Amsterdamse corporaties investeren in een vitale stad

Amsterdamse corporaties investeren in een vitale stad

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4 BG Postbus 9959 1006 AR Amsterdam 020 346 0360 [email protected] www.afwc.nl

O 1.0 Amsterdamse corporaties investeren in een vitale stad

Amsterdamse corporaties investeren in een vitale stad De woonagenda 2010-2014


Kengetallen Amsterdamse woningcorporaties 2008

Aantal corporaties werkzaam in Amsterdam 9 Aantal woningen van woningcorporaties 197.033 (incl. onzelfst. eenheden) Totaal aantal zelfstandige woningen in Amsterdam 389.230 Verhouding sociale huur; particuliere huur; koop 50% 22% 27% Aantal verkochte corporatiewoningen 1.704 Gemiddelde verkoopprijs corporatiewoning € 176.132 Gemiddelde WOZ-waarde corporatiewoning € 202.912 (waardepeildatum 2007) Opgeleverde woningen door woningcorporaties en samenwerkingsverbanden 4.550 > waarvan sociale huur 1.886 Start bouw door corporaties en samenwerkingsverbanden 3.784 > waarvan sociale huur 1.384

De woonagenda 2010-2014

De cijfers gaan over het kalenderjaar 2008 O 1.0


O 1.2

Gemiddelde kale maandhuur Amsterdamse corporaties Gemiddelde huurverhoging in 2008 Aantal corporatiewoningen met rekenhuur > minder dan € 404 > tussen € 404 en € 535,33 > tot huursubsidiegrens (tussen € 535,33 en € 631,73) > boven huursubsidiegrens (boven € 631,73)

€ 377 1,54%

109.719 (57%) 66.930 (35%) 10.751 (6%) 4.756

(2%)

Gemiddeld percentage van maximale huur 78% (volgens puntensysteem) Aantal verhuringen door woningcorporaties 10.259 Gemiddeld aantal reacties via WoningNet per advertentie 163 Gemiddelde kandidaat die woning accepteert 6,9 Gemiddelde inschrijfduur starter bij acceptatie 6,7 jaar Gemiddelde woonduur doorstromer bij acceptatie 15,4 jaar











O 1.2


€ 377 1,54%

109.719 (57%) 66.930 (35%) 10.751 (6%) 4.756

(2%)


2 Amsterdamse corporaties investeren in een vitale stad

3 Inhoudsopgave

1 2 3 4 5

> > > > >

Wij investeren in de stad Wij zetten ons in voor voldoende betaalbare woningen Wij werken aan energiezuinige en duurzame woningen Wij werken aan vitale wijken en buurten Wij gaan door met nieuwbouw, renovatie, onderhoud en verkoop

1 > Tien speerpunten van de Amsterdamse corporaties

2

3

4 10 18 24 32 40


7 Wij investeren in de stad

Op 3 maart 2010 kiest Amsterdam een nieuwe gemeenteraad. Politieke partijen ontvouwen hun ambities op het gebied van wonen, en straks doet een nieuw college dat ook. De Amsterdamse woningcorporaties dragen graag aan dat woonbeleid bij. Dat doen wij door: > mensen kansen te geven op een goede woning > woningen te bouwen, te onderhouden en te renoveren > een partner te zijn in de wijkaanpak

> Wij investeren in de stad Corporaties doen meer dan bouwen, verhuren en beheren

Met dit boekje willen we onze belangrijkste standpunten en ideeën voor de Amsterdamse woonagenda duidelijk maken. Wij hopen hiermee draagvlak te creëren voor beleid waarin we samen met de gemeente en andere partners kunnen werken aan wonen in een vitale stad. Elk hoofdstuk van dit boekje bestaat uit drie delen: > algemene inleiding > wat willen wij? > wat vragen wij van de gemeente? Onze missie Al meer dan honderd jaar geven wij invulling aan onze missie: beter wonen voor mensen die het niet breed hebben of die anderszins moeite hebben om zelfstandig huisvesting te vinden. Juist in deze tijd doen mensen een beroep op de overheid en op maatschappelijke organisaties. Wij voelen ons daarop aangesproken. Mensen hebben behoefte aan betrouwbare en degelijke corporaties, die eerst en vooral die dingen goed doen die voor de bewoners 6

7


9 Wij investeren in de stad

van de leefbaarheid. Bovendien zorgen we voor de huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven. Tot slot stimuleren we het eigenwoningbezit door de verkoop van huurwoningen. Dat alles om bij te dragen tot een vitale stad.

van belang zijn: wonen in goede, betaalbare en goed onderhouden woningen, die in prettige en leefbare buurten staan. Daar werken we hard aan. Economische crisis Wij kijken uiteraard naar de toekomst. Maar ook het ‘hier en nu’ vraagt de nodige aandacht. Er is een ernstige economische recessie aan de gang. Veel Amsterdammers, onze klanten, verliezen hun baan, of zien hun inkomen of pensioen achteruit gaan. Mensen voelen zich daardoor onzeker over de toekomst. Dat merken we ook op de woningmarkt.

Samen met andere partijen Wij willen graag op een breed terrein actief zijn, zoals hierboven beschreven. Maar we kiezen altijd voor de kern van onze missie: goed en betaalbaar wonen, voor nu en straks. Daar zijn bewoners en woningzoekenden het meest mee gediend. Daaraan geven wij graag invulling met onze partners, onze huurders en hun organisaties, de centrale stad, de stadsdelen en andere maatschappelijke organisaties. Wij nodigen deze partijen nadrukkelijk uit daar samen met ons aan te werken.

Wij moeten daarom prioriteiten stellen. Want de bomen groeien niet tot in de hemel. We hebben een goede vermogenspositie, maar het geld zit vast ‘in de stenen’. Daarnaast zitten we krap bij kas, onder andere omdat we jaarlijks de huren met niet meer dan het inflatiepercentage verhogen, en omdat wij op dit moment meer moeite hebben leningen op de kapitaalmarkt aan te trekken. Bovendien is de verkoop van bestaand bezit door de crisis fors teruggelopen. Terwijl die verkopen van het grootste belang zijn om met de opbrengsten ervan investeringen in de stad te kunnen doen. Wij kunnen het verschil maken Als het om wonen gaat kunnen de corporaties in de stad het verschil maken. De laatste jaren hebben we er veel taken bij gekregen. Behalve met bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen, houden we ons tegenwoordig ook bezig met het bouwen van koopwoningen en het verbeteren 8

9


13 Wij zetten ons in voor voldoende betaalbare woningen

> Wij zetten ons in voor voldoende betaalbare woningen Hervorming van de woningmarkt is dringend nodig

Wij voelen ons in de eerste plaats verantwoordelijk voor voldoende aanbod van betaalbare woningen, met name voor mensen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Vooral in deze tijd van recessie is dat van grote betekenis. Dat doen we door te bouwen, maar ook door aanbiedingsafspraken te maken met de gemeente. Die garanderen dat mensen met een lager inkomen voldoende kans houden op een betaalbare huurwoning.

hebben en komen deze gelden niet terecht bij de mensen die het wel nodig hebben: de huishoudens met een lager inkomen. Wij willen kortom de ‘juiste’ groepen ondersteunen. Hervorming huur- én koopmarkt Hervorming van de woningmarkt is dan ook dringend nodig, zowel in de huur- als de koopsector. Natuurlijk moet het Rijk zijn bijdrage aan betaalbaarheid blijven leveren door voldoende huurtoeslag beschikbaar te stellen. De hypotheekrenteaftrek zoals deze nu geldt, subsidieert echter vooral mensen met duurdere huizen. Er is veel voor te zeggen om voor huren en kopen tot een vorm van woontoeslag te komen.

Daarmee doen wij recht aan een belangrijke kwaliteit van deze stad, namelijk dat iedereen in principe overal in de stad kan wonen. Al neemt de druk op de sociale woningmarkt waarschijnlijk verder toe. Want door de crisis bouwen we minder. En er zullen waarschijnlijk meer mensen komen met een krappe beurs. Stagnerende woningmarkt De woningmarkt stagneert al jaren: er komen te weinig woningen vrij. Mensen stromen onvoldoende door naar een koopwoning, omdat het prijsverschil tussen huren en kopen buitengewoon groot is geworden. In Amsterdam starten veel mensen als zij nog een laag inkomen hebben in een woning met een verlaagde huur. Gaan zij meer verdienen, dan wordt die echter niet aangepast. Hierdoor subsidiëren wij onbedoeld mensen die dit strikt genomen niet nodig 12

13


Wat willen wij? 1 > Wij waarborgen dat mensen met een laag inkomen voldoende kans maken en houden op een voor hen betaalbare woning. Daarom willen wij doorgaan met het maken van aanbiedingsafspraken. Mede op basis van het onderzoek Wonen in Amsterdam vullen wij deze toekomstige afspraken in. Hierbij houden we rekening met de omvang en ontwikkeling van de sociale huurwoningvoorraad, de omvang en ontwikkeling van de doelgroep en de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt. 2 > Wij ondersteunen vooral mensen met een lager inkomen. Daarom willen wij van een object- naar een subjectgerichte huurprijsstelling gaan. Hogere inkomens betalen dan een marktgerelateerde huurprijs en mensen met een lager inkomen krijgen een 14


in een populaire wijk op een mooie plek betaalt een huurder een wat hogere huur dan in een minder populaire buurt. Dit is sociaal verantwoord, zolang er aanbiedingsafspraken zijn en mensen met een lager inkomen korting krijgen op de marktgerelateerde huur.

korting. De gemeente toetst hierbij periodiek het inkomen. Is dat substantieel gestegen, dan passen wij de huurprijs aan. Huishoudens die meer gaan verdienen, maken dan een betere afweging of zij die hogere prijs willen betalen of liever doorstromen naar een andere woning. Als iemand terugvalt in inkomen, verlagen wij de huur. Het Rijk dient de normen voor betaalbaarheid vast te stellen.

4 > Wij gaan de huurders meer inzicht geven in de woonlasten van aangeboden woningen, inclusief de energielasten. Dan kunnen zij beter afwegen of ze een woning kunnen betalen. In WoningNet komt een huurtoeslagmodule zodat een woningzoekende de nettohuurlast kan berekenen. Er komt ook een financiële bijsluiter zodat een woningzoekende kan zien welk deel van zijn inkomen opgaat aan huur. De energielasten moeten nadrukkelijk ook als onderdeel van de totale woonlasten worden gezien.

3 > Wij willen een betere prijs-kwaliteitverhouding op de woningmarkt. Daarom pleiten wij ervoor om in de landelijke regels voor de maximale huur de kwaliteit van de locatie als element op te nemen. Het heeft de voorkeur dat de huur op basis van landelijke richtlijnen wordt bepaald, bijvoorbeeld op basis van een combinatie van het woningwaarderingsstelsel en de locatiewaarde. Voor een woning 15

5 > Ondanks de crisis brengen wij het aantal huisuitzettingen als gevolg van huurschuld verder terug. Daartoe signaleren wij huurschulden vroegtijdig. Wij zetten de samenwerking met de maatschappelijke dienstverlening voort volgens de methode Vroeg Eropaf! Bij twee maanden huurachterstand schakelen wij de maatschappelijke dienstverlening in om nader contact te leggen met de huurder of doen dat zelf. Maar huisuitzetting is helaas nooit helemaal te voorkomen. 6 > Grote gezinnen verdienen extra ondersteuning. Grote woningen zijn over het algemeen duurder dan kleine woningen. Grote gezinnen met een laag inkomen hebben moeite om de huur van een grote woning te betalen. Dit komt mede omdat zij geen huurtoeslag ontvangen bij een maandhuur tussen 548,18


en 647,53 euro (prijspeil 1 juli 2009). Juist veel grote woningen vallen in deze prijsklasse. De Huurtoeslagwet regelt wel extra toeslag in dit segment voor eenpersoonshuishoudens, terwijl zij veel meer op kleinere, en dus goedkopere woningen zijn aangewezen. Dit moet voor grote gezinnen ook mogelijk worden. 7 > Amsterdam vervult ook in de toekomst een roltrapfunctie voor jongeren die naar de stad komen voor studie of opleiding. Daarom willen we meer studentenwoningen bouwen, zowel permanente als semipermanente. Dat is ook een ondersteuning van het beleid ‘Amsterdam topstad’. In dat kader vinden wij het belangrijk dat voor de wat minder goed betaalde expats ook op beperkte schaal short stay voorzieningen mogelijk worden in de sociale huursector. 16


Wat vragen wij van de gemeente?

toereikend aanbod aan inkomensbeheer voor mensen met schulden essentieel. Bovendien geldt mogelijk voor een deel van de cliënten dat zij blijvend een beroep doen op inkomensbeheer. Als corporaties over moeten gaan tot een ontruiming, dan heeft de gemeente de verantwoordelijkheid te zorgen voor een sluitende aanpak en voldoende opvang. Wij verwachten ook dat de gemeente de regie neemt, bijvoorbeeld bij multiprobleemgezinnen en jeugdproblematiek.

1 > Wij vragen de gemeente om samen met ons initiatieven te nemen die de verstopte woningmarkt weer op gang brengen, de prijs-kwaliteitverhouding op de markt te verbeteren (bijvoorbeeld door een locatiecomponent in het woningwaarderingsstelsel op te nemen) en om de stap te maken van een objectgerichte huurprijs naar een huurprijs waarbij ook rekening wordt gehouden met het inkomen van de betreffende huurder. Dit om te bevorderen dat een nieuw kabinet de noodzakelijke maatregelen neemt om de woningmarkt te hervormen, zowel in de huur- als de koopsector.

3 > De corporaties vragen de gemeente met ons een lobby te starten naar het Rijk om huurtoeslag voor gezinnen mogelijk te maken in het segment tussen de aftoppingsgrens (548,18 euro) en de maximale huurtoeslaggrens (647,53 euro).

2 > Wij vragen van de gemeente voldoende capaciteit voor de maatschappelijke dienstverlening om huurders te bereiken. Ook is een

4 > Wij vragen van de gemeente voldoende locaties, 17

tijdelijke en permanente, om eenheden te kunnen realiseren voor studenten. Waar noodzakelijk vragen wij van de gemeente een financiële bijdrage, als de onrendabele investeringen erg groot zijn. Ook vragen wij om de mogelijkheid om in beperkte mate expats met een wat minder hoog inkomen onderdak te kunnen bieden in de sociale huursector. 5 > Wij vragen van de gemeente een stabilisatie van de gemeentelijke lasten voor bewoners en bedrijven, conform de crisismaatregelen van het kabinet. Ook rekenen wij erop dat de gemeente juist in deze tijd het Woonlastenfonds in stand houdt voor die bewoners die extra financiële ondersteuning nodig hebben om hun woonlasten te kunnen betalen.


21 Wij werken aan energiezuinige en duurzame woningen

> Wij werken aan energiezuinige en duurzame woningen\ Experimenteren en voorlichten hard nodig

Wij zetten ons nadrukkelijk in voor duurzame woningbouw en energiebesparing in de bestaande voorraad. Niet alleen voor het milieu, maar ook voor de betaalbaarheid van het wonen. De woonlasten voor huurders kunnen daardoor immers aanzienlijk worden teruggebracht. De energielasten zijn de laatste jaren veel sneller gestegen dan de huren. In Amsterdam wordt een derde van de totale uitstoot van CO2 veroorzaakt door huishoudelijk gebruik van elektriciteit, gas en warmte. Daar is dus een wereld te winnen.

sleutelwoord: technische ontwikkelingen gaan snel en het is continu zoeken naar de meest veelbelovende perspectieven. Zo is in Amsterdam gekozen voor stadsverwarming, maar moeten ook nieuwe technieken ruimte krijgen.

Bijna de helft van de 389.000 Amsterdamse woningen is vóór de Tweede Wereldoorlog gebouwd. Veel van die woningen zijn van corporaties. Ook de woningen uit de eerste periode na de oorlog laten te wensen over als het gaat om duurzaamheid en isolatie. Maar wij hebben niet stilgezeten. Ongeveer tweederde van de sociale huurwoningen heeft bijvoorbeeld reeds dubbelglas. Maar door technische ontwikkelingen kan inmiddels alweer een betere kwaliteit van isolatie worden gerealiseerd. De gemeente wil vanaf 2010 de helft van de nieuwbouw klimaatneutraal bouwen en vanaf 2014 alle nieuwbouw. Wij zijn absoluut voorstander van deze stevige ambitie, maar realiseren ons ook dat een deel van de bouwplannen voor die periode al op de tekentafel ligt. Bovendien is innovatie het 20

21


Wat willen wij? 1 > Wij steunen de ambitie van het gemeentebestuur om in 2025 een CO2-reductie van veertig procent te bereiken ten opzichte van 1990. Wij dragen hier aan bij met extra investeringen in energiebesparing. Wij zetten ons in om twintig procent van het gasverbruik te besparen in een periode van tien jaar. 2 > Wij pakken de komende jaren de bestaande voorraad met voorrang aan met extra isolatiemaatregelen. Ons streven is om alle woningen te voorzien van dubbelglas en waar nodig de eerste generatie dubbelglas te vervangen door meer geavanceerde producten. In de regel worden isolatiemaatregelen getroffen in combinatie met onderhoud of renovatie. Naast een verbeterde isolatie van woningen gaat het ook om het plaatsen 22

van HR-ketels en waar mogelijk vormen van zonne-energie. Wij maken afspraken met huurders over de huurprijs, in combinatie met een lagere energierekening. Bewoners moeten voldoende profiteren van duurzaamheidsinvesteringen.

23 Wij werken aan energiezuinige en duurzame woningen

Wat vragen wij van de gemeente? 1 > Wij vinden dat energieprestatie een vast onderdeel moet worden van het woningwaarderingsstelsel. Wij vragen het Rijk dan ook om het woningwaarderingsstelsel zodanig te herzien dat investeringen in energiebesparing kunnen worden terugverdiend in de huur. Wij vragen de gemeente de corporaties daarin te steunen. 2 > Corporaties bouwen voor de toekomst. In de nieuwbouw passen we waar mogelijk innovaties toe. Concepten voor klimaatneutrale of halfklimaatneutrale woningen worden door ons beproefd. Vastgoed kan op den duur zelfs energie opleveren, die kan worden doorverkocht aan bijvoorbeeld buurtbewoners. Wij vragen ruimte om met dergelijke nieuwe initiatieven te experimenteren. 23

3 > Verdere bewustwording en voorlichting aan bewoners over energiebesparing is zeer belangrijk. Gedragsverandering is met name nodig in complexen waarin fors is geïnvesteerd in energiezuinige maatregelen. Wij blijven participeren in voorlichtingsprojecten om bewoners bewust te maken van hun eigen mogelijkheden om energie te besparen. Zo zijn ‘slimme meters’ denkbaar die aangeven hoe iemands energieverbruik is ten opzichte van andere bewoners in het complex. Wij vragen de gemeente ook een actieve rol te nemen in de voorlichting van bewoners.


27 Wij werken aan vitale wijken en buurten

> Wij werken aan vitale wijken en buurten Gezamenlijke aanpak biedt bewoners nieuwe perspectieven

Differentiatie, maar met beleid Differentiatie is goed, maar niet elke wijk of buurt hoeft eenzelfde menging of uitstraling te hebben. Het is juist goed om gebieden een verschillende karakter te geven. Ook doelgroepen hoeven niet gelijkelijk over de stad te zijn gespreid. Wij willen zoveel mogelijk gewone woningen bouwen voor iedereen, en de markt niet ‘opknippen’ in allerlei verschillende doelgroepen, zoals ouderen, jongeren, et cetera.

Wij werken in een creatieve, levendige en ondernemende stad. Met name de gebieden binnen de ringweg hebben we er nog nooit zo goed voorgestaan. Daarbuiten werken corporaties en de gemeente hard aan nieuwe perspectieven. Met veel mensen gaat het gelukkig goed, maar er zijn ook problemen met inburgering, onderwijs of het vinden van werk. Alle wijken aantrekkelijk De wijkaanpak is nodig om mensen die dat nodig hebben, nieuwe perspectieven te bieden en sociale en economische achterstanden weg te werken. Wij gaan door met het investeren in wijken en buurten. Het aantal wijken in Amsterdam dat met een onvoldoende wordt beoordeeld door de bewoners is teruggelopen van elf in 2003 naar twee in 2007. Wij vinden dat mensen ongeacht hun sociaaleconomische positie of achtergrond moeten kunnen wonen waar ze willen. Maar wij maken ons vooral zorgen over de wijken waar het voor het gevoel van de mensen slecht gaat. De uitdaging voor gemeente en corporaties is deze wijken aantrekkelijk te maken. Overigens hebben wij er weinig bezwaar tegen als er ook buurten zijn die overwegend welvarend zijn.

26

27


Wat willen wij? 1 > Wij zetten ons in voor schone, hele en veilige buurten waarin mensen prettig met elkaar samenleven. Hiertoe investeren wij in het onderhoud van portieken en binnenterreinen en verwijderen we bijvoorbeeld graffiti. 2 > Wij vinden de mening van bewoners belangrijk. Daarom onderzoeken wij samen met de gemeente tweejaarlijks hoe kopers én huurders hun wijk of buurt beoordelen. In 2007 werden nog twee buurten als onvoldoende gekwalificeerd: de Kolenkitbuurt en Overtoomse Veld. Wij geven prioriteit aan deze buurten. 3 > Wij vinden het belangrijk dat bewoners prettig in hun buurt wonen. Daarom bestrijden wij overlast van huurders die het woongenot van anderen schaden. Zo nodig 28

stellen wij portiekregels in. Overlastveroorzakers zetten we uit als dat echt niet anders kan. We stellen wijkmeesters aan in de buurten en complexen waar dat nodig is. 4 > Wij bestrijden onrechtmatige bewoning door ons eigen bezit regelmatig te controleren op onderhuur, criminele activiteiten en hennepplantages. Alle corporaties hebben daartoe expertise en capaciteit opgebouwd. Ook blijven we ons actief inzetten in het kader van het samenwerkingsverband Zoeklicht, waarin de gemeente, de corporaties en particuliere verhuurders de krachten hebben gebundeld. 5 > Wij maken graag afspraken met de centrale stad en stadsdelen over de realisatie van maatschappelijk vastgoed en de condities waaronder we dit tegen verlaagde huurprijzen beschikbaar kunnen


stellen. Daarmee faciliteren wij essentiële voorzieningen in een wijk zoals zorg, welzijn en kinderopvang. 6 > Wij bieden opvang aan dak- en thuislozen en helpen ze wanneer ze weer zelfstandig willen en kunnen gaan wonen. Wij stellen daarvoor woningen beschikbaar aan instellingen, of verhuren woningen rechtstreeks aan de betreffende cliënt. Bovendien willen wij door preventie voorkomen dat mensen dakloos raken. 7 > Voor Amsterdam is het van belang dat er ruimte is voor startende, kleine ondernemers en creatieve bedrijven. Voor deze doelgroepen creëren wij betaalbare bedrijfsruimte. Wij werken daarbij samen met andere partijen.

29

Wat vragen wij van de gemeente? 1 > Van gemeente en stadsdelen verwachten wij een actieve rol als het gaat om investeringen in ‘schone, hele en veilige buurten’ en investeringen in het sociaal programma. 2 > Van de politie vragen wij voldoende inzet om buurten veilig te houden en actief te handelen als bewoners te maken krijgen met criminaliteit. Bij de bestrijding van overlast rekenen wij op een goede samenwerking met de maatschappelijke dienstverlening en stadsdelen. 3 > Wij vragen de gemeente om het initiatief te nemen om te komen tot een hennepconvenant waarin de gemeente, energiebedrijven, politie en corporaties samenwerken en informatie kunnen uitwisselen.


4 > Wij werken aan wijken waar in principe iedereen kan wonen, ook met een handicap. Gemeente en zorginstellingen moeten het mogelijk maken dat zoveel mogelijk ‘zorg op afroep’ aan huis wordt geleverd. Alleen voor zwaar zorgbehoevenden zijn aangepaste woningen of eenheden nodig, meestal in de nabijheid van een zorgcentrum.


7 > Bij de opvang van dak- en thuislozen vragen wij in alle gevallen voldoende begeleiding van de welzijnsinstellingen.

5 > Wij vragen een eenduidig kader als het gaat om het verwerven van maatschappelijk vastgoed van de centrale stad of stadsdeel tegen redelijke prijzen en de herontwikkeling daarvan voor maatschappelijke functies. 6 > Naast het bouwen en beheren van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed, willen wij de ruimte om meer commercieel vastgoed te ontwikkelen. 30

31


35 Wij gaan door met investeren in nieuwbouw, renovatie en onderhoud, en verkoop van woningen

> Wij gaan door met investeren in nieuwbouw, renovatie en onderhoud, en verkoop van woningen Onverminderd oog houden voor kwaliteit

De regio Amsterdam is een belangrijke motor van de Nederlandse economie. Daarom is de vraag naar woningen blijvend groot. Tegelijkertijd blijft het noodzakelijk om kwaliteit aan de woningvoorraad toe te voegen, bijvoorbeeld door renovatie en stedelijke vernieuwing. Wij hebben goede jaren gehad in de woningbouw. De laatste jaren zijn steeds gemiddeld zo’n 5.000 woningen per jaar in aanbouw genomen. De economische crisis heeft echter roet in het eten gegooid. De komende jaren zal deze ambitie moeilijk haalbaar blijken. De verkopen in het bestaande bezit nemen af. De opbrengsten daarvan zijn de financiële kurk waarop onze verliesgevende investeringen in nieuwe sociale huurwoningen en herstructurering drijft. Hierdoor – maar ook door de vennootschapsbelasting die het Rijk oplegde en de investeringen in de Vogelaarwijken – lopen corporaties tegen de grenzen aan van hun investeringsmogelijkheden. De huidige recessie leidt tot een noodzakelijke bijstelling van onze ambities. De komende jaren moeten wij niet te veel focussen op de absolute aantallen, maar vooral oog houden voor de kwaliteit.

34

35


Wat willen wij?

korting, en is er volgens het fair value model sprake van waardedeling bij terugverkoop aan de corporatie.

1 > In de huidige recessie stellen wij stedelijke vernieuwing boven uitbreiding. In de herstructureringswijken voelen wij de verplichting om bewoners niet in de kou te laten staan. In deze buurten is vaak al begonnen met de sloop en hier moet nieuwbouw tegenover staan. Wij houden de productie op peil door waar dat kan, woningen (al dan niet tijdelijk) om te zetten van koop naar huur.

3 > Wij spannen ons tot het uiterste in om woningen zo goed mogelijk te onderhouden en het onderhoud in goed contact met de huurders uit te voeren. Wij intensiveren onze contacten met de Wijksteunpunten Wonen, zodat in geval van problemen snel een oplossing kan worden gevonden.

2 > Om te komen tot meer gedifferentieerde wijken blijven wij doorgaan met de verkoop van bestaand bezit, al moet worden afgewacht hoezeer de crisis daarop van invloed is. In elk geval bieden wij woningen aan in een interessant en betaalbaar prijssegment. Wij willen snel aan de slag met bijvoorbeeld Koopgarant. Daarbij kopen mensen de woning met

4 > Wij pleiten ervoor het gedachtegoed van de Grote Vereenvoudiging in de nieuwbouw zoveel mogelijk vast te houden. Hierbij beperkt de gemeente zich tot haar wettelijke taken; extra’s en overbodige eisen zijn geschrapt. Het aanbesteden op basis van globale bouwenveloppen, waarbij de kaders waarin bouwprojecten worden

36


gerealiseerd worden afgesproken, is een goed systeem. Wij merken echter dat er in deze bouwenveloppen soms te veel wordt geregeld, waardoor er onvoldoende mogelijkheden zijn voor optimalisering van de plannen door de ontwikkelaar.

37

Wat vragen wij van de gemeente? 1 > Wij blijven de komende jaren sociale huurwoningen bouwen, om nieuwe kwaliteit toe te voegen. We geven extra aandacht aan de bouw van grotere woningen. Daarnaast willen wij zoveel mogelijk aanpasbaar bouwen. Nieuwbouw biedt steeds meer kwaliteit, maar de huurprijzen zijn onveranderd en daardoor zijn onze onrendabele investeringen tot een onacceptabel niveau opgelopen. De verhouding tussen prijs en kwaliteit van de nieuwbouw loopt daardoor uit de pas met die van de bestaande voorraad. De rek is er uit. Wij pleiten ervoor de huurprijzen tot de maximale huurtoeslaggrens op te trekken. De grondprijzen voor sociale huurwoningen kunnen niet verder worden verhoogd.


2 > Wij vragen de gemeente om ons actief te steunen om te komen tot Koopgarant. 3 > We willen ook zoveel mogelijk gemengd blijven bouwen. Dat wil zeggen gemiddeld dertig procent sociale huur en voor het overige vrije sectorhuur en -koop. Randvoorwaarde is dat wij voldoende financieringsmogelijkheden hebben om bijvoorbeeld koopwoningen tijdelijk om te zetten naar huurwoningen. Wij vragen van de gemeente in deze situatie een korting op de grondprijs, die terugbetaald wordt als de woning alsnog wordt verkocht. 4 > Wij willen meer grote woningen creëren door kleine woningen samen te voegen. Daartoe moeten belemmeringen worden weggenomen, waaronder het betalen van een woningonttrekkingsbijdrage. 5 > Wij vragen de gemeente 38


ruimte te laten in de bouwenveloppen voor optimalisatie van de plannen. Ook vragen wij transparantie in de selectiecriteria zodat duidelijk is waarom een partij geselecteerd wordt voor een bouwproject. 6 > De stad is gebaat bij parkeervoorzieningen, waardoor zoveel mogelijk auto’s uit het straatbeeld verdwijnen. Wij willen een impuls geven door meer parkeergarages te realiseren. In de praktijk levert ons dat grote verliezen op. Dit vinden wij niet langer verantwoord. Wij vragen de gemeente om haar parkeerbeleid zodanig aan te passen dat wij ten minste kostendekkend dergelijke voorzieningen kunnen bouwen en beheren. Ook is op grote schaal betaald parkeren nodig.

39

41 Tien speerpunten van de Amsterdamse corporaties

1 > Wij zoeken samenwerking met onze partners. Wij willen graag op een breed terrein actief zijn. maar kiezen daarbij nadrukkelijk voor de kern van onze missie: goed en betaalbaar wonen, voor nu en straks. Daar zijn bewoners en woningzoekenden het meest mee gediend. Daaraan geven wij graag invulling met samen met onze partners, onze huurders en hun organisaties, de centrale stad, de stadsdelen en andere maatschappelijke organisaties. Wij nodigen deze partijen nadrukkelijk uit daar samen met ons aan te werken.

> Tien speerpunten van de Amsterdamse corporaties Onze sleutel tot een vitale stad

2 > Er is in Amsterdam nog veel te doen. Wij investeren honderden miljoenen per jaar in nieuwbouw, renovatie en onderhoud. Wij kunnen wij ons, vanwege de recessie, niet vastleggen op een aantal te bouwen woningen. De grenzen van onze financiële mogelijkheden komen in zicht, ook door de teruglopende verkoop van bestaand bezit. Wij geven prioriteit aan de stedelijke vernieuwing en leveren niet in op de kwaliteit van de nieuwbouw. Het draagvlak bij bewoners voor de vernieuwing komt onder druk te staan als we niet doorgaan. Wij vragen de gemeente de sociale grondprijzen niet te verhogen. 3 > Wij werken gebiedsgericht aan vitale wijken en buurten. Onze focus ligt niet alleen op de woningen, maar op de inrichting van het gebied als geheel. Naast het opknappen en nieuw bouwen van woningen investeren wij in maatschappelijk vastgoed. Daarmee faciliteren wij essentiële voorzieningen zoals zorg, onderwijs, welzijn en 41



overlastsituaties en stellen wijkmeesters aan waar dat nodig is. Wij pakken onrechtmatige bewoning met kracht aan door ons eigen bezit regelmatig te controleren op onderhuur, criminele activiteiten en hennepplantages.

kinderopvang. Wij vragen in ruil daarvoor voldoende verdienmogelijkheden. Commercieel te exploiteren bedrijfsruimte rekenen wij ook tot de mogelijkheden. Wij vragen een eenduidig kader als het gaat om het verwerven van gemeentelijk vastgoed en de herontwikkeling daarvan voor maatschappelijke functies.

6 > Wij hebben oog voor kwetsbare mensen. Ouderen en mensen met een handicap moeten zolang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Wij werken daarom graag mee aan de totstandkoming van de woonservicewijken in de hele stad. Wij willen dak- en thuislozen helpen terug te keren in de maatschappij. Wij werken in een ketenmodel samen met maatschappelijke partners, bewonersorganisaties en de gemeente, ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid. Er moeten, bijvoorbeeld vanuit de WMO, voldoende middelen beschikbaar zijn voor zorg en welzijn om het zelfstandig wonen daadwerkelijk mogelijk te maken.

4 > De betaalbaarheid van het wonen is voor bewoners zeker in tijden van crisis essentieel. Wij willen dan ook doorgaan met het maken van aanbiedingsafspraken met de gemeente. Die waarborgen dat mensen met een laag inkomen voldoende kans maken op een betaalbare woning. Wij willen vooral die huishoudens ondersteunen die dat echt nodig hebben. Dat betekent dat we de huren meer inkomensafhankelijk willen maken. Een verlaagde huur voor mensen met een lager inkomen en een aan de markt gerelateerde huurprijs voor mensen die voldoende verdienen. Wij vragen de gemeente op dit punt gezamenlijk op te trekken naar Den Haag.

7 > Wij werken in een creatieve, levendige en ondernemende stad. De gebieden binnen de ring hebben er nog nooit zo goed bijgestaan. Buiten de ring werken wij met partners aan nieuwe perspectieven. Wij vinden dat mensen ongeacht hun sociaaleconomische positie of achtergrond in principe overal moeten kunnen wonen. Wij maken ons vooral zorgen om de wijken waar het minder goed gaat. Differentiatie is goed, maar niet elke wijk hoeft eenzelfde menging te hebben. We bevorderen functiemenging, vooral in de vernieuwingsgebieden. We bieden startende ondernemers kansen door betaalbare bedrijfsruimte aan te bieden. Jongeren ondersteunen we via wonen-werken-lerentrajecten.

5 > Wij investeren in leefbare wijken en betrekken bewoners daarbij. Wij willen dat alle buurten in Amsterdam bij bewoners een voldoende scoren. De wijkaanpak is daarbij essentieel. Wij vragen van de gemeente voldoende inzet op een ‘schone, hele en veilige woonomgeving’. Wij vragen van de gemeente ook voldoende inzet voor de inburgering, goed onderwijs en werk. Wij verwachten dat de gemeente de regie neemt, bijvoorbeeld bij multiprobleemgezinnen en jeugdproblematiek. Wij maken werk van het bestrijden van 42

43



8 > Wij zetten ons in voor duurzame woningbouw en energiebesparing. Dit is goed voor het milieu, en bewoners hebben voordeel door lagere woonlasten. Wij zetten ons in om twintig procent van het gasverbruik te besparen in een periode van tien jaar. Ons streven is om alle woningen te voorzien van dubbelglas en waar nodig de eerste generatie dubbelglas te vervangen door meer geavanceerde producten. In de nieuwbouw passen we waar mogelijk innovaties toe. Wij vragen van de gemeente te bevorderen dat wij onze investeringen voldoende kunnen terugverdienen. De gemeente dient ook een actieve rol te nemen in de bewustwording van bewoners bij energiebesparing.

niet buiten de ring. Praktijk is dat wij voor hoge bedragen onrendabel moeten investeren. Ook blijven nieuwe parkeergarages vaak grotendeels leegstaan, omdat mensen hun auto’s op straat blijven parkeren. Wij vinden het niet acceptabel om ons maatschappelijk vermogen hiervoor onrendabel in te zetten. Wij willen mensen met lagere inkomens geen auto ontzeggen, maar er moet vanuit het oogpunt van een duurzame stad overal een betaald parkeerregime op straat komen. Autobezit impliceert de kosten voor een stukje grond om te parkeren.

9 > Ondanks de crisis brengen wij het aantal huisuitzettingen als gevolg van huurschuld verder terug. Daartoe signaleren wij huurschulden vroegtijdig. Wij zetten de samenwerking met de maatschappelijke dienstverlening voort volgens de methode Vroeg Eropaf! Wij schakelen bij twee maanden huurachterstand de maatschappelijke dienstverlening in om nader contact te leggen met de huurder of doen dat zelf. Wij vragen van de gemeente voldoende capaciteit om hierin te voorzien. Ook is een aanbod aan inkomensbeheer voor mensen met schulden essentieel. 10 > De stad wordt mooier en leefbaarder als zoveel mogelijk auto’s uit het straatbeeld worden geweerd. Soms worden ontwikkelaars verplicht om parkeergarages te bouwen bij een project. Dergelijke voorzieningen kunnen in de regel niet kostendekkend worden gerealiseerd, zeker 44

45


47 Amsterdamse Goed en betaalbaar Federatie wonen, vanvoor Woningcorporaties nu en straks

Leden Federatie de Alliantie Amsterdam James Wattstraat 100 1062 XK Amsterdam DUWO Uilenstede 108 1183 AM Amstelveen Stichting Eigen Haard Arlandaweg 88 1043 EX Amsterdam Far West Koningin Wilhelminaplein 30 1062 KR Amsterdam Woonstichting De Key Hoogte Kadijk 179 1018 BK Amsterdam Woningstichting Rochdale Bos en Lommerplein 303 1055 RW Amsterdam Woningcorporatie Stadgenoot Sarphatistraat 410 1018 GW Amsterdam Ymere Havengebouw, De Ruyterkade 7 1013 AA Amsterdam Woonzorg Nederland Prof. E.M. Meijerslaan 3 1183 AV Amstelveen 46

47

Amsterdamse corporaties investeren in een vitale stad Colofon

Uitgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Juni 2009 Oplage 1.000 Auteurs Hans van Harten Minke Kolstein Jeroen Rous Manon Tjoa Tekstredactie Linea Recta Eindredactie Manon Tjoa Ontwerp en fotografie LandofPlenty Drukwerk Dékavé

Alle uitingen van de Amsterdamse Federatie voor Woningcorporaties worden gedrukt op FSC gecertificeerd papier.











O 1.2


€ 377 1,54%

109.719 (57%) 66.930 (35%) 10.751 (6%) 4.756

(2%)


Amsterdamse corporaties investeren in een vitale stad

Recommend Documents