e-handboek Duurzame energie voor corporaties

e-Handboek Duurzame energie voor corporaties

Uitgave 1, september 2013


Auteurs: Simone Bosma (PwC) Miriam van Ee (Eversheds) Inge Frins-Suntjens (Deloitte Belastingadviseurs) Albert Koedam (Albert Koedam Consultancy) Hella Maessen (Atriensis) Dyon Noy (Atriensis) Dorine Putman-Devilee (ASN Bank)

hoofdstuk 5 hoofdstuk 6 hoofdstuk 5 hoofdstukken 1 en 8 hoofdstuk 3 hoofdstukken 2, 4 en 9 hoofdstuk 8

Eindredactie: Albert Koedam Uitgave 1 September 2013 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze rapportage mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm en op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of op enige andere manier, zonder voorafgaande toestemming van de auteurs. De auteurs zijn alleen verantwoordelijk voor de door henzelf geschreven hoofdstukken. Het betreft algemene informatie waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Het is de bedoeling het handboek jaarlijks te actualiseren.

1



Voorwoord Duurzame energie is toe aan een volgende fase. In de afgelopen jaren zijn op veel plaatsen initiatieven genomen, niet in de laatste plaats door corporaties, om projecten duurzaam te maken. Duurzame energie heeft daarbij een belangrijke rol, want zeker in de bestaande voorraad zijn de mogelijkheden voor isolatie onvoldoende om verregaand energiezuinige woningen te realiseren. Corporaties hebben ervaring opgedaan met het ontwerp, de ontwikkeling, de inrichting, het exploiteren en beheren van dergelijke installaties. Nu is het tijd om de ervaringen van de koplopers te bundelen en de corporaties die zich op dit pad willen begeven inzicht te geven in alle aspecten en de risico’s die om de hoek komen kijken. Investeringen door corporaties staan onder druk. Risicomanagement staat hoog op de agenda. Daarnaast blijven de ambities op het gebied van energiebesparing en verduurzaming overeind. Projecten moeten nog beter dan vroeger worden beoordeeld op hun toegevoegde waarde. Prestaties moeten worden gemonitord en worden geleverd, zowel ten aanzien van de kwaliteit die de bewoners verwachten als op de financiële haalbaarheid. De rol van bewoners is van groot belang omdat duurzame energie vaak een verandering van gedrag betekent en het falen of slagen sterk beïnvloedt. Duurzame energie leeft volop bij corporaties, maar moet geen verlieslatende hobby van koplopers zijn. Duurzame energie moet volwassen worden. Het initiatief is genomen door een aantal partijen om deze kennis op een rij te zetten en corporaties een handboek of beter nog een hulpmiddel te bieden om het pad van duurzame energie op te gaan.

2



Inhoudsopgave 1

Inleiding

2

Systeemkeuze

15

3

Zelf doen of uitbesteden?

24

4

Exploitatie

33

5

Fiscale inrichting

45

6

Juridische aspecten

51

7

Financiering

62

8

Bewoners

71

9

Illustraties

75

4

3


1


Inleiding

Albert Koedam, directeur Albert Koedam Consultancy [email protected] 06-53444503 Auteur: Albert Koedam van Albert Koedam Consultancy 1.1

Vastgoed, milieu en woonlasten

Energiekosten maken een substantieel deel van onze woonlasten uit. De afgelopen 15 jaar zijn de energietarieven ongeveer verdubbeld. De stijging van de gemiddelde huur in diezelfde periode is aanzienlijk lager, niet veel boven de inflatie. De verwachting dat de energieprijzen de komende jaren nog jaarlijks met gemiddeld 6% zullen stijgen, maakt dat energie een steeds grotere aanslag is op het besteedbare inkomen. Ook particuliere woningeigenaren ondervinden dit nadeel, maar het is toch vooral de sociale huursector waar de betaalbaarheid van het wonen zwaar onder druk wordt gezet. Voorspellingen dat de energiekosten de huurkosten op termijn evenaren, maken huurders, maar ook verhuurders onrustig.

rond energieprijzen en overheidsbeleid hebben De ontwikkelingen woningcorporaties bewust gemaakt en ertoe aangezet om bij hun voorraad- of

4



vastgoedbeleid energie onderdeel te maken van hun afwegingkader. Het voorzien van woningen en gebouwen van een energielabel is bij de professionele vastgoedbezitters op grote schaal verricht. In de utiliteitsbouw hebben de milieu- en energieprestatie inmiddels ook invloed op de waarde van het vastgoed. Onderzoek toonde aan 1 dat goede energielabels invloed hebben op de waarde van het huis en dat deze woningen eerder verkocht worden. Dit effect zal alleen maar toenemen, hoewel de huidige woningmarkt momenteel helemaal in het slop zit. De druk om energie te besparen betekent allereerst isoleren. Het is echter volstrekt duidelijk dat hiermee niet voldoende resultaat bereikt kan worden om doelstellingen te halen, noch om woonlastenstijging te beteugelen. Gebouweigenaren kunnen niet om de toepassing van duurzame energie heen. In België heeft men voor nieuwbouw al de eis om een percentage duurzaam op te wekken. In Nederland is men zover nog niet, maar is dit een kwestie van tijd. Duurzame opwekking is ook interessant, omdat het een verschuiving betekent van energiekosten naar kapitaallasten. Duurzaam betekent gebruik van gratis bronnen: bodem, zon en water. De installaties zijn weliswaar duurder, maar exploitatiekosten hiervan stijgen naar verwachting de komende jaren veel minder dan de energietarieven. 1.2

Wettelijk kader

Corporaties leveren op een enkele uitzondering na geen elektriciteit of gas. De levering van warmte komt wel vaak voor, met name bij blokverwarming in gestapelde complexen. Het leveren van duurzame energie lijkt in eerste instantie niet veel te verschillen van de gebruikelijke levering van warmte bij traditionele gasgestookte blokverwarming. Toch zijn er wel degelijk verschillen. Historisch gezien wordt de levering van warmte geregeld via de Huurprijzenwet en het Besluit servicekosten. Maar het huidige wettelijk kader is aan het veranderen. In hoofdstuk 6 komen de juridische aspecten uitgebreid aan bod. De belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van het wettelijke kader komen in dit eerste hoofdstuk al aan de orde: a) b) c) d) e)

1

Woningwet Servicekosten DAEB en niet-DAEB Warmtewet Energielabels en woningwaarderingstelsel (WWS)

Bron: Brounen & Kok, Het energielabel op de koopwoningenmarkt, 2011

5



a) Woningwet De herziening van de Woningwet legt restricties op aan corporaties, meer dan in het verleden (zie ook 6.1). Naast het onderscheid bij financiering, zie hierna bij c ‘DAEB en niet DAEB’, stelt de herziening waarschijnlijk ook eisen aan de oprichting en inrichting van dochterondernemingen. Zoals het er nu uitziet, moeten commerciële activiteiten in dochterondernemingen bij voorkeur juridisch gescheiden zijn van de toegelaten instelling. Die energie-onderneming (BV) staat daarmee op grotere afstand dan tot op heden vaak het geval is. Dat kan een risico zijn voor de aansturing. De corporatie mag maar beperkt garant staan voor de risico's in de afgezonderde energie-onderneming. b) Servicekosten Als duurzame energie geleverd wordt vanuit de toegelaten instelling (TI), dan valt de tarifering onder de regulering van het Besluit servicekosten. Nog wel tenminste, want met de komst van de Warmtewet verandert dat met ingang van 1 januari 2014. De regeling van de servicekosten komt erop neer dat er niet meer in rekening gebracht mag worden dan de werkelijke kosten plus een opslag voor administratieve verwerking. Het toezicht hierop geschiedt door de huurcommissies. In de loop van de jaren is hier de nodige jurisprudentie over ontstaan. Als levering van energie door de TI in de servicekosten wordt doorberekend, zijn de investeringskosten gebruikelijk opgenomen in de huur. In dat geval zullen ook de onderhoudskosten uit de huuropbrengsten moeten worden betaald, net als het overige normale onderhoud. Als levering echter via een energie-onderneming van de corporatie of derden plaatsvindt, kan de investering in de kosten van energielevering worden doorberekend. De corporatie moet dus kiezen tussen investeren in de TI en vergoedingen via de kale huur innen of investeren via een eigen energie-onderneming en inkomsten genereren via de energielevering. Met de invoering van de Warmtewet wordt de puntentelling voor verwarmde ruimten beperkt. Hiermee wordt voorkomen dat een huurder dubbel betaalt en wordt er vanuit gegaan dat de kosten van investering en onderhoud in de warmtekosten zijn opgenomen.

6



c) DAEB en niet-DAEB Het leveren van duurzame energie valt volgens (de herziening van) de Woningwet onder de commerciële activiteiten. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de investering en de dienst. Als de installatie uitsluitend wordt gebruikt ten behoeve van sociale huurwoningen -DAEB ofwel de huurwoningen die aan de primaire doelgroep worden verhuurd- dan kan de financiering van de installaties nog wel met borging van het WSW plaatsvinden. Als de installatie voor zowel DAEB als niet-DAEB vastgoed zoals vrije sector woningen of winkels wordt gebruikt, dan moet de financiering hiervoor worden gesplitst. Dit betekent dus extra administratieve rompslomp en een financieringsnadeel ten opzichte van de praktijk uit het verleden. d) Warmtewet De Warmtewet is met ingang van 1 januari 2014 van kracht. Deze wet stelt een maximum aan de prijs voor de warmte: een tarief per gigajoule en vastrecht per verbruiker. Het principe achter de wet is dat een verbruiker niet meer voor zijn energie betaalt bij levering van warmte dan het geval zou zijn bij een 'normale' gasgestookte individuele HR-ketel. Dit ‘niet meer dan anders’ principe (NMDA) lijkt mooi, maar kan bij levering van duurzame warmte verkeerd uitpakken. De gedachte achter veel toepassingen voor duurzame energie, namelijk naast de klimaatdoelstelling de jaarlijks stijgende energiekosten vervangen door stabiele vaste kapitaallasten, is hier niet in beschouwing genomen. Dit kan dus betekenen dat er bij aanvang van een nieuwe installatie verlies wordt geleden, omdat dan door de beperking van het maximumtarief nog niet de werkelijke kosten in rekening gebracht kunnen worden. Door de stijging van de energieprijzen wordt dat later wel mogelijk, maar betekent dus een nadeel. Naast de eisen aan de tarifering stelt de Warmtewet ook allerlei eisen aan administratie en kan een vergunning nodig zijn. Dit heeft overigens ook gevolgen

7



voor warmtenetten bij reguliere gasgestookte blokverwarming. De mogelijke complicaties hierdoor blijven buiten het kader van dit handboek. De eerste berekeningen van corporaties laten zien dat de in rekening te brengen bedragen voor geleverde gigajoules niet erg verschillen van het verwachte maximumtarief. De problemen lijken meer te komen van de vastrechtbijdrage in relatie tot de overige exploitatiekosten. e) Energielabels en woningwaarderingstelsel (WWS) Duurzame energie wordt nu nog beperkt gewaardeerd in het energielabel. Onder meer door beroep op gelijkwaardigheid kunnen gebouwgebonden maatregelen worden meegenomen. Met de komende aansluiting van de labels voor de bestaande bouw aan de norm voor nieuwbouw (NEN 7120 2 ) komen ook gebiedsgerichte maatregelen in beeld. Een windturbine voor een complex levert dan ook een beter energielabel op. Dit betekent dat er een stimulans komt voor de verhuurder om gebiedsgerichte energiemaatregelen te treffen. Het energielabel is sinds 1 juli 2011 gekoppeld aan het woningwaarderingstelsel (WWS). De huur van sociale huurwoningen mag maximaal gelijk zijn aan de huurprijs op basis van de puntenberekening volgens dat WWS. Een woning kan dus door toepassing van duurzame energie, bij voorbeeld zonnepanelen, een beter energielabel krijgen. Hierbij kan de situatie ontstaan dat als levering via een energie-onderneming gebeurt, de woning ook door de vertaling van de betere energieprestatie via het energielabel naar een hogere waardering volgens het WWS een hogere huur krijgt. Hierdoor kan ‘dubbeltelling’ ontstaan. Dit is met name relevant voor de maximale huur bij een mutatie van de huurder. Huurverhoging bij de zittende huurder is gebonden aan wettelijke beperkingen, zodat dit daar niet snel tot problemen zal leiden. In het regeerakkoord van het kabinet Rutte II is opgenomen dat het kabinet de woningwaardering wil versimpelen en koppelen aan de WOZ-waarde. In de brief van minister Blok van 13 september 2013 over de aanpassing van het WWS, is de koppeling met het energielabel in stand gebleven naast de invoering van de WOZ als maatstaf, juist om de prikkel voor energiebesparing in stand te houden. Van administratieve lastenverlichting lijkt echter geen sprake. De volgende hoofdstukken gaan verder in op andere aspecten die voor duurzame energie relevant zijn, zoals btw en het juridisch eigendom van de voorzieningen.

2

NEN 7120:2011 nl, Energieprestatie van gebouwen - Bepalingsmethode

8


1.3


Relevante afspraken en convenanten

Mondiaal, maar vooral Europees, zijn er concrete plannen om energie te besparen. De Europese doelstelling 3 20-20-20 in 2020 betekent een reductie van uitstoot van CO 2 met 20%, een toename van de energie-efficiëntie met 20% en een aandeel van 20% duurzaam in de energievoorziening. De Europese doelstellingen zijn niet alleen ingegeven door zorg om de klimaatverandering, maar ook door zorg om de afhankelijkheid van fossiele energie, die vooral zijn herkomst vindt in naar onze maatstaven politiek minder stabiele regio's. Omdat de gebouwde omgeving 38% van de totale energiebehoefte vraagt, is het logisch dat de focus van het beleid zwaar op deze sector gericht is. De eis dat in 2020 nieuwbouw bijna energieneutraal is, heeft in gang gezet dat woningen gebouweigenaren in toenemende mate energieleverende gebouwen willen realiseren. Nederland heeft die oorspronkelijke doelstelling van 20% duurzaam enkele jaren geleden afgezwakt naar 14%. Het kabinet Rutte II heeft deze doelstelling weer opgekrikt naar 16%. Het is overigens nog niet duidelijk hoe de regering dit verwacht te realiseren. Het Energieakkoord voor duurzame groei van september 2013 legt de intenties vast. Dit spreekt weer over14% duurzame energie in 2020 en 16% duurzame energie in 2023. In de praktijk wordt echter het vliegwiel steeds meer overgenomen door consumenten en bedrijven. Zo zijn er inmiddels al honderden initiatieven voor lokale energiebedrijven. Dat betekent dat vrijwel elke gemeente in Nederland een dergelijk initiatief kent. Door de prijsdaling van zonnepanelen zijn deze erg populair geworden bij consumenten. Zeker als voor eigen gebruik geproduceerd kan worden tegen de kleinverbruikerstarieven bij een jaarlijks verbruik tot tot 5.000 kWh met een hoge 3

RICHTLIJN 2012/27/EU VAN HET EUROPEES PARLEMENT EN DE RAAD van 25 oktober 2012

9



energiebelasting, is de terugverdientijd aanzienlijk korter dan de levensduur van de installatie en ontstaat een beter rendement dan op spaarrekeningen. Voor de sociale huursector zijn convenanten afgesloten met doelstellingen voor energiebesparing. In het eerste convenant uit 2008 dat Aedes, Woonbond en het Rijk afsloten stonden nog geen expliciete doelstellingen voor duurzame energie. De focus lag op besparing en op draagvlak bij huurders. Hiervoor is de Woonlastenwaarborg bedacht, waardoor de huurder zich verzekerd weet dat zijn huurstijging door de lagere energierekening werd gecompenseerd. In 2012 is het convenant herijkt en uitgebreid met de particuliere huurwoningen 4 : het Convenant Energiebesparing Huursector. Hoewel het vernieuwde convenant geen expliciete resultaten vermeldt, zijn wel de intenties voor het stimuleren van duurzame energie toegevoegd. Zowel door plannen van verhuurders als van huurders. In 2013 is hard gewerkt aan het onder leiding van de SER opgestelde ‘Energieakkoord voor duurzame groei’, dat als het ware de bestaande deals moet overkoepelen. Op 6 september 2013 is dit akkoord gepresenteerd. In hoeverre dit akkoord werkelijk een versnelling geeft aan energiebesparing en duurzame energie is nog niet duidelijk. Het is wel duidelijk dat continu overal initiatieven worden genomen om de verduurzaming van de energievoorziening een boost te geven: van provinciale stimuleringsfondsen tot de Energiesprong met de energienotaloze woning. 1.4

Actuele situatie

In Nederland werd anno 2012 ongeveer 4% van de energie duurzaam opgewekt. Voor de doelstelling van 16% in 2023 moet er nog heel veel gebeuren. De huidige verdeling van duurzame energie:

Figuur 1.1 Aandeel hernieuwbare energie als percentage van het eindverbruik

Convenant Energiebesparing Huursector, 28 juni 2012, ondertekend door Aedes, Woonbond, Vastgoed Belang en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 4

10



Het grootste deel van groene en duurzaam opgewekte stroom is afkomstig van biomassa, namelijk 60%. Deze elektriciteit wordt vooral opgewekt door het mee verbranden van biomassa bij afvalverbranding en in elektriciteitscentrales. Een deel van die biomassa is overigens afkomstig uit het buitenland. De resterende 40% van de groene en duurzaam opgewekte stroom is afkomstig van vooral wind op het land. Van de opgewekte windenergie wordt 80% geproduceerd door windmolens, die vooral in Zeeland, Noord-Holland, Friesland, Groningen en Flevoland staan. De productie van groene stroom in Nederland blijft achter bij de vraag. De productie van duurzame warmte is vooral gebaseerd op biomassa, vergelijkbaar met de groene stroom. Deze warmte komt vooral beschikbaar als stadsverwarming. Verder is een opmerkelijk groot deel afkomstig van houtkachels bij huishoudens. Opvallende stijgers zijn warmte afkomstig uit de bodem en uit buitenlucht. Beiden nemen sterk toe sinds het begin van deze eeuw. 1.5

Toekomst

Voorlopig is het nog een erg hoge ambitie in de complete energievoorziening op duurzame wijze te voorzien. De vraag is ook of dat echt nodig is. De energievoorraden zijn nog niet op. Veel aandacht is er de laatste tijd voor schaliegas, waar grote voorraden van zijn. Deze energiebron staat echter in ieder geval in Europa in een kwaad daglicht vanwege de effecten van de winning op het milieu. De weerstand hiertegen is erg groot bij de lokale bewoners. De aandacht voor het zelfvoorzienend zijn neemt toe. Het is echter de vraag of dat voor veel huishoudens een reële ambitie is. Los van de kosten vraagt het vooral veel ruimte. De wereldwijd toenemende trek naar de steden stelt ons wat dat betreft voor extra problemen. De nadruk zal dus blijven liggen op de Trias Energetica: dring allereerst de energievraag terug, voorzie vervolgens bij voorkeur in die resterende energievraag met duurzame energie en benut last but not least fossiele brandstoffen zo efficiënt mogelijk voor de resterende energievraag. Voor de gebouwde omgeving is een vijftal duurzame energiebronnen van belang: In afnemende volgorde van betekenis op dit moment: a) b) c) d) e)

Bodemwarmte Zonne-energie Lucht Kleinschalige toepassing windturbines Water

11



a) Bodemwarmte Er bestaat al een groot aantal systemen gebaseerd op warmte- koudeopslag, verdeeld over het hele land met een concentratie rond de steden Rotterdam en Den Haag. De systemen zijn populair omdat ze niet alleen verwarming maar ook koeling mogelijk maken. De behoefte aan koeling in woningen neemt toe, ook omdat door toenemende isolatie en afwezigheid overdag van bewoners adequate koeling door ventilatie steeds lastiger wordt. De belangstelling is zo toegenomen dat in 2013 regelgeving van kracht is geworden om onderlinge beïnvloeding van de verschillende bodemsystemen te voorkomen. Naast de ondiepe toepassing wordt ook warmte uit de diepe ondergrond steeds aantrekkelijker. Deze geothermische energie is op veel plaatsen in Nederland beschikbaar. De ontwikkeling wordt zichtbaar doordat tot 2012 slechts vier vergunningen zijn verleend, maar inmiddels al wel 104 opsporingsvergunningen. b) Zonne-energie De toepassing van zonnepanelen voor opwekking van stroom neemt een grote vlucht. De prijzen van de panelen zijn enorm gedaald en zullen naar verwachting de komende tijd alleen maar verder dalen. Bovendien wordt het rendement van de panelen steeds beter door toepassing van amorfe technieken en kunnen de zonnecellen nu ook flexibel worden toegepast. Hierdoor stijgen de toepassingsmogelijkheden. Bijkomend voordeel van zonnepanelen is dat het onafhankelijk van de gebruiker kan functioneren en dus presteren. Het levert direct zichtbaar resultaat op. In Nederland is de toepassing, na de positieve start in de jaren tachtig van de vorige eeuw, van zonthermische systemen, achtergebleven. Het handelde met name om zonneboilers voor opwarming van warm tapwater. In het buitenland is de toepassing van zonneboilers wel grootschalig door aan het breken. c) Lucht Toepassingen staan nu nog in de kinderschoenen. Toch is verdere toepassing van lucht-water warmtepompen voor gebouwen en woningen steeds aantrekkelijker. Terugwinning uit omgevingslucht, maar ook uit afgevoerde ventilatielucht. De systemen functioneren vooral goed in het voor- en najaar. Bij lage buitentemperaturen kan nog maar weinig warmte aan de lucht onttrokken worden.

12



d) Kleinschalige toepassing windturbines Er zijn al experimenten geweest met kleinschalige windturbines. Ook hier doet technologische innovatie de mogelijkheden toenemen en de kosten afnemen. e) Water Hoewel nog beperkt ontwikkeld, komen er steeds meer toepassingen om warmte terug te winnen uit oppervlakte- of afvalwater.

1.6

Allianties

Traditioneel was energievoorziening iets voor energiebedrijven. Deze rol zijn de bedrijven in toenemende mate aan het verliezen. Een tweetal oorzaken: 



Er is in de energiemarkt een behoorlijke shake-out opgetreden, waarbij vooral de kleinere regionale nutsbedrijven zijn gefuseerd ofwel overgenomen door grotere bedrijven. Na de privatisering in de markt, nog versterkt doordat deze bedrijven met uitzondering van Eneco en Delta zijn verkocht aan buitenlandse partijen, is de nutsfunctie onder druk gekomen en lijkt het belang van de aandeelhouder preferent. De focus is daarmee steeds meer komen te liggen op grootschalige installaties, bij voorbeeld stadsverwarming en wind op zee Mede als reactie op die schaalvergroting hebben vaak nieuwe partijen het initiatief genomen. Voorbeelden zijn allerlei lokale initiatieven om te komen tot plaatselijke energiebedrijven. Belangrijk signaal hierbij is de grote betrokkenheid van de burgers. Ook corporaties hebbend op vrij grote schaal in de afgelopen jaren eigen energie-ondernemingen opgericht

13



Samenwerking is een belangrijke, zo niet dé belangrijkste voorwaarde voor succes. Kleinschaligheid heeft zijn voordelen, maar evenzeer nadelen:  



Mogelijk tekort aan deskundigheid Problemen met financiering. Los van de knelpunten voor corporaties met het borgen van leningen van hun eigen energie-onderneming, is soms ook de schaal te klein om commercieel interessant te zijn voor banken Aansprakelijkheid. De toenemende wetgeving, bijvoorbeeld de Warmtewet, maakt het moeilijker om als kleine partij de risico’s alleen te dragen. Wie garandeert de levering en wat is de aansprakelijkheid bij claims voor schade na uitval

Het ligt dus voor de hand dat in de praktijk en door deze praktijk, nieuwe allianties gaan ontstaan. Tussen corporaties onderling, corporaties met banken, aannemers met installateurs, bewoners en installateurs/aannemers, maar ook van bewoners onderling in de vorm van coöperatieve verenigingen. In Duitsland is deze ontwikkeling al een stuk verder. Zo zijn hier lokale energiebedrijven met boeren succesvol actief bij benutting van biomassa.

14


2


Systeemkeuze

Ir. Dyon Noy, directeur Atriensis [email protected] 040 2367859 Auteur: Dyon Noy van Atriensis Bij exploitatie van duurzame energie door woningcorporaties is het bereiken van energieneutraliteit het ultieme doel. In dit hoofdstuk komt eerst het stappenplan om te komen tot verduurzaming van de energievraag aan bod (2.1). Vervolgens volgt de beschrijving van de definitie van energieneutraliteit (2.2). Om tot systeemkeuze te komen speelt de vraag naar de vereiste capaciteit. Hoeveel energie moet er duurzaam opgewekt worden (2.3)? Erg bepalend is vervolgens het vraagstuk van de energiedrager. Welk medium ligt het meest voor de hand om de duurzaam opgewekte energie naar de gebruiker te transporteren (2.4)? Ten slotte een beschrijving van de in de sociale woningbouw meest gangbare installaties voor opwekking van duurzame energie (2.5). 2.1

Stappenplan

Een belangrijke randvoorwaarde voor verantwoorde financiële exploitatie van installaties voor duurzame energie is schaalgrootte. Enerzijds schuilt dit in de organisatie. Zelf doen of uitbesteden middels samenwerking met anderen met gelijksoortige opgaven? Lees hierover meer in hoofdstuk 3. Anderzijds in het streven naar standaardisatie. Daarnaast gaat het om de schaal van het gebied dat van duurzame energie voorzien moet worden. Zet vanwege het belang van schaalgrootte alles op alles om, ook in de tijd, zoveel mogelijk aansluitingen te realiseren. Een gebiedsgericht denkkader is wenselijk. Breng daarom voor samenhangende gebieden in kaart: a) De ontwikkeling van de indicatieve energievraag in de tijd (2010, 2020, 2030, 2040 en 2050) van het eigen woningbezit in het gebied. Het gaat om ruimteverwarming, warm tapwater, vraag naar koeling en elektra

15



b) De energievraag van derden in de nabijheid van het eigen bezit, eveneens in de tijd bezien. Ook hier handelt het om ruimteverwarming, warm tapwater, vraag naar koeling en elektra c) Het aanbod van mogelijke duurzame energie binnen het eigen bezit. Denk aan platte en hellende daken voor zonnepanelen, oppervlakte- en bodemwater voor warmtepompen, aardwarmte of opstelplaatsen voor windturbines d) Het aanbod van mogelijke duurzame energie van derden in het gebied. Bijvoorbeeld bestaande of in voorbereiding zijnde installaties voor duurzame energie, duurzame stadsverwarming of afvalwarmte Dit gebiedsgerichte denkkader betekent een analyse van de energievraag van het eigen woningbezit (a) vermeerderd met de energievraag van derden (b) in het gebied. Zet deze energievraag op gebiedsniveau af tegen het mogelijke aanbod van duurzame energie vanuit het eigen bezit (c) vermeerderd met het eventuele aanbod van derden (d) in het gebied. Ook de factor tijd speelt bij dit gebiedsgerichte denkkader een rol. Resultaten moeten voor dat gebied zijn:  



Inzicht hoe de energievraag van het eigen woningbezit optimaal middels duurzame energie in de tijd in te vullen is Helderheid welk vastgoed of welke bedrijfsprocessen in de nabijheid van het eigen woningbezit tot een beter resultaat leiden door matching over en weer van energiebehoefte versus aanbod van duurzame energie Kader om alle beslissingen van de corporatie bij bouw en exploitatie af te stemmen op de toekomstvisie op energieneutrale woningvoorraad

16


2.2


Energieneutraliteit

De corporatiesector beschikt over doelstellingen op de middellange termijn voor energiezuinigheid van het woningbezit. Zo stelt het Convenant Energiebesparing Huursector van juni 2012 5 het gemiddelde energielabel B ofwel energie-index 1,25 in het jaar 2020 als doel. Bij nieuwbouw daalt de eis voor de EPC naar 0 in datzelfde jaar. Maar daarmee is er nog geen sprake van energieneutraliteit. Het streven van veel woningcorporaties is wel degelijk gericht op het bereiken van energieneutraliteit voor het totale woningbezit op de langere termijn. Een enkele corporatie denkt dit doel al in 2030 te bereiken. Maar meer haalbaar lijkt het jaar 2050. De EU stelt ook dat in het jaar 2050 de uitstoot van broeikasgassen door de gebouwde omgeving met 80% tot 95% verminderd moet zijn ten opzichte van 1990. 6 Er circuleren veel definities van het begrip energieneutraliteit. Enerzijds handelt het over welke energievraag gaat het (1) en anderzijds over waar de grenzen van het gebied of systeem liggen (2). Voor die vastgestelde energievraag wordt binnen de systeemgrenzen op jaarbasis evenveel duurzame energie opgewekt. Als er al energie uit het openbare net betrokken wordt, dan wordt evenveel binnen de syteemgrenzen opgewekte duurzame energie teruggeleverd aan dat openbare net. (1) Energievraag Agentschap NL 7 heeft een heldere definitie op schrift gesteld. Energieneutraliteit heeft betrekking op zowel het gebouwgebonden als het gebruikersgebonden energieverbruik: a) b) c) d) e)

Ruimteverwarming Warm tapwater Gebruikersgebonden energiegebruik: huishoudelijk elektraverbruik en koken Installaties voor ruimteverwarming, warm tapwater en ventilatie Energieverbruik van collectieve voorzieningen zoals hydrofoor, liften en galerijverlichting f) Koeling g) Bouwen, beheren en slopen (teruggerekend naar jaarverbruik)

5

Convenant Energiebesparing Huursector, 28 juni 2012, ondertekend door Aedes, Woonbond, Vastgoed Belang en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 6 Richtlijn 2012/27/EU van 25 oktober 2012, overweging 17 7 Energieneutraal Bouwen, hoe werkt dat, 4 oktober 2010, Agentschap NL

17



In het vervolg ligt de nadruk op de onderdelen a), b), c) en d). Met name bij eengezinswoningen speelt ‘e) Energieverbruik van collectieve voorzieningen’ niet. Energievraag voor ‘ f) Koeling’ speelt momenteel nog niet in de bestaande voorraad. Voor ‘g) Bouwen, beheren en slopen’ ontbreken eenduidige gegevens. De energievraag voor koken is overigens naar verhouding gering. Soms koken bewoners elektrisch en soms op gas. Veel onderzoeken en rapportages geven geen helderheid of het energieverbruik voor koken wel of niet inbegrepen is. In het vervolg wordt dit niet meer separaat benoemd, maar beschouwd als onderdeel van de totale energievraag voor de onderdelen a), b) en c). (2) Systeem, waarbinnen energieneutraliteit gerealiseerd wordt Corporaties dienen systeemgrenzen te definiëren als zij energieneutraliteit nastreven. Is het systeem de woning, het complex, een gebied of het totale corporatiebezit? Als aanbieders van duurzame energie of derden met substantieel energieverbruik binnen systeemgrenzen aanwezig zijn, dienen deze partijen bij afspraken en planvorming betrokken te worden. Strikt genomen verdient de gebiedsgerichte benadering de voorkeur. Vraag en aanbod van enerzijds corporatiebezit en anderzijds derden kunnen op elkaar afgestemd worden. 2.3

Omvang

De Trias Energetica schrijft voor dat eerst de energievraag teruggedrongen moet worden. Dat vervolgens de resterende energievraag bij voorkeur duurzaam opgewekt wordt. En ten slotte dat een zo hoog mogelijk rendement met fossiele brandstoffen voor de eventuele resterende energievraag gerealiseerd wordt. Erg bepalend voor beleidskeuzen is daarmee de prognose van omvang en aard van de te verduurzamen energievraag. Per woning, complex, gebied of het voor het totale corporatiebezit is inzicht nodig. Zowel voor het heden als de toekomst. Ter illustratie de energievraag plus prognose van een gemiddelde woning. Het jaar 2030 fungeert als stip aan de horizon. Veel opwekkingsinstallaties hebben een technische levensduur van 15 tot 25 jaar. Nieuw te ontwerpen installaties dienen daarmee ook over 20 jaar nog te voorzien in de vraag van dat moment. Wat is het te verwachten warmte- en elektraverbruik van een gemiddelde Nederlandse corporatiewoning? De onderstaande figuur presenteert de werkelijke energievraag vanaf 1990 tot 2010 op basis van cijfers van het CBS van alle Nederlandse huishoudens. Vanaf 2010 gaat het om prognoses.

18



70

60

50

40

30

20

10

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

0

Energievraag ruimteverw. en warmtapwater corp. geextrapoleerd Energievraag ruimteverw. en warmtapwater landelijk Energievraag huish. elektra en huish. installaties

Figuur 2.1: Trend energievraag 1990 – 2030 (in gigajoule, gem. per woning per jaar) Vanaf 1990 tot 2010 daalde de energievraag voor ruimteverwarming en het warme tapwater van het gemiddelde Nederlandse huishouden (alle huishoudens) met ongeveer 25%. 8 De vraag liep terug van ongeveer 60 naar 45 gigajoule op jaarbasis. Per Nederlander was de feitelijke besparing helaas beduidend minder vanwege gezinsverdunning over diezelfde periode. In deze energievraag wordt bijna volledig voorzien door aardgas. Onderzoek van Aedes 9 wees uit dat de energievraag van een gemiddelde sociale huurwoning anno 2012 voor ruimteverwarming en het warme tapwater conform het landelijk gemiddelde naar verwachting nog ruim 40 gigajoule op jaarbasis bedraagt. Als deze dalende trend (rode lijn in bovenstaande figuur) zich voortzet, ontstaat een energievraag voor ruimteverwarming en het warme tapwater in 2030 voor het gemiddelde Nederlandse huishouden (alle huishoudens) van ongeveer 30 gigajoule op jaarbasis. Hiervan is ongeveer 20 gigajoule benodigd voor ruimteverwarming en 10 gigajoule voor opwarming van tapwater.

8

Bron: CBS, Energieverbruik door huishoudens SHAERE, juni 2013, onderzoek van Aedes van energieverbruik van 1,4 miljoen sociale huurwoningen per eind 2012

9

19



Corporaties hebben middels het Convenant Energiebesparing Huursector toegezegd om eind 2020 een gemiddelde energie-index voor hun bezit van 1,25 te realiseren. Een versnelling ten opzichte van de bovenstaande trend. Als dit plaatsvindt door terugdringing van de energievraag, dan daalt deze in 2020 naar ruim 30 gigajoule per corporatiewoning (groene lijn in bovenstaande figuur). Continuering van deze trend vanaf 2020 leidt tot een energievraag van 20 gigajoule per corporatiewoning in 2030. Indicatief is de helft hiervan bestemd voor ruimteverwarming en de andere helft voor opwarming van tapwater. Vandaar dat voor verduurzaming van de energievraag voor ruimteverwarming en het warme tapwater van sociale huurwoningen deze 20 gigajoule per corporatiewoning, het ambitieuze besparingsscenario, als gemiddelde gekozen zou kunnen worden. Bij dimensionering van voorzieningen is helder zicht op de toekomstige energievraag van groot belang om overdimensionering en dus kapitaalvernietiging te vermijden. De huishoudelijke elektriciteitsmeter registreert het gebruikersgebonden energiegebruik en in de meeste gevallen ook het elektraverbruik voor de individuele installaties voor ruimteverwarming, warm tapwater en ventilatie. Dit elektraverbruik steeg de afgelopen twee decennia van 10 naar 12 gigajoule per gemiddeld Nederlands huishouden. Vanwege gezinsverdunning is de stijging omgerekend per Nederlander hoger. Voor het huishoudelijke elektraverbruik is de voorspelling in de bovenstaande figuur dat de jaarlijkse groei per huishouden van zo’n 1,5% op jaarbasis omslaat in een daling van 1,5% per jaar tot 2030, leidend tot bijna 9 gigajoule in 2030 (blauwe lijn in bovenstaande figuur). Overigens nemen huurders gemiddeld ongeveer 20% minder elektriciteit af dan gemiddelde Nederlandse huishoudens 10 . Dit zou betekenen dat in 2030 een gemiddeld Nederlands huishouden nog bijna 9 gigajoule afneemt en een huishouden in een corporatiewoning ongeveer 7 gigajoule. 10

Bron: door netwerkbedrijven in 2011 en 2012 aan Atriensis verstrekte verbruiksgegevens ten behoeve van diverse woningcorporaties en afgezet tegen het landelijk gemiddelde van alle huishoudens volgens het CBS

20



De energievraag in sociale huurwoningen moet in de periode tot en met 2030 nog zeer fors afnemen. Anno 2030 handelt het dan om zo’n 20 gigajoule voor ruimteverwarming en het warme tapwater. Op te wekken op duurzame wijze. Daarnaast gaat het waarschijnlijk aanvullend nog om 2.000 kWh ofwel 7 gigajoule voor huishoudelijke apparatuur en de installaties binnen de woning voor ruimteverwarming, het warme tapwater en ventilatie. Zeer vergaande schilisolatie, zuinige ventilatiesystemen, vermindering energievraag voor het warme tapwater en energiebewust bewonersgedrag zijn keiharde randvoorwaarden.

2.4

Energiedrager

De energievraag binnen corporatiewoningen bestaat kortweg uit ruimteverwarming, opwarming van tapwater en huishoudelijke elektrische apparatuur inclusief in de woning opgestelde elektrische installaties voor ruimteverwarming, opwarming van tapwater en ventilatie. Welke energiedragers zijn mogelijk om in die energievraag van huurwoningen te voorzien? Energiedragers zijn middelen om een mechanische kracht of warmte te produceren. 11 Uiteraard handelt het om duurzame energiedragers. Vanwege de nog steeds grote onzekerheid blijft duurzaam opgewekt gas hier als mogelijke energiedrager buiten beschouwing. Dan resteren op hoofdlijnen drie duurzaam op te wekken energiedragers om te voorzien in de energievraag voor ruimteverwarming, warm tapwater en huishoudelijke apparatuur inclusief de individuele installaties voor ruimteverwarming, warm tapwater en ventilatie:

11

Bron: Wikipedia

21



1. Heet water. Verwarmingswater op basis van duurzame energie met een maximale temperatuur van 90 graden Celsius wordt aangeduid als duurzame hoge temperatuur verwarming 2. Warm water. Verwarmingswater op basis van duurzame energie met een maximale temperatuur van 45 graden Celsius wordt aangeduid als duurzame lage temperatuur verwarming 3. Elektriciteit. Met duurzame bronnen geproduceerde elektriciteit Per type energievraag geeft de onderstaande figuur aan wat de meest wenselijke energiedrager is. Oranje vormt een optie, maar groen vertegenwoordigt de in zijn algemeenheid meest wenselijke situatie. Indicatieve energievraag per jaar gemiddelde huurwoning 2030

Duurzame lage temperatuur verwarmingswater (warm water)

Duurzame hoge temperatuur verwarmingswater (heet water)

Ruimteverwarming

10 GJ

Nieuwbouw

Bestaande bouw

Warm tapwater

10 GJ

Opwekkingssystemen

Huish. apparatuur en ind. toestellen voor ruimteverwarming, warmtapwater en ventilatie

7 GJ of 2.000 kWh

Bestaande bouw en nieuwbouw

Duurzame elektriciteit

Bestaande bouw Bestaande bouw en nieuwbouw

Figuur 2.2: Energiedragers Voor ruimteverwarming is duurzaam opgewarmd lage temperatuur verwarmingswater de meest gewenste energiedrager. Relatief gemakkelijk te verkrijgen, weinig leidingverliezen en een hoog comfortniveau. De voor de hand liggende oplossing bij nieuwbouw, maar ook bij ingrijpende renovatie van bestaande sociale huurwoningen. Bij bestaande bouw zijn woningen en warmte-afgiftesystemen normaal gesproken vanuit de bouw afgestemd op hoge temperatuurverwarming. Voor het warme tapwater is hoge temperatuur verwarmingswater de eerste keuze. Het drinkwater moet immers tot een temperatuur van minimaal 60 graden Celsius opgewarmd worden vanwege gevaar op legionellabesmetting. Het minder gewenste alternatief is elektriciteit als energiedrager. Een optie hierbij is om lage temperatuur verwarmingswater als basisverwarming te gebruiken en om duurzaam opgewekte elektriciteit te benutten voor verdere opwarming van het tapwater tot minstens 60 graden Celsius. Voor huishoudelijke apparatuur en individuele toestellen voor ruimteverwarming, warm tapwater en ventilatie vormt elektriciteit de energiedrager. Overigens bestaan er hot fill vaatwassers en wasmachines. Toepassing hiervan betekent dat duurzame elektriciteit als energiedrager omgewisseld wordt voor duurzame opgewekt hoge temperatuur verwarmingswater.

22


2.5


Opwekking

Welke duurzame opwekkingssystemen bestaan er voor de energiedragers? In de praktijk zijn er veel opties. De meeste van deze systemen zijn niet zelfstandig in staat om de vereiste hoeveelheid duurzame energie op alle momenten in een jaar te leveren voor zowel ruimteverwarming, het warme tapwater als voor de huishoudelijke apparatuur. Daarom komen eindeloos veel combinaties voor. Bovendien vullen regulier aardgas en elektriciteit van het publieke net in de meeste situaties de rol in van backup. De onderstaande figuur presenteert negen duurzame opwekkingssystemen en geeft met blauw aan waar de meest optimale aansluiting met de drie energiedragers plaatsvindt. Tevens toont de figuur de positie van de vier illustraties van dit handboek, die in hoofdstuk 9 nader beschreven zijn. Indicatieve energievraag per jaar gemiddelde huurwoning 2030

Duurzame lage temperatuur verwarmingswater (warm water)

Duurzame hoge temperatuur verwarmingswater (heet water)

Ruimteverwarming

10 GJ

Nieuwbouw

Bestaande bouw

Warm tapwater

10 GJ

Opwekkingssystemen

Huish. apparatuur en ind. toestellen voor ruimteverwarming, warmtapwater en ventilatie

Bestaande bouw en nieuwbouw

Duurzame elektriciteit

Bestaande bouw Bestaande bouw en nieuwbouw

7 GJ of 2.000 kWh

1 Zonneboiler 2 Warmtepomp met warmte koudeopslag (WKO)

Illustratie 1: Coll. warmtepomp met WKO (hoofdstuk 9.1)

3 Warmtepomp op basis van lucht

Illustratie 2: Ind. lucht-water warmtepomp (hoofdstuk 9.2)

4 Restwarmte 5 Biomassa

Illustratie 3: Coll. biomassaketel (hoofdstuk 9.3)

6 Geothermie 7 Warmte krachtkoppeling met biomassa 8 Wind 9 Zonnepaneel

Illustratie 4: Zonnepanelen eengezinswon. (hoofdstuk 9.4)

Figuur 2.3: Duurzame opwekkingsystemen (blauw: energiedrager met duurzaam opwekkingssysteem)

optimale

aansluiting

23


3


Zelf doen of uitbesteden?

ir. Hella Maessen, partner Atriensis [email protected] 040 2367859 Auteur: Hella Maessen van Atriensis 3.1

Discussie

‘Zelf doen’ of ‘uitbesteden’ was in het verleden geen vraag voor corporaties. En ook nu wordt de vraag zelden gesteld als het gaat om traditionele (gasgestookte) installaties. De corporatie schaft de installaties aan, laat ze plaatsen door een installateur en is zelf verantwoordelijk voor de exploitatie. De gas- en elektriciteitsrekeningen worden bij individuele installaties door huurders zelf betaald, bij collectieve worden ze doorbelast via de servicekosten. Verder betalen huurders via de kale huur voor de aanwezigheid van de voorziening voor verwarming en tapwater. De corporatie betaalt voor het onderhoud en vervanging. Bij het toepassen van duurzame installaties wordt de vraag ‘zelf doen’ of ‘uitbesteden’ veelvuldig gesteld. Veel gehoorde argumenten voor ‘zelf doen’ zijn:    

We doen het beheer van al onze andere installaties ook zelf We kunnen veel goedkoper lenen dan externe partijen We vertrouwen marktpartijen niet Met de winst verlagen we de woonlasten of kosten voor nieuwe projecten

Natuurlijk zijn er ook argumenten voor ‘uitbesteden’:    

We missen de technische kennis We hebben onvoldoende financieringscapaciteit Het is niet onze kerntaak We gaan de woningen in de toekomst verkopen

24



Opvallend in deze discussie is dat argumenten zelden objectief onderbouwd zijn. Een goede keuze is dan lastig. Dit hoofdstuk geeft handvatten voor de afweging of investeringen in en exploiteren van duurzame installaties zelf ter hand moeten worden genomen of dat uitbesteden aan externe partijen een betere optie is. Kern bij deze afweging is welke procesrollen een corporatie wil invullen. In hoofdstuk 3.2 wordt dit verder uitgewerkt. Vervolgens aanduiding van keuzefactoren in hoofdstuk 3.3. Wat zijn de kansen en bedreigingen van ‘zelf doen’ of ‘uitbesteden’: hoofdstuk 3.4? Ten slotte volgt in hoofdstuk 3.5 een keuzemodel om de discussie binnen woningcorporaties over de vraag ‘zelf doen’ of ‘uitbesteden’ te ondersteunen. 3.2

Opdrachtgeversmodellen

Ieder vastgoedproject en dus ook het investeren in en exploiteren van duurzame energie kent drie procesrollen (kolommen in figuur 3.1): aansturen (opdrachtgever), ondernemen (investeerder) en beheren (exploitant). Aansturen omvat het initiatief voor een project, maar ook het maken van afspraken met leveranciers over na te komen prestaties en met huurders over tarieven en kwaliteit. Ondernemen omvat de verantwoordelijkheid voor investering en exploitatie en de daarbij behorende risico’s. De laatste rol van beheren omvat de verantwoordelijkheid voor het ontwerp, realiseren en beheren van installaties en levering van de energie aan de gebruikers. Procesrol → Opdrachtgeversmodel ↓

Aansturen

Ondernemen

Beheren

Outsourcing Regisseur Eigen beheer

Figuur 3.1

Procesrollen en opdrachtgeversmodellen

Als het gaat om eigen vastgoed van een corporatie, is de procesrol ‘aansturen’ altijd het vertrekpunt. De corporatie is initiatiefnemer en maakt afspraken met huurders en leveranciers. Uitzondering is een in een bestemmingsplan vastgelegde manier van energieopwekking. Denk aan het verplichte gebruik van stadsverwarming of het ontbreken van gasinfrastructuur. Bij het opdrachtgeversmodel ‘outsourcing’ is de aansturing de enige procesrol. Bij het opdrachtgeversmodel ‘regisseur’ komt daar de procesrol van het ondernemen bij. De corporatie is opdrachtgever en investeert met het daarbij behorende financiële risico. Het laatste opdrachtgeversmodel, ‘eigen beheer’, omvat naast de procesrollen van aansturen en ondernemen ook de procesrol van beheerder.

25


3.3


Keuzefactoren

In figuur 3.2 zijn factoren op een rij gezet, die de keuze beïnvloeden voor een van de drie opdrachtgeversmodellen. Per keuzefactor is aangegeven wat gevolgen zijn. Opdrachtgeversmodel → 1 Kerntaak

Outsourcing

Regisseur

Eigen beheer

Faciliteren duurzame energie

Faciliteren en investeren in duurzame energie

Faciliteren, investeren en exploiteren van duurzame energie

Externe investeerder

Zelf investeren

Zelf investeren

3.1 Energietarieven

Geen risico

.3.2 Afzet energie

Geen risico

Stijgende opbrengsten bij stijgende tarieven/dalend bij dalende tarieven Meer of minder opbrengsten dan nodig voor dekken investering

Stijgende opbrengsten bij stijgende tarieven/dalend bij dalende tarieven Meer of minder opbrengsten dan nodig voor dekken investering

3.3 Rendement installatie

Geen risico

Overschot of tekort op exploitatie

Overschot of tekort op exploitatie

3.4 Onderhoudslasten

Geen risico

2

Investeren

3

Financiële risico's

4

Teveel onderhoud, tenzij Teveel onderhoud, afkoop middels contract eventuele inperking door met externe verlegging risico's extern

Technische risico's

4.1 Storingen

Alleen financiële sancties mogelijk, geen invloed op techniek


Volledig zelf verantwoordelijk

4.2 Comfort



Volledig zelf verantwoordelijk

Aansturen

Aansturen en ondernemen

Aansturen, ondernemen en beheren

5

Expertise

Figuur 3.2 Keuzefactoren opdrachtgeversmodel 1) Kerntaak De eerste keuzefactor is de meest principiële. De corporatie moet bepalen of het een kerntaak is duurzame energie voor het eigen vastgoed te faciliteren, er zelf op

26



risicobasis in te investeren en zelf te exploiteren. In zowel hoofdstuk 1 als hoofdstuk 6 is ook ingegaan op de kerntaak van een corporatie en het wettelijke kader. 2) Investeren Het realiseren van duurzame installaties brengt over het algemeen hoge investeringskosten met zich mee. Die worden terugverdiend via de vergoeding die voor de voorziening of voor de levering van warmte en/of koude of elektriciteit in rekening worden gebracht. Bij deze keuzefactor zijn de financiële mogelijkheden van de corporatie doorslaggevend.

3) Financiële risico’s Bepalend bij het afwegen van de financiële risico’s is de zwaarte ervan. Zeker voor de langere termijn lijken op dit moment de risico’s van de ontwikkeling van de energietarieven het grootst. Daarna volgen respectievelijk de hoeveelheid door de gebruikers af te nemen energie en het rendement van de installatie. Natuurlijk hebben ook de exploitatielasten grote invloed. 3.1 Energietarieven De ontwikkeling van tarieven van fossiele energie beïnvloedt de terugverdientijd van duurzame investeringen. Zeker als de installatie door bewoners vergoed wordt op basis van de geleverde duurzame energie. De vergoeding is dan immers gekoppeld aan de marktontwikkeling van de energietarieven. Hoe hoger bijvoorbeeld de fossiele elektriciteitsprijzen, hoe eerder duurzame elektriciteit uit zon of wind rendabel is. Indirect bepalen de fossiele energieprijzen ook de warmtetarieven. Deze warmtetarieven die aan de gebruikers gevraagd mogen worden, worden vastgelegd in de met ingang van 1 januari 2014 ingevoerde Warmtewet. Hierin is een maximumtarief opgenomen volgens het ‘niet neer dan anders’ (NMDA) principe.

27



Dit maximumtarief volgt de ontwikkeling van de gas- en elektriciteitstarieven. Over de toekomstige ontwikkelingen van deze prijzen zijn geen eenduidige voorspellingen beschikbaar. Enerzijds neemt naar verwachting op globale schaal de schaarste toe. Anderzijds kan dit op nationaal niveau weer anders liggen. Daarnaast is het mogelijk dat gas- en elektriciteitsprijzen ontkoppeld worden van de olieprijs. 3.2 Afzet energie Een risico bij exploitatie van een duurzame installatie ligt in de hoeveelheid warmte, koude en/of elektriciteit die door de gebruikers wordt afgenomen. Als de installatie door bewoners vergoed wordt op basis van de geleverde duurzame energie, dan moeten de exploitatielasten worden terugverdiend via de energietarieven en het vastrecht. De warmtetarieven zijn echter wettelijk gezien aan een maximum gebonden en voor elektriciteit geldt de benchmark met de reguliere energieprijzen. Verbruiken huurders meer of minder warmte, koude en/of elektriciteit, dan ontstaat een tekort of overschot op de exploitatie. Naarmate de invloed van het variabele deel van de tarieven groter is, neemt het risico toe dat door energiebesparing of door minder vraag van gebruikers de exploitatie tekort schiet. Bij levering van warmte is dan ook zichtbaar dat het vastrecht steeds belangrijker wordt. 3.3 Rendement Het rendement van de installatie bepaalt mede het exploitatieresultaat. Is het rendement lager dan verwacht, dan is het denkbaar dat de exploitatiebaten de kosten niet meer dekken. Immers bij een te laag rendement kan het zijn dat nog veel brandstof van het publieke net betrokken moet worden. Of dat investeringen nodig zijn om het rendement alsnog op peil te brengen. Ligt het rendement hoger dan vooraf verwacht, dan is financieel voordeel mogelijk. Het rendement van de installatie wordt bepaald door enerzijds het ontwerp en anderzijds het beheer. Bij ‘outsourcing’ ligt het risico van een slecht rendement bij de opdrachtnemer. Bij ‘eigen beheer’ bij de corporatie zelf. Een hulpmiddel bij het optimaliseren van het rendement is het afsluiten van prestatiecontracten bij het ontwerpen en onderhouden van de installaties. 3.4 Onderhoudslasten Onvoorziene onderhoudsuitgaven kunnen een forse bedreiging voor een gezonde financiële exploitatie opleveren. Soms zijn kort na oplevering al ontwerpen uitvoeringsfouten debet aan te hoge exploitatielasten. Of blijken geplande grote vervangingen veel eerder vereist dan voorzien in de oorspronkelijke exploitatie-opzet. Ook hier bepaalt de gekozen rol van de corporatie -outsourcing, regisseur of eigen beheer- de plaats van het risico van tegenvallende onderhoudslasten. Prestatiecontracten zijn een hulpmiddel bij beheersing daarvan.

28



4) Technische risico’s 4.1 Storingen Storingen leiden tot ontevreden klanten en brengen kosten met zich mee. Bij het onderhoud aan de installaties is het belangrijk een balans te vinden tussen planning en het kwaliteitsniveau van het onderhoud en een acceptabele storingsgraad. Het bepalen van een acceptabele storingsgraad is ook afhankelijk van wettelijke boeteclausules op basis van de Warmtewet. Zo kent de Warmtewet 12 boetes voor onderbreking van de levering als deze onderbreking meer dan 4 uur bedraagt. Letterlijk: ‘De hoogte van de financiële compensatie per aansluiting van een verbruiker bedraagt € 35 bij een onderbreking van 4 tot 8 uur, vermeerderd met € 20 voor elke volgende aaneengesloten periode van 4 uur.’ 4.2 Comfort Comfortklachten ontstaan bijvoorbeeld als het in woningen te warm of te koud is, er geen heet water uit de kraan komt of als er geluidsoverlast is. Het ontwerp en het functioneren van de installaties is daarop rechtstreeks van invloed. Met gebruikers worden leveringsvoorwaarden afgesproken. Het niet voldoen daaraan kan financiële consequenties hebben. Daarnaast kost het oplossen van comfortklachten vaak veel tijd. Afhankelijke van de gekozen rol van de corporatie zijn de risico’s wel of niet voor de corporatie. Prestatiecontracten zijn een hulpmiddel bij het beheersen daarvan.

Regeling van de Minister van Economische Zaken van 4 september 2013, nr. WJZ/ 13132689, houdende uitvoering van het Warmtebesluit en de Warmtewet (Warmteregeling)

12

29



5) Expertise Het verantwoord investeren in en exploiteren van duurzame installaties hangt sterk samen de beschikbare expertise. Bij het volledig in eigen beheer realiseren en exploiteren van installaties is kennis nodig op het gebied van duurzame technieken, juridische en fiscale aspecten en energiewetgeving, in het bijzonder de Warmtewet. Deze kennis moet goed geborgd zijn binnen de organisatie. Maar ook bij outsourcing is kennis nodig om goede specificaties te kunnen opstellen en aanbiedingen van externe partijen te kunnen beoordelen. Figuur 3.3 geeft een overzicht van benodigde expertise. In de figuur is ook de expertise voor een energie-onderneming opgenomen. Bij het in eigen beheer exploiteren van een duurzame installatie wordt over het algemeen een energie-onderneming als onderdaad van een fiscale eenheid met de toegelaten instelling opgericht. Hoofdstuk 6 gaat hier verder op in. Opdrachtgeversmodel → Realisatie Opdrachtgeverseisen formuleren Begeleiding ontwerp en uitvoering installaties Aanbesteden uit te besteden zaken Exploitatie in energie-onderneming Op- en inrichten bv Bijhouden administratie Jaarlijkse verslaglegging Leveringscontracten, facturering naar huishoudens Onderhoud Afsluiten onderhoudscontract Beheren onderhoudscontract Inkopen energie Beheer Beheren contract met externe energie-exploitant

Figuur 3.3

Outsourcing

Regisseur Eigen beheer

Hoog Laag Laag

Hoog Hoog Hoog

Nvt Nvt Nvt Nvt

Hoog Hoog Hoog Hoog

Nvt Nvt Nvt

Hoog Hoog Hoog

Hoog

Laag

Benodigde interne expertise

30


3.4


Kansen en bedreigingen

De keuzefactoren richten zich op inschatting van risico’s bij exploitatie van duurzame installaties. Risico’s zijn niet alleen bedreigingen, maar ook kansen. Een goede ondernemer elimineert die bedreigingen en benut de kansen. Kansen Lasten Investeringskosten

Onderhoudskosten

Inkoop energie/brandstoffen Baten Tarieven: wereldeconomie

Tarieven: overheid

Marktsituatie gebouw

Afzet binnen het gebouw

Afzet buiten het gebouw

Figuur 3.4 3.5

Bedreigingen

Slimme inkoop, benutting Budgetoverschrijdingen, subsidies, lage rente met tegenvallende borging WSW en subsidieresultaten groenregeling Slimme inkoop, Onderhoudsproblemen, prestatiecontracten, beheer op klachten bewoners leidend afstand tot hoge onderhoudslasten Slimme afstelling installaties waardoor zo min mogelijk energie ingekocht wordt

Tegenvallend rendement installaties, waardoor meer fossiele brandstof nodig is

Positieve ontwikkeling wereldeconomie, waardoor energietarieven flink stijgen

Economische tegenwind, energieprijzen stabiliseren of dalen zelfs

Milieu belangrijk: stimulerende subsidies en belastingen, beloning groene labels

Geen aandacht voor milieu, weinig prikkels, minder huurruimte zuinige woningen Veel vraag, lage Neerwaartse spiraal, mutatiegraad, gewild complex, dreigende krimp, ook op langere termijn vraaguitval op termijn, leegstand Steeds meer welvaart, meer Minder vraag door consumptie bewuster gedrag en ruimteverwarming, warm energiebesparende tapwater en elektra technieken Realisatie van afzet bij andere Geen uitbreidingskansen in bestaande of nieuwe nabijheid: noch bestaande gebouwen in de buurt van de bouw, noch nieuwbouw installatie

Kansen en bedreigingen

Keuzemodel

Het keuzemodel is eenvoudig, zie figuur 3.5. Beoordeel als corporatie per keuzefactor welke procesrol je wilt en kunt innemen. Om dat te beoordelen is brede kennis van de eigen organisatie nodig: ondernemingsplan, beleidsdoelstelling, financiële positie en interne capaciteiten. Bij voorkeur wordt een werkgroep samengesteld met daarin vertegenwoordigers van verschillende disciplines binnen de corporatie.

31


Opdrachtgeversmodel → 1

Kerntaak

2

Investeren

3

Financiële risico's

Outsourcing


Regisseur

Eigen beheer

3.1 Energie-tarieven .3.2 Afzet energie 3.3

Rendement installatie

3.4 Onderhouds-lasten 4

Technische risico's

4.1 Storingen 4.2 Comfort 5

Expertise

Figuur 3.5

Keuzemodel

Waarschijnlijk staan na het invullen van het model niet alle keuzes in dezelfde kolom. Het aantal ‘kruisjes’ per kolom is wel een indicatie waar de voorkeur van de corporatie naar uit gaat. Op basis daarvan kan een interne discussie worden gevoerd over het toe passen opdrachtgeversmodel.

32


4


Exploitatie

Dyon Noy, directeur Atriensis [email protected] 040 2367859 Auteur: Dyon Noy van Atriensis Exploitatie van installaties voor duurzame energie is complexe materie. Dit hoofdstuk gaat eerst in op verschillende opties om de exploitatie in te richten (4.1). Na een korte beschrijving van analysemethoden (4.2) volgen definities (4.3) en toelichting op het rekenen met kasstromen en bedrijfswaarde (4.4). 4.1

Inrichting

Er spelen bij de inrichting van de exploitatie door woningcorporaties steeds twee vragen. Ten eerste wie de duurzame energie opwekt en exploiteert. Ten tweede wie de energie levert aan de eindafnemer. Voor deze vragen zijn er op hoofdlijnen vijf opties:

Wie produceert duurzame energie ?

4 1 2 3 Energiebedrijf Voorziening is Externe energie- Externe energietoegelaten onderdeel kale leverancier leverancier instelling huurprijs of produceert en/ produceert en/ produceert en/ servicekosten of koopt in of koopt in of koopt in

Wie levert aan eindafnemer ?

Huurder huurt voorziening en geen levering van duurzame energie van buiten de woning

Externe energieleverancier verkoopt de energie zelf rechtstreeks aan huurder

5 Energiebedrijf toegelaten instelling produceert en/ of koopt in

Toegelaten Toegelaten Energiebedrijf instelling koopt instelling koopt toegelaten in van externe in van eigen instelling levert energieleveenergiebedrijf de energie zelf rancier en en levert door rechtstreeks levert door via via aan huurder servicekosten servicekosten

Figuur 4.1: Opties voor exploitatie Corporaties doen er goed aan om vooral weloverwogen per installatie voor duurzame energie voor één van deze mogelijkheden te kiezen. Daarnaast bemoeilijkt de keuze van steeds een andere optie per installatie binnen één

33



toegelaten instelling de opbouw van expertise en leidt tot onevenredig zware administratieve lastendruk. Optie 1 Voorziening is onderdeel kale huurprijs of servicekosten Een toegelaten instelling kan de investering en exploitatie van de installatie voor duurzame energie onder voorwaarden opnemen in de kale huur, servicekosten of bijkomende kosten. De huurder betaalt voor het gebruik van de voorziening en dus niet voor de levering van energie. Dit leidt tot meer huur, servicekosten of bijkomende kosten en hier staat het voordeel van de lagere energienota tegenover. Immers de huurder neemt minder of geen gas of elektra van het net af. Bij opname in de kale huur heeft de huurder bovendien het voordeel van het eventuele recht op huurtoeslag. Financiering met geborgd geld is mogelijk onder de voorwaarde dat het om woningen in de sociale sector gaat. Onder de huurtoeslaggrens en gericht op de primaire doelgroep. Wel bestaan er voor de corporatie de nodige nadelen bij deze constructie. Met name bij opname in de kale huur. Hierbij kunnen knelpunten ontstaan bij woningen die zonder de voorziening voor duurzame energie al de grens van de huurtoeslag naderen. Het effect hiervan is dat het onrendabele deel door de investering in de duurzame energie stijgt. Bij door het WSW geborgde leningen wordt beslag gelegd op het faciliteringsvolume. Risico’s voor te hoge exploitatielasten komen bij de toegelaten instelling terecht. Ander nadeel van opname in de kale huur is de minder transparante exploitatie door menging van energie- en vastgoedexploitatie binnen dezelfde entiteit. Evenmin is het gemakkelijk om in de toekomst de voorziening voor duurzame energie te vervreemden.

34



Optie 2 Externe energieleverancier produceert en/ of koopt in, externe energieleverancier verkoopt de energie zelf rechtstreeks aan huurder Een rechtstreekse leveringsrelatie is natuurlijk al de meest voorkomende situatie in Nederland als het gaat om elektriciteit of aardgas. Huurders kiezen zelf hun leverancier. Een rechtstreekse leveringsrelatie tussen een externe energieleverancier en de huurder als eindafnemer kan grote voordelen opleveren. Geen financieringslast of discussies over de grens van de huurtoeslag. De exploitatie en risico’s berusten bij de externe energieleverancier. Tegelijk staat het de corporatie uiteraard vrij om in onderhandeling met die externe energieleverancier te treden om de juiste voorwaarden in het belang van de corporatie zelf, huurders en het milieu te creëren. Een ander voordeel is dat bij toekomstige verkoop van woningen uit het complex de energielevering niet meer gesepareerd hoeft te worden. Bij eengezinswoningen kan de situatie ontstaan dat de corporatie met een recht van opstal een externe leverancier in de gelegenheid stelt om daken te benutten voor zonnepanelen. Deze leverancier rekent vervolgens met individuele huurders af op basis van een vast bedrag of op basis van de door de zonnepanelen geleverde elektra. De huurder beslist zelf. Mogelijk nadeel is dat bij mutaties de zonnepanelen weer van de daken verdwijnen vanwege de keuzevrijheid van de nieuwe huurder. Of de corporatie kiest er bij mutaties voor om de voorziening over te nemen ofwel als ware het een ZAV (Zelf Aangebrachte Voorziening). Hierna kunnen de zonnepanelen onderdeel van de kale huur gaan vormen. Bij warmtelevering is er sprake van verplichte winkelnering voor de huurders. De Warmtewet beschermt deze afnemers tegen onvoldoende kwaliteit van warmtelevering, tegen gebrek aan transparantie en tegen te hoge tarieven. Voor deze rechtstreekse leveringsrelatie tussen het extern energiebedrijf en de huurders moet de toegelaten instelling natuurlijk wel de juiste randvoorwaarden scheppen. Denk bij lokaal duurzaam geproduceerde warmte aan een geschikte opstelruimte, afstemming van de woninginstallatie op de duurzame energie-opwekking. Of aan het ter beschikking stellen van hellende en platte daken voor bijvoorbeeld gasabsorptiewarmtepompen of zonneboilers. Bij verduurzaming van de energievoorziening van bestaande gestapelde woningen is het soms nodig dat de huidige traditionele collectieve verwarming en het transportnet tot aan de individuele woningaansluiting verkocht of ingebracht worden bij de externe energie-onderneming. Of de corporatie dient het bestaande ontwerp van radiatoren aan stijgstrangen te wijzigen, zodat het externe bedrijf over een centrale woonhuisaansluiting als afleverpunt beschikt. Voor een goede leveringssituatie zal een externe partij immers bij bestaande woningen een centrale

35



aansluiting met absolute meting (water- en warmtemeters) vereisen en geen relatieve verbruiksmeting via meters op radiatoren. Het eigendom van de externe leverancier loopt in deze situatie van de energie-opwekking tot en met het transportnet en de afgifte op de centrale regelunit met warmte- en/of watermeter in de woning.

Optie 3 Externe energieleverancier produceert en/of koopt in, toegelaten instelling koopt in van externe energieleverancier en levert door via servicekosten Deze situatie komt geregeld voor bij stadsverwarming. De toegelaten instelling koopt hierbij energie in de vorm van warmte in bij de externe leverancier. Via de servicekosten belast de toegelaten instelling deze nota door aan huurders. Zo kan de toegelaten instelling ook duurzame warmte of elektra inkopen en doorleveren via de servicekosten. Een leveringsrelatie tussen een externe bedrijf en de corporatie kan grote voordelen opleveren. Geen financieringslast voor de duurzame installaties of discussies over de grens van de huurtoeslag, omdat de externe leverancier zijn financieringslast moet vertalen in het energietarief. De exploitatie en risico’s berusten bij de externe energieleverancier. Het staat de corporatie uiteraard vrij om in onderhandeling met externe energieleveranciers te treden om de juiste voorwaarden in het belang van de corporatie zelf, huurders en het milieu te creëren. De corporatie moet vermijden dat de bijdrage van de huurders niet lager is dan de kosten voor de inkoop en de eigen kosten voor de doorberekening. Een nadeel is dat bij toekomstige verkoop van woningen uit het complex de energielevering lastig te separeren is, omdat de corporatie deze via de servicekosten aanbiedt. Dit geldt uiteraard in de situatie dat er één centrale toevoeraansluiting is naar het complex.

36



Deze situatie van inkoop door de toegelaten instelling van energie en doorlevering via de servicekosten is ook van toepassing als bijvoorbeeld een corporatie het dak van een flatgebouw ter beschikking stelt voor zonnepanelen ten behoeve van de elektriciteitsvoorziening van de collectieve gebouwvoorzieningen. Optie 4 Energiebedrijf toegelaten instelling produceert en/ of koopt in, energiebedrijf toegelaten instelling levert de energie zelf rechtstreeks aan huurder Deze optie is volstrekt vergelijkbaar met de tweede optie, waarbij een externe energieleverancier rechtstreeks aan huurders levert. Verschil is uiteraard wel dat de financieringslast en het exploitatierisico bij de corporatie blijven, ook al is dit opgenomen in het aparte eigen energiebedrijf. Anderzijds kan het voordeel zijn dat de corporatie gebruik maakt van de lage rente voor de investeringen, met name vanwege de borging door het WSW. Uiteraard onder de voorwaarde dat het handelt om activiteiten in het kader van DAEB. Optie 5 Energiebedrijf toegelaten instelling produceert,en/of koopt in, toegelaten instelling koopt in van eigen energiebedrijf en levert door via servicekosten Deze optie is volstrekt vergelijkbaar met de derde optie, waarbij een externe energieleverancier rechtstreeks aan de toegelaten instelling levert. Ook nu is het verschil dat de financieringslast en het exploitatierisico bij de corporatie blijven, ook al is dit opgenomen in het aparte eigen energiebedrijf. En ook nu kan het voordeel zijn dat de corporatie gebruik maakt van de lage rente voor de investeringen, met name vanwege de borging door het WSW. Uiteraard onder de voorwaarde dat het handelt om activiteiten in het kader van DAEB. Welke opties verdienen de voorkeur bij gangbare corporatiepraktijk? Figuur 4.2 relateert de vier illustraties van dit handboek aan mogelijke opties voor exploitatie. Met groen is aangegeven wat voor de hand liggende opties zijn, met oranje mogelijke opties en met rood de minder voor de hand liggende opties. In hoofdstuk 9 zijn de vier illustraties verder uitgewerkt.

37




4 1 2 3 Energiebedrijf Voorziening is Externe energie- Externe energietoegelaten onderdeel kale leverancier leverancier instelling huurprijs of produceert en/ produceert en/ produceert en/ servicekosten of koopt in of koopt in of koopt in


Huurder huurt voorziening en geen levering van duurzame energie van buiten de woning

Externe energieleverancier verkoopt de energie zelf rechtstreeks aan huurder

5 Energiebedrijf toegelaten instelling produceert en/ of koopt in

Toegelaten Toegelaten Energiebedrijf instelling koopt instelling koopt toegelaten in van externe in van eigen instelling levert energieleveenergiebedrijf de energie zelf rancier en en levert door rechtstreeks levert door via via aan huurder servicekosten servicekosten

Illustratie 1: Collectieve warmtepomp met WKO Illustratie 2: Gasgestookte combiketel met geintegreerde lucht-water warmtepomp Illustratie 3: Collectieve biomassaketel Illustratie 4: Zonnepanelen op eengezinswoningen

Figuur 4.2: Opties voor exploitatie versus illustraties 4.2

Analysemethoden exploitatie

Er bestaat een scala aan analysemethoden voor de financiële exploitatie. Vaak worden meerdere methoden toegepast om zicht te krijgen op financierbaarheid en rendementsverwachtingen. Enkele methoden:  De IRR (internal rate of return) drukt het rendement als percentage van de investeringskosten uit. Hiervoor moet dus ook helder zijn wat de te verwachten exploitatielasten en –baten zijn over de exploitatieperiode. De IRR is daarmee gerelateerd aan een exploitatieperiode  Loan-to-value (LTV) drukt de verhouding uit tussen enerzijds de hoogte van de financiering (lees: loan) en anderzijds de bedrijfswaarde (lees: value). Het kengetal zegt iets over de financierbaarheid  Debt Service Coverage Ratio (DSCR) is een kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR kent als absoluut minimum 1,0 en bedraagt bij voorkeur minimaal 1,25  Kasstroom. Het jaarlijkse nominale saldo van de totale baten minus de lasten (vaste en variabele exploitatielasten). Negatieve kasstromen bemoeilijken de financiering in hoge mate  Bedrijfswaarde. Toetsing van de netto contante waarde van de exploitatielasten en –baten over de totale exploitatieperiode. Analyses kunnen zich richten op de vraag of en wanneer de exploitatiebaten de exploitatielasten overstijgen. Ligt dit voor het einde van de exploitatieperiode?

38


4.3


Definities

Analyses vinden in dit handboek plaats op basis van de laatste twee methoden: enerzijds kasstroom (a) en anderzijds de bedrijfswaardeberekening (b). Bij die bedrijfswaardeberekening wordt gekeken naar de netto contante waarde van de lasten versus de baten in de tijd bezien. Het is van groot belang om zicht te hebben op de diverse variabelen en parameters die de hoogte van de bedrijfswaarde in de tijd bezien bepalen. Wanneer weegt de netto contante waarde van de exploitatiebaten op tegen de exploitatielasten? Berekeningen in dit handboek gaan ofwel uit van opname in de kale huur 13 ofwel exploitatie van de voorziening via de energielevering 14 . Contante waarde lasten: investeringskosten De NEN 2631 15 geeft begripsomschrijvingen en de indeling van investeringskosten. In principe dient deze NEN 2631 gevolgd te worden. Hierbij handelt het om de complete installatie voor duurzame energie tot en met het punt ofwel meter waaraan afgeleverd wordt. Alle hiermee samenhangende kosten moeten ook toegerekend worden. Zoals bouwkundige voorzieningen, aansluitkosten, vergunningen, renteverliezen, honoraria en dergelijke. Vermeden kosten dienen weer gekort te worden. Ook eventuele subsidies dienen naar rato toegerekend te worden aan de installatie voor duurzame energie. Voor de totale exploitatie dient bepaald te worden of deze wel of niet met btw belast gaat worden. Zie ook hoofdstuk 5.2. 13

Berekeningen bij opname voorziening in kale huur van de kasstroom en bedrijfswaarde volgen het model met bijbehorende Excelsheet zoals beschreven in ‘Scenario’s voor huurverhoging bij energiebesparing’, Atriensis 10 december 2012 14 Berekeningen bij opname voorziening in exploitatie energievoorziening van de kasstroom en bedrijfswaarde volgen het model met bijbehorende Excelsheet zoals beschreven in ‘Rendement duurzame energie verklaard’, Atriensis 10 december 2012 15 NEN 2631:1979 nl Investeringskosten van gebouwen - Begripsomschrijvingen en indeling

39



Contante waarde lasten: variabele exploitatielasten Bij de analyse van de netto contante waarde van de variabele exploitatielasten spelen naast de discontofactor de inschatting van kostenontwikkelingen een belangrijke rol. De drie belangrijkste parameters zijn de discontofactor, de inflatie en de stijging van de variabele energielasten. Het CFV hanteert voor 2013 16 als discontofactor voor het uniformeren en vergelijken van bedrijfswaardeberekeningen 5,25%. Voor de inflatie, bouwen onderhoudskostenstijgingen worden variërende percentages gehanteerd. Gemiddeld bedraagt deze 2%. De NEN 2632 17 geeft begripsomschrijvingen voor en de indeling van exploitatielasten. Het verdient de voorkeur om deze NEN 2632 te volgen. Hierbij handelt het om de complete installatie voor duurzame energie tot en met het punt ofwel de meter waaraan afgeleverd wordt. Alle hiermee samenhangende variabele exploitatiekosten moeten toegerekend worden. Zoals de onderhoudslasten, verzekeringen, belastingen, honoraria en dergelijke. Maar ook eventuele inkoop van energie voor de duurzame installaties, zoals gas, elektriciteit of biomassa. De rendementsberekening van de installatie dient inzicht te verschaffen in de vraag in hoeverre er nog energie ingekocht moet worden en tegen welk bedrag. Contante waarde baten Uiteraard is bij de baten hetzelfde niveau van parameters als bij de variabele exploitatiekosten van toepassing. Als de voorziening onderdeel van de kale huurprijs is, speelt de vraag welke huurprijsstijging de komende jaren te verwachten is. Anno 2013 is het uitgangspunt dat de huurprijs gemiddeld 1,5% sneller dan de inflatie stijgt. Dit zou dus neerkomen op 2% plus 1,5% is 3,5%. Huurders met een inkomen hoger dan € 34.229 op jaarbasis (2013) krijgen een extra huurverhoging. Daarnaast hebben corporaties bij mutaties de mogelijkheid om de huur extra te verhogen als het vraaghuurpercentage ten opzichte van de maximale huurprijs minder is dan 100 procent. Bij sociale huurwoningen vormt de liberalisatiegrens, die gelijk is aan de huurtoeslaggrens, natuurlijk het maximum. Dit bedrag is in 2013 € 681,02 per maand 18 . Als de voorziening via energielevering door het energiebedrijf van de corporatie of een extern energiebedrijf geëxploiteerd wordt, is er vaak sprake van een vast bedrag en van een variabel bedrag op basis van verbruik. Bij dat vaste bedrag is meestal het uitgangspunt dat deze de inflatie volgt. Bij het verbruiksafhankelijke bedrag gaat het om de verwachting van de stijging van de tarieven voor duurzame warmte en/of elektra. Tarieven voor gas en elektra stegen de afgelopen 15 jaar zo’n 16

Beleidsregels CFV 2013

17

NEN 2632:1980 nl Exploitatiekosten van gebouwen - Begripsomschrijvingen en indeling

18

MG 2012-02 circulaire , parameters huurtoeslag, liberalisatiegrens en inkomensgrens staatssteun 2013

40



5% harder dan de gemiddelde inflatie. Bij de exploitatiebaten handelt het om de opbrengsten voor het energiebedrijf op het afleverpunt ofwel de meter waaraan afgeleverd wordt. Bij warmtelevering is de Warmtewet van groot belang. Deze regelt dat bij de tariefbepaling voor warmte bescherming plaatsvindt van de consument volgens het principe ‘niet meer dan anders’ (NMDA): het maximumtarief. Deze prijs is gerelateerd aan het bedrag dat de afnemer zou betalen als een individuele gasgestookte ketel met het HR 107 rendement in de warmtebehoefte zou voorzien.

4.4

Kasstromen en bedrijfswaarde

Analyses van de illustraties in dit praktijkhandboek vinden plaats op basis van enerzijds kasstromen (a) en anderzijds bedrijfswaardeberekeningen (b). a) Kasstromen Er was eens een tijd dat corporaties praktisch altijd geld konden lenen voor hun plannen om de bestaande voorraad op te knappen. Door de borging via het WSW bovendien leningen met een zeer lage rente. Voor faciliteringsvolume volstond het om aan te tonen dat kosten over een langere periode terugverdiend werden. Vooral bij investeringen in de bestaande voorraad vond toetsing op bedrijfswaarde plaats. Gedachte hierbij was dat woningen langer mee zouden gaan, toekomstige huurders bereid zouden zijn veel meer huur te gaan betalen en bij eventuele verkoop zou het vastgoed meer opbrengen dan de boekwaarde. Een kasstroomoverzicht toont de feitelijke geldstromen die in de loop van een boekjaar binnenkomen en uitgaan. Het overzicht bestaat uit kasstromen uit operationele activiteiten (a), kasstromen uit investeringsactiviteiten (b) en kasstromen uit financieringsactiviteiten (c). Wikipedia Hoe anders is de werkelijkheid van vandaag de dag. De winsten verliesrekening staat in het brandpunt. Steeds meer corporaties hebben problemen om zwarte cijfers te schrijven. De afgelopen jaren volgden de huren slechts de inflatie, terwijl

41



bedrijfslasten veel forser stegen. Verkoop stagneerde. De verhuurdersheffing om de Haagse begroting sluitend te krijgen maakt het voor veel corporaties problematisch om tot positieve kasstromen te komen. De nieuwe werkwijze van het WSW legt de nadruk op kasstromen. De bedrijfswaardeberekening heeft alleen bij maatwerk nog een functie bij risicotoetsing en borging van leningen. Een negatief saldo operationele kasstroom wordt niet geborgd. Een eventueel liquiditeitstekort zal moeten worden bestreden door wijziging van het beleid van de corporatie. Toelichting kasstroommodel, WSW, 2012 Het voorbeeld hieronder is de illustratie van de kasstromen van een collectieve installatie in nieuwbouw gebaseerd op warmte koude-opslag en geëxploiteerd vanuit het eigen energiebedrijf van de woningcorporatie. Nader uitgewerkt in hoofdstuk 9.1. Gefinancierd met een annuïtaire lening met een looptijd van 20 jaar en een rente van 3%. Uitgangspunt is dat de energietarieven gemiddeld 3% sneller stijgen dan de inflatie. In hoofdstuk 9 zijn ook de drie andere illustraties opgenomen. € 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500

50

45

40

35

30

25

20

15

(€ 500)

10

5

€0

(€ 1.000)

Kasstroom (nominaal in jaar)

Figuur 4.3 Kasstroom (bedragen per woning in de tijd bezien, nominaal per jaar) Het voorbeeld voor de collectieve installatie in nieuwbouw gebaseerd op warmte koudeopslag laat zien dat er pas na ongeveer 20 jaar een positieve kasstroom is. Vooral het geplande vervangingsonderhoud in het 17e en 34e jaar geeft een fors negatief effect. Als de initiële investering in het 20e jaar afgelost is, ontstaat er een positievere kasstroom.

42



b) Bedrijfswaarde Wanneer weegt de netto contante waarde van de variabele exploitatiebaten op tegen de exploitatielasten? Die exploitatielasten worden hier gedefinieerd als saldo van de investering plus de netto contante waarde van de variabele exploitatielasten. Het voorbeeld is wederom de illustratie van hoofdstuk 9.1 van de baten en lasten van een collectieve installatie in nieuwbouw gebaseerd op warmte koudeopslag en geëxploiteerd vanuit het eigen energiebedrijf van de woningcorporatie. Gefinancierd met een annuïtaire lening met een looptijd van 20 jaar en een rente van 3%. In hoofdstuk 9 zijn ook de drie andere illustraties opgenomen.

€ 35.000 € 30.000 € 25.000 € 20.000 € 15.000 € 10.000 € 5.000

Contante waarde lasten

50

45

40

35

30

25

20

15

10

€0

Contante waarde baten

Figuur 4.4: Lasten versus baten (bedragen per woning in de tijd bezien) Het voorbeeld voor de collectieve installatie in nieuwbouw gebaseerd op warmte koudeopslag laat zien dat er op basis van de huidige inschattingen bijna 50 jaar nodig is voordat de contante waarde van de baten de contante waarde van de

43



lasten overstijgt. Na de startperiode van aanloopverliezen is een lang periode nodig om deze terug te verdienen. In deze berekeningen geldt als uitgangspunt dat de energietarieven 3% sneller zullen stijgen dan de inflatie. Daarentegen zou het beeld nog ongunstiger worden wanneer energietarieven minder snel zullen stijgen of onderhoudskosten tegenvallen ten opzichte van de aannames in deze berekening.

44


5


Fiscale inrichting

Auteurs: Inge Frins-Suntjens van Deloitte (foto), werkzaam als btw-adviseur in de woningcorporatiegroep Deloitte Belastingadviseurs en Simone Bosma van PwC Bij de exploitatie van duurzame energie spelen ook fiscale aspecten een cruciale rol. In dit hoofdstuk gaat Simone Bosma in op de aandachtspunten voor de vennootschapsbelasting (5.1) en Inge Frins-Suntjens op de btw-problematiek (5.2 ). 5.1

Vpb algemeen

De resultaten die worden behaald met de exploitatie van energie, behoren bij een woningcorporatie tot de grondslag voor de vennootschapsbelasting (vpb). 19 Over de behaalde winst zal dan in beginsel ook vpb worden geheven. Dit is niet anders indien het duurzaam energiebedrijf wordt ondergebracht in een dochteronderneming (een eigen energiebedrijf), aangezien deze dochteronderneming ook integraal belastingplichtig is voor de vpb. In dit kader is relevant dat deze dochteronderneming onder voorwaarden met de toegelaten instelling een fiscale eenheid voor de vpb kan vormen dan wel in een bestaande fiscale eenheid kan worden opgenomen. Bij een fiscale eenheid wordt vpb geheven alsof slechts één belastingplichtige bestaat. Dit heeft tot gevolg dat de resultaten van het energiebedrijf verrekend kunnen worden met de overige resultaten binnen de fiscale eenheid. Daarnaast kan binnen de fiscale eenheid een aangevraagde energie-investeringsaftrek mogelijk effectiever worden benut. Zie ook verderop onder investeringsfaciliteiten. Dit is het geval wanneer de dochteronderneming te weinig winst maakt om de energie-investeringsaftrek direct te benutten en er voldoende winsten zijn in de fiscale eenheid.

19

Energieactiviteiten mogen in het licht van de Europese Beschikking van 15 december 2009 en de voorgenomen herziening van de Woningwet mogelijk niet langer vanuit de toegelaten instelling uitgevoerd worden.

45



Indien de corporatie het energiebedrijf op termijn wil verkopen, lijkt het drijven van de onderneming vanuit een aparte entiteit het meest flexibel. Bij verkoop hoeft de corporatie enkel het belang in de dochteronderneming over te dragen. De eventueel op de aandelenverkoop behaalde winst is vrijgesteld van vpb. Let wel, een eventueel verlies bij verkoop is niet aftrekbaar. Als de energie-activiteiten vanuit de toegelaten instelling worden overgedragen, moeten de activa ieder afzonderlijk worden overgedragen. Bovendien is in deze situatie het verschil tussen de overdrachtsprijs en de fiscale boekwaarde van de verkochte activa, de zogenaamde stille reserve, belast. Indien de exploitatie van de energie is ondergebracht in de toegelaten instelling en men dit voor overdracht wil onderbrengen in een dochteronderneming, kan verkoop van de dochteronderneming tot eventueel nadelige fiscale gevolgen leiden. Met betrekking tot de keuze voor de rechtsvorm van de dochteronderneming geniet vanuit fiscaal perspectief een besloten of naamloze vennootschap de voorkeur boven bijvoorbeeld een coöperatie. Dit omdat een coöperatie niet als dochteronderneming deel kan uitmaken van een fiscale eenheid voor de vpb en derhalve zelfstandig belastingplichtig is voor de vpb. Het is dan niet mogelijk behaalde resultaten en de mogelijk aangevraagde energie-investeringsaftrek te salderen met de resultaten van de toegelaten instelling dan wel een reeds bestaande fiscale eenheid.

Investeringsfaciliteiten Binnen het fiscale stelsel verleent de Nederlandse overheid faciliteiten om de Nederlandse economie te stimuleren en duurzamer te maken. Binnen de vpb zijn er verschillende investeringsfaciliteiten zoals de energie-investeringsaftrek, de milieu-investeringsaftrek en de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. Daarnaast kan ook gebruikt worden gemaakt van de willekeurige afschrijving milieubedrijfsmiddelen (Vamil). Door de soms ruime reikwijdte van de diverse investeringsfaciliteiten is het mogelijk dat een bedrijfsmiddel kwalificeert voor meer dan één regeling. Sommige

46



kunnen naast elkaar worden toegepast, maar bepaalde combinaties zijn expliciet uitgesloten. Hierna wordt alleen ingegaan op de energie-investeringsaftrek. Kort gezegd houdt deze maatregel in dat een extra aftrekpost wordt toegekend voor investeringen in (kwalificerende) nieuwe energiebesparende bedrijfsmiddelen, mits is voldaan aan alle nader gestelde voorwaarden en formaliteiten. De kwalificerende bedrijfsmiddelen worden jaarlijks in de zogenaamde energie-investeringslijst gepubliceerd. Een zeer belangrijke voorwaarde is dat de digitale aanvraag voor de energie-investeringsaftrek binnen 3 maanden ná het aangaan van de investeringsverplichting wordt ingediend bij Agentschap NL. Energie-investeringsaftrek bedraagt 41,5% over het geïnvesteerde bedrag tussen € 2.300 en € 118 miljoen. Het maakt daarbij niet uit of de totale investering het maximum overschrijdt, over het meerdere wordt geen aftrek berekend. Het recht op energie-investeringsaftrek moet kenbaar worden gemaakt in de aangifte vennootschapsbelasting. Een aangevraagde energie-investeringsaftrek kan alleen effectief in aftrek worden gebracht als de corporatie als geheel een positief fiscaal resultaat behaalt. In dat kader heeft het voor de energie-faciliteiten doorgaans de voorkeur om de energie-activiteiten binnen dezelfde belastingplichtige (toegelaten instelling dan wel een fiscale eenheid) onder te brengen. Als deze aftrek is aangevraagd heeft de overdracht van de activiteiten aan een vennootschap binnen de fiscale eenheid vpb hierop geen effect. Echter, bij overdracht aan een derde binnen vijf jaar nadat de energie-investeringsaftrek is geclaimd, wordt de vervreemding aangemerkt als een desinvestering en wordt het fiscale resultaat verhoogd met een desinvesteringsbijtelling.

47


5.2


Btw 20

Bij de opwekking, exploitatie en de levering van duurzame energie spelen btw-aspecten een belangrijke rol. Allereerst komt de vraag aan bod of ter zake van de opwekking, exploitatie en levering btw in rekening gebracht moet worden. Daarnaast is van belang vast te stellen of de btw op de gemaakte kosten in aftrek kan worden gebracht. Voor het vaststellen van deze btw-gevolgen is de wijze van exploitatie zoals beschreven in hoofdstuk 4.1 van belang. Hierna wordt een onderscheid gemaakt tussen de volgende exploitatievarianten:  Een externe energieleverancier levert de energie aan de huurders (5.2.1)  De woningcorporatie, toegelaten instelling zelf of het energiebedrijf van de toegelaten instelling, levert de energie (5.2.2)  De overige exploitatievarianten (5.2.3).

5.2.1. Externe energieleverancier levert de energie aan de huurders De levering van de energie is belast met btw. Dit betekent dat de externe energieleverancier btw berekent over de vergoeding die voor de levering van energie in rekening wordt gebracht. Bij het berekenen van de btw dient een onderscheid te worden gemaakt tussen het 21% btw-tarief dat onder andere voor warmte, koude en elektra geldt en het 6% btw-tarief dat voor de levering van drinkwater van toepassing is. De btw-belaste levering van de energie heeft tot gevolg dat de externe energieleverancier btw op investerings- en exploitatiekosten in aftrek kan brengen. 20

De btw-aspecten zijn vastgesteld op basis van de wet, regelgeving en rechtspraak zoals deze bekend was op 1 september 2013.

48



5.2.2. De woningcorporatie, toegelaten instelling zelf of het energiebedrijf van de toegelaten instelling, levert de energie. Als de woningcorporatie, toegelaten instelling zelf of het energiebedrijf van de toegelaten instelling, energie levert aan huurders zijn er voor de btw twee situaties mogelijk: 1. De levering van de energie gaat op in de btw-vrijgestelde verhuur van de woonruimte door de woningcorporatie. Omdat de verhuur van de woonruimte is vrijgesteld van btw, is in deze situatie de levering van de energie eveneens vrijgesteld van btw. Dit betekent dat over de vergoeding die voor de levering van energie in rekening wordt gebracht geen btw berekend hoeft te worden. De vrijgestelde levering van de energie heeft tot gevolg dat de woningcorporatie de btw op de investerings- en exploitatiekosten niet in aftrek kan brengen. 2. De levering van energie gaat niet op in de verhuur van de woning. De levering van de energie moet afzonderlijk worden beoordeeld voor de btw. De levering van de energie is hierdoor belast met btw. Voor warmte, koude en elektra tegen 21% en voor het tapwater tegen 6%. In deze situatie moet de woningcorporatie wel btw berekenen over de vergoeding die voor de levering van energie in rekening wordt gebracht. De btw-belaste levering van de energie heeft tot gevolg dat de woningcorporatie de btw op de investerings- en exploitatiekosten in aftrek kan brengen. De vraag welke van bovenstaande twee situaties van toepassing is zal per situatie moeten worden beoordeeld. Hierbij geldt wel in algemene zin dat in het merendeel van de gevallen situatie 2 vanuit btw-optiek voordeliger is. In situatie 2 kan de btw op de investerings- en exploitatiekosten namelijk direct in aftrek worden gebracht, terwijl de betaling van btw over de levering van de energie in de loop van de tijd plaatsvindt. Kortom er hoeft minder geleend te worden. Voor de beoordeling of sprake is van situatie 1 of 2 spelen diverse factoren een rol:  Is sprake van een fiscale eenheid voor de btw tussen de toegelaten instelling en het energiebedrijf van de toegelaten instelling? Als geen sprake is van een fiscale eenheid voor de btw is de levering van de energie door het energiebedrijf van de toegelaten instelling belast met btw: situatie 2. In veel gevallen zullen de toegelaten instelling en het eigen energiebedrijf echter een fiscale eenheid voor de btw vormen. In dat geval zal sneller sprake zijn van

49



situatie 1, echter dit dient per situatie beoordeeld te worden en is mede afhankelijk van de hierna genoemde factoren. 

Onder welke voorwaarden wordt de energie geleverd?

Is de levering van de energie bijvoorbeeld gekoppeld aan de huurovereenkomst. Als dat het geval is, zal in het algemeen sneller sprake zijn van situatie 1. 

Aan wie wordt de energie geleverd: kopers, huurders of anderen?

Bij de levering van energie aan kopers is altijd sprake van situatie 2. Bij de levering aan huurders zal de specifieke situatie beoordeeld moeten worden om antwoord te kunnen geven op de vraag of sprake is van situatie 1 of situatie 2. Op dit moment dient voor elke specifieke situatie aan de hand van de voorgaande factoren beoordeeld te worden of sprake is van situatie 1 of van situatie 2. In de praktijk bestaat hierover regelmatig discussie met de Belastingdienst. Momenteel ligt de vraag bij het Ministerie van Financiën om een eenduidig standpunt hierover in te nemen. 5.2.3. Overige exploitatievarianten Naast de hiervoor beschreven exploitatievarianten zijn er nog diverse andere varianten. Zoals uit de beschrijving van de voorgaande twee varianten blijkt, zijn de btw-gevolgen afhankelijk van de specifieke situatie. Het is dan ook van belang de btw-gevolgen van de voorgenomen variant(en) voor elke situatie goed te beoordelen, aangezien deze btw-gevolgen (bijvoorbeeld of de btw op de investering in aftrek kan worden gebracht) een aanzienlijke impact kunnen hebben op de businesscase.

50


6


Juridische aspecten

Miriam van Ee corporate/energierecht partner T: 010 2488 026 M: 06 5119 2896 [email protected]

Auteur: Miriam van Ee van Eversheds 6.1

Context

In de juridische context van duurzame energieprojecten van woningcorporaties is onder meer het volgende van belang: a) De prijs van de woning die door de verhuurder in rekening kan worden gebracht b) In hoeverre investeringskosten in duurzame energie kunnen worden doorberekend in de prijs van de woning c) Of het raadzaam is de energieprojecten onder te brengen in een apart energiebedrijf (BV) d) In hoeverre energieprojecten kunnen worden gefinancierd met staatsteun a) Prijs van de woning Onder prijs van de woning wordt verstaan het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of in verband met de huur op zich neemt. Deze verplichtingen worden door de wet onderverdeeld in de ‘huurprijs’ en ‘servicekosten’. Onder huurprijs wordt verstaan de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van de woonruimte. Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.

51



Huurprijs Bij iedere woning in de sociale sector hoort een maximaal toegestane huurprijs. Hoe hoog die maximaal toegestane huurprijs is, wordt bepaald door het woningwaarderingstelsel (WWS). Hoe meer punten de woning heeft, hoe hoger de maximale huurprijs. Dit puntensysteem gaat uit van alle voorzieningen van een woning, inclusief de grootte. Daarnaast kunnen huurders bij een huur tot de liberaliseringsgrens recht hebben op de zogenaamde huurtoeslag. Deze liberaliseringsgrens kan lager liggen dan de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel (WWS). De minister van Binnenlandse Zaken stelt jaarlijks de maximale huurprijs vast voor woningen in de sociale sector, waarvoor het recht op huurtoeslag geldt. Het puntensysteem geldt niet in de vrije sector, waar de huurprijs door de verhuurder zelf wordt bepaald, afhankelijk van de marktsituatie.

Servicekosten In het Besluit servicekosten (BSK) wordt een niet limitatieve lijst van servicekosten gegeven. De zaken en diensten die in deze lijst worden genoemd, worden op grond van dit besluit in ieder geval aangemerkt als servicekosten. De in het besluit genoemde vergoedingen en diensten zijn: a) b) c) d) e) f) g)

Warmtevoorzieningen Nutsvoorzieningen Ter beschikking stellen van roerende zaken Kleine herstellingen Huisvuil Huismeester Signaallevering

52


h) i) j) k)


Elektronische apparatuur Verzekeringen Gemeenschappelijke ruimten Administratieve kosten

Het bedrag van de servicekosten wordt bepaald door hetgeen de huurder en verhuurder met elkaar zijn overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming geldt voor de berekening in de regel hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben bereikt kan de huurcommissie worden gevraagd hier een bindende uitspraak over te doen. b) Investeringskosten De vraag die veel wordt gesteld is of de investeringskosten van een duurzame energie-installatie door de woningcorporatie in haar hoedanigheid als verhuurder mag worden doorbelast in de huurprijs of de servicekosten van sociale huurwoningen. Voor huurwoningen in de vrije sector gelden minder regels dan voor sociale huurwoningen. Zo hebben deze woningen geen maximale huur. Huurprijs Sinds 1 juli 2011 geldt een vernieuwd woningwaarderingstelsel, van toepassing op huurovereenkomsten aangegaan op 1 juli 2008 of later, of indien de woning een woninglabel heeft. Kenmerken zijn: • Een koppeling van het woningwaarderingstelsel aan het energielabel • Een energiezuinige woning krijgt extra punten; in principe een hogere waardering voor een woning met duurzame energie-installatie(s); dit is echter nog niet voor alle duurzame energie-installaties een feit De investeringskosten van de duurzame energie -installatie kunnen op grond van het woningwaarderingstelsel worden doorbelast in de huurprijs. Echter, het ‘huurprijzenplafond’ blijft gehandhaafd, waardoor het mogelijk is dat niet alle investeringskosten kunnen worden doorbelast in een hogere huurprijs. Een hogere huurprijs kan wel gevolgen hebben voor de huurtoeslag. Indien de hogere huurprijs onder de huurtoeslaggrens blijft, behoudt de huurder het recht op huurtoeslag. Indien de hogere huurprijs echter boven de huurtoeslaggrens komt, dan verliest de huurder het recht op toeslag. Om te voorkomen dat een hogere huurprijs bij voorbeeld vanwege de doorbelasting van de investeringskosten het recht op huurtoeslag ontneemt, zou de extra betaling die de huurder aan de verhuurder doet vanwege de investeringskosten van een duurzame energie-installatie niet moeten meetellen voor de berekening van het recht op

53



huurtoeslag. Medio 2013 meldde de minister van Binnenlandse Zaken aan een proef te willen meewerken, waarbij niet alleen naar de huurkosten wordt gekeken, maar naar de woonlasten: huur plus energie. Of dit leidt tot aanpassing van het systeem is nu nog te vroeg om over te speculeren. Servicekosten In het Besluit servicekosten (BSK) wordt, zoals aangegeven, een niet limitatieve lijst van servicekosten gegeven. Een post ter compensatie van duurzame investeringen komt niet in de lijst voor. De lijst in het BSK is niet limitatief, maar gelet op het huurbeleid van de afgelopen jaren kan worden geconcludeerd dat de investeringskosten niet onder het BSK vallen en daarmee ook niet de onderhoudskosten die daaraan verbonden zijn.

c) Energiebedrijf (BV) Een corporatie kan er voor kiezen om een energieproject onder te brengen in de toegelaten instelling, maar kan ook overwegen een aparte entiteit voor het project op te richten. Soms wordt er voor gekozen om alle energieprojecten onder te brengen in een energiebedrijf (BV). Er zijn verschillende motieven voor het oprichten van een aparte BV. Een aantal bekende motieven zijn risicobeheersing, financiële en organisatorische transparantie en fiscale aspecten. Corporaties zijn, zolang dat nodig is om uitvoering te geven aan hun taken, vrij in het oprichten van dochters of het aangaan van andersoortige verbindingen, zij het dat de liquiditeit, rentabiliteit en solvabiliteit van de woningcorporatie gewaarborgd moet worden. Indien een corporatie kiest voor het oprichten van een energie BV is het volgende van belang.

54



Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting Op dit moment is een ‘Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting' (Herzieningswet) 21 in behandeling bij de Eerste Kamer. De invoering van het wetsvoorstel kan gevolgen hebben voor de huidige (bestuur)structuur van veel toegelaten instellingen. De Herzieningswet bevat regels voor verbindingen en commerciële activiteiten van toegelaten instellingen, waar de woningcorporatie rekening mee moet houden bij het oprichten van dochters of het aangaan van andersoortige verbindingen. Toegelaten instellingen mogen op grond van de Herzieningswet slechts dochterondernemingen oprichten of deelnemen in rechtspersonen of vennootschappen of daar structurele banden mee aangaan, voor zover dit in het belang van de volkshuisvesting is. In haar jaarverslag zal de woningcorporatie moeten aangeven met welke rechtspersonen of vennootschappen zij verbindingen is aangegaan en wat de redenen daarvoor waren. Een bestuurder van een toegelaten instelling mag geen bestuurder zijn van een rechtspersoon of vennootschap waarmee de toegelaten instelling in enigerlei vorm banden heeft, ook niet van een verbinding. 22 Bij Algemene Maatregel van Bestuur zullen beperkingen worden opgelegd welke onroerende zaken toegelaten instellingen kunnen onderbrengen in hun verbindingen. In de regel zullen onroerende zaken ten behoeve van de uitvoering van de Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) door de toegelaten instelling niet in een verbinding ondergebracht kunnen worden. Ook zullen er beperkende voorschriften gegeven worden voor de financiering van dochterondernemingen en deelnemingen of andere verbindingen door de toegelaten instelling. Doel van deze voorschriften is om te voorkomen dat er onbeperkt maatschappelijk bestemd vermogen kan wegvloeien uit de toegelaten instelling via haar verbindingen en te regelen dat toegelaten instellingen ook via hun dochters en deelnemingen binnen hun werkdomein blijven opereren. In de Herzieningswet is een overgangsregeling opgenomen die inhoudt dat de bestaande dochterondernemingen en deelnemingen binnen een termijn van twee jaar moeten voldoen aan de door de Herzieningswet gestelde vereisten, met een door de Minister van Binnenlandse Zaken te verlenen verlengingstermijn van nog eens twee jaar, dan wel dat de toegelaten instelling deze dochterondernemingen of deelnemingen dient af te stoten of te ontbinden. Bij de inwerkingtreding van de wetswijziging mogen in ieder geval geen nieuwe activiteiten worden gestart indien de dochteronderneming of de verbinding niet aan de bovenstaande eisen voldoet.

21

Kamerstuk 32769, nr. A en zie tevens Kamerstuk 32769, nr. 2 Tenzij die rechtspersoon of vennootschap op het maatschappelijke belang gerichte werkzaamheden verricht, de raad van toezicht met dat lidmaatschap heeft ingestemd en, indien van toepassing, is voldaan aan de door de raad van toezicht daarbij gestelde voorwaarden 22

55



d) Staatssteun In het verlengde van de discussie over het oprichten van dochtervennootschappen door corporaties ligt de discussie over de geborgde financieringsmogelijkheid van corporaties (informatie website Aedes). Een woningcorporatie heeft recht op compensatie in de vorm van staatssteun voor aan maatschappelijk vastgoed gerelateerde werkzaamheden, zoals de aanleg van groenvoorzieningen en de aanleg van onroerende en infrastructurele aanhorigheden zoals het aansluiten van de woningen op algemene nutsvoorzieningen. Met staatsteun wordt gedoeld op de borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), de (reguliere) projecten saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het recht om leningen af te sluiten met de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG), alsmede steun van gemeenten in de vorm van een verlaging van de grondkosten ten behoeve van de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang (DAEB-activiteiten) door toegelaten instellingen. Deze regelingen wordt hierna aangehaald als de ‘Garantieregelingen’. Een duurzame energie-installatie 23 van een woningcorporatie kan geborgd worden gefinancierd onder de Garantieregelingen indien de energie-installatie een onderdeel van en een ondeelbaar geheel vormt met het vastgoed dat borgbaar is conform de criteria van de Garantieregelingen. 24 Daarnaast dient volgens de uitleg van de Ministeriële Regeling naar aanleiding van de staatssteunbeschikking van de Europese Commissie, de duurzame energie-installatie als een ‘infrastructurele aanhorigheid’ te worden aangemerkt als zijnde een strikt noodzakelijke aansluiting op algemene nuts- of infrastructurele voorzieningen. 23

Waaronder volgens het WSW warmte koudeopslag installaties (WKO) behorende bij woongelegenheden alsmede energiebesparende of -opwekkende installaties worden verstaan 24 PV-panelen, afhankelijk van de bevestiging, zouden als roerende zaken kunnen worden aangemerkt, waardoor ze per definitie niet onder geborgde financiering zouden vallen.

56



Indien een woningcorporatie echter een bedrijf gaat exploiteren, dan wel gaat deelnemen in een bedrijf dat openbare nutsvoorzieningen verzorgt (dus niet alleen voor eigen woningen) of zelf openbare nutsvoorzieningen gaat verzorgen, heeft zij, gelet op de Ministeriële Regeling naar aanleiding van de staatssteunbeschikking van de Europese Commissie, voor deze werkzaamheden geen recht op compensatie in de vorm van staatssteun. Met andere woorden:  Financiering onder de Garantieregelingen kan alleen indien wordt geïnvesteerd in duurzame energieopwekking voor sociale huurwoningen (toewijsbaar aan inkomens tot € 34.229 in 2013) en maatschappelijk vastgoed van een woningcorporatie  Indien een deel van het vastgoed is bedoeld voor commerciële doeleinden, zal een splitsing moeten plaatsvinden in de financiering. Het deel voor sociale woningen en maatschappelijk vastgoed kan worden gefinancierd onder de Garantieregelingen en het commerciële deel dient marktconform te worden gefinancierd. Dit geldt ook als het commerciële deel slechts een klein deel uitmaakt van het gehele project. Hoe in geval van gemengd bezit een splitsing moet worden aangebracht in de financiering van de energieactiviteiten is niet duidelijk (aantal woningen, energieverbruik, investering per woning, aansluitingen, etc)  De vraag is of twee of meer woningcorporaties gezamenlijk mogen investeren in een duurzaam energieproject. Gaat het dan nog om ‘eigen bezit van woningcorporaties’? Gezien de gedachte achter de staatssteunregels gaan we er vooralsnog van uit dat een gezamenlijke investering van meerdere corporaties kan worden gefinancierd onder de Garantieregelingen, mits het gaat om sociale woningen en maatschappelijk vastgoed in het bezit van de desbetreffende corporaties;  Het is daarnaast mogelijk dat de energie-exploitatie activiteiten niet alleen worden ingezet voor sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed van de corporatie, maar ook voor overige huurwoningen, woningen die verkocht worden en overig commercieel vastgoed. Daarvoor geldt ook weer dat de corporatie ten behoeve van het commerciële deel niet onder de Garantieregelingen kan worden gefinancierd. Ook hier dus weer een splitsing in de financiering, waarbij niet duidelijk is hoe die splitsing moet worden aangebracht (aantal woningen, energieverbruik, investering per woning, etc?). 6.2

Warmtewet en Elektriciteitswet

Omdat corporaties meer en meer betrokken raken in de exploitatie van energie, krijgen ze tegen wil en dank te maken met energiemarkt gerelateerde vraagstukken. De energiesector is een zeer specialistische en gereguleerde sector. Wij beperken ons hier tot een enkele opmerking over de aankomende Warmtewet en de bestaande Elektriciteitswet.

57



a) Warmtewet De behandeling van de Warmtewet is afgerond. In februari 2013 heeft de Tweede Kamer de Warmtewet aangenomen. Per 1 januari 2014 treedt de Warmtewet in werking. Volgens de Memorie van Toelichting is het doel van de Warmtewet consumentenbescherming. Hieraan wordt vormgegeven door middel van bepalingen gericht op tariefbescherming en leveringszekerheid voor de verbruiker en de introductie van een onafhankelijke toezichthouder. Uitgangspunt is dat iedereen tegen betaalbare prijzen over warmte moet kunnen beschikken. Daartoe wordt een maximum warmteprijs ingevoerd die is gebaseerd op het niet meer dan anders-beginsel (NMDA). Afnemers van warmte voor ruimteverwarming en het opwarmen van tapwater behoren niet meer te betalen dan iemand die zijn huis met een individuele HR ketel met gas verwarmt. De hoofdregel is dat levering van warmte aan kleinverbruikers is verboden, behoudens een daartoe strekkende leveringsvergunning. Daarentegen is een vergunning niet vereist voor kleinschalige levering van warmte. Hiervan in sprake voor zover de levering geschiedt door een persoon die: 1. Warmte levert aan ten hoogste 10 personen tegelijk 2. Per jaar niet meer warmte levert dan 10.000 gigajoules, of 3. De verhuurder of de eigenaar is van het gebouw, ten behoeve waarvan de warmte wordt geleverd Naast het NMDA-beginsel is ter voorkoming van overwinsten bij warmteleveranciers een structureel toezichtsysteem op de rendementen van warmteleveranciers geïntroduceerd. De Warmtewet biedt de mogelijkheid om dit toezicht, mocht daar aanleiding voor zijn, uit te kunnen breiden met een rendementstoets waarmee per leverancier de toekomstige tarieven naar beneden bijgesteld kunnen worden als een

58



te hoog rendement wordt gerealiseerd. De Autoriteit Consument & Markt (ACM) is belast met deze periodieke rendementsmonitor. Wat de verbruikersgrens betreft is gekozen aan te laten sluiten bij de gangbare grens in de gasmarkt voor een huishouden, omdat dit zou zorgen voor de bescherming van consumenten en tegelijk zou voorkomen dat het systeem onnodig ingewikkeld wordt. De oorspronkelijk opgenomen verbruikersgrens van 1.000 kW is in de definitieve wetstekst verlaagd naar 100 kW. Indien de energie-exploitatie onder een vrijstelling voor vergunningplicht valt, wil dat nog niet zeggen dat de Warmtewet niet van toepassing is. De Warmtewet is van toepassing op alle leveranciers van warmte. Een zorgvuldigheidsnorm die bijvoorbeeld altijd geldt, is de bepaling dat een overeenkomst tot levering van warmte op schrift wordt gesteld en bepaalde gegevens dient te bevatten. Ook dient een leverancier al hetgeen redelijkerwijs in zijn vermogen ligt in het werk te stellen om afsluiting of onderbreking van de levering van warmte te voorkomen. Indien een onderbreking van de levering heeft plaatsgevonden dient de onderbreking zo snel mogelijk te worden verholpen. Koude Bij installaties gebaseerd op warmte koudeopslag is de levering van warmte en koude onlosmakelijk met elkaar verbonden. Er wordt nog wel eens van uitgegaan dat levering van koude echter niet onder de werkingssfeer van de Warmtewet valt. Al doet de tekst van de wet anders vermoeden. Koude wordt gezien als een hele kleine markt en zal bij de eerste evaluatie van de Warmtewet over drie jaar worden meegenomen, aldus de Minister van Economische Zaken. Bij warmte koudeopslag installaties is het wel verplicht voor de levering van koude een aparte administratie te voeren en een apart tarief in rekening te brengen. b)

Elektriciteitswet

Op grond van de Elektriciteitswet 1998 is het een leverancier verboden om zonder vergunning elektriciteit te leveren aan een kleinverbruiker (= afnemer met een aansluiting op het net met een totale maximale doorlaatwaarde van ten hoogste 3*80 A). In het Besluit vergunning levering elektriciteit aan kleinverbruikers staan de criteria genoemd waaraan een leverancier van elektriciteit moet voldoen. Het verbod om zonder vergunning elektriciteit te leveren aan kleinverbruikers geldt niet indien er sprake is van een van de in de wet genoemde uitzonderingsgronden. Het is niet waarschijnlijk dat de situatie van een woningcorporatie die levert aan huurders in gestapelde bouw onder een van de uitzonderingen zou vallen.

59



Naar de letter van de bepaling in de Elektriciteitswet zou de levering in een dergelijke situatie onder een vergunningplicht vallen. Duidelijk is echter dat de Elektriciteitswet geen rekening heeft gehouden met opwekking achter de meter en de structuren die in de praktijk zijn en worden ontwikkeld. De rol van een leverancier onder de huidige wet en regelgeving en het energieleveranciermodel zoals we dat kennen waarbij er van wordt uitgegaan dat iedere afnemer slechts één leverancier heeft, kan met geen mogelijkheid aansluiten bij de rol die een woningcorporatie ingeval van zonnepanelen op zich kan nemen. Gezien de onduidelijkheid is het laatste woord hier nog niet over gezegd.

6.3

Zakenrechtelijke aspecten

In de praktijk worden juridische structuren neergezet waarin de energie-installaties zoals zonnepanelen of warmte koudeopslag in eigendom zijn van een ander dan de eigenaar van het gebouw. Een veelgestelde vraag in dit soort situaties is of de installatie als roerend of onroerend moeten worden gekwalificeerd. Het gaat hier om het leerstuk van bestanddeelvorming en verticale natrekking. Voorop staat dat de feitelijke constructie van belang is voor de beoordeling of de installaties roerend of onroerend zijn. Maar ook als de constructie lijkt te wijzen op een roerende zaak, verschillen de meningen. Het laatste woord is ook wat dit onderwerp betreft hier dus nog niet over gezegd. Daarom wordt veelal door financiers het zekere voor het onzekere genomen en gevraagd om het vestigen van opstalrechten waarop vervolgens een recht van hypotheek en bijbehorende pandrechten kunnen worden gevestigd. In de praktijk wordt echter niet altijd overgegaan tot vestiging van opstalrechten en hypotheken omdat de kosten voor het vestigen van opstalrechten en hypotheken niet altijd opwegen tegen het debiteurenrisico. Met name omdat er niet een echte tweedehands markt is voor energie-installaties is de waarde van het executeren van hypotheekrechten op panelen nog maar de vraag.

60


6.4


Financieel toezicht

Bij het structureren van het energieproject zal ook moeten worden gekeken naar de mogelijke toepasselijkheid van financieel toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Indien de exploitant een rechtstreekse relatie krijgt met de bewoner en niet alleen met de corporatie zal nader gekeken moeten worden naar de onderliggende afspraken in het licht van de Wet financieel toezicht (Wft) bij verhuurconstructies van de panelen. Huurkoop wordt gezien als consumentenkrediet. Er zijn verhuurstructuren denkbaar die niet onder de Wft vergunningplicht vallen. Vergunningplicht zit onder meer verscholen in bepaalde koopoptieconstructies aan het eind van de verhuurperiode of bij verhuizing. 6.5

Salderen

Bij zonnepanelen speelt het leerstuk van saldering. Zonnepanelen produceren elektriciteit achter de meter. Een deel van de elektriciteit wordt gelijk verbruikt en bereikt de meter niet. Vaak vindt de productie echter plaats op een ander moment dan het verbruik. De elektriciteit die niet gelijk wordt verbruikt wordt op het net ingevoed. Op grond van het zogenaamde salderen op basis van de Elektriciteitswet kan de zelfopwekker de door hem zelf geproduceerde en teruggeleverde elektriciteit aftrekken van de door hem ingekochte elektriciteit. De hoofdregel is dat kleinverbruikers geen apart contract hoeven af te sluiten voor de levering van geproduceerde elektriciteit aan een leverancier. Daarnaast wordt saldering fiscaal gefaciliteerd.

61


7


Financiering

Dorine Putman-Devilee ambassadeur Energiefonds Overijssel ASN Bank T: 070 3569359 M: 06 53448504 [email protected]

Auteur: Dorine Putman-Devilee van ASN bank 7.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt gebruikt gemaakt van jarenlange ervaring met financiering door ASN Bank en ASN Groenprojectenfonds voor energie-opwekkingprojecten van zowel woningcorporaties als van partijen die voor woningcorporaties outsourcing van energieprojecten verzorgen en recente ervaring met Energiefonds Overijssel. Daarnaast zijn ervaringen verwerkt van specifiek twee woningcorporaties, van OFW, Oost Flevoland Woondiensten, verwoord door de directeur Truus Sweringa, en van Stadlander, zoals gepubliceerd in Zonnig huren, businessplannen voor uitrol zonne-energie in de corporatiesector van Stadlander en Atrivé. OFW is misschien wel de meest onderscheiden corporatie op gebied van verduurzaming van de woningvoorraad in de breedste zin en Stadlander is de eerste corporatie die grootschalig zonnepanelen klantgestuurd heeft aangeboden aan haar huurders met het project ‘Zonne-energie voor iedereen’. Zowel Stadlander als OFW geven aan vraagbaak te willen zijn voor andere corporaties die zich beraden op energie-opwekkingprojecten. Ten slotte verwijst dit hoofdstuk ook naar bijzondere manieren van financieren, buiten de geijkte leningen door banken en door de kapitaalmarkt: de financiering door de zogeheten groenfondsen en

62



groenbanken en de financiering door provinciale stimuleringsfondsen, zoals het Energiefonds Overijssel. Bij veel corporaties is er op dit ogenblik terughoudendheid op het gebied van financiering en investering. De heffingen en de saneringssteun die zijn opgelegd aan de corporaties beperken de financieringsmogelijkheden, zowel de financiering met eigen middelen als die met aangetrokken vreemd vermogen. Daarnaast is de WOZ-waarde van de woningen in Nederland al enige tijd aan het dalen en het einde is nog niet in zicht. Doordat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als uitgangspunt heeft dat een corporatie niet meer mag lenen dan 50% van de WOZ-waarde van het bezit volgt ook hieruit een beperking tot aantrekken van externe financiering. De Nederlandse Groenbanken en Groenprojectenfondsen, die in het verleden veel duurzame projecten van corporaties hebben gefinancierd, zagen hun totale volume aan uitstaande leningen drastisch afnemen in de laatste twee jaar: met ongeveer € 3 miljard. Juist corporaties, die al plannen voor verduurzaming voor hun vastgoed op de plank hadden liggen en vaak al een zogeheten groenverklaring hadden aangevraagd of al hadden gekregen, besloten die plannen niet meer uit te voeren of voor onbepaalde tijd uit te stellen.

Truus Sweringa van OFW: “Wij lopen tegen een grens aan, mede omdat de WOZwaarde snel daalt. Vanaf 2009 met 15% en het WSW en CFV denken vanaf nu tot 2017 met 22,3%. Het gaat dus over bijna 40%! Investeringen in duurzaamheid leiden niet tot een navenant hogere WOZ-waarde. Een investering van € 20.000 betekent dus niet dat het huis € 20.000 meer waard wordt. En dan komt de waardedaling er nog overheen.”

63



Ondanks de lastige omstandigheden blijven er toch corporaties investeren in duurzame energie-opwekking. De corporatie heeft de keuze uit diverse opties voor bezit en beheer van energie-opwekkende installaties. Hier komen zowel mogelijkheden voor outsourcing van de investering als voor eigen investeringen aan bod. 7.2

Stabiele kasstroom is de sleutel, cash is key

Corporaties laten zich gewoonlijk financieren met borging door het WSW. De ruimte die het WSW toestaat aan de corporaties is weliswaar direct gerelateerd aan de waarde van de woningen, maar heeft ook een steeds sterkere relatie met de kasstroom. Bij een negatieve kasstroom wil het WSW niet meer borgen. Corporaties mogen maar lenen tot 50% van de WOZ-waarde van hun totale portefeuille. De waardebepaling van installaties bij duurzame energie-opwekking is lastig. Beter is om uit te gaan van een positieve kasstroom, zolang de 50%-grens van de WOZ-waarde voor borging niet is bereikt. Bij projectfinanciering door de banken is ook de kasstroom de basis van de beoordeling van de kredietwaardigheid. Voor de beoordeling van de kasstroom maakt het bij de bank geen verschil of een project uiteindelijk in eigendom/beheer is bij een externe specialist of bij de corporatie zelf: de kasstroom moet in de ogen van de bank volkomen transparant, voorspelbaar en positief zijn. Om zoveel mogelijk risico’s, zowel voor de corporatie als voor de bank uit te sluiten eist de bank:  Sterke partijen (ontwikkelaars, investeerders, leveranciers, afnemers) welke continuïteit kunnen waarborgen De projectpartijen dienen financieel sterk te zijn en over voldoende expertise te beschikken. Indien dit kleinere partijen of particulieren betreft, moet het risico op non-betaling voldoende zijn afgedekt via garanties van derden of door inbreng van extra kapitaal. Binnen de organisatie van de corporatie is niet altijd de kennis en ervaring aanwezig die nodig is voor het opstellen van een businessplan voor energie-opwekking en voor het managen van het project.  Gedegen organisatie met voldoende ervaring: − Commercieel − Technisch − Organisatorisch − Administratief − Financieel Ten aanzien van huurders dienen er transparante overeenkomsten met de woningcorporatie te zijn die in gaan op ondermeer verdeling van baten (lagere

64



elektriciteitsprijs, betaling voor warmte, huurverhoging), kosten (onderhoud, vervanging omvormers, verplaatsing) en risico's (zoals non-betaling, reparatie en onderhoud dak bij zonnepanelen, lagere opbrengst of fluctuaties van de elektriciteitsprijs).  Robuuste techniek (screenen, certificering, garanties en controle componenten en installateurs, programma van eisen) Gebruik gemaakt moet worden van voldoende bewezen technologie met gegarandeerde prestaties en lage onderhoudskosten. Bijvoorbeeld gerenommeerde leveranciers van componenten van zonnepanelen en omvormers die voldoende perspectief hebben overeind te blijven. Garanties op componenten moeten direct zijn aan te spreken. Outputgaranties op zonnepanelen zo mogelijk lineair, waardoor bij problemen claims direct kunnen worden ingediend en afgehandeld. Uitsluitend garantie op een prestatie van minstens 90% na 10 jaar biedt geen mogelijkheid voor eerder claimen bij tegenvallende prestaties. Installaties moeten gecertificeerd zijn.  Goed doordachte heldere contracten (met duidelijke garanties, PR, beschikbaarheid, betaling volgt oplevering, bescherm consument en positie bank) Op de installatie moeten prestatiegaranties worden afgegeven van bijvoorbeeld minstens 95% van de verwachte performance. Deze prestaties moeten worden gecontroleerd en deze controle wordt vastgelegd in de overeenkomst. Ten aanzien van onderhoud moet een all-in servicecontract worden aangegaan bij voorkeur met dezelfde looptijd als de financiering en een beschikbaarheidgarantie (bijvoorbeeld minimaal 97%) worden afgegeven.  Stabiel maken van cash flows (contracten, reserves, aflossing) bij veranderende marktomstandigheden Alle relevante verzekeringen dienen te zijn afgesloten op basis van herbouwwaardes. Als om wat voor reden dan ook de eigenaar van het energieproject in de problemen komt, of dit nu het bedrijf is dat outsourcing op zich heeft genomen, of de corporatie zelf, of een energiebedrijf (BV) van de corporatie zelf, de bank wil een zodanige positie hebben dat de exploitatie door derden zonder extra problemen over kan worden genomen. Hiervoor stelt de bank een uitgebreide lijst met zekerheden vast. Voor onvoorziene gebeurtenissen dient een Debt Service Reserve Account (DSRA) aangehouden te worden. Grond- of opstalovereenkomsten dienen te zijn aangegaan van minimaal de looptijd van de lening plus uitloop (resterende levensduur).

65


7.3


Vreemd vermogen/ eigen vermogen

Financieringscriteria hangen sterk af van de opzet van een project, sterkte van woningcorporatie, sterkte van leveranciers, mogelijkheden voor het vestigen van zekerheden, huidige markt en demografische omstandigheden etc. Afhankelijk van het risicoprofiel van een project wordt deze berekend op basis van een Debt Service Coverage Ratio (DSCR) van gebruikelijk minimaal circa 1,25 op basis van een realistische prognose. De hoogte van de lening wordt verder bepaald op basis van stress tests. Hoe meer ruimte in de vrije kasstroom, hoe gunstiger de DSCR en hoe kleiner de noodzakelijke inbreng van eigen vermogen. De banken kunnen en willen geen concrete voorbeelden van verhoudingen geven omdat iedere situatie andere beïnvloedingsfactoren heeft die van invloed zijn op de ruimte die de bank toestaat. Als de verzekering minder robuust is of als de externe borging minder sterk is, dan verkleint de bank de ruimte. Er zijn geen standaardfinancieringscontracten bij banken voor energieprojecten van energiebedrijven (BV) van corporaties, van de toegelaten instelling zelf of van aan de markt uitbestede projecten. Waar de corporatie gewoon was om zonder uitgebreide businessplannen kredieten aan te vragen, moeten nu zeer gedetailleerde projectplannen en businesscases worden ingediend, ook als lening met borging van het WSW gebeurt. Wel of geen WSW borging voor energieprojecten Het voordeel van onder WSW borging lenen is dat de rente lager is en dat de bank eerder bereid is een financiering te verstrekken. Als een corporatie besluit een eigen energiebedrijf op te richten, dan kijkt WSW door deze constructie heen en neemt bij berekening van de toekomstige ruimte alle leningen mee, dus ook die voor dat

66



bedrijf. Zonder borging van het WSW lenen heeft dus weinig nut en leidt alleen tot hogere rente. Voor borging door het WSW komen uitsluitend investeringen in aanmerking die onder de definitie van DAEB vallen. Bij de beoordeling van energie-opwekkingprojecten kunnen dan discussies optreden. In het bijzonder daar waar de corporatie zou kiezen voor energie-opwekking op wijkniveau. In dat geval levert de energie-installatie namelijk ook aan niet sociaal bezit of andere afnemers die niet onder de definitie van DAEB vallen. Er is dan discussie over de al dan niet DAEB-status van zo’n activiteit. Ditzelfde geldt natuurlijk ook bij verenigingen van eigenaren met gemengd bezit. In het Energieakkoord voor duurzame groei 25 is afgesproken dat de overheid hier actie op onderneemt.

Eigendomstructuur en verrekening van gemaakte kosten De corporatie kan ervoor kiezen zelf een energieproject te ontwikkelen en daarna de exploitatie aan derden in beheer te geven. De kosten die daarmee gemoeid zijn kunnen aan de huurders worden doorberekend. Niet als echte huurverhoging maar als een prestatiecomponent in de huur. De prestatiecomponent lost de lening af en betaalt de rente aan de exploitant. Deze doorbelasting mag geen servicecomponent heten. Hierover wordt nog juridisch gedebatteerd, zie ook 6.1.c Energiebedrijf (BV). Op 6 september 2013 sloten maatschappelijke organisaties, bedrijfsleven, vakbeweging en overheid het Energieakkoord voor duurzame groei. Onderdeel van dit akkoord is het moderniseren van de weten regelgeving rond energie. Een ander onderdeel van het akkoord is het bevorderen van opwekking en gebruik van duurzame energie dicht bij de gebruiker: lokale energie. Het ontwerp van het Besluit experimenten decentrale duurzame elektriciteit opwekking vormt een eerste uitwerking van dat akkoord. Dit besluit beoogt burgers en bedrijven en corporaties 25

Energieakkoord voor duurzame groei, SER, 6 september 2013

67



ruimte te bieden voor experimenten, die afwijken van bij of krachtens de Elektriciteitswet 1998 gestelde regels. Het doel van de experimenten is toetsen of het nodig is dat deze regels onverkort gelden voor lokale opwekking van duurzame energie. Instemming huurders Als de corporatie een huurverhoging of een mogelijke doorbelasting als prestatiecomponent naar de huurders invoert, dienen huurders hiermee in te stemmen. Corporaties moeten kiezen tussen volledige doorberekening van de gemaakte kosten naar de zittende huurder, of geheel of gedeeltelijk de baten halen bij de toekomstige huurder. De bank wil geen risico’s lopen op wanbetaling bij energieprojecten en wil de redelijkheid van de doorbelasting hebben onderbouwd. (Ook als 70% van de huurders akkoord is gegaan met een voorstel tot wijziging van zaken of diensten dan kan een individuele huurder nog naar de rechter stappen om te vragen of die wijziging redelijk is.)

OFW heeft ervoor gekozen de zittende bewoners geen huurverhoging te vragen bij verduurzaming van de woning. Als er zonnepanelen gaan worden gelegd dan wordt het een andere zaak. De bewoners krijgen wel honderden euro’s terug van hun energiebedrijf. Bij Stadlander is gekozen voor gedeeltelijke doorbelasting naar de zittende huurder: die betaalt de helft van de besparing op de energienota als prestatie (huur van de panelen) aan de corporatie. Na mutatie verhoogt Stadlander de huur. Bedrijfsbreed hanteert Stadlander het uitgangspunt dat de helft van de theoretisch berekende besparing (volgens de energielabel-software) van de getroffen maatregel aan huurverhoging doorberekend wordt. Bij het muteren van de woning wordt de huurprijs opnieuw vastgesteld op basis van het nieuwe aantal punten (een verbeterd energielabel) en de totale woonkwaliteit op dat moment. Dit leidt in de praktijk in vrijwel alle gevallen tot huursprongen. De afspraak met de

68



overkoepelende huurdersorganisatie is dat voor het hele bezit van Stadlander gestuurd wordt op een nieuwe huurprijs van gemiddeld 75% van de maximale huur. Welke optie een corporatie ook kiest, de verwachte mutatiesnelheid moet in de pas lopen met de nodige huurverhogingen om te voorkomen dat de baten te lang worden uitgesteld.

7.4

Bijzondere financieringsbronnen

Landelijk zijn er diverse groenbanken en groenprojectenfondsen actief die tegen gereduceerde rente energieprojecten financieren. Om in aanmerking te komen voor een gereduceerd rentetarief en een lening uit een groenbank of een groenprojectenfonds moet een project een groenverklaring hebben verkregen van Agentschap NL. Met de huidige lage marktrente zijn de verschillen met de groene rente kleiner geworden. Het renteverschil loopt echter gedurende 10 jaar en kan daarmee toch een interessante kostenverlaging opleveren. Cruciaal voor succes op een groenverklaring is de rol van een ervaren accountmanager van een groenbank of groenprojectenfonds en het strikt respecteren van de tijdslimieten. De procedures voor een groenverklaring bij energie-opwekking zijn eenvoudiger dan die voor bouwprojecten. Procedures voor projecten met warmte koudeopslag zijn ingewikkelder dan die voor zonnepanelen. Het is van belang een ervaren adviseur de aanvraag te laten begeleiden als de corporatie hier zelf onvoldoende kennis van heeft. Voor financiering van corporaties in Overijssel is er het Energiefonds Overijssel dat 100 miljoen euro ter beschikking stelt voor laagrentende leningen aan corporaties. Energie-opwekkingsprojecten van corporaties moeten voldoen aan de volgende minimale eisen:

69


      


Projectomschrijving Investeringen zorgen voor een aantoonbare energetische verbetering Maximaal 30% voor duurzame energie, minimumeisen aan isatieniveau Maximaal € 15.000 per woning Realisatie binnen één tot vijf jaar Opname lening in één keer De kosten mogen niet reeds zijn gesubsidieerd door andere subsidies

Andere lokale overheden, gemeenten en provincies hebben ook fondsen of plannen daarvoor. Een pro-actieve houding van de corporaties helpt om de voorwaarden daarvan aan te laten sluiten bij de realiteit van de corporaties.

70


8


Bewoners

Albert Koedam, directeur Albert Koedam Consultancy [email protected] 06-53444503 Auteur: Albert Koedam van Albert Koedam Consultancy Waarom zouden bewoners meewerken aan het realiseren van duurzame energie? Meestal blijkt duurzaamheid niet direct de 'gamechanger' voor de meerderheid van de consumenten. Uit onderzoek blijkt dat mensen vaak moeilijk gemotiveerd raken door het algemeen belang. Zodra er voor henzelf ook een intrinsieke reden is om mee te doen, stijgt de interesse. Duurzame energie heeft net als energiebesparing tegen dat het vaak niet zichtbaar is, tenminste niet op het eerste gezicht. Zonnepanelen zijn daar een gunstige uitzondering op, maar voor een warmte koudeopslag moet je toch echt de machinekamer in. Om bewoners mee te krijgen zal dus hun voordeel duidelijk moeten zijn en zullen ze van meet af aan betrokken moeten worden. Bij nieuwbouw ligt de zaak natuurlijk anders, hoewel duidelijkheid en vooral transparantie over voor- en nadelen van duurzame energie ook hier gelden. Achtereenvolgens komen de belangrijkste criteria voor bewoners aan bod: a) Woonlasten b) Zeggenschap en communicatie c) Monitoring en comfort a) Woonlasten Vaak ligt het initiatief om een verbetering aan te brengen bij de eigenaar van een woning of gebouw. Daardoor is het beeld primair dat de eigenaar het meeste voordeel bij de ingreep heeft. Het is dus zaak dat de bewoner (huurder) er vertrouwen in heeft dat het ook voor hem of haar een goed voorstel is. Bewoners hebben niet zelden argwaan als het gaat om de voordelen die de voorgestelde maatregel moet brengen. In het verleden is dat wantrouwen ook wel gevoed door te

71



optimistische voorspellingen en dat komt nog steeds voor. In het energiebesparingsconvenant van Aedes en de Woonbond 26 hebben deze partijen dan ook gekozen voor een aanpak die dit vertrouwen moet bevorderen. De aanpak is gericht op de woonlasten. Met de woonlastenwaarborg spreken corporaties of ook andere verhuurders met hun huurders af dat de woonlasten, huur plus energie, na de ingreep lager of ten hoogste gelijk aan de situatie voorafgaande aan de ingreep zijn. Belangrijk is daarom dat er ook monitoring plaatsvindt. Zo nodig wordt de huur na één jaar verlaagd, als de resultaten niet worden gehaald. Als zekerheid voor de eigenaar stellen Woonbond en Aedes wel dat de besparingen gebaseerd moeten zijn op het werkelijke verbruik vóór de ingreep en niet uitsluitend op theoretische berekeningen. Deze aanpak speelt ook in op het vertrouwen dat de huurder nodig heeft om deze stap te maken. In bestaande situaties moeten huurders instemmen als er een huurverhoging wordt gevraagd voor energiebesparende maatregelen. Van de huurders moet 70% het op vrijwillige basis eens zijn met de voorgestelde aanpassingen met bijbehorende huuraanpassing om te bereiken dat het voorstel bij alle huurders verplicht doorgevoerd kan worden. De woonlastenbenadering helpt om het draagvlak te vergroten. Door het innovatieve karakter van veel installaties voor duurzame energie en vaak gebrekkige monitoring gaat een goede evaluatie van het energiegebruik helaas toch vaak mis. Bovendien kan de invloed van de gebruiker ook groot zijn, wat nog extra compliceert. Bij zonnepanelen ligt dit eenvoudiger. De jaarlijkse productie kan vrij goed ingeschat worden en ook de kosten liggen grotendeels vast. Dit is één van de redenen voor de relatief grote populariteit van zonnepanelen.

26

Convenant Energiebesparing Huursector, 28 juni 2012, ondertekend door Aedes, Woonbond, Vastgoed Belang en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

72



b) Zeggenschap en communicatie Uit de praktijk blijkt dat bewoners zich vaak overvallen voelen door de plannen waar zij voor hun gevoel opeens mee in moeten stemmen. Dat effect wordt versterkt omdat het meer gemeengoed wordt, ook onder corporaties, om voor de verbetering een huurverhoging te vragen. De financiële positie van corporaties laat eigenlijk niet meer toe om verbeteringen zonder huurverhoging in te voeren. Bewoners hebben veelal andere zaken op hun verlanglijstje staan en dat strookt niet altijd met de voorgestelde plannen. Door bewoners vroegtijdig te betrekken, kan dit dilemma worden opgevangen. Zeker als ook in samenhang met de maatregelen voor duurzame energie duidelijke wensen van de bewoners gehonoreerd kunnen worden. Het maakt voor het betrekken van de bewoners niet veel uit of de duurzame energie-installaties in de huur of in servicekosten verdisconteerd worden. Wel maakt het uiteraard uit voor bewoners die gezien hun lage inkomen recht op huurtoeslag hebben. Naast een goede communicatie kan ook zeggenschap van bewoners bij de aanleg van duurzame energie stimulerend werken. In deze tijd is kleinschaligheid in en autonomie erg aantrekkelijk. De ongeveer 400 initiatieven om lokaal energieproducent te worden illustreren dat. Voor dit soort initiatieven lopen zowel groepen bewoners als individuen wel warm. Wettelijke belemmeringen en fiscale beperkingen kunnen het aantrekkelijk maken om zelf eigenaar te zijn van de installatie. Hier is nog weinig ervaring in Nederland mee opgedaan. De oprichting van TexelEnergie is een mooi voorbeeld van vergaande lokale betrokkenheid.

c) Monitoring en comfort Ervaring met duurzame energie-installaties dateert in Nederland nog maar van de laatste jaren. Ondanks deze beperkte ervaring wordt toch erg vaak bij deze innovaties achterwege gelaten om ook na aanleg te monitoren. Met als gevolg dat gebruikers later soms met onverklaarbare en te hoge rekeningen geconfronteerd

73



worden. Bij nieuwe projecten spelen meestal ook ‘inslingereffecten’. Bijvoorbeeld droogstoken of goede inregeling. Door niet te monitoren komen fouten te laat in beeld. Helaas zijn er al te veel voorbeeldprojecten, die achteraf eigenlijk een voorbeeld werden hoe het niet moet. Daar komt nog wat anders bij. Duurzame energie wijkt toch vaak af van de nu bekende installaties, zoals de gasgestookte HR-ketels. Installaties voor duurzame energie verwarmen vaak op lagere temperaturen. Dit betekent dat opwarmen en afkoelen langzamer verloopt. Ook bij goed geïsoleerde woningen doet zich dat effect voor. Door dit vooraf duidelijk met de bewoners te bespreken, wordt voorkomen dat men de installatie volstrekt verkeerd gebruikt. Het is lastig om hier de balans te vinden tussen een regeling die optimaal functioneert, zonder dat de bewoner het gevoel heeft de controle over zijn woning te verliezen. Monitoring heeft als nevenvoordeel dat de bewoner actief betrokken wordt bij zijn verbruik. Hierdoor wordt de kans groter dat door bewuste bewoning de verwachte besparing wordt gehaald en dat ook, bij voorbeeld door zuiniger gebruik van elektrische apparaten, op elektriciteit wordt bespaard.

74


9


Illustraties

Ir. Dyon Noy, directeur Atriensis [email protected] 040 2367859 Auteur: Dyon Noy van Atriensis

75


9.1


Collectieve installatie met warmte koudeopslag

Jan Görtz van Woonwenz Interview: WKO zonder geheimen voor Woonwenz Woonwenz exploiteert bijna 8.000 sociale huurwoningen in de regio Venlo. Het gesprek met Jan Görtz is ingepland vanwege zijn ervaring met installaties op basis van warmte koudeopslag, ofwel WKO. Toch eerst de vraag naar de motivatie van Woonwenz als het gaat om verduurzaming. Jan Görtz trapt af: “Duurzaamheid zit in onze genen. Wij streven ernaar ons vastgoed te verduurzamen en dat daarna ook zo te houden. Daarvoor zijn meer aanleidingen. Natuurlijk gaat het ons om vermindering van milieubelasting. Maar ook vormt de stijging van de energienota door de almaar hogere energietarieven een belangrijke aanleiding. Bedenk daarbij dat wij in een krimpgebied opereren. Voor Woonwenz is verduurzaming van het bezit een belangrijke voorwaarde om ook op termijn over een concurrerende voorraad te beschikken.” Vertaling van dat beleid naar dagelijks handelen? Görtz: “Ik geef concrete voorbeelden. Als een van de eerste corporaties in Nederland pasten wij consequent FSC-hout toe. Wij zijn alert op alle mogelijkheden voor waterbesparing. Van spaardouches tot waterbesparende toiletten. Programma’s om de woningschil van ons bestaande bezit compleet te isoleren. Om versneld energiezuinige verwarmingsinstallaties toe te passen vervroegden wij het vervangingsmoment van alle toestellen. De resultaten zijn ernaar. Minder dan 10% van onze woningen heeft nog het ongunstige energielabel E, F of G. Gemiddeld scoren onze woningen al het groene energielabel C.” Dan naar de WKO in nieuwbouw. Welke ervaring heeft Woonwenz hiermee? Jan Görtz licht toe: “Vanaf 2006 leverden wij alweer 8 complexen met WKO op. Deze exploiteren wij vanuit Woonwenz Energie BV, een fiscale eenheid met de toegelaten instelling. Een voorbeeld. Het complex Rutgerusgang bevat 28 appartementen en is in 2008 opgeleverd met een collectieve WKO. Deze zorgt voor ruimteverwarming,

76



het warmte tapwater en koeling in de zomer. Een gasgestookte ketel zorgt voor de bijstook. Wij rekenen met bewoners als btw belaste levering af. Natuurlijk volgens het principe van niet meer dan anders. De installatie is WSW-geborgd meegefinancierd binnen het totale project. Er is geen gebruik gemaakt van groenfinanciering of energie investeringsaftrek. Iedere woning heeft een warmtemeter voor ruimteverwarming en een watermeter voor het warme tapwater. Koeling brengen wij niet apart in rekening. Het comfortniveau is hoog. De bewoners zijn over het algemeen tevreden. Wel hebben wij door de jaren heen geleerd dat nog meer aandacht nodig is voor inregeling van het systeem en balans tussen beide bronnen. Onze nieuwste installaties voorzien wij daarom van regeneratiemogelijkheden en een monitoringsysteem. Ik heb niet het gevoel dat op technisch vlak de WKO voor ons nog geheimen bevat. De techniek is natuurlijk wel nog relatief nieuw. We doen nog ieder jaar nieuwe ervaringen op waar het gaat om bijvoorbeeld verwachtingsmanagement bij huurders en de individuele afrekening van de stookkosten.” Illustratie: Warmte koudeopslag Warmte koudeopslag (WKO) is in nieuwbouw al jaren een veel toegepaste techniek. Watervoerende lagen in de bodem laten zich uitstekend gebruiken om warmte en koude op te slaan. Uitgangspunt van de illustratie is benutting met een collectieve warmtepomp. Bij gescheiden bronnen wordt hiermee in de zomer het grondwater gebruikt om de woningen te koelen, waarbij het daardoor opgewarmde water weer elders in de bodem opgeslagen wordt. In de winter wordt dit opgewarmde water door de collectieve warmtepomp weer gebruikt om te verwarmen en wordt het hierdoor afgekoelde water weer opgeslagen voor de zomerperiode. Als backup voor de warmtevraag in de winter dient een collectieve gasgestookte ketel. Een voorwaarde is dat er ook gekoeld wordt in de zomer, omdat de beide bronnen anders in onbalans raken. De bron zou dan steeds kouder worden, waardoor het rendement daalt en uiteindelijk er zelfs bevriezing optreedt. Omdat de koelbehoefte van woningen onvoldoende is voor balans, is meestal extra afzet van koude nodig. Afzet van koude aan derden of een regeneratiedak. Woningen worden voorzien van lage temperatuurverwarming middels vloerverwarming. Dit wordt tevens in de zomer voor koeling benut. Daarnaast dient het warme tapwater op een hoger temperatuurniveau gebracht te worden. Hier zijn veel opties voor. In deze illustratie wordt uitgegaan van een collectieve backup verwarmingsketel, die op gas gestookt wordt. Zonneboilers zorgen voor voorverwarming. Op een afleverset centraal in de nieuwe woning ontvangen bewoners:

77



 Warmte met een lage temperatuur voor ruimteverwarming in het stookseizoen  Koude voor de koeling in de zomer  Warmte met een hogere temperatuur voor de warmtewisselaar voor het warme tapwater Deze op de afleverset afgenomen warmte wordt met een absolute warmtemeter vastgelegd. Meting en verrekening van het verbruik van koude vindt niet plaats, omdat minder afname van koude het risico op onbalans in de bronnen vergroot. Er is geen gasaansluiting voor de individuele woningen van het nieuwe complex. Exploitatie: Warmte koudeopslag



4 5 1 2 3 Energiebedrijf Energiebedrijf Voorziening is Externe energie- Externe energietoegelaten toegelaten onderdeel kale leverancier leverancier instelling instelling huurprijs of produceert en/ produceert en/ produceert en/ produceert en/ servicekosten of koopt in of koopt in of koopt in of koopt in Externe Toegelaten Huurder huurt Toegelaten Energiebedrijf energieinstelling koopt voorziening en instelling koopt toegelaten leverancier in van externe geen levering in van eigen instelling levert verkoopt de energieleveranc van duurzame energiebedrijf de energie zelf energie zelf ier en levert energie van en levert door rechtstreeks rechtstreeks door via buiten de via aan huurder aan huurder servicekosten woning servicekosten

Illustratie 3: Collectieve biomassaketel

Een rechtstreekse leveringsrelatie tussen leverancier en afnemer heeft absoluut de voorkeur: opties 2 of 4. Bij nieuwbouw ligt het immers voor de hand om individuele woonhuisaansluitingen te creëren. Tegelijk is het zaak dat de exploitatie bij voorkeur geen onderdeel van de kale huur gaat vormen (optie 1). De onrendabele investering stijgt omdat bij sociale huurwoningen de grens van de huurtoeslag niet overschreden kan worden. Uitgangspunt van deze illustratie is dat de corporatie vanuit het eigen energiebedrijf rechtsreeks energie levert aan de huurders (optie 4). Het betreft een fiscale eenheid met de toegelaten instelling en het handelt om een met btw belaste levering. Financiering met door het WSW geborgd geld. Er is sprake van levering van warmte en koude conform de Warmtewet. Het maakt niet uit of de installatie onderdeel is van het gehuurde of dat de installaties worden ondergebracht in een aparte onderneming. In deze illustratie is het energiebedrijf van de corporatie zelf partij die verantwoordelijk is voor de exploitatie en als leverancier wordt aangemerkt door de Warmtewet. De berekeningen hierna gaan uit van exploitatie van de voorziening via de energielevering 27 .

27

Berekeningen bij opname voorziening in exploitatie energievoorziening van de kasstroom en bedrijfswaarde volgen het model met bijbehorende Excelsheet zoals beschreven in ‘Rendement duurzame energie verklaard’, Atriensis 10 december 2012

78



€ 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500

50

45

40

35

30

25

20

15

(€ 500)

10

5

€0

(€ 1.000)


Figuur 9.1 Kasstroom (bedragen per woning in de tijd bezien, nominaal per jaar) De illustratie voor de collectieve installatie in nieuwbouw gebaseerd op warmte koudeopslag laat zien dat er pas na 20 jaar een positieve kasstroom is. Vooral het geplande vervangingsonderhoud in het 17e en 34e jaar geeft een fors negatief effect. Als de initiële investering in het 20e jaar afgelost is, ontstaat er een positievere kasstroom.

€ 35.000 € 30.000 € 25.000 € 20.000 € 15.000 € 10.000 € 5.000


50

45

40

35

30

25

20

15

10

€0


Figuur 9.2: Lasten versus baten (bedragen per woning in de tijd bezien) De illustratie voor de collectieve installatie in nieuwbouw gebaseerd op warmte koudeopslag laat zien dat er 50 jaar nodig is voordat de contante waarde van de baten de contante waarde van de lasten overstijgt. Na de startperiode van aanloopverliezen is een lang periode nodig om deze terug te verdienen. In deze berekeningen geldt als uitgangspunt dat de energietarieven 3% sneller zullen stijgen

79



dan de inflatie. Daarentegen wordt het beeld juist ongunstiger wanneer energietarieven minder snel zullen stijgen of onderhoudskosten tegenvallen ten opzichte van de aannames in deze berekening. Bewoners en warmte koudeopslag Omdat levering door de energie-onderneming van de corporatie plaatsvindt, zullen de bewoners een separate leveringsovereenkomst afsluiten met dit bedrijf. Op deze overeenkomst is de Warmtewet van toepassing. In de communicatie met de bewoners moet aandacht worden geschonken aan de consequenties van het WKO-systeem voor de bediening. Verder moet in de wijze waarop de koude wordt doorberekend aan de bewoners en de communicatie hierover het voor bewoners aantrekkelijk worden gemaakt hiervan gebruik te maken. Voor de Warmtewet mag koude niet inbegrepen zijn in de levering van de warmte, maar moet het apart in beeld worden gebracht.

80


9.2


Gascombi met geïntegreerde lucht-water warmtepomp

Déon Schuurbiers (links op de foto) en Bianca Koster van Stadlander en Piet Jansen (rechts op de foto) van Jansen Installatietechniek uit Bergen op Zoom Interview: Troonopvolging HR 107 uitgesteld Zo’n 80% van alle sociale huurwoningen in Nederland beschikt over een combiketel. Deze toestellen gaan gemiddeld zo’n 17 jaar mee. Daarom staan momenteel ketels uit 1996 en omliggende jaren op de rol voor vervanging. Jaarlijks meer dan 100.000 toestellen in de sociale sector. In sommige gevallen gaat het nog om vervanging van VR toestellen. Maar steeds vaker om toestellen met het HR 100 of HR 104 rendement. En op niet al te lange termijn vervangen ‘early adopters’ versleten HR 107 combiketels. Maar de markt beschikt nog steeds niet over een energiezuiniger, betaalbaar en breed inzetbaar alternatief voor de HR 107 combiketel. Vandaar de speurtocht van Déon Schuurbiers en Bianca Koster van Stadlander uit Bergen op Zoom. Bianca Koster licht toe: “Binnenkort vervangen wij inderdaad HR 107 combiketels voor HR 107 combiketels. Het verbaast ons dat er nog steeds geen haalbare en meer duurzame toestellen voor deze vervangingsmarkt zijn. Stadlander heeft energielabel B in 2020 als doel. Dan is rendementsverhoging op het vervangingsmoment van ketels cruciaal. Wij kenden geen bruikbare en geslaagde referentieprojecten bij andere corporaties. Daarom startten wijzelf een pilot in verschillende eengezinswoningen.” Déon Schuurbiers begeleidde de pilot op technisch vlak. “In een elftal eengezinswoningen vervingen wij de versleten combiketels door 5 verschillende producten. Allemaal individuele installaties voor ruimteverwarming en warm tapwater, gebruikmakend van warmtepomptechnologie. Onttrekking van warmte aan binnenlucht, buitenlucht of beide. De eindconclusie is voor Stadlander simpel. Nog niet geschikt voor bestaande bouw, met van oorsprong op 90 - 70 graden ontworpen installaties. Ieder van de 5 oplossingen kent zijn eigen

81



specifieke nadelen. Meerkosten qua aanschaf en montage zijn te hoog om terug te verdienen vanuit energiebesparing. Sommige installaties zijn te groot, te zwaar of vragen om forse componenten buiten aan de gevel of op het dak. Exploitatiekosten blijken aanzienlijk hoger te zijn dan bij de HR 107 ketel. Daarbij is het rendement in alle proefopstellingen zonder meer nog te laag. Soms is er te veel aanvullende elektra nodig. Onttrekking van warmte aan buitenlucht in de wintersituatie levert in euro’s echt te weinig op. Technisch zonder meer goed mogelijk, maar bij lagere buitentemperaturen niet met een acceptabele COP. Mensen vragen meestal om warmte als het buiten nog of al koud is en dan is het rendement van de lucht-water warmtepomp te laag.” Een somber perspectief. De corporatiesector zal dus nog een tijdje doorgaan met HR 107 combiketels. Uitstel van de troonopvolging van de HR 107 combiketel. Installateur Piet Jansen voerde de pilot en metingen uit. Hoe ziet hij de toekomst? “Het is niet echt een straf voor woningcorporaties om nog even door te gaan met die HR 107 combiketels. Misschien gaat het rendement dan wel niet verder omhoog, de kosten voor aanschaf en onderhoud dalen steeds verder. Het presteren van de toestellen is meer en meer op afstand te monitoren. Onderhoud wordt steeds meer een kwestie van simpel onderdelen omwisselen, smart uitgevoerd op basis van bedrijfsuren en branderstarts. Misschien ooit zo nodig door de bewoner zelf. Omdat exploitatiekosten van die HR 107 combiketel nog steeds dalen, moeten duurzamere alternatieven ook goedkoper worden en meer opleveren.” Is er een inschatting wanneer die duurzame alternatieven wel concurrerend worden. Jansen: “Ik schat nog 5 jaar. De toestellen moeten kleiner en lichter worden. Storingsvrij. Qua afmetingen geschikt voor de bestaande bouw. Ook afgestemd op de bestaande radiatoren en watertemperaturen. Het rendement moet fors omhoog. Dat betekent dat ook bij lagere buitentemperaturen nog een grote hoeveelheid warmte aan lucht onttrokken wordt, en dat vooral zonder al te veel extra elektraverbruik. De techniek moet een goed rendement waarborgen, zonder dat bewonersgedrag hier al te veel invloed op heeft.” Illustratie: Gasgestookte ketel met geïntegreerde lucht-water warmtepomp Ongeveer 80% van de 2,4 miljoen sociale huurwoningen beschikt over een individuele gasgestookte combiketel. Corporaties vervangen consequent deze combiketels in het kader van hun meerjaren onderhoudsplanning na 15 tot 20 jaar. Daarmee gaat het jaarlijks om ongeveer 120.000 toestellen. Vanaf ongeveer het jaar 2000 zijn dit bijna in alle gevallen toestellen met het HR rendement (hoog rendement). Inmiddels beschikt daardoor ongeveer 70% van de combiketels over het HR rendement. Nog ongeveer 30% van de combiketels -vaak de oudste- beschikt over het VR rendement (verbeterd rendement). Kortom

82



nog enkele jaren kan rendementsverbetering gerealiseerd worden bij reguliere vervanging in het kader van planmatig onderhoud van VR combiketels. Over enkele jaren al komt deze laatste groep daarom niet meer voor en hebben alle individuele combitoestellen het HR rendement. Daarmee ontstaat binnen afzienbare termijn grootschalig de vraag welk toestel als vervanging dient voor de HR combiketels. HR combiketels realiseren een rendement van bijna 100%. Dit betekent dat vrijwel alle in aardgas aanwezige energie omgezet wordt in warmte. Alternatieven moeten dus duurzame energie toevoegen om ruim boven die 100% uit te komen. De duurzame opvolger van de HR combiketel moet in eerste instantie in individuele oplossingen gevonden worden. Er zijn meerdere opties:     

Verwarmingsketel met houtpallets (biomassa) als brandstof HRe ketel (micro warmtekrachtkoppeling) Losse HR 107 combiketel met aanvullend een lucht-water warmtepomp Elektrische lucht-water warmtepomp Gasgestookte combiketel met geïntegreerde lucht-water warmtepomp

Voor de illustratie wordt uitgegaan van eengezinswoningen met toepassing van een gasgestookte combiketel met geïntegreerde lucht-water warmtepomp. Het nieuwe verwarmingstoestel dient als vervanging van de bestaande combiketel. Het onttrekt warmte aan buitenlucht en de mechanische afgezogen ventilatielucht. Het toestel fungeert vooral goed bij lage temperatuur verwarming. Dit is in bestaande woningen te bereiken door de gebouwschil goed te isoleren en de afgiftecapaciteit van radiatoren te vergroten. Deze installatie kan uitgebreid worden met een zonneboiler en met zonnepanelen. Exploitatie: Gasgestookte ketel met geïntegreerde lucht-water warmtepomp



4 5 1 2 3 Energiebedrijf Energiebedrijf Voorziening is Externe energie- Externe energietoegelaten toegelaten onderdeel kale leverancier leverancier instelling instelling huurprijs of produceert en/ produceert en/ produceert en/ produceert en/ servicekosten of koopt in of koopt in of koopt in of koopt in Toegelaten Toegelaten Externe Energiebedrijf instelling koopt instelling koopt energietoegelaten Huurder huurt in van externe in van eigen leverancier instelling levert de voorziening energiebedrijf verkoopt de energieleveranc de energie zelf en produceert ier en levert en levert door energie zelf rechtstreeks dus zelf door via via rechtstreeks aan huurder servicekosten servicekosten aan huurder

Illustratie 2: Gasgestookte combiketel met geintegreerde lucht-water warmtepomp

Omdat de installatie als het ware regulier wordt vervangen door de gasgestookte combiketel met warmtepomp en ook de verrekening via de huur volgt, is er geen discussie dat de exploitatie via de kale huur loopt. De gasgestookte lucht-water warmtepomp heeft een positieve invloed op het energielabel en daarmee de woningwaardering. Bij zittende huurders stijgt de huur

83



jaarlijks verder vanwege de opname in de kale huur. Bij mutaties kan de huurprijs vervolgens aangepast worden op basis van het vraaghuurpercentage in relatie tot de woningwaardering. Huurders met een laag inkomen hebben hiermee in veel gevallen tevens voordeel vanwege huurtoeslag. De huurverhoging voor zittende huurders dient uiteraard lager te zijn dan de verwachte besparing op energieverbruik. De berekening in dit handboek gaat uit van opname in de kale huur 28 . De Warmtewet is niet van toepassing omdat er geen warmte van buiten de woning geleverd wordt. Omdat de installatie in de kale huur is opgenomen, kan de btw niet verrekend worden. Wel kan, als de maatregel op de investeringslijst staat, van de energie investeringsaftrek gebruik worden gemaakt.

Voor de corporatie bestaan er de nodige nadelen bij deze constructie. Door de opname in de kale huur kunnen knelpunten ontstaan bij woningen die zonder de lucht-water warmtepomp al de grens van huurtoeslag naderen. Het onrendabele deel door de investering in de lucht-water warmtepomp stijgt. Er kan gefinancierd worden met door het WSW geborgd geld. Bij door het WSW geborgde leningen wordt beslag gelegd op het faciliteringsvolume. Risico’s voor te hoge exploitatielasten komen bij de toegelaten instelling terecht. De verwachte levensduur van de lucht-water warmtepomp is 20 jaar. In de illustratie is het onderhoud voor de komende 15 jaar afgekocht middels een opslag op de aanschafprijs. De meerinvestering is uitgedrukt ten opzichte van de HR 107 combiketel, waarvoor de corporatie al in de meerjaren onderhoudsbegroting gereserveerd heeft. De geldt ook voor de jaarlijkse onderhoudskosten. In deze illustratie is de huurverhoging in het eerste jaar gelijk aan de verwachte besparing. Vervolgens is de aanname dat de huurverhoging jaarlijks 3,5% bedraagt, ofwel 1,5% boven het niveau van de inflatie. Er is in deze illustratie geen rekening gehouden met mogelijke extra huurbaten vanwege een hogere vraaghuur bij mutaties als gevolg van de hogere woningwaardering door het groenere energielabel. Wat is het effect op de kasstroom?

28

Berekeningen bij opname voorziening in kale huur van de kasstroom en bedrijfswaarde volgen het model met bijbehorende Excelsheet zoals beschreven in ‘Scenario’s voor huurverhoging bij energiebesparing’, Atriensis 10 december 2012

84



€ 600 € 500 € 400 € 300 € 200 € 100 €0 2014

2019

2024

2029

2034

2039

2044

-€ 100 -€ 200 -€ 300

Figuur 9.3 Kasstroom (bedragen per woning in de tijd bezien, nominaal per jaar) Vanaf start is er een negatief effect op de kasstroom. De huurverhoging in het eerste jaar is gelijk aan de verwachte energiebesparing. Toch is dit bedrag beduidend lager dan de extra lasten voor de corporatie. Overigens verbetert de kasstroomsituatie door de jaarlijkse huurverhogingen. Na 20 jaar ontstaat een positieve kasstroom doordat de lening afgelost is. Echter op dat moment moet al een nieuw toestel aangeschaft worden. Vervolgens de vraag of de corporatie de investering terugverdient? € 6.000 € 5.500 € 5.000 € 4.500 € 4.000 € 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 15

20

Bedrijfswaarde

25

30

35

Meerinv. na aftrek event. subs.

Figuur 9.4 Opbrengsten netto contant in jaren na installatie versus meerkosten (zwarte lijn) Op het moment dat het toestel naar verwachting vervangen moet worden zijn de baten ongeveer de helft van de meerinvestering.

85



Bewoners en de combiketel met geïntegreerde lucht-water warmtepomp De gasgestookte lucht-water warmtepomp is nauw verweven met de bestaande woning en woonhuisinstallatie. Zowel met het verwarmings- als het ventilatiesysteem. Daarom ligt het natuurlijk erg voor de hand om de voorziening op te nemen als onderdeel van de kale huur. Bij zittende huurders is wel toestemming hiervoor nodig. Omdat voor de huurder de huurverhoging bij aanvang gelijk is aan de besparing op energiekosten, is het van belang de resultaten te monitoren en waarborgen op te nemen over de resultaten. Bijvoorbeeld in de vorm van een woonlastenwaarborg.

86


9.3


Collectieve ketel met biomassa

Patrimonium in gidsrol bij biomassa

Eric Roodnat van Patrimonium uit Veenendaal Het Veenendaalse Patrimonium heeft duurzaamheid hoog in het vaandel. Landelijk geniet Patrimonium veel bekendheid vanwege de collectieve installaties, die biomassa als brandstof gebruiken. Eric Roodnat is verantwoordelijk voor de exploitatie van deze installaties: “Het is zeker niet zo dat wij exclusief voor collectieve installaties met biomassa kiezen. In iedere situatie bekijken wij opnieuw wat de meest verstandige optie is. Al onze installaties voor duurzame energie exploiteren wij vanuit onze eigen energie onderneming. Zoals de ongeveer 8.000 zonnepanelen, die onze flatgebouwen van zonnestroom voorzien voor collectieve installaties zoals liften, ventilatoren en buitenverlichting. En inderdaad hebben wij inmiddels ook 3 collectieve verwarmingsinstallaties op biomassa in nieuwbouw draaien. Voor de houtpellet ketels hebben wij een groenverklaring ontvangen. Wij hebben echter geen gebruik gemaakt van een groenlening. De financiering loopt via de toegelaten instelling met WSW borging.” Elders selecteert men bij nieuwbouw vaak warmte koudeopslag. Waarom deze verrassende keuze in Veenendaal? Eric Roodnat heeft een plausibele verklaring: “Bij warmte koudeopslag is meestal nog fossiele brandstof in de vorm van gas of elektra nodig tijdens koude perioden. Wij draaien volledig op houtpellets. Volledig duurzaam, omdat bij dit product de bij verbranding vrijkomende CO 2 door het hout tijdens de groei al vastgelegd is. Maar doorslaggevend om geen warmte koudeopslag toe te passen was dat er simpelweg niet in de grond geboord mocht worden omdat het om een waterwinningsgebied ging.” Buiten Nederland komen installaties op basis van biomassa veelvuldig voor. In hoeverre heeft Patrimonium van die kennis gebruik gemaakt? Roodnat: “Wat in Duitsland gebruikelijk is, kan in Nederland tot volstrekt nieuwe uitdagingen leiden.

87



De weten regelgeving is hier op gasgestookte installaties afgestemd en niet op collectieve installaties op biomassa. Hoe garandeer je dat de rookgasafvoer op voldoende afstand van ventilatietoevoer zit? Toon maar aan dat er niet teveel fijn stof in de lucht komt? Brandveiligheid met het oog op de opslag van houtpellets? Ontbrekende gelijkwaardigheids- en kwaliteitsverklaringen met alle gevolgen van dien voor de berekening van de EPC en het energielabel? Het was een pittige voorbereiding. Maar inmiddels draaien de installaties tot tevredenheid. Kortom, wij hebben veel geleerd.” Wat kan de corporatiesector met deze expertise? Eric Roodnat sluit af: “Wij voelen ons goed bij de gidsrol op het gebied van biomassa in de woningbouw. Dat hebben wij er voor over. Onze kennis stellen wij graag ter beschikking aan geïnteresseerde corporaties. Onze website lijkt wel het wikipedia voor houtpelletinstallaties.” Illustratie: Collectieve ketel met biomassa Houtpelletkachels kunnen zorgen voor zowel de warmte voor ruimteverwarming als voor het warme tapwater. In bestaande woningen kan dit functioneren als vervanging voor bestaande collectieve gasgestookte ketels op een natuurlijk vervangingsmoment. Er zijn geen wijzigingen vereist aan het leidingnet, afgiftesysteem of individuele bemetering. De illustratie richt zich echter op nieuwbouw. Op een afleverset centraal in de nieuwe woning ontvangen bewoners het hele jaar door warmte met een hogere temperatuur voor de warmtewisselaar voor het warme tapwater en voor de ruimteverwarming. Deze op de afleverset afgenomen warmte wordt met een absolute warmtemeter vastgelegd. Er is geen gasaansluiting voor de woningen van het nieuwe complex. Exploitatie: Collectieve ketel met biomassa



4 5 1 2 3 Energiebedrijf Energiebedrijf Voorziening is Externe energie- Externe energietoegelaten toegelaten onderdeel kale leverancier leverancier instelling instelling huurprijs of produceert en/ produceert en/ produceert en/ produceert en/ servicekosten of koopt in of koopt in of koopt in of koopt in Externe Toegelaten Huurder huurt Toegelaten Energiebedrijf energieinstelling koopt voorziening en instelling koopt toegelaten leverancier in van externe geen levering in van eigen instelling levert verkoopt de energieleveranc van duurzame energiebedrijf de energie zelf energie zelf ier en levert energie van en levert door rechtstreeks rechtstreeks door via buiten de via aan huurder aan huurder servicekosten woning servicekosten

Illustratie 3: Collectieve biomassaketel

Een rechtstreekse leveringsrelatie tussen energieleverancier en eindafnemer heeft absoluut de voorkeur: opties 2 of 4. Bij nieuwbouw ligt het immers voor de hand om individuele woonhuisaansluitingen te creëren. Tegelijk is het zaak dat de exploitatie bij voorkeur geen onderdeel van de kale huur gaat vormen (optie 1). De

88



onrendabele investering stijgt in dat geval omdat bij sociale huurwoningen de grens van de huurtoeslag niet overschreden kan worden. Uitgangspunt van deze illustratie is dat de corporatie vanuit het eigen energiebedrijf rechtsreeks energie levert aan de huurders (optie 4). Het betreft een fiscale eenheid met de toegelaten instelling en het handelt om een met btw belaste levering. Financiering met door het WSW geborgd geld. Er is sprake van levering van warmte in de zin van de Warmtewet. Het maakt daarbij niet uit of de installatie onderdeel wordt van het gehuurde of dat de houtpelletkachels worden ondergebracht in een aparte onderneming. In deze illustratie is het energiebedrijf van de corporatie zelf de partij die verantwoordelijk is voor de exploitatie en als leverancier wordt aangemerkt door de Warmtewet. Ook de berekeningen hierna gaan uit van exploitatie van de voorziening via de energielevering vanuit het eigen energiebedrijf van de toegelaten instelling middels een rechtstreeks leveringsrelatie met de bewoners. 29 . € 5.000 € 4.000 € 3.000 € 2.000 € 1.000

50

45

40

35

30

25

20

15

10

5

€0 (€ 1.000)


Figuur 9.5 Kasstroom (bedragen per woning in de tijd bezien, nominaal per jaar) De illustratie van de collectieve installatie in nieuwbouw gebaseerd op een collectieve ketel met biomassa laat zien dat er binnen 20 jaar er een positieve kasstroom is. Met name het geplande vervangingsonderhoud in het 17e en 34e jaar geeft een fors positief effect. De verklaring hiervoor is dat aan deze installatie minder onderhoud nodig dan aan een traditionele installatie. Als de initiële investering in het 20e jaar afgelost is, ontstaat een positievere kasstroom.

29

Berekeningen bij opname voorziening in exploitatie energievoorziening van de kasstroom en bedrijfswaarde volgen het model met bijbehorende Excelsheet zoals beschreven in ‘Rendement duurzame energie verklaard’, Atriensis 10 december 2012

89



Vervolgens de vraag wanneer de netto contante waarde van de variabele exploitatiebaten tegen de exploitatielasten opweegt? Die exploitatielasten worden hier gedefinieerd als saldo van de investering plus de netto contante waarde van de variabele exploitatielasten.

€ 30.000 € 25.000 € 20.000 € 15.000 € 10.000 € 5.000


50

45

40

35

30

25

20

15

10

€0


Figuur 9.6: Lasten versus baten (bedragen per woning in de tijd bezien) Dit illustratie voor de collectieve installatie op basis van biomassa in nieuwbouw laat zien. dat er ongeveer 27 jaar nodig is voordat de contante waarde van de baten de contante waarde van de lasten overstijgt. Bewoners en de collectieve ketel met biomassa Omdat levering door het energiebedrijf van de toegelaten instelling plaatsvindt, zullen de bewoners een separate leveringsovereenkomst afsluiten met deze energie-onderneming. Op deze overeenkomst is de Warmtewet van toepassing.

90


9.4


Zonnepanelen op eengezinswoningen

Glanzende daken in Noordwijk

Auke Uilkema van de Noordwijkse Woningstichting De Noordwijkse Woningstichting, kortweg de NWS, exploiteert ruim 2.200 verhuureenheden in de gemeente Noordwijk. Deze gemeente is groot voorstander van toepassing van zonnepanelen. Met als slogan ‘elke dag een ZONdag’. Zonnepanelen op bedrijfsgebouwen, gemeentelijk vastgoed, particuliere woningen en ook corporatiewoningen. Om dat laatste te versnellen stelde de gemeente een subsidie van € 500.000 ter beschikking om plaatsing bij huurders van de NWS aantrekkelijk te maken. . “Doel is”, zo stelt bestuurder Auke Uilkema van de NWS “om 1.000 van de 1.200 eengezinswoningen van de NWS de komende jaren te voorzien van zonnepanelen. Huurders krijgen in beginsel de keuze tussen het plaatsen van 3 of 6 panelen. In alle gevallen zal de gemeente dat subsidiëren met € 500. Of plaatsing voor een huurder financieel aantrekkelijk is, hangt in de eerste plaats af van de kosten van plaatsing. Ons standpunt is namelijk dat de huurverhoging de extra lasten voor de NWS in de vorm van rente en aflossing, uiteraard na aftrek van die subsidie, volledig moet dekken.” Hoe staat het met de voortgang? Uilkema licht toe: “Het aanbestedingstraject is in volle gang. Dus binnenkort weten we wat de zonnepanelen gaan kosten. De leverancier wordt gevraagd om ook te leveren aan geïnteresseerde particuliere woningbezitters. Hopelijk leidt het perspectief van een grote lokale markt ertoe dat aanbieders in de aanbesteding bereid zijn een scherpe prijs af te geven. Daarna kan gestart worden met grootschalige uitrol.”

91



Onvermijdelijk komt het gesprek op de verhuurdersheffing. In hoeverre beïnvloedt deze de benadering door de NWS. “Een scherpe prijs is bittere noodzakelijk,” vervolgt Auke Uilkema. “De NWS heeft mede als gevolg van die verhuurdersheffing geen financiële ruimte om dit project ook nog te subsidiëren. Of na aftrek van gemeentelijke subsidie sprake is van een voor ons kostendekkende huurverhoging die in het belang van de huurder lager is dan de energiebesparing hangt ook af van de raming van de opbrengst. De leverancier moet situatieafhankelijk de huurder inzicht verschaffen. Die opbrengst hangt natuurlijk mede af van de ligging en bezonning van de eengezinswoningen.” “Het is dan uiteindelijk aan de huurder om te beslissen om akkoord te gaan met plaatsing en de bijbehorende huurverhoging ter dekking van onze rente en aflossing”, zo besluit Auke Uilkema. “Maar omdat huurders met een smalle beurs wellicht ook in aanmerking voor huurtoeslag komen is de animo hopelijk groot. Het resultaat moet een Noordwijk zijn met overal glanzende daken, duurzame energiecentrales op eengezinswoningen.” Illustratie: Zonnepanelen op eengezinswoningen Jaarlijks bouwen corporaties zo’n 30.000 huurwoningen. Hooguit de helft hiervan betreft eengezinswoningen. Daarmee wordt duidelijk dat veruit de grootste potentie voor zonnepanelen in de bestaande voorraad zit. Ongeveer 43% van de 2,4 miljoen bestaande sociale huurwoningen betreft eengezinswoningen. Soms zijn deze woningen voorzien van een plat dak, maar meestal een hellend dak. Deze ongeveer 1 miljoen sociale huurwoningen beschikken vaak over een zadeldak met zo’n 50 tot 60 m2 dakoppervlakte. Niet het gehele oppervlakte is geschikt voor toepassing van zonnepanelen. Denk aan dakramen, dakkapellen, schoorstenen, dakdoorvoeren of welstandseisen. Of schaduw van belendende gebouwen. Bij oriëntaties op het oosten of westen loopt de opbrengst met zo’n 25% terug ten opzichte van de oriëntatie tussen zuidwesten en zuidoosten. Van het dak van eengezinswoningen van corporaties is gemiddeld maximaal 15 tot 20 m2 geschikt voor de zonnepanelen. Het gemiddelde elektraverbruik van de eengezinswoningen van woningcorporaties is lager dan het landelijke gemiddelde van alle woningen. Huurders nemen ongeveer 20% minder elektriciteit af dan het gemiddelde Nederlandse huishouden. Daarmee gaat het om ongeveer 3.000 kWh op jaarbasis. Bedenk dat rondom dit gemiddelde een spreiding aanwezig is van grofweg 1.000 kWh tot 5.000 kWh per huishouden. Middels zonnepanelen kan een deel van die elektravraag op duurzame wijze opgewekt worden. Voor corporaties is het van belang dat zonnepalen zo nodig ook eenvoudig te de- en hermonteren zijn. Dit speelt een rol als onderhoud of renovatie plaatsvindt waarbij aan de daken gewerkt wordt. De illustratie betreft de situatie dat in alle gevallen niet

92



meer elektra door de zonnepanelen op jaarbasis opgewekt wordt dan dat er verbruikt wordt en tevens lager dan de salderingslimiet van 5.000 kWh. Uitgangspunt voor de illustratie is toepassing van 6 panelen, wat overeenkomt met ongeveer 10 m2 aan zonnepanelen voor een bestaande eengezinswoning. Mits goed georiënteerd en geïnstalleerd bedraagt de opbrengst hiervan op jaarbasis ongeveer 1.200 kWh. Ofwel verbruik van elektra door de bewoner blijft gelijk, maar de meter neemt per saldo op jaarbasis 1.200 kWh elektra minder van het net af. Er zijn voor corporaties drie voor de hand liggende momenten om zonnepanelen bij huurders in de bestaande voorraad te introduceren:  Klantgestuurd voor huurders van eengezinswoningen  Als aanvullende individuele keuzemogelijkheid voor huurders van eengezinswoningen, waar gelijktijdig een verbeteringreep voorzien is  Bij mutaties. Immers er is geen toestemming nodig van een zittende huurder. Bij een mutatiegraad van ongeveer 8% voorziet een corporatie in 10 jaar tijd ruim de helft van haar eengezinswoningen van zonnepanelen Exploitatie: Zonnepanelen op eengezinswoningen



4 5 1 3 2 Energiebedrijf Energiebedrijf Voorziening is Externe energie- Externe energietoegelaten toegelaten leverancier leverancier onderdeel kale instelling instelling produceert en/ produceert en/ huurprijs of produceert en/ produceert en/ of koopt in of koopt in servicekosten of koopt in of koopt in Externe Toegelaten Toegelaten Huurder huurt Energiebedrijf energieinstelling koopt instelling koopt voorziening en toegelaten leverancier in van externe in van eigen geen levering instelling levert verkoopt de energieleveranc energiebedrijf van duurzame de energie zelf energie zelf ier en levert en levert door energie van rechtstreeks rechtstreeks door via via buiten de aan huurder aan huurder servicekosten servicekosten woning

Illustratie 4: Zonnepanelen op eengezinswoningen

De meest voor de hand liggende optie is dat corporaties de zonnepanelen opnemen in de kale huur. Bij zittende huurders is hun toestemming nodig. In dat geval verricht de corporatie de contractvorming, het onderhoud en het beheer zelf. Zonnepanelen hebben een positieve invloed op het energielabel en daarmee de woningwaardering. Bij zittende huurders stijgt de huur jaarlijks verder vanwege de opname in de kale huur. Bij mutaties kan de huurprijs vervolgens aangepast worden op basis van het vraaghuurpercentage in relatie tot de woningwaardering. Huurders met een laag inkomen hebben in veel gevallen tevens voordeel vanwege huurtoeslag. Bij mutaties blijven de panelen op het dak liggen. Zolang de huurverhoging voor zittende huurders lager is dan de verwachte besparing op hun

93



elektraverbruik, gaan deze huurders er per saldo meteen op vooruit. Berekeningen in dit handboek gaan ook uit van opname in de kale huur 30 Overigens ontstaan bij opname in de kale huur knelpunten bij woningen die zonder die zonnepanelen de grens van huurtoeslag naderen. Het onrendabele deel door de investering stijgt. Een overweging is dan om de zonnepanelen te exploiteren vanuit een eigen energiebedrijf van de corporatie en om de geleverde elektra bij huurders rechtstreeks door dat energiebedrijf of via de servicekosten van de toegelaten instelling in rekening te brengen. Uiteraard zijn deze opties vele malen complexer dan simpelweg opname in de kale huur. Wel is er nog steeds het positieve effect op het energielabel met mogelijk het gunstige effect op de vraaghuur bij mutaties. Door opname in de kale huur blijven de panelen eigendom van de corporatie. Financiering met borging door het WSW is mogelijk zolang de eengezinswoningen in de sociale sector vallen. Omdat de panelen in de kale huur zijn opgenomen, is er geen mogelijkheid tot verrekening van btw. Zouden de panelen als energielevering via een energiebedrijf aangeboden worden, dan is die mogelijkheid er wel. De verwachte levensduur van de zonnepanelen bedraagt 25 jaar. De corporatie in deze illustratie met 6 panelen voor een eengezinswoning verhoogt de kale huur met een bedrag dat in het eerste jaar exact gelijk is aan de annuïteit, zodat er meteen sprake is van een steeds positievere kasstroom. De aanname is namelijk dat de huurverhoging jaarlijks 3,5% bedraagt, ofwel 1,5% boven de inflatie. De huur stijgt jaarlijks bij een gelijkblijvende annuïteit. In de illustratie is geen rekening gehouden met mogelijke extra huurbaten bij mutaties vanwege de gestegen woningwaardering. Door 10 m2 zonnepanelen stijgt de energie-index namelijk indicatief met 0,18 31 . In de illustratie is tevens uitgangspunt dat het onderhoud voor de komende 20 jaar via een gedegen overeenkomst bij de leverancier van de panelen is afgekocht middels een opslag op de aanschafprijs. Immers net als bij alle andere installaties kunnen ook storingen optreden bij installaties met zonnepanelen. Storingen kunnen betrekking hebben op bijvoorbeeld bekabeling die loslaat door een storm of de omvormer als gevolg van waterschade. Op basis van periodieke inspecties kan naast de veiligheid ook het rendement van zonnepanelen worden beoordeeld. De inspecties kunnen zowel visueel als op basis van metingen op afstand worden uitgevoerd. Daarnaast kan op basis van een monitorsysteem het rendement van de zonnepanelen worden geregistreerd. Het systeem kan bijvoorbeeld ongewone

30 Berekeningen bij opname voorziening in kale huur van de kasstroom en bedrijfswaarde volgen het model met bijbehorende Excelsheet zoals beschreven in ‘Scenario’s voor huurverhoging bij energiebesparing’, Atriensis 10 december 2012 31 Hemelbestorming en aardverschuiving? Aandachtspunten bij introductie van zonnepanelen en zonneboilers in eengezinswoningen door woningcorporaties, Atriensis 2013

94



daling van de opbrengst door bijvoorbeeld onverwachte bevuiling door vogels tijdig signaleren, waarna huurders gewaarschuwd worden. De huurverhoging is in het eerste jaar gelijk aan de rente en aflossing. Hierdoor is het kasstroomeffect na het eerste jaar meteen positief. Vanaf het tweede jaar is er immers een oplopend positief kasstroomeffect vanwege de jaarlijkse huurverhoging. € 700 € 600 € 500 € 400 € 300 € 200 € 100 €0 2014

2019

2024

2029

2034

2039

2044

Figuur 9.7 Kasstroom (bedragen per woning in de tijd bezien, nominaal per jaar)

Vanaf start is er een positief effect op de kasstroom. Toch bespaart de huurder. Immers tegenover de huurverhoging staat een nog hogere besparing op de energierekening. Dit is gebaseerd op een vermindering van het elektraverbruik met 1.200 kWh op jaarbasis tegen een tarief (prijspeil najaar 2013) van € 0,23 per kWh. € 4.750 € 4.500 € 4.250 € 4.000 € 3.750 € 3.500 € 3.250 € 3.000 € 2.750 € 2.500 € 2.250 € 2.000 15

20

Scenario kasstroomneutraal

25

30

35

Meerinvestering

Figuur 9.8: Lasten versus baten (bedragen per woning in de tijd bezien)

95



De figuur maakt duidelijk dat de corporatie de investering na ongeveer 20 jaar terugverdiend heeft. Dit is natuurlijk ook nodig gezien de verwachte levensduur van de zonnepanelen van 20 tot 25 jaar. Nog geen rekening is gehouden met de mogelijkheid van benutting van energie investeringsaftrek (EIA). Voorwaarde is namelijk dat de corporatie op korte of middellange termijn winst maakt om deze faciliteit voor winstaftrek (vennootschapsbelasting) te kunnen verzilveren. Bewoners en zonnepanelen op eengezinswoningen Voor de bewoners moet het aanbod duidelijk zijn. Bij zonnepanelen is tamelijk nauwkeurig te voorspellen wat de opbrengsten zijn. Voorkomen moet worden dat al dan niet tijdelijke uitval van de panelen tot teleurstelling leidt over de opbrengsten en discussie over de schade. Met de bewoners moet worden overeengekomen wat hun rol bij het onderhoud van de panelen is en of zij bijvoorbeeld periodiek de opbrengst van de panelen kunnen volgen. Indien mogelijk is het raadzaam gebruik te maken van zonnepanelen met een omvormer die via een app de resultaten voor de bewoner zichtbaar maakt. Dit geeft ook een goede PR naar andere huurders. Doorberekening van zonnepanelen via de kale huur heeft als voordeel dat de huurder zelf zijn vrijheid behoudt van keuze van energieleverancier. Ook bij mutaties ontstaan geen problemen. De zonnepanelen zijn onderdeel van het gehuurde en de nieuwe huurder kiest zelf een energieleverancier.

96

e-handboek Duurzame energie voor corporaties

Recommend Documents