Maurice Mommertz MASTERSCRIPTIE. Het dilemma van woningcorporaties in stedelijke krimpgebieden

 

2015  

    Maurice Mommertz   MASTERSCRIPTIE   

     

 

Het dilemma van woningcorporaties in  stedelijke krimpgebieden   

 

 

    Auteur Opleiding Afstudeerrichting Begeleider Tweede begeleider Bedrijf E-mail Datum

 

: Maurice Mommertz : Master of Science in Real Estate : Vastgoed- en gebiedsontwikkeling : Dr. G.H.M. van Vegchel : Prof. dr. ir. A.G. Bregman : Wonen Limburg : [email protected] : 16 oktober 2015



2   

Voorwoord Als inwoner van de Parkstadgemeente Kerkrade zie ik de gevolgen van bevolkingskrimp om me heen. Ik vraag me af wat de effecten van krimp op de langere termijn zijn en wat er aan gedaan kan worden. Ook in mijn werk als gebiedsontwikkelaar bij woningcorporatie Wonen Limburg denken wij samen met de betrokken gemeenten na over de aanpak van deze problematiek. Met deze scriptie wil ik een bijdrage leveren aan de aanpak van de krimpproblematiek. Met behulp van de docenten en de medestudenten van de opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate heb ik kennis en inspiratie opgedaan om dit onderzoek uit te kunnen voeren, met name mijn dank aan Jurrien Endenburg en Arthur Marquard. Dank aan mijn begeleider Gerrit van Vegchel voor zijn kritische blik en zijn geduld. En dank aan mijn 2e begeleider Arjan Bregman. Verder bedank ik mijn werkgever, Wonen Limburg die het voor mij mogelijk heeft gemaakt om deze opleiding te volgen. Dank aan de collega’s die mij gedurende het hele proces gesteund hebben. In het bijzonder: Jeroen Brouns, John Kuiper en Sandra Offermans voor hun steun en hun bijdrage aan dit mooie eindresultaat. Tevens dank aan de respondenten en iedereen die een bijdrage heeft geleverd aan het tot stand komen van deze scriptie. Tenslotte Sandra, Julie en Nynke dat zij mij de ruimte hebben gegeven om deze opleiding te kunnen volgen. Ik wens u veel plezier bij het lezen van mijn scriptie. Maurice Mommertz Kerkrade, oktober 2015

3   

Samenvatting In Nederland neemt de omvang van de totale bevolking tot 2040 nog toe. Echter, dit geldt niet voor alle gebieden in Nederland. In de perifere gebieden Zuid-Limburg, Zeeuws-Vlaanderen en Noordoost Groningen neemt de bevolkingsomvang zelfs af. In deze krimpgebieden is de bevolkingsafname structureel en kan deze resulteren in een vicieuze cirkel: de bevolking blijft afnemen en er ontstaat leegstand. Wanneer de leegstand toeneemt zullen er negatieve gevolgen ontstaan voor de woningmarkt. De waarde van woningen en de leefbaarheid in de wijken komen onder druk te staan. De verwachting is dat woningeigenaren zich dan terug willen trekken uit deze gebieden. Woningeigenaren met hoge hypotheekschulden zullen niet in staat zijn hun woningen te verkopen of te onderhouden bij een laag inkomen. Deze woningeigenaren zitten dan ‘gevangen’ in hun woning. Met name relatief jonge huishoudens met een hoge hypotheekschuld en oudere huishoudens in goedkope, kwalitatief weinig aantrekkelijke woningen komen in de problemen. Op termijn zullen woningen hierdoor onverkoopbaar worden en uit de markt ‘vallen’. Deze situatie wordt aangetroffen in de stadsregio Parkstad Limburg in Zuid-Limburg. In Parkstad Limburg wordt de krimp aangepakt door het aanpassen van de woningbouwprogrammering en het uitvoeren van herstructureringsprojecten. Naarmate een herstructureringstraject vordert en de woningbouwprogrammering van huurwoningen is teruggebracht, is duidelijk geworden dat de leegstand zich concentreert in de particuliere koopwoningvoorraad. De toenemende leegstand in de particuliere woningvoorraad zal een negatief waarde-effect hebben op alle woningen in een wijk. Dit betekent dat naast de particuliere woningeigenaren, ook woningcorporaties en beleggers in Parkstad Limburg worden geconfronteerd met waardedaling van hun woningen. Structurele waardedaling vormt een groot risico en kan op termijn leiden tot ontoelaatbare sociaaleconomische problematieken. In dit onderzoek zijn de volgende interventies nader verkend: 1. Het opkopen van bestaande particuliere woningen om deze vervolgens te slopen. 2. Het opkopen van bestaande particuliere woningen om deze vervolgens te verhuren. In dit verkennend onderzoek is de wenselijke en haalbare rol van woningcorporaties bij de hiervoor genoemde interventies onderzocht. De onderzoeksvraag is als volgt geformuleerd: Wat is de beste rol voor woningcorporaties om in stedelijke krimpgebieden in te nemen bij de voorgestelde interventies, om daarmee de leegstand in de particuliere woningvoorraad tegen te gaan en hun financiële continuïteit te borgen? Uit de analyse van de Nederlandse woningmarkt volgt dat de leegstandsproblematiek in de particuliere koopwoningvoorraad het grootst is in Parkstad Limburg. Hier concentreert zich de leegstand in de sociaaleconomisch zwakke huishoudens. De eigenaren van deze woningen zullen niet in staat zijn om de problematiek zelf op te pakken. Gevolg is dat de leegstandsproblematiek zal blijven toenemen als er niet wordt ingegrepen. Door de toenemende leegstand ontstaat een negatief waarde-effect voor alle woningen in een wijk. Dit betekent dat de waarde van de corporatievoorraad negatief wordt beïnvloed. Dit vormt een groot risico voor de financiële positie van de woningcorporaties met woningen in Parkstad Limburg. De financiële positie (financiële continuïteit) van een woningcorporatie is in hoge mate afhankelijk van de waarde van de woningportefeuille. De waarde van de woningportefeuille is nagenoeg gelijk aan de waarde van het vermogen. Uit de analyse van de financiële continuïteit van de woningcorporaties in Parkstad Limburg blijkt dat bij toenemende leegstand een waardeverlies tot 23% kan ontstaan. Een dergelijke waardedaling zou het vermogen van de woningcorporaties substantieel verminderen. Corporaties lopen groot risico dat de solvabiliteit onder de kritieke grens van 15% komt. De financiële continuïteit van de woningcorporaties is dan ernstig in gevaar. Om de leegstand aan te pakken worden er grofweg drie maatregelen gehanteerd. 1. Krimp bestrijden met als doel nieuwe inwoners van buiten een regio aan te trekken. 2. Krimp begeleiden door maatregelen te nemen om de gevolgen van krimp tegen te gaan. Dit gebeurt door sloop, herstructurering en het temporiseren van nieuwbouwplannen.

4   

3. Niets doen. Het begeleiden van krimp is het meest effectief. In Parkstad Limburg wordt reeds de woningbouwprogrammering beperkt en bouwprogramma’s op regionaal niveau afgestemd. Tevens is gestart met een experiment om de aanpak van leegstand in de particuliere woningvoorraad te onderzoeken. Hierbij worden 175 koopappartementen verworven met als doel deze op termijn te slopen. De vraag is of woningcorporaties een rol hebben binnen dergelijke activiteiten in de particuliere koopwoningvoorraad. Binnen de nieuwe Woningwet wordt het ingrijpen in de particuliere woningvoorraad niet gezien als kerntaak van de woningcorporaties. Daarbij worden woningcorporaties beperkt in hun financiële slagkracht door wettelijke maatregelen zoals verhuurderheffing, passend toewijzen en overcompensatie. In het empirisch onderzoek (dat onderdeel uitmaakt van deze scriptie) is onderzocht hoe de verschillende woningmarktdeskundigen aankijken tegen de rol van de woningcorporaties. Uit verschillende vakdisciplines zijn woningmarktdeskundigen bevraagd in semi-gestructureerde interviews. Om de vraagstelling van de interviews zo volledig mogelijk te maken is de EffectenArena gebruikt. Met behulp van de EffectenArena zijn relaties tussen investeringen, maatregelen en effecten inzichtelijk gemaakt. Door de gekozen onderzoeksopzet is een volledig beeld van de rol van de woningcorporaties binnen de voorgestelde interventies ontstaan. Uit het empirisch onderzoek blijkt dat interventie 1 de meeste voordelen heeft omdat deze maatregel erop gericht is om de omvang van de woningvoorraad en daarmee de leegstand te verkleinen. Met het toepassen van interventie 2 neemt de omvang van de woningvoorraad niet af. De respondenten geven aan dat interventie 2 voor de woningcorporaties geen effectief middel is om de financiële continuïteit te borgen. Dat neemt niet weg dat er sociale vraagstukken zijn waarbij de particuliere woningeigenaren niet in staat zijn om zelf in te grijpen. Vanuit de maatschappelijke taken van woningcorporaties kan hier een rol liggen, deze zal nader onderzocht moeten worden. Uit de analyse van de onderzoeksresultaten kan gesteld worden dat de woningcorporaties de rol van beheerder van zowel huurwoningen als (tijdelijk) beheerder van voor de sloop aangekochte particuliere koopwoningen moeten innemen. In wijken met veel gemengd bezit en grote leegstandsproblematiek betekent dit dat woningcorporaties een beherende rol voor de hele wijk moeten pakken. Daarmee wordt de woningcorporatie een wijk- of gebiedsexploitant met als doel waardebehoud voor de hele wijk of het hele gebied te bewerkstelligen. Vanuit de nieuwe Woningwet wordt hier ruimte voor geboden. Echter, om deze rol op te kunnen pakken moeten woningcorporaties over voldoende financiële middelen beschikken. De inzet van het maatschappelijk vermogen van de corporaties is ontoereikend om dergelijk omvangrijke ingrepen te bekostigen. Daarbij is van belang dat corporaties maatschappelijk investeren in onder andere leefbaarheid. Kortom, woningcorporaties moeten voldoende rendement genereren om naast behoud van voldoende eigen vermogen ook maatschappelijk te kunnen investeren. Aanvullend onderzoek zal moeten aantonen met welke financieringsmogelijkheden de sloopopgave in krimpgebieden bekostigd kan worden. Maar ook welke vorm van regievoering wenselijk is, om de kwestie overschot in de particuliere sector op te gaan lossen.

5   

Inhoud Voorwoord .............................................................................................................................................. 3  Samenvatting ........................................................................................................................................... 4  Inhoud ..................................................................................................................................................... 4  1 

2 

3 

4 

Inleiding ........................................................................................................................................... 9  1.1 

Aanleiding ................................................................................................................................ 9 

1.2 

Doel onderzoek en onderzoeksvragen .................................................................................. 11 

1.3 

Onderzoeksopzet ................................................................................................................... 11 

1.4 

Methode van onderzoek ....................................................................................................... 11 

De leegstandsproblematiek in de particuliere koopwoningvoorraad .......................................... 12  2.1 

Leegstandsproblematiek binnen de Nederlandse woningmarkt .......................................... 12 

2.2 

De leegstandsproblematiek in krimpgebieden ..................................................................... 14 

2.2.1 

Zeeuws‐Vlaanderen ....................................................................................................... 14 

2.2.2 

Eemsdelta in Noordoost‐Groningen .............................................................................. 15 

2.2.3 

Stadsregio Parkstad Limburg ......................................................................................... 16 

2.3 

Woningcorporaties en de leegstandsproblematiek in Parkstad Limburg ............................. 18 

2.4 

Woningmarktactoren en de leegstandsproblematiek in Parkstad Limburg ......................... 19 

2.5 

Conclusie ............................................................................................................................... 21 

Leegstandsrisico voor woningcorporaties in Parkstad .................................................................. 22  3.1 

Ontwikkeling van de Leegstand in Parkstad Limburg ............................................................ 22 

3.2 

Locatie van de risicovolle gebieden ...................................................................................... 25 

3.3 

Welvaartseffecten als gevolg van de leegstand .................................................................... 29 

3.4 

Financiële continuïteit van woningcorporaties in Parkstad Limburg .................................... 31 

3.5 

Effecten van leegstand voor de overige woningmarktactoren ............................................. 31 

3.6 

Conclusie ............................................................................................................................... 32 

Aanpak van de leegstand .............................................................................................................. 33  4.1 De aanpak van leegstand in krimpgebieden ............................................................................... 33 

5 

4.1.1 

Bestrijden van krimp ..................................................................................................... 33 

4.1.2 

Het begeleiden van krimp ............................................................................................. 34 

4.2 

Aanpak in Parkstad Limburg .................................................................................................. 34 

4.3 

Conclusie ............................................................................................................................... 35 

De rol van woningcorporaties en woningmarktactoren bij de leegstandsaanpak ....................... 36  5.1 

De huidige rol van woningcorporaties .................................................................................. 36 

5.2 

De huidige rol van overige woningmarktactoren .................................................................. 37 

5.2.1 

Eigenaar‐bewoners ........................................................................................................ 37  6 

 

6 

5.2.2 

Gemeente ...................................................................................................................... 37 

5.2.3 

Provincie ........................................................................................................................ 38 

5.2.4 

Centrale overheid .......................................................................................................... 38 

5.2.5 

Belegger ......................................................................................................................... 38 

5.2.6 

Financiële instellingen ................................................................................................... 38 

5.3 

Belemmeringen voor woningcorporaties .............................................................................. 39 

5.4 

Conclusie ............................................................................................................................... 39 

Empirisch onderzoek naar de rol van de woningcorporaties ........................................................ 41  6.1 

De onderzoeksopzet .............................................................................................................. 41 

6.1.1 

Interview ........................................................................................................................ 41 

6.1.2 

EffectenArena ................................................................................................................ 42 

6.2 

De verwachte effecten van de voorgestelde interventies .................................................... 43 

6.2.1 

Effecten  van interventie 1 op woningen in de wijk ...................................................... 43 

6.2.2 

Effecten interventie 2 op woningen in de wijk ............................................................. 46 

6.3 

Voor‐ en nadelen voor de verschillende woningmarktactoren en woningcorporaties ........ 47 

6.3.1 

Voor‐ en nadelen van interventie 1 ............................................................................... 47 

6.3.2 

Voor‐ en nadelen van de interventie 2 .......................................................................... 48 

6.4 

De rollen van de verschillende woningmarktactoren ........................................................... 50 

6.4.1 

Partijen met een actieve rol bij interventie 1 ................................................................ 50 

6.4.2 

Partijen met een actieve rol bij interventie 2 ................................................................ 52 

6.5 

De rol van de woningcorporaties volgens de woningmarktdeskundigen ............................. 53 

6.5.1 

Rol van woningcorporaties bij interventie 1 ................................................................. 53 

6.5.2 

Rol van woningcorporaties bij interventie 2 volgens de woningmarktdeskundigen .... 55 

6.6 

Randvoorwaarden ................................................................................................................. 56 

6.6.1  De voorwaarden waarbinnen de woningcorporaties bij interventie 1 een rol moeten  pakken   ....................................................................................................................................... 56  6.6.2  De voorwaarden waarbinnen de woningcorporaties een rol moeten  pakken bij  interventie 2 .................................................................................................................................. 57  6.7  7 

Aanvullende opmerkingen .................................................................................................... 57 

Analyse .......................................................................................................................................... 60  7.1 

Aanpak van de leegstand ...................................................................................................... 60 

7.1.1 

Interventie 1: het opkopen van woningen om deze te slopen ..................................... 60 

7.1.2 

Interventie 2: het opkopen van woningen om deze te verhuren ................................. 61 

7.2 

De rol van woningmarktactoren bij de leegstandsaanpak .................................................... 61 

7.2.1 

Eigenaar‐bewoner ......................................................................................................... 62 

7.2.2 

Provincie ........................................................................................................................ 62  7 

 

8 

7.2.3 

Centrale overheid .......................................................................................................... 63 

7.2.4 

Gemeente ...................................................................................................................... 63 

7.2.5 

Beleggers ....................................................................................................................... 64 

7.2.6 

Banken ........................................................................................................................... 64 

7.3 

De rol van woningcorporaties bij de leegstandsaanpak ....................................................... 64 

7.4 

Voorwaarden voor een corporatierol ................................................................................... 65 

Conclusie, aanbevelingen en reflectie ........................................................................................... 67  8.1 

Conclusie ............................................................................................................................... 67 

8.2 

Aanbeveling ........................................................................................................................... 69 

8.3 

Reflectie ................................................................................................................................. 70 

Bibliografie ............................................................................................................................................ 71  Bijlage I: 

EffectenArena .................................................................................................................... 71 

Bijlage II: 

Uitwerking vraagstelling .................................................................................................... 76 

Bijlage III:  Overzicht respondenten .................................................................................................... 77     



8   

1 Inleiding 1.1 Aanleiding In Nederland neemt de bevolkingsomvang en het aantal huishoudens toe tot 2040 (Jong & Daalhuizen, 2014). De demografische ontwikkeling is niet overal gelijkmatig verdeeld. Binnen Nederland zijn diverse gebieden te onderscheiden: gebieden met groei en met gelijkblijvende en afnemende bevolkingsaantallen. Krimpgebieden hebben te maken met sterke vergrijzing en migratie als gevolg van jongeren die naar elders verhuizen ook wel ontgroening genoemd. Krimp is een langdurige bevolkingsafname en vindt plaats in de perifere gebieden van Nederland zoals ZuidLimburg, Noordoost Groningen en Zeeuws Vlaanderen. Indien de bevolking vergrijst doordat het geboortecijfer laag is én de jeugd wegtrekt, als gevolg van te weinig baanperspectief, kan krimp resulteren in een vicieuze cirkel. Hierbij ontstaat naast een afname van de bevolking ook een afname van het aantal huishoudens, er ontstaat leegstand. De aantrekkelijkheid van een regio komt onder druk te staan waardoor ook anderen zullen vertrekken. Sommige woningeigenaren kunnen niet vertrekken als hun woning niet verkocht wordt tegen de gewenste prijs. Er ontstaan dilemma’s wanneer particuliere woningeigenaren niet in staat zijn om hun woning te verkopen door de hoge hypotheekschuld. Daarbij hebben huishoudens met een laag inkomen moeite hun woning te onderhouden door de hoge kosten, dan worden woningen onverkoopbaar. Op termijn ‘vallen’ vallen deze woningen uit de markt. Deze situatie treffen we aan in de Stadsregio Parkstad Limburg in Zuid-Limburg. Parkstad Limburg is met 248.336 inwoners een van de meest verstedelijkte en dichtstbevolkte gebieden van Nederland (Stadsregio Parkstad Limburg, 2013). In dit stedelijk gebied speelt het mijnverleden nog parten. Na de sluiting van de mijnen, de voornaamste werkgever tot 1970, wordt dit gebied gekenmerkt door een gemiddeld lager opleidingsniveau en een gemiddeld hogere werkeloosheid. Daarbij komt dat Zuid-Limburg is ‘ingesloten’ tussen de grenzen van België en Duitsland; dit maakt economische interactie moeilijker. De gevolgen van krimp manifesteren zich reeds in dit gebied: steeds meer woningen staan leeg. Prijsdumping door (sociaaleconomisch zwakke) particuliere koopwoningeigenaren en leegstand vormen een groot risico. Woningen zijn moeilijk verkoopbaar en eigenaren hebben geen of weinig middelen voor onderhoud (Lupi & Dijken, 2013). Deze eigenaren zitten door de waardevermindering gevangen in een woning waar investeringen niet meer lonen, omdat hun bezit steeds minder waard wordt. Dit speelt bij flink een aantal relatief jonge huishoudens die nog net vóór de crisis van 2009 een woning hebben gekocht. Omdat er een hoge schuld rust op hun woningen, kunnen zij geen kant op als woningprijzen dalen door overaanbod. De financiële problematiek van deze huishoudens zal toenemen als ze geconfronteerd worden met werkloosheid, een relatiebreuk en/of andere vormen van inkomensdaling. In de laatste jaren zijn de huishoudens met betalingsachterstanden opgelopen tot 77.000 (Autoriteit Financiële Markten, 2013). De andere kwetsbare groepen zijn de oudere huishoudens in perifere gebieden en wijken. Deze ouderen wonen in goedkope, kwalitatief weinig aantrekkelijke woningen. Ouderen zullen langer thuis blijven wonen, maar de huidige woonsituatie past vaak niet meer bij hun behoeften. Ook zij lopen vast op de woningmarkt vanwege de moeilijke verkoopbaarheid. Door lage woonlasten lopen ze weliswaar weinig risico op restschulden en betalingsachterstanden. Echter, er dreigt verarming, vereenzaming en vroegtijdige opname in een verzorgingsinstelling (Lupi & Dijken, 2013). In Parkstad Limburg zijn de gemeenten van Parkstad (vertegenwoordigd in de Stadsregio Parkstad Limburg), tot het standpunt gekomen dat begeleiden van de krimp de beste aanpak is. Door middel van het aanpassen van de woningbouwprogrammering en het uitvoeren van herstructurering projecten wil Stadsregio Parkstad Limburg een kwantitatieve vermindering van de woningvoorraad realiseren. De woningcorporaties in Parkstad Limburg hebben reeds forse herstructureringsprojecten in de huurwoningvoorraad uitgevoerd. Hierbij zijn er per saldo meer huurwoningen gesloopt en minder huurwoningen teruggebouwd. Naarmate het herstructureringstraject vordert en de woningbouwprogrammering van huurwoningen is teruggebracht, wordt duidelijk dat de (dreigende)

9   

leegstand zich manifesteert in het particuliere woningbezit (Zeeuw & Feijtel, 2014). Of anders gesteld: door de aanpak in de huursector worden de problemen in de koopsector zichtbaar. De waardedalingen van woningen gaan voor alle woningeigenaren gelden. Naast particuliere woningeigenaren zullen ook corporaties en beleggers in Parkstad Limburg worden geconfronteerd met waardedaling van hun woningen. Structurele waardedaling vormt een groot risico en kan op termijn leiden tot ontoelaatbare sociaaleconomische problematieken. De groep particuliere woningeigenaren vormt een gemêleerd gezelschap dat vooralsnog niet bereid is of in staat is om zich collectief te organiseren. Deze woningeigenaren maken geen aanstalte om de woningmarktproblematiek aan te pakken. Woningeigenaren lijken te wachten op betere tijden. Tegelijkertijd worden door waardedaling steeds meer eigenaren geconfronteerd met een restschuld bij (gedwongen) verkoop. Of waardeverlies als gevolg van een verkrottende woning als het inkomen te gering is om hun woning goed te onderhouden. Kwalitatief slechte woningen hebben een negatief waarde-effect op de overige woningen in de wijk. Andere woningeigenaren, zoals beleggers en woningcorporaties zullen hierdoor worden getroffen. De beleggers zullen een exitstrategie overwegen zodra het rendement op hun huurwoningen daalt. De woningcorporaties zijn er primair om hun sociale doelgroepen te huisvesten. Daarbij hebben ze na de particuliere woningeigenaren het meeste bezit. Hun belang is groot en terugtrekken uit een krimpgebied is geen optie. Om de krimp te begeleiden, worden door de Stadsregio Parkstad Limburg en in de Eemsdelta nieuwbouwplannen gematigd en de woningvoorraad aangepast door sloop en herstructurering (Verwest & Dam, 2010). Tevens worden maatregelen geopperd om de kwaliteit van de woningvoorraad op peil te houden en de doorstroom van de woningmarkt in stand te houden. Zodat woningbezitters met hoge woonlasten en een laag inkomen alternatieven hebben met betaalbare woonlasten. Daarbij lijkt ondanks de krimp en de afname van de vraag naar woningen de vraag naar huurwoningen nog toe te nemen (Stec groep, 2013). Binnen dit palet aan maatregelen om leegstand en verkrotting tegen te gaan worden woningcorporaties door de locale overheden gevraagd om een bijdrage te leveren. In dit onderzoek worden de volgende interventies nader verkend: 1. Het opkopen van bestaande particuliere woningen om deze vervolgens te slopen (Arnoudse, Adema, Hoeve, Hol, & Selten, 2015). 2. Het opkopen van bestaande particuliere woningen om deze vervolgens te verhuren (Vegchel & Dritty, 2012). Woningcorporaties worden gevraagd een bijdrage te leveren in krimpgebieden hierbij wordt een beroep gedaan op hun maatschappelijk taak in de rol van het leveren van woondiensten. Of worden aangesproken op hun verantwoordelijkheid als eigenaar van een groot deel van de woningen in de wijken. Als corporaties hierin investeren, profiteren andere partijen hiervan en zijn deze wellicht bereid om ook een bijdrage te leveren. In welke mate lopen corporaties mogelijk risico dat hun financiële continuïteit onder druk komt te staan als zij te veel onrendabel investeren? Aan de andere kant, als zij geen actie ondernemen, dan lopen de woningcorporaties risico dat de woningwaarde van hun bezit daalt. Dit betekent dat de waarde van hun eigen vermogen daalt, waardoor zij op termijn eveneens risico lopen dat de financiële continuïteit onder druk komt te staan. Daarbij is de verwachting dat door de invoering van de Woningwet de woningcorporaties beperkt worden in hun financiële mogelijkheden, waardoor ingrijpen in de particuliere woningvoorraad niet of nauwelijks mogelijk is. Woningcorporaties moeten zich richten op de sociale huurwoningvoorraad en de leefbaarheid rond deze woningen. Hierbij ontstaat een dilemma: moeten woningcorporaties hun activiteiten beperken tot kerntaken en daarbij het risico lopen op waardeverlies en leefbaarheidsproblematieken? Of moeten ze ingrijpen en bijdragen aan interventies voor waardeherstel en verbetering van de leefbaarheid in de wijken waarbij deze activiteiten mogelijk extra drukken op hun financiële positie? Om te voorkomen dat de problematiek toeneemt, zouden alle betrokkenen(woningmarktactoren) een bijdrage moeten leveren aan de interventies.

10   

1.2 Doel onderzoek en onderzoeksvragen De doelstelling is het uitvoeren van verkennend onderzoek naar een wenselijke en haalbare rol van woningcorporaties bij overcapaciteit in de koopwoningvoorraad in krimpgebieden. Met behulp van de literatuur, woningmarktactoren en deskundigen wordt nagegaan of woningcorporaties in krimpregio’s moeten ingrijpen in de particuliere woningmarkt om te zorgen dat de kernvoorraad haar waarde behoud en de corporaties hun kerntaken kunnen blijven uitvoeren. Met het oog op de belangen van de woningcorporaties wordt de onderzoeksvraag als volgt geformuleerd: Wat is de beste rol voor woningcorporaties om in stedelijke krimpgebieden in te nemen bij de voorgestelde interventies, om daarmee de leegstand in de particuliere woningvoorraad tegen te gaan en hun financiële continuïteit te borgen? In Parkstad Limburg zal de leegstand in de particuliere koopwoningvoorraad in aard en omvang een bedreiging vormen voor de financiële continuïteit van woningcorporaties en de leefbaarheid rond corporatiewoningen. Daarom wordt deze situatie als gebruikt als case voor dit onderzoek. Het onderzoek verkent de rol van de woningcorporaties. Om te komen tot een antwoord op de centrale vraag zijn de volgende subvragen geformuleerd: 1. Wat zijn de relevante aspecten van leegstand als gevolg van bevolkingskrimp in de particuliere woningvoorraad binnen de Nederlandse woningmarkt? 2. In welke mate lopen woningmarktactoren en woningcorporaties in het bijzonder in Parkstad Limburg risico dat de leegstand negatieve invloed heeft op de financiële continuïteit en leefbaarheid rond hun woningbezit? 3. Met welke interventies kan de leegstand in de particuliere koopwoningenvoorraad in Parkstad Limburg mogelijk tegengegaan worden? 4. Welke rol nemen woningmarktactoren en woningcorporaties in bij deze interventies? 5. In welke mate verwachten woningmarktdeskundigen positieve effecten van de voorgestelde interventies in Parkstad Limburg en welke rol moeten woningcorporaties hierbij innemen? 6. Wat is vanuit het literatuuronderzoek en het empirisch onderzoek de beste rol voor de woningcorporaties binnen de voorgestelde interventies?

1.3 Onderzoeksopzet De centrale vraag en de onderzoeksvragen worden volgens de volgende onderzoeksopzet onderzocht: In hoofdstuk 2 worden de relevante aspecten van leegstand voor de beantwoording van deelvraag een op basis van de literatuur, rapporten en beleidsdocumenten onderzocht. In hoofdstuk 3 wordt deelvraag twee, over het risico voor de woningmarktactoren en woningcorporaties, beantwoord op basis van bronnenonderzoek en eigen analyse. Om vervolgens in hoofdstuk 4 in te gaan op deelvraag drie over de interventies waarmee leegstand kan worden tegengegaan. Daarna volgt in hoofdstuk 5 het bronnenonderzoek naar de beantwoording deelvraag vier over de rol van woningmarktactoren en woningcorporaties bij de eerder beschreven interventies. Het onderzoek en de beantwoording van deelvraag vijf wordt in hoofdstuk 6 beschreven. Door middel van een empirisch onderzoek wordt de case ‘Parkstad Limburg’ onderzocht.

1.4 Methode van onderzoek Met behulp van literatuur-, bronnenonderzoek en empirisch onderzoek wordt de leegstandsproblematiek in Parkstad Limburg onderzocht. Het empirisch onderzoek vindtplaats op basis van kwalitatief onderzoek waarbij twaalf deskundigen worden geïnterviewd in semigestructureerde interviews. De ondervraagden (twee hoogleraren, een belegger, twee projectontwikkelaars, twee ambtenaren van het ministerie van Binnenlandse Zaken Koninkrijksrelaties, drie ambtenaren van de gemeenten Kerkrade en Heerlen en twee corporatiebestuurders) hebben expertise op het gebied van de woningmarkt en corporaties. De rol van de woningcorporaties wordt hierdoor vanuit de verschillende perspectieven belicht. Ten slotte zal de beantwoording van deelvraag 6 in hoofdstuk 7 door eigen analyse plaatsvinden.

11   

2 De leegstandsproblematiek in de particuliere koopwoningvoorraad In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de locatie van leegstand binnen de Nederlandse woningmarkt. De leegstandsproblematiek komt voor in drie krimpgebieden. Tevens is van belang wat de leegstandsproblematiek betekent voor de woningcorporaties en de overige woningmarktactoren. In dit hoofdstuk wordt deelvraag twee beantwoord: wat zijn de relevante aspecten van leegstand als gevolg van bevolkingskrimp in de particuliere woningvoorraad binnen de Nederlandse woningmarkt? Om antwoord te geven op deelvraag twee wordt achtereenvolgens ingegaan op de volgende aspecten van de leegstandsproblematiek. In paragraaf 2.1 wordt de leegstandsproblematiek binnen de Nederlandse woningmarkt toegelicht. In paragraaf 2.2 wordt ingegaan op de leegstandsproblematiek in krimpgebieden. Om vervolgens in paragraaf 2.3 in te gaan op de gevolgen van de leegstandsproblematiek voor de woningcorporaties. In de laatste paragraaf 2.4 worden de gevolgen van de leegstandsproblematiek voor de overige woningmarktactoren uiteengezet.

2.1 Leegstandsproblematiek binnen de Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt is verdeeld in Regionale woonmarkten. Iedere regionale woonmarkt kent zijn eigen dynamiek in vraag en aanbod van woonruimte. De woonmarkten verschillen in gebieden waar de vraag naar woningen zal toenemen, gelijk blijven of zelfs zal afnemen. Volgens het CBS zal de bevolkingsomvang in Nederland van 16,7 miljoen in 2012 nog toenemen tot een totale bevolkingsomvang 17,8 miljoen in 2040. De huishoudens nemen toe van 7,51 miljoen in 2012 tot 8,53 miljoen in 2040 (Jong & Daalhuizen, 2014). Door de toename van het aantal huishoudens zal de vraag naar woonruimte ook nog toenemen. De groei concentreert zich de komende decennia met name in de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag. Daarentegen neemt in perifere gebieden van Nederland de bevolking af. De topkrimpgebieden1 zijn: Zuid-Limburg, Noordoost Groningen en Zeeuws-Vlaanderen. Deze staan in de onderstaande figuur aangegeven (Jong & Daalhuizen, 2014).

                                                             1

 gebieden met sterke bevolkingskrimp 

12   

Figuur 2.1, krimpgebieden (Krikke, 2014)

Deze gebieden kenmerken zich door een zwakke economische structuur, een gemiddeld laag inkomen en een lage woningwaarde. Doordat deze gebieden te weinig perspectieven bieden voor jongeren zullen deze op termijn naar elders verhuizen. Naast de ongroening door wegtrekkende jongeren is er tevens is er een sterfte overschot ofwel vergrijzing. Als gevolg van de ontgroening en de vergrijzing neemt de bevolking in krimpgebieden af. Door de bevolkingsafname neemt (op termijn) in de topkrimpgebieden het aantal huishoudens af. Deze huishoudensafname is afhankelijk van de ontwikkeling van de huishoudensomvang. Doordat ook het aantal huishoudens afneemt, zal de behoefte naar woonruimte afnemen. Er ontstaat overaanbod en leegstand (Van Eck, Van Dam, de Groot, & de Jong, 2013). Zoals hiervoor beschreven, heeft Nederland geen nationale woningmarkt maar regionale woonmarkten. Deze bevinden zich in gebieden die grote ruimtelijke verschillen kennen (Dam & Eskinasi, 2013). Op basis van sociaal-demografische ontwikkelingen zijn verschillende gebiedstypen te onderscheiden die functioneren als een woonmarkt. Het Centraal Bureau voor de Statistiek verdeelt Nederland in stadsgewesten en de overige gebieden. Volgens deze verdeling zijn er in Nederland 22 stadsgewesten. Een stadsgewest kenmerkt zich door een centrale stedelijke gemeente, met daaromheen gelegen stedelijke, suburbane of landelijke gemeenten waarvan de bewoners sterke relaties met deze centrale stad onderhouden.

13   

Figuur 2.2 , Grootstedelijke agglomeraties(Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014)

In bovenstaande figuur zijn de grootstedelijke agglomeraties conform de CBS-indeling weergegeven. Uit deze indeling valt op te maken dat Parkstad een stadsgewest vormt. De overige krimpgebieden in Zeeland en Groningen liggen buiten de stadsgewesten. Dit betekent dat Parkstad Limburg een dichte stedelijke structuur heeft, in tegenstelling tot de landelijke dun bebouwde structuren van ZeeuwsVlaanderen en Noordoost Groningen. Op deze verschillen wordt hierna verder ingegaan.

2.2 De leegstandsproblematiek in krimpgebieden De leegstandsproblematiek in de particuliere woningvoorraad is niet in alle krimpgebieden in gelijke mate aanwezig. Het is van belang om inzicht te krijgen waar de leegstand in de particuliere woningvoorraad problematisch voor woningcorporaties is. De krimpgebieden verschillen van elkaar door bebouwingsdichtheid, omvang en leegstand verhouding koop/huur. Zeeuws-Vlaanderen en Noordoost Groningen hebben lage bebouwingsgraad. Tevens wordt de omvang van de leegstand kleiner ingeschat dan de verwachte leegstand Parkstad Limburg. Daarbij hebben Zeeuws-Vlaanderen en Noordoost Groningen met name leegstand in de huurwoningvoorraad. In tegenstelling tot de andere krimpgebieden heeft Parkstad Limburg een dreigende leegstandsproblematiek in de particuliere koopwoningvoorraad. In paragraaf 2.2.1 wordt verder ingegaan op de situatie ZeeuwsVlaanderen. Daarna in paragraaf 2.2.2 de situatie in de Eemsdelta en als laatste de situatie in Parkstad Limburg.

2.2.1

Zeeuws‐Vlaanderen

Zeeland, gelegen in het zuidwesten van Nederland, is een plattelandsprovincie met een relatief lage bevolkingsdichtheid. Zelfs de steden Middelburg en Vlissingen zijn relatief klein (Dam, Groot, & Verwest, 2005). In onderstaande figuur is de lage bevolkingsdichtheid en de spreiding van de

14   

bevolkingskrimp weergegeven. Zeeuws-Vlaanderen telt in 2012, 52.950 woningen, waarvan 26.065 woningen in Terneuzen, 12.900 woningen in Hulst en 13.985 woningen in Sluis. Het woningoverschot als gevolg van de huishoudensafname wordt tot 2040 geschat op 2.400 woningen. Het aandeelkoopwoningen bedraagt 70%, het aandeel huurwoningen is 20%. Ondanks het relatief kleine aandeel huurwoningen bevindt zich hier het grootste deel van de sloopopgave. De verdeling van de leegstaande woningen is niet gelijkmatig verdeeld over de drie gemeenten, maar concentreert zich met name in de goedkope minder aantrekkelijke delen van de woningvoorraad in minder geliefde buurten en straten. Naast dreigende leegstand in het goedkope segment, blijft het aanbod in de duurdere segmenten achter bij de vraag (Saitua Nistal & Schep, 2013).

Figuur 2.3, geografische spreiding van bevolkingskrimp in Zeeuws-Vlaanderen (Iersel, Buys, Scheele, & Smeulders, 2011).

Zeeuws-Vlaanderen is een regio met zeer lage woningprijzen. Daarentegen is het gemiddelde inkomen niet lager, maar ligt rond het landelijke gemiddelde (Wauw, 2014). Omdat het gebied een dunne bebouwingsgraad kent en de leegstand zich concentreert in de huurwoningvoorraad, is de negatieve waarde-interactie tussen koop- en huurwoningen laag. Geconcludeerd wordt dat in ZeeuwsVlaanderen de leegstandproblematiek in de particuliere woningvoorraad slechts zeer beperkt voorkomt.

2.2.2

Eemsdelta in Noordoost‐Groningen

De Eemsdelta telt in 2014, 30.130 woningen waarvan 5.840 woningen in Appingedam, 12.230 woningen in Delfzijl, 7.440 woningen in Eemsmond en 4.620 woningen in Loppersum. De huishoudens nemen in de periode van 2010 tot 2040 af van 28.380 huishoudens naar 24.250 huishoudens. Het woningoverschot tot 2040 wordt geschat op 5.900 woningen. De verdeling van de leegstaande woningen is niet gelijkmatig verdeeld over de vier gemeenten, maar concentreert zich met name in Delfzijl Stedelijk in de huurwoningvoorraad. De gemeente Delfzijl wordt gekenmerkt door een overschot aan goedkope huurwoningen. Grote bedrijven hebben in het verleden complete woonwijken voor hun arbeiders gerealiseerd. Na het vertrek van deze bedrijven en hun medewerkers zijn de woningen echter blijven bestaan. Het aanbod overstijgt de vraag en sloop is noodzakelijk (Hukker, 2010). Uit de gepresenteerde cijfers van het CBS blijkt dat de inkomens van de huishoudens in de hele provincie Groningen gemiddeld lager liggen dan in de rest van het land (Wiersma, 2015).

15   

Figuur 2.4, geografische spreiding van de bevolkingskrimp in Noordoost Groningen (Iersel, Buys, Scheele, & Smeulders, 2011).

Net als Zeeuws-Vlaanderen kent Eemsdelta in Noordoost Groningen een lage bevolkings- en bebouwingsdichtheid. In bovenstaande figuur is de lage bevolkingsdichtheid en de spreiding van de bevolkingskrimp weergegeven. In tegenstelling tot Zeeuws-Vlaanderen concentreert zich in Eemsdelta de sloopopgave met name in de gemeente Delfzijl. Het grootste deel van de sloopopgave betreft de huurwoningvoorraad. Daarbij komt wel dat het gemiddelde inkomen in Groningen lager is dan het landelijke gemiddelde. Dit maakt de regio kwetsbaar. De negatieve waarde-interactie tussen koop- en huurwoningen is daarom gering. Geconcludeerd wordt dat in Noordoost Groningen ondanks de gemiddeld lagere inkomens slechts beperkt een probleem in de particuliere woningvoorraad kent.

2.2.3

Stadsregio Parkstad Limburg

Kenmerkend voor Parkstad Limburg is de stedelijke omgeving bestaande uit de 8 gemeenten: Kerkrade, Heerlen, Brunssum, Landgraaf, Onderbanken, Voerendaal, Nuth en Simpelveld. De totale woningvoorraad omvat 122.887 woningen en totaal 248.336 inwoners in 2013. Deze voormalige Oostelijke Mijnstreek is een versnipperde verstedelijking (ruimtelijke lappendeken) als gevolg van de mijnbouw (Dam, Groot, & Verwest, 2005). Het aandeel koopwoningen bedraagt 55% en het aandeel huurwoningen is 44%.

16   

Figuur 2.5, geografische spreiding van de bevolkingskrimp in Parkstad Limburg (Iersel, Buys, Scheele, & Smeulders, 2011).

Parkstad Limburg kampt, net als voorgaande regio's, al jaren met een afnemende bevolking. Dat geldt voor alle individuele gemeenten in de stadsregio. In Parkstad Limburg vergrijst de bevolking; het geboortecijfer is laag. Daarbij trekt de jeugd weg als gevolg van te weinig baanperspectief. Door deze vergrijzing en ontgroening heeft Parkstad Limburg een aanzienlijk lager aandeel jongeren in de bevolkingsopbouw dan de rest van Nederland en zelfs de andere krimpregio’s. Het aantal huishoudens neemt af en er komt een overschot aan woningen in Parkstad. Het terugbrengen van de woningvoorraad is een van de grootste opgaven voor Parkstad Limburg. De regio Parkstad, het ministerie van VROM, de provincie Limburg, de gemeente Heerlen en de corporaties van Parkstad werken samen in het project ‘Krimp als Kans’ (Gerrichhauzen & Dogterom, 2007). In dit samenwerkingsverband wordt gekeken naar maatregelen om de leegstand terug te dringen. Enerzijds door het terugbrengen van de nieuwbouw capaciteit van 12.000 naar 7.000 woningen. En anderzijds door het jaarlijks vaststellen van de sloopopgave. Volgens de Woonmonitor Limburg die jaarlijks wordt opgesteld, was er in 2013 een sloopopgave van 12.000 woningen tot 2020. Indien er niet wordt ingrepen, zal de sloopopgave toenemen tot 17.508 woningen in 2040 (Van, Vaessens, Knoors, & Zandvoort, 2014). De totale vraag naar woningen neemt af. Echter, in de huursector neemt de vraag naar woningen toe en is er nauwelijks leegstand in de huurwoningvoorraad. Daarbij hebben woningcorporaties de afgelopen jaren flink gesloopt en geïnvesteerd in verbetering van hun bezit. Aan de woningcorporaties wordt de vraag voorgelegd of zij bereid zijn om particuliere woningen van niet draagkrachtige huishoudens aan te kopen met als doel deze te verhuren (Vegchel & Dritty, 2012). Om te verkennen hoe woningcorporaties om moeten gaan met deze vraag is interventie 2 in dit onderzoek opgenomen. In particuliere sector heeft nog geen sloop plaatsgevonden. Hierdoor levert deze steeds meer problemen op. Door de toenemende of hoge werkloosheid, de afnemende koopkracht en de strengere leenvoorwaarden van banken is de koopsector voor veel huishoudens ontoegankelijk geworden. De koopsector is ook onaantrekkelijker geworden, doordat het perspectief op waardestijging is weggevallen. Niet alleen blijkt dat het verschil met de landelijke transactieprijzen steeds groter wordt (inmiddels is de woningwaarde circa € 100.000 lager dan het Nederlands gemiddelde), ook de doorlooptijd van de transacties is aanzienlijk langer. Lokale NVM-Makelaars zijn van mening dat de huidige woningvoorraad niet bij de toekomstige bewoners past. Er is een overschot aan woningen uit

17   

de jaren ’50 en ’60. Het grootste aantal woningen dat leegstaat zijn woningen met een WOZ-waarde lager dan € 148.000 (Ven, Vaessens, Knoors, & Zandvoort, 2014). In 2010 bericht de regionale zender L1 in een nieuwsbericht over het feit dat inwoners Parkstad gemiddeld een 15% lager inkomen hebben dan het landelijk gemiddelde. De gemeenten Kerkrade en Heerlen zijn de twee gemeenten met gemiddeld het laagste inkomens per inwoner in Limburg. Landelijk gezien staat de gemeente Kerkrade op plek drie en de gemeente Heerlen op plek zes (L1, 2010).

2.3 Woningcorporaties en de leegstandsproblematiek in Parkstad Limburg In Parkstad Limburg zal de leegstand zich met name concentreren in de sociaaleconomisch zwakke huishoudens. Deze zijn niet in staat om hun woningen (met verlies) te verkopen of te onderhouden. Wordt er niet ingegrepen, dan zullen hele gebieden in deze regionale woonmarkten de negatieve gevolgen voor de waarde en leefbaarheid ondervinden. De woningcorporaties hebben een belang om in te grijpen vanuit hun maatschappelijke doelstelling. Waarom is de leegstandsproblematiek in Parkstad Limburg problematisch voor Woningcorporaties? Woningcorporaties hebben een maatschappelijke doelstelling om betaalbare woning te verhuren aan mensen met lagere inkomens en de leefbaarheid in de wijken goed te houden (Rijksoverheid, 2015). Om deze doelen te bereiken moeten de woningcorporaties over voldoende middelen beschikken. De financiële continuïteit moet geborgd zijn. De financiële positie van een woningcorporatie is in hoge mate afhankelijk van de waarde van de woningportefeuille. De waarde van de woningportefeuille is de waarde van het vermogen. De woningportefeuille van de woningcorporaties in Parkstad Limburg bevat 38.616 woningen en heeft een totale waarde van € 1.673 miljoen (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2011). Een groot deel van deze huurwoningvoorraad ligt in sociaaleconomisch zwakke wijken. Als in deze wijken leegstand ontstaat is dit een grootrisico voor de waarde van de corporatiewoningen. Door toename van leegstand in de slechte woningvoorraad zal de leefbaarheid afnemen. Er ontstaat een vicieuze cirkel, zoals deze schematisch in onderstaande figuur 2.6 is weergegeven.

Afnemende  sociale  veiligheid

Leegstand

Teruglopend  woningonderh oud

Vertrek van  sociaaleconomisc h sterke  huishoudens  weerbare

Daling  koopkracht en  voorzieningen 

Figuur 2.6, Vicieuze cirkel van leegstand en leefbaarheid (Saitua & A., 2011).

Concluderend kan worden gesteld dat de Nederlandse woningmarkt divers is en gebieden kent waar de vraag naar woningruimte structureel afneemt. In deze zogenaamde krimpgebieden vormt leegstand een probleem. In Parkstad Limburg vormt de particuliere koopwoningvoorraad in toenemende mate een probleem. Sociaaleconomisch zwakkere huishoudens zijn steeds minder in staat om in hun woning te investeren. Hierdoor worden woningen op termijn nog onaantrekkelijker voor de verkoop en komen ze leeg te staan (Lupi & Dijken, 2013). Uit prognoses blijkt dat de leegstand in de koopsector verder zal toenemen. Tevens valt op dat de stedelijke delen van de gemeenten Kerkrade en Heerlen een hoge interactie hebben tussen koopwoningen en huurwoningen.

18   

En dat leegstand, lage leefbaarheid en slechte woningvoorraad in hoge mate samenvallen. Deze stapeling van problematieken maakt de situatie in Parkstad Limburg uiterst risicovol voor de woningcorporaties.

2.4 Woningmarktactoren en de leegstandsproblematiek in Parkstad Limburg In de woningmarkt zijn eigenaar-bewoners, beleggers, projectontwikkelaars, zorgpartijen en overheden actief. Iedere actor heeft zijn eigen belang. Welke woningmarktactoren ondervinden naast woningcorporaties ook negatieve gevolgen van de leegstand? Woningbezitters worden getroffen door waardedaling. Dit maakt hen de eerst belanghebbenden. Eigenaar-bewoners zijn eerst verantwoordelijk voor de gevolgen als hun woningen niet wordt verkocht. De gemeente (in mindere mate het rijk en provincie) heeft minder OZB-inkomsten, moet de waarde van potentiele bouwlocaties afwaarderen als bouwplannen geen doorgang vinden en investeren in leefbaarheid binnen de gemeente grenzen2. Beleggers kunnen hun woningen moeilijker (of niet) uitponden en lopen het risico op leegstand. Commerciële partijen zoals beleggers zullen eerder een bedrijfseconomische afweging maken. Deze nemen verlies of beheren op minimaal niveau in afwachting van betere tijden. De banken lopen een relatief klein risico dat de waarde van het onderpand afneemt. Banken hebben nog achtervang van de NHG. Daarbij is de betalingsmoraal in Nederland hoog. Projectontwikkelaars moeten hun grondposities afwaarderen en lopen daarbij omzet mis. In deze paragraaf worden de actoren verder in beeld gebracht die de negatieve gevolgen ondervinden van leegstand in de particuliere woningvoorraad. Eigenaar-bewoner: De eigenaar is de eerst- en meest verantwoordelijke. Deze groep is zeer diffuus en daardoor vooralsnog niet in staat om gezamenlijk op te treden. In het normale economisch verkeer is de eigenaar van de zaak degene die het risico draagt. Dat geldt ook voor de eigenaar-bewoner die ervaart dat onverkoopbaarheid of ‘onder water staan’ van zijn woning een beletsel vormt om te kunnen verhuizen. In het algemeen geldt echter de regel dat de particuliere eigenaar-bewoner vrijwel nooit zal besluiten zijn eigen woning te slopen, omdat hij zich als privépersoon deze kapitaalvernietiging niet kan veroorloven. Overigens zal de woningeigenaar niet alleen een financiële afweging maken; andere overwegingen zoals culturele binding spelen zeer zeker ook een rol. Daarbij komt dat vooralsnog de woningbezitters de problematiek niet voldoende onderkennen (Lupi & Dijken, 2013). Als de problemen in de particuliere woningvoorraad het individuele niveau overstijgen, kan een grootschalig maatschappelijk probleem ontstaan. Als dit zo is, dan zou de overheid ervoor moeten zorgen dat woonomgevingen leefbaar blijven en er geen systeemcrises ontstaat (Arnoudse, Adema, Hoeve, Hol, & Selten, 2015). Naast woningcorporaties en eigenaar-bewoner is er nog een derde groep woningeigenaren, de beleggers. Belegger: De belegger baseert over het algemeen zijn business-model op het behalen van een rendement op vastgoedexploitatie. Als het totale rendement (direct en indirect) als gevolg van waardedaling door leegstand afneemt, is het voor een belegger niet interessant om in vastgoed in een krimpgebied te beleggen (Stec groep, 2013). Investeringen of beleggingen in andere gebieden leveren immers een hoger rendement op. Gemeente: In het verleden namen de gemeenten nog te veel een concurrerende positie in ten opzichte van elkaar, waardoor voorzieningen als stadscentra en/of winkelgebieden elkaar beconcurreerden. Uit de Retailstructuurvisie 2010-2020 Parkstad Limburg blijkt dat de gemeenten in Parkstad Limburg winkelgebieden op elkaar willen afstemmen om zo de (economische) structuren te versterken. Zo wordt onder andere de invulling van retailbedrijven aan de ‘Roda-boulevard’ in de gemeente Kerkrade gericht op multifunctionaliteit, grootschalig winkelen in combinatie met bereikbaarheid en parkeren. En de Heerlense binnenstad wordt met de komst van het Maankwartier en het Schinkelkwadrant Zuid ingericht als centrum met bovenregionale aantrekkingskracht. Met als doel om versnippering van de voorzieningen tegen te gaan en een duurzame verzorgingsstructuur in

                                                             2

 Tijdens het onderzoek is niet gebleken da de gemeenten van Parkstad hier een groter dan gemiddeldrisico  lopen. 

19   

te richten (Parkstad Limbrug, 2011). Voorzieningen in krimpgebieden zijn niet meer rendabel als marktdrempels niet worden gehaald. Het voorzieningenniveau zal meer gehandhaafd moeten blijven door centra te versterken (Rijksoverheid, 2015). In gebieden waar te weinig draagkracht is voor de voorziening zal de leegstand toenemen en de leefbaarheid afnemen. Neemt de leegstand toe, dan zullen inkomsten dalen als gevolg van dalende WOZ-waarde en minder onroerdzaakbelastingopbrengsten. Bouwplannen komen in de ijskast te staan of reeds verleende bouwtitels moeten zelfs worden ingetrokken. Tevens moeten gemeenten hun grondportefeuilles voor potentiële bouwlocaties afwaarderen. Provincie: De provincie heeft samen met de gemeente een verantwoordelijkheid om de leefbaarheid in de gebieden goed te houden. De provincie is vanuit haar positie in staat om op regionaal schaalniveau of op (inter)gemeentelijk vlak te handelen. Denk daarbij aan het stimuleren van initiatieven, zoals herstructureringssloop of op het gebied van werkgelegenheid met behulp van subsidies. De provincie kan daarbij gebruikmaken van het instrumentarium uit de Wet Ruimtelijke Ordening en door het opstellen van een omgevingsvisie en verordeningen ongewenste ontwikkelingen voorkomen. Centrale overheid: De overheid moet als systeemverantwoordelijke waken over het functioneren van de (woning)markt en zal indien nodig daarin moeten interveniëren. Als wordt aangenomen dat de markt er op eigen kracht niet in zal slagen om de terugloop van bevolking te accommoderen, zodanig dat de woonomgeving leefbaar blijft en er geen systeemcrisis optreedt, dan doet de overheid er verstandig aan hierop te anticiperen en preventief beleid te voeren (Arnoudse, Adema, Hoeve, Hol, & Selten, 2015).  Zorgverleners: In krimpgebieden is de gezondheidssituatie van de bevolking gemiddeld minder goed dan elders in het land. De bovenmatige vergrijzing in krimpgebieden leidt tot een relatief grote zorgvragende groep. Daarnaast is er een cumulatie met andere problemen zoals een lagere sociaaleconomische status. De zorgconsumptie is hierdoor groter. Het scheiden van zorg en wonen, zorgt in krimp- en anticipeergebieden3 voor extra uitdagingen. Verzorgingshuizen komen leeg te staan, terwijl herbestemming in deze gebieden moeilijk is. Zorgverleners hebben steeds meer moeite om hun exploitaties dekkend te krijgen, met name gezamenlijke ruimtes en zorgvoorzieningen werken kosten verhogend. Met een relatief grote vergrijsde bevolking is dit een groter probleem (Krikke, 2014). De huisvesting van de lichtere zorgcategorieën zal steeds meer in reguliere woningen plaats moeten vinden. Dit kan het leveren van zorg en het rondkrijgen van een dekkende zorgexploitatie bemoeilijken. Financiële instellingen: Vooralsnog lijkt het risico dat woningbezitters hun hypotheek niet meer kunnen betalen voor hypotheekverstrekkers relatief gering (Nationale Hypotheek Garantie, 2014). Daarbij is het in het belang van hypotheekverstrekkers dat het evenwicht op de koopmarkt wordt hersteld. Er liggen kansen bij nieuwe financiële producten zoals de ‘starterslening’ van het bekende Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVNG). Tevens is het van belang dat financiële instellingen meer gaan samenwerken. Banken kunnen coöperaties oprichten met andere banken of meer samenwerken met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In ieder geval is van belang dat nieuwe producten met de overheid moeten worden afgestemd in verband met de daaraan verbonden of te verbinden fiscale maatregelen (Arnoudse, Adema, Hoeve, Hol, & Selten, 2015). De conclusie is dat bewoners/eigenaren een groot risico lopen en bij waardeverlies de pijn het meest voelen. In de afweging om te investeren in een krimpgebied zal de eigenaar-bewoner redeneren vanuit zijn eigen positie. Echter, van deze groep zal vooralsnog geen collectieve aanpak komen, omdat deze groep zeer diffuus is en zich vaak in een sociaaleconomisch zwakke positie bevindt. Daarbij zal de bewustwording van de waardeval bij de particuliere koopwoningeigenaar nog moeten plaatsvinden. Sloop van hun eigen woning zullen zij hierbij niet in overweging nemen. Als deze eigenaren zelf niet in staat blijken om in te grijpen dan zullen woningcorporaties en beleggers ook getroffen worden door waardeverlies.

                                                             3

 In krimpgebieden neemt de bevolking af. Bij anticipeergebieden is momenteel nog geen substantiële  bevolkingsdaling zichtbaar, maar dient zich op korte termijn aan. 

20   

De beleggers zullen een overwegend bedrijfseconomische afweging maken; hierbij zullen zij hun verliezen zoveel mogelijk beperken. De overheid, zoals de gemeente, provincie en het Rijk, zijn eerder indirect behalve als gemeenten direct worden getroffen door afschrijving van hun grondposities. betroffen door de gevolgen van krimp. Hun acties richten zich op preventieve maatregelen, ondersteunen met kennis of het stimuleren van experimenten. Zorgpartijen zijn niet in staat om zware financiële bijdragen te leveren en de financiële instellingen zijn erg terughoudend bij de participatie in de krimpproblematiek.

2.5 Conclusie Structurele leegstand komt voor in krimpgebieden; de kenmerken van deze gebieden zijn:  zwakke economische structuur;  gemiddeld laaginkomen en lage woningwaarde;  afnemende bevolking. Er zijn drie (top)krimpgebieden binnen de Nederlandse woningmarkt, Zeeuws-Vlaanderen, Noordoost Groningen met daarin Eemsdelta en Zuid-Limburg met daarin de stadsregio Parkstad Limburg. Deze gebieden maken onderdeel uit van regionale woonmarkten. Parkstad Limburg maakt onderdeel uit van een stadsgewest en heeft een dichte stedelijke structuur. Zeeland en Groningen hebben dun bebouwde structuren.Tevens is in Zeeuws-Vlaanderen en in Eemsdelta de omvang van de leegstand beperkt. De grootste opgave is het tegengaan van de leegstand in de huurwoningvoorraad. In Parkstad Limburg vormt leegstand in de particuliere koopwoningvoorraad in toenemende mate een probleem. Sociaaleconomisch zwakke woningeigenaren in wijken met een slechte kwaliteit van de woningvoorraad en slechte leefbaarheid zijn kwetsbaar. In Parkstad Limburg zijn de stedelijke wijken van de gemeenten Kerkrade en Heerlen sociaaleconomisch het meest kwetsbaar. Leegstand bij particuliere woningeigenaren in deze wijken zal een negatief effect hebben de leefbaarheid en de waarde van de overige woningen. Deze stapeling van problematieken maakt dat de situatie in Parkstad Limburg uiterst risicovol is voor woningeigenaren en de woningcorporaties. Naast de direct betroffen woningeigenaren zal de gemeente (overheid) ook negatieve gevolgen ondervinden als gevolg van dalende belasting inkomsten.

 



21   

3 Leegstandsrisico voor woningcorporaties in Parkstad In het vorige hoofdstuk is reeds aangegeven dat de leegstandsproblematiek met name voorkomt bij sociaaleconomisch zwakke wijken. Woningcorporaties hebben relatief veel bezit in deze wijken. In Parkstad Limburg hebben de zeven gemeenten4, de stadsregio en de elf woningcorporaties5 voorstellen voor een sloopopgave gedaan om de leegstand te verminderen. Om het effect van deze sloopopgave inzichtelijk te maken, hebben VROM, Provincie Limburg, Parkstad Limburg en de corporaties opdracht gegeven om een Maatschappelijke Kosten-Baten Analyse (MKBA) uit te laten voeren door Rigo Research en Advies en het Economisch Instituut voor de Bouw (Rosenberg, Wever, Leidelmeijer, Iersel, & Schulenberg, MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg, 2010). In dit hoofdstuk wordt op basis van de verwachte leegstand of sloopopgave en MKBA de gevolgen van leegstand inzichtelijk gemaakt. In paragraaf 3.1 wordt de leegstandsontwikkeling in Parkstad Limburg toegelicht. Vervolgens wordt in paragraaf 3.2 toegelicht en onderbouwd in welke wijken het risico’s op een negatief effect het grootste is. In paragraaf 3.3 komen het welvaartseffecten als gevolg van de toenemende leegstand aan bod. In paragraaf 3.4 is de financiële positie van de woningcorporaties in Parkstad Limburg weergegeven. En tenslotte komen in paragraaf 3.5 de gevolgen voor de woningmarktactoren aan bod.

3.1 Ontwikkeling van de Leegstand in Parkstad Limburg In Parkstad Limburg hebben de stadsregio, de zeven gemeenten en de elf woningcorporaties voorstellen gedaan om de leegstand te verminderen. In 2008 is in de Herstructureringsvisie aangegeven dat de totale leegstand 5,2% van de totale woningvoorraad is. De leegstand van 5.983 woningen is verdeeld in 2.235 huurwoningen en 3.705 koopwoningen.Op basis van de progronose van de afname van het aantal huishoudens tot 2020 wordt de transformatie van de woningvoorraad bepaald. De transformatie of sloopopgave wordt ook de envelop genoemd (Dritty, 2009). In figuur 3.1 is de stand van de envelop van 2008 weergegeven.

                                                             4 5

 Inmiddels zijn er in het Parkstad‐Limburgverband acht gemeenten.   Inmidels zijn drie woningcorporaties gefuseerd waardoor er nu negen woningcorporaties zijn. 

22   

Figuur 3.1, de totale envelop van Parkstad Limbimburg (Dritty, 2009)

In de bovenstaande envelop wordt aangegeven hoe groot de ontrekkingsopgave is als gevolg van de afname van het aantal huishoudens. De relatie tussen het aantal huishoudens en de woningvraag is nagenoeg een op een. Neemt het aantal huishoudens af, dan neemt de woningvraag af. Is er minder woningvraag dan woningen, dan ontstaat er leegstand (Eck, Dam, Groot, & Jong, 2013). Naast het afnemen van het aantal huishoudens worden er in dit overzicht nieuwe woningen toegevoegd. Hierdoor komt de maximale ontrekking tot 2020 op 13.157 woningen. Om het leegstandsverloop te monitoren, worden jaarlijks verschillende prognoses opgesteld door het CBS en E’til. In de Woonmonitor Parkstad Limburg wordt sinds 2006 jaarlijks de actuele transformatieopgave voor de woningmarkt van Parkstad Limburg weergegeven. In 2013 waren er in Parkstad Limburg 119.400 huishoudens en 125.300 woningen. Dit betekent een kwantitatief woningoverschot van 5.900 woningen in 2013. Als tot 2040 het aantal huishoudens verder afneemt tot 105.200 zal het woningoverschot verder toenemen. Bij een gelijkblijvende woningvoorraad zal de leegstand oplopen tot circa 20.000 woningen. Uitgaande van een frictieleegstand6 van 2% zal er in kwantitatieve zin een woningoverschot van circa 17.600 woningen overblijven. Dit betekent dat de envelop of transformatieopgave tot 2040 toeneemt tot 17.900 woningen. In onderstaande figuur staat het verloop van transformatieopgave als gevolg van toenemende leegstand of transformatieopgave zoals deze jaarlijks in de Woonmonitor Parkstad Limburg wordt weergegeven (Ven, Vaessens, Knoors, & Zandvoort, 2014).

                                                             6

 Frictieleegstand  wordt gevormd door woningen die tijdelijk leegstaan als gevolg van verhuis, verkoop of verbouwing. 

23   

Ontwikkeling van de transformatie opgave

Figuur 3.2, Verloop van de transformattieopgave tussen 2014-2040 (Ven, Vaessens, Knoors, & Zandvoort, 2014).

Naast het bepalen van de kwantitatief woningoverschot hebben de regio Parkstad Limburg, de gemeenten en woningcorporaties de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad bepaald. Dit heeft geresulteerd in onderstaande synthesekaart. Hierin staan de wijken met slechte woningvoorraad aangegeven. Om een kwaliteitsslag te kunnen maken, zal volgens de betrokken gemeenten en corporaties op termijn in deze gebieden sloop of verdunning moeten plaatsvinden. De verdunningsgebieden zijn in de onderstaande figuur oranje gekleurd (Dritty, 2009). Uit de kaart blijkt dat de slechte wonigvoorraad zich voornamelijk concentreert in de stedelijke gemeenten Heerlen en Kerkrade.

Figuur 3.3, Synthesekaart met daarin kwalitatieve weergave van de woningvoorraad in Parkstad Limburg (Dritty, 2009)

24   

3.2 Locatie van de risicovolle gebieden In de Herstructureringsvisie is reeds een vertaling gemaakt naar verdunningsgebieden waar zich de slechtste woningvoorraad bevindt. Om vast te stellen waar woningcorporaties risico op waardeverlies lopen, worden de wijken hierna nader bekeken. In de MKBA is een inventarisatie gemaakt van zwakkere wijken. Op basis van de onderstaande indeling zijn in de MKBA de 26 zwakke wijken van Parkstad Limburg weergegeven. Een zwakke wijk is samengesteld uit huurwoningen met een WOZwaarde tot € 104.000 en koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 121.000 (Rosenberg, Wever, Leidelmeijer, Iersel, & Schulenberg, MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg, 2010)

Tabel 3.1, Woningmarktsegmenten in Parkstad Limburg

Voorbeeld: In de Herstructureringsvisie is middels de synthesekaart (figuur 3.3) reeds aangegeven in welke wijken de kwalitatief slechte woningvoorraad moet worden verdund. Dit is een eenzijdige benadering. Naast de fysieke kwaliteit van de woningen zijn er meer indicatoren die kunnen wijzen op dat wijken sociaaleconomsich zwak zijn. Hier lopen woningcorporaties bij toename van de krimp risico op waardedaling en afnemende leefbaarheid. Hiervoor zijn zwakke wijken benoemd op basis van een lage WOZ-waarde. Aanvullende indicatoren zijn: de inkomenspositie, de eigendomsverhouding, opleidingsniveau en gezinssamenstelling. De wijk Erenstein/Rolduckerveld past binnen het hiervoor geschetste profiel van een riscovol gebied. Hierna de betreffende indicatoren voor deze wijk visueel weergegeven. Achtereenvolgens de weergaven van het monitoringssysteem Parkstad Demo Web Gallery. Dit monitoringssysteem maakt gebruik van de Gemeentelijke basisadministratie, het CBS en de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (Object Vision BV). In de onderstaande figuur a is waar te nemen dat de wijk Erenstein/Rolduckerveld een hoog aandeel woningen heeft met een WOZ-waarde lager dan € 150.000.

25   

Figuur 3.4 a van (Object Vision BV)

Wordt geselecteerd op eigendom en inkomen, dan wordt vastgesteld dat dit gebied laag scoort op inkomensniveau. Uit figuur b blijkt dat de wijk een gemengde eigendomsverhouding van koop- en huurwoningen heeft.

Figuur 3.4 b van (Object Vision BV)

In de laatste figuur c wordt de Sociaal Economische Score (SES) weergegeven. Deze is gebaseerd op inkomen, opleidingsniveau, autobezit en gezinssituatie.  Inkomen (hoger inkomen resulteert in een hogere SES-score)  Opleidingsniveau (hoger opleidingsniveau resulteert in een hogere SES-score)  Autobezit (meer auto’s per huishouden resulteert in een hogere SES-score)

26   



Gezinssituatie (grotere gezinnen resulteren in een hogere SES-score dan alleenstaanden, afgeleid uit GBA) Hieruit kan vastgesteld worden dat de wijk sociaaleconomisch laag scoort.

 Figuur 3.4 c van (Object Vision BV) Op basis van bovenstaande kenmerken kan geconcludeerd worden dat de wijk Erenstein/Rolduckerveld sociaaleconomisch volgens de gestelde indicatoren zwak is. Woningcorporaties met woningbezit in deze wijk lopen bij toenemende leegstand grote risico’s op afnemende leefbaarheid en waardedaling. In de MKBA is een relatie aangetoond tussen de leegstand, de leefbaarheid en de woningprijzen. Uit onderstaande figuur 3.5 is de verdeling van de krimp in Parkstad Limburg weergeven (Vegchel & Dritty, Regionale Woonstrategie 2012-2020, 2012).

27   

Figuur 3.5, ontwikkeling van het aantal inwoners binnen Parkstad Limburg (Iersel, Buys, Scheele, & Smeulders, 2011).

Uit onderstaande figuur 3.6 is de verdeling van de relatieve leefbaarheidsscore in Parkstad Limburg weergeven (Vegchel & Dritty, Regionale Woonstrategie 2012-2020, 2012).

28   

Figuur 3.6, de relatieve scores uit de Leefbaarometer, peiljaar 2010 (Vegchel & Dritty, Regionale Woonstrategie 2012-2020, 2012).

Uit het vergelijk van de hiervoor weergeven figuren 3.3, 3.5 en 3.6 kan geconcludeerd worden dat gebieden met een relatief lagere leefbaarheidsscore, lagere kwaliteit van de woningvoorraad en een hogere mate aan krimp binnen Parkstad Limburg samenvallen. Er blijkt een relatie te zijn tussen deze kenmerken. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de relatie tussen leegstand, de leefbaarheid en waardedaling.

3.3 Welvaartseffecten als gevolg van de leegstand Om de gevolgen van krimp voor ‘wonen’ in beeld te krijgen en te onderzoeken op welke manier hier het meest effectief mee kan worden omgegaan, is het project ‘Krimp als Kans’ gestart (Gerrichhauzen & Dogterom, 2007). Stuurgroep Krimp als Kans samengesteld uit: Regio Parkstad, de Provincie Limburg, het ministerie van VROM/WWI, het Regionaal overleg woningbouwcorporaties en Gemeente Heerlen hebben in 2010 opdracht gegeven aan Rigo Research en Advies BV en het Economisch Instituut voor de Bouw om een maatschappelijke kosten baten analyse (MKBA) op te stellen. In de MKBA wordt relatie aangetoond tussen leegstand, afnemende leefbaarheid en de woningprijzen per vierkante meter. Eerst wordt de samenhang tussen de leefbaarheid van een buurt (Leefbaarometer 2008) en de leegstand die in diezelfde buurt is geregistreerd (CBS‐buurtindeling) aangetoond. Uit figuur 3.7 blijkt dat bij toenemende leegstand de leefbaarheid afneemt.

29   

Figuur 3.7, relatie tussen leegstand en de leefbaarheid in Parkstad Limburg (Rosenberg, Wever, Leidelmeijer, Iersel, & Schulenberg, MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg, 2010).

Daarna is in de MKBA aangetoond dat er een relatie is tussen de leefbaarheid en de woningprijzen per vierkantemeter. Naarmate de leefbaarheid afneemt, neemt ook de prijs van een woning af. De afname van de leefbaarheid is een gevoel van onbehagen dat de dat huizenprijzen doet afnemen (Verkade, Second opinion MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg, 2011).

Figuur 3.8, relatie tussen woningprijzen (per m2) en de leefbaarheid in de buurt (Rosenberg, Wever, Leidelmeijer, Iersel, & Schulenberg, MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg, 2010).

Met behulp van figuur 3.7 en 3.8 wordt een relatie gelegd tussen woningprijzen en de leegstand. De prijsdaling als gevolg van de afnemende leefbaarheid wordt het welvaartseffect genoemd. Prijseffecten als gevolg van marktwerking door vraag en aanbod zijn niet meegenomen in het welvaartseffect (Rosenberg, Wever, Leidelmeijer, Iersel, & Schulenberg, MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg, 2010).

  Voorbeeld berekening welvaartseffecten     Bij een woningwaarde bij een leegstand van 5% is € 1.700 per m2. Bij een woning met een   woonoppervlakte van 80 m2 is de woningwaarde € 136.000. Neemt ten gevolge van de krimp de leegstand van 5% toe tot 10%, dan volgt uit de figuren 3.7 en 3.8 een m2 prijs van € 1.300. Dit   betekent dat de invloed dat de woningwaarde afneemt van € 136.000 naar € 104.000 (80 m2 x €   1.300). Dit is een afname van € 32.000 (Verkade, 2011).

30   

3.4 Financiële continuïteit van woningcorporaties in Parkstad Limburg In het bovenstaande rekenvoorbeeld is het welvaartsverlies voor een woning berekend als de leegstand van 5% naar 10% toeneemt. Een dergelijke waardedaling is een groot risico voor de financiële continuïteit van de woningcorporaties. De financiële continuïteit is afhankelijk van het vermogen7 van de woningcorporaties. Het vermogen dient als risicobuffer om de continuïteit te borgen. Het rendement dat wordt gehaald over dit vermogen (aangevuld met eventuele verkoopopbrengsten) kan maatschappelijk (onrendabel) geïnvesteerd worden voor corporatiedoelstellingen. Neemt het vermogen af, dan komt de financiële positie van de woningcorporaties onder druk te staan. Om de financiële positie van een woningcorporatie te bepalen, kan het vermogen op basis van verschillende waarde grondslagen berekend worden. Bij de vermogensbepaling van woningcorporaties is de bedrijfswaarde de belangrijkste waarderingsgrondslag. De bedrijfswaarde is exploitatiewaarde (toekomstige kasstromen). Daalt de waarde van de corporatiewoningen, dan daalt het eigen vermogen van de woningcorporatie. De woningcorporaties in Parkstad Limburg hebben een totaal vermogen van € 1.673 miljoen. Dit vermogen is het balanstotaal van een huurwoningvoorraad van 38.616 woningen. Het eigen vermogen was in 2009 € 456 miljoen en de solvabiliteit was 27,3% (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2014). De toezichthouder van de woningcorporaties, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, stelt een minimale solvabiliteitseis8 van 15%. Uit het voorgaande rekenvoorbeeld volgt dat een toename van de leegstand van 5% naar 10% een welvaartverlies of waardeverlies van 23% heeft. Een welvaartsverlies van 23% vertegenwoordigt een waarde van € 385 miljoen. Een waardedaling van een dergelijke omvang zou het eigen vermogen van de woningcorporaties substantieel verminderen. Uiteraard zullen niet alle woningen in alle wijken zoveel in waarde afnemen. Daarbij is de methode voor het bepalen van het welvaartsverlies te globaal. Echter, leegstand heeft een negatieve invloed op de waarde van de woningen in de wijk (Verkade, Second opinion MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg, 2011). In wijken met gemengd bezit zal de leegstand in de particuliere woningvoorraad een grote impact hebben op de waarde van de corporatiewoningen. Leegstand in de particuliere woningvoorraad vormt een groot risico voor de financiële continuïtiet van de woningcorporaties.

3.5 Effecten van leegstand voor de overige woningmarktactoren Sinds het begin van de vastgoedcrisis is de waarde van koopwoningen niet meer gestegen, sterker nog: als gevolg van de crisis en de demografische bevolkingskrimp is de waarde vanaf 2008 zelfs met 20% gedaald (Dalen, Smid, & Treur, 2014). Alle woningmarktactoren ondervinden nadelen van deze waardedaling. Hierna wordt ingegaan op de gevolgen voor de verschillende woningmarktactoren. Particulier woningeigenaar: loopt bij waardedaling van diens woning en een hoge hypotheek het risico om bij een verkoop met een restschuld te blijven zitten. Door de gedaalde huizenprijzen heeft een op de vijf woningeigenaren een restschuld als zij hun huis gedwongen moeten verkopen. In de zwakkere wijken van Nederlandse krimpgebieden heeft maar liefst 80% een inkomen onder of rond het sociaal minimum. Van deze zwakkere huishoudens is bijna 40% in particulier eigendom (Lupi & Dijken, 2013). Problemen van deze eigenaren zijn te verklaren doordat de loan-to-income9 verhouding toeneemt. Hierdoor zullen betalingsproblemen met de hypotheek toenemen. Doordat de loan-to-value10 toeneemt, zal een woning moeilijker verkoopbaar worden. Met name aan de onderkant van de woningmarkt in krimpregio’s ontstaat een groep eigenaren die gevangen zit in bezit dat deze met moeite kan betalen (prisoners dilemma). In deze woningen wordt niet meer geïnvesteerd, waardoor ze steeds minder waard worden (Lupi & Dijken, 2013). Banken/hypotheekverstrekkers dragen zeker medeverantwoordelijkheid voor de ontstane problematiek aan de onderkant van de koopsector. Voorlopig zijn hypotheekverstrekkers terughoudend met het leveren van een bijdrage aan initiatieven om leegstand terug te dringen.

                                                             7 8 9

 Waarde van het vastgoed minus het vreemde vermogen.   De solvabiliteit is het percentage van het eigenvermogen / totaalvermogen  Loan to Income is de verhouding tussen de hypothecaire lening en het inkomen Loan to Value is de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van de woning

10

31   

Hypotheekverstrekkers lopen een beperkt risico dat woningbezitters hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Door de achtervang van NHG en de hoge betalingsmoraal is dit risico relatief gering (Nationale Hypotheek Garantie, 2014). Gemeenten: in de krimpaanpak hebben gemeenten een dilemma: slopen om de leegstand weg te nemen of nieuw bouwen om nieuwe doelgroepen aan te trekken. Moeten gemeenten de intergemeentelijke concurrentie aangaan of inzetten op een goede woningmarkt. Gevolgen van krimp zijn leefbaarheidsproblemen, onaantrekkelijke woonbuurten, een concentratie van sociaaleconomisch zwakke inwoners, dalende OZB-inkomsten, stagnerende ontwikkelingen of het afschrijven grondposities. Beleggers: deze groep varieert van particuliere tot commerciële verhuurders. Volgens Woonmonitor Parkstad Limburg had de woningvoorraad van deze groep in 2012 een omvang van 16.263 woningen (Ven, Vaessens, Knoors, & Zandvoort, 2014). Bij waardeverlies of leegstand zullen de beleggers vanuit hun commerciële insteek voornamelijk proberen om verliezen te beperken.

3.6 Conclusie Als er niet wordt ingegrepen, ontstaan er gestapelde problematieken: een slechte woningvoorraad, een concentratie van sociaaleconomisch zwakke huishoudens en een afnemende leefbaarheid. Als gevolg hiervan treedt welvaartsverlies op. Naar mate de leegstand toeneemt, neemt welvaartsverlies toe. Voor alle woningeigenaren zijn hier risico’s aan verbonden. Sociaaleconomisch zwakke huishoudens komen meer en meer in de problemen als hun woning minder waard wordt. Er dreigt een zogenaamd prisoners dilemma. Woningcorporaties lopen het risico dat hun solvabiliteit onder druk komt te staan. Daalt deze onder de 15%, dan komt de financiële continuïteit in gevaar (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2014). Beleggers zullen het verlies zoveel mogelijk beperken door hun exploitatiekosten te beperken of verliezen te nemen en zich terug te trekken uit Parkstad.

32   

4 Aanpak van de leegstand In hoofdstuk 3 zijn de gevolgen van de leegstand voor Parkstad Limburg inzichtelijk gemaakt. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige aanpak van krimp in de krimpgemeenten. In paragraaf 4.1 komt de aanpak van leegstand in krimpgebieden aan bod. In paragraaf 4.2 wordt ingegaan op de aanpak in Parkstad Limburg.

4.1 De aanpak van leegstand in krimpgebieden Binnen de Nederlands krimpregio’s hebben de gemeenten om overaanbod van woningen te voorkomen grofweg drie maatregelen gehanteerd die gericht zijn op de bevolkingsdaling of het wegnemen van het overaanbod: bestrijden, begeleiden van de gevolgen van krimp, of niets doen  (Verwest & Dam, Van bestrijden naar begeleiden: demografische krimp in Nederland, 2010). Hierna volgt een overzicht van de twee actieve strategieën. 1. Krimp bestrijden is er voornamelijk op gericht om de afname van de bevolking tegen te gaan. De intentie van deze maatregelen is om inwoners van buiten de regio aan te trekken, door ruwweg vier maatregelen:  het uitbreiden van de woningvoorraad met nieuwe woningen;  het stimuleren en mogelijk maken van nieuwe woonconcepten  het inzetten van marketingcampagnes;  het mogelijk maken om woningen een andere functie toe te kennen; 2. Krimp begeleiden zijn maatregelen om de gevolgen van bevolkingskrimp tegen te gaan. De intentie is om de gevolgen, voornamelijk leegstand, tegen te gaan. Dit gebeurt door de volgende maatregelen:  het stimuleren van sloop en herstructurering in de wijken;  het matigen en temporiseren van nieuwbouw plannen;  het regionaal afstemmen van nieuwbouw en sloop om tot een integrale aanpak te komen. Beide actieve strategieën worden hieronder nader toegelicht. De gevolgen van de derde optie om niets te doen zijn moeilijk om in te schatten. In hoofdstuk 2 is aangegeven dat de sloopopgave in 2040 toeneemt tot 17.508 woningen. Het gaat hierbij om een prognose die onder andere afhankelijk van sloop, nieuwbouw en woningbouwprogrammering jaarlijks bijgesteld wordt in de envelop.

4.1.1

Bestrijden van krimp

In de krimpgebieden Parkstad Limburg, Eemsdelta en Zeeuws-Vlaanderen hebben de gemeenten eerst getracht de demografische krimp te bestrijden door de vraag naar woningen te stimuleren. Hierbij was het beleid van krimpgemeenten erop gericht om de woningvoorraad kwalitatief te verbeteren. Door het verbeteren van het aanbod aan woningen hoopten gemeenten nieuwe doelgroepen aan te trekken. De beleidsmaatregelen die gemeenten hierbij hebben gehanteerd variëren van: het uitbreiden van de keuze in woningaanbod, het ontwikkelen van nieuwe woonconcepten of het initiëren van marketingcampagnes. De eerste maatregel, het uitbreiden van het woningaanbod, lijkt tegenstrijdig. Er worden meer nieuwbouwwoningen aan de voorraad toegevoegd, terwijl de vraag afneemt. Met het doorbouwen hoopten de gemeenten de aantrekkelijkheid van de woningvoorraad te vergroten. Hierdoor zouden inwoners van elders aangetrokken worden. De tweede maatregel is nieuwe doelgroepen aantrekken door het realiseren van nieuwe woonconcepten. In Groningen hebben de gemeenten getracht welgestelde vijftigplussers uit de Randstad naar Oost-Groningen te trekken door meer ruimte en groen te bieden (Dammers, Verwest, Staffhorst, & Verschoor, 2004). De derde maatregel om krimp te bestrijden, is het inzetten van marketingcampagnes. Hierdoor moeten nieuwe bewoners verleid worden om naar een krimpgebied te trekken. Een voorbeeld hiervan is de Limburgse imagocampagne Zuid-Limburg 'Je-zal-er-maar-wonen-campagne’ (Limburg Economic Development). De laatste maatregel om krimp te bestrijden, is het verruimen van de functie van woningen. Dit kan doordat gemeenten toestaan dat woningen als tweede of vakantiewoning worden gebruikt (Verwest & Dam, Van bestrijden naar begeleiden: demografische krimp in Nederland, 2010).

33   

Ondanks deze maatregelen zijn de bevolkingsaantallen in deze gebieden verder afgenomen. Er zijn diverse voorbeelden te noemen waar deze maatregelen juist averechts hebben gewerkt. In enkele Friese gemeenten is er een overaanbod van 100% ontstaan als gevolg van maatregelen om nieuwbouwplannen te stimuleren (Friesch Dagblad, 2005). In Parkstad Limburg is de bevolkingskrimp niet afgenomen, ondanks dat er kwalitatieve goede nieuwbouw is toegevoegd. Er komt geen instroom van buiten de regio op gang (Buys & Iersel, 2008) Ondanks deze maatregelen zijn de bevolkingsaantallen in deze gebieden verder afgenomen. Mensen verhuizen voornamelijk binnen een (krimp)regio. Woningzoekenden zullen binnen een regio de voorkeur geven aan de kwalitatief betere nieuwbouwwoning. Met als gevolg dat gemeenten in een regio elkaar gaan beconcurreren (Wissen, 2009).

4.1.2

Het begeleiden van krimp

Bij structurele bevolkingskrimp is het vanuit regionaal perspectief zinvoller om krimp te begeleiden (Verwest & Dam, Van bestrijden naar begeleiden: demografische krimp in Nederland, 2010). In de laatste jaren is de strategie in Parkstad Limburg gewijzigd van het bestrijden naar het begeleiden van krimp. Het begeleiden van krimp bestaat op hoofdlijnen uit drie maatregelen: het aanpassen van de woningvoorraad en nieuwbouwplannen regionaal afstemmen. De eerste maatregel is door sloop gericht de woningvoorraad te verkleinen, om zo een woongebied kwalitatief te verbeteren of de omvang van de woningvoorraad in zijn geheel te verkleinen. Bijvoorbeeld als na de sloop het openbaar gebied opnieuw wordt ingericht of ‘rotte kiezen’ worden weggehaald. Tevens kan door de herstructurering van wijken de totale voorraad afnemen. In Parkstad Limburg hebben al forse herstructureringen in de huurvoorraad plaatsgevonden. Het resultaat hiervan is dat er geen leegstand is in de huurwoningvoorraad, maar dat de leegstand ‘verschuift’ naar de particuliere woningvoorraad (Zeeuw & Feijtel, 2014). De tweede maatregel is het verminderen van de bouwplannen. Door minder nieuwbouwwoningen toe te voegen, komt er geen extra concurrentie met de bestaande woningen. Er worden geen extra woningen toegevoegd, maar er vindt slechts vervangende nieuwbouw plaats. Hierdoor neemt de omvang van de woningvoorraad niet meer toe. Met de derde maatregel worden nieuwbouwplannen en sloop op regionaal afgestemd. Op deze wijze wordt geborgd dat vraag en aanbod op regionaal niveau op elkaar is afgestemd. Hiermee wordt voorkomen dat er te veel nieuwbouw wordt gerealiseerd of er een eenzijdig aanbod is. In Parkstad Limburg stemmen de stadsregio, gemeenten, ontwikkelaars en woningcorporaties de nieuwbouwplannen op regionaal niveau met elkaar af. Deze aanpak is voor het eerst in 2006 opgenomen in een Regionale Woonvisie (Stadsregio Parkstad Limburg, 2006) en de Herstructureringsvisie (Dritty, 2009). Naast het opstellen van gezamenlijke visies wordt de envelop het woningoverschot bestaande uit het saldo van de nieuwbouwprogrammering en de sloopopgave jaarlijks geformuleerd. Van deze sloopopgave hebben, zoals in de inleiding in hoofdstuk 1 is aangegeven, de woningcorporaties in Parkstad Limburg reeds een fors deel van de herstructureringsprojecten in de huurwoningvoorraad uitgevoerd. In de komende jaren zal de leegstandsaanpak zich moeten richten op de particuliere woningvoorraad (Zeeuw & Feijtel, 2014).

4.2 Aanpak in Parkstad Limburg Hoe de aanpak van de particuliere woningvoorraad kan plaatsvinden, is nog niet duidelijk en nader onderzoek is noodzakelijk. In Parkstad Limburg zijn de Provincie Limburg, Stadsregio Parkstad, gemeenten en woningcorporaties in 2013 gestart met een businesscase als experiment. Hierbij gaat het om koopflats met appartementen waar op termijn leegstand dreigt. In deze businesscase wordt onderzocht of 175 appartementen met een lage marktwaarde door een woningcorporatie gekocht kunnen worden. Het doel is om deze woningen na maximaal 20 jaar te slopen met een beperkte financiële bijdrage van de overheid. Hierbij worden de woningen in deze periode tijdelijk verhuurd om ze uiterlijk na 20 jaar te slopen (Platform 31, 2013). Deze aanpak dient meerdere doelen: 1. de woningen worden (tijdelijk) ingezet voor de vraag op de huurmarkt; 2. de woningcorporatie kan controle verkrijgen op de toenemende sociale problematiek in de hoogbouwflat;

34   

3. uiteindelijk worden de woningen definitief aan de woningmarkt onttrokken, teneinde verdere en algehele waardedaling te voorkomen. Als de aankoop van slecht particulier woningbezit in krimpgebieden door woningcorporaties wordt gedaan met als uiteindelijke doel sloop en dus onttrekking aan de woningvoorraad, dan pleit Aedes er voor om deze aangekochte slechte particuliere woningen uit te zonderen van de verhuurderheffing (Aedes, 2015). De resultaten van de experimentele businesscase waren tijdens dit onderzoek nog niet beschikbaar en zijn nog niet gepubliceerd.

4.3 Conclusie Uit de praktijk blijkt tot nu toe dat krimp begeleiden het meest effectief is. Het bestrijden van krimp leidt immers tot concurrentie tussen gemeenten binnen een regio. Bij het bestrijden van krimp richten gemeenten zich erop om woningzoekenden van buiten de regio aan te trekken door het uitbreiden van de keuze in woningaanbod, het ontwikkelen van nieuwe woonconcepten of het initiëren van marketingcampagnes. Het aantrekken van bevolking van elders is vooralsnog niet realistisch; met name woon-werk-afstanden worden te groot als krimpgebieden te weinig werkgelegenheid bieden. Inwoners van krimpgebieden verhuizen binnen een regio en deze zullen de voorkeurgeven aan het meest aantrekkelijke woongebied. Om effectief de gevolgen van krimp aan te pakken, zijn begeleidingsmaatregelen nodig. Het aanpassen van de woningbouwprogrammaring en regionale afstemmen wordt reeds binnen Parkstad Limburg opgepakt. Het slopen van kwalitatief slecht vastgoed lijkt een passende vervolgmaatregel. In Parkstad Limburg zet de stadsregio, de gemeenten en de woningcorporaties sinds 2006 in op de vermindering van de woningvoorraad. Om de aanpak van de leegstand in de particuliere woningvoorraad te onderzoeken, zijn deze partijen gestart met een experiment om de sloop van 175 koopappartementen te onderzoeken.  

 



35   

5 De rol van woningcorporaties en woningmarktactoren bij de leegstandsaanpak Hiervoor is beschreven hoe gemeenten krimp bestrijden en begeleiden. In Parkstad Limburg pakken de woningcorporaties een rol bij de herstructurering van de huurvoorraad. Hierna worden op basis van rapporten en statistische gegevens ingegaan op de rol van de woningcorporaties en woningmarktactoren bij de aanpak van leegstand. In paragraaf 5.1 wordt ingegaan op de rol die de woningcorporaties kunnen innemen vanuit overheidsperspectief. Vervolgens komt de rol van de overige woningmarktactoren in paragraaf 5.2 aan bod. In de laatste paragraaf 5.3 wordt ingegaan op de voorwaarden waarbinnen woningcorporaties een rol kunnen pakken.

5.1 De huidige rol van woningcorporaties Kenmerkend voor de positie van de woningcorporaties is dat zij een groot aandeel van de woningen binnen de totale woningvoorraad in bezit hebben. Binnen de Nederlandse woningmarkt heeft de woningcorporatiesector 30,8% van de woningen in hun bezit, de particuliere huizenbezitters bezitten 56,2% van alle woningen. De woningcorporatie en particuliere sector nemen hiermee de belangrijkste positie binnen de Nederlandse woningmarkt in (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2014). Woningcorporaties hebben als eigenaar van een groot deel van de totale woningvoorraad een groot belang bij een goedwerkende woningmarkt. In hoofdstuk 3 is reeds aangegeven welke risico’s leegstand vormt voor de financiële continuïteit van woningcorporaties. Hierna wordt weer gegeven hoe door de Regering en de corporaties wordt aangekeken tegen de een rol van de woningcorporaties bij het aanpakken van de leegstand in de particuliere woningvoorraad. Uit gesprekken met diverse woningcorporaties en het Team Midterm Review, dat in opdracht van Minister Blok onderzoek heeft uitgevoerd, blijkt dat corporaties om diverse redenen geen voorstander zijn van een actieve rol bij het opkopen van particuliere woningen. Deze corporaties zien ingrijpen in de particuliere woningvoorraad niet als hun kerntaak en zij geven aan dat door de gedaalde investeringscapaciteit de prioriteit uit gaat naar andere activiteiten (Krikke, 2014). Ondanks dat woningcorporaties ingrijpen in de particuliere koopwoningvoorraad niet als hun kerntaak beschouwen, zijn zij na de eigenaar-bewoners de grootste groep belanghebbenden. Hun rol bij het huisvesten van sociale doelgroepen en het leefbaar houden van de wijken is in krimpgebieden essentieel. Daarom zijn de woningcorporaties voor de aanpak van de krimpproblematiek onmisbaar, echter door de verhuurderheffing worden corporaties financieel te veel beperkt in hun financiële mogelijkheden (Arnoudse, Adema, Hoeve, Hol, & Selten, 2015). Minister Blok als extern toezichterhouder van de woningcorporaties heeft zich bezig gehouden met de herziening van de Woningwet. In deze herziening is ook de leegstandsaanpak in de particuliere woningvoorraad en de rol van de woningcorporaties hierbij aan de orde gekomen. De toekomstige rol van woningcorporatie zal binnen de kaders van deze nieuwe Woningwet moeten vallen. In de hoofdstuk wordt de rol van de corporaties vanuit het wettelijk perspectief bekeken. Waarbij verschillen of nuancering van zijde van de corporaties (Aedes) eveneens worden aangegeven. In de nieuwe Woningwet die sinds 1 juli 2015 van kracht is, is de rol van de woningcorporaties gewijzigd en worden op veel vlakken de investeringsmogelijkheden van corporaties beperkt. Met de komst van deze nieuwe wetgeving is nog niet alle onduidelijkheid rond het functioneren van woningcorporaties opgehelderd en de aanpak van leegstand in de particuliere woningvoorraad. In de aanloop naar de vaststelling van de nieuwe Woningwet zijn middels de motie Barth vragen aan het Kabinet gesteld over de kabinetsvisie over de demografische ontwikkelingen in Nederland en de rol van de woningcorporaties hierbij (Blok, 2014). Tevens heeft de minister aan Het Team Midterm Review Bevolkingsdaling (TMR) opdracht gegeven om onder andere de krimpproblematiek en de rol van de woningcorporaties hierbij te onderzoeken (Arnoudse, Adema, Hoeve, Hol, & Selten, 2015). In reactie op de motie Barth en het onderzoek van TMR Beter met minder heeft op 26 maart 2015 een rondetafelgesprek plaatsgevonden met de Tweede Kamer, onderzoekers, gemeente- en provinciebestuurders en vertegenwoordigers van onder meer woningcorporaties. Hierbij heeft Aedes als vertegenwoordiger van 356 Nederlandse woningcorporaties aangegeven dat woningcorporaties

36   

een rol kunnen spelen bij de aanpak van particulier bezit dat verkrot en verpaupert in krimpgebieden. Volgens Aedes kunnen woningcorporaties leegstaande woningen aankopen en tijdelijk exploiteren met als doel deze woningen op termijn te slopen. Een voorwaarde hierbij is een vrijstelling van de verhuurderheffing van deze woning noodzakelijk. In het verlengde hiervan is op 20 mei 2015 motie van Vliet ingediend waarin de regering wordt gevraagd de rol van de corporaties te onderzoeken om verloedering en leegstand in de particuliere woningvoorraad tegen te gaan. Waarbij woningcorporaties in sommige gevallen leegstaand particulier bezit aan kunnen kopen en na een korte exploitatieperiode te onttrekken aan de woningmarkt. In zijn brief van 29 juni 2015 heeft Minister Blok laten weten dat er ruimte in de Woningwet is opgenomen zodat woningcorporaties sloopkosten en kosten van leegstaande particulier woningen als DAEB11-taken kunnen financieren, mits wordt voldaan aan bepaalde rendementseisen in het kader van overcompensatie. Overcompensatie wordt in paragraaf 5.3 nader toegelicht. Waarbij de minister wel benadrukt dat de primaire aanpak van de particuliere voorraad een verantwoordelijkheid van de particuliere huiseigenaren is. Naast de particuliere verantwoordelijkheid hebben de regionale partijen: provincies, gemeenten, banken, makelaars en corporaties een verantwoordelijkheid. Hoe die verantwoordelijkheid er precies uit ziet wordt door minister Blok niet aangegeven. Echter, verwijst hij naar initiatieven die op dit moment in de regio’s worden opgepakt (Blok, Moties VAO Bevolkingsdaling/krimp, 2015). Een concreet voorbeeld van een dergelijk initiatief is de businesscase die in het vorige hoofdstuk is genoemd. Het gaat hier om het de businesscase waarbij in samenwerking met een woningcorporatie, de provincie Limburg en de stadsregio Parkstad Limburg om 175 particuliere koopappartementen bezit geleidelijk aan de woningmarkt te onttrekken (Aedes, 2015). Duidelijk is dat er vanuit de regering ruimte wordt geboden aan woningcorporaties om een bijdrage te leveren bij het tegengaan van de leegstand in de particuliere woningvoorraad. Echter, de exacte rol hierbij is nog niet verder ingevuld. In hoofdstuk 6 wordt door middel van empirisch onderzoek deze rol verder verkend.

5.2 De huidige rol van overige woningmarktactoren De woningmarktactoren zijn de belangrijkste partijen die belang hebben bij een goed werkende woningmarkt. Het belang kan het eigendom van woningen zijn zoals bij eigenaar-bewoners, woningcorporaties en beleggers. Of een indirect belang zoals de overheid en financiële instellingen. Hierna wordt ingegaan op hun huidige rol ten opzichte van de leegstandsproblematiek in de particuliere woningvoorraad.

5.2.1

Eigenaar‐bewoners

De woningbezitters onderkennen op moment nog onvoldoende de problematiek. Dit blijk onder andere uit het feit dat leegstand door krimp in de particuliere woningvoorraad niet of nauwelijks is geagendeerd door belangenverenigingen van woningeigenaren zoals onder andere Vereniging Eigen Huis.Deze vereniging behartigt de belangen van 690.000 leden (Vereniging Eigen huis, 2015). De problemen van de particuliere woningvoorraad lijken niet alleen een individueel probleem. Als er leegstand op grote schaal ontstaat, zal er een grootschalig maatschappelijk probleem ontstaan dat het individuele niveau overstijgt. Als dit zo is, dan zou de overheid ervoor moeten zorgen dat woonomgevingen leefbaar blijven en het woningmarktsyteem niet wordt bedreigt (Arnoudse, Adema, Hoeve, Hol, & Selten, 2015).

5.2.2

Gemeente

Bij het thema ‘wonen’ redeneren veel gemeenten in het verleden vanuit een masterplangedachte. Stadsplanning werd volledig ontworpen en niet levensvatbare stadscentra worden onder politieke druk opgewaardeerd. Gemeenten namen nog te vaak een concurrerende positie van elkaar in met alle nadelige gevolgen van dien (Dongen, 2014). In Parkstad Limburg vindt inmiddels afstemming plaats op de thema’s ‘Wonen’ en ‘Retail’. Voor wonen is de Regionale Woonstrategie opgesteld en bij retail de Retail Structuurvisie (Stadsregio Parkstad Limburg). Bij de bestrijding van de gevolgen van krimp heeft de overheid een belangrijke taak. Vanuit maatschappelijk belang werken de betreffende gemeenten en woningcorporaties hierin samen. De gemeenten hebben invloed op het toekennen van bestemmingen en het afgeven van bouwvergunningen, het handhaven bij (dreigende) leegstand en bij

                                                             11

 Diensten van Algemeen Economisch Belang 

37   

het vaststellen van volkshuisvestelijk beleid (Arnoudse, Adema, Hoeve, Hol, & Selten, 2015). Tevens zal de gemeente minder onroerdzaakbelastingopbrengsten ontvangen als gevolg van de dalende WOZ-waarde van de woningen. Volgens het ministerie van BZK hebben gemeenten reeds middelen om in te grijpen in de leegstand. Het ministerie van BZK geeft aan dat de beschikbare instrumenten zijn: het aanschrijvingsbeleid van gemeenten, onteigening ten behoeve van sloop/samenvoegen en stedelijke ruilverkaveling (Blok, Moties VAO Bevolkingsdaling/krimp, 2015).

5.2.3

Provincie

De provincie heeft samen met de gemeente een verantwoordelijkheid om in te grijpen (Blok, Moties VAO Bevolkingsdaling/krimp, 2015). Daarbij is de provincie in staat om met name op regionaal, (inter)gemeentelijk vlak te handelen. Denk daarbij aan het stimuleren van initiatieven, zoals herstructureringssloop of het toekennen van subsidies op het gebied van werkgelegenheid. De provincie kan daarbij gebruikmaken van het instrumentarium uit de Wet ruimtelijke ordening en door het opstellen van een omgevingsvisie en verordeningen ongewenste ontwikkelingen voorkomen. In Limburg neemt de Provincie een rol in de afstemming van woningbouwplannen middels de Verordening Wonen Zuid-Limburg. Hiermee pakt de Provincie een overmaat aan nieuwbouwplannen aan (Provincie Limburg, 2013).

5.2.4

Centrale overheid

Het rijk legt de verantwoordelijkheid voor de aanpak van de leegstand in de particuliere woningvoorraad primair bij de particuliere huiseigenaar. En daarna bij partijen zoals provincies, gemeenten, banken, makelaars en corporaties. Deze laatste partijen zullen volgens het rijk verantwoordelijk zijn voor maatregelen, zoals bijvoorbeeld het instellen van een sloopfonds. Een sloopfonds is van belang om de aankoop van leegstaand particuliere woningen mogelijk te maken (Blok, Moties VAO Bevolkingsdaling/krimp, 2015). Het rijk ziet voor zichzelf een faciliterende en kaderstellende rol bij de aanpak van leegstand (Blok, Moties VAO Bevolkingsdaling/krimp, 2015). De rol omvat de volgende taken:  de kennisdeling tussen provincies en regio’s;  het meedenken over instrumenten tegen leegstand;  het agenderen/wegnemen belemmerende wetgeving;  de inzet van het Juridische Expertteam Planschade;  het nader onderzoek van de omvang van de problematiek. Volgens TMR moet de overheid als systeemverantwoordelijke waken over het functioneren van de woningmarkt en zal indien nodig daarin moeten interveniëren. Vraag- en aanbod op de woningmarkt zal niet van zelf in balans komen als de omvang van de bevolking blijft afnemen. Voorkomen moet worden dat door een afnemende leefbaarheid een systeemcrisis optreedt, dan moet volgens TMR de overheid ingrijpen (Arnoudse, Adema, Hoeve, Hol, & Selten, 2015).  Bij het terugdringen van de bestaande bouwplancapaciteit is de juridische expertpool planschade vanuit BZK en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu beschikbaar en deze wordt door de diverse gesprekspartners gewaardeerd bij het voorkomen van claims. Naast het juridisch instrumentarium is ook de ontwikkeling van financiële arrangementen van belang (Krikke, 2014).

5.2.5

Belegger

De institutionele belegger baseert over het algemeen zijn business-model op het behalen van een rendement op vastgoedexploitatie. Als het totale rendement (direct en indirect) als gevolg van waardeval door leegstand afneemt, is het voor een belegger minder interessant om in vastgoed in een krimpgebied te beleggen (Stec groep, 2013). Investeringen of beleggingen in andere gebieden leveren immers een hoger rendement op.

5.2.6

Financiële instellingen

Hypotheekverstrekkers dragen zeker medeverantwoordelijkheid voor de ontstane problematiek aan de onderkant van de koopsector. Voorlopig zijn hypotheekverstrekkers terughoudend met het leveren van een bijdrage. Vooralsnog lijkt het risico dat woningbezitters hun hypotheek niet meer kunnen betalen

38   

voor hypotheekverstrekkers relatief gering (Nationale Hypotheek Garantie, 2014). Daarbij is het in het belang van hypotheekverstrekkers dat het evenwicht op de koopmarkt wordt hersteld. Er liggen kansen bij producten zoals de ‘starterslening’ van het bekende Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVNG), coöperaties met andere banken of meer samenwerking met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In ieder geval is van belang dat nieuwe producten met de overheid worden afgestemd in verband met de daaraan verbonden of te verbinden fiscale maatregelen (Arnoudse, Adema, Hoeve, Hol, & Selten, 2015).

5.3 Belemmeringen voor woningcorporaties Volgens Aedes vormt bestaande, maar ook nieuwe wet- en regelgeving een belemmering voor woningcorporaties in krimpgebieden (Aedes, 2015). Willen woningcorporaties kunnen ingrijpen in een sloopopgave of in de leefbaarheid particulier woningbezit, dan moet duidelijk worden waarvan maatregelen betaald kunnen worden. De volgende wettelijke maatregelen vormen een belemmering voor woningcorporaties:  De verhuurderheffing geeft corporaties een aftrekmogelijkheid van de verhuurderheffing als zij investeren in maatschappelijk urgente opgaven. Deze compensatie dekt echter slechts een beperkt deel van de kosten af bij de sloop van woningen.  Het passend toewijzen zal er toe leiden dat de huurinkomsten van woningcorporatie in krimpgebieden dalen. Doordat woningen voornamelijk aan huishoudens met een laag inkomen worden verhuurd moeten huren naar beneden worden bijgesteld.  Door overcompensatie, worden woningcorporaties volgens de nieuwe Woningwet verplicht in het uiterste geval zogeheten overcompensatie te betalen aan de overheid. Overcompensatie ontstaat wanneer een woningcorporatie onterecht te veel staatssteun heeft ontvangen voor DAEB-activiteiten (Aedes, 2015). In krimpgebieden heeft de overcompensatiemaatregel nadelige gevolgen als woningcorporatie een te hoog directrendement behalen op een sociale huurwoning. Het directe-rendement op een huurwoning neemt toe naarmate de (markt)waarde van een woning daalt en de huur gelijk blijft. Een te hoog rendement wordt dan gezien als een overmaat aan staatssteun die terugbetaald moet worden. Hierdoor worden woningcorporaties in krimpgebieden financieel extra getroffen(Aedes, 2015). Naast financiële belemmeringen zijn er fiscale en juridische vraagstukken die verder onderzocht moeten worden. Een voorbeeld hiervan is de overdrachtsbelasting. Bij de verwerving van particuliere woningen kan de overdrachtsbelasting een belemmering zijn om een tijdelijke exploitatie rond te krijgen. Daarom onderzoekt Minister Blok of vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties bij de aankoop van particuliere woningen kan worden verminderd of afgeschaft (Aedes, 2015).

5.4 Conclusie In Parkstad Limburg heeft de stadsregio Parkstad Limburg het initiatief genomen om een businesscase te onderzoeken waarbij woningcorporaties een belangrijke rol innemen, door particuliere woningen opkopen om deze na een exploitatieperiode te slopen. Binnen de nieuwe Woningwet die sinds 1 juli 2015 van kracht is, wordt ingrijpen in de particuliere woningvoorraad niet als een kerntaak van de corporaties gezien. Binnen de (financiële) beperkingen van de Woningwet zien de woningcorporaties dit ook zo. Willen woningcorporaties een bijdrage leveren, dan moet volgens Aedes vrijstelling van verhuurderheffing komen. De eigenaar-bewoners zijn niet financieel draagkrachtig genoeg om in te grijpen. Gemeenten nemen nog te veel een concurrerende positie van andere gemeenten in, waardoor er geen structurele aanpak is. Volgens het ministerie van BZK benutten gemeenten nog onvoldoende hun mogelijkheden om de leegstand aan te pakken. De Provincie probeert met de Woonvordening te voorkomen dat er een overmaat aan nieuwbouwplannen ontstaat. De centrale overheid wil vooralsnog een indirecte bijdrage leveren door kennisdeling en ondersteuning bij juridische procedures rond planschade. De beleggers en financiële instellingen zijn terughoudend bij het leveren van een bijdrage. Het onrendabel investeren past niet binnen hun commercieel business-model.

39   

Een belangrijke middel om op grote schaal in te kunnen grijpen, is een regionaal sloopfonds. Het rijk zal geen substantiële bijdragen leveren aan een dergelijk sloopfonds. Als er op grote schaal negatieve gevolgen (dreigen te) ontstaan, zijn de regionale partijen: provincie, gemeente, banken, makelaars en corporaties verantwoordelijk. Om een bijdrage te kunnen leveren, is voor de woningcorporaties van belang in welke mate zij financieel getroffen worden. Wettelijke maatregelen, de verhuurderheffing, passend toewijzen en overcompensatie, belemmeren hierbij de financiële slagkracht van corporaties. In hoofdstuk 6 wordt door middel van empirisch onderzoek deze rol verder onderzocht.

40   

6 Empirisch onderzoek naar de rol van de woningcorporaties De rol van woningcorporaties binnen de leegstandsproblematiek van particuliere woningvoorraad is nieuw en nog niet gedefinieerd. In het vorige hoofdstuk is toegelicht dat bijdragen van woningcorporaties nog beperkt is ondanks dat in Parkstad Limburg een paar experimenten lopen (sloop hoogbouwflats en verhuisketen). Middels empirisch onderzoek wordt onderzocht in welke mate woningmarktdeskundigen effecten verwachten van de voorgesteld inventies en welke rol woningcorporaties hierbij moeten innemen. In paragraaf 6.1 wordt de wijze van onderzoek toegelicht. In paragraaf 6.2 komen de verwachte effecten van de voorgestelde interventies aan bod. In paragraaf 6.3 worden de ingeschatte voor- en nadelen voor de woningmarktactoren beschreven. In paragraaf 6.4 geven de deskundigen aan welke rollen de woningmarktactoren moeten innemen bij de interventies, om vervolgens in paragraaf 6.5 specifiek de rol van de woningcorporaties te beschrijven. In paragraaf 6.6 worden randvoorwaarden door de woningmarktdeskundigen genoemd waarbinnen woningcorporaties een rol kunnen in te nemen.

6.1 De onderzoeksopzet Het onderzoek is bedoeld om te verkennen op welke de woningmarktdeskundigen aankijken tegen de interventies en wanneer woningmarktactoren bereid moeten zijn een rol te pakken. Om de verschillende aspecten vanuit verschillende perspectieven te verkennen, is gekozen voor kwalitatief onderzoek. Door deskundigen vanuit verschillende vakdisciplines te interviewen wordt dit doel voldoende bereikt. Interventies in de particuliere woningvoorraad door woningcorporaties vinden nog niet plaats. Er is op dit moment nauwelijks literatuur voorhanden om de onderzoeksvragen te beantwoorden. Door het toepassen van een semigestructureerd interview wordt enerzijds voldoende geborgd dat er antwoord wordt gegeven op de gestelde onderzoeksvragen. Aan de andere kant wordt de geïnterviewde voldoende ruimte geboden om extra toelichtingen te geven. Hierdoor wordt geborgd dat de deskundigen een zo volledig mogelijk antwoord geven. Tevens heeft de interviewer de mogelijkheid om verdiepingsvragen te stellen. De ondervraagde deskundigen zijn geselecteerd op basis van hun expertise en kennis, hun bekendheid met de gevolgen van krimp, de woningmarkt en de situatie in Parkstad Limburg. In totaal zijn 12 deskundigen in een semi-gestructureerd interview geïnterviewd. De ondervraagde deskundigen zijn:  Prof. Dr. Piet Eichholtz van de Universiteit Maastricht als deskundige op het gebied van de Nederlandse woningmarkt in het bijzonder vastgoedfinanciering;  bijzonder hoogleraar prof. dr J.B.S. Conijn aan de UVA als deskundige op het gebied van de woningmarkt en woningcorporaties;  de heer B. Rijken asset manager bij de vastgoedbelegger Stienstra;  de heer R. Drummen senior projectontwikkelaar van Bouwbedrijf Jongen B.V.  de heer C.P.H. Külter directeur van Bouwontwikkeling Jongen B.V. (onderdeel van Volker Wessels).  de W. Segers programmaleider bevolkingsdaling en de heer J. van Dam beleidsmedewerker directie Woon- en leefomgeving van het ministerie van BZK;  de heer W. Hazeu corporatiebestuurder van Wonen Limburg;  Mr. J.J.M. Vinken MRE corporatiebestuurder Heemwonen;  Mevrouw J. Brouns clusterleider beleid en ontwikkeling en de heer E. Theunissen planoloog van de gemeente Kerkrade;  de heer G. Meijers beleidsmedewerker Wonen van de gemeente Heerlen.  de heer J. de Niet programmamanager van de Stadsregio Parkstad Limburg in voorbereiding op de interviews. In paragraaf 6.1.1 wordt toegelicht op welke wijze de gegevens van de interviews worden verwerkt. En in paragraaf 6.1.2. komt opbouw van de interviewvragen aan bod.

6.1.1

Interview

Met behulp van een semi-gestructureerd interview zijn data verzameld. Om de antwoorden te structureren en te borgen dat antwoorden met elkaar vergelijkbaar zijn, wordt een vragenlijst met 16 vragen gebruikt (zie bijlage 2). De antwoorden op de gestelde vragen worden ingedeeld per vraag.

41   

Wijkt een respondent af van de vragenstructuur, dan wordt het antwoord of reactie naar relevantie aan betreffende vraag of vragencategorie toegevoegd. Hierdoor kunnen de antwoorden van verschillende respondenten met elkaar worden vergeleken. Hierna wordt de selectie van de respondenten, het verwerken van de resultaten en de analyse van de interviews nader toegelicht. 1. De respondenten worden samengesteld uit actoren die actief zijn op de vastgoedmarkt (commercieel, overheid, woningcorporaties en woningmarktdeskundige). Tevens wordt onderscheid gemaakt in actoren die actief zijn of zich voornamelijk richten op de hele woningmarkt (woningmarktdeskundigen en het ministerie), actoren die zich voornamelijk richten om (inter)regionaal actief te zijn (commercieel en woningcorporaties), en actoren die voornamelijk lokaal actief zijn (gemeenten). Hierdoor wordt het onderzoeksonderwerp vanuit verschillende actoren en vanuit verschillende schaalniveaus benaderd. Hiermee kan getoetst worden of antwoorden alleen in specifieke situaties/actoren van toepassing zijn, of dat er antwoorden zijn waarbij er algemene uitspraken gedaan kunnen worden die op alle niveaus van toepassing zijn. 2. De antwoorden worden in een kruistabel (matrixvorm) ingevoerd, zodat overzichtelijk wordt weergegeven welk antwoord er per vraag en actor wordt gegeven. Sommige actoren geven een algemener antwoord. Hierbij wordt het antwoord zoveel mogelijk toebedeeld aan een vraag (categorie) waar dit antwoord betrekking op heeft. Hierdoor worden algemene en specifieke antwoorden vergelijkbaar (zie bijlage 2). 3. Een antwoord kan verdeeld worden in ‘subonderdelen’ als blijkt dat het betreffende thema in meerdere antwoorden terugkomt. Dit helpt bij het trekken van conclusies of het komen tot nieuwe uitspraken. 4. Bij de analyse van de antwoorden op de interviewvragen wordt in hoofdstuk 6 gekeken naar de volgende onderdelen: a. Wat zijn de belangrijkste conclusies uit de interviews? b. Leiden de antwoorden tot nieuwe visies, nieuwe gezichtspunten? c. Welke antwoorden leiden tot aanvullende vragen (eventueel vervolgonderzoek)?

6.1.2

EffectenArena

Om tot een zo volledig mogelijke vraagstructuur te komen, is gebruik gemaakt van de EffectenArena. Door de EffectenArena kunnen onderlinge verbanden inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij worden de relaties tussen investeringen, maatregelen en effecten duidelijk. Een van de voordelen van het toepassen van de EffectenArena is dat duidelijkheid wordt verkregen over welke partijen investeren en welke partijen incasseren (Platform 31, 2008). De EffectenArena bestaat op hoofdlijnen uit de volgende vier stappen: 1. de maatschappelijke effecten; 2. de voor- en nadelen voor de verschillende woningmarktactoren; 3. de rollen van de woningmarktactoren (inclusief woningcorporaties); 4. de interventies. Voor de beoogde interventies is een EffectenArena opgesteld (zie bijlage 1). De EffectenArena is gebruikt als visueel model om de volledige samenhang weer te geven. De stappen en elementen van het visueel model hebben geresulteerd in de vraagcategorieën die als basis dienen voor de interviewvragen. De EffectenArena bestaat uit de volgende stappen: Stap 1, maatschappelijke effecten: Als gevolg van de interventies ontstaan maatschappelijke effecten. De beoogde interventie een heeft een positief effect op de overige woningen in de wijk in termen van de volgende effecten. De volgende maatschappelijke effecten zijn benoemd:  het waarde effect op de overige woningen in de wijk;  de uitstraling van de wijk;  een betere vraag- en aanbodverhouding van woningen in de wijk;  een betere leefbaarheid in de wijk;

42   

  

een betere sociale cohesie12 in de wijk; een beter imago van een wijk; een groter woongenot en een toename van prettig leven.

Stap 2, de voor- en nadelen voor de verschillende woningmarktactoren: In deze stap wordt benoemd in welke mate de volgende woningmarktactoren voor- of nadelen ondervinden van de interventies. De volgende woningmarktactoren zijn benoemd:  de bewoners-eigenaren;  de Provinciale of Rijksoverheid;  de gemeente;  de woningcorporaties;  de beleggers / projectontwikkelaars;  de banken;  andere actor. Stap 3, de rollen van de woningmarktactoren: In deze stap wordt benoemd in welke mate woningmarktactoren een actieve rol (investeren in mensen en/of middelen) moeten innemen. De woningmarktactoren zijn in stap 2 benoemd: Stap 4, de interventies: Als uitgangspunt voor het onderzoek zijn de volgende twee interventies benoemd waarbinnen woningcorporaties een rol kan hebben: 1. Het opkopen van particuliere bestaande woningen en deze vervolgens slopen. Doel hierbij is de omvang van de woningvoorraad te verminderen om daarmee de leegstand tegen te gaan. 2. Het opkopen van bestaande particuliere woningen en die vervolgens in de verhuur zetten. Doel hierbij is: de situatie van sociaaleconomisch zwakke particuliere woningeigenaren te verbeteren. Doordat woningcorporaties particuliere woningen kopen krijgen particuliere woningeigenaar, die in de problemen komen een mogelijkheid geboden om te gaan huren. Hierbij kan op termijn een sloopscenario worden overwogen om de totale woningvoorraad af te laten nemen zoals in hoofdstuk 4 is verwezen naar de experimentele businesscase.

6.2 De verwachte effecten van de voorgestelde interventies In het vorige hoofdstuk is vanuit beleidsdocumenten, rapportages en beleidsstukken gebleken dat er een belang is om in te grijpen in de particuliere woningvoorraad. En dat het onttrekken van woningen noodzakelijk is om het evenwicht in de woningmarkt te herstellen. Opvallend daarbij is dat de actoren terughoudend zijn om verschillende redenen. Onduidelijk is welke effecten te verwachten zijn. In dit onderzoeken wordt ingegaan op twee mogelijke interventies om leegstand bij jongeren en leegstand bij vergrijzende huishoudens tegen te gaan. Aan de deskundigen is gevraagd welke effecten zij hierbij verwachten.

6.2.1

Effecten van interventie 1 op woningen in de wijk

Als eerste stap zijn de maatschappelijke effecten genoemd. Aan de deskundigen is gevraagd: heeft de beoogde interventie een positief effect op de overige woningen in de wijk in termen van de volgende effecten? Hierna worden de belangrijkste en meest relevante antwoorden samengevat weergegeven. In bijlage 2 zijn de volledige antwoorden in matrixvorm weergegeven. De effecten zijn uitgedrukt in de onderstaande deeleffecten waarover de deskundige hun inschatting hebben gegeven.

                                                             12

 Grotere verbondenheid tussen de bewoners in de wijk. 

43   

Waarde-effect Het effect op de overige woningen in de wijk wordt door de ondervraagde woningcorporaties Wonen Limburg en Heemwonen wisselend ingeschat van een neutraal effect tot heel veel effect voor de waarde van de overige woningen in de wijk. Volgens Wonen Limburg is dit afhankelijk van de lokale woningmarkt. Als leegstand in een wijk een bedreiging vormt voor de waarde van de overige woningen. Dan zal een dergelijke ingreep effect hebben. Heemwonen geeft aan dat het effect in belangrijke mate afhankelijk is van de hoeveelheid particuliere woningen die opgekocht worden om te slopen. Om een duidelijk positief effect te krijgen moet er fors gesloopt worden. Ingrepen in termen van sloop moeten volgens de woningmarktdeskundigen gericht zijn op de kwalitatief slechte woningen. Eichholtz geeft aan dat door de slechte woningen te slopen, de algehele kwaliteit van een wijk zal toenemen. De mate van effect is afhankelijk hoeveel woningen worden weggehaald. Conijn geeft hierbij aan dat het meeste effect wordt bereikt als er zogenaamde ‘rotte kiezen’ uit een straat worden verwijderd. Deze verpauperende panden hebben een negatieve uitstraling op de hele straat. Het weghalen van deze probleempanden kan positieve invloed hebben op de omliggende panden als deze dicht in de buurt liggen. De programmaleider van het ministerie geeft aan dat de effecten van de ingreep het grootst is voor corporaties als het aandeel huurwoningen in de wijken groot is. Daarom moet vooraf duidelijk zijn waar de leegstand gaat ontstaan en hoe de leegstand zich ontwikkelt. Belegger Stienstra stelt de vraag: wegen de kosten van de aankoop van de leegstaande woningen en de sloopkosten op tegen de waardetoename van de overige woningen? De kosten en de baten moeten per wijk integraal worden bekeken. Het merendeel van de partijen wijst erop dat het opkopen van woningen zeer kostbaar is, terwijl de beschikbare middelen schaars zijn. De woningmarktdeskundigen geven aan dat met name in kernen met dichtbebouwde straten ingrijpen het meeste effect heeft. Omdat er een directe interactie is tussen de slechte woning en de overige bebouwing. Uitstraling van de wijk De planoloog van de gemeente Kerkrade merkt op dat het effect mede afhankelijk is of de situatie integraal wordt aangepakt met de inrichting van het openbare gebied. Er moeten geen gaten ontstaan. Stienstra geeft aan dat de gemeente bereid moet zijn om het openbaar gebied opnieuw in te richten, zodat de slooplocaties functioneel worden ingericht. Heemwonen wijst erop dat na sloop en/of herstructurering het zaak is dat niet alleen naar de fysieke omgeving wordt gekeken, maar ook naar de sociale aspecten. Heemwonen geeft als voorbeeld van de sociale aspecten die een rol hebben gespeeld bij de herstructurering van een wijk in Landgraaf. Hier werden woningen verkocht aan de zittende huurders. Heemwonen had de verwachting dat het eigenaarschap van de zittende huurders een verbetering in het leefgedrag zou bewerkstelligen. Echter, ondanks dat de huurders eigenaar werden van de verbeterde en vernieuwde woningen, is hun leefgedrag niet gewijzigd. Bijkomend nadeel is dat de corporatie geen eigenaar meer is van deze woningen en daarmee geen grip heeft op de woningen. In deze wijk is de uitstraling dan ook niet verbeterd. De meeste respondenten geven aan dat de uitstraling van de wijk verbetert. Aandachtspunt hierbij is het herinrichten van slooplocaties en tevens kijken naar sociale aspecten in de wijk. Een betere vraag- en aanbodverhouding Om overcapaciteit weg te nemen, kan sloop een middel zijn om vraag en aanbod weer in balans te brengen. Maar volgens de woningmarktdeskundige Conijn is dit een algemeen antwoord; daarbij is sloop een dure oplossing. Woningcorporaties hebben maar beperkt investeringsbudget beschikbaar. Het aankopen en slopen van woningen legt een enorm beslag op dit budget. Daarbij geeft woningcorporatie Heemwonen aan dat verkoopprogramma’s van woningcorporaties marktverstorend werken als er te veel woningen op de markt worden aangeboden. Indien woningcorporaties (financiële) ruimte hebben om hun eigen verkoopprogramma te beperken, wordt daarmee voorkomen dat er nog meer aanbod is. Tevens is een belangrijk aandachtspunt de beperking van de (nieuwbouw) plancapaciteit. Voorkomen moet worden dat er nieuwe woningen worden toegevoegd en daardoor het ’overaanbod’ nog meer toeneemt. De clusterleider van de gemeente Kerkrade is van mening dat in krimpgebieden de (nieuwbouw) plancapaciteit teruggebracht moet worden. Het effect op de vraag- en aanbodverhouding in en naar de wijk toe wordt door

44   

respondenten overwegend ingeschat als enigszins positief, afhankelijk van de mate waarin sloop plaatsvindt. Betere leefbaarheid in de wijk Een verloederd leegstandpand heeft een negatieve uitstraling op de directe omgeving. Naarmate zich meer woningen in de nabijheid van dit slechte pand bevinden, is de waardedaling groter. Conijn geeft aan dat als een ‘rotte kies’ wordt weggehaald dit een positieve invloed heeft op de omliggende woningen. Volgens Heemwonen en de senior projectontwikkelaar van Bouwbedrijf Jongen kan de leefbaarheid verbeteren wanneer in dichtbebouwde kernen meer ‘lucht’ komt tussen de woningen. Naast het slopen van woningen zullen verder aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn om de leefbaarheid te verbeteren. De gemeente Heerlen geeft aan dat het effect in een (sociaaleconomisch zwakke) wijk als bijvoorbeeld Vriedheide in Heerlen groter is dan in een wijk waar de leefbaarheid nog niet onder druk staat. Met andere woorden: niet in elke wijk waar woningen leegstaan, wordt de leefbaarheid in gelijke mate aangetast. De planoloog van de gemeente Kerkrade geeft in dit kader aan dat de leefbaarheid in een wijk van meerdere factoren afhankelijk is, zoals het voorzieningenniveau, de bevolkingssamenstelling of leegstand. Woningmarktdeskundige Eichholz licht toe dat de mate van leegstand en ingrepen doorslaggevend zijn of dat er positieve effecten van verwacht mogen worden. Als er veel leeg staat, is de kans op verkrotting groter. Wordt er op grote schaal in deze geconcentreerde leegstand ingegrepen dan is het effect groot. Volgens belegger Stienstra kan door leegstand ook vandalisme ontstaan. Als dit gebeurt, neemt het imago van een wijk af. Het effect op de leefbaarheid in de wijk wordt door de respondenten overwegend ingeschat als een enigszins positief effect. Een betere sociale cohesie De samenhang tussen bewoners in een wijk is volgens Wonen Limburg een stuk minder dan bijvoorbeeld 30 jaar geleden. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de individualisering van de samenleving. De planoloog van de gemeente Kerkrade geeft aan dat sloop met name een ingreep op de ‘hardware’, de fysiek bebouwde omgeving is, terwijl de sociale cohesie in grote mate afhankelijk is van de samenstelling van de wijkbewoners. Het opkopen en slopen van kwalitatief slechte woningen lijkt hier in eerste instantie weinig invloed op te hebben, omdat de sociale structuur niet wordt gewijzigd. Het effect van het opkopen en vervolgens slopen op de sociale cohesie in de wijk wordt door de respondenten wisselend ingeschat en neigt naar overwegend een neutraal effect. De reden voor het te verwachten neutrale effect is de complexiteit van sociale cohesie. Een beter imago en uitstraling van een wijk Heemwonen is betrokken bij de wijkvernieuwing van “Achter de Winkel” in de gemeente Landgraaf. Hier heeft men het imago van deze wijk kunnen verbeteren. Van één van de slechtst scorende wijken in de gemeente Landgraaf is deze wijk omgevormd tot een van de best scorende wijken door slechte woningen te slopen en minder kwalitatief hoogwaardige woningen terug te bouwen. Echter, tijdens de vernieuwing heeft men over een periode van 20 jaar fors ingrepen in de vastgoedvoorraad: een substantiële sloopopgave van kwalitatief slechte woningen en toevoeging van kwalitatief hoogwaardige koopwoningen waren hierbij onder andere noodzakelijk. Door Stienstra wordt aangegeven dat imagoschade op voorhand voorkomen moet worden. Heeft een wijk eenmaal een slecht imago, dan is het moeilijk om hier weer vanaf te komen. Er wordt door de respondenten enigszins een positief effect op het imago en de uitstraling van de wijk ingeschat. Woongenot / Prettig leven Het woongenot kan toenemen als de (openbare)ruimte die ontstaat na sloop beter wordt ingericht. Als voorbeeld wordt door Heemwonen de aanleg van extra parkeerplaatsen genoemd waardoor de parkeerdruk in de wijk afneemt. Gemeente Kerkrade geeft aan dat met name kernen met leegstand in het oog springen. Het effect kan hier groot zijn als men door sloop panden met een negatieve uitstraling wegneemt. Aan de randen van de bebouwde omgeving zal dit effect aanzienlijk minder zijn.

45   

Er wordt door de respondenten een enigszins positief effect voor toename van het woongenot en prettig leven in de wijk ingeschat. Conclusie Sloop van woningen wordt gezien als een kostbare ‘oplossing’ die door de hoge kosten slechts beperkt toepasbaar is. De effecten van de beoogde interventies zullen beperkt positief zijn voor de overige woningen in de wijk. De mate van effect is in hoge mate afhankelijk in welke mate leegstaande panden de wijk negatief beïnvloeden. Van belang is dat er naast sloop een integrale aanpak wordt gekozen om de kwaliteit van de wijk te verbeteren. Daarom moet na de sloop van woningen de slooplocatie opnieuw worden ingericht. Anders ontstaan lege plekken tussen de bestaande bebouwing. Tevens is van belang hoeveel woning worden opgekocht om te slopen. Om een duidelijk effect te krijgen, moet er fors worden gesloopt in de slechte woningvoorraad (‘rotte kiezen’). Het effect op de sociale cohesie zal beperkt blijven, omdat verbetering van de fysieke omgeving geen garantie is voor een verbeterde bevolkingssamenstelling. In wijken waar de vraag naar woningen afneemt moeten woningcorporaties er voor waken dat hun activiteiten niet marktverstorend werken. Onder andere door te veel uitponden van hun woningen. Als woningcorporaties veel woningen op de woningmarkt aanbieden kan hierdoor het overaanbod verder toenemen.

6.2.2

Effecten interventie 2 op woningen in de wijk

De respondenten zien de volgende positieve effecten op de overige woningen in de wijk als gevolg van interventie 2, opkopen van bestaande particuliere woningen en die vervolgens in de verhuur zetten, overeenkomstig de vraagstelling in paragraaf 6.2.1. Waarde-effect Het kopen en exploiteren van particuliere koopwoningen zal positieve effecten hebben, stelt Wonen Limburg. Gevoeligheden liggen bij de uitvoering, Zodra je als corporatie of partij gaat acteren in een markt ontstaan reacties die invloed hebben op de verkoopbereidheid en de prijzen van de aan te kopen woningen. De gemeente Kerkrade merkt op dat met deze maatregel de totale woningvoorraad niet afneemt, maar verschuift van koop naar huur. Volgens Stienstra hebben woningen in een ‘koopwijk’ over het algemeen een hogere waarde dan in een huuromgeving. Als je moet ingrijpen omdat de (koop)markt niet functioneert, heb je door het toevoegen van huur weer voordeel. Daarom wordt het effect eerder neutraal ingeschat. De uitstraling van de wijk Of de uitstraling van een wijk daadwerkelijk verbetert is volgens Stienstra afhankelijk van het type huurder dat in een wijk komt wonen. Huurders in huurwijken kennen ook (leefbaarheid en uitstralings-) problematieken. Dus de ingreep hoeft geen positief effect op te leveren. Het effect wordt door de respondenten als een neutraal effect ingeschat. Een betere vraag- en aanbodverhouding in/naar de wijk Volgens Wonen Limburg zou bij woningbezitters het beeld kunnen ontstaan dat het risico om met een onverkoopbare woning te blijven zitten, afneemt wanneer partijen woningen opkopen. Volgens de planoloog van de gemeente Kerkrade neemt in de gemeente de behoefte toe om de eigen woning te verkopen om te gaan huren. Overwegend wordt het effect voor de vraag- en aanbodverhouding een neutraal tot enigszins positief effect ingeschat. Een betere leefbaarheid in de wijk De mening van de gemeenten is verdeeld. Volgens de gemeente Heerlen heeft de ingreep weinig effect op de leefbaarheid in de wijk. Immers, dit zijn niet de woningen die voor een slecht imago zorgen. De planoloog van de gemeente Kerkrade daarentegen ziet een enigszins positief effect. Er is in hun ogen sprake van beter beheer en instandhouding van de woningen. De overige respondenten zien een beperkt effect.

46   

Een betere sociale cohesie van de wijk De beleidsmedewerker Wonen van de gemeente Heerlen licht toe dat een voordeel van de ingreep is dat de eigenaren na verkoop van hun woning hierin kunnen blijven wonen. Mogelijk hebben deze huishoudens dan meer koopkracht. Stienstra wijst erop dat de sociale cohesie groter wordt als de corporatie eigenaar is van deze woningen. Echter betekent dit niet per definitie dat de cohesie beter wordt. In huurwijken kunnen net zo goed misstanden zijn. Dit effect wordt neutraal ingeschat. Woongenot / Prettig leven De planoloog van de gemeente Kerkrade geeft aan dat bij interventie 2 sprake is van een beperkt positief effect op het woongenot doordat woningeigenaren na verkoop de mogelijkheid wordt geboden in de wijk te blijven wonen. Conclusie Het kopen en exploiteren van particuliere koopwoningen zal zeer beperkt positieve effecten hebben, omdat er geen overaanbod wordt weggenomen. Woningen ‘verschuiven’ van koop naar huur. Tevens loopt men het risico dat de verwerving van woningen steeds moeizamer zal gaan naarmate partijen als woningcorporaties woningen gaan aankopen. Mogelijk zien eigenaren die van hun woning af willen de achtervang (het opkopen van woningen) als een garantie voor de verkoop. Hierdoor kan een prijsopdrijvend effect ontstaan waardoor woningprijzen gaan toenemen.

6.3 Voor‐ en nadelen voor de verschillende woningmarktactoren en woningcorporaties 6.3.1

Voor‐ en nadelen van interventie 1

In de vorige paragraaf hebben de deskundigen hun inschatting gegeven van de te verwachten effecten van de interventies. In deze paragraaf worden de antwoorden weergegeven van de deskundigen op de volgende vraag: in welke mate hebben de volgende woningmarktactoren voor- en nadelen van het kopen en slopen van woningen? Bewoners-eigenaren De ingrepen zijn in eerste instantie gericht op verbetering van de positie van de woningeigenaren, waardoor deze minder nadeel (door waardedaling) hebben. Voor omwonenden is de ingreep ook positief, een ‘rotte kies’ wordt immers weggehaald. Stienstra noemt een voorbeeld van een opkoopregeling waarbij partijen een particuliere woning kopen voor een bedrag van bijvoorbeeld € 50.000, waarbij de woning belast is met een hypotheek van € 80.000. Afgesproken wordt dat gemeente (overheid), bank en eigenaar ieder een deel van het verlies nemen. Bijvoorbeeld ieder € 10.000. Dit zou een mogelijke aanpak kunnen zijn waarbij de restschuld voor de eigenaren beduidend lager is, afhankelijk in welke mate partij (gemeente, bank, corporatie) bereid zijn bij te dragen aan de problematiek. Provinciale of Rijksoverheid De provincie heeft enig voordeel volgens Wonen Limburg als voorkomen wordt dat allerlei sociaaleconomische vraagstukken onbeheersbaar dreigen te worden. De gemeente Heerlen geeft aan dat het rijk er belang bij heeft als de woningmarkt op gang komt. Volgens de planoloog van de gemeente Kerkrade heeft de provincie op Zuid-Limburgs schaalniveau belang bij een goed functionerend stedelijk netwerk. Gemeente De gemeenten zien veel voordeel als gevolg van de interventie. Met name de leefbaarheid verbetert en de WOZ-waarde stabiliseert. De bestuurder van Wonen Limburg schat in dat gemeenten veel kosten ter verbetering van de leefbaarheid en dergelijke kunnen voorkomen door tijdig in te grijpen. senior projectontwikkelaar van Bouwbedrijf Jongen noemt ook het feit dat de WOZ-waarde zal stabiliseren en daarmee de OZB-inkomsten voor gemeenten op peil worden gehouden.

47   

Conijn gaat in op de verantwoordelijkheden van de gemeenten en de woningcorporaties. Woningcorporatie zijn in eerste instantie verantwoordelijk voor hun woningbezit. Waarbij zij een afweging moeten maken over de inzet van hun maatschappelijke middelen. Dit zal steeds meer in samenspraak met de gemeenten moeten plaatsvinden. De gemeente is de eerst verantwoordelijke vanuit haar volkshuisvestelijke taak en voor het woonbeleid en daarmee bepalend. Woningcorporaties De woningcorporaties geven beide aan veel voordeel te hebben van de interventie. Echter, de mate van effect van een ingreep is afhankelijk van waar het bezit van de woningcorporaties zich bevindt ten opzichte van de leegstaande woning. Wordt een slechte woning tussen corporatiebezit gesloopt dan is het effect groter dan wanneer de slechte woning verderop ligt. Waarbij Stienstra opmerkt dat de kosten voor het opkopen van woningen met als doel deze te slopen goed overwogen moeten worden. Stel er wordt een woning voor € 50.000 gekocht en gesloopt. Dan moet de waardetoename minimaal groter zijn dan dit bedrag. Anders moet er vanuit het maatschappelijke budget worden bijbetaald. Dit is volgens Conijn niet wenselijk. Het voordeel is dan te beperkt. Omdat de woningcorporatie deze kosten niet alleen kan dragen, zou de gemeente hierop aangesproken moeten worden. Met als gevolg dat woningcorporaties het keuzevraagstuk voor de besteding van maatschappelijk geld in de toekomst aan de gemeente moeten voorleggen. Beleggers / Projectontwikkelaars Projectontwikkelaars en beleggers hebben volgens ontwikkelaar Jongen een direct voordeel indien hun strategische (grond)posities meer waard worden en indirect indien de wijken in algemene zin beter worden. Volgens Conijn is van belang is dat er ‘flankerend beleid’ is om te voorkomen dat partijen profiteren van de interventies zonder dat zij een bijdrage leveren (de zogenaamde ‘freeriders’). Banken Banken hebben volgens Wonen Limburg op termijn minder verlies, omdat hypotheken niet verder ‘onder water’ komen te staan en daardoor op termijn minder executieverkopen zullen plaatsvinden. De ingreep zorgt voor meer waardebehoud van het onderpand van de banken. Tevens geeft Jongen aan dat de doorstroom in de wijken toeneemt als wijken verbeteren. Hierdoor zullen op termijn meer verkooptransacties plaatsvinden, banken hebben voordeel bij een toename van het aantal transacties. Wel wordt opgemerkt dat het voor banken niet verstandig is om op voorhand de problemen van de particulier op te willen lossen. ‘Freeriders’ liggen volgens Conijn op de loer en er moet duidelijk zijn wie in aanmerking komt voor hulp en wie niet. Conclusie Woningeigenaren hebben als voordeel van de ingrepen minder verlies en zij komen van een uitzichtloze koopsituatie in een perspectiefvollere toekomst. Rijk en provincie voorkomen dat sociaaleconomische vraagstukken onbeheersbaar dreigen te worden. Gemeenten hoeven als gevolg van de ingrepen minder in de leefbaarheid van de wijken te investeren. De WOZ-waarden en daarmee de OZB-inkomsten stabiliseren. In de toekomst zullen woningcorporaties steeds meer in samenspraak met de gemeente bepalen waar maatschappelijke middelen worden ingezet. Woningcorporaties hebben als gevolg van de ingrepen minder last van waardedaling (dus minder nadeel). Banken lopen minder risico op verlies, omdat hypotheken niet meer onder water komen te staan. Echter moet voorkomen worden dat partijen profiteren zonder dat zij een bijdrage leveren aan: “het freeridersprobleem”.

6.3.2

Voor‐ en nadelen van de interventie 2

De respondenten geven de te verwachten voor- en nadelen voor woningmarktactoren als gevolg van de interventie 2, overeenkomstig de vraagstelling in paragraaf 6.3.1.

48   

Bewoners-eigenaren Volgens Wonen Limburg biedt de interventie een gelegenheid om het verlies te beperken. Doordat iedere partij deel van het verlies neemt wordt voorkomen dat het volledige verlies bij de eigenaar van de (onverkoopbare) woning komt te liggen. Tevens geeft de gemeente Heerlen aan dat woningeigenaren van een uitzichtloze koopsituatie in een perspectiefvolle huursituatie geraken. De planoloog van de gemeente Kerkrade geeft aan dat er veel voordeel is als eigenaren worden ‘ontzorgd’, met name senioren als deze zorgbehoevend worden en hun kinderen elders in het land wonen (en daardoor hun zorgbehoevende ouders niet kunnen ondersteunen). Provinciale of Rijksoverheid Het ministerie is op deze vraag niet specifiek ingegaan. Volgens Wonen Limburg is het nadeel dat het rijk financieel moet bijdragen. Voordeel is dat de overheid hiervoor een stabiele woningmarkt terugkrijgt. Concluderend wordt dat per saldo het effect neutraal is. Gemeente De gemeente Heerlen geeft aan dat er enig voordeel is als de woningmarkt in een gemeente beter werkt. Hieraan voegt Stienstra nog een beperkt voordeel toe, als door de interventie imagoschade van bepaalde wijken kan worden voorkomen. Woningcorporaties Als woningcorporaties als Wonen Limburg de waardedaling weten te stoppen, dan kan tegen de sloopkosten worden wegstrepen. Dan is de ingreep een voordeel dat uitgedrukt wordt in minder waardeverlies. Stienstra ziet als voordeel dat de interventie een betaalbaar alternatief voor nieuwbouw kan zijn en de leefbaarheid in de wijken verbetert. Tevens krijgen woningcorporaties zo meer ‘grip’ op de wijk om de sociale problematieken beter aan te kunnen pakken. Echter, door de directeur van Bouwontwikkeling Jongen wordt aangegeven dat het opkopen en verhuren van courante woningen geen alternatief is voor nieuwbouw woningen. Deze woningen zijn vaak verouderd en voldoen niet meer aan de hedendaagse eisen. Om deze woningen te verhuren zijn forse investeringen nodig om deze woningen energetisch en technisch te verbeteren. Gaat men deze woningen opwaarderen dan zullen deze grote woningen in een hoger huursegment verhuurd moeten worden. Beleggers / Projectontwikkelaars Beleggers hebben volgens de gemeente Heerlen slechts zeer beperkt voordeel van de ingreep. Als eventueel voordeel wordt in algemene zin een verbeterde marktwerking genoemd. De overige respondenten hebben niet specifiek geantwoord op deze vraag. Banken De banken hebben minder verlies en een steviger onderpand (doordat panden beter onderhouden zijn en woningen beter hun waarde behouden). Dus voordeel volgens Wonen Limburg. Conclusie Deze interventie biedt een gelegenheid om het verlies voor de particuliere woningeigenaar te beperken. Doordat iedere partij deel van het verlies neemt wordt voorkomen dat het volledige verlies bij de eigenaar van de (onverkoopbare) woning komt te liggen. Een beperkt voordeel is dat imagoschade die ontstaat als in een wijk woningen leegstaan kan worden voorkomen. De banken hebben minder verlies en een steviger onderpand doordat panden beter onderhouden worden. Het meeste voordeel van deze interventie hebben de bewoners-eigenaren. Voor de overige woningmarktactoren zijn de voordelen zeer beperkt. Tevens is onduidelijk of investeerders direct voordeel hebben van deze maatregel. Gaat men deze woningen opwaarderen dan zullen deze in het dure segment verhuurd moeten worden. Daardoor zijn deze woningen voor woningcorporaties minder geschikt.

49   

6.4 De rollen van de verschillende woningmarktactoren 6.4.1

Partijen met een actieve rol bij interventie 1

In de vorige paragraaf hebben de deskundigen hun inschatting gegeven van de te verwachten vooren nadelen van de interventies. In deze paragraaf worden de antwoorden weergegeven van de deskundigen op de volgende vraag: moeten de volgende partijen een actieve rol (investeren in mensen en/of middelen) hebben bij het kopen en slopen van woningen13? De bewoners-eigenaren De respondenten schatten de grootte van de rol van de bewoners-eigenaren verschillend in. Volgens Wonen Limburg hebben de eigenaren een eigenverantwoordelijkheid. Deze gaat echter niet zo ver dat zij volledig verantwoordelijk zijn voor alle negatieve gevolgen van de waardedaling. De rol van de particuliere eigenaren zou vanuit de collectiviteit georganiseerd moeten worden op “Parkstad stedelijk niveau”. In de financiering van de sloopopgave worden mogelijkheden gezien in een extra heffing van de OZB. Volgens de bestuurder van Heemwonen is het van belang dat transparant is waar de kosten en baten van de ingreep terecht komen. Hierdoor kan er gerichter worden ingegrepen en is duidelijk in welke mate de betrokken partijen profiteren van de ingreep. Dit kan betekenen dat juist de wijk of straat zelf meer moet opkomen voor de leegstand en een eventuele sloopopgave. Respondenten antwoorden verdeeld op de vraag: in welke mate de bewoners een rol hebben bij het kopen en slopen van hun woning? Volgens de gemeente Kerkrade is van belang welke inkomensgroep er wordt geraakt door de leegstand. Ook het ministerie geeft aan dat er onderscheid moet worden gemaakt tussen de verschillende vastgoedtypen en/of inkomensgroepen. Waarbij hogere inkomens en commerciële partijen worden geacht zelf maatregelen te nemen. Daarbij wordt gesteld dat de particuliere eigenaar niet verantwoordelijk gemaakt kan worden voor de grotere kwaliteit van de wijk. De particuliere eigenaren in krimpgebieden zullen vanuit hun beperkte financiële positie niet in staat zijn bij te dragen in de krimpaanpak. Volgens Eichholz zou deze taak meer moeten liggen bij corporaties, gemeenten en de provincie. Toch hebben eigenaren een verantwoordelijkheid als hun woningen leegstaan en/of verloederen. Daarbij zal een eigenaar niet zelf besluiten om zijn woning te slopen, maar volgens Jongen zich eerder melden bij de bank of richten aan een instantie als de schuldsanering. Provincie en Rijksoverheid De provincie Limburg heeft een grote rol bij het stimuleren van pilots en initiatieven. Daarbij kan de provincie Limburg een rol pakken daar waar dit op gemeentelijk niveau niet lukt. De provincie Limburg neemt volgens de gemeente Heerlen steeds meer de rol van de centrale woningmarktregisseur, bijvoorbeeld door het opstellen van de recentelijke Verordening Wonen Zuid-Limburg. Gekoppeld aan een transitiefonds en het POL 201414 stemt de provincie hiermee gemeentegrensoverschrijdend woonbeleid af (Stadsregio Parkstad Limburg). Bijkomende rol van de overheid is volgens Eichholz die van kredietverstrekker. De overheid kan goedkoper geld aantrekken voor leningen, woningcorporaties zouden hier gebruik van kunnen maken door bijvoorbeeld de provincie als financier in te zetten voor goedkope leningen. Het ministerie geeft aan dat het rijk voornamelijk de regio’s kan ondersteunen met kennis, (wettelijke) experimenteerruimte en het treffen van financiële arrangementen. Wonen Limburg voegt hier een korting op de verhuurderheffing als optie aan toe. Tevens kan het rijk bijdragen bij aan de formele erkenning van de verschillen tussen woningmarkten en krimpregio’s. Het ministerie ziet geen rol voor de rijksoverheid in sloop- of onttrekkingsfondsen, maar juist wel bij de inzet van een expertpool, zoals juridische ondersteuning als gemeenten tegen bouwclaim’s aanlopen bij langdurig ‘openstaande’ bouwtitels. Daarnaast ook voor het aanmoedigen van experimenten om oplossingen te onderzoeken om krimpproblematieken tegen te gaan. Verder zou het rijk een rol kunnen pakken om de omvang van de krimpopgave helder te krijgen. Voorkomen moet worden dat

                                                             13

 De rol in termen van mensen of middelen aangeven in:  een grote rol ‐ een beperkte rol ‐ geen rol. S.v.p. toelichten d.m.v.         een omschrijving van de rol en/of middelen  14  Provinciaal Omgevingsplan Limburg 

50   

maatregelen reeds worden uitgevoerd zonder dat de opgave helder is. Het rijk ziet er meer in om de situatie beter te onderzoeken; van een woningmarktsysteemcrisis is vooralsnog geen sprake. Niet alle respondenten maken het onderscheid tussen de verschillende bestuurlijke niveaus. De woningcorporaties, de gemeente Kerkrade, Conijn en projectontwikkelaar Jongen geven aan dat de overheid een financiële bijdrage moet leveren om de leegstandsaanpak mogelijk te maken. Er wordt verschillend gedacht over de wijze van bijdragen, variërend van subsidies, goedkope leningen of OZB-opbrengsten beschikbaar stellen. Gemeente Volgens de planoloog van de gemeente Kerkrade heeft de gemeente een grote rol en is hierdoor voor een groot deel probleemeigenaar. Op bestuurlijk/politiekniveau is men zich hier nog onvoldoende bewust van. Initiatieven om OZB-inkomsten in te zetten om de leegstand tegen te gaan, zouden onderzocht moeten worden. De gemeente Heerlen kiest ervoor om op gemeentelijk niveau ontwikkelkansen te benoemen in een ‘woonmilieu’ benadering. Hierdoor kan wonen en voorzieningen afgestemd worden op de daadwerkelijke behoefte en daardoor aantrekkelijker worden voor de woningmarkt. Het ministerie wijst erop dat gemeenten reeds beschikken over mogelijkheden om in te grijpen in de leegstand. Gemeenten moeten bewoners aanspreken op het onderhoud van hun woning. Dit gebeurt op dit moment nog veel te weinig. Het ministerie geeft aan dat het inzetten van dwingende maatregelen zoals onteigening, herverkaveling en reeds verleende bouwtitels intrekken, behoren tot de mogelijkheden van een gemeente. Alternatieve mogelijkheden zijn er als gemeenten en corporaties gezamenlijk ‘optrekken’ om woningen met relatief kleine investeringen levensloopbestendig maken. Door deze aanpassingen stijgt de gebruikswaarde en daarmee de toekomstwaarde van deze woningen. Volgens Conijn is de gemeente primair verantwoordelijk voor het volkshuisvestingsbeleid en de woonvisie. Door de herzieningswet worden corporaties ‘gedwongen’ om meer samen te werken met gemeenten. Tevens kunnen de gemeenten een belangrijke bijdrage leveren aan het organiseren van het proces om te komen tot ingrepen in het particuliere bezit. Gemeenten kunnen optreden als (onafhankelijke) bemiddelaar naar de eigenaren toe. Eventueel in samenwerking met woningcorporaties. De problematiek rond de leegstand is te groot om aan de eigenaren over te laten. Problemen van een dergelijke omvang kunnen volgens Heemwonen alleen aan de overheid geadresseerd worden. Idealiter zou dit de plaatselijke overheid (de gemeente) moeten zijn. De gemeente heeft direct te maken met zowel woningmarkt- als leefbaarheidsproblematieken. De gemeente is voor een groot deel probleemeigenaar doordat door de krimp bijvoorbeeld de OZBinkomsten dalen als gevolg van dalende woningwaarde (WOZ). De gemeente moet volgens Eichholz door middel van het verstrekken van goedkope leningen het nemen van maatregelen aanjagen. Van belang is dat het gaat om geld dat terugverdiend wordt en niet om verstrekken van subsidies. Eenvoudig gesteld: de gemeente moet er voor de burger zijn. En ten slotte wordt door Jongen gesteld dat gemeenten moeten faciliteren in allerlei soorten plannen in de ruimste zin des woords. Hiermee wordt niet per se ondersteuning met financiële middelen bedoeld, maar bijvoorbeeld het procedureel ondersteunen van herontwikkelingen. Beleggers en projectontwikkelaars Volgens Stienstra hebben beleggers vanuit financieel oogpunt zeker een rol. Minder dan een corporatie. Maar vanuit een rendement- of risicobenadering (bedrijfseconomisch) moeten zij ook een rol pakken. Projectontwikkelaars zouden vanuit een vraaggestuurde aanpak een zeer beperkte mate rol kunnen pakken. Door bijvoorbeeld een deel van de sloopopgave op zich te pakken bij een nieuwbouwontwikkeling. Volgens Wonen Limburg moeten beleggers als vastgoedeigenaar een gelijkwaardige rol pakken bij het leveren van een bijdrage. Volgens Heemwonen had dit in het verleden moeten plaatsvinden. Nu zijn ze, financieel gezien, niet meer in staat om dit te doen. Banken De banken hebben een opgave om woningen die zwaar ‘belast’ zijn met een hypotheek en die bij een verkoop te weinig opleveren, af te waarderen. Banken blijven volgens het ministerie op dit moment

51   

buiten schot, zij zullen echter een actievere rol moeten innemen. Tevens kunnen banken een rol spelen bij het financieren van ingrepen, zoals het opkopen en sloop in de bestaande woningvoorraad. Volgens Eichholz zijn met name de BNG en de Waterschapsbank in staat tegen lage rente te lenen. Dit kan bijdragen aan beter te financieren sloopingrepen. Deling van het verlies kan een optie zijn, waarbij de hypotheek-verstrekkende bank een deel van het verlies neemt indien een woning bij de verkoop te weinig oplevert. Een voorbeeld van kostendeling bij een restschuld van € 15.000 zou kunnen zijn: € 5.000 voor de bank, € 5.000 voor het sloopfonds en € 5.000 voor de eigenaar. Verder hebben banken belang bij het feit dat de waarde van hun onderpand op peil blijft. Volgens Conijn is de betalingsmoraal in Nederland over het algemeen goed: het risico op wanbetaling lijkt relatief klein. Om te voorkomen dat woningen door malafide opkopers worden verworven, zouden banken actiever moeten in springen bij betalingsproblemen. Voorkomen moet worden dat woningen per opbod worden verkocht en eigenaren met een grotere restschuld achterblijven. Conclusie Volgens de deskundigen is de eigenaar-bewoner zich nog onvoldoende bewust van de situatie. Over de verantwoordelijkheid van de particuliere woningeigenaar verschillen de meningen. Daarbij is de vraag in hoeverre deze groep in staat is om zich collectief te organiseren of (financieel) verantwoordelijk gemaakt kan worden voor de kwaliteit van de gehele wijk. Tevens zou er onderscheid gemaakt moeten worden tussen financieel draagkrachtige en minder draagkrachtige woningeigenaren. Deze groep is erg diffuus. De provincie en het rijk zien meer een rol in het stimuleren van pilots en initiatieven. Daarbij kan de provincie een rol als regisseur pakken om zaken intergemeentelijk af te stemmen. Het rijk wil ondersteuning bieden, wettelijke experimenteerruimte of met onderzoek de opgave beter in beeld brengen. Het rijk ziet vooralsnog geen noodzaak om een bijdrage te leveren aan een sloopfonds. De gemeenten beschikken volgens BZK reeds over de mogelijkheden om binnen hun huidige taken in te grijpen. De gemeente zou bijvoorbeeld reeds verstrekte bouwtitels voor uitbreidingsplannen moeten intrekken De gemeenten zelf zien zich op ambtelijk niveau steeds meer als probleemeigenaar. Op bestuurlijk/politiekniveau is men zich hiervan onvoldoende bewust. Het inzetten van OZB-inkomsten zou onderzocht moeten worden. Volgens Heemwonen moeten de problemen van de particuliere woningvoorraad geadresseerd worden aan de overheid. Ook Conijn vindt dat de overheid een belangrijke rol kan spelen bij het verstrekken van goedkope leningen om de sloop te financieren. De gemeente wordt gezien als de hoofdverantwoordelijke voor het volkshuisvestelijk beleid en moet dienen als eerste aanspreekpunt voor de burger. Tevens worden corporaties vanuit de Woningwet gedwongen om meer samen te werken met de gemeenten. Daarbij is het zo als woningcorporaties financieel niet in staat zijn om in te grijpen de gemeente hierin zal moeten bijdragen. Beleggers zullen daarentegen een puur bedrijfseconomische afweging maken en het zich terugtrekken uit krimpgebieden overwegen. De inbreng van beleggers wordt als zeer beperkt gezien. Banken zouden een actievere rol moeten innemen, echter tot heden zijn banken zeer terughoudend om een bijdrage te leveren bij de leegstandsaanpak. Met name overheidsgerelateerde banken zoals de BNG en de Waterschapsbank zouden met goedkope leningen krimpinitiatieven kunnen ondersteunen, omdat zij tegen lage rente kunnen financieren.

6.4.2

Partijen met een actieve rol bij interventie 2

De respondenten geven aan of de volgende partijen een actieve rol (investeren in mensen en/of middelen) moeten hebben bij het kopen en verhuren van particuliere woningen, overeenkomstig de vraagstelling in paragraaf 6.4.1. Bewoners-eigenaren Volgens de respondenten wordt de rol van de bewoners-eigenaren verschillend ingeschat. Het ministerie wijst erop dat men een goede afweging moet maken: wat kan men nog van de eigenaars bewoners kan verwachten? De situatie wordt nu vaak in uitersten weergegeven. Van belang is dat de

52   

woningbezitters zo lang mogelijk verantwoordelijk blijven voor hun eigen woning. De eigenaar zal zo lang mogelijk aangesproken moeten worden op deze verantwoordelijkheid. Volgens Stienstra is de onduidelijkheid een punt van aandacht of men van een particuliere woningeigenaar kan verwachten dat deze op de hoogte is van de (krimp)problematiek. Volgens de Wonen Limburg zijn er meerdere mogelijkheden denkbaar waarbij mensen hun woning willen verkopen om hier vervolgens als huurder in te blijven wonen. Mensen zouden dan een reguliere huur met een kleine opslag betalen om het verlies over een langere termijn uit te smeren of terug te betalen. De clusterleider van de gemeente Kerkrade wijst erop dat eigenaren zelf het initiatief hiertoe dienen te nemen. Door bijvoorbeeld kenbaar te maken dat ze bereid zijn om hun woning te verkopen en/of deze van de corporatie willen huren. Provincie of Rijksoverheid Volgens de planoloog van de gemeente Kerkrade hebben de provincie en de rijksoverheid in deze interventie een zeer beperkte rol. Eventueel zou men kunnen helpen bij het rond krijgen van financiële arrangementen. Maar de rol van de provincie of rijksoverheid wordt door de respondenten bij deze interventie als zeer beperkte ingeschat. Gemeente Volgens de planoloog van de gemeente Kerkrade kan men via de aankoop van particuliere koopwoningen zorgen dat er voldoende sociale kernvoorraad is om bijvoorbeeld statushouders te huisvesten. Volgens Stienstra ligt de rol van gemeenten vooral op het gebied van ondersteuning voor de woningcorporaties. De respondenten zijn van mening dat de gemeenten bij deze interventie een zeer beperkte rol hebben. Beleggers / projectontwikkelaars De beleggers hebben bij deze interventie een zeer beperkte rol. Volgens Stienstra zullen belegger alleen een bijdrage leveren als zij direct betroffen zijn. Dit is echter volgens Stienstra incidenteel aan de orde. Banken Een belangrijke rol voor banken ligt volgens de gemeente Heerlen in het uitzoeken van de gevolgen voor de woningfinanciering (hypotheek). Een rol bij het meedenken in oplossingen. De banken hebben volgens Heemwonen een belang bij het behoud van de vastgoedwaarde. Banken maken een eenvoudige afweging: als zij ondersteuning kunnen uitstellen is er een kans dat iemand ander het verlies neemt. Of anders gezegd, op voorhand substantieel ingrijpen is per definitie een dure oplossing. Daarom is de verwachting is dat de banken zeer terughoudend zullen zijn met het leveren van een bijdrage. Conclusie De bewoners-eigenaren moeten bereid zijn hun woning te verkopen om hier vervolgens als huurder in te blijven wonen. Woningcorporaties kunnen deze woningen kopen waarin de voormalige eigenaarbewoner kan blijven wonen. Door een reguliere huur met een kleine opslag betalen kan het waardeverlies dat ontstaat in over een langere termijn worden uitgesmeerd. De woningcorporatie ontvangt zo op termijn het geïnvesteerde bedrag terug. Tevens is van belang dat de hypotheekverstrekker akkoord gaat met de overdracht naar een andere eigenaar zoals een woningcorporatie.

6.5 De rol van de woningcorporaties volgens de woningmarktdeskundigen 6.5.1

Rol van woningcorporaties bij interventie 1

In de vorige paragraaf hebben de deskundigen hun inschatting gegeven van de rol van de woningmarktactoren. In deze paragraaf worden de antwoorden weergegeven van de deskundigen op de volgende vraag: vindt u dat een woningcorporatie een rol heeft bij het kopen en slopen van

53   

incourante woningen om daarmee in te grijpen in de woningmarkt? Indien ja of nee s.v.p. toelichten. Welke rol en waarom? Wonen Limburg en Heemwonen liggen niet op één lijn. Dit is mogelijk mede afhankelijk van de financiële positie van de betreffende woningcorporaties. Wonen Limburg geeft aan dat woningcorporaties over het algemeen slechts beperkt bereid zijn om een bijdrage te leveren aan de krimp- en leegstandsproblematiek. Daarbij komt dat op dit moment de vraag naar huurwoningen toeneemt als gevolg van de moeilijkere financierbaarheid van een koopwoning. Het ‘omkatten’ van koopwoningen naar huurwoningen zou een aanvullende optie kunnen zijn om de leegstand tegen te gaan. Daarentegen is Heemwonen van mening dat woningcorporaties geen (directe) rol hebben bij de verwerving van leegstaande particuliere koopwoningen. Wellicht zijn er situaties waar woningen verworven moeten worden als er een planontwikkeling gerealiseerd moet worden. Maar dan gebeurt dit vanuit alternatieve motieven (om het planprogramma te kunnen realiseren). Als woningcorporaties ambities hebben om hun portefeuille te vergroten, is het verwerven van particuliere koopwoningen mogelijk een optie. Veel woningcorporaties zijn echter gericht op het beheer van hun huidige portefeuille en het optimaliseren van hun bedrijfsvoering (in lijn met de Woningwet). Het verwerven van woningen voor volkshuisvestelijke redenen past niet in deze strategie. Daarbij hebben woningcorporaties in Parkstad Limburg geïnvesteerd in de herstructurering, deels met de verwachting dat de aanpak van de leegstand door de overheid in de particuliere woningvoorraad ook op gang zou komen. Tot op heden heeft deze echter niet plaatsgevonden. Het ministerie en de woningmarktdeskundigen zien de rol van de corporaties voornamelijk in en rond hun bezit. Het is volgens het ministerie van belang dat woningcorporaties redeneren vanuit ‘gebiedswaarde’ en in eerste instantie puur een bedrijfseconomisch afweging maken. Daarbij kan gekeken worden naar verbeteringen op het gebied van de leefbaarheid en het effect voor de gebiedswaarde. Het terugverdienen van de ingezette middelen moet hierbij in ieder geval geborgd zijn. De clusterleider van de gemeente Kerkrade ziet een rol voor corporaties binnen allianties tussen verschillende partijen (eigenaren, provincie, gemeente en marktpartijen) of de (tijdelijke) exploitatie van woningen die voor de sloop zijn aangekocht. Dit zou toegepast kunnen worden in combinatie met uitgestelde sloop, waarbij woningen nog gedurende enkele jaren worden geëxploiteerd, zodat het aankoopbedrag wordt terugverdiend. Daarna gaat men over tot het slopen van de woning. Een dergelijk experiment wordt op dit moment onderzocht bij hoogbouwflats in Brunssum-Noord. Hierbij werken meerdere partijen in samen om een ‘businesscase’ met een looptijd van 10 tot 20 jaar rond te krijgen. De clusterleider van de gemeente Kerkrade geeft aan dat in algemene zin corporaties moeten ingrijpen daar, waar de problematiek een financiële impact heeft op de woningcorporaties. De gemeenten achten het zeer wenselijk dat woningcorporaties bereid zijn om in te grijpen. Omdat de gemeenten er anders alleen voor staan. Tevens stellen zij hardop de vraag of niet andere partijen een grotere verantwoordelijkheid hierin hebben gehad. Zo zijn de projectontwikkelaars genoemd die geprofiteerd hebben in de ‘goede’ tijd en zouden moeten meebetalen aan het oplossen van de leegstandsproblematiek. Het lijkt echter juridisch niet haalbaar om partijen achteraf aan te spreken op gemaakte winsten. De expertise van corporaties ligt volgens Eichholz met name op het gebied van verhuur en het coördineren van wijkingrepen. Voorkomen moet worden dat woningcorporaties de wijkaanpak gaan subsidiëren. Volgens Conijn moeten woningcorporaties volgens het drie-kamer-model een afweging maken hoeveel maatschappelijk budget zij hebben om te investeren in een krimpgebied. Dit betekent dat een deel van het vermogen van de woningcorporaties wordt ingezet voor maatschappelijke investeringen. Deze kunnen variëren van huurmatiging, het nemen van onrendabele toppen15 of het opkopen van slechte panden voor de sloop. Het moge duidelijk zijn dat de maatschappelijke middelen beperkt zijn en er daarom goed overwogen moet worden waar een ingreep het meest effectief is. Het aankopen van woningen om te slopen is een dure ingreep en als deze op grote schaal moet worden toegepast, zal dit de investeringscapaciteit drastisch inperken. Corporaties komen er niet meer aan

                                                             15

 Een onrendabele top is het financiële tekort tussen de kosten van een huurwoning over de gehele exploitatie periode en de inkomsten van deze woning over de zelfde periode. 

54   

toe om andere opgaven op te pakken, zoals het verbeteren van de leefbaarheid. Dit betekent dan dat de gemeente dit zou moeten oppakken. Conclusie De woningcorporaties hebben groot belang bij hun bezit en de maatschappelijke opgaven in de wijken. Tevens hebben zij veel kennis over de woningmarkt. Daarom zien partijen de corporatie als een belangrijke partij die een (inhoudelijke) bijdrage kan leveren. Binnen allianties zouden woningcorporaties een bijdrage kunnen leveren door sloopwoningen tijdelijk te exploiteren. Echter de belangrijkste taak van woningcorporaties is het kwalitatief op peilhouden van de sociale huurwoningvoorraad. Als corporaties de noodzaak zien om in te grijpen, dan is van belang dat er een goede bedrijfseconomische afweging wordt gemaakt. Het ontbreekt ook aan (financiële) slagkracht om op grote schaal in te grijpen in de particuliere koopwoningvoorraad. Sec het slopen van woningen zal te kostbaar zijn en niet bijdragen aan extra huurruimte. Een andere benadering zou kunnen zijn dat sloop bijdraagt aan het verbeteren van de totale gebiedswaarde. Echter, hier moet het terugverdienen van de ingezette middelen goed geborgd zijn. In ieder geval is het maximaal maatschappelijk te besteden budget leidend.

6.5.2

Rol van woningcorporaties bij interventie 2 volgens de woningmarktdeskundigen

In deze paragraaf worden de antwoorden weergegeven van de deskundigen op de volgende vraag: vindt u dat een woningcorporatie een rol heeft bij het opkopen van courante koopwoningen om deze te exploiteren als huurwoning om daarmee in te grijpen in de woningmarkt? Indien ja of nee s.v.p. toelichten. Welke rol en waarom? Overwegend vinden de woningcorporaties in krimpgebieden dat zij hier geen rol in hebben. Wonen Limburg geeft aan dat men er in de branche nog niet helemaal van bewust is dat hier een rol ligt. Woningcorporaties willen volgens Wonen Limburg in zeer beperkte mate bijdragen aan het opkopen en verhuren van koopwoningen. Dat heeft te maken met de (financiële) situatie waar corporaties nu in zitten. Maar ook met cultuur, houding en gedrag. Wonen Limburg geeft aan dat de meeste corporaties neigen naar een beperkte kijk op de opgave. In het algemeen is er onvoldoende besef wat de demografische ontwikkeling betekent voor de woningmarkt en wat de gevolgen hiervan zijn. Daardoor zien corporaties niet altijd het belang om ook in de particuliere markt te acteren. Heemwonen ziet het opkopen van particulier vastgoed met als doel deze te verhuren alleen als een reële optie als het te verwerven vastgoed dermate goedkoop is, dat dit vanuit beleggingsoogpunt lonend zou zijn. Bijkomend aandachtspunt is dat veel particulier vastgoed van slechtere kwaliteit is dan corporatievastgoed. Zelfs bezit dat woningcorporaties slopen, is vaak nog van betere kwaliteit dan slechte particuliere voorraad. Men zou er, in een alternatief scenario, over na kunnen denken om bewoners uit slechte particuliere voorraad te verplaatsen naar corporatiewoningen. Echter, Heemwonen acht dit in de praktijk niet haalbaar. Volgens Conijn is het niet verstandig om woningen op te kopen en te verhuren. Hiermee verliest de corporatie heel veel investeringscapaciteit, omdat deze woningen niet voldoen aan de huidige eisen. Vaak zijn eerst aanpassingen nodig om deze woningen op een kwalitatief acceptabel verhuurniveau te krijgen. Hierbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld energetische verbeteringen of het verbeteren van rolstoeltoegankelijkheid. Bouwontwikkeling Jongen geeft aan dat deze ingreep niet thuis hoort bij een woningcorporatie. Eigenlijk hoort deze ingreep meer thuis bij een verhuurder die gericht is op het middel dure en het dure segment. De bewoners van deze woningen zouden eventueel zelf moeten besluiten om deze woning te verhuren. Eventueel zouden ze hierbij gefaciliteerd moeten worden door een professionele partij. Echter, dergelijke activiteiten vallen niet binnen de doelstellingen en taken van de woningcorporaties. Woningcorporaties zijn op sociale doelgroepen gericht. Het ligt volgens Jongen meer voor de hand dat banken en/of makelaars hier een rol in zouden moeten pakken. Daarbij komt dat deze woningen vaak hypotheekvrij zijn en de opbrengstverwachting puur subjectief is.

55   

Conclusie Het beeld dat woningcorporaties een rol hebben bij deze interventie is zeer wisselend en overwegend vinden de corporaties dat zij hier geen rol in hebben. Volgens Conijn is het niet verstandig om woningen op te kopen en te verhuren. Hiermee verliest de corporatie heel veel investeringscapaciteit als deze woningen op een kwalitatief acceptabel verhuurniveau moeten worden gebracht (energetisch, toegankelijk, etc.). De bewoners van deze woningen zouden eventueel zelf moeten besluiten om hun woning te verhuren. Eventueel zouden ze hierbij gefaciliteerd moeten worden door een professionele partij. Dergelijke activiteiten vallen echter niet binnen de doelstellingen en taken van de woningcorporaties. Tevens is de vraag of deze kwalitatief hoogwaardigere woningen aansluiten bij de sociale doelgroepen van een woningcorporatie. Deze ruime woningen zullen eerder aansluiten bij de geliberaliseerde verhuur.

6.6 Randvoorwaarden Om een rol te pakken, volgen hierna de randvoorwaarden waar volgens de woningmarktdeskundigen aan voldaan moet worden.

6.6.1

De voorwaarden waarbinnen de woningcorporaties bij interventie 1 een rol moeten pakken

In de vorige paragraaf hebben de deskundigen hun inschatting gegeven van de te verwachten rollen van de woningmarktactoren en de woningcorporaties bij de interventies. In deze paragraaf worden de antwoorden weergegeven van de deskundigen op de volgende vraag: binnen welke voorwaarden vindt u dat woningcorporaties bereid moeten zijn een rol te pakken bij het kopen en slopen van incourante woningen? Wonen Limburg geeft aan dat de bouwstenen voor de ingreep bekend zijn. Van belang is dat alle belanghouders een evenredige bijdrage leveren, zodat het maatregelenpakket zoveel mogelijk eerlijk verdeeld is. De kosten en baten moeten transparant zijn, zodat zichtbaar wordt waar geïnvesteerde middelen terechtkomen en wat zij opleveren. Om hiervoor te zorgen, moet een regisseurschap georganiseerd worden. Men moet opschalen en het aantal partijen uitbreiden, zodat incidentele ingrepen structureel worden. De businesscase en de risico’s moeten voor de woningcorporaties financieel behapbaar zijn. Hiermee wordt bedoeld dat de extra investeringen de financiële continuïteit niet mogen belasten. Tevens moet er een breed gedragen aanpak zijn die recht doet aan de solidariteitsprincipes, zo stelt Wonen Limburg. Iedere woningeigenaar moet naar verhouding van eigendom bijdragen. Met andere woorden: woningcorporaties kunnen ingrijpen, mits meerdere partijen bereid zijn om bij te dragen aan de ingreep. Als voorwaarde wordt door de clusterleider van de gemeente Heerlen dat er niet meteen gesloopt wordt. Door woningen tijdelijk te exploiteren, kunnen extra verliesposten genoemd worden verminderd of zelfs voorkomen. De gemeente Kerkrade stelt als voorwaarden dat: 1. de corporaties ook probleemeigenaar zijn; 2. het voor woningcorporaties bedrijfseconomisch verantwoord is; 3. de interventies binnen het wettelijke kader passen. Het ministerie geeft aan dat van belang is hoe de leegstand zich ontwikkelt en/of er al leegstand is. Voorwaarde is dat er een gefundeerd beeld is van de woningmarkt en de leegstandsontwikkeling van de leegstand. Als dit duidelijk is, dan kan bepaald worden of ingrijpen zinvol is. Daarbij moeten corporaties alleen ingrijpen waar in hoge mate interactie is tussen huurwoningen en particulierwoningbezit. Conijn stelt dat het effect van de interventies positief moet zijn. Er moet duidelijk zijn wat het effect van een ingreep is. In financiële zin kan een ingreep een hogere leegwaarde of een betere verhuurbaarheid opleveren. In maatschappelijk zin is van belang af te wegen of de ingreep positief effect heeft en aansluit op de doelstelling van woningcorporaties. Prestaties moeten worden gemeten op gebiedsniveau, waarbij woningcorporaties handelen vanuit hun eigen bedrijfsvoering. Het uitgangspunt moet zijn dat de waarde van het corporatiebezit stabiel blijft.

56   

Conclusie Een belangrijke voorwaarde is dat er een duidelijk en gefundeerd beeld is van de opgave. Tevens is van belang of de interventies gericht zijn op preventie of op reeds aanwezige leegstand. Als corporaties interventies in de particuliere koopwoningvoorraad uitvoeren, dan dient dit alleen te gebeuren waar huurwoningen en koopwoningen dicht bij elkaar zijn gelegen (hoge interactie). De ingrepen moeten financieel behapbaar zijn en de overige betrokkenen moeten een evenwichtige bijdrage leveren volgens het solidariteitsprincipe. De doelstelling moet na ingreep in ieder geval een hogere leegwaarde en een betere verhuurbaarheid zijn. Of maatschappelijk meerwaarde bieden. Kosten en baten moeten transparant zijn. Prestaties moeten op gebiedsniveau worden gemeten . Woningcorporaties moeten handelen vanuit hun eigen bedrijfsvoering met als doel dat de waarde van het corporatiebezit op peil blijft.

6.6.2

De voorwaarden waarbinnen de woningcorporaties een rol moeten pakken bij interventie 2

In deze paragraaf worden de antwoorden weergegeven van de deskundigen op de volgende vraag: Binnen welke voorwaarden vindt u dat woningcorporaties bereid moeten zijn een rol te pakken bij het opkopen van courante koopwoningen en deze exploiteren als huurwoning? “Een rol voor de woningcorporatie is afhankelijk van een verantwoorde businesscase” geeft Wonen Limburg aan. Interventies moeten passen binnen een verantwoorde bedrijfsvoering van een corporatie, los van het financiële. Bijvoorbeeld geen verwerving van exotische woningen (monumentale villa’s) waarop het onderhoud van een corporatie niet op toegesneden is. Randvoorwaarden wijzigen volgens Heemwonen: de overheid bemoeilijkt de situatie nu door beperkingen op te leggen, zoals een beperking op het aandeel niet daeb-woningen die een corporatie mag hebben. Daarbij komt dat de benodigde rendementen die vereist zijn niet gehaald kunnen worden met beperkingen als een verhuurderheffing. Volgens de clusterleider van gemeente Kerkrade moeten corporaties alleen woningen kopen en verhuren als zij hierbij een eigen belang hebben. Of als alternatief voor nieuwbouw of het vergroten van de kernvoorraad. Conijn vindt niet dat woningcorporaties deze interventies (in eerste instantie) moeten oppakken. Het initiatief ligt bij de gemeente. Dus corporaties zijn verantwoordelijk voor hun eigen bezit, maar niet voor het volkshuisvestelijke beleid van de gemeente. Volgens de directeur van Bouwontwikkeling Jongen is het opkopen van een bestaande woning geen alternatief voor nieuwbouwwoningen. Deze woningen zijn vaak qua uitstraling en ligging goed, maar voldoen ze vaak technisch niet meer aan de hedendaagse eisen. Gaat men deze woningen opwaarderen, dan zullen deze in een hoger (duurder)segment verhuurd moeten worden. Dit strookt dan niet meer met de financiële doelstellingen voor de sociale verhuurcategorie. Conclusie Corporaties moeten hun nek niet te ver uitsteken maar het primaat bij de gemeente leggen. De woningmarktdeskundigen zijn overwegend van mening dat corporaties geen rol hebben bij de aankoop en de verhuur van deze woningen.

6.7 Aanvullende opmerkingen Naast de antwoorden op de gestelde vragen zijn tijdens de interviews aanvullende opmerkingen gemaakt door de respondenten. Hierna volgen de opmerkingen die een bijdrage kunnen leveren aan het huidige of toekomstig onderzoek naar leegstand in de particuliere woningvoorraad in een krimpende woningmarkt. De woningmarkt  Conijn: vanuit de demografie is de verwachting dat in 2040 17.508 leegstaande woningen in de Stadsregio Parkstad Limburg zullen zijn. Stel dat deze leegstaande woningen een (negatief) uitstralend effect hebben voor 50.000 goede woningen in Parkstad Limburg. Dan zou men door de “oogharen moeten kijken” om te bepalen welke kwalitatief slechte wijken

57   



opgeruimd moeten worden. Echter, voor de ontwikkeling van de leegstand is niet de demografie de onzekere factor, maar emigratie en immigratie. Wanneer woningen in Limburg heel goedkoop worden, zullen mensen toestromen. De woningmarkt is een waterbed met toeloop naar goedkope gebieden. Woon- werkafstanden zijn tegenwoordig makkelijk te overbruggen met behulp van ICT, men kan hierdoor overal werken. Het is dus niet meer noodzakelijk om voor het werk grote afstanden af te leggen. Conijn: als gevolg van dalende vastgoedprijzen is de migratie onzeker. Daarom is niet raadzaam om op voorhand in te zetten op 'zware' preventieve (sloop)maatregelen of een 'loket' te openen waar iedereen terecht kan. Symptoombestrijding (alleen rotte kiezen slopen) kan in dit geval een effectieve maatregel zijn.

Aanpak van de leegstand  Ministerie: als men de opgave weet, dan kan men bepalen of een opgave de ‘spankracht’ van een gemeente of corporatie te boven gaat. Tevens is het van belang een nauwkeuriger beeld te krijgen hoe het probleem van de leegstand zich zal gaan ontwikkelen. Omdat de leegstand zich in toenemende mate ontwikkeld tot 2040, is niet duidelijk wanneer oplossingsrichtingen zoals fondsvorming door gemeentes of het inzetten van een OZB-inkomsten het meest effectief zijn. Dit moet nog nader onderzocht worden.  Conijn: Er moet een besluitvormingsproces georganiseerd worden vanuit de mogelijkheden. Corporaties zijn niet verantwoordelijk om alle problemen op te lossen. Corporaties hebben juist een verantwoordelijkheid om financiële middelen maatschappelijk in te zetten en de continuïteit te borgen vanuit een goed rentmeesterschap. De gemeente is verantwoordelijk voor volkshuisvestelijk beleid en op hoger schaalniveau het rijk. Het rijk heeft ook krimpregio’s aangewezen en daarmee de krimpregio’s erkend.  Stienstra: van belang is dat bij alle ingrepen vooraf duidelijk aangetoond is: dat nu € 10.000 besteden straks € 20.000 aan verlies voorkomt. Dus zal er goed onderzocht moeten worden waar het effect van de investeringen het grootst is.  Ministerie: Vooruitlopend op structurelere maatregelen geeft de Provincie Limburg sloopcompensatie bij nieuwbouw en verlangt zij een sloopbijdrage van € 25.000 per woning bij nieuwbouw. Variant op de interventie  Eichholz: “We hebben het over kopen en slopen. En over kopen en verhuren”. Om te zorgen dat er nog geld terugkomt zou men woningen moeten kopen, verhuren voor een bepaalde periode en dan slopen. Door de tijdelijke exploitatie kunnen inkomsten gegenereerd worden om de sloop te bekostigen. Er moet tijdens de exploitatiefase lang genoeg verhuurd worden om het geïnvesteerde geld terug te verdienen. Anders is slopen een hele dure aangelegenheid. Particulieren  Heemwonen: De motieven van woningcorporaties voor de aankoop en sloop van particuliere koopwoningen kunnen divers zijn. Aankoop en sloop kunnen noodzakelijk zijn om een stedenbouwkundigplan te realiseren of een planontwikkeling te stimuleren.  Ministerie: In de praktijk blijkt dat baten vaak niet terugkomen bij diegene die investeert. Men moet borgen dat de extra waardeontwikkeling van de woningen van de overige woningbezitters terugstromen naar de investeerders van de sloopopgave. Alleen via een revolverend fonds voor krimpgebieden is de sloopopgave te bekostigen.  Wonen Limburg: Particuliere eigenaren kunnen profiteren van collectieve aanpak. Bijvoorbeeld door het oprichten van verenigingen van eigenaren. Hierdoor kan men profiteren van gezamenlijke inkoop of beheer en onderhoud (coöperatieve gedachte). Dit zou eventueel nog een derde interventie optie kunnen zijn. Wonen Limburg is bezig om dit nader uit te werken.  Stienstra: Zijn overige bewoners in een wijk doordrongen van het krimpprobleem? Nee. Dit besef moet nog komen. Onder andere door aan te tonen dat men waardedaling echt

58   

voorkomt. Door bijvoorbeeld een fonds waarin woningeigenaren investeren in maatregelen tegen de leegstandsproblematiek. In ruil voor de deelname in het fonds hebben eigenaren de zekerheid dat de waarde van hun woning wordt ‘behouden’. Mocht het fonds ‘garanderen’ dat woningprijzen niet meer dalen dan zouden mensen eventueel genegen zijn om mee te betalen aan het krimpvraagstuk.

59   

7 Analyse In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek geanalyseerd. Op basis van deze analyse wordt antwoord gegeven op de gestelde onderzoeksvragen. De analyse vindt plaats door de resultaten van het bronnen- en literatuuronderzoek te vergelijken met het empirisch onderzoek. Op basis van dit vergelijk worden uitspraken gedaan over de interventies waarmee de leegstand in de particuliere woningvoorraad kan worden tegengegaan om zo de financiële continuïteit van de woningcorporaties te borgen. In paragraaf 7.1 worden de resultaten van hoofdstuk 4 en 6 met elkaar vergeleken om te bepalen welke interventie het beste kan worden toegepast. In paragraaf 7.2 worden de resultaten verkregen uit bronnen en empirisch onderzoek vergeleken om te komen tot uitspraken over de rollen van de woningmarktactoren. In paragraaf 7.3 worden de resultaten verkregen uit het bronnenonderzoek en de resultaten uit het empirisch onderzoek vergeleken om te komen tot uitspraken over de rol van de woningcorporaties. In de laatste paragraaf 7.4 wordt op basis van de resultaten van de onderzoeken de beste rol voor de woningcorporaties bepaald.

7.1 Aanpak van de leegstand In deze paragraaf wordt met behulp van de resultaten van het uitgevoerde literatuur-, bronnen- en empirisch onderzoek bepaald welke interventie het beste kan worden toegepast om de leegstand terug te dringen. In hoofdstuk 4 is aangegeven dat bij de krimpaanpak drie maatregelen worden toegepast: het bestrijden, het begeleiden of niets doen. Uit het uitgevoerde bronnenonderzoek is gebleken dat het bestrijden van krimp niet effectief is gebleken. De maatregelen om een bevolkingstoestroom van buiten de krimpregio’s op gang te brengen, zijn niet succesvol gebleken. Maatregelen om krimp te bestrijden, resulteren in concurrentie binnen een regio. Bij structurele bevolkingskrimp is het zinvoller om krimp te begeleiden. Het begeleiden van krimp bestaat uit drie maatregelen: het verkleinen van de woningvoorraad door sloop, het verminderen van bouwplannen en het regionaal afstemmen van sloop- en nieuwbouwplannen. In 2009 zijn de Stadsregio Parkstad Limburg, de gemeenten en de woningcorporaties van Parkstad Limburg gestart met het opstellen van de envelop, waarin het woningoverschot bestaande uit het saldo van de nieuwbouwprogrammering en de sloopopgave jaarlijks wordt geformuleerd. Op basis van de vastgestelde sloopopgave is het aannemelijk dat het verminderen van de particuliere woningvoorraad een effectieve interventie is. Hoe de aanpak van de particuliere woningvoorraad kan plaatsvinden, is nog niet duidelijk en nader onderzoek is noodzakelijk. In Parkstad Limburg zetten de stadsregio, de gemeenten en de woningcorporaties sinds 2006 in op de vermindering van de woningvoorraad. Om de aanpak van de leegstand in de particuliere woningvoorraad te onderzoeken, zijn deze partijen gestart met een experiment om de sloop van 175 koopappartementen te onderzoeken. De resultaten van dit experiment waren tijdens uitvoering van dit onderzoek nog niet beschikbaar. Op basis van het bronnenonderzoek wordt geconcludeerd dat het onttrekken van woningen een effectieve interventie is om het evenwicht in een krimpende woningmarkt in Nederland te herstellen. In hoofdstuk 5 zijn twee specifieke interventies onderzocht: het opkopen van bestaande particuliere woningen om deze vervolgens te slopen en het opkopen van bestaande particuliere woningen om deze vervolgens te verhuren. Uit de interviews met de woningmarktdeskundigen kan het volgende geconcludeerd worden.

7.1.1

Interventie 1: het opkopen van woningen om deze te slopen

Interventie 1 wordt door de woningmarktdeskundigen aangegeven als een maatregel met positieve effecten voor de overige woningen in de wijk. De mate van effect is in hoge mate afhankelijk van de situatie in de wijk. Het effect van de ingreep is het grootst als:  er in grote mate leegstand is;  veel panden verkrotten;  de leegstaande panden in een dichtbebouwde omgeving staan.

60   

Kortom, om een duidelijk effect te krijgen, moet er fors worden gesloopt in de slechte woningvoorraad (de zogenaamde ‘rotte kiezen’). Het effect op de sociale cohesie zal beperkt blijven, omdat verbetering van de fysieke omgeving geen garantie is voor een verbeterde bevolkingssamenstelling. Nadeel van interventie 1 is dat de sloop van woningen erg kostbaar is. Woningcorporaties zijn financieel niet draagkrachtig genoeg om op grote schaal leegstaande panden te kopen om deze te slopen. Aandachtspunt is dat er na sloop van de woningen een goede herinrichting van de slooplocatie plaatsvindt. De aanpak moet integraal zijn. Dit betekent dat ingrepen het beste gecombineerd kunnen worden en met het oog op de gehele wijkexploitatie moeten plaatsvinden. Woningcorporaties moeten er voor waken dat hun verkoopprogramma’s niet marktverstorend werken, onder andere door het te veel uitponden van hun woningen. Hierdoor kan ook overaanbod ontstaan. Voorkomen moet worden partijen profiteren van de interventie zonder dat zij een bijdrage hieraan leveren (zogenaamde freeriders).

7.1.2

Interventie 2: het opkopen van woningen om deze te verhuren

Het kopen en exploiteren van particuliere koopwoningen zal zeer beperkt positieve effecten hebben, omdat er geen overaanbod wordt weggenomen. Woningen ‘verschuiven’ van koop naar huur, waardoor de omvang van de totale woningvoorraad niet afneemt. Als woningcorporaties op grote schaal woningen verwerven, dan is er een risico dat er een prijsopdrijvend effect ontstaat. Woningprijzen stijgen dan als gevolg van de grootschalige verwerving en achtervang van de woningcorporaties. Tevens is de vraag of deze kwalitatief hoogwaardigere woningen aansluiten bij de sociale doelgroepen van een woningcorporatie. Deze ruime woningen zullen eerder aansluiten bij de geliberaliseerde verhuur. De voordelen van deze interventie zijn zeer beperkt: hoofdzakelijk wordt de huidige eigenaar ‘ontzorgd’. Het effect van deze interventie voor de financiële continuïteit van de woningcorporaties lijkt dan zeer beperkt. Woningcorporaties zijn beperkt in hun financiële slagkracht interventies en investeringen mogen de financiële continuïteit niet in gevaar brengen. Vanuit deze redenatie zal interventie de weinig effect hebben. Dat neemt niet weg dat particuliere woningeigenaren niet zouden passen binnen de maatschappelijke doelstelling van woningcorporaties. Woningcorporaties hebben immers als doelstelling om sociaaleconomisch zwakke huishoudens te voorzien van passende woonruimte. Hier kunnen minder draagkrachtige particuliere woningeigenaren ook onder vallen. Conclusie Uit het bronnenonderzoek volgt dat dat het verminderen van de particuliere woningvoorraad een effectief middel is om leegstand in krimpende woningmarkt tegen te gaan. In Parkstad Limburg wordt de onttrekkingsopgave jaarlijks in beeld gebracht middels de envelop. Het slopen van kwalitatief slecht vastgoed lijkt een passende vervolgmaatregel. De woningmarktdeskundigen geven aan dat interventie 1 de meeste voordelen heeft. Met het toepassen van interventie 2 neemt de omvang van de woningvoorraad niet af. Als grootste voordeel voor interventie 2 wordt het ontzorgen van de particuliere woningeigenaren genoemd. Het effect voor de woningmarkt lijkt daamee beperkt. Dat neemt niet weg dat er een particuliere woningeigenaren groep is die binnen de maatschappelijke doelstelling van woningcorporties kan vallen. Waarbij woningcorporaties een bijdrage kunnen leveren in het voorzien in betaalbare woonruimte als woningeigenaren hier niet meer toe in staat zijn. Echter hier is binnen dit onderzoek niet verder op ingegaan. In een vervolgonderzoek zou de omvang van particuliere woningeigenaren die onvoldoende financieel draagkrachtig zijn en binnen de doelstelling van woningcorporaties kunnen vallen verder onderzocht moeten worden. Hierna wordt verder ingegaan op de rollen van de woningmarktactoren en de woningcorporaties bij interventie 1.

7.2 De rol van woningmarktactoren bij de leegstandsaanpak Op basis van de resultaten van het uitgevoerde literatuur-, bronnen- en empirisch onderzoek wordt bepaald welke rollen woningmarktpartijen moeten innemen om bij te dragen aan de doelstellingen van woningcorporaties. De belangrijkste resultaten, bevindingen en conclusies die uit de analyse volgen worden hierna weergegeven.

61   

7.2.1

Eigenaar‐bewoner

Uit zowel het bronnenonderzoek als de interviews met de woningmarktdeskundigen kan geconcludeerd worden dat de particuliere woningeigenaar onvoldoende op de hoogte is van de leegstandsproblematiek. Tevens zullen woningeigenaren (vooralsnog) niet in staat zijn om in te grijpen. De woningmarktdeskundigen geven aan dat andere partijen moeten ingrijpen of een rol pakken. Over welke partijen moeten ingrijpen en op welke wijze de ingrepen moeten plaatsvinden, wordt verschillend gedacht. In de onderstaande tabel 7.1 zijn de belangrijkste bevindingen op hoofdlijnen weergegeven.

Bronnen onderzoek (hoofdstuk 5)

Eigenaar-bewoner Empirisch onderzoek (hoofdstuk 6)

Uit het bronnenonderzoek volgt dat de particuliere woningeigenaar:  In het normale economisch verkeer risicdrager is van de zaak (woning);  Een onverkoopbare woning of ‘onder water staan’ van een woning een beletsel vormt om te verhuizen.  De eigenaar is de eerst- en meest verantwoordelijke voor waardebehoud van zijn woning.  Zal vrijwel nooit besluiten zijn eigen woning te slopen. De kapitaal vernietiging overstijgt de draagkracht van een privépersoon.  maakt niet alleen een financiële afweging: maar ook culturele binding en andere overwegingen spelen een rol. Verder volgt uit het bronnenonderzoek:  De particuliere woning eigenarengroep is zeer diffuus en daardoor niet in staat om op te treden tegen de gevolgen van waardedaling en leegstand.  Als leegstand op grote schaal ontstaat, dreigt een (woningmarkt) systeemcrisis die het individuele niveau overstijgt.

De woningmarktdeskundigen geven aan over de rol van de particuliere woningeigenaren: 

    

dat er bij de aanpak van de leegstand bij woningeigenaren onderscheid gemaakt moet worden tussen de verschillende inkomensgroepen. Hogere inkomens en commerciële partijen worden geacht zelf maatregelen te nemen. Bij het tegengaan van leegstand ligt een rol bij de woningcorporaties, gemeenten en de provincie. Individuele bewoners kunnen niet verantwoordelijk gehouden worden voor waardebehoud van de hele wijk. bewoners zullen zich eerder tot de banken of tot instanties als de schuldsanering richten. Dan het besluitnemen om hun woning te slopen; in de collectiviteit georganiseerd moeten worden op Parkstad Stedelijkniveau. Een mogelijkheid dat alle woningeigenaren extra OZB heffing moeten betalen om de sloopopgave te financieren;

Tevens wordt aangegeven dat:  Van belang is dat kosten en baten transparant zijn. Hierdoor kan er gerichter worden ingegrepen en is duidelijk in welke mate de betrokken partijen profiteren van de ingreep. Dit kan betekenen dat juist de wijk of straat zelf meer moet opkomen voor de leegstand en een eventuele sloopopgave.

Tabel 7.1, Onderzoeksresultaten op hoofdlijnen

7.2.2

Provincie

Uit het bronnenonderzoek blijkt dat de provincie een rol heeft binnen de leegstandsaanpak. Echter diverse respondenten maken geen onderscheid tussen de verschillende overheidsniveaus. Vandaar dat de resultaten terugkomen bij de analyse resultaten van de provincie, gemeente en het rijk. In de onderstaande tabel 7.2 zijn de belangrijkste bevindingen op hoofdlijnen weergegeven voor de provincie. Bronnenonderzoek (hoofdstuk 5) Uit het bronnenonderzoek volgt dat de provincie:  

samen met de gemeente een verantwoordelijkheid hebben om in te grijpen . In staat is om met name op regionaal, (inter)gemeentelijk vlak te handelen.

Provincie Empirisch onderzoek (hoofdstuk 6) Uit het empirisch onderzoek blijkt dat: 

De woningmarktdeskundigen zien deze rol ook voor de provincie. Hierbij wordt opgemerkt dat niet alle respondenten onderscheid hebben gemaakt tussen de verschillende rollen van de overheden.

Volgens de geraadpleegde bronnen moet de provincie de volgende rollen innemen:  centrale woningmarktregisseur, woonbeleid;  stimulator van initiatieven zoals het beperken van de woningbouwproductie, herstructureringssloop of het toekennen van subsidies. De provincie kan daarbij gebruikmaken van het instrumentarium uit de Wet Ruimtelijke

62   



Ordening, en door het opstellen van een omgevingsvisie en verordeningen ongewenste ontwikkelingen voorkomen. kredietverstrekker voor de financiering van de sloopopgave.

Tabel 7.2, Onderzoeksresultaten op hoofdlijnen

7.2.3

Centrale overheid

In de onderstaande tabel 7.3 zijn de belangrijkste bevindingen op hoofdlijnen weergegeven voor de centrale overheid. Centrale overheid Bronnenonderzoek (hoofdstuk 5) Empirisch onderzoek (hoofdstuk 6) Het standpunt van het rijkr is dat: De ondervraagde woningmarktdeskundigen zijn van mening dat:  Het rijk legt de verantwoordelijkheid voor de  de (rijks)overheid een bijdrage aan de krimpaanpak aanpak van de leegstand in de particuliere moet leveren. woningvoorraad primair bij de particuliere  de ondervragen maken geen onderscheid tussen de huiseigenaar; verschillende bestuurlijke niveaus.  voor de leegstandsaanpak ligt er in tweede  Onder de respondenten wordt verschillend gedacht instantie een verantwoordelijkheid ligt bij de over de wijze van het leveren van een bijdrage: regionale partijen; Voorbeelden zijn: het beschikbaarstellen van  het is aan de regionale partijen :provincies, subsidies, de inzet van OZB-inkomsten of het gemeenten, banken, makelaars en verstrekken van goedkope leningen om de corporatiesom een sloopfonds in te stellen; Het sloopopgave te bekostigen. rijk heeft geen rol bij het instellen van een sloopof onttrekkingsfonds;  Het rijk zet zich in als een expertpool, zoals juridische ondersteuning als gemeenten tegen bouwclaims aanlopen bij langdurig ‘openstaande’ bouwtitels. Tabel 7.3, Onderzoeksresultaten op hoofdlijnen

7.2.4

Gemeente

Geconcludeerd kan worden dat gemeenten een belangrijke rol hebben vanuit hun (wettelijke) positie. Zij zijn verantwoordelijk voor het volkshuisvestingsbeleid en de leefbaarheidsproblematieken. Daarbij hebben zij groot belang bij de leegstandsaanpak om bijvoorbeeld de OZB-inkomsten op peil te houden. Het rijk geeft aan dat gemeenten beschikken over mogelijkheden om de leegstand aan te pakken. Dit gebeurt op dit moment nog te weinig. In de onderstaande tabel 7.4 zijn de belangrijkste bevindingen op hoofdlijnen weergegeven door de gemeente. Bronnenonderzoek (hoofdstuk 5) De gemeenten:  hebben een grote verantwoordelijkheid omdat de gemeenten primair verantwoordelijk zijn voor het volkshuisvestingsbeleid;  heeft groot belang om in te grijpen, omdat de gemeente wordt getroffen door woningmarkten leefbaarheidsproblematiek.  heeft belang bij het op peil houden van gemeentelijke inkomsten zoals de onroerendzaakbelasting;  hebben een maatschappelijk belang waarbij samenwerking met woningcorporaties gewenst is.  hebben invloed op het toekennen van bestemmingen en het afgeven van bouwvergunningen, het handhaven bij (dreigende) leegstand en het vaststellen van volkshuisvestelijk beleid.

Gemeente Empirisch onderzoek (hoofdstuk 6) Uit het emperisch onderzoek blijk dat de gemeente een rol heeft:  bij het aanspreken van eigenaren van verloederende panden;  bij het overgaan tot onteigening van woningen als deze verkrotten;  bij het toepassen van ruilverkaveling om een geconcentreerde aanpak mogelijk te maken;  het intrekken van verleende bouwtitels bij uitbreidingsplannen. Verder is opgemerkt dat:  het gemeentebestuur / de politiek nog onvoldoende doordrongen van het belang van de bijdrage van de gemeente bij het tegengaan van de leegstand in de particuliere woningvoorraad.  gemeenten nemen nog te vaak een concurrerende positie van elkaar in. De gemeenten moeten onderzoeken of OZB-inkomsten ingezet kunnen worden om de leegstand tegen te gaan.  gemeenten kunnen een bijdragen leveren aan het organiseren van het proces om te komen tot ingrepen in het particuliere bezit. Bijvoorbeeld als onafhankelijk bemiddelaar in samenwerking met woningcorporaties.  gemeenten kunnen een bijdrage leveren bij het verstrekken van goedkope leningen of het aanjagen van initiatieven.

Tabel 7.4, Onderzoeksresultaten op hoofdlijnen

63   

7.2.5

Beleggers

Beleggers zullen hun portefeuille herstructureren en zeer terughoudend zijn in nieuwe woningen verwerven in krimpgebieden. Ze hebben er belang bij om de waarde van hun huidige woningportefeuille op peil te houden. Als woningeigenaren in een krimpgebied zouden beleggers een bijdrage aan de leegstandsproblematiek moeten leveren. In de onderstaande tabel 7.5 zijn de belangrijkste bevindingen op hoofdlijnen weergegeven voor beleggers. Bronnenonderzoek (hoofdstuk 5) Uit het bronnenonderzoek volgt dat:  beleggers zijn zeer terughoudend met het aankopen van woningen krimpgebieden;  In krimpgebieden is het totale rendement (direct en indirect) als gevolg van waardeval door leegstand afgenomen. Daarom is het voor een belegger minder interessant om in vastgoed in een krimpgebied te beleggen .

Beleggers Empirisch onderzoek (hoofdstuk 6) Uit het empirisch onderzoek blijkt dat:  beleggers hebben er belang bij dat hun huidige woningportefeuille niet daalt in krimpgebieden;  beleggers hebben een bedrijfseconomisch belang om te participeren in maatregelen tegen leegstand. Bijvoorbeeld om waardedaling van hun bestaande woningportefeuille tegen te gaan.  beleggers hebben als woningeigenaar in krimpgebieden een verantwoordlijkheid om een bijdrage te leveren.

Tabel 7.5, Onderzoeksresultaten op hoofdlijnen

7.2.6

Banken

Geconcludeerd wordt dat de banken moeten een actievere rol innemen door mee te denken aan oplossingen. In de onderstaande tabel 7.6 zijn de belangrijkste bevindingen op hoofdlijnen weergegeven. Bronnenonderzoek (hoofdstuk 5) Uit het bronnenonderzoek volgt dat: 

hypotheekverstrekkers dragen zeker medeverantwoordelijkheid voor de ontstane problematiek aan de onderkant van de koopsector;  hypotheekverstrekkers zijn terughoudend met het leveren van een bijdrage;  het risico dat woningbezitters hun hypotheek niet meer kunnen betalen wordt relatief gering geacht;  hypotheekverstrekkers hebben er belang bij dat het evenwicht op de koopmarkt wordt hersteld.  Er liggen kansen bij producten zoals de ‘starterslening’, coöperaties met andere banken of meer samenwerking met de Nationale Hypotheek Garantie;  het is van belang dat nieuwe (financiële) producten met de overheid worden afgestemd i.v.m. de daaraan verbonden fiscale maatregelen. Tabel 7.6, Onderzoeksresultaten op hoofdlijnen

Banken Empirisch onderzoek (hoofdstuk 6) Uit het empirisch onderzoek blijkt dat:      

De banken hebben een opgave om woningen die zwaar ‘belast’ zijn met een hypotheek en die bij een verkoop te weinig opleveren, af te waarderen. Banken blijven op dit moment buiten schot; een actievere rol moeten innemen. Banken kunnen een rol spelen bij het financieren van ingrepen, zoals het opkopen en sloop in de bestaande woningvoorraad. BNG en de Waterschapsbank zijn in staat tegen lage rente te lenen. Goedkope overheidsfinanciering kan bijdragen aan de haalbaarheid van de sloopingrepen; Deling van het verlies kan een optie zijn, waarbij de hypotheek-verstrekkende bank een deel van het verlies neemt indien een woning bij de verkoop te weinig oplevert.

7.3 De rol van woningcorporaties bij de leegstandsaanpak Op basis van de resultaten van het uitgevoerde literatuur-, bronnen- en empirisch onderzoek wordt bepaald welke rol woningcorporaties moeten innemen om bij te dragen aan de leegstandsaanpak om hun financiële continuïteit te kunnen borgen. Uit de analyse volgen de volgende conclusies. De expertise van de woningcorporatie is gelegen in en over de wijk. De woningcorporaties hebben groot belang bij waardebehoud van de woningen en een goede leefbaarheid in de wijk. In sociaaleconomisch zwakke wijken van Parkstad Limburg is een hoge interactie tussen corporatiebezit en risicovol particulier bezit. In deze wijken moeten woningcorporaties optreden als gebiedsexploitant, met als doel waardebehoud voor het hele gebied (de hele wijk). Vanuit de Herziene Woningwet wordt hier de ruimte voor geboden. Om deze rol op te kunnen pakken, moeten woningcorporaties over voldoende middelen beschikken. De inzet van het maatschappelijk vermogen van corporaties is ontoereikend om dergelijk omvangrijke ingrepen te bekostigen. Woningcorporaties zouden sloopwoningen tijdelijk moeten exploiteren om zo de aankoop en sloopkosten van lege panden af te dekken. De haalbaarheid van een dergelijke businesscase wordt reeds onderzocht. Alternatieven om de kosten van de sloopopgave af te dekken zijn: het beschikbaarstellen van subsidies, de inzet OZB-

64   

inkomsten of het verstrekken van goedkope leningen. Uit aanvullend onderzoek zal de haalbaarheid hiervan vastgesteld moeten worden. In de onderstaande tabel 7.7 zijn de belangrijkste bevindingen op hoofdlijnen weergegeven. Bronnen onderzoek (hoofdstuk 5) Uit het bronnenonderzoek volgt dat: 

Woningcorporatie Empirisch onderzoek (hoofdstuk 6) Uit het empirisch onderzoek blijkt dat:

woningcorporaties geen voorstander zijn van een actieve rol bij het opkopen van particuliere woningen;  woningcorporaties zien hun rol bij het huisvesten van sociale doelgroepen en het leefbaar houden van de wijken rond hun bezit;  de meeste corporatiewoningen zijn gelegen zijn in de sociaaleconomisch zwakke wijken van Parkstad Limburg;  Als in deze wijken leegstand in de particuliere woningvoorraad ontstaat, zal ook de waarde van de corporatiewoningen negatief beinvloed worden;  woningcorporaties hebben een financieel belang om ook in de particuliere woningvoorraad in te grijpen;  woningcorporaties hebben een maatschappelijk belang in zwakke wijken en daarmee de leegstandsaanpak in krimpgebieden.  In de Herziene Woningwet worden de investeringsmogelijkheden van corporaties beperkt;  de minister biedt woningcorporaties de ruimte om sloopkosten van leegstaande particuliere woningen als DAEB -taken te financieren. Een voorbeeld is de experimentele businesscase waarbinnen 175 particuliere koopappartementen worden aangekocht met als doel deze na een exploitatieperiode te slopen. Tabel 7.7, Onderzoeksresultaten op hoofdlijnen

  

woningcorporaties een groot belang hebben bij waardebehoud van hun bezit en de leefbaarheid in de wijken; woningcorporaties kunnen een bijdrage leveren binnen allianties met andere partijen. Als tijdelijke exploitant van woningen die voor de sloop zijn voorzien; woningcorporaties hun middelen inzetten om de waarde van een heel gebied te verbeteren. Waarbij het maximaal maatschappelijk te besteden budget leidend is.

7.4 Voorwaarden voor een corporatierol In deze paragraaf worden voorwaarden benoemd waarbinnen woningcorporaties een rol kunnen innemen. Volgens Aedes vormt bestaande, maar ook nieuwe wet- en regelgeving een belemmering voor woningcorporaties in krimpgebieden (Aedes, 2015). Willen woningcorporaties kunnen ingrijpen in een sloopopgave of in de leefbaarheid particulier woningbezit, dan moet duidelijk worden waarvan maatregelen betaald kunnen worden. De volgende wettelijke maatregelen kunnen een belemmering vormen voor woningcorporaties:  De verhuurderheffing die corporaties een aftrekmogelijkheid geeft van de verhuurderheffing als zij investeren in maatschappelijk urgente opgaven. Deze compensatie dekt echter slechts een beperkt deel van de kosten af bij de sloop van woningen.  Het passend toewijzen dat er toe zal leiden dat de huurinkomsten van woningcorporatie in krimpgebieden dalen. Doordat woningen voornamelijk aan huishoudens met een laag inkomen worden verhuurd, moeten huren naar beneden worden bijgesteld.  De overcompensatie, waardoor woningcorporaties volgens de nieuwe Woningwet verplicht worden in het uiterste geval zogeheten overcompensatie te betalen aan de overheid. Overcompensatie ontstaat wanneer een woningcorporaties onterecht te veel staatssteun heeft ontvangen voor DAEB-activiteiten (Aedes, 2015). In krimpgebieden heeft de overcompensatiemaatregel nadelige gevolgen als woningcorporatie een te hoog direct-rendement behalen op een sociale huurwoning. Het directe rendement op een huurwoning neemt toe naarmate de (markt)waarde van een woning daalt en de huur gelijk blijft. Een te hoog rendement wordt dan gezien als een overmaat aan staatssteun die terugbetaald moet worden. Hierdoor worden woningcorporaties in krimpgebieden financieel extra getroffen (Aedes, 2015).

65   

Naast financiële belemmeringen zijn er fiscale en juridische vraagstukken die verder onderzocht moeten worden. Een voorbeeld hiervan is de overdrachtsbelasting. Bij de verwerving van particuliere woningen kan de overdrachtsbelasting een belemmering zijn om een tijdelijke exploitatie rond te krijgen. Daarom onderzoekt Minister Blok of vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties bij de aankoop van particuliere woningen kan worden verminderd of afgeschaft (Aedes, 2015). Door de respondenten zijn voorwaarden genoemd waarbinnen de interventies moeten plaatsvinden. De relevantie van deze voorwaarden zal in aanvullend onderzoek nog nader onderzocht moeten worden. De volgende voorwaarden zijn genoemd:  de doelstelling na ingreep moet in ieder geval een hogere leegwaarde en een betere verhuurbaarheid zijn. Of maatschappelijk meerwaarde bieden;  de kosten en baten moeten transparant zijn. Zodat duidelijk wordt wie profiteert van de geïnvesteerde middelen;  de prestaties moeten op gebiedsniveau worden gemeten;  de Woningcorporaties moeten handelen vanuit hun eigen bedrijfsvoering met als doel dat de waarde van het corporatiebezit op peil blijft;  de bewoners-eigenaren van woningen die opgekocht worden, moeten bereid zijn om een reguliere huur met een kleine opslag te betalen. Hierdoor kunnen de kosten die partijen moeten maken om leegstaande woningen te slopen over een langere termijn uitgesmeerd worden of (deels) worden terugverdiend;  de interventies worden bekostigd met maatschappelijke middelen. Daarom moet er alleen worden ingegrepen bij de leegstandsproblematiek van de sociaaleconomisch zwakke inkomensgroepen.

66   

8 Conclusie, aanbevelingen en reflectie In het voorgaande hoofdstuk zijn de onderzoeksresultaten geanalyseerd en zijn de deelvragen beantwoord. Hierna volgt de beantwoording van de centrale onderzoeksvraag: wat is de beste rol voor woningcorporaties om in stedelijke krimpgebieden in te nemen bij de voorgestelde interventies, om daarmee de leegstand in de particuliere woningvoorraad tegen te gaan, om hun financiële continuïteit te borgen? In paragraaf 8.1 worden de belangrijkste conclusies uit de voorgaande hoofdstukken weergegeven die gezamenlijk leiden tot het antwoord op de centrale vraag. In paragraaf 8.2 worden vervolgens een aantal aanbevelingen gedaan naar aanleiding van het uitgevoerde onderzoek. In paragraaf 8.3 komt de reflectie op het uitgevoerde onderzoek aan bod.

8.1 Conclusie De Nederlandse woningmarkt is divers. Binnen de woningmarkt neemt in de vier grote steden de vraag naar woningen toe doordat het aantal huishoudens blijft toenemen. Daarnaast zijn er gebieden waar het aantal huishoudens nagenoeg gelijk blijft en de topkrimpgebieden waar het aantal huishoudens afneemt. Nederland heeft geen nationale, maar regionale woonmarkten die geografisch zijn bepaald. De (top)kimpgebieden liggen aan de randen van Nederland tegen de Duitse en Belgische grens aan. Deze gebieden kenmerken zich door een economisch ongunstige ontwikkeling, zwakke sociaaleconomische structuur en vergrijzing en ontgroening. Verder verschillen de drie krimpgebieden Zeeuws-Vlaanderen, Eemsdelta in Noordoost Groningen en Parkstad Limburg in ZuidLimburg onderling van elkaar. Zeeuws-Vlaanderen en Eemsdelta liggen buiten stadsgewesten en hebben een dun bebouwde dorpse structuur. Dit in tegenstelling tot Parkstad Limburg dat zelf een stadsgewest vormt. Naast de fysieke verschillen in bebouwingsdichtheid en inwoneraantallen wijkt de leegstandsontwikkeling in Parkstad Limburg nog meer af van de overige twee gebieden. In Zeeuws-Vlaanderen en Eemsdelta is de situatie anders: hier bevinden zich beduidend minder woningen en is de mate van leegstand beduidend kleiner in omvang (de leegstand is in Parkstad Limburg 17.508, Zeeuw-Vlaanderen 2.400 en Eemsdelta 5.900 woningen). Kijkt men naar de verdeling van de leegstand, dan valt op dat deze voornamelijk in de huurwoningvoorraad zit. Dit betekent in tegenstelling tot Parkstad Limburg dat de verantwoordelijkheid van de opgave met name een herstructureringsopgave voor de woningcorporaties is. Deze zijn immers verantwoordelijk voor de huurwoningvoorraad. Het ingrijpen in de particuliere koopwoningvoorraad is hier beduidend minder aan de orde. In Parkstad Limburg neemt de leegstand vooral bij de particuliere koopwoningen toe. Met name de kwalitatief slechtere woningen in de minder courante wijken komen leeg te staan. Door de uitgevoerde herstructurering in de sociale-huurwoningvoorraad en het aangescherpte hypotheekbeleid van de banken, is de problematiek verplaatst naar de particuliere woningvoorraad. De woningleegstand blijft toenemen en is structureel. Hierdoor blijven woningwaarden dalen en wordt dit problematisch. Huishoudens lopen het risico om met een restschuld te blijven zitten in het geval van gedwongen verkoop. Naast de kwalitatief slechte woningen worden op termijn ook andere woningen getroffen door prijsdalingen. Met name oudere huishoudens waar de inkomenssituatie wijzigt als gevolg van pensionering of het overlijden van een partner kunnen vaak de onderhoudskosten van hun woning niet meer betalen. Tevens speelt bij deze huishoudens een gewijzigde woonbehoefte mee als men op hoge leeftijd hulpbehoevend wordt. Woningen die niet meer goed worden onderhouden, lopen het risico om te verkrotten en zo onverkoopbaar te worden. Naast financieel verlies neemt de leefbaarheid in de wijken af. In wijken met leegstaande verkrottende woningen wordt minder geïnvesteerd. Hier lijdt niet alleen de woningvoorraad onder, maar ook de openbare ruimte. Het imago van een wijk neemt af met als resultaat dat financieel draagkrachtige sociaaleconomisch sterke huishoudens vertrekken en de zwakke huishoudens geen keuze hebben en moeten blijven. Met als gevolg een opeenstapeling van sociale en economische problematieken. Alle woningeigenaren ondervinden de negatieve gevolgen hiervan en ingrijpen lijkt noodzakelijk.

67   

Daarom is gekozen om de volgende twee interventies tegen het overaanbod te onderzoeken: 1. Het opkopen van particuliere bestaande woningen om deze vervolgens te slopen. 2. Het opkopen van bestaande particuliere woningen om deze dat vervolgens in de verhuur te zetten. De woningmarktdeskundigen geven aan dat interventie 1 de meeste voordelen heeft omdat deze maatregel erop gericht is om de omvang van de woningvoorraad te verkleinen. Met het toepassen van interventie 2 neemt de omvang van de woningvoorraad niet af. De respondenten geven aan dat interventie 2 voor de woningcorporaties geen effectief middel is om de financiële continuïteit te borgen. Dat neemt niet weg dat er sociale vraagstukken zijn waarbij de particuliere woningeigenaren zijn niet in staat zijn om zelf in te grijpen.Vanuit de maatschappelijke taken van woningcorporaties kan hier een rol liggen, deze zal nader onderzocht moeten worden. Om de leegstandsaanpak mogelijk te maken zullen de provincie, gemeenten, banken, beleggers (eventueel andere marktpartijen zoals makelaars) en corporaties moeten ingrijpen of een rol moeten pakken. Uitgangspunt hierbij is een evenredige bijdrage van alle betrokken partijen. De woningcorporaties moeten optreden als beheerder van zowel huurwoningen als (tijdelijk) beheerder van voor de sloop aangekochte particuliere koopwoningen. In wijken met veel gemengd bezit en grote leegstandsproblematiek betekent dit dat woningcorporaties een beherende rol voor de hele wijk moeten pakken. Omdat het exploiteren van de huurwoningen, het verbeteren van de leefbaarheid rond hun bezit en het tijdelijk beheren van de leegstaande sloopwoningen nagenoeg de hele wijk omvat. Om waardebehoud te borgen moet de woningcorporatie in deze wijken beheer, leefbaarheid en het toepassen van interventies op zich nemen. Daarmee wordt de woningcorporatie een wijk- of gebiedsexploitant met als doel waardebehoud voor de hele wijk of het hele gebied te bewerkstelligen. Vanuit de Herziene Woningwet wordt hier de ruimte voor geboden. Echter, om deze rol op te kunnen pakken moeten woningcorporaties over voldoende middelen beschikken. Verder onderkennen woningmarktdeskundigen de noodzaak om krimp te begeleiden en interventies te doen op de woningmarkt. Opmerkelijk hierbij is dat partijen elkaar ook ‘gevangen houden’. Er lijkt hier sprake van een prisoners dilemma. Partijen zijn hierbij afhankelijk van elkaar omdat waardedaling als gevolg van leegstand alle partijen raakt. Daarbij zullen alle partijen profiteren als één partij een goede interventie pleegt. Het freeridersprobleem ligt op de loer. Opmerkelijk is ook dat door geen enkele partij de regie wordt opgeëist in de aanpak van deze problematiek. Partijen zijn vooralsnog terughoudend in hun investeringsbereidheid om het vraagstuk van de krimp aan te pakken. Dit verklaart mede het beperkte draagvlak voor de onderzochte interventies. Het begeleiden van krimp is een ‘dienst van algemeen economisch belang’ voor zover deze is gericht op sociale huurwoningen. Particuliere koopwoningen kunnen deze status verkrijgen na aankoop door corporaties. De overheid kan dan financiële bijdragen verlenen zonder dat sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Krimp is een verschijnsel dat ontstaat als uitkomst uit demografische en economische dynamiek. Het is geen keuze van een regio, het overkomt een regio. Kijkend naar het maatschappelijk krachtenveld dan zijn er twee partijen die primair aangewezen zouden kunnen zijn voor de aanpak van dit vraagstuk: de overheden (rijk, provincie en gemeente) en de corporaties (vanwege hun positie, kennis en taak). Tussen beide partijen lijkt zich ook een kat en muisspel af te spelen dat zich vooral richt op het vrijspelen van investeringsmiddelen door ontheffing van huurdersheffing, het instellen van een sloopfonds en vrijstelling OZB. Daarnaast kunnen we constateren dat het geloof in het effect van de interventies nog sterkt uiteen loopt. De businesscase heeft nog veel onzekerheden en beperkt zich nu nog tot een experiment. De partijen zijn geneigd om heel voorzichtig te opereren en de vraag is of dat voldoende is voor het effectief begeleiden van de krimp.

68   

8.2 Aanbeveling Om een rol op te kunnen pakken moeten woningcorporaties over voldoende middelen beschikken om hun financiële continuïteit te kunnen borgen. De inzet van het maatschappelijk vermogen van de corporaties is ontoereikend om dergelijk omvangrijke ingrepen te bekostigen. Daarbij is van belang dat corporaties maatschappelijk investeren in onder andere in leefbaarheid. Kortom woningcorporaties moeten voldoende rendement genereren om naast behoud van voldoende eigenvermogen ook maatschappelijk te kunnen investeren. Gezien de grootte van de opgave voor de sloop van 17.508 woningen zullen de corporaties, bij een gecoördineerde aanpak zoals in paragraaf 8.1 uiteengezet hun opgave niet alleen op zich kunnen nemen. Een verdeling naar eigenaarsaandeel met samenwerking van de betrokken partijen zal noodzakelijk zijn. Tevens wordt hierdoor inzichtelijk wanneer de gemeente moet ondersteunen als een corporatie niet in staat is zelf te investeren. De gemeente heeft een verantwoordelijkheid voor volkshuisvestelijk beleid. Tevens is de overheid verantwoordelijk voor het woningmarktsysteem. Daar waar het systeem faalt, moet de overheid ingrijpen. Voor dat ingrijpen zal de overheid allianties moeten aangaan met partijen die op de woningmarkt opereren. Daarbij is ook een regierol van belang. Opmerkelijk is dat de (rijks)overheid daarin zeer terughoudend is. De regierol zoals die is getoond bij de totstandkoming van de woningwet, ontbreekt bij de totstandkoming van de aanpak van krimp als het gaat om interventies op de woningmarkt. Er zijn wel beperkte middelen voor procesbegeleiding en instrumentontwikkeling maar die zijn niet toereikend voor een effectieve aanpak waardoor partijen samen in actie komen. Aanvullend onderzoek zal moeten aantonen met welke financiëringsmogelijkheden de sloopopgave in krimpgebieden bekostigd kan worden. Maar ook welke vormen van regievoering wenselijk zijn om de kwestie overschot in de particuliere sector op te gaan lossen. De volgende aanvullende onderzoeken voor financiering van de sloopopgave lopen: de businesscase Brunssum-Noord, fondsvorming door gemeenten of het inzetten van een OZB-opslag. Hierna wordt verder op deze onderzoeken ingegaan. Verbreding maatschappelijke taken woningcorporaties De doelstelling van de woningcorporaties hun maatschappelijke taken.Om hun maatschappelijke taken uit te kunnen voeren moeten woningcorporaties financieel voldoende draagkrachtig zijn. De interventies zijn beoordeeld op de directe effecten. Dat het effect van interventie 2 als beperkt wordt ingeschat neemt niet weg dat sociaaleconomisch zwakke particuliere eigenaren in de problemen zitten. Mogelijk dat hier een taak voor de woningcorporaties ligt. In hoeverre hebben woningcorporaties een maatschappelijke taak om sociaaleconomisch zwakke huishoudens van particuliere woningeigenaren met financiële problemen te helpen? Financiering van de opgave Het verminderen van de particuliere woningopgave is kostbaar. Er moet voorkomen worden dat de sloop gesubsidieerd wordt. De investeren moeten terugverdiend worden anders wordt de opgave onbetaalbaar. Alternatieven moeten onderzocht worden om naar mogelijkheden te zoeken om de kosten van de sloopopgave af te dekken. Voorbeelden hiervan zijn de inzet van OZB-inkomsten of het verstrekken van goedkope leningen. De uitkomsten van de businesscase Brunssum-Noord zijn nog niet openbaar. De resultaten van dit onderzoek kunnen bijdragen naar aanvullend onderzoek naar het opkopen,tijdelijk exploiteren en slopen van woningen. De businesscase ‘Brunssum-Noord’ zal meer inzicht geven in de haalbaarheid hiervan. Preventief ingrijpen Preventief ingrijpen is moeilijk en kan kostbaar zijn, doordat het marktverstorend werkt. De huizenprijzen zullen immers stijgen als slechte woningen uit de markt genomen worden. Het is onduidelijk in welke mate de leegstand zich ontwikkelt en waar de leegstand daadwerkelijk een probleem zal vormen. De woningmarkt is een waterbed met toeloop naar goedkope gebieden. Ook als dit betekent dat kopers grotere woon-werkafstanden moeten afleggen. Door de digitalisering, kan men thuis werken is de afstand tussen de woning en het werk niet meer doorslaggevend bij de koop van een woning. Tevens geeft het rijk aan dat gemeenten nog niet alle instrumenten volledig gebruiken.

69   

Van belang is daar in te grijpen waar op termijn sociaal-maatschappelijke problemen ontstaan. Plekken waar 'rotte kiezen', leegstaande en verkrotte woningen, de waarde van de overige corporatiewoningen drukken, zal op basis van bedrijfseconomische redenen ingegrepen moeten worden. Uit vervolg onderzoek zal moeten blijken waar sloopingrepen het meest effect zijn.. Monitoringsysteem Daar waar zich minder kansrijke woonmilieus, sociaaleconomisch zwakkere huishoudens en tevens kwalitatief slechte woningen bevinden wordt leegstand verwacht, waar op termijn leefbaarheidsproblemen onevenredig toenemen. In de Stadsdeelvisie Kerkrade-Noord en Oost II wordt er op gewezen dat leegstand zich niet concentreert op een locatie, maar zich eerder verdeelt. Daarom is het van belang om te monitoren en daar in te grijpen waar leegstand tot structurele problemen gaat leiden (gemeente Kerkrade, 2014). Met een monitorsysteem kunnen demografische ontwikkelingen en de leegstaand bewaakt worden. Als men de opgave weet, dan kan men bepalen of een opgave de spankracht van een gemeente of corporatie te boven gaat. Tevens is het van belang een nauwkeuriger beeld te krijgen hoe het probleem van de leegstand zich zal gaan ontwikkelen. Omdat de leegstand zich in toenemende mate ontwikkeld tot 2040, is niet duidelijk wanneer oplossingsrichtingen zoals fondsvorming door gemeentes of het inzetten van een OZB-opslag heeft meest effectief zijn. Dit moet nog nader onderzocht worden.

8.3 Reflectie In deze paragraaf wordt teruggekeken op de wijze van onderzoek, de onderzoeksresultaten en de leerpunten voor toekomstig onderzoek. Bevolkingskrimp is een breed thema met heel veel aspecten zoals: economische, sociale en fysieke. Kijkt men naar de gevolgen van krimp binnen de Nederlandse woningenmarkt dan blijkt per regionale woonmarkten sterk van elkaar verschillen. Rond de vier grote steden is er nog steeds een groeimarkt, terwijl in de perifere delen van Nederland de vraag naar woonruimte afneemt. Dit zijn de (top)krimpgebieden. De woningcorporaties opereren landelijk onder dezelfde condities en wettelijke kader. De woningcorporatie in krimpgebieden worden met diverse problematieken geconfronteerd. Door de bevolkingskrimp krijgen zij naast leegstandsproblematiek te maken met vergrijzing en ontgroening. De problematiek van krimp is relatief nieuw, vandaar dat er nog veel onderzoek moet plaatsvinden. Dit maakt de situatie erg dynamisch. Vandaar dat gekozen is om naast literatuur te focussen op andere bronnen zoals rapporten en beleidsdocumenten. Door het gebruik van actuele bronnen is een goed beeld ontstaan van de huidige situatie. Dit heeft voldoende kader geboden om het empirisch onderzoek uit te voeren. Voor het uitvoeren van het empirisch onderzoek is een bewuste keuze gemaakt om woningmarktdeskundigen te interviewen. Hiervoor is met behulp van de EffectenArena is structuur gegeven aan de vraagstelling. De EffectenArena is een goed middel gebleken, om verbanden relaties zo compleet mogelijk in beeld te brengen. Door gebruik te maken van semigestructureerde interviews is enerzijds geborgd dat door de respondenten ingegaan werd op alle antwoordcategorieën. Aan de andere kant hadden de woningmarktdeskundigen voldoende ruimte om hun deskundig standpunt en aanvullende zienswijze toe te lichten. Met deze aanpak kwamen veel nieuwe of genuanceerde inzichten, waardoor het soms moeite kostte om binnen de scope van het onderzoek te blijven. De resultaten van het onderzoek bieden houvast voor woningmarktactoren en woningcorporaties. Het belangrijkste is dat woningcorporaties de spil in de wijk zijn. Vanuit hun deskundigheid maar ook vanuit hun eigendomspositie. Bij onderzoek naar de aanpak van de leegstandsproblematiek ontbreekt de inbreng van de particuliere woningeigenaren. De woningeigenaren zijn nog onvoldoende doordrongen van de problematiek. Dit is een gemis binnen de aanpak van de leegstandsproblematiek.

70   

Bibliografie Aedes. (2015, mei 27). Aedes. Opgeroepen op augustus 8, 2015, van Dossiers‐ Regionale  woningmarkten ‐ Minister: 'Wellicht minder overdrachtsbelasting in krimpgebieden':  http://www.aedes.nl/content/artikelen/woningmarkt/regionale‐ woningmarkten/krimp/blok‐‐onderzoek‐vermindering‐overdrachtsbelasting‐.xml  Aedes. (2015, juli 24). Aedes vereniging van woningcorporaties. Opgeroepen op juli 31, 2015, van  Aedes vereniging van woningcorporaties:  http://www.aedes.nl/content/artikelen/corporatiestelsel/woningwet‐in‐de‐ praktijk/instrumenten/handreikingen‐woningwet.xml  Aedes. (2015, maart 15). Bijdrage Aedes t.b.v. het rondetafelgesprek over bevolkingsdaling en krimp.  Opgeroepen op juli 31, 2015, van Vereniging van woningcorporaties Aedes:  http://www.aedes.nl/binaries/downloads/regionale‐woningmarkten/20150327‐position‐ paper‐rtg‐krimp.pdf  Arnoudse, J., Adema, T., Hoeve, t. A., Hol, E., & Selten, T. (2015). Beter met Minder Aanpak Particulier  Woningbezit in de Krimp. Stadskanaal: De Ontwikkelgroep Particulier Woningbezit in de  Krimp.  Autoriteit Financiële Markten. (2013). Betalingsachterstanden bij hypotheken. Amsterdam: Autoriteit  Financiële Markten.  Blok, S. (2014, december 19). Kabinetsvisie naar aanleiding van de motie Barth c.s. Den Haag:  Ministerie van BZK.  Blok, S. (2015, juni 29). Moties VAO Bevolkingsdaling/krimp. Den Haag: Ministerie van BZK.  Centraal Bureau voor de Statistiek. (2014, maart 4). Woningvoorraad naar eigendom; regio, 2006‐ 2012 . Opgeroepen op april 2014, 2, van Statline:  http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=71446ned&D1=0‐10&D2=0,5‐ 16,122,126,243,346&D3=l&HDR=T,G2&STB=G1&VW=T  Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2011). Krimp en de financiële spankracht van de corporaties in de  regio Parkstad Limburg. Naarden: Centraal Fonds Volkshuisvesting.  Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2014). De corporatiesector in cijfers. Opgeroepen op maart 31,  2015, van Centraal Fonds Volkshuisvesting:  http://www.cfv.nl/financieel_toezicht/de_corporatiesector_in_cijfers  Dalen, P. v., Smid, T., & Treur, L. (2014). Kwartaalbericht van de Woningmarkt, Stabilisatie van de  woningmarkt krijgt verder vorm. Nederland: Rabobank kennis en economisch onderzoek.  Dam, F. v., & Eskinasi, M. (2013). Woningprijzen:bepalende factoren en actoren. Den Haag:  Planbureau voor de Leefomgeving.  Dam, v. F., Groot, d. C., & Verwest, F. (2005). Krimp en ruimte Bevolkingsafname, ruimtelijke  gevolgen en beleid. Rotterdam: NAi uitgevers. 

71   

Dongen, M. v. (2014, november 28). Arikel 'Detroit als spiegel'. Opgeroepen op augustus 8, 2015, van  Gebiedsontwikkeling.nu: http://gebiedsontwikkeling.nu/artikel/14645‐detroit‐als‐spiegel‐ hipsters‐zullen‐de‐stad‐niet‐redden  Dritty, A. (2009). Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg.  Heerlen/Maastricht: Stadsregio Parkstad Limburg/Buro 5.  Eck, J. R., Dam, F. v., Groot, C. d., & Jong, A. d. (2013). Demografische ontwikkelingen 2010‐2040  ruimtelijke effecten en lokale diversiteit. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.  gemeente Brunssum. (2015, februari 25). Overheid.nl. Opgeroepen op augustus 16, 2015, van  Officiële bekendmaking ‐ gemeenteblad: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb‐ 2014‐14530.html  gemeente Kerkrade. (2014). Klaar voor de toekomst Kerkrade‐Noord en Oost II, Deel 2 Stadsdeelvisie.  Kerkrade: gemeente Kerkrade.  Gerrichhauzen, L., & Dogterom, J. (2007). Krimp als Kans. Dordrecht: Gerrichhauzen en Partners.  Grünfeld, J. (2010). De Polycentrische stedelijke regio en de polycentrische stedeling in theoretisch  perspectief. Amsterdam: FMG: Amsterdam Institute for Social Science Research (AISSR).  Hukker, G. (2010). Visie Bevolkingskrimp. Rotterdam: NVM i.s.m. Bureau Stedelijke Planning bv.  Iersel, J. v., Buys, A., Scheele, J., & Smeulders, E. (2011). De Woningmarkt in krimpgebieden.  Amsterdam: Rigo Research en Advies B.V.  Jong, A. d., & Daalhuizen, F. (2014). De Nederlandse Bevolking in Beeld, Verleden Heden Toekomst.  Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.  Krikke, P. (2014). Grenzen aan de krimp Toespitsing Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling  Noodzakelijk. Den Haag: Team Midterm Review Bevolkingsdaling.  L1. (2010, november 15). L1 ‐ Nieuws. Opgeroepen op april 27, 2015, van L1 :  http://www.l1.nl/nieuws/inwoners‐parkstad‐hebben‐gemiddeld‐laag‐inkomen  Lupi, T., & Dijken, K. v. (2013). Financiële risico’s van woningeigenaren in krimpregio’s. Den Haag:  Platform31.  Nationale Hypotheek Garantie. (2014, april 14). Kwartaalcijfers Stichting Waarborgfonds Eigen  Woningen. Opgeroepen op maart 21, 2015, van Nationale Hypotheek Garantie:  https://www.nhg.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/PDF/kwartaalberichten/Kwartaalb ericht_1e_kwartaal_2014.pdf  Object Vision BV. (sd). Parkstad Demo Web Gallery. Opgeroepen op juli 4, 2015, van  http://maps.objectvision.nl/psdemo/  Parkstad Limbrug. (2011). Retailstructuurvisie 2010‐2020 Parkstad Limburg. Heerlen: Stadsregio  Parkstad Limburg.  Platform 31. (2008, december 3). Publicaties. Opgeroepen op augustus 9, 2015, van Platform 31:  http://sev.platform31.nl/publicaties/publicatie.asp?code_pblc=926  72   

Platform 31. (2013, mei 30). Experimenten Tweede ronde Bevolkingsdaling bekend. Opgeroepen op  juli 31, 2015, van Platform 31 ‐ Kennis van stad en regio:  http://www.platform31.nl/nieuws/experimenten‐tweede‐ronde‐bevolkingsdaling‐bekend  Provincie Limburg. (2013, juli 5). Verordening Wonen Zuid‐Limburg. Maastricht: Provincie Limburg.  Rijksoverheid. (2015). Rijksoverheid > Onderwerpen > Bevolkingskrimp. Opgeroepen op juli 3, 2015,  van Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/bevolkingskrimp/oorzaken‐en‐ gevolgen‐bevolkingskrimp  Rijksoverheid. (2015). Rijksoverheid > woningcorporaties. Opgeroepen op juli 3, 2015, van  Rijksoverheid: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningcorporaties  Rosenberg, F., Wever, E., Leidelmeijer, K., Van Iersel, J., & Schulenberg, R. R. (2010). MKBA  Herstructureringsaanpak Parkstad Limburg. EIB & Rigo.  Saitua Nistal, R., & Schep, N. (2013). MKBA Zeeuws‐Vlaanderen. Amsterdam: Stichting Economisch  Instituut voor de Bouw.  Saitua, R., & A., K. M. (2011). MKBA Herstructurering Eemsdelta. Amsterdam: Economisch Instituut  voor de Bouw.  Stadsregio Parkstad Limburg. (sd). Opgeroepen op augustus 15, 2015, van Stadsregio Parkstad  Limburg ‐ economie ‐ retail: http://www.parkstad‐limburg.nl/index.cfm/parkstad‐ limburg/economie/retail  Stadsregio Parkstad Limburg. (2012). Regionale Woonstrategie 2012‐2020. Heerlen: Stadsregio  Parkstad Limburg.  Stadsregio Parkstad Limburg. (2013). Stadsregio Parkstad Limburg. Opgeroepen op juni 39, 2014, van  Parkstad Limburg: http://www.parkstad‐limburg.nl/index.cfm/parkstad‐limburg/over‐ ons/de‐regio‐parkstad  Stadsregio Parkstad Limburg. (sd). Home/Wonen/Provinciaal Woonbeleid. Opgeroepen op mei 6,  2015, van Stadsregio Parkstad Limburg: http://www.parkstad‐ limburg.nl/index.cfm/parkstad‐limburg/wonen/provinciaal‐woonbeleid  Stec groep. (2013). Financiële Arrangementen voor de demografische transitie van Zuid‐Limburg en  Parkstad Limburg. Stec groep.  Stec Groep. (2014, april). Financiële Arrangementen Transitie Woningmarkt Zuid‐Limburg. Limburg,  Nederland: Provincie Limburg, Parkstad Limburg en Het Ministerie van BZK.  Tordoir, P. (2012). Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang. Amsterdam: Amsterdam School of  Real Estate.  Van Eck, J. R., Van Dam, F., de Groot, C., & de Jong, A. (2013). Demografische ontwikkelingen 2010‐  ruimtelijke 2040 effecten en lokale diversiteit. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving.  Van, S., Vaessens, R., Knoors, S., & Zandvoort, R. (2014). Woonmonitor Limburg 2013. Maastricht: Etil  BV.  73   

Vegchel, G. v., & Dritty, A. (2012). Regionale Woonstrategie 2012‐2020. Heerlen: Stadregio Parkstad  Limburg.  Ven, S. v., Vaessens, R., Knoors, S., & Zandvoort, R. v. (2014). Woonmonitor Limburg 2013.  Maastricht: Etil BV.  Vereniging Eigen huis. (2015). Vereniging Eigen Huis. Opgeroepen op augustus 8, 2015, van  https://www.eigenhuis.nl/overons/  Verkade, E. (2011). Second opinion MKBA herstructureringsaanpak Parkstad Limburg. Den Haag:  Centraal Planbureau.  Verwest, F., & Dam, v. F. (2010). Van bestrijden naar begeleiden: demografische krimp in Nederland.  Den Haag/Bilthoven: Planbureau voor de Leefomgeving.  Wauw, D. v. (2014, mei 19). Verborgen Zeeuws‐Vlaams kapitaal voor de woningmarkt? Opgeroepen  op april 19, 2015, van Economische Berichten:  https://economischeberichten.wordpress.com/tag/inkomens/  Wiersma, T. (2015, april 27). NU.nl‐NUregio‐Groningen. Opgeroepen op april 27, 2015, van NU.nl:  http://www.nu.nl/groningen/3792043/laagste‐inkomens‐in‐groningse‐gemeenten.html  Wissen, L. v. (2009). Migratie en Krimp in het Noorden. Demos Bulletin over Bevolking en  Samenleving, 13‐16.  Zeeuw, F. d., & Feijtel, J. (2014). Trendbreuk in het nationaal ruimtelijk beleid? Rooilijn, 46‐51.     



74   

Bijlage I: EffectenArena  

75   

BIJLAGE 1

EffectenArena

datum:

16‐aug‐15

Refentie of nulsituatie: Als er niet wordt ingegrepen zal het aantal huishoudens verder

Woningen

afnemen.

Prijs

Met als gevolg dat er leegstand ontstaat.

Kwaliteit

De leefbaarheid neemt af.

Aanbod / keuze

De welvaart neemt af. Woonomgeving Schoon, heel, veilig Groen Mooi Kansrijke omgeving door inrichting

Wijkcultuur Binding aan de wijk Sociale cohesie Samenstelling populatie wijk Imago/Reputatie/ Status Sociaal kapitaal Bank / NHG

Beleggger

Corporatie

voor de wijk

Projectontwikkelaar

Projectontwikkelaar INVESTEERDER (2)

Corporatie levert bijdrage aan:

(1) INTERVENTIE

veroorzaakt:

Gemeente

Activiteiten

Resultaat

Bewoner‐eigenaar

Kopen / slopen

[%] leegstand neemt af

Belegger

Kopen / verhuren

Doorstroming van de woningmarkt. 

Andere actor

Meer huurwoningen

(3) EFFECTEN

betekent:               of               voor:

(4) INCASSEERDER Gemeente

voor het individu

Bewoner‐eigenaar Andere actor

Gezond leven kwaliteit van leven

Economisch leven Financieel zelfredzaam Financiële zekerheid

Woonsituatie Volgens eigen leefstijl Veilig voelen Woongenot / ‐gemak Thuis voelen

Zelfstandig leven Langer thuis wonen

Prettig leven Comfortabel Mobiel leven

Persoonlijke ontwikkeling Zelfrespect / zelfbewustzijn Sociale stijging Sociaal kapitaal

Bron:

Bijlage II: Uitwerking vraagstelling  

76   

BIJLAGE 2

Nr.  Interventie 1 1 Heeft de beoogde interventie een positief effect op de overige woningen in de wijk in termen van de volgende effecten? De effecten zijn:

Regionaal Corporatie WL

Opm.: onder de ondervragenden zijn partijen ondervraagt die op diverse schaalniveau's opereren ondervraagt. Tevens is een selectie gemaakt van partijen die bekend zijn of zelfs samenwerken met woningcorporaties. Het doel van dit onderzoek is na te gaan in hoeverre woningcorporaties een rol kunnen hebben in een krimpende woningmarkt. In dit verkennend onderzoek zijn daarom meer 10 woningmarktexperts en ‐professionals ondervraagd om hier zicht op te krijgen. Woningcorporaties Overheid Woningmarkt deskundigen Marktpartijen Regionaal Lokaal Lokaal Landelijk Landelijk Landelijk Regionaal Regionaal / Landelijk Corporatie HW gemeente Heerlen gemeente Kerkrade BZK Woningmarkt deskundige PE Woningmarkt deskundige JC Belegger S Projectontw. J

De prijsontwikkeling van de overige woningen in de wijk:

Voor een corporatie is relevant hoeveel woningen  Vanuit de ervaringen van Hw is dat er maar heel  Ja, er is gemiddeld effect op een dalende prijs om  Ja, heel veel. Omdat het met name particuliere  weinig particuliere woningen zijn betrokken bij  deze te stabiliseren. Indien prijzen gelijk blijven is  woningen betreft die heel lang te koop staan. zij hebben in de wijk. Naarmate zij meer bezit  herstructurering in o.a. Kerkrade‐West. Om op  er een gering effect. Dit geldt met name voor de  hebben is het effect groter. Verder is het  afhankelijk van de lokale woningmarkt. Als in deze  basis hiervan uitspraken te doen over de effecten  goedkope koopwoningen. Prijs stabilisatie is een  voor de prijsontwikkeling van de overige woningen gewenst effect. Maatregelen waarbij de prijzen  wijk leegstand een bedreiging vormt of een  overschot aan woningen de waarde stellingen van  is moeilijk.  Hw had tevens de verwachting toen zij  gaan toenemen zijn niet gewenst. het resterende bezit doet dalen. Dan zal de  starten met de herstructurering in 2005/2006 dat  er vanuit het rijk middelen zouden komen om  ingreep effect hebben. Ja, enigszins. grootscheeps in te grijpen in de particuliere  voorraad. Echter dit heeft niet plaatsgevonden.  Het effect van de herstructureringsingrepen in z'n  totaliteit is fors. De bijdrage van de sloop van 17  particuliere woningen hierbij is marginaal te  noemen. Neutraal

De uitstraling van de wijk:

Ja, heel veel. 

In zwakkere wijken zoals de Kakert in Landgraaf  Ligt aan het type woningen. Meestal gaan het om  dacht men na herstructurering eigenaarschap te  slechte koopwoningen die het aanzien van een  introduceren. HW verkocht huurwoningen, echter  wijk omlaag halen. Het heeft zeker een positief  door de verkoop van de woningen heeft hw geen  effect in wijken als ‘rotte’ plekken worden  grip meer op de buurt en hun bewoners. Na  weggehaald. (Ja, heel veel). herstructurering blijk dat bewoners in deze sociaal  zwakkere wijk ongewenst leefgedrag  vertonen(overlast e.d.) . Echter door de verkoop  heeft hw geen mogelijkheden meer om in te  grijpen. Achteraf gezien was dit een  inschattingsfout zegt hw.

Een betere vraag en aanbod verhouding in/naar de wijk

Ja, enigszins.

Een wijziging van koop naar huur. Er is een grote  Ja enigszins. Afhenkelijk van de mate van sloop.  idem HW maakt ook een link naar het  verkoopprogramma. HM kon zich permitteren om  druk op huur. Te overwegen valt om woningen die  Wil men de plancapaciteit terugbrengen zal grote  aantallen moeten slopen. hun verkoop programma te stoppen in deze wijk.  aangekocht zijn met het hoog op sloop deze in  Hierdoor kon tevens verdere marktverstoringen  eerste instantie nog een tijdje te verhuren. Zo  worden voorkomen om een overaanbod aan  wordt tevens een nieuw product aangeboden. koopwoningen te voorkomen.

Hier is niet specifiek op ingegaan

Ja, heel veel. Aandachtspunt hierbij is wel hoe menidem na sloop omgaat met de inrichting van het  openbare ruimte. Dus slopen en aanpakken met  beleid.

Het is een algemene vraag maar het antwoord kan Waardeontwikkeling, ja, enigszins(niet heel veel).  Ja, enigszins. Mits men de wijk integraal  In het algemeen goed. Waarbij de  waardeontwikkeling omhoog gaat, of in ieder  zeer specifiek zijn. Dit is afhankelijk van de situatie  De prijs wordt bepaald door vraag en aanbod. Als  aanpakt.Op het moment dat er actief woning  geval niet omlaag gaat. Het effect van de waarde  zoals deze zich voordoet. Als voorbeeld werd  er een deel van het overaanbod weggenomen kan  worden onttrokken, kan dit positieve en negatieve  ontwikkeling hangt er vanaf wat gesloopt wordt.  genoemd een leegstaande woning in een straat dieworden zal dit een effect hebben op de  kanten hebben. Men zal vooraf een afweging  Kwalitatief slechte woningen worden gesloopt  verloederd is, een 'rotte kies'. Als deze ‘rotte kies’  waardeontwikkeling. Stel men heeft 12 woningen  moeten maken waarbij duidelijk is wat de  zodat men een gemiddeld hogere kwaliteit  wordt weggehaald kan dit hele positieve invloed  en twee (kwalitatief slechte woningen)  gaat men  meerwaarde is voor een wijk als men bepaalde  overhoud. Positieve waarde effecten treden op als hebben op de omliggende woningen afhankelijk  slopen. De vraag is dan: ‘Wegen dan de kosten van panden sloopt. Met name panden die niet meer  er (over)aanbod uit de markt weg haalt is dit goed  waar deze woningen zich bevinden. Maar staat  de aankoop van de woningen en de sloopkosten  voldoen aan de hedendaagse eisen(zoals Hat‐jes)  en kwalitatief slechte woningen komen voor sloop  voor de prijs. De mate van effect is afhankelijk van  deze woning een paar straten verder dan is de  op tegen de waarde toename van de overige  hoeveel woningen worden weggehaald.  invloed op de omliggende woningen veel minder,  woningen?’ Daarbij moet de gemeente bereid zijn  in aanmerking. of zelfs amper of niet. het openbaar gebied opnieuw in te richten. Zodat  Kortom er moet een doelgerichte afweging  de slooplocaties functioneel worden ingericht. gemaakt worden om te komen tot sloop van  slechte panden(‘overlast panden’). Dit zal in ieder  geval meerwaarde bieden voor de omgeving.  

Afhankelijk van wat er gesloopt wordt.  Bij de  … sloop van grote uitpondcomplexen met een lage  kwaliteit woningen is het effect goed. Echter bij de  sloop van vrijstaande woningen wordt de  uitstraling slechter. Of sloop een positief effect  heeft op de uitstraling hangt er van af wat je  sloopt.

 Ja, het heeft hier zeker effect op. Je krijgt een  betere vraag aanbod verhouding.

Vraag en aanbod verhouding zal alleen verbeteren  als er hele forse ingrepen worden ondernomen. En dus grote aantallen particulier bezit verwerven wil  dit een effect hebben. In Landgraaf heeft hw  ervaring met de aankoop van 7 particuliere  woningen, maar de reden van deze aankoop was  vanuit stedenbouwkundige motivatie. 

Een betere leefbaarheid in de wijk(in termen van b.v. schoon,  Ja, (heel) veel. heel en veilig)?

In wijken als Vrieheide zullen er zeker positieve  Neutraal. Dit is afhankelijk van de samenstelling  idem Als corporatie besluiten om de leefbaarheid te  verbeteren of meer 'lucht'  in een wijk te brengen  effecten optreden. Echter niet in elke wijk zullen in van de bevolking. Leefbaarheid is meer dan alleen  die mate positieve effecten ontstaan. Met andere  de woningen, het is ookhet voorzieningenniveau  door sloop dan heeft hw hier geen principiële  bezwaren tegen en de verwachting is tevens dat er woorden niet in elke wijk waar leegstand is wordt  etc. Verder is van belang of de leegstand zich op  één plek concentreert of juist meer versnippert is. positieve effecten zullen zijn. Leefbaarheid, in  de leefbaarheid in gelijke mate aangetast.  dichtbebouwde kernen zal de leefbaarheid  Verbetering van de leefbaarheid zal dan enigszins  verbeteren als er meer 'lucht' komt als gevolg van  plaatsvinden. sloop. Maar naast sloop zullen altijd nog extra  maatregelen genomen moeten worden om de  leefbaarheid te verbeteren.

Een betere sociale cohesie van de wijk?

De samenhang is tegenwoordig al minder als 30  Binding en sociale cohesie, dit speelt met name in  Dit hangt van de omstandigheden af. Als er een  jaar geleden. Slechts een klein deel (ca. 30%) zal dede  typische volkswijken. Echter vaak hanteren de  wijk is met minder sociale bewoners (Tokkie‐ bewoners van deze wijken afwijkend waarden en  gezinnen) dan zal er zeker een effect optreden als  invloed van de interventie merken. Bij het  overgrote deel van de wijk heeft de ingreep weinig normenpatroon dan wat de professionele partijen  deze gezinnen naar elders verhuizen. Maar het  invloed. Daarbij komt dat bewoners tegenwoordig  zouden verwachten.  beeld is wisselend, het hoeft niet zo te zijn dat de  niet meer perse wijk gebonden zijn. Cohesie speelt  maatregelen direct tot gevolg hebben dat de  hierdoor niet meer zo’n grote rol. Daarom op  sociale cohesie in een wijk een positief impuls  neutraal zetten. heeft. Het effect wordt ‘neutraal’ ingeschat.

Een beter imago en uitstraling van de wijk?

Ja, heel veel.

Een ander voorbeeld is de wijk Achter de Winkel in Effect ja, enigszins een positief effect. de gemeente Landgraaf. Deze wijk scoorde in het  verleden het slechtste op imago en leefbaarheid  van alle woningbezit van hw. Het is nu, na  transformatie naar een ander vastgoedtype en  met toevoeging particuliere koopwoningen, is een  van de best scorende wijken. Echter hier heeft de  transformatie ook zeer rigoureus plaatsgevonden.  Tevens is dit een zeer langdurig traject van ca. 20  jaar geweest.

Uitstraling van de wijk, als verloedering daarmee  Ja, enigszins.   tegen gaat, ja enigszins (ja, natuurlijk). 

Verbeterd de vraag aanbod verhouding in en naar  Ja, verbeterd dus. Deze zal beter worden als de  Als je te maken hebt met krimp is er een  ‘plek’ kwalitatief is verbeterd. De aantrekkelijkheid  overcapaciteit van de voorraad, dan kan sloop een  de wijk? Ja, enigszins, zie antwoord 1. van de wijk en de omgeving van de woning is  middel zijn om vraag en aanbod weer in balans te  brengen. Maar dat is heel algemeen antwoord,  doorslaggevend bij verkoop.  sloop is daarbij een hele dure oplossing.  Corporaties hebben maar beperkt  investeringsbudget beschikbaar. En het aankopen  en slopen van leegstaande woningen legt een  enorm beslag op dit budget. 

Ja, deze verbeterd zeker. Als men dingen weghaalt  die een negatief effect kunnen hebben dan komt  dit altijd ten gunste van de leefbaarheid. Tevens  zou men na sloop dingen kunnen toevoegen om  de leefbaarheid te verbeteren. 

Of de leefbaarheid verbeterd is heel moeilijk te  zeggen als er een klein beetje leegstaat heeft dit  weinig invloed op de leefbaarheid. Echter als er  veel leegstand is, dan dreigt verkrotting van de  buurt. Dus de mate van leegstand en de ingreep  bepaald of de leefbaarheid wordt verhoogd. 

Betere leefbaarheid, jawel het hangt samen met  het imago als er leegstand is ontstaat vandalisme  e.d.  

Neutraal. Sloop is met name een ingreep in de  idem 'hardware' de woningen. Bij sociale cohesie gaat  het juist om de 'software' de mensen. Dit is lastig  in te schatten.

Interventies hebben hier heel weinig effect op.

Sociale cohesie, als je woningen weghaalt  zal dit  Neutraal, dit is afhankelijk van het type  de cohesie niet direct beïnvloeden. Tenzij er 'rotte  bewoners.Het is moeilijk in te schatten wat de  appels' uit een wijk vertrekken. Maar dit geldt net  effecten zijn als bewoners vertrekken. zo goed als er 'goede appels' vertrekken. Dus een  neutraal effect, afhankelijk van de situatie.

Ja, enigszins

Indien er veel leegstand is, dan kan men met  interventies de uitstraling van een wijk verbeteren Als er weinig leegstand is heeft het ook niet zoveel  effect. Tevens is de kwaliteit wordt gesloopt van  belang. 

Wat men tracht te voorkomen is dat er  imagoschade optreedt. De mate van effect is ja,  enigszins.

idem

Ja, enigszins als je na sloop de locatie goed inricht   Is afhankelijk hoe wordt de wijk negatief  of iets moois terug bouwt dan is er effect. beïnvloed door een leegstandpand. Is er grote  mate van overlast of niet? Dit is moeilijk in te  schatten. 

idem

Ja, wordt zeker beter. Als men slechte panden  weghaalt heeft dit positieve invloed op de wijk.  B.v. de wijk Molenberg is sterk verbeterd nadat er  een grote sloop opgave is uitgevoerd. Deze  trajecten kennen een lange looptijd.

Imago wijziging van een wijk door te voeren zijn  substantiële ingrepen nodig. Met een paar  gerichte aankopen gaat dit niet lukken. Zeker in een ontspannen markt is het van belang  om een wijk aantrekkelijk te houden en zo  stigma's als achterstandswijken e.d. te  voorkomen.

Woongenot / Prettig leven

2 Zouden de volgende partijen een actieve rol(investeren in  mensen en/of middelen) moeten hebben bij het kopen en  slopen van woningen?

Ja, enigszins.

Woongenot, een voorbeeld zoals hiervoor met de   Effect ja, enigszins een positief effect. Afhankelijk  Ja, enigszins. Afhankelijk waar de leegstand zich  idem bevindt en in welke concetratie deze aanwezig is.  parkeerplaats(waarbij de openbare ruimte beter  van de plek. In kerngebieden waar leegstand in het oog ligt is  wordt ingericht). Bouwkundige ingrepen kunnen er het nadelig effect groter. Dan een locatie meer  aan bijdragen dat woongenot toeneemt. Dat kan  door acupunctuur of grootschalig. aan de rand van de bebouwing.

BIJLAGE 2

Bewoners / eigenaren

Eigenaren, die een hebben een serieuze (grote)  Bewoners/eigenaren, van belang is vraag waar  rol. Uiteindelijk is het een vraagstuk met daarin  komen de kosten en de baten terecht. een eigenverantwoordelijkheid voor de  particuliere eigenaar. Die  eigenverantwoordelijkheid gaat echter niet zover  dat eigenaren het alleen moeten oplossen. Maar  het gaat ook niet zo ver dat ze volledig ontzorgd  worden.  Er moet een collectiviteit georganiseerd worden.  Maar dan op een ander schaalniveau, niet  wijkniveau maar op Parkstadniveau of in ieder  geval stedelijk Parkstad. In de financiering worden  er een mogelijkheid gezien, mits hier voldoende  draagvlak voor is, via de OZB(of een alternatieve  belasting). Elke vastgoedeigenaar in dat stedelijk  gebied zou een beetje moeten bijdragen. Omdat  ook iedereen er profijt van heeft als de  woningvoorraad versneld weer in evenwicht  wordt gebracht.

‐

Provinciale of Rijksoverheid De provincie heeft terecht een grote rol in de  vastgoedmarkt, op individueel gemeentelijk  niveau krijgen ze deze opgave niet opgepakt.  Daarom kan de Provincie bijdragen bij het  stimuleren van pilots en initiatieven. Van het rijk wordt niet veel verwacht. Het rijk  moet (wettelijke) experimenteer ruimte geven en  financiële arrangementen treffen die zaken over  de drempel kunnen helpen. Zoals de korting op de  verhuurdersheffing bij sloop zijn keihard nodig.  Het Rijk heeft een duidelijke rol, echter deze is  beperkter dan die van de provincie. Dus een  beperkte bijdrage.

Deze zouden een grote rol moeten hebben. Nu  Een grote rol. De bereidheid om hun pand te  verkopen.  Zullen bewoners ook aanvullende  hebben  de particuliere eigenaren nog geen rol.  offers brengen? De banken hebben een in het  Direct omwonenden zouden zelf initiatieven om  verleden hypotheken verstrekt die niet verstrekt  leegstand aan te pakken moeten oppakken.In  hadden moeten worden. Vandaar dat de banken  ieder geval een stevige financiële rol. Een rol zou  hier zeker een rol in hebben(in het saneren van  een buurt VVE kunnen zijn.   hypoteek ‘drama’s’. Een rol in het wegpoetsen van  restschuld.) Zouden bewoners moeten opdraaien  voor de restschuld dan komen zij van de regen in  de drup.  

Van belang is om te weten wie wordt door de  Bewoners hebben geen rol bij en deze heel passief  leegstand geraakt, o.a. welke inkomens groepen  zijn in deze referentie. en/of vastgoedtypen. Het moge duidelijk zijn dat  De particulier kan men niet verantwoordelijk  eventuele maatregelen niet bedoeld zijn voor de  maken voor de grotere kwaliteit van de wijk. Dit  hogere inkomens of opkopers van woningen met  past meer bij corporaties en de gemeente of de  een commerciële insteek. Deze worden geacht zelf Provincie.  in staat te zijn om oplossingen te vinden. 

De eigenaren van leegstaande en/of verloederde  Een beperkte rol. Omdat de partticuliere eigenaar  woningen ‘veroorzaken’ een probleem voor hun  niet snel het besluit zal nemen om zijn woning te  slopen. De eigenaar zal zelf moeten aankloppen bij omgeving. Zij hebben hierin een grote rol. b.v. een instantie als de bank en/of schuldsanering.

Provincie is er veel aan gelegen om de problemen  Het Rijk heeft een beperkte rol. Met name het  BZK: “De rol van de Rijksoverheid bij  P:De rijksoverheid kan echt interveniëren door  van de particuliere woningvoorraad op te lossen.  beschikbaar stellen van geld. Vanuit de praktijk  particulierwoningbezit, daarin is de positie van  een bepaalde probleemdeling of in bepaalde  brengt het Rijk voornamelijk kennis in. Tevens zou  Minister Blok heel duidelijk. Daar waar het gaat  steden actief beleid te gaan opvoeren. Dan hangt  Vandaar dat zij een hele belangrijke bijrol  om sloop‐ en ontrekkingsfondsen dat hij daar geen het af van de interventie want je kunt het zo doen  het Rijk zaken wettelijk mogelijk kunnen  hebben(niet een direct belanghebbende). De  maken(faciliteren). Samen gevat ruimte en geld.  rol ziet voor de Rijksoverheid. Maar wel  provincie neemt steeds meer de rol aan van  dat je wat we in het begin zeiden: we hebben twee  centrale woningmarkt regisseur. Deze rol voor een De rol van de Provincie lijkt dubbel. Ze pakken de  bijvoorbeeld bij de inzet van expertise zoals de  interventies. We hebben kopen en slopen. En  hogere overheid(provincie) is aan de orde op het  woningmarkt gaat aan door onderscheidt te  juridische expertpool die helpt met goede  kopen en verhuren. Ik zou zeggen kopen,  moment als gemeente er niet uitkomen. Op dit  maken tussen de verchillende woongebieden in  adviezen voor gemeentes die tegen claims  verhuren, slopen en als je het op die manier doet  moment is het aan de orde vandaar dat de  Limburg. Echter de Provincie zou gemeenten meer aanlopen”. Zoals het beëindigen van langdurig  dan kan je gewoon zo doen dat het geld weer  ‘openstaande’  bouwtitels. En als tweede het  terugkomt. Je moet het zolang verhuren dat je je  provincie de verordening Wonen Zuid Limburg  moeten aanspreken op hun rol in het  investeringen terugkrijgt. Anders is het echt een  heeft opgesteld. (Grote bijrol). krimpvraagstuk. Tevens staan de Provincie voor  aanmoedigen van experimenten om te onder  zoeken wat oplossingsrichtingen kunnen.  Er lopen hele dure aangelegenheid. Dan kan er je ook  de lastige keuze waar kunnen de middelen het  beste ingezet worden? Zet je middelen daar in  nu de tweede reeks krimp experimenten. Tevens  gewoon provinciaal belastinggeld tegenaan  waar de situatie het ergste (dreigt te) worden. Of  zou het Rijk er nog een rol in moeten pakken om  ‘gooien’. Dat komt dan toch weer terug bij de  daar waar je het effectiefst leegstand in de  de omvang van de opgave helder te krijgen.  provincie.  toekomst kunt voorkomen. De gemeente  Voorkomen moet worden dat maatregelen reeds  M: er loopt reeds een dergelijk experiment in  worden uitgevoerd zonder dat de opgave helder  Brunssum Noord met een galerijflat. Kerkrade pleit voor het inzetten op de ergste  is. Om verkrotting te voorkomen zou men actief  P: Ja, op die manier kan dat ook.  Dat is de manier  leegstands locaties. de gemeente en de provincie moeten inzetten.  om het te doen.

Het rijk heeft in  mindere mate een rol. Op lagere  een grote rol. Als subsidie verstrekker en een rol  bestuurlijk niveaus  wordt de betrokkenheid groter vanuit het POL.De overheid is een belangrijke  en de rol dus groter. Dus rijk weinig, provincie iets  speler in de breedste zin van het woord(Rijk,  meer en de gemeente een grote rol. Het Rijk zou  Provincie en gemeente). Deze partijen hebben ook een rol kunnen hebben  om een plan de campagne de middelen om in te grijpen. Hierbij moet  voorkomen worden dat de bijdrage van  op te stellen  voor alle krimpregio’s binnen  overheden zich beperken dit onderzoek. Van  Nederland. belang is dat er daadwerkelijk zaken opgepakt  gaan worden. En de bewoners van een wijk(zoals  b.v. Meezenbroek) resultaten gaan zien. Anders  blijven men te veel hangen in het maken van  plannen.

De gemeente is armer dan de provincie. Men  De primaire verantwoordelijkheid ligt bij de  Gemeente heeft een grote rol, deze moet er zijn  Een grote rol. Gemeente is voor een groot deel  De gemeente zal deze bewoners moeten  probleem eigenaar. Doordat de Woz daalt. De  stimuleren en desnoods onder druk zetten om  moet proberen om er geen subsidie van te maken. gemeente. Die hebben een volkshuisvestingsbeleidvoor de Burger. gemeente is nog te weinig actief. Ook bestuurlijk is onderhoud aan hun woning te plegen. Het  Maar proberen je geld terug te krijgen. Dan kan  die hebben een visie. Dit wordt versterkt omdat  er te weinig besef van de problematiek. Inzet van  voorkomen van leegstand behoort veel meer tot  een gemeente ook nog een aanjagende rol of  binnen de herzieningswet worden corporaties  OZB‐opbrengsten voor de krimpproblematiek zou  de taken van de gemeente, deze heeft veel meer  financierende hebben. gevraagd hun beleid af te stemmen met de  onderzocht moeten worden. gemeenten. instrumenten hiervoor tot haar beschikking.  Inhoudelijk ligt de primaat bij de gemeente, die  Voorbeelden van deze instrumenten zijn  hebben de verantwoordelijkheid om beleid te  onteigening, herverkaveling en de mogelijkheid  ontwikkelen. BZK geeft ook aan dat gemeenten  om verleende bouwtitels in te trekken. Tevens is er nog niet alle mogelijkheden volledig hebben  de mogelijkheid om woningen met een relatief  gebruikt. Gemeenten zouden meer moeten  geringe investering te verbeteren, aan te passen of  levensloop bestendig te maken. Hierdoor kan met  handhaven en ingrijpen met de middelen die ze nu  relatief geringe investering de (gebruiks)waarde  hebben zodra woningen in verval raken.  laten stijgen waardoor ook de toekomst waarde  van deze woning toeneemt. Van belang is dat de  gemeente en corporatie hierbij samen optrekken. 

Gemeente

Een belangrijke bijdrage(rol). De gemeente is heel Via de overheid zou er aan fondsvorming gedaan  Gemeente, heeft een grote rol omdat een  relevant bij het organiseren van het proces om te  worden. De overheid is een partij die middelen kangemeente niet alleen heeft te maken met de  komen tot sloop van particulier bezit. Bemiddeling  innen en inzetten. De legitimering van de overheid woningmarkt problematiek maar ook met een  naar de eigenaren toe. De gemeente zal moeten  om in te grijpen kan verantwoord en onderbouwd  leefbaarheidsproblematiek als gevolg hiervan.  Verder denkt de gemeente na om op macro  samenwerken(serieuze coproductie) met   worden.  niveau of er ontwikkelkansen voor wijken zijn. Dit  woningcorporaties. Of eigenlijk heeft de  Dus op de vraag welke actoren zouden een rol  gemeente, als lokale overheid, hierin een trekkers  moeten pakken, is dat bij gebrek aan een 'adres'  een woonmilieu benadering voor sub urbane  rol. de overheid. En het is dan minder van belang  woonmilieus waar woningen en voorzieningen  welke overheid dit gaat oppakken. Idealiter zou dit niveau verbeterd kan worden. Of meer naar ruim  opgezet wonen(b.v. Vrieheide). Hier heeft de  de plaatselijke overheid(gemeente) zijn die dit  gemeente een belangrijke rol. gaat oppakken. 

Woningcorporaties

Hadden een grote rol vanuit de herstructurering.  corporaties dergelijke interventies alleen moeten  Woningcorporaties hebben een rol bij de  De insteek van HW is vooral de transformatie van  De gemeente reeds sinds 5 jaar geleden  Een grote bijdrage(rol) voor de Echter omdat de problematiek zich naar de  overwegen daar waar in hoge mate interactie is  uitvoering, woningen die een tijdlang verhuurd  woningcorporaties. Corporaties hebben een sociale huurvoorraad, en daar waar problemen  aangegeven dat de woningcorporatie een rol  groot belang bij goede leefbaarheid en waarde niet 'geadresseerd' kunnen worden moet de  particuliere woningvoorraad verplaatst lijkt deze  tussen huurwoningen en particulierwoningbezit is, moeten worden. In de financiering van de  kunnen pakken bij de problematiek van de  behoud hun bezit. rol kleiner te worden. Wel wordt de inbreng van  dus daar waar het woningbezit gespikkeld is. In de  interventies hebben corporaties geen rol.  particuliere woningmarkt. Terecht hebben  overheid ingrijpen. In het verleden bepaalden  corporaties wat goed was voor een wijk. Weer  corporaties aangegeven dat zij (financieel) moeite  de corporaties gewaardeerd. Vanuit hun kennis  beweegredenen zou de afweging meegenomen   De Provincie en gemeenten moeten dit doen,  later hanteerde men een meer liberale insteek, de  hebben hun eigen bezit te onderhouden. Daarbij is van het gebied kunnen zij helpen bij om allianties  moeten worden waar zijn interventies door  maar het geld  zal uiteindelijk weer terug  buurt kan zelf zaken aangeven. Inmiddels is er  het wel zo corporaties er een stukje belang bij  te vormen tussen de verschillende partijen, voor  woningcorporaties het meest effectief zijn. En dat  moetenkomen om te kunnen investeren in ander  maatschappelijke voorziening zoals b.v. zwembad  hebben dat de woningen in een wijk op peil  b.v. ruilverkaveling of stedelijke herverkaveling. De is waar de woningcorporaties veel eigenbezit  meer een trend ook ingestoken van waarde  blijven. Als een corporaties wil investeren heeft  verantwoordelijkheid ligt voornamelijk bij hun  behoud(optimalisatie) om sterker te sturen op  hebben en dus invloed heeft op je waarde van het  of een politiebureau.  goede sociale verhoudingen in een wijk omdat dit  deze in eerste instantie een grote rol. Er is nu niet  eigen bezit.   eigen woningbezit het grootst is als je niets doet.  ook positieve waardering geeft voor het vastgoed. te overzien welke arrangementen in een later  Tevens is de invloed van leegstand op de  leefomgeving rond de huurwoningen van belang.  stadium hieruit voortkomen, waarbij eventueel  Tevens is er de mogelijkheid om woningen met  banken, rijk, provincie en gemeente nog een rol  een relatief geringe investering te verbeteren, aan  kunnen spelen.  te passen of levensloop bestendig te maken.  Hierdoor kan met relatief geringe investering de  (gebruiks)waarde laten stijgen waardoor ook de  toekomst waarde van deze woning toeneemt. Van  belang is dat de gemeente en corporatie hierbij  samen optrekken. 

Zorg‐ / welzijnsorganisatie

Ja, een beperkte rol. Bij het vraagstuk van oude  wordende bevolking. 

Zorg‐/welzijnsorg. , hebben deels een rol bij hun  Zorg‐/ welzijn spelen geen rol. Wel een rol bij de  Een zeer beperkte rol.  vastgoed. Dit meer hun eigen problematiek binnen leefbaarheid in de wijk. Ze kunnen niet ingrijpen  de extramuralisering. Maar dat los van dit thema. maar wel aanwezig zijn een wijk.

Ja, maar alleen als het gaat om vastgoed. Bij alleen maar sloop zonder dat hier zorgvastgoed voor  terugkomt hebben zij geen rol. Zorgpartijen zijn  heel arm zij kunnen alleen iets doen als zij uit de  exploitatie komen. 

Geen rol. Zorgpartijen verleggen hun  Zorgorganisaties, in wijken met voornamelijk  ouderen en/of zorgbehoevenden hebben zij zeker  huisvestingsactiviteiten juist naar de corporaties.  Tevens richten zij zich voornamelijk op hun  een rol. wettelijke taken voor het verlenen van zorg.

Beleggers / projectontwikkelaars

Ja, een grote rol. De vraag is wel zijn hun bereid  daar waar hun voorraad door het ijs zakt hier  afstand van te doen?  Als vastgoedeigenaar  moeten beleggers een gelijkwaardige rol pakken.

Beleggers en ontwikkelaars, hadden in de 'goede'  Hebben een rol. Bijvoorbeeld hoe wordt gestuurd  Een beprkte rol. Zij zouden een bijdrage moeten  leveren. Door hun activiteiten(posities) leggen zij  tijden al een bijdrage moeten leveren aan de  op de woningmarkt. Projectontwikkelaar heeft  krimp. Dit heeft niet plaatsgevonden. Nu zijn deze  vaak de lusten bij sloop‐ nieuwbouw, door  beslag op de plancapaciteit(uitbreidingscapaciteit). corporaties te laten slopen en zelf nieuwbouw  niet in staat om een bijdrage te leveren. voor de koop toe te voegen. Dit heeft ook een  verstorend effect omdat er dan nog meer koop  wordt toegevoegd dit terwijl de vraag naar  (sociale)huur juist toeneemt. Een ontwikkelaar  heeft in financieel opzicht een opgave bij het  onttrekken in de particuliere woningvoorraad als  zij zelf nog woningen willen toevoegen.

Ik denk dat die te hoge rendementseisen hebben  om iets te kunnen doen. Die ontwikkelaar die kun  je er wel bij betrekken. Omdat er uiteindelijk na  sloop weer iets nieuws gebouwd moet worden.  Grote aantallen slopen en kleinere aantallen terug  willen bouwen. Dan komt er ontwikkelbare grond,  hierin heeft de ontwikkelaar zeker een rol. Maar  dat is dan helemaal aan het eind.

Beleggers, vanuit financieel oogpunt zeker een rol. Een beperktere rol. Daarna komen de markt  Minder als een corporatie. Maar vanuit een  (private beleggers en projectontwikkelaars) met  rendement of risico  posities in de wijk. Het is alleen moeilijk te bepalen  benadering(bedrijfseconomisch) moeten zij ook  hoe groot het aandeel bij een dergelijke  een rol pakken. interventie moet zijn.  Projectontwikkelaars, zouden vanuit een vraag  gestuurde aanpak een zeer beperkte mate een rol  kunnen pakken. Door bijvoorbeeld een deel van  de sloopopgave op zich te pakken bij een  nieuwbouw ontwikkeling.

Een grote rol. De gemeente zou haar  medewerking moeten geven aan plannen in de  ruimste zin des woords. Dus niet alleen financiele  steun.

Als corporatiebezit direct wordt beïnvloed door  Corporaties hebben misschien wel de grootste rol,  De woningcorporaties hebben na de overheden de vooral die wijken waar de corporaties veel bezit  belangrijkste rol binnen de woningmarkt. Men  particulier bezit. Dan mogen corporaties op  volkshuisvestelijke redenen ingrijpen. Dan is het  hebben. name daar waar men snel tot resultaat wil komen.  een kwestie van wat is het eigen beleid van een  Corporaties zijn het beste in staat om met de  corporatie? diverse partijen tot overeenstemming te komen. De vraag is dan wat is je investeringscapaciteit en  waar wil men dit inzetten? B.v. Wonen Limburg heeft de keuze om in heel  Limburg middelen in te zetten. Het is van belang onderscheidt te maken welk deel  is rendabel, het deel dat niet rendabel is gaat via  een maatschappelijk budget. Neem als willekeurig voorbeeld dat een corporatie  een woning aankoopt voor minimaal € 50.000.  Stel dat de waarde toename € 30.000 is dan zou €  20.000 uit het maatschappelijk budget betaald  moeten worden. Deze ingreep relatief duur en het  effect is beperkt. Vandaar zou de gemeente hierop aangesproken moeten worden. Corporaties  zouden het keuzevraagstuk van maatschappelijk  geld aan de gemeente moeten voorleggen.

BIJLAGE 2

Banken

Banken, moeten bijdragen aan de  oplossing. Het  Over het algemeen is het vraagstuk van de krimp  Banken, hebben een grote rol.  en demografie is veel te lang onderschat en niet  gaat om woningen die zwaar in de hypotheek  ‘hangen’ waarbij men weet dat deze nooit meer  als probleem onderkend. Dit maakt dat  afbetaald gaan worden omdat de waarde stelling  maatregelen nu te laat worden opgepakt. van deze woningen het probleem is. En niet omdat Banken, hebben belang bij behoud van de  de mensen er financieel een ‘potje’ van gemaakt  vastgoedwaarde. Banken maken een eenvoudige  afweging, naarmate zij ondersteuning kunnen  hebben. Hierbij zouden banken vanuit de  uitstellen is er een kans dat iemand ander het  collectiviteitsgedachte een stuk van het verlies  verlies neemt. Of anders gezegd nu, op voorhand  moeten nemen. De NHG valt hier ook  substantieel ingrijpen is per definitie een dure  onder(banken). oplossing. De verwachting is dat de banken een  heel beperkte rol hierin zullen pakken.

Mogelijk een beperkte rol, voor banken,  pensioenfondsen en/of buitenlandse beleggers.

BZK: Het is van belang dat de banken meer  De banken kunnen een rol spelen bij financiering.  De banken zitten er dubbel in vanuit hun rol als  betrokken worden bij de krimp discussie. Tevens  Maar dan gaat het waarschijnlijk niet om de  financier. Deze maken een zakelijke  gaat het erom of zij bereid zijn oplossingen aan te  commerciële banken maar de BNG of  risicoafweging. Tevens zullen banken bij het  dragen, gezien het feit dat zij wel voordeel zouden  waterschapsbank. Financiering vindt dan plaats via afsluiten van een nieuwe hypotheek een  kunnen hebben van eventuele ingrepen.  de overheden, via de provincie en de gemeente.  beoordeling van het onderpand maken. Als het  En het gaat dus over leningen met een hele lage  onderpand te risicovol is zullen zij geen  rente. Met zo’n experiment ala Brunssum zou men financiering verstrekken(dit geldt ook bij malafide  kunnen financieren met rentekosten van 1 of 2  woningopkopers). Dus banken hebben wel met  procent. Dan is het bedrijfseconomisch haalbaar.  dalende waarde van hun onderpand te maken.  Een andere mogelijkheid is om partijen te laten  Echter de betalingsbereidheid is over het  delen in het verlies.  Stel dat bij een particuliere  algemeen goed, dus zal het risico is nog beperkt.  woning de hypotheek met € 15.000 'onderwater  Daarbij komt het dat tegenwoordig annuïteiten  staat'. Dan neemt de bank een derde, de eigenaar  hypotheken worden verstrekt. Hierbij wordt de  een derde en het kopendfonds neemt een derde  schuld afgelost en neemt het risico dat het  van het verlies. onderpand minder waard is dan de lenig af. 

De banken, indirect wel als veel particulier bezit zit Banken zouden een actievere rol moeten  met hypotheken. Dan hebben banken een belang  oppakken. Om b.v. veilingen te voorkomen en er  om de waarde van hun assets op waarde te  voor de zorgen dat panden niet handen komen  houden. Maar in zeer beperkte mate. van malafide opkopers. Hierdoor zouden wijken  verder kunnen verslechteren. Banken zouden bij  betalingsproblemen een traject kunnen faciliteren  waarbinnen reguliere verkoop nog mogelijk is  zonder dat geveild hoeft te worden. Tevens lopen  de banken een laag risico in het lage tot  middensegment van koopwoningen. Hier zijn de  hypotheek(verliezen) nog te overzien. Een woning  met een waarde van € 60.000 met een hypotheek  van € 80.000 is met een potentieel verlies van €  20.000 op zich nog een laag risico.

De beweegreden van een corporatie om in te  De rol van de corporaties moet vooral uitvoerend  grijpen is gemotiveerd vanuit hun  coördinerend zijn. eigenbedrijfsvoering, met als doel waarde behoud  Corporaties moeten terughoudend zijn met  van corporatiebezit. Waarbij de waarde op z’n  'subsidieren' van de sloopopgave in de   minst stabiel moet blijven (of zelfs nog gaan stijgenparticuliere woningvoorraad. Bedrijfseconomisch  moet dit verantwoord zijn. in waarde). Indien corporaties investeren in de  aankoop van woningen, dan zou men naar de  effecten op een hoger schaalniveau moeten  kijken, bijvoorbeeld de gebiedswaarde als geheel.  Mocht de gebiedswaarde zich positief ontwikkelen  dan zou men moeten nadenken over de vraag, of  die positieve gebiedswaarde ontwikkeling niet op  de een of andere manier terug kan vloeien naar de corporatie. Zo kan o.a. geborgd worden dat  investeringen in leefbaarheid zich loont. 

De mate van bijdragen is afhankelijk van de  financiële situatie van de corporaties. Over het  algemeen hebben corporaties een langere adem,  zij kunnen nu verliezen nemen met als doel  toekomstige verliezen te voorkomen. Tevens zijn  corporaties in staat deuren te openen die andere  partijen niet geopend krijgen. 

3 In welke mate  willen de woningcorporaties hieraan bijdragen: Woningcorporaties

4 Vindt u dat een woningcorporatie een rol heeft bij het kopen 

Het verschilt heel erg per corporaties en het  Dat verschilt van corporatie tot corporatie.  De corporatie willen op dit moment een beperkte  Incidenteel zou men particulierbezit kunnen  gebied waar zij actief zijn. In de gebieden waar  Sommige zijn zeer bereid om pilots te doen.  bijdrage leveren bij het organiseren van nieuwe  verwerven, zoals eerder gedaan bij een  arrangementen. Een wenkend perspectief is dat  centrumplan ontwikkeling in Schaesberg. Echter  Terwijl andere corporaties juist aangeven geen rol  corporaties actief zijn en de gemeente bijdraagt  te hebben bij ingrepen in de particuliere woning  zijn de corporaties bereid in te grijpen(b.v.  huren populairder wordt dan kopen, dus dat zou  hierbij was ingrijpen nodig om een deel van  kunnen betekenen dat de markt voor corporaties  koopwoningen van de projectontwikkelaar af te  voorraad. Het hangt af van de financiële situaties  Kerkrade West). Maar daar waar voornamelijk  van corporaties, de bewegingsvrijheid vanuit eigen particulier bezit ligt is wil om bij te dragen zeer  toeneemt. Als dit bewaarheid wordt dan zouden  nemen om de stagnerend centrumplan alsnog  beleid en de mogelijkheden binnen de  corporaties geen oplossingen meer moeten  beperkt. mogelijk te maken. Maar dit is dus geen  zoeken in het bijbouwen van woningen maar meer strategische lijn.  wetgeving(Novelle van Blok). Een paar jaar  Dus vanuit HW zijn er twee redenen om niet in te  geleden waren het overgrote deel van de  een oplossingen in het ‘omkatten’ van  grijpen in het particuliere woningbezit. corporaties van mening dat zij geen rol hebben.  woningen(bedoeld is: het omzetten van  1) principieel omdat HW de handen vol heeft aan  Deze opvatting lijkt de laatste tijd te veranderen. koopwoningen naar huurwoningen).  En dat wel met beleid doen, men levert zo een  de opgaven in de huurwoningvoorraad. substantiële bedrage(in het doen afnemen van de  2) een verdere portefeuille uitbreiding past niet  woningvoorraad).  binnen de strategie van hw Daarbij denken een aantal corporaties er over na  In welke mate is er bereidheid bij  of zij iets kunnen betekenen in het proces van  woningcorporaties. uitgestelde sloop. Dit is bijvoorbeeld een  Corporaties zullen voornamelijk een  bedrijfseconomische afweging maken. hoogbouwflat(Brunssum Noord) die men wil  Past de ingreep hierin dan zullen ze dit doen.  slopen op termijn. Bij dergelijke trajecten zijn  meerdere partijen betrokken echter men heeft  Ingrepen op volkshuisvestelijke motieven zullen  naar verwachting stranden omdat zij niet haalbaar  hierbij de collectieve kracht van de corporaties  nodig om tot het sloopmoment te komen. Bij  zijn binnen de bedrijfseconomische afweging. Brunssum Noord worden woningen actief  aangekocht,  om de ‘businesscase’ financieel  sluitend te krijgen worden de woningen na  aankoop nog 10 of 20 jaar in de lucht  gehouden(verhuurd) om ze dan vervolgens te  slopen. Tijdens de tijdelijke situatie worden de  aangekochte woningen ‘omgekat’ naar  huurwoningen. 

Daar waar het belang of het vraagstuk ook een 

Dus vanuit HW zijn er twee redenen om niet in te  Het is toe te juichen als corporaties willen ingrijpenVoorwaardenwaaronder corporaties zouden 

omdat zij hiertoe in staat zijn. Dit geldt ook voor  moeten ingrijpen zijn: 1)Als corporaties ook  en slopen van incourante woningen om daarmee in te grijpen  aantoonbare financiële impact op de corporatie  grijpen in het particuliere woningbezit. 1) principieel omdat HW de handen vol heeft aan  sommige beleggers(denk aan ABP). Ingrijpen heeft probleemeigenaar zijn. 2) Het voor hun   heeft is men dom als men deze rol niet pakt.  in de woningmarkt? Indien ja of nee svp toelichten. Welke rol  de opgaven in de huurwoningvoorraad. voordelen voor de waardeontwikkelingen in de  bedrijfseconomisch verantwoord is. 3) Als het  en waarom? 2) een verdere portefeuille uitbreiding past niet  wijken. Daarbij is de vraag of projectontwikkelaars  binnen het wettelijke kader past. binnen de strategie van hw

5 Binnen welke voorwaarden vindt u dat woningcorporaties  bereid moeten zijn een rol te pakken bij het kopen en slopen  van incourante woningen?

6 Hoe kan concreet invulling gegeven worden aan die  voorwaarden? 

niet een grotere rol moeten pakken en een ‘duit in  de zak’ moeten doen omdat zij in het verleden  geprofiteerd hebben of nu profiteren als er wordt  ingegrepen. 

Vanuit hun eigen doelstellingen zijn  woningcorporaties op zich genegen om een rol op  te pakken. Echter de ingrepen van de corporaties  moeten goed uitlegbaar zijn, gericht op waarde  behoud van hun bezit. Tevens zijn er een  beperkter aantal corporaties die alleen woningen  beheren willen en de sloopopgave aan de  (Rijks)overheid overlaten. 

Corporaties moeten dergelijke interventies alleen  ‐ overwegen daar waar in hoge mate interactie is  tussen huurwoningen en particulierwoningbezit is.  Dus daar waar het woningbezit gespikkeld is. In de  beweegredenen zou de afweging meegenomen  moeten worden daar waar interventies het meest  effectief zijn. En dat is waar de woningcorporaties  veel eigenbezit hebben. Tevens is de invloed van  leegstand op de leefomgeving rond de  huurwoningen van belang.

Ja, zeker. Daar waar hun bezit ligt hebben zij een  Een corporatie heeft hier alleen een rol in als een  Van belang is welke bereidheid is er bij de  gemeente om zaken op te pakken. Uiteindelijk zal  rol. gebieds exploitatie financieel haalbaar is. men voor  het Parkstad‐gebied vanuit de  corporatie een bepaald maatschappelijk budget  ter beschikking hebben. Het is zaak dat corporaties duidelijke kaders aangeven richting de gemeenten ‘dit is ons budget’, en ‘dit kan besteedt worden  aan de sloopopgave’. Men zal de  besluitvormingsstructuur hierop moeten inrichten  zodat wordt voorkomen dat er te hoge claims  worden gelegd op de financiële middelen van een  corporatie.

Aankunnen tonen dat 'nu' ingrijpen een  Ten eerste een bedrijfseconomische financiële  Mits meerdere partijen hiertoe bereid zijn. afweging. Dan kan men berekenen wat kost het  toekomstig en maatschappelijk probleem oplost.  om woningen op te kopen(en te slopen) en wat  Bij maatschappelijke problemen hebben ook nog   levert dit aan waarde op voor de wijk als men hier  andere partijen zoals de gemeenten  een rol. De  rol van corporaties is verder afhankelijk  van hun  groen of een andere openbare invulling aan  geeft(kinderspeelplek. Etc.). De opbrengst die dit  aanwezigheid in de wijk en het  oplevert een is een hogere leegwaarde en een  eigendomsprofiel(koop/huur) van een wijk. hogere verhuur potentie van de huurwoningen.  Ten tweede heb je een andere invalshoek vanuit je  maatschappelijke rol(vanuit het driekamermodel).  Men heeft een maatschappelijk budget waarmee  men als het ware het verlies moet afdekken.  Bij een corporatie is het altijd de vraag waar heeft  het investeren maatschappelijke budget de  meeste opbrengst? In de praktijk is het altijd zo  dat het budget te krap is en als men het  maatschappelijke budget inzet voor sloop dit niet  meer elders kan inzetten. Een achterliggende vraag is dan waar ben je  verantwoordelijk voor als corporatie?

Zo’n businesscase moet financieel wel behapbaar  Zie hiervoor zijn, dus moeten er wel afspraken gemaakt  worden over eventuele risico’s. En borgen dat er  een breed gedragen samenhang aanpak  plaatsvindt. Recht doen aan het  solidariteitsprincipes rond dit thema zijn  belangrijke voorwaarden. Corporaties willen  natuurlijk niet ad hoc aan de slag.

Voorwaarde 1: wat gebeurt met de eigenaar  idem bewoners? Deze zullen in de hun woningen nog  een tijdje gehuisvest moeten worden. Of  tegenmoet gekomen worden in de verhuiskosten  als zij elders gehuisvest moeten worden. Zij zullen  ergens moeten kunnen wonen. Voorwaarde 2: om de verliespost zoveel mogelijk  te beperken door b.v. niet meteen te slopen. Maar  bijvoorbeeld eerst nog verhuren om het verlies te  beperken of zelfs helemaal met een tijdelijke  exploitatie af te dekken.

Ten eerste zal men een gefundeerd beeld moeten  ‐ hebben van de woningmarkt en de  leegstandsontwikkeling in de regio waar de  interventie moet worden uitgevoerd.   Ten tweede  zouden corporaties dergelijke interventies alleen  moeten overwegen daar waar in hoge mate  interactie is tussen huurwoningen en  particulierwoningbezit is, dus daar waar het  woningbezit gespikkeld is. Naast de ligging van de  woningvoorraad, is van belang in welke fase een  gebied zich bevindt. Er moet zicht zijn hoe de  leegstand zich ontwikkelt. Van belang is of er al  concrete leegstand is in een gebied waar de  corporatie op wil interveniëren. Of zijn de  interventies bedoeld om leegstand te voorkomen. 

De bouwstenen voor een aanpak liggen er al. De  Zie hiervoor vraag is hoe zit het met de samenhang? Heb je nu  een evenwichtig maatregelenpakket? Zitten de  belanghouders evenwichtig aan tafel? Een  belangrijke voorwaarde is natuurlijk wel dat het  regisseurschap wordt georganiseerd. Dat zou de  stadsregio moeten zijn. We zitten op dit moment  in de pilotfase van enkele projecten en dat heb je  misschien wel nodig om te komen tot een  evenwichtig maatregelenpakket. Maar we moeten  dit nu wel eens een keertje gaan doen. Als we  weten welke maatregelen kansrijk zijn moeten we  gaan opschalen qua schaal en deelnemende  partijen. Dus van een pilot omgeving naar een  structurele omgeving gaan.

De gemeente kijkt naar de krimpproblematiek op  In een vroegtijdig traject met marktpartijen in  lange termijn. Via de prestatieafspraken zou de  gesprek gaan over bijvoorbeeld mechanismen  voor de verevening van kosten. Echter dit concept  aanpak geborgd kunnen worden. moet nog verder doordacht worden.

Van belang is dat een corporatie ingrijpt vanuit  ‐ hun eigenbedrijfsvoering, met als doel waarde  behoud van corporatiebezit. Met als uitgangspunt  dat de waarde op z’n minst stabiel moet blijven (of zelfs nog gaan stijgen in waarde). Indien  corporaties investeren in de aankoop van  woningen, dan zou men naar de effecten op een  hoger schaalniveau moeten kijken, bijvoorbeeld  de gebiedswaarde als geheel. Mocht de  gebiedswaarde zich positief ontwikkelen dan zou  men moeten nadenken over de vraag, of die  positieve gebiedswaarde ontwikkeling niet op de  een of andere manier terug kan vloeien naar de  corporatie. 

…

Woningcorporaties worden op dit moment te veel  beperkt in hun mogelijkheden. Willen corporaties  interventies kunnen uitvoeren zullen zij meer  financiële middelen tot hun beschikking moeten  hebben. Corporaties zijn nu niet in staat hun eigen  voorraad te vervangen.

BIJLAGE 2

Zie hierboven

De gemeente, mits de gemeente een locatie als  prioriteit ziet. Dan is er ook politiek een wil en  draagvlak. En dan zal eerder resultaat geboekt  kunnen worden.

zie hiervoor

Eigenaren, per saldo hebben ze enig voordeel.  Hier is niet specifiek op ingegaan. Eigenlijk minder nadeel, je voorkomt erger. (Maar  wordt dus hier als voordeel uitgedrukt).

Voordeel, omdat eigenaren van een uitzichtloze  Veel voordeel. Op de eigenaren zijn de ingrepen in Hier is niet specifiek op ingegaan eerste instantie op gericht. koopsituatie naar een perspectiefvolle  huursituatie kunnen gaan. Voor omwonden kan  het twee kanten(positief of negatief) op. Door  sloop is de rotte plek weg, aan de andere kant is  onduidelijk wat vervolgens met de lege plek gaat  gebeuren.

Dit is afhankelijk van de omvang en schaal. De  omvang van de interventie, de omvang van het  probleem in die wijk.  Om het voordeel exact te bepalen zal men de  interventies en de effecten van leegstand boven  de 2%(=frictieleegstand) moeten berekenen.  Boven de 2% gaat de leegstand ‘bijten’ en heeft  een negatieve invloed op de waarde van de  overige woningen. In de berekening moet  beoordeeld  worden wat de kosten zijn en wat de  interventies opleveren. 

Eigenaren, hebben er baat bij omdat (deels)  hun  Veel voordeel. Van belang is binnen welke termijn  probleem wordt opgelost. Aan de andere kant het  zich de leegstand ontwikkelt. Pas op het moment  kost hun ook geld als hun vastgoed minder  dat de leegstand grootschalig wordt aangepakt zal  opbrengt. Als voorbeeld is een opkoop regeling  er voordeel ontstaan. Tijd is een belangrijke factor, genoemd waarbij partijen een particuliere woning  mogelijk dat woonbehoeftes wijzigen. In ieder  kopen voor een bedrag van b.v. € 50k, waarbij de  geval is van belang hoe het het integrale proces  zich ontwikkeld.Het voordeel is dat ze  woning belast is met een hypotheek van € 80k.  Afgesproken wordt dat gemeente(overheid), bank  waarschijnlijk hun vastgoed kwijt worden. Zeker  en eigenaar ieder een deel van het verlies nemen.  als het om slechte panden  gaat.  Mogelijk dat de  sociale cohesie iets minder wordt. B.v. ieder € 10k. Dit zou een mogelijke aanpak  kunnen zijn.

Provinciale of Rijksoverheid

Provincie: enig voordeel, maar dan op een ander  idem vlak. Je voorkomt allerlei sociaal‐economische  vraagstukken die onbeheersbaar dreigen te  worden. Anders geformuleerd als er niet wordt  ingegrepen heeft de provincie in de beeldvorming  en imago een probleem.

Rijk, neutraal. De provincie heeft er belang bij dat  De Provincie heeft op (Zuid‐Limburgs)schaalniveau idem de woningmarkt weer op gang komt. Veel  belang bij een goed functionerend  voordeel. stedelijknetwerk.  

De provincie verdiend er niet aan. 

Rijk in mindere mate. De Provincie heeft er baat bij als ‘hun’ woning  voorraad / het maatschappelijk speelveld  kwalitatief goed is.

Een bijdrage leveren is mogelijk een nadeel. Echter door de ingrepen komen mogelijk nieuwe kansen  door verdunning en herinrichting van gebieden  waardoor een betere kwaliteit ontstaat. 

Gemeente

De gemeenten voorkomen heel veel kosten door  idem het ingrijpen

Heeft veel voordeel. Leefbaarheid in de wijken  verbetert. 

idem

De gemeente heeft er ook veel baat bij doordat de De afweging richting de gemeente is dat de  De gemeente heeft er belang bij om de OZB‐ OZB opbrengsten op peil blijven. corporaties een keuze moeten maken of de  inkomsten op peil te houden doordat de WOZ‐ waarde niet verder daalt. maatschappelijke middelen inzetten voor de  betaalbaarheid van huren of inzetten voor sloop  van leegstaand bezit. Beide is niet mogelijk. De verantwoordelijkheid ligt bij de gemeente deze  heeft een volkshuisvestelijke taak, een lange  termijnvisie. En deze maken de beleidskeuzes om  een fonds in te zetten of zelf middelen in te zetten.

Veel voordeel. Als gevolg van de ingrepen zullen  de OZB inkomsten stijgen. Tevens houdt men door  in te grijpen een controleerbare en nette wijk.  Doordat de gemeente ingrijpt in een wijk weet  men wat hier speelt en kan men er voor zorgen  dat de wijk in een goede balans blijft.

Woningcorporaties

Woningcorporaties hebben veel voordeel.  idem Uiteraard afhankelijk van de mate waarin je bezit  hebt in een wijk.

Wel voordeel. Ondanks de verliespost van de  Enig tot veel voordeel. Afhaneklijk van het  sloop. Op lange termijn zal de wijk een ‘boost’  werrkgebied van de corporaties. krijgen als gevolg van de ingreep. Verder zullen  overige partijen het optreden van de corporaties  waarderen waardoor relaties verbeteren. 

idem

De corporaties verdienen er aan omdat de waarde  Neem als willekeurig voorbeeld dat een corporatie Waarde behoud en een goede leefbaarheid geldt  als voordeel voor de corporaties. van hun portefeuille niet naar beneden gaat.  een woning aankoopt voor minimaal € 50.000.  Uiteindelijk gaat het de corporaties om  Stel dat de waarde toename € 30.000 is dan zou €  marktwaarde in verhuurde staat. Daar zit ook het  20.000 uit het maatschappelijk budget betaald  verkoop potentieel in. En die waarde worden  moeten worden. Deze ingreep relatief duur en het  uiteraard beïnvloed door de ontwikkelingen op de  effect is beperkt. Vandaar zou de gemeente hierop koopwoningen markt. aangesproken moeten worden. Corporaties  zouden het keuzevraagstuk van maatschappelijk  geld aan de gemeente moeten voorleggen.

Veel voordeel. De voordelen van corporaties  liggen op vergelijkbaar vlak als de gemeente.  Enerzijds waarde behoud van hun bezit en  anderzijds corporaties behouden vastgoed dat  afgestemd is op hun doelgroep.

Zorg‐ / welzijnsorganisatie

Bescheiden, enig voordeel.

idem

 Geen direct voordeel, enig voordeel als gevolg  van verbetering van de leefbaarheid.

idem

Hier is niet specifiek op ingegaan

Deze partijen ondervinden nadelen als er niet  wordt ingrepen. Het is moeilijk om het voordeel  exact uit te drukken.

Enig voordeel. Deze zitten midden in de wijken en  hebben daardoor b.v. met hun wijk‐/zorgcentra  een betere vastgoed positie.

Beleggers / projectontwikkelaars

Enig voordeel

idem

Veel tot enig voordeel. Beleggers en  De verwachting is dat ze zelf aangegeven geen  projectontwikkelaars hebben er baat van als de  voordeel te hebben. Echter door het  wegnemen(slopen) van woningen zal er op lange  woningmarkt verbeterd wordt.  termijn ruimte gecreëerd worden voor nieuwe  woningen in de hogere segmenten. 

idem

Beleggers weinig voordeel, mogelijk dat de  uitpond prijzen wat hoger worden.  Projectontwikkelaars hebben baat bij een gezonde  koopwoningenmarkt. Hierbij is flankerend beleid  nodig dit moet komen van de gemeente maar ook  van de provincie. Die stellen eisen aan het  verkrijgen van een bestemming en  bouwvergunning. Deze krijgt men als er ter  compensatie gesloopt wordt.  

Enig voordeel. Deze profiteren zowel direct als  Deze partijen ondervinden nadelen als er niet  wordt ingrepen. Het is moeilijk het voordeel exact  indirect, direct als zij (strategische)posities hebben  en deze in waarde toenemen in de wijk en indirect  uit te drukken. als de wijken in algemene zin beter worden.

Banken

Banken hebben op termijn minder verlies(behoud  idem van de waarde van hun onderpand). Voor alle  partijen geldt dat het voordeel een relatief  voordeel is, omdat het eigenlijk het voorkomen  van verlies is. Enig voordeel.

Hier is niet specifiek op ingegaan.

Dit geldt ook voor de banken, als wijken beter  Banken blijven op dit moment buiten schot en zijn  De banken hebben er heel veel baat bij, als er niet  Voor banken is het gunstiger om af en toe de  Deze partijen ondervinden nadelen als er niet  wordt ingegrepen zakken de prijzen steeds verder  rekening van een niet afgeloste hypotheek te  wordt ingrepen. Het is moeilijk het voordeel exact  worden gaat er doorstroom plaatsvinden.  nauwelijks betrokken bij de krimp discussie.  Tevens lijken zij (nog) niet bereid om oplossingen  weg. En dan komen de hypotheken steeds verder  betalen dan aan de voorkant zeggen we hebben  uit te drukken. Waardoor er meer transacties komen hier  aan te dragen. Terwijl zij wel voordeel zullen  profiteren de banken van. onderwater en dat is gewoon slecht voor het  een groot probleem en we gaan het probleem van  hebben van eventuele ingrepen. Zij hebben hier  onderpand. Maar dit moet men relativeren want  de particulier oplossen(risico op ‘freeriders’).  duidelijk een rol in. in Nederland is het betaal gedrag van mensen die  Kortom banken zullen pas in actie komen op het  een hypotheek hebben heel goed onafhankelijk  moment dat de risico's echt te groot worden. van de waarde van het onderpand. Mensen blijven gewoon hun hypotheek rente betalen en hun  schuld aflossen ook al is het onderpand het niet  meer waard. Dat ‘onderpand’ probleem voor de  banken moet niet overschat worden.

Indien ja of nee svp toelichten. Welke rol en waarom?

Projectontwikkelaars, banken, NHG en beleggers.  Deze hebben in de 'goede' tijd geprofiteerd en  deze mogen nu een stukje verantwoordelijkheid  op zich nemen.

In een situatie waarbij woningen niet leegstaan  zie hiervoor maar de woningen zijn verloederd. Kan men de  vraag stellen of dit het ‘pakkie an’ van de  corporaties is?  In deze situatie zou naast de  eigenaar bijvoorbeeld de gemeente aan zet zijn  met een actief handhavingsbeleid om te zorgen  dat woningen goed onderhouden worden. De  gemeente zal deze bewoners moeten stimuleren  en desnoods onder druk zetten om onderhoud  aan hun woning te plegen. Het voorkomen van  leegstand behoort veel meer tot de taken van de  gemeente, deze heeft veel meer instrumenten  hiervoor tot haar beschikking. 

Deze zijn reeds eerder benoemd(‘alle partijen met  zie hiervoor vastgoed bezit hebben een verantwoordelijkheid  en de banken/nhg’).

7 Vindt u dat er nog andere partijen een rol hierin hebben? 

8 In welke mate  hebben de volgende incasseerders voor‐ en  nadelen van het kopen en slopen van woningen? Bewoners / eigenaren

Opmerkingen

Veel voordeel. Stabilisatie van woz‐waarde. 

Enig voordeel.

Hier is niet specifiek op ingegaan.

Als men de opgave weet, dan kan men bepalen of  een opgave de ‘spankracht’ van een gemeente of  corporatie te boven gaat. Tevens is het van belang  een nauwkeuriger beeld te krijgen hoe het  probleem van de leegstand zich zal gaan  ontwikkelen. Omdat de leegstand zich in  toenemende mate ontwikkeld tot 2040, is niet  duidelijk wanneer oplossingsrichtingen zoals  fondsvorming door gemeentes of het inzetten van  een OZB‐opslag heeft meest effectief zijn. Dit  moet nog nader onderzocht worden. Vooruitlopend op structurelere maatregelen geeft  de provincie Limburg sloopcompensatie bij  nieuwbouw en verlangen zij een sloopbijdrage van  € 25.000 per woning bij nieuwbouw.  In de praktijk blijkt dat baten vaak niet  terugkomen bij diegene die investeert. Wil men  dat de waardeontwikkeling van de overige  woningbezitters via een revolverend fonds  inzetten voor krimpgebieden zal men dit moeten  borgen. 

Vanuit de demografie is de verwachting is dat er  Van belang is dat bij alle ingrepen dat geldt dat je  18.000 leegstaande woningen in 2040 zullen zijn.  duidelijk moet kunnen aantonen dat nu € 10k  Dit zal een (negatief) uitstralend effect naar  besteden straks € 20k aan verlies voorkomt. Dus  er zal goed onderzocht moeten worden waar het  50.000 goede woningen hebben. Men zou dan  door de oogharen kijkend moeten bepalen welke  effect van de investeringen het grootst is. kwalitatief slechte wijken opgeruimd moeten  worden. Echter voor de ontwikkeling van de  leegstand is niet de demografie de onzekere factor maar emigratie en immigratie. Als woningen in  Limburg heel goedkoop worden zullen mensen  toestromen. De woningmarkt is een 'waterbed'  toeloop naar goedkope gebieden. Woon‐  werkafstanden zijn tegenwoordig makkelijk te  overbruggen met behulp van ICT, men overal  werken. Het is dus niet meer noodzakelijk om voor het werk grote afstanden af te leggen. Als gevolg van dalende vastgoedprijzen is de  migratie onzeker daarom is niet raadzaam om op  voorhand in te zetten op 'zware' preventieve  (sloop)maatregelen of een 'loket' te openen waar  iedereen terecht kan. Symptoom bestrijding(alleen rotte kiezen slopen) kan in dit geval een effectieve  maatregel zijn. 

Woningcorporaties Nr.  Interventie 2 9 Heeft de beoogde interventie een positief effect op de overige woningen in de wijk in termen van de volgende effecten? De effecten zijn: De prijsontwikkeling van de overige woningen in de wijk:

Regionaal Corporatie WL

Regionaal Corporatie HW

Lokaal gemeent Heerlen

Overheid Lokaal gemeente Kerkrade

Landelijk BZK

Woningmarkt deskundigen Landelijk Landelijk Woningmarkt deskundige PE Woningmarkt deskundige JC

Marktpartijen Regionaal Belegger S

Deze zal positieve effecten hebben.  Gevoeligheden liggen bij de uitvoering zodra je als  corporatie of partij gaat acteren in een markt  ontstaan er  reacties die invloed hebben op de  verkoopbereidheid en de prijzen van de aan te  kopen woningen. 

Ja, voordeel, omdat de vraag‐ aanbodverhouding  Ja, enigszins. Met deze maatregel neemt de totale  woningvoorraad niet af maar verschuift koop naar  verbeterd huur. 

Een ‘koopwijk’ heeft over het algemeen een  hogere waarde dan in een huuromgeving. Als je  moet ingrijpen omdat de (koop)markt niet  functioneert heb je door het toevoegen van huur  weer voordeel. Daarom wordt het effect eerder  neutraal ingeschat.

De uitstraling van de wijk:

Positief

Nee, weinig. Dit zijn niet de woningen die voor  een slecht imago zorgen.

Ja, enigszins.  

Een betere vraag en aanbod verhouding in/naar de wijk

Positief. Het beeld bij woningbezitters zou kunnen  ontstaan dat het risico om met een  onverkoopbare woning te blijven zitten afneemt  als partijen woningen opkopen.

Ja, heel veel. Door in te spelen op een grotere  vraag in de huur.

Ja, enigszins. De zittende bewoners krijgen een  kans om hun woning te huren. In Kerkrade neemt  de behoefte om de eigenwoning te verkopen om  te gaan huren toe.

Neutraal, ligt aan het huurdersprofiel. Huurwijken  kennen ook (leefbaarheid en  uitstraling)problematieken. Dus dit hoeft geen  positief effect op te leveren. Vraag aanbod verhouding positiever. 

Een betere leefbaarheid in de wijk(in termen van b.v. schoon, heel en veilig)? Een betere sociale cohesie van de wijk?

Bescheiden, een klein positief effect

Nee, weinig. Dit zijn niet de woningen die voor  een slecht imago zorgen.

Ja, enigszins. Door beter beheer en  instanthouding van de woningen.

Neutraal

Neutraal. De mensen kunnen in hun eigenwoning  Ja, enigszins tot neutraal. Dit is moeilijk aan te  blijven wonen. En hebben misschien meer koop  geven. kracht.

Een beter imago en uitstraling van de wijk? Woongenot / Prettig leven

Beetje positief

Neutraal, zie de punten 2 en 4

Ja, enigszins

Neutraal

Neutraal, zie de punten 2, 4 en 6.

Ja, enigszins. Het aanbod in de huur neemt toe dit  terwijl de vraag ook toeneemt. En mensen kunnen  in hun eigenbuurt blijven wonen.

Een rol. Er zijn meerdere mogelijkheden waarbij  bijvoorbeeld constructies ontstaan  waarbij mensen hun woning willen verkopen om  hier vervolgens als huurder in te  blijven wonen. Mensen zouden dan een reguliere  huur met een kleine opslag betalen voor het  verlies over een langere termijn uit te smeren of  terug te betalen.

Een grote rol, bereidheid tonen om mee te  werken.

Een grote rol. Eigenaren moeten zelf het initiatief  nemen. Door b.v. kenbaar te maken dat ze bereid  zijn om hun woning te verkopen. En/of deze van  de corporatie willen huren.

Provinciale of Rijksoverheid

Ja, in het ‘rondboksen’ van het financiële  arrangement.

Geen rol, In principe is dit een financieel neutrale  Een beperkte rol. Om wetten uit te voeren, b.v. bij  ingreep. het plaatsen van statushouders. Deze interventie  kan bijdragen om voldoende (sociale)  kernvoorraad beschikbaar te hebben.

Nauwelijks een rol idem interventie 1

Gemeente

Ja, een duidelijke rol.

Een beperkte rol, een faciliterende rol.

Een minder actieve rol dan bij interventie 1.  Voornamelijk ondersteuning voor de   woningcorporaties

Woningcorporaties

idem

Een grote rol, belangrijkste financier.

Een beperkte rol. De rol van de gemeente is veel  beperkter. Via prestatieafspraken een toename  van de kernvoorraad borgen. Dit is overigens in  Kerkrade niet aan de orde. Hier is voldoende  kernvoorraad. Een grote rol. 

Zorg- / welzijnsorganisatie

Nee geen directe rol. Wel als mensen ouder  worden en zorg behoevend worden. Om dan te  ondersteunen. Eerder een bescheiden rol

Geen rol, positie van de zorgpartijen verandert  niet.

Een grote rol. Bij het verlenen van diensten aan  zorgbehoevende doelgroepen.

Beleggers / projectontwikkelaars

Nee, geen rol.

Een beperkte rol, marktwerking verbetert.

Een beperkte rol als ze willen verhuren.

Banken

Banken, ja die zijn zeker relevant.

Een belangrijke rol, belangrijke partij vanwege hun  Banken (en NHG) hebben een rol waarbij zij  hypotheekportefeuille. uitzoeken hoe met de financieringen(hypotheken)  moet worden omgegaan. Eventueel de  pensioenfondsen die lokaal gaan investeren.

Zorg‐ en welzijnorganisaties, krijgen mogelijk   meer klanten omdat er op doelgroepen kan  worden toegewezen. Maar verder een bescheiden  rol. Niet, alleen reactief als deze direct getroffen  worden. Hiervoor geldt het zelfde, in mindere mate

Een beetje. Dat heeft te maken met de  (financiële) situatie waar corporaties nu in zitten.  Maar ook met cultuur houding en gedrag.  Corporaties neigen er naar toe om slechts een  beperkte kijk op de opgave. In het algemeen is er  onvoldoende besef wat de demografische  ontwikkeling betekent voor de woningmarkt en  wat de gevolgen hiervan zijn. Daardoor ziet men  niet altijd het belang om ook in de particuliere  markt te acteren.

Een grote bijdrage, per corporatie is dit  verschillend. Heeft als voordeel dat er geen  nieuwbouw nodig is.

10 Zouden de volgende partijen een actieve rol(investeren in mensen en/of middelen) moeten hebben bij het kopen en verhuren van woningen? Bewoners / eigenaren

11 In welke mate willen de woningcorporaties hieraan bijdragen: Woningcorporaties

Corporaties zullen hier eerder aan willen bijdragen  dan aan interventie 1(koop en sloop). Omdat dit  dichter bij hun ‘core‐business’ ligt. Het zou een  alternatief voor nieuwbouw kunnen zijn. In plaats  van zelf woningen ontwikkelen zouden  corporaties particuliere woningen kunnen  verwerven.

Neutraal, maar je voorkomt dat het slechter  wordt. Neutraal, de invloed van op de sociale cohesie  vanuit de corporatie wordt groter. Echter dit  betekent niet per definitie dat de cohesie beter  wordt. idem idem

Tevens zal men een goede afweging moeten  maken: ‘wat kan men nog van de eigenaars  bewoners kan verwachten?’.  De situatie wordt nu  vaak in uitersten weergegeven. Van belang is dat  de woningbezitters zo lang mogelijk  verantwoordelijk voor hun eigenwoning zijn en  blijven. De eigenaar zal zo lang mogelijk  aangesproken moeten worden op deze  verantwoordelijkheid.  

Geen rol, het is onduidelijk of je van particuliere  eigenaren kunt verwachten of deze  op de hoogte  zijn van de (krimp)problematiek. 

Hebben hier de ‘lead’ in, een  grote rol. Niet actief  benaderen van particuliere eigenaren. Wel in de  situatie dat part. eigenaren al een besluit hebben  genomen om te verkopen. Vooraf part. eigenaren  benaderen of een algemene ‘oproep’ voor part.  eigenaren om woningen aan te bieden aan  corporaties kan prijsopdrijvend of markt  verstorend werken.

BZK: De banken blijven op dit moment buiten  schot en zijn nauwelijks betrokken  bij de krimp  discussie. Tevens lijken zij (nog) niet bereid om  oplossingen aan te dragen. Terwijl zij wel voordeel  zullen hebben van eventuele ingrepen. Zij hebben  hier duidelijk een rol in.

‐

Regionaal / Landelijk Projectontw. J

12 Vindt u dat een woningcorporatie een rol heeft bij het opkopen van courante koopwoningen en deze exploiteren als huurwoning om daarmee in te grijpen in de woningmarkt? Indien ja of nee svp toelichten. Welke rol en waarom?

Een beetje, maar men is er in de branche nog niet  helemaal van bewust dat hier een rol ligt. Wim  Hazeu vindt wel dat corporaties hierin een rol  zouden moeten pakken.

13 Binnen welke voorwaarden vindt u dat woningcorporaties bereid moeten zijn een rol te pakken bij het opkopen van courante koopwoningen en deze exploiteren als huurwoning?

Een verantwoorde businesscase. Waarbij je  dingen doet die passen binnen een verantwoorde  bedrijfsvoering van een corporatie, los van het  financiële. Bijvoorbeeld geen exotische  woningen(monumentale villa’s) waarop het  onderhoud van een corporaties niet op  toegesneden is. Dus aanschaffen met beleid. 

14 Hoe kan concreet invulling gegeven worden aan die voorwaarden?

Dit kan bereikt worden door eerst in een pilot  omgeving te starten en daarmee ervaringen op te  doen. En tevens vooraf goed te overwegen b.v.  welke aankoop strategie wordt gehanteerd. 

Deze zijn reeds eerder benoemd(‘alle partijen met  15 Vindt u dat er nog andere partijen een rol hierin vastgoed bezit hebben een verantwoordelijkheid  hebben? Indien ja of nee svp toelichten. Welke rol en en de banken/nhg’). waarom?

Het opkopen van particulier vastgoed met als doel  Corporaties zijn hiertoe niet verplicht maar(mits  deze te verhuren ziet Hw niet als een reële optie.  kosten neutraal) heeft het voordelen als er geen  Tenzij het te verwerven vastgoed dermate  nieuwbouw gerealiseerd hoeft te worden. goedkoop is dat dit vanuit beleggingsoogpunt  lonend zou zijn. Wat wel een punt is dat veel  particulier vastgoed slechtere kwaliteit is dan  corporatie vastgoed. Zelfs bezit dat corporatie  slopen is vaak nog van betere kwaliteit dan  slechte particuliere voorraad. Men zou er over na  kunnen denken om bewoners uit slechte  particuliere voorraad te verplaatsen naar  corporatie woningen. Echter Hw acht dit in de  praktijk niet haalbaar.

Ja, zeker. Ja, graag.

Als de ingreep voor corporaties kostenneutraal  Randvoorwaarden wijzigen, de overheid  bemoeilijkt de situatie nu door beperkingen op te  kan plaatsvinden. leggen zoals een beperking op het aandeel niet  daeb‐woningen dat een corporatie mag hebben. Daarbij komt dat de benodigde rendementen die  vereist zijn niet gehaald kunnen met beperkingen  als een verhuurdersheffing.

De randvoorwaarden zouden het eigenbelang  moeten zijn van de corporaties. Of als ze hun  woningvoorraad willen vergroten. Als alternatief  voor nieuwbouw of het vergroten van de  kernvoorraad. 

M: Zou er nog taak voor de corporatie kunnen zijn  ‐ om 2^1 kap of vrijstaande woningen op te kopen  als deze langere tijd leeg liggen? J: Dit is niet verstandig, zeker niet opkopen en  verhuren. Hiermee verliest de corporatie heel veel  investeringscapaciteit om deze woningen op een  kwalitatief acceptabel verhuurniveau te  krijgen(energetisch, toegankelijk, etc.).

J: Nee, nieuwbouw is in een krimpgebied niet  ‐ nodig. Woningen gaan in de praktijk veel langer  mee dan de (theoretische) maximale exploitatie  termijn van 50 jaar. Met andere woorden zowel  nieuwbouw als bestaande (ruimere) woningen in  de verhuur zetten is een ‘schip van bijleg’ en dus  niet aan te raden. Corporaties moeten hun nek  niet te ver uitsteken maar de primaat bij de  gemeente leggen. Dus corporaties zijn  verantwoordelijk voor hun eigen bezit maar niet  voor het volkshuisvestelijke beleid van de  gemeente. Niet slopen voordat er een probleem  is, als er een probleem is een draaiboek hebben  zodat het niet uit de hand gaat lopen. In gesprek  blijven met gemeenten maar dan vanuit eigen  financiële kaders. De vraag is wie betaald het  verlies. Het verlies wordt uit het maatschappelijk  budget betaald daarom moet je als corporatie  concreet zijn over de omvang van het budget dat  je beschikbaar hebt en dat men bij alternatieve  claims een afweging kan maken. En daar  gemeenten en andere stakeholders bij betrekken.  Dit proces kan men op verschillende manieren te  organiseren.

Dmv prestatie afspraken, contracten en  Door goede taxaties van de te verwerven  stadsdeelvisies. En klein met pilots starten. woningen. Duidelijk inzicht in het  onderhoudsplan. De verhuurtermijn aan te passen  aan de kosten (terugverdientijd).

De bank is een belangrijke speler als  hypotheekverstrekker.

Met name ontwikkelaars, beleggers, maar vooral  de zorginstellingen. Die zorg kunnen verlenen en  mogelijk nog behoefte hebben aan huisvesting. 

‐

De interventie biedt een gelegenheid om het  verlies te beperken(wordt hier uitgedrukt als  voordeel). Een collectief verlies dat door in te  grijpen door iedere partij een stukje wordt  genomen om te voorkomen dat het verlies een  partij komt te liggen en daardoor te groot wordt.

Middel voordeel, huurwoning is een flexibel  product

Veel voordeel als ze worden ‘ontzorgd’, met name  senioren als deze zorgbehoevend worden en hun  kinderen(of erfgenamen) elders in het land  wonen. En daardoor hun zorgbehoevende ouders  niet kunnen ondersteunen.

Profiteren in mindere mate, maar er is voordeel   omdat er een toekomstig probleem opgelost  wordt.

Provinciale of Rijksoverheid

Nadeel is dat ze waarschijnlijk financieel moeten  bijdragen. Voordeel is dat ze een  stabiele woningmarkt hiervoor terugkrijgen. Het  overall beeld is dat zij niet meer of  minder incasseren, dus neutraal.

Neutraal, geen direct voor‐ of nadeel.

Enig voordeel. Al is het het algemeen publiek  belang, dat mensen niet in de problemen komen.

‐

Gemeente

Per saldo hebben ze voordeel

Enig voordeel, door een betere marktwerking.

Heeft hierbij een groot belang.

Voorkomt imago schade

Woningcorporaties

Als we de waardedaling weten te stoppen dan  kunnen we dit per saldo tegen elkaar  wegstrepen. In een voordeel, maar met voordeel  wordt hier duidelijk minder verlies  bedoeld.

Veel voordeel, doordat er geen nieuwbouw nodig  Dit verschilt per corporatie. is.

Voordeel, de interventie kan een betaalbaar  alternatief voor nieuwbouw zijn en de  leefbaarheid in de wijken verbeteren. Tevens  krijgen woningcorporaties zo meer ‘grip’ op de  wijk.

Zorg- / welzijnsorganisatie

Geen voordeel. Neutraal.

Neutraal, deze hebben geen direct voor‐ of  nadeel.

Deze hebben veel voordeel. Omdat hun klanten  bestand zo groter worden. En zorgvragers blijven  financieel draagkrachtig genoeg om de zorg af te  nemen.

‐

Beleggers / projectontwikkelaars

Geen uitgesproken voordeel. Neutraal.

Enig voordeel, door een betere marktwerking.

Neutraal

‐

Banken

De banken hebben minder verlies en steviger  onderpand(doordat panden beter onderhouden  zijn). Dus voordeel. Opmerking: nadenken over particulieren die  eigenaar blijven kunnen we die in een  collectiviteitsgedachte betrekken, voordeel laten  hebben, in een vve. Waardoor ze kunnen  profiteren van gezamenlijke inkoop of beheer en  onderhoud(coöperatieve gedachte). Dit zou  eventueel nog een derde interventie optie kunnen  zijn. Wonen Limburg is hiermee al bezig om dit  nader uit te werken.

Neutraal, de geïnterviewde kan onvoldoende  Enig voordeel, omdat de waarde van hun  inschatten of dit voor banken een voor‐ of nadeel  onderpand zo in stand gehouden wordt. is. 

16 In welke mate hebben de volgende incasseerders voor- en nadelen van het kopen en verhuren van woningen? Bewoners / eigenaren

Opmerkingen:

‐

Er moet een besluitvorming proces georganiseerd  worden vanuit de mogelijkheden. Corporaties zijn  verantwoordelijk, niet om alle problemen op te  lossen. Maar om je financiële middelen goed in te  zetten en de continuïteit te borgen vanuit een  goed rentmeesterschap. De gemeente is verantwoordelijk voor  volkshuisvestelijke beleid of op hogere  schaalniveaus het Rijk. Het Rijk heeft ook  krimpregio’s aangewezen en daarmee de  krimpregio’s erkend.

Opmerkingen: zijn overige bewoners in een wijk  doordrongen van het krimpprobleem? Nee. Dit  besef moet nog komen. Onder andere door aan te  tonen dat men waarde daling echt voorkomt.  Door bijvoorbeeld van een fonds waardoor  waarde wordt behouden zouden mensen  eventueel genegen zijn om mee te betalen aan  het krimpvraagstuk.  Opm. Bij interventie 2 doe je niks aan de  voorraad, dus een mix van interventie 1 en 2 zou  een oplossing kunnen zijn. Krimp kan ook  positieve effecten hebben.

Deze ingreep hoort niet bij een corporaties thuis.  Eigenlijk hoort deze ingreep meer thuis bij een  verhuurder die gericht is op het middel dure en  dure segment. Want waarom wordt een  kwalitatief goede woning niet verkocht? Is deze te  hoog geprijsd? De bewoners van deze woningen  zouden eventueel zelf moeten besluiten om deze  woning te verhuren. Eventueel zouden ze hierbij  gefaciliteerd moeten worden door een  professionele partij. Echter dergelijke activiteiten  vallen niet binnen de doelstellingen en taken van  de corporaties. Corporaties zijn meer op sociale  doelgroepen gericht. Hier ligt meer voor de hand  dat banken en/of makelaars hier een rol in zouden  moeten pakken. Daarbij komt dat deze woningen  vaak hypotheek vrij zijn en de  opbrengstverwachting puur subjectief is.

Sommige corporaties zien het opkopen van een  bestaande woning als een mogelijk alternatief  voor nieuwbouw woningen. Nadeel van deze  insteek is dat deze woningen vaak qua uitstraling  en ligging goed zijn. Echter voldoet ze technisch  niet meer aan de hedendaagse eisen. Ga men  deze woningen opwaarderen dan zullen deze in  een hoger(duurder)segment verhuurd moeten  worden. Dit strookt vaak niet met de financiële  doelstellingen voor de sociale verhuurcategorie.  Daarbij is het noodzakelijk dat er kwalitatief goede  nieuwbouw woningen toegevoegd worden als  verversing van de woningvoorraad. Om een goed  woningbestand te houden is een goede mix van  bestaande en nieuwbouw nodig. Bij renovaties  wordt de levensduur van een woning verlengd,  echter de leefruimte(plattegronden,  toegankelijkheid e.d.) e.d. blijft klein en  gedateerd. De zittende huurders zullen over het  algemeen tevreden zijn over de aanpassingen aan  hun bestaande woning. Echter potentiële nieuwe  huurders zullen een kritisch vergelijk maken met  andere mogelijk nieuwere woningen. Op termijn  loopt men het risico dat de gerenoveerde  woningen niet meer aansluiten op nieuwe vraag  behoefte. Een alternatief zou een mix van  renovatie en nieuwbouw kunnen worden. 

Bijlage III: Overzicht respondenten

77   

Bijlage: 3

Nr. Naam

bijgewerkt op:

Organisatie

11‐feb‐15

Functie

e-mail adres

Uitnodiging interview verzonden

Interview afgerond

Verslag

Ter verificatie aangeboden

Ja

gereed

ja

Overheid programmadirecteur ruimtelijke ontwikkeling gemeente heerlen Beleidsmedewerker Wonen

[email protected]

doorgelegd aan Gerard 19 dec. 9.00 uur

Rob Hupkens

Gemeente Heerlen

1 Gerard Meijers

Gemeente Heerlen

Sandra Ilbrink

Gemeente Kerkrade

Afdelingshoofd Stedelijke Ontwikkeling

2 Janine Brouns

Gemeente Kerkrade

Clusterleider Beleid en Ontwikkeling [email protected]

6 jan. 9.00 uur

ja

gereed

ja

Gemeente Kerkrade

Planoloog

[email protected]

6 jan. 9.00 uur

ja

gereed

ja

Wonen Limburg HEEMwonen

Woningcorporatie, bestuurder Woningcorporatie, bestuurder

[email protected] [email protected]

19 dec. 10.15 uur 9 jan. 14.00 uur

ja ja

gereed gereed

ja ja

5 Prof. Dr. Piet Eichholtz

Universiteit Maastricht

Woningmarkt deskundige

[email protected]

6 jan. 12.00

ja

gereed

ja

6 Dr. J.B.S. Conijn

Universiteit van Amsterdam Woningmarkt deskundige

[email protected]

21 jan. 13.30 uur

ja

gereed

ja

min. BZK

Woningmarkt deskundige

[email protected] 

niet, door gelegd naar William en Joop

min. BZK

Woningmarkt deskundige, Programmaleider bevolkingsdaling

[email protected]

7 jan. 11.00 uur

ja

gereed

ja

min. BZK

Woningmarkt deskundige, Beleidsmedewerker Directie Woonen Leefomgeving

[email protected]

ja

gereed

ja

Stienstra Vastgoed b.v.

Belegger, Senior projectmanager

9 jan. 9.00 uur

ja

gereed

ja

Erik Theunissen Woningcorporaties 3 Wim Hazeu 4 Jack Vinken

[email protected] [email protected]

doorgelegd aan Janine en Erik

Woningmarkt experts

Drs. M.M.(Mark) Frequin 7 William Segers

Joop van Dam Belegger 8 Bas Rijken

Projectontwikkelaar 9 Roger Drummen 10 Carlo Külter

Aannemersbedrijf Jongen BV Bouwontwikkeling Jongen B.V.

Senior Projectontwikkelaar

[email protected]

9 jan. 11.00 uur

ja

gereed

ja

Directeur

[email protected]

19 jan.14.00 uur

ja

gereed

ja