28
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting
nummer 4 augustus 2013
ACHTERGROND
Nieuwe financiële oplossingen voor corporaties in krimpgebieden Corporaties in krimpgebieden worden hard getroffen door de bevolkingsdaling, de krimpende woningvoorraad, de crisis op de woningmarkt en de verhuurdersheffing uit het woonakkoord. Hun investeringscapaciteit staat sterk onder druk. Het ministerie van BZK, rijksvastgoedbedrijf RVOB, Parkstad en provincie Limburg zoeken voor Parkstad Limburg naar oplossingen via nieuwe financiële arrangementen.
De crisis op de woningmarkt zet de inkomsten van corporaties onder druk en heeft ertoe geleid dat er in Zuid-Limburg grote behoefte is aan manieren om de transitieopgave vorm te geven (Foto Marcel van den Bergh / Hollandse Hoogte)
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting
door Esther Geuting, Jaap Darwinkel en Hub Ploem Msc., adviseurs Stec Groep @stecgroep #tvdv
D
emografische krimp, dalende woningprijzen, leegstand en een woningmarkt die tot stilstand is gekomen, treffen de krimpgebieden. In Parkstad krimpt het aantal huishoudens tot 2040 met zo’n 15.000 tot net boven 100.000 huishoudens. De waardeontwikkeling van woningen blijft sterk achter bij de provincie Limburg en de rest van Nederland, daalt sneller dan in de rest van Nederland en circa 4% van de woningen staat leeg. Tegelijkertijd zien we dat de vraag naar sociale en dure huurwoningen juist toeneemt (zie tabel 1). Door de oplopende werkloosheid, stagnerende inkomens en de crisis in de koopsector doen steeds meer mensen een beroep op een huurwoning bij een corporatie. Ook verwachten we dat de sterke toename van het aantal ouderen de vraag naar huurwoningen verder zal opstuwen. Tabel 1: Tekorten huurwoningen in 2009 en 2012 in Nederland Segment
Tekort 2009
Tekort 2012
Appartement tot liberalisatiegrens
4%
10%
Appartement vanaf liberalisatiegrens
14%
20%
grondgebonden tot liberalisatiegrens
5%
8%
grondgebonden vanaf liberalisatiegrens
9%
9%
Bron: WoON 2012, bewerking Stec Groep (2013) De crisis op de woningmarkt zet de inkomsten van corporaties onder druk. Het lukt corporaties minder goed om woningen te verkopen en de woningen die ze verkopen leveren minder op. En, is het wel wenselijk om woningen te verkopen terwijl er juist meer vraag is naar huur? Ook stijgen de huuropbrengsten langzamer omdat huurders langer in (te) goedkope huurwoningen blijven wonen. Er zijn dan minder mutaties waardoor het optrekken van de huur bij mutatie naar streefhuur langzamer verloopt. Kortom, terwijl er grote behoefte is om te investeren in Zuid-Limburg om de transitieopgave vorm te geven, zien we juist dat de investeringscapaciteit van corporaties daalt. Corporaties zijn een belangrijke partij bij deze transitieopgave. Niet alleen omdat ze eigenaar zijn van zeer veel woningen in dit gebied, maar tevens omdat ze sterk afhankelijk zijn van de huurinkomsten. Veel leegstand, dalende prijzen en verpaupering verminderen de kasstromen die juist nu belangrijk zijn voor het doen van investeringen. Investeringsruimte Parkstad-corporaties per saldo negatief De corporaties hebben al te maken met de Europese richtlijnen waardoor zij sinds 1 januari 2011 90% van hun sociale huurwoningen toe moeten wijzen aan huishoudens met inkomens tot € 34.000. Slechts 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen mogen naar andere doelgroepen (hogere inkomens, maar ook urgenten na herstructurering of andere bijzondere doelgroepen). Corporaties worden verder verplicht hun sociale en commerciële activiteiten te splitsen. Ook het Woonakkoord heeft veel gevolgen voor het functioneren van de woningcorporaties. Hierin staat dat de corporaties onder directere aansturing van gemeenten komen te staan. Het VNG heeft hierover advies gevraagd aan een commissie onder leiding van voormalig minister van VROM, Sybilla Dekker, over de nieuwe relatie tussen cor-
nummer 4 augustus 2013
ACHTERGROND 29
poratie en gemeente. De commissie pleit ervoor om meer grip op de corporaties te krijgen door afspraken minder vrijblijvend te maken. De gemeente moet verder inzicht krijgen in de investeringscapaciteit van corporaties en zorgen voor een goed onderbouwde woonvisie (liefst regionaal) op basis waarvan heldere prestatieafspraken met de corporaties gemaakt worden. Ook pleit de commissie voor een beter toezicht vanuit het rijk.
Uitgelekte brief over rol corporaties van Blok Woningcorporaties moeten stoppen met commerciële activiteiten. Ze moeten koophuizen, dure huurwoningen, winkels en kantoren afstoten en onderbrengen in een apart bedrijf. De corporaties mogen zich alleen nog bezig houden met sociale huurwoningen in de eigen regio. Dat staat in een nog vertrouwelijke notitie van minister Blok van Wonen. Al het commerciële vastgoed moeten corporaties onderbrengen in een zogeheten overgangs-BV, die op termijn verkocht kan worden. Het gaat dan om huizen met een huur boven de 681 euro en koopwoningen, kantoren, winkels en parkeergarages. Corporaties moeten zich ook minder bezighouden met het leefbaar maken van de wijk. Dat moeten ze veel meer overlaten aan gemeenten en andere maatschappelijke instellingen. Corporaties mogen alleen nog de omgeving van woningen verbeteren, speelen groenvoorzieningen aanleggen, huurders helpen bij schuldsanering of huismeesters in dienst nemen. Bron: NOS, mei 2013
Andere belangrijke onderdelen van het Woonakkoord zijn de maximale jaarlijkse huurverhoging en de verhuurdersheffing die oploopt tot € 1.7 miljard in 2017. Deze heffing zet de investeringscapaciteit van corporaties in Zuid-Limburg onder druk en zorgt verder voor een stevige discussie met gemeenten. Hieronder zetten we uiteen dat de heffing Limburg hard treft. Positief: corporaties in Zuid-Limburg hoeven minder af te dragen De verhuurdersheffing van € 1,7 miljard in 2017 die via de WOZwaarde over de corporaties wordt verdeeld, betekent een bijdrage van de Limburgse corporaties van € 595 per jaar (circa € 50 per woning per maand). Dat is € 153 minder dan gemiddeld in Nederland (tabel 2). Dit komt door de lagere WOZ-waarde van huurwoningen in Limburg. Negatief: de huren stijgen minder hard De corporaties krijgen de mogelijkheid de huur te verhogen voor huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren (> €34.000 per jaar) en een corporatiewoning bewonen (scheefwonen). In Limburg geldt dat voor ruim 20% van de bewoners in corporatiehuurwoningen. Dat is lager dan in de rest van Nederland met als gevolg dat corporaties in Limburg € 185 minder verdiencapaciteit per woning hebben. In tabel 3 staan de potentiële extra opbrengsten. Saldo: het netto resultaat pakt ongunstig uit voor Limburgse corporaties: Wanneer we lasten combineren met opbrengsten wordt duidelijk dat voor de Limburgse corporaties het uiteindelijke saldo per woning lager is dan van andere corporaties in Nederland (€ 12 versus € 46) . Heffing maakt nieuwbouw sociale huurwoningen onaantrekkelijk Helder is hiermee dat corporaties in Limburg minder geld beschikbaar
30
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting
nummer 4 augustus 2013
ACHTERGROND
Tabel 2: Lasten verhuurdersheffing voor Limburgse corporaties lager Regio
gem. WOZ waarde per woning
aantal woningen
tarief
opbrengst verhuurdersheffing
per woning
NL totaal
€ 154.000
2.274.000
0,48%
€ 1.700.000.000
€748
Totaal Limburg
€ 123.000
139.000
0,48%
€ 82.867.000
€ 595
NL, excl Limburg
€ 156.000
2.135.000
0,48%
€ 1.617.133.000
€ 758
Bron: Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, corporaties in perspectief Tabel 3: Extra opbrengstpotentie lager voor Limburgse corporaties Regio
aantal woningen
Aandeel scheefwoners
per woning
Totaal extra huurpotentie
Limburg
139.000
20,4%
€ 607
€ 84.576.000
NL, excl Limburg
2.135.000
27,0%
€ 804
€ 1.715.424.000
Totaal
2.274.000
€ 792
€ 1.800.000.000
Bron: Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, doorrekening verhuurdersheffing, 28-02-2013, en Centraal Planbureau
hebben om te investeren. Bovendien wordt ook de nieuwbouw van sociale huurwoningen hierdoor minder rendabel. De residuele grondwaarde ontwikkelt zich ongunstig door de verhuurdersheffing. Hoe zit dat? We nemen de verhuurdersheffing op in een marktconforme exploitatie van 50 jaar, verwerkt voor een fictieve eengezinswoning in een gemiddeld aantrekkelijke woonmilieu in Limburg en brengen drie scenario’s in beeld. In het eerste scenario is de verhuurdersheffing niet verwerkt, in de twee volgende huurscenario’s wel, waarbij de huur per maand verschillend is. In onze berekeningen bepalen we de opbrengstpotentie, net als commerciële vastgoedpartijen in drie stappen: 1. De netto kasstroom uit exploitatie per jaar: de huur- en verkoopopbrengsten minus de exploitatiekosten als onderhoud en beheerskosten. 2. De waarde van de kasstromen: kasstromen die verder in de toekomst liggen zijn minder waard, dan kasstromen in de nabije toekomst. Om deze ‘tijdswaarde’ van geld te vertalen naar een concreet bedrag worden de jaarlijkse kasstromen uit stap één teruggerekend naar nu, het zogenaamde verdisconteren. 3. Om de uiteindelijke opbrengstpotentie te bepalen tellen we alle verdisconteerde kasstromen bij elkaar op. Vervolgens hebben we van deze totale waarde van de exploitatie de bouwkosten afgetrokken om de residuele grondwaarde te bepalen. Per huurniveau is vervolgens het marktconforme grondprijsniveau af te lezen. Uit deze berekening blijkt dat de verdiencapaciteit van de corporaties per woning met circa € 20.000 afneemt als de verhuurdersheffing wordt doorberekend in de residuele grondprijs (verschil scenario’s 1 en 2). De residuele grondwaarde ligt voor corporaties daarmee ver onder de grondprijs van € 15.000 - 25.000 die gemeenten vragen. Het oude prijsniveau frustreert de bouw van sociale woningen en daarmee de transitieopgave.
Interessant wordt de discussie welke partij de pijn neemt van de dalende grondwaarde: – Of huurders gaan marktconforme huren betalen (scenario 3 tabel 5). De verhuurdersheffing komt dan bij de huurder en via de huurtoeslag gedeeltelijk bij het rijk te liggen. Het is echter maar de vraag of de huurders deze hogere huur kunnen betalen. – Of corporaties kunnen, zoals minister Blok heeft aangegeven, woningen verkopen zodat ze leningen af kunnen lossen en er voldoende cashflow overblijft om de heffing te betalen. Het verkopen van woningen door corporaties zal in Zuid-Limburg niet snel gaan, omdat er veel woningen aangeboden worden voor lage prijzen. Ook zien we dat de vraag naar huurwoningen juist toeneemt. – Gemeenten kunnen hun grondprijzen verlagen, waardoor de rekening van de verhuurdersheffing bij de gemeenten komt te liggen. De meest waarschijnlijke oplossing is de polderoplossing waarbij het verlies door alle partijen genomen wordt. Voor de corporaties betekent dit in ieder geval dat investeringsruimte onder druk komt te staan en dat gezocht moet worden naar oplossingen om de investeringskracht op peil te houden. Twee financiële oplossingen: transformatie-exploitatie en gebiedsexploitaties op basis van geïntegreerde contracten Nieuwe financiële arrangementen zijn dus nodig om toch tot investeringen te komen. In samenwerking met BZK en RVOB hebben de regio Parkstad en provincie Limburg een samenwerking gezocht om de oplossingen te vinden via nieuwe integrale samenhangende arrangementen. De basis voor deze aanpak is te vinden in het convenant “Een koers voor Limburg” uit mei 2012 tussen het ministerie van BZK en provincie Limburg. Stec Groep heeft met de partijen in de regio in totaal 22 mogelijke kansrijke arrangementen en instrumenten onder de loep genomen en uitgewerkt die kunnen bijdragen aan het versnellen van de transitieopgave in Zuid-Limburg en Parkstad Limburg. Een aantal van deze instrumenten kan voor corporaties aantrekkelijk zijn. Hieronder werken we er twee uit, te weten de transformatie-exploitatie en gebiedsexploitaties op basis van geïntegreerde contracten.
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting
nummer 4 augustus 2013
ACHTERGROND 31
Door leegstaande woningen te exploiteren door bijvoorbeeld tijdelijk studenten in woningen te huisvesten kunnen rentelasten of onderhoudskosten terugverdiend worden (Foto Sabine Joosten / Hollandse Hoogte)
TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting
nummer 4 augustus 2013
ACHTERGROND
Tabel 4: Netto resultaat verhuurdersheffing negatief voor Limburgse corporaties Regio (bedragen per woning)
Limburg
Nederland excl. Limburg
Totaal Nederland
Extra verdiencapaciteit
€607
€804
€792
Verhuurdersheffing
€595
€758
€748
Saldo
€12
€46
€44
Bron: C entraal Fonds voor de Volkshuisvesting, doorrekening verhuurdersheffing, 28-02-2013, en Centraal Planbureau Tabel 5: Voorbeeld berekening opbrengstpotentie voor een eengezinswoning
Rekenvoorbeeld van TREX voor verouderd appartementencomplex Er staat een verouderd appartementencomplex dat leegstaat en op termijn gesloopt wordt. Het gebouw wordt tijdelijk doorverhuurd voor een huurprijs die past bij de functie en bij de tijdelijkheid aan bijvoorbeeld creatieve industrie of echt startende ondernemingen. Dat betekent vaak ook dat er ook kosten gemaakt worden om het gebouw voor verhuur geschikt te maken. In de afweging is dat vaak bepalend, en een kosten-batenanalyse op zich. Daarnaast kan tijdelijke verhuur ook bijdragen aan versterken van de leefbaarheid en van de bekendheid van het gebied. Hieronder staat een eenvoudig rekenvoorbeeld van de extra opbrengstpotentie.
2e aftoppings- 2e aftoppings- marktconform grens grens
extra opbrengstpotentie trex
Huur per maand
€ 575
€ 575
€ 625
Heffing in exploitatie
nee
ja
ja
tijdelijk te verhuren
3.000
m2²
Opbrengstpotentie
€ 155.000
€ 135.000
€ 151.000
aantal jaar te verhuren
5
jaar
Investeringen
€ 137.000
€ 137.000
€ 137.000
10
m2 per jaar
Residuele grondwaarde
€ 18.000
€ -2.000
€ 14.000
opbrengstpotentie tijdelijke verhuur totale netto opbrengstpotentie
€ 150.000
gedurende 5 jaar
Bron: N ederlandse Vereniging van Makelaars, bouwkostenkompas, bewerking Stec Groep (2013)
De transformatie-exploitatie (TREX) Corporaties kunnen een rol spelen bij het daadwerkelijk aanpakken van de verouderde voorraad (ook als de opgave in het particuliere bezit ligt). Door leegstaande woningen te exploiteren totdat de markt toe is aan transformatie of herbestemming kan het aantrekkelijk zijn om een transformatie-exploitatie (TREX) op te starten. Door bijvoorbeeld tijdelijk studenten, (creatieve) bedrijvigheid of arbeidsmigranten in de woningen te huisvesten kunnen rentelasten of onderhoudskosten terugverdiend worden. Als de markt aantrekt ontstaat vanzelf weer een moment om de transitie daadwerkelijk uit te voeren. Bovendien kan een tijdelijke exploitatie voor reuring in het gebied zorgen waardoor het gebied herontdekt wordt. Gebiedsexploitaties op basis van geïntegreerde contracten Pure uitleglocaties komen in Zuid-Limburg nauwelijks meer voor. Corporaties hebben steeds meer te maken met transformatiegebieden waar ontwikkeling en beheer steeds meer door elkaar lopen. Bovendien zijn onder de huidige marktomstandigheden de verdiencapaciteiten uit het grond- en vastgoedontwikkelingstraject in principe niet meer voldoende om te komen tot rendabele herontwikkeling. Dit maakt een geïntegreerde aanpak voor corporaties aantrekkelijk waarbij naast de kasstromen van de grond- bouw en ontwikkelingsexploitatie ook de kasstromen van de beheerexploitatie, verduurzaming en renovatie worden betrokken. Deze geïntegreerde contracten worden vaak aangeduid met de verzameltermen BOT’s (Build, Operate, Transfer) en DBFMO (Design, Build, Finance, Maintain, Operate) en zijn in de infrastructuur en de vastgoedontwikkeling al langer gebruikelijk. In gebiedsontwikkeling winnen ze nu aan aandacht. Traditioneel wordt nu nog vaak uitgegaan van een scheiding in ontwikkeling (grondexploitatie) en daadwerkelijke exploitatie van het gebouw of gebied (vastgoed- of gebiedsexploitatie). De integratie van deze exploitaties tot een ketenexploitatie kan ervoor zorgen dat op voorhand niet rendabele ontwikkelingen toch doorgang vinden. Er ontstaat zo aan het begin een samenwerking en integratie van verschillende partijen met elk hun expertise in de hele opgave.
De ESCo als mogelijk contract voor verduurzaming Een bijzondere vorm van een geïntegreerd contract, de ESCo (Energy Service Company) kan voor corporaties interessant zijn om de verduurzaming van hun woningen vorm te geven. Het is een besparingsdienst die de aanleg, het onderhoud en het beheer van installaties in gebouwen op zich neemt. Het bedrijf garandeert een afgesproken energiebesparing. Het is vooral interessant voor bedrijven die veel en grote installaties hebben zoals corporaties. De ESCo regelt het ontwerp, realisatie, beheer, onderhoud en zelfs ook de financiering. Deze maar ook andere oplossingen worden nu in Parkstad verkend en toegepast. energieonderhoudskosten
32
netto-besparing gebruiker vergoeding aan ESCo -1 vergoeding aan ESCo -2
huidige gebruikskosten gebruikskosten na aanbesteding Onderhouds- en Energie Presentatiecontract
tijd start contract -1
einde contract -1 start contract -2
Conclusie Crisis en heffing zetten de investeringscapaciteit van corporaties in krimpgebieden hard onder druk. Ook nieuwbouw van sociale huurwoningen wordt minder rendabel. De transitieopgave vraagt om innovatieve arrangementen waarbij verschillende partijen een rol hebben. Van corporaties alleen kan niet meer de oplossing worden verwacht. Maar er zijn zeker nieuwe arrangementen die aansluiten bij de nieuwe markttechnische en financiële realiteit, zoals de genoemde arrangementen in dit artikel. Komende jaren moeten ze worden uitgeprobeerd en uitgerold.
