Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

VROM-Inspectie

www.vrom.nl

Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Artikelcode 7223

Voorwoord

Voorkomen van woonfraude Efficiënter en effectiever is het motto van het jaarplan voor 2007 van de VROM-Inspectie. De daaraan gekoppelde missie is handhaven in het belang van een duurzame leefomgeving. Met als doel een duurzame fysieke leefomgeving, waarbij de VROM-Inspectie zich in het bijzonder richt op veiligheid, duurzaamheid en een goed sociaal leefklimaat. Dit doel moet bereikt worden door het niet slechts het interveniëren door de VROM-Inspectie bij gemeenten, maar ook het ondersteunen in de toezichtstaken. Door middel van de voor u liggende handreiking wil de VROM-Inspectie gemeenten en verhuurders ondersteunen bij het aanpakken en voorkomen van woonfraude. Woonfraude, in al haar verschijningsvormen, geeft een negatieve impuls aan een goed sociaal leefklimaat in buurten en wijken. Doordat woonfraudeurs de wet overtreden en de regels voor woonruimteverdeling met voeten treden, frustreert woonfraude een rechtvaardige woonruimteverdeling. Bovendien tast het illegale en anonieme karakter van illegale doorverhuur de leefbaarheid aan. Het is vooral aan gemeenten en corporaties om woonfraude te voorkomen. Beide dragen tevens zorg voor de huisvesting van diegenen die niet of moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Het voorkomen en bestrijden van woonfraude draagt ertoe bij dat gemeenten en corporaties beter invulling kunnen geven aan deze taak. De VROM-Inspectie krijgt veel signalen van burgers met betrekking tot (on-)eerlijke woonruimteverdeling en lange wachttijden voor huurwoningen. Het gericht aanpakken en voorkomen van woonfraude kan de gevoelens van frustratie over deze (on-)eerlijke verdeling wegnemen.

VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 2/53

Inleiding

7

1

Zelftest

8

1.1 1.2 1.3

Snelle ontsluiting handreiking Andere gebruiksmogelijkheden van de zelftest Opbouw zelftest

8 8 8

2

Dossier oplossen

2.1 2.2 2.3 2.4

Prototype werkproces Onderscheid weinig of veel dossiers Blokgerichte aanpak Een dossier oplossen: op straat en aan de deur

3

Samenwerking tussen gemeenten en corporaties

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Samenwerking Gegevens uitwisseling Convenant voor gegevensuitwisseling Woonfraude als onderdeel van prestatieafspraken Aanpak woonfraude initiëren vanuit gemeente Situationele best practices

4

Juridisch kader

4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.3.7 4.4 4.5 4.6

Verschil gemeente en corporatie Op dossierniveau aan de slag In beeld krijgen woonfraude: Wet bescherming persoonsgegevens Meldingsplicht Verantwoordelijke Informatieplicht Verwerkingsgrond: noodzaak van de registratie Categorieën van gegevensverzameling Bewerkersovereenkomst Bekend maken aan de deur Juridisch kader samenwerking partijen Juridisch stappenplan aanpak overlast Juridisch kader bij huisbezoek

5

Inzicht omvang probleem

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Methoden bepalen omvang woonfraude Voordelen datamining Beschrijving techniek datamining Kanttekeningen datamining Stappenplan data-analyse

6

Personeel en Organisatie

6.1 6.2 6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3

Organisatie Opleiding en training Arbo vereisten Arbowetgeving en arbovereisten voor corporatiemedewerkers Arbowetgeving en arbovereisten voor gemeente ambtenaren Aandachtspunten met betrekking tot het inhuren van derden


12 12 13 13 13

16 16 16 16 17 17 17

19 19 21 22 22 22 22 23 23 23 24 24 24 24

26 26 27 28 29 30

32 32 33 34 34 34 34 Pagina 3/53

7

Beleid formuleren

7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 7.2 7.3

Koppeling aan visie / missie Aanpak woonfraude als onderdeel van leefbaarheidbeleid Aanpak woonfraude voor een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling Aanpak woonfraude als criminaliteitsaanpak / handhaving regels (het mag gewoon niet) Aanpak woonfraude voor een gezonde bedrijfsvoering Strategie Financiële aspecten

36

8

Risicoanalyse, werkproces en klantproces

8.1 8.2

Klant- en werkprocesanalyses Aanbevelingen

39 41

9

Communicatieaspecten

42

9.1 9.1.1 9.1.2 9.1.3 9.2 9.2.1 9.2.2 9.3 9.3.1 9.3.2 9.4

Waarom communicatie? Meldingen genereren Motief Positionering Communicatiemiddelen Intern Extern Aandachtspunten Planning van middelen Momenten van communicatie Kanalen voor meldingen

10

Kosten en baten woonfraude

10.1 10.2 10.3

Financiële schadelast van woonfraude Financiële baten aanpak woonfraude Kosten aanpak woonfraude

11

Redenen voor aanpak woonfraude

11.1 11.2

Corporaties Gemeenten

36 36 36 36 36 37 38

39

42 42 42 42 42 42 43 44 44 45 45

47 47 48 49

51 51 51

Literatuurlijst /bronnenoverzicht Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

Communicatie rond aanpak woonfraude Samenwerking gemeente en corporaties Netwerk voor meer informatie Huurovereenkomst en standaardvoorwaarden


Pagina 4/53

Management samenvatting Het handboek Aanpak Woonfraude is een naslagwerk voor bestuurders en management, een praktisch instrument voor uitvoerende medewerkers en een handleiding voor beleidsmedewerkers in één. Het handboek is geschreven voor gemeenten en woningcorporaties. De eerste hoofdstukken geven handreikingen om concreet aan de slag te gaan met dossiers woonfraude. Verder in het handboek worden de beleidsmatige, juridische, organisatorische en financiële aspecten van een structurele aanpak woonfraude beschreven. Het hoofdstuk Dossier oplossen beschrijft in processtappen hoe een dossier met vermoedelijke woonfraude kan worden opgelost. Eerst wordt het standaard werkproces neer gelegd. De toepassing van het werkproces is vervolgens afhankelijk van de hoeveelheid te behandelen dossiers. Het hoofdstuk eindigt met een beschrijving van de kennis, competenties en vaardigheden die een medewerker op straat nodig heeft om een dossier op te lossen. Inzicht in de omvang van woonfraude is cruciaal voor het maken van de afweging voor de aanpak van woonfraude. Dit handboek noemt een aantal methoden om inzicht te krijgen in de omvang van woonfraude. Het hoofdstuk Inzicht in de omvang zet de methode datamining uiteen. Datamining is een methode om met statistische methoden de uitkomsten van bestandskoppelingen de omvang van de woonfraude inzichtelijk te krijgen. Vervolgens kunnen de woonfraude dossiers worden gecategoriseerd naar prioriteit en / of urgentie. Samenwerking tussen ketenpartners bepaald het succes van de aanpak. Voor een effectieve aanpak woonfraude moeten gemeente en corporaties met elkaar samenwerken. Deze samenwerking kan formeel worden vastgelegd in een samenwerkingsconvenant. Wanneer corporaties en gemeente bij de aanpak woonfraude gebruik willen maken van gegevensuitwisseling en het koppelen van data bestanden, moet dit schriftelijk worden vastgelegd, en dit moet publiekelijk kenbaar worden gemaakt. De samenwerking tussen gemeente en corporaties bij de aanpak woonfraude kan ook een onderdeel vormen van de prestatieafspraken die gemeente en corporaties maken naar aanleiding van de gemeentelijke woonvisie. Juridische kaders zijn bepalend voor een groot deel van het uitvoeren de aanpak van woonfraude, Gemeenten en corporaties hebben met een verschillend juridisch kader te maken. Corporaties kunnen woonfraude privaatrechtelijk aanpakken, gemeenten kunnen de publiekrechtelijke, bestuursrechtelijke en strafrechtelijke weg bewandelen. Naarmate de aanpak woonfraude meer structureel wordt, ontwikkelt het juridisch kader mee. Bij het oplossen van een enkel dossier komt minder weten regelgeving kijken dan bij een structurele aanpak van woonfraude met samenwerking tussen verschillende partijen waarbij gebruik wordt gemaakt van gegevensuitwisseling en data-analyse. Huisbezoek is een essentieel onderdeel van elke aanpak woonfraude. Het juridisch kader voor huisbezoeken is in alle gevallen gelijk. Het hoofdstuk Juridisch kader geeft het kader voor de dossier aanpak, het juridisch kader voor een aanpak met data analyse en gegevensuitwisseling en het kader voor een aanpak met structurele samenwerking tussen verschillende partijen. Beleid is noodzakelijk voor een consistente, duurzame aanpak van woonfraude. Met een goed beleid ontstaat bestuurlijk draagvlak, wordt de aanpak ingebed in de organisatie en de dagelijkse werkprocessen en is het mogelijk om de aanpak te evalueren op consistentie, resultaat en effectiviteit. Vanuit de visie of missie van gemeente en corporatie zijn verschillende beleidsmatige redenen om de aanpak van woonfraude serieus ter hand te nemen. Het hoofdstuk Beleid formuleren gaat daarnaast in op de strategische prioriteiten die gesteld moeten worden in de aanpak en op de keuze voor samenwerking en de mogelijke partners. Woonfraude en de aanpak van woonfraude hebben financiële consequenties. Achtereenvolgens worden in het hoofdstuk Kosten en baten de negatieve financiële consequenties of de financiële schadelast van woonfraude behandeld. Vervolgens worden de verschillende baten van het bestrijden van woonfraude beschreven. Ten slotte worden indicaties van de kosten van de aanpak van woonfraude gegeven. Een goede kostenbaten analyse draagt bij aan een afgewogen beslissing hoe en op welke schaal de bestrijding van woonfraude wordt opgepakt.


Pagina 5/53

Het hoofdstuk Personeel en organisatie adresseert een aantal afwegingen die moeten worden gemaakt met betrekking tot de organisatie van de aanpak woonfraude. Die moet worden georganiseerd op een werkbare, efficiënte en effectieve manier. Daarnaast moet er medewerkers worden aangewezen die de aanpak op zich nemen als volle taak of als onderdeel van een breder takenpakket. Deze medewerkers hebben specifieke kennis, competenties en vaardigheden nodig. Ook kunnen er externe medewerkers worden aangetrokken. In dit handboek worden de voor en nadelen. Ook zijn de arbo vereisten voor medewerkers woonfraude een punt van aandacht. Voorkomen is beter dan genezen. Dat geldt ook voor het tegen gaan van woonfraude. Daarom is het nuttig om de werksprocessen en klantprocessen te analyseren op de risico’s van woonfraude. Het hoofdstuk Risico analyse beschrijft preventieve maatregelen die bepaald worden met behulp van analyse van klantprocessen en werkprocessen. Preventie moet integraal onderdeel zijn van het woonfraudebeleid van een verhuurder om de aanwas van woonfraude tegen te gaan.


Pagina 6/53

Inleiding

Woonfraude frustreert woonruimteverdeling. Het handboek Aanpak Woonfraude geeft de professional antwoord op de vraag: hoe start, doe en evalueer ik een project van de handhaving van woonfraude in corporatiewoningen en welk gereedschap staat me ter beschikking? De afgelopen jaren hebben de VROM-Inspectie en SEV meerdere handreikingen aan de markt aangeboden. Inmiddels zijn gemeenten en woningcorporaties verder geprofessionaliseerd op het gebied van de aanpak van woonfraude. Daarom heeft de VROM-Inspectie besloten een voortschrijdend handboek te maken om daadwerkelijk te gebruiken door professionals van gemeenten en woningcorporaties. Iedere gemeente en corporatie is anders. Daarom levert het handboek standaarden en best practices aan. Niet om die als leidend format over te nemen, maar om deze aan de situatie aan te passen. De nadruk ligt op praktische en doelmatige handhaving.

Opzet van de handreiking - leeswijzer Het handboek heeft een traditionele hoofdstukindeling, maar is daarbinnen geordend op basis van een zelftest. Het handboek bestaat uit twee delen. Het eerste deel begint met de zelftest. Met deze test kunnen gemeenten en corporaties bepalen hoe groot de kans is op woonfraude in de gemeente en binnen het bezit van de corporaties. De zelftest kan helpen bij het bepalen van de te volgen strategie in de aanpak van woonfraude. Vervolgens beschrijft het handboek wat er praktisch bij komt kijken om een dossier woonfraude succesvol af te ronden. De lezer kan meteen aan de slag. Het tweede deel van het handboek beschrijft een meer structurele aanpak van woonfraude. De juridische aspecten van de aanpak, samenwerking tussen gemeente en corporatie, data-analyse en andere methoden om inzicht te krijgen in de omvang van woonfraude, de beleidsmatige kant van een aanpak woonfraude, personeel en organisatie en de communicatie rond de aanpak. Ook wordt beschreven hoe, door de interne werkprocessen en klantprocessen scherp te stellen, woonfraude beter voorkomen kan worden. Ook geeft het handboek inzicht in de kosten en baten van de aanpak van woonfraude. Wat is woonfraude? Woonfraude is in dit handboek gedefinieerd als alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van de woning. Ook huisvesting van illegalen valt hieronder. Omdat huisvesting van illegalen in de praktijk voor het overgrote gedeelte voorkomt in de particuliere woningvoorraad gaat dit handboek niet diep op dit onderwerp in.


Pagina 7/53

1

Zelftest

1.1

Snelle ontsluiting handreiking

In dit hoofdstuk staat een zelftest. De zelftest is bedoeld voor gemeenten en woningcorporaties om eenvoudig en snel een inschatting te kunnen maken welke onderdelen van de handreiking voor zijn of haar situatie relevant zijn. De vragen kunnen met ja of nee beantwoord worden.

1.2

Andere gebruiksmogelijkheden van de zelftest

Naast de snelle ontsluiting van de handreiking biedt de zelftest nog de volgende gebruiksmogelijkheden: 1. Gestructureerde inschatting van het risico op woonfraude; 2. Bepalen van de ontwikkelfase van de aanpak van woonfraude waarin de betreffende corporatie (in uw gemeente) verkeert; 3. Hulpmiddel om voor corporaties een stappenplan te maken om het risico op woonfraude te verkleinen; 4. Hulpmiddel om met verschillende ketenpartners tot een gezamenlijk stappenplan te komen om de prioriteit van de onderdelen vast te stellen en – daarmee - een stappenplan voor het bestrijden van woonfraude te bepalen.

1.3

Opbouw zelftest

De zelftest maakt onderscheid tussen externe en interne factoren: Externe factoren hebben als kenmerk dat beïnvloeding lastig of zelfs onmogelijk is. Naarmate meer vragen bevestigend beantwoord worden is het risico op woonfraude groter. Omgekeerd geldt ook dat, naarmate meer vragen ontkennend beantwoord kunnen worden, de kans op woonfraude kleiner wordt. Interne factoren hebben als kenmerk dat beïnvloeding goed mogelijk is, sterker, primair tot de eigen verantwoordelijkheid van de organisatie behoort. Naarmate meer vragen ontkennend beantwoord worden is het risico op woonfraude groter. Omgekeerd geldt ook dat, naarmate meer vragen bevestigend beantwoord kunnen worden, de kans op woonfraude kleiner wordt.


Pagina 8/53

Zelftest positie aanpak woonfraude Externe factoren Bestaat uw werkterrein uit stedelijk gebied Zijn er relatief veel starters binnen de populatie waar uw organisatie actief is Is er relatief veel druk op de woningmarkt in het gebied waarbinnen uw organisatie actief is Is er relatief groot verschil tussen de markthuur en de feitelijk gemiddeld gevraagde huur Is er een universiteit in het gebied waarbinnen uw organisatie actief is Is er binnen uw verzorgingsgebied relatief veel sociale cohesie Visie / Missie Heeft de directie en het management van de corporatie het onderwerp klantmanagement en – als onderdeel daarvan - woonfraudeaanpak / contracthandhaving als onderwerp van aandacht?

Nee

Ja

Hoofdstuk/paragraaf -

Nee

Ja

7.2 / Hoofdstuk 11 Zijn hierover gesprekken gevoerd in het Bestuurlijk Overleg met de burgemeester en/of de wethouder in het kader van de prestatieafspraken? 9.3 Strategie Heeft de corporatie een duidelijke strategie ten aanzien van woonfraude aanpak? Heeft de corporatie en de gemeente een convenant waarin de aanpak van woonfraude is opgenomen?

Nee

Inzicht omvang woonfraude Is er inzicht in de totale omvang van woonfraude op basis van een integrale analyse van het klantenbestand? Risico analyse Is er een risicoanalyse voor woonfraude gemaakt voor de gehele klantenpopulatie? Is er een risicoanalyse gemaakt op wijkniveau? Zijn de klantprocessen geanalyseerd op risico’s van het ontstaan van woonfraude? Communicatie Wordt over de aanpak van woonfraude regelmatig intern en extern gecommuniceerd?

Nee

Ja

Nee

Ja


Ja 7.3 3.1 / 3.6 / 4.4

Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 8 Nee

Ja 9.3 / Hoofdstuk 11

Pagina 9/53

Beleid Heeft de corporatie een helder beleid ten aanzien van woonfraude? Sub: Geeft het beleid duidelijke kaders en handvatten bij de aanpak van woonfraude voor management en medewerkers?

Nee

Ja Hoofdstuk 7 7.2 / 7.3

Sub: Is de gemeente ook op de hoogte van het beleid?

9.3

Werkproces Is er een duidelijk beschreven werkproces voor de aanpak van woonfraude en wordt daar ook naar gehandeld?

Nee

Ja

Huurcontract en standaardvoorwaarden Bieden huurcontract en standaardvoorwaarden goede handvatten voor het voorkomen en aanpakken van woonfraude?

Nee

Ja

Bemensing Zijn er een of meer medewerkers belast met de aanpak van woonfraude? Hebben de met de aanpak van woonfraude belaste medewerkers een specifieke opleiding gehad?

Nee

Hoofdstuk 2 Bijlage: standaardcontract Ja Hoofdstuk 6 / 8.1 6.2

Is er een manager die de aanpak van woonfraude als specifiek onderwerp in zijn/ haar portefeuille heeft? Kosten en baten Is de financiële schadelast en zijn de kosten en baten van (de aanpak van) woonfraude inzichtelijk?


Nee

Ja Hoofdstuk 10

Pagina 10/53

Praktijk voorbeeld: Keuzeverschillen voor aanpak na inzicht in omvang woonfraude Wat de beste aanpak van woonfraude is, wordt bepaald door de feitelijke situatie en de ontwikkelfase waarin de betreffende gemeente, corporatie en overige ketenpartners zich bevinden. Met een voorbeeld wordt dat hieronder toegelicht. De gemeente Nijmegen heeft samen met de drie grootste in Nijmegen actieve corporaties een onderzoek verricht naar de totale omvang van woonfraude. Het resultaat is dat iedere corporatie een eigen beeld heeft van de omvang en de locatie van woonfraude in het eigen bezit. Bovendien heeft de gemeente Nijmegen een zogenaamde woonfraudekaart. Op deze kaart staat de relatieve en absolute omvang van woonfraude met sociale huurwoningen op wijkniveau. Naast het onderzoek naar de omvang van woonfraude is voor iedere corporatie een analyse gemaakt van de klantprocessen op de risico’s van woonfraude. Dit is input voor de preventieve aanpak. Ieder van de drie corporaties voor zich heeft een afweging gemaakt welke vervolgstappen na het verkregen inzicht het meest geëigend waren: De kleinste corporatie kwam op basis van de nulmeting tot de conclusie dat de totale omvang van woonfraude in hun bezit meeviel. Bovendien was er geen specifieke wijk met opvallend veel woonfraude. Daarmee was het besluit gerechtvaardigd dat de bestaande aanpak van woonfraude afdoende was om de opvallende dossiers binnen redelijke termijn op te lossen. De aanbevelingen om de werkprocessen te optimaliseren zijn meegenomen in een lopend project om de werkprocessen te optimaliseren in het kader van klantgericht werken. De tweede corporatie, met een gemiddelde omvang, constateerde dat de totale omvang van woonfraude geen aanleiding gaf voor een verhoging van de prioriteit. Daarbij werd wel een uitzondering gemaakt. Er was al een speciale aanpak ontwikkeld voor een probleemwijk. De uitkomsten van het onderzoek naar woonfraude zijn gebruikt om deze wijkgerichte aanpak verder te versterken. De grootste van de drie corporaties nam het besluit om op basis van de analyse, de nulmeting, de aanpak van woonfraude structureel en proactief op te zetten. Zij ging aan de slag met gegevenskoppeling en –analyse, stimuleerde actief meldingen door communicatie met al haar huurders en ging de samenwerking met andere partijen aan. Bovendien werd het beleid voor de aanpak van woonfraude verder uitontwikkeld en kregen de medewerkers die de aanpak uitvoeren speciale opleiding en training. Alle drie de corporaties en de gemeente dienen een gezamenlijk het doel: Eerlijke woonruimteverdeling, met een bij de corporaties passende aanpak. Bovendien weten de corporaties en de gemeente van elkaar wat de handelswijzen zijn en kan het onderwerp gestructureerd op de agenda worden gezet.


Pagina 11/53

2

Dossier oplossen

Samenvatting Dit hoofdstuk beschrijft in processtappen hoe een dossier met vermoedelijke woonfraude kan worden opgelost. Eerst wordt het standaard werkproces neergelegd. De toepassing van het werkproces is vervolgens afhankelijk van de hoeveelheid te behandelen dossiers. Het hoofdstuk eindigt met een beschrijving van de kennis, competenties en vaardigheden die een medewerker op straat nodig heeft om een dossier op te lossen.

2.1

Prototype werkproces

Het prototype werkproces voor het oplossen van dossiers met vermoedens van woonfraude bestaat uit de onderstaande onderdelen. De in het overzicht opgenomen stappen geven een optimale streefsituatie aan. Bij veel processtappen kan de corporatie er voor kiezen om de activiteit met eigen mensen of met ingehuurde specialisten uit te voeren. Een mix is natuurlijk ook mogelijk. Bijvoorbeeld 80% van de dossiers door eigen mensen laten afwikkelen en de lastigste 20% dossiers met ondersteuning van een externe specialist oplossen. Figuur 1: Proces dossieropbouw

Proces dossieropbouw

Exploratief onderzoek: Optimale vergaring gegevens

Confronterend onderzoek (onder) huurder

Geen fraude

Opzegging

Melding

Analyse

Dossieropbouw / register

Corporatie / Derde

Dossieropbouw / buurtonderzoek Confronterend gesprek

gemiddeld 10 uur

Aanleiding

Corporatie / Derde Corporatie / Derde Corporatie / Derde

Bevestiging dossier Aanschrijven

1 werkdag

Corporatie

Gesprek kantoor

5 werkdagen

Corporatie / Derde

Aanschrijven advocaat

1 werkdag

Advocaat

Dagvaarding

5 werkdagen

Advocaat

Zitting

Advocaat / Corporatie / Derde 1


Pagina 12/53

2.2

Onderscheid weinig of veel dossiers

Voor de procesbeschrijving maakt het niet uit of er veel of weinig dossiers zijn. Voor het toepassen van het werkproces maakt het onderscheid weinig of veel dossiers wel uit. Hieronder worden de toepassingsverschillen beschreven. Bij een beperkt aantal dossiers is een vast werkproces belangrijk voor: 1 2

De zorgvuldigheid: a. Is de benodigde kennis en kunde aanwezig om iedere stap goed uit te voeren; b. Worden de verschillende stappen in de juiste volgorde uitgevoerd. De effectiviteit, naast de twee punten onder zorgvuldigheid: a. Is de doorlooptijd van de verschillende processtappen de juiste.

Bij een groter aantal dossiers wordt naast de zorgvuldigheid en de effectiviteit ook de efficiëntie belangrijk. 3

Efficiëntie kan o.a. op de volgende manieren in beeld gebracht worden: a. Aantal behandelde dossiers per fte; b. Aantal vrijgekomen woningen per fte; c. Gemiddelde totale kosten per dossier; d. Gemiddelde totale kosten per vrijgekomen woning.

Hoofdstuk 7 van dit handboek beschrijft de beleidsmatige afweging die gemaakt moet worden wanneer men wordt geconfronteerd met een groot aantal dan wel een klein aantal op te lossen dossiers.

2.3

Blokgerichte aanpak

In de praktijk kiezen corporaties er soms voor om bij renovatie of sloop of bij specifieke blokgerichte vermoedens van woonfraude een blok woningen op woonfraude door te lichten. Daarbij kunnen verschillende bestanden worden geraadpleegd, of handmatig of geautomatiseerd. Voordeel van handmatig vergelijken is dat de wetgeving voor het koppelen van bestanden niet van toepassing is. Nadeel is dat de verwerking per dossier meer tijd kost en bovendien dat statistische rekenkracht ontbreekt. Bij kleinere aantallen te onderzoeken adressen is handmatig vergelijken te verkiezen. Bij grotere aantallen verdient het de voorkeur om de gewenste bewerkingen te melden bij het College Bescherming Persoonsgegevens. Dat levert tijdwinst en extra analysekracht. Bijkomend voordeel van geautomatiseerd vergelijken van bestanden is dat opschalen snel en met afnemende kosten kan worden uitgevoerd.

2.4

Een dossier oplossen: op straat en aan de deur

Veel werk in de aanpak woonfraude gebeurt op straat en bij de bewoners en onderhuurders thuis, het veldwerk. Dat is specialistisch werk waarvoor opleiding en training van de uitvoerende medewerkers noodzakelijk is. Deze paragraaf beschrijft de vaardigheden die de medewerkers moeten bezitten. Het verdient de aanbeveling om tijdens het veldwerk altijd met twee personen te werken. Daar zijn drie redenen voor: 1. borging veiligheid van medewerkers; 2. juridische sterker bewijs als resultaat; 3. betere gespreksvoering door rolverdeling. Juridisch Voor de aanpak van woonfraude zijn medewerkers gebonden aan weten regelgeving. Het is daarom van het grootste belang dat de medewerkers hiervan zeer goed op de hoogte zijn. Hoofdstuk 4 besteedt ruim aandacht aan het brede juridisch kader van de bestrijding van woonfraude en gaat verder in op het juridisch kader bij huisbezoeken. Voor de correcte afwikkeling van een dossier is gedegen juridische VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 13/53

kennis van onder meer huurrecht van het grootste belang. Het verdient aanbeveling om hiervoor een jurist in te schakelen dan wel in te huren. In geval van overlast van de zogenaamde ‘ hufters’ speelt het belang van de kinderen. In de praktijk kan dat betekenen dat er een tweede kans beleid wordt gevolgd. Het is echter zeker niet zo dat het feit dàt er kinderen in de situatie betrokken zijn betekent dat automatisch een tweede kans beleid wordt gevolgd. Dat gaat vaak samen met een andere huurovereenkomst, die van tijdelijke aard is. Ook worden maatregelen genomen ten aanzien van bescherming van de kinderen. Echter, de kinderen kunnen nooit de verhuurder belemmeren in huisuitzetting. Tactisch rechercheren Het constateren van woonfraude en het verzamelen van bewijslast is secuur werk. De medewerkers moeten dan ook worden geschoold en getraind in het tactisch rechercheren. Wij onderscheiden drie fasen in het tactisch rechercheren; de verkennende veldwerkfase, de veldwerkfase en de rapportage. Het is van belang om tijdens het rechercheren precies en nauwkeurig te werk te gaan. Mocht het bij een ingewikkeld casus komen tot een gang naar de rechter dan moeten alle ingebrachte bewijsstukken en belastende verklaringen op een correcte wijze zijn verkregen. Anders bestaat het risico dat het bewijs niet als zodanig wordt geaccepteerd door de rechtbank. Figuur 2: Drie fasen van tactisch rechercheren


Pagina 14/53

Gesprekstechnieken Een medewerker bestrijding woonfraude moet veel en vaak moeilijke gesprekken voeren. Een onderhuurder moet worden overtuigd zijn onderhuur op te geven en de onrechtmatige verhuurder moet (vrijwillig) zijn woning opgeven. Vaak wordt hier emotioneel op gereageerd door de betreffende personen. Het komt voor dat mensen agressief kunnen reageren op dergelijk nieuws. De medewerker moet in dat geval het gesprek voort kunnen zetten en/ of deëscaleren. De medewerkers dienen daarom getraind te zijn in moeilijke gesprekken. Hierbij hebben zij bij de frauderende hoofdhuurder drie doelen voor ogen: - het gesprek op juridisch correcte wijze openen en gaande houden; - het voor de gesprekpartner(s) inzichtelijk maken dat de door hen gecreëerde situatie van doorverhuur onhoudbaar is gezien het bewijsmateriaal; - de gesprekspartners bewegen het huurcontract te beëindigen zonder tussenkomst van een rechter.


Pagina 15/53

3

Samenwerking tussen gemeenten en corporaties

Samenvatting Voor een effectieve aanpak woonfraude moeten gemeente en corporaties met elkaar samenwerken. Deze samenwerking kan formeel worden vastgelegd in een samenwerkingsconvenant of als onderdeel van de prestatieafspraken op basis van de gemeentelijke woonvisie. Wanneer corporaties en gemeente gebruik willen maken van gegevensuitwisseling moeten hierover schriftelijke afspraken worden gemaakt.

3.1

Samenwerking

Door de inzet op het gebied van woonfraudebestrijding vast te leggen in prestatieafspraken spreken gemeente en verhuurders uit dat de aanpak van woonfraude (sociaal) wenselijk is, mede in het kader van bijvoorbeeld de leefbaarheid in de wijken en naar aanleiding van de woonvisie van de gemeente. Gemeente en corporaties kunnen ook in een apart convenant naar elkaar uitspreken dat zij gezamenlijk de bestrijding van woonfraude oppakken. In een dergelijk convenant kunnen de partijen ook afspraken maken over het uitwisselen van gegevens en databestanden. Door een convenant op te stellen met betrekking tot gegevensuitwisseling zijn de te maken afspraken over data- en gegevensuitwisseling tussen gemeente en verhuurder juridisch afgedekt; zonder onderlinge afspraken is gegevensuitwisseling niet toegestaan. Ook moet gegevensuitwisseling gebaseerd zijn op een zorgvuldige risicoanalyse en gerichte vermoedens. Het één op één koppelen van gehele bestanden is niet toegestaan.

3.2

Gegevens uitwisseling

Door vergelijking van verschillende bestanden, waaronder de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA), kan een deel van de onrechtmatige bewoning inzichtelijk worden gemaakt. Het is daarmee een belangrijk instrument in de strijd tegen onrechtmatige bewoning. De gemeente kan binnen de kaders van een convenant aan de woningcorporatie gegevens uit de GBA verstrekken of het mogelijk maken dat de corporatie inzage krijgt tot deze gegevens. De gemeente dient daartoe in een gemeentelijke verordening te regelen of, in welke mate en welke gegevens worden verstrekt uit de basisadministratie. Artikel 100 van de Wet GBA legt beperkingen op met betrekking tot de aard van de verstrekte gegevens. Zie hiervoor Hoofdstuk 4 van dit handboek. Gegevensuitwisseling brengt ook de verplichting tot communicatie hierover met zich mee. Dit handboek komt hier in verschillende hoofdstukken uitgebreid op terug.

3.3

Convenant voor gegevensuitwisseling

Sociale verhuurders hebben geen directe toegang tot de GBA. Met een convenant kunnen gemeente en sociale verhuurders afspraken maken over het beschikbaar maken van gegevens uit de GBA. In de Bijlage Samenwerking van dit handboek is een voorbeeld van een standaardconvenant opgenomen. Een convenant is niet afdwingbaar. De gemeente moet met een publicatie in de Staatscourant kenbaar maken dat zij een convenant heeft gesloten met de corporaties. VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 16/53

3.4

Woonfraude als onderdeel van prestatieafspraken

Gemeenten en corporaties kunnen lokale afspraken maken over zeer uiteenlopende zaken. Begin 2007 heeft de VNG een Handreiking Prestatieafspraken uitgebracht, waarmee zij gemeenten wil helpen bij het opstellen van afspraken tussen gemeente en corporaties op het brede gebied van wonen. Onderdeel van de prestatieafspraken kunnen inspanningen met betrekking tot de leefbaarheid zijn, een taak die corporaties op grond van het prestatieveld ‘Leefbaarheid en wonen en zorg’ van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) kunnen oppakken. Hier bestaat ruimte om ook de aanpak van woonfraude op te nemen in de prestatieafspraken. Ook prestatieafspraken zijn niet afdwingbaar.

3.5

Aanpak woonfraude initiëren vanuit gemeente

Een gemeente kan op de volgende manieren het initiatief nemen om woonfraude aan te pakken: • • • • •

3.6

Actief gaan handhaven als er een huisvestingsvergunningen beleid is; Handhaving gemeentelijke bouwverordening bij overbewoning en onrechtmatig gebruik; Aanpak van woonfraude in een convenant met corporaties opnemen; De gemeentelijke basis administratie gaan opschonen en daarbij aan de corporaties vragen om de klantgegevens te mogen vergelijken met de inschrijvingen; Een gezamenlijk project met de corporaties en eventueel andere ketenpartners aangaan om de omvang van woonfraude in beeld te brengen (zie ook de persberichten van de gemeenten Nijmegen en Oosterhout in de Bijlage Communicatie en het praktijkvoorbeeld bij hoofdstuk 2).

Situationele best practices

Nijmegen: Aanpak woonfraude als onderdeel prestatieafspraken In Nijmegen hebben gemeente en corporaties als onderdeel van de Prestatieovereenkomst wonen Nijmegen 2006 – 2009 afspraken gemaakt over de aanpak woonfraude: “Partijen zijn van mening dat onrechtmatige bewoning met kracht moet worden bestreden. Het belemmert een eerlijke verdeling van woningen, het tast de leefbaarheid aan in geval van overlast en overbewoning en leidt door verminderde binding van huurders en groter verloop tot minder sociale cohesie. In alle gevallen worden regels overtreden. De corporaties intensiveren daarom hun activiteiten om illegale onderhuur op te sporen en aan te pakken. In 2006 wordt daartoe een onderzoek gehouden naar onrechtmatige bewoning. De gemeente zal in dit kader koppeling met het GBA bestand mogelijk maken. Op basis van de resultaten van dit onderzoek bepalen de corporaties nadere maatregelen om onrechtmatige bewoning te bestrijden.” Den Haag: Convenant ‘Inzage in de Kernregistratie Natuurlijke Personen Den Haag door woningcorporaties’ In Den Haag hebben gemeente en drie grote Haagse woningcorporaties (Vestia, Staedion en Haagwonen) het convenant ‘Inzage in de Kernregistratie Natuurlijke Personen Den Haag door woningcorporaties’ getekend. Hierdoor krijgen de corporaties recht op inzage in de Kernregistratie Natuurlijke Personen. Dit is een bestand dat is afgeleid van de GBA. In Den Haag krijgen de corporaties dus geen inzage in de GBA. Dit betekent dat de corporaties uitsluitend die gegevens te zien krijgen die zij nodig hebben voor de uitoefening van hun taak, het zorgen voor een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling. De Haagse corporaties kunnen bij een mutatie controleren of gegevens die door aspirant huurders worden opgegeven overeenkomen met de persoonsgegevens van de gemeente. Naast verbetering van het toezicht en het tegengaan van fraude verwachten de corporaties dat zij hun dienstverlening aan (aspirant-) huurders verder kunnen verbeteren.


Pagina 17/53

Rotterdam: Prestatieafspraken aanpak woonfraude In Rotterdam zijn gemeente en corporaties in een breder samenwerkingsverband aan de slag gegaan met de aanpak van woonfraude. De beleidsmatige insteek hierbij is dat het in het kader van de leefbaarheid niet wenselijk is dat woningen onrechtmatig worden bewoond of gebruikt. In november 2001 heeft de gemeenteraad het Vijfjaren-actieprogramma Veiligheid vastgesteld. De aanpak van onrechtmatige bewoning is hierbij één van de middelen om gevoelens van onveiligheid, overlast en erloedering te verminderen. Specifieker hebben woningcorporatie De Nieuwe Unie en de gemeente Rotterdam afspraken gemaakt over de aanpak van woonfraude en het gebruik van gegevensbestanden en dit vastgelegd in het convenant ‘Op weg naar een stad in Balans’: 2. Verbetering kwaliteit en toegankelijkheid bestanden Partijen wisselen binnen de door wetgeving gestelde kaders een aantal gegevens uit en vergelijken de gegevens met die in de GBA. Partijen geven eventuele onjuistheden aan elkaar door. Hierdoor kan zowel De Nieuwe Unie als de gemeente een betrouwbaarder bestand ontwikkelen.

3.6.1 3. Terugdringen illegale verhuur In het belang van de leefbaarheid in wijken en buurten is het nodig illegale verhuur en onderhuur te 3.6.2 bestrijden. De inspanningen dragen bij aan een aantrekkelijkere woningvoorraad op termijn. De 3.6.3 bestandsvergelijking leidt naar verwachting tot extra controles van inschrijvingen en huisbezoeken. Dit 3.6.4 kan leiden tot het bijstellen van of opzeggen van het huurcontract en uithuiszetting van illegale huurders. 3.6.5


Pagina 18/53

4

Juridisch kader

Samenvatting Gemeenten en corporaties hebben met een verschillend juridisch kader te maken. Corporaties kunnen woonfraude privaatrechtelijk aanpakken, gemeenten kunnen de publiekrechtelijke, bestuursrechtelijke en strafrechtelijke weg bewandelen. Naarmate de aanpak woonfraude meer structureel wordt, ontwikkelt het juridisch kader mee. Bij het oplossen van een enkel dossier komt minder weten regelgeving kijken dan bij een structurele aanpak van woonfraude met samenwerking tussen verschillende partijen waarbij gebruik wordt gemaakt van gegevensuitwisseling. Overlast en woonfraude kunnen samengaan. Het kan zijn dat door de overlast aan te pakken de woonfraude wordt opgelost. Dit hoofdstuk geeft een stappenplan. Huisbezoek is een essentieel onderdeel van elke aanpak woonfraude. Het juridisch kader voor huisbezoeken is in alle gevallen gelijk.

4.1

Verschil gemeente en corporatie

Het juridisch kader voor gemeenten is anders dan voor corporaties. Waar corporaties via privaatrechtelijke weg woonfraude aanpakken, kunnen gemeenten de publiekrechtelijke en, in extreme gevallen, de strafrechtelijke weg bewandelen. Gemeenten kunnen woonfraude ook bestuursrechtelijk aanpakken. Hiervoor moeten gemeenten wel met een Huisvestingsverordening en –vergunning werken. Door hierop te handhaven, waarbij de strategische keuze moet worden gemaakt om dit alleen te doen of in samenwerking met andere partijen, kunnen gemeenten onrechtmatige doorverhuur tegengaan. Woonfraude heeft vijf verschijningsvormen. Hierop zijn onder andere artikelen van toepassing uit de volgende wetboeken en wetten: Figuur 3: Relevante wetboeken en wetten Wetboeken: Burgerlijk Wetboek Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering Wetboek van Strafrecht

Wetten: Huisvestingswet Wet GBA Gemeentewet Woningwet Algemene Wet op het Binnentreden Wet Bescherming Persoonsgegevens

Onderstaand schema geeft de vijf verschijningsvormen van woonfraude weer en beschrijft welke specifieke wetsartikelen van toepassing zijn:


Pagina 19/53

Figuur 4: Verschijningsvormen woonfraude Fraudevorm Onrechtmatige bewoning

Onrechtmatige doorverhuur

Definitie De eerste vorm van onrechtmatige bewoning is dat een woning buiten de toewijzingsregels van de gemeente op grond van de Huisvestingswet aan een derde wordt verhuurd. Deze derde persoon komt volgens de toewijzingsregels van de gemeente niet in aanmerking voor de woning. De tweede vorm is dat een woning geheel of gedeeltelijk zonder medeweten en zonder toestemming van de verhuurder, wordt doorverhuurd. Het kan hier gaan om sociale huurwoningen, maar ook om woningen van particuliere verhuurders.

Verschijningsvorm

Doorverhuur

Doorverhuur

Een woning kan ook voor andere doeleinden dan reguliere huisvesting worden gebruikt. Een extreme variant van onrechtmatig gebruik is verkamering van een woning, ook wel illegale pensionvorming of beddenverhuur genoemd. Doordat dit veelal overbewoning veroorzaakt, kunnen onveilige situaties ontstaan. Andere vormen van onrechtmatig gebruik zijn prostitutie, drugsverkoop en het onderbrengen van een hennepkwekerij.

Bedrijfsvoering Verkamering Beddenverhuur Hennepteelt Prostitutie Drugsverkoop

Verhuur aan illegalen

Recent beleid uit de Illegalennota (voorjaar 2004) wil uitbuiting van illegalen door malafide verhuurders zo onaantrekkelijk mogelijk maken. Verhuur van woonruimte aan illegalen is feitelijk onrechtmatig.

Verkamering Beddenverhuur

Permanente bewoning van recreatiewoningen

De laatste vorm van onrechtmatigheid is de permanente bewoning van recreatiewoningen. Als iemand permanent woont op een adres waar dat slechts tijdelijk is toegestaan, is er sprake van onrechtmatige bewoning.

Onrechtmatig gebruik

Wetboek ‘GBA wet’ afdeling 3 art 65 ‘GBA wet’ afdeling 3 art 66 Burgerlijk wetboek art 7:221 ; 7:244 ; 7:270a ; 7:269 ; 7:266 ; 7:267; 7:268 ; 7:272 Huisvestingswet hfd II, art 7 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art 116

Gemeente, verhuurder, sociale recherche, Belastingdienst.

‘GBA wet’ afdeling 3 art 65 ‘GBA wet’ afdeling 3 art 66 Burgerlijk wetboek art 7:221 ; 7:244 ; 7:270a ; 7:269 ; 7:266 ; 7:267; 7:268 ; 7:272 Huisvestingswet hfd II, art 7 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art 116


‘GBA wet’ afdeling 3 art 65 ‘GBA wet’ afdeling 3 art 66 Burgerlijk wetboek art 7:221 ; 7:244 ; 7:270a ; 7:269 ; 7:266 ; 7:267; 7:268 ; 7:272 Huisvestingswet hfd II, art 7 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering art 116

Zie bovenstaande:


Belangenpartijen

Burgerlijk wetboek Boek 7 art 272 Gemeentewet art 174a Woningwet art 16a Wetboek van strafrecht 197a

Gemeente, verhuurder, politie, sociale recherche, Belastingdienst.


Valt buiten scope handboek

Pagina 20/53

Los van de definities van woonfraude, speelt overlast in de dagelijkse praktijk ook een rol van betekenis. Daarom wordt ook verwezen naar dit onderwerp. Onderstaand schema kan helpen bij de positionering in de stand van zaken bij de aanpak van woonfraude. Per kolom kan worden bepaald waar de organisatie staat. Vervolgens kunnen gemeenten en corporaties bepalen op welke onderdelen nog verbeteringen wenselijk zijn. Nota bene: de aanpak van woonfraude is situationeel bepaald. Niet iedere organisatie of samenwerking hoeft op de drie kolomen in het proactieve kader te scoren. Figuur 5: positionering aanpak woonfraude Oplossen dossiers

Proactief = inzicht en reductie woonfraude

In beeld krijgen woonfraude

Samenwerking ketenpartners

Met speciaal opgeleide mensen volgens vast proces

Optimaal klantmanagement Bestandsvergelijking Actieve administratie Meldingen stimuleren

Convenant / prestatieafspraak actief ingevuld= Actief invulling geven aan de samenwerkingsafspraken met meerdere partijen.

Actief = beperkt zicht op en gelijk houden woonfraude

Met niet speciaal opgeleide mensen en/of zonder vast proces

Beperkte bestandsvergelijking Stimuleren meldingen

Convenant / prestatieafspraak niet actief ingevuld= Samenwerking niet optimaal of eenzijdig ingevuld.

Passief = geen zicht op en beperkte controle op woonfraude

Door niemand of door diverse mensen zonder duidelijk proces

Meldingen afwachten

Geen feitelijke samenwerking of alleen samenwerking op papier

In dit hoofdstuk wordt per kolom het toepasselijk wettelijk kader beschreven. Bovendien worden de belangrijkste aandachtspunten en een juridisch stappenplan voor huurbeëindiging op basis van overlast kort beschreven. Tot slot geeft dit hoofdstuk het juridisch kader bij huisbezoek door corporatiemedewerkers, gemeenteambtenaren en derden.

4.2

Op dossierniveau aan de slag

De verhuurder kan ook besluiten praktisch aan de slag te gaan en de bredere context in een later stadium inhoud te geven. Dat werkt vaak goed, want het afgeven van signalen dat de verhuurder daadwerkelijk wat doet is goed voor de geloofwaardigheid van de verhuurder en kan preventief werken. Onderstaand stappenplan geeft weer wat de formele aanpak is bij een geconstateerde situatie van onderhuur of onrechtmatige bewoning: 1. Verhuurder constateert een onbekende in zijn woning. 2. De verhuurder gaat vervolgens na wie er wel als huurder in de woning hoort. 3. Sommeer (ingebrekestelling) de oorspronkelijke huurder dat hij een einde maakt aan de onbevoegde bewoning door een derde en dat hij de woning zelf moet bewonen of teruggeven. 4. Doet hij dit niet en laat hij niets van zich horen dan kan de huurovereenkomst worden ontbonden wegens wanprestatie (omdat hij de woning niet zelf bewoont en omdat hij de woning in strijd met de algemene voorwaarden in onderhuur heeft gegeven). Op het moment dat de oorspronkelijke huurovereenkomst is ontbonden heeft de verhuurder een huurrechtelijke relatie met de onderhuurder. In dat geval sommeert de verhuurder de onderhuurder de woning te verlaten wegens onrechtmatige bewoning en dreigt met een kort geding. VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 21/53

In dit stadium zijn er twee mogelijkheden: • reactie onderhuurder blijft uit, waarna in kortgeding ontruiming wordt gevorderd op grond van gebruik van de woning zonder recht of titel; • de onderhuurder laat een onderhuurovereenkomst zien. Het kort geding kan dan niet doorgaan. In plaats daarvan vordert de verhuurder bij de kantonrechter dat de onderhuurovereenkomst wordt beëindigd, omdat: o deze met de kennelijke strekking is aangegaan om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen; o dat de onderhuurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt; o dat voortzetting in strijd is met de redelijkheid en de billijkheid. Belangrijk is dat de vordering tegen de onderhuurder wordt geformaliseerd binnen 6 maanden vanaf de dag waarop de huurovereenkomst van de originele hoofdhuurder beëindigd wordt (en dus van rechtswege over gaat op de onderhuurder). In de praktijk komt het niet veel voor de gang naar de rechter daadwerkelijk wordt gemaakt. In de meeste gevallen kunnen onderhuurder en hoofdhuurder of hoofdbewoner worden overtuigd van de onrechtmatigheid van de situatie en beëindigen zij de situatie uit eigen beweging.

4.3

In beeld krijgen woonfraude: Wet bescherming persoonsgegevens

4.3.1

Meldingsplicht

Melding registratie persoonsgegevens ofwel meldingsplicht. Iedere verantwoordelijke (zie 4.3.2) heeft de plicht aan het College Bescherming Persoonsgegevens te melden dat zij met de klantgegevens aan de slag gaat om woonfraude te achterhalen. Het aanmelden kan eenvoudig via www.cbpweb.nl . Als er aanwijzingen zijn van andere vormen van fraude (uitkeringsfraude, huursubsidiefraude, verkamering, beddenverhuur) of strafrechtelijk handelen (prostitutie, hennepteelt, drugsverkoop, wapenopslag), en de gemeente en de verhuurder(s) op voorhand vermoeden dit soort situaties aan te treffen dienen op voorhand afspraken te worden gemaakt hoe hier mee om te gaan bij daadwerkelijke constatering. De zwaarwegende belangen en de afspraken over gegevensuitwisseling en samenwerking dienen op voorhand kenbaar te worden gemaakt en gemeld bij het College Bescherming Persoonsgegevens. Alle betrokken partijen zijn gehouden aan de door de wetgever vastgestelde gedragsregels in deze (zie www.cbpweb.nl).

4.3.2

Verantwoordelijke

Het doen van een melding bij het College bescherming persoonsgegevens is volgens de wet de verantwoordelijkheid van de partij die eigenaar (en de verantwoordelijke) is van de gegevens. De wet is duidelijk over wie de verantwoordelijke is. Dat is de organisatie die de klantenregistratie of personenregistratie uitvoert. Dus als gegevens van een corporatie worden gematched met een willekeurig extern bestand (bijvoorbeeld GBA, Kadaster, etcetera), is de corporatie verplicht hiervan melding te doen.

4.3.3

Informatieplicht

Een corporatie heeft een informatieplicht jegens haar huurders. Omdat het hier persoonsgebonden gegevens betreft, heeft de verantwoordelijke de taak om de klanten, de huurders in dit geval, twee maal te informeren. Namelijk als het project start en als het project is afgerond, of als gegevensonderzoek onderdeel blijft van de primaire werkprocessen. Ook dan moeten klanten weten wat de verantwoordelijke met de klantgegevens doet en met welke reden. Communicatie naar de klanten is in dit opzicht dus extra belangrijk.


Pagina 22/53

De Wet bescherming persoonsgegevens verplicht om betrokkenen op de hoogte te stellen van een gegevensverzameling als de gegevens buiten de betrokkene om worden verkregen. Indien de gegevens niet worden vastgelegd op grond van een wettelijke plicht en het niet onmogelijk is om alle betrokkenen te informeren, dan wel hiervoor geen onevenredige inspanning geleverd moet worden, moeten de betrokkenen vooraf worden geïnformeerd. De vraag of de betrokkene persoonlijk moet worden geïnformeerd hangt af van de grootte van de groep. Indien het om een omvangrijke groep personen gaat mag de betrokkene in algemene vorm worden geïnformeerd, mits de hele groep wordt bereikt. Omdat feitelijk alle huurders als betrokkenen moeten worden beschouwd, is er sprake van een grote groep betrokkenen. Dit maakt het dus mogelijk alle betrokkenen in algemene vorm te informeren, bijvoorbeeld in de vorm van een publicatie in een periodiek magazine van de corporatie(s) dat aan alle huurders wordt toegezonden. Uiteraard kan ook worden gekozen voor het versturen van een separate brief aan alle huurders. De wijze waarop gecommuniceerd wordt is dus van belang. Een persoonlijke brief bereikt de doelgroep die onderzocht wordt waarschijnlijk niet, maar wel de goede huurders die graag willen dat de corporatie eerlijke woonruimteverdeling toepast. Een persoonlijke brief roept ook veel vragen op en een toename van reacties in het callcenter of telefooncentrale van de corporatie. Een persoonlijke brief is daarmee een duur en niet zo effectief middel. Beter is het om in de algemene media een artikel te – laten – publiceren waarin duidelijk door een gezaghebbende persoon vanuit de organisatie aan het algemeen publiek wordt vertelt wat het zwaarwegend belang van het project aanpak woonfraude is en de wijze waarop dat gebeurt. Daarnaast is de website van de corporatie en de gemeente een heel goed communicatiekanaal naar de inwoners en huurders toe. In dit licht kan het ook positief werken als de gemeente en de corporatie gezamenlijk communiceren over het belang van het onderwerp in het kader van eerlijke woonruimteverdeling.

4.3.4

Verwerkingsgrond: noodzaak van de registratie

Corporaties hebben een gerechtvaardigd belang de registratie, ofwel klantenadministratie, goed op orde te houden. Zij zijn als organisatie gebaat bij het voeren van een ordentelijke klantenadministratie. Daarmee kunnen zij hun klanten, de huurders, beter van dienst zijn. Bovendien zijn verhuurders met gebruikmaking van een goede registratie, ofwel klantenadministratie, beter in staat onrechtmatigheden sneller te achterhalen en te corrigeren. Voor gemeenten ligt het goed beheer van de inwonersregistratie, Gemeentelijke Basisadministratie (GBA), in het verlengde hiervan. Een ordentelijke basisadministratie is een onderdeel van een goede vervulling van de publiekrechtelijke taak. Daarmee helpt de gemeente haar inwoners door hen beter van dienst te kunnen zijn. Bovendien is de gemeente beter in staat onrechtmatigheden sneller te achterhalen en te corrigeren.

4.3.5

Categorieën van gegevensverzameling

Aard en omvang van de gegevensverzameling kan alleen betrekking hebben op algemene en verwijsgegevens over de naam, de geslachtsnaam van de echtgenoot dan wel geregistreerde partner, de eerdere echtgenoot of eerdere geregistreerde partner, het gebruik door de ingeschrevene van de geslachtsnaam van de echtgenoot, adres, de gemeente van inschrijving, geboortedatum en datum van overlijden.

4.3.6

Bewerkersovereenkomst

De verantwoordelijke stelt een bewerker aan. Hij gebruikt daarvoor een ‘Overeenkomst op grond van artikel 14, lid 2 Wet bescherming persoonsgegevens’. De verantwoordelijke heeft in de melding (zie meldingsplicht) uitputtend aangegeven wat hij met de gegevens gaat doen en welke gegevens het betreft. Bovendien heeft hij dat met het meldingsformulier gemeld aan het College Bescherming Persoonsgegevens. Het meldingsformulier is op te vragen via www.cbpweb.nl. VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 23/53

4.3.7

Bekend maken aan de deur

Voor het ordentelijk samenstellen van een dossier is het van belang dat alle personen die in een onderzoek betrokken worden duidelijk te horen hebben gekregen wat het doel van het vraaggesprek is. Ook moet de persoon die het vraaggesprek voert zich kenbaar maken en aangeven dat de bevraagde geen antwoord hoeft te geven.

4.4

Juridisch kader samenwerking partijen

Bij de aanpak van woonfraude zijn meerdere belangenpartijen betrokken. Vanuit de wet geredeneerd kan woonfraude zowel publiekrechtelijk als civielrechtelijk worden opgepakt. Omdat woonfraude zich in verschillende verschijningsvormen aandient, kan de aanpak van een fraudezaak ook een combinatie zijn van belangenpartijen handelend vanuit verschillende wetboeken. In het schema met de vijf verschijningsvormen van woonfraude staan per verschijningsvorm de belangenpartijen benoemd. In Hoofdstuk 3 staat beschreven op welke wijze samenwerking tussen belangenpartijen geformaliseerd kan worden.

4.5

Juridisch stappenplan aanpak overlast

Overlast en de aanpak daarvan vallen buiten de scope van deze handreiking. Overlast en woonfraude kunnen wel samen gaan. Soms is het gemakkelijker om de huurovereenkomst te beëindigen op grond van de veroorzaakte overlast in plaats op grond van het plegen van woonfraude. Daarom geven wij wel de belangrijkste overwegingen en een juridisch stappenplan voor de aanpak van overlast, waarbij het doel is beëindiging van de huurovereenkomst. Ontruiming is mogelijk wanneer de overlast ernstig en onduldbaar is en structureel / frequent. Bij een kort geding moet de overlast recent zijn! Let wel: veel overlast wordt veroorzaakt door mensen met een psychiatrische aandoening. Zij weten vaak zelf niet dat zij overlast veroorzaken. Het is dan noodzakelijk dat ketenpartners goed samenwerken voor verdere opvang. Onderstaand stappenplan geeft weer welke acties moeten worden ondernomen in geval van (extreme) overlast: 1. klachten moeten bij voorkeur schriftelijk gemeld worden. Telefonische meldingen moeten bij voorkeur schriftelijk worden bevestigd; 2. klagers moeten ook zelf contact opnemen met veroorzaker; 3. verhuurder heeft een onderzoekplicht; 4. bemiddeling is essentieel: a. “kringgesprek”; b. afzonderlijke gesprekken; c. hulpdiensten (Riagg, GG en GD); 5. sommeren en waarschuwen door bestuur of verhuurder. Als alle stappen zijn doorlopen en het bewijsmateriaal voldoende is, kan onmiddellijk worden overgaan tot dagvaarding.

4.6

Juridisch kader bij huisbezoek

Het huisbezoek is bij de aanpak van woonfraude cruciaal. Het is het moment van de confrontatie met de onderhuurder en een van de belangrijkste momenten voor het verzamelen van bewijslast. Het afleggen van een huisbezoek heeft gevolgen voor de privacy van de belanghebbende. Daarom heeft de wetgever in verschillende wetten bepalingen opgenomen ter bescherming van de privacy van de belanghebbende. Dit VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 24/53

betreft onder andere: het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens, de Grondwet, en de Algemene wet op het Binnentreden (AWOB). Uit de wettelijke bepalingen blijkt, dat de wetgever groot belang hecht aan het recht op privacy van haar burgers. Bij het binnentreden van een woning moet dit recht van de bewoner altijd het uitgangspunt vormen voor het binnentreden van een woning. Dit uitgangspunt geldt voor een ieder, voor een corporatiemedewerker, een ambtenaar of inspecteur van de gemeente en voor een openbaar rechercheur en een Buitengewoon Opsporingsambtenaar (BOA).


Pagina 25/53

5

Inzicht omvang probleem

Samenvatting Datamining staat in dit hoofdstuk centraal als middel om woonfraude aan te pakken. Andere methodieken om inzicht te verkrijgen in de omvang van woonfraude worden wel genoemd maar niet verder uitgewerkt omdat: 1. Datamining als enige methode voldoende betrouwbare uitspraken over de omvang van woonfraude kan leveren (paragraaf 5.1); 2. Datamining naast de omvang ook verschillende andere nuttige bijproducten levert (paragraaf 5.2). Daarnaast volgt: 1. 2. 3. 4.

5.1

Een korte beschrijving van datamining (paragraaf 5.3); Een stappenplan om datamining uit te voeren (paragraaf 5.4); Een rapportagevoorbeeld van een datamining analyse (paragraag 5.5); Relativerende opmerkingen over het nut van datamining.

Methoden bepalen omvang woonfraude

Er worden in de praktijk verschillende methoden gebruikt om de totale omvang van woonfraude in beeld te krijgen: 1. 2. 3. 4. 5.

Bijhouden meldingen; Koppelen van corporatieadministraties met externe gegevensbronnen zoals GBA en kadaster; Steekproeven nemen; Extrapolaties op basis van de uitkomsten van punten 1, 2 en 3; Schattingen van de omvang door medewerkers en managers die betrokken zijn bij de aanpak van woonfraude; 6. Datamining. Alle methoden geven uitkomsten met een foutmarge. De foutmarges bij de methoden 1 tot en met 5 zijn vaak dermate groot, dat de bandbreedte van de totale omvang van woonfraude onwerkbaar groot wordt. Alleen bij de methodiek van datamining kan de foutmarge reëel worden ingeschat en kunnen de uitkomsten een bruikbare basis vormen voor verdere beleidsbeslissingen. De methode 1 en in mindere mate 2 en 3 kunnen geschikt zijn voor het genereren van werkvoorraad van dossiers met een aanleiding voor verder onderzoek, maar zijn niet geschikt om de omvang van woonfraude in beeld te brengen. In de praktijk wordt door veel gemeenten en corporaties vooral gebruik gemaakt van platte koppelingen van gegevensets. Daarmee komen zij terecht in een situatie dat er relatief veel vermoedelijke woonfraude zaken met een kleine kans op woonfraude naar boven komen. Bovendien wordt de vervuiling niet zichtbaar als vervuiling maar als vermoedelijke woonfraude! Als gevolg daarvan zullen in de vervolgfase verhuurders veel huurders onterecht lastig vallen op grond van hun lijst vermoedelijke woonfraude. VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 26/53

Het signaal dat de corporatie woonfraude actief oppakt, kan positief worden opgevat. Echter, het onterecht benaderen van de goede huurders is niet klantvriendelijk en kan intimiderend overkomen. Alle inspanningen dienen erop gericht te zijn om de dataset zo zorgvuldig mogelijk te segmenteren. Bovendien is in een recente uitspraak van de rechter in Amsterdam (LJN: AY7854, Rechtbank Amsterdam , AWB 06/1897 WWB) bepaald dat huisbezoeken door de Sociale Dienst alleen met voldoende aanleiding mogen plaatsvinden. In Den Haag kwam de rechter tot een zelfde conclusie (LJN: BA0876, Rechtbank 'sGravenhage , KG 07/121). Het doel en de aanleiding moet het middel van het huisbezoek rechtvaardigen. Een goede administratie ligt daarbij aan de basis. Daarnaast is het inzicht van belang dat het voeren van een goede basisadministratie minder inspanning kost dan handhaven achteraf. Ook meldingen alleen geven een onvoldoende beeld van vermoedelijke woonfraude. Meldingen geven meer een beeld van het aantal omwonenden dat besluit melding te maken van overlast. Slechts in een klein aantal gevallen zullen de meldingen over doorverhuur gaan. In veel gevallen wordt doorverhuur niet eens gemeld. Pas als het besef doordringt bij de huurders of omwonenden dat de verhuurder en instanties daadwerkelijk optreden, ontstaat er een situatie waarin mensen melding gaan maken van misstanden. De communicatie over normbesef, namelijk doorverhuren frustreert eerlijke woonruimteverdeling, in combinatie met het daadwerkelijk handhaven stimuleert het aantal meldingen. Hiermee gaan beide elementen hand in hand: een ordentelijke administratie en een optimaal systeem van meldingen maken dat woonfraude proactief kan worden aangepakt en dat er een afname in het aanbod van doorverhuurwoningen ontstaat. De keerzijde van de medaille is dat als inzicht in de situatie is ontstaan, stap 2, het gericht handhaven, ook gezet moet worden. Als gemeente en verhuurder(s) dat achterwege laten verliezen zij hun geloofwaardigheid. Dit besef levert bij gemeenten en corporaties de gedachte op om niet aan stap 1, het verkrijgen van inzicht, te beginnen. Terwijl inzicht juist aanleiding is om gericht en gewogen het juiste instrumentarium te kiezen. Bij het maken van deze keuzes helpt het handboek.

5.2

Voordelen datamining

Datamining kan de volgende voordelen opleveren: Beleidsmatig: • De gemeente en corporaties krijgen inzicht in de omvang van woonfraude in alle wijken waarin de verhuurder(s) actief zijn. Op basis van dit inzicht kunnen gemeente en corporaties vervolgens onderzoeken of eerder gevoerd beleid effectief is geweest en of aanvullend beleid in de (nabije) toekomst wenselijk is. Administratief: • Door binnen de kaders van weten regelgeving (zie Hoofdstuk 4) gegevens uit te wisselen krijgt de gemeente inzicht in de mate van vervuiling van het GBA voor het deel van het bezit van de verhuurder(s) in de gemeente; • Door binnen de kaders van weten regelgeving (zie Hoofdstuk 4) gegevens uit te wisselen verkrijgt de gemeente vermoedens van andere vormen van fraude. Denk hierbij aan fiscale en sociale uitkering fraude voor het deel van het bezit van de verhuurder(s) in de gemeente. Dit inzicht kan aanleiding zijn voor verder onderzoek vanuit, bij voorbeeld, de sociale recherche. Samenwerking • Voor gemeente en verhuurder(s) ontstaat een situatie dat zij de resultaten van de eerste analyse kunnen gebruiken voor de prestatieafspraken. Het initiële percentage en de voorraad vermoedelijke woonfraude dossiers kunnen worden vertaald in werkafspraken die tot doel hebben te komen tot een verbetering van het woonruimteverdelingsysteem. VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 27/53

Handhaving • Er ontstaat een administratie met een verdeling in de vermoedelijke fraudedossiers. Bijvoorbeeld dossiers met code rood, oranje en groen. Hiermee kan de verhuurder direct aan de slag. Eerst worden de dossiers met de meeste vermoedens ter hand genomen (in dit voorbeeld de ´rode´ dossiers). Aan de ´oranje´ dossiers worden in een lager tempo aanvullende gegevens toegevoegd. Een deel van die dossiers verschuift naar ´rood´ een deel naar ´groen´. Code ´groen´ dossiers hebben een indicatie vermoedelijke woonfraude, maar zijn niet urgent. Deze dossiers worden administratief goed in de gaten gehouden, komen er bijvoorbeeld meldingen binnen, en in het veldwerk wordt met zekere regelmaat polshoogte genomen op het adres en in de straat. Dat kost weinig extra tijd en werkt preventief als medewerkers ook een praatje maken met de bewoners. Financieel / economisch: • Voor gemeente en verhuurders geldt dat het gevonden percentage en de fysieke dossiers vermoedelijke woonfraude een directe relatie hebben met de plannen voor nieuwbouw in de gemeente. o In vergelijk met het (bij)bouwen van woningen is het een goedkope werkwijze om – op voorhand en aanvullend - een systeem van inzicht, preventie en handhaving woonfraude op te zetten; o Door te informeren naar de beweegredenen van de onderhuurders om daadwerkelijk in onderhuur te gaan ontstaat aanvullende informatie over de werkelijke vraagbehoefte naar goedkope huurwoningen; o Bovendien is binnen een dergelijke werkwijze bij renovatie of sloop op voorhand al een inzicht in de stand van de vermoedelijke woonfraude en kan er effectiever gehandhaafd worden om onterechte uitkering van verhuispremies tegen te gaan en de renovatie of sloopprojecten te versnellen. Op basis van het inzicht kunnen de gemeente en de verhuurder(s) in hun communicatie inhoud geven aan de discussie over normbesef. Doorverhuren van andermans bezit mag en kan niet op juridische grondslagen. Maar ook dat het systeem van eerlijke woonruimteverdeling in het geding is door doorverhuur of onrechtmatig gebruik van de sociale huurwoningen. Wat onder andere langere wachtlijsten tot gevolg heeft.

5.3

Beschrijving techniek datamining

Bij datamining worden interne en externe databronnen zoveel mogelijk benut. Het benutten bestaat uit het ontrafelen van velerlei variabelen uit de verschillende informatiebronnen. Om te beginnen zitten in de totale database de voor de verhuurder bekende fraudegevallen. Van deze bekende gevallen wordt een profiel gemaakt. Een profiel bestaat uit verschillende variabelen waaraan verschillende waarden kunnen worden toegekend. Deze waarden bepalen hoeveel invloed de variabele heeft op het bepalen van vermoedelijke woonfraude. De profielen worden vervolgens teruggeprojecteerd op de gehele database. Het resultaat is groepen klanten die allemaal overeenkomstige profielen hebben met hoge kans op vermoedelijke woonfraude. Door het stellen van veel referentievragen wordt deze vermoedelijke kans bevestigd of verminderd. Let wel, deze – relatieve - inspanning is erop gericht zo min mogelijk mensen onterecht lastig te vallen in het handhavingtraject. Door praktijkervaring op te doen leert een dataminer welke variabelen meer of minder van invloed zijn op de fraudekans. Omdat bij dit werk gebruik wordt gemaakt van statistische rekenmethoden en werkwijzen vereist het van de medewerker minimaal HBO werk en denkniveau en kennis van kwantitatieve onderzoeksvaardigheden. Voorbeelden van variabelen uit de interne administratie zijn: • Huurder gerelateerd: o Woonadres; o Wel of geen meldingen van woonfraude; o Leeftijd huurder; o Looptijd contract; VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 28/53

•

o Wel of geen meldingen van overlast; o Woningruilverzoeken; o Aantal onderhoudsverzoeken; o Verzoek huisbewaarderschap; o Et cetera. Woning gerelateerd: o Adres: o Aantal kamers; o Aantal vierkante meters; o Etage; o Met of zonder lift; o Et cetera.

Voorbeelden van externe bestanden zijn: • Gemeentelijke basis administratie; • Kadaster; • Informatie van telecom aanbieders; • Verhuisinformatie; • Et cetera. Verschillende combinaties van variabelen geven meer of minder kans op woonfraude. Bijvoorbeeld: een afwijking van het huuradres van een huurder met de inschrijving in het GBA is een indicatie van woonfraude. Echter, afhankelijk van de leeftijd van de huurder krijgt deze afwijking meer (bij een meer gevorderde leeftijd) of minder (bij een jeugdiger huurder) gewicht. Deze verbanden, correlaties, samen gecombineerd met de beslisgewichten die aan deze correlaties worden gegeven, worden beslisregels genoemd. Om de kennisachterstand op het gebied van datamining te ondervangen kunnen gespecialiseerde derden tijdelijk worden ingehuurd. Deze derden zijn dan de zogeheten ‘bewerker’. Gemeenten en corporaties zijn volgens de wetgever de ´verantwoordelijke´ als beheerder van de dataset. Gemeenten en corporaties zijn gerechtigd om een ‘bewerker’ in te huren. Als deze derden worden aangesteld dient een ´bewerkersovereenkomst´ (zie hoofdstuk 4) te worden opgesteld. In deze overeenkomst staat precies omschreven wat de bewerker en de verantwoordelijke (de eigenaar van de gegevens) met elkaar afspreken over de te bewerken dataset en het doel dat de verantwoordelijke voor ogen heeft. Vervolgens doet de verantwoordelijke melding bij het College Bescherming Persoonsgegevens. Een goed standaardprotocol voor datamining is momenteel (2007) de CRISP-DM datamining werkwijze. Ook de dataset zelf dient goed beschermt te zijn tijdens opslag en transport. Het betreft tenslotte privacygevoelige informatie. Beveiligingsprotocollen wijzigen om de zoveel tijd, met nieuwe instrumenten. Bestanden worden anno 2007 bij voorkeur beveiligd middels PGP-protocol. Het is echter raadzaam de eigen systeembeheerder te vragen een uitspraak te doen, omdat niet alle systemen aan dezelfde specificaties voldoen en beveiligde bestanden soms niet doorlaten. Dan moeten andere, vaak minder goed beveiligde, protocollen worden gebruikt.

5.4

Kanttekeningen datamining

Datamining is specialistisch werk. Ook voor een ervaren ICT medewerker die geen specifieke analysevaardigheden heeft ontwikkeld, is het niet realistisch om de eerste keer een analyse met datamining techniek goed uit te voeren. Na de eerste keer kan een ervaren ICT medewerker in principe wel de dataset verversen met gebruikmaking van de eerder bepaalde beslisregels. Naarmate er vaker een analyse met datamining wordt uitgevoerd wordt het belangrijker dat de klantgegevens goed worden bijgehouden en dat er goede terugkoppeling plaats vindt uit het handhavingtraject. Opgeloste dossiers zijn nuttige input op het weeg- en beslissysteem; de aan het begin van dit hoofdstuk genoemde profielen.


Pagina 29/53

Let wel: bij herhaling van de datamininganalyse komen er minder dossiers uit die kunnen worden toegevoegd aan de werkvoorraad. Daarmee wordt het belang van een goede instroom door meldingen groter. Een positieve ontwikkeling dus! De corporatie is dan in een situatie beland waarin het aantal fraudegevallen is afgenomen en waarin de kansgroep (op basis van de profielen) niet meer in het bestand voorkomt. Het preventieve systeem en blijvend gericht handhaven kunnen dan de nieuwe status quo worden.

5.5

Stappenplan data-analyse

In deze paragraaf worden een stroommodel en een stappenplan beschreven om tot een data-analyse te komen. Ten slotte wordt een voorbeeldrapportage in de vorm van een woonfraudekaart gegeven. Figuur 6: Stroommodel data-analyse

Communicatie • melding College Bescherming Persoonsgegevens; • op basis van de informatieplicht; • over de omvang o.b. van woonfraude kaart; • over normbesef en … • over beleid (handhaving) gemeente en verhuurder(s).

Convenant

Gemeentelijke Basis Registratie

Opschonen basisadministratie

Klantenbestand

Opschonen van de Klantenadministratie d.m.v. interne koppeling informatie

Verrijken van de Klantenadministratie d.m.v. externe informatie: • Kadaster • Commerciële informatie • Meldingen

Interne communicatie • over wettelijke basis • over normbesef en eerlijke woonruimte verdeling

Let op: Platte gegevenskoppelingen is niet hetzelfde als datamining. Datamining is het in kaart brengen van communicatiepatronen o.b. van voorhanden zijnde klantprofielen. Hiermee wordt de scoringskans hoger en de kans dat er onterecht wordt aangebeld (inbreuk privacy van de huurder/klant) kleiner. Ook het plat koppelen van commerciële informatie levert een lager werkelijkheidspercentage op. Het gevolg van platte koppelingen is veel vermoedelijke ‘hits’ en – dus - veel onterechte huisbezoeken. Wat niet klantvriendelijk is!


Pagina 30/53

Figuur 7: Stappenplan data-analyse

Als alle stappen zorgvuldig zijn doorlopen is het resultaat een woonfraudekaart en een onderliggende basis administratie van vermoedelijke woonfraude dossiers. In onderstaande figuur staan woonfraudekaarten van de gemeente Nijmegen en de gemeente Oosterhout afgebeeld. De weergegeven percentages staan voor het percentage woonfraude per wijk ten opzichte van het totaal aantal woningen in de wijk: Figuur 8: Woonfraudekaarten gemeente Nijmegen en gemeente Oosterhout Woonfraudekaart Oosterhout

Woonfraude kaart Nijmegen 3,8%

2,5%

2,9% 3,1%

3,5% 3,8% 2,7% 2,7%

3,5%

39

172

2,9%

3,1%

66

1,7%

55

2,1%

2,5%

2,7%

65

2,7%

1,0% 2,1% 1,7% 1,3% 3,7% 2,5%

93

2,2% 2,7%

92

2,6%

125

1,8%

2,7% 2,6%

Dommelbergen 2,1% 41 Dorst 1,8%

Oosteind 1,0% 0

Leijsenakkers 1,3% 1

Oosterheide 2,2% 39

Slotjes 2,5% 34

West 3,7%

Strijen 2,1% 14

5

1

Vrachelen 2,5% 5

2,5 % 6

1 Copyright MB-ALL BV

Centrum 1,7% 10 Den Hout 1,7% 0

1 Copyright MB-ALL BV

Hiermee is de basis gelegd voor de vervolgstap: de handhaving van woonfraude (zie Hoofdstuk 2 en Hoofdstuk 4).


Pagina 31/53

6

Personeel en Organisatie

Samenvatting Om de aanpak van woonfraude uit te voeren is het belangrijk dat de (project-) organisatie goed wordt opgezet en dat de mensen die het gaan doen voldoende zijn toegerust voor hun taken. Dit hoofdstuk beschrijft kort een aantal aandachtspunten die van belang zijn bij de organisatie van de aanpak van woonfraude. Er is aandacht voor de competenties en vaardigheden die verschillende medewerkers moeten hebben. En er wordt gekeken naar de arbovereisten.

6.1

Organisatie

De organisatie rond de aanpak van woonfraude moet goed zijn opgezet. Er zijn drie organisatiemodellen te herkennen: 1. a) Interne specialisten: medewerkers worden helemaal vrij gemaakt om de aanpak woonfraude op te zetten en uit te voeren; b) Interne medewerkers, onderdeel takenpakket: de aanpak woonfraude is voor medewerkers een onderdeel van een breder takenpakket; 2. Inhuur derden: een externe partij wordt ingehuurd; 3. Een combinatie van beide opties. Bij het maken van deze beslissing spelen een aantal overwegingen een rol. De werkvoorraad. Waar de werkvoorraad groot is kan het verstandig zijn om - eventueel tijdelijk – eigen medewerkers volledig vrij te maken voor de aanpak woonfraude. Waar de werkvoorraad kleiner is, kan de aanpak woonfraude ook onderdeel zijn van een breder takenpakket van bijvoorbeeld leefbaarheid en overlast. Inhuur van derden voor de handhavingstaak is een optie als corporaties hiertoe noodzaak zien. Zoals ook de inzet van juridische ondersteuning, beleidsadvies, data-analyse en deurwaarders of advocaten. Als inhuur derden een structureel karakter krijgt en het woonfraude probleem kennelijk niet vermindert kunnen vraagtekens bij de effectiviteit worden gezet. Wat in alle modellen voor de aanpak van woonfraude generiek geregeld moet zijn, is een ondersteunende back office: • Georganiseerde back office: o Overzicht te behandelen dossiers; o Overzicht onderhanden dossiers inclusief status, gewenste doorlooptijden en feitelijke doorlooptijden; o Administratie binnengekomen meldingen en analyseresultaten; o Archief van de resultaten uit veldwerk; o ‘On the spot’ informatie (medewerkers kunnen desgewenst op straat informatie opvragen bij de back office); VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 32/53

o

Opvang bij calamiteiten: • Protocollen.

In een goede organisatie van de aanpak van woonfraude is ook de bestuurlijke dekking van de aanpak meegenomen: • Bestuurlijke dekking: Voor de bestuurlijke dekking moeten onderstaande instrumenten zijn georganiseerd: o Heldere beleidskaders (zie hoofdstuk 7); o Periodiek overleg intern(zie hoofdstuk 9); o Voortgangsrapportages intern (zie hoofdstuk 9); o Bestuurlijk Overleg tussen samenwerkingspartners (zie hoofdstuk 9). Een corporatie kan kiezen of de aanpak van woonfraude volledig met eigen mensen, volledig met ingehuurde derden of met een mix van eigen mensen en inhuur wordt uitgevoerd. Hieronder wordt een overzicht van voor en nadelen gegeven: Figuur 9: Aanpak woonfraude met eigen mensen, met derden of in combinatie Met eigen mensen

Inhuur van derden

Voordelen o Altijd goede situationele kennis o In lijn met eigen beleid en cultuur o Lagere kostprijs per uur

o o o

Mix van eigen mensen en inhuur

o o

Beschikking over specialistische kennis Flexibele inzet Prestatieafspraken zijn norm

Combinatie van de voordelen van eigen mensen en inhuur Kennisoverdracht van derde naar vaste medewerkers

Nadelen o Specifieke noodzakelijke kennis moet (deels) nog verworven worden o Soms lastig om personen met het juiste profiel te vinden o Minder flexibel in te zetten o Prestatieafspraken soms lastig o Niet altijd goede situationele kennis o Niet altijd duidelijk of controleerbaar welke specialistische kennis werkelijk beheerst wordt (er is geen kwaliteitskeurmerk) o Hogere kostprijs per uur o Ondervanging van de nadelen bij alleen inzet eigen mensen of alleen inhuur derden

Naast de genoemde voor- en nadelen wordt de keuze tussen eigen mensen of uitbesteden ook beïnvloed door de fase waarin de aanpak van woonfraude is. In de startfase zijn specialistische kennis en extra capaciteit extra aantrekkelijk. Inhuur van derden is dan een nuttige optie. In de vervolg fases van structurele aanpak van woonfraude is de interne kennis toegenomen en is de werkvoorraad afgenomen. Borging van de interne kennis is dan vaak belangrijk. De aanbeveling is om meer dan een persoon te belasten met de aanpak van woonfraude, ook als de totale werkdruk minder dan één fte is. De inhuur van een externe specialist is in de vervolgfase vooral nuttig voor echt lastige dossiers. Dat zijn dossiers met aanwijzingen maar waarbij bewijs lastig te genereren is.

6.2

Opleiding en training

Het opsporen en aanpakken van woonfraude is specialistisch werk waar bepaalde vaardigheden en competenties wenselijk, en in sommige gevallen noodzakelijk, zijn. Daarvoor zijn verschillende (soorten) opleidingen en trainingen voorhanden. Competenties en vaardigheden

Medewerkers met kennis en kunde van het gebruik en het koppelen en analyseren van gegevensbestanden en datamining zijn bevorderlijk voor een effectieve en structurele aanpak van VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 33/53

woonfraude. De analysefase is de basis voor de daarop volgende fasen van veldwerk. Daarnaast is het belangrijk dat alle medewerkers binnen de organisatie alert zijn op signalen van woonfraude. Figuur 10: Vereiste competenties medewerkers woonfraude Taak Data-analist

Woonfraude specialist

Competenties Locale datawarehouse; Analyse software / SQL; Analytisch vermogen; Juridische kennis; Proceskennis; Beveiligingprotocollen; Datamingprotocol. Proceskennis; Gespreksvaardigheden; Tactisch rechercheren; Juridische kennis; Beveiligingsprotocollen.

Algemeen niveau HBO - Universitair

MBO - HBO

In hoofdstuk 2 van dit handboek staat dit uitgebreider beschreven.

6.3

Arbo vereisten

De Arbeidsomstandighedenwet is per 1 januari 2007 vereenvoudigd. De wet schrijft niet meer tot in detail voor op welke manier ondernemingen hun werknemers veilig en gezond moeten laten werken. De wet bepaalt wel wat het minimale beschermingsniveau moet zijn. Werkgevers en werknemers bepalen gezamenlijk op welke wijze zij invulling geven aan deze zogenaamde doelvoorschriften. Deze manieren kunnen in een arbo-catalogus worden vastgelegd. Hierin worden de verschillende methoden en oplossingen beschreven om te voldoen aan de doelvoorschriften van de overheid. Bijvoorbeeld beschrijvingen van technieken en methoden, normen en praktische handleidingen. De arbo-catalogus kan op bedrijfs- of op brancheniveau worden gemaakt, dit is niet verplicht. Met betrekking tot de arbovereisten voor medewerkers bestrijding woonfraude bij gemeenten en corporaties wijzen wij op het volgende. De medewerkers bestrijding woonfraude zullen een (groot) deel van de tijd niet op kantoor, maar op de straten en bij de klanten thuis zijn. Dit vraagt om andere arbovereisten dan een 100 procent kantoorbaan. Een ander belangrijk punt is de grotere kans die de medewerkers bestrijding woonfraude lopen op agressieve reacties, intimidatie en geweld wanneer zij illegale huurders en verhuurders confronteren met hun praktijken.

6.3.1

Arbowetgeving en arbovereisten voor corporatiemedewerkers

Er is voor corporaties op brancheniveau geen arbo-catalogus uitgegeven. Corporaties kunnen op bedrijfsniveau zelf een arbo-catalogus opstellen voor medewerkers.

6.3.2

Arbowetgeving en arbovereisten voor gemeente ambtenaren

Om gemeenten te ondersteunen bij hun arbobeleid gaan de sociale partners van de sector gemeenten, de zogeheten LOGA-partijen, een arbocatalogus opstellen. De LOGA partijen hebben onlangs een voorstel voor deze catalogus gedaan. Deze catalogus vindt u op de website van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, www.vng.nl. De Stichting Arbeidsmarkt en Opleidingfonds Gemeenten ondersteunt de LOGA partijen hierbij. Op de website van het A+O fonds vindt u verdere informatie over arbeidsomstandigheden voor gemeenteambtenaren.

6.3.3

Aandachtspunten met betrekking tot het inhuren van derden

Wanneer corporatie en/of gemeente besluiten om bij de bestrijding van woonfraude een externe partij in te schakelen dienen ook een aantal zaken te worden geregeld. Belangrijk hier is het verschil tussen een Buitengewoon OpsporingsAmbtenaar (BOA) en een openbaar rechercheur. VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 34/53

Een BOA mag namens de gemeente bevoegd opereren en mag dus namens de gemeente op locatie een confronterend gesprek aangaan met een onderhuurder en de woning betreden. Een particulier onderzoeker is hiertoe niet bevoegd. Deze dient zich te gedragen als particulier persoon. Een particulier onderzoeker heeft wel een specialistische opleiding genoten en is getraind in onder meer de vaardigheden met betrekking tot tactisch rechercheren en gesprekstechnieken die in hoofdstuk 2 van dit handboek zijn beschreven. Gemeente en/of corporaties kunnen er ook voor kiezen derden in te huren om de risico analyse uit te voeren en in kaart te brengen wat de omvang van de woonfraude in de voorraad of in een bepaald gebied is. Deze persoon – bewerker – werkt met de gegevensbestanden van de verhuurder. In Hoofdstuk 4 van dit handboek staat vermeld dat een bewerkersovereenkomst moet worden afgesloten.


Pagina 35/53

7

Beleid formuleren

Samenvatting Voor een consistente èn duurzame aanpak van woonfraude zal hierop beleid moeten worden geformuleerd. Daarmee ontstaat bestuurlijk draagvlak, wordt de aanpak ingebed in de organisatie en de dagelijkse werkprocessen en is het mogelijk om de aanpak te evalueren op resultaat en effectiviteit. Dit hoofdstuk geeft beleidsmatige redenen om de aanpak van woonfraude aan de visie of missie van gemeente of corporatie te koppelen, gaat in op de prioriteiten die gesteld moeten worden en op de keuze voor samenwerking en de mogelijke partners. Het hoofdstuk sluit af met de financiële aspecten.

7.1

Koppeling aan visie / missie

Als corporatie of gemeente is het goed om duidelijk aan te geven waarom je investeert in het actief tegengaan van woonfraude. Op directie en managementniveau moet de aanpak onderwerp van aandacht zijn (zie ook Hoofdstuk 11).

7.1.1

Aanpak woonfraude als onderdeel van leefbaarheidbeleid

Zowel gemeenten als corporaties hebben een belangrijke taakstelling met betrekking tot de leefbaarheid in buurt en wijk. Woonfraude tast de leefbaarheid aan. Gemeente en corporatie kunnen er daarom voor kiezen om de aanpak van woonfraude te koppelen aan de inspanningen op het gebied van de leefbaarheid. In Rotterdam heeft de gemeente er voor gekozen om de aanpak van woonfraude op te pakken in het kader van de veiligheid en de leefbaarheid in de wijken.

7.1.2

Aanpak woonfraude voor een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling

Gemeenten en corporaties spannen zich gezamenlijk in voor een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling. Woonfraude staat dit in de weg. Daarom kunnen de partijen hier expliciet beleid op formuleren. In het voorbeeldconvenant uit Hoofdstuk 3 is dan ook opgenomen dat de partijen de aanpak oppakken om de doorstroming te bevorderen en een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling te realiseren.

7.1.3

Aanpak woonfraude als criminaliteitsaanpak / handhaving regels (het mag gewoon niet)

Woonfraudeurs overtreden de wet en de regels voor lokale woonruimteverdeling. Dat is niet toegestaan. De overheid en dus ook een gemeente moet dit actief tegengaan en de uitgevaardigde wetten en regels handhaven.

7.1.4

Aanpak woonfraude voor een gezonde bedrijfsvoering

Corporaties missen door woonfraude hogere inkomsten uit huur door harmonisatie. Wanneer een woonfraude dossier is opgelost is er een vrije woning en kan de huur worden aangepast en de woning opnieuw verhuurd. Ook kunnen corporaties woningen die vrijkomen verkopen indien dat wenselijk is. VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 36/53

7.2

Strategie

Beleid formuleren waarom de bestrijding van woonfraude wordt opgepakt is een belangrijke eerste stap. Het heeft de logische consequentie dat er daadwerkelijk woonfraude zal worden geconstateerd. U krijgt inzicht in de omvang van het probleem. Nu is het zaak om beleid te formuleren hoe de organisatie omgaat met geconstateerde woonfraude. Prioriteiten stellen

Voor een optimale bestrijding van woonfraude is het belangrijk om prioriteiten te stellen, zeker in het geval de werkvoorraad van dossiers met vermoedelijke woonfraude groter is dan de beschikbare capaciteit om de dossiers op te lossen. Een belangrijke afweging is die tussen optimale rechtvaardigheid op dossierniveau of optimale snelheid van afhandelen van dossiers. Afhankelijk van de specifieke situatie waarin een corporatie zich bevindt zal de keuze meer naar maximale rechtvaardigheid op dossierniveau of naar maximale snelheid van handelen uitvallen. De prioriteitstelling is afhankelijk van de lokale context, de visie en missie van de corporatie en de beleidsmatige keuzes. Onderstaand schema geeft de beleidsafweging weer. Figuur 11: Beleidskeuze bij grote versus kleine werkvoorraad

Het schema biedt een denkkader voor de geschetste beleidsafweging. Natuurlijk is de werkelijkheid genuanceerder dan hier schematisch kan worden geschetst. Ook als er wordt gekozen voor maximale snelheid, en dus voor een maximaal aantal dossiers per periode, wordt een optimum van rechtvaardigheid gezocht. Samenwerking

De bestrijding van woonfraude staat of valt met samenwerking tussen verschillende partijen. Gemeente en corporatie zijn vrijwel altijd de kernpartners in de aanpak, maar samenwerking met andere partijen komt heel veel voor. In Hoofdstuk 3 beschreven wij wat de mogelijkheden zijn om de samenwerking tussen corporatie en gemeente vast te leggen. Naast gemeente en corporaties zijn andere (eventueel tijdelijke) samenwerkingsverbanden mogelijk. Binnen de gemeente zijn vaak al verschillende diensten en afdelingen betrokken. Naast het maken van goede afspraken over de samenwerking is het belangrijk om lopende de aanpak met de partners regelmatig te communiceren over de aanpak, de voortgang en de samenwerking. In Hoofdstuk 9 komen wij hier uitgebreid op terug. VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 37/53

Figuur 12: Meest voorkomende partners in de aanpak van woonfraude

7.3

Financiële aspecten

Voor het bepalen van beleid bij woonfraude kan het nuttig zijn om de financiële en de sociaalmaatschappelijke kosten en baten van de aanpak van woonfraude inzichtelijk te maken. Hoofdstuk 10 van dit handboek geeft uitgebreid inzicht in de kosten en baten van de aanpak van woonfraude. Hier beperken wij ons tot een korte opsomming van elementen die in de analyse van kosten en baten moeten worden meegenomen. Voor de financiële kosten-baten analyse voor een corporatie is inzicht nodig in: • de financiële schadelast van woonfraude op jaarbasis (o.a. gemiste huurharmonisatie, vertraging verkoop- en renovatie doelstellingen, mutatie kosten, onterecht toewijzen; verhuiskostenvergoedingen); • de kosten van de aanpak van woonfraude; • de financiële baten van de woonfraude aanpak. Voor een integrale sociaal-maatschappelijke kosten-baten analyse is inzicht nodig in: • het aantal woningen dat door woonfraude aan de woningverdelingsystematiek wordt onttrokken; • het aantal mensen dat actief wacht op een sociale huurwoning; • benodigde inspanningen en doorlooptijden om woningen waarmee wordt gefraudeerd vrij te krijgen voor eerlijke verhuur.


Pagina 38/53

8

Risicoanalyse, werkproces en klantproces

Samenvatting Voorkomen is beter dan genezen. Dat geldt ook voor het tegen gaan van woonfraude. Daarom kan het nuttig zijn om de werkprocessen en klantprocessen te analyseren op de risico’s van het ontstaan van woonfraude. Preventie moet integraal onderdeel zijn van het woonfraudebeleid van een verhuurder om de aanwas van woonfraude tegen te gaan. Dit hoofdstuk beschrijft preventieve maatregelen die bepaald worden met behulp van analyses van klantprocessen en werkprocessen. Het hoofdstuk eindigt met een aantal aanbevelingen.

8.1

Klant- en werkprocesanalyses

De relevante klanten werkprocessen dienen te worden beschreven en geanalyseerd. Gekeken wordt hoe gemakkelijk het is voor huurders en potentiële huurders om te frauderen met een woning van de verhuurder. De volgende processen kunnen in ogenschouw genomen worden: • Intake klanten; • Huuradministratie; • Onderhoud; • Overlast; • Leegstand; • Buurt-/huismeester; • Kritische prestatie indicatoren. Per onderdeel wordt vervolgens aangegeven wat is opgemerkt in het kader van woonfraude risico’s. Vervolgens worden de verbeterpunten opgeschreven en opgenomen in het primaire werkproces van de betrokken medewerkers. Intake klanten

Verhuurders die al bij de intake van potentiële klanten laten zien dat zij inschrijven op een schaars goed met een hoge kwaliteit en dat er daarom veel van ze wordt verwacht in het kader van legitimatie en bewijs hebben een lagere kans op woonfraude. Geïnteresseerden in een woning van een verhuurder, potentiële klanten, kunnen bij de meeste verhuurders op drie manieren hun interesse tonen: 1. aan de balie; 2. per post met een papieren formulier; 3. per elektronisch formulier. Voor het papieren formulier geldt dat medewerkers van de verhuurder de aanvragen meestal zelf handmatig in het systeem invoeren. In veel gevallen controleert het systeem niet op de juistheid van de gegevens. Dat betekent dat medewerkers moeten controleren op juistheid van de gegevens, namelijk geboortedatum en adres. In sommige gevallen gebeurt dat niet of niet zorgvuldig genoeg. Dat is een van de oorzaken dat klantenbestanden vrijwel vanaf het begin van een verhuurproces vervuild worden.


Pagina 39/53

Het hanteren van dezelfde schrijfwijze voor zowel de inschrijving van de gemeente als voor de verhuurder voorkomt veel vervuiling. Vervolgens is het verstandig om minimaal op de volgende punten te letten: • Verhuurderverklaring; • Legitimatiebewijs: o waarbij controle op geldigheid moet gebeuren; o en een kleurenkopie gemaakt dient te worden; • Salarisstrook of uitkeringsbewijs dat recent (van voorgaande maand) is; • Bankgegevens worden gevraagd; • Telefoon en internetprovider gegevens worden gevraagd; • GBA-uitreksel wordt gevraagd; o waarbij recente verhuizingen worden bekeken. Na verhuizing naar de huurwoning worden alle gegevens binnen twee maanden opnieuw opgevraagd bij de huurder. Als alles goed is staat dan op alle bescheiden het adres van de nieuw gehuurde woning. Huuradministratie

Corporaties die hun huuradministratie ordentelijk uitvoeren, daar duidelijk over communiceren en hun hoofdhuurders vragen zelf de huur over te maken én dat daadwerkelijk controleren, laten een lagere kans op huurfraude zien. Over het algemeen kunnen de volgende stelregels worden gehanteerd. De meeste mensen zijn in Nederland inmiddels gewend geraakt aan deze onderstaande gang van zaken omdat de meeste dienstverleners al zo werken. • Betalingen per bank/giro door derden worden niet geaccepteerd; • Contant wordt niet meer geaccepteerd; • Betalingen per pin worden wel geaccepteerd en – achteraf gecontroleerd wie betaald heeft. Dat wordt geregistreerd. Let op dat de klanten dit wel moeten weten, dus er moet wel over gecommuniceerd worden; • Bij recidiveren van betalingsachterstanden worden altijd in woonfraude gespecialiseerde woonconsulenten ingeschakeld, voordat het dossier naar de deurwaarder gaat; • Bij opzegging van het huurcontract wordt naar de staat van de woning gekeken, maar ook naar de identiteit van de hoofdhuurder en de opzegger. Onderhoud

Corporaties die in de onderhoudstrajecten laten zien de hoofdhuurder te kennen laten een lagere kans op woonfraude zien. Veel verhuurders hebben het onderhoud van hun woningen uitbesteed. Een opzichter van de verhuurder neemt het werk op. Voor de monteurs / onderhoudmensen is vaak het hoofddoel van belang, namelijk het uitvoeren van de klus. Maar voor het voorkomen van woonfraude is ook van belang dat de klant weet dat de monteur ook let op de volgende zaken: • Klantgegevens o Er wordt geïnformeerd naar de namen van de hoofdhuurder, inwonende(n) of medehuurder; o De namen en geboortedata van de huurders zijn bekend voor de monteurs. • Werkbonnen o Moeten worden afgetekend, en er is een controle op wie heeft afgetekend. Monteurs letten op ongebruikelijke zaken in de woning en krijgen opleiding en training om deze te herkennen.


Pagina 40/53

Overlast

Corporaties met een adequate overlastregistratie en opvolging hebben een lagere kans op woonfraude. Hoewel de relatie tussen overlastmeldingen en onderhuur relatief laag is moet het wel worden opgepakt als serieus te nemen onderwerp in relatie tot mogelijke woonfraude. Onderzoek toont aan dat bij overlast vaker sprake is psychiatrische stoornissen van bewoners en ‘hufter gedrag’ dan van woonfraude.1 Van belang is dat zowel de klager als de beklaagde worden geregistreerd en dat wordt gehandeld zoals aangegeven in hoofdstuk 4. Leegstandslijst

Corporaties die een goed beeld hebben op hun leegstaande woningen en bedrijfsruimten hebben een lagere kans op woonfraude. De meeste verhuurders hanteren een gedegen registratie van leegstaande woningen. Bij vrijwel alle verhuurders wordt maandelijks de leegstandlijst bijgewerkt en wordt de vraag gesteld waarom panden – nog – leegstaan door het hoofd of manager verhuur. Toch kan het geen kwaad regelmatig leegstandcontroles te doen. Wijk- / huismeester

Corporaties die hun wijk – of huismeesters formeel aanspreken op het melden van afwijkingen in het klantenbestand hebben een lagere kans op woonfraude. De meeste verhuurders hebben wijken/of huismeesters. Hoewel er in Nederland veel verschillende werkwijzen zijn, kan algemeen worden gesteld dat de huismeester of de verhuurconsulent de sleuteluitgifte doet en daadwerkelijk kennis heeft gemaakt met de hoofdhuurder. Huismeester komen veel in de wijken en zien daarom veel. Ook afwijkende zaken. Denk aan wisselende samenstelling bewoners, overbewoning, vervuiling, lege woningen en andere afwijkingen. Daarom is het van belang dat de huismeester data aanlevert over klanten/huurders. Kritische prestatie indicatoren

Meldingen van woonfraude worden lang niet altijd officieel geregistreerd, en niet in verantwoording en rapportages meegenomen. Toch is het interessante informatie, waar daadwerkelijk op gestuurd kan worden.

8.2

Aanbevelingen • • •

•

1

Opschonen klantgegevens; Procesbeschrijvingen verversen en op onderdelen aanpassen en personeel instrueren; Beleid aanpak woonfraude formuleren waarin preventie en repressie worden geregeld (zie hoofdstuk 7); o Let op dat er een goede werkafspraak over communicatie wordt opgenomen. (Zie hoofdstukken 7 en 9); Let vervolgens op de volgende signalen, die kunnen duiden op woonfraude: o aanvragen medehuurderschap (Burgerlijk wetboek art 7:267); o idem na overlijden huurder (BW art 7:268); o aanvraag woningruil (BW art 7:270); o verzoek tot inwoning (BW art 7:244).

Portes; coördinator wijkgericht woonoverlast netwerk Utrecht. Cijfers over 2005


Pagina 41/53

9

Communicatieaspecten

Samenvatting Goede communicatie is belangrijk voor stimuleren van meldingen van woonfraude. Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste redenen om bij de aanpak van woonfraude goed te communiceren met alle belanghebbenden en geeft een overzicht van in te zetten communicatiemiddelen voor zowel de interne als de externe communicatie. Ook passeert een aantal aandachtspunten met betrekking tot de communicatie de revue, waaronder de sleutelmomenten voor communicatie. Het hoofdstuk sluit af met een overzicht van de kanalen die kunnen worden gebruikt voor het opnemen en verwerken van meldingen van woonfraude.

9.1

Waarom communicatie?

Er zijn verschillende redenen om tijdens de aanpak woonfraude zowel intern als extern een goede communicatie op te zetten. 9.1.1

Meldingen genereren

Het hoofddoel van communicatie is het genereren van meldingen van mogelijke situaties van woonfraude. Door een goede communicatie rond de aanpak van woonfraude nodigt de verhuurder bewoners uit om actief melding te maken van verdachte situaties. Zij communiceert breed – naar bewoners, samenwerkingspartners, interne en externe ketenpartners – wat de geboekte en verwachte resultaten van de aanpak zijn en stimuleert daarmee verdere samenwerking en meldingen.

9.1.2

Motief

Het is goed en belangrijk om aan te geven waarom de aanpak van woonfraude belangrijk is en waarom het voor uw organisatie belangrijk is. Wat zijn de ongewenste sociaal-maatschappelijke gevolgen van woonfraude? Zoals in Hoofdstuk 7 is aangeven kan de aanpak van woonfraude ook aan de visie of missie van de organisatie worden gekoppeld. In Hoofdstuk 11 staan de belangrijkste redenen voor de aanpak van woonfraude nog eens onder elkaar.

9.1.3

Positionering

In Hoofdstuk 4 werd vermeld dat het verplicht is om publiekelijk te maken dat een overeenkomst voor gegevensuitwisseling is gesloten en dat er actief gebruik wordt gemaakt van gegevensbestanden.

9.2

Communicatiemiddelen

9.2.1

Intern

Draagvlak voor de aanpak van woonfraude binnen de eigen organisatie is essentieel. De eigen organisatie moet de aanpak steunen. Iedereen binnen de organisatie kan signalen van mogelijke fraude binnenkrijgen. Het is belangrijk dat deze signalen op de juiste plaats terecht komen. Als medewerkers niet op de hoogte zijn van de aanpak, of hier niet achter staan, bestaat de kans dat het signaal niet wordt doorgegeven. VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 42/53

Belangrijk onderdeel van de interne communicatie is de rapportage van en overleg over de aanpak van woonfraude, de voortgang en de resultaten met directie en management. Dit om het onderwerp blijvend in de aandacht te krijgen en/of te houden op bestuurlijk niveau en zo draagvlak voor de aanpak te creëren en/of te versterken.

9.2.2

Extern

Ook externe partijen moeten goed geïnformeerd en betrokken worden bij de aanpak van woonfraude. Bewonerscommissies, buurtcomités, VvE’s en eigenaar-bewoners in de wijken waar de woonfraude wordt aangepakt moeten op de hoogte worden gebracht van de aanpak. In een goed vormgegeven aanpak zijn zij een bondgenoot in de wijk door in hun ogen verdachte situaties te melden bij gemeente of corporatie! Gedegen externe communicatie is ook gericht op andere partijen die bij de aanpak van woonfraude betrokken kunnen zijn. Dit kunnen partijen zijn die bij de actieve opsporing en bestrijding van woonfaude zijn betrokken zoals bijvoorbeeld uitkeringsinstanties en verschillende gemeentelijke diensten. Door te communiceren leren de medewerkers van de verschillende organisaties elkaar (beter) kennen, wat de samenwerking ten goede kan komen. De externe communicatie kan en moet ook gericht zijn op partijen die in het natraject van de bestrijding van woonfraude in beeld kunnen komen zoals welzijnsinstellingen, (geestelijke) gezondheidszorg en verslavingszorg. Figuur 13: Communicatie bij aanpak woonfraude Communicatiemiddel

Intern

Extern

Websites

X

X

e-mail

X

Intranet

X

Personeelsblad

X

Posters

X

Toepassing • • • • • • • • •

X

• • •

personeelsbijeenkomsten

X

• • • •

Management / directie rapportages

X

Periodiek overleg (uitvoerend én bestuurlijk)

X

• • • • • •

Continue communicatie dat partijen actief bestrijden Melden nieuwe ontwikkelingen Melden voortgang Melden nieuwe ontwikkelingen Melden voortgang ‘Bewustwording en normbesef’ bij personeel Melden nieuwe ontwikkelingen Melden voortgang ‘Bewustwording en normbesef’ bij personeel ‘Bewustwording en normbesef’ bij personeel ‘Bewustwording en normbesef’ bij bewoners die op kantoor komen Exposure voor meldpunt / telefoonnummer Wat is woonfraude en hoe herken je het? Waarom is woonfraude een negatief verschijnsel? Hoe om te gaan met meldingen? Waar en bij wie kan ik opgevangen signalen melden? Bewustwording Bestuurlijke dekking Bekendheid werkproces(sen) Bestuurlijke dekking Bekendheid met werkproces(sen) Bespreken en bewaken voortgang


Pagina 43/53

Communicatiemiddel

Intern

Extern

Lokale kranten

X

Persbericht

X

Persoonlijke correspondentie

X

Toepassing • • • • •

Bekend maken samenwerking Convenant gegevensuitwisseling Afsluiting project Brede exposure voor de aanpak ‘Bewustwording en normbesef’

•

Aankondiging toepassing gegevensuitwisseling Informeren gebruik persoonsgegevens n.a.v. verdenking woonfraude Aankondiging toepassing gegevensuitwisseling Informeren voortgang en resultaten ‘Bewustwording en normbesef’ Melden nieuwe ontwikkelingen Melden voortgang Oproep tot melden ‘Bewustwording en normbesef’ Exposure voor meldpunt / telefoonnummer ‘Bewustwording en normbesef’ Exposure voor meldpunt / telefoonnummer Uitleg en achtergrond aanpak woonfraude Uitleg melding maken Waarom is woonfraude een negatief verschijnsel? Wat is woonfraude en hoe herken je het? Wat doet mijn corporatie /gemeente tegen woonfraude? Waar en bij wie kan ik opgevangen signalen melden?

• Huis aan huis correspondentie

X

bewonersblaadjes

Folders en flyers

Informatie / voorlichtingsavonden

X

X

X

X

• • • • • • • • • • • • • • • •

9.3

Aandachtspunten

Er is in de communicatie rond woonfraude een aantal aandachtspunten. Deze worden hieronder beschreven.

9.3.1

Planning van middelen

Communicatie rondom de aanpak van woonfraude is een continu proces. Er zijn verschillende sleutelmomenten (paragraaf 9.4.2) in de aanpak waarbij goede communicatie noodzakelijk is. Voor communicatie moeten middelen beschikbaar zijn, zowel in geld als in mensen. Houdt daar rekening mee in de planning en zorg ervoor dat de middelen voor communicatie beschikbaar zijn op het moment dat het wenselijk of nodig is.


Pagina 44/53

9.3.2

Momenten van communicatie

Start van een project / een structurele aanpak

Het is bij wet verplicht (zie hoofdstuk 4) om de te communiceren over het feit dat gegevensuitwisseling wordt ingezet in de strijd tegen woonfraude. Dit dient te gebeuren aan de start van het project en bij de afsluiting nogmaals. Uitkomsten van de analyse

Het is belangrijk om regelmatig en duidelijk te communiceren over de voortgang van de aanpak. Het moment dat de uitkomsten van de analyse binnen zijn is een goed communicatiemoment. Je hebt de boodschap dat je weet wat de omvang van woonfraude in een bepaald gebied is en dat je daar actief mee aan de slag gaat. Resultaten uit veldwerk

Door de bewoners op de hoogte te houden van de vorderingen in de aanpak zien de bewoners dat er actie wordt ondernomen en dat het zin heeft om melding te maken van onrechtmatige situaties. Op deze manier kan communicatie dus het effect van de aanpak vergroten. Samenwerkingsovereenkomsten

Als er een (nieuwe) samenwerkingsovereenkomst met een externe partij is afgesloten is er een goed moment om dit breed te communiceren, zowel intern als extern. Er wordt dan gecommuniceerd dat de ketenpartners serieus met de aanpak van woonfraude bezig zijn. 9.3.3

Op eenduidige wijze vastleggen van meldingen

Het is belangrijk dat alle meldingen van mogelijke woonfraude op eenzelfde manier worden aangenomen, verwerkt en opgeslagen. Let daarbij op dat zowel de persoon die de melding (melder) maakt als degene waarover de melding gaat (beklaagde) met correcte gegevens worden opgeslagen. Let ook op dat meldingen bij de gemeente over vermoedelijke woonfraude bij de betreffende corporatie terechtkomen. Het is om onnodig ‘doorverbinden’ te voorkomen belangrijk om voor het aannemen en verwerken van meldingen een meldpunt in te stellen dat bekend is binnen de organisatie. De follow up naar aanleiding van een melding terugmelden aan melder

Een van de doelen van communicatie is het genereren van (extra) meldingen. Als de personen die een melding maken niets terughoren van wat daar mee wordt of is gedaan kunnen zij denken dat er niets met de melding is gedaan. Ze zijn daarop minder geneigd in de toekomst weer een situatie te melden. Snelle follow-up stimuleert meldingen

Het komt niet professioneel over een melder na langere tijd te vertellen dat de melding wordt opgepakt. Een snelle terugkoppeling is van het grootste belang. De melders krijgen het gevoel dat men er de schouders onder zet en de meldingen serieus neemt. Een volgende verdachte situatie zullen zij dan ook sneller melden.

9.4

Kanalen voor meldingen

Telefoon

Vaak hebben gemeenten en corporaties een apart telefoonnummer (meldpunt) waar melders van mogelijke woonfraude terecht kunnen. Het is mogelijk om hier anoniem melding te doen van mogelijke woonfraude. Een anonieme melding is echter zwak als bewijs. Het verdient de voorkeur om meldingen niet anoniem te laten plaatsvinden. Website

Internet is een handig hulpmiddel voor het aannemen van meldingen van en het voorlichting geven over woonfraude. Mensen kunnen via de website bijvoorbeeld een meldingsformulier downloaden.


Pagina 45/53

Formulier

Melders kunnen een gestandaardiseerd meldingsformulier invullen en toesturen aan corporatie of gemeente. E-mail

Het is een kleine moeite en een grote service om een apart e-mailadres aan te maken voor meldingen van woonfraude, bijvoorbeeld [email protected] of [email protected]. Persoonlijke melding

Het moet mogelijk zijn voor melders om persoonlijk langs te komen bij gemeente of corporatie om in een veilige omgeving de melding te maken. Het kan voor mensen soms een flinke stap zijn om een melding te maken, direct persoonlijk contact kan in dat geval op prijs worden gesteld. Zorg hierbij voor een afgesloten ruimte waar men in besloten het gesprek kan voeren.


Pagina 46/53

10 Kosten en baten woonfraude

Samenvatting Woonfraude en de aanpak van woonfraude hebben financiële consequenties. Achtereenvolgens worden in dit hoofdstuk de financiële consequenties van woonfraude behandeld onder het kopje “financiële schadelast van woonfraude”. Vervolgens worden de verschillende baten van het bestrijden van woonfraude beschreven. Ten slotte worden indicaties van de kosten van de aanpak van woonfraude gegeven.

10.1

Financiële schadelast van woonfraude

De financiële schadelast van woonfraude betreft de jaarlijkse kosten die veroorzaakt worden door woonfraude. Die kosten worden gedragen door alle huurders. Om de schadelast te kunnen berekenen is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de totale omvang van woonfraude. Op dossierniveau is het goed mogelijk om een afweging van kosten en baten te maken, ook zonder inzicht in de totale omvang van woonfraude. De financiële schadelast bestaat uit de volgende elementen die in afnemend belang achtereenvolgens worden beschreven. Gemiste huurharmonisatie

Als de woning niet frauduleus maar op de correcte wijze was gemuteerd, dan had de corporatie de huur geharmoniseerd. De woningcorporatie leidt dus schade door het ontbreken van huurharmonisatie. De schade bedraagt het verschil tussen de streefhuur en de huidige werkelijke huur voor de duur van de fraude. Opgemerkt moet worden dat juist een relatief groot verschil tussen de huidige huur en de streefhuur woonfraude stimuleert. Het financieel te behalen voordeel is dan namelijk relatief groot. Rentekosten bij uitgestelde verkoop

Als een woning genomineerd staat voor verkoop en door de woonfraude de verkoop is uitgesteld, moet de corporatie door de uitgestelde verkoop extra rentekosten betalen. Onterecht verleende korting bij verkoop van een woning

Een woningcorporatie kan ook woningen aan de zittende huurder met een korting verkopen. Als de korting wordt verleend terwijl de huurder die de korting ontvangt niet in de woning woont, is de korting onterecht verstrekt. Onterecht toegewezen verhuiskostenvergoeding

Als de formele huurder een verhuiskostenvergoeding heeft gekregen, terwijl deze niet in de woning woonde, is de verhuiskostenvergoeding onterecht toegewezen. De € 5.055 netto verhuiskostenvergoeding (peildatum 2007) geeft ook een extra stimulans aan woonfraude. Extra mutatiekosten

Mutatiekosten nemen toe naar mate er meer sprake is van achterstallig onderhoud. Als er sprake is van onderhuur worden er minder onderhoudsverzoeken gedaan, zelfs als het onderhoud noodzakelijk is. Onderhoudskosten nemen dan niet lineair toe, maar meer dan evenredig.


Pagina 47/53

10.2

Financiële baten aanpak woonfraude

Het bestrijden van woonfraude geeft als financiële baten: 1. Reductie van de financiële schadelast; 2. Eventuele extra inkomsten uit schadevordering tegen de frauderende huurder; 3. Versnelling van renovatie en sloop/nieuwbouwprojecten. Sub 1 Reductie van de financiële schadelast

De verschillende onderdelen staan beschreven bij de financiële schadelast.

Sub. 2 Eventuele extra inkomsten uit schadevordering tegen de frauderende huurder

Hiermee kan een deel van de geleden schadelast worden teruggevorderd. Bovendien zijn er mogelijkheden voor het opleggen van boetes, het vorderen van de wettelijke rente en het afromen van de door de huurder onterecht genoten inkomsten. Hieronder worden de mogelijke onderdelen van een schadevordering beschreven. Sub 3. Versnelling van renovatie en sloop/nieuwbouwprojecten

Woonfraude vertraagt het formeel vrijkomen van woningen. Als dat in woningen gebeurt die onderwerp zijn van renovatie of sloop/nieuwbouwprojecten worden deze projecten vertraagd. Het verstrekken van verhuisonkostenvergoedingen (overigens een wettelijke plicht) is een extra motief om woonfraude te plegen. Daarom wordt juist met woningen die gerenoveerd of gesloopt gaan worden relatief veel woonfraude gepleegd. Soms kan gekozen worden voor een schadevordering op de frauderende hoofdhuurder. Voor een schadevordering is het noodzakelijk dat de eisende partij aantoonbaar schade heeft geleden of, anders gezegd, de eisende partij moet een titel hebben om te kunnen vorderen. De tekst van het gebruikte huurcontract en/of de gebruikte standaardvoorwaarden kan het gemakkelijker of moeilijker maken om aan te tonen dat er sprake is van een titel. Hieronder worden elementen genoemd, die onderdeel uit kunnen maken van een financiële schadevordering van de corporatie op de frauderende huurder. Gemiste huurharmonisatie

Als de woning niet frauduleus maar op de correcte wijze was gemuteerd, dan had de corporatie de huur geharmoniseerd. De woningcorporatie heeft dus schade geleden door het ontbreken van huurharmonisatie. Dit bedrag kan worden vermeerderd met de wettelijke rente. Mutatiekosten

Als er mutatiekosten worden gemaakt, kunnen die, zoals in de standaardvoorwaarden beschreven, worden verhaald op de huurder. Onterecht toegewezen verhuiskostenvergoeding

Als de formele huurder een verhuiskostenvergoeding heeft gekregen, kan deze worden teruggevorderd als blijkt dat de huurder ten tijde van de verstrekking niet in de huurwoning woonde. Ook hier kan het bedrag worden verhoogd met de wettelijke rente. Bovendien kan het bedrag worden verhoogd met een redelijk bedrag aan gemaakte kosten voor het begeleiden naar en andere woning. Dossierkosten

Kosten gemaakt voor het in beeld brengen en compleet maken van het betreffende dossier. Hieronder kunnen begrepen worden: kosten voor datavergelijkingen, interne kosten zoals inzet van woonconsulenten (tegen integrale kostprijs, dus inclusief kosten voor werkplek, overhead etc.), externe kosten zoals kosten voor juridische ondersteuning en voor een eventuele rechtsgang. Opportunity costs

Als de hoofdhuurder bij confrontatie met de feiten niet meewerkt, maar juist tegenwerkt bij het helder krijgen van de werkelijke situatie, leidt de corporatie extra schade: er moeten extra kosten worden gemaakt om de feiten helder te krijgen en de corporatie had in die extra tijd ook andere dossiers kunnen oplossen. VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 48/53

Belangrijk is dan dat de corporatie duidelijk kan aantonen welke baten er normaal gesproken te verwachten zijn bij een opgeloste woonfraudezaak. Bovendien moet de corporatie kunnen laten zien aan de rechter hoeveel tijd normaal gesproken (zonder serieuze tegenwerking van de frauderende huurder) aan een woonfraude zaak wordt besteed om tot een goed einde te komen. Rentekosten bij uitgestelde verkoop

Als een woning genomineerd staat voor verkoop en door de woonfraude de verkoop is uitgesteld, heeft de corporatie door de uitgestelde verkoop extra rentekosten moeten betalen. Boete

Om een boete te kunnen opleggen moet het huurcontract of anders tenminste de standaardvoorwaarden een boeteclausule bevatten, die stelt dat doorverhuren en/of onderverhuur niet is toegestaan op straffe van een boete ter grootte van een bepaald bedrag per bepaalde periode, bijvoorbeeld €25 per dag.

Afromen gemaakte winst

Om de gemaakte winst bij de rechter succesvol te kunnen claimen is het noodzakelijk dat het huurcontract of tenminste de standaard voorwaarden duidelijk stellen, dat doorverhuur niet is toegestaan en dat door de onderhuurder betaalde bedragen boven de formele huur aan de corporatie toekomen. Alternatief, om zonder juridische complicaties toch de gemaakte winst op doorverhuur te reduceren, is de belastingdienst informeren over de door de frauderende huurder genoten inkomsten. De standaard boete die de belastinginspecteur over verzwegen inkomsten hanteert is een verdubbeling van de belasting die normaal over de inkomsten zou zijn geheven, verhoogd met heffingsrente.

10.3

Kosten aanpak woonfraude

Bij de aanpak van woonfraude kunnen de volgende kostensoorten voorkomen • Personeel; • Inhuur derden: o Juridische ondersteuning; o Recherche diensten; o Analyse diensten. De kosten kunnen gerapporteerd worden als: • Totaal; • Kosten per dossier waar definitief is vastgesteld of er wel of geen sprake was van fraude; • Kosten per vrij gekomen woning. De hoogte van de uiteindelijke kosten wordt sterk beïnvloed door: • Het aantal verdachte dossiers; • Het aantal verdachte dossiers met direct een ruime mate van bewijs (huurder heeft bijvoorbeeld een koopwoning en staat daar ingeschreven); • De mate waarin het werkproces is geoptimaliseerd. Een voorbeeld: In het eerste jaar dat een corporatie structureel en proactief woonfraude in beeld brengt en bestrijdt, zijn er diverse redenen voor extra kosten: • De eerste analyse van de omvang van woonfraude is relatief duur; • Medewerkers hebben relatief veel behoefte aan opleiding en training; • Er is een relatief grote kans op personele wisselingen, omdat niet iedere woonconsulent dit type werk ligt; • Het werkproces is nog aan het ontstaan, en dus nog verre van optimaal; • Werk- en prijsafspraken voor juridische ondersteuning moeten gemaakt worden voor de nieuwe situatie waarin veel meer dan voorheen woonfraudedossiers zullen worden afgehandeld. Ter compensatie levert de eerste analyse naar de omvang van woonfraude ook relatief veel gemakkelijk af te wikkelen dossiers op. Er is dan een ruime voorraad van snel op te lossen dossiers en daarna blijft er een ruime werkvoorraad om uit te putten. Er zal niet snel leegloop bij de betrokken medewerkers optreden. VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 49/53


Pagina 50/53

11 Redenen voor aanpak woonfraude

Samenvatting Er zijn verschillende redenen om woonfraude aan te pakken. Dit kunnen sociaal-maatschappelijke, volkshuisvestelijke, bedrijfseconomische of zelfs wettelijk verplichtende redenen zijn.

11.1

Corporaties

Eerlijke verdeling van de woningen

Om woningen volgens de regels te verdelen, dient aanbod beschikbaar te komen. Eerlijke woonruimtebemiddeling vereist handhaving. Het corrigeren van een huurder, die zich niet aan de bemiddelingsregels en het huurcontract houdt, heeft direct een positief effect op de lokale volkshuisvesting en de woonruimteverdeling. Zicht op huurders/klanten

Het is van groot belang dat een verhuurder weet wie zijn klanten zijn. Een onrechtmatige onderhuurder houdt zich veelal op de achtergrond voor de corporatie en de buren. Als een verhuurder het zicht op zijn klanten verliest, verliest hij ook de grip op de woningen en de buurten waarin ze staan. Door helder zicht te houden op zijn huurders, voorkomt een corporatie mogelijk kostbaar ingrijpen achteraf. Leefbaarheid en overlast

Er bestaat een dubbelzinnige relatie tussen onrechtmatige bewoning en leefbaarheid. De onrechtmatige onderhuurder houdt zich op de achtergrond en kijkt wel uit om omwonenden tot last te zijn. Daarentegen gaat overbewoning van de corporatiewoning veelal gepaard met lawaai en een overaanbod van huisvuil. Onrechtmatig gebruik als wietteelt, prostitutie en drugshandel geeft omwonenden veel hinder en een gevoel van onveiligheid. Als goed huisvader garandeert de corporatie het rustige woongenot van haar huurders en pakt zij overlast aan. Inkomsten

Het aanpakken van onrechtmatige bewoning leidt in veel gevallen tot leeg opgeleverde woningen. Dat biedt mogelijkheden voor huurharmonisatie. Ook kan de corporatie de vrijgekomen woning verkopen. Toename van de kwaliteit van buurten door bijvoorbeeld het wegnemen van overlast, geeft een hogere vastgoedwaarde en ruimte voor huurverhoging.

11.2

Gemeenten

Handhaving van de gemeentelijke Huisvestingsverordening

Gemeenten hebben met de corporaties de zorg voor de huisvesting van de minder draagkrachtigen. Daarvoor moeten voldoende huurwoningen beschikbaar en verdeelbaar zijn. De gemeente kan hiervoor zorgen door prestatieafspraken te maken met de verhuurders in de gemeente over het aanbod en de verdeel- en toewijzingsregels van de woningen en/of door het opstellen van een Huisvestingsverordening VROM-Inspectie 11 april 2007 Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Pagina 51/53

waarin deze regels zijn vastgelegd. In de VROM-circulaire MG 2001-14 wijst toenmalig staatssecretaris Remkes erop dat het ministerie verwacht dat gemeenten die bij verordening hebben vastgelegd hoe de woonruimteverdeling in die gemeente is geregeld, deze ook handhaven. Handhaving van de Bouwverordening

Ook kan de Woningwet, gemeentelijk vertaald in een Bouwverordening, worden overtreden omdat er meer mensen in het pand wonen dan is toegestaan. De Bouwverordening kan vastleggen dat bij bewoning door meer dan x-aantal (meestal 4) huurders – geen familie van elkaar – sprake is van kamerverhuur en er een logementsvergunning nodig is. Slechts enkele gemeenten zetten dit instrument in om de (brand)veiligheid te garanderen en het ongecontroleerd aanbieden van kamers te reguleren. Te veel huurders in het pand in combinatie met slecht aangelegde voorzieningen voor gas, verwarming, elektra én onvoldoende vluchtroutes, maakt het pand gevaarlijk voor bewoners en omwonenden. Eerlijke verdeling van de woningen

Om woningen volgens de regels te verdelen, dient aanbod beschikbaar te zijn. Eerlijke woonruimtebemiddeling vereist handhaving. Het corrigeren van bewoners die zich niet aan de regels houden, heeft direct een positief effect op de lokale volkshuisvesting en de woonruimteverdeling. Leefbaarheid en overlast

Gemeenten hebben een taak bij ernstige verstoring van de openbare orde (denk aan drugspanden of prostitutie). In die gevallen kunnen zij met behulp van de wetten Victor en Victoria panden sluiten en het beheer over laten nemen door een woningcorporatie. Overigens voelen gemeenten ook vaak een verantwoordelijkheid voor bewoners die op straat komen na sluiting van panden. De zorg voor voldoende opvang rekenen zij tot hun taak. Andere vormen van fraude bestrijden

Onrechtmatige bewoning gaat geregeld samen met andere vormen van fraude zoals uitkeringsfraude of fraude met huursubsidie. De aanpak van onrechtmatige bewoning levert ook een bijdrage aan de bestrijding en preventie van deze andere vormen.


Pagina 52/53

Literatuurlijst / bronnenoverzicht Literatuur Gemeente Nijmegen: Prestatieovereenkomst wonen Nijmegen 2006 – 2009. Nijmegen, 2005, Gemeente Nijmegen Gemeente Rotterdam: Op weg naar een stad in Balans. Afspraken tussen gemeente Rotterdam en zes Rotterdamse woningcorporaties. Rotterdam, 2005, Gemeente Rotterdam. Metzelaar, W-F., A. Pellikaan en J.van der Wal: Beleid bij bewezen woonfraude. SEV, Rotterdam, 2006. Ministerie van VROM: Voorbeeld Standaardconvenant gegevensuitwisseling. Ministerie van VROM, Den Haag, 2007. Ministerie van Justitie: Stappenplan voor de inrichting van gegevensuitwisseling bij samenwerkingsverbanden. Ministerie van Justitie, Den Haag, 2006. Stuart, C.K. en J. van der Wal: Aanpak onrechtmatige bewoning. Een handreiking voor gemeente, corporaties en particuliere verhuurders. SEV, Rotterdam, 2005. Bronnen Figuur 1: MB-ALL B.V., Maarssen Figuur 2: MB-ALL B.V., Maarssen Figuur 3: MB-ALL B.V., Maarssen Figuur 4: MB-ALL B.V., Maarssen Figuur 5: MB-ALL B.V., Maarssen Figuur 6: MB-ALL B.V., Maarssen Figuur 7: MB-ALL B.V., Maarssen Figuur 8: Gemeente Nijmegen, Gemeente Oosterhout, MB-ALL B.V., Maarssen Figuur 9: MB-ALL B.V., Maarssen Figuur 10: MB-ALL B.V., Maarssen Figuur 11: SEV, Rotterdam Figuur 12: SEV, Rotterdam Figuur 13: MB-ALL B.V. Maarssen Voor deze figuren is gebruik gemaakt verscheidene trainingen en onderzoeks – en adviestrajecten aanpak woonfraude. Onder meer in opdracht van: Gemeente Den Haag, gemeente Katwijk, gemeente Nijmegen, gemeente Oosterhout, gemeente Utrecht, Portaal, Wonen West Brabant, AFWC, De Nieuwe Unie en Ymere. Portes: Wijkgerichte woonoverlast netwerk Utrecht. Presentatie op congres Woonovelast, februari 2007 Utrecht.


Pagina 53/53

Bijlage 1 Communicatie rond aanpak woonfraude

Bron: De Nieuwe Unie, Rotterdam. www.dnu.nl

Bron: gemeente Den Haag, www.denhaag.nl

PERSBERICHT

150 vermoedens woonfraude Voor eind 2006 25 woningen opnieuw beschikbaar voor verhuur De gemeente Oosterhout en Cires hebben onderzoek laten doen naar vermoedens van woonfraude. Bureau MB-All heeft geanalyseerd uit gegevensbestanden dat bij circa 150 adressen van Cireswoningen sprake is van woonfraude. Eerder werd reeds een aantal van ruim honderd dossiers genoemd. Het sterke vermoeden is dat bij een aantal adressen ten onrechte een huurovereenkomst met Cires wordt aangehouden. Bijvoorbeeld omdat de officiële huurder niet zelf op het huuradres woont en de woning onrechtmatig onderverhuurt. De gemeente en Cires willen dat woonfraude streng wordt aangepakt omdat dit de rechtvaardige toewijzing van de sociale huurvoorraad in de weg staat. Het ontbinden van de huurovereenkomst en/of het verhalen van schade kan een uiterste maatregel zijn. De komende maanden wordt de aandacht gericht op die adressen waarvan de fraudevermoedens het sterkst zijn. Het verwachtte resultaat van deze vervolgfase is dat voor eind 2006 circa 25 woningen opnieuw voor verhuur aan woningzoekende beschikbaar zullen komen. Een tweede vervolg, op iets langere termijn, beoogt ruim 50 woningen opnieuw voor verhuur beschikbaar te krijgen. De overige verdenkingen vereisen beduidend meer onderzoek, wat op langere termijn zal plaatsvinden. “De gemeente Oosterhout en Cires vinden het voorkomen en opsporen van woonfraude belangrijk. Daarom wordt een gestructureerde uitwisseling van informatie opgezet, waarbij wetgeving op het gebied van persoonsgegevens vanzelfsprekend wordt gerespecteerd.”, aldus wethouder Van Brummen, verantwoordelijk voor de portefeuille Wonen. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

PERSBERICHT Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon (024) 329 91 11 Telefax

(024) 323 59 92

E-mail

[email protected]

Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Datum

Nummer persbericht

24 februari 2006

060224N

Woonfraude in Nijmegen drie procent In bijna 900 van de 30.000 sociale huurwoningen in Nijmegen woont iemand anders dan de huurder. De woonfraude blijkt in alle wijken voor te komen. Het is voor het eerst in Nederland dat een gemeente een onderbouwd inzicht heeft in de omvang van de woonfraude met sociale huurwoningen. De gemeente en de corporaties Talis Woondiensten, Portaal en Standvast Wonen hebben de omvang van de woonfraude laten onderzoeken door adviesbureau MB-ALL. Deze corporaties beheren tachtig procent (24.000) van de Nijmeegse sociale woningvoorraad, verdeeld over de hele stad. Tot nog toe bestonden slechts schattingen van de woonfraude. Het ministerie van VROM schat op basis van interviews met gemeenten dat landelijk de woonfraude op zo’n vijf tot tien procent ligt. De wachttijden voor een sociale huurwoning in Nijmegen zijn lang: minimaal vier jaar voor personen die zich voor het eerst op de huurmarkt begeven. Onderhands doorverhuren van woningen tegen hogere prijzen is dan aantrekkelijk. Maar dit belemmert een eerlijke verdeling en rechtmatige inzet van gemeenschapsgelden. Onrechtmatige bewoning tast ook de leefbaarheid in buurten aan omdat bewoners niet meer weten wie hun buren zijn. De gemeente Nijmegen en de corporaties zullen de uitkomsten van het onderzoek gebruiken om gericht op te treden. Hiertoe ontwikkelen ze een plan van aanpak met maatregelen. Zo kunnen bewoners worden aangeschreven met het verzoek hun adresgegevens kloppend te maken. Als er daadwerkelijk sprake blijkt van woonfraude kunnen corporaties overgaan tot uitzetting.

Bijlage 2

Samenwerking gemeente en corporaties

Bron: Helpdesk Privacy, Ministerie van Justitie

model-convenant gegevensuitwisseling tussen gemeenten en corporaties (i.h.k.v. onrechtmatige bewoning) Ten geleide: Problematiek onrechtmatige bewoning

Onrechtmatige bewoning is een verzamelbegrip voor een situatie die verschillende verschijningsvormen kent. Deze verschijningsvormen kunnen zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk van aard zijn. Ook kunnen ze in combinatie voorkomen en in combinatie met vermeende fraude voorkomen en in het ergste geval uiterst crimineel zijn. Onrechtmatige bewoning van publiekrechtelijke aard

Indien een woning buiten de toewijzingsregels van een gemeente, in strijd met de gemeentelijke Huisvestingsverordening (en de Huisvestingswet), wordt verhuurd is er sprake van een publiekrechtelijke vorm van onrechtmatige bewoning. In deze situatie zou de huurder volgens het bestaande gemeentelijke woonruimteverdelingssysteem niet in aanmerking zijn gekomen voor de desbetreffende woning. Een specifieke groep binnen de publiekrechtelijke vorm van onrechtmatige bewoning betreft de verhuur van woonruimte aan niet rechtmatig in Nederland verblijvende vreemdelingen. In de Huisvestingswet is geregeld dat alleen bij legaal verblijf in Nederland iemand een huisvestingsvergunning kan krijgen. Onrechtmatige bewoning van privaatrechtelijke aard

Indien een woning geheel of gedeeltelijk zonder medeweten en toestemming van de verhuurder wordt onder- of doorverhuurd (in strijd met het huurcontract) dan is er sprake van een privaatrechtelijke vorm van onrechtmatige bewoning, althans van een bewoning door de onderhuurder die onrechtmatig is jegens de eigenaar/verhuurder. Van een gebruik in strijd met het huurcontract kan eveneens sprake zijn bij “verkamering” van de woning (pensionvorming en beddenverhuur). Het betreft hier zowel sociale huurwoningen alsmede woningen van particuliere verhuurders. Onrechtmatige bewoning van zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke aard

Van onrechtmatige bewoning in zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke zin is sprake indien een woning niet alleen in strijd met de daaraan bij huurcontract gegeven woonbestemming wordt gebruikt, maar er ook strijd is met de bestemming wonen die op het pand rust krachtens het vigerende bestemmingsplan. Wonen is dan niet de hoofdactiviteit, maar de woning wordt bijvoorbeeld geheel of gedeeltelijk gebruikt voor andere doeleinden, zoals prostitutie, belwinkels, drugsverkoop of het onderbrengen van een hennepkwekerij. Redenen om onrechtmatige bewoning aan te pakken Redenen om onrechtmatige bewoning aan te pakken zijn divers. Door onrechtmatige bewoning is de doorstroom op de woningmarkt lager dan normaliter het geval zou zijn. Dit resulteert onder meer in langere wachtlijsten en komt de transparantie van de woonruimteverdeling niet ten goede. Onrechtmatige bewoning heeft een negatieve invloed op de verdeling van woningen. In geval van onrechtmatige bewoning kan er sprake zijn van overbewoning van een woning. Hiervan is sprake indien er meer mensen in een pand wonen dan in de gemeentelijke Bouwverordening (Woningwet) is toegestaan. Dit kan gepaard gaan met lawaai en huisvuil (of andere vormen van) overlast. Indien overbewoning gepaard gaat met slecht aangelegde voorzieningen of indien er sprake

is van achterstallig onderhoud en verpaupering dan kan de (brand)veiligheid van bewoners of omwonenden op het spel staan. Ook het onrechtmatig gebruik van een woning als wietteelt, prostitutie en drugshandel kan de omwonenden veel hinder en een gevoel van onveiligheid bezorgen. Voorts heeft onrechtmatige bewoning een negatieve invloed op de leefbaarheid in de wijken. Onrechtmatige bewoners tonen zich niet of nauwelijks betrokken bij de buurt en haar bewoners. Bij een te grote concentratie van onrechtmatige bewoning in een buurt kan dit negatieve gevolgen hebben voor de sociale samenhang. Deze neemt af, of krijgt geen kans waardoor de buurt in een negatieve spiraal van vervuiling en overlast kan raken. Ten slotte gaat onrechtmatige bewoning veelal gepaard met vormen van fraude, zoals uitkeringsfraude, belastingfraude of fraude met de huurtoeslag. Door onrechtmatige bewoning te bestrijden worden behalve deze ook mogelijk andere vormen van fraude te lijf gegaan en (preventief) voorkomen. In dit convenant wordt de aanpak van onrechtmatige bewoning van sociale huurwoningen geregeld. Het betreft derhalve niet de woningen van particuliere verhuurders. Gegevensuitwisseling tussen gemeente en corporatie

Door vergelijking van verschillende bestanden, waaronder de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA) en de administratie van de woningcorporatie, kan een deel van de onrechtmatige bewoning inzichtelijk worden gemaakt. Het is daarmee een belangrijk instrument in de strijd tegen onrechtmatige bewoning. De gemeente kan binnen de kaders van dit convenant aan de woningcorporatie gegevens uit de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA) verstrekken of het mogelijk maken dat de corporatie inzage krijgt in deze gegevens. De gemeente dient daartoe in de gemeentelijke verordening te regelen of en in welke mate gegevens worden verstrekt uit de basisadministratie. Dit laatste is een vereiste in artikel 100, eerste lid, van de Wet GBA. In bijgaande convenanttekst wordt dit vereiste weergegeven in artikel 2, onder d. De verstrekking van gegevens uit de GBA kan overeenkomstig artikel 100 van de Wet GBA (in dit convenant weergegeven in artikel 2, onder f) uitsluitend betrekking hebben op algemene en verwijsgegevens over de naam, de geslachtsnaam van de echtgenoot dan wel geregistreerde partner, de eerdere echtgenoot of eerdere geregistreerde partner, het gebruik door de ingeschrevene van de geslachtsnaam van de echtgenoot dan wel geregistreerde partner, de eerdere echtgenoot of eerdere geregistreerde partner, het adres, de gemeente van inschrijving, de geboortedatum en de datum van overlijden. Indien de geraadpleegde gegevens in de GBA afwijken van de gegevens in de administratie van de woningcorporatie zou dit kunnen wijzen op onrechtmatige bewoning. Dit convenant schrijft voor dat de woningcorporatie de gemeente hiervan op de hoogte stelt. Overigens is er bij een afwijking met de GBA-gegevens niet altijd sprake van onrechtmatige bewoning. Er kan ook sprake zijn van “vervuiling” van of het niet “up to date” zijn van de GBA. In het onderhavige convenant wordt de privacy van betrokken personen gegarandeerd.

De ondergetekenden: 1. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente ... , handelend als bestuursorgaan van de gemeente ..., namens deze ... (naam gemandateerde) ; 2. Woningcorporatie ... , te dezen vertegenwoordigd door ... ; hierna te noemen: partijen

In aanmerking nemende:

dat partijen gezamenlijk hebben besloten om onrechtmatige bewoning tegen te gaan; dat een gezamenlijke aanpak met gemeenten, woningcorporaties en alle andere betrokken partijen van groot belang is en dat dit ook door de Tweede Kamer en Kabinet wordt onderschreven; dat de bestrijding van onrechtmatige bewoning bijdraagt aan de verhoging van de leefbaarheid in wijken; dat bestrijding van onrechtmatige bewoning bijdraagt aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en een transparante en eerlijke woonruimteverdeling bevordert; dat de vergelijking tussen de verschillende bestanden, waaronder de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA), een belangrijk onderdeel uitmaakt van de aanpak van onrechtmatige bewoning; dat overeenkomstig artikel 100 van de Wet GBA de noodzakelijke (persoons)gegevens door de gemeente aan een woningcorporatie (mits in dit kader sprake is van een rechtspersoon zonder winstoogmerk) beschikbaar gesteld kunnen worden; dat de privacy van burgers wordt gewaarborgd overeenkomstig bestaande weten regelgeving, in het bijzonder de richtlijn betreffende de bescherming van natuurlijke personen in verband met de verwerking van persoonsgegevens en betreffende het vrije verkeer van de gegevens (PbEG L 281), de Wet bescherming persoonsgegevens, de Wet Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens, en de gemeentelijke privacyverordening;

Verklaren als volgt te zijn overeengekomen:

Artikel 1. Doel

Het doel van dit convenant, is om door middel van gegevensuitwisseling tussen gemeente en woningcorporatie (zijnde een rechtspersoon zonder winstoogmerk) onrechtmatige bewoning zichtbaar te maken en daarmee de aanpak van onrechtmatige bewoning te bevorderen.

Artikel 2. Gegevensuitwisseling

De uitwisseling van informatie vindt plaats voor zover dat noodzakelijk is voor het in dit convenant gestelde doel;

De gemeente verstrekt op verzoek van de woningcorporatie aan de woningcorporatie een of meerdere gegevens, zoals onder f van dit artikel vermeld, uit de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA) of maakt het mogelijk dat de corporatie inzage krijgt tot deze gegevens; Het verzoek van de woningcorporatie om verstrekking van gegevens kan uitsluitend betrekking hebben op het eigen woningbestand van de woningcorporatie; Alvorens de gemeente overgaat tot gegevensverstrekking, regelt zij in de gemeentelijke verordening of en in welke mate gegevens worden verstrekt uit de basisadministratie; Ingeval de geraadpleegde gegevens in de GBA afwijken van de gegevens in de administratie van de woningcorporatie, stelt de woningcorporatie de gemeente hiervan onverwijld in kennis; De verstrekking van gegevens uit de GBA kan, overeenkomstig het gestelde in artikel 100 van de Wet GBA, uitsluitend betrekking hebben op algemene en verwijsgegevens over de naam, de geslachtsnaam van de echtgenoot dan wel geregistreerde partner, de eerdere echtgenoot of eerdere geregistreerde partner, het gebruik door de ingeschrevene van de geslachtsnaam van de echtgenoot dan wel geregistreerde partner, de eerdere echtgenoot of eerdere geregistreerde partner, het adres, de gemeente van inschrijving, de geboortedatum en de datum van overlijden.

Artikel 3. Privacy-bescherming

Gegevens, zoals genoemd in artikel 2f, worden uitsluitend aangewend voor het doel waarvoor zij zijn verstrekt; Gegevens worden zonder toestemming van de verstrekker niet overgedragen of ter beschikking gesteld van derden en zijn niet raadpleegbaar door derden; Geheimhoudingsvoorschriften in weten regelgeving (waaronder de Wet bescherming persoonsgegevens en de gemeentelijke privacyverordening) worden door de convenantpartijen in acht genomen. Artikel 4 Looptijd

Dit convenant wordt aangegaan voor een periode van 3 jaar, ingaande op de datum van inwerkingtreding van dit convenant als bedoeld in artikel 7, en wordt na het verstrijken van deze termijn met stilzwijgen van de partijen automatisch verlengd met telkens 1 jaar; Partijen hebben de mogelijkheid de overeenkomst tussentijds op te zeggen; De opzegtermijn bedraagt twee kalendermaanden.

Artikel 5 Niet afdwingbaarheid

Dit convenant is niet afdwingbaar.

Artikel 6 Bewaartermijn

Partijen nemen de wettelijke bewaartermijn van de persoonsgegevens in acht.

Artikel 7 Datum inwerkingtreding

Dit convenant treedt in werking op de dag na de datum van wederzijdse ondertekening.

Artikel 8 Publicatie

Binnen 1 maand na inwerkingtreding van dit convenant wordt de tekst daarvan gepubliceerd in de Staatscourant.

Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend op …….. te ………,

De gemeente ... ,

Woningcorporatie ... ,

Bron: Ministerie van VROM

Bijlage 3 Netwerk voor meer informatie Aedes vereniging van woningcorporaties Postadres

Bezoekadres

Postbus 611

Olympia 1

1200 AP Hilversum

1213 NS Hilversum

Telefoon: 035 626 82 00 Fax:

035 626 82 11

Email:

[email protected]

Web:

www.aedes.nl

Verenging van Nederlandse Gemeenten, VNG Postadres

Bezoekadressen

Postbus 30435

Nassaulaan 12

2500 GK Den Haag

2514 JS Den Haag Sophialaan 10 2514 JR Den Haag

Telefoon: 070-3738393 Fax:

070-3635682

Email:

[email protected]

Web:

www.vng.nl

A+O Fonds gemeenten Postadres

Bezoekadres

Postbus 30435

Nassaulaan 15

2500 GK Den Haag

2514 JT Den Haag

Telefoon: 070 3738356 Fax:

070 3655114

E-mail:

[email protected]

Web:

www.aeno.nl

College Bescherming Persoonsgegevens Postadres

Bezoekadres (alleen volgens afspraak)

College Bescherming Persoonsgegevens

Juliana van Stolberglaan 4-10

Postbus 93374

2595 CL DEN HAAG

2509 AJ DEN HAAG T: 070 888 8500 F: 070 8888 501 http: www.cbpweb.nl

@: [email protected] Ministerie van Justitie; Helpdesk privacy T: 070 370 4659 (maandag, woensdag, vijdag van 10.00 - 12.00 uur) Ministerie van VROM @: www.vrom.nl T: 070 339 3939 Overheidinformatie / Wet en regelgeving @: www.overheid.nl Vereniging van Huurrecht Advocaten @: www.huurrechtadvocaten.nl

Bijlage 4 Huurovereenkomst en standaardvoorwaarden

Met toestemming van Woonmaatschappij en Unger Hielkema Advocaten

Met toestemming van Woonmaatschappij en Unger Hielkema Advocaten

Algemene voorwaarden, relevante artikelen Gebruik en bestemming 1.

2.

3.

Hoofdverblijf

4.

Registratie

5.

Huishouding huurder en meldingsplicht

6.

Meldingsplicht huwelijk / geregistreerd partnerschap

7.

Meldingsplicht echtscheiding / beëindiging geregistreerd partnerschap

8.

Artikel 9 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. De huurder is niet bevoegd een eventueel bij de woning behorende schuur, berging, box en dergelijke tot woon-/verblijfsruimte te bestemmen. Het is de huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder verboden in het gehuurde of een gedeelte van het gehuurde een bedrijf te exploiteren en/of een beroep uit te oefenen. De huurder zal het gehuurde als een goed huurder, en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte, gebruiken. Daartoe zorgt de huurder er onder meer voor dat het gehuurde en/of de woonomgeving niet wordt vervuild en dat daaraan geen afbreuk wordt gedaan op welke wijze dan ook. Het is de huurder verboden om in of vanuit het gehuurde strafbare feiten te plegen die afbreuk doen of kunnen doen aan het gehuurde en/of de woonomgeving. De huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er daadwerkelijk zijn hoofdverblijf hebben. Indien er gerede twijfel is over de nakoming van deze verplichting door huurder ligt de bewijslast van de nakoming daarvan bij de huurder. Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde als tweede woning te gebruiken. De woning dient naar behoren door de huurder te worden gestoffeerd en gemeubileerd. De huurder zal zich registeren als bewoner van het gehuurde in het daartoe door de plaatselijke overheid bijgehouden register. De huurder draagt er zorg voor dat zij die behoren tot zijn huishouding daar ook voor zullen zorgdragen. De huurder verklaart bij de aanvang van de huurovereenkomst naar waarheid opgave te hebben gedaan van hen die behoren tot zijn huishouding. Indien daarin wijzigingen optreden gedurende de huurovereenkomst is de huurder gehouden de verhuurder daarvan onmiddellijk schriftelijke opgave te doen. Indien de huurder na de totstandkoming van de huurovereenkomst in het huwelijk treedt en/of een geregistreerd partnerschap aangaat, is hij gehouden daarvan onmiddellijk schriftelijke opgave te doen aan de verhuurder onder opgave van de persoon van de echtgenoot dan wel echtgenote respectievelijk geregistreerd partner. Dezelfde verplichting geldt indien de huurder na de totstandkoming van de huurovereenkomst een gemeenschappelijke huishouding met een derde aangaat. Indien het huurrecht van de huurder is geëindigd als gevolg van echtscheiding of scheiding van tafel en bed, is de huurder verplicht daarvan schriftelijk mededeling te doen aan de verhuurder. Dit

Onderhuur

16.

17.

18.

19.

onmiddellijk nadat de rechterlijke beslissing waarbij dit bepaald is, onherroepelijk is geworden. Zolang de huurder deze mededeling niet heeft gedaan, blijft hij jegens de verhuurder aansprakelijk voor de nakoming van alle verplichtingen uit deze huurovereenkomst. Het vorenstaande is eveneens van toepassing op de beëindiging van een geregistreerd partnerschap. Indien de medehuurder de huurovereenkomst voortzet als huurder, is deze verplicht de verhuurder hiervan terstond schriftelijk mededeling te doen. Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren, en/of aan één of meer derden in gebruik te geven, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft verkregen van de verhuurder. De verhuurder is bevoegd aan deze toestemming voorwaarden te verbinden. Een door de verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. Het is de huurder zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van het gehuurde aan één of meer derden af te staan. Afstand van huur is de situatie dat de huurder de woonruimte metterwoon verlaat om er niet naar terug te keren, de huur niet opzegt en/of één of meer derden zonder toestemming van de verhuurder in staat stelt de woning te bewonen als ware hij huurder. Indien de huurder in strijd met dit verbod handelt, is hij, per dag of gedeelte van een dag gedurende welke de huurder dit verbod overtreedt, aan de verhuurder een onmiddellijk opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete verschuldigd ter hoogte van 10 % van de verschuldigde huurprijs. Indien verhuurder toestemming als in de eerste volzin van deze bepaling bedoeld verleent, is de verhuurder bevoegd daaraan voorwaarden te verbinden. Een door de verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. De verhuurder geeft alleen toestemming in uitzonderlijke gevallen en uitsluitend voor een beperkte periode. Indien en zolang de huurder in strijd met het verbod van het vorige lid handelt en/of heeft gehandeld en aan de derde(n) een hogere huurprijs in rekening brengt dan hij zelf aan de verhuurder verschuldigd is, is de huurder gehouden het verschil aan de verhuurder af te dragen. Indien de verhuurder een gerechtvaardigd vermoeden heeft dat de huurder in strijd handelt met het verbod van lid 17, zal de verhuurder de huurder daarmee confronteren. Indien de huurder stelt het verbod niet te overtreden, is hij gehouden het bewijs te leveren dat hij het gehuurde volledig en onafgebroken zelf bewoont en heeft bewoond en er onafgebroken zijn hoofdverblijf heeft en heeft gehad. In rechte draagt de huurder daarvan de bewijslast.

Verbod overbewoning

25.

Gemeenschappelijke ruimten

26.

In gebreke blijven 1.

2.

3.

De huurder is in dat geval voorts gehouden zijn volledige medewerking te verlenen aan het onderzoek van de verhuurder dienaangaande door alle terzake relevante gegevens en stukken aan de verhuurder te overhandigen en één of meer bezoeken van de verhuurder aan het gehuurde toe te staan. Het is de huurder verboden de woning te laten bewonen door meer personen dan waarvoor de woning redelijkerwijze geschikt is. Dit artikel geldt ook voor het gebruik door de huurder van eventuele bij de woning horende gemeenschappelijke ruimten en/of voorzieningen. Hieronder wordt onder meer verstaan portieken, trappenhuizen, liften, kelders, zolders, garages, bergingen, galerijen, tuinen, binnenplaatsen, voor zover de huurder het gebruik van deze ruimten met andere huurders of gebruikers deelt. Het is de huurder verboden om zaken in de gemeenschappelijke ruimten te stallen en/of op te slaan. Indien de huurder in strijd met dit verbod handelt, doet de huurder daarmee onvoorwaardelijk afstand van het eigendom ervan en zal de verhuurder zonder nadere aankondiging de zaken verwijderen en de eventuele kosten daarvan verhalen op de huurder. De verhuurder is niet verplicht de verwijderde zaken op te slaan. De verhuurder is niet aansprakelijk voor hieruit voortvloeiende schade voor de huurder en/of derden. Indien derden schade lijden en de verhuurder terzake aanspreken, is de schade voor rekening van de huurder. Artikel 20 Indien de huurder in gebreke blijft met nakoming van enige verplichting welke ingevolge van wet- of regelgeving en/of de huurovereenkomst op hem rust en daarvoor door de verhuurder gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de huurder. De ingevolge dit artikel door de huurder aan de verhuurder te betalen buitengerechtelijke (incasso)kosten, zijn verschuldigd op het moment dat de verhuurder zijn vordering op de huurder uit handen geeft. Deze kosten bedragen ten minste 15 % van de gevorderde hoofdsom (met een minimum van € 25,--) te vermeerderen met het geldende BTWpercentage. Waar in deze algemene huurvoorwaarden een boete staat op een ongewenste gedraging en/of nalaten van de huurder, is de verhuurder bevoegd af te zien van gehele of gedeeltelijke inning van de boete.

De volledige Algemene Voorwaarden zijn te downloaden op www.woonmaatschappij.nl, onder het kopje ‘huurdersinfo’.

Handboek aanpak woonfraude voor corporaties en gemeenten

Recommend Documents