Corporaties zijn steeds meer actief bij het realiseren van duurzame energie installaties voor

RECHT

DUUR ENER

IN HUIS

SPEC

DUURZAME

EDI

ENERGIE

Verdienmodel voor duurzame energie

SPECIALE EDITIE

RECHT

Corporaties zijn steeds meer actief bij het realiseren van duurzame energie installaties voor hun huurders. Dit is onder meer ingegeven door de ambitie van woningcorporaties de woon-

IN HUIS

lasten voor huurders te verlagen. Hoe kunnen investeringen in duurzame energie bij sociale huurwoningen worden gecontinueerd en rendabel zijn voor de corporatie. Ondanks bestaande onduidelijkheden in de regelgeving zien wij mogelijkheden voor een gezond verdienmodel bij sociale huurwoningen. DAEB en niet-DAEB Sinds de Europese Commissie in 2009 heeft beslist over staatssteun aan woningcorporaties moet de corporatie feitelijk gezien worden als twee entiteiten. De ene entiteit mag alleen huurwoningen bouwen tot de huurtoeslaggrens thans € 664,66 en maatschappelijk vastgoed. Deze entiteit verricht daarmee een dienst van algemeen economisch belang (DAEB). De andere entiteit mag duurdere huurwoningen en koopwoningen ontwikkelen en in beperkte mate commerciële activiteiten uitvoeren. Aan de DAEB entiteit is het voordeel verleend dat zij financiering mag aantrekken met borging door het waarborgfonds sociale woningbouw (WSW). De niet-DAEB entiteit moet de geldmarkt op om haar activiteiten zonder borging te financieren. Hoe past de levering van duurzame energie binnen deze scheiding? De door de Europese Commissie aangegeven scheiding is per 1 januari 2011 uitgewerkt in een Tijdelijke Regeling1. In de Tijdelijke Regeling is vastgelegd dat het realiseren van een nutsvoorziening in een DAEB-woning is toegestaan met geborgde financiering. Maar het aanbrengen van een installatie is iets heel anders dan de exploitatie daarvan, vindt de wetgever. Corporaties mogen wel diensten verlenen die rechtstreeks verband houden met de bewoner van de woning. Het leveren van duurzame energie behoort daar echter niet toe “ook al is de nutsvoorziening onmisbaar

Recht in huis - nr 3 - september 2012

voor het kunnen wonen” 2. De exploitatie of de levering van duurzame energie is dus geen DAEB-taak en moet dan ook administratief of juridisch worden gescheiden van de andere DAEB-activiteiten. 1 Het betreft hier een Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting d.d. 3 november 2010, gepubliceerd in de Staatscourant nr. 17515 d.d. 8 november 2010. 2 Toelichting bij de Tijdelijke Regeling, pagina 6.

IN DIT NUMMER n

Verdienmodel voor duurzame energie

n

Welke vergunningen heb je nodig voor een WKO?

n

De fiscale kant van duurzame energie

n

WKO en huur(prijzen)recht

1

Verdienmodel voor duurzame energie

Huurprijs en servicekosten Corporaties vragen zich af hoe zij bij sociale huurwoningen de investeringen in de duurzame energie kunnen terugverdienen. Door invoering van de Tijdelijke Regeling is dat bepaald niet eenvoudig. Corporaties lopen risico’s wanneer zij de strikte regels met betrekking tot de huurprijs en servicekosten niet in acht nemen of handelen in strijd met het tariefsysteem dat door de Warmtewet zal worden ingevoerd. De huurprijs van de woning wordt bepaald door een puntenstelsel, het woningwaarderingsstelsel. In dit stelsel worden punten aan de woning toegekend voor tal van factoren zoals de ligging, de afmetingen, het energielabel etc. Elders in deze uitgave wordt nader ingegaan op de begrippen huurprijs en servicekosten. Een DAEB-woning mag niet meer kosten dan de huurtoeslaggrens, ongeacht het aantal punten dat aan de woning wordt toegekend. In de praktijk is het bij nieuwbouwprojecten veelal zo dat er veel punten aan de woning kunnen worden toegekend, maar dat de DAEB-grens ertoe leidt dat die punten feitelijk niet aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht. Ook via de servicekosten is doorberekening niet mogelijk, omdat deze alleen betrekking kunnen hebben op door de verhuurder geleverde leveringen en diensten. Is daarmee een investering in duurzame energie rendabel of valt er toch nog iets terug te verdienen? Hoe valt deze benadering in verband te brengen met het tariefstelsel dat door de Warmtewet zal worden ingevoerd? Warmtewet De Warmtewet, die overigens nog steeds niet is ingevoerd, heeft onder meer tot doel regels te geven voor het tarief dat voor de levering van warmte in rekening mag worden gebracht. Dit tarief bestaat uit een variabel deel en een vastrecht. De Minister zal periodiek het tarief vaststellen. Wordt er meer in rekening gebracht dan dit maximumtarief dan hoeft de huurder dat niet te betalen. De servicekostenregeling leidt ertoe dat alleen het variabele tarief in rekening mag worden gebracht maar vrijwel geen vergoeding van het vastrecht. Het vastrecht zal naar verwachting omstreeks € 25,00 per woning per maand bedragen. De component vastrecht bestaat uit onderhoud, afschrijving en rentelasten van de installatie. Zijn er nog andere mogelijkheden die kosten toch aan de huurder door te berekenen?

2

Recht in huis

De Energie B.V. Het is duidelijk dat de huurder van een sociale huurwoning voordelen geniet door de duurzame energie installatie. Het is dan ook niet meer dan redelijk dat hij de kosten daarvoor betaalt. De corporatie die de exploitatie van de energievoorziening onderbrengt in een Energie B.V. voldoet daarmee aan de regels met betrekking tot de administratieve scheiding tussen de installatie en de exploitatie van de installatie. De installatie blijft zo juridisch eigendom van de corporatie wegens het financiële voordeel van de geborgde financiering. De exploitatie van de installatie wordt overgedragen aan een Energie B.V. die daarvoor een vergoeding betaalt aan de woningcorporatie. De corporatie verdient zo haar investering en rente terug. De Energie B.V. verzorgt het onderhoud van de installatie. De huurder van de sociale huurwoning sluit een leveringsovereenkomst met de Energie B.V. De Energie B.V. mag, net als alle andere energiebedrijven, aan de huurder, naast het variabele tarief, het volledige vastrecht in rekening brengen. De huurder betaalt zo de werkelijk door de Minister vastgestelde kosten en de woningcorporatie kan haar investering terugverdienen. Donkere wolken? Langs de weg van de Energie B.V. zien wij kansen voor de woningcorporatie haar duurzaamheidsambities in evenwicht te brengen met haar financiële grenzen en mogelijkheden. Wanneer u dit aanspreekt, wacht dan niet te lang met het oprichten van de B.V. Op 5 juli 2012 heeft de Tweede Kamer voorafgaand aan de stemming over de Herzieningswet van de Woningwet een amendement van Karabulut aangenomen. Dit amendement komt erop neer dat de corporatie geen B.V. mag oprichten of een verbinding met een andere rechtspersoon mag aangaan zonder voorafgaande toestemming van een nog op te richten Woonautoriteit. Of de voorwaarden die de autoriteit aan die toestemming zal stellen, de donkere wolken vormen aan de horizon, valt nog moeilijk te voorspellen. Wij kunnen ons voorstellen dat woningcorporaties daarop niet n willen wachten en kiezen voor dit verdienmodel. Marco de Boer, Advocaat te Woerden

DUUR ENE

SP

DUURZAME

Welke vergunningen heb je nodig voor een WKO?

ENERGIE SPECIALE EDITIE

In de bouwpraktijk wordt steeds vaker gebruik gemaakt van Warmte Koude Opslag (WKO). WKO is een systeem waarbij gebruik wordt gemaakt van de bodemtemperatuur om gebouwen te verwarmen of te koelen. Bij gebruik van WKO is minder ‘gewone’ energie nodig om gebouwen van de gewenste temperatuur te voorzien. WKO is daarom duurzaam en leidt tot een vermindering van de uitstoot van CO2. Daarnaast kan het gebruik van WKO financieel aantrekkelijk zijn. Bij WKO kan een onderscheid worden gemaakt in ‘open’ en ‘gesloten’ systemen. In dit artikel zal in worden gegaan op de belangrijkste regels die de overheid stelt aan beide systemen en wat er op dat punt staat te veranderen.

twee gelijke bronnen kan de werking ook versterken. Om die reden is het belangrijk dat de bronnen op de meest renderende locatie worden geplaatst. Bij afwezigheid van regelgeving daaromtrent geldt op dit moment nog de regel ‘die het eerst komt, het eerst pompt’. Het eerste systeem heeft dan eerste keuze en de latere systemen moeten zich aanpassen. Daarnaast kan WKO schadelijk zijn voor andere activiteiten in de grond zoals bijvoorbeeld het gebruik van gronden als waterwingebied. Ook om die reden moet de locatie van de WKO goed worden gekozen.

Omdat bij een open systeem grondwater Open WKO-systeem Bij een open systeem wordt de temperatuur van gebouwen geregeld via warmte- en koudebronnen in de bodem. Daarbij wordt grondwater verplaatst. In de winter wordt warm grondwater van de warmtebron in de bodem onttrokken om gebouwen te verwarmen. Nadat het grondwater zijn warmte heeft afgegeven en is afgekoeld, wordt het in de koudebron in de bodem teruggebracht. In de zomer wordt dit afgekoelde grondwater vervolgens aan de koudebron onttrokken en gebruikt om gebouwen te koelen. Nadat dit grondwater zijn koude heeft afgegeven en is opgewarmd, wordt het weer in de warmtebron teruggebracht. Enzovoorts.

Omdat bij een open systeem grondwater aan de bodem wordt onttrokken, is een watervergunning nodig van Gedeputeerde Staten. Deze vergunning ziet niet alleen op de onttrekking van het grondwater zelf maar op de werking van het gehele WKO-systeem. Bij de beoordeling van een vergunningaanvraag moet Gedeputeerde Staten beoordelen of het grondwater in gevaar komt en of de bodemenergie doelmatig wordt gebruikt.

De warmte- en koudebronnen van verschillende open systemen kunnen elkaar overlappen (interferentie). In dat geval kan het energierendement afnemen doordat een koudebron van het ene systeem de warmtebron van het andere systeem afkoelt, en andersom. Overlap van

Bij het onttrekken van grondwater kan naast grondwater ook bodemverontreiniging worden verplaatst. Dat kan met name het geval zijn in stedelijk gebied. Als er sprake is van bodemverontreiniging, moet daarvan melding worden gedaan bij Gedeputeerde Staten. Gedeputeerde Staten zal

aan de bodem wordt onttrokken, is een watervergunning nodig van Gedeputeerde Staten.

Recht in huis

3

E

Welke vergunningen heb je nodig voor een WKO?

de aanwezigheid en verplaatsing van de verontreiniging dan meenemen in de beoordeling van de watervergunningaanvraag. Als er bodemverontreiniging aanwezig is dan is daarmee de realisatie van de WKO niet meteen onmogelijk. In dat geval kan de WKO onderdeel gemaakt worden van een saneringsplan. In bijvoorbeeld de gemeente Utrecht wil men de WKO gaan gebruiken in een zogenaamde Biowasmachine. In deze Biowasmachine wordt als gevolg van bouwactiviteiten de beweging van het grondwater versneld waardoor het grondwater gecontroleerd wordt verspreid en de biologische afbraak van de verontreiniging wordt gestimuleerd. De verhoogde temperatuur die bij WKO ontstaat, heeft een positief effect op deze natuurlijke afbraak van de verontreiniging. Daarnaast kunnen ook gericht biologische stoffen aan de grond worden toegevoegd waardoor het afbraakproces nog verder gestimuleerd kan worden. De WKO heeft in zo’n saneringsplan dus een dubbelfunctie; enerzijds zorgt de WKO voor een bijdrage aan de verwarming en verkoeling van gebouwen, anderzijds draagt de WKO bij aan de afbraak van de verontreiniging in het grondwater. Gesloten WKO-systeem Ook bij een gesloten systeem wordt gebruik gemaakt van de bodemtemperatuur om de temperatuur in gebouwen te regelen. Bij een gesloten systeem wordt echter geen grondwater verplaatst maar wordt een vloeistof door een gesloten buizenstelsel door de bodem geleid. Om die reden is voor een gesloten WKO-systeem geen watervergunning nodig. Als het gesloten WKO-systeem moet worden aangemerkt als een inrichting die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken, kan een omgevingsvergunning voor het oprichten van een inrichting nodig zijn.Voor het overige gelden op dit moment voor gesloten WKO-systemen geen specifieke regels. Knelpunten De huidige regelgeving met betrekking tot WKO kent een aantal knelpunten. Allereerst kunnen op dit moment provincies zelf voorschriften verbinden aan de watervergunning die nodig is voor de open systemen. Daardoor kunnen deze voorschriften per provincie verschillen. Ook kent de watervergunning een relatief lange procedure. Daardoor kan het lang duren voordat duidelijkheid komt over de haalbaarheid van de (open) WKO. Daar komt bij dat vanwege het ontbreken van regelgeving voor gesloten systemen het realiseren daarvan relatief gemakkelijk kan zijn. Dit kan voor initiatiefnemers aanleiding zijn om voor een gesloten systeem te kiezen terwijl eigenlijk voor dat

4

Recht in huis

geval een open systeem wellicht beter zou zijn geweest. Daarnaast geeft de huidige regelgeving de overheid weinig instrumenten om invloed uit te oefenen op de locatie van de verschillende (gesloten) WKO systemen. Daardoor kan op basis van het beginsel ‘die het eerst komt, het eerst pompt’ een klein gesloten WKO systeem het realiseren van een ander, wellicht groter systeem onmogelijk maken. Op die manier kan niet optimaal geprofiteerd worden van de WKO mogelijkheden van een bepaald gebied. Besluit Bodemenergiesystemen Op dit moment is een besluit in voorbereiding dat (nadere) regels geeft voor WKO-systemen, zowel open als gesloten. Dit is het Besluit Bodemenergiesystemen (de wettelijke term voor WKO-systemen is Bodemenergiesystemen). Het besluit moet een aantal knelpunten van de huidige regelgeving wegnemen. Zo geeft het Besluit algemene voorschriften voor WKO systemen die gelden in alle provincies. Ook geeft het Besluit aan gemeenten (en in sommige gevallen aan provincies) de mogelijkheid om zogenaamde interferentiegebieden aan te wijzen. Binnen deze interferentiegebieden zal voor gesloten systemen een omgevingsvergunning verplicht worden. Deze vergunningplicht gaat voor grote gesloten systemen (> 70 kW) ook buiten de interferentiegebieden gelden.Voor kleine gesloten systemen gaat buiten de interferentiegebieden slechts een meldingsplicht gelden. Daarnaast zullen de verschillende WKO systemen centraal geregistreerd gaan worden. Op deze manier probeert de overheid meer grip te krijgen op de (ruimtelijke) ordening van WKO systemen. De watervergunning voor open systemen blijft gehandhaafd. Door het Besluit zal voor de watervergunning die nodig is voor de open systemen wel een kortere procedure gaan gelden. Diezelfde procedure zal ook gaan gelden voor de omgevingsvergunning die (eventueel) nodig is voor de gesloten systemen. Daarmee geldt voor beide systemen een vergunningplicht waarvoor dezelfde procedure doorlopen moet worden. De benodigde vergunning kan dan ook geen invloed meer uitoefenen op de keuze voor een bepaald WKO systeem. De Ministerraad heeft inmiddels ingestemd met het Besluit. Naar verwachting zal het Besluit op 1 juli 2013 in werking n treden. Mr. Pieter Kok, Advocaat te Woerden

DUUR ENE

SP

DUURZAME

De fiscale kant van duurzame energie

ENERGIE SPECIALE EDITIE

De toepassing van duurzame energie wordt door diverse fiscale maatregelen gestimuleerd. Maar er zijn ook verschillende fiscale knelpunten waarmee rekening moet worden gehouden bij de opwekking en levering van duurzame energie.

Investeringsaftrek De energie-investeringsaftrek (EIA) is één van de fiscale maatregelen om investeringen in energiebesparende bedrijfsmiddelen of duurzame energie te stimuleren. De EIA houdt kort gezegd in dat een ondernemer die investeert in energiebesparende bedrijfsmiddelen en duurzame energie 41,5% van zijn investeringsbedrag in één keer kan aftrekken van zijn fiscale winst. Daardoor valt zijn fiscale winst lager uit, en daarmee ook de door hem te betalen vennootschapsbelasting (die over de fiscale winst wordt berekend). De EIA is toepasbaar voor iedere ondernemer die is onderworpen aan vennootschapsbelasting, zoals een woningcorporatie. Voor toepassing van de EIA gelden wel enkele voorwaarden. Zo moet het bedrag van de energie-investeringen minimaal € 2.300,- per jaar bedragen en moet het gaan om bedrijfsmiddelen die vermeld staan staat op de zogenaamde Energielijst (die is te downloaden via www.agentschapnl.nl). Op grond van de huidige Energielijst komen onder meer zonnecollectorsystemen (bestaande uit zonnepanelen, de bijbehorende montagesystemen, en omvormers, inclusief

de montage en de aansluiting op het stroomnet) en aardwarmtewinningssystemen in aanmerking voor toepassing van de EIA. Andere fiscale stimuleringsmaatregelen zijn de Milieu-investeringsaftrek (MIA) en de Willekeurige afschrijving milieuinvesteringen (VAMIL). Zo kunnen ondernemers op grond van de MIA tot 36% van hun de investeringen in milieumaatregelen ten laste van hun fiscale winst brengen. De milieumaatregelen waarvoor de MIA/VAMIL geldt, zijn opgenomen in de zogenaamde Milieulijst. Daarop staan weinig maatregelen die direct betrekking hebben op duurzame energie, maar sinds 1 juli 2012 geldt de MIA/VAMIL-regeling wel voor het plaatsen van zonnepanelen in combinatie met het vervangen van asbestdaken. Die laatste regeling is weliswaar vooral bedoeld voor de agrarische sector, maar kan ook door andere ondernemers worden toegepast. Energiebelasting en zonne-energie Energiebelasting is een heffing op elektriciteit en aardgas. Deze belasting is in 1996 (onder naam regulerende energiebelasting) ingevoerd als stimulans om zuinig en bewust met schaarse energie om te gaan.Voor de energiebelasting geldt een gestaffeld tarief (dat begint met € 0,1140 per kWh als de geleverde hoeveelheid elektriciteit niet hoger is dan 10.000 kWh per aansluiting per kalenderjaar en dat afloopt naar € 0,0010 per kWh voor niet-zakelijk gebruik als de geleverde hoeveelheid hoger is dan 10.000.000 kWh). Energiebelasting wordt geheven bij de levering van elektriciteit via een aansluiting aan een verbruiker. In principe wordt ook energiebelasting geheven van degene die zelf elektriciteit opwekt met bijvoorbeeld zonnepanelen en dat in het distributienet invoedt. Degene aan wie elektriciteit geleverd wordt, maar die zelf maximaal 5000 kWh invoedt in het net, betaalt slechts energiebelasting over het verschil: de zelf opgewekte hoeveelheid elektriciteit (tot 5000 kWh) wordt afgetrokken van verbruikte elektriciteit uit het net (het zogenaamde salderen).

Recht in huis

5

E

De fiscale kant van duurzame energie

De salderingsregeling geldt niet voor collectieve duurzame energieopwekking. Collectieve duurzame opwekking voor eigen gebruik wordt op dit moment net zo zwaar belast met energiebelasting als de levering van ‘grijze’ stroom. Dat strookt niet met de oorspronkelijke gedachte achter de energiebelasting. Inmiddels wordt onderzoek gedaan naar de mogelijke aanpassing van het wettelijke kader voor collectieve duurzame energieopwekking. Met het oog daarop heeft een groot aantal maatschappelijke organisaties, waaronder de VNG, Aedes, de Woonbond en Vereniging Eigen Huis in augustus jl. een brief gestuurd aan de minister van Economische Zaken waarin zij de oproep doen dat de energiebelasting meer moet “gaan reguleren en daardoor energiebesparing en duurzame opwekking stimuleren”. Levering van warmte en de heffing van BTW In toenemende mate wordt door verhuurders, of door hun “Energie BV”, warmte opgewekt door middel van een WKO-installatie; die warmte wordt vervolgens geleverd aan de huurders. In de praktijk komt de vraag aan de orde of de levering van de warmte ‘opgaat’ in de verhuur dan wel als aparte (BTW-belaste) dienst moet worden aangemerkt. Hierover blijkt in de praktijk géén eenduidig beleid te bestaan bij de belastingdienst. De levering van “WKO-warmte” vindt niet altijd op dezelfde manier plaats. De ene keer vindt de warmtelevering plaats vanuit de verhuurder, onder de post ‘servicekosten’ of als aparte dienst; de andere keer wordt de warmte direct aan de huurders van de verhuurder geleverd door een Energie-BV waarin de WKO-installatie is ondergebracht. Voor het bepalen van de BTW-gevolgen van de levering van warmte gaat de belastingdienst uit van het Besluit d.d. 14 juli 2009 (nr. CPP2008/137M) van de staatssecretaris van Financiën. Dat besluit bevat een regeling over de BTW-heffing met betrekking tot servicekosten. Die regeling houdt het volgende in: n als servicekosten worden aangemerkt: bedragen die de verhuurder aan de huurder doorberekent en die betrekking hebben op handelingen/voorzieningen die (nauw) samenhangen met het huurrecht/genot van de onroerende zaak. Servicekosten kunnen in de huur zijn verdisconteerd of los van de huur in rekening worden gebracht.

6

Recht in huis

n

Servicekosten die betrekking hebben op handelingen/ voorzieningen die opgaan in de verhuurdienst, volgen het belastingregime dat geldt voor de verhuurdienst. Het gaat hierbij om servicekosten waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde. Dat betekent dat ingeval van vrijgestelde verhuur ook de desbetreffende servicekosten buiten de BTW-heffing vallen. n Servicekosten die betrekking hebben op afzonderlijke prestaties moeten voor de BTW-heffing op hun eigen merites worden beoordeeld. Het gaat hierbij om servicekosten waarbij huurders de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde. Toepassing van de regels van dit Besluit kan ertoe leiden dat de verschillende manieren van doorberekening van WKOwarmte verschillend voor de BTW worden behandeld: a. als de warmtelevering plaatsvindt vanuit de verhuurder, die de energie c.a. als servicekosten aan de huurder in rekening brengt, gaat de levering van de energie op in de verhuur. Omdat de huur van de woning is vrijgesteld van BTW, geldt dat dan ook voor de servicekosten. b. als de warmtelevering plaatsvindt vanuit de verhuurder, die de energie c.a. apart aan de huurder in rekening brengt, gaat de levering van de energie niet op in de verhuur. In dat geval is de levering van de energie een aparte, met BTW belaste, dienst. c. als de warmte wordt geleverd door een Energie-BV - op basis van een leveringsovereenkomst tussen de BV en de afnemer (de huurder) - is de levering van de energie een aparte, met BTW belaste, dienst. Het maakt nogal uit of de levering van de warmte wél of niet belast is met BTW: ingeval van belaste levering kan alle BTW die drukt op de kosten van het aanleggen en onderhouden van de WKO-installatie in aftrek worden gebracht. Als daarentegen de levering van de warmte is vrijgesteld van BTW, komt de BTW over de kosten van aanleg en onderhoud van de installatie niet voor aftrek in aanmerking; dat is dan voor de verhuurder een kostenpost. Vanuit het oogpunt van eenduidigheid zou het wenselijk zijn als de minister van Financiën zijn ‘servicekostenbeleid’ nader zou uitwerken voor wat betreft de BTW-heffing n bij levering van WKO-warmte. Mr. Hans van Doesburg Fiscaal jurist te Woerden

DUUR ENE

SP

DUURZAME

Wko en huur(prijzen)recht

ENERGIE SPECIALE EDITIE

De overheid verwacht van corporaties dat zij investeren in duurzame energie. Investeringen in bijvoorbeeld een WKO-installatie zijn echter kostbaar en kunnen alleen worden gedaan als huurders daarvoor betalen. In dit artikel zal worden ingegaan op welke wijze de investering van een WKOinstallatie kan worden doorberekend aan de huurder. Daarbij wordt onderscheiden de situatie waarin de warmtelevering vanuit de corporatie plaatsvindt en die vanuit een Energie b.v..

Warmtelevering vanuit de corporatie: huurprijs en servicekosten Bij warmtelevering die plaatsvindt vanuit de corporatie is het uitgangspunt dat de WKO-installatie deel uitmaakt van de woning en daarvoor geen aparte vergoeding, buiten de huurprijs om, aan de huurder in rekening mag worden gebracht. Dit hangt samen met het volgende. In het Burgerlijk Wetboek1 is vastgelegd dat de huurprijs geldt als vergoeding voor het gebruik van de woonruimte en voor de zogenaamde ‘onroerende aanhorigheden’. Onroerende aanhorigheden zijn zaken die aard- en nagelvast met de woning zijn verbonden of die ‘naar verkeersopvatting’ deel uitmaken van de woning.Voorbeelden daarvan zijn een CV-installatie, een trappenhuis, maar ook parkeerplaatsen, tuinen en gemeenschappelijke ruimten. De hoofdregel is dat de kosten voor het gebruik van deze onroerende aanhorigheden deel moeten uitmaken van de kale huurprijs.

Als de warmtelevering plaatsvindt vanuit de corporatie moet de WKO-installatie in de huurprijs worden opgenomen.

Dat betekent dat die kosten niet afzonderlijk, onder welke noemer dan ook, bij de huurder in rekening mogen worden gebracht én ook niet in de servicekosten kunnen worden opgenomen. Servicekosten vormen immers een vergoeding voor de in verband met het bewonen van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Uitgangspunt is dat een verwarmingsinstallatie zoals een WKO- installatie, die aard- en nagelvast met de woning

is verbonden, deel uitmaakt van de zogenoemde onroerende aanhorigheden. Dat betekent dat de kosten van deze installaties moeten worden opgenomen in de (kale) huurprijs van de woning. Bij warmtelevering die plaatsvindt vanuit de corporatie, kan buiten de huurprijs om dus geen aparte vergoeding voor de installatie aan de huurder in rekening worden gebracht. Voor een WKO-installatie worden geen punten in het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) toegekend. De aanwezigheid van een WKO-installatie wordt sinds 1 juli 2011 meegenomen bij de vaststelling van het energielabel voor de woning en komt als zodanig dus via het aantal punten dat men voor het label krijgt, tot uitdrukking. De waardering van 2 punten per verwarmd vertrek geldt nog wel.Voor de servicekosten geldt bij een WKO dat slechts de werkelijke verbruikskosten aan de huurder in rekening mogen worden gebracht, tezamen met de kosten voor de aanschaf van het verbruiksregistratiesysteem (de warmte-verbruiksmeters) en de kosten voor het aflezen daarvan. Het doorberekenen van de WKO-installatie in de kale huurprijs is voor de corporatie echter vaak geen optie, omdat een hogere huur feitelijk niet in rekening kan worden gebracht op grond van de DAEB-grens (zie het artikel op pagina 1). Bovendien kan een hogere huurprijs tot gevolg hebben dat geen huurtoeslag kan worden toegekend. Zoals in het eerdere artikel reeds is aangegeven is een alternatief om de kosten toch op andere wijze aan de huurder in rekening te kunnen brengen, levering via de Energie B.V. 1 Artikel 7:237 lid 2 BW.

recht in huis

7

E

D

DUURZAME

WKO en huur(prijzen)recht

ENERGIE SPECIALE EDITIE

Warmte levering via Energie B.V. Uitgangspunt bij levering via een Energie B.V. aan DAEBwoningen is dat de installatie, op grond van financieringsredenen, eigendom blijft van de toegelaten instelling. Aan de Energie B.V. wordt een exploitatierecht verleend op de installatie. Het exploitatierecht kan de economische eigendom van de installatie zijn of eenvoudigweg een huurrecht voor de Energie B.V. Wanneer de levering via de Energie B.V. plaatsvindt, sluit de huurder een leveringsovereenkomst met de Energie B.V. waarop verder de hiervoor uiteengezette regelgeving met betrekking tot de huurprijs en servicekosten niet van toepassing is. Het vastrecht (bestaande uit kapitaalslasten en onderhoud) en de variabele verbruiksvergoeding kunnen dan op grond van de systematiek van de Warmtewet in rekening

worden gebracht.Van belang daarbij is dan wel dat de installatie niet ook nog verdisconteerd is in de huurprijs. Conclusie Indien de huurder een leveringsovereenkomst sluit met de Energie B.V., zou het volledige bedrag aan vastrecht tezamen met de vergoeding voor de geleverde energie aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht. Een voorwaarde daarbij is wel dat de WKO niet ook in de huurprijs is opgenomen. De standaard puntentelling van 2 punt per verwarmd vertrek blijft uiteraard wel van toepassing. Tanja de Groot en Paul Roks Advocaten te Woerden en Best

VBTM Advocaten, voor bouwen en vastgoed

onze expertises

VBTM Advocaten is een advocatenkantoor dat zich volledig heeft gespecialiseerd in de juridische dienstverlening aan partijen bij de vastgoed- en gebiedsontwikkeling. De meerderheid van onze cliënten zijn woningcorporaties. De juridische expertise bestrijkt het volledige spectrum van vastgoed en gebiedsontwikkeling, vanaf de initiatieffase van het project tot aan de exploitatie van een gebouw. Tevens voeren wij een uitgebreide proces- en adviespraktijk op het gebied van het huurrecht. Zowel woonruimte als bedrijfsruimte.

> Appartementsrechten en VvE > Arbeid en organisatie > Bouwfouten en bouwgeschillen > Brandveiligheid > BTW en overdrachtsbelasting > Contracten met aannemers en adviseurs > Energielevering en WKO-installaties > (Europese) aanbestedingen > Fusies > Governance en statuten > Grondexploitatie > Juridische risico-inventarisatie (legal scan) > (Omgevings)vergunningen en bestemmingsplannen > Overlast, hennepteelt en onrechtmatige bewoning > PPS en andere samenwerkingsvormen > Samenwerking verhuurder en huurdersorganisatie > Sloop, renovatie en herstructurering > Verhuur van bedrijfsruimte en maatschappelijk vastgoed > Verhuur van woonruimte > Wonen en zorg

Bij VBTM Advocaten werken 22 medewerkers waarvan 16 advocaten en 1 fiscaal jurist. De meeste advocaten hebben jarenlange ervaring op de vastgoedmarkt. Verschillende advocaten zijn lid van specialisten verenigingen, zoals de Vereniging van Huurrecht Advocaten en Vereniging van Bouwrechtadvocaten.

COLOFON Recht in Huis is een uitgave van VBTM Advocaten september 2012, 14e jaargang, nummer 3

Vormgeving moev - ontwerp en vormgeving, Oosterwolde (fr.)

Redactie mr. Tanja de Groot mr. Jan Sengers

Drukwerk Mailfors BV, Amersfoort

Best Raadhuisstraat 42 Woerden Korenmolenlaan 1d Contact T 0499 33 83 99

www.vbtm.nl

Postbus 82 5680 AB Best postbus 73 3440 AB Woerden E [email protected]