29 mei 2012 vastgesteld
Behandeld in de vergadering van B&W van 24 april 2012 Vastgesteld door de gemeenteraad van Steenwijkerland op 29 mei 2012
Visie op wonen en leefbaarheid – Duurzaam vitaal
datum: status:
Inhoud Voorwoord
1
1.
1 1 1 2 5
2.
Inleiding 1.1. Waarom een Visie op Wonen en Leefbaarheid? 1.2. Hoe zijn bewoners en organisaties betrokken? 1.3. Leeswijzer Steenwijkerland: een gevarieerde woongemeente
2.1. De burger geeft vorm en inhoud aan de leefbaarheid; de gemeente faciliteert binnen zekere kaders 5 2.2. Huisvesting voor alle doelgroepen met bijzondere aandacht voor (jonge) gezinnen en senioren. 6 2.3. Goede afstemming van wonen-welzijn-zorg 6 2.4. Van kwantiteit naar duurzame kwaliteit: investeren in de bestaande woningvoorraad 7 2.5. Bouwen waar de vraag manifest is 8 2.6. Realistische groei van Steenwijkerland: bouwen voor de eigen behoefte en een beperkte bovenlokale functie 8 3.
4.
5.
2.7. Gemeente als woonregisseur Vitale wijken en kernen 3.1. Investeren in vitale wijken en kernen 3.2. Specifieke inkomensgroepen: lage en middeninkomens 3.3. Starters en (jonge) gezinnen
9 11 11 14 15
3.4. Wonen-welzijn-zorg 3.5. Bijzondere doelgroepen Woonaanbod: kwaliteit wonen en woonomgeving 4.1. Ruimtelijke kwaliteit 4.2. Bestaande woningvoorraad
18 23 24 24 26
4.3. Uitwerking principe bouwen voor de vraag 4.4. Nieuwbouw 4.5. Vertaling naar de kernen 4.6. Duurzame kwaliteit van wonen Uitvoering
28 30 33 37 40
5.1. Uitwerking beleid door gemeente en corporaties 5.2. Evalueren en actualiseren Visie Wonen en Leefbaarheid 5.3. Uitvoeringsplan Bijlage 1: Analyse en diagnose Bijlage 2: Begrippenlijst
40 40 40 43 50
Bijlage 3: Aanbod van woonzorgarrangementen in Steenwijkerland, situatie eind 2011 53 Bijlage 4: Beschikbare plancapaciteit voor de periode 2011-2020 (exclusief herstructurering) 54
Voorwoord
Veranderende tijden vragen om andere antwoorden. Een dynamische tijd vraagt om flexibiliteit. In deze Visie op wonen en leefbaarheid (VWL) geven wij antwoorden en bieden flexibiliteit. Wij doen dit niet alleen maar samen met de inwoners. De kern van de VWL wordt samengevat in de ondertitel “Duurzaam Vitaal”. Natuurlijk weten we allemaal dat Steenwijkerland een prachtige gemeente is om te wonen. De grote variatie in kernen en de landschappelijke diversiteit maken van Steenwijkerland misschien wel de mooiste gemeente van Nederland. Ondanks deze kwaliteiten gaat de huidige crisis op de woningmarkt niet aan Steenwijkerland voorbij. Ook wij ondervinden de gevolgen waar het gaat om nieuwbouw en hebben te maken met stagnatie van de doorstroming. Wij weten niet hoelang deze omstandigheden zullen voortduren, maar we vertrouwen er op dat het tij zal keren. Als dat zover is dan zijn wij er ook klaar voor. De huidige omstandigheden weerhouden er ons niet van om toch vooral vooruit te kijken. Demografische ontwikkelingen zoals huishoudensverdunning, vergrijzing en ontgroening gaan namelijk gewoon door. Ook willen wij de woonlasten beperken en de sociale samenhang versterken. Dit stelt ons voor de opgave om van een kwantitatieve benadering over te gaan op een duurzame kwalitatieve insteek. Niet meer het aantal nieuw te bouwen woningen staat voorop, maar de kwaliteit van het wonen en de leefbaarheid. Deze visie gaat daarom naast aantallen woningen ook in op sociale samenhang, leefbaarheid en duurzaamheid. Waarden en kenmerken die centraal staan is het leven van de inwoners van Steenwijkerland. Vragen waar antwoorden op zullen komen. Soms doen wij dat vanuit onze regierol op grond van onze verantwoordelijkheden, maar veel vaker stellen wij ons faciliterend op en komt het initiatief bij onze inwoners vandaan. Vitaliteit als het resultaat van samenwerking. De VWL is tot stand gekomen in nauw overleg met de bevolking, corporaties en andere (maatschappelijke) organisaties. Dit is gebeurd vanuit de overtuiging dat de kwaliteit van wonen en leefbaarheid niet iets is wat van bovenaf door de gemeente wordt opgelegd maar het resultaat is van goed overleg, samenhang en vertrouwen in elkaar. De VWL is daarmee dan ook geen eindpunt maar een volgende stap in de voortdurende dialoog. Wij gaan de uitdaging aan om de komende jaren verder te werken aan een duurzaam en vitaal Steenwijkerland. Luc Greven, wethouder volkshuisvestingsbeleid Henk Boxum, wethouder woningbouw kleine kernen en kernen & wijkbeleid
1. Inleiding 1.1.
Waarom een Visie op Wonen en Leefbaarheid?
De Gemeenteraad van Steenwijkerland heeft in 2007 de “Woonvisie 2007-2010: een Wijde Blik op Steenwijkerland” vastgesteld. Verder is beleid geformuleerd in de “Beleidsnotitie Kernen, kracht & kwaliteit” die in 2009 is vastgesteld. Dit vormde de basis voor het woonbeleid in de afgelopen jaren. Omstandigheden op de woningmarkt zijn ingrijpend gewijzigd en daarom willen wij het woonbeleid actualiseren. Daartoe is deze Visie op Wonen en Leefbaarheid opgesteld. Het is meer dan een Woonvisie, waarin het accent ligt bij de stenen. De kwaliteit van het wonen strekt veel verder. Wij hebben er nadrukkelijk voor gekozen om ook het aspect leefbaarheid mee te nemen. In de afgelopen maanden hebben wij met veel partijen gesproken over de aspecten wonen en leefbaarheid. Samen hebben wij bepaald wat de relatie is tussen wonen en leefbaarheid en in hoeverre voorzieningen daarbij een rol spelen. Al met al een onderwerp dat juist in onze gemeente belangrijk is, vanwege het grote aantal kernen. Dit biedt enerzijds een grote kwaliteit, namelijk een breed palet van woonmilieus met een schitterende natuur op steenworp afstand. Anderzijds levert het behoud van de woonkwaliteit en de leefbaarheid ook een zorgpunt op: hoe kunnen wij deze duurzame kwaliteit voor de toekomst behouden en waar mogelijk nog versterken. Kortom, diverse redenen om een brede woonvisie op te stellen. Genodigden Woonfora • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • • • •
Wetland Wonen Woonconcept Omnia Wonen Woonzorg Nederland Mooiland Vitalis Noorderboog Zorggroep Oude Nieuwe Land Timpaan Welzijn Steenwijk Frion RIBW Stichting Op Kop Stichting Accrete RSG Tromp Meesters CSG Eekeringe Roos dom Tijhuis Planontwikkeling Oude Wolbers Vastgoedprojecten Denktank Bouwend Steenwijkerland De 4 Linden Unicus Makelaardij Greveling Adviesgroep De Boer + Ten Hoeve Provincie Overijssel Gemeente Steenwijkerland
1.2.
• • • • • • • •
Wmo-raad Centrale Cliëntenraad ZONL Huurdersvereniging Zwartewaterwiede Huurdersvereniging De Veste Bewonerscommissie WW Steenwijk CPO Sint Jansklooster VAC Steenwijkerland Timpaan Jongerenwerk Timpaan Wijkkracht Steenwijk West / Gagels Timpaan ouderen Raad voor Bejaardenwerk Steenwijkerwold Wijkvereniging Middenweg PB Blokzijl, Oldemarkt, Willemsoord PB Steenwijkerwold, Sint Jansklooster, Belt-Schutsloot Buurtvereniging De Beitel en Clingenborgh Wetland Wonen, Woonconcept, Omnia Wonen Gemeente Steenwijkerland
Hoe zijn bewoners en organisaties betrokken?
Om een goede basis te krijgen voor de Visie op Wonen en Leefbaarheid, is begin 2011 een analyse uitgevoerd van de woningmarktsituatie. Er is een enquête uitgezet onder alle
-1-
huishoudens van Steenwijkerland. Daarmee zijn de verhuisplannen en verhuiswensen in beeld gebracht en is tevens inzicht gekregen in leefbaarheidsaspecten, zoals binding aan de kern, oriëntatie op voorzieningen, mogelijkheden om ook op oudere leeftijd thuis te blijven wonen, etc. Ook is de ontwikkeling van bevolking en woningvoorraad in beeld gebracht en tevens is de toekomstige ontwikkeling van bevolking en de woningbehoefte bepaald. Bovendien is onderzoek gedaan naar de daadwerkelijke verhuisbewegingen die zich in de afgelopen jaren hebben voorgedaan. Op basis van deze analyse is een discussienotitie opgesteld die besproken is in een Woonforum met professionele organisaties en een Woonforum met belangenorganisaties op 19 mei 2011. Knelpunten, potentiële oplossingen en toekomstige richtingen van beleid zijn in beeld gekomen. Vervolgens is de fase van visievorming aangebroken: welke ambities en doelstellingen heeft de gemeente Steenwijkerland. Deze zijn beschreven in een kaderstellende notitie, waarin wij hebben aangegeven welke hoofdlijnen richtinggevend kunnen zijn in de uiteindelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid. Deze kaderstellende notitie is op 27 oktober 2011 met de Gemeenteraad besproken. Tevens is de kaderstellende notitie voor commentaar voorgelegd aan de Plaatselijke Belangen; op 1 december is hierover een informatieve bijeenkomst met de Plaatselijke Belangen georganiseerd. Met de ontvangen opmerkingen hebben wij rekening gehouden bij het formuleren van het beleid op wonen en leefbaarheid. Nadat de concept Visie op Wonen en Leefbaarheid was opgesteld is deze op 13 maart 2012 met de Gemeenteraad besproken. Op 14 maart 2012 is de concept-Visie wederom besproken in een Woonforum met professionele organisaties en een Woonforum met belangenorganisaties. Daarnaast heeft de concept-Visie zes weken ter inzage gelegen. Deze afrondende fase heeft tot een aantal aanpassingen in de visie geleid.
1.3.
Dynamische tijd vraagt flexibiliteit
Bij het opstellen van deze Visie op Wonen en Leefbaarheid hebben wij zo goed mogelijk ingespeeld op de voorziene ontwikkelingen. Die ontwikkelingen kunnen echter snel veranderen. De dynamiek is hoog en dit kan betekenen dat zich nieuwe ontwikkelingen voor gaan doen die nu nog niet te voorzien zijn. Zo zien wij dat het beleidskader kan veranderen, bijvoorbeeld als gevolg van een mogelijk besluit van het rijk om de zittende huurders van 75% van de sociale huurwoningen het recht op koop te geven. Dit heeft ingrijpende gevolgen voor het strategisch voorraadbeleid van corporaties. Ook het economisch perspectief is onzeker. De investeringsmogelijkheden van corporaties en ontwikkelaars zijn beperkt, Kortom, nieuwe ontwikkelingen kunnen zich voordoen waarvan het effect nu nog niet goed valt te beoordelen. Wij realiseren ons dan ook flexibiliteit een belangrijke randvoorwaarde is bij de uitvoering van het in deze visie beschreven beleid.
-2-
1.4. • •
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 beschrijven wij de hoofdlijnen van de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid: wat zijn de belangrijkste keuzes die gemaakt zijn? De hoofdstukken 3 en 4 geven voor diverse thema’s een uitwerking van het te voeren
beleid. • In hoofdstuk 5 besteden we aandacht aan de implementatie van het beleid, en wordt het uitvoeringsprogramma gepresenteerd. In Bijlage 1 worden de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek wonen en leefbaarheid 2011 gepresenteerd.
De snelle lezer verwijzen wij naar hoofdstuk 2 waarin wij onze visie beschrijven en hoofdstuk 5 waarin een samenvattend uitvoeringprogramma is opgenomen
-3-
-4-
2. Steenwijkerland: een gevarieerde woongemeente Het wonen in Steenwijkerland wordt hoog gewaardeerd. Voor de aspecten leefbaarheid, veiligheid en sfeer in de buurt geeft de bevolking het rapportcijfer 7,4. Steenwijkerland is dan ook een prettige en gevarieerde woongemeente. Het wonen is gespreid over een groot aantal kernen die elk iets eigens hebben te bieden. Wij zijn van oordeel dat deze kwaliteiten een goede basis bieden om de kracht van Steenwijkerland als woon- en werkgemeente verder uit te bouwen. Onze visie op het wonen en de leefbaarheid in de gemeente Steenwijkerland laat zich vangen in zeven hoofdlijnen, die we achtereenvolgens kort zullen toelichten.
1. De burger geeft vorm en inhoud aan de leefbaarheid; de gemeente faciliteert binnen zekere kaders è Hoofdstuk 3 2. Huisvesting voor alle doelgroepen, met bijzondere aandacht voor (jonge) gezinnen en senioren è Hoofdstuk 3 3. Goede afstemming van wonen-welzijn-zorg è Hoofdstuk 3 4. Van kwantiteit naar duurzame kwaliteit: investeren in de bestaande woningvoorraad è Hoofdstuk 4 5. Bouwen waar de vraag manifest is è Hoofdstuk 4 6. Realistische groei van Steenwijkerland: bouwen voor eigen behoefte en een beperkte bovenlokale functie è Hoofdstuk 4 7. Gemeente als woonregisseur è Hoofdstuk 5
2.1.
De burger geeft vorm en inhoud aan de leefbaarheid; de gemeente faciliteert binnen zekere kaders
Sociale factoren bepalen de leefbaarheid De bewoners van een kern zijn bij uitstek de deskundigen om aan te geven hoe de leefbaarheid in hun kern kan worden verbeterd. De problemen verschillen van kern tot kern en dat geldt ook voor de oplossingen. Bijvoorbeeld: in de ene kern heeft een voetbalvereniging weinig moeite met het aansluiten bij een andere vereniging in een andere kern en in en andere kern is de samenwerkingsbereidheid binnen de voetbalvereniging zodanig groot dat zij door eigen inspanning de vereniging wel kunnen behouden voor de kern; dit verschil wordt dan bepaald door de gemeenschapszin en het
-5-
beroep dat op de inwoners kan worden gedaan om door zelfwerkzaamheid de voorziening te behouden. Het is dan belangrijk om zicht te krijgen op de vitaliteit cq de kernkwaliteiten van de verschillende kernen en wijken. Voor de ene kern kan dit het dorpshuis zijn, de onderlinge betrokkenheid van de inwoners en het jaarlijkse corso en voor een andere kern kan dit het verenigingsleven zijn, de school die binnen het sociale leven het middelpunt van de kern is en het verzorgingshuis. De gemeente Steenwijkerland wil samen met de bewoners deze kernkwaliteiten inventariseren.
2.2.
Huisvesting voor alle doelgroepen met bijzondere aandacht voor (jonge) gezinnen en senioren.
In Steenwijkerland kunnen voldoende woningen worden gebouwd om in elk geval iedereen te huisvesten die in Steenwijkerland wil blijven wonen. Wij willen dan ook zodanig bouwen dat in principe alle doelgroepen een plaats kunnen krijgen. Wel leggen wij in de nieuwbouw een accent op de (jonge) gezinnen en senioren. Jongeren zijn van groot belang voor een vitaal en leefbaar Steenwijkerland. Niet alleen zijn zij vaak geboren en getogen in de gemeente, maar zij spelen ook een voorname rol in het lokale verenigingsleven, bevorderen het contact tussen ouders, zij zijn de toekomstige mantelzorgers en vrijwilligers, etc. Uit het recent uitgevoerde woningmarktonderzoek blijkt dat er in onze gemeente in principe voldoende goedkope koopwoningen beschikbaar zijn voor starters. Ook is er ruimte om eengezinshuurwoningen te verkopen; door de afname van het aantal gezinnen neemt de vraag naar eengezinshuurwoningen af en door de verkoop te intensiveren kunnen starters met een koopwens goed worden geholpen. Met nieuwe richtlijnen vanuit het rijk over de toewijzing van sociale huurwoningen komt hier een nieuwe doelgroep bij: inkomens boven € 34.085. Zij kunnen maar in beperkte mate terecht in een sociale huurwoning. Verder zijn zij aangewezen op aanvullend aanbod van goedkope koopwoningen, waarbij verkoop van eengezins huurwoningen een belangrijk instrument is. In de nieuwbouw willen wij vooral voorzien in de vraag van jonge gezinnen, die behoefte hebben aan een koopwoning in het middensegment. Daar leggen wij een prioriteit in de nieuwbouw. Tevens legt de gemeente een prioriteit bij de groeiende en gedifferentieerde groep senioren (vanaf 55 jaar; met onderscheid naar 55-75 jaar en 75-plus). Door aanpassing van de bestaande woningvoorraad en het toevoegen van nieuwe woonconcepten wil de gemeente, in samenwerking met de betrokken partijen inzetten op de vraag van deze groeiende doelgroep.
2.3.
Goede afstemming van wonen-welzijn-zorg
Mensen die in de loop van hun leven aangewezen raken op zorg, willen doorgaans in hun eigen huis blijven wonen. Verhuizen naar een andere, meer beschermde woning of volledig verzorgde woonomgeving (verpleeghuis), wordt zo lang mogelijk uitgesteld. In de zorgsector wordt steeds meer afstand genomen van de traditionele grootschalige intramurale complexen en ingezet op zo lang mogelijke zorg aan huis (scheiden wonen
-6-
en zorg). Nieuwe vormen van woningbouw (nieuwbouw van seniorenwoningen met een brede beukmaat), technologische vernieuwingen, uitbreiding van mogelijkheden van de thuiszorg, mantelzorgondersteuning, woningaanpassingen (vraagsturing, waarbij corporaties eengezinswoningen aanpassen aan de wens van de consument) en levensloopgeschikt bouwen, maken het thuis blijven wonen met een zorgvraag steeds beter mogelijk. Wij ondersteunen deze wens van inwoners om zo lang mogelijk thuis te kunnen wonen door deelname aan of initiatief tot projecten en activiteiten die daartoe bijdragen. Is thuis wonen niet mogelijk, en is iemand aangewezen op intramurale zorg, dan streeft de gemeente naar wonen op een manier ‘zo thuis als mogelijk’. Dit hebben wij als uitgangspunt genomen bij de uitwerking van het ‘Visiedocument en uitvoeringsprogramma Woonservicegebieden Gemeente Steenwijkerland’ (maart 2011). Daarin gaan wij uit van drie woonservicegebieden voor de kernen Vollenhove, Oldemarkt en Steenwijk en worden in Steenwijk de woonservicegebieden Steenwijk Noord, Steenwijk-West en Steenwijk-Oost onderscheiden. Voor elk van deze gebieden is een uitvoeringsprogramma opgesteld.
2.4.
Van kwantiteit naar duurzame kwaliteit: investeren in de bestaande woningvoorraad
De woningvoorraad in Steenwijkerland moet nog wel groeien in de komende jaren om in de woonbehoefte te kunnen voorzien. Het groeitempo neemt echter af. Nieuwbouw is nodig en functioneel, maar de nieuwbouw alleen kan niet voldoende inspelen op de veranderende woonwensen. Er is sprake van een kwalitatieve frictie die voor een belangrijk deel ook opgelost moet worden door aanpassingen in de bestaande woningvoorraad. Veruit de meeste verhuisbewegingen (ruim 80%) vinden plaats in de bestaande woningvoorraad. Die moet van duurzame kwaliteit zijn en dit vraagt om investeringen. Die investeringen hebben betrekking op tal van aspecten. Wij noemen er een aantal: •
•
•
De woningmarkt komt meer in evenwicht en dit betekent dat de minst geliefde marktsegmenten kwetsbaar worden. Dit komt tot uitdrukking in leegstand of prijsdaling en dit tast de vitaliteit van wijken en kernen aan. Zo zien wij dat de vitaliteit onder druk staat in de kernen Blankenham, Kuinre, Oldemarkt, Ossenzijl en Scheerwolde en dit vraagt bijzondere aandacht. Overigens, in al deze kernen zijn concrete ontwikkelingen gaande die moeten resulteren in een kwaliteitsverbetering. De energetische prestatie van bestaande woningen dient te worden verbeterd, zowel door het verminderen van het energieverbruik als door het stimuleren van opwekking van hernieuwbare energie. Met als doel de woonlasten voor huur- en koopwoningen niet te sterk te laten stijgen en het aandeel duurzame energie te vergroten. Naast dat woningeigenaren en woningcorporaties gestimuleerd worden om de woningen te verduurzamen, is ook samenwerking nodig tussen koplopers in de bouwsector om met volwassen oplossingen te komen voor duurzame renovaties. Senioren willen zo lang mogelijk in hun woning blijven wonen, maar dan zal deze wel geschikt moeten zijn. Vroegtijdige aanpassing van de woning (bij een reguliere verbouwing) biedt de toekomstige senior de mogelijkheid om te kiezen om te blijven wonen of te verhuizen. Overigens, gaat het niet alleen om de kwaliteit van de
-7-
•
•
woningen, maar ook om het aanbod van welzijns- en zorgdiensten (zie vervolg woonservicegebieden). Diverse verzorgings - en verpleeghuizen in Steenwijkerland vragen om een kwaliteitsslag, Recent heeft het Ministerie van VWS aangegeven de scheiding tussen wonen en zorg ook in de langdurige zorg te zullen doorvoeren. Dit sluit aan op de wens van de consument om zelfstandig te blijven wonen. De behoefte aan intramurale vormen van beschermd wonen neemt af en meer senioren geven de voorkeur aan een zelfstandige woning nabij voorzieningen in woonservicegebieden (zie vervolg). Bij een duurzame samenleving denken wij ook aan een gemeenschap met sociale samenhang, waarin men aandacht heeft voor elkaar. Niet een anonieme woonsituatie (wie zijn mijn buren?), maar een woonsituatie waarin men oog heeft voor de behoeften van mensen in de omgeving. In de toekomst zal meer beroep worden gedaan op zelfredzaamheid van de burger en dan worden zaken als mantelzorg, vrijwilligerswerk, etc. belangrijker. Wij willen daarom nagaan of bepaalde bouwvormen (zoals in Steenwijk-West: gemeenschappelijke tuinen, etc.) kunnen bijdragen aan meer betrokkenheid van buurtbewoners op elkaar.
2.5.
Bouwen waar de vraag manifest is
Tot nu toe heeft de gemeente een actief beleid gevoerd ten aanzien van de spreiding van de woningbouw binnen de gemeente. Daarbij is uitgegaan van de volgende kernenhiërarchie: groeikernen, kernen met beperkte planmatige groei, maatwerkkernen en buurtschappen. Deze actieve sturing op de spreiding van de woningbouw willen wij vervangen door de nieuwbouw te baseren op de vraag. Wij willen in principe in alle kernen ruimte zoeken om te bouwen als sprake is van een manifeste lokale woningvraag. Deze beleidsverschuiving vraagt een andere invulling van het proces van planvoorbereiding; een andere systematiek dan nu wordt gevolgd. De woningbouw in de kernen Oldemarkt en Vollenhove, die ook deels bouwen voor vraag uit omliggende kernen, en de woningbouw in de kern Steenwijk vraagt een meer actieve rol van de gemeente bij het programmeren van de nieuwbouw.
2.6.
Realistische groei van Steenwijkerland: bouwen voor de eigen behoefte en een beperkte bovenlokale functie
Het is goed wonen in Steenwijkerland. De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving wordt hoog gewaardeerd door de inwoners. Wij vinden dit een basisvoorwaarde om de eigen inwoners vast te kunnen houden en mensen van buiten de gemeente aan te trekken. In toenemende mate gaat het echter niet alleen om de kwaliteit van woning en directe omgeving, maar worden ook aspecten als een hoog voorzieningenniveau en met name de aanwezigheid van werk belangrijk gevonden. Wij vinden het dan ook belangrijk om te blijven inzetten op het vergroten van het aantal arbeidsplaatsen en het vergroten van de differentiatie in werk gelegenheid in Steenwijkerland. Met name wordt hierbij gedacht aan het vergroten van de werkgelegenheid in de dienstensector, onder meer de zorg (een groeiende markt, mede gelet op de vergrijzing).
-8-
Steenwijkerland en in het bijzonder de kern Steenwijk kan een bovenlokale functie vervullen op het gebied van het wonen. De huidige beleidsinzet ging uit van een uitbreiding van de woningvoorraad met 150 woningen per jaar, waarvan 50 woningen voor een bovenlokale opvang. Evaluatie leert dat in de periode 2006-2010 gemiddeld ca 152 woningen aan de voorraad zijn toegevoegd voor de lokale vraag; er was in die periode sprake van een beperkt negatief migratiesaldo. De vraag rijst of het nog realistisch is om vast te houden aan een bovenlokale opvang van 50 woningen per jaar. Hier ligt een strategische keuze die effect heeft op het tempo waarin de beschikbare plancapaciteit kan worden gerealiseerd. Uitgaande van een realistische blik willen wij inzetten op het bouwen voor de eigen woningbehoefte (100 woningen per jaar) met een beperkte bovenlokale opvangfunctie van 25 woningen per jaar. Deze cijfers hebben betrekking op een uitbreiding van de woningvoorraad en dit betekent dat de nieuwbouwproductie wat hoger kan zijn in verband met de compensatie voor sloop. Bij aantoonbare behoefte kan de bovenlokale opvangfunctie worden opgerekt tot 50 woningen per jaar. Wij zullen die flexibiliteit inbouwen in onze woningbouwprogrammering, zodat wij adequaat kunnen reageren op de dynamiek in de woningmarkt. De woningmarkt verloopt met ups en downs en hierop willen wij slagvaardig kunnen reageren. In de Meerjarenbegroting 2012 tot en met 2015 zijn wij begrotingstechnisch uitgegaan van een voorzichtig scenario van 100 woningen per jaar.
2.7.
Gemeente als woonregisseur
Succesvol beleid is beleid dat in overleg met de verschillende actoren tot stand komt: dat vraagt om open processen, met vroegtijdige betrokkenheid van bedrijven, instellingen en burgers (duurzame samenwerking). Maar wel vanuit een eigen visie van de gemeente, waarin de betrokkenheid met de lokale samenleving vorm wordt gegeven. De rol van de gemeente verschilt per situatie: meestal is de gemeente regisseur, soms initiator, soms participant. Zo vervult de gemeente op het vlak van leefbaarheid geen regierol, maar daar is zij meer facilitator. Op het vlak van de woningbouwprogrammering vervult de gemeente wel een regierol, ook al geldt daarbij het uitgangspunt dat er in elke kern in principe gebouwd kan worden voor de lokale vraag. Maar ook dan kunnen er gronden in eigendom zijn van ontwikkelaars en in die situatie wil de gemeente ervoor zorgen dat de nieuwbouw aansluit op de woonwensen van de lokale vragers. Daartoe zal de gemeente in de visie per kern aangeven voor welke doelgroepen moet worden gebouwd en in welke prijsklassen. Ook op het vlak van wonen-welzijn-zorg vervult de gemeente een regierol. Daarbij kan de gemeente de toekomst niet voorspellen, maar toch loopt de gemeente bij haar beleid vooruit op bepaalde voorspelde ontwikkelingen en kansen. Het gaat dan om zaken als aantrekkelijkheid van Steenwijkerland voor mensen van buiten, de vergrijzing, de extramuralisering, etc. De kans is aanwezig dat deze ontwikkelingen zich niet of anders dan voorspeld voordoen. Daarom richt de gemeente zich ook niet op een vastomlijnd beleid, maar op beleid dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Via prestatieafspraken met onder meer de corporaties, regelmatig overleg met de bij het wonen betrokken partijen en evaluatie van beleid hoopt de gemeente dit te bereiken. De kaders en gemaakte keuzen zijn in dez e Visie op Wonen en Leefbaarheid vastgelegd.
-9-
- 10 -
3. Vitale wijken en kernen Wij maken beleid met en voor de bewoners. Daarom starten wij de uitwerking van de visie in dit hoofdstuk met het centraal stellen van de huisvestingsmogelijkheden voor de verschillende doelgroepen. Zij willen wonen in leefbare en vitale kernen en wijken. De leefbaarheid bepalen de bewoners in belangrijke mate zelf en de overheid kan daarbij faciliteren.
3.1.
Investeren in vitale wijken en kernen
Verandering kernen- en wijkenbeleid De gemeente heeft haar beleid op het vlak van de leefbaarheid in de afgelopen jaren geïntensiveerd. Al in 2001 heeft de gemeente een nota kernen- en wijkenbeleid vastgesteld. Hèt doel van kernen- en wijkenbeleid is het behoud en zo mogelijk de verbetering van de directe leefomgeving en de leefbaarheid. Tevens is een leefbaarheidsmakelaar aangesteld die tot 2008 actief is ingezet en onder meer tal van plaatselijk belang verenigingen heeft ondersteund bij het uitwerken van actie- en dorpsplannen. Geconcludeerd kan worden dat de kern van het kernen- en wijkenbeleid inmiddels is veranderd. Het accent is meer komen te liggen op het verbeteren van de kwaliteit van het wonen / leven in de kernen en daarbij wordt maximaal gebruik gemaakt van de kennis en oordelen van de inwoners en de plaatselijk belang verenigingen. Deze verandering is ook zichtbaar in de nieuwe dorpsplannen, zoals die voor Kuinre, Onna en Willemsoord. Nieuwbouw is niet meer het centrale thema. De verbetering van de kwaliteit van het wonen / leven wordt uitgewerkt in een scala van aspecten, zoals bevorderen verenigingsleven (bij voorbeeld door realisatie van een multifunctioneel centrum), verkeersveiligheid, verbeteren omgevingskwaliteit, duurzaamheid, werkgelegenheid, etc. Nieuwe inzichten In de afgelopen jaren zijn diverse onderzoeken gedaan naar de betekenis van leefbaarheid. Onder meer heeft de provincie Zeeland nieuw beleid uitgewerkt op basis van nieuwe inzichten. Oude reflexen zoals de betekenis van woningbouw en voorzieningen voor de leefbaarheid zijn ingeruild voor nieuwe inzichten waarin de leefbaarheid meer gestoeld wordt op de sociale samenhang in dorpen. Recent is het onderzoek “Leven in de leegte, leefbaarheid in Noord-Groningen anno 2010” afgerond, onderdeel van het project Bedreigd Bestaan. Dit is een herhaling van het onderzoek Bedreigd Bestaan dat in 1959 is uitgevoerd. Destijds werd het bestaan in Noord-Groningen bedreigd door een teruglopende werkgelegenheid en daarmee een krimpende bevolking en een verschraling van het voorzieningenaanbod. Vooral het voortbestaan van de kleine dorpen werd gevreesd. Nu blijkt dat deze dorpen nog steeds bestaan en zij zijn niet leeggelopen. De onderwerpen die eind jaren vijftig zorgen baarden, spelen echter nog steeds. De werkgelegenheid in de landbouw is afgenomen, evenals het voorzieningenniveau en nog steeds trekken jonge inwoners weg en blijven ouderen achter. Deze ontwikkelingen hebben zich voorgedaan en zijn nog steeds actueel, maar toch waren de gevolgen minder desastreus dan gedacht en dat is vooral
- 11 -
toe te schrijven aan de toegenomen mobiliteit. Deze mobiliteit is de sleutel voor de leefbaarheid. Bijna alle leeftijdsgroepen, ook de ouderen tot zo’n 80 jaar, zijn mobiel. Waar voorheen de kern / wijk de leefplaats was, is dit inmiddels een uitvalsbasis geworden. De mobiliteit heeft de mogelijkheid geboden om buiten de eigen kern te gaan werken, elders boodschappen te doen omdat het winkelassortiment daar breder is en er dus meer te kiezen valt, naar een school buiten het dorp te gaan omdat het onderwijsaanbod beter aansluit op de persoonlijke voorkeur, etc. En toch vinden veel mensen het prettig wonen in hun eigen kern. Hun oordeel over de leefbaarheid wordt niet meer bepaald door de “beperkte leefwereld” van hun eigen kern of wijk. Burgers beoordelen hun leefbaarheid breder dan hun eigen kern en dit betekent dan ook, dat leefbaarheid in een bredere context moet worden geplaatst. In de directe omgeving moet sprake zijn van een adequaat voorzieningenniveau, binnen een afstand die men bereikbaar vindt. Deze voorzieningen kunnen dus ook in een nabijgelegen kern liggen en over het algemeen is dat in het relatief dichtbevolkte Nederland wel het geval. Uiteraard wordt het verlies van een bepaalde voorziening (de laatste supermarkt, de school, etc.) door veel bewoners van een kern betreurd. Metingen wijzen dat uit en bewoners vinden het dan minder prettig wonen in de kern, maar dit blijkt een tijdelijke zaak te zijn. Al snel vindt men hiervoor een “eigen oplossing” en dit is vrijwel nooit een reden voor vertrek. Na enige tijd beoordeelt men het woonklimaat even goed als voorheen. 100%
100%
Veronderstelling
80% 60%
60%
Tevreden
40% 20%
Werkelijkheid
80%
40%
Ontevreden
Tevreden
20%
0%
0%
Ontevreden
Kern zonder
Kern met alle
Kern zonder
Kern met alle
voorzieningen
voorzieningen
voorzieningen
voorzieningen
Bron: “Leven in de leegte, leefbaarheid in Noord-Groningen anno 2010”, project Bedreigd Bestaan, CAB Groningen.
De bovenstaande figuur illustreert een en ander. Men zou verwachten dat inwoners in een kern zonder of met weinig voorzieningen minder tevreden zijn over de leefbaarheid dan inwoners uit grote kernen waarin alle voorzieningen aanwezig zijn. Dit blijkt in werkelijkheid niet het geval te zijn. De (on)tevredenheid is in alle kernen ongeveer even groot en dit blijkt ook uit de Omnibusenquête van de gemeente Steenwijkerland. Wat maakt dan een gebied aantrekkelijk voor de verschillende bewoners? Wat bepaalt dan wel dat men zich gelukkig voelt en tevreden is over de eigen leefomgeving? Het recent in Noord-Groningen uitgevoerde onderzoek wijst uit dat sociale factoren de leefbaarheid bepalen. Belangrijk zijn de contacten in de buurt, een hechte gemeenschap in de woonplaats en het ondernemen van activiteiten in de omgeving als vrijwilligerswerk, lidmaatschap van een vereniging, actief zijn in de gemeenpolitiek en het ontmoeten van
- 12 -
mensen in losse verbanden. Goede buurtcontacten en een hechte gemeenschap hebben betrekking op de eigen woonplaats en deze zijn door de bewoners zelf beïnvloedbaar. Deze conclusie is op zich niet nieuw en wordt ook door Frissen, hoogleraar Bestuurskunde aan de Universiteit van Tilburg, getrokken op basis van eigen onderzoek. Fysieke factoren als voorzieningen zijn in de huidige mobiele tijd niet van invloed op de leefbaarheid. Dit geldt evenmin voor nieuwbouw. De gedachte was, dat door meer nieuwbouw voorkomen kon worden dat voorzieningen zouden verdwijnen. Maar in de praktijk bleek de lokale woningbehoefte in veel kernen maar klein te zijn. De bouw van enkele woningen in een kern kan meestal niet voorkomen dat een “kwijnende” voorziening toch verdwijnt. Het effect van schaalvergroting, de keuze van de consument (kiezen voor een grotere school in een andere kern omdat de kwaliteit van onderwijs daar beter wordt geacht, kiezen om boodschappen bij een grote supermarkt elders te doen, boodschappen doen via Internet, etc.), verandering van betaaltechnieken, etc. zijn veel bepalender voor het draagvlak van voorzieningen dan de bouw van enkele woningen. Nieuwbouw heeft geen invloed op het wezen van en het oordeel over de leefbaarheid, namelijk de gemeenschapszin. Conclusie Tussen woningbouw en leefbaarheid is een zeer beperkte relatie aanwezig, maar tussen wonen en leefbaarheid is wel degelijk sprake van een relatie. Die relatie heeft dan vooral betrekking op de fysieke kwaliteit van de woonomgeving en in het bijzonder de kwaliteit van de openbare ruimte
Beoordeling leefbaarheid Steenwijkerland Vastgesteld kan worden dat de sociale en fysieke kwaliteit van de kernen in Steenwijkerland over het algemeen goed is. Uit het onderzoek “Leefbaarheid in balans” (Ministerie van BZK) blijkt ook dat Steenwijkerland goed scoort ten opzichte van het landelijk gemiddelde. In onze gemeente ligt het aantal bewoners met matige en (zeer) ernstige leefbaarheidsproblemen erg laag, namelijk: 0,3% van de bevolking. Ook is de leefbaarheid tussen 1998 en 2010 verbeterd. Ook uit onze Omnibusenquête uit 2011 blijkt dat de bewoners over het algemeen tevreden zijn de aspecten verenigingsleven, sfeer in de buurt en de woonomgeving. Uiteraard zijn er verschillen tussen kernen. Het is echter niet zo dat een grotere kern met meer voorzieningen per definitie op deze leefbaarheidsaspecten beter scoort dan een kleine kern. Tevens is bekend of de bewoners van oordeel zijn dat de buurt in de afgelopen jaren is achteruitgegaan en dan scoort binnen Steenwijk de wijk Oostermeenthe minder goed. Een afweging van deze informatie zal plaatsvinden bij het bepalen van de kernkwaliteiten (zie het vervolg van deze paragraaf). Leefbaarheid is nooit af De hogere mobiliteit uit zich ook in het verhuisgedrag. Ca 44% van de inwoners verhuist binnen de eigen kern en 34% vertrekt uit de gemeente. Deze hoge dynamiek binnen de bevolking betekent ook dat het oordeel over de leefbaarheid onderhevig is aan veranderingen. Andere mensen hebben andere wensen en andere manieren om invulling te geven aan de gemeenschapszin. Het is telkens
- 13 -
passen en meten en daarbij ligt het voortouw bij de inwoners zelf. Zij zijn de eerst verantwoordelijke om invulling te geven aan de sociale samenhang. Het beleid De bewoners van een kern zijn bij uitstek de deskundigen om aan te geven hoe de leefbaarheid in hun kern kan worden verbeterd. De problemen verschillen van kern tot kern en dat geldt ook voor de oplossingen. In dat perspectief vinden wij het belangrijk dat er zicht is op de vitaliteit cq de kernkwaliteiten van de verschillende kernen en wijken. De gemeente Steenwijkerland wil met de dorpsplannen als uitgangspunt in de gesprekken met bewoners, de plaatselijk belangen en wijkverenigingen, deze kernkwaliteiten inventariseren. Deze kernkwaliteiten zal de gemeente als toetsingskader gebruiken bij het bepalen van de kaders op de verschillende beleidsterreinen (economie, wmo, etc.). Uitgangspunt blijft dat de gemeente de inspanningen van de bewoners om de leefbaarheid in hun kern of wijk te bevorderen en de sociale samenhang te versterken wil blijven ondersteunen en stimuleren. Daarbij staat het zelforganiserend vermogen van de burgers voorop. In kernen waar dit zelforganiserend vermogen onvoldoende aanwezig is, is de gemeente zonder meer bereid een gespreksleider aan te bieden. De positie van de sociaal zwakkeren en hun mogelijkheden om te participeren in het maatschappelijk verkeer blijft een aandachtspunt. Opgave 1.
In samenspraak, door gebruik te maken van bestaande structuren, het gemeentebeleid baseren op de vitaliteit cq kernkwaliteiten van de kernen en wijken.
3.2.
Specifieke inkomensgroepen: lage en middeninkomens
Wij hebben samen met de corporaties een kernverantwoordelijkheid als het gaat om het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen. De mogelijkheden voor deze huishoudens zijn beperkt door enerzijds hun beperkte inkomen en anderzijds de hoge woningprijzen in de vrije sector. Hierdoor kunnen zij niet volledig op eigen kracht in hun huisvesting voorzien. Vanaf 1 januari 2011 moeten corporaties 90% van hun woningen verhuren aan huishoudens met een inkomen tot €34.085 (grens per 1 januari 2012) om in aanmerking te blijven komen voor staatssteun. Deze doelgroep omvat 44% van alle huishoudens en dit ligt iets boven het landelijk gemiddelde van 41%. Het gaat om bijna 8.000 huishoudens, waarvan er 4.700 in een huurwoning wonen en de overige 3.300 huishoudens bewonen een koopwoning. Beleid Wetland Wonen en Woonconcept hanteren niet de grens van €34.085 maar een hogere, namelijk de grens van respectievelijk €38.000 en €40.000. Zij kunnen hiermee ruim voldoen aan de eis dat minimaal 90% van de sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de €34.085. De sociale kernvoorraad (de actuele grens voor sociale huurwoningen is maximaal €664) omvat ca 5.200 woningen en is toereikend om in de behoefte te voorzien. Naast deze voorraad zijn er in Steenwijkerland nog ongeveer 1.200 particuliere huurwoningen. De
- 14 -
corporaties ervaren dat de druk op de sociale huursector, vergeleken met andere delen van Nederland, beperkt is. In Steenwijk kan een actieve woningzoekende gemiddeld binnen 11 maanden een corporatiehuurwoning krijgen. De huurmarkt is relatief ontspannen. Er is dus ruimte om het aantal sociale huurwoningen desgewenst te verlagen (bij voorbeeld door verkoop van huurwoningen). Maar hierbij vinden wij drie aandachtspunten belangrijk: • De samenstelling van de voorraad sociale huurwoningen moet beter afgestemd worden op de samenstelling van de doelgroep die voor 85% bestaat uit kleine huishoudens (jongeren en vooral senioren). • Bij de verkoop van het Gemeentelijk Woningbedrijf in de voormalige gemeente IJsselham heeft de nieuwe eigenaar de mogelijkheid gekregen om vrijkomende huurwoningen te verkopen. Dit betekent dat de voorraad sociale huurwoningen geleidelijk vermindert. Wij vinden het gewenst dat in kernen van de voormalige gemeente IJsselham ook op lange termijn sociale huurwoningen beschikbaar blijven, als de behoefte hieraan manifest blijkt te zijn. Wij zetten ons hiervoor in en bieden
•
corporaties faciliteiten om hierin te voorzien; het gaat daarbij om het realiseren van levensloopgeschikte woningen; de gemeente zal dit coördineren. In de afgelopen decennia was sprake van economische groei en is de omvang van de doelgroep lage inkomens systematisch afgenomen. Op grond hiervan kan de omvang van de kernvoorraad worden verminderd. Echter, de toekomst laat zich moeilijk voorspellen. Een tegenvallende economische ontwikkeling heeft effect op de vraag naar sociale huurwoningen. De onzekerheid over de economische groei noopt tot voorzichtigheid en daarom willen wij samen met de corporaties de ontwikkelingen op dit vlak nauwlettend volgen en zo nodig de minimaal benodigde omvang sociale huurwoningen bijstellen. Voorlopig gaan wij ervan uit dat enige vermindering van de sociale kernvoorraad tot 4.900 woningen in 2016 aanvaardbaar is.
Huishoudens met een hoger inkomen dan ca €38.000 respectievelijk €40.000 zijn grotendeels aangewezen op een dure huurwoning of een koopwoning. Bij een inkomen van ca €38.000 kan men een hypotheek krijgen van ongeveer €170.000. Die prijsklasse komt in Steenwijkerland redelijk voor en ook corporaties verkopen hun woningen in dit prijssegment. Wij hebben dan ook de indruk dat er geen knelpunt is wat betreft de huisvestingsmogelijkheden van de groep met een inkomen boven de ca €38. 000 respectievelijk €40.000, maar zullen de situatie zorgvuldig blijven monitoren. Opgave 2. In de prestatieafspraken met de corporaties vastleggen dat het aantal sociale huurwoningen in
3.
4.
2016 minimaal 4.900 woningen moet omvatten. Gemeente en corporaties houden de vinger aan de pols. De gemeente monitort met de corporaties de vraag naar woningen binnen de sociale huurvoorraad, de toewijzing van deze woningen en de huisvestingsmogelijkheden van de groep boven de ca €38.000 respectievelijk €40.000. Kwaliteitsslag maken in de samenstelling van de voorraad sociale huurwoningen: met name aansluiting zoeken bij de woonwensen van ouderen (met lage inkomens).
3.3.
Starters en (jonge) gezinnen
Starters
- 15 -
In tal van gemeenten is de positie van starters op de woningmarkt zwak. Dit ligt in onze gemeente anders. In Steenwijkerland zijn er in principe voldoende huisvestingsmogelijkheden voor starters; dit blijkt ook uit het woningmarktonderzoek 2011. Echter, momenteel stagneert de doorstroming over de gehele linie, met als gevolg dat er ook aan de onderkant van de woningmarkt te weinig woningen beschikbaar komen; dit uit zich nu nog vooral in de koopsector, maar als de doorstroming in de huursector blijft stageneren kan voor de huursector de wachttijd verder oplopen. Voorts is er de nieuwe doelgroep huishoudens met een inkomen net boven de ca €38.000. Als zij over een sociale huurwoning beschikken en binnen de huursector zouden willen doorstromen, dan kan dat niet meer binnen de sociale huursector. Starters met een dergelijk middeninkomen kunnen ook niet meer terecht in de sociale huursector. Zij zijn aangewezen op een dure huurwoning of goedkope koopwoning, die moeilijker toegankelijk is geworden door de aanscherping van de hypotheekeisen. (Jonge) gezinnen Gezinnen met oudere kinderen zijn maar beperkt verhuisgeneigd. Zij willen zich nog wel verbeteren in woonsituatie, lukt dat niet dan blijft men wonen waar men nu woont. Voor jonge huishoudens (tot 35 jaar, toekomstige gezinnen) is dit anders. Zij willen zeker nog stappen in hun wooncarrière zetten. Dit is ook de mobiele groep die uitwijkt naar elders als zij het door hen gewenste aanbod niet in Steenwijkerland kunnen vinden. Dit kan leiden tot verlies van deze groep, en daarmee tot een snellere afname van het aantal gezinnen in Steenwijkerland. Deze groep is vooral op zoek naar een eengezinskoopwoning tussen de €200.000 en €350.000. Gezinnen in de leeftijdsklasse van 35 jaar en ouder wonen in zeer overwegende mate in een koopwoning. Zij hebben deze woning 5 tot 10 jaar of al langer geleden gekocht en een aanzienlijk aantal van hen heeft de woning gekocht met een aflossingsvrije hypotheek. Als deze groep wil verhuizen, kan zij problemen ondervinden in de huidige woningmarkt. Bij verhuizing naar een luxere woning, moet rekening worden gehouden met een minder optimistische verkoopwaarde van de huidige woning. Als sprake is van verlies van werk en scheiding is het denkbaar dat in het uiterste geval de woning verkocht moet worden. In het merendeel van die gevallen zal de verkoopprijs toereikend zijn om de hypotheek af te lossen, gelet op het feit dat de gemiddelde waarde van de koopwoningen tussen 2001 en 2010 met ruim 50% is gestegen. Voor recente kopers kan dit wel anders liggen, maar zij zullen veelal een hypotheek hebben afgesloten onder de Nationale Hypotheek Garantie. Wij zien dan ook geen reden om als gemeente aanvullende instrumenten in te zetten. Beleid Wij willen waar mogelijk de vraag van starters en met name de vraag van (jonge) huishoudens faciliteren. Zij dragen mede het verenigingsleven en andere sociale structuren in kernen en wijken. Ons beleid bestaat uit de inzet van de volgende instrumenten. • Stimuleren doorstroming. De starter heeft op de lange termijn het meeste baat bij een gezond functionerende woningmarkt, waarin voldoende doorstroming van huishoudens plaatsvindt. Het is daarom belangrijk dat huishoudens die een nieuwe stap in hun wooncarrière willen en kunnen maken, ook een woning kunnen vinden die aan hun wensen en mogelijkheden voldoet. De gemeente wil daarom dat een
- 16 -
aanzienlijk deel van het bouwprogramma betrekking heeft op koopwoningen in het prijssegment boven de €172.000. Starterslening voor bestaande koopsector. In de huidige situatie stagneert de doorstroming ernstig. Verhuisgeneigde kopers willen hun huidige woning eerst verkopen voordat zij een andere woning kopen. De doorstroomketen zit op slot en niet meer aan de bovenkant van de markt, maar aan de onderkant van de woningmarkt. Het is dus nuttig om in de eerste plaats de verkoop van goedkope, bestaande koopwoningen te stimuleren. Dit willen wij doen door de huidige regeling voor startersleningen die begin 2012 afloopt, in eerste instantie voort te zetten. In de loop van 2012 willen wij de regeling aanpassen en toespitsen op bestaande koopwoningen tot €200.000. Hiertoe wordt de komende 3 jaar een bedrag van €1.000.000 gereserveerd uit de Reserve Volkshuisvestingsfonds. Bij de verdere invulling van deze regeling zal de gemeente in overleg met de corporaties ook de regelingen betrekken die corporaties hanteren bij verkoop. Woonconcept biedt aan de kopers van haar bestaande woningen Zorgenvrij Wonen aan, waarbij zij de kosten
•
van energiebesparende maatregelen voor 60% voor haar rekening neemt. Wetland Wonen biedt het concept "Fijn Kopen" aan, waarbij de woningen aan zittende huurders worden aangeboden met een terugkoopgarantie. In overleg met de corporaties zal worden nagegaan hoe een en ander kan worden afgestemd. Beperkte nieuwbouw van goedkope koopwoningen. Een deel van de starters en (jonge) gezinnen kiest niet voor een bestaande koopwoning, maar voor een nieuwe koopwoning. Als deze niet in Steenwijkerland worden gebouwd, maar elders wel, dan kan dit een reden zijn om naar elders te verhuizen en dat willen wij zo veel mogelijk voorkomen. Daarom kan maximaal 10% van het bouwprogramma als goedkope koopwoning (tot €172.000) worden gerealiseerd.
•
Afspraken over verkoop van eengezinshuurwoningen. Uit de woningmarktanalyses blijkt dat er binnen de huursector kwalitatieve ruimte ontstaat om bepaalde delen van het woningbezit te verkopen. Dit is ook nodig om te voorzien in de bekostiging van de realisatie van nieuwe woningen, ter vernieuwing van de sociale voorraad. Wetland Wonen zet in op de verkoop van ca 10 huurwoningen per jaar; de woningen worden verkocht tegen marktwaarde en zittende huurders wordt een terugkoopgarantie geboden. Woonconcept wil jaarlijks ongeveer 45 huurwoningen verkopen; de woningen worden verkocht tegen marktwaarde (prijsniveau tot €150.000).
•
Behoud van voldoende huurwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens voor jongeren In diverse kernen zijn in de afgelopen jaren forse herstructureringen in gang gezet. Kwalitatief slechte woningen worden vervangen en dit heeft tot gevolg dat het aantal huurwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens sterk verminderd. Wij vinden dit een zorgpunt en willen met de corporaties nagaan hoeveel huurwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens op lange termijn nodig zijn en dit vastleggen in de prestatieafspraken.
•
Bevorderen van zelfbouw. In veel kernen is er capaciteit beschikbaar voor woningbouw op eigen kavels. Door zelf te bouwen kan vaak een aanzienlijke kostenbesparing worden gerealiseerd. Voor deze groep huishoudens die zelf “de handen uit de mouwen steekt”, is de toegang tot de woningmarkt groter dan voor andere huishoudens die een kant en klare woning zoeken. Door marktpartijen en de Gemeenteraad is gewezen op het belang van zelfbouw, zeker in deze tijd van economische terugval. Met name in de kleine kernen is dit een belangrijk fenomeen
- 17 -
en daarom hebben wij het aandeel zelfbouw in vergelijking tot de concept-Visie met 5% verhoogd. Ook collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en vormen van cascobouw lenen zich hier uitstekend voor en kunnen aanzienlijke kostenbesparingen met zich meebrengen. Zo is er in Sint Jansklooster een zeer geslaagd voorbeeld van CPO tot stand gekomen. Inmiddels zijn er ook in onder meer Vollenhove en Steenwijk concrete initiatieven om een CPO-project te realiseren. Wij blijven nieuwe CPOinitiatieven stimuleren. Opgave 5. Maximaal 10% van de nieuwbouw reserveren voor goedkope koopwoningen (tot €172.000). 6. In de loop van 2012 de starterslening toespitsen op bestaande woningen. 7. Samen met corporaties onderzoek doen naar het minimaal benodigde aantal huurwoningen 8. 9.
onder de kwaliteitskortingsgrens. In het bouwprogramma rekening houden met een substantieel deel zelfbouw. Ondersteunen van kleinschalige projecten van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
3.4.
Wonen-welzijn-zorg
Visie In maart 2011 is het “Visiedocument en Uitvoeringsprogramma Woonservicegebieden: zo lang mogelijk thuis en anders zo thuis als mogelijk” opgesteld. Mensen die in de loop van hun leven aangewezen raken op zorg, willen doorgaans in hun eigen huis blijven wonen. Verhuizen naar een andere, meer beschermde woning of volledig verzorgde woonomgeving (verpleeghuis), wordt zo lang mogelijk uitgesteld. In de zorgsector wordt steeds meer afstand genomen van de traditionele grootschalige intramurale complexen en ingezet op zo lang mogelijke zorg aan huis ( scheiden wonen en zorg). Nieuwe vormen van woningbouw, technologische vernieuwingen, uitbreiding van mogelijkheden van de thuiszorg door introductie van het persoonsgebonden budget en het Volledig Pakket Thuis en mantelzorgondersteuning, woningaanpassingen en levensloopgeschikt bouwen, maken het thuis blijven wonen met een zorgvraag steeds beter mogelijk. De gemeente ondersteunt deze wens van inwoners om zo lang mogelijk thuis te kunnen wonen door deelname aan of initiatief tot projecten en activiteiten die daartoe bijdragen. Is thuis wonen niet mogelijk, en is iemand aangewezen op intramurale zorg, dan streeft de gemeente naar wonen op een manier “zo thuis als mogelijk”. Blijven wonen in de eigen woonomgeving en binnen het eigen bekende sociale netwerk, kleinschalig groepswonen met een eigen kamer en gemeenschappelijke huiskamer voor een kleine groep bewoners, meedoen in het dagelijkse huishouden zoals voorbereidingen bij het koken en een vanzelfsprekende rol voor partner, familieleden en andere mantelzorgers. Dergelijke voorzieningen bieden daarbij een goede mogelijkheid om een rol te Definitie woonservicegebied spelen voor de hele wijk of kern waarbij Een woonservicegebied is een gebied waar een samenhangend aanbod van verschillende typen andere diensten vaak goed kunnen aansluiten bij het (kleinschalige) complex. Voor de gemeente zijn de kleinschalige projecten binnen het complex Nieuw Clarenberg in
woningen, zorg en welzijnsdiensten aanwezig is, zodat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk thuis of anders zo thuis als mogelijk kunnen blijven wonen.
- 18 -
Vollenhove en bij de Vierhoek in Blokzijl, als ook het in ontwikkeling zijnde project in Oldemarkt goede voorbeelden. Wij willen woonservicegebieden realiseren, zodanig dat per 1 januari 2015 50% van de inwoners in een woonservicegebied woont. Een voorbeeld van het type woonservicegebied dat de gemeente Steenwijkerland nastreeft is het gebied rond Nieuw Clarenberg in Vollenhove. Nieuw Clarenberg staat midden in het stadje en de gemeenschap. Dit zorgt ervoor dat mensen zich al snel thuis voelden. Met een restaurant, Grand Café en veel activiteiten heeft het woonzorgcentrum een echte wijkfunctie en dient als belangrijke ontmoetingsplek in de buurt. Beleidsinzet voor vitale senioren (derde levensfase) Zeker onder vitale senioren blijkt in de praktijk vaak weinig animo om daadwerkelijk te verhuizen. Deze groep wil zo lang mogelijk in de huidige woning blijven wonen. Om het wooncomfort voor deze groep vitale senioren te vergroten is het wenselijk woningen tijdig aan te passen aan een toenemende vraag naar comfort en eventueel afnemende mobiliteit. Een beperkt deel van de senioren wil wel preventief verhuizen naar een geschikte nultredenwoning; soms wil men in de eigen buurt / kern blijven wonen en soms wil men verhuizen naar een woonservicegebied waarin de voorzieningen binnen loopafstand bereikbaar zijn. Voor deze groep vitale senioren richt de gemeente zich op de volgende oplossingen: • Bevorderen preventieve aanpassingen bestaande koopwoningen Veel mensen in de gemeente worden oud in hun koopwoning. Niet bekend is in hoeveel koopwoningen in Steenwijkerland de basisfuncties (woonkamer, toilet, badkamer, slaapkamer) gelijkvloers aanwezig zijn. De betekenis van basisfuncties die gelijkvloers aanwezig zijn neemt wel af, nu uit de praktijk blijkt dat ouderen bij bewegingsproblemen de plaatsing van een traplift in hun eigen woning een aanvaardbare oplossing vinden en deze verkiezen boven een verhuizing. Voorts is de EU-richtlijn van kracht geworden waardoor huishoudens in Steenwijkerland met een belastbaar inkomen boven de ca €38.000 aangewezen zijn op het geliberaliseerde prijssegment. Naar verwachting zullen hierdoor meer senioren in hun koopwoning blijven wonen. Landelijk onderzoek heeft uitgewezen dat in de komende jaren een half miljoen koopwoningen levensloopgeschikt moeten worden gemaakt. Hierop willen wij inspelen met de volgende maatregelen: o
o
Voorlichting bij verbouwing. Intensiveren van de voorlichting door de gemeente aan eigenaar- bewoners die hun woning willen verbouwen; bij de verbouw kan al rekening worden gehouden met eventuele functiebeperkingen in de toekomst. Ruimte bieden voor verbouw. Nu al kan onder voorwaarden vergunningsvrij worden uitgebouwd, uitgezonderd monumenten en woningen binnen beschermd dorpsgezicht. Vanaf 1 januari 2012 mag ook vergunningsvrij worden uitgebouwd bij monumenten en woningen binnen beschermd dorpsgezicht. Veelal biedt dit voldoende mogelijkheden voor het realiseren van een uitbouw, zodat de basisfuncties op de begane grond
o
aanwezig zijn. Mantelzorg
- 19 -
Omdat ouderen in toenemende mate zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen, ontstaat regelmatig de wens om de hulpverlener in de buurt van de hulpbehoevende te huisvesten, of juist andersom. Dat kan in de vorm van inwoning of huisvesting in een aangebouwd of vrijstaand bijgebouw. Er kan ook woningsplitsing plaatsvinden ten behoeve van mantelzorg. Uitbreiding van de woning ten behoeve van de mantelzorg is mogelijk voor zover het bestemmingsplan daarvoor mogelijkheden biedt of dat vergunningsvrij mogelijk is. In sommige gevallen verlenen wij ook medewerking aan een verruiming van de bouwmogelijkheden om de begane grondlaag van de woning verder uit te breiden. •
Maatregelen in de bestaande huurwoningvoorraad. Bijna 50% van de huurwoningen van de corporaties worden gehuurd door 55plussers. Voor een belangrijk deel wonen deze huishoudens in eengezinswoningen, die over het algemeen moeilijk zijn aan te passen tot een nultredenwoning. Wel is een aanpassing mogelijk zodat deze woningen met meer comfort te bewonen zijn door senioren, bijvoorbeeld door het plaatsen van een traplift. Veel ouderen geven hieraan de voorkeur boven verhuizing naar een meer geschikte woning. Op individueel niveau kan de gemeente vanuit de Wmo een bijdrage voor woningaanpassing leveren. Wij zullen op korte termijn het Wmo-beleid en aanscherpen.
•
Realiseren van nieuwbouwwoningen Ook via het toevoegen van geschikte woningen voor senioren wil de gemeente voorzien in de wensen van ouderen. Het kan hierbij gaan om koopappartementen en sociale huurwoningen. In het programma is rekening gehouden met minimaal 30% sociale huurwoningen die in zeer overwegende mate bestemd zijn voor senioren; de meerderheid van deze woningen zal dan ook als nultredenwoning worden gerealiseerd. De vraag naar vrije sector huurwoningen is klein, maar wel belangrijk voor senioren met een hoger inkomen die niet meer terecht kunnen in de sociale sector. In het programma wordt rekening gehouden met een aandeel van 5% vrije sector huur en de gemeente gaat op zoek naar marktpartijen die in dit segment woningen willen bouwen. Bij nieuwbouw zal de gemeente de belangrijkste eisen van het Woonkeur als uitgangspunt hanteren, zodat de nieuwbouw levensloopgeschikt is. Een woning met Woonkeur kent een hoog niveau aan gebruikskwaliteit, inbraakwerendheid en sociale veiligheid, toegankelijkheid en flexibiliteit en aanpasbaarheid. Bij projectmatige bouw wil de gemeente aan minimaal 30% van de koopwoningen de eis verbinden dat de basisfuncties (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en minimaal één slaapkamer) gelijkvloers aanwezig zijn. Veelal betekent dit dat gezinnen de extra kamer op de begane grond de eerste tijd als werk- / speelkamer gebruiken. De badkamer hoeft
•
nog niet te zijn aangelegd, maar de noodzakelijke leidingen worden al wel aangelegd. In prestatieafspraken met de corporaties en exploitatieovereenkomsten wil de gemeente dit ambitieniveau vastleggen. Wmo-beleid Veelvuldig wordt gewezen op de relatie tussen wonen-welzijn-zorg en deze vinden wij essentieel. Ouderen in de derde levensfase willen zelfstandig blijven wonen en bij voorkeur in hun huidige woning. Deelname aan het maatschappelijk leven is wezenlijk, Een actief leven beperkt het beroep op zorg; “een dubbeltje investeren in
- 20 -
welzijn, bespaart een euro op de zorg”. Wij willen de samenwerking tussen partijen bevorderen en daarbij oog hebben voor de aanpak van de eenzaamheid. Inzet voor zorgvragende senioren Op 16 september 2010 hebben wij een brede conferentie gehouden met alle betrokken partijen op het terrein van wonen-welzijn-zorg. Ter voorbereiding van de conferentie is de publicatie “Wonen, zorg en welzijn: Uitdagingen voor de toekomst” opgesteld en die biedt inzicht in de huisvestingsbehoefte wonen en zorg in onze gemeente. Daarbij is onderscheid gemaakt naar de volgende huisvestingsvormen: • Intramuraal / regionaal zorgcentrum: mensen wonen hier omdat zij zeer specia-
•
listische zorg nodig hebben gecombineerd met 24-uurs toezicht. Men spreekt daarom ook wel over een expertisecentrum. Een belangrijk kenmerk is namelijk dat het centrum een regionale functie heeft en zijn expertise aanbiedt. Clusterwonen: mensen wonen hier omdat zij behoefte hebben aan een beschermde woonvorm. Wonen, welzijn en zorg zijn sterk met elkaar verweven en zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig. Een ander kenmerk is dat begeleiding en huisvesting van cliënten groepsgewijs is georganiseerd en kleinschaligheid vaak een belangrijk uitgangspunt is. Dit kan zowel gaan om daadwerkelijk kleinschalig vormgegeven woonvormen, maar kleinschaligheid kan ook het uitgangspunt zijn bij meer grootschalige voorzieningen.
•
Beschut / verzorgd wonen: mensen wonen zelfstandig en zijn in staat de regie over het eigen leven te voeren, waarbij zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar is. Vaak is er bij de woning een zorgunit met zorgverleners. Het gaat om een woonzorgcomplex of woningen die midden in een woonservicezone (nabij voorzieningen) liggen.
Uit de confrontatie van vraag en aanbod (zie ook Bijlage 3) kan worden afgeleid hoe groot de opgave is voor de komende jaren. Tabel 3.1: Steenwijkerland. Vraag en aanbod naar wonen met zorg, 2011-2020 Vraag 2020
Aanbod 2011
Frictie (- = tekort; + is overschot)
Intramuraal
wonen
en
650
567
- 83
Ca 800
562
- Ca 240
clusterwonen Beschut / verzorgd wonen
1) Vraag intramuraal wonen en clusterwonen conform het rapport “Wonen, zorg en welzijn: uitdagingen voor de toekomst”. Vraag voor beschut wonen gebaseerd op woningmarktonderzoek 2011.
Hieruit blijkt dat er op termijn sprake is van een tekort aan intramuraal wonen. Dat tekort doet zich dan met name voor in het clusterwonen van in het bijzonder mensen met een lichamelijke en / of verstandelijke beperking. Voorts is het huisvestingsaanbod van zorgbehoevende senioren nog te veel geconcentreerd in grootschalig beschermde woonvormen. De vernieuwing van de zorgcentra Nijenstede en Zonnekamp in Steenwijk moeten worden opgepakt. Bij de vernieuwing van deze complexen zal ingezet moeten worden op een gedeeltelijke ombouw van verzorgingshuisplaatsen naar verpleeghuisplaatsen en de realisatie van zelfstandige verzorgde woonvormen. Aan verzorgde woonvormen bestaat nog een flinke behoefte, die overigens inmiddels lager wordt ingeschat dan vroeger, omdat senioren in de praktijk in zeer overwegende
- 21 -
mate de voorkeur geven aan het blijven wonen in hun huidige woning. Wij gaan ervan uit dat er in de komende 10 jaar, nog ruim 200 verzorgde woonvormen gewenst zijn. In toenemende mate lukt het om zorg op een adequate wijze bij de senioren thuis te brengen (een brengdienst). Dit geldt ook voor de intensieve zorg, maar de zorgorganisaties voelen wel dat dit onder druk staat met name in dun bevolkte gebieden. Daarbij komt dat mensen met een zwaardere functiebeperking niet altijd in staat zijn grote afstanden af te leggen voor het ‘halen’ van diensten. Juist deze haalfuncties, zoals een spreekuur van een arts of deelname aan een open-eettafel zijn, naast de beschikbaarheid van zorg, belangrijk om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Het realiseren van geschikte haal- en brengdiensten vraagt aanbod van geschikte huisvesting rondom voorzieningenconcentraties van welzijn en zorg, en aanvullend daarop voorzieningen voor meer specialistische zorg. Via het concept ‘woonservicegebied’ kan dit gerealiseerd worden. •
Ontwikkeling woonservicegebieden Wij willen in de gemeente vijf woonservicegebieden realiseren, namelijk in SteenwijkNoord, Steenwijk-West, Steenwijk-Oost en de kernen Oldemarkt en Vollenhove. In Vollenhove is het woonservicegebied geconcentreerd rond Nieuw Clarenberg, waarbij de verdere uitbouw naar de gehele kern Vollenhove en omstreken aandacht vraagt. In Oldemarkt zal het woonservicegebied worden uitgebouwd vanuit het bestaande Dienstencentrum (aanleunwoningen en algemene ruimtes) en de Kerspelhof. Woonconcept, ZONL en lokale (vrijwilligers -)organisaties werken vanaf 2012 aan de vormgeving van het woonservicegebied. Waarschijnlijk zullen hier circa 8 verpleegplaatsen en circa 45-50 aanleunwoningen komen. De drie woonservicegebieden in Steenwijk moeten nog vorm krijgen, in de zin van het tot stand brengen van een optimale wonen-welzijn-zorg-infrastructuur. Het gaat daarbij om zaken als: de vernieuwing van woonzorgcentra, serviceflats, realisatie van zelfstandige woonvormen, het zorgaanbod beter afstemmen op de vraag, afstemming van welzijnsactiviteiten, etc. Er is nog veel werk aan de winkel en wij
•
willen hieraan nadrukkelijk sturing geven. Onder onze regie wordt het Uitvoeringsprogramma woonservicegebieden in samenspraak met alle betrokken partijen uitgewerkt. Nieuwbouw van verzorgde woonvormen Inmiddels bestaan er vergevorderde plannen om de serviceflats De Meenthehof en de Vijverhof te vernieuwen. Na uitvoering van die plannen zijn deze complexen aan te merken als een verzorgde woonvorm, De behoefte is echter groter en wij willen bij de uitwerking van de woonservicegebieden samen met de betrokken partners op zoek gaan naar nieuwbouwmogelijkheden om het tekort aan verzorgde woonvormen te verminderen. Onze inzet is om voor 2020 nog minimaal 200 verzorgde
•
woonvormen toe te voegen in de gemeente. Het tekort ligt weliswaar vooral in de kern Steenwijk, maar de gemeente zal nagaan of ook in de kernen Oldemarkt en Vollenhove nog verzorgde woonvormen kunnen worden toegevoegd. Verzoeken van zorgvragers We staan positief tegenover vragen van derden die te maken hebben met het realiseren van woonvormen voor bijzondere groepen. We zullen deze initiatieven zo mogelijk ruimtelijk faciliteren.
- 22 -
Opgave 10. Bij nieuwbouw van huur- en koopwoningen legt de gemeente met ontwikkelaars in overeenkomsten vast dat woningen voldoen aan de belangrijkste eisen van Woonkeur.
11. Inzet op het informeren van particuliere woningbezitters over mogelijke woningaanpassingen die zorgen voor meer wooncomfort.
12. Minimaal 30% van het bouwprogramma zal bestaan uit sociale huurwoningen (inclusief verzorgde woonvormen), waarvan het merendeel een nultredenwoning is .
13. Onder regie van de gemeente wordt de invulling van de vijf woonservicegebieden geconcretiseerd, samen met de aanbieders van wonen-welzijn-zorg en de bewonersorganisatie. 14. De gemeente spant zich in om in de komende 10 jaar minimaal nog 200 verzorgde woonvormen te realiseren.
3.5.
Bijzondere doelgroepen
Verblijfsgerechtigden / Statushouders De corporaties verlenen maximaal medewerking om de taakstelling (inclusief opgelopen achterstand) uit te voeren, maar het COA kan onvoldoende belangstellenden aan leveren. Ook voor de toekomst geldt dat de gemeente en de corporaties zich ten volle willen inzetten voor de huisvesting van statushouders. Thuis- en daklozen De gemeente zal zich, samen met de corporaties, blijven inspannen om te voorkomen dat mensen dak- of thuisloos worden. Crisisopvang wordt geboden in Zwolle. Woonwagenbewoners Woonconcept verhuurt in Steenwijk op drie woonwagenlocaties met in totaal 23 standplaatsen, waaronder 3 huurwagens. In Vollenhove is een woonwagenlocatie aanwezig, waar Wetland Wonen 4 standplaatsen verhuurt, waaronder 1 huurwagen. Voorts zijn er in Giethoorn 2 standplaatsen die door een particulier worden verhuurd. MOE-landers De corporaties zien een groei van het aantal woningzoekenden dat afkomstig is uit Midden- en Oost-Europa. Die groei leidt echter niet tot een toename van de wachttijd, terwijl wel in toenemende mate huurwoningen aan die groep worden toegewezen. Wij achten het in dit stadium niet nodig speciale maatregelen te treffen om in de woningvraag van deze doelgroep te voorzien. Wij houden de vinger aan de pols. Om ongewenste huisvestingssituaties te voorkomen vinden wij het wel van belang dat corporaties bij verkoop de woning uitsluitend verkopen aan huishoudens die ook daadwerkelijk in de woning gaan wonen. Opgave 15. De gemeente en corporaties blijven zich ook in de toekomst inzetten voor de huisvesting van statushouders .
- 23 -
4. Woonaanbod: kwaliteit wonen en woonomgeving Eerder stelden wij vast, dat de relatie tussen leefbaarheid en een uitbreiding van de woningvoorraad nagenoeg niet aanwezig is. Tussen leefbaarheid en wonen ligt wel een relatie. De kwaliteit van de woning en de fysieke woonomgeving bepaalt in hoge mate of men met plezier ergens woont. Voorheen stond in woonvisies de nieuwbouw centraal, maar met het verminderen van de nieuwbouw neemt de kwaliteit van het bestaande (woning en woonomgeving) een steeds prominentere rol in. In het verlengde daarvan nemen wij een verschuiving waar, van kwantiteit naar kwaliteit. Veel gemeenten in Nederland zullen de komende tijd te maken krijgen met bevolkingskrimp. In de komende twintig jaar zal Steenwijkerland als gemeente hier naar verwachting niet mee te maken krijgen. Maar dit beeld verschilt per kern en dit is afhankelijk van de mogelijkheden om eigen inwoners vast te houden (een deel vertrekt spontaan) en om mensen van buiten de kern aan te trekken. De groei zit met name in Steenwijk, omdat deze kern aantrekkingskracht uitoefent op inwoners uit de andere kernen en Steenwijk de potentie heeft om mensen van buiten aan te trekken. Voor de overige kernen is het moeilijker om te bepalen hoe het inwonertal zich zal ontwikkelen. Trends uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Het toekomstige inwonertal is sterk afhankelijk van de mate waarin mensen in die kernen willen blijven wonen. Wij hebben een prognose opgesteld per kern om zicht te krijgen op de ontwikkeling van het inwonertal, maar die prognose heeft maar een beperkte voorspellende waarde. Die prognose zou uitwijzen dat ook de kernen Kuinre, Oldemarkt, Sint Jansklooster en Vollenhove vermoedelijk nog te maken krijgen met enige groei van het inwonertal. Bij de overige kernen zal sprake zijn van een stabilisering of beperkte vermindering van de bevolkingsomvang; overigens, het gaat daarbij om relatief kleine veranderingen (zie paragraaf 4.5.). Voorts kan worden geconstateerd dat de druk op de huursector, maar ook in de koopsector is afgenomen. Kortom: de woningmarkt komt meer in evenwicht en daarmee is de omslag van kwantiteit naar kwaliteit een feit. Natuurlijk is er nog wel enige nieuwbouw nodig, maar de tijd van een groot kwantitatief tekort is voorbij. De komende tijd zal het accent meer moeten liggen op de kwaliteit: waar moeten nog woningen worden toegevoegd, in welke prijsklassen en typen, op welke locaties (inbreidings- en / of uitbreidingslocaties), voor welke doelgroepen en aan welke kwaliteitseisen moeten ze voldoen om duurzaam te zijn? Deze omslag van kwantiteit naar kwaliteit staat in dit hoofdstuk centraal.
4.1.
Ruimtelijke kwaliteit
Bewoners tevreden over kwaliteit woonomgeving De kwaliteit van de woonomgeving wordt over het algemeen hoog gewaardeerd door de inwoners. In de Ombinusenquête van 2009 hebben de inwoners gemiddeld een 7.6 gegeven voor de woonomgeving en dit geldt nagenoeg voor alle kernen.
- 24 -
Als het gaat om de kwaliteit van de woonomgeving scoort met name de kern Scheerwolde minder goed. Tevens is bekend of de bewoners van oordeel zijn dat de buurt in de afgelopen jaren is achteruitgegaan en dan scoort binnen Steenwijk de wijk Oostermeenthe minder goed. Gemeentelijk beleid De ruimtelijke karakteristiek van Steenwijkerland wordt gekenmerkt door de doorsnijding van de rijksweg A32 en de spoorlijn. Aan de oostzijde is het Drents Plateau en aan de west- en zuidzijde zijn de natuurgebieden de Weerribben en de Wieden gelegen. Het Drents Plateau is een heuvelachtig bosgebied nabij landgoed De Eese en de Woldberg. De Weerribben en de Wieden zijn waterrijke gebieden rond de kernen Kalenberg, Ossenzijl en Giethoorn. Naast deze natuurgebieden is de ligging van de gemeente aan de voormalige Zuiderzee karakteristiek. In de historische Zuiderzeestadjes Vollenhove, Blokzijl en Kuinre is deze sfeer nog steeds waarneembaar. In de IJstijd zijn door de schurende en duwende werking van het ijs stuwwallen ontstaan in de vorm van heuvels en keileembulten. Zo liggen Oldemarkt, IJsselham, Steenwijk, Tuk, Zuidveen, Onna, Vollenhove en Sint Jansklooster op de rand van de stuwwal. Steenwijkerland heeft dan ook een rijk rijke schakering aan landschapstypen te weten: het zeekleilandschap, het laagveenlandschap met waterstreekdorpen, het laagveenlandschap met wegdorpen en het stuwwallandschap. Dit heeft geleid tot een gevarieerde ruimtelijke kwaliteit. De uitgangspunten die wij hanteren ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit worden vastgelegd in twee afzonderlijke notities namelijk “Ruimtelijke kwaliteit Buitengebied” en “Ruimtelijke kwaliteit Kernen”. In deze notities vindt de analyse plaats van wat wij belangrijk vinden voor wat betreft ruimtelijke kwaliteit. Daarin worden vragen gesteld over wat kan beter, wat moet behouden blijven en hoe zorgen we voor een passende inpassing van nieuwe ontwikkelingen in het gebied. De in deze notities geformuleerde uitgangspunten zullen vervolgens doorwerken in de bestemmingsplannen en de welstandsnota. In het Facetbeleid en de concept beleidsnotitie bestemmingsplan buitengebied scheppen wij de kaders voor ontwikkelingen (de “wat” vraag). Deze vier afzonderlijke documenten zullen in 2012 worden afgerond. Begin 2011 is het Meerjarenprogramma Groen 2011-2014 vastgesteld. Daarin hebben wij aangegeven hoe wij willen werken aan de kwaliteitsverbetering van het openbaar groen. De opgave voor de komende jaren is drieledig: • Het professionaliseren van het beheer en onderhoud van het groen; •
•
Het inzetten op een kwaliteitsverbetering van het openbaar groen door het uitwerken van een groenstructuurkaart, bij nieuwe groenvoorzieningen te kiezen voor een duurzame inrichting en landschappelijke inpassing; Het betrekken van inwoners bij de inrichting en het onderhoud van het groen in de buurt.
Splitsingsbeleid In de notitie Facetbeleid (vastgesteld 1 maart 2011) is het splitsingsbeleid voor de kernen opgesteld. Voor het buitengebied is dit opgenomen in de concept Beleidsnotitie Buitengebied. Onder bepaald voorwaarden werkt de gemeente mee aan woningsplitsing. Zo moet de splitsing onder meer passen in het geldende woningbouwbeleid (manifeste behoefte), de splitsing moet vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar zijn en voldoen aan een minimum inhoud.
- 25 -
Welstandsnota De Welstandsnota van 2004 is aan herijking toe. Bij die herijking zullen de notities Ruimtelijke Kwaliteit voor het buitengebied en de kernen worden betrokken. Daarbij zal gekeken worden welke kwaliteiten wij willen realiseren en op welke wijze dat het beste kunnen doen. Begin 2012 zal een evaluerende kadernotitie worden besproken met de Gemeenteraad en zal worden bepaald of het welstandsbeleid wordt voortgezet of wordt bijgesteld. Opgave 16. De gemeente zal de Welstandsnota in 2012 evalueren.
4.2.
Bestaande woningvoorraad
Verkoop huurwoningen De woningmarkt van Steenwijkerland is veranderd van een aanbodgerichte markt naar een vragersmarkt. De periode van woningtekort is voorbij en het aantal toevoegingen door nieuwbouw is nog maar beperkt noodzakelijk. De veranderende woningvraag moet grotendeels in de bestaande voorraad worden opgelost. De corporaties ervaren deze veranderende woningvraag onder meer in een afnemende belangstelling voor hun huurwoningen. Er is behoefte aan meer kwaliteit, uitgedrukt in een aantrekkelijke woonomgeving, functionele en flexibele woningplattegronden en voldoende woonoppervlakte. Er vindt dus een duidelijke verschuiving plaats van kwantiteit naar kwaliteit. Mede gelet op de demografische ontwikkeling gaat Woonconcept er vanuit, dat haar huurvoorraad met ongeveer 10-15% kan verminderen in de komende tien jaar. Wetland Wonen gaat uit van een bestaande huurvoorraad die beperkt zal afnemen. Deels zal deze afname plaatsvi nden door herstructurering (zie vervolg), maar grotendeels gaat het om het omzetten van huurwoningen naar koopwoningen. Woonconcept voert daarbij een gedifferentieerd beleid. In de kernen Steenwijk / Tuk en Steenwijkerwold zal de voorraad licht afnemen en wordt ook nieuwbouw gerealiseerd. In de andere kernen zal het aantal huurwoningen sterk afnemen in de komende jaren, en blijft de nieuwbouw beperkt tot uitvoering van de reeds gemaakte afspraken. Door Omnia Wonen worden geen huurwoningen verkocht en Omnia Wonen heeft plannen om in de komende jaren ca 100 huurwoningen te bouwen. Wij onderschrijven deze verkoopstrategie van de corporaties, om twee redenen. Met verkoop wordt meer differentiatie in wijken / kernen tot stand gebracht en worden financiële middelen verkregen om de noodzakelijke herstructurering en verbetering van het corporatiebezit te financieren. Moeilijke verkoopbaarheid bestaande woningen van senioren: (nog) geen probleem Met name in gebieden met bevolkingskrimp, waar al langere tijd sprake is van een prijsdaling, ondervindt een groep senioren in goedkope koopwoningen moeilijkheden met verhuizing naar een geschikte seniorenhuurwoning. Dit betreft dan met name senioren met maar een klein pensioen en die geen financiële middelen hebben om de eigen woning aan te passen en ook te maken hebben met een moeilijke verkoopbaarheid van hun woning.
- 26 -
Deze situatie kan zich in Steenwijkerland een enkele keer manifesteren, maar is niet omvangrijk. Tot 2008 is in Steenwijkerland sprake geweest van een waardestijging van woningen en de meeste senioren hebben dan ook een (zeer ruime) overwaarde in hun woning. Als de prijsdalingen op de koopmarkt zich verder voortzetten, kan een groep senioren wellicht in de problemen komen, maar wij schatten in dat dit ook in de toekomst geen omvangrijk probleem zal worden. Jongeren die recent een woning hebben gekocht, kunnen wel in de problemen komen als zij gedwongen zijn de woning te verkopen. Veelal betreft dit echter woningen die met Nationale Hypotheek Garantie zijn gekocht. Herstructurering huursector In de afgelopen jaren is hard gewerkt aan een aantal herstructureringen. In Steenwijk West, de Molenbuurt in Sint Jansklooster, de Nieuwe Buurt in Blokzijl en de Canneveltstraat en omgeving in Vollenhove. Steenwijk West Eind 2009 hebben wij samen met Woonconcept de Wijkvisie Steenwijk West 2025 vastgesteld. Met die wijk is zestig jaar geleden begonnen en geconstateerd is dat deze gedateerd is. De vernieuwing is gebaseerd op de volgende vijf uitgangspunten: • Behoud van de huidige sterke sociale structuur; • Handhaven van de stedenbouwkundige structuur en het versterken van de groenstructuur; • Het aanbrengen van meer woningdifferentiatie; • Het oplossen van de waterproblematiek; • Het oplossen van de parkeerproblematiek. De wijkvisie is uitgemond in 15 kleinschalige ingrepen. Het woonprogramma omvat het behoud en opknappen van ruim 260 woningen, de sloop van ongeveer 270 woningen (deels bebo’s en deels rijwoningen) en de nieuwbouw van ongeveer 190 woningen. Met de uitvoering is gestart en het vernieuwingsproces loopt tot 2025. Sint Jansklooster De herstructurering van de Molenbuurt nadert zijn voltooiing. De afsluitende fase 3 wordt in de komende jaren uitgevoerd. Blokzijl De realisatie van fase 2 van de herstructurering van de Nieuwe Buurt vordert. De laatste woningen zijn gesloopt. De gemeente zal op korte termijn in overleg met Wetland Wonen en Plaatselijk Belang nagaan of er voldoende vraag is om de uitgestelde nieuwbouwplannen vlot te trekken. Vollenhove De herstructurering van de Canneveltstraat en omgeving verloopt goed. De fasen 1 en 2 zijn afgerond. De invulling van fase 3 loopt momenteel. Met de komende uitvoering van fase 4 in de komende jaren wordt deze herstructurering afgerond. Oldemarkt De 44 gedateerde aanleunwoningen bij de Kerspelhof in Oldemarkt worden gemoderniseerd. Voorts wordt prioriteit gegeven aan de voorbereiding van het bestemmingsplan Oosterbroek en de locatie van het voormalige gemeentehuis. Op de korte termijn staan er geen nieuwe grote herstructureringen op stapel. Incidenteel zijn er enkele wooncomplexen in diverse kernen die gedateerd zijn en waarvan de verhuur naar verwachting onder druk zal komen te staan. Veelal is er geen acute
- 27 -
noodzaak om tot herstructurering over te gaan. De corporaties houden de vinger aan de pols, zodat zo nodig tijdig maatregelen kunnen worden uitgewerkt. Herstructurering koopsector en aanpak openbare ruimte In de koopsector zijn, in een ontspannen woningmarkt, vaak de goedkoopste woningen het meest kwetsbaar. De consument heeft meer keuze en kiest dan voor kwaliteit. Verhoudingsgewijs komen deze goedkope koopwoningen het meest voor in de kernen Kuinre, Scheerwolde, Blankenham, Oldemarkt en Ossenzijl. Deze woningen lopen het risico bij verkoop te maken te krijgen met de minste vraag en hierdoor kan ook de prijs van deze woningen onder druk staan. Er zijn geen serieuze aanwijzingen dat dit momenteel al het geval is, maar wij zullen op dit punt wel de vinger aan de pols houden. Scheerwolde De plannen om het dorpshuis te vernieuwen zijn ver gevorderd. Naar verwachting kan de nieuwbouw van het dorpshuis in 2013 zijn afgerond. Voorts heeft de gemeente plannen om de openbare ruimte, in het bijzonder het onderhoud van het groen, aan te pakken. Tevens voorziet het project Recreatiepark Scheerwolde in nieuwbouw en de realisatie van een recreatiepark. Dit zal een bredere basis bieden voor de aanwezige voorzieningen en de levendigheid in het dorp vergroten Oostermeenthe Er zijn diverse signalen die erop kunnen wijzen dat de kwaliteit van de woon- en leefomgeving onder druk staat. Het is gewenst om in overleg met alle betrokken partijen (bewoners, welzijnorganisaties, woningcorporaties, etc.) na te gaan welke knelpunten aanwezig zijn en hoe breed die zich voordoen in de wijk. De gemeente zal in 2013 een verkennend onderzoek doen om te bepalen of het gewenst is om een wijkontwikkelingsvisie op te stellen. Vrijkomende agrarische bebouwing De gemeente wil beeldbepalende bebouwing behouden. Het gaat dan in het bijzonder om vrijkomende agrarische bebouwing. Bij de gemeente komen verzoeken voor functieverandering van deze bebouwing richting wonen. De gemeente werkt hieraan onder voorwaarden mee (Facetbeleid en de concept beleidsnotitie Buitengebied). Opgave 17. Voortzetting van de in gang gezette herstructureringen in Steenwijk West, Sint Jansklooster, Blokzijl en Vollenhove. De gemeente doet een verkennend onderzoek naar mogelijke knelpunten in de wijk Oostermeenthe. 18. Overleg voeren met partijen over de voortgang van de nieuwbouw in de Nieuwe Buurt (Blokzijl)
4.3.
Uitwerking principe bouwen voor de vraag
De grootste kernen Steenwijk, Oldemarkt en Vollenhove vervullen ook een opvangfunctie voor de woningbehoefte uit de andere kernen. Voor deze drie kernen zal de nieuwbouw programmatisch worden aangestuurd. Dit betekent dat de gemeente op basis van een raming van de woningbehoefte de benodigde omvang van het nieuwbouwprogramma bepaald. De gemeente stelt zich proactief op ten aanzien van de opstelling van bestemmingsplannen om in deze woningbehoefte te kunnen voorzien. Voor de andere kernen willen wij ruimte geven aan het bouwen voor de manifeste lokale vraag. Er is sprake van een manifeste lokale vraag als met een zeer grote mate van
- 28 -
zekerheid blijkt dat de nieuw te bouwen woningen cq uit te geven kavels daadwerkelijk worden afgenomen. Daarbij willen wij de volgende uitgangspunten hanteren. • De concrete woningvraag voor de nieuwbouw is afkomstig van mensen uit de betreffende kern of mensen die een binding hebben aan de kern. Mensen van buiten de kern kunnen in de bestaande woningvoorraad terecht. •
De woningvraag moet manifest zijn. Het aantal belangstellenden op een informatieavond over een mogelijk bouwproject is geen goede maatstaf om de manifeste vraag te bepalen; de praktijk leert namelijk dat vaak minder dan 5% van deze belangstellenden ook daadwerkelijk gaat verhuizen. Een enquête kan een indicatie geven over de woningbehoefte, maar op basis daarvan kan nog niet de manifeste vraag worden bepaald. Van manifeste vraag is sprake als met een grote mate van zekerheid vast staat dat de belangstellende daadwerkelijk een woning zal afnemen als deze in de komende jaren wordt gerealiseerd. Manifeste vraag houdt dus het midden in van een sondering op basis van een enquête en een verkoopovereenkomst. Een voorbeeld: bij collectief
•
particulier opdrachtgeverschap verbinden belangstellenden zich aan participatie en is op een duidelijke manier sprake van manifeste vraag. Voor de manifeste vraag zal de gemeente bestemmingsplancapaciteit realiseren. Tevens zal de gemeente toetsten of de mate van nieuwbouw geen ongewenste effecten heeft op het prijsniveau in de bestaande voorraad. Meestal zal dat niet het geval zijn, omdat de woningvraag grotendeels afkomstig is uit de kern zelf en doorstromers uit de kern zullen zich pas als belangstellende opwerpen als zij denken een aanvaardbare prijs voor hun bestaande woning te kunnen krijgen. Overigens, de gemeente hoeft niet altijd de initiatiefnemer te zijn voor de planontwikkeling; dat kunnen ook andere partijen zijn (particulier, collectief van plaatselijke bewoners, etc.).
Deze beleidsverschuiving vraagt een andere invulling van het proces van planvoorbereiding; een andere systematiek dan nu wordt gevolgd. Hierbij kan de volgende werkwijze worden toegepast. • Sondering woningvraag In eerste instantie moet het initiatief vanuit de gemeenschap zelf komen om zicht te
•
krijgen op de woningvraag. Dit kan op verschillende manieren. Bijvoorbeeld kan via een enquête onder de plaatselijke bevolking geïnventariseerd worden hoe groot de woningvraag en de potentiële belangstelling voor nieuwbouw is. Het is dan wel van belang dat de vraagstelling ter instemming aan de gemeente wordt voorgelegd. Zoeken geschikte locatie (quick scan) Bij gebleken woonbehoefte zal de gemeente op zoek gaan naar een potentiële lokatie. Hiertoe voert de gemeente een quick scan uit. Prioriteit wordt toegekend aan een inbreidingslocatie of een locatie met een functieverandering (bedrijfslocatie, kantoorpand, verbouwing / splitsing boerderij, etc.). Hiervoor wordt door de gemeente of de potentiële ontwikkelaar een schetsplan met prijsindicaties uitgewerkt.
•
NB. In diverse kernen is nog plancapaciteit beschikbaar. Als deze capaciteit op is, zal het principe van bouwen voor de manifeste lokale vraag worden gevolgd. Manifeste vraag bepalen (naar omvang en samenstelling) Vervolgens kan het schetsplan onder de aandacht worden gebracht van woningcorporaties, de plaatselijke bevolking en andere potentiële belangstellenden. In deze fase moet bepaald worden hoe groot de manifeste vraag is. Bijvoorbeeld kan aan de belangstellenden een overeenkomst worden voorgelegd waarin zij de intentie uitspreken om een woning in het betreffende plan af te nemen.
- 29 -
•
Opstellen bestemmingsplan Bij aantoonbare, manifeste behoefte kunnen de gronden worden verworven door de gemeente of een andere risicodragende partij. Voorts kan, indien nodig, een bestemmingsplan worden opgesteld binnen de daarvoor door de gemeente gestelde ruimtelijke kaders. Een onderdeel van die ruimtelijke kaders betreft de beeldkwaliteit; in het kader van de actualisering van de Welstandsnota (2013) zal de bevolking mee kunnen denken over de kaders met betrekking tot onder meer de beeldkwaliteit.
Opgave 19. In overleg met betrokkenen bepalen van de manifeste lokale vraag in kleinere kernen; in het licht van die manifeste vraag bepaalt de gemeente jaarlijks voor welke kernen bestemmingsplannen worden opgesteld. In de kernen Oldemarkt, Steenwijk en Vollenhove wordt proactief plancapaciteit gerealiseerd.
4.4.
Nieuwbouw
Omvang nieuwbouw Tot voor kort gingen wij uit van een uitbreiding van de woningvoorraad met 150 woningen per jaar, waarvan 50 woningen voor een bovenlokale opvang. Dit uitgangspunt is ook in de Prestatie-afspraken tussen de gemeente en de provincie Overijssel vastgelegd voor de periode 2010-2014. Mede gelet op de huidige marktomstandigheden vinden wij het wenselijk om onze beleidsinzet te verlagen tot 125 woningen per jaar (netto uitbreiding van de woningvoorraad). Wij achten het wel van belang om over voldoende plancapaciteit te beschikken, zodat wij snel kunnen inspelen op een verbetering van de woningmarkt. Het aantal van 125 woningen per jaar achten wij realistisch, maar kan naar boven worden bijgesteld tot ca 150 woningen per jaar. In tabel 4.1. wordt een indicatie gegeven van de woningbehoefte, uitgaande van de vraag. Dit gebeurt per cluster, waarbij binnen Steenwijkerland vier woningmarktclusters worden onderscheiden op basis van het verhuisgedrag van inwoners. De woningbehoefte betreft een taxatie op basis van woonwensen en het werkelijke verhuisgedrag in de afgelopen jaren. Nadrukkelijk tekenen wij aan dat dit een taxatie is die niet limitatief is. Immers, wij willen de woningbouw in de kleinere kernen in de komende jaren baseren op de manifeste vraag die in de praktijk hoger of lager kan liggen.
- 30 -
Tabel 4.1:
Steenwijkerland. Indicatie van de lokale woningbehoefte op basis van de vraag, 2012-2021 Indicatie van de woningbehoefte Beschikbare op basis van de Beschikbare zachte Indicatie van de harde plancapaplancapaciteit lokale vraag woningbehoefte citeit (exclusief inclusief (exclusief zorg op basis van de Bovenlokale bovenlokale zorg en en lokale vraag opvang opvang herstructurering) herstructurering)
Cluster Steenwijk Cluster Oldemarkt Cluster Giethoorn 1) Cluster Vollenhove Steenwijkerland
740
990
647
314
70
70
27
85
60
60
59
3
130
130
96
43
1.250
829
445
1.000
+ 250
+ 250
1) In Giethoorn is nog een ruime plancapaciteit beschikbaar.
Naar verwachting is er voor de clusters als geheel voldoende plancapaciteit beschikbaar. Bovendien geldt voor alle clusters dat de plancapaciteit kan worden verruimd door plancapaciteit die nu na 2021 is geplaatst naar voren te trekken. Het is dus mogelijk om eventuele problemen bij de planontwikkeling op te vangen door andere plancapaciteit in te zetten. Hiermee hebben wij ook voldoende fl exibiliteit om het productieniveau te verhogen als de woningmarktomstandigheden daartoe aanleiding geven. Voor de kernen Steenwijk, Oldemarkt en Vollenhove willen wij de nieuwbouw programmatisch aansturen; de kern Giethoorn, die in zekere mate ook een opvangfunctie vervult voor Wanneperveen, wordt hier niet genoemd omdat er sprake is van een zeer ruime plancapaciteit. Dit betekent dat wij de woningbouw in Steenwijk, Oldemarkt en Vollenhove planmatig invullen en hiervoor plancapaciteit realiseren. Voor die kernen is de situatie als volgt: •
• •
Kern Steenwijk: woningbehoefte periode 2012-2021 ca 900 woningen; beschikbare plancapaciteit ca 900 woningen, waarbij rekening is gehouden met woningbouw op de uitbreidingslocatie De Schans vanaf 2018 (in 2015 zal de doorstart opnieuw worden verkend). Kern Oldemarkt: woningbehoefte periode 2012-2021 ca 30-40 woningen; beschikbare plancapaciteit 57 woningen. Kern Vollenhove: woningbehoefte periode beschikbare plancapaciteit 89 woningen.
2011-2020
ca
70-80
woningen;
In Bijlage 4 is een gedetailleerd overzicht opgenomen van de beschikbare plancapaciteit. Inbreiding versus uitbreiding De gemeente Steenwijkerland streeft ernaar om minimaal 50% van de nieuwbouw op inbreidingslocaties te realiseren. Met dit beleid wordt het beslag op de open ruimte verminderd, maar vooral wordt hierdoor de kwaliteit van het bebouwde gebied vergroot. Die verbetering van de woonomgeving raakt direct de leefbaarheid / vitaliteit van een kern.
- 31 -
De totale plancapaciteit in de gemeente Steenwijkerland omvat bijna 2.200 woningen. Dit betreft harde en zachte plannen, die gezamenlijk toereikend zijn om in de komende 20 jaar in de behoefte te voorzien. Aanvullende plancapaciteit is in principe niet meer nodig, met uitzondering van een aantal kleinere kernen. Als daar sprake is van manifeste vraag zal de gemeente zich er nadrukkelijk voor inspannen om ook in deze manifeste vraag te voorzien. In die situatie zullen wij in eerste instantie zoeken naar inbreidingslocaties, zoals open plekken in bebouwingslinten, woningsplitsing in boerderijen, locaties met functieverandering, etc. Als op die locaties niet voorzien kan worden in de manifeste vraag, zal de gemeente op zoek gaan naar een uitbreidingslocatie. Indicatieve samenstelling nieuwbouwprogramma Het in 2011 uitgevoerde woonwensenonderzoek levert een beeld op van de woningtekorten en woningoverschotten. Dit is gebeurd door rekening te houden met de woonwensen van de verschillende doelgroepen en de demografische ontwikkeling, zoals de groei van het aantal senioren (vergrijzing), de afname van het aantal starters (ontgroening) en de afname van de woningbezetting (groei van aantal alleenstaanden). Hieruit hebben wij de gewenste samenstelling van de nieuwbouw afgeleid. Dit hebben wij gedaan voor de kernen Steenwijk, Oldemarkt en Vollenhove. Voor de overige kernen zal de nieuwbouw gebaseerd worden op de manifeste vraag. Tabel 4.2:
Woningbouwprogramma 2012-2020 (wensbeeld woningdifferentiatie)
Kern Steenwijk Kern Oldemarkt Kern Vollenhove
Sociale huur (incl. verzorgd wonen) 30%
Vrije sector huur
Koop – rij / hoekwoning (zelfbouw in CPO)
Koop halfvrijstaan d
Koop – vrijstaand / zelfbouw
Koop appart ement en
Totaal
5%
15%
15%
25%
10%
100%
30%
0%
20%
20%
30%
0%
100%
30%
0%
20%
20%
20%
10%
100%
De gemeente wil nadrukkelijk sturen op de samenstelling van de nieuwbouw (exclusief herstructurering) en daarbij de hierboven beschreven woningdifferentiatie als uitgangspunt nemen. In principe moeten alle bouwplannen bijdragen aan het tot stand brengen van deze differentiatie. Bij de ontwikkeling van nieuwbouwplannen wordt deze differentiatie in een vroeg stadium van de planvorming aan de ontwikkelaar als uitgangspunt meegegeven. In uitzonderlijke omstandigheden kan hiervan, met instemming van de gemeente, worden afgeweken. De gemeente zal bij de actualisering van het grondbeleid onderzoeken of het principe van verevening kan worden toegepast, waarbij de locaties waar geen sociale woningbouw wordt gerealiseerd een financiële bijdrage leveren voor sociale woningbouw elders. Voor herstructureringslocaties zal de gemeente in overleg met de ontwikkelaar bepalen welke woningdifferentiatie gewenst is. Dit is onder meer afhankelijk van het soort woningen dat wordt gesloopt.
- 32 -
Herontwikkeling Het aantal rijwoningen in Steenwijkerland is meer dan toereikend. Gelet op de samenstelling van de bestaande woningvoorraad zouden er in principe geen nieuwe rijwoningen hoeven te worden toegevoegd. Toch is enige nieuwbouw van goedkope koopwoningen gewenst, onder meer om vertrek naar nieuwbouwlocaties in andere gemeenten te voorkomen. Hierboven hebben wij aangegeven in hoeverre dit voor de kernen Steenwijk, Oldemarkt en Vollenhove gewenst is. In de huidige economische situatie is de vraag naar rijwoningen veel groter en is de vraag naar dure koopwoningen sterk afgenomen. Toch willen wij de doorstroming op de woningmarkt op gang krijgen. Daarom zullen wij beperkt ruimte bieden aan verzoeken tot herontwikkeling om zodoende beter in te spelen op de vigerende vraag; de uitwerking daarvan is maatwerk en als belangrijke eis geldt dat de stedenbouwkundige kwaliteit gehandhaafd blijft. Woningbouwplanning lange termijn: inspelen op demografische verandering Na 2020 zal er volgens de huidige prognoses nog maar weinig aanvullende woningbehoefte zijn. Het is belangrijk om vroegtijdig in te spelen op deze veranderende situatie. Het vraagt namelijk een andere wijze van plannen en programmeren van woningbouw; met groeiende aandacht voor relaties tussen bestaande bouw en nieuwbouw en voor de samenhang van volkshuisvestelijke, ruimtelijke en financiële afwegingen in dorpskernen. Ook zijn er tal van andere effecten van veranderingen in de bevolkingsontwikkeling: op de gemeentefinanciën, voorzieningen in dorpen, sociale samenhang, werkgelegenheid, mobiliteit, etc. De gemeente wil op deze ontwikkelingen in de komende jaren een samenhangend antwoord geven, te beginnen bij de op te stellen Leefbaarheidsrapportage. Opgave 20. De gemeente zet in op de realisatie van netto gemiddeld 125 woningen per jaar voor de periode 2011-2020. 21. De gemeente voert de regie op het nieuwbouwprogramma en streeft daarbij naar een evenwichtig productieniveau door de jaren heen. 22. Op basis van deze visie gaat de gemeente overleg voeren met ontwikkelaars om de woningdifferentiatie voor de nog beïnvloedbare plancapaciteit beter te laten aansluiten op de gewenste woningdifferentiatie. 23. Jaarlijks stelt de gemeente de meerjaren-woningbouwplanning bij en informeert de Gemeenteraad hierover. 24. Bij de actualisering van het grondbeleid zal onderzocht worden of en hoe het principe van verevening kan worden toegepast.
4.5.
Vertaling naar de kernen
Op verschillende plaatsen zijn de posities van de kernen reeds de revue gepasseerd. Het volgende schema vat de uitgangspunten per kern samen. Hierbij past nog de volgende kanttekening. Voor de kernen is ook een indicatie gegeven van de bevolkingsontwikkeling. Dit is niet gebaseerd op ontwikkelingen uit het verleden, maar op basis van de huidige leeftijdsopbouw is de toekomstige bevolkingsontwikkeling geraamd. Het is echter denkbaar dat de manifeste woningvraag in de praktijk hoger uitvalt dan nu is
- 33 -
verondersteld. In dat geval zal de bevolkingsontwikkeling wat positiever uitvallen dan hier is aangenomen. Legenda
Kerndorp
Stad
Dorp/stad met concentratie wonen met zorg
é
Vraaggericht bouwen
Planmatige uitbreiding
Hoofdkern van het cluster
Dorp in cluster
Bevolkingsontwikkeling positief (toename)
ê
Herstructurering verwacht
- 34 -
Bevolkingsontwikkeling negatief (afname)
Steenwijkerwold
Tuk
Wetering
Willemsoord
Witte Paarden
ê
ê
ê
ê
=
Zuidveen
Steenwijk
Scheerwolde
Onna
Marijenkampen
Kallenkote
Eesveen
De Pol
De Bult
Basse
Baars
é
Kerndorp / Stad
Concentratie wonen met zorg
Type uitbreiding
Clusters
Raming nieuwbouw (2011 – 2020)
Bevolkingsontwikkeling
990 woningen (740 + 250)
=
ê
=
=
= =
ê
=
=
Herstructurering
3x
Woonservicegebied
- 35 -
ê
Sint Jansklooster
Vollenhove
Blokzijl
Belt-Schutsloot
Baarlo
Wanneperveen
Giethoorn / Dwarsgracht
Paasloo
Ossenzijl
Oldemarkt
Nederland
Kuinre
Kalenberg
IJsselham
Blankenham
é
é
Kerndorp / Stad of dorp
Concentratie wonen met zorg
Type uitbreiding
Clusters
Raming nieuwbouw (2011 – 2020)
Bevolkingsontwikkeling
70 woningen
=
ê
ê
é
=
60 woningen
é
ê
ê
ê
ê
130 woningen
=
=
ê
Herstructurering
Woonservicegebied
1x
1x
- 36 -
4.6.
Duurzame kwaliteit van wonen
De afgelopen jaren is er een belangrijk maatschappelijk doel geformuleerd dat breed wordt gedragen, namelijk het sterk verbeteren van de energetische prestatie van de bestaande woningbouw, zowel door vermindering van de energievraag als door toename van lokale, hernieuwbare energieopwekking. Bij gelijkblijvend of toenemend energieverbruik in de gebouwde omgeving is er een groot risico dat warmte en elektriciteit in de (nabije) toekomst onbetaalbaar wordt voor de lagere inkomensgroepen. Dit vooral omdat de fossiele brandstoffen steeds moeilijker toegankelijk en daardoor duurder zullen worden. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor ongeveer 40% van het landelijke energieverbruik. Voor nieuwbouwwoningen geldt dat de kaders voor de energetische prestaties van woningen al zijn neergezet, de eisen worden de komende jaren met regelmaat aangescherpt, zodat in 2020 alleen nog energieneutrale woningen worden gebouwd. Ook in de bestaande bouw zal de omslag naar minder en duurzamer energieverbruik plaatsvinden en zal de energetische waarde van woningen de komende jaren een grotere rol gaan spelen in de woningmarkt. Het streven naar duurzame woningbouw en het stimuleren van burgers en bedrijven om duurzame maatregelen te nemen is dan ook één van de speerpunten van de gemeente om zodoende de woonlasten te beperken. Provinciaal beleid In het programma ‘Energiepact’ zet Overijssel in op energiezuinig of zelfs energieneutraal bouwen. Vooral in de bestaande woningbouw is veel energiewinst te boeken. De afgelopen jaren heeft de provincie met een aantal Overijsselse pilot-gemeenten zogenaamde duurzaamheidconvenanten afgesloten, waaronder met de gemeente Steenwijkerland. Met de uitvoering van deze convenanten is ervaring opgedaan met wat wel en niet werkt bij het stimuleren van het treffen van maatregelen in de woningbouw. Op basis van de hieruit geleerde lessen is, in samenwerking met het rijk en de gemeenten, de Overijsselse aanpak voor particulieren woningen uitgewerkt. De doelstelling is om tot en met 2015 10.000 woningen in Overijssel te verduurzamen. Daarbij is de rolverdeling als volgt: • Bedrijfsleven: kennisontwikkeling en lokale uitvoeringsplatforms; • Gemeenten: uitvoering geven aan de gemeentelijke energieloketten, kennisontwikkeling en actieve benadering van inwoners middels straataanpak. Het
• • •
gemeentelijke energieloket is het eerste aanspreekpunt voor de particuliere woningeigenaar en een algemene vraagbaak voor energiebesparingsinformatie, subsidies, leningen, etc.; Provincie: kennis- en coördinatiepunt, bijdrage kennisontwikkeling, 100% financiering duurzaamheidlening en -premies; Rijk: ondersteuning via Agentschap.NL, financiële ondersteuning, NL-proeftuin (Green Deal); Allen: samenwerking in agendering thema en communicatie.
- 37 -
De aanpak komt neer op: • Het verstrekken van een energiepremieregeling, als de woning met één of meerdere labelstappen wordt verbeterd; • Het verstrekken van duurzaamheidsleningen. In het voorjaar van 2012 zal ook het Energiefonds van de provincie Overijssel in werking treden. Met leningen tegen zeer lage rente, garanties en participaties stimuleert de provincie investeringen in nieuwe energiebronnen zoals biomassa, zon en aardwarmte. Deze bronnen moeten in 2020 twintig procent van de totale energiebehoefte in de provincie vervullen. In aanmerking voor het Energiefonds komen: • Bedrijven met projecten op het gebied van hernieuwbare energie met een
• • •
investeringsomvang van meer dan 3 miljoen euro (Projecten gebaseerd op innovatieve technieken die een kleinere investering vergen komen ook in aanmerking); Bedrijven met projecten op het gebied van nieuwe energie die geen totaalfinanciering krijgen bij reguliere kredietverstrekkers; Maatschappelijke initiatieven van groepen betrokken burgers die bijdragen aan de doelstelling van meer hernieuwbare energie of energiebesparing; Woningcorporaties die extra investeren in energiebesparing en het opwekken van hernieuwbare energie in grote clusters woningen.
Gemeentelijk beleid De gemeente heeft haar ambities en voornemens ten aanzien van duurzaamheid vastgelegd in het duurzaamheidplan 2009-2012. Hierin ligt de nadruk op energiebesparing, het gebruik van duurzame energie en energiereductie. Echter niet alleen energiegerelateerde aspecten, maar ook kwaliteit van de leefomgeving, materiaalgebruik, afvalverwerking, ruimtelijke inrichting en bereikbaarheid moeten een plek krijgen wanneer het gaat om duurzaamheid. Met name in de bestaande bouw is sinds 2008 flink geïnvesteerd met de gemeentelijke subsidieregeling Duurzaam Bouwen. Deze regeling is ingezet om het duurzaam (ver)bouwen van woningen in particulier eigendom te stimuleren. Samen met de provinciale bijdrage was in 2010 en 2011 jaarlijks ca €1,2 miljoen beschikbaar voor deze regeling. Het budget is de afgelopen jaren telkens volledig besteed. Met jaarlijks ongeveer 300 aanvragen was de regeling een succes. Met inzet van de gemeentelijke DuBo-subsidie uit 2010 en 2011 is door particuliere woningeigenaren €4 miljoen geïnvesteerd in duurzame en energiebesparende maatregelen. In 2010 en 2011 samen zijn 607 aanvragen ontvangen. In januari 2010 hebben wij met de provincie Overijssel de prestatieafspraken Wonen 2010-2015 ondertekend. Daarin hebben wij over het verbeteren van de energieprestatie in de bestaande woningvoorraad het volgende afgesproken: • met de corporaties worden afspraken gemaakt over renovatie van de woningvoorraad en de verbetering van de energieprestatie;
- 38 -
•
•
de gemeente onderzoekt de mogelijkheden voor energiebesparingsmaatregelen in de particuliere woningvoorraad middels een subsidie- en/of leningsregeling voor energiemaatregelen; de instandhouding van een lokaal energieloket dat inwoners kunnen benaderen voor de advisering over energie- of duurzaamheidsmaatregelen in hun woning.
Het gemeentelijk beleid op het vlak van duurzaam bouwen en wonen omvat voor de komende jaren de volgende aspecten: • Gemeentelijke energieloketfunctie Sinds 2010 is het gemeentelijk energieloket actief in het stimuleren van woningeigenaren energiemaatregelen te treffen in hun woning. In 2012 en daarna zal het energieloket deze functie nog versterken, onder andere met een doelgroepgerichte aanpak in samenwerking met een uitvoeringsplatform van lokale bedrijven. Voor kennisuitwisseling en financieel instrumentarium wordt nauw samengewerkt met de provincie Overijssel. •
•
Afspraken met de woningcorporaties Begin 2011 hebben wij met de drie corporaties een convenant afgesloten waarin is overeengekomen dat in 2020 91% van de huurwoningen een energielabel C of beter heeft. Tevens worden aanvullende maatregelen getroffen om een CO2-reductie tot stand te brengen die gelijkwaardig is met 100% energielabel B. Deze aanvullende maatregelen omvatten in ieder geval een gezamenlijke publiekscampagne met als doelstelling dat minimaal 10% van de huurders de overstap maakt van grijze naar groene stroom. Pilot energieleverende nieuwbouwwoning De gemeente vindt het belangrijk dat er in nieuwbouwwijken energiezuinig, liefst energieneutraal wordt gebouwd en dat er aandacht is voor het gebruik en zelf opwekken van duurzame energie. Dit om te voorkomen dat bewoners in de toekomst worden geconfronteerd met hoge energiekosten, maar ook om de Co2 uitstoot te reduceren. Voor wat betreft nieuwbouw worden marktpartijen uitgedaagd met innovatieve concepten te komen voor energiezuinige, liefst energieneutrale woningen. Belangstellenden voor het realiseren van een bouwproject met minimaal één energieleverende woning komen in aanmerking voor een eenmalige bijdrage tot €25.000.
Opgave 25. Doorontwikkelen van de gemeentelijke energieloketfunctie als lokale spil in het verduurzamen van de bestaande woningen (met na 2015 overdracht van deze spilfunctie aan het bedrijfsleven). 26. Uitvoeren van een publiekscampagne voor groene stroom en monitoren afspraken met woningcorporaties. 27. Bouwpartijen stimuleren om een bouwproject te realiseren met een energieleverende woning.
- 39 -
5. Uitvoering 5.1.
Uitwerking beleid door gemeente en corporaties
De gemeente vult haar rol op de woningmarkt op de volgende manier in: • Het beleid is vastgelegd in deze visie. Richting haar partners houdt de gemeente deze visie als lijn continu vast. • De gemeente vraagt de corporaties om aan te geven op welke manier zij een
•
• •
bijdrage willen leveren aan de totale (samenhangende) inhoud van deze visie. Deze bijdrage zal tevens input zijn voor de op korte termijn te maken prestatieafspraken met de corporaties. De corporaties mogen op hun beurt ook inspanningen van de gemeente verwachten, bijvoorbeeld in de voortgang van het bestuurlijke proces, tijdig vaststellen van juridische kaders, eenheid van integraal beleid en de hiervoor benodigde personele inzet. Het woonbeleid is een terugkerend onderwerp op de agenda van het periodiek overleg van de gemeente en de Plaatselijke Belangen / wijkorganisaties. De nadere uitwerking van de woonservicegebieden pakt de gemeente op in een samenwerking met bewoners, zorginstellingen en corporaties.
5.2.
Evalueren en actualiseren Visie Wonen en Leefbaarheid
De gemeente gaat de effecten van deze Visie Wonen en Leefbaarheid monitoren, waarbij verbeelding en cijfermatige onderbouwing van de volgende punten uitgangspunt is: • realisatie en actualisering van het bouwprogramma; • functioneren van de woningmarkt; • ontwikkeling van de woonruimteverdeling. Deze monitoring wordt jaarlijks uitgevoerd. Evaluatie en actualisering van de visie zal in 2016 gebeuren of zoveel eerder als nodig is. Opgave 28. De gemeente zal in 2012 nieuwe meerjaren-prestatieafspraken maken met de corporaties naar aanleiding van deze Visie op Wonen en Leefbaarheid. 29. De gemeente organiseert tweejaarlijks een discussiebijeenkomst om samen met haar partners de woningmarkt te monitoren. Deze monitoring vormt de basis voor de tweejaarlijkse evaluatie van de Visie op Wonen en Leefbaarheid. 30. Na vier / vijf jaar zal het woonbeleid met de betrokken partners worden geëvalueerd en geactualiseerd.
5.3.
Uitvoeringsplan
In de uitvoeringsagenda staan opgaven (maatregelen en acties) die voortkomen uit de visie. Deze agenda geeft aan welke maatregelen wanneer en door wie worden genomen. We benoemen niet alle maatregelen, omdat veel maatregelen hun uitwerking krijgen in het woningbouw- en transformatieprogramma. Deze herhalen we hier niet. We noemen de belangrijkste projectmatige onderwerpen.
- 40 -
1
2
3
4
5 6 7 8 9 10
11
12
13
14 15 16 17
In samenspraak, door gebruik te maken van bestaande structuren, het gemeentebeleid baseren op de vitaliteit cq kernkwaliteiten van de kernen en wijken. In de prestatieafspraken met de corporaties vastleggen dat het aantal sociale huurwoningen in 2016 minimaal 4.900 woningen moet omvatten. Gemeente en corporaties houden de vinger aan de pols. De gemeente monitort met de corporaties de vraag naar woningen binnen de sociale huurvoorraad, de toewijzing van deze woningen en de huisvestingsmogelijkheden van de groep boven de ca €38.000 respectievelijk €40.000. Kwaliteitsslag maken in de samenstelling van de voorraad sociale huurwoningen: met name aansluiting zoeken bij de woonwensen van ouderen (met lage inkomens). Maximaal 10% van de nieuwbouw reserveren voor goedkope koopwoningen (tot €172.000). In de loop van 2012 de starterslening toespitsen op bestaande woningen. Samen met corporaties onderzoek doen naar het minimaal benodigde aantal huurwoningen onder de kwaliteitskortingsgrens. In het bouwprogramma rekening houden met een substantieel deel zelfbouw Ondersteunen van kleinschalige projecten van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Bij nieuwbouw van huur- en koopwoningen legt de gemeente met ontwikkelaars in overeenkomsten vast dat woningen voldoen aan de belangrijkste eisen van Woonkeur. Inzet op het informeren van particuliere woningbezitters over mogelijke woningaanpassingen die zorgen voor meer wooncomfort. Minimaal 30% van het bouwprogramma zal bestaan uit sociale huurwoningen (inclusief verzorgde woonvormen), waarvan het merendeel een nultredenwoning is. Onder regie van de gemeente wordt de invulling van de vijf woonservicegebieden geconcretiseerd, samen met de aanbieders van wonen-welzijn-zorg en de bewonersorganisatie. De gemeente spant zich in om in de komende 10 jaar minimaal nog 200 verzorgde woonvormen te realiseren. De gemeente en corporaties blijven zich ook in de toekomst inzetten voor de huisvesting van statushouders De gemeente zal de Welstandsnota in 2012 evalueren. Voortzetting van de in gang gezette herstructureringen in
- 41 -
2012
G, C, B, W, Z, M
2012
2012
G, C
Betrokken partijen
2012
Doorlopend
Jaar gereed
Acties
Jaar start
In het schema is aangegeven welke partijen bij de verschillende acties een rol spelen. G= Gemeente Steenwijkerland C= Corporaties B= Bewoners(organisaties) W= Welzijnsaanbieders Z= Zorginstellingen M= Marktpartijen, projectontwikkelaars
X
G, C
X
C
X 2012
2012
G, C, M G, C
2012
2013
G, C
2011
X
G, M
X
G
X
G, C, M
X
G
X
G, C, M
2012
G, C, B, W, Z, M X X
2012
2012
2013
2013
G, C, M G, C G
X
G, C,
18 19
20 21
22
23 24 25
26 27 28
29
30
Steenwijk West, Sint Jansklooster, Blokzijl en Vollenhove. De gemeente doet een verkennend onderzoek naar mogelijke knelpunten in de wijk Oostermeenthe. Overleg voeren met partijen over de voortgang van de nieuwbouw in de Nieuwe Buurt In overleg met betrokkenen bepalen van de manifeste vraag in kleinere kernen; in het licht van die manifeste vraag bepaalt de gemeente jaarlijks voor welke kernen bestemmingsplannen worden opgesteld. In de kernen Oldemarkt, Steenwijk en Vollenhove wordt proactief plancapaciteit gerealiseerd. De gemeente zet in op de realisatie van netto gemiddeld 125 woningen per jaar voor de periode 2011-2020. De gemeente voert de regie op het nieuwbouwprogramma en streeft daarbij naar een evenwichtig productieniveau door de jaren heen. Op basis van deze visie gaat de gemeente overleg voeren met ontwikkelaars om de woningdifferentiatie voor de nog beïnvloedbare plancapaciteit beter te laten aansluiten op de gewenste woningdifferentiatie. Jaarlijks stelt de gemeente de meerjaren-woningbouwplanning bij en informeert de Gemeenteraad hierover. Bij de actualisering van het grondbeleid zal onderzocht worden of en hoe het principe van verevening kan worden toegepast. Doorontwikkelen van de gemeentelijke energieloketfunctie als lokale spil in het verduurzamen van de bestaande woningbouw (met na 2015 overdracht van deze spilfunctie aan het bedrijfsleven). Uitvoeren van een publiekscampagne voor groene stroom en monitoren afspraken met woningcorporaties. Bouwpartijen stimuleren om een bouwproject te realiseren met een energieleverende woning De gemeente zal in 2012 nieuwe meerjaren-prestatieafspraken maken met de corporaties naar aanleiding van deze Visie op Wonen en Leefbaarheid. De gemeente organiseert tweejaarlijks een discussiebijeenkomst om samen met haar partners de woningmarkt te monitoren. Deze monitoring vormt de basis voor de tweejaarlijkse evaluatie van de Visie op Wonen en Leefbaarheid. Na vier / vijf jaar zal het woonbeleid met de betrokken partners worden geëvalueerd en geactualiseerd.
- 42 -
Betrokken partijen
Doorlopend
Jaar gereed
Jaar start
Acties
B, M
2012
2012 X
G, C, B G, C, B, M
X
G
X
G
X
G, C, M
X
G
2012
2012
G
2011
2015
G
2012
2012
G, C X
G, C, M, B G, C
2012
2012
2014
2014
G, C, B, W, Z, M
2016
2016
G, C, B, W, Z, M
Bijlage 1: Analyse en diagnose In
de
eerste
helft
van
2011
is
een
integraal
onderzoek
gedaan
naar
de
woningmarktsituatie in Steenwijkerland en de uitkomsten zijn beschreven in het rapport “Onderzoek wonen en leefbaarheid 2011”. Hier volstaan wij met de presentatie van enkele belangrijke resultaten. Demografische trends sinds 2001 Figuur 1:
Gemeente Steenwijkerland. Demografische ontwikkelingen 2001 - 2009
800 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 2001
2002
2003
2004
Bevolkingsontwikkeling Buitenlandse migratie Woningvoorraadontwikkeling
2005
2006
2007
2008
2009
Geboorteoverschot Binnenlandse migratie
Bron: CBS, 2011.
•
• •
Op 1 januari 2010 telde de gemeente Steenwijkerland 43.208 inwoners. Het inwonertal is sinds 2001 substantieel toegenomen, namelijk met ruim 2.000 inwoners. De groei neemt wel af en met name is dit toe te schrijven aan de ontwikkeling van de binnenlandse migratie. Zo is in 2004 de bevolking niet gegroeid en was in dat jaar sprake van een binnenlands vertrekoverschot. Sindsdien fluctueerde de bevolkingsgroei, zij het dat er wel sprake was van een dalende trend. In 2010 is de bevolking van Steenwijkerland weer wat gegroeid. Er is nog steeds sprake van een structureel geboorteoverschot, maar dit neemt, onder invloed van de vergrijzing, wel af. De nieuwbouw in de Woldmeenthe (rond 2003) heeft mensen van buiten aan getrokken. Nadien is er sprake geweest van een veel lagere plancapaciteit waardoor Steenwijkerland minder mensen heeft kunnen aantrekken. Inmiddels spelen ook andere factoren bij de migratie een rol. Landelijk speelt het feit dat het aantal gezinnen afneemt. Die groep koos in het verleden vaak voor wonen in een landelijke omgeving en kiest momenteel veel vaker voor wonen in of aan de rand van de stad (re-urbanisatie). Deze ontwikkelingen verminderen de mogelijkheden voor Steenwijkerland om een regionale opvangfunctie te vervullen.
- 43 -
• •
Het migratiesaldo van jongeren in de leeftijd 15-24-jarigen is in alle jaren negatief en dat van 50-plussers beperkt positief. Vooral gezinnen met kinderen tot 15 jaar hebben zich tot en met 2007 (met uitzondering van 2004) per saldo in de gemeente gevestigd. De omvang van deze groep migranten neemt per saldo af.
Prognose bevolkings- en woningbehoefteontwikkeling Ook aan Steenwijkerland gaat de vergrijzing niet voorbij. Momenteel bestaat de gemeente voor 31% uit personen van 55 jaar en ouder. In 2030 is dat toegenomen tot 43%. De grootste afname doet zich voor onder personen in de leeftijd tussen 35 en 55 jaar. De al in gang gezette afname van gezinnen, zet zich in de toekomst voort. De bevolkingsomvang blijft stabiel of kan nog beperkt groeien. De gemeente heeft in 2008 een quick-scan uitgevoerd naar de kwantitatieve woningbehoefte. Daaruit is het volgende naar voren gekomen: •
•
Om de eigen bevolking ook in de toekomst adequaat te huisvesten is uitbreiding door middel van nieuwbouw nodig. De eigen woningbehoefte (uitgaande van migratiesaldo = 0) bedraagt gemiddeld ongeveer 100 woningen per jaar tot 2020. Op basis van de migratie in de afgelopen jaren is de bovenlokale markt geschat op gemiddeld 50 woningen per jaar. Dit is als een maximum aangemerkt, gelet op de
afname van het aantal gezinnen en de nieuwbouwmogelijkheden in andere gemeenten. Deze woningbehoefte is overgenomen in de Prestatie-afspraken die de gemeente met de Provincie Overijssel heeft gesloten. Voor de periode 2010-2014 wordt uitgegaan van een uitbreiding van de woningvoorraad met 750 woningen, gemiddeld 150 woningen per jaar. Bij een dergelijk productieaantal groeit de bevolking nog met ongeveer 50 personen per jaar. Zonder woningbouw voor migranten, neemt het inwonertal in zeer beperkte mate af. Dit is ook de lijn die zich in de komende 20 jaar voortzet. Dit betekent dat Steenwijkerland nog niet te maken krijgt met een ernstige bevolkingskrimp. Aandacht voor huisvesting van lage inkomens Het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen blijft de kernverantwoordelijkheid van gemeenten en corporaties. Het afbakenen van de doelgroep is lange tijd in discussie geweest tussen de Europese Commissie en het rijk. Beide partijen hebben inmiddels overeenstemming bereikt. Bepaald is dat woningcorporaties vanaf 1 januari 2011 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot €34. 085 (peil 1 januari 2012) om in aanmerking te blijven komen voor staatssteun. Deze €34.085 grens wordt door de Europese Commissie opgelegd.
Totaal doelgroep
Waarvan in een huurwoning
% doelgroep in de huur
Omvang €34.085-groep
7.900
4.700
59%
tot 65 jaar
53%
53%
65 jaar en ouder
47%
47%
1-2 pershh
84%
85%
Gezin met kinderen
16%
15%
Steenwijkerland
- 44 -
Bron: Regionaal inkomensonderzoek CBS, 2009.
In de gemeente Steenwijkerland behoort 44% van de huishoudens tot de zogenaamde €34.085-doelgroep en dit ligt boven het landelijk gemiddelde van 41%. Het gaat om bijna 8.000 huishoudens. Van deze huishoudens woont 59% in een huurwoning. Kijken we naar de verdeling van de doelgroep, dan zien we dat deze voor iets minder dan de helft bestaat uit huishoudens van 65 jaar en ouder. Slechts 16% van de doelgroep is een gezin met kinderen. De EU-doelgroep in een huurwoning omvat 4.700 huishoudens en de corporaties hebben 5.200 huurwoningen in bezit (buiten de 1.200 particuliere huurwoningen). In de toekomst zal de omvang van de EU-doelgroep beperkt afnemen. Ook is de druk op de sociale huursector, vergeleken met andere delen van Nederland, beperkt. Een actieve woningzoekende kan bijvoorbeeld in Steenwijk gemiddeld binnen 11 maanden een sociale huurwoning krijgen. Het moment van een ontspannen huurmarkt nadert. Er lijkt ruimte te zijn om het aantal corporatiewoningen te verminderen (verkoop, herstructurering, etc.). Huisvesting van jongeren (starters) en jonge gezinnen Uit de woningmarktenquête blijkt dat starters de volgende woonwensen hebben: Tabel 1:
Steenwijkerland. Gewenste woning starters. Starter Huidig
HUUR
21%
Eengezinswoning
15%
Appartement
6%
Grondgebonden seniorenwoning
0%
tot 520
18%
520-650
3%
vanaf 650
0%
KOOP
79%
Rij- / hoekwoning
24%
Tweekapper / Vrijstaand
53%
Appartement
2%
Grondgebonden seniorenwoning
0%
tot 200.000
44%
200 - 350.000
35%
350 - 500.000
0%
vanaf 500.000 Bron: Woningmarktonderzoek Steenwijkerland 2011
•
Gewenst
0%
Bijna vier op de vijf starters geeft aan een woning te willen kopen. Er is sprake van een “koopcultuur”. Meer dan de helft van de ‘koopstarters’ wil een woning kopen tot €200.000.
Gezinnen tot 55 jaar Uit de woningmarktenquête blijkt dat gezinnen de volgende woonwensen hebben.
- 45 -
Tabel 2:
Steenwijkerland. Huidige en gewenste woning gezinnen met kinderen. Gezin Huidig
Gewenst
17%
20%
Eengezins
15%
14%
Appartement
1%
3%
Ggb Senioren
1%
3%
tot 520
14%
15%
520-650
3%
5%
vanaf 650
0%
0%
HUUR
KOOP
83%
80%
Rij- / hoek
14%
11%
Tweekapper / Vrijstaand
66%
64%
Appartement
0%
1%
Ggb Senioren
3%
3%
tot 200.000
16%
15%
200 - 350.000
45%
48%
350 - 500.000
14%
12%
7%
4%
vanaf 500.000 Bron: Woningmarktonderzoek Steenwijkerland 2011
•
•
Gezinnen zijn, onder invloed van de huidige situatie op de woningmarkt, voorzichtig geworden. Zij willen wel verhuizen en een verbetering in hun woonsituatie realiseren, maar de woonlasten mogen hierdoor niet sterk stijgen. Vestigers zijn in het verleden voor bijna tweederde in koopwoningen terecht gekomen, voor een groot deel in tweekappers en vrijstaande woningen. Deze woningen hebben een waarde vanaf €200.000. In de huursector komen vestigers vooral in eengezinswoningen terecht. Zij betalen overwegend een huur tot €520.
Vraag-aanbodbalans De woningmarktenquête heeft inzicht geboden in de samenstelling van de woningvraag en het vrijkomende aanbod. Hieruit wordt duidelijk welke woningmarktsegmenten kansrijk (meer vraag dan aanbod) of juist kwetsbaar (minder vraag dan aanbod) zijn.
- 46 -
Figuur 2:
Gemeente Steenwijkerland. Kwetsbare en kansrijke marktsegmenten op de woningmarkt, periode 2011-2020
Appartement Ggb Senioren
HUUR
Eengezins
Kwetsbaar
Kansrijk
tot 520 520-650 vanaf 650 tot 520 520-650 vanaf 650 tot 520 520-650 vanaf 650
Rij- / hoek
tot 200.000 200 - 350.000 350 - 500.000
(Half) vrijstaand
tot 200.000 200 - 350.000 350 - 500.000 vanaf 500.000 tot 200.000
Appartement
KOOP
vanaf 500.000
200 - 350.000 350 - 500.000 vanaf 500.000
Ggb Senioren
tot 200.000 200 - 350.000 350 - 500.000 vanaf 500.000 -1.500
-1.000
-500
0
500
1.000
1.500
Bron: Woningmarktonderzoek Steenwijkerland 2011.
Huursector Per saldo is er meer vraag naar huurwoningen dan dat er vrijkomend aanbod is. We zien echter een mismatch tussen gewenste en vrijkomende woningen. Er komen (bij goede doorstroming) meer eengezinshuurwoningen vrij dan dat er betrokken worden door verhuizers. Verkoop van deze huurwoningen zal echter lastig worden. Er is minder vraag naar goedkope eengezinskoopwoningen dan dat er vrijkomend aanbod is. Voor de huursector is duidelijk de omslag zichtbaar van eengezinswoningen naar voor senioren geschikte woningen; dit is demografisch verklaarbaar aangezien het aantal gezinnen afneemt en het aantal senioren toeneemt. De ‘tekorten’ zien we vooral terug bij de grondgebonden seniorenwoningen (woningen met de woonkamer, een slaapkamer, de keuken en de badkamer gelijkvloers), maar ook bij de appartementen. Senioren die een grondgebonden seniorenwoning willen, zijn niet bereid veel huur te betalen. Hier ligt een spanning tussen wens en werkelijkheid: senioren met een hoger inkomen komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning en zullen dus moeten uitwijken naar de duurdere huur (of koop) en dat gebeurt nu nog niet (vraag naar dure huur is in de praktijk beperkt).
- 47 -
Koopsector Ook in de koopsector zien we de vergrijzing terug. Hier zien we vooral de woningen die door de senioren worden achter gelaten bij verhuizing, maar waar minder vraag naar is vanuit de markt (eengezinskoopwoningen). Kijken we naar de kwetsbare marktsegmenten in de koopsector, dan zien we dat er door de vergrijzing, minder vraag is naar dan aanbod is van goedkope rij- en hoekwoningen en dure (half) vrijstaande woningen. Er zijn tekorten aan appartementen (met name Steenwijk) en seniorenwoningen in de koopsector. Echter, deze tekorten vallen een stuk lager uit dan de tekorten in de huursector. Leefbaarheid In de Ombinusenquête uit 2009 is de bewoners van Steenwijkerland ook gevraagd om een oordeel te geven over een aantal vitaliteitskenmerken. In tabel 3 is het oordeel over een drietal aspecten weergegeven: verenigingsleven, sfeer in de buurt en de woonomgeving. Zie tabel 3. Geconcludeerd kan worden dat de sociale en fysieke kwaliteit van de kernen in Steenwijkerland over het algemeen goed is. Dit wordt ook bevestigd in landelijke onderzoeken. De beoordeling van de leefbaarheid verschilt per kern. Het is echter niet zo dat een grotere kern met meer voorzieningen per definitie op deze leefbaarheidsaspecten beter scoort dan een kleine kern. Op deze criteria scoren een aantal kernen minder goed: Kuinre, Scheerwolde, Oldemarkt, Ossenzijl en Vollenhove. Tevens is bekend of de bewoners van oordeel zijn dat de buurt in de afgelopen jaren is achteruitgegaan en dan scoort binnen Steenwijk de wijk Oostermeenthe minder goed.
- 48 -
(Zeer) tevreden over aanbod van verenigingen, clubs, cursussen e.d.
Rapportcijfer sfeer in de buurt
Rapportcijfer woonomgeving
Tabel 3: Steenwijkerland. Sociale en fysieke kwaliteit in kernen.
Basse
87,8%
7,6
8
De Bult
83,7%
7,6
8,2
De Pol
90,9%
7,6
7,7
Eesveen
83,7%
7,6
8,2
Kallenkote
83,7%
7,6
8,2
Marijenkampen
87,8%
7,6
8
Onna
85,7%
7,2
7,8
Scheerwolde
69,4%
6,8
6,9
Steenwijk
84,2%
7,3
7,6
Steenwijkerwold
81,5%
7,4
7,5
Tuk
74,2%
7,5
7,6
Wetering
69,4%
7,9
8,1
Willemsoord
90,9%
7,6
7,7
Witte Paarden / Baars
87,8%
7,6
8
Zuidveen
80,5%
7,4
7,5
Blankenham
85,7%
7,1
7,5
IJsselham
71,8%
7,2
7,5
Kalenberg
69,4%
7,9
8,1
Kuinre
56,8%
7,6
7,4
Nederland
69,4%
7,9
8,1
Oldemarkt
71,8%
7,2
7,5
Ossenzijl
65,9%
7,4
7,3
Paasloo
80,0%
8,0
8,2
Giethoorn / Dwarsgracht
79,2%
7,8
7,8
Wanneperveen
66,7%
7,7
7,6
Baarlo
85,7%
7,1
7,5
Belt-Schutsloot
87,9%
7,7
8
Blokzijl
72,5%
7,6
8
Sint Jansklooster
66,0%
7,4
7,8
Vollenhove
64,1%
7,3
7,4
Gemeente Steenwijkerland
78,1%
7,4
7,6
Bron: Omnibusenquête 2009.
- 49 -
Bijlage 2: Begrippenlijst Aftoppingsgrens
De aftoppingsgrens is de huurprijs waarboven in principe geen toeslag kan worden verstrekt en is afhankelijk van het type huishoudens (één- of meerpersoons huishouden)
BBSH
Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) regelt de uitvoering van de woningwet ten aanzien van de toelating van woningcorporaties, de taken en het toezien van deze instellingen. Volgens het besluit dienen hun werkzaamheden op het terrein van de volkshuisvesting te liggen.
Beschut / verzorgd wonen
In deze woonvorm wonen de mensen zelfstandig en zij zijn in staat de regie over het eigen leven te voeren, waarbij zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar is. Vaak is er bij de woning een zorgunit met zorgverleners. Het gaat om een woonzorgcomplex of woningen die midden in een woonservicezone (nabij voorzieningen) liggen.
Collectief particulier opdrachtgeverschap
Particulieren verwerven in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Uiteindelijk worden de woningen in groepsverband gerealiseerd.
Clusterwonen
In deze woonvormen wonen de mensen omdat zij behoefte hebben aan een beschermde woonvorm. Wonen, welzijn en zorg zijn sterk met elkaar verweven en zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig. Een ander kenmerk is dat begeleiding en huisvesting van cliënten groepsgewijs is georganiseerd en kleinschaligheid vaak een belangrijk uitgangspunt is. Dit kan zowel gaan om daadwerkelijk kleinschalig vormgegeven woonvormen, maar kleinschaligheid kan ook het uitgangspunt zijn bij meer grootschalige voorzieningen.
Extramuralisering
De maatschappelijke tendens om wonen in zorginstellingen (intramuraal) zoveel mogelijk te vervangen door wonen in zelfstandige woningen, waarin zorg wordt verleend.
Huurtoeslag
Bijdrage van de rijksoverheid in de huur voor mensen die in een huurwoning wonen en die in verhouding tot hun inkomen te veel huur betalen; uitbetaald door de belastingdienst.
Intramuraal wonen / Mensen wonen hier omdat zij zeer specialistische zorg nodig hebben gecombineerd Regionaal met 24-uurs toezicht. Men spreekt daarom ook wel over een expertisecentrum. Een zorgcentrum belangrijk kenmerk is namelijk dat het centrum een regionale functie heeft en zijn expertise aanbiedt. Kernvoorraad
De kernvoorraad betreft de voorraad huurwoningen van de woningcorporaties met een zodanige huurprijs dat deze woningen geschikt zijn voor de primaire doelgroep. Het betreft alle huurwoning in de sociale sector tot de liberaliseringgrens van € 664 (prijspeil 2012).
Kleinschalig beschermd wonen
Wonen, welzijn en zorg zijn sterk met elkaar verweven. Zorg en toezicht zijn 24 uur per dag aanwezig. Begeleiding en huisvesting van cliënten is groepsgewijs georganiseerd. De zorgverlening is meestal volledig inpandig beschikbaar.
Levensloopgeschikt / nultreden
Woningen die in hun ontwerp bij realisatie dan wel in een later stadium zonder trappen van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimten’(keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woningen zijn laag of ontbreken.
Starter
Huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner
- 50 -
van een woning is. Verblijfsgerechtigden
Statushouders en gepardonneerden zijn vluchtelingen die een verblijfsvergunning hebben gekregen en daarmee recht op huisvesting. Elke Nederlandse gemeente heeft de taak om elk half jaar een bepaald aantal verblijfsgerechtigden te huisvesten.
WMO
Wet Maatschappelijke Ondersteuning; regelt een samenhangend aanbod van zorgen welzijnsvoorzieningen die gemeente verstrekken aan mensen die zorg nodig hebben, bijvoorbeeld huishoudelijke verzorging, woningaanpassingen of vervoer naar dagactiviteiten; gericht op het bevorderen van maatschappelijke participatie en civil society; de wet vervangt de wet voorzieningen gehandicapten (wvg), de welzijnswet en delen van de AWBZ; ingevoerd op 01-01-2007.
Woonservicegebieden Een woonservicezone is een (deel van een) wijk of dorp waarin optimale condities of woonservicezones zijn geschapen voor wonen met zorg en welzijn. Woonservicezones zijn een middel om zorg en diensten weer meer in de wijk te brengen, waardoor mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Woonkeur
Woonkeur is samengesteld uit de eisen van de vier meest bekende door woonconsumenten opgeselde eisenpakketten voor nieuwbouw: het Seniorenlabel, het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor Nieuwbouw, de VAC-Kwaliteitswijzer en het Handboek voor Toegankelijkheid. De eisen van Woonkeur liggen boven het niveau van het Bouwbesluit 2003.
- 51 -
- 52 -
Bijlage 3: Aanbod van woonzorgarrangementen in Steenwijkerland, situatie eind 2011 Aanbod woonzorgarrangementen 2011 Steenwijk Nijenstede Zonnekamp & Woonark
De Meenthehof 1) De Vijverhof 1) Hildo Krop Van Goghstraat
Doelgroep
Beschut / Verzorgd wonen
Senioren Senioren Senioren
Clusterwonen
44 11
Lich/verst gehandicapten Lich/verst gehandicapten senioren
94 180
100
senioren senioren vg
100 76 24
Frans Hals Gasthuislaan Anjerlierstraat
vg vg vg
Haagswold Matthijs Kiersstraat H. de Vroomestraat
vg vg vg
14 17 10
vg ggz
12 24
Parkzicht Kornput Kazerne Steenwijkerwold
Intramuraal / regionaal zorgcentrum
24 6 24
De Herbergier Woldleite Oldemarkt
senioren senioren
16
Kerspelhof Giethoorn De Zonnewiede
senioren
44
22
senioren
35
20
senioren
100
74
senioren
30 562
Vollenhove Nieuw Clarenberg Blokzijl De Zaaier Totaal Steenwijkerland
16
1) Betreft capaciteit na uitvoering van de vernieuwingsplannen.
- 53 -
12 177
390
Bijlage 4: Beschikbare plancapaciteit voor de periode 2012-2020 (exclusief herstructurering) Potentiele plancapaciteit per 1 januari 2012 Steenwijk Tuk Kiekebelt (2006) Eeserwold (2006) Kornputkwartier: Gemeentelijk Kornputkwartier: van Wijnen Kornputkwartier: Omnia Wonen Kornputkwartier: Woonconcept Kornputkwartier: Plegt Vos Bergstein De Schans Visschersport Gedempte Steenwijkerdiep Meenthehof* Vijverhof* Betap Crilux Locatie Drenthecollege School B Prins Bernhardstraat Vollenhove Noordwal West fase 2 Havengebied locatie Jongman Kerkstraat (Drok) Voorpoort Moespot Kerkstraat/ Gasthuisstraat (Meermarkt) Oldemarkt Mallegat (2005) Oosterbroek Voormalig gemeentehuis Hoofdstraat 6 en 8 (Heutink) Belt-Schutsloot Kerklocatie Schoollocatie Lok (Rietloods) Blankenham Woningbouw 2010 Blokzijl Noordermaten fase 3 Rietvink Dwarsgracht Dwarsgracht 4b Giethoorn Giethoorn Noord fase 1&2
Omvang Omvang harde zachte plancapaciteit plancapaciteit
Inbreiding Uitbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding Uitbreiding Uitbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding
10 71 84 101 92 41 12 125 126 25 85 42 33 0 22 8 4
10 71 84 101 92 41 12 125 0 25 0 0 0 0 0 8 0
0 0 0 0 0 0 0 0 126 0 85 42 33 0 22 0 4
Uitbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding Inbreiding
44 12 13 4 5 11
44 12 13 0 0 11
0 0 0 4 5 0
Uitbreiding Uitbreiding Inbreiding Inbreiding
6 38 10 3
6 0 0 3
0 38 10 0
Inbreiding Inbreiding Inbreiding
3 3 8
0 3 0
3 0 8
Uitbreiding
12
0
12
Uitbreiding Inbreiding
8 1
8 1
0 0
Inbreiding
3
0
3
Uitbreiding
8
8
0
- 54 -
Hylkemaweg Beulakerpolder De Wilgen 9, 9a en 11 Kalenberg Kalenbergerpad 17 Kuinre Vijverpark 1 Vijverpark 2 Overhavendijk Bedrijventerrein de Schans Ossenzijl Hoofdstraat/Hilligerspoortstraat Weerribbenland Scheerwolde Scheeremeer (Gele Vlek) Sint Jansklooster Molenkampen 3 Heetveld Heetveld (Sint Jansklooster) Steenwijkerwold Gelderingen Locatie 't Olde Wold Marienwold e.o. Wanneperveen Haagje West 3 (2004) Willemsoord Willemsoord uitbreiding Zuidveen De Klim Zuidveense weg Totaal
Inbreiding Uitbreiding Inbreiding
12 34 3
12 34 3
0 0 0
Inbreiding
6
0
6
Inbreiding Inbreiding Uitbreiding Uitbreiding
6 6 6 9
0 0 6 9
6 6 0 0
Uitbreiding Uitbreiding
2 7
2 0
0 7
Uitbreiding
42
42
0
Uitbreiding
23
0
23
Uitbreiding
3
3
0
Uitbreiding Inbreiding Uitbreiding
4 10 4
4 10 4
0 0 0
Uitbreiding
2
2
0
Uitbreiding
15
15
0
Inbreiding Inbreiding
3 2 1273
3
0 2 445
828
* Zowel voor de Meenthehof en de Vijverhof is sprake van een forse sloopopgave. De in de tabel opgenomen aantallen zijn de netto aantallen. Respectievelijk worden er bruto 108 en 133 woningen (terug)gebouwd.
- 55 -
