ONTWIKKELING. Visie op sociaal wonen in Smallingerland

ONTWIKKELING

Visie op sociaal wonen in Smallingerland

Vastgesteld door college Maart 2015


Vastgesteld door college B&W gemeente Smallingerland Maart 2015


2

1. Inleiding De gemeente Smallingerland en de corporaties WoonFriesland en Accolade hebben in 2008 een woonakkoord gesloten voor de periode 2008 tot 2015. Uit een tussentijdse evaluatie in 2013 bleek dat er behoefte is aan een bondige 'visie op sociaal wonen'. Deze visie beschrijft het toekomstperspectief voor de sociale woningvoorraad richting 2020. Het is een strategisch beleidsdocument in de samenwerking tussen gemeente en corporaties. De visie is richtinggevend voor het beheer van de bestaande sociale voorraad en (nieuwbouw)-projecten. De gemeente is eigenaar van de visie. Voor de corporaties vormt de visie de context waarbinnen zij naar redelijkheid hun inspanningen verrichten. De visie vormt de basis voor nieuwe prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties vanaf 1 januari 2015. Bovenstaande is in lijn met de 'novelle' van minister Blok, waar het gaat om herziening van de positie van gemeente en corporatie. Hoe is de visie tot stand gekomen? Gemeente en corporaties hebben de visie in nauw overleg opgesteld om zorg te dragen voor een gezamenlijk perspectief op de voorraad. Er is gestart met het benoemen van de relevante ontwikkelingen voor het sociaal wonen. Daarna zijn de belangrijkste dilemma's, uitgangspunten en ambities benoemd. Tot slot is dit vertaald in een keuze voor de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad in 2020. De visie is opgesteld door een werkgroep met vertegenwoordiging van gemeente, WoonFriesland en Accolade. Op een aantal cruciale momenten zijn bestuurders en medewerkers gevraagd richting te geven aan de visie. Met de gemeenten uit de Woonregio Zuidoost heeft regionale afstemming plaatsgevonden. Daarna is de visie vastgesteld, als nadere uitwerking van het Woonplan Nieuwe Stijl. Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de definities en afbakening van de visie. De dilemma's in de sociale huisvesting en de prioriteit is Smallingerland staan centraal in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 worden de volkshuisvestelijke uitgangspunten en ambities beschreven. In hoofdstuk 5 staat de gekozen ontwikkelrichting van de sociale voorraad beschreven. Hoofdstuk 6 beschrijft de vervolgstap: de vertaling van de visie in prestatieafspraken tussen gemeente en beide corporaties . De relevante trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het sociaal wonen in Smallingerland zijn als achtergrondinformatie opgenomen in bijlage 1.


3

2. Definities en afbakening Met sociaal wonen bedoelen we de huisvesting voor huishoudens met een inkomen tot € 34.911 (inkomensgrens per 1 januari 2015) of met een bepaalde zorgbehoefte. Dit sluit aan op de toewijzingsnormen die voor de corporaties gelden bij de woonruimteverdeling van de sociale huurvoorraad. Corporaties zijn verplicht om minimaal 90% van hun woningen toe te wijzen aan de doelgroep. Binnen het BBSH wordt onderscheid gemaakt in een primaire en secundaire doelgroep1. In Smallingerland rekenen we beide doelgroepen tot onze doelgroep van beleid. Per 2015 geldt er voor vijf jaar een tijdelijke verhoging van de inkomensgrens naar € 38.000. Tot de sociale producten behoren sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. Een sociale huurwoning heeft een huurprijs tot € 710,68 (prijspeil 2015). Een sociale koopwoning heeft een koopprijs tot € 138.000,- (bestaande voorraad) en tot € 142.000 (nieuwbouw)2. Definities huurklassen Een goedkope huurwoning heeft een huurprijs tot € 403,06. Een betaalbare huurwoning heeft een huurprijs vanaf € 403,06. We gaan in de visie uit van een genuanceerde bovengrens in relatie tot de huishoudensgrootte (gekoppeld aan het woningaanbod): bij woningen voor 1-2 persoonshuishoudens is de bovengrens € 576,87 (1e aftoppingsgrens), bij woningen voor 3 of meerpersoonshuishoudens is de bovengrens € 618,24 (2e aftoppingsgrens). Een bereikbare huurwoning heeft een huurprijs vanaf € 576,87 / € 618,24 tot de maximale huurtoeslaggrens van € 710,68 (prijspeil per 1 januari 2015). Wonen-zorg We maken onderscheid in geschikt wonen, verzorgd wonen en beschermd wonen. Geschikt wonen is een woning die speciaal geschikt is voor senioren en mensen met een fysieke beperking. Het gaat dan met name om nultredenwoningen. Dit zijn woningen die vanaf de straat te bereiken zijn zonder traplopen. In de woning zijn woonkamer, keuken, toilet, badkamer en tenminste één slaapkamer zonder traplopen te bereiken. Reguliere woningen kunnen geschikt worden gemaakt. Met verzorgd wonen bedoelen we een nultredenwoning waarbij via een nabijgelegen zorgsteunpunt 24-uurszorg en diensten geleverd worden. Bij beschermd wonen is zorg en toezicht 24 uur per dag aanwezig en begeleiding en huisvesting is groepsgewijs georganiseerd. Onder beschermd wonen vallen alle intramurale instellingen, maar ook kleinschalige woonvoorzieningen.

1

BBSH: Besluit beheer sociale huursector. Primaire doelgroep: huishoudens die met hun inkomen in beginsel recht hebben op huurtoeslag. Secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen vanaf huurtoeslaggrens tot maximaal € 34.911,-. 2 Koopprijs berekend op basis van leencapaciteit bij een rentevaste periode van 10 jaar en een hypotheekrente van 5%.


4

3. Dilemma's in de sociale huisvesting en de keuze in Smallingerland Dilemma's door veranderde economische omstandigheden In de sociale huursector zijn drie begrippen van groot belang: 'beschikbaarheid', 'betaalbaarheid' en 'kwaliteit'. Beschikbaarheid houdt in dat er voldoende woningen voor de doelgroep zijn. Dit blijkt bijvoorbeeld uit een aanvaardbare zoekduur voor woningzoekenden. Betaalbaarheid betekent dat de huurprijs van de woningvoorraad, met de inzet van huurtoeslag, past bij de inkomens van huurders. Kwaliteit houdt onder andere in dat woningen goed onderhouden zijn en woontechnisch aansluiten op de behoefte. Het meest wenselijk is om in te zetten op én betaalbaarheid én beschikbaarheid én kwaliteit. Door afname van de investeringsomvang van corporaties is dit echter niet langer mogelijk. Het is nodig om scherpere keuzes te maken. De keuze in Smallingerland Gemeente en corporaties stellen de betaalbaarheid van huurwoningen voorop. Partijen wensen in gezamenlijkheid zorg te dragen voor een betaalbare woningvoorraad. De nadruk ligt op betaalbare woningen, in aansluiting bij de behoefte van veel huurders. Maatschappelijk gezien staat immers vooral betaalbaarheid in de schijnwerpers. Bijna 40% van de nieuwe huurders behoort tot de laagste inkomensgroep tot € 15.000. Wat betekent deze keuze? De keuze voor betaalbaarheid betekent dat de huurprijsopbouw van de voorraad als geheel overeen moet komen met de inkomensopbouw van de huurders. De totale huursom van de sociale voorraad is en blijft betaalbaar door een daarop afgestemd huurprijsbeleid. Input voor het beleid is de meerjarenbeleidsplanning van de corporaties, die de basis vormt voor de prestatieafspraken. Er dient nader uitgewerkt te worden hoe de voorraad eruit moet zien. Maar door in te zetten op betaalbaarheid hebben de corporaties lagere huurinkomsten en een beperkt investeringsbudget. Dit betekent minder nieuwbouw (beschikbaarheid) en minder investeringen in de energieprestatie van bestaande woningen (kwaliteit). Verkoop van huurwoningen wordt gecontinueerd. Deels ten behoeve van noodzakelijke investeringen in verbetering en vervanging van de bestaande huurvoorraad. Deels om verminderde inkomsten en hogere uitgaven op te vangen. De verkoopopgave betreft meer woningen met een bereikbare huur. De sloop van huurwoningen wordt beperkt, mits de kwaliteit dit toelaat, zodat woningen met een lage huurprijs behouden blijven. Vervangende nieuwbouw wordt vooral in het betaalbare segment gebouwd.


5

4. Uitgangspunten en ambities Uitgangspunten De sociale woningvoorraad moet voldoen aan de woningbehoefte van de doelgroep van beleid. Daarmee moet de samenstelling van de woningvoorraad een afspiegeling zijn van de doelgroep. Bij renovatie en nieuwbouw wordt ingespeeld op demografische ontwikkelingen en maatschappelijke trends. Marktperspectief en investeringscapaciteit zijn de randvoorwaarden voor partijen bij ingrepen in de sociale woningvoorraad. De belangrijkste uitgangspunten in onze gezamenlijke visie op het sociaal wonen zijn:  Voor de toekomst wordt uitgegaan van een stabiele omvang van de sociale huurvoorraad.  Voor de goedkope koopvoorraad wordt niet gestreefd naar extra toevoegingen, in verband met het grote aanbod in dit segment.  De focus ligt op de huisvesting in Drachten in verband met de grote vraagdruk.  Voldoende marktperspectief is voorwaarde voor (vervangende) nieuwbouw in de dorpen.  Eigen kracht van mensen en inzetten op zo lang mogelijk thuis, in de eigen vertrouwde omgeving wonen, mits deze woonsituatie toereikend is.  Clustering van wonen met zorg in omgevingen die geschikt zijn voor senioren (met in de nabije omgeving voorzieningen zoals zorg, winkels, openbaar vervoer).  De keuzevrijheid van de huurder staat voorop bij het aanbieden van sociale huurwoningen. Indien dit leidt tot knelpunten bij bepaalde doelgroepen wordt gezocht naar mogelijkheden voor betere afstemming tussen vraag en aanbod. Verbeteropgave Betaalbaarheid van de huurvoorraad staat voorop. De huidige voorraad sociale huurwoningen is over het algemeen van voldoende kwaliteit. We kennen echter wel twee verbeteropgaven: verduurzaming woningvoorraad en wonen en zorg (geschiktheid voor senioren). Gemeente en corporaties streven naar een goed evenwicht tussen het betaalbaar houden van de sociale huurvoorraad en uitvoering van de noodzakelijke verbeteringen. Verouderde huurwoningen met een goed toekomstperspectief worden verbeterd door aanpassing aan de huidige kwaliteitseisen. Deze verbeteringen kunnen echter begrensd worden door betaalbaarheid van de woningen voor de doelgroep. In overleg met de corporaties willen we uitwerken wat de minimale kwaliteit is van betaalbare woningen. Verduurzaming en woonlasten: Gemeente en corporaties zetten zich in voor de betaalbaarheid van huurwoningen. Het gaat dan niet alleen om de huurprijs, maar ook om de energierekening en andere vaste woonuitgaven. Samen vormen ze de woonlasten. Sociale huurwoningen met een laag energielabel worden energiezuiniger gemaakt vanuit het streven naar verduurzaming en beperking van de woonlasten. Deze verduurzaming leidt vaak tot een huurverhoging. Het is wenselijk dat deze huurverhoging gecompenseerd wordt door een lagere energierekening. Corporaties maken van te voren de afweging of de huurverhoging en de verwachte energiebesparing de betaalbaarheid van de woning niet onder druk zet. Het streven is om de woonlasten van huurders minimaal stabiel te houden. Wonen en zorg: Bij de doelgroep senioren zien we dat mensen zo lang mogelijk in een reguliere woning blijven wonen, eventueel met zorg aan huis. Is de woning daarvoor ongeschikt dan is er


6

vooral behoefte aan verzorgd wonen: een geschikte woning mét een nabijgelegen zorgsteunpunt voor 24-uurszorg en diensten. In Smallingerland zijn in aantal voldoende geschikte woningen om in de toenemende woningbehoefte te voorzien. Een aanzienlijk deel van de voorraad voldoet echter niet meer aan de eisen van deze tijd. De opgave voor deze woningen ligt deels in het 'opplussen' van woningen naar verzorgd wonen, mits de locatie geschikt is. Daarnaast wordt ingezet op herbestemmen, verkoop en sloop en vervangende nieuwbouw van woningen met onvoldoende toekomstperspectief. Er wordt ingezet op voldoende woonzorgproducten met een functionele kwaliteit, opdat de doelgroep passend gehuisvest wordt. Uitgangspunt daarbij is zolang mogelijk thuis, en als dat niet mogelijk is verzorgd of beschermd wonen. De organisatie van de zorg is een belangrijk aspect dat nader uitgewerkt dient te worden in overleg met de zorgpartijen. Een groot deel van de geschikte woningen wordt nu gehuurd door mensen zonder fysieke beperking. Op dit moment is dit geen knelpunt voor de doelgroep. Zonodig wordt gezocht naar mogelijkheden om geschikte woningen bij mutatie gerichter toe te wijzen aan de doelgroep. Leefbaarheid en participatie van bewoners Partijen wensen zorg te dragen voor goed wonen in een leefbare woonomgeving. Zij werken daarbij, in relatie tot hun werkterrein, samen aan het behoud en versterking van vitale wijken en dorpen. De principes schoon, heel en veilig zijn leidend. De rol en eigen verantwoordelijkheid van de burger bij zijn woon- en leefsituatie is daarbij belangrijk. Er wordt uitgegaan van de eigen kracht van mensen en hun mogelijkheden om zelf bij te dragen aan een leefbare woonomgeving. De rol van de burger verandert van 'consument' naar 'initiatiefnemer'. Dit past bij de maatschappelijke ontwikkelingen waarbij bewoners steeds meer zelf initiatieven ontplooien. Wij hebben ook aandacht voor mensen die zich moeilijk staande kunnen houden in de samenleving. Het gaat dan om kwetsbare doelgroepen.


7

5. Ontwikkelrichting sociale woningvoorraad 2020 Trends in vogelvlucht Bij ingrepen in de sociale woningvoorraad houden we rekening met de gevolgen van demografische en maatschappelijke trends. Bij de demografische trends kijken we zowel naar de middellange (2020) als lange termijn (2030). De bevolkingsgroei is eindig. We verwachten een huishoudensgroei tot circa 2025. De jaarlijkse groei zal tot die periode steeds kleiner worden. Er zijn prognoses die vanaf 2025 een huishoudensdaling verwachten. Ook de bevolkingsopbouw verandert. De vergrijzing neemt toe en het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie 40 tot 54 jaar loopt terug. De doelgroep jongeren blijft min of meer stabiel qua omvang. Er komen steeds meer alleenstaanden en kleine huishoudens. Het rijksbeleid is gericht op het langer zelfstandig wonen en op zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid van inwoners. Daarbij is het beleid gericht op reductie van 'scheef' wonen, met als gevolg een kleinere sociale huursector. Door de economische crisis zien we een stagnatie op de koopmarkt en meer druk op de huurmarkt. Hypothecaire eisen zijn aangescherpt en de leencapaciteit van consumenten is afgenomen. Nadere informatie over de trends is opgenomen in bijlage 1. Woningbehoefte We verwachten een tijdelijke toename van de behoefte aan sociale huur. Op de lange termijn is de behoefte aan sociale huur naar verwachting weer op het huidige niveau. Deze verwachting is gebaseerd op een scenario met matig herstel van de koopkracht en beperking van 'scheefwonen'. Vanuit de doelgroep ligt de nadruk op betaalbare woningen. Daarmee samenhangend is er een toenemende behoefte aan kleinere woningen (minder oppervlak, minder volume). Vanwege vergrijzing zien we een toenemende behoefte aan woonzorgproducten. Keuze ontwikkelrichting sociale woningvoorraad Zoals gezegd stellen we de betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad voorop. Met de ontwikkeling van de sociale voorraad willen we inspelen op bovenstaande demografische en maatschappelijke trends. Maar we moeten daarbij ook rekening houden met het marktperspectief van de voorraad en de financiële mogelijkheden van de corporaties. Deze aspecten samen resulteren in een keuze voor de ontwikkelrichting van de sociale woningvoorraad tot 2020. Tabel 1 geeft per sociaal product (woningtype en huurklasse) de ontwikkelrichting tot 2020 die gemeente en corporaties voor ogen hebben (kolom 4). De ontwikkelrichting is relatief; het moet bezien worden in relatie tot de huidige omvang van het product. Daarnaast betekent een stabiele ontwikkelrichting niet dat de samenstelling van de voorraad niet wijzigt. Het betekent dat het product in 2020 per saldo eenzelfde omvang heeft als nu. De samenstelling van de sociale voorraad kan veranderen door ingrepen als renovatie, sloop, nieuwbouw en verkoop. Discrepantie ontwikkelrichting en huidige plannen In de laatste kolom van tabel 1 staat het effect van het huidige beleid en de plannen van de corporaties op de sociale producten weergegeven. We constateren een forse discrepantie tussen de visie 2020 en het huidige corporatiebeleid en de plannen. Er zit een verschil tussen de keuze voor betaalbaarheid in de visie enerzijds en het huidig huurbeleid en plannen voor energieverbetering


8

anderzijds. De opgave is om de huidige plannen op één lijn te krijgen met de gezamenlijke visie op sociaal wonen 2020. Dit wordt uitgewerkt in de prestatieafspraken.

Ontwikkelrichting tot 2020 afname

Huidige plannen corporaties tot 2020

beperkte groei

beperkte afname

afname

forse toename

50 650 200

stabiel

afname

stabiel

afname

stabiel

forse toename

750 300 0

stabiel

beperkte afname

stabiel

beperkte toename

stabiel

stabiel

400 1.050 300

stabiel

afname

stabiel

beperkte afname

stabiel

toename

7.900

stabiel

stabiel

Woningtype

Huurklasse

Voorraad per 1-1-2014

Grondgebonden

Goedkoop

550 3.350 300

Betaalbaar Bereikbaar Grondgebonden nultrede

Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar

Gestapeld zonder lift


Gestapeld met lift


Sociale huursector

afname

Tabel 1 : Gekozen ontwikkelrichting sociale producten Smallingerland vs. plannen corporaties

Toelichting ontwikkelrichting Per woningtype geven we een toelichting op de woningbehoefte, de opgave en de gekozen ontwikkelrichting: Grondgebonden woningen Woningbehoefte: We verwachten op de lange termijn een licht afnemende behoefte aan dit woningtype. Vanuit de doelgroep ligt de nadruk op betaalbaarheid. Daarmee samenhangend is er een toenemende behoefte aan kleinere woningen (minder oppervlak, minder volume). Opgave: Er ligt een bouwkundige opgave in het goedkope en betaalbare segment. Het gaat dan om sloop, groot-onderhoud en het energiezuiniger maken van woningen. De verkoopopgave heeft betrekking op de verkoop van woningen in het betaalbare en bereikbare segment. Nieuwbouw richt zich in het bijzonder op het betaalbare segment met twee tot drie slaapkamers. Ontwikkelrichting 2020: De opgave resulteert in een transformatie van de voorraad waarbij de nadruk komt te liggen op het uitbreiden van de betaalbare voorraad, ten koste van het aantal goedkope en bereikbare woningen. Per saldo zal het aantal grondgebonden woningen stabiel blijven. Grondgebonden nultredenwoningen Woningbehoefte: De vergrijzing neemt toe en huishoudens blijven langer zelfstandig wonen. De bejaardenwoningen van vroeger voldoen niet meer aan de woonwensen van de doelgroep,


9

waardoor ze minder goed verhuurbaar zijn. Er is sprake van scheefheid omdat een groot deel van de geschikte woningen wordt gehuurd door mensen zonder fysieke beperking. Opgave: Bij grondgebonden nultredenwoningen zien we dat er voldoende aanbod is. Er ligt wel een verbeteropgave ten aanzien van verouderde geschikte woningen met een goed toekomstperspectief. De opgave voor deze woningen ligt deels in het 'opplussen' van woningen naar verzorgd wonen, mits de locatie geschikt is. Voor woningen met een slecht marktperspectief wordt ingezet op herbestemmen, verkoop en sloop. Voorwaarde voor vervangende nieuwbouw is een 'seniorenproof' omgeving (nabij voorzieningen). Zonodig wordt een gerichter woningaanbiedingsbeleid ontwikkeld om scheef wonen te verminderen. Ontwikkelrichting 2020: Per saldo kiezen we voor een stabiel aantal grondgebonden nultrede woningen. Gestapelde woningen zonder lift Woningbehoefte: De omvang van de doelgroep voor dit woningtype blijft naar verwachting min of meer stabiel. Voor bepaalde complexen in Drachten is op dit moment veel belangstelling. Opgave: Er ligt een bouwkundige opgave in de vorm van grootonderhoud en verhogen van de energieprestaties. In de verhuur is het stimuleren van de doorstroming van zittende huurders een opgave, zodat deze appartementen weer beschikbaar komen voor de doelgroep. Een andere optie is het aanbieden van tijdelijke huurcontracten voor jongeren. Het rijksbeleid biedt hiervoor wellicht in de toekomst mogelijkheden die door de corporaties kunnen worden benut. Ontwikkelrichting 2020: Met het oog op betaalbaarheid kiezen we voor het in stand houden van de bestaande voorraad. Gestapelde woningen met lift Woningbehoefte: De doelgroep vergrijsd en ouderen blijven langer zelfstandig wonen. We verwachten een afnemende belangstelling voor de reguliere appartementen met lift. De doelgroep senioren blijft het liefst zo lang mogelijk in een reguliere woning, totdat zorg aan huis noodzakelijk is en er vooral behoefte zal zijn aan verzorgd wonen. Opgave: Bestaat uit het verhogen van de energieprestatie van bepaalde complexen. Er ligt een beperkte transformatieopgave om een klein aantal minder goed te verhuren complexen te verkopen en te vervangen door nieuwbouw in het betaalbare segment, in een “senioren-proof” omgeving (nabij voorzieningen). Ontwikkelrichting 2020: Per saldo kiezen we voor een stabiel aantal appartementen met lift.


10

6. Hoe verder De visie wordt vertaald in prestatieafspraken tussen Accolade, WoonFriesland en de gemeente Smallingerland. De prestatieafspraken vervangen het huidige woonakkoord dat loopt tot eind 2014. In lijn met de visie is de rode draad in de afspraken de keuze voor betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad. Het is echter ook duidelijk dat er spanning zit tussen de visie en de huidige plannen en beleid van de corporaties. Voor de drie partijen betekent dit de opgave om in de afspraken de huidige praktijk in één lijn te brengen met de visie op sociaal wonen. De prestatieafspraken worden in de loop van 2015 door betrokken partijen ondertekend.


11


12

Bijlage 1

Relevante trends en ontwikkelingen voor het sociaal wonen


13


14


15


16


17


18


19


20

ONTWIKKELING. Visie op sociaal wonen in Smallingerland

Recommend Documents