Woningcorporaties. partners in het wonen

Woningcorporaties partners in het wonen WWW.AEDES.NL | SEPTEMBER 2012

Ons land bevindt zich in zwaar weer. Dat is ook goed merkbaar op de woningmarkt. Gemeenten, woningcorporaties en burgers ervaren dit dagelijks. In het verleden konden corporaties bij economische tegenwind toch investeren en anti-cyclisch opereren. Nu zien ook zij zich genoodzaakt prioriteiten te stellen en meer kostenbewust te werken. Enkele corporaties kwamen de afgelopen periode door eigen toedoen vervelend in het nieuws. Helaas vertroebelt dat het beeld van bijna 400 corporaties die zich goed bewust zijn van het publieke belang dat zij dienen. En elkaar daar meer en meer op aanspreken om herhalingen te voorkomen. Deze brochure geeft volksvertegenwoordigers, bestuurders en andere belanghouders antwoord op vragen over hun partner in het wonen. Wat is een woningcorporatie? Wat doet zij? Op welke terreinen komen gemeenten, andere belanghouders en corporaties elkaar lokaal tegen? En wat kunnen ze voor elkaar betekenen? Ook gaat deze brochure in op de ontstaansgeschiedenis van woningcorporaties, zodat u corporaties beter kunt plaatsen in de samenleving. Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens in Neder-

Dit is een geactualiseerde versie van de brochure Woningcorporaties: partners in het

land goed kunnen wonen en dragen bij aan leefbare buurten, wijken

wonen uit 2009.

en regio’s. Corporaties nemen op dit moment zo’n 60 procent van de bouwproductie in Nederland voor hun rekening en investeren in de toekomst op terreinen als zorg en duurzaamheid. Aedes behartigt als branchevereniging de belangen van woningcorporaties in Den Haag en Brussel, zoekt oplossingen voor het beter functioneren van de woningmarkt en draagt bij aan een professionele sector. Zo’n 95 procent van de corporaties is lid van Aedes. Wij maken ons sterk voor optimale omstandigheden waaronder zij als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim 28.000 werknemers dagelijks werken aan goed, betaalbaar en duurzaam wonen.

2

woningcorporaties: partners in het wonen

3


Huren is voor iedereen

WONEN IS LOKAAL

In Nederland vormt de sociale huursector een groot deel van de totale woningvoorraad van de 7,2 miljoen koop- en huurwoningen. Op 1 januari 2012 waren er 389 woning-

Woningcorporaties hebben de verantwoordelijkheid voor het lokale wonen en zijn

corporaties. Samen beheren zij vrijwel alle goedkope huurwoningen en bezitten zij

daarop aanspreekbaar. Deze verantwoordelijkheid dragen ze samen met gemeenten.

zo’n 2,4 miljoen woningen, waarin ruim 5,3 miljoen mensen wonen. De gemiddelde

De sociale verhuurders kunnen terugkijken op ruim een eeuw ervaring. Maatschap-

kale maandhuur bedraagt 443 euro.

pelijke ontwikkelingen hebben hun oriëntatie verbreed: naast het aanbieden van woningen zetten zij zich samen met bewoners en andere belanghouders in voor

Woningen naar huurprijsklasse

prettige buurten, wijken, stadsdelen, gemeenten en regio’s. Ze investeren jaarlijks

Goedkoop (maandhuur tot € 357)

miljarden euro’s in nieuwe woningen, energiebesparende maatregelen, leefbaarheid

Betaalbaar (maandhuur van € 357 tot € 548)

en maatschappelijk- en zorgvastgoed.

Duur tot huurtoeslaggrens (maandhuur van € 548 tot € 648) Duur boven huurtoeslaggrens

Gemeenten en corporaties geven samen inhoud aan het wonen. De rijksoverheid stelt

(maandhuur vanaf € 648)

kaders in wetgeving en houdt toezicht. De relatie in de praktijk tussen corporaties en

Aantal

Percentage

526.400

23,2%

1.524.700

67,1%

164.200

7,2%

55.600

2,4%

gemeenten is daarom essentieel. Ieder heeft een eigen rol op het gebied van het wonen

Bron: CFV, Sectorbeeld realisaties woningcorporaties 2011, prijspeil 2010, bewerking Aedes

en samenwerking is hierbij erg belangrijk. Het gaat niet alleen om het bouwen van

Kenniscentrum

woningen, maar ook om bijvoorbeeld woonruimteverdeling, herstructurering van wijken, grondbeleid, duurzaam bouwen, een goede woonomgeving, woonzorg

Er zijn kleine corporaties met een paar honderd woningen, maar ook middelgrote en

voorzieningen, opvang van vluchtelingen, aanpakken van overlast en schulden

grote, die enkele tienduizenden woningen beheren. Woningcorporaties ontlenen van

problematiek. Corporaties bepalen hun inzet op al deze terreinen samen met hun

oudsher hun kracht aan hun wortels in de lokale gemeenschap. Ook de grote corpo-

belanghouders.

raties zorgen voor deze verankering, bijvoorbeeld door hun organisatiestructuur. Zij hebben meestal regiokantoren met lokaal verankerde steunpunten in de wijken.

4


5


Verdeling corporaties naar woningaantal (2010) Aantal woningen

Aantal corporaties

< 500 woningen 500 woningen - < 5.000 woningen

13,1%

209

52,8%

5.000 woningen - < 10.000 woningen

75

18,9%

10.000 woningen - < 20.000 woningen

39

9,8%

20.000 ≥ woningen

22

5,3%

397

100%

Totaal

Corporaties: wat doen ze?

Verhouding

52

De corporaties richten zich primair op het huisvesten van mensen die zich niet zelfstandig kunnen redden op de woningmarkt. Daartoe verhuurt, bouwt, beheert en verkoopt de corporatie woningen. Daarnaast kan ze bijdragen aan de sociale en fysieke verbetering

Bron: CFV, Regiorapportages 2012, bewerking Aedes Kenniscentrum

van wijken en dorpen en het vastgoed verzorgen voor maatschappelijke zorginstellingen. Ontwikkeling aantal en grootte corporaties

Woningcorporaties zullen niet zelf de zorg of het maatschappelijk werk uitvoeren. grootte

aantal 700

7.000

600

6.000

500

5.000

Verhuren

400

4.000

De regels over huurprijzen liggen vast in wettelijke bepalingen. Zo hebben achter-

300

3.000

eenvolgende kabinetten vanaf 2007 besloten dat de huren met niet meer dan inflatie

200

2.000

mogen stijgen. Omdat de kosten veel sterker zijn gestegen, kunnen corporaties steeds

100

1.000

minder investeren voor de toekomst. De landelijke politiek begint in te zien dat dit

0

beleid daarom niet veel langer houdbaar is.

0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Aantal corporaties (linker as)

Voor huurders geldt overigens dat de huren weliswaar met niet meer dan inflatie stij-

Gemiddeld aantal woningen (rechter as)

gen, maar dat andere woonlasten (zoals energie, lokale belastingen en heffingen) wel sneller stijgen. Dit betekent dat hun huurquote (het deel van hun inkomen dat ze kwijt

Bron: CFV, bewerking Aedes Kenniscentrum

zijn aan huur) daalt en hun woonquote (het deel van hun inkomen dat ze kwijt zijn aan

breed karakter

huur en andere woonlasten) steeds groter wordt.

Mensen uit alle lagen van de bevolking huren. Huurwoningen vertonen een grote diversiteit qua huurniveau en woningtype. Dit ‘brede’ karakter maakt de Nederlandse sociale

Het kabinet is van plan het zogenoemde scheefwonen aan te pakken. Dit zijn volgens

huursector bijzonder. Vaak is huren gebonden aan iemands levensfase. Starters op de

het kabinet mensen met een inkomen boven 43.000 euro die in een sociale huurwoning

woningmarkt huren bijvoorbeeld vaak. Een deel van hen blijft huren, een ander deel koopt

(met relatief lage huur) wonen. Er liggen voorstellen in de Staten-Generaal om verhuur-

een woning. Ouderen besluiten nogal eens hun woning te verkopen en (weer) voor het

ders de mogelijkheid te bieden om deze mensen een inkomensafhankelijke huurverho-

gemak van huren te kiezen. En er valt voor deze groep steeds meer te kiezen: eenvoudig

ging te geven. De maatregelen zouden corporaties extra huurinkomsten opleveren.

aan te passen nieuwbouw, voor senioren toegankelijk gemaakte flats of duurdere ap-

6

partementen met zorg om de hoek. Corporaties bouwen en beheren niet alleen goedkope

Binnen de kaders van het landelijke huurbeleid kan een corporatie voor haar woning-

huurwoningen, ze voorzien ook in de behoefte aan iets duurdere huurwoningen en goed-

bezit een eigen huurbeleid voeren. Hierbij kan een corporatie rekening houden met de

kope koopwoningen. Dat doen ze ook om doorstroming op gang te brengen. Huurders die

kwaliteit en marktpositie van de woningen, het beleid rond onderhoud en woningver-

het kunnen betalen, stappen over naar duurdere woningen en maken daarmee goedkopere

betering, investeringen in nieuwbouw en herstructureringsopgaven. De huren kan ze

woningen vrij voor mensen die daarop zijn aangewezen.

per complex of individuele woning differentiëren. Als een woning leegkomt, kan de


7


corporatie relatief lage huur in één keer optrekken naar een zelf gekozen ‘streefhuur’. Deze streefhuur is meestal een percentage van de wettelijk maximaal toegestane huur. Het huurbeleid van een corporatie is onderwerp van overleg met de eigen huurders organisatie. In de praktijk vragen corporaties in Nederland gemiddeld 72 procent van de maximaal toegestane huur op basis van het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel). Commerciële verhuurders zitten gemiddeld op 80 procent. De maximaal toegestane huur is overigens slechts in een paar overspannen woningmarktgebieden (zoals Amsterdam en Utrecht) ook daadwerkelijk realiseerbaar. Percentage inkomens > € 43.000 in huurwoningen van woningcorporaties > 20% 16-20% 12-16% < 12%

Woningen toewijzen Woningtoewijzing gebeurt op basis van duidelijke lokaal of regionaal geldende regels. Op basis van vooraf vastgestelde, transparante criteria zoals inschrijftijd, woonduur, inkomen en/of gezinssamenstelling wordt een woning zo veel mogelijk ‘passend’ toegewezen. Om ervoor te zorgen dat mensen die door omstandigheden snel andere woonruimte nodig hebben, ook snel worden geholpen, bestaat er vaak een urgentieregeling. Of mensen urgent zijn bepaalt niet de corporatie, maar een onafhankelijke (urgentie)commissie. De kaders voor woningtoewijzing worden landelijk geregeld via de Huisvestingswet en lokaal middels gemeentelijke verordeningen. Bron: CBS, juli 2012

Corporaties hebben sinds 2011 ook te maken met de zogeheten toewijzingsnorm: minimaal 90 procent van de nieuwe verhuringen van sociale huurwoningen (huurprijs onder 664,66 euro) moet plaatsvinden aan huishoudens met een inkomen tot 34.085 euro (per 1 januari 2012) of aan huishoudens met een zorgindicatie. Dit heeft te maken met Europese regelgeving. Deze toewijzingsnorm en inkomensgrens ligt nog steeds onder politiek en maatschappelijk vuur.

8


9


Bouwen

beheer en wijkverbetering

Naast het verhuren van woningen is het bouwen van nieuwe woningen een belangrijke

Woningbeheer betekent voor corporaties niet alleen energiebesparende maatre-

opgave. Het gaat dan om het bouwen van voldoende woningen die aansluiten bij de

gelen, woningverbetering en onderhoud (uitgaven in 2011: 3,4 miljard euro). Het

vraag van de doelgroep. En uiteraard van kwalitatief goed niveau. In 2011 hebben cor-

gaat ook over de leefbaarheid in de buurt. Die staat hier en daar flink onder druk. De

poraties zo’n 35.700 woningen gebouwd, waarvan ruim 28.900 voor eigen verhuur.

hedendaagse uitdaging voor corporaties is om wijken en dorpen leefbaar te houden of

Dit is circa 60% van het totale aantal nieuwbouwwoningen in Nederland.

weer te maken. Corporaties investeren veel geld in leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. In 2011 gaven ze daaraan 770 miljoen euro uit.

Nieuwbouwproductie naar opdrachtgever 2001-2011

Onderhoud en investeringen 2011 (in €)

90

Onderhoud

80 70 60 50 40 30

3,4 miljard

Investeringen:

9,4 miljard

Huurwoningen

8,0 miljard

Koopwoningen

593 miljoen

Leefbaarheid

290 miljoen

Maatschappelijk vastgoed

480 miljoen

Bron: Voorlopige realisatiecijfers uit CFV, Sectorbeeld voornemens woningcorporaties

20

2012, bewerking Aedes Kenniscentrum

10 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Om wijken te herstructureren worden allerlei maatregelen getroffen, zoals verkoop,

2011

% Corporaties

vervangende nieuwbouw en woningverbetering. Maar niet alleen bouwkundige en

% Anderen (overheid, bouwers voor de markt, andere particuliere opdrachtgevers)

energetische, ook sociale en economische ingrepen zijn nodig (buurtvoorzieningen,

Bron: CBS, CFV, bewerking Aedes Kenniscentrum

winkels, werkgelegenheid). Kortom, een integrale aanpak. Dat kunnen corporaties niet alleen. Corporaties werken in herstructureringsprojecten daarom nauw samen met

Welke woningen nodig zijn, is een lokale zaak. Als geen ander bouwen corporaties

bewoners, gemeente en belanghouders, alsook met commerciële partijen. De buurt is

woningen, waarin mensen prettig kunnen wonen, ook als ze ondersteuning of verzor-

immers van ons allemaal. Corporaties werken graag samen!

ging nodig hebben. Zo kunnen mensen ondanks hun handicap tot op hoge leeftijd aan

Woningen verkopen

het leven in de buurt deelnemen.

Een onderdeel van de reguliere bedrijfsvoering van woningcorporaties is het verkopen Corporaties realiseren ook woonprojecten voor jongeren en pensions voor mensen

van woningen. Corporaties hebben de opbrengsten hard nodig voor nieuwe investe-

die anders op straat zouden staan. Ze zorgen ook voor een goede woonomgeving

ringen. Het verkopen van huurwoningen is soms ook onderdeel van een integraal plan

door huisvesting te bieden aan allerlei voorzieningen in de buurt, van brede scholen

om een wijk te herstructureren. Gemengde eigendomsvormen en verschillende wo-

tot sport- en welzijnsvoorzieningen en multifunctionele gebouwen (maatschappelijk

ningtypen maken de wijk divers en zorgen voor een aantrekkelijke, leefbare woonwijk.

vastgoed). Volgens de voorlopige cijfers van corporaties over 2011 is het aantal verkopen aan

10

Om op korte termijn voldoende woningen te kunnen bouwen zijn corporaties

particuliere huishoudens dit jaar (net als in 2010) weer gestegen. In 2011 werden

afhankelijk van gemeenten. Bijvoorbeeld voor de beschikbaarheid van grond, een

16.700 huurwoningen aan particuliere huishoudens verkocht. Met deze verkopen

redelijke grondprijs en snelle procedures. De rijksoverheid is verantwoordelijk voor de

dragen corporaties bij aan de doorstroming. Ze verkopen veel in de lagere prijs

regelgeving.

segmenten van de woningmarkt, die voor koopstarters nog bereikbaar zijn.


11


de samenwerkings partners

Opvallend is dat de verkopen aan zittende huurders al jarenlang een dalende trend kennen. Corporaties zijn overigens door de huidige economische omstandigheden genoodzaakt steeds meer woningen voor verkoop aan te bieden. Verkoop huurwoningen 18.000 16.000

Een corporatie werkt samen met veel verschillende partijen. Behalve met de rijks-

14.000

overheid heeft een corporatie te maken met huurders(organisaties), marktpartijen,

12.000

maatschappelijke organisaties en vooral ook met gemeenten.

10.000 8.000 6.000 4.000

Het Rijk

2.000

Op landelijk niveau hebben corporaties vooral te maken met het ministerie van Binnenlandse Zaken vanwege regelgeving en toezicht. Begin juli 2012 heeft de

0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

Tweede Kamer na jarenlang debatteren en aanpassingen door verschillende kabinetten

2011

Nieuwe bewoners

unaniem voor een nieuw corporatiestelsel gestemd. Deze Herzieningswet Toegelaten

Zittende bewoners

Instellingen Volkshuisvesting wordt uitgewerkt in een AMvB. Het ministerie speelt

Bron: CFV, bewerking Aedes Kenniscentrum

daarnaast een belangrijke rol bij het ontwikkelen van beleid op het gebied van wonen en ruimtelijke ordening dat mede de kaders bepaalt voor het werk van corporaties.

Belangrijke factoren voor de verkoopmogelijkheden van corporatiewoningen zijn de

Verder bepaalt het ministerie de jaarlijkse huurverhoging.

leencapaciteit van huurders en de leeftijd van het hoofd van het huishouden. Verkoop onder voorwaarden in combinatie met hoge kortingen bevordert de verkoopmogelijk-

Corporaties (en andere verhuurders) ontvangen geen subsidie voor de bouw en

heden, maar beperkt de opbrengsten van verkoop voor investeringen. Opbrengsten

exploitatie van woningen. De financiële steun van het Rijk vindt vooral rechtstreeks

moeten dan worden gereserveerd voor een eventuele toekomstige terugkoop.

aan de bewoners plaats in de vorm van de aftrekbaarheid van hypotheekrente en de huurtoeslag.

Keuzevrijheid klant

Financiële steun woningmarkt

Voor de corporaties van de 21ste eeuw staat niet meer de woning, maar de klant centraal. En daarbij vooral diens keuzevrijheid. Corporaties spelen in op de ontwikkelingen

Huurtoeslag

aan de vraagkant door het aanbieden van verschillende woningtypen en woonmilieus

Hypotheekrenteaftrek

2,7 miljard 18%

in allerlei eigendomsvormen (kopen, huren of koopvarianten) en in verschillende leveringsvormen (vaste huurprijs of jaarlijkse aanpassingen). Klanten kunnen kiezen uit verschillende servicepakketten. Corporaties bieden allerlei diensten aan die met wonen te maken hebben, zoals gemaksdiensten, onderhoudsservice, beheer voor verenigingen van eigenaren en verzekeringen. De corporatie kan deze diensten deels zelf bieden of fungeren als bemiddelaar.

12,5 miljard 82%

Bron: Ministerie van Financiën, bewerking Aedes Kenniscentrum

12


13


De gemeente Gemeente en woningcorporatie zijn partners op lokaal niveau. Samen zijn ze, ieder vanuit een eigen positie, verantwoordelijk voor de volkshuisvesting en bepalen ze de kwaliteit van het wonen. De corporatie brengt – behalve investeringskracht, duurzame aanwezigheid en betrokkenheid – veel expertise in. De gemeente is verantwoordelijk voor een (woon)visie op de ontwikkelingen op het ruimtelijke vlak en op de woningmarkt. Ook stimuleert de gemeenten een gunstig investeringsklimaat. Op het uitvoerende vlak is de gemeente de eerstverantwoordelijke voor het beheer van de woonomgeving en voor de infrastructuur. Het komen tot afspraken over wederzijdse prestaties is een verantwoordelijkheid van zowel gemeente als corporatie.

Huurders Woningcorporaties hechten aan goed overleg met hun huurders. Daardoor kunnen ze beter inspelen op hun wensen en het draagvlak voor beslissingen vergroten.

Financiële positie

De huurders hebben momenteel een veel sterkere positie dan vroeger. Ook formeel is hun positie beter geregeld. Uit evaluaties blijkt dat huurders en verhuurders in het algemeen tot goede en succesvolle vormen van overleg komen. Met de invoering van de vernieuwde Wet op het Overleg Huurders-Verhuurders (de Overlegwet) in 2009

Het balanstotaal van de corporaties bedraagt gezamenlijk bijna 120 miljard euro.

hebben huurdersorganisaties een betere positie gekregen die recht doet aan hun be-

Hiervan is ruim 70 procent extern gefinancierd – met name bij de Bank Nederlandse

langen en wensen. Zo zijn de verschillen tussen huurdersorganisaties in de corporatie-

Gemeenten (BNG) en de Waterschapsbank. Corporaties zijn voor hun inkomsten voor

en commerciële huursector opgeheven, geldt de Overlegwet voor alle verhuurders die

90 procent afhankelijk van huurinkomsten, daarnaast zorgen verkoop van nieuwbouw-

25 of meer woningen verhuren, is de adviestermijn verlengd en hebben bewoners-

en bestaande woningen voor inkomsten.

commissies van complexen inspraak bij renovatie en sloop. Ook is er een landelijke geschillencommissie gekomen voor conflicten over de uitvoering van de wet. In de nieuwe Woningwet – de Herzieningswet – wordt de positie van de huurder opnieuw

Financiële kentering

verder versterkt. Hierin krijgen de huurdersorganisaties ook een rol bij het overleg

De miljardeninvesteringen van corporaties zijn de afgelopen jaren fors onder druk

tussen gemeenten en corporaties over prestatieafspraken.

komen te staan door kabinetsmaatregelen als de integrale vennootschapsbelasting en het inflatievolgend huurbeleid.

Marktpartijen Corporaties werken steeds vaker samen met andere maatschappelijke organisaties,

De economische crisis en de ingestorte koopmarkt voor woningen verergeren dit. Dat

zoals welzijns- en zorginstellingen. Prettig wonen vraagt namelijk om meer dan een

geldt ook voor de aangekondigde verhuurderheffing van 800 miljoen euro per jaar

goede woning. Voor klanten van corporaties die extra zorg en steun behoeven is deze

vanaf 2014. Ondanks deze negatieve ontwikkelingen in hun financiële positie blijven

samenwerking vanzelfsprekend nog belangrijker. Ook met projectontwikkelaars en

corporaties hun uiterste best doen om voldoende nieuwe woningen te bouwen en te

institutionele beleggers sluiten corporaties allianties om hun gezamenlijke expertise in

investeren in de leefbaarheid en vitaliteit van steden, wijken en dorpen.

te zetten voor het ontwikkelen en beheren van projecten en wijken.

14


15


Balans per 31 december 2010

Totaal (in €)

Per woning (in €)

Activa Materiële vaste activa

106,7 mld.

43.200

Financiële vaste activa

3,5 mld.

1.400

Vlottende activa

7,7 mld.

3.100

117,9 mld.

47.800

32,1 mld.

13.000

Totaal activa Passiva Eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal passiva

Baten en lasten Huuromzet

2,0 mld.

800

74,7 mld.

30.300

9,2 mld.

3.700

117,9 mld.

47.800

Totaal (in €) 12,4mld.

Woningcorporaties vroeger, nu en in de toekomst

Per woning (in €) 5.000

Netto bedrijfslasten

3,3 mld.

1.400

Rentelasten

3,6 mld.

1.500

Verkoopopbrengsten

1,2 mld.

500

Onrendabel deel investeringen

2,5 mld.

1.000

Jaarresultaat

1,5 mld.

600

Woningcorporaties komen voort uit particulier initiatief. Ze ontstonden in de negentiende eeuw, toen sociaal geëngageerde burgers, ondernemers en kerkelijke instel-

Overig Aantal woningen WOZ Solvabiliteit eigen vermogen Rentedekking (ICR)

Totaal

lingen zich het lot van de erbarmelijk gehuisveste arbeiders aantrokken. Hun grote

Per woning

bloei kwam tot stand na de invoering van de Woningwet van 1901. Daarmee werd

2.413.400 € 373,7 mld.

subsidiëring van de woningbouw door het Rijk mogelijk. Corporaties werden ‘toege-

€ 154.900

laten’ als ze uitsluitend voor de volkshuisvesting werkten en eventuele reserves aan de

27%

volkshuisvesting ten goede zouden laten komen.

1,8

Loan to value (% volkshuisvestelijk vermogen)

76%

Loan to value (% WOZ)

20%

invloed overheid Na de Tweede Wereldoorlog leidde de woningnood ertoe dat op grote schaal werd

Bron: Aedes Kenniscentrum

gebouwd. Dat gebeurde niet alleen door corporaties, maar ook door gemeentelijke woningbedrijven. De invloed van de overheid op planning, productie, kwaliteit en prijsbeleid was groot. De corporaties moesten het regeringsbeleid uitvoeren. Zelfs over de toewijzing hadden ze weinig meer te zeggen. Eind jaren 60 deed de overheid weer een stapje terug. Ze erkende dat ze geen taken behoorde te vervullen die ze net zo goed aan maatschappelijke organisaties kon overlaten.

16


17


Financiële zekerheid

Op eigen benen Onder staatssecretaris Heerma van Volkshuisvesting zijn de corporaties verzelfstandigd: bevoegdheden en verantwoordelijkheden werden gedecentraliseerd en er kwam ruimte voor eigen beleid. Een belangrijke stap in die verzelfstandiging was de zogenoemde brutering in 1995: in één keer werden alle subsidies die het Rijk in de toekomst nog aan de corporaties schuldig was, verrekend met de leningen die ze bij de overheid hadden uitstaan. Met die operatie was een bedrag van bijna 16 miljard euro gemoeid. Het Rijk was daarmee verlost van de zware last van jarenlang vastliggende subsidieverplichtingen. Ook de subsidieverplichtingen aan de commerciële verhuurders werden door het Rijk afgekocht. Corporaties kwamen financieel volledig op eigen benen te staan. Dit betekende nogal wat voor de professionalisering van hun management. Veel verenigingen werden stichtingen. Het ‘vrijwilligersbestuur’ verdween, directeur-bestuurders traden aan, gecontroleerd door een raad van toezicht of raad van commissarissen.

Naar scherper toezicht

corporaties zelf. Vanaf 1998 participeert de corporatiebranche niet meer in het bestuur vanwege de

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

financiële toezichtstaak van het CFV.

De verzelfstandiging van de corporaties had als ge-

In het nieuwe corporatiebestel wordt het CFV

volg dat corporaties niet langer bij het Rijk leningen

omgevormd tot de Financiële Autoriteit Woning-

konden afsluiten. De overheid en de gemeenten

corporaties.

stonden niet meer borg voor corporaties die op de kapitaalmarkt wilden lenen. Daarom is in 1993 het Waarborgfonds Sociale Woningbouw opgericht. Dit fonds heeft de borgstelling overgenomen. De garantiestructuur waarbij corporaties onderling borg staan met de overheid in de achtervang is van grote betekenis voor de financierbaarheid en de prijs van de financiering. Het WSW heeft de hoogst mogelijke rating: AAA.

Achtervang Het WSW beschikt over een borgstellingsreserve. Als deze onder een bepaald niveau komt, vraagt het WSW een verplichte financiële bijdrage van alle corporaties, de zogenoemde obligo’s. Pas wanneer de WSW borgstellingsreserve en de door het WSW opeisbare obligo’s bij WSW-deelnemers (ultimo 2011 gezamenlijk ongeveer 3,8 miljard euro) ontoereikend is, komt de achtervang in beeld. Gemeenten en Rijk moeten dan renteloze leningen

Woningcorporaties leggen op verschillende manieren verantwoording af. Intern ge-

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

beurt dat aan de raad van commissarissen of toezicht. En als het om een vereniging gaat

Corporaties kunnen er financieel zo slecht voor-

nooit nodig geweest van deze achtervang gebruik

uiteindelijk aan de algemene ledenvergadering. De corporatie legt verantwoording

staan dat ze niet bij het Waarborgfonds Sociale

te maken. Deze achtervang als sluitstuk van de ga-

af via de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en een cijfermatig

Woningbouw terechtkunnen. Ze moeten dan eerst

rantiestructuur zorgt ervoor dat corporaties tegen

overzicht van kerngegevens. De accountant controleert deze stukken.

hun financiën saneren. Dit kan met behulp van

gunstige condities leningen kunnen afsluiten voor

verstrekken aan het WSW. Het is overigens nog

saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuis-

hun zogenoemde DAEB-activiteiten (Diensten van

Niet alleen wat corporaties presteren, maar ook hoe zij dit doen is voortdurend onder-

vesting. Het fonds is in 1998 door de overheid

Algemeen Economisch Belang: sociale woning-

werp van maatschappelijke en politieke discussie. De kwaliteit van bestuur en toezicht

opgericht. Het wordt gevuld door bijdragen van de

bouw en maatschappelijk vastgoed).

ligt continu onder een vergrootglas. Dat is, gezien het maatschappelijk belang dat corporaties dienen, ook terecht. De beginselen van goed bestuur zijn neergelegd in de De afgelopen jaren deed zich een aantal incidenten voor rond falend intern en/of

Governancecode Woningcorporaties.

extern toezicht. De corporaties verenigd in Aedes hebben vergaande voorstellen Voor toezichthouders in de corporatiesector bestaat een aparte beroepsvereniging:

gepresenteerd om het toezicht verder te professionaliseren zodat er daadwerkelijk

de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).

‘toezicht met bite’ ontstaat. (Informatie over ‘toezicht met bite’ is te vinden in het dossier Toezicht op www.aedes.nl.)

Omwille van zuivere verhoudingen hebben gemeenten sinds 1998 geen toezichthoudende taak meer. Toezicht op corporaties wordt uitgeoefend door de minister van

Vernieuwing corporatiebestel

Binnenlandse Zaken en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV beoor-

In 2009 heeft de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI)

deelt de financiële positie van corporaties. De betrokken gemeente krijgt de stukken

aangekondigd het corporatiebestel te willen vernieuwen om een nieuwe balans te

ter informatie.

vinden tussen het zelfstandig maatschappelijk ondernemerschap van corporaties en de publieke waarborgen in het corporatiestelsel. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een in

18


19


juli 2012 door de Tweede Kamer aangenomen wetsvoorstel: de nieuwe Woningwet.

In de praktijk betekent dit dat woningcorporaties voor sociale woningbouw (met een

Voluit: Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.

huur tot de liberalisatiegrens van 664,66 euro; prijspeil 2012) en maatschappelijk vastgoed via het WSW geborgde (en dus goedkopere) financiering kunnen aantrek-

Corporaties mogen op een breed terrein werkzaam zijn, stelt deze wet. Daarbij ligt de

ken. Voor leningen ten behoeve van bijvoorbeeld duurdere huurwoningen (woningen

focus op de huisvesting van zwakkere groepen op de woningmarkt. In de wet wordt

met een huur boven de liberalisatiegrens) geldt de borging van het WSW en dus het

nadrukkelijker verankerd dat corporaties met hun werkzaamheden naar redelijk-

rentevoordeel niet. Voor dit soort (niet-DAEB) activiteiten is de corporatie voor wat

heid bijdragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid in gemeenten waar

betreft de financiering gelijkgesteld aan ieder andere marktpartij, zodat er sprake is van

ze werkzaam zijn. Van gemeenten wordt verwacht dat zij beschikken over een op

een gelijk speelveld.

regionaal niveau afgestemde woonvisie. Overigens zonder dat daarbij sprake is van een

Woonvisie en prestatieafspraken

wettelijke verplichting.

Bij de behandeling van de Herzieningswet is benadrukt dat de gemeente haar woonVerder wordt in de wet het intern en extern toezicht aangescherpt. Visitatie wordt

beleid helder vastlegt en daarin aangeeft wat ze van de woningcorporatie(s) verwacht.

verplicht en belanghouders ontvangen de rapportage. Het Centraal Fonds Volkshuis-

Ook is belangrijk dat de gemeente afrekenbare prestatieafspraken afsluit met de cor-

vesting (CFV) wordt omgevormd tot de zogenoemde Financiële Autoriteit Woning-

poratie en jaarlijks met haar hierover spreekt. In de Herzieningswet kunnen eventuele

corporaties (FAW). Deze autoriteit krijgt meer bevoegdheden. Zo zal zij investeringen

geschillen tussen gemeente en corporatie over de bijdrage aan het gemeentelijk woon-

van corporaties boven een nog te bepalen bedrag moeten goedkeuren.

beleid op verzoek van de gemeente of corporatie door de minister worden beslecht.

Europese Beschikking

Deze lokale/regionale woonvisie wordt idealiter door gemeente, woningcorporatie(s)

De Herzieningswet regelt ook de (verdere) implementatie van de Europese beschik-

en andere belanghouders al vanaf de tekentafel samen gemaakt. Vanzelfsprekend

king over staatssteun uit 2009. De toegestane staatssteun aan corporaties (borging,

draagt de gemeente de eindverantwoordelijkheid.

steun CFV, verlaging grondkosten) mag alleen ten goede komen aan de sociale woningbouw en het maatschappelijk vastgoed, de zogenoemde Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB).

20


21


Demografische ontwikkelingen

hervorming Woningmarkt

Ontwikkelingen als bevolkingsdaling in krimpgebieden en de vergrijzing zullen in

De Nederlandse woningmarkt kent structurele problemen. Dat geldt zowel voor de

grote delen van het land groeiende invloed hebben op de activiteiten en mogelijkheden

huur- als de koopmarkt. Op de huurmarkt verhuizen steeds minder mensen waardoor

van corporaties. Dit vergt een andere inzet en focus dan in bijvoorbeeld groeigebieden.

op sommige plekken de wachttijd voor een woning steeds langer wordt. Ook zijn er

In krimpgebieden komt de nadruk te liggen op het vitaal houden van de dorpen en

relatief weinig woningen beschikbaar voor mensen met een middeninkomen. In de

het in stand houden van voorzieningen en zal de woningvoorraad uiteindelijk moeten

koopmarkt zijn ook problemen. De hypotheeklasten zijn hoog, woningen worden

slinken, terwijl grote delen van de Randstad nog op groei gericht zullen zijn. Dit vergt

slecht verkocht en starters op de koopmarkt krijgen steeds moeilijker financiering.

lokaal en regionaal totaal verschillende aanpakken en een bijzonder goede samenwerking tussen gemeenten en corporaties.

Aedes heeft eind mei 2012 met de Nederlandse Woonbond, de Vereniging Eigen Huis en de makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPRO een gezamenlijk akkoord

Groei en krimp bevolking 2011-2040

bereikt over een integraal hervormingsplan voor de woningmarkt: WONEN 4.0. (Meer informatie hierover is te vinden in het dossier Woningmarkt op www.aedes.nl.)

20 - 30% 10 - 20%

Onderdeel van het plan is het geleidelijk aan afschaffen van de hypotheekrenteaftrek,

0 - 10%

overdrachtsbelasting en eigen woningforfait. Ook zullen de huren in jaarlijkse stapjes

-10 - 0%

van maximaal 2 procent boven inflatie stijgen naar een marktconforme huur (circa 4,5

-20 - -10%

procent van de WOZ-waarde) zodat het ook voor commerciële partijen aantrekkelijker wordt om te investeren in de huurmarkt. In ruil voor bovenstaande komt er een lagere inkomstenbelasting voor iedereen en komt er een woontoeslag voor degenen, die ondersteuning nodig (blijven) hebben op de woningmarkt.

Bron: CBS Statline

22


adressen Aedes vereniging van woningcorporaties Koningin Julianaplein 10, 2595 AA Den Haag | Postbus 93121, 2509 AC Den Haag (088) 233 37 00 | [email protected] | www.aedes.nl Commissie AedesCode Postbus 97779, 2509 GD Den Haag Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg Oudlaan 4, 3515 GA Utrecht | Postbus 8258, 3503 RG Utrecht (030) 273 97 50 | [email protected] | www.kcwz.nl Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) Plompetorengracht 9, 3512 CA Utrecht | Postbus 85185, 3508 AD Utrecht (030) 252 57 85 | [email protected] | www. vtw.nl Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Postbus 20011, 2500 EA Den Haag (070) 426 64 26 | www. rijksoverheid. nl Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Oude Utrechtseweg 19, 3743 KN Baarn | Postbus 107, 3740 AC Baarn (035) 695 40 70 | [email protected] | www.cfv.nl Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Marathon 6, 1213 PK Hilversum | Postbus 1964, 1200 BZ Hilversum (035) 528 64 00 | [email protected] | www.wsw.nl Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) Nassaulaan 12, 2514 JS Den Haag | Postbus 30435, 2500 GK Den Haag (070) 373 83 93 | [email protected] | www.vng.nl Voor meer informatie over de corporatiesector en over Aedes vereniging van woningcorporaties kunt u kijken op www.aedes.nl. Via [email protected] kunt u een gratis exemplaar van de AedesCode aanvragen. ©2012, Den Haag Vormgeving: Teldesign, Rotterdam Druk: Drukkerij Atlas B.V., Soest Fotografie: Chris Pennarts, Montfoort (omslag, 2, 5, 9, 20, 23), Hollandse Hoogte, Amsterdam (15, 17), Jan Theun van Rees, Amsterdam (4)

Woningcorporaties. partners in het wonen

Recommend Documents