Verzorgingshuis vertimmeren niet altijd noodzakelijk. noodzakelijk Bouwkundige aanpassingen als oplossing na scheiden van wonen en zorg. Meer hotel dan woongebouw. Aldus het bouwkundige oordeel over verzorgingshuizen. Dat maakt het lastig om de oudere gebouwen een nieuwe woonfunctie te geven. Dan moet er immers flink worden vertimmerd tegen hoge kosten. Het laatste artikel over “scheiden wonen en zorg in de praktijk” verkent de keuzes die organisaties maken voor verbouwing tot zelfstandig te verhuren eenheden. Ook beschrijft het de aanpassingen die huisvesting mogelijk maken voor zwaardere somatische zorg en groepswonen voor dementerenden. De auteur concludeert: verbouw zo min mogelijk en maak geen hoge kosten zonder zekerheid over terugverdienen. Deze benadering staat scheiden wonen en zorg overigens niet in de weg, want een verbouwing mag dan wenselijk zijn, noodzakelijk is het meestal niet.
1. Verbouwen tot zelfstandige eenheden Scheiden wonen en zorg betekent dat cliënten huur betalen huur voor hun woonruimte en zelf verantwoordelijk zijn voor hun huishouden. Dit stelt eisen aan de woning. Het verzorgingshuis voldoet daar meestal niet aan. Denk bijvoorbeeld aan kookgelegenheid, eigen water-, gas- of elektriciteitsmeter, eigen CAI of internet aansluiting en een wasmachine aansluiting. Welke mogelijkheden zijn er om zelfstandig wonen mogelijk te maken in het voormalige verzorgingshuis? Er zijn twee varianten van scheiden wonen en zorg: het “volledig pakket thuis” of VPT waarbij de bewoner nog steeds recht heeft op het verblijfsaanbod van de organisatie, maar wel zelf de huur betaalt, en “thuiszorg”, waarbij de bewoner behalve huur ook alle dienstverlening moet betalen. In het eerste geval is het minder noodzakelijk om een appartement geschikt te maken voor zelfstandige bewoning. De bewoner maakt immers nog gebruik van het restaurant, de linnenservice, enzovoorts van de zorgaanbieder. Het VPT is alleen beschikbaar als alternatief www.kcwz.nl
voor een ZZP. En aangezien ZZP1, 2 en 3 zijn verdwenen, zal ook het equivalent VPT niet meer bestaan.
Koken in het appartement? Appartementen in een traditioneel verzorgingshuis bieden meestal geen of slechts beperkt mogelijkheid om zelf te koken. Vaak is er een kleine pantry met plaats voor een kookplaatje. Soms biedt een appartement ruimte om een keukenblok toe te voegen. Reken in het laatste geval met een prijs van € 3.000,- - € 4.000,-. Een organisatie kan er voor kiezen om het maar zo te laten, zonder kookmogelijkheid. Zorgaanbieder Azora is bijvoorbeeld gestart met scheiden wonen en zorg zonder dat de mogelijkheid tot koken in alle appartementen beschikbaar is: “mocht blijken dat huurders op hun eigen appartement willen koken, dan zullen op verschillende locaties voor dat doel aanpassingen c.q. verbouwingen moeten worden gerealiseerd”.
Eigen energiemeters Er was in het verzorgingshuis geen noodzaak om per bewoner het verbruik aan gas, water en elektriciteit te registreren. Dit kan natuurlijk aangepast worden, maar dat is een kostbare ingreep. Het gasgebruik van de verwarming kan eventueel door warmtemeters worden gemeten, zodat er geen individuele verwarming nodig is. Richtbedrag: € 5.000,- - € 10.000,Opnieuw Azora: deze organisatie kiest er voor om de appartementen voor scheiden wonen en zorg te laten zoals ze zijn. De bewoners krijgen een energierekening naar rato van de oppervlakte van hun appartement tot het totaal. Is de energierekening van een locatie wel erg hoog – en dat is bij oude huizen met veel algemene ruimtes, oude installaties en slechte isolatie tamelijk waarschijnlijk – dan rekent Azora relatief meer toe aan het collectieve deel. Andere individuele voorzieningen waar een zelfstandige woning altijd over beschikt en een verzorgingshuis meestal niet, zijn de aansluiting van een wasmachine en een eigen CAI of internet aansluiting. Misschien is het nodig om het bestaande oproepsysteem te verwijderen. Bewoners krijgen dan een nieuw oproepsysteem als zij daarvoor kiezen en betalen hiervoor een maandelijks abonnement.
Appartementen samenvoegen Als verzorgingshuisappartementen wel erg klein zijn, kan men overwegen om twee appartementen samen te voegen tot tot één, of drie appartementen tot twee. Dit soort renovaties is in het verleden veelvuldig toegepast, toen daarvoor een financieringsmogelijkheid www.kcwz.nl
bestond. Huizen die dit hebben toegepast, kijken nu wel aan tegen hoge aflossings- en rentelasten. Langzamerhand wordt de NHC-systematiek1 ingevoerd voor alle vastgoed en dit kan voor deze gerenoveerde huizen ongunstig uitpakken. De mogelijkheid om opnieuw te verbouwen, is beperkt. Tegenwoordig biedt de AWBZ geen extra financieringsmogelijkheid meer voor het aanpassen van zorgvastgoed. Om een grootschalige renovatie uit te voeren, moet een organisatie dus op eigen kracht financiering aantrekken en bovendien het volledige risico dragen. Doordat het aantal intramurale appartementen vermindert, wordt de kapitaalslastenvergoeding uit AWBZ navenant lager. Er liggen dus nogal wat obstakels. Grootschalig renoveren lijkt weinig kansrijk, tenzij het verzorgingshuis wel op een heel mooie plek ligt, met veel lokale vraag, en een gunstige business case. Zorgcorporatie Woonzorg Nederland vindt het in de regel niet verstandig om in de oudere complexen, die nog geen renovatie hebben gehad, appartementen samen te trekken. De kosten zijn hoger dan de huuropbrengsten, zeker omdat uitgegaan moet worden van kwetsbare ouderen met een lager inkomen. Wel is er aandacht voor noodzakelijke aanpassingen in verband met brandveiligheid en legionella. Soms is bij de bouw al rekening gehouden met de mogelijkheid appartementen samen te voegen. Zorgorganisatie Diafaan bezit bijvoorbeeld een ouder verzorgingshuizen Lobede. Dit huis is zo gebouwd dat twee appartementen van 50 m² goed zijn samen te voegen tot een appartement van 100 m². Overigens is een verbouwing daar nog niet aan de orde. Het probleem van de algemene ruimtes in verzorgingshuizen is regelmatig benoemd in deze artikelenreeks. De oude bouwmaatstaven pakken ongunstig uit in de huidige tijd. Om die algemene meters toch nog enig nut te geven, is te overwegen om ze om te bouwen tot appartementen. Alternatieve oplossingen zijn in eerdere artikelen uitgewerkt. Overigens: vooral gebouwdelen die in gebruik zijn als kantoorruimte of behandelruimte zijn goed om te bouwen tot verhuurbare appartementen.
2. Verbouwen voor kleinschalig wonen Verzorgingshuizen zijn vaak geschikt om te verbouwen tot kleinschalig wonen voor mensen met dementie. De bouwkundige uitdagingen zijn niet al te groot. Het verzorgingshuis sluit beter aan bij de visie “gewoon wonen” dan het verpleeghuis. Medewerkers kunnen de omslag van medisch model naar sociaal model maken. Misschien is de realisatie van kleinschalig wonen voor mensen met dementie in verzorgingshuizen kwalitatief niet de beste optie is. Het is het wel een makkelijk te realiseren transformatie, zonder veel bouwkundige ingrepen, met vastgoed waarvoor de sector naarstig op zoek is naar een nieuwe functie. Deze transformatie is te zien als een overgangsfase waarbij 1
Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) is de vergoeding voor kapitaallasten van zorgvastgoed.
www.kcwz.nl
het huidige verzorgingshuis nog een tijdje nuttig kan worden gebruikt, terwijl ondertussen nieuwe kleinschalige alternatieven worden ontwikkeld2. Het probleem in deze transitie zijn niet zozeer de kosten van verbouwing of de bereidheid van organisaties dit op te pakken, maar het korte termijn beleid binnen de AWBZ: zorgkantoren kijken maar één jaar vooruit. Er wordt (te) weinig gepraat over de lange termijn. Dat is geen vruchtbare bodem voor de doorontwikkeling van verzorgingshuizen, want daarvoor zijn langdurige zekerheden noodzakelijk. In vergelijking met het verpleeghuis biedt een verzorgingshuis vaak grotere appartementen met een eigen natte cel. De toegankelijkheid en doorgankelijkheid van appartement en natte cel kunnen wel een knelpunt vormen voor ouderen die in een rolstoel zitten, daarover straks mee bij “zorg met behandeling”. Een appartement kan gebruikt worden als huiskamer. Eventueel kunnen twee appartementen worden samengetrokken. Een investering is nodig om in de huiskamer een keuken in te bouwen. Er is ook behoefte aan een ruimte waar de was kan worden gedraaid en waar opslag mogelijk is. Medicijnen en dossiers kunnen in een afsluitbare kast worden opgesloten. Het aantal appartementen op een gang in een verzorgingshuis verschilt. De vroegere maatstaven van het Bouwcollege hadden hier geen dwingende normen voor. Er zijn verschillende bouwtypen: één lange gang per etage of meerdere gangen die ontsloten worden vanuit een centraal trappenhuis. Is er sprake van een lange gang, dan levert dit een knelpunt op. De ene woongroep is dan alleen te bereiken via de andere. Een extra ontsluiting maken aan de andere zijde van de gang is zeer kostbaar. Het is niet nodig om een woongroep of gang op slot te doen. Liever niet zelfs: afsluiting in combinatie met brandweereisen leidt tot kostbare voorzieningen. Ook menselijk gezien is het niet wenselijk om bewoners op te sluiten. Het is, met het oog op de wet, voldoende als de buitenschil van het gebouw voorzien is van domotica waarmee gesignaleerd kan worden wanneer een bewoner het pand verlaat voor bijvoorbeeld een wandeling.
3. Verbouw voor zorg met behandeling Verzorgingshuizen kiezen momenteel waar mogelijk voor een verbreding van het aanbod. Naast de in het voorgaande beschreven “zelfstandige wooneenheden” en het “kleinschalig wonen voor mensen met dementie” is de derde optie huisvesting voor “zorg met behandeling”. Dit zou een kleine stap moeten zijn, aangezien veel verzorgingshuizen al cliënten hebben met
2
De noodzaak om snel en veel capaciteit te ontwikkelen voor mensen met dementie is groot. Een recent onderzoek in Gelderland wijst uit dat de capaciteit de komende 20 jaar moet verdubbelen (http://www.ruimtevoorzorg.nl/onderzoek/gelderland/index.html).
www.kcwz.nl
een zwaardere ZZP-indicatie, maar zonder dat zij de behandelcomponent daarvan verzilveren. Vaak gaat het om cliënten die al langer in het verzorgingshuis wonen en waarvan de gezondheid achteruitgaat. Maar ook nieuwe cliënten met een zwaardere indicatie kunnen welkom zijn in een verzorgingshuis. De praktijk bij Azora – en natuurlijk vele andere organisaties - is dat deze cliënten gewoon tussen de bewoners met een lichtere indicatie wonen.
Extra brandweereisen Het huisvesten van cliënten met een indicatie ZZP5 en hoger met behandeling, stelt geen extra brandweereisen. De brandweereisen voor het verzorgingshuis en het verpleeghuis zijn gelijk. Weliswaar zijn liften in verzorgingshuizen meestal kleiner, maar zij voldoen aan de formele eisen dat brancardvervoer mogelijk moet zijn. De problemen die wél frequent optreden bij de brandveiligheid hebben te maken met de evolutie van de eisen zelf: de brandweer wordt strenger en de oudere huizen zijn daar niet op gebouwd. Kostbare ingrepen zijn soms noodzakelijk, zoals de compartimentering van gangen en appartementen, afsluiten van doorvoerruimten van leidingen, vernieuwing van brandmeldinstallaties. Dit staat los van het toelaten van zorg met behandeling in het verzorgingshuis. Overigens, ook allerlei andere eisen – zoals legionella en de keuring van elektrische apparaten – staan los van de zorgzwaarte van de bewoners.
Badruimte en deurbreedtes Ombouwen van verzorgingshuisappartementen naar verpleeghuiscapaciteit is in de ervaring van Woonzorg Nederland vooral een kwestie van investeren in de natte cel en deurbreedten. Een veel gebouwd model verzorgingshuis biedt kleine appartementen met een kleine natte cel (circa 2 m2) en daarnaast een kleine pantry. Ook in deze oudere verzorgingshuizen wonen al regelmatig cliënten met bijvoorbeeld een ZZP6 indicatie. Met tilhulpmiddelen en vier handen komt men een heel eind. Het gaat wel, maar ideaal is het niet. Een veel toegepaste verbetering is het samenvoegen van huidige natte cel en pantry tot een veel grotere natte cel. De ruim 4m2 meter die dit oplevert, is geschikt voor mensen die in een rolstoel zitten en biedt plaats aan tilhulpmiddelen. De ingreep is echter kostbaar; bij optimale uitvoering bedragen de kosten rond de € 15.000,-. Hoewel een verzorgingshuisappartement in de regel groter is dan de traditionele verpleeghuiskamer en je dus zou verwachten dat de toegankelijkheid en doorgankelijkheid voor rolstoelgebruikers beter is, ligt hier probleem op de loer. De dagmaat van de deuren in het verzorgingshuis is meestal 90 cm, of zelfs iets minder. Dit is voldoende voor een normale rolstoel, maar onvoldoende voor een extra brede rolstoel. Ter vergelijking: het verpleeghuis heeft deuren met een dagmaat van 110 cm. www.kcwz.nl
Een dagmaat van 90 cm is onvoldoende voor een bed. Het betekent dus dat er geen bedden in en uit kunnen worden gereden. Nu zal dit zelden nodig zijn, dus de meeste verzorgingshuizen lossen dit op door in deze uitzonderlijke situatie een extra transfer te maken via een rolstoel.
De keuze maken Drie vormen van bouwkundige aanpassingen van verzorgingshuizen zijn beschreven: verbouw voor scheiden wonen en zorg, voor kleinschalig wonen met dementie en voor zorg met behandeling. De belangrijkste bouwtechnische aandachtspunten bleken de toe- en doorgankelijkheid van de douche en toilet, de woonkamer voor het groepswonen en de keuken met individuele gas-, water- en electrameters bij scheiden wonen en zorg. Is het wel verstandig om al deze investeringen te doen om scheiden wonen en zorg mogelijk te maken? Er zijn nogal wat argumenten die tégen pleiten: de bestaande vastgoedlasten zijn al hoog, verbouwen is kostbaar en drijft de vastgoedlasten verder op, de kans dat de kosten nooit terug verdiend kunnen worden uit de huur is reëel. Het risico dat de appartementen niet verhuurbaar zijn, is groot want niemand weet nog hoe de consument gaat reageren op dit nieuwe aanbod van wonen met zorg. Alle inspanningen om de appartementen te verbeteren, leveren misschien toch maar een mager resultaat op. En er kan sprake zijn van achterstallig onderhoud dat de rekening nog verder opdrijft. Het type bouw maakt daarbij veel uit, evenals de beschikbare investeringsruimte en de lokale vraag. Een huis uit de jaren zestig en zeventig heeft kleine appartementen, maar als dit huis is afbetaald, kan het gunstig zijn te investeren in een verbouwing. Is het huis in het verleden al aangepast, dan is er vaak een lopende rekening die nog afbetaald moet worden. Laris en Diafaan bezitten gebouwen met zeer gemengde functies, waardoor wonen en zorg flexibel kan worden ingevuld. Meulenvelden in Didam is een goed voorbeeld. Azora heeft het voordeel gehad dat ze al vanaf begin deze eeuw bezig is om zijn locaties te vernieuwen. Op één na, zijn het al allemaal moderne gebouwen met geschikte appartementen. Sutfene heeft de nieuwbouw in Zutphen en in Gorssel al zo ingericht dat de appartementen voor de lichtere indicatie kunnen worden omgezet naar scheiden wonen en zorg. De bouwkundige uitrusting geeft op dat punt geen problemen. De meeste verzorgingshuizen maken hun rekensom en beperken hun ambities tot het hoogst noodzakelijke. Woonzorg Nederland, eigenaar van vele intramurale zorglocaties, kiest voor zo min mogelijk aanpassen in bestaande gebouwen. Want de betaalbaarheid van de studio’s en kleinere appartementen voor de doelgroep met een laag inkomen is belangrijk. De kleinere appartementen kunnen nu tegen een reële huurprijs van € 350,- - €400,-in de markt gezet worden. Elke verbouwing brengt kosten met zich mee die leiden tot een hogere huurprijs. Hoge verbouwingskosten verdienen zich niet terug. Veel organisaties redeneren daarom als Azora: begin gewoon, ook al is het gebouw niet ideaal. Eerst kijken of er daadwerkelijk vraag is www.kcwz.nl
naar scheiden wonen en zorg. Verbouwingen kunnen altijd nog later worden uitgevoerd. Al doende leert men. Henk Nouws en Linda Sanders, januari 2014
Scheiden Wonen Zorg in de Praktijk Het ‘scheiden van wonen en zorg’ houdt zorgorganisaties en corporaties bezig. Keuzes zijn nodig en nieuwe terreinen moeten verkend. Het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg publiceert een artikelenreeks Scheiden Wonen Zorg in de praktijk’, waarin steeds een ander thema centraal staat. De artikelen van Linda Sanders en Henk Nouws (De Vijfde Dimensie) zijn informatief en verrijkt met praktijkervaringen van zorgondernemers en corporaties die aan de slag zijn gegaan met het scheiden van wonen en zorg. Meer (feitelijke) informatie over de onderwerpen die in deze tweewekelijkse artikelenreeks behandeld worden, vindt u in het KCWZ-dossier Scheiden Wonen Zorg.
www.kcwz.nl
