VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií
Komparace českého a slovenského hypotečního trhu Bakalářská práce
Autor: Barbora Arltová Vedoucí práce: Ing. Petr Jiříček Jihlava 2012
Anotace: Bakalářská práce „Komparace českého a slovenského hypotečního trhu“ popisuje, charakterizuje a analyzuje současný stav hypotečního trhu v České a Slovenské republice. První část je zaměřena na informace o hypotečním bankovnictví. Další část práce se zabývá základními pojmy z hypotečního úvěrování, charakteristikou hypotečních úvěrů a jejich členění. V praktické části je zpracován stručný přehled institucí působících na hypotečním trhu a jejich konkrétních produktů v České republice a na Slovensku. Dále jsou popsány trhy obou zemí a provedeno jejich vzájemné srovnání.
V modelovém
příkladu
je
ilustrováno
vyuţití
hypotečního
úvěru
pro smyšleného klienta.
Klíčová slova: Hypoteční úvěr, hypoteční trh, hypoteční zástavní list, úroková sazba, bonita, fixace úrokové sazby.
Annotation: The bachelor thesis „Comparison of the Czech and Slovak mortgage market“ describes, characterizes and analyses the present state of mortgage market in the Czech and Slovak republic. The first part is aimed on informations of mortgage market. Next part of the work deals with main terms regarding mortgage loans, characterization of mortgage loans and theirs structuring. Synopsis of institutions causing on the Czech and Slovak market
and theirs concrete products in the Czech and Slovak republic are processed in practical part. Bellow, markets of both countries and proceeding of their mutual comparison are described. Usage of mortgage loan for fictional client is presented in model example.
Keywords: Mortgage loan, mortgage market, mortgage bond, interest rate, financial standing, fixation of interest rate.
Poděkování Tímto děkuji Ing. Petru Jiříčkovi za konzultace a za cenné připomínky a rady, které mi v průběhu zpracování bakalářské práce poskytoval.
Prohlášení Prohlašuji, ţe předloţená bakalářská práce je původní a zpracoval/a jsem ji samostatně. Prohlašuji, ţe citace pouţitých pramenů je úplná, ţe jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále téţ „AZ“). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím uţitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ . Byl/a jsem seznámen/a s tím, ţe na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména § 60 (školní dílo). Beru na vědomí, ţe VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o uţití mé bakalářské práce a prohlašuji, ţe s o u h l a s í m s případným uţitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, ţe uţít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu vyuţití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne poţadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaloţených vysokou školou na vytvoření díla (aţ do jejich skutečné výše), z výdělku dosaţeného v souvislosti s uţitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne 12. 12. 2011 ...................................................... Podpis
Obsah 1
ÚVOD ......................................................................................................................... 8
2
HYPOTEČNÍ BANKOVNICTVÍ ........................................................................................ 9 2.1 DEFINICE HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ.................................................................................... 9 2.2 HISTORIE HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ ................................................................................... 9
3
HYPOTEČNÍ ÚVĚR...................................................................................................... 11 3.1 DEFINICE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU............................................................................................. 11 3.2 DĚLENÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ................................................................................................ 11 3.2.1 Klasická hypotéka .................................................................................................. 12 3.2.2 Stoprocentní hypotéka .......................................................................................... 12 3.2.3 Americká hypotéka ................................................................................................ 12 3.2.4 Předhypoteční úvěr................................................................................................ 12 3.2.5 Kombinované hypoteční úvěry .............................................................................. 13 3.2.6 Hypotéka bez doložení příjmů ............................................................................... 14 3.3 SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ............................................................................................ 14 3.4 ÚROKOVÁ SAZBA ................................................................................................................ 15 3.4.1 Fixace úrokové sazby ............................................................................................. 16 3.4.2 Variabilní úroková sazba ....................................................................................... 16 3.5 STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ ...................................................................... 16 3.5.1 Daňové úlevy (ČR).................................................................................................. 17 3.5.2 Úrokové dotace (ČR) .............................................................................................. 18 3.5.3 Státní příspěvek (SR) .............................................................................................. 20 3.5.4 Státní podpora pro mladé (SR) .............................................................................. 20 3.6 BONITA KLIENTA ................................................................................................................. 20 3.7 POJIŠTĚNÍ .......................................................................................................................... 21 3.7.1 Životní pojištění ..................................................................................................... 21 3.7.2 Pojištění pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání ........................................... 21 3.7.3 Majetkové pojištění ............................................................................................... 21 3.8 HYPOTEČNÍ KALKULAČKY ...................................................................................................... 22
4
HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY ...................................................................................... 23 4.1 4.2 4.3 4.4
5
PRÁVNÍ ÚPRAVA ................................................................................................................. 23 INVESTICE DO HYPOTEČNÍCH ZÁSTAVNÍCH LISTŮ ....................................................................... 23 ÚROČENÍ HYPOTEČNÍCH ZÁSTAVNÍCH LISTŮ ............................................................................. 24 CENA HYPOTEČNÍCH ZÁSTAVNÍCH LISTŮ .................................................................................. 24
HYPOTEČNÍ TRH V ČESKÉ REPUBLICE ......................................................................... 25 5.1 OBJEM HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ................................................................................................ 25 5.2 POČET UZAVŘENÝCH SMLUV ................................................................................................. 26 5.3 VZTAH HDP A HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ...................................................................................... 27 5.4 BANKY A JEJICH PRODUKTY ................................................................................................... 28 5.4.1 Česká spořitelna .................................................................................................... 29 5.4.2 Československá obchodní banka ........................................................................... 31 5.4.3 Komerční banka ..................................................................................................... 33 5.4.4 Hypoteční banka .................................................................................................... 35 5.4.5 UniCredit Bank....................................................................................................... 36
6
HYPOTEČNÍ TRH VE SLOVENSKÉ REPUBLICE ............................................................... 38 6.1 OBJEM HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ................................................................................................ 38 6.2 POČET UZAVŘENÝCH SMLUV ................................................................................................. 39 6.3 VZTAH HDP A HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ...................................................................................... 40 6.4 BANKY A JEJICH PRODUKTY ................................................................................................... 41 6.4.1 Československá obchodná banka .......................................................................... 42 6.4.2 Slovenská sporiteľňa .............................................................................................. 43 6.4.3 Tatra banka ........................................................................................................... 45 6.4.4 Všeobecná úverová banka..................................................................................... 46
7
KOMPARACE ČESKÉHO A SLOVENSKÉHO HYPOTEČNÍHO TRHU ................................... 50 7.1 7.2 7.3 7.4
8
VÝVOJ POSKYTOVANÝCH HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ........................................................................ 50 PRŮMĚRNÁ VÝŠE POSKYTNUTÝCH HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ............................................................ 52 VZTAH HDP A HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ...................................................................................... 53 PRIBOR A EURIBOR ......................................................................................................... 54
MODELOVÝ PŘÍKLAD................................................................................................. 57 8.1 VYMEZENÍ MODELOVÉHO PŘÍKLADU ....................................................................................... 57 8.2 POROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ DLE HYPOTEČNÍCH KALKULAČEK ............................................. 57 8.3 SROVNÁNÍ POPLATKŮ .......................................................................................................... 59
9
ZÁVĚR ...................................................................................................................... 63
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ............................................................................................ 65 SEZNAM OBRÁZKŮ............................................................................................................ 71 SEZNAM TABULEK ............................................................................................................. 71 SEZNAM GRAFŮ ................................................................................................................ 71 SEZNAM PŘÍLOH ............................................................................................................... 72
1 Úvod Pro účely komparace provedené v bakalářské práci byly vybrány země, které mají společnou minulost – Česká a Slovenská republika. Po revoluci v roce 1989 došlo k významným změnám v hospodářské oblasti. Došlo k rozvoji terciální sféry, jejíţ součástí je i oblast bankovních sluţeb. Postupně vzrostl její vliv na národní hospodářství obou zemí, a to z hlediska zaměstnanosti občanů i podílu na HDP. Téma hypotečního úvěrování je v současné době velmi diskutovaným tématem. Většina obyvatel v minulosti přemýšlela, přemýšlí nebo bude přemýšlet o pořízení vlastního bydlení či o jiné investici související s nemovitostmi. V dnešní době nejistoty budoucího ekonomického vývoje je velmi podstatné zváţení předpokládaného záměru, finančních moţností splácet úvěr a vyhodnocení nabízených variant financování. Klient by se měl rozhodovat racionálně a s rozmyslem. Ţadatel by měl brát v úvahu nejen splnění podmínek banky pro poskytnutí hypotečního úvěru, ale také o zajištění individuálních rizik, které mohou po dobu trvání splácení nastat. Cílem bakalářské práce „Komparace českého a slovenského hypotečního trhu“ je charakterizovat současný stav hypotečního trhu v obou zemích. Na základě získaných dat bude provedena komparace. Bakalářská práce má dále za cíl porovnat podmínky poskytování hypotečních úvěrů, popsat hlavní poskytovatele a produkty z oblasti hypotečního úvěrování. Úvodní části se zabývají vymezením hypotečního bankovnictví, definicí a rozdělením hypotečních úvěrů a jejich státní podporou. Další část se věnuje oblasti hypotečních zástavních listů, které emitují banky za účelem financování hypotečních obchodů. Dále jsou v práci popsány jednotlivě oba hypoteční trhy z hlediska objemu poskytovaných hypotečních úvěrů, počtu uzavřených smluv, vztahu vývoje HDP a hypotečních úvěrů, popis vybraných bank a jejich produktů. Na základě získaných dat je v následující kapitole provedeno srovnání. Jako poslední kapitola je zařazen modelový příklad. Jsou srovnány podmínky u jednotlivých institucí při poţadavcích smyšleného klienta.
8
2 Hypoteční bankovnictví Hypoteční bankovnictví není nutné institucionálně oddělovat od ostatních bank. Základem pro moţné poskytování hypotečních úvěrů je povolení pro vydávání hypotečních zástavních listů. Toto povolení je součástí licence na provádění hypotečních obchodů. Získat licenci můţe univerzální banka i specializovaná hypoteční banka. Při obchodování univerzální banky je nutné oddělit hypoteční obchody od ostatních obchodů.
2.1 Definice hypotečního bankovnictví „Základní princip hypotečního bankovnictví můžeme stručně charakterizovat jako získávání zdrojů emisí hypotečních zástavních listů a jejich poskytování formou hypotečních úvěrů“(Dvořák, 1999, str. 126). Waterhouse (1996, str. 67) o hypotečním bankovnictví říká, ţe: „Obsahem hypotečního bankovnictví je poskytování hypotečních úvěrů, tj. úvěrů na financování investic do nemovitostí, jejichž splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitostem komerčního (obytného) charakteru.“ Hypoteční trh je dělen na primární a sekundární trh. Na primárním trhu jsou poskytovány hypoteční úvěry. Hypoteční banky jsou účastníkem primárního trhu a poskytují úvěry budoucím majitelům nemovitostí. Sekundární trh zahrnuje obchody s jiţ poskytnutými úvěry. Oba tyto trhy jsou významně propojeny (Waterhouse, 1996).
2.2 Historie hypotečního bankovnictví Historie hypotečního bankovnictví se traduje jiţ do antického Řecka, z této doby jiţ známe zastavování nemovitostí jako formu zajištění půjček. Úprava tohoto typu obchodů se objevila aţ v 18. století ve slezských zemích (jednalo se o sdruţení vlastníků rytířských statků). Hypoteční banka Království českého - zaloţena roku 1865 – byla první hypoteční bankou na území českých zemí. Na českém území vzrostl význam hypotečních bank v 60. letech 19. století při dynamickém růstu ekonomiky. Krizi v roce 1873 však většina bank nepřekonala. Poté hypoteční bankovnictví procházelo dalšími fázemi růstu i pádu ovlivněné 9
především politickými faktory (protektorát, komunistická vláda). Moderní historie hypotečního bankovnictví se datuje do roku 1990, kdy byl vydán zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech. Ten stanovil, ţe povolení k emitování hypotečních zástavních listů uděluje Ministerstvo financí. Bylo jimi moţné financovat stavební půjčky do 60 % hodnoty zastavované nemovitosti. Zákon byl od doby vzniku novelizován, coţ přineslo určité změny v hypotečním bankovnictví. Ale přesto byly v devadesátých letech minulého století hypoteční úvěry poskytovány minimálně. V roce 2004 byl zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech a nahrazen zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Tato skutečnost přinesla moţnost širšího vyuţití hypotečního úvěru a upuštění od účelovosti hypotéky. Další změny přinesl vstup České republiky do Evropské unie, coţ přineslo např. moţnost zajištění hypotečního úvěru nemovitostí na území jiného členského státu EU (Čechlovská, 2005). Na slovenském území začaly být hypoteční úvěry poskytovány ve třicátých letech 20. století. Slovenská hypotečná a komunálna banka byla zřízena v roce 1939 a převzala závazky všech dosavadních filiálek. Vývoj hypotečního bankovnictví na Slovensku kopíroval do rozpadu federace vývoj v České republice. Moderní vývoj na Slovensku se datuje do roku 1999, kdy došlo díky státní podpoře k rozvoji hypotečních úvěrů (Golej, 2008).
10
3 Hypoteční úvěr Hypotéka jako úvěrový produkt je v porovnání s ostatními typy úvěrů nejméně rizikový. V následující kapitole budou popsány základní pojmy týkající se hypotečního úvěru.
3.1 Definice hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je téměř všude po světě chápán jako dlouhodobá půjčka, slouţící jako investice do nemovitosti. Splácení hypotéky si banka zajišťuje zástavou nemovitosti. Z povahy hypotéky vyplývá, ţe hodnota nemovitosti nikdy nesmí být niţší neţ výše poskytnutého úvěru. Pokud by se dluţník stal neschopným splácet, banka můţe zastavenou nemovitost prodat a z výnosu uhradit nesplacený dluh. Česká právní definice hypotečního úvěru je ukotvena v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., kde je hypoteční úvěr definován takto: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ Nemovitost, která vystupuje v úvěrové smlouvě jako zástava, se musí nacházet v České republice, Evropské unii nebo členského státu Evropského hospodářského prostoru. Slovenská právní definice je ukotvena v zákoně č. 483/2001 Z.z., o bankách: „Hypotekárny úver je úver s lehotou splatnosti najmenej štyri roky a najviac 30 rokov zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, a to aj rozostavanej, ktorý je financovaný prevažne prostredníctvom vydávania a predaja hypotekárnych záložných listov hypotekárnou bankou.“
3.2 Dělení hypotečních úvěrů Pokud se klient rozhodne vyuţít hypotečního úvěru, stojí před rozhodnutím o typu hypotéky. Výběr závisí na poţadavcích konkrétního klienta a řídí se účelem úvěru.
11
3.2.1 Klasická hypotéka Typický znak tohoto typu hypotéky je, ţe klient má k dispozici i své finanční prostředky na financování nemovitosti. Banky poskytují klasickou hypotéku aţ do 90 % hodnoty zastavené nemovitosti. Rizikovost je nízká, klient disponuje i vlastními prostředky. Banka tento faktor zohledňuje při nabídce nízké úrokové sazby.
3.2.2 Stoprocentní hypotéka Vhodné pro klienty nedisponující vlastními finančními zdroji. Banka půjčuje do 100 % hodnoty nemovitosti (podle odhadu znalce). Můţeme se zde setkat s problémem, kdyţ trţní odhad je niţší neţ cena poţadovaná prodávajícím. Rizikovost obchodu je vyšší neţ u klasického hypotečního úvěru, úroková sazba je tedy také vyšší. V současnosti v praxi nejsou stoprocentní hypotéky příliš obvyklé.
3.2.3 Americká hypotéka Jedná se o neúčelový úvěr, který je však zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Peníze můţe klient pouţít na cokoliv. Mezi časté účely patří refinancování jiných úvěrů, nákup auta. Klient však můţe prostředky vyuţít např. na cestu kolem světa. Úroková sazba je proti jiným typům hypoték poměrně vysoká. Pokud je americká hypotéka vyuţívána na konsolidaci půjček (např. spotřebitelské úvěry, kreditní karty), jde o velmi výhodnou variantu. Úroková sazba je niţší neţ u dosavadních produktů a díky moţné delší splatnosti je moţné sníţit měsíční splátky o významnou částku.
3.2.4 Předhypoteční úvěr Ze zákona musí být hypoteční úvěr jištěn zástavou nemovitosti. Problém nastává v situaci, kdy klient z nějakého důvodu v době ţádání o úvěr, nedisponuje nemovitostí, kterou by mohl dát do zástavy. Konkrétně můţe jít např. o koupi druţstevního bytu či draţbu nemovitosti. Splatnost předhypotečního úvěru je do jednoho roku a podmínkou je uzavření smlouvy o následné hypotéce. V průběhu předhypotečního úvěru jsou spláceny pouze úroky. Úroková sazba je vyšší neţ u klasické hypotéky a je garantovaná po dobu jednoho roku. Po zapsání zástavního práva do katastru nemovitostí je splacena celá částka předhypotečního úvěru. V této chvíli se úvěr „překlopí“ na standardní hypoteční úvěr a je započato splácení jistiny. 12
3.2.5 Kombinované hypoteční úvěry Poměrně často mají banky v nabídce kombinaci hypotéky se ţivotním pojištěním. Po celou dobu trvání hypotečního úvěru se nesplácí jistiny, ale jen úroky. Zároveň klient spoří pomocí ţivotní pojistky (kapitálové či investiční) prostředky, kterými bude hypoteční úvěr splacen. Kombinace těchto dvou produktů přináší určité výhody i nevýhody. Prostředky, které se spoří na ţivotní pojistce, jsou zhodnocovány, kapitálové ţivotní prostředky však nenabízejí vysoké výnosy. Zhodnocování prostředků pomocí investiční ţivotní pojistky je výnosnější, přináší ale vyšší riziko. Zda je vyuţití hypotéky a ţivotního pojištění výhodné, záleţí na konkrétním příkladu (Vichnarová, Nováková, 2007). Některé banky nabízejí i moţnost kombinace se spořícím produktem. Příkladem je Offsetová hypotéka od Raiffeisenbank. Funguje na principu, ţe klient si otevře úvěrový účet a zároveň tzv. bilanční účet. Úroky se odvíjí od rozdílu jistiny úvěru a výši úspor na bilančním účtu. Produkt je určen především pro klienty, kteří disponují větší částkou prostředků. Jak vyplývá z principu, tito klienti mohou uspořit významné prostředky na úrocích a zároveň mají k dispozici finanční prostředky jako finanční rezervu. Offsetové hypotéky mají nepatrně vyšší úrok neţ standardní hypotéky. Pokud by byla bilanční suma nulová, funguje offsetová hypotéka jako standardní. Coţ není cílem banky – proto vyšší sazba (Krejsa, 2010).
Zůstatek hypotečního úvěru
Úročená část hypotečního úvěru (1 400 000 Kč)
Hypoteční úvěr (2 000 000 Kč)
Splátka jistiny a úroků z rozdílu (splátka nižší cca o 1 500 Kč)
Bilanční účet (600 000 Kč)
Obrázek 1: Offsetová hypotéka Zdroj: materiály Raiffeisen BANK, konstrukce vlastní.
13
3.2.6 Hypotéka bez doloţení příjmů Hypotéka bez doloţení příjmů je určena pro podnikající ţadatele a další osoby samostatně výdělečně činné. Banka se samozřejmě ţadatelů na příjem ptá, nevyţaduje však doklad od zaměstnavatele nebo daňové přiznání. Osoby nejvíce motivované k vyuţití jsou ty, které vyuţívají optimalizaci daňové povinnosti. Skutečný příjem podnikatele však můţe být výrazně odlišný. Pro banku je ale klient, který nedokládá příjmy řádně, rizikovější. To se odráţí ve vyšší úrokové sazbě, také je hypoteční úvěr poskytován obvykle nejvýše do 50 % zástavní hodnoty nemovitosti.
3.3 Splácení hypotečního úvěru Existují tři druhy splácení hypotéky, v praxi je nejvíce pouţíván způsob konstantního anuitního splácení: Konstantní anuitní splácení (nejčastější forma) znamená, ţe v průběhu fixace úrokové sazby je hypotéka splácena fixními splátkami (pokud nedojde k mimořádným splátkám či změně splatnosti). Splátka se skládá ze splátky jistiny a úroků, přičemţ jejich poměr se v průběhu splácení mění.
Obrázek 2: Konstantní anuitní splácení Zdroj: Hypoexpert [online]. 2006 [cit. 2011-10-14]. Anuitní hypotéka. Dostupné z WWW:
. Konstrukce vlastní.
Degresivní splácení znamená, ţe splátka se postupně sniţuje. Pokud si klient zvolí degresivní splácení, zaplatí při stejné době splatnosti méně na úrocích. Tento typ splácení je vhodný pro starší lidi (kteří mají v současnosti vysoké příjmy a v budoucnu počítají s případným odchodem do důchodu) nebo naopak pro mladé lidi (např. vydělávající mladý pár, který v budoucnu očekává výpadek jednoho příjmu z důvodu rodičovské dovolené). 14
Obrázek 3: Degresivní splácení Zdroj: informace LBBW. Konstrukce vlastní..
Progresivní splácení je opak degresivního splácení. Klient zpočátku platí niţší splátku, která se časem zvyšuje. Vhodné pro mladé lidi na počátku kariéry nebo pro rodiny, kde je jeden z rodičů na rodičovské dovolené (rodina předpokládá, ţe v budoucnosti nebude disponovat jen s jedním příjmem, ale se dvěma).
Obrázek 4: Progresivní splácení Zdroj: Finance [online]. 2008 [cit. 2011-10-14]. Hypoteční úvěr. Dostupné z WWW:
. Konstrukce vlastní.
3.4 Úroková sazba Úroková sazba výrazně ovlivňuje rozhodování potencionálního klienta o výběru instituce. Nejen její výše, ale i způsob úročení. Banka dle způsobu úročení vyhodnocuje rizikovost klienta, naopak klientovi určuje náklady na hypotéku a citlivost na vývoj trhu. V úvěrovém vztahu je způsob ukotven, existují dva základní typy, a to pevné a pohyblivé úročení.
15
3.4.1 Fixace úrokové sazby Při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru sjednáváme i dobu fixace, která v částečné míře ovlivňuje i výši úrokové sazby. Doba fixace určuje období, kdy se klientovi nemění výše úroků (při konstantním anuitním splácení je splátka konstantní po dobu fixace). Nejčastěji pouţívané fixace jsou na 1, 3, 5, 10 nebo 15 let. Po skončení fixace banka určuje novou úrokovou sazbu na základě trţních podmínek, zároveň je moţné bez poplatků hypoteční úvěr předčasně splatit – celý nebo jeho část. Na Slovensku je tato moţnost uzákoněna s platností od data 1. ledna 2012.
3.4.2 Variabilní úroková sazba Hypoteční úvěry s plovoucí úrokovou sazbou mají krátkou dobu fixace (můţe jít o rok, měsíc, den) a výše úrokové sazby je vázána na PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate), coţ je praţská mezibankovní nabídková sazba, kterou vyhlašuje Česká národní banka. Za tuto úrokovou sazbu si poskytují banky navzájem úvěry. K PRIBORu si banky připočítávají marţi, která pokrývá riziko, zisk banky a náklady související s poskytnutím hypotečního úvěru. Změna měsíčních splátek můţe nastat i několikrát v roce. Klient musí počítat s určitou nejistotou, ţe měsíční splátka se můţe výrazně zvýšit. Varianta variabilní hypotéky je vhodná pro „dobrodruţné“ klienty, kteří mohou se svým rozpočtem pokrývat výkyvy. Je moţné uspořit finanční prostředky na úrocích, ale klient na sebe přebírá riziko spočívající ve změně sazby PRIBOR. Naopak nevhodná je pro klienty, kteří hospodaří s napjatým rozpočtem a nemají finanční rezervy. Na Slovensku jsou podmínky srovnatelné. Úrokové sazby jsou vázány na EURIBOR (The Euro Interbank Offered Rate), který po přechodu na Euro ve slovenských podmínkách nahradil vazby na BRIBOR (Bratislava InterBank Offered Rate).
3.5 Státní podpora hypotečního bankovnictví Stát podporuje bydlení jako jednu z nejzákladnějších potřeb člověka několika způsoby. Oblasti hypoték se nejvýznamněji dotýkají níţe popsané formy podpory.
16
3.5.1 Daňové úlevy (ČR) Zaplacené úroky z hypotečního úvěru lze odečíst od základu daně. Částka se sniţuje o poskytnutý státní příspěvek. Odpočet můţe uplatnit účastník úvěrové smlouvy (případně více účastníků) do maximální výše 300 000 Kč (v případě více účastníků uplatňuje odpočet jedna osoba nebo kaţdá osoba rovným dílem). Podmínkou odpočtu úroků je pouţití na financování bytových potřeb, kterými se pro účely zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů rozumí: výstavba bytového domu, rodinného domu nebo bytu koupě pozemku (na pozemku bude zahájena výstavba do čtyř let od podpisu úvěrové smlouvy nebo koupě pozemku souvisí s pořízením bytové potřeby) koupě bytového domu, rodinného domu (včetně rozestavených staveb) a bytu splacení vkladu právnické osobě nebo členského vkladu za účelem získání práva nájmu či jiného uţívání rodinného domu nebo bytu údrţba stavby, změna stavby a udrţovací práce na bytě, rodinném domě, bytovém domě a bytě v nájmu nebo uţívání vypořádání spoludědiců nebo bezpodílového vlastnictví manţelů (účelem musí být úhrada podílu spojeného se získáním rodinného, bytového domu a bytu) úhrada za převod členských práv a povinností druţstva nebo podílu v právnické osobě (pokud souvisí s právem nájmu nebo jiného uţívání) splacení půjčky nebo úvěru pouţitých na financování bytových potřeb uvedených v předchozích bodech V následující tabulce je uveden příklad výpočtu daně, kde poplatník splňuje podmínky pro odpočet úroků z hypotečního úvěru od základu daně. V další části tabulky je uvedeno srovnání, pokud by nebyl odpočet uplatňován.
17
Tabulka 1: Daňová úleva – příklad
Základ daně dle § 6 - příjmy ze závislé činnosti Úroky z hypotečního úvěru Upravený základ daně Sazba daně Daň z příjmu Sleva na poplatníka Daň po slevě
400000 35000 365000 15% 54750 23640 31110
400000 400000 15% 60000 23640 36360
Pramen: Česko. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. In Sbírka zákonů, Česká republika. 2011, 143, s. 7858-7898. Dostupný také z WWW: . Konstrukce vlastní.
Z výpočtu vyplývá, ţe díky uplatnění odpočtu úroku z hypotečního úvěru se modelovému poplatníkovi sníţí daňová povinnost o 5250 Kč. Tyto podmínky však jistě platí jen do konce letošního roku. Bylo diskutováno mnoho návrhů o nové podobě daňového
zvýhodnění
hypoték
(včetně
moţnosti
úplného
zrušení),
podle
nejpravděpodobnějšího scénáře se sníţí hranice pro odpočet úroků na 80 000 Kč. Nejvíce se tento krok dotkne lidí s vysokými hypotékami. V současnosti je průměrná výše hypotéky 1 685 000 Kč, coţ znamená, ţe se za současných podmínek dotkne opatření jen hypotečních úvěrů s nadprůměrnou hodnotou (Zámečník, 2011).
3.5.2 Úrokové dotace (ČR) Státní podpora hypotečního úvěrování je určena pro mladé lidi do 36 let, určena je na starší bydlení (podpora se nevztahuje na nemovitosti mladší neţ dva roky). Podpora je poskytována formou úvěrové dotace, výše je dána průměrnou sazbou úrokové míry za předešlý rok. Poskytování státní podpory se řídí nařízením vlády č. 249/2002 Sb., které určuje podmínky pro poskytnutí: kupovaná nemovitost musí být minimálně dva roky po kolaudaci v roce, kdy je o podporu ţádáno, nesmí ţadatel ani jeho manţel(ka) přesáhnout věkovou hranici 36 let ţadatelé nesmí vlastnit či spoluvlastnit byt, rodinný nebo bytový dům kupovaná nemovitost, na jejíţ koupi je ţádána podpora, se musí nacházet na území ČR a po dobu čerpání podpory musí být vyuţívána výhradně jako trvalé bydliště ţadatele 18
úroková dotace je poskytována k hypotečním úvěrům (nebo jeho části) do 800 tis. Kč v případě koupě bytu a do výše 1,5 mil. Kč v případě koupě rodinného domu s jedním bytem (na část úvěru překračující limity se dotace nevztahuje) podpora je poskytována maximálně po dobu deseti let, její výše je platná po dobu trvání fixace úrokové sazby (maximálně po dobu pěti let) Tabulka 2: Státní podpora
Průměrná úroková sazba nově poskytovaných hypoték v předešlém roce 8 % a vyšší 7%-8% 6%-7% 5%-6% 5 % a nižší
Výše dotace 4% 3% 2% 1% 0%
Pramen: VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno : ERA, 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6. Konstrukce vlastní.
V roce 2010 klesly oproti roku 2009 na hodnotu pod 5 %. Coţ v praxi znamená, ţe Ministerstvo pro místní rozvoj přestalo od 1. února 2011 vyplácet úrokové dotace hypotečních úvěrů. Státní podpora byla poskytována dva roky (od 1. února 2009) rozhodujícím byl celoroční průměr úrokových sazeb za rok 2010 v hodnotě 4,96 %. Nadále obdrţí státní finanční podporu klienti se zafixovanou úrokovou sazbou. Pro letošní rok má na tento účel ministerstvo vyčleněno 13,5 mil. Kč (Svačina, 2011).
Graf 1: Vývoj průměrné úrokové sazby v ČR (Fincentrum Hypoindex) Zdroj: Hypoindex [online]. 2008 [cit. 2011-10-15]. Vývoj úrokových sazeb. Dostupné z WWW: .
19
3.5.3 Státní příspěvek (SR) Státní příspěvek můţe čerpat kaţdá fyzická osoba, pokud čerpá hypoteční úvěr k zabezpečení bydlení. Příspěvek je poskytován ve formě úrokové dotace a ukotven je v zákoně o státním rozpočtu pro daný kalendářní rok. Příspěvek je po dobu splatnosti úvěru neměnný. Od roku 2005 je však tento příspěvek nulový.
3.5.4 Státní podpora pro mladé (SR) Státní podpora pro mladé je určena pro mladé ţadatele, kteří splňují vstupní věk 18-35 let. Další podmínkou je, ţe hrubý příjem (za předchozí rok) ţadatele nesmí přesáhnout 1,3 násobek průměrné měsíční mzdy. V případě manţelů nesmí průměrný měsíční příjem přesáhnout 2,6 násobek průměrné měsíční mzdy (podmínku věkové hranice musí splňovat oba manţelé). Státní podpora je poskytována ve formě, která je v současnosti 3 %, přičemţ 2 % zvýhodnění poskytuje stát a zbylé 1 % banky. Příspěvek je poskytován na úvěry do výše 49 790,88 EUR. Hypoteční úvěr můţe být vyšší, ale při překročení uvedené sumy je část nad limitem úročena standardní úrokovou sazbou. Příspěvek je poskytován v prvních pěti letech trvání úvěru.
3.6 Bonita klienta Při procesu schvalování poskytnutí úvěru se banka rozhoduje, zda klient bude schopen slnit svůj závazek. Ţadatel bance dokazuje výši svých příjmů. Při prokazování příjmů ze závislé činnosti obvykle banka poţaduje potvrzení o příjmu za předchozích 6-24 měsíců. Příjmy z podnikání ţadatel prokazuje předloţením daňového přiznání (zpravidla za předcházející dvě zdaňovací období). Banky akceptují i příjmy z dalších činností po předloţení potřebných dokladů, např. příjmy z pronájmu nemovitosti. Na bonitu klienta nemají vliv pouze jeho příjmy, ale významnou roli hrají i výdaje (pojištění, leasing, splátky úvěrů), které se od příjmů odečítají. Příjem se rovněţ očišťuje o výši ţivotního minima závislého na počtu členů domácnosti a jejich věku. Dalším faktorem je předpokládaná výše splátky, která je závislá na výši úvěru, dobou splatnosti a výší úrokové sazby (klient můţe sám ovlivnit výši úrokové sazby například
20
volbou fixace či způsobem zajištění hypotéky). Po odečtení všech poloţek od čistých příjmů musí zbývat určitá finanční rezerva, kterou si banku určují jednotlivě.
3.7 Pojištění „Podstatou pojištění je přenesení dopadu určitých (přesně definovaných) rizik z jednoho subjektu na širší skupinu subjektů. Společně pak čelí následkům těchto rizik“(Syrový, Novotný, 2005, str. 173). Pojištění uzavírají fyzické i právnické osoby za účelem předcházení negativním dopadům nahodilých událostí (předem dohodnuté a vyskytující se s odhadnutelnou pravděpodobností). V situaci, kdy klient splácí hypoteční úvěr, má pojištění podstatnou roli. Klient si musí uvědomit reálně hrozící rizika.
3.7.1 Ţivotní pojištění Ve vztahu k hypotékám je nejvíce vyuţíváno pojištění pro případ smrti. Výše pojistného by měla odpovídat minimálně nesplacené jistině úvěru. Spolu s pojištěním smrti lze připojistit další rizika, která by mohla klientovi komplikovat splácení. Pokrýt váţná ohroţení splácení můţe pomoci konkrétně: pojištění váţných nemocí, úrazové pojištění, pojištění trvalých následků, atd. V některých případech banka ţivotní pojistku vyţaduje, většina z nich při uzavření ţivotního pojištění poskytuje niţší úrokovou sazbu.
3.7.2 Pojištění pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání Tento typ připojištění nabízejí banky při sjednávání hypotečního úvěru ve většině případů a slouţí k zachování příjmů klienta. Pojistky však patří mezi poměrně drahé a mají řady výluk, kdy klient nedosáhne na plnění. Výhodnější variantou je drţení finanční rezervy ve vysoce likvidních prostředcích.
3.7.3 Majetkové pojištění Majetkové pojištění spadá do kategorie neţivotního pojištění a patří sem pojištění pro případ odcizení věci, zničení či poškození ţivelnou událostí, vandalismem, technologickou havárií, apod., pojišťujeme věci jednotlivě či jako soubor věcí. Vzhledem k hypotečním úvěrům je z hlediska majetku obyvatelstva důleţité pojištění budov či staveb (pojištění se můţe vztahovat na budovy, a to i ve výstavbě: rodinný 21
dům, rekreační stavba, obytný činţovní dům, garáţ, …) a pojištění domácnosti (slouţí k zajištění
movitých
věcí
slouţícím
členům
domácnosti).
Pojištění
majetku
podnikatelských subjektů by mělo odráţet investiční záměr hypotečního úvěru.
3.8 Hypoteční kalkulačky V dnešní době je na internetu k dispozici velké mnoţství programů, pomocí nichţ si můţe klient udělat základní představu o maximální výši hypotečního úvěru, době splatnosti či přibliţných měsíčních splátkách. Můţeme najít obecně zaměřené kalkulátory na financování bydlení nebo přímo na hypoteční úvěry. Ty nazýváme hypotečními kalkulačkami. Zajímavým nástrojem dostupným na Internetu je hypoteční pravítko. Potenciální ţadatel o hypotéku si v nástroji můţe vyzkoušet různě nastavit výši úvěru, výši splátky a dobu splatnosti. Na první kartě je moţné zvolit, která hodnota bude dopočítána (pouze úroková sazba musí být vţdy zadána). Na druhé kartě je zobrazen splátkový kalendář, který zobrazuje průběh splácení (anuitní splátka, úrok, úmor, zbývající jistina). Na třetí kartě je moţné pomocí pohybu myši odečíst průběţné hodnoty (Hypoweb, 2008).
Obrázek 5: Hypoteční pravítko Pramen: Hypoweb [online]. 2008 [cit. 2011-11-06]. Hypoteční pravítko. Dostupné z WWW: .
22
4 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy se svou povahou řadí mezi dluhopisy, které emitují banky za účelem získání prostředků na poskytování hypotečních úvěrů. Pro banky hypoteční zástavní listy představují dlouhodobý zdroj financování na jejich poskytování.
4.1 Právní úprava V českém právním prostředí upravuje hypoteční zástavní listy zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Dle znění tohoto zákona musí mít dluhopis v názvu označení hypoteční zástavní list. Toto označení nesmí pouţívat ţádné jiné cenné papíry. Emitovat hypoteční zástavní listy můţe jen banka na základě zvláštního právního předpisu. Emitent stanovuje zástavní hodnotu zastavovaných nemovitostí, coţ je povinen upravovat ve svých vnitřních předpisech. Pohledávky, které slouţí k řádnému krytí hypotečního zástavního listu, nesmí překročit hodnotu 70 % zastavené nemovitosti. Dále musí nemovitost splňovat i jiné podmínky jako jsou: nemovitost nesmí být zatíţena jiným zástavním právem nebo omezením převodu nemovitosti. Náhradní krytí vydané jedním emitentem můţe dosahovat maximálně do 10 % hodnoty zastavované nemovitosti. Hodnoty slouţící ke krytí hypotečních zástavních listů nesmí emitent pouţít jako zástavu ani jako jiné jištění. Emisi hypotečních zástavních listů na Slovensku upravuje zákon č. 530/1990 Zb., o dlhopisoch. Rozdílem oproti české úpravě se hypotečnímu bankovnictví věnuje i zákon č. 46/2011 Zb., o bankách, který v oddíle o hypotečním bankovnictví upravuje vydávání hypotečních zástavních listů. Definice hypotečních zástavních listů ukotvená v zákoně č. 530/1990 Zb., o dluhopisech a je obdobná jako v České republice. Podle tohoto zákona smí být jako řádné krytí pouţity jen hypoteční úvěry se splatností 4-30 let a leţící pouze na území Slovenské republiky (česká úprava dle zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech povoluje zástavu v České republice, Evropské unii nebo členského státu Evropského hospodářského prostoru).
4.2 Investice do hypotečních zástavních listů Hypoteční úvěry díky zástavnímu právu k nemovitosti patří mezi relativně málo rizikové. Dále pohledávky z hypotečních úvěrů kryjí jmenovitou hodnotu i hodnotu 23
výnosu. Kromě řádného krytí funguje u hypotečních zástavních listů také náhradní krytí (vklady u ČNB, hotovost, státní dluhopisy). Všechny tyto faktory přispívají k velké bezpečnosti hypotečního zástavního listu jako cenného papíru. Svou povahou jsou nejvíce vhodné pro nezkušené konzervativní investory, kteří upřednostňují malé riziko. V obou popisovaných zemích bylo v minulém desetiletí zrušeno osvobození výnosů od daně z příjmu.
4.3 Úročení hypotečních zástavních listů Úrokové výnosy hypotečních zástavních listů jsou stanoveny jako procento z nominální hodnoty hypotečního zástavního listu. Na výši úrokové sazby má významný vliv výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů a obvykle bývá garantována po celou dobu splatnosti. Z pohledu banky, která vystupuju při emisi jako dluţník, jsou úrokové výnosy výdajem hrazeným z výnosů banky. Stanovení úroku z hypotečního úvěru je sloţeno z úroku z hypotečního zástavního listu a bankovní marţe, která zahrnuje náklady na provoz, úhrady nedobytných hypotečních úvěrů, tvorbu rezervních fondů, atd.
4.4 Cena hypotečních zástavních listů Cena hypotečních zástavních listů není dána absolutní hodnotou, ale uvádí se v procentu nominální hodnoty. V burzovním přehledu hypotečního zástavního listu najdeme číselný údaj (např. 102,9), coţ odpovídá procentu nominální hodnoty (102,9 %). Hypoteční zástavní list není prodáván a kupován jen za platný kurz, ale přičítá se i alikvotní úrokový výnos. Někdy je také nazýván „naběhnutý úrok“. Jde o část úroků z ročního výnosu za období od poslední výplaty úroků do data prodeje či koupě. Obvykle se jedná o jednu třistašedesátipětinu z celkového ročního úroku za kaţdý den drţení hypotečního zástavního listu (Bardová et al, 1997).
24
5 Hypoteční trh v České republice K prvním emisím hypotečních zástavních listů došlo v roce 1995, tehdy však byly úvěry poskytovány jen malému okruhu klientů. V současnosti na českém trhu působí 14 institucí poskytujících hypoteční úvěry, které v současnosti nabízejí velmi výhodné podmínky. Průměrná úroková sazba se pohybuje pod 4 %, v posledních měsících vzrůstá objem poskytovaných hypoték (jen v říjnu mírný meziměsíční pokles), coţ ovlivňuje i ustupující zájem o stavební spoření jako substitutu hypotečního úvěru. Výhodné podmínky pro poskytnutí úvěru a zvýšení sazby DPH od začátku příštího roku znamenají zvýšený zájem o hypotéky, který lze předpokládat i ve zbytku roku 2011 (Hrušová, 2011).
5.1 Objem hypotečních úvěrů V období od roku 2002 se významně měnily objemy poskytovaných hypotečních úvěrů, vývoj je znázorněn v následujícím grafu.
Graf 2: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR (v mld. Kč) Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 2011 [cit. 2011-11-07]. Hypoteční úvěry za roky 2002 aţ 2011. Dostupné z WWW: . Konstrukce vlastní.
25
Od roku 2008 docházelo po předcházejícím dlouhodobém růstu k poklesu objemu poskytovaných hypoték, k mírnému vzrůst došlo v jiţ v roce 2010. Výraznější rozdíl je patrný za první pololetí roku 2011, kdy narostl objem na 67 294 262 tis. Kč, coţ představuje více neţ dvě třetiny (70,2 %) objemu předchozího roku. Následující graf znázorňuje objemy hypotečních úvěrů poskytnutých fyzickým osobám, podnikatelským subjektům a obcím.
Graf 3: Objemy poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR (dle ţadatele v mld. Kč) Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 2011 [cit. 2011-11-07]. Hypoteční úvěry za roky 2002 až 2011. Dostupné z WWW: . Konstrukce vlastní.
V grafu je názorně vidět, ţe vývoj celkového objemu hypotečních úvěrů nejvíce kopíruje vývoj úvěrů poskytnutých fyzickým osobám. Ve znázorněném období tvoří hypoteční úvěry poskytnuté občanům 75,57 %. Naopak hypoteční úvěry pro obce tvoří zanedbatelnou část celkového objemu, konkrétně 0,49 % za období od roku 2002 do první poloviny roku 2011.
5.2 Počet uzavřených smluv Počet uzavřených smluv o hypotečním úvěru má podstatný vliv na celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů. V grafu je znázorněn počet smluv uzavřených v jednotlivých letech od roku 2001 do prvního pololetí roku 2011. 26
Graf 4: Počet uzavřených smluv o hypotečním úvěru v ČR (ks) Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 2011 [cit. 2011-11-07]. Hypoteční úvěry za roky 2002 až 2011. Dostupné z WWW: . Konstrukce vlastní.
Při porovnání s celkovým objemem poskytnutých hypoték je vidět stejný rostoucí trend do roku 2007. V roce 2008 pokračoval růst celkového objemu, avšak počet hypotečních úvěrů se sníţil o více neţ 16 000 kusů. Tento fakt značí zvýšení průměrné výše hypotečního úvěru. Další vývoj koresponduje opět s vývojem celkového objemu hypotečních úvěrů. Hodnoty prvního pololetí 2011 dosahují 67 % počtu smluv za rok předchozí.
5.3 Vztah HDP a hypotečních úvěrů Hrubý domácí produkt (HDP) je jedním z nejvýznamnějších ukazatelů výkonnosti ekonomiky dané země. Vyjadřuje celkovou peněţní hodnotu statků a sluţeb, které jsou vytvořeny na určitém území za dané období (obvykle rok). V grafu je znázorněn vývoj HDP a objemu hypotečních úvěrů v procentech.
27
Graf 5: Vztah vývoje HDP a hypotečních úvěrů Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 2011 [cit. 2011-11-07]. Hypoteční úvěry za roky 2002 až 2011. Dostupné z WWW: , Český statistický úřad [online]. 2011 [cit. 2011-11-09]. HDP, národní účty. Dostupné z WWW: . Konstrukce vlastní.
Růst HDP signalizuje větší výkonnost ekonomiky dané země, coţ předpokládá i nárůst příjmů a s tím spojenou poptávku po lepším bydlení či financování investic. Pokud obyvatelstvo předpokládá pozitivní vývoj ekonomiky, je ochotné se více zadluţovat. Naopak pokud nastane propad ekonomiky, zájem o hypoteční úvěry klesá. Od oţivení ekonomiky v roce 2010 je patrný zvýšený zájem o hypoteční úvěry. Dle prognózy České národní banky je pro rok 2011 předpokládán meziroční 2% růst HDP. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů tento trend kopíruje, v prvním pololetí dosahoval 70,2 % objemu za předchozí rok a dále meziměsíčně stoupá.
5.4 Banky a jejich produkty Na českém trhu je nabízena celá řada produktů, ve kterých je pro klienta těţké se
vyznat.
Rozhodování
o
výběru
konkrétní
instituce
a
produktu
závidí
na poţadovaných kritériích. Mezi nejpodstatnější patří rychlost poskytnutí a cena úvěru. Další rozdíly můţeme najít např. v poplatcích, slevách, nabídce pojištění či v kvalitě poradenského servisu. 28
V následující části budou stručně představeny jednotlivé banky, které dle metodiky ČNB patří do skupiny velkých bank, a jejich produkty z oblasti hypotečního úvěrování. Dále je do výčtu zařazena Hypoteční banka se svými produkty, která se na tuto oblast bankovnictví specializuje. Informace o konkrétních produktech vycházejí z nabídek institucí uveřejněných na jejich internetových stránkách.
5.4.1 Česká spořitelna Česká spořitelna má na českém trhu velkou tradici (roku 1825 zahájila činnost Spořitelna česká – právní předchůdce České spořitelny). V současnosti je společnost členem skupiny Erste Group, která je jedním z nejvýznamnějších poskytovatelů finančních sluţeb ve střední a východní Evropě. Dle soutěţe Fincentra Banka roku Česká spořitelna získala titul Nejdůvěryhodnější banka roku a Banka bez bariér. Hypotéka České spořitelny produkt určen pro fyzické osoby na financování nemovitostí aţ do 100 % hodnoty zastavované nemovitosti splatnost aţ 30 let fixace úrokové sazby 1, 2, 3, 4, 5, 10, 15 nebo 20 let sleva 0,5 % z úrokové sazby při splácení z aktivně vyuţívaného Osobního účtu České spořitelny bez poplatku za vyřízení výběr sluţeb podle potřeb klienta (např. mimořádné splátky, expresní čerpání) Americká hypotéka určena pro fyzické osoby neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti splatnost do 20 let, minimální výše úvěru 150 000 Kč max. do 80 % hodnoty zastavované nemovitosti
29
Hypotéka na investice určena pro fyzické osoby pro účely financování nemovitosti, které neslouţí (nebo jen z části) k bydlení do výše 90 % hodnoty zastavované nemovitosti klient musí disponovat vlastními prostředky ve výši min 15 % z celkových nákladů moţnost započítání budoucích příjmu ke stávajícím (např. při koupi nemovitosti za účelem pronájmu) Hypoteční úvěr klientům komunální sféry úvěr určen pro kraje, města, obce a jimi zřízené organizace slouţí pro financování nemovitostí komunální sféry pro novou bytovou výstavu se státním příspěvkem a na financování ostatních nemovitostí bez státního příspěvku splatnost aţ 20 let poskytováno individuální úročení Hypoteční úvěr pro právnickou osobu určen pro firmy s obratem do 30 mil. Kč jde o účelový hypoteční úvěr slouţící k financování investic do nemovitostí poskytován do 70 % hodnoty zastavované nemovitosti splatnost do 20 let obvyklá fixace úrokové sazby 1 rok nebo 5 let Financování hotelových projektů hypoteční úvěr určen pro nákup, výstavbu, rekonstrukci nebo refinancování hodnoty nemovitostí, které jsou určeny k nájmu a provozu hotelu nájemcem, přímému provozu hotelu dluţníkem či provozování hotelu na základě manaţerské smlouvy 30
doba splatnosti maximálně 15 let (výjimky na základě dohody s ČS) do projektu je nutné vloţit vlastní prostředky Hypoteční úvěr pro bytová druţstva a společenství vlastníků jednotek určen bytovým druţstvům a společenstvím vlastníků jednotek účelový úvěr na financování modernizací bytových domů, rekonstrukcí a oprav max. 80 % hodnoty zastavované nemovitosti, do výše 100 % celkových nákladů projektu čerpání jednorázové či postupné
5.4.2 Československá obchodní banka ČSOB působí na českém trhu jako univerzální banka. Privatizována byla v roce 1999 a jejím jediným akcionářem je belgická KBC Bank. V roce 2000 ČSOB odkoupila IPB, na kterou byla uvalena nucená správa. Za rok 2011 obdrţela ČSOB cenu za nejlepší banku v ČR od časopisu Global Finance i od magazínu Euromoney Award for Excellence. Bezstarostná hypotéka účelový úvěr pro fyzické osoby výše úvěru od 200 000 Kč do max. 100 % hodnoty zastavované nemovitosti splatnost 5-40 let doba fixace 1, 3, 5, 10, 15, 20 nebo 30 let Hypotéka s garantovanou výší splátky účelový úvěr se sjednáním úrokové sazby po celou dobu splácení výše úvěru od 200 000 Kč do max. 100 % hodnoty zastavované nemovitosti Hypotéka bez dokládání příjmů účelový úvěr, který je určen především pro podnikatele, jejichţ výše příjmu uvedená v daňovém přiznání nedostačuje pro získání standardní hypotéky 31
výše úvěru od 200 000 Kč do 5 000 000 Kč doba splatnosti 5-40 let do 50 % hodnoty zastavované nemovitosti doba fixace 3, 5, 10, 15, 20 nebo 30 let Předhypoteční úvěr účelem úvěru je financování nemovitosti, kterou nelze při sjednání financovat klasickým hypotečním úvěrem předhypoteční úvěr sjednán společně s klasickým hypotečním úvěrem během trvání předhypotečního úvěru spláceny pouze úroky splatnost max. 1 rok, poté přefinancování klasickým hypotečním úvěrem výše úvěru závisí na výši sjednané následné hypotéky Americká hypotéka neúčelový úvěr zajištěný zástavou nemovitosti výše úvěru od 200 000 Kč do 5 000 000 Kč do 70 % hodnoty zastavované nemovitosti doba splatnosti 3-20 let Hypoteční úvěr pro právnické osoby a fyzické osoby (podnikatele) úvěr určený firmám a podnikatelům na financování nemovitostí (na koupi, výstavbu nebo opravy) výše úvěru aţ 100 % hodnoty zastavované nemovitosti úroková sazba můţe být zvolena pohyblivá i fixní podmínky splácení jistiny moţné dohodnout individuálně, např. s ohledem na sezónní vlivy
32
5.4.3 Komerční banka Komerční banka vznikla v roce 1990 vyčleněním ze Státní banky československé, v roce 1992 byla transformována na akciovou společnost. Majoritní akciový podíl drţí od roku 2001 finanční skupinka Société Générale. Hypoteční úvěr účelový úvěr se splatností 5-30 let z hypotečního úvěru lze financovat i vedlejší náklady související s investicí do výše max. 50 % celkové výše úvěru min. výše 200 000 Kč, max. do výše 85% nebo 100 % hodnoty zastavované nemovitosti Hypotéka 2 v 1 účelový úvěr s neúčelovou částí min. výše úvěru 250 000 Kč (min. 200 000 Kč účelová část, min. 50 000 Kč neúčelová část) do výše 85 % nebo 100 % hodnoty zastavované nemovitosti neúčelová část můţe tvořit max. 20 % celkové výše hypotéky, nejvíce však 400 000 Kč Flexibilní hypotéka min. výše úvěru 200 000 Kč do výše 85 % nebo 100 % hodnoty zastavované nemovitosti doba splatnosti 5-30 let fixace 1, 3, 5, 10 nebo 15 let moţnost přerušení splácení aţ na 3 měsíce moţnost odloţení splácení aţ o 12 měsíců (při vyuţití hypotéky do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti)
33
moţnost sníţení splátky aţ o 50 % nebo moţnost vyuţití opakované mimořádné splátky do výše 20 % úvěru Hypotéka Dopředu Dozadu pro klienty, kteří teprve vybírají nemovitost; sjednané podmínky včetně úrokových sazeb jsou platné 6 měsíců nebo pro klienty na jiţ vynaloţené náklady na bydlení (max. 12 měsíců zpátky) min. výše úvěru 200 000 Kč do 85 % hodnoty zastavované nemovitosti (max. 8 000 000 Kč) nebo do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti (max. 4 000 000 Kč) po uplynutí Hypotéky Dopředu překlopení na klasickou (případně flexibilní) hypotéku Hypotéku Dozadu je moţné pouţít na cokoliv, má však parametry klasické hypotéky (peníze za jiţ realizované náklady na bydlení) Překlenovací hypoteční úvěr účelový úvěr určený k financování nemovitosti určené k bydlení kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením Modré pyramidy nebo kapitálovým ţivotním pojištěním Komerční pojišťovny min. výše úvěru 100 000 Kč úvěr je poskytován do 85 % hodnoty zastavované nemovitosti, v kombinaci s kapitálovým ţivotním pojištěním aţ do 100 % po dobu trvání hypotečního úvěru spláceny jen úroky doba splatnosti v kombinaci s kapitálovým ţivotním pojištěním 5-30 let, v kombinaci se stavebním spořením 1-8 let
34
Předhypoteční úvěr krátkodobý úvěr do nemovitosti poskytován v kombinaci s následným klasickým nebo překlenovacím hypotečním úvěrem KB pevná úroková sazba po dobu trvání úvěru min. výše 100 000 Kč, lze poskytnout do výše 3 000 000 Kč aţ do 100 % hodnoty zastavované nemovitosti Hypoteční úvěr v Kč nebo cizí měně určen pro podnikatele (fyzické i právnické osoby), obce, svazky obcí, kraje a pro příspěvkové organizace a právnické osoby zřizované obcí nebo krajem účelový dlouhodobý nebo střednědobý úvěr fixace úrokové sazby 1-10 let poskytován v několika měnách CZK, USD, EUR a CHF
5.4.4 Hypoteční banka Hypoteční banka je specializovanou bankou na hypoteční úvěry. Je součástí finanční skupiny ČSOB a od roku 2007 se drţí na čelním místě v oblasti nově poskytnutých úvěrů. Zároveň Hypoteční banka emituje nejvíce hypotečních zástavních listů v České republice. V roce 2010 získala Hypoteční banka 1. místo v soutěţi Banka roku 2010 v kategorii Hypotéka roku. Hypotéka Hypoteční banky účelový úvěr min. výše 300 000 Kč, max. do 100 % hodnoty zastavované nemovitosti splatnost 5-30 let fixace úrokové sazby 1, 3, 5, 10 nebo 15 let
35
moţné varianty: financování bytu v osobním i druţstevním vlastnictví, refinancování, hypotéka pro absolventy, hypotéka pro manaţery, neúčelová americká hypotéka, kombinované hypoteční úvěry, hypotéka na nemovitost k pronájmu, … Hypotéka bez doloţení příjmů účelový úvěr pro fyzické osoby, které nedokazují standardní cestou příjmy min. výše 200 000 Kč, max. výše 5 000 000 Kč do 50 % hodnoty zastavované nemovitosti zástavní hodnota nemovitosti musí být min. 1 000 000 Kč doba splatnosti 5-30 let Hypotéka po webu sjednání hypotečního úvěru přes Internet min. výše 300 000 Kč, max. do 100 % hodnoty zastavované nemovitosti splatnost 5-30 let fixace úrokové sazby 1, 3, 5, 10 nebo 15 let bez poplatku za zpracování
5.4.5 UniCredit Bank UniCredit Bank zahájila činnost na českém trhu v listopadu 2007, vznikla sloučením Ţivnostenské banky a HVB Bank. Skupina UniCredit Group je významná skupina ve střední a východní Evropě, jejíţ kořeny sahají do 15. století. Banka je orientována na sluţby fyzickým osobám i podnikatelům. Hypoteční úvěr účelový rezidenční účelový úvěr na bydlení se splatností 1-30 let min. výše 200 000 Kč, max. do výše 100 % hodnoty zastavované nemovitosti
36
moţnost volby varianty PLUS (bez vstupního a měsíčního poplatku), FLEXI (kdykoliv moţné předčasné splacení bez sankce), INDIVIDUAL (nastavení podmínek dle individuálních potřeb klienta) Hypoteční úvěr účelový nerezidenční účelový úvěr určený na financování nemovitostí k rekreaci či pronájmu min. výše 200 000 Kč, do 80 % hodnoty zastavované nemovitosti splatnost 1-30 let stejné úrokové sazby jako u nemovitostí na bydlení Hypoteční úvěr neúčelový neúčelový úvěr, min. výše 200 000 Kč, max. výše 10 000 000 Kč do 70 % hodnoty zastavované nemovitosti při splatnosti do 15 let, do 60 % hodnoty zastavované nemovitosti při splatnosti do 20 let splatnost 1-20 let Převratná hypotéka
variabilní úroková sazba a marţe garantovaná po celou dobu trvání úvěru
moţnost mimořádné splátky 4x ročně kombinace s variantami PLUS, INDIVIDUAL, hypotékou k reakci nebo k pronájmu nebo s americkou hypotékou moţnost změny na pevnou úrokovou sazbu Business hypoteční úvěr účelový úvěr na financování investic souvisejících s předmětem podnikání, a to zejména na výstavbu nebo rekonstrukci nemovitostí nebo jejich koupi, které budou vyuţívány k vlastnímu podnikání min. výše 500 000 Kč, max. výše úvěru dle zajištění a účelu vlastní zdroje alespoň 20 % hodnoty investice, splatnost max. 15 let 37
6 Hypoteční trh ve Slovenské republice Jako první začala na Slovensku poskytovat hypoteční úvěry Všeobecná úverová banka v roce 1997. V současnosti má povolení Národné banky Slovenska vydávat hypoteční zástavní listy osm institucí. Při přepočtech dat před rokem 2009, kdy Slovensko přijalo jednotnou měnu Evropské unie, je pouţit konverzní kurz 30,126 SKK/EUR.
6.1 Objem hypotečních úvěrů Následující graf ukazuje objem poskytnutých hypotečních úvěrů na Slovensku, které podle dat Národné banky Slovenska prošly významným vývojem.
Graf 6: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v SR (v mil. EUR) Zdroj: Národná banka Slovenska [online]. 2004 [cit. 2011-11-27]. Informácie o hypotekárnom bankovníctve a úveroch na bývanie. Dostupné z WWW: . Konstrukce vlastní.
Mezi lety 2004 a 2007 docházelo k růstu objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. V roce 2008 došlo k mírnému poklesu, avšak v dalším roce (2009) došlo k propadu o téměř 60 %. Rok 2010 přinesl mírné zvýšení zájmu o hypoteční úvěry. Tento trend 38
nejspíše bude pokračovat i v roce 2011, objem posyktnutých hypotečních úvěrů za první pololetí dosáhl přes 52 % objemu roku předchozího.
6.2 Počet uzavřených smluv Následující graf zobrazuje počty uzavřených smluv o hypotečním úvěru na Slovensku. Počet smluv výrazně ovlivňuje celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů. Pomocí těchto dat budou v následujících grafech vypočítány průměrné výše hypotečních úvěrů.
Graf 7: Počet uzavřených smluv o hypotečním úvěru v SR(ks) Zdroj: Národná banka Slovenska [online]. 2004 [cit. 2011-11-27]. Informácie o hypotekárnom bankovníctve a úveroch na bývanie. Dostupné z WWW: . Konstrukce vlastní.
Při porovnání s celkovým objemem poskytnutých hypoték je zřejmý stejný trend s objemem poskytnutých hypotečních úvěrů. Počet uzavřených smluv se nejrapidněji sníţil v roce 2009, kdy bylo uzavřeno pouze necelých 40 % smluv v porovnání s rokem předchozím. Za první pololetí roku 2011 počet uzavřených smluv přesáhl jen o málo 50 %, za celý rok je tedy předpokládána stagnace počtu hypotečních úvěrů.
39
6.3 Vztah HDP a hypotečních úvěrů HDP je i na Slovensku jako jeden z hlavních ukazatelů výkonnosti ekonomiky země. I přes růst ekonomiky zůstávají v rámci Slovenské republiky problémem velké rozdíly ţivotní úrovně v rámci jednotlivých regionů.
Graf 8: Vztah vývoje HDP a hypotečních úvěrů v SR Zdroj:Finance.sk [online]. 2011 [cit. 2011-12-07]. Tempo rastu HDP. Dostupné z WWW: a Národná banka Slovenska [online]. 2004 [cit. 2011-11-27]. Informácie o hypotekárnom bankovníctve a úveroch na bývanie. Dostupné z WWW: . Konstrukce vlastní.
Slovensko v období růstu patřilo k nejrychleji se rozvíjejícím zemím Evropské Unie. Tento fakt byl zapříčiněn i velmi pomalými reformami v 90. letech minulého století. Jak je vidět z grafu, objem hypotečních úvěrů poklesl mírně jiţ v roce 2008, HDP pokleslo aţ v roce 2009. V roce 2009 je znatelné, ţe pokud ekonomika neroste, oblast hypotečních úvěrů reaguje velmi citlivě (došlo k poklesu o necelých 60 %). V roce 2010 došlo k mírnému růstu obou ukazatelů. V roce 2011 je předpokládán hospodářský pokles, který je ovlivněn dluhovou krizí v eurozóně. Objem poskytnutých hypotečních 40
úvěrů nejspíše vzroste oproti roku předchozímu jen minimálně. V chování Slováků se odráţí předpoklad recese v západní Evropě, kam směřuje velká část slovenského exportu.
6.4 Banky a jejich produkty Poskytování hypotečního úvěru je dle slovenské legislativy podmíněno vydáváním hypotečních zástavních listů. Klasické hypoteční úvěry jsou na Slovensku v některých případech nahrazovány spotřebitelskými úvěry na bydlení. Poskytování těchto produktů můţe být kryto jinými zdroji. Při poskytování úvěrů na bydlení tvoří hypoteční úvěry pouze třetinu celkového objemu úvěrů. V následujícím grafu je uveden podíl bank na hypotečním úvěrování ke dni 31. října 2011.
Graf 9: Hypoteční úvěry na bydlení – podíl bank (SR) Zdroj: Národná banka Slovenska [online]. 2004 [cit. 2011-11-27]. Informácie o hypotekárnom bankovníctve a úveroch na bývanie. Dostupné z WWW: . Konstrukce vlastní.
Dále budou popsány banky s největším podílem hypotečních úvěrů na bydlení, a to: Všeobecná úverová banka, Tatra Banka, Slovenská sporiteľňa a Československá obchodná banka. 41
6.4.1 Československá obchodná banka ČSOB patří mezi nejvýznamnější banky na Slovensku. Jako samostatný subjekt působí na Slovensku aţ od roku 2008, do této doby působila jako zahraniční pobočka české ČSOB. Mateřskou společností je belgická KBC, která je jednou z největších skupin v západní Evropě. V roce 2011 získala banka cenu za Najlepšiu banku pre správu cenných papierov na Slovensku udělovanou časopisem Global Finance. Vario hypotéka účelový úvěr s minimální výší 4 500 EUR splatnost 3-40 let moţnost 20% mimořádné splátky kaţdý rok bez poplatku sleva z úrokové sazby při aktivním vyuţívání účtu v ČSOB, při vyuţití pojištění hypotečního úvěru a pojištění zastavované nemovitosti do výše 100 % zastavované nemovitosti schválení do 24 hodin, moţnost čerpání peněz do 2 hodin moţné doby fixace 1, 3, 5, 10, 15 nebo 20 let Bezúčelová hypotéka neúčelový hypoteční úvěr určený občanům a podnikatelům – fyzickým osobám poskytována do 70 % hodnoty zastavované nemovitosti moţné slevy z úrokové sazby stejně jako u produktu VARIO hypotéka splatnost 3-30 let minimální výše 4 500 EUR Kombinovaná hypotéka kombinace účelového a neúčelového hypotečního úvěru aţ 40 % můţe tvořit neúčelovou část
42
doba splatnosti 3-30 let doba fixace 1, 3, 5, 10, 15 nebo 20 let Hypotéka pre mladých určen pro koupi nemovitosti či rekonstrukci věk ţadatele 18 aţ 35 let, příjem ţadatele maximálně 1,3 násobek průměrného příjmu poskytnutí státního příspěvku ve výši 3 % (2 % poskytuje stát, 1 % ČSOB) státní příspěvek se poskytuje do výše úvěru 49 790,88 EUR moţnost bezplatného předčasného splacení během prvních 5 let Splatenie existujúcich úverov hypotékou úvěr určený pro splacení předchozích úvěrů do výše 90 % zastavované nemovitosti bez poplatku za zpracování a nedočerpání úvěru dokládání příjmů jen čestným prohlášením Investiční Hypoúver určen právnickým osobám financování rozvojových podnikatelových potřeb doba splácení max. 20 let
6.4.2 Slovenská sporiteľňa V současnosti je Slovenská sporiteľňa největší komerční banka na Slovensku. Svým klientům poskytuje širokou škálu sluţeb a produktů. Její kořeny sahají do 19. století. Univerzální bankovní licenci získala v roce 1990 a roku 2001 se stala součástí skupiny Erste Bank. V současnosti je třetím největším emitentem hypotečních zástavních listů na Slovensku.
43
Úver na bývanie hypoteční úvěr s min. výší 7 000 EUR moţnost progresivního splácení splatnost 10-30 let s výší úvěru do 70 % hodnoty zastavované nemovitosti bez dokládání účelu určen pro fyzické osoby zaměstnance i pro fyzické osoby podnikatele (na základě posouzení trţeb) Úver na bývanie s doţivotne garantovanou splátkou úroková sazba platná po celou dobu splácení úvěru jednou ročně moţnost bezplatné mimořádné splátky do výše 10 % zůstatku úvěru Úver na bývanie na vyplatenie úveru z inej banky určen k refinancování úvěrů jiné banky bez dokladování příjmu a bez znaleckého posudku min. výše 7 000 EUR, splatnost 10-30 let Hypotekárný úver pre mladých úroková sazba sníţena o státní příspěvek (2 %) a příspěvek banky (1 %) min. výše úvěru 7 000 EUR splatnost 4-30 let Projektové financovanie individuální přístup a individuální podmínky pro podnikatele např. za účelem financování nemovitosti k pronájmu nebo zavádění nových výrobních programů
44
6.4.3 Tatra banka Tatra banka vznikla jako první soukromá banka na území Slovenska, činnost zahájila v roce 1991. V současnosti je členem RBI Group. Navazuje na tradici původní Tatra banky, jejíţ kořeny sahají do 19. století. Poskytuje komplexní nabídku bankovních sluţeb a dlouhodobě je třetí největší bankou na Slovensku. Hypotéka pro účely koupě, výstavby, údrţby nemovitosti nebo splacení úvěru pouţitých na tento účel splatnost 4-30 let doba fixace 1, 2, 3, 5, 10 nebo 15 let moţnost vyuţití zrychleného splácení (kaţdý měsíc moţné splatit běţnou splátku + trojnásobek navíc) dokladovaný čistý příjem od 400 EUR moţnost hypotéky bez dokládání příjmů (aţ do výše 50 % hodnoty zástavy, max. 170 000 EUR, vstupní věk 25-55 let) Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých fixace úrokové sazby 1, 2, 3 nebo 5 let moţnost mimořádné splátky i předčasného splacení bez poplatku bez poplatku za zpracování moţnost zrychleného splácení Americká hypotéka neúčelový úvěr s minimální výší 10 000 EUR do 80 % hodnoty zastavovaní nemovitosti splatnost 1-20 let
45
moţnost vyuţití americké hypotéky bez dokládání příjmů (zvýšení úrokové sazby o cca 2 %) BusinessÚver Hypo neúčelný úvěr pro podnikatele zajištěný nemovitostí podmínkou je min. 12 měsíců trvající existence podnikatelské činnosti s uzavřeným účetním obdobím za 12 kalendářních měsíců poskytován ve výši od 16 500 EUR do 200 000 EUR splatnost 1-10 let moţná doba fixace 1, 3 a 5 let
6.4.4 Všeobecná úverová banka Všeobecná úverová banka vznikla v roce 1990 vyčleněním ze Státní banky československé, rok 1992 přinesl transformaci na akciovou společnost. Privatizace byla završena v roce 2001, hlavním akcionářem je italská skupina IntesaBci. Všeobecná úverová banka je druhou největší bankou působící na Slovensku. Flexihypotéka účelový hypoteční úvěr s minimální výší 6 600 EUR doba splatnosti 4-30 let doba fixace 1, 3, 5 nebo 10 let sleva z úrokové sazby pro aktivního klienta VÚB mimořádná roční splátka ve výši 20 % bez poplatku moţnost vyuţití hypotéky bez dokládání příjmů při členství např. v Notárské komore nebo Slovenskej národnej komore Bezúčelová flexihypotéka neúčelový typ úvěru 1, 3 nebo 5-tiletá doba fixace 46
splatnost 1-20 let minimální výše 6 600 EUR bez znaleckého posudku ocenění zastavované nemovitosti, hodnotu stanovuje banka Flexihypotéka so štátnym príspevkom pre mladých účelový úvěr s minimální výší 6 600 EUR doba fixace 1, 3, 5 nebo 10 let určena pro mladé ţadatele do věku 35 let příspěvek 3 % (2 % poskytuje stát, zbylé 1 % VÚB) Flexihypotéka na developerské projekty
účelem úvěru musí být byt, rodinný nebo apartmánový dům, který staví developerská společnost; seznam developerských projektů, na které je moţné vyuţít tento produkt, je uveden na internetových stránkách VÚB
zvýhodněná úroková sazba u projektů financovaných VÚB menší administrativní náročnost moţnost čerpat úvěr před dokončením stavby Flexihypotéka na refinancovanie je moţné refinancovat hypoteční úvěry, úvěry na bydlení i americké hypotéky doba splatnosti aţ 30 let doba fixace 3, 5 či 10 let bez poplatku za poskytnutí úvěru interní odhad ceny nemovitosti zdarma
47
Profihypo určen pro právnické osoby a fyzické osoby - podnikatele moţnost fixace na období 1, 3, 5 nebo 10 let posouzení ţádosti do 3 dnů od doloţení poţadovaných dokladů 3 typy úvěru: Profihypo - účelový s finančnými výkazmi účelový úvěr určený na investice do nemovitosti určené k podnikání výše úvěru 16 000 EUR - 500 000 EUR do 90 % hodnoty zastavované nemovitosti splatnost 4-15 let Profihypo - účelový bez finančných výkazov účelový úvěr určený na investice do nemovitosti určené k podnikání především pro členy komor, např. Slovenské komory zubných lekárov, Slovenské lekárské komory, … výše úvěru 10 000 EUR - 170 000 EUR do 70 % hodnoty zastavované nemovitosti splatnost 4-10 let Profihypo - bezúčelový úver s finančnými výkazmi neúčelový úvěr určený na pokrytí provozních nákladů, ale i na financování střednědobých i dlouhodobých potřeb klienta, které souvisí s růstem podnikatelských aktivit výše úvěru 10 000 EUR - 170 000 EUR do 90 % hodnoty zastavované nemovitosti splatnost 1-10 let
48
Financovanie komerčních nehnuteľností produkt určen pro korporátní klientelu (např. developerům, investorům do nemovitostí, stavebním firmám, …) podíl úvěru k celkovým nákladům max. 70 %, vlastní kapitál min. 30 % (VÚB preferuje projekty s min. 35 % vlastního kapitálu) splatnost stavebního úvěru 2 roky při stavbě obytné budovy, 3 roky při výstavbě komerční budovy splatnost investičního úvěru max. 5 let, ve výjimečných případech max. 7 let
49
7 Komparace českého a slovenského hypotečního trhu V kapitole věnující se komparaci budou porovnána data získaná o trzích v České a Slovenské republice. V přepočtech srovnávaných je pouţit kurz CZK/EUR 25,44 ze dne 9. listopadu 2011. Při přepočtech starších dat o slovenském trhu je pouţit konverzní kurz SKK/EUR 30,126.
7.1 Vývoj poskytovaných hypotečních úvěrů V následujícím grafu jsou uvedeny roční přírůstky objemů poskytnutých hypotečních úvěrů v obou zemích. Obě země se liší v řadě demografických i ekonomických faktorů. Srovnání vývoje bude provedeno na základě porovnání procentních přírůstků objemu poskytnutých hypotečních úvěrů za daný rok oproti roku předešlému. Data z prvního pololetí 2011 jsou vynásobena dvěma, aby bylo moţné ilustrovat vývoj v letošním roce.
Graf 10: Procentní přírůstky objemu poskytnutých hypotečních úvěrů Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 2011 [cit. 2011-11-07]. Hypoteční úvěry za roky 2002 až 2011. Dostupné z WWW: . Národná banka Slovenska [online]. 2004 [cit. 2011-11-27]. Informácie o hypotekárnom bankovníctve a úveroch na bývanie. Dostupné z WWW: . Konstrukce vlastní.
50
V době ekonomického růstu docházelo k růstu poskytnutých hypotečních objemů na obou trzích. Do roku 2007 se na rozvoji hypotečních trhů podílela tzv. Husákova generace, jejíţ stárnutí má také vliv na následný propad hypotečního trhu. Na Českou a Slovenskou republiku dopadla ekonomická krize (podrobněji popsáno níţe) v druhém pololetí roku 2008, kdy došlo ke stagnaci poskytovaných hypotečních úvěrů. Banky se v roce 2008 rozhodly zpřísnit pravidla poskytování hypoték. Především v roce 2009 potenciální klienti odkládají investice do budoucnosti. Domácnosti mají strach ze ztráty zaměstnání, podnikatelské subjekty ze ztráty zakázek a s tím související neschopnosti splácet hypoteční úvěr. K mírnému růstu dochází v obou zemích uţ v roce 2010, v letošním roce 2011 roste český hypoteční trh ještě vyšším tempem. Přispívají k tomu nízké úrokové sazby, změna DPH od roku 2012 a přepokládaný konec finanční krize. Předpoklady ohledně tohoto faktoru se však různí. Slováci jsou v letošním roce 2011 opatrnější neţ Češi. Na jejich chování má vliv i stav eurozóny, kde se po Řecku, Portugalsku, Španělsku a Itálii dostává do dluhové pasti i Belgie (Brychta, 2011). Hypoteční krize v USA V roce 2004 skončila ve Spojených státech amerických politika levných peněz. Úroková sazba byla FED zvýšena z 1 % na 2,25 %. V roce 2005 na 4,25 % a v roce 2006 aţ na 5,25 %. To sebou neslo sníţení zájmu o koupi nemovitostí, zvýšení měsíčních splátek úvěru a prodlouţení doby prodeje nemovitostí. Nastala situace, kdy klienti, kteří si mohli dovolit hypoteční úvěr je díky nízkým úrokovým sazbám, přestali být schopni splácet závazky. Problémy se splácením přinesly propad cen nemovitostí. Roku 2007 nastal krach osmi hypotečních společností v USA. Hypoteční krize se následně začala rozšiřovat za hranice (finanční instituce v Evropě drţely americké cenné papíry).
51
7.2 Průměrná výše poskytnutých hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou poskytovány v různé výši. Rozmezí poskytování hypotečních úvěrů (minimální a maximální výše) si určují jednotlivé instituce ve svých podmínkách. V obou zemích se průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru od roku 2004 výrazně liší.
Graf 11: Průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru (v Kč) Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 2011 [cit. 2011-11-07]. Hypoteční úvěry za roky 2002 až 2011. Dostupné z WWW: . Národná banka Slovenska [online]. 2004 [cit. 2011-11-27]. Informácie o hypotekárnom bankovníctve a úveroch na bývanie. Dostupné z WWW: . Konstrukce vlastní.
Rozdíly v průměrné výši poskytovaných hypotečních úvěrů jsou dány rozdílnými cenami nemovitostí v obou zemích. Dle dat Erste Group je průměrná cena bytu v Praze 132 000 EUR, v Bratislavě 110 000 EUR ( jedná se o dvoupokojový byt v novostavbě nachazející se v širším centru). Dalším faktorem je míra spolufinancování ze strany klienta. Češi hypotečním úvěrem kryjí většinu nákladů na pořízení bydlení. Slováci vyuţívají hypoteční úvěry ve velké míře na financování rekonstrukcí, o financování novostaveb hypotečním úvěrem nejeví velký zájem.
52
7.3 Vztah HDP a hypotečních úvěrů Rozdělení Československa probíhalo zároveň s přechodem na trţní ekonomiku. V této době byla ekonomická úroveň obou zemí jen málo rozdílná. Po rozpadu federace docházelo ke zvětšování rozdílů mezi oběma zeměmi. V období 90. let se rychleji rozvíjela česká ekonomika, Slovensko svůj růst dohánělo v posledních letech před dopady krize na popisované trhy. V následujícím grafu je znázorněn vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů a HDP v obou zemích.
Graf 12: Vztah vývoje HDP a hypotečních úvěrů Zdroj: Finance.sk [cit. 2011-12-07]. Dostupné z WWW:. Národná banka Slovenska [cit. 2011-11-27]. Dostupné z WWW: . Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [cit. 2011-1107]. Dostupné z WWW: ,
Český
statistický
úřad
[cit.
2011-11-09].
Dostupné
z
WWW:
. Konstrukce vlastní.
.
53
V grafu je patrný vyšší růst HDP na Slovensku do roku 2008, ve výši zájmu o hypoteční úvěry se však tento trend neprojevil. V České republice se meziročně zvyšoval zájem o hypoteční úvěry i přes pomalejší růst ekonomiky. Dopad krize se na obě země podepsal poklesem výkonnosti ekonomiky, na coţ oba hypoteční trhy reagovaly s velkou citlivostí a objemy hypotečních úvěru v obou zemích se podstatně propadly. Vývoj hypotečních úvěrů – i přes rozdílnou oblíbenost hypotečních úvěrů – reaguje v obou ekonomikách velmi podobně na vývoj HDP. To je dáno společnou minulostí a podobností obou ekonomik (závislost obou ekonomik na export – především do Německa). Od přijetí Eura na Slovensku se ve spotřebitelském jednání Slováků projevuje ve velké míře vývoj eurozóny, v současnosti hlavně dluhová krize členských zemí.
7.4 PRIBOR a EURIBOR Variabilní hypotéky jsou vázány přímo na PRIBOR/EURIBOR. K této úrokové sazbě je pak připočítávána marţe jednotlivých institucí. Na sazby PRIBOR/EURIBOR jsou vázány i výnosy hypotečních zástavních listů s variabilní kuponovou sazbou. Cenu hypotečních úvěrů ovlivňují sazby PRIBOR/EURIBOR také z důvodu, ţe za tuto úrokovou sazbu si půjčují banky za účelem poskytování hypotečních úvěrů. Slovensko začalo pouţívat EURIBOR po vstupu do eurozóny v roce 2009. Hypoteční úvěry s variabilní úrokovou sazbou jsou nejčastěji vázány na 3M PRIBOR/EURIBOR (úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují tříměsíční úvěry). V grafu jsou uvedeny čtvrtletní průměry úrokové sazby 3M PRIBOR/EURIBOR v období od 1. čtvrtletí 2000 po poslední aktuální data za 3. čtvrtletí 2011.
54
Graf 13: Úrokové sazby 3M PRIBOR, 3M EURIBOR Zdroj: Česká národní banka [online]. 2003 [cit. 2011-12-04]. Úrokové sazby finančních trhů. Dostupné z WWW:.Konstrukce vlastní.
Po zavedení EURIBORu se 3M PRIBOR do roku 2002 pohyboval nad hranicí 3M EURIBORu. Od roku 2002 se obě úrokové sazby vyvíjely obdobně (PRIBOR s vyššími výkyvy), růst ekonomiky do roku 2008 znamenal postupné zvyšování základních úrokových sazeb, tím i sazeb PRIBOR a EURIBOR. Nejvýše se vyšplhal 3M EURIBOR ve 4. čtvrtletí 2008, kdy dosáhl průměrné hodnoty 5,02 %. Výrazný pokles obou úrokových sazeb mezi roky 2008 a 2010 je dán opatřeními centrálních bank na podporu ekonomiky. ECB a ČNB výrazně sníţily základní úrokovou sazbu na historická minima, PRIBOR a EURIBOR toto sníţení kopírovaly. O počátku roku 2010 začala úroková sazba EURIBOR stoupat, tento trend pokračuje do současnosti, kdeţto PRIBOR se stabilizoval na hodnotách kolem 1 %. Kroky ČNB
55
a ECB tomuto faktu odpovídají. ČNB ponechala základní úrokové sazby na stávající úrovni, ECB přistoupila ke sníţení základní sazby. Dle prognózy ČNB pro 3M PRIBOR můţeme nejvíce očekávat mírný pokles pro rok 2012 na průměrnou hodnotu cca 1 %. V roce 2013 pak mírný nárůst na hodnotu okolo 1,4 %. Je podstatné brát v úvahu fakt, ţe pokud ECB bude nadále sniţovat úroky, ČNB o tomto kroku bude také uvaţovat. Naopak zvýšením sazby EURIBOR a zklidněním eurozóny by pominul tlak na další sniţování úrokových sazeb ČNB.
56
8 Modelový příklad Na modelovém příkladu bude ukázáno konkrétní vyuţití hypotečního úvěru v praxi a srovnání parametrů hypotečního úvěru, podle kterých si klient vybírá konkrétní instituci. Smyšlený klient má na úvěr stejné poţadavky, pokud bude ţádat o hypotéku v České republice i na Slovensku. V parametrech finančního rázu je pouţit pro přepočet kurz CZK/EUR 25,44 ze dne 9. listopadu 2011. Hypoteční úvěry jednotlivých institucí budou srovnány dle výpočtů z hypotečních kalkulaček. Na základě tohoto srovnání budou vybrány instituce pro podrobnější srovnání.
8.1 Vymezení modelového příkladu Modelový klient je ve věku 34 let a disponuje příjmem 29 000 Kč (1 139,94 EUR). Manţelka klienta má 27 let a její příjem dosahuje výše 16 000 Kč (628,93 EUR). Oba manţelé mají uzavřenu zaměstnaneckou smlouvu na dobu neurčitou. Společně se manţelé starají o vyţivované dítě ve věku sedmi let. Plánují koupi nemovitosti (rodinného domu) v hodnotě 2 544 000 Kč (100 000 EUR), disponují vlastními finančními prostředky ve výši 800 000 Kč (31 446,54 EUR). Poţadovaná výše úvěru je 1 744 000 (68 553,46 EUR), coţ je 68,55 % hodnoty zastavované nemovitosti. Klient v současnosti splácí leasing na osobní automobil, měsíční splátka činí 6 000 Kč (235,85 EUR). Klient preferuje tříletou fixaci úrokové sazby a splatnost 25 let.
8.2 Porovnání hypotečních úvěrů dle hypotečních kalkulaček Vzít si hypotéku je ve většině případů velký závazek, proto by si měl klient dobře promyslet vše dopředu. Hypoteční kalkulačky mohou poslouţit jako prvotní nástroj pro klienta, který nemá přehled na trhu. Podstatné je určit si parametry, které jsou pro klienta podstatné. A to bývá u jednotlivých klientů různé, hypoteční kalkulačky neumí vzít v úvahu specifické poţadavky či moţné závazky klienta. Ale jde o velmi jednoduchý nástroj, s jehoţ pomocí si klient můţe udělat prvotní náhled na poskytované produkty a instituce. V následující tabulce je provedeno srovnání hypotečních úvěrů pro modelového klienta na základě hypotečních kalkulaček dostupných na webových stránkách jednotlivých institucí poskytujících hypoteční úvěry. Data pocházejí ze dne 27. listopadu 2011. 57
Tabulka 3: Srovnání hypotečních úvěrů dle hypotečních kalkulaček Výše úvěru
Fixace
Doba splácení Úroková sazba Výše splátky
Česká spořitelna
1 744 000
3 roky
25 let
3,09%
8 333 Kč
Československá obchodní banka
1 744 000
3 roky
25 let
3,49%
8 722 Kč
GE Money Bank
1 744 000
3 roky
25 let
3,59%
8 816 Kč
Komerční banka
1 744 000
3 roky
25 let
3,29%
8 536 Kč
Hypoteční banka
1 744 000
3 roky
25 let
3,29%
8 536 Kč
LBBW Bank
1 744 000
3 roky
25 let
3,14%
8 922 Kč
mBank
1 744 000
3 roky
25 let
3,84%
9 052 Kč
Oberbank
1 744 000
3 roky
25 let
2,99%
8 261 Kč
Poštovní spořitelna
1 744 000
3 roky
25 let
3,49%
8 722 Kč
Raiffeisenbank
1 744 000
3 roky
25 let
4,39%
9 585 Kč
UniCredit Bank
1 744 000
3 roky
25 let
3,39%
8 629 Kč
Volksbank
1 744 000
3 roky
25 let
3,79%
9 055 Kč
Waldviertler Sparkasse von 1842
1 744 000
3 roky
25 let
3,25%
8 499 Kč
Wüstenrot hypoteční banka
1 744 000
3 roky
25 let
4,04%
9 276 Kč
Československá obchodná banka
68 553,46 €
3 roky
25 let
5,20%
408,78 €
Dexia banka
68 553,46 €
3 roky
25 let
4,10%
365,65 €
OTP Banka
68 553,46 €
3 roky
25 let
3,55%
345,00 €
Slovenská sporiteľňa
68 553,46 €
3 roky
25 let
5,19%
411,87 €
Tatra banka
68 553,46 €
3 roky
25 let
4,45%
379,00 €
UniCredit Bank
68 553,46 €
3 roky
25 let
4,44%
378,71 €
Volksbank
68 553,46 €
3 roky
25 let
4,72%
392,24 €
Všeobecná úverová banka
68 553,46 €
3 roky
25 let
4,09%
365,26 €
Česká republika
Slovenská republika
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě dat z internetových stránek jednotlivých institucí ze dne 27. listopadu 2011.
V tabulce je vidět, ţe nabízené úrokové sazby se liší aţ o 2 %. Přičemţ dle hypotečních kalkulaček nabízejí niţší úrokové sazby české instituce. Úrokové sazby jsou ve většině případů uváděny jako minimální a většina klientů na inzerovanou sazbu nedosáhne. Výsledná úroková sazba se můţe lišit v řádech desetin procentního bodu. Na úrokovou sazbu má vliv spousta parametrů ze strany klienta. Můţe jít například o typ příjmu klienta (z podnikání, zaměstnanecký poměr na dobu určitou či neurčitou), zda je příjem zasílám do instituce, v které je ţádáno o hypoteční úvěr, nebo zda-li má klient uzavřeno ţivotní pojištění.
58
Graf 14: Srovnání úrokových sazeb dle hypotečních kalkulaček Zdroj: Vlastní konstrukce na základě dat z internetových stránek jednotlivých institucí ze dne 27. listopadu 2011.
Nejniţší úrokovou sazbu dle hypotečních kalkulátorů poskytuje Oberbank, jejíţ nabízená sazba jediná klesla pod 3 %. Nejniţší úrokovou sazbu ze slovenských institucí nabízí OTP Banka, jejíţ inzerovaná úroková sazba při tříleté fixaci je 3,55 %. Rozdíl ve splátkách můţe být pro modelového klienta v České republice aţ 1 324 Kč, na Slovensku můţe rozdíl činit aţ 64 EUR (1 628 Kč). Srovnání dle hypotečních kalkulaček má pro klienta jen prvotní informativní charakter. Na základě tohoto srovnání se klient rozhoduje pro instituce, kde se bude podrobněji informovat o moţnostech a podmínkách poskytnutí hypotečního úvěru.
8.3 Srovnání poplatků V tabulce jsou srovnány poplatky za poskytnutí hypotečního úvěru a za měsíční správu úvěrového účtu pro modelového klienta. Data vycházejí z aktuálních sazebníků jednotlivých institucí.
59
Tabulka 4: Poplatky za poskytnutí hypotečního úvěru a za správu úvěrového účtu poplatek za poskytnutí úvěru
poplatek za správu (měsíčně)
0 Kč
10 464 Kč 2 900 Kč 2 900 Kč 10 464 Kč 9 000 Kč 0 Kč 12 208 Kč 10 464 Kč 0 Kč 2 500 Kč 13 952 Kč 34 880 Kč 20 352 Kč
150 Kč 150 Kč 150 Kč 250 Kč 150 Kč 150 Kč 0 Kč 150 Kč 150 Kč 150 Kč 200 Kč 150 Kč 50 Kč 150 Kč
514,15 € 479,87 € 514,15 € 599,00 € 548,48 € 616,98 € 490,00 € 548,43 €
3,30 € 2,99 € 3,30 € 3,49 € 3,50 € 2,99 € 3,99 € 3,30 €
Česká republika Česká spořitelna Československá obchodní banka GE Money Bank Komerční banka Hypoteční banka LBBW Bank mBank Oberbank Poštovní spořitelna Raiffeisenbank UniCredit Bank Volksbank Waldviertler Sparkasse von 1842 Wüstenrot hypoteční banka Slovenská republika Československá obchodná banka Dexia banka OTP Banka Slovenská sporiteľňa Tatra banka UniCredit Bank Volksbank Všeobecná úverová banka
Zdroj: Vlastní konstrukce na základě dat z internetových stránek jednotlivých institucí ze dne 4. prosince 2011.
Při výběru hypotečního úvěru je nutné nezapomínat na poplatky spojené s hypotečním úvěrem a nesledovat pouze výši úrokové sazby. Pro porovnání byly vybrány dva poplatky, které se dotknou téměř kaţdého klienta. Poplatek za poskytnutí úvěru bývá mnohdy vysokým počátečním výdajem. Poplatek za vedení účtu je za měsíc v nízkém řádu, při splatnosti 25 let však rozdíl např. 100 Kč činí 30 000 Kč. Poplatek za poskytnutí hypotečního úvěru zahrnuje náklady spojené s vyřízením, schválením a poskytnutím hypotéky.
Poplatky jsou v následujícím grafu srovnány
dle jejich výše. V grafu popisujícím poplatky za poskytnutí hypotečního úvěru na Slovensku je pouţit přepočet na českou měnu s kurzem CZK/EUR 25,44 ze dne 9. listopadu 2011.
60
Graf 15: Poplatky za poskytnutí hypotečního úvěru Zdroj: Vlastní konstrukce na základě dat z internetových stránek jednotlivých institucí ze dne 4. prosince 2011.
Většina institucí určuje poplatek za poskytnutí hypotečního úvěru jako určité procento z výše poskytnutého úvěru. V České republice některé banky určují poplatek jako pevnou částku (např. Komerční banka). Na Slovensku některé banky určují pevné sazby pro určité rozmezí výše poskytnutého úvěru (např. Slovenská sporiteľňa). V grafu je vidět podstatný rozdíl v poplatcích za poskytnutí hypotečního úvěru u českých bank. Zatímco některé banky poskytují hypoteční úvěry bez poplatku, tak nejvyšší poplatky za poskytnutí jsou velmi vysoké. Rozdíl mezi nejniţším a nejvyšším poplatkem je 34 880 Kč, na Slovensku se poplatky pohybují v daleko uţším rozpětí. Rozdíl mezi nejniţším a nejvyšším poplatkem činí v přepočtu necelých 3 500 Kč. Při uzavírání hypotečního úvěru je vţdy zřizován hypoteční úvěrový účet, za jehoţ vedení si banka účtuje poplatek. Poplatky placené na Slovensku jsou přepočteny na českou měnu s kurzem CZK/EUR 25,44 ze dne 9. listopadu 2011.
61
Graf 16: Poplatky za vedení hypotečního úvěrového účtu Zdroj: Vlastní konstrukce na základě dat z internetových stránek jednotlivých institucí ze dne 4. prosince 2011.
Rozdíly v měsíčních poplatcích za vedení účtu jsou vyšší v České republice. Z grafu je vidět, ţe nejvyšší popletek za vedení úvěrového účtu zaplatí klient v Komerční bance. Oproti tomu stojí mBank, která od tohoto poplatku upustila, je tedy nulový. Pro modelového klienta je rozdíl mezi poplatkem v mBank a Komerční bance (nejniţší a nejvyšší) 75 000 za dobu splatnosti hypotečního úvěru 25 let. Na Slovensku se poplatky opět pohybují v uţším rozpětí. Nejvyšší poplatek si účtuje Volksbank a činí 3,99 EUR, naopak nejniţší poplatek klient platí v Dexia bance (2, 99 EUR). Poplatek za vedení úvěrového účtu se tedy pohybuje v rozmezí 1 EUR ve všech institucích. Rozdíl za dobu splatnosti (Dexia banka a Volksbank) činí 300 EUR (7 632 Kč).
62
9 Závěr Bakalářská práce zpracovává aktuální téma. Hypoteční úvěry představují velmi významnou moţnost financování vlastního bydlení, k čemuţ ve většině případů slouţí. Český hypoteční trh se začal rozvíjet jiţ v 90. letech minulého století, na Slovensku hypoteční bankovnictví vstoupilo aktivně na trh na přelomu 20. a 21. století. Od doby vzniku obou trhů docházelo k růstu. Největší nárůst poskytnutých hypotečních úvěrů v obou zemích nastal v roce 2007. Následoval rok, ve kterém se do Evropy rozšířila ekonomická krize. To mělo na obě exportně orientované ekonomiky velký vliv. Banky se rozhodly zpřísnit podmínky poskytování hypotečních úvěrů, coţ mělo vliv na objem poskytnutých hypotečních úvěrů především v roce 2009, kdy došlo k velkému propadu. Rok 2010 přinesl mírný růst v obou zemích. V roce 2011 došlo v České republice ke zvýšení poptávky po hypotečních úvěrech, k čemuţ přispívají velmi nízké úrokové sazby a změna DPH od začátku roku 2012. Slováci se chovají opatrněji, na jejich chování má vliv dluhová krize eurozóny. Vývoj objemu hypotečních úvěrů v obou zemích koresponduje s vývojem HDP. Pokud roste HDP, je předpokládán pozitivní vývoj příjmů, zvýšená poptávka po vlastním bydlení a větší ochota se zadluţovat. Při propadu ekonomiky naopak zájem o hypoteční úvěry klesá. Klienti více zvaţují účel úvěru a svoji schopnost splácet. V České republice se oproti Slovensku hypoteční úvěry těší větší oblibě. Na Slovensku jsou hypoteční úvěry mnohdy nahrazovány spotřebitelskými úvěry na bydlení (např. mHYPOTÉKA od mBank – v tomto případě je pro klienta velmi zavádějící název produktu, ve kterém se nachází slovo „hypotéka“, jde však o spotřebitelský úvěr). Rozdíly v úrokových sazbách spotřebitelských úvěrů nejsou oproti klasickým hypotečním úvěrům nijak výrazné (např. při tříleté fixaci spotřebitelský úvěr mBank 5,67 %, klasický hypoteční úvěr ČSOB 5,20 %). V České republice jsou spotřebitelské úvěry na bydlení velmi drahé, úroková sazba dosahuje mnohdy aţ dvojnásobku oproti úrokové sazbě klasického hypotečního úvěru (např. spotřebitelský úvěr ČSOB 7,9 %, klasická hypotéka téţe instituce 3,49 %). Na Slovensku se velké oblibě těší i úvěry ze stavebního spoření jako substitutu hypotečních úvěrů pro účely financování bydlení. Zájem o stavební spoření v České republice opadá se sniţující se státní podporou tohoto produktu. Na českém trhu existuje větší konkurence neţ na trhu slovenském, tento fakt
63
vede instituce ke konkurenčnímu boji a stlačování úrokových sazeb. Na slovenském trhu je konkurence oproti České republice malá, úrokové sazby se drţí výše. Při rozhodováním o hypotečním úvěru by se klient měl rozmýšlet racionálně. Na počátku by měl klient zváţit potřebnost finančních prostředků a účel úvěru. Při výběru instituce by měla být zhodnocována nejen úroková sazba, ale i poplatky hypotečního úvěru.
Úroková sazba je institucemi nabízena jako minimální. Klient
na ni dosáhne při vyuţití pojištění nabízených společně s hypotékou, při aktivním uţívání běţného účtu instituce nabízející úvěr nebo při splnění dalších podmínek. Jednotlivé banky určují úrokové sazby pro konkrétního klienta podle svých interních podmínek, které se mohou lišit. Rozdíly ve srovnávaných poplatcích jsou markantnější v České republice, zatímco některé instituce od poplatků opouštějí, jiné drţí poplatky velmi vysoko. Tento fakt můţe hrát významný rozdíl ve výdajích spojených s hypotečním úvěrem. Na Slovensku jsou poplatky za poskytnutí hypotečního úvěru i za správu úvěrového účtu placeny vţdy. Jsou však v uţším rozpětí – nemají podstatný vliv na rozhodování klienta. Státní podpora hypotečních úvěrů je v obou zemích rozlišná. Daňové zvýhodnění lze uplatnit jako odečitatelnou poloţku od základu daně jen v České republice, na Slovensku tato moţnost neexistuje. V České republice byla státní podpora poskytována i jako úrokové dotace pro mladé občany na starší bydlení. Závisí však na průměrné výši úrokové sazby, která za minulý rok klesla pod 5 %, na základě tohoto údaje se od letošního roku úrokové dotace neposkytují. Na Slovensku byla také poskytována státní podpora formou úrokových dotací. Výše je vyhlašována v zákoně o státním rozpočtu a od roku 2005 je nulová. Slovenská vláda se v roce 2007 rozhodla podporovat hypoteční úvěry pro určitou skupinu obyvatel – mladé občany s niţším příjmem. Ti mohou získat zvýhodněnou úrokovou sazbu o 3 % po dobu prvních pěti let splácení (2 % přispívá stát, 1 % banka). Rozdílnost českého a slovenského trhu můţeme najít také v průměrné výši poskytnutého hypotečního úvěru. Za první pololetí 2011 byla průměrná výše v České republice 1 984 000 Kč, na Slovensku v přepočtu na českou měnu 1 382 000 Kč. Na rozdíl mají vliv ceny nemovitostí, které jsou v České republice vyšší. Dále pak míra spolufinancování, která je u Čechů niţší (Slováci financují především rekonstrukce, o novostavby nemají velký zájem). 64
Seznam pouţitých zdrojů Odborná literatura BARDOVÁ, Dagmar; OPLTOVÁ, Radka; PAVELKA, František. Jak správně na hypotéky. Praha : CONSULTINVEST, 1997. 146 s. ISBN 80-901486-5-4. CIPRA, Tomáš. Pojistná matematika : Teorie a praxe. Praha : EKOPRESS, 1999. 398 s. ISBN 80-86119-17-3. DVOŘÁK, Petr. Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha : Linde, 1999. 475 s. ISBN 80-7201-141-3. JIRKŮVOVÁ, Margita; MAREK, Karel; TOMÍČKOVÁ, Silvie. Banky, bankovní služby, burza. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995. 242 s. ISBN 80-85964-09-0. KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. Brno : Computer Press, 2005. 148 s. ISBN 80-251-0882-1. KROH, Michael. Jak si vzít úvěr. Praha : GRADA Publishing, 1999. 160 s. ISBN 807169-617-X. POLOUČEK, Stanislav, et al. Peníze, banky, finanční trhy. Praha : C.H.Beck, 2009. 415 s. ISBN 978-80-7400-152-9. SMRČKA, Luboš. Osobní a rodinné finance. Praha : Professional Publishing, 2007. 257 s. 978-80-86946-41-2. SYROVÝ, Petr ; NOVOTNÝ, Martin. Osobní a rodinné finance. Praha : GRADA Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. VICHNAROVÁ, Lenka; NOVÁKOVÁ, Jolana. Financování bydlení. Brno : ERA, 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6. WATERHOUSE, Price. Základy bankovnictví. Praha : Management Press, 1996. 195 s. ISBN 80-85943-02-6.
65
Internetové zdroje BRYCHTA, Jaroslav. Novinky.cz [online]. 2011-11-25 [cit. 2011-12-04]. Evropa dál tápe. Z Belgie je mezitím další oběť dluhové krize. Dostupné z WWW: . BUŘÍNSKÁ, Barbora. Plovoucí sazby hypoték jsou pro odváţné. Chybí jistota výše splátek. IDNES [online]. 6. října 2011, 555, [cit. 2011-11-06]. Dostupný z WWW: Česká národní banka [online]. 2011 [cit. 2011-12-07]. Aktuální prognóza ČNB. Dostupné z WWW: . Česká národní banka [online]. 2011 [cit. 2011-12-04]. Úrokové sazby finančních trhů. Dostupné
z
WWW:
. Česká
spořitelna
[online].
2001
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
. Česká spořitelna [online]. 2010-05-12 [cit. 2011-12-07]. Češi mají v oblibě delší fixaci, Slováci a Rakušané splácejí nejdéle, nejniţší úvěry mají Maďaři. Dostupné z WWW: . ČSOB [online]. 2011 [cit. 2011-12-07]. Dostupné z WWW: . ČSOB [online]. 2011 [cit. 2011-12-07]. Dostupné z WWW: . Český statistický úřad [online]. 2011 [cit. 2011-11-09]. HDP, národní účty. Dostupné z WWW: . Dexia
banka
[online].
2005
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
.
66
Finance.cz [online]. 2008 [cit. 2011-10-14]. Hypoteční úvěr. Dostupné z WWW: . Finance.sk [online]. 2011 [cit. 2011-12-07]. Tempo rastu HDP. Dostupné z WWW: Flexihypotéka
[online].
2011
[cit.
2011-12-01].
Dostupné
z
WWW:
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
. GE
Money
[online].
2001
. GOLEJ,
Július.
VÝVOJ
HYPOTEKÁRNEHO
TRHU
NA
SLOVENSKU.
NEHNUTEĽNOSTI a BÝVANIE [online]. 2008, III. ročník, 2. číslo, [cit. 2011-11-08]. Dostupný
z
WWW:
.
HRUŠKOVÁ, Monika. Hypoindex [online]. 19.10.2011 [cit. 2011-11-07]. Fincentrum Hypoindex září 2011: Rekordní úrokové sazby jsou tu. Dostupné z WWW: . Hypoexpert [online]. 2006 [cit. 2011-10-14]. Anuitní hypotéka. Dostupné z WWW: . Hypoindex [online]. 2008 [cit. 2011-10-15]. Vývoj úrokových sazeb. Dostupné z WWW: . Hypoindex [online]. 2008 [cit. 2011-11-05]. Bonita klienta. Dostupné z WWW: . Hypoteční
banka
[online].
2011
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
. Hypotéky [online]. 2009 [cit. 2011-11-06]. Předhypoteční úvěr. Dostupné z WWW: . 67
Hypoweb [online]. 2008 [cit. 2011-11-06]. Hypoteční pravítko. Dostupné z WWW: . Jakou dobu fixace úrokové sazby hypotéky zvolit?. Finanční noviny [online]. 04.01.2006,
555,
[cit.
Dostupný
2011-11-08].
z
WWW:
. JOHÁNEK, Tomáš. REALIT [online]. 2011 [cit. 2011-12-03]. Český hypoteční trh se blíţí k hranici svých moţností. Dostupné z WWW: . Komerční
banka
[online].
2010
[cit.
Dostupné
2011-12-07].
z
WWW:
. KREJSA, Pavel. Co je offsetová hypotéka? : Hypotéka a spoření v jednom. Uspořím [online].
23.
10.
2010,
[cit.
2011-11-06].
Dostupný
z
WWW:
. LBBW
Bank
[online].
2011
[cit.
Dostupné
2011-12-04].
z
WWW:
. MBank [online]. 2011 [cit. 2011-12-04]. Dostupné z WWW: . Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. 2011 [cit. 2011-11-07]. Hypoteční úvěry za roky
2002
aţ
2011.
Dostupné
z
WWW:
. Národná banka Slovenska [online]. 2004 [cit. 2011-11-27]. Informácie o hypotekárnom bankovníctve a úveroch na bývanie. Dostupné z WWW: . Oberbank
[online].
2011
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
.
68
OTP
Banka
[online].
2010
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
. Peniaze.pravda.sk [online]. 2011-08-01 [cit. 2011-12-03]. Hypotéky nahrádzajú spotrebné úvery na bývanie. Dostupné z WWW: . Plovoucí sazby hypoték jsou pro odváţné. Chybí jistota výše splátek. IDNES [online]. 6.10.2011, [cit. 2011-10-14]. Dostupný z WWW: . Poštovní
spořitelna
[online].
2011
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
. Raiffeisenbank
[online].
2008
[cit.
2011-12-04].
Dostupné
z
WWW:
. Security Printing [online]. 2011 [cit. 2011-10-31]. Zástavní list Hypoteční banky Království
českého.
Dostupné
z
WWW:
. Slovenská sporiteľňa [online]. 2002 [cit. 2011-12-07]. Dostupné z WWW: . SVAČINA, Luboš. Sazby jsou nízko. Státní podpora hypoték končí. Hypoindex [online].
14.1.2011,
[cit.
2011-10-15].
Dostupný
z
WWW:
. ISSN 1805-0662. Tatra
banka
[online].
2011
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
. TotalMoney [online]. 2011 [cit. 2011-11-06]. Typy hypotekárnych úverov. Dostupné z WWW: . UniCredit
Bank
[online].
2011
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
. 69
UniCredit
Bank
[online].
2011
[cit.
Dostupné
2011-12-07].
z
WWW:
. Volksbank
[online].
2009
[cit.
2011-12-04].
Dostupné
z
WWW:
. VÚB [online]. 2011 [cit. 2011-12-04]. Dostupné z WWW: . Waldviertler Sparkasse von 1842 [online]. 2011 [cit. 2011-12-04]. Dostupné z WWW: . ZÁMEČNÍK, Petr. Daňové zvýhodnění hypoték: Jen 80 tis. Kč. Hypoindex [online]. 2011,
44,
[cit.
2011-10-15].
Dostupný
z
WWW:
. ZÁMEČNÍK, Petr. Hypotéka bez doloţení příjmů: Připlatíte si! Hypoindex [online]. 28.11.2008,
[cit.
2011-11-06].
Dostupný
z
WWW:
.
Zákony a ostatní zdroje Česko. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. In Sbírka zákonů, Česká republika. 2011,
143,
s.
7858-7898.
Dostupný
také
z
WWW:
. Česko. Zákon ze dne 1. dubna 2004 o dluhopisech. In Sbírka zákonů, Česká republika. 2004,
63/2004,
s.
2888-2901.
Dostupný
také
z
WWW:
. Materiály LBBW Bank. Materiály Raiffeisen BANK. Slovensko. Zákon č.46/2011, o bankách. In Zbierka zákonov Slovenskej republiky. 2011,
20,
s.
446-455.
Dostupný
také
z
WWW:
.
70
Seznam obrázků Obrázek 1: Offsetová hypotéka
13
Obrázek 2: Konstantní anuitní splácení
14
Obrázek 3: Degresivní splácení
15
Obrázek 4: Progresivní splácení
15
Obrázek 5: Hypoteční pravítko
22
Seznam tabulek Tabulka 1: Daňová úleva – příklad
18
Tabulka 2: Státní podpora
19
Tabulka 3: Srovnání hypotečních úvěrů dle hypotečních kalkulaček
58
Tabulka 4: Poplatky za poskytnutí HÚ a za správu úvěrového účtu
60
Seznam grafů Graf 1: Vývoj průměrné úrokové sazby v ČR (Fincentrum Hypoindex)
19
Graf 2: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR (v mld. Kč)
25
Graf 3: Objemy poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR (dle ţadatele v mld. Kč) 26 Graf 4: Počet uzavřených smluv o hypotečním úvěru v ČR (ks)
27
Graf 5: Vztah vývoje HDP a hypotečních úvěrů v ČR
28
Graf 6: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v SR (v mil. EUR)
38
Graf 7.: Počet uzavřených smluv o hypotečním úvěru v SR (ks)
39
Graf 8: Vztah vývoje HDP a hypotečních úvěrů v SR
40
Graf 9: Hypoteční úvěry na bydlení – podíl bank (SR)
41
Graf 10: Procentní přírůstky objemu poskytnutých hypotečních úvěrů
50
Graf 11: Průměrná výše poskytnutého hypotečního úvěru (v Kč)
52
Graf 12: Vztah vývoje HDP a hypotečních úvěrů
53
Graf 13: Úrokové sazby 3M PRIBOR, 3M EURIBOR
55
Graf 14: Srovnání úrokových sazeb dle hypotečních kalkulaček
59
Graf 15: Poplatky za poskytnutí hypotečního úvěru
61
Graf 16: Poplatky za vedení hypotečního úvěrového účtu
62
71
Seznam příloh Příloha 1: Zástavní list Hypoteční banky Království českého z roku 1888
73
Příloha 2: Informace pro ţadatele o hypoteční úvěr na bydlení (LBBW)
74
Příloha 3: Doklady k prokázání účelu hypotečního úvěru (VÚB)
75
Příloha 4: Příkaz k čerpání úvěru (Hypoteční banka)
76
Příloha 5: Potvrzení o výši pracovního příjmu (Komerční banka)
77
Příloha 6: Potvrzení o výši na základě daňového přiznání (UniCredit Bank)
78
Příloha 7: Ţádost o odklad splátek (Hypoteční banka)
79
72
Příloha 1: Zástavní list Hypoteční banky Království českého z roku 1888
Security Printing [online]. 2011 [cit. 2011-10-31]. Zástavní list Hypoteční banky Království českého. Dostupné
z
WWW:
.
73
Příloha 2: Informace pro ţadatele o hypoteční úvěr na bydlení (LBBW)
Zdroj: informace od LBBW Bank.
74
Příloha 3: Doklady k prokázání účelu hypotečního úvěru (VÚB)
Zdroj: Flexihypotéka [online]. 1. 12. 2011 [cit. 2011-12-01]. Doklady k preukázaniu účelu flexihypotéky. Dostupné z WWW: .
75
Příloha 4: Příkaz k čerpání úvěru (Hypoteční banka)
Zdroj:
Hypoteční
banka
[online].
2011
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
.
76
Příloha 5: Potvrzení o výši pracovního příjmu (Komerční banka)
Zdroj: Komerční banka [online]. 2010 [cit. 2011-12-07]. Dostupné z WWW: .
77
Příloha 6: Potvrzení o výši na základě daňového přiznání (UniCredit Bank)
Zdroj:
UniCredit
Bank
[online].
2011
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
.
78
Příloha 7: Ţádost o odklad splátek (Hypoteční banka)
Zdroj:
Hypoteční
banka
[online].
2011
[cit.
2011-12-07].
Dostupné
z
WWW:
.
79
