Strategische grondposities zijn (voor corporaties) niet noodzakelijk J.P.G. Brouns MSRE en drs. W.J. Van der Post Vastgoedontwikkeling kent een primaire afhankelijkheid van grond. De ontwikkeling van vastgoed in Nederland wordt over het algemeen gedomineerd door initiatiefvormen die sterk leunen op het bezit van grond. Vooralsnog is er betrekkelijk weinig onderzoek gedaan naar andere wijzen om tot initiatief te komen. Recente ontwikkelingen in de markt lijken echter kansen te bieden voor een nieuwe aanpak. Dit artikel gaat vanuit de ‘property right theory’ nader in op de mogelijkheden van het ongevraagd voorstel om tot het ontwikkelen van vastgoed te komen. Op dit moment lijken de beste kansen voor deze aanpak specifiek te gelden voor corporaties. Het speelveld wordt echter breder en de samenwerkingsverbanden veranderen. Dit schept ruimte voor vernieuwing.
1) De verander(en)de context van vastgoedontwikkeling De discussie over een andere benaderingswijze bij vastgoedontwikkeling is een direct gevolg van een aantal structurele veranderingen omtrent de regulering van grondmarkten en het grootschalige private eigendom van strategische grondposities binnen gebiedsontwikkelingen. Centraal hierbij staat a) de wens tot het (her)voeren van ruimtelijke regie door de overheid middels het bezit van grond. Genoemde ontwikkeling loopt parallel aan het proces van 're-hierarchism' zoals ook in andere sectoren zichtbaar is (Van der Post, 2009). Voor de uitvoering van ruimtelijke doelstellingen betekent dit dat gemeenten weer meer kiezen voor een 1 actieve grondhouding als reactie op de facilitaire aanpak uit de jaren negentig (Groetelaers, 2004; Lahpor, 2010). De wens om weer nadrukkelijker regie te gaan voeren wordt b) ondersteund door nieuwe sturingsmogelijkheden en -instrumenten uit de nieuwe Wro. In de tussentijd zijn c) vraag- en aanbodverhoudingen op de grond- en vastgoedmarkt echter structureel verschoven. In deze 'nieuwe wereld' handelen meerdere verschillende actoren op een complexer en breder krachtenveld. Dit heeft een aantal belangrijke gevolgen gehad voor het ontwikkelingsproces. Het initiatief d) tot vastgoedontwikkelingen is verworden tot een samenspel, waarbij publieke en private partijen in een vroeg stadium tot elkaar veroordeeld zijn (Van Rooy, 2007). Dit is e) mede ingegeven door de complexiteit van opgaven. Gebiedsontwikkelingen vragen om een integrale aanpak waarbij risico's worden gedeeld tussen partijen. Daar waar het speelveld groter wordt, worden de samenwerkingsvormen echter informeler (De Graaf, 2010). De strikte regulering van de woningmarkt, waardoor grond- en woningprijzen stijgen, maakt dat het kapitaalbeslag van partijen om grond aan te schaffen groot is. In sommige gevallen lopen de prijzen die betaald worden voor grondposities zelfs zo hoog op dat gebiedsontwikkelingsvraagstukken financieel onhaalbaar dreigen te worden en integrale gebiedsontwikkelingsvraagstukken danig worden gecompliceerd (Fimerius, 2008). Zeker, nu f) de ontwikkelingsopgave van de toekomst zich met name binnenstedelijk af zal gaan spelen en de (grond)kosten daar aanzienlijk hoger zijn. Deze 'nieuwe wereld' heeft nog een andere belangrijke trend g) zichtbaar gemaakt: die van transparantie vanuit het collectief. Nieuwe aanbestedingsregels bevestigen dat de oude benadering, het ontwikkelen vanuit een eenzijdig eigendomsbelang, steeds lastiger haalbaar is (Bregman en De Win, 2005). De huidige economische crisis zoals die zowel de financiële- als de vastgoedmarkten beheerst zal g) slechts een versterkend effect hebben op de dynamiek en complexiteit. Hoewel de uiteindelijke uitwerking vooralsnog onduidelijk is, lijkt het voor veel private partijen eerder zaak om posities af te stoten dan hierin te investeren. Deze complexe en onderling nauw gerelateerde ontwikkelingen maken dat bestaande vormen van initiatief moeten opereren in een andere institutionele context. Naast een toenemende complexiteit wordt deze context beheerst door toenemende risico's en kosten. Dit lijkt nadrukkelijk ruimte te bieden voor nieuwe arrangementen.
1
De Nota ‘Volkshuisvesting in de jaren negentig’ (1989) geldt als bestuurlijke aanzet tot privatisering van de ruimtelijke ordening. In de Vinexnota (1990) wordt de wens tot het vergroten van de marktwerking bij gebiedsontwikkeling nogmaals uitgesproken. De markt dient de verantwoordelijkheden van de overheid grotendeels over te nemen. De invoering van de Nota Ruimte (VROM, 2006) brengt deze ontwikkelingen uiteindelijk ook in publiekrechtelijke zin tot uitvoering waarbij de traditionele toetsingsplanologie is verschoven in de richting van ontwikkelingsplanologie (Nozeman, 2008).
1
2) Theorie De vraag waarom actoren hechten aan het eigendom van grond als primaire factor om tot het recht van 2 ontwikkelen te komen, kan worden verklaard met de 'property right theory' . De op de institutionele economie gebaseerde 'eigendomsrechtentheorie' schept een analysekader op welke wijze transacties optimaal tot stand komen. Volgens deze theorie ontlenen actoren het nut van een goed niet aan het goed zelf, maar aan de verschillende rechten die samenhangen met het gebruik van het goed (Tijdink, 1996, p248). Elk goed is opgebouwd uit een bundel van rechten die het gebruik van het goed beïnvloeden en daarmee het - theoretisch - optimale handelen van actoren bepalen. Optimaliteit is in dit geval direct te relateren aan de twee algemene 3 motieven die aansturen op handelen . Ter Bogt (1997) stelt allereerst dat het handelen is gebaseerd op een economische drijfveer. Andere auteurs waaronder Alessi (1980, p5) stellen echter dat niet uitsluitend de drang naar winst of efficiency leidend zijn, maar dat ook maatschappelijke normen of politieke motieven een rol kunnen spelen. Ondanks dat dit een verband tussen beide variabelen suggereert is een zinvolle integratie van 4 beide variabelen in de economische theorie nog niet voorhanden . Belangrijk is in elk geval te constateren dat het handelen vanuit maatschappelijk perspectief het aspect efficiency niet uit dient te sluiten. Hoe groter het belang dat een actor heeft bij optimale inzet van een goed, hoe groter de kans is dat deze actor optimaal zal handelen. Dit theoretisch fundament maakt het interessant om het nut van het opgeven van grondposities nader te beschouwen. Kijkend naar het eigendom van een goed dan vertegenwoordigd dit het meest 5 uitgebreide beschikkingsrecht dat een actor over een goed kan hebben . Eigendom biedt - binnen kaders naast de rechten op gebruik en vruchtgebruik van een zaak, ook het recht om een zaak te veranderen of te verhandelen. De vraag is echter tegen welke prijs en gegeven welke risico's eigendomsrechten nuttig zijn om doelstellingen van actoren te kunnen bereiken. De focus van dit artikel ligt op de formele instituties gevormd door de publiek- en privaatrechtelijke kaders. Daarnaast komt de invloed uit het informele kader van normen en waarden aan bod. Het referentiekader dat wordt gehanteerd bij de analyse van de verschillende vormen van initiatief is het ontwikkelingsrecht. Hieronder wordt in dit artikel een 'publieke toezegging richting een 6 ontwikkelende private partij' verstaan. Het ontwikkelrecht is niet expliciet in de wet opgenomen maar wordt publiek- en privaatrechtelijk geregeld. Een ontwikkelrecht komt voort uit het feit dat een private organisatie, zijnde een marktpartij, dit recht weet te ontlenen en een exclusieve aanspraak verkrijgt om op een bepaald stuk grond een plan te mogen realiseren binnen een zekere periode (Heijden, 2004 p.13). Exclusiviteit ontstaat omdat na toekenning van het ontwikkelingsrecht alleen een grondeigenaar op basis van het zelfrealisatierecht gerechtigd is tot een ontwikkeling over te gaan. Het mandaat op de totstandkoming van ontwikkelingsrechten rust echter bij de lokale overheid middels de ruimtelijke ordening. Zeker in het geval hiervoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is, zijn de mogelijkheden voor private grondeigenaren dus erg beperkt en relatief non-transparant – ook wel 'de willekeur van de pennenstreek' – (zie hiervoor bijvoorbeeld ook Van de Ven, 2010). 3) Initiatiefvormen van vastgoedontwikkeling in beeld Het inleidend betoog toont aan dat de vastgoedontwikkelingsmarkt in de breedste zin van het woord sinds een aantal decennia sterk in beweging is. Opvallend genoeg lijken de initiatiefvormen tot op heden minder dynamisch. Voordat we nader ingaan op de vormen van initiatief zal eerst het spanningsveld tussen initiatiefvormen en de context waarin deze vormen tot succes moeten leiden om tot ontwikkelingsrecht te komen worden behandeld. Initiatief (I) kan worden gezien als een functie van verschillende kosten (K) en risico's (R) die via een eigendomsrecht (Er) kunnen leiden tot een ontwikkelingsrecht (Or) waarbij een bepaald 2
De ‘property right theory’ ofwel de theorie van eigendomsrechten is onderdeel van de Neo Institutionele Economie (NIE). De traditionele, neoklassieke economische theorie analyseert het handelen van mensen vanuit een ideaaltypische wereld en heeft hierbij geen aandacht voor wet- en regelgeving. De NIE heeft wel aandacht voor de wet- en regelgeving en maakt inzichtelijk dat er instituties zijn. Bovendien houdt de institutionele economie rekening met transactie- en informatiekosten. In de rechten economie die uit het property rights-denken' voortkomt staat centraal dat rechtsregels belangrijke economische gevolgen kunnen hebben (Hazeu, 2004, p.72). Binnen deze theorie wordt hierbij het eigendom gezien als een belangrijk geaccepteerd beschikkingsrecht dat een (rechts)persoon over een goed kan bezitten. Het handelen om tot eigendomsrechten te komen, komt hierbij dus voort uit economische motieven. 3 Hier volstaan we door te verwijzen naar de twee welvaartstheorema uit de economische theorie: respectievelijk Pareto optimaliteit en de herverdeling van deze baten. 4 Samuelson (1977) doet een poging door de beide variabelen te combineren in zijn sociale welvaartsfunctie. 5 Er zijn verschillende beperkingen denkbaar die ook een eigenaar van een goed beperken in het verkrijgen van het nut. Overheidsinterventies in het kader van de ruimtelijke ordening zijn hiervan een concreet voorbeeld in het geval van grondposities. Ook fiscaliteiten en zelfs inflatie zijn hiervan voorbeelden (zie ook Van der Post, forthcoming). 6 Ook Holties (2007, p.5) definieert het ontwikkelrecht op een dergelijke manier.
2
rendement (n) kan worden bereikt. De invloed van de institutionele context komt op zowel politieke, publieke en private als ook maatschappelijke wijze tot uiting. De wijze waarop actoren hierop middels hun initiatief zullen moeten inspelen is te definiëren als de 'X-factor'. Hoe beter wordt ingespeeld op de institutionele context, hoe meer draagvlak voor een opgave wordt verkregen. De invloed van de context is wederkerig; de formele en informele kaders beïnvloeden het succes van een initiatiefvorm, echter beïnvloeden de verschillende vormen van initiatief tegelijkertijd ook de context zelf. Daarbij benoemen we een drietal uitgangspunten als verklarend kader. Het is voor een initiatiefnemer van belang om vanuit een zo laag mogelijke investering, ontwikkelingszekerheid te bereiken. Algehele zekerheid tot ontwikkelen is slechts 7 mogelijk door het verkrijgen van eigendomsrechten op grond waarop reeds een bouwtitel rust . Gelijk aan de verhouding tussen risico en rendement houdt het verkrijgen van zekerheid een positief verband met investeringskosten. Kortom, uitgaande van een bepaalde mate van onzekerheid zal de ontwikkelaar de kans om te ontwikkelen willen vergroten door ofwel de kans op een ontwikkelrecht vaker te laten optreden, ofwel door op basis van een optimale kwaliteit van het te ontwikkelen object een ‘voorkeurspositie’ pogen af te dwingen. Voorgaande leidt tot de volgende hypothetische procesformule: I
=
Initiatief
K
=
Kosten
R
=
Risico
Er
=
Eigendomsrecht (exclusief)
Or
=
Ontwikkelrecht
n
=
Rendement
X
=
Kernthema´s / maatschappelijke factoren
formule: I (K + R) Er Or n
X-factor
In de praktijk heeft dit geleid tot drie vormen van initiatief. De eerste vorm die wordt onderscheiden is het 8 model van strategische grondaankopen waarbij private partijen in een vroeg stadium onbebouwde (agrarische) gronden kopen en deze grond inbrengen om op deze wijze tot een bouwclaim te komen. Een tweede vorm van initiatief is de prijsvraag of selectieprocedure. Hierbij worden marktpartijen door de uitschrijver gevraagd om onder eenzijdig en vooraf gestelde condities een bieding of een plan uit te werken voor een bepaalde locatie. De derde vorm om tot initiatief te komen is het ontwikkelen vanuit het eigen netwerk. In dit geval wordt de ontwikkelaar door een opdrachtgever benaderd om uitvoering te geven aan of om te participeren in een bestaande ontwikkelingsopgave. Een nieuwe initiatiefvorm is het ongevraagd voorstel. Centraal staat een maatschappelijk vraagstuk als aanleiding tot een vastgoedopgave waarvoor een oplossing wordt aangedragen door een indiener. 4) Analyse ontwikkelingsmodellen Alvorens dit artikel nader ingaat op de gevolgen van deze modulaire vormen van initiatief voor het verkrijgen van het ontwikkelingsrecht binnen de huidige context, zal allereerst ingegaan worden op de verschillende basiselementen uit de procesformule die aan deze modellen zijn verbonden. Tabel 1 geeft een overzicht van de initiatiefvormen in relatie tot deze elementen. Vanuit het perspectief van kosten, risico en rendement wordt duidelijk dat de vroegtijdige inname van grondposities een relatief uitzonderlijke positie inneemt. De kosten en risico's als resultante van dit model zijn namelijk aanzienlijk in relatie tot de overige drie vormen. De relatief hoge kosten komen voort uit het feit dat een in potentie te wijzigen bestemming van een gebied zijn 'schaduw' vooruit werpt. Door de strakke regulering krijgt de waarde van grond een speculatief karakter die de grondwaarde opdrijft. Gezien de relatie tussen het - hoge - risico en het rendement geldt de mogelijke opbrengst echter ook als positieve uitschieter. De overige drie vormen van initiatief laten een tegenovergesteld beeld zien. De kosten en risico's zijn in
7
Deze 'zekerheidsvorm' van initiatief valt buiten de onderzoeksfocus van dit artikel omdat hier juist het spanningsveld dat ontstaat rondom de vorm van inspanningen van actoren en de mate van succes binnen het geldende institutionele kader centraal staat. 8 De definitie van deze vorm van initiatief omvat ook de aankoop van gronden waar reeds een gewenste bouwbestemming op rust.
3
vergelijking tot de strategische aankoop van gronden gemiddeld of zelfs laag. Dit geldt daarmee ook voor de uiteindelijke rendementen. Tabel 1: Vergelijking vormen van initiatief vanuit het perspectief van het verkrijgen van het ontwikkelingsrecht in de huidige context
Vormen van initiatief
Indicatoren per initiatiefvorm Kosten
Kapitaalintensief Rentedragend
Risico
Strategische
Prijsvraag /
Vanuit netwerk
Ongevraagd
grondaankoop
selectie*
gevraagd*
voorstel
Hoog
Gemiddeld
Laag
Laag
Ja
*
*
Nee
Nee
Ja
Ja
Ja
Onbekend
Bekend
Bekend
Bekend
Ja
Nee
Nee
Nee
Ja
Ja
*
Nee
Laag
Gemiddeld
Gemiddeld
Hoog
Ja
Nee
Nee
Nee
Hoog
Laag
Laag
Laag
Hoog
Laag
Laag
Hoog
Laag
Hoog
Gemiddeld
Hoog
Hoog
Hoog
*
Hoog
Duidelijke voorwaarden tot een ontwikkelrecht Tijdsspanne Verplichtingen in vroeg stadium Afnameverplichting Flexibiliteit
Er
Eigendomsrecht
R
Rendement Mogelijkheid tot eigen invloed / regie Effectief nut hoge plankwaliteit Contextuele onzekerheid
X-factor
t.a.v. de kans
Bron: Bewerking Brouns (2009).
(*afhankelijk van de voorwaarden uitschrijver van de prijsvraag / ontwikkelrecht)
De onderlinge vergelijking van initiatiefvormen toont ook aan dat de positie van het ongevraagde voorstel gegeven de geselecteerde indicatoren, behoudens de mogelijkheid eigen voorwaarden te formuleren, niet zoveel verschilt van de prijsvraag en het ontwikkelen vanuit het eigen netwerk. Het ongevraagde voorstel onderscheidt zich in positieve zin vooral door een hoge flexibiliteit, het ontbreken van afnameverplichtingen en een sterke mate van regie. Op grond hiervan kan geconstateerd worden dat de vergelijking tussen het ongevraagde voorstel en de aankoop van grondposities als meest relevant kan worden betiteld. De analyse richt zich derhalve op deze twee modellen. Het referentiekader dat wordt gehanteerd voor de analyse van de verschillende methoden van initiatief wordt gevormd door de kans dat het ontwikkelingsrecht daadwerkelijk wordt verkregen binnen de context zoals die is uiteengezet in paragraaf 1, de zogenaamde X-factor. Hiermee kunnen de bovenstaande deelresultaten worden beoordeeld. Om het belang van de veranderingen te duiden vormt de oorspronkelijke context waarin de verschillende modellen zijn ontstaan de basis. De conventionele vormen van initiatief zijn een reactie op de implementatie 9 van de vierde en vijfde nota ruimtelijke ordening in de jaren negentig . Voor de strategische aankoop van grond geldt dat deze formele institutionele kaders ontwikkelaars kennis hebben verschaft van zowel de potentiële woningbouwlocaties als de gewenste zoeklocaties voor uitbreidingen van woonwijken.
9
De uiteenzetting van de zogenaamde klassieke aanpak om tot vastgoedontwikkeling maakt dit expliciet duidelijk. De overheid bezit bij deze vorm van initiatief de grond en geeft bouwrijpe kavels uit aan private partijen zodat deze de vastgelegde bestemming kunnen gaan ontwikkelen. Deze aanpak gaat uit van het publieke monopolie op grond zoals dat vanaf de Woningwet (1901) tot aan de jaren negentig algemeen heeft gegolden. Het klassieke model geldt als voorloper van de benoemde conventionele vormen. De conventionele vormen breken nadrukkelijk met deze aanpak.
4
Dit heeft hen in staat gesteld om een optimale afweging te maken tussen kosten en risico's om vervolgens 10 over te gaan tot het aankopen van grondposities . De legitimatie die vanuit het huidige contextuele perspectief ontstaat voor het strategisch aankopen van grond ten aanzien van de kans op het verkrijgen van het ontwikkelingsrecht is duidelijk anders. De eerste cruciale constatering is dat ondanks de hoge kosten die strategische grondaankopen met zich meebrengen, de kans om tot een ontwikkelingsrecht te komen slechts gemiddeld is. Hoewel theoretische legitimatie gevonden wordt voor het generen voor eigendom binnen de property rights theory, zit er een institutionele beperking aan deze aanpak binnen de huidige Nederlandse context. Eventueel nieuw te ontwikkelen locaties worden niet meer per definitie vroegtijdig bekend. In casu, de nieuwe wensen tot regie vanuit de overheid ondersteund met regelgeving uit de nWro leiden tot een omgekeerd beeld. Daarmee vertegenwoordigd het voor de ontwikkelaar een aanzienlijk risico. Slechts bepaalde locaties zullen de kans op een ontwikkelingsrecht vergroten, daarbij valt te denken aan de nabijheid van bestaande bebouwing, (Van de Ven, 2010). De tweede constatering is dat ook binnen de business case er meerdere eigenschappen zijn te benoemen die de contextuele kans om te mogen ontwikkelen verkleinen. De beperkingen op grond van het grote kapitaalbeslag leiden deze kosten impliciet tot een relatief starre positie van de ontwikkelaar. De beperkte flexibiliteit en transparantie versterken dit effect. De contextuele onzekerheid om tot een ontwikkelingsrecht middels strategische grondposities wordt als hoog betiteld, waarbij de precieze locatie de kans beïnvloedt. In tegenstelling tot de strategische grondaankopen geldt voor het ongevraagde voorstel dat de kans om tot een ontwikkelingsrecht te komen direct gerelateerd is aan de kwaliteit van het te ontwikkelen product, in plaats van het eigendomsrecht. Het interessante verschil dat wordt uitgegaan van een (maatschappelijke) aanleiding om tot een ontwikkelrecht te komen, versterkt deze theoretische positie verder. Daarnaast benoemen we de kracht van de flexibele business case. In dit licht bezien gelden de afwezigheid van contractuele verplichtingen, lage voorinvesteringen en kapitaallasten als positief. Daarnaast vormt het gegeven dat er vanuit een theoretisch optimaal resultaat wordt gehandeld in plaats vanuit een machtspositie – met een minder optimaal vastgoedproduct – een kansrijk uitgangspunt voor samenwerkingsverbanden. Hoewel tegenstellingen in de praktijk zullen blijven bestaan, geldt dat hoe groter de optimaliteit van een oplossing, hoe minder tegenstellingen er zullen rijzen. Dit maakt ook de wens tot het voeren van regie voor verschillende partijen minder relevant. Daarbij is er ook een dubbel financieel motief. Als er geen initiatief ontstaat, vindt er ook geen grondverwerving plaats. De benodigde voorinvesteringen zijn dus relatief beperkt. Dit leidt tegelijkertijd tot een betere financiële uitgangspositie van de grondexploitatie. De onzekerheid om tot ontwikkelen te komen in de huidige institutionele context wordt, desondanks, net als bij strategische grondaankopen, als hoog betiteld. Ook hier wringt deze initiatiefvorm zich met het rechtenkader. In het geval het ongevraagde voorstel zich met het zelfrealisatierecht. Het optimale ontwikkelingsidee is niet geborgd in rechten. De grondeigenaar die bij machte is kan ofwel het project zelf ontwikkelen, het project gunnen aan een concurrerende ontwikkelaar, ofwel de hoofdprijs voor de grond vragen op grond van de kennisname van de plannen. Er zijn twee mogelijke oplossingsrichtingen om de kans op het verkrijgen van een ontwikkelingsrecht te vergroten bij toepassing van het ongevraagde voorstel. De eerste is gelegen in ontwikkelaars die opereren in segmenten waarin concurrentie in beperkte(re) mate plaatsvindt en daarnaast de uniekheid van een bepaald product de kans op uitvoering zal vergroten. Een tweede mogelijkheid de zekerheid te vergroten kan gevonden worden in een bepaalde borging of beloning van ideeën door bijvoorbeeld de overheid. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in Zwitserland en Engeland (Brouns, 2009). Aangezien dit vergaande aanpassingen in de institutionele context vereist gaan we hier met name in op de eerste oplossingsmogelijkheid. Analyse van de actoren leert dat woningcorporaties aan de combinatie van beperkte concurrentie en een uniek product voldoen. De volgende paragraaf zal nader ingaan op deze unieke positie en de kansen van het ongevraagde voorstel voor deze partijen. 5) Maatschappelijk rendement: De focus op de corporatie Een goed praktijkvoorbeeld voor het invullen van een maatschappelijk vastgoedvraagstuk vanuit een unieke positie is te vinden in de opgave van corporaties. De formele institutie dat 30% sociaal moet worden ontwikkeld in nieuwbouwprojecten onderschrijft deze constatering. Daarbij komt dat een overheid instrumenten ter beschikking heeft om vanuit de Wro strategische gronden als woongebied voor sociale woningbouw te bestemmen. Corporaties hebben historisch sterke banden met de lokale overheid, die de toetreding tot deze gronden kunnen vergemakkelijken. Het maatschappelijke belang ten aanzien van het 10
Ook de andere twee conventionele vormen kunnen worden herleidt tot deze institutionele context. Ontevredenheid over de ontwikkelingskwaliteit van de door private ontwikkelaars ontwikkelde gronden staat aan de basis van de invoering van prijsvragen door de overheid (Honders, 1994). Daarnaast is juist het grootschalige eigendom van grond op strategische locaties mede de basis geweest voor het ontwikkelen voor het eigen netwerk.
5
huisvesten van lagere sociale klassen op basis van een onrendabele vastgoedexploitatie vormt een informele institutie die bijdraagt aan het creëren van een unieke toegevoegde waarde. Deze uitgangspositie geeft een corporatie zicht op ontwikkelrechten met betrekkelijk weinig concurrentie, waardoor het gebrek aan eigendomsrechten op grond kan worden gecompenseerd. Ook meer impliciete eigenschappen maken het beperken van investeringen in grond waardevol. Het financiële voordeel van een lage btw druk of het zelfs geheel afwezig zijn van btw plichten is verdwenen. Het vrijwaart de corporatie daarnaast van de risico's en het kapitaalbeslag dat deelname aan het spel om de grond vereist. De berichtgeving dat er te grote risico's genomen zijn met de aankoop van grondposities die niet of in beperkte mate zijn gekapitaliseerd heeft recentelijk aangetoond dat deze problematiek sectorbreed speelt. Het feit dat er sinds de brutering een toenemende concurrentie is tussen corporaties speelt een beperkte rol. Weliswaar kan een gemeente overwegen om een corporatie die in de ogen van de gemeente op maatschappelijk vlak alleen de spreekwoordelijke ‘krenten uit de pap haalt 'buiten spel te zetten om 11 samenwerkingen aan te gaan met andere corporaties . In de huidige praktijk zal dit besluit al dan niet te participeren vooral ingegeven worden door de financiële positie van partijen. Met andere woorden, de beperkte financiële middelen van corporaties momenteel betekent een aanzienlijke beperkingen van de mate van concurrentie. 6. Slotbeschouwing Geconcludeerd kan worden dat het ongevraagd voorstel in theoretische zin een interessante vorm van initiatief vormt binnen de veranderende context van vastgoedontwikkeling. Het ongevraagd voorstel ken meerdere elementen die hierbij een rol spelen. Het zet in op kracht en niet op macht. Daarmee past het enerzijds bij een overheid die nadrukkelijker aan het stuur wil zitten bij ruimtelijke ontwikkelingen en anderzijds vormt het een zinvol antwoord op een complexer en breder krachtenveld door draagvlak en kwaliteit centraal te stellen. Het daadwerkelijke nut om tot invoering van het ongevraagde voorstel als initiatiefvorm voor vastgoedontwikkeling in te gaan is dan ook direct te relateren aan de uitzonderingspositie van ontwikkelaars. Corporaties bezitten deze uitgangspositie. Bijkomend voordeel is dat de relatieve onzekerheid ten aanzien van het ontwikkelingsrecht dat aan strategische grondposities kleeft wordt ingeperkt. Als er geen initiatief ontstaat, vindt er ook geen grondverwerving plaats. Deze uitgangspositie maakt maximaal rendement in zowel financiële als maatschappelijke zin mogelijk. Kapitaalbeslag wordt immers beperkt. Vanuit de (economische) theorie kan voor het ongevraagd voorstel dan ook aansluiting gevonden worden bij de Neo Institutionele Economie als wel bij de Neo klassieke Economie. Dit schept naast een praktische ook een stevige theoretische basis voor het ongevraagd voorstel als methodiek. Het is aan de publieke en private sector om deze kans te benutten. Daarbij is het van belang op te merken dat toepassing van het ongevraagde voorstel vooral een cultuuromslag vraagt van actoren. Het gaat in dit geval vooral om de acceptatie en de gewenning van de beperkte juridische inbedding van ideeën en het laten vallen van de noodzaak van het zelfrealisatierecht. Zoals Viruly (2009) en Van der Post (forthcoming) al verwoordden is dit vooral een kwestie van een lange adem. Formele instituties zijn in een dag te veranderen. Informele instituties kenmerken zich door een sterke mate van inertie als het om aanpassingen gaat. We kunnen echter wel de nadrukkelijke verwachting uitspreken dat de context van vastgoedontwikkelingen, met de financiële crisis voorop, hierbij stimulerend zal werken.
11
Landelijk toegelaten instellingen kunnen binnen heel Nederland actief zijn (Aedes, 2007)
6
Literatuurlijst -
Alessi, A. de (1980). The economic of property rights; A review of the evidence, Research in law and economics, (2), pp.1-47.
-
Kenniscentrum PPS (2006). Publiek-Private samenwerking bij Gebiedsontwikkeling. Wanneer wel en wanneer niet. Handleiding. Den Haag: Ministerie van Financiën.
-
Bregman, A.G., R.W.J.J. de Win (2005). Publiek-private samenwerking bij de ruimtelijke inrichting en haar exploitatie. Serie Monografieën Bouwrecht. Kluwer.
-
Brouns, J.P.G. (2009). Grondeigendom? Een theoretisch onderzoek naar de inzet van ongevraagde voorstellen binnen de gebiedsontwikkeling, Master Thesis, Amsterdam School of Real Estate.
-
Bogt, H.J. ter (1997). Neo-institutionele economie, management control en verzelfstandiging van overheidsorganisaties. Proefschrift, Rijksuniversiteit Groningen.
-
Fimerius, G. (2008). Loont het eigen initiatief de indiener? Buildingbusiness, maart, p. 73.
-
Groetelaers, D. (2004). Instrumentarium locatieontwikkeling, Sturingsmogelijkheden voor gemeenten in een veranderde marktsituatie. Delft: DUP Science.
-
Hazeu, C.A. (2004). Institutionele economie; Een optiek op organisatie- en sturingsvraagstukken. Bussum: Coutinho. (eerste druk, tweede oplage; eerste druk 2000).
-
Honders, H.P.B. (1994), Prijsvragen en projectontwikkeling, Master Proof, Amsterdam School of Real Estate.
-
Holties, D.C. (2007). Ontwikkelrechten en marktwerking. Master Thesis, Amsterdam School of Real Estate.
-
Kenniscentrum PPS (2006). Publiek-Private samenwerking bij Gebiedsontwikkeling. Wanneer wel en wanneer niet. Handleiding. Den Haag: Ministerie van Financiën.
-
e
Nozeman, E.F., e.a. (2008). Handboek projectontwikkeling. Voorburg: Neprom, pp. 1-40; p. 346. (1 druk 2008). Post, W.J. van der (2009). Dynamic Developments of the Dutch Land Market: A Long Run Event Study, Working Paper Amsterdam School of Real Estate, Amsterdam.
-
Post, W.J. van der (forthcoming), Embeddedness of Land Policy, dissertation.
-
Priemus, H. (2007). Van bouwkartel naar grondpositie. Buildingbusiness, maart, pp. 54-59.
-
Graaf, K. de (2010). PRO magazine, magazine over projectontwikkeling voor overheid en markt. nr. 15, pp 36-38.
-
Groetelaers, D. A. (2004) Instrumentarium locatieontwikkeling. Sturingsmogelijkheden voor gemeenten in een veranderde marktsituatie, Delft: Delft University Press.
-
Rooy, P. van (2007). Grond, geld en gebiedsontwikkeling. Real Estate magazine, nr 55, pp. 1-4.
-
Samuelson (1977). Reaffirming the Existence of "Reasonable" Bergson-Samuelson Social Welfare Functions, Economica, vol. 44, 173, pp 81-88.
-
Tijdink, J. (1996). Neo-institutionele economie; Een eenduidig antwoord op bestuurskundige vragen?. Bestuurskunde, nr 5, pp. 246-254.
-
Ven, B. van de (2010). Wat bepaalt de waarde? Beleggen in grond voor woningbouw, Master Thesis Amsterdam School of Real Estate.
-
Viruly, F. (2009), Market institutions and the future course of the South African property market, Paper presented at the ERES Conference in Stockholm.
-
VROM (2006). Reiswijzer Marktpartijen & Gebiedsontwikkeling; een praktische routebeschrijving. Den Haag, december.
-
Aedes (2010). http://www.aedesnet.nl/nieuws,2009/rijksbegroting-2010/Integratieheffing-BTW.html
-
Aedes (2007). http://www.aedesnet.nl/wetenregelgeving,2007/Besluit-Beheer-Sociale-Huursector.html
7
