Goed wonen in Heusden Een visie op het wonen

Gemeente Heusden Goed wonen in Heusden Een visie op het wonen 15 april 2004

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem

Projectnr. 797.70/ng

Telefoon (026) 3512532 Telefax (026) 4458702 E-mail info@companen. nl

Gemeente Heusden Goed wonen in Heusden Een visie op het wonen 15 april 2004

INHOUD

1. INLEIDING

1

2. DE KOERS VAN DE GEMEENTE HEUSDEN

5

3. DOELGROEPEN VAN BELEID: KANSEN VOOR MENSEN IN KWETSBARE POSITIES 3.1. Kansen voor mensen met lage inkomens 3.2. Starters onder dak 3.3. Werken aan meer geschikte woonruimte voor ouderen 3.4. Inspelen op woonwensen van overige huishoudens 3.5. Specifieke doelgroepen

9 9 11 13 14 14

4. MENSEN MET LICHAMELIJKE/VERSTANDELIJKE BEPERKINGEN: “GEWOON” WONEN 4.1. Vergrijzing, maar ook extramuralisering 4.2. “Heusden op gezonde koers”: de nota lokaal gezondheidsbeleid 4.3. De opgave voor het wonen in beeld 4.4. Gebiedsgerichte aanpak en pilots woonservicezones

17 17 17 18 20

5. RUIMTELIJKE KWALITEIT EN VERSCHEIDENHEID VERGROTEN 5.1. Het kwantitatieve kader: provincie geeft ruimte, mogelijkheden beperkt 5.2. Het kwalitatieve woonprogramma 5.3. Het vizier op de kernen 5.4. Herstructurering 5.5. Particulier opdrachtgeverschap 5.6. Naar gedifferentieerde grondprijzen 5.7. Verkoop van huurwoningen 5.8. Kwaliteit van de woonomgeving en woning

24 24 27 28 31 31 33 33 34

6. DE UITVOERING 6.1. Communicatie met partijen 6.2. Prestatieafspraken en beleidsvoortgang 6.3. Evaluatie en monitoren van beleid 6.4. Uitvoeringsplan

36 37 37 38 40

1. INLEIDING

Wonen verandert De gemeente Heusden presenteert hier haar nieuwe visie op het wonen in Heusden. Het volkshuisvestingsplan uit 1998 had een looptijd van 4 jaar, tot en met 2002. Deze termijn is verstreken en actualisatie in de vorm van een woonvisie voor de jaren 2004 tot en met 2008 was gewenst. Overigens niet alleen omdat de termijn verstreken is, maar ook omdat het denken over wonen en woonkwaliteit gewijzigd is. Dit kan als volgt verwoord worden: ‘Volkshuisvesting maakt plaats voor wonen. De opgave verschuift van uitbreiding van de woningvoorraad naar integrale zorg voor de kwaliteit van het wonen. Door middel van een samenhangend nieuwbouw- en herstructureringsprogramma wordt de woonkwaliteit van bestaande en nieuwe wijken en buurten afgestemd op de actuele en toekomstige woonbehoeften. Die woonbehoeften betreffen de woonwensen ten aanzien van de woning, de woonomgeving en de voorzieningen, mede in relatie tot de werkgelegenheidssituatie.’ Belangrijke accenten in Heusden Voor Heusden plaatsen we de volgende accenten bij deze omschrijving: • De woonvisie bevat ook een visie op wonen-welzijn-zorg en beschouwt dit daarmee dus als een normaal onderdeel van het wonen en samenleven! • De integrale woonvisie vergt van de vele betrokkenen dat zij samenwerken, investeren in elkaar. Dat gaat lang niet altijd vanzelf. Daarbij is een kansrijke rol voor de gemeente weggelegd, die Bestuursakkoord 2003-2007 van de provincie zoals ook veelal elders nog beter Noord-Brabant uit de verf moet komen: de “Voor de landelijke regio’s blijft het uitgangspunt bouwen voor migratiesaldo-nul. Binnen dit beleidskader bouwt regisseursrol moet verder worden elke gemeente zoveel woningen als tenminste nodig zijn ingevuld. De visie kan daarmee voor de opvang van de natuurlijke bevolkingsgroei, te worden uitgetild boven de insteek beoordelen op basis van een goed onderbouwd op alleen inhoudelijke vraagvolkshuisvestingsplan. Bij de uitwerking van dit beleid is stukken; zij moet als een in de tijd er daarenboven zorg voor de positie van ouderen en starters op de woningmarkt in de kleine kernen van het doorlopend proces gestalte landelijk gebied, met name voor degenen met een laag krijgen. Dit is een noodzakelijke inkomen. De gemeenten worden gestimuleerd om voor extra dimensie - wil het succesvol deze groepen maatwerk te leveren. De provincie nodigt worden - ten opzichte van de omhen uit met een onderbouwd plan te komen dat aangeeft schrijving hierboven. hoeveel woningen, voor welke doelgroepen, in welke prijsklasse, op welke locatie moeten worden gebouwd. • Woonomgeving en voorzieningen Als de gemeenten met goed uitgewerkte volkskomen wel aan bod, maar tot op huisvestingsplannen komen, is de provincie bereid om zekere hoogte bescheiden en het slagvaardige oplossingen te bieden voor knelpunten.” meest in relatie tot wonen-welzijnzorg. Het leggen van een relatie met de werkgelegenheid en andere ruimtevragende functies is in deze woonvisie niet beoogd. De basisdiscussie daarover vindt niet plaats in het kader van de woonvisie, wel bij het opstellen van de Structuurvisie. Het is vanzelfsprekend wel van belang dat het beleid op elkaar is afgestemd. • Belangrijke doelgroepen: starters en senioren. Onder de huidige marktomstandigheden hebben starters een zwakke woningmarktpositie. Door de sterk

-1-

•

•

gestegen koopprijzen is de koopsector weer moeilijk bereikbaar en melden starters zich weer massaal voor een huurwoning. Deze doelgroep zal als speerpunt in het beleid worden meegenomen. Daarnaast vraagt ook de huisvesting van senioren vraagt in de woonvisie bijzondere aandacht. Een visie op basis van onderzoek. Meten is weten, en dat is een basis voor een visie op de toekomst. Deze visie is onder andere gebaseerd op het rapport Woonwensen 2003 (onderdeel van de regionale woningmarktmonitor). Inspelen op ontwikkelingen bij de provincie: deze biedt nieuwe kansen (zie kader pagina 1). In de productbegroting van de gemeente Heusden wordt ook melding gedaan van “een mogelijk nieuwe manier van provinciale woningbouwcontingentering, met een insteek op kwaliteit en minder op kwantiteit”. In deze woonvisie wordt daar op ingespeeld.

Woonvisie: een schakel in planvorming De woonvisie van de gemeente past geheel logisch in een reeks van toekomstplannen op provinciaal en lokaal niveau. Het provinciaal Streekplan 2002 en de uitwerkingsplannen (Waalboss, Groot-Langstraat) vormen belangrijke kaders, waarbij mogelijk sprake is van spanning met lokale plannen en wensen. In deze woonvisie komt dat aan de orde. Op lokaal niveau zijn de woonvisie en de later dit jaar vast te stellen Structuurvisie belangrijke producten die uiteindelijk doorwerking zullen krijgen in de bestemmingsplannen. In schema:

Streekplan/uitwerkingsplannen Ruimtelijke kader

Woonvisie

RWMO Basis

Uitwerking

Bestemmingsplannen Uitwerking Opmaat

Realisatie

Uitwerking

Prestatieafspraken

Structuurvisie

De visie komt interactief tot stand De gemeente Heusden heeft haar visie niet achter het bureau willen maken. In het hedendaagse bestuur op lokaal niveau is het zaak om het beleid van het begin af aan samen met betrokken partijen te laten ontstaan. Hoewel het een visie is en blijft van de gemeente, is vroegtijdige betrokkenheid van spelers in het veld cruciaal: ze beschikken zelf immers over nuttige informatie en visie op het wonen. En bovendien zal de gemeente het bij de realisatie van het beleid voor een belangrijk deel van de betrokken partijen moeten hebben!

-2-

….. met de corporatie…. De belangrijkste betrokken partij is vanzelfsprekend de corporatie Stichting Woonveste. De corporatie was vertegenwoordigd in de projectgroep die de totstandkoming van de visie van begin tot eind heeft begeleid. Directe confrontatie van ideeën en visie van gemeente en corporatie heeft plaatsgevonden en is nuttig gebleken. ..met andere “professionele” partijen… Werkconferentie met deskundige partijen In een interactieve werkconferentie zijn Tijdens de werkconferentie waren aanwezig: ook andere belangrijke partijen op het Gemeente Heusden (ambtelijk en bestuurlijk) gebied van het wonen in Heusden Stichting Woonveste gehoord. Op basis van een aantal onderHuurdersvereninging Vlijmen zoeksresultaten is hen de vraag voorDrunense Vereniging van Huurders gelegd: Stichting Zorg Welzijn Ouderen Heusden • of de voorlopige conclusies aansloten Stichting Ouderen Huisvesting Cello bij hun beleving; Stichting Prisma • welke gevolgen uit die conclusies Gehandicaptenplatform Heusden getrokken moeten worden; Vrouwen Advies Commissie • welke plannen en visie de partijen Rabobank Vlijmen zelf hebben op het gebied van het Makelaardij Van de Zande Staeten Makelaardij wonen in Heusden, én; • wat het betekent voor de visie en de plannen die de gemeente zou moeten formuleren respectievelijk uitvoeren. …. en vanzelfsprekend de bewoners. De huidige en toekomstige bewoners van Heusden: daar is het uiteindelijk om te doen. Tijdens drie goed bezochte bewonersavonden in Heusden, Drunen en Vlijmen hebben de inwoners van de gemeente zich uit kunnen laten over wat onder hen leeft en waar volgens hen de visie aandacht aan zou moeten besteden. Uiteindelijk is de gemeente er in geslaagd op deze wijze ca 140 mensen bij het proces te betrekken. En dat heeft tot nuttige inzichten geleid.

Goede

opkomst

van

geïnteresseerde

Raadscommissie tussentijds gehoord. Voordat de visie definitief is opgesteld, is de raadscommissie naar haar mening gevraagd over de hoofdlijnen van het beleid. De open aanmerkingen die tijdens die bijeenkomst zijn gemaakt (onder andere gericht op zaken als gedifferentieerde grondprijzen, woonwagens, starters, lage inkomens en herstructurering), zijn meegenomen in deze visie. Zo heeft de raadscommissie tijdig mede de koers kunnen bepalen. De opbouw van deze visie We starten deze visie direct met de kern van de zaak: welke koers wil de gemeente Heusden varen? Dit komt in hoofdstuk 2 aan de orde.

-3-

Hoofdstuk 3 gaat in op de opgave die er ligt voor het huisvesten van specifieke doelgroepen, zoals starters, ouderen en mensen met lage inkomens. Gezien het gewicht dat het thema wonen-welzijn-zorg nu al heeft en in de toekomst nog meer zal krijgen, wijden we daar een apart hoofdstuk aan (hoofdstuk 4). Een uitwerking van kwantiteit en kwaliteit van het bouwprogramma vindt in hoofdstuk 5 plaats. Hoofdstuk 6 tenslotte gaat in op de vraag hoe de uitvoering georganiseerd moet worden teneinde ook daadwerkelijk met de visie en concrete maatregelen aan de slag te gaan.

-4-

2. DE KOERS VAN DE GEMEENTE HEUSDEN

Uit het regionaal woningmarktonderzoek en een aantal andere analyses van cijfers is duidelijk hoe de kaarten in de gemeente Heusden liggen. In de bijlage is een beknopte rapportage hierover opgenomen. Het is nu zaak het beleid dat de komende jaren in Heusden gevoerd moet worden te schetsen. In eerste instantie richten we ons op de koers op hoofdlijnen: een directe vertaling van woonwensen in beleid is immers pas mogelijk als duidelijk is welke koers de gemeente wil varen. Deze koers komt in dit hoofdstuk aan de orde. Verdere uitwerking vindt in de volgende hoofdstukken plaats.

Koers: Heusden is en blijft een groene gemeente, tussen meer stedelijke gemeenten als Den Bosch en Waalwijk De gemeente Heusden ligt in een gebied waarin in een bepaalde mate Volgens de nieuwe prognose van de verstedelijking wordt voorgestaan: de provincie Noord-Brabant kan Heusden het volgende bouwprogramma realiseren: regio Waalboss. Heusden kiest binnen die context voor het profiel van een 2002-2015: 2.420 groene gemeente. Heusden wil voorzien 2015-2020: 775 in de lokale woningbehoefte maar -------tegelijk ook meedelen in de totaal: 3.195 verantwoordelijkheid om op regionaal niveau een aantrekkelijk woningbouwprogramma te realiseren. De woonmilieus die Heusden daarbij kan aanbieden zijn gekoppeld aan aan de ene kant het stedelijk lichaam (met name de grote kernen, Elshout en Haarsteeg) en aan de andere kant het ‘landelijke’ karakter (gericht op beheer, inbreiden en mogelijk uitbreiden). Groen-dorps wonen en een wat meer stedelijk karakter is wat Heusden wil en kan bieden. Niet alleen voor de eigen bevolking, maar ook voor de regio. De gemeente Heusden kiest voor de realisatie van daarbij passend bouwprogramma, waarbij, waarbij inbreiding voor uitbreiding gaat. De sterkere verstedelijking zal plaatsvinden in Den Bosch, Waalwijk en Oss. Echter, een deel van de gemeente ligt in het verstedelijkingsgebied. Daar ligt een opgave voor de regio (met een taakstelling als onderdeel van de subregionale woningmarkt). Die samenhang op regionaal niveau blijft dan ook van belang. Naast de regionale bouwtaak geeft de gemeente prioriteit aan inbreiding. Maar de opgave zoals die voor het landelijk gebied ligt, kan daarmee naar alle waarschijnlijkheid niet worden gerealiseerd. De gemeente Heusden zal dan ook in de Structuurvisie op zoek gaan naar aanvullende mogelijkheden, waarbij sprake zal zijn van een spanningsveld wat betreft de begrenzing van het buitengebied. Koers: een bewoonbare gemeente voor haar bewoners

Een bewoonbare gemeente is in de ogen van Heusden een gemeente waar de bewoners naar tevredenheid wonen en mensen niet noodgedwongen naar elders hoeven te verhuizen. Dat vraagt om voldoende woningen (kwantiteit, bouwproductie) en de juiste woningen op het juiste moment op de juiste plek (kwaliteit). En gericht op doelgroepen

-5-

die van belang zijn in het kader van bijvoorbeeld het in stand houden van voorzieningen en sociale verbanden. Maar het vraagt ook om voorzieningen, bijvoorbeeld voor jongeren, of zorgen welzijnsvoorzieningen voor ouderen. En dan zoveel mogelijk bereikbaar in de wijken en de kleine kernen.

Koers: kiezen voor leefbare kernen met een eigen identiteit

Een bijzondere kwaliteit van de gemeente Heusden is de variëteit aan woonmilieus, verspreid over 12 kernen: Drunen, Doeveren, Giersbergen, Elshout, Haarsteeg, Hedikhuizen, Heesbeen, Herpt, Heusden (vesting), Oudheusden, Nieuwkuijk en Vlijmen. De gemeente vindt het belangrijk dat die variëteit aan kernen goed uit de verf komt in de Woonvisie. Dit geldt bijvoorbeeld voor de nieuwbouw. De mogelijkheden zijn dan beperkt, ook gelet op het Uitwerkingsplan Groot-Langstraat. Nu beschikt de gemeente nog niet over een toetsingskader voor het beoordelen van de meest wenselijke samenstelling van de nieuwbouw in de verschillende kernen. In deze visie wordt daar meer richting aan gegeven. Daarnaast wordt onderkend dat maatregelen noodzakelijk zijn om het voorzieningenniveau op peil te houden (bouwmogelijkheden, kwantitatief en kwalitatief).

Koers: gemeente neemt de regie

Het is belangrijk om te zorgen voor een samenhangende uitwerking van de begrippen visie - samenwerking - regie. Dat zeggen we niet voor niets. Als dat niet goed gebeurt is de kans immers groot dat de visie te veel in mooie woorden blijft steken. Zo’n integrale visie vergt van de vele betrokkenen dat zij samenwerken, investeren in elkaar. Dat gaat lang niet altijd vanzelf. Daarbij is een bijzondere en kansrijke rol voor de lokale overheid weggelegd. Die rol kan ook in Heusden nog beter uit de verf komen. Dat is een kwestie van het vinden van een goede weg in regievoering en faciliteren. Basis daarvoor is dat wij met deze visie aangeven wat we willen. Bij de uitvoering ervan moet de overheid goed acht slaan op de effectiviteit van de maatregelen en op de betekenis van Wat is regie? maatschappelijke ontwikkelingen op het Regisseren is vooral het stimuleren van samenwerking. wonen. Op de vorderingen in de • Stimuleren van interactie in netwerken uitvoering van de visie wil de gemeente • Complexe omgeving, veel betrokkenen worden aangesproken. Dat kan alleen • Komen tot visievorming en besluitvorming maar als het lukt om met de andere • Voortgang samenwerkingstraject bewaken betrokkenen gezamenlijk de schouders Regisseren is ook pro-actief handelen. eronder te zetten. Zij zijn immers in belangrijke mate de uitvoerende partijen. De gemeente zal daarbij een actieve en consistente rol vervullen. In goed overleg zal de gemeente, op basis van een eigen visie, tot afspraken moeten komen met bijvoorbeeld de corporatie, maar mogelijk ook met andere partijen, zoals zorginstellingen. De rol van de gemeente is dan die van regisseur, die vanuit de eigen visie partijen bij elkaar brengt.

-6-

Koers: een visie gericht op realisering

Tijdens de bewonersavonden is gebleken, dat veel mensen op korte termijn concrete actie van de gemeente verwachten. Starters willen bijvoorbeeld snel een passende woning, en ouderen willen dat mooie appartement of die mooie patiobungalow nabij de dagelijkse voorzieningen. De realiteit gebiedt echter te zeggen, dat plannen en projecten nu eenmaal een bepaalde minimum doorlooptijd kennen. Zo zijn de procedures voor de vaststelling van een bestemmingsplan wettelijk bepaald, en ook de inspraakmogelijkheden voor omwonenden moeten op een juiste en zorgvuldige wijze gegarandeerd zijn. Met deze “beperkingen” is het echter de ambitie van de gemeente Heusden om de visie op het wonen geen tien-jarenplan te laten zijn. De visie is op uitvoering gericht en zal ervoor moeten zorgen dat beleid en activiteiten van bij het wonen betrokken partijen zijn afgestemd en krachtdadig worden opgepakt. We besteden dan ook aandacht aan de organisatie rond het wonen: wie doet wat wanneer? Met welke partijen wil de gemeente overleg voeren en afspraken maken? De visie mondt uit in een concreet uitvoeringsprogramma, waarin de uit te voeren maatregelen zijn samengevat en in de tijd zijn uitgezet. Dit uitvoeringsprogramma is het spoorboekje van het wonen voor de gemeente Heusden in de komende 4 jaar.

-7-

-8-

3. DOELGROEPEN VAN BELEID: KANSEN VOOR MENSEN IN KWETSBARE POSITIES

Het behoort tot de kerntaken van de overheid om te zorgen voor mensen in kwetsbare posities. Dat is ook één van de peilers van de nota Mensen Wensen Wonen van het rijk. Voor het wonen in de gemeente Heusden betekent dit dat er speciale aandacht uit moet gaan naar de volgende doelgroepen: • Mensen met lage inkomens. • Starters op de woningmarkt. • Ouderen. • Specifieke doelgroepen: statushouders, woonwagenbewoners. Het beleid van de gemeente Heusden ten aanzien van deze groepen komt in dit hoofdstuk aan de orde. Daarbij wordt de koers uit hoofdstuk 2 aangehouden.

3.1.

Kansen voor mensen met lage inkomens

Het bieden van voldoende, kwalitatief goede woningen voor mensen met een laag inkomen (de zogenaamde aandachtsgroep) is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente en corporaties. Op dit moment behoort circa 32% van het aantal huishoudens in Heusden tot de aandachtsgroep. Dat is lager dan het aandeel op landelijk niveau. Naar verwachting neemt de aandachtsgroep de komende jaren door de tot nu toe veronderstelde economische groei enigszins af. In de volgende tabel is voor de middellange en lange termijn berekend hoe groot de omvang van de kernvoorraad in de gemeente Heusden zou moeten zijn. Ook wordt zichtbaar hoe dat zich verhoudt tot de huidige omvang van de voorraad sociale huurwoningen in de gemeente. Tabel 1: Gemeente Heusden. Ontwikkeling aandachtsgroep in relatie tot kernvoorraad sociale huurwoningen 2002-2015*. 2003

2005

2010

2015

a. omvang aandachtsgroep

5.000

5.030

4.906

4.700

b. aandachtsgroep in koopwoning

2.000

2.012

1.963

1.880

800

800

800

800

d. benodigde kernvoorraad (a. – b. + c.)

3.800

3.818

3.743

3.620

e. beschikbare kernvoorraad sociale huurwoningen

3.800

3.800

3.800

3.800

0

-18

57

180

c. goedkope scheefheid

f. strategische ruimte kernvoorraad (e. – d.) Bron: CBS, WBO.

In deze tabel is uitgegaan van een aantal aannamen: • Aandachtsgroep in koopwoning: in de praktijk blijkt niet ieder huishouden met een lager inkomen een beroep te doen op de kernvoorraad huurwoningen. Een deel van de aandachtsgroep woont in bijvoorbeeld de koopsector. In Heusden gaat het om 40% van de aandachtsgroep.

-9-

•

Goedkope scheefheid: mensen met een hoger inkomen wonen in de kernvoorraad. Op regionaal niveau is dat 14%. Dat percentage is hier ook aangehouden.

Niet alleen om deze reden zal de kernvoorraad omvangrijker moeten zijn dan de primaire doelgroep die erop is aangewezen. Er moet Feiten in Heusden ook een bepaalde ruimte zijn om eventuele 3 Jaar geleden reageerden gemiddeld 5 onttrekkingen aan die voorraad mogelijk te woningzoekenden op een vrijkomende huurwoning. Op dit moment zijn dat er maken, met name door sloop en verkoop. En 45! De doorstroming stagneert, de er kunnen ook perioden zijn dat er extra druk wachttijden lopen op op de kernvoorraad ligt. Bijvoorbeeld zoals nu omdat primair gewenste woningcategorieën voor velen niet bereikbaar zijn (grote delen van de koopsector) en de doorstroming stagneert. Dat heeft een toenemende druk op de huursector tot gevolg. De economische ontwikkelingen spelen daarin een rol. Bij een grote groei, waarbij ook de positie van lagere inkomens verbetert, zal de druk op het goedkopere segment en de huursector versneld afnemen. In de huidige situatie van economische stagnatie zien we het tegenovergestelde. Er zijn voldoende goedkope huurwoningen in Heusden, maar passen ze ook bij de doelgroep? De hierboven gepresenteerde inschatting van de benodigde kernvoorraad is van belang voor de primaire doelstelling: het voorzien in voldoende en kwalitatief goede woningen voor mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt (lager inkomens). Echter, minstens even belangrijk is dat de kwalitatieve samenstelling van de (kern)woningvoorraad voldoende is afgestemd op de samenstelling van de aandachtsgroep en de toekomstige ontwikkeling daarvan. Het woonwensenonderzoek toont aan dat: • het vooral alleenstaanden en de huishoudens boven de 55 jaar zijn die deel uitmaken van de aandachtsgroep: de helft van hen kan ertoe gerekend worden. Boven de 65 jaar is dat aandeel nog groter. De aandachtsgroep in zijn geheel bestaat voor 70% uit alleenstaanden en 55-plussers. • 70% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen met 4 of 5 kamers. Slechts 16% van alle woningen (eengezins en meergezins) is kleiner. Overigens zijn verreweg de meeste meergezinswoningen klein. Deze kleine woningen worden voor 70% bewoond door 55-plussers. Huishoudens in de gezinsfase (30-55 jaar) hebben een sterke voorkeur voor de koopsector. Andere huishoudens (jongeren en ouderen) hebben over het algemeen meer belangstelling voor een huurwoning. Deze mensen hebben een sterkere voorkeur voor meergezinswoningen (met lift) en andere, ook voor senioren geschikte woningtypen (levensloopbestendige woningen). En die zijn er niet veel in Heusden. Dus: de woningvoorraad past qua aard niet bij de samenstelling van de doelgroep. Conclusie: vernieuwing huurwoningvoorraad is nodig Op grond van het voorgaande is er op dit moment geen aanleiding om de kernvoorraad te verkleinen. Vernieuwing van de voorraad huurwoningen in Heusden is wel hard nodig. Daarbij moet meer ingespeeld worden op de vraag onder kleine, met name jongere en oudere huishoudens.

- 10 -

Echter, vernieuwing is lastig te realiseren in een tijd waarin de doorstroming stagneert en mensen weer in de rij staan voor huurwoningen. Om die reden ligt de verkoop van huurwoningen in Heusden op dit moment stil. Wat wil Heusden? De gemeente Heusden wil met De gemeente vindt het wenselijk dat er voor woningstichting Woonveste: het realiseren van de opgave in de huursector • afspraken maken over de minimale met de sociale verhuurders ‘package deals’ komen, vast te leggen in prestatieafspraken. omvang van de kernvoorraad en de Doel is om hiermee win-win situaties te beschikbaarheid ervan periodiek bereiken. Zo is het bijvoorbeeld ook wenselijk onder de loep nemen en vastom de komende tijd op de doorgaans dure leggen, alsmede de gewenste kwainbreidingslocaties sociale huurwoningen te litatieve samenstelling. ontwikkelen. Door sociale verhuurders daarvoor opbrengsten vanuit projectontwik-keling Uitgangspunt daarbij is het van koopwoningen (elders) te laten inzetten is beperken van schotten en regels en dit beter haalbaar te maken. Opbrengsten uit het bieden van optimale keuzeprojectontwikkeling van koopwoningen blijven vrijheid. daarmee functioneel voor de Heusdense • afspraken (package-deals) maken volkshuisvesting. Die koopwoningen kunnen weer een functie vervullen in bijvoorbeeld over de vernieuwingsslag. De doorstromingsdoelstellingen en huisvesting volgende principes vormen hier voor van starters. het kader: - Getalsmatig op peil houden van de kernvoorraad (3.800 woningen). - Opplussen van bestaande huurwoningen op geschikte locaties (afhankelijk van ontwikkeling woonservices-zones in de gemeente, zie paragraaf 4.4). Huidige plannen betreffen het opplussen van 100 huurwoningen. - Mogelijkheden voor de Woonveste in de nieuwbouw (toevoegen van levensloopbestendige huurwoningen, zie paragraaf 3.3). - Verkoop van huurwoningen: alleen met gelijktijdige toevoeging van nieuwe huurwoningen. Maatregelen 1. De kernvoorraad getalsmatig op peil houden (op langere termijn, bij voldoende aanbod, enige marge). 2. Samenstelling van de voorraad beter aan laten sluiten op de wensen: voor ouderen geschikte woningen en levensloopbestendige woningen (ook geschikt voor jongeren). 3. Huur/koop, verkoop huurwoningen en herstructurering (mits nieuwbouw van huurwoningen de kernvoorraad weer tot op het te handhaven niveau aanvult). 4. Hierover prestatieafspraken maken met de relevante partijen.

3.2.

Starters onder dak

Jongeren mogelijkheden bieden Voor startende huishoudens (meerpersoons en alleenstaand) die zelfstandig willen gaan wonen, zijn de mogelijkheden om in Heusden onder dak te komen op het ogenblik beperkt. In de

- 11 -

Starter op de woningmarkt: Een huishouden dat nu nog niet zelfstandig woont. Starter op de koopmarkt: Een huishouden dat nu nog niet zelfstandig woont of in een huurwoning woont, en voor het eerst wil kopen.

huursector komen de laatste tijd weinig woningen vrij. In de koopsector zijn de prijzen zo hoog geworden, dat veel van deze woningen niet meer bereikbaar zijn voor starters (het aanbod moet dan vooral in verschillende prijsklassen tot circa € 170.000,= liggen). De komende jaren zet de ontgroening van Heusden door. De gemeente wil echter zo veel mogelijk voorkomen dat starters om andere redenen dan studie of werk de wijk moeten nemen bij gebrek aan passende huisvestingsmogelijkheden. Jonge mensen zijn voor de lokale samenleving van belang; zij dragen bij aan een evenwichtige bevolkingsopbouw en aan de levensvatbaarheid van voorzieningen en verenigingen (actieve jongeren die zich inzetten voor de sportclub bijvoorbeeld). De opgave is dan fors: uit onderzoek blijkt immers dat er de komende jaren circa 1.500 starters op de woningmarkt zullen zijn. Daarbij is al rekening gehouden met een bepaald aantal starters dat de gemeente sowieso zal verlaten. Mogelijkheden bieden voor starters: doorstroming op gang…….. Een belangrijk aanknopingspunt om starters beter te kunnen huisvesten is doorstroming, gericht op het vrijmaken van goedkope en betaalbare (kleinere huur-)woningen. De doorstroming moet in de koopsector vooral worden gericht op een naar prijs gedifferentieerd aanbod van woningen in de range € 175.000,=- 300.000,=; in de huursector met name op woningen voor senioren in de categorie tot € 440,=, maar ook duurder! ………. direct bouwen voor starters (gedifferentieerde grondprijzen!)……. Een ander aanknopingspunt is het rechtstreeks aanbieden van woningen die voor starters betaalbaar zijn, zowel in de huur- als in de koopsector. We realiseren ons dat bij doorstroming, met name in de koopsector, de vrijkomende woning vaak niet vanzelfsprekend bij een starter terecht komt, ook al is het een op zichzelf passende woning wat betreft type en prijs. Rechtstreeks aanbod komt de starter wel ten goede. Gelet op de resultaten van woningmarktonderzoek zou dit aanbod zich moeten richten op huurwoningen tot de Huursubsidiegrens voor jongeren en koopwoningen tot circa € 170.000,=. Knelpunt hierbij is de betaalbaarheid van kwalitatief goede woningen voor de doelgroep. Door te werken met gedifferentieerde grondprijzen (hogere prijzen in de duurdere categorieën, en lagere prijzen in de ‘sociale’ sector) wil de gemeente Heusden bijdragen aan: een op belangrijke doelgroepen gericht bouwbeleid;, een betaalbare prijs, maar met kwaliteit, en; een sluitende exploitatie. Een eerste voorzet voor het werken met gedifferentieerde grondprijzen wordt in hoofdstuk 5 verder uitgewerkt. ……… en andere mogelijkheden Daarnaast moeten we aanvullende mogelijkheden benutten om starters die dat wensen te binden aan Heusden. Er zijn meerdere door betrokkenen nader uit te werken mogelijkheden, zoals: • Het zodanig toepassen van het woningtoewijzingsbeleid dat de kansen van starters op het gewenste niveau komen. Zeker alleenstaanden vormen hierbij en doelgroep die extra aandacht verdient.

- 12 -

•

Maatschappelijk gebonden eigendom. Hiermee kan het eigen woningbezit van lagere inkomens gestimuleerd worden. Opzet van deze regeling is dat een corporatie (of andere stichting) een woning tegen een relatief lage prijs verkoopt, waardoor de woning bereikbaar blijft voor een brede doelgroep. De woning komt bij doorverkoop niet op de vrije markt, maar wordt tegen een geïndexeerde prijs terugverkocht aan de oorspronkelijk eigenaar (corporatie). Op deze manier kunnen meerdere personen/starters van goedkope woningen profiteren. Bovendien verdwijnt de eventuele winst niet in de zakken van één toevallige koper. Er zijn ook andere ‘mengvormen’ tussen huren en kopen denkbaar. Nieuwbouw van levensloopbestendige woningen, die in eerste instantie aan starters worden toegewezen. Of de nieuwbouw van groeiwoningen (uit te bouwen woningen) voor starters. Daaraan kunnen innovatieve bouwconcepten bijdragen. Ook verkoop van huurwoningen kan de keuzemogelijkheid van bepaalde doelgroepen als starters vergroten.

•

•

Maatregelen 5. Starters helpen door het nieuwbouwprogramma te richten op doorstroming. 6. Nieuwe woningen bouwen voor starters (tot € 170.000,=), waaronder innovatieve bouwconcepten. 7. Maatschappelijk gebonden eigendom ontwikkelen. 8. In kleine kernen woningbouw realiseren voor starters.

3.3.

Werken aan meer geschikte woonruimte voor ouderen

De vergrijzing zet rigoureus door, ook na 2015. Er zijn echter veel ouderen die er niet over piekeren hun woonsituatie te veranderen. En de mensen die wel zeggen te willen verhuizen zijn, begrijpelijk, vaak kritische consumenten. Wij willen zo goed mogelijk inspelen op hun woonwensen en hanteren daarbij in elk geval de volgende aanknopingspunten: • Doorgaan met het vergroten van het aanbod van seniorengeschikte woningen. - Dat kan deels door aanpassingen in de bestaande woningvoorraad (opplussen). Overigens vaak niet tot op het kwaliteitsniveau van de seniorenscore, maar dat is ook heus niet steeds nodig. Naast opplussen in de huursector is dat ook mogelijk in eigen woningen. In de praktijk verloopt dat betrekkelijk moeizaam. Het project ‘Blijvend Thuis in Eigen Huis’ stimuleert deze ontwikkeling door het geven van voorlichting aan oudere eigenaar-bewoners over het opplussen van de eigen woning. - In aanvulling op het opplussen moeten er nieuwe seniorengeschikte woningen worden gebouwd. In beginsel zijn Levensloopbestendige woning dat levensloopbestendige woningen. Een woning (en woonomgeving) die het En het zijn woningen die bij voorkeur mogelijk maakt om ook aan het einde van niet in te grote clusters worden de menselijke levensloop zo lang mogelijk gebouwd, maar liever wat kleinzelfstandig te blijven wonen, al of niet met schaliger en meer gespreid over de gebruik van zorg. ‘Levensloopbestendig’ is een paraplubegrip voor aanpasbaar wijken. Nabijheid van voorzieningen bouwen, seniorenlabel en Woonkeur. is hierbij een belangrijk locatieaspect. Meerdere inbreidingslocaties

- 13 -

vormen in beginsel goede opties voor de realisering van seniorengeschikte woningen, maar dan zullen regelmatig ook compensatieprojecten nodig zijn. Want er is een spanningsveld tussen het realiseren van vooral gewenste betaalbare seniorengeschikte woningen en doorgaans dure inbreidingslocaties. Nieuw aanbod moet met name uit appartementen (uiteraard met lift) bestaan. Maar ook op inbreidingslocaties die zich daar voor lenen, zullen voor senioren geschikte grondgebonden woningen ingepast moeten worden.

•

Meer hierover in het hoofdstuk over wonen-welzijn-zorg. Maatregelen 9. Levensloopbestendig bouwen. 10. Faciliteren ‘Blijvend thuis in eigen huis’.

3.4.

Inspelen op woonwensen van overige huishoudens

De grote groep huishoudens die in het kader van maatregelen met betrekking tot ontgroening-vergrijzing en wonen-welzijn-zorg nog buiten beschouwing zijn gebleven, krijgen bij de navolgende uitwerking van het woonprogramma zeker ook de aandacht die zij verdienen. In de bijlage is vanuit het Regionaal WoningmarktTijdens de bewonersavonden in de onderzoek een totaalbeeld van woonwensen gegegemeente Heusden is opgemerkt, ven van starters, senioren en overige huishoudens. dat niet alleen aan starters en ouderen gedacht moet worden: ook Duidelijk is dat het tijdsbeeld van de laatste jaren gezinnen met kinderen hebben daarbij een rol speelt: geen ‘vlucht’ van huur- naar behoefte door te stromen naar een koopwoningen, geen grote opschuiving in de koophen meer passende woning. En sector naar duurdere woningen, etc. Daarom is voor deze doorstroming zorgt weer voor de eerstkomende tijd een ‘conservatiever’ woningvrijkomend aanbod voor andere huishoudens (mogelijk starters?). bouwprogramma nodig, met veel aandacht voor Een strategisch nut dus! betaalbare huuren koopwoningen. Door nu substantieel in de betaalbare koopsector te ontwikkelen, dragen we bij aan het weer op gang brengen van de gewenste doorstroming. De andere poot van de doorstroming is de ontwikkeling van passende seniorenhuisvesting.

3.5.

Specifieke doelgroepen

Statushouders De gemeente heeft tot taak om in Nederland toegelaten vluchtelingen met een verblijfsstatus - statushouders - te huisvesten volgens een opgelegde taakstelling. Periodiek worden aanvullende taakstellingen opgelegd. De huidige resterende taakstelling betreft 48 personen. De invulling van de taakstelling is lastig en voorlopig nog niet op peil. De gemeente wil over het huisvesten van statushouders structurele (prestatie)afspraken maken met de corporaties. Uitgangspunt zou hierbij moeten zijn, dat het leveren van huurwoningen in het kader van deze taakstelling deels gecompenseerd wordt met nieuwbouw van een huurwoning.

- 14 -

Woonwagenbewoners Als gevolg van een aantal ontwikkelingen, waaronder de intrekking van de Woonwagenwet per 1 maart 1999, is de aandacht voor deze bevolkingsgroep in een proces van normalisatie gebracht. De ‘normalisatiegedachte’ die ten grondslag ligt aan de intrekking valt als volgt uit te leggen: In de optiek van de Rijksoverheid moeten woonwagenbewoners op alle beleidsterreinen steeds meer worden meegenomen in de uitvoering van het reguliere beleid. De gemeente moet daarom steeds minder specifiek op woonwagenbewoners gericht beleid formuleren. Immers, wonen in een woonwagen wordt nu bezien als een normale woonvorm, waarvoor dezelfde regels gelden als voor het wonen in een huis. De gemeente volgt graag het gedachtegoed van de Rijksoverheid, maar omdat de beleidsmatige aandacht voor deze bevolkingsgroep onder de maat is geweest, ligt deze ideale situatie in Heusden (nog) niet binnen handbereik. Overigens ook niet op veel andere plaatsen in Nederland. De intrekking van de Woonwagenwet heeft namelijk eerder geleid tot een afname van beleidsmatige aandacht voor deze bevolkingsgroep: de maatschappelijke achterstand tot de samenleving is niet of nauwelijks verkleind. Specifieke aandacht voor de doelgroep woonwagenbewoners is voorlopig noodzakelijk. De gemeente Heusden heeft op dit moment 25 standplaatsen. Een specifiek woonwagenbeleid helpt om de opgelopen achterstand in het proces ‘van normalisatiegedachte naar een normale situatie’ in te lopen. De gemeente stelt hiervoor een beleidsnotitie op. Dit moet leiden tot onderhandelingen met de corporatie over de overdracht van beheer/onderhoud/eigendom van de woonwagencentra. In deze situatie moeten in het vervolg van deze woonvisie in ieder geval de volgende beleidsuitgangspunten en -doelstellingen uitgewerkt te worden: • Een standpuntbepaling ten aanzien van de toekomstige standplaatsbehoefte. • Het streven om zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk op 1 januari 2006, het eigendom van de Heusdense woonwagenlocaties over te dragen aan de corporatie, voorafgegaan door een periode van beheer en onderhoud. Een en ander tegen de achtergrond van de blijvende gemeentelijke verantwoordelijkheid voor het lokale volkshuisvestingsbeleid. Maatregelen 11. Afspraken maken over huisvesting statushouders. 12. Behoefte aan standplaatsen voor woonwagens in beeld brengen. 13. Afspraken maken over overdracht van standplaatsen aan de Stichting Woonveste.

- 15 -

- 16 -

4. MENSEN MET LICHAMELIJKE/VERSTANDELIJKE BEPERKINGEN: “GEWOON” WONEN

Meer en meer worden gemeenten geconfronteerd met burgers die hulp en zorg behoeven. Het gaat hierbij om de zorg voor mensen met verstandelijke en/of lichamelijke beperkingen (waaronder ouderen). Deze groep mensen, die aangewezen is op combinaties van wonen, dienstverlening (welzijn) en zorg, zal de komende jaren toenemen. Heusden wil op deze ontwikkelingen inhaken door in deze Woonvisie specifiek aandacht te besteden aan wonen, welzijn en zorg.

4.1.

Vergrijzing, maar ook extramuralisering

De toename van de groep mensen die aangewezen is op combinaties van wonen, dienstverlening (welzijn) en zorg wordt veroorzaakt door twee ontwikkelingen: • door de vergrijzing van de bevolking, in combinatie met; • een beleid dat zich richt op het zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen van mensen, bij voorkeur in hun eigen woonomgeving en niet in een zorginstelling: extramuralisering. Hierdoor zullen steeds meer mensen in wijken blijven en komen wonen die op de een of andere manier te maken hebben met functiebeperkingen en zorgbehoevend zijn. Deze mensen zullen een beroep doen op lokale aanbieders om huisvesting en welzijn en zorg op maat. Men kiest er meer en meer voor zo lang mogelijk zelfstandig te wonen en daar zorg te ontvangen of, als dit niet mogelijk is, in kleinschaliger zorginstellingen in de wijk te verblijven. Hoewel niet vergeten moet worden dat er altijd mensen blijven die aangewezen zijn op een intensieve vorm van verzorging/verpleging. Deze ontwikkelingen vragen om een toenemende omvang en variatie van zorgen woon-welzijn-zorgarrangementen (maatwerk).

4.2.

“Heusden op gezonde koers”: de nota lokaal gezondheidsbeleid

Voor de periode 2003-2007 heeft de gemeente haar visie op het gezondheidsbeleid opgesteld (vastgesteld in december 2003). Het is goed daar in het kader van deze woonvisie kort bij stil te staan. Speerpunten zijn: • Schaarste in de huisartsenzorg. • Ouderen: constatering is dat er in Heusden sprake is van een bovengemiddelde psycho-sociale problematiek onder ouderen: en dan gaat het met name om eenzaamheid! Daarnaast is het zorgTijdens de werkconferentie werd het aanbod van de verschillende organisaties door betrokken partijen beaamd: om voor ouderenwerk onvoldoende op elkaar beter en vraaggerichter te kunnen afgestemd: een doorn in het oog van de werken is het zaak spoedig te komen diverse partijen! Ook het ontbreken van tot één centraal loket voor mensen die voldoende voor ouderen en gehandizorg of diensten behoeven. capten geschikte huisvesting is een aandachtspunt.

- 17 -

• • •

Jongeren (alcoholgebruik, inactiviteit oudere jongeren). Regiogrensproblematiek: praktische werkafspraken noodzakelijk. Vermaatschappelijking.

met

betrokken

partijen

Relevant in dit kader is, dat wij sterk inzetten op de realisering van een lokaal zorgloket en het zorg dragen voor voldoende woningen. Daarbij moet rekening worden gehouden met de uitwerking van woonservicezones. Bij een goed geoutilleerde woonservicezone is immers een informatie- en adviespunt aanwezig (frontoffice voor zorgen welzijnsdiensten). Daarmee spelen we in op wat tijdens de werkconferentie aan de orde is geweest: een loket dicht bij de klant. Maar wat is nu de opgave op dit thema? Om hoeveel woningen en welk type woningen gaat het nu eigenlijk? Dat brengen wij in de volgende paragraaf in beeld.

4.3.

De opgave voor het wonen in beeld

In de opgave maken we hier onderscheid tussen levensloopbestendige woningen en (als onderdeel daarvan) specifieke woon-zorgvormen. In 2015 een grote behoefte aan levensloopbestendige woningen Volgens de normgetallen zoals die door IWZ worden gehanteerd, zal in 2015 35% van de woningvoorraad op dat moment levensloopbestendige woningen moeten zijn. Dat zijn dus ruim 6.500 woningen! Het volgende moet daarbij bedacht worden: • Het gaat uit van de gedacht dat in principe iedere 55-plusser dan in een levensloopbestendige woning woont! Voorzichtigheid geboden! Dat is een ambitieus streven. Ten aanzien van de cijfers is enige • Veel ruime woningen zijn reeds voorzichtigheid geboden. Het betreft immers levensloopbestendig of kunnen met aannamen waarvan het de vraag is of het in beperkte middelen levensloopbestenwerkelijkheid ook zo zal plaatsvinden. De dig gemaakt worden. In Heusden zijn cijfers moeten dan ook gelezen worden als een indicatie van de omvang van de opgave. er maar liefst 3.000 vrijstaande Op basis van het besef dat er een aanzienlijke woningen. opgave ligt, moeten partijen verder keuzes • Uitgaande van een noodzakelijk maken en tot afspraken zien te komen. huuraandeel hierbij van 40 tot 60% (met name 65-plussers richten zich vooral op de huursector, mensen in de leeftijd van 55-64 jaar wensen nog overwegend een koopwoning) betekent dat in 2015 circa 3.200 tot 4.800 huurwoningen levensloopbestendig zullen moeten zijn. Onderdeel hiervan zijn de woonzorgvormen zoals hieronder beschreven en berekend (circa 1.400 woningen extra- en intramuraal, ongeveer 1/5 deel). De opgave is dus groot, met name in de huursector!

- 18 -

Afspraken nodig over invulling extramuralisering en aantallen zorgwoningen De analyse wijst uit dat de behoefte aan zogenaamde zorgwoningen oploopt van 280 nu, via 470 in 2010 tot bijna 645 in 20151. Het betreft hier het totaal aan woningen voor alle categorieën zorgvragers samen (woningen in woonzorgvormen, beschut wonen en clusterwonen). De gangbare normen van het IWZ (Innovatieprogramma Welzijn-Zorg) hebben wij toegepast op de diverse categorieën zorgwoningen: Tabel 4.1:

Gemeente Heusden. Behoefte aan woon-zorgvormen in 2005, 2010 en 2015, cumulatief, volgens Stagg/IWZ

Woonvormen

2003

2005

2010

2015

Individueel zelfstandig

390

418

490

573

Woningen in woonzorgcomplex

233

261

342

449

Beschutte woonvormen

25

34

63

96

Clusterwoningen

23

34

63

98

Totaal extramuraal

671

747

958

1.216

Totaal intramuraal

431

407

323

226

Uitgangspunt is dat in samenhang daarmee wel een forse extramuralisering plaatsvindt. Bezien vanuit de normatieve behoefte aan 431 intramurale plaatsen nu (care) zijn er in 2015 met de bevolkingssamenstelling in Heusden van dat moment nog maar 226 intramurale plaatsen nodig. Als partijen op lokaal niveau deze ontwikkelingen serieus willen faciliteren, dan zijn concrete afspraken op korte termijn noodzakelijk. Op dit moment lijken de activiteiten in Heusden vooralsnog gericht op het realiseren van voor senioren geschikte woningen op instellingsterreinen. Van echte extramuralisering is in beperktere mate sprake (Statenlaan, Op den Berg)! Naast de geschetste behoefte-ontwikkeling van ‘echte’ zorgwoningen neemt daarnaast ook de behoefte toe aan ‘individueel zelfstandig wonen met thuiszorg’ (het betreft chronische, intensieve thuiszorg). Weer volgens de normen: van een kleine 400 nu, via 490 in 2010 naar rum 570 in 2015. Het gaat hier vooral om woningen die bij voorkeur bouwtechnisch geschikt zijn voor ouderen (seniorenlabel of -score, Woonkeur). De woningen maken in principe deel uit van de ‘gewone’ contingenten. Vooral huurwoningen, gedifferentieerd naar prijs, maar bovenal betaalbaar Om de opgave te realiseren maken we concreet welke aantallen woningen gerealiseerd zouden moeten worden. Wij baseren ons daarbij op actuele marktsignalen, zoals het regionale woningmarktonderzoek. Tegen die achtgrond geldt het volgende: • De echte zorgwoningen - de drie categorieën in het overzicht hiervoor - moeten in beginsel in de huursector worden gebouwd. • Voor individueel zelfstandig wonen met thuiszorg kan het uitgangspunt voor levensloopbestendige woningen worden aangehouden: 40-60% in de huursector . • Als richtinggevend voor de huurprijzen kunnen we op dit moment aanhouden: zeer overwegend betaalbaar (€ 308,= - € 440), circa 60%. Het streven moet erop zijn 1

Wij volgen de IWZ-normen, maar plaatsen een kanttekening bij de daar gevolgde omrekening van zorgbehoevenden naar aantallen beschutte woonvormen en clusterwoningen. IWZ rekent namelijk met een gemiddelde woningbezetting van 2,0 bij deze woonvormen. Dat betekent dat per twee zorgbehoevenden maar één woning nodig is. Ons inziens ligt een verhouding in de orde van 1 op 1 hier meer voor de hand (zoals bij woonzorgcomplexen een ons inziens plausibele factor van 1,2 wordt gebruikt). Dat zou echter kunnen betekenen dat er van deze twee woonvormen dus twee keer zoveel nodig zijn.

- 19 -

gericht om zo mogelijk spreiding binnen de categorie betaalbaar te bewerkstelligen. De overige woningen kunnen een hogere huur hebben. Van de huidige seniorenwoningen in Heusden heeft 24% een huur tot €308,=, 71% een huur in de klasse €307-440,= en 5% een huur daarboven.

•

Wenk tijdens de werkconferentie en bewonersavonden: let op het breder wordende “sociaaleconomisch palet” onder ouderen: niet alleen “arm en zorgbehoevend “.

4.4.

Gebiedsgerichte aanpak en pilots woonservicezones

Partijen in de gemeente Heusden moeten op korte termijn meer investeren in een samenwerking die gericht is op een eenduidiger beantwoording van de vraagontwikkeling van zorg en dienstverlening. De uitDe hoofdrichting daarvoor is aansluiten bij het werking ervan vraagt om nadere desgewenst zo lang mogelijk zelfstandig in de afspraken. vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen, alleen Een bruikbare leidraad daarbij is - of in kleinschalige woonvoorzieningen. Wij gaan dus zoals inmiddels op veel plaatsen in niet uit van verdere grootschalige concentraties van voorzieningen voor zorgbehoevenden. het land - de ontwikkeling van woonservicezones. Daarbij richten we ons op een kleinschalige integrale wonen-welzijn-zorg benadering in aansluiting op bruikbare aanknopingspunten in de wijken en kernen van Heusden. Maar wel zo dat er sprake blijft van gewone woonwijken. Wij wensen dat de verdere ontwikkeling van de zorgen dienstverlening in Heusden vorm krijgt vanuit een integrale gebiedsgerichte aanpak. Voordeel van deze wijze van benaderen is dat we het betreffende gebied in zijn totaliteit als uitgangspunt nemen en vervolgens nagaan hoe we er op de meest geëigende manier als gezamenlijke partijen het best op de vraagontwikkeling kunnen inspelen met een gedifferentieerd en integraal aanbod aan voorzieningen op het vlak van wonen-welzijn-zorg. Doelstelling is dat we binnen het gebied toewerken naar het principe van een woonservicezone. Daarbij sluiten we aan bij een belangrijke maatschappelijke ontwikkeling.

- 20 -

De woonservicezone wordt gekenmerkt door een zodanige combinatie van voorzieningen en woonmilieu, dat er een gelijkwaardig alternatief ontstaat voor groepen die nu nog merendeels intramuraal zijn gehuisvest: verzorgings- en verpleeghuisgeïndiceerde ouderen, verstandelijk en ernstig lichamelijk gehandicapten en kwetsbare chronische psychiatrische cliënten. De combinatie omvat een ‘zorgkruispunt’ (zie desgewenst bijlage 1 verdere toelichting) met enkele kleinere zorgsteunpunten, aanpasbare en aangepaste woningen en een barrièrevrij, sociaal veilig en verkeersveilig woonmilieu. Binnen de woonservicezone vormen genoemde doelgroepen niet de exclusieve populatie, maar een minderheid. De woonservicezone moet ook aantrekkelijk zijn en blijven voor de overige bevolking, in het bijzonder voor doelgroepen die baat hebben bij een verhoogd niveau van dienstverlening in combinatie met een wat beschutte woonomgeving, bijvoorbeeld gezinnen met kinderen en nog vitale ouderen. Om die reden spreken we van woonservicezone en niet van woonzorgzone.

Figuur 4.1: Schematische beschrijving van de woonservicezone in een wijk/buurt van 5.000 tot 10.000 inwoners

Wijk of buurt

Woonservicezone Zorgwoningen rondom zorgsteunpunt

X 200 à 300 m. - 24-uurs zorg gegarandeerd - welzijnsvoorzieningen - veilige en toegankelijke woonomgeving - ontmoetingscentrum - winkelvoorzieningen - bovengemiddeld aantal levensloopbestendige woningen

Verschillende diensten en functies kunnen vanuit de zone naar de wijk worden gebracht of worden gehaald

Het samenstel van voorzieningen in de woonservicezone varieert. In overleg tussen alle betrokkenen kunnen minimumeisen worden geformuleerd wil er sprake zijn van een woonservicezone. Een voorstel voor minimumeisen zou als volgt kunnen luiden: • een bovengemiddeld percentage levensloopbestendige woningen; • een ‘zorgkruispunt’ (buurtservicecentrum) van waaruit 24-uurs zorg gegarandeerd kan worden; • de zone strekt zich uit rondom het zorgkruispunt en activiteitencentrum met een straal van ongeveer 200 (tot 300) meter; hierbinnen garantie op intensieve zorg; daarbuiten regulier zorgaanbod; • aantrekkelijk woonmilieu voor de hele bevolking: veilig, toegankelijk, intensief beheerd; • goed openbaar vervoer; • één of meerdere gemeenschappelijke multifunctionele ruimtes (én/of gecombineerd met ontmoetingsfunctie en recreatieve activiteiten); • (geavanceerde dienstverlening + infrastructuur (medisch-sociale alarmering)); • informatie en adviespunt (front office voor zorg en dienstverlening); • primaire winkelvoorzieningen (minimaal winkel voor dagelijkse levensbehoeften); • …………

- 21 -

Zorgwoningen zijn woningen die worden gerealiseerd in het kader van de extramuralisering en de huisvesting van de autonome groei van zorgbehoevenden. Het begrip ‘zorgwoningen’ duidt ook op woningen voor AWBZ-geïndiceerden. Woningen die hieraan voldoen vallen buiten de reguliere woningcontingenten aan gemeenten.

Opstellen Activiteitenplan Wonen, Welzijn en Zorg Tijdens de werkconferentie is met diverse partijen gesproken over de gang van zaken rond wonen, welzijn en zorg. Op projectbasis weten partijen elkaar te vinden en goede afspraken te maken. Zoals eerder geconstateerd gaat het daarbij nog in beperkte mate om vorm en inhoud geven aan extramuralisering. De volgende constateringen zijn tijdens de werkconferentie en de bewonersavonden gedaan: • Een integraal beeld van de woonopgave ontbreekt. In deze woonvisie vullen we dat aan (zie pagina 19). • Streef naar één loket wat betreft de hulpvragen van mensen (hieraan wordt gewerkt, in het kader van het Gezondheidsbeleid). • Zorg voor een breder palet aan woon-zorgvormen (naast aanleunwoningen ook gewone woningen in gewone wijken, serviceflats e.d.). • Spreidt voorzieningen voor ouderen, maar er zijn grenzen. • Een activiteitenplan Wonen, welzijn en zorg kan de verschillende ad hoc activiteiten binden aan een gemeenschappelijk erkende opgave. Daarbij moet niet opnieuw een visie worden opgesteld, maar met name de uitvoering gestalte krijgen. • Samen aan de slag, realiseer de lopende plannen! Ondersteuning Combifonds/Vitaliteitsfonds of ISV In het kader van de bovengeschetste ontwikkeling gaat de gemeente na hoe dit ondersteund kan worden vanuit het of in het kader van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning: regierol gemeente De WMO (invoering in 2006) komt in de plaats Nieuwe taken en verantwoordelijkheden van van een aantal bestaande wetten, te weten de de gemeentekader van de invoering van de Welzijnswet, de Wet Voorzieningen WMO zijn: Gehandicapten en delen van de AWBZ en de • beleid gericht op de bevordering van Ziekenfondswet. De WMO houdt meer eigen zelfredzaamheid van de burgers; verantwoordelijkheid voor de burger in bij het • leveren van individueel geïndiceerde vinden van passende zorg. Klanten moeten voorzieningen van maatschappelijke zorg eerst in de eigen omgeving zoeken naar aan mensen die daarop zijn aangewezen mogelijkheden om aan de zorgvraag te voor deelname aan de samenleving; voldoen. Als de directe omgeving geen • hebben van goed inzicht in de zorgvraag oplossing biedt, kan men zich tot de gemeente en behoeften van de burgers en het wenden. Gemeenten moeten bij de invoering zorgdragen voor goede en toegankelijke van de WMO voorzien in een centraal loket informatievoorziening; waarbij klanten met een zorgvraag op het • elke 4 jaar vaststellen van een Nota gebied van wonen, zorg en welzijn terecht maatschappelijke zorg. kunnen. Pas als de gemeente geen oplossing kan

- 22 -

bieden en er dus sprake is van een zware zorgvraag, worden klanten doorverwezen naar het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) en kunnen zij gebruikmaken van de AWBZ. Het CIZ vloeit voort uit de bedoeling om eveneens met ingang van 2006 de op dit moment bestaande Regionale Indicatie Organen (RIO’s) te centraliseren.

Maatregelen 14. Eén loket inrichten voor alle (zorg)vragen. 15. Concrete afspraken maken voor de uitwerking van wonen-welzijn-zorg in een integrale gebiedsgerichte aanpak: een activiteitenplan Wonen-welzijn-zorg. 16. Onderzoeken of het “Combifonds/Vitaliteitsfonds1 van de provincie Noord-Brabant of het ISV hierbij kan ondersteunen.

- 23 -

5. RUIMTELIJKE KWALITEIT EN VERSCHEIDENHEID VERGROTEN

Bouwen en verbouwen met kwaliteit De gemeente Heusden wil verder werken aan de vergroting van de ruimtelijke kwaliteit en verscheidenheid. Zij wil dit verder handen en voeten geven in de nieuw te ontwikkelen Ruimtelijke Structuurvisie. Daarin wordt vanuit verschillende invalshoeken bekeken welke ruimtelijke ontwikkelingen op het eigen grondgebied in de periode tot 2020 zouden kunnen gaan spelen en welke ruimtelijke koers de gemeente in de komende decennia wil varen. In dit hoofdstuk zoomen we in op de mogelijke en gewenste ontwikkelingen op het gebied van het wonen. Keuzes hieromtrent kunnen bijdragen aan een vergroting van de ruimtelijke kwaliteit en verscheidenheid (naast het belangrijke feit dat bepaalde doelgroepen gehuisvest moeten worden). Aan de orde komen: • Het kwantitatieve kader: hoeveel woningen wil Heusden in de komende periode bouwen? • Het daarbij passende kwalitatieve woningbouwprogramma. • Herstructurering van de bestaande woningvoorraad. • Particulier opdrachtgeverschap. • Verkoop van huurwoningen. • Kwaliteit van woonomgeving en woning.

5.1.

Het kwantitatieve kader: provincie geeft ruimte, mogelijkheden beperkt

Visie van de provincie In 2003 heeft de provincie Noord-Brabant een nieuwe woningbehoefteprognose opgesteld. Deze prognose is verder uitgewerkt in de Uitwerkingsplannen Landelijke regio Groot-Langstraat (concept Voorontwerp 5-11-2003) en Stedelijke regio Waalboss (concept Voorontwerp 5-11-2003). De gemeente Heusden ligt zowel in de landelijke als in de stedelijke regio, en dat heeft consequenties voor de mogelijkheden op het gebied van woningbouw. De opgave voor de gemeente Heusden ziet er volgens de meest recente plannen van de provincie als volgt uit: Opgave 2002-2020

2002-2015

2015-2020

2.841

2.151

690

354

269

85

3.195

2.420

775

Gedeelte Waalboss* Gedeelte Groot-Langstraat** Totaal gemeente Heusden *

Drunen, Elshout, Vlijmen, Nieuwkuijk, Haarsteeg

**

Heesbeen, Heusden, Oud-Heusden, Herpt, Hedikhuizen, Doeveren, Giersbergen

De kwantitatieve behoefte gemeente Heusden: per kern Companen heeft de kwantitatieve woningbehoefte per kern bepaald aan de hand van het aantal starters dat in de komende jaren in de betreffende kern op de woningmarkt wordt verwacht. Uitgangspunt hierbij is dat deze starters in de eigen woonkern een woning kiezen. Wanneer dat niet gebeurt, zal het aantal vertrekkers met vestiging gecompen-

- 24 -

seerd kunnen worden. Verder is aangenomen dat de aanwezige senioren eveneens in de huidige kern blijven wonen. Dit betekent dat bij de toedeling van de woningbehoefte per kern geen rekening is gehouden met eventuele ruimtelijke mogelijkheden, beperkingen of wenselijkheden. De autonome behoefte op basis van de specifieke bevolkingssamenstelling, en de toekomstige ontwikkeling daarin, komt dan in beeld. Zie tabel 4. Tabel 5.1: Gemeente Heusden. Kwantitatieve woningbehoefte per kern tot 2015 2003

2015

2003-2015

Drunen

6.725

7.845

1.120

Elshout

570

660

90

Vlijmen

5.440

6.295

855

Nieuwkuijk

800

920

120

Haarsteeg

715

820

105

Heusden-vesting

725

835

110 175

Oudheusden

1.145

1.320

Doeveren

25

30

5

Hedikhuizen

85

100

15 10

Heesbeen

60

70

260

300

40

16.550

19.195

2.645

Herpt Totaal

Bron: Prognose Companen, bewerking Companen.

Conclusies: • De woningbehoefte zoals hier berekend is hoger dan de provinciale uitgangspunten • Als de gemeente Heusden haar doelstellingen wil bereiken en keuzemogelijkheden wil bieden voor de verschillende doelgroepen, dan zijn tot 2015 nog ca 2.645 woningen nodig ten opzichte van de huidige voorraad.

Vlijmen (w.o. Haarsteeg, Nieuwkuijk) Drunen (w.o. Elshout) Heusden (w.o. Heesbeen, Herpt) Totaal

Zacht

Hard

Uibtreiden

Inbreiden

Na 2015

2010-2015

2005-2010

2003-2005

Restcapaciteit 1-1-2003

Bouwmogelijkheden beperkt, zeker in landelijk gebied Het is zeer de vraag of deze aantallen ook gerealiseerd kunnen worden. Immers, veel bouwmogelijkheden in Heusden betreffen inbreiding: lastig te ontwikkelen, met mogelijke bezwaarprocedures van omwonenden. Het huidige bouwprogramma van de gemeente is als volgt:

1.364

288

450

409

266

352 1.012

504

860

888

240

448

225

40

862

26

773

115

47

6

31

10

0

47

0

16

31

2.299

534

929

644

306 1.261 1.038 1.293 1.006

Bron: Gemeente Heusden.

Periode tot 2015 Ten opzichte van de huidige plancapaciteit resteert dus tot 2015 een zoekopgave van 350 woningen. In de periode tot 2015 lijkt de capaciteit in Vlijmen e.o. voldoende, hoewel het aantal ‘zachte’ plannen nog groot is. Echter, in Drunen e.o. en met name rond

- 25 -

Heusden resteert nog een bijzonder grote opgave. In de huidige plannen op korte en lange termijn is er nog capaciteit voor slechts 47 woningen, terwijl de opgave ca 350 woningen is. Het is, gelet op de visie van de gemeente en de woningbehoefte onontkoombaar dat het buitengebied voor woningbouw aan de orde moet komen. 2015-2020 In de periode van 2003-2020 resteert ten opzichte van de provinciale cijfers tot 2020 circa 800 woningen, waarvan ruim 300 in het landelijk gebied en circa 500 in stedelijk gebied. Mogelijkheden voor landelijke regio Groot-Langstraat: drie strategieën Welke ontwikkelingsmogelijkheden zouden er kunnen zijn in de gemeente Heusden om toch te kunnen voorzien in de behoefte aan woningen? Globaal onderscheidt de provincie 3 strategieën, zie het kadertje op deze pagina. In de bijlage 2 is de visie en strategie van de provincie voor de Heusdense kernen in het landelijk gebied verder uitgewerkt. Strategie 1 is toegekend aan dorpen met een centrummilieu (bijvoorbeeld Waspik en Loon op Zand). In de gemeente Heusden zijn in en bij Oud-Heusden mogelijkheden voor inbreiden, herstructureren en uitbreiden. Het gebied langs de westrand van HeesDrie strategieën voor landelijk gebied been en de schil rond Oud-Heusden zijn Voor de landelijke regio In Groot-Langstraat met betrekking tot het wonen onderscheidt potentiële transformatiegebieden. Daar is de provincie drie strategieën: onder randvoorwaarden verstedelijking mo1. Inbreiden, herstructureren en uitbreiden. gelijk. Daar zal de zoekopgave voor 2. Inbreiden en herstructureren. woningbouw in het landelijk gebied van 3. Beheer. Heusden vooral op gericht moeten zijn. Overige randen zijn hard begrens door het landschappelijk raamwerk (zichtlijnen, verdedigingswerken en schootveld). De stedelijke regio Waalboss In de provincie Noord-Brabant wordt uitgegaan van concentratie van verstedelijking in de vijf stedelijke regio’s, waarvan de stedelijke regio Waalboss er één is. De gemeente Heusden heeft met Drunen, Nieuwkuijk en Vlijmen drie grote kernen in de stedelijke regio liggen. Daar is de woningbouw met name geconcentreerd. Zo komen in de periode tot 2020 onder meer de volgende locaties aan bod: • Venne West 3e fase: 400 woningen. • Vlaemsche Hoeven: 120 woningen. • Mommersteeg/Priemsteeg-west: 400 woningen. • Vijfhoeven Zuid. Voor de langere termijn wordt voor woningbouw de locatie ten noorden van Vlijmen gereserveerd. Productie noodzakelijk, uitbreiding hand in hand met inbreiding De gemeente Heusden hecht er in dit kader aan om snel een evenwichtige en continue bouwproductie op gang te brengen. Niet alleen op de grotere uitbreidingslocaties, maar óók op inbreidingslocaties. Samenhang in tempo en programma is dan belangrijk. Het belang dat de gemeente hieraan hecht is niet alleen ingegeven door de grote kwantitatieve behoefte aan woningen. Even belangrijk is het feit dat de financiële haalbaarheid

- 26 -

van plannen, zeker op inbreidingslocaties, gebaat is bij een goede productie (sluitende exploitatie). Daarbij kan het werken met gedifferentieerde grondprijzen maatwerk bieden, ook ten behoeve van “moeilijke” locaties en specifieke doelgroepen. Op gang krijgen bouwproductie prioriteit 1 In de volgende paragraaf staat de gewenste samenstelling van het bouwprogramma centraal. Immers, meer en meer gaat het in de woningmarkt om de juiste woning op de juiste plek op het juiste moment. Maar kwantiteit, het tempo van de productie is hierbij niet onbelangrijk. Zeker gelet op de stagnatie in de productie van woningen in de afgelopen jaren staat de snelheid van ontwikkelen weer meer centraal in het beleid. Zo ook in Heusden. Concreet zal er een manier gevonden moeten worden om het bestemmingsplan voor de locatie Mommersteeg versneld te realiseren. Inventarisatie potentiële bouwlocaties in kleine kernen prioriteit 2 Wil de bouwproductie ook in de kleine kernen op gang komen, dan zal de zoekopgave voor locaties voor de bouw van 350 woningen in het landelijk gebied snel concreet moeten worden opgepakt. Streven is om deze productie vanaf 2005 ter hand te nemen. In het kader van de totstandkoming van de Structuurvisie zal deze inventarisatie aan de hand van heldere criteria (rekening houdend met zichtlijnen, waardevolle gebieden, e.d.) snel moeten plaatsvinden. 5.2.

Het kwalitatieve woonprogramma

De doelstellingen die Heusden zichzelf in het voorgaande stelt, worden gerealiseerd door een mix van maatregelen. Daarbij speelt het kwalitatieve woonprogramma een belangrijke rol. Het volgende programma moeten we verder uitwerken in relatie tot specifieke projecten. Uit te werken kwalitatief woonprogramma Wij baseren ons voor een deel op het Regionaal Woningmarktonderzoek. Daarin is de meest recente trend op de woningmarkt direct herkenbaar. Echter, dat is niet voldoende om een realistisch, ook op de langere termijn hanteerbaar programma te verkrijgen. Immers, trends in wensen verschuiven snel, mede onder invloed van demografische en economische ontwikkelingen. Hoe willen we de accentverschuivingen ten opzichte van het RWMO leggen? • De huisvesting van senioren is het meest gediend met het overwegend toevoegen van levensloopbestendige woningen in verschillende prijsklassen in het betaalbare huursegment tot € 440,= en daarboven (naast aanpassingen in de bestaande voorraad). • De huisvesting van starters is enerzijds het meest gediend met een zodanig woningaanbod voor doorstromers dat daardoor goedkope en betaalbare huuren koopwoningen beschikbaar komen. Anderzijds met het bouwen van vooral betaalbare huurwoningen en van koopwoningen tot circa € 170.000,=. Daarbij is een verhouding huur-koop van fifty-fifty te verdedigen. Op pagina 10 meldden wij al dat voor het bereiken van een kwalitatief goed maar ook betaalbaar woningbouwprogramma gewerkt moet worden met gedifferentieerde grondprijzen. Hierdoor worden kwalitatief goede woningen voor starters voor een betaalbare prijs mogelijk.

- 27 -

Uit te werken kwalitatief woonprogramma voor de eerstkomende jaren 1) • 60% koopwoningen 20% < €200.000,=, waaronder woningen < € 170.000,= 25% €200.000-300.000,= evenwichtig verdeeld over deze prijsklasse, waaronder kavels 15% > €300.000,=, waaronder kavels • 40% huurwoningen 25% < €440,= zoveel mogelijk in prijs gedifferentieerd tot aan dit niveau 15% > €440,= • Alle woningen hebben tenminste 3 kamers • Het voorgaande programma is exclusief de ontwikkeling van zorgwoningen. De zorgwoningen worden in beginsel in de huursector gebouwd. 1)

Prijspeil 2003

•

De huisvesting van doorstromers is het meest gediend met een mix aan nieuwe huuren koopwoningen. In het woningmarktonderzoek wenste deze groep voor 60% een koopwoning, waarvan ruim 40% meer dan € 300.000,= mocht kosten en de rest middelduur of goedkoop moest zijn. In de huursector wilde men vooral betaalbare huurwoningen, maar 40% hiervan wenst een duurdere huurwoning. En die zijn er nog nauwelijks. Op grond van de actuele ontwikkelingen (stagnatie in de koopmarkt, wens tot op gang krijgen doorstroming) is op dit moment een 60%-40%verdeling van koop-huur goed te verdedigen en daarnaast een verschuiving van dure naar meer betaalbare koopwoningen.

Onderdeel van het programma is het toevoegen van levensloopbestendige woningen (100%). Dit zijn woningen die relatief eenvoudig aangepast kunnen worden voor mensen met lichte beperkingen.

5.3.

Het vizier op de kernen

Het globale kwalitatieve woningbouwprogramma hebben we opgesteld. Maar hoe moet dit worden uitgewerkt op het niveau van kernen en concrete locaties? Om hiervoor een indicatie te krijgen sluiten we aan bij de indeling in landelijke en stedelijke kernen conform respectievelijk de uitwerkingsplannen Groot-Langstraat en Waalboss. De visie en strategie zoals die voor de betreffende kernen is benoemd (zie bijlage 2) koppelen we aan de huidige samenstelling van de woningvoorraad en bevolking, de te verwachten ontwikkelingen in de huishoudenssamenstelling. Dat brengt de mogelijke opgave per kern in beeld. We zoomen met name in op de kernen Heusden en Oudheusden (landelijke regio) en Drunen, Nieuwkuijk en Vlijmen (stedelijke regio). Landelijke regio De huidige bevolkingssamenstelling in de landelijke kernen van de gemeente Heusden is als volgt:

- 28 -

Tabel 5.2: Gemeente Heusden, leeftijdsopbouw op kernniveau, 1-1-2002 Gemiddelde Heusden

Heusden-vesting

Oudheusden

Herpt

<18

23,0

15,8

25,2

27,5

gemeente 24,4

18-29

15,3

12,9

17,8

9,8

13,7

30-54

39,2

38,1

40,1

39,1

39,4

55-64

10,1

12,3

9,9

10,0

11,1

65-74

6,8

10,3

4,2

7,8

7,1

>75

5,1

10,6

2,8

5,7

4,3

totaal

100

100

100

100

100

Bron: Woningmarktmonitor 2001/2002 gemeente en regio ’s-Hertogenbosch.

Heusden-vesting is al sterk vergrijsd. Oudheusden kent een opvallend jonge bevolking en zal pas op langere termijn vergrijzen. Herpt kent relatief veel potentiële starters (<18 jaar), maar weet ze kennelijk niet vast te houden. Gelet op de beleidskeuzes die de gemeente maakt voor het huisvesten van verschillende doelgroepen en gelet op de kwantitatieve opgave, kiest de gemeente Heusden voor de volgende strategie: Strategie voor het landelijk gebied • Zoekopgave voor uitbreiding van de woningvoorraad rond Heusden/Oudheusden met 300 woningen tot 2015, uit te werken in de Structuurvisie. • Afhankelijk van omvang van de woningbouwmogelijkheden inzetten op een gedifferentieerd programma, levensloopbestendig, met mogelijkheden voor starters op de huuren koopmarkt en uitgifte van kavels. Woonmilieu: groen-dorps en centrum-dorps. • Studie naar mogelijkheden voor vergroten van de woningdifferentiatie in Oudheusden. • Toevoegen van levensloopbestendige huuren koopwoningen, geschikt voor ouderen. • Realiseren aantrekkelijk vestigingsmilieu voor starters op de woningmarkt (bestaande voorraad Oudheusden, zie bevolkingsopbouw). • En creëren, in samenhang met Heusden-vesting, van een aantrekkelijk centrummilieu. • Versterken centrumontwikkeling Heusden-vesting (horeca, wonen, voorzieningen waaronder zeker ook zorg en welzijn). • Investeren in wonen-welzijn-zorg (woonservicezone, in samenhang met ontwikkelingen in Oudheusden). • Strategie voorts richten op beheer. De overige kleine kernen kennen een beperkte opgave en beperkte mogelijkheden. • Waar mogelijk zal op inbreidingslocaties woningbouw aan de orde zijn. Uitgifte van kavels is dan een mogelijkheid die voorziet in een behoefte. • Daarnaast verdient het aanbeveling om in het algemeen in de gemeente mogelijkheden van woningsplitsing nader te onderzoeken en in bestemmingsplannen op te nemen (karakteristieke panden met een bepaalde omvang).

- 29 -

Stedelijke regio De huidige bevolkingssamenstelling in de kernen in het stedelijke deel van de gemeente Heusden is als volgt: Tabel 5.3: Gemeente Heusden, leeftijdsopbouw op kernniveau, 1-1-2002 Drunen

Vlijmen

Nieuwkuijk

Gemiddelde gemeente

<18

25,0

24,2

22,7

24,4

18-29

13,2

13,8

14,6

13,7

30-54

39,6

39,8

38,3

39,4

55-64

11,1

10,7

12,5

11,1

65-74

6,8

7,4

7,7

7,1

>75

4,2

4,0

4,2

4,3

totaal

100

100

100

100


In deze kernen is de afwijking van het gemiddelde van de gemeente beperkt. Nieuwkuijk is al wat sterker vergrijsd. In Drunen en Vlijmen zijn de jongere gezinnen met kinderen iets beter vertegenwoordigd. Gelet op de beleidskeuzes die de gemeente maakt voor het huisvesten van verschillende doelgroepen en gelet op de kwantitatieve opgave, kiest de gemeente Heusden voor de volgende strategie: Strategie voor het stedelijk gebied • Drunen en Vlijmen hebben een relatief grote kwantitatieve opgave (respectievelijk 1.120 en 855 woningen in de periode tot 2015, uitgaande van de voor de gemeente gehanteerde huishoudensprognose). Drunen: • Versterk de centrumontwikkeling: zoekopgave voor inbreiding, gericht op grondgebonden en gestapelde, levensloopbestendige woningen. Doelgroepen met name starters en ouderen. Gedifferentieerd naar huur en koop, waaronder ook middelduur en duur. • Investeringen in de bestaande voorraad zijn aan de orde in de Van Arkelstraat en delen van de Dr Dreesstraat en Van Marnixstraat. • Onderzoek mogelijkheden woonservicezone. Vlijmen: • Versterk de centrumontwikkeling: zoekopgave voor inbreiding, gericht op grondgebonden en gestapelde, levensloopbestendige woningen. Doelgroepen met name starters en ouderen. Gedifferentieerd naar huur en koop, waaronder ook middelduur en duur. • Op grotere uitbreidingslocaties (Vlaemsche Hoeve, Priemsteeg-west, Vijfhoevenzuid, Mommersteeg): gedifferentieerd programma, met aandacht voor particulier opdrachtgeverschap en consumentgericht bouwen. Versterk groen-dorps wonen. Nabij voorzieningen richten op ouderen. • Onderzoek mogelijkheden woonservicezone. • Op langere termijn wordt voor woningbouw de locatie ten noordoosten van Vlijmen gereserveerd.

- 30 -

Nieuwkuijk: • De kwantitatieve opgave voor Nieuwkuijk is vanzelfsprekend beperkter (120). Er is mogelijk wel een kwaliteitsopgave in de bestaande voorraad (zie paragraaf herstructurering). • Op langere termijn biedt industrieterrein de Vliedberg mogelijkheden als toekomstige woningbouwlocatie.

5.4.

Herstructurering

Op verschillende locaties in de gemeente Heusden is sprake van enige vorm van herstructurering. Meest actueel is de mogelijke aanpak in de kern Oudheusden. Wijkvisie Oudheusden: differentiatie In Oudheusden ligt er een opgave voor de verbetering van de omgevingskwaliteit en differentiatie van de woningvoorraad. De woningen in Oudheusden zijn vooral kleine, dicht op elkaar staande eengezinswoningen in hoge dichtheden. Om in te kunnen spelen op de woonwensen van verschillende groepen bewoners in de kern is een grotere differentiatie het streven. Hierbij wordt met name gedacht aan grondgebonden en nietgrondgebonden woningen voor senioren (leidt tot doorstroming in de kern). Vanzelfsprekend vraagt dit om een zorgvuldige Wijkvisie Oudheusden, oktober 2003 aanpak. Op korte termijn zal deze aanpak verder worden uitgewerkt. Positieve punten genoemd door Overige plannen In de visie van woningstichting Woonveste doen zich de komende jaren nog een aantal andere knelpunten in de kwaliteit van de woningvoorraad voor. Genoemd kunnen worden: • Nieuwkuijk: Magnoliastraat, Acaciastraat. • Haarsteeg: De Donkhof. • Drunen: Van Arkelstraat en delen van de Dr Dreesstraat en Van Marnixstraat.

bewoners: Woningen zijn goed en betaalbaar. Er wordt positief gedacht over buurtbewoners. Knelpunten: Steenachtige omgeving. Woningen te dicht op elkaar. Eenzijdige bevolkingssamenstelling. Weinig verschillende woningtypen. Weinig voorzieningen. Parkeerproblemen.

Het betreft seniorenwoningen en eengezinswoningen met een matige woontechnische kwaliteit. Woonveste is van mening dat het doorexploiteren op langere termijn van deze woningen markttechnisch gezien mogelijk niet verantwoord is. Herstructurering van deze locaties biedt ook kansen om een kwaliteitsimpuls op deze locaties te bewerkstelligen.

5.5.

Particulier opdrachtgeverschap

In de nota Mensen Wensen Wonen van de rijksoverheid is het bieden van zeggenschap over de eigen woning, ook bij nieuwbouw, speerpunt van beleid. Het gaat dan vooral om uitgifte van kavels. En niet per definitie om dure woningen, wat nu nog vaak het geval is bij kavels. Voorbeelden van collectief particulier opdrachtgeverschap laten zien dat er ook

- 31 -

voor middeninkomens mogelijkheden zijn. Het rijk streeft tussen 2005 en 2010 naar 33% particulier opdrachtgeverschap bij nieuwbouw. Enorme belangstelling voor kavels Het RWMO geeft informatie over de behoefte om zelf mee te kunnen beslissen over de realisatie van de woning. De inwoners van Heusden wensen dat met name via bouwkavels: daar is een enorme belangstelling voor. Feitelijk geeft de gemeente op dit moment via kaveluitgifte het particulier opdrachtgeverschap nog maar beperkt inhoud. Maar de gemeente wil de betrokkenheid van toekomstige bewoners bij nieuwbouw ook bevorderen door ontwikkelaars consumentgericht te laten bouwen. Dit gaat verder dan het bieden van meerwerkopties bij nieuwbouw. Bij consumentgericht bouwen krijgen de toekomstige bewoners meer zeggenschap over het ontwerp en de inrichting van hun nieuwe woning. De belangstelling hiervoor is groeiend, omdat de consument op deze wijze meer keuzevrijheid krijgt. Ontwikkelaars en bouwbedrijven doen hiermee landelijk goede ervaringen op en zijn in toenemende mate bereid om hieraan mee te werken. De gemeente wil hiervoor de mogelijkheden in kaart brengen, in overleg met ontwikkelaars (waaronder de corporaties). Registratie voor kavels: systematiek moderniseren Gegadigden voor een bouwkavel moeten zich bij de gemeente laten registreren. Toewijzing geschiedt op volgorde van inschrijving. Inschrijving lijkt op dit moment betrekkelijk zinloos: de lijst is immers bijzonder groot (circa 1.200) en het aantal kavels dat uitgegeven wordt betrekkelijk gering. Af en toe wordt de lijst opgeschoond. Voor inschrijving wordt een bescheiden inschrijfgeld gevraagd. De gemeente wil de systematiek van de toewijzing van bouwkavels nader onder ogen zien en moderniseren en komt op korte termijn tot voorstellen. Daarbij spelen de volgende overwegingen een rol: • De registratie blijft in principe bestaan. Alternatieven die in den lande worden toegepast zijn bijvoorbeeld inschrijving per project, “wie het eerst komt, wie het eerst maalt” of verkoop bij opbod. Voorkeur van de gemeente is te werken met een centrale registratie. • Van belang is echter in ieder geval dat de lijst zo “schoon en serieus” mogelijk blijft. Het invoeren van een serieuze financiële drempel (door middel van bijvoorbeeld een hoger inschrijfgeld en een jaarlijkse verlenging, eveneens tegen betaling) wordt daarbij overwogen. • Mensen die reeds een kavel toebedeeld hebben gekregen, komen de eerste periode (zeg 10 jaar) niet opnieuw in aanmerking voor een kavel. • Wat betreft toewijzing van kavels zijn er verschillende mogelijkheden: volgordebepaling aan de hand van datum van inschrijving, aan de hand van volkshuisvestelijke doelstellingen (bijvoorbeeld: voorrang voor starters of mensen die een huurwoning achterlaten) of verloten van kavels onder geïnteresseerden. Voorkeur gaat in eerste instantie uit naar datum van inschrijving als bepalend criterium.

- 32 -

Ruimte voor ruimte In het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling heeft de gemeente in onderhandeling met de verantwoordelijke Ontwikkelingsmaatschappij de mogelijkheid verkregen om 14 zeer royale kavels in ontwikkeling te brengen, als onderdeel van het buitengebied. Daarnaast is het op uitdrukkelijke wens van de gemeente in relatie tot deze afspraak mogelijk geworden 20 ‘normale’ kavels uit te geven ten behoeve van de wachtlijst.

5.6.

Naar gedifferentieerde grondprijzen

Tot nu toe werkt de gemeente met een vaste grondprijs per m2. Mede gelet op de opgave die er ligt om ook in goedkopere segmenten te bouwen en tegelijkertijd een sluitende grondexploitatie te hebben, denkt de gemeente aan vernieuwing van het grondprijsbeleid. Hierbij spelen de volgende overwegingen een rol: • Door middel van verevening is het mogelijk om voor bepaalde doelgroepen als starters betaalbare woningen te realiseren door het hanteren van lagere grondprijzen. • Dit kan in de vorm van subsidiëring van de grondprijs, gekoppeld aan het inkomen van de koper (hierbij zal het inkomen periodiek worden getoetst en een rechtvaardige terugbetalingsregeling worden opgesteld). • Bij een differentiatie van grondprijzen kan ook de kwaliteit van de kavel (bijvoorbeeld uitzicht, ligging ten opzichte van drukke wegen) tot uiting worden gebracht. Het voordeel hiervan is dat er meer financiële schuifruimte komt voor het realiseren van goedkopere woningen voor bijvoorbeeld starters. Mogelijk nadeel is echter, dat de woning bij doorverkoop toch tegen martkwaarde wordt verkocht en het effect voor de oorspronkelijke doelgroep dus slechts éénmalig is. Dit kan weer ondervangen worden door te werken met terugkoopconstructies (hierbij kan de corporatie mogelijk een rol vervullen).

5.7.

Verkoop van huurwoningen

De beoogde zeer omvangrijke verkoopoperatie uit de rijksnota Mensen Wensen Wonen is vooral ook ingegeven door de situatie in de grote steden waar in verhouding de koopsector zwak vertegenwoordigd is. In Heusden is nu al 72% van de woningen een koopwoning. De verkoop van huurwoningen is niet alleen een gevolg van een maatschappelijk/politieke trend, maar wordt mee ingegeven vanuit bepaalde woningmarkteffecten die ermee bereikt kunnen worden. Voor de corporaties zijn er drie motieven om tot verkoop over te gaan: • Verkoop is een mogelijk instrument om vraag-aanbodverhoudingen op de woningmarkt te verbeteren en ook starters meer kansen te bieden. • Verkoop kan zorgen voor noodzakelijke financiële middelen die nodig zijn voor het moderniseren van het woningbezit. • Verkoop kan in bepaalde buurten bijdragen aan een kwaliteitsimpuls wat betreft leefbaarheid. Verkoop van huurwoningen is een verantwoordelijkheid van de verhuurder. En Woonveste geeft in haar Jaarverslag 2002 aan verkoop van huurwoningen niet als doel

- 33 -

op zich te beschouwen. Zeker in de huidige markt is een zekere terughoudendheid van belang. Gemeente en corporaties hebben een gezamenlijke verantwoordelijkheid om er voor te zorgen dat er voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn voor mensen met een laag inkomen. Gezien de situatie op de woningmarkt, de nader te maken afspraken over de instandhouding van de kernvoorraad en het nader uit te werken kwalitatief woonprogramma, ligt grootschalige verkoop op dit moment niet voor de hand. Verkoop in samenhang met toe te voegen nieuwe huurwoningen kan wel aan de orde zijn. Wij zullen hierover nadere uitspraken doen in het kader van de op te stellen prestatieafspraken.

5.8.

Kwaliteit van de woonomgeving en woning

Het gaat er bij de ontwikkeling van nieuwe en vernieuwde woonmilieus om dat deze niet alleen wat betreft type en prijsklasse van de woning aansluiten bij de toekomstige vraag, maar ook wat betreft uitrustingsniveau en kwaliteit van de woning en woonomgeving. Woonkeur: kwaliteitseisen voor woningen toepassen De gemeente wil dat nieuwbouw, in de koop- en huursector, in principe aan het certificaat ‘WoonKeur’ voldoet. Toepassing van het label bevordert dat de woningen in Heusden passen binnen toekomstige kwaliteitseisen. Het Woonkeurlabel integreert sinds 2000 de eisen uit het (vervallen) Seniorenlabel, het Handboek Toegankelijkheid, het Politiekeurmerk en de woonadviescommissies. Woonkeur is een certificaat dat kan worden afgegeven aan nieuwbouwwoningen. Zo’n woning moet dan voldoen aan bepaalde eisen op het gebied van gebruikskwaliteit, sociale en lichamelijke veiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit. Naast het basispakket bestaan er verschillende pluspakketten, gericht op duurzaamheid, energiebesparing en toegankelijkheid. De gestelde eisen behoeden individuele consumenten voor ontwerpfouten die in de toekomst ongemak kunnen opleveren. Door flexibiliteit zijn woningaanpassingen in geval van extra zorgbehoefte eenvoudig realiseerbaar. Een Woonkeurwoning wordt ook wel aanpasbare woning genoemd. Zie voor meer informatie www.woonkeur.nl

Ook wil de gemeente bij de stedenbouwkundige invulling van nieuwbouw de toepassing van het politiekeurmerk veilig wonen, dat blijft bestaan, bevorderen. De gemeente zal echter bij de beoordeling van plannen een pragmatische en geen dogmatische benadering volgen. Zij vindt het belangrijk dat partijen motiveren waarom zij de labels in bepaalde gevallen niet willen toepassen. Bij exploitatieovereenkomsten zal toepassing van het label ‘WoonKeur’ ingebracht worden. Bij particuliere bouw zal de gemeente zich terughoudender opstellen. Duurzaam Bouwen Dit thema is vanzelfsprekend een belangrijk agendapunt. Het gaat dan om duurzaam bouwen wat betreft de open buitenruimte, de kwaliteit van de woning en de stedenbouwkundige kwaliteit bij nieuwbouw. Het uitwerken van dit thema maakt de aandacht van de gemeente Heusden voor duurzaamheid zichtbaar en tastbaar. Duurzaam bouwen is daarmee in Heusden een belangrijk onderdeel van de woonkwaliteit. De gemeente Heusden kiest hier voor een praktische insteek: we voldoen kwalitatief aan de gestelde bouwregelgeving, maar investeren niet in extra convenanten op dit punt.

- 34 -

Technologische ontwikkeling aan de woning: Domotica Bij woningen worden naast de bouwtechnische kwaliteit ook de technologische mogelijkheden steeds belangrijker. Videofoon bij appartementengebouwen is een gangbare optie, maar de mogelijkheden worden steeds groter en daar moet vroegtijdig op ingespeeld worden. Voor senioren is het concept Domotica ontwikkeld. Bij dit concept gaat het om vergaande technologische voorzieningen aan een woning om het wooncomfort voor de vooral oudere bewoner te verhogen en waar mogelijk de veiligheid in de woning te vergroten. De infrastructuur/bekabeling in en naar woningen beperkt nu nog vaak de mogelijkheden voor sommige moderne technologieën. De gemeente stimuleert toepassing van Domotica bij nieuwbouw. BTB-eisen Woonomgeving en woningen/gebouwen moeten voldoen aan de zogenaamde BTBeisen: bereikbaar, toegankelijk, bruikbaar. Dat is niet alleen nodig voor gehandicapten en ouderen, maar ook voor andere mensen. Voorbeelden van BTB-eisen zijn: op korte afstand geplaatste banken op een looproute, geen grote obstakels die een val of botsing kunnen veroorzaken, rolstoeltoegankelijkheid, een duidelijke bewegwijzering op straat en in openbare gebouwen, etc. Maatregelen 17. Versnellen bouwproductie door bestemmingsplan Mommersteeg versneld op te pakken (prioriteit 1). 18. Zoekopgave tot 2015 van circa 350 woningen in Structuurvisie oppakken (prioriteit 2). 19. Onderzoek starten naar herstructurering in Oudheusden. 20. Wijkplannen maken voor delen van Drunen, Nieuwkuijk en Haarsteeg. 21. Particulier opdrachtgeverschap (kaveluitgifte) en consumentgericht bouwen bevorderen. 22. Toewijzingssystematiek voor kavels moderniseren. 23. Systeem met gedifferentieerde grondprijzen uitwerken. 24. Afspraken maken met Woonveste over verkoop huurwoningen. 25. Bij nieuwbouw Woonkeur, Domotica en BTB-eisen toepassen.

- 35 -

6. DE UITVOERING

Hoe houden we het draagvlak voor de woonvisie vast en hoe bouwen we die uit? Via afspraken en communicatie krijgt dit handen en voeten. Hoe spelen we in op steeds veranderende omstandigheden en hoe zorgen we dat de woonvisie bij de tijd blijft? Via evaluatie en prestatieafspraken met partijen is borging van de uitvoering mogelijk. Voor een goede borging is een actieve en consistente lokale overheid een randvoorwaarde. De rol van de gemeente is veranderd: van uitvoerder naar regisseur De instrumenten die de gemeente voor uitvoering van het woonbeleid beschikbaar heeft, zijn de afgelopen jaren nogal veranderd. Tot een aantal jaren geleden formuleerde de gemeente beleid en voerde daarvan veel zelf uit. Steeds meer is de uitvoering een taak van marktpartijen geworden, met een eigen verantwoordelijkheid als het gaat om bedrijfsvoering. De overheid heeft minder grip op de uitvoering en komt steeds meer in de regierol, waarvoor zij voorwaardenscheppend, initiërend en motiverend wil zijn. De gemeente heeft wel een verantwoordelijkheid voor een beleid dat zo goed mogelijk het collectief belang dient. Dat de gemeente meestal het beleid niet uitvoert, is dan lastig. Vanuit de regierol probeert de gemeente de uitvoerende partijen achter haar beleid te krijgen. Voorwaarde is dat de regisseur haar programma aan de spelers duidelijk maakt en de spelers ook de ruimte geeft voor eigen inbreng. Bij een niet-actieve grondpolitiek zal de gemeente condities en randvoorwaarden creëren zodat het voorgestane beleid tot uitvoering komt. En door het hanteren van gedifferentieerde grondprijzen kunnen ook goedkopere woningen gerealiseerd worden binnen een sluitende exploitatie. Draagvlak is cruciaal Draagvlak voor het beleid is dan ook belangrijk, en dat ontstaat door samenwerken. Samen met burgers en met instellingen, door middel van een interactieve werkwijze. Deze interactieve benadering is ook een fundament onder deze woonvisie. Naast taakverschuiving zien we ook een verschuiving in de financiële middelen. Bij wonen-welzijn-zorg ervaren we dat natuurlijk door de modernisering van de AWBZ: het persoonsgebonden budget en de financiering van intramurale en ‘geëxtramuraliseerde’ welzijnsdiensten. Als eerstverantwoordelijke voor het welzijn draagt de gemeente er zorg voor dat de financiering het gewenste aanbod van welzijn/dienstverlening daadwerkelijk ondersteunt. In de sector wonen is de voeding van de Volkshuisvestingsreserve gestopt en hanteert de gemeente marktconforme grondprijzen. De gemeente vindt daarom dat de woningcorporaties de ruimte moeten hebben om de realisering van sociale huurwoningen te compenseren. We moeten in de gemeente overigens meer gebruik maken van financiële stimulansen van buitenaf om projecten te ondersteunen, bijvoorbeeld ISV, Combifonds/Vitaliteitsfonds, Woonzorgstimuleringsregeling, etc.

- 36 -

6.1.

Communicatie met partijen

De gemeente wil geregeld overleg met verschillende partijen. Frequent is er overleg met de partijen die ook bij de opstelling van de woonvisie zijn betrokken. Dit is functioneel voor de uitvoering van de maatregelen bij deze visie, voor de afstemming van beleid tussen verschillende partijen en voor het verder uitwerken van draagvlak voor beleid. Op drie wijzen geeft de gemeente vorm aan de communicatie met ‘externe partijen, waarbij zoveel mogelijk bij bestaande overleggen aangesloten wordt: • Regulier bestuurlijk overleg: de gemeente zal in overleg met de corporatie en overige partijen voortschrijdend de uitvoering van de maatregelen uit de woonvisie aansturen. • (Project-)gericht overleg: bij specifieke projecten kijkt de gemeente welke partijen belanghebbend zijn en direct bij het project betrokken moeten worden. Aan hen wordt gevraagd in project- of andere vorm te participeren in het proces. • Bestuurlijk overleg tussen gemeente en aanbieders van wonen, welzijn en zorg: structureel (intensiteit desgewenst in convenant vast te leggen) overleggen de portefeuillehouder(-s) en de bestuurders van aanbiederskant over het te voeren beleid.

Maatregel:

26. De gemeente Heusden wil samenwerking met partners, burgers en instellingen op drie manieren vormgeven: regulier bestuurlijk overleg met Woonveste, projectgericht en bestuurlijk overleg met aanbieders van wonen, welzijn en zorg.

6.2.

Prestatieafspraken en beleidsvoortgang

We borgen de uitvoering van de woonvisie verder door met de corporatie, maar mogelijk om met aanbieders van welzijn/diensten en Integrale analyses zorg in prestatieafspraken de wederzijdse beleidsvoornemens vast te leggen. Afspraken met andere partijen dan met corporaties zijn woonvisie, (Beleids-)plan corporatie (nog) geen vanzelfsprekendheid, maar mogelijk flankerende beleidsplannen raadzaam. De gemeente wil in eerste instantie raamafspraken maken. Deze afspraken vormen als het Evaluatie (monitoring en bijstelling) ware een intentieovereenkomst waarin het te volgen beleid op hoofdlijnen wordt vastgelegd; globale afspraken voor meerdere jaren. Partijen Jaarprogramma’s Prestatieplannen kunnen binnen die afspraken ieder op hun eigen wijze de uitvoering vormgeven; dit wordt vastgelegd in de jaarlijkse prestatieafspraken. De gemeente wil de afspraken modulair Prestatieafspraken opbouwen, zodat tussentijdse bijstelling van delen van afspraken niet betekent dat de totale set van afspraken aangepast moet worden. Dus daarin flexibiliteit. Denkbaar zijn onder andere de volgende modules:

- 37 -

• • • •

Algemene afspraken, waaronder procesafspraken. Samenwerking partijen wonen-welzijn-zorg. De samenhangende aanpak tussen in- en uitbreiding. Wonen van doelgroepen: zorgvragers, starters, lage-inkomens, senioren, specifieke doelgroepen. • Nieuwbouwprogramma en opplussen. • De ontwikkeling van woonservicegebieden, pilots. • Kwaliteit van woning en woonomgeving. • Consumentgericht bouwen en particulier opdrachtgeverschap. • Woonruimteverdeling. • Financieel kader. Op basis van de evaluatie kan het nodig blijken prestatieafspraken aan te passen. Daarbij geldt: hoe gedetailleerder de afspraken, des te frequenter aanpassing nodig zal zijn.

Maatregel: 27. De gemeente maakt prestatieafspraken met de corporatie. Deze worden jaarlijks geactualiseerd.

6.3.

Evaluatie en monitoren van beleid

De maatregelen in deze woonvisie en de prestatieafspraken moeten op hun effectiviteit gevolgd worden. Deels kan dat door gegevens over de bevolkingsopbouw, het functioneren van de woningmarkt en de wonen-welzijn-zorgsituatie te verzamelen. Ook gegevens van de partijen betrekt de gemeente hierbij. De gemeente brengt deze gegevens bij elkaar. Daartoe stelt zij een beknopte notitie op, met puntsgewijs een weergave van de belangrijkste ontwikkelingen. Niet alle maatregelen laten Evaluatie volgens vast patroon zich echter in cijfermatige Dit kan bijvoorbeeld als volgt worden georganiseerd: gegevens uitdrukken. Daarom • Gehele jaar verzamelen enkele relevante cijfers wil de gemeente Heusden ook • Januari/februari bijeenbrengen cijfers • Februari rapportage cijfers met partijen de voortgang van • Maart in structureel kwalitatieve aanvulling op rapportage de uitvoering bespreken. Dit • April/mei terugmelden resultaten naar besturen/raadscomdoet zij in het structureel missie overleg. De volgende vragen • Juni/ juli eventuele voorstellen voor actualisering staan dan centraal: • September/oktober vaststellen actualisering door besturen/ raadscommissie. • Is een maatregel uitgevoerd? Zo ja, hoe dan? • Welke effecten heeft de uitvoering en zijn dit de beoogde effecten? • Is bijstellen van maatregelen nodig? Waarom en hoe dan? Deze evaluatie verschaft duidelijkheid over nieuwe ontwikkelingen of inzichten die bijstelling van beleid nodig maken. De resultaten van de evaluatie worden teruggemeld aan de raadscommissie/gemeenteraad. Desgewenst kan die het beleid bijsturen.

- 38 -

Evaluatie en aanpassing van beleid Naast de jaarlijkse prestatieafspraken en monitoring ligt een tweejaarlijkse cyclus voor de hand: na twee jaar wordt gekeken of de gekozen beleidsuitgangspunten nog altijd actueel zijn of dat aanpassing van beleid gewenst is. Na vier jaar is de bestuurlijke context en de situatie op de woningmarkt dusdanig gewijzigd, dat een herziening van de woonvisie voor de hand ligt.

Maatregelen: 28. Jaarlijks stelt de gemeente de cijfermatige monitor vast en overlegt dit met de partijen om het beleid te evalueren 29. Na twee jaar wordt de woonvisie geactualiseerd en na vier jaar herzien

- 39 -

6.4.

Uitvoeringsplan

De bij de verschillende thema’s in deze woonvisie behorende maatregelen zijn in het uitvoeringsplan opgenomen.

In het uitvoeringsplan is veelal ook een prioriteit aangegeven. Verder is in het schema weergegeven welke partijen bij de verschillende producten en acties een rol spelen en welke partij als trekker moet worden beschouwd (onderstreept). G= gemeente C= corporatie Z= zorginstellingen W= welzijnsinstelling / maatschappelijk veld M= (overige) marktpartijen, projectontwikkelaars B= woonconsumenten(organisaties)

Starten met convenant Startmoment voor de uitvoering van de woonvisie is de ondertekening van een convenant door alle bij de uitvoering betrokken partijen. Dit zal meteen na de vaststelling van de woonvisie plaatsvinden. Partijen spreken daarbij gezamenlijk de wil uit zich in te zetten voor de uitvoering van de (maatregelen in de) woonvisie. Ook geven zij aan welke maatregelen naar hun mening in elk geval in prestatieafspraken moet terugkomen.

Producten en acties

1

De kernvoorraad getalsmatig op peil houden (op langere termijn, bij voldoende aanbod, enige

d

Betrokken partijen G, C

2

marge). Samenstelling van de voorraad beter aan laten sluiten op de wensen: voor ouderen geschikte

d

G, C, M

d

G, C, M G, C, M

prioriteit

Maatregelen

doorlopend (D)/ terugkerend (T)

Uitvoeringsschema (PM)

woningen en levensloopbestendige woningen (ook geschikt voor jongeren). 3

Huur/koop, verkoop huurwoningen en herstructurering (mits nieuwbouw van huurwoningen de kernvoorraad weer tot op het te handhaven niveau aanvult).

4

Hierover prestatieafspraken maken met de relevante partijen.

d

5

Starters helpen door het nieuwbouwprogramma te richten op doorstroming.

d

G, C, M

Nieuwe woningen bouwen voor starters (tot € 170.000,=), waaronder innovatieve

d

G, C, M

6

bouwconcepten. 7

Maatschappelijk gebonden eigendom ontwikkelen.

t

G, C

8

In kleine kernen woningbouw realiseren voor starters.

d

G, C, M

9

Levensloopbestendig bouwen.

d

G, C, M

10

Faciliteren ‘Blijvend thuis in eigen huis’.

d

G, W

11

Afspraken maken over huisvesting statushouders.

t

12

Behoefte aan standplaatsen voor woonwagens in beeld brengen.

G

13

Afspraken maken over overdracht van standplaatsen aan de Stichting Woonveste.

G, C

14

Eén loket inrichten voor alle (zorg)vragen.

G, C, Z, W

15

Concrete afspraken maken voor de uitwerking van wonen-welzijn-zorg in een integrale

G, C, Z, W, B

gebiedsgerichte aanpak: een activiteitenplan Wonen-welzijn-zorg. 1

G, C

16

Onderzoeken of het “Combifonds/Vitaliteitsfonds van de provincie Noord-Brabant of het ISV

G

17

Versnellen bouwproductie door bestemmingsplan Mommersteeg versneld op te pakken.

1

G

18

Zoekopgave tot 2015 van circa 300 woningen in Structuurvisie oppakken.

2

G

19

Onderzoek starten naar herstructurering in Oudheusden.

hierbij kan ondersteunen.

20

G, C, B

Wijkplannen maken voor delen van Drunen, Nieuwkuijk en Haarsteeg.

t

G, C, M, B

21

Particulier opdrachtgeverschap (kaveluitgifte) en consumentgericht bouwen bevorderen.

d

G, C, M

22

Toewijzingssystematiek voor kavels moderniseren.

G

- 40 -

Systeem met gedifferentieerde grondprijzen uitwerken.

24

doorlopend (D)/ terugkerend (T)

23

prioriteit

Maatregelen

Producten en acties

Betrokken partijen G

Afspraken maken met Woonveste over verkoop huurwoningen.

t

G, C

25

Bij nieuwbouw Woonkeur, Domotica en BTB-eisen toepassen.

d

G, C, M, B

26

De gemeente Heusden wil samenwerking met partners, burgers en instellingen op drie

t

G, C, Z, W, M, B

t

G, C

t

G, C, Z, W, M, B

t

G, C, Z, W, M, B

manieren vormgeven: regulier bestuurlijk overleg met Woonveste, projectgericht en bestuurlijk overleg met aanbieders van wonen, welzijn en zorg. 27

De gemeente maakt prestatieafspraken met de corporatie. Deze worden jaarlijks geactualiseerd.

28

Jaarlijks stelt de gemeente de cijfermatige monitor vast en overlegt dit met de partijen om het beleid te evalueren

29

Na twee jaar wordt de woonvisie geactualiseerd en na vier jaar herzien

Kanttekeningen bij dit uitvoeringsschema: voldoende capaciteit? Het ambitieniveau is hoog, de gemeente neemt zich veel voor. Daarbij moet gezegd worden dat beslist niet alle acties (extra veel) werk met zich meebrengen. Een aantal zaken staan al op stapel of worden al opgepakt (bijvoorbeeld de Structuurvisie, één-loket voor zorgvragen), andere acties behoren tot het reguliere takenpakket van de gemeente en zitten dus al in de formatie. Toch moet beseft worden dat het uitvoeren van de voorgenomen maatregelen de nodige spanning met zich mee zal brengen in relatie tot de huidige capaciteit. Vaak heeft de ambtelijke organisatie meer dan genoeg werk aan het dagelijkse takenpakket. Extra taken raken dan in de verdrukking. De spanning zal extra groot blijken nu veel gemeenten aan de vooravond van ingrijpende bezuinigingsoperaties staan. Bij de verdere uitvoering van deze woonvisie zal het te verwachten capaciteitsprobleem nader aandacht vergen.

- 41 -

BIJLAGE 1: CIJFERS EN WENSEN IN BEELD Hoewel de visie van de gemeente en de daaraan te koppelen acties en maatregelen uiteindelijk het voornaamste is, schetsen we eerst een beknopt beeld van de uitgangssituatie in de gemeente Heusden en de woonwensen van haar inwoners: welke mensen wonen er nu, wat is hun leeftijd, hoe zal dat zich in de toekomst ontwikkelen, wat betekent dat voor de keuzes die Heusden maakt? 1. Bevolking van de gemeente Heusden Tabel 1 geeft inzicht in de leeftijdsopbouw van de bevolking in Heusden in 1997 en 2002. De ontwikkeling van de bevolking is daaruit af te lezen. Tabel 1: Gemeente Heusden. Leeftijdsopbouw per 1 januari. 1997 Leeftijd

Heusden

2002

Nederland

Heusden

Nederland

0-14 jaar

21%

18%

20%

19%

15-24 jaar

13%

13%

12%

12%

25-34 jaar

16%

17%

14%

15%

35-54 jaar

31%

29%

32%

30%

55-64 jaar

10%

10%

11%

11%

65-74 jaar

6%

8%

7%

8%

75+

3%

6%

4%

6%

100%

100%

100%

100%

Totaal Bron: CBS.

Conclusies: • In vergelijking met het gemiddelde in Nederland heeft de gemeente Heusden een jonge bevolking, hoewel de afwijking niet groot is. • Het aandeel van de jongeren (tot 25 jaar) is de afgelopen 5 jaar licht afgenomen. • De grootste teruggang heeft zich voorgedaan onder de leeftijdsklasse 25-34 jaar. • De middengroep is de laatste 5 jaar toegenomen. • Het aandeel van de 55-plussers is gegroeid, er is sprake van een lichte vergrijzing. Leeftijdsopbouw van de kernen Tabel 2 geeft de leeftijdsopbouw in de kernen van de gemeente weer. Opmerking hierbij is, dat de leeftijdsklassen afwijken van die uit tabel 1, omdat van verschillende bronnen gebruik wordt gemaakt.

<18 18-29 30-54 55-64 65-74 >75 totaal

25,0 13,2 39,6 11,1 6,8 4,2 100

24,2 13,8 39,8 10,7 7,4 4,0 100

23,0 15,3 39,2 10,1 6,8 5,1 100

15,8 12,9 38,1 12,3 10,3 10,6 100

25,2 17,8 40,1 9,9 4,2 2,8 100

27,5 9,8 39,1 10,0 7,8 5,7 100

22,7 14,6 38,3 12,5 7,7 4,2 100


Conclusies: -1-

Gemiddelde gemeente

Elshout

Haarsteeg

Nieuwkuijk

Herpt

Oudheusden

Heusdenvesting

Heusden

Vlijmen

Drunen

Tabel 2: Gemeente Heusden, leeftijdsopbouw op kernniveau, 1-1-2002

25,9 11,6 39,6 12,1 6,6 4,2 100

24,4 13,1 39,6 11,1 6,8 4,2 100

24,4 13,7 39,4 11,1 7,1 4,3 100

• •

•

Voornaamste conclusie is, dat de leeftijdsopbouw van de verschillende kernen slechts in beperkte mate afwijkt van het gemiddelde. Kernen als Heusden, Oudheusden, en Nieuwkuijk kennen een relatief groter aandeel jongeren. Vooral Oudheusden valt hier op. Haarsteeg zit daar duidelijk onder het gemiddelde. Heusden-vesting is het sterkst vergrijsd. Nieuwkuijk en Haarsteeg scoren gemiddeld hoger wat betreft het aantal senioren (55+). Oudheusden kent relatief weinig 55plussers.

De bevolking in de toekomst: vergrijzing slaat toe, aantal jongeren blijft op peil De provinciale bevolkingsprognose laat een aantal tendensen zien in de toekomstige ontwikkeling in het aantal huishoudens in de gemeente Heusden. Tabel 3: Gemeente Heusden. Huishoudenssamenstelling en prognose*. 2002-2015 2003

2005

2010

2015

abs

%

15-24 jaar

281

287

302

323

42

15%

25-39 jaar

4.497

4.391

4.126

4.065

-432

-10%

40-54 jaar

5.529

5.706

5.986

5.954

426

8%

55-64 jaar

2.789

3.034

3.514

3.770

982

35%

65+ Totaal

3.349

3.598

4.223

5.077

1.728

52%

16.444

17.016

18.151

19.189

2.745

17%

Bron: Primosprognose, Prognose provincie Noord-Brabant, CBS.

* Uitgangssituatie: •

Huidige bevolking, headshiprates op basis van CBS-gegevens;

•

Bevolking 2005-2015: provinciale prognose;

Huishoudensontwikkeling: trend Primosprognose

Conclusies: • Het aantal inwoners onder de 55 jaar neemt de komende jaren in beide prognoses af en de groep van 55-plussers neemt juist toe. • In de oudere leeftijdsgroep 25-39 jaar is sprake van een daling. In het komende decennium zal de bevolking van Heusden sterk vergrijzen. Het aantal huishoudens in de leeftijdsklassen 55-64 jaar en 65+ neemt toe met respectievelijk 35 en 52%. 2. De woningvoorraad in beeld De woningmarktmonitor in de regio ’s-Hertogenbosch/Oss biedt een nader inzicht in de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente Heusden. In tabel 4 is de woningvoorraad weergegeven naar financieringscategorie, prijs en woningtype.

-2-

Tabel 4: Gemeente Heusden. Woningvoorraad naar financieringscategorie, prijs en type, 2002 2002 aantal Huur

%

2

Goedkoop

1.038

6%

Bereikbaar

2.770

17%

Middelduur en duur

479

3%

Particuliere huur

305

2%

3

Koop

Sociale koop Middeldure koop

311

2%

3.253

20%

Dure koop 1

4.332

27%

Dure koop 2 - 3

3.606

22%

Onbekend

184

1%

16.278

100%

Vrijstaande woning

3.053

19%

2^1 kapwoning

4.208

26%

Rijwoning

7.094

44%

Meergezinswoning

1.120

7%

803

5%

Totaal Bouwwijze

Overig


Conclusie: • Er zijn relatief veel koopwoningen in Heusden. De huur/koopverhouding bedraagt 28% - 72%. In het stadsgewest ligt dat op 39,1% - 60,9%. • De huursector betreft vooral woningen < € 440,= (prijspeil 2003) • In de koopsector zijn nog relatief veel woningen < € 200.000,=. De gemeente Heusden heeft overeenkomstig het kwantitatieve woningbouwprogramma van de provincie Noord-Brabant4 op dit moment een bouwprogramma van ongeveer 1.840 woningen over de periode 2002-2015 (ca 140 per jaar). In de periode 2015-2020 worden er volgens de huidige plannen ongeveer 445 woningen toegevoegd. Het merendeel van de woningbouw vindt binnenstedelijk plaats. Ten noorden van Vlijmen staat voor de langere termijn een uitbreidingslocatie gepland. 3. De wensen van de woonconsument Als onderdeel van de Woningmarktmonitor 2002/2003 van de regio ’s Hertogenbosch is een woonwensenonderzoek verricht. Dit onderzoek biedt inzicht te krijgen in de woningvraag in de komende periode, ook op gemeentelijk niveau. Hieronder volgen enkele belangrijke conclusies uit het onderzoek. Wens om te verhuizen: doorstromen en starten Van alle zelfstandig wonende huishoudens in Heusden wil bijna een kwart in de komende jaren verhuizen. Dat zijn degenen die de komende jaren als doorstromer de woningmarkt

2

3 4

Goedkoop: t/m € 289 (gehanteerde prijsklasse 1-1-2002) resp. € 317 (huursububsidie-parameter 2003); bereikbaar: maximaal € 427 resp. € 486; middelduur: maximaal € 541 resp. € 585; duur: vanaf € 541 resp. € 585. Sociaal: maximaal € 135.000 ((gehanteerde prijsklasse 1-1-2002); middeldure koop: maximaal € 200.000; dure koop 1: maximaal € 300.000; dure koop 2: maximaal € 400.000; dure koop 3: minimaal € 400.000. Noord-Brabant (2003), “De ontwikkeling van de woningvoorraad per gemeente 2002-2020 in Waalboss”

-3-

zullen betreden. Het gaat dus om ca 3.500 huishoudens, die zich (mogelijk) als doorstromer op de woningmarkt zullen melden. Daarnaast zoekt 53% van de thuiswonenden van 18 jaar en ouder een woning, hetgeen een aantal van ca. 1.200 starters oplevert. Wensen van doorstromers: 60% wil kopen Van de doorstromers in Heusden wil 60% een koopwoning. En men wil best wat betalen: 80% van de doorstromers zoekt een huis van meer dan € 200.000,= en ruim 40% wil meer dan € 300.000,= op tafel leggen. Het gaat bij de laatste met name om de bovenmodale inkomensgroepen, mensen die nu reeds een koopwoning hebben. Vooral bij huishoudens die enigszins gevorderd zijn in hun wooncarrière, zijn dergelijke woningen gewild: gezinnen met kinderen en oudere huishoudens. 40% Van de doorstromers zoekt een huurwoning (vooral < € 440,=, maar toch nog 40% zoekt een duurdere woning!). Bij de doorstromers kunnen grofweg twee groepen worden onderscheiden: • enerzijds een groep met een uitgesproken voorkeur voor eengezinswoningen, hoofdzakelijk in de koopsector. • anderzijds een groep die een woning wenst, die geschikt is voor ouderen (seniorenwoning of flat met lift), voorStarters: let op definitie namelijk in de huursector. Bij starters hebben we het hier over mensen die nu nog niet zelfstandig wonen. Starters op de woningmarkt Een andere definitie van starters is: • Starters op de woningmarkt willen vooral mensen die voor het eerst een koopbetaalbare huurwoningen en goedkopere woning wensen (starters op de koopwoningen (< € 200.000,=) koopmarkt! • Van de starters die een meerpersoonshuishouden gaan vormen, wenst 70% een koopwoning. • Onder starters zijn rijtjeswoningen populair (47%), meer dan flats (35%).

Het huishoudenstype na verhuizing speelt bij starters een belangrijke rol bij de wens te huren of te kopen. Starters die alleen een woning voor zichzelf zoeken, richten zich hoofdzakelijk op de huursector, starters die met meerdere personen een woning willen betrekken kiezen echter voor een koopwoning. Huurders willen bij voorzieningen wonen, kopers zoeken ook in het groen Van de verhuisgeneigden die een huurwoning willen, wil maar liefst 60% in het centrum van de woonplaats wonen of op korte loopafstand daarvan. Dat is niet zo verwonderlijk, aangezien het in hoofdzaak gaat om senioren en starters. De animo om rustig buitenaf te wonen, is bij hen gering. De potentiële kopers vallen uiteen in twee duidelijk onderscheiden groepen: zij die in of bij het centrum willen wonen (43%) en zij die een groene omgeving prefereren, hetzij aan de rand van de woonplaats (16%), hetzij zelfs in het buitengebied (8%). Grote belangstelling voor nieuwbouwwoningen Eén op de drie verhuisgeneigden wil het liefst een nieuwbouwwoning, bijna de helft maakt het niet uit of ze in nieuwbouw of in bestaande bouw terechtkomen. Doorstromers hebben vaker een uitgesproken voorkeur dan starters, en kopers vaker dan huurders.

-4-

Enorme belangstelling voor zelfbouw op een kavel Van degenen die een nieuwe koopwoning wensen, neemt slechts 45% genoegen met het kant-en-klare aanbod van projectontwikkelaars. De helft van de potentiële nieuwbouwkopers wil het liefst zelf een huis (laten) neerzetten op een bouwkavel. Slechts weinigen willen als medeopdrachtgever deelnemen aan de ontwikkeling van een wooncomplex. Daarnaast is er weinig belangstelling voor ‘catalogusbouw’. 84% van de verhuisgeneigden wil in de gemeente Heusden blijven wonen Van de huishoudens die een (andere) woning zoeken, wil 84% in de eigen gemeente blijven wonen. Bij de starters is dat percentage 74%, bij de doorstromers zelfs 88%. Van alle verhuisgeneigden noemt bijna de helft de kern Drunen als voorkeurswoonplaats. 4. De knelpunten in de lokale woningmarkt De resultaten van het RWMO bieden zicht op de knelpunten zoals die zich in de woningmarkt van de gemeente Heusden voordoen. De volgende figuren geven daarvan een beeld. Figuur 1: Gemeente Heusden. Theoretisch saldo: van overschotten en tekorten in Heusden

meergezins 4-5 kam meergezins <= 3 kam eengezins 6+ kam eengezins 4-5 kam eengezins <= 3 kam

ko o p > € 400.000 ko o p € 300-400.000 ko o p € 200-300.000 ko o p < € 200.000 huur > € 565 huur € 440-565 huur € 307-440 huur < € 307

-100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

theoretisch saldo van vraag en aanbod door starters en doorstromers

Knelpunten: indicatieve cijfers De gegevens zijn indicatief! Processen op de woningmarkt zijn immers complexer dan op basis van de voorhanden zijnde gegevens voorspeld kan worden. Een grote rol daarbij speelt de invloed van vestiging en vertrek, die hier buiten beschouwing blijft. Daardoor zullen er in de praktijk geen echte overschotten optreden. Daarnaast heeft saldering van vraag en aanbod plaatsgevonden op basis van slechts een paar woningkenmerken. Het kan duss voorkomen, dat een seniorenwoning aan de vraagzijde is weggestreept tegen een driekamerflatje aan de aanbodzijde, terwijl dat niet geschikt is voor ouderen.

-5-

ko o p meergezins ko o p eengezins huur meergezins huur eengezins

ko o p 6+ kam ko o p 4-5 kam ko o p <= 3 kam huur 6+ kam huur 4-5 kam huur <= 3 kam

-100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

theoretisch saldo van vraag en aanbod door starters en doorstromers

De volgende knelpunten op de lokale woningmarkt van Heusden doen zich voor: • Er is een groot tekort aan huurwoningen in de gemeente Heusden. Voor tweederde in de categorie tot € 440,=, voor eenderde duurder. Het betreft bijna uitsluitend woningen met hooguit 3 kamers, waarvan een derde deel bestaat uit meergezinswoningen; • bij de middelgrote en grote eengezinswoningen in de huursector zijn vraag en aanbod ongeveer in evenwicht; • er is een buitengewoon groot tekort aan betaalbare koopwoningen (tot € 200.000,=), ter omvang van 85% van het totale tekort aan koopwoningen. Eén op de drie zou een driekamerappartement moeten zijn. Voor het overige gaat het om kleine en middelgrote eengezinswoningen; • bij koopwoningen boven de € 200.000,= zijn er geringe tekorten. Het tekort aan woningen boven € 300.000,= mag nauwelijks naam hebben. Toch is dat een segment waarop met name de vraag naar nieuwbouwwoningen zich richt, vooral van degenen die zelf een huis willen (laten) bouwen. Indien aan deze vraag tegemoet gekomen zou worden, dan zou het kleine tekort in de dure segmenten kunnen omslaan in een theoretisch overschot in de bestaande voorraad.

-6-

BIJLAGE 2: VISIE EN STRATEGIE PROVINCIE NOORD BRABANT OP LANDELIJK EN STEDELIJK GEBIED Visie en strategie voor het landelijk gebied, provincie Noord-Brabant Visie Strategie • Herstructurering Heesbeen • Ontwikkelingsmogelijkheden moeten aansluiten bij de landschapsstructuren van de oeverwal • Behouden (en versterken) waarden en structuren rivierlandschap, verdedigingswerken en zichtlijnen • Rekening houden met schootsveld • Beheer Heusden • Ontwikkelingsmogelijkheden moeten • Centrumontwikkeling aansluiten bij structuur vestingstad • Behouden verdedigingswerken en zichtlijnen • Rekening houden met schootsveld • Behouden lokaal wegennet • Herstructurering, uitbreiden Oud-Heusden • Onderdeel bebouwingsconcentratie Heusden • Samen met Heusden: centrummilieu • Inbreiden en herstructuren. Herpt • Onderdeel bebouwingsconcentratie Dat wil zeggen: duurzame en Heusden kwalitatieve afronding • Grenst aan essentiële open ruimte (west en zuidzijde) • Beheer Hedikhuizen • Behouden en versterken waarden en structuren rivierlandschap, rekening houden met openheid Visie en strategie voor het stedelijk gebied van Heusden Visie Strategie • Stedelijke herstructurering Drunen • Herstructureren verouderde Stedelijk beheer woonmilieus en bedrijventerreinen • • Centrumontwikkeling • Versterken centrummilieu • Landschappelijk beheer • Behoud dorpse woonmilieus • Verstedelijkingsruimte • Duurzame stadsranden maken (zuidoostzijde bebouwde kom) • Stedelijke herstructurering Nieuwkuijk • Herstructureren verouderde Stedelijk beheer woonmilieus en bedrijventerreinen • • Landschappelijk beheer • Behoud dorpse woonmilieus Vlijmen

• • • •

Herstructureren verouderde woonmilieus en bedrijventerreinen Versterken centrummilieu Behoud dorpse woonmilieus Behoud groene gebiedjes

-7-

• • • •

Stedelijke herstructurering Stedelijk beheer Centrumontwikkeling Landschappelijk beheer

Goed wonen in Heusden Een visie op het wonen

Recommend Documents