Verslag van het Bestuur en de Directie 5

2 0 0 5

Jaarverslag

Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II Stichting PVF Kantorenfonds Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV Achmea Vastgoed B.V. Gatwickstraat 1 1040 KH Amsterdam www.achmeavastgoed.nl

2 0 0 5 Inhoudsopgave Verslag van het Bestuur en de Directie

5

Inleiding

5

Organen van de Stichting

6

Bestuursbesluiten

8

Portefeuillebeleid

9

Jaarresultaten 2001-2005

14

Rendementen 2005

16

Ontwikkeling vastgoedportefeuilles

12

Financiële kerngegevens vastgoedfondsen

19

Jaarrekening Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I

24

Balans per 31 december

24

Staat van baten en lasten

25

Kasstroomoverzicht

26

Toelichting op de balans en de staat van baten en lasten

29

Overige gegevens Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I

32

Accountantsverklaring

33

Participantenregister per 31 december 2005 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I

34

Jaarrekening Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II

36


36


37

Kasstroomoverzicht

38


41

Overige gegevens Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II

44


45

Participantenregister per 31 december 2005 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II

47

Jaarrekening Stichting PVF Kantorenfonds

48


48


49

Kasstroomoverzicht

50


53

Overige gegevens Stichting PVF Kantorenfonds

57


58

Participantenregister per 31 december 2004 Stichting PVF Kantorenfonds

59

3

Inhoudsopgave

2 0 0 5 Jaarrekening Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV

62


62


63

Kasstroomoverzicht

64


65

Overige gegevens Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV

69


70

Participantenregister per 31 december 2005 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV

71

Vastgoedportefeuille per 31 december 2005

72

Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II

76

Stichting PVF Kantorenfonds

79

Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV

80

Begrippenlijst

Algemeen

72

Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I

4

82

2 0 0 5 Verslag van het Bestuur en de Directie Inleiding Voor u ligt het jaarverslag 2005 van de Stichtingen Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I, Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II, PVF Kantorenfonds en Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV. Het woningfonds (VGF I), waarin een groot aantal pensioenfondsen belegt, heeft per einde van het boekjaar een totaal ingelegd vermogen van € 231,1 miljoen. De vastgoedwaarde bedraagt € 298,6 miljoen. Het ingelegd vermogen en de vastgoedwaarde van het winkelfonds (VGF II) bedragen € 302,3 miljoen, respectievelijk € 322,2 miljoen. Het kantorenfonds heeft een ingelegd vermogen van € 283,7 miljoen. De vastgoedwaarde bedraagt € 285,3 miljoen. Het ingelegd vermogen en de vastgoedwaarde van het bedrijfsruimtenfonds (VGF IV), dat per 1 oktober 2005 is opgericht, bedragen € 22,9 miljoen, respectievelijk € 25,7 miljoen. Het verschil tussen het ingelegd vermogen en de vastgoedwaarde wordt met name veroorzaakt door de waarde-ontwikkeling van de objecten. Dit verslag van het Dagelijks Bestuur en de Directie bevat de jaarrekening (balans, staat van baten en lasten, toelichting op de balans, toelichting op de staat van baten en lasten en een kasstroomoverzicht) en gaat in op de doelstelling van de fondsen, het portefeuillebeleid en de invulling daarvan in 2005 en de besluiten die door het Dagelijks Bestuur in de verschillende bijeenkomsten in het verslagjaar genomen zijn. Beschreven wordt hoe de portefeuilles van de fondsen zich hebben ontwikkeld. Aansluitend wordt ingegaan op de door de fondsen behaalde resultaten en rendementen.

5

Algemeen

2 0 0 5 Organen van de Stichting

(stand 31 december 2005)

Bestuur

Algemeen

VGF I VGF II

KF

VGF IV

Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus

J.C. Dwarswaard G. Weemhof

a

a

a

a

Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Baksteenindustrie

J.H. Klinkenberg vacature

a

a

a

a

Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Beroepsvervoer over de weg

mr. J.M. Bakker P. Swart

a

a

a

a

Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Betonproduktenindustrie

G.A. Hack vacature

a

a

a

a

Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Confectie-industrie

mevr. mr. N.L. Hofman vacature

a

a

a

a

Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Drankindustrie

D. van Veen B. Kok

a

a

a

a

Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf

J. van de Belt J.P. van den Berg

a

a

a

a

Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Groenten- en Fruitverwerkende industrie

mevr. T.F.M. Schets T.H. Stapelvoort

a

a

a

a

Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Handel in Bouwmaterialen

mevr. J.A.M. Bergervoet G. Mantel

a

a

a

a

Stichting Pensioenfonds Horeca & Catering

mr. G.B.J. Dommering E.P. de Vries

a

a

a

a

Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Houthandel

L.J. van Gerdingen M.W. Kunst

a

a

a

a

Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Kalkzandsteenindustrie

mevr. L.F.A.M. Jansen A.D. van der Willik

a

a

a

a

Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij

A. Sta drs. A.W.P.M. Zimmerman

a

a

a

a

Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Langdurige Uitzendkrachten

vacature vacature

a

a

a

a

Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven

J. Brummel M.W. Kunst

a

a

a

a

Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro

vacature vacature

a

a

a

a

Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging

J.C. Dwarswaard T. Uittenbogaard

a

a

a

a

Stichting Prepensioenfonds voor het Personenvervoer over de weg

P.N. Peters P. de Ridder

a

a

a

a

Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Rijn- en Binnenvaart

mr. M.J.M. Koning R.W. Vlietman

a

a

a

a

Stichting Pensioenfonds UWV

H.J. Bouwknegt C.C. van der Sluis RA

a

a

a

a

Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Verf- en Drukinktindustrie

G.C. Dijkstra vacature

a

a

a

a

Stichting Pensioenfonds Werk en (re)Integratie

E.C. Grootendorst P.J.G. Fleuren

a

a

a

a

Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Zeevisserij

C. Blonk C. Haasnoot

a

a

a

a

6

a = participant in fonds

X = geen participant in fonds

2 0 0 5

Dagelijks Bestuur mr. G.B.J. Dommering

voorzitter

M.W. Kunst

vice-voorzitter

J.P. van den Berg

secretaris

H.J. Bouwknegt

penningmeester

G.A. Hack

lid

mw. T.F.M. Schets

lid

Directie J.E.W. van der Bijl D.J. van Hal RBA drs. C.L. Worms RBA

Accountant KPMG Accountants N.V., Amstelveen

7

Algemeen

2 0 0 5 Bestuursbesluiten Op 26 mei 2005 heeft de jaarvergadering van het Algemeen Bestuur van de Stichtingen Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I, Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II en PVF Kantorenfonds plaatsgevonden. Tijdens de jaarvergadering is het jaarverslag 2004 vastgesteld en heeft het Algemeen Bestuur décharge verleend aan het Dagelijks Bestuur en de Directie van de vastgoedfondsen. Tevens is de samenstelling van het Dagelijks Bestuur behandeld: de heren J.P. van den Berg, H.J. Bouwknegt en A. Kool waren per 26 mei 2005 periodiek aftredend. De heer A. Kool heeft zich niet meer herkiesbaar gesteld, de overige heren waren wel herkiesbaar. Er waren meerdere kandidaten verkiesbaar, waardoor er een kiescommissie is gevormd. Na een aantal stemrondes zijn de heren Van den Berg en Bouwknegt herbenoemd en is de heer Hack benoemd voor een periode van twee jaar. Voor het komende jaar wordt onderstaande functieverdeling gehanteerd. voorzitter

de heer mr. G.B.J. Dommering

vice-voorzitter

de heer M.W. Kunst

secretaris

de heer J.P. van den Berg

penningmeester

de heer H.J. Bouwknegt

Het Algemeen Bestuur is akkoord gegaan met het verzoek om middels een statutenwijziging de mogelijkheid te hebben het Dagelijks Bestuur, desgewenst, uit te breiden naar 8 personen. In de algemene vergadering van 26 mei 2005 is het Algemeen Bestuur akkoord gegaan met de inbrengovereenkomst en de oprichtingsakte en met de daadwerkelijke oprichting van het bedrijfsruimtenfonds (VGF IV) per 1 oktober 2005. Ook heeft het Algemeen Bestuur tijdens deze vergadering aan het Dagelijks Bestuur het mandaat gegeven om middels addenda op de beleggingsreglementen van de vastgoedfondsen het mogelijk te maken de participatiewaarde van de vastgoedfondsen op kwartaalbasis te laten vaststellen. In september 2005 is het Algemeen Bestuur van de Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II akkoord gegaan met het beleggingsreglement, de addenda en de bijlagen bij de addenda. Het bestuur van de Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV heeft dit besluit in december 2005 geformaliseerd. Het Dagelijks Bestuur en Directie zijn gedurende het verslagjaar achtmaal bijeen gekomen: op 4 maart, 27 april, 4 juli, 31 augustus, 22 september, 21 november, 6 december en 20 december 2005. Het Dagelijks Bestuur is in het verslagjaar akkoord gegaan met het voorstel om de bedrijfsruimtepanden van de Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II in te brengen in de Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV. De inbreng heeft per 1 oktober 2005 plaatsgevonden.

Algemeen

8

2 0 0 5 Portefeuillebeleid Beleidsuitgangspunten Op basis van het huidige risicoprofiel van de fondsen en de samenstelling naar de verschillende sectoren, wordt per vastgoedfonds een beleid uitgezet voor de korte en lange termijn. Dit beleid is gestoeld op de volgende punten: - deelsectorbeleid - core/satellite - objectbeleid - specifiek portefeuillebeleid, bijvoorbeeld in de vorm van spreiding afloop huurcontracten, spreiding branches en spreiding regio’s. Eén van de belangrijkste gewenste resultaten van het beleid is een goede risicodemping, door de omvang van de portefeuilles en een goede spreiding binnen portefeuilles.

Deelsectorbeleid: Modelportefeuilles Door Achmea Vastgoed is, met goedkeuring van het Dagelijks Bestuur, een modelportefeuille per vastgoedfonds gedefinieerd. Deze modelportefeuille, waarin de segmentatie in typen vastgoed is opgenomen, is een streven voor de fondsopbouw in 2006. De modelportefeuille is geformuleerd op onze visie ten aanzien van de huidige portefeuille, marktontwikkelingen en de samenstelling van de markt volgens het universum van de ROZ/IPD-index. Bij acquisities en disposities wordt specifiek aandacht besteedt aan de invulling van het gewenste deelsectorbeleid om de modelportefeuilles in 2006 te kunnen bereiken.

Core/satellite-beleid Het ‘core/satellite-beleid’ beoogt in te spelen op de ontwikkelingsfasen van vastgoedcycli. Daardoor kunnen objecten goed in de context van de gehele portefeuille worden benaderd en in de context van ontwikkelingen op de markt. Objecten worden ingedeeld naar ‘core’ en ‘satellite’. Onder ‘core’ wordt verstaan het deel van een portefeuille met objecten die een stabiel (direct) rendement hebben in combinatie met een laag en beheersbaar risicoprofiel. Onder ‘satellite’ wordt verstaan het deel van een portefeuille met objecten die meer kans hebben om een hoger (indirect) rendement te genereren, zij het met een hoger risicoprofiel. Het is de bedoeling om hoofdzakelijk met het ´satellite´ deel van de portefeuille gebruik te maken van cycli in de markt. De karakteristieken van vastgoed (lange termijn belegging, relatief grote beleggingsomvang per object, geen transparante verhandelbaarheid in vergelijking met de beurs, het relatief beperkte aanbod) maken het niet mogelijk om snel te wisselen tussen core en satellite. Maar er kan wel worden gestuurd op verschuiving, door het leggen van de nadruk op core (core acquireren, satellite verkopen) danwel op satellite, afhankelijk van de plaats in de vastgoedcyclus.

Objectbeleid Door de Productgroepen binnen Achmea Vastgoed wordt ´bottom-up´ (objectgedreven) gekeken naar de kwaliteit van de portefeuille. Objecten met weinig potentie of verhoogde risico´s worden geselecteerd om te worden verkocht. Dit wordt met portefeuillemanagement afgestemd. Daarnaast worden door portefeuillemanagement in samenspraak met de productgroepen objecten vanuit strategisch of risico-oogpunt geselecteerd om te worden verkocht.

9

Algemeen

2 0 0 5 Specifiek portefeuillebeleid De vastgoedportefeuilles zijn geografisch gespreid, naar rato van de grootte van de lokale markten en lokale economie, omvang en typen projecten (bijvoorbeeld focus op bepaalde doelgroep). Hiervoor worden de portefeuilles van de vastgoedfondsen jaarlijks geanalyseerd op branches / huurders / spreiding e.d. Daarnaast zal eens per twee jaar een onderzoek worden uitgevoerd door een onderzoeksbureau naar de meest interessante – en minst interessante – regio’s (corop-gebieden) om in te beleggen, gespecificeerd naar type vastgoed.

Toekomst Voor de vastgoedfondsen is een strategische koers uitgezet om te komen tot vernieuwing van de fondsen. Deze vernieuwing volgt twee sporen: - het vernieuwen van de fondsen door onder meer het vereenvoudigen en vergemakkelijken van reglementen en het vergroten van de mogelijkheden voor opdrachtgevers om in de fondsen te participeren, - het verbeteren van de positie van de fondsen door het vergroten van de beleggingsportefeuilles. Onderdeel hierin is het overnemen van (discretionaire) portefeuilles. Aan het eerste spoor is in 2005 verder invulling gegeven door het opnemen in de reglementen dat de participatiewaarde op kwartaalbasis via taxatie- en indexatieresultaten bepaald wordt, waardoor de verhandelbaarheid lopende een jaar (op kwartaalbasis) is verbeterd. Daarnaast is in het Algemeen Bestuur besloten de financiering met extern vermogen mogelijk te maken. Dit besluit zal in de jaarvergadering op 10 mei 2006 middels een statutenwijziging formeel worden voorgelegd. In 2005 heeft een splitsing plaatsgevonden van de bedrijfsruimten uit Vastgoedfonds II om zo de allocatie van deelnemers naar bedrijfsruimten beter te kunnen sturen. Het nieuw opgerichte Bedrijfsruimtenfonds (VGF IV) is juridisch nog onderdeel van Vastgoedfonds II. Een onderdeel van beide sporen is de Modernisering van de vastgoedfondsen. In 2005 is de modernisering van de hypotheekfondsen van Achmea Vastgoed afgerond (per 1 januari 2006). In 2006 zal worden gewerkt aan de modernisering van de vastgoedfondsen.

Risicomanagement Om bovenstaande zo goed mogelijk tot zijn recht te laten komen, worden acquisities en disposities voor de vastgoedfondsen achtereenvolgens door de volgende personen / groepen beoordeeld: - acquisiteur en assetmanager (bij aan- en verkoop), ondesteund door technische managers - manager productgroep - afdeling marktonderzoek, eventueel in de vorm van een extern uitgezet onderzoek (hiervoor wordt gebruik gemaakt van diverse onderzoeksbureaus met verschillende expertise) - portefeuillemanagement vastgoed - Beleggingscommissie. Hierin hebben directie en lijnmanagement van Achmea Vastgoed zitting Na het doorlopen van bovenstaande beoordelingen (met positief resultaat) wordt een object voor acquisitie of dispositie voorgelegd aan het Dagelijks Bestuur van de vastgoedfondsen.

Benchmark en waarderingsmethodiek Voor de performancemeting van de portefeuille van de vastgoedfondsen hanteert Achmea Vastgoed de ROZ/IPD-vastgoedindex. Deze meet de performance op de totale portefeuille en op de verschillende deelsectoren. Hiermee wordt de portefeuille vergelijkbaar gemaakt met die van andere partijen in de vastgoedbeleggingsbranche en kunnen analyses worden uitgevoerd om meer inzicht te krijgen in de achtergronden van de rendementen.

Algemeen

10

2 0 0 5

Op kwartaalbasis worden de resultaten van de vastgoedfondsen gebenchmarked tegen de kwartaalindex van ROZ/IPD. De kwartaalresultaten van de vastgoedfondsen worden bepaald op basis van een taxatie en indexatiemethodiek: elk kwartaal wordt een kwart van de portefeuille getaxeerd. Driekwart van de portefeuille wordt geïndexeerd met de kwartaalresultaten van heel Achmea Vastgoed, op sectorniveau (winkels, kantoren, bedrijfsruimten, woningen).

11

Algemeen

2 0 0 5 Ontwikkeling vastgoedportefeuilles Acquisities en disposities In 2005 hebben de volgende acquisities en disposities plaatsgevonden: Vastgoedfonds I - Uitponding van 57 woningen en 8 garages (totale actuele waarde op moment van verkoop € 6,5 miljoen) - Aankoop van het appartementencomplex Terra Verde te Zoetermeer (totale investering € 7 miljoen). Het nieuwbouwcomplex zal medio 2006 worden opgeleverd, turn key betaling. Commitment voor de aankoop van een appartementencomplex te Amsterdam (nieuwbouw huurwoningen) (investering € 10 miljoen) - Aankoop van de woningen uit de portefeuille van BPF Meubelindustrie- en Meubileringsbedrijven, in ruil voor participaties in het fonds. Voor Vastgoedfonds I betrof het 14 complexen met in totaal 436 woningen, investering op moment van overdracht € 63,5 miljoen Vastgoedfonds II - Verkoop van zes objecten, te Zoetermeer, Laren, Drachten (2x), Kaatsheuvel en Kerkrade, (totale actuele waarde op moment van verkoop € 13,3 miljoen) - Overdracht van vijf objecten aan Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV, te Hoofddorp, Den Bosch, Woerden, Ridderkerk en Hilversum (totale actuele waarde op moment van overdracht € 16,8 miljoen) - Aankoop van het winkelcentrum Gooische Brink te Hilversum (totale investering inclusief herontwikkelingsbudget € 38,4 miljoen). Daarnaast was het winkelcentrum IJburg nog in ontwikkeling in 2005, oplevering staat gepland voor 2006 (turn key betaling) - Aankoop van de winkels en bedrijfsruimten uit de portefeuille van BPF Meubelindustrie- en Meubileringsbedrijven, in ruil voor participaties in het fonds. Voor Vastgoedfonds II betrof dit één winkelobject en één bedrijfsruimte, investering op moment van overdracht € 4,0 miljoen PVF Kantorenfonds - Geen verkopen - Geen nieuwe aankopen en/of nieuwe commitments. In 2005 was het kantoorobject te Rijnsweerd Utrecht in aanbouw, betaling vindt plaats in termijnen. Verwachte oplevering is 3e kwartaal 2006 Vastgoedfonds IV - Geen verkopen - Aankoop van bedrijfsruimte te Roermond (investering in totaal € 3,4 miljoen). Commitment voor de aankoop van een bedrijfsruimte te Leidschendam (investering in totaal € 5,6 miljoen), transactie begin 2006 - Overdracht van bedrijfsruimten te Hoofddorp, Den Bosch, Woerden, Ridderkerk en Hilversum van Vastgoedfonds II naar Vastgoedfonds IV per 1 oktober 2005 (totale waarde per 1 oktober van deze bedrijfsruimten € 16,8 miljoen)

Algemeen

12

2 0 0 5

In- en uittredingen De volgende uittredingen hebben plaatsgevonden in 2005: • Het BPF Kartonnage is met haar volledige resterende bezit uitgetreden uit vastgoedfondsen I en II per 1 januari 2005 • In 2005 is een aantal nieuwe participanten toegetreden tot de vastgoedfondsen: - Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Drankindustrie, Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Langdurige Uitzendkrachten en Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro zijn met 1 participatie ingetreden in Vastgoedfonds I, Vastgoedfonds II en Stichting PVF Kantorenfonds - Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus met 1 participatie in Vastgoedfonds I - Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Beroepsvervoer over de weg en Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij zijn toegetreden tot Vastgoedfonds I - Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven heeft per 1 januari 2005 haar discretionaire portefeuilles ingebracht in de vastgoedfondsen, en is daardoor nieuwe participant in Vastgoedfonds I

Participaties Van de vastgoedfondsen stond per 31 december 2005 het volgende aantal participaties uit: Vastgoedfonds I - 452.456 Participaties (ultimo 2004: 358.515 participaties) - Waarde per participatie na resultaatuitkering € 685,92 (ultimo 2004: € 640,38) - Waarde participantenrekening per ultimo 2005 na resultaatuitkering: € 310,3 miljoen (ultimo 2004: € 229,6 miljoen) Vastgoedfonds II (per 1 oktober 2005 zijn de bedrijfsruimten uit Vastgoedfonds II in een nieuw fonds geplaatst; Vastgoedfonds IV, zie onder) - 644.215 Participaties (ultimo 2004: 551.812 participaties) - Waarde per participatie na resultaatuitkering € 484,73 (ultimo 2004: € 519,04) - Waarde participantenrekening per ultimo 2005, na resultaatuitkering: € 312,3 miljoen (ultimo 2004: € 286,4 miljoen) PVF Kantorenfonds - 663.734 Participaties (ultimo 2004: 611.036 participaties) - Waarde per participatie na resultaatuitkering € 434,40 (ultimo 2004: € 413,33) - Waarde participantenrekening per ultimo 2005, na resultaatuitkering: € 288,3 miljoen (ultimo 2004: € 252,6 miljoen) Vastgoedfonds IV - 780.179 Participaties (opgericht per 1 oktober 2005 met onroerend goed uit Vastgoedfonds II) - Waarde per participatie na resultaatuitkering € 29,12 - Waarde participantenrekening per ultimo 2005, na resultaatuitkering: € 22,7 miljoen

13

Algemeen

2 0 0 5 Jaarresultaten 2001-2005 De jaarresultaten van de Vastgoedfondsen (2001 tot en met 2005, inclusief 5 jaars gemiddelde) zijn opgenomen in onderstaande figuren. De rendementen zijn weergegeven op standing investments (exclusief verkoop- en aankoopresultaten).

Vastgoedfonds I Huurwoningen hebben in 2005 een gunstige waardegroei doorgemaakt. Enerzijds door de aanhoudende groei in de koopwoningenmarkt, anderzijds door de resultaten van enkele complexgewijze verkopen, waaruit bleek dat beleggerswoningen in de markt zeer geliefd zijn. Dit effect heeft met name in het 4e kwartaal plaatsgevonden. Vastgoedfonds I heeft deze groei in 2005 ook doorgemaakt, zelfs in sterkere mate dan de benchmark. Vastgoedfonds I heeft over de afgelopen vijf jaar een marktconform resultaat behaald (zie het opgenomen staafdiagram). Vastgoedfonds I (woningen) ROZ/IPD Woningen

15,0%

10,0%

5,0%

0,0% 2001

2002

2003

2004

2005

5 jr

Figuur 1: Jaarresultaten 2001-2005 Woningen

Vastgoedfonds II De winkelbeleggingsmarkt heeft in 2005 een sterke waardeontwikkeling laten zien. Na een aanzienlijke outperformance van de benchmark in 2004 heeft Vastgoedfonds II over 2005 de waarde in de markt echter niet kunnen volgen. Het vastgoedfonds heeft de afgelopen vijf jaar een performance behaald van gemiddeld 8,21%, ten opzichte van 10,10% in de benchmark. Door de relatief kleine omvang van het fonds ten opzichte van de omvang van de objecten in het fonds hebben specifieke objecten een sterk effect op de resultaten. Met name voor dit fonds is de modernisering, zoals genoemd in het hoofdstuk Portefeuillebeleid van dit jaarverslag, belangrijk om de risico’s binnen de portefeuille te verlagen waardoor er minder schommelingen in resultaten binnen jaarbasis zullen ontstaan.

Algemeen

14

2 0 0 5 Vastgoedfonds II (winkels) ROZ/IPD Winkels

16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2001

2002

2003

2004

2005

5 jr

Figuur 2: Jaarresultaten 2001-2005 Winkels

PVF Kantorenfonds De kantorenmarkt heeft in 2005 een lichte verbetering laten zien. De leegstanden en het aanbod zijn gestabiliseerd of nog licht gestegen, maar het aantal verhuurtransacties is sinds langere tijd licht toegenomen. Hierdoor is de waardeontwikkeling in de ROZ/IPD kantoren neutraal (benchmark -0,10% in 2005). In het PVF Kantorenfonds heeft een aantal verhuurtransacties in 2005 geleid tot een sterke waardegroei, hetgeen te zien is in de resultaten ten opzichte van de benchmark: het PVF Kantorenfonds heeft 8,8% waardegroei behaald. De relatief jonge kantorenvoorraad in het fonds kan extra profiteren van de aantrekkende economie ten opzichte van fondsen met een meer gemêleerde opbouw in leeftijd van het onroerend goed. 14,0% PVF Kantorenfonds ROZ/IPD Kantoren

12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2001

2002

2003

2004

2005

5 jr

Figuur 3: Jaarresultaten 2001-2005 Kantoren

Vastgoedfonds IV Vastgoedfonds IV, het bedrijfsruimtenfonds, is opgericht per 1 oktober 2005. Hierdoor is het niet mogelijk jaarresultaten en meerjaarsreeksen weer te geven. De rendementen over 2005 zijn toegelicht in de navolgende paragraaf.

15

Algemeen

2 0 0 5 Rendementen 2005 Vastgoedfonds I In het verslagjaar zijn netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van € 11,39 miljoen. Over 2005 is de waarde van de portefeuille gestegen met € 20,71 miljoen. Het verkoopresultaat bedroeg in het verslagjaar € 2,45 miljoen. Het totale resultaat kwam in 2005 uit op € 33,96 miljoen (€ 10,80 miljoen direct en € 23,16 miljoen indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van 4,67%, een indirect rendement van 10,02% en daarmee een totaal rendement van 14,69%. Vastgoedfonds II In het verslagjaar zijn netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van € 16,91 miljoen. Over 2005 is de waarde van de portefeuille gestegen met € 0,67 miljoen. Het verkoopresultaat bedroeg in het verslagjaar -/- € 40.000. Het totale resultaat kwam in 2005 uit op € 16,58 miljoen (€ 15,95 miljoen direct en € 0,63 miljoen indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van 5,41%, een indirect rendement van 0,21% en daarmee een totaal rendement van 5,62%. PVF Kantorenfonds In het verslagjaar zijn netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van € 9,01 miljoen. Over 2005 is de waarde van de portefeuille gestegen met € 13,77 miljoen. In 2005 hebben geen aan- en verkooptransacties plaatsgevonden. Het totale resultaat kwam in 2005 uit op € 22,35 miljoen (€ 8,58 miljoen direct en € 13,77 miljoen indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van 3,29%, een indirect rendement van 5,27% en daarmee een totaal rendement van 8,56%. Vastgoedfonds IV In het verslagjaar zijn uitsluitend in het vierde kwartaal netto huuropbrengsten gerealiseerd ter grootte van € 412.000. Over 2005 is de waarde van de portefeuille gestegen met € 10.000. Het totale resultaat kwam in 2005 uit op € 404.000 (€ 394.000 direct en € 10.000 indirect). Ten opzichte van het gemiddeld ingelegd vermogen betekent dit een direct rendement van 1,72%, een indirect rendement van 0,04% en daarmee een totaal rendement van 1,76%.

Algemeen

16

2 0 0 5

Voorgestelde winstverdeling Voor de verschillende Vastgoedfondsen wordt het volgende resultaat voorgesteld om te worden uitgekeerd: Vastgoedfonds I • een bedrag van circa € 13,24 miljoen, zijnde het directe resultaat (€ 10,80 miljoen), de verkoopresultaten (€ 2,45 miljoen). In het boekjaar is reeds € 6,71 miljoen uitgekeerd aan de participanten. Er resteert een slotuitkering van circa € 6,53 miljoen. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van Vastgoedfonds I opgenomen onder ‘Participantenrekening’ (regel: ‘Onverdeelde winst’). Vastgoedfonds II • een bedrag van circa € 15,91 miljoen, zijnde het directe resultaat (€ 15,95 miljoen), de verkoopresultaten (-/- € 40.000). In het boekjaar is reeds € 7,44 miljoen uitgekeerd aan de participanten. Er resteert een slotuitkering van circa € 8,47 miljoen. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van Vastgoedfonds II opgenomen onder ‘Participantenrekening’ (regel: ‘Onverdeelde winst’). PVF Kantorenfonds • een bedrag van circa € 8,58 miljoen, zijnde het directe resultaat (€ 8,58 miljoen). In 2005 zijn geen objecten verkocht. In het boekjaar is reeds € 4,69 miljoen uitgekeerd aan de participanten. Er resteert een slotuitkering van circa € 3,89 miljoen. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van het PVF Kantorenfonds opgenomen onder ‘Participantenrekening’ (regel: ‘Onverdeelde winst’). Vastgoedfonds IV • een bedrag van circa € 394.000, zijnde het directe resultaat (€ 394.000). In 2005 zijn geen objecten verkocht. In het boekjaar zijn geen resultaten uitgekeerd aan de participanten omdat het fonds per 1 oktober 2005 is gestart. Nog uit te keren bedrag over 2005 bedraagt circa € 394.000, dat tevens slotuitkering is. Het per saldo nog uit te keren bedrag is in de jaarrekening van Vastgoedfonds IV opgenomen onder ´Participantenrekening´ (regel: ´Onverdeelde winst’). De vermogensbeheerkosten (opgenomen in de Staat van Baten en Lasten onder de Lasten) zijn gebaseerd op de balans totalen – uitgedrukt in mln Euro’s – per kwartaal, waarbij commitments reeds voor het totale geschatte eindbedrag van de desbetreffende investering zijn opgenomen. Voor verdere details verwijzen wij u naar de Financiële kerngegevens per Vastgoedfonds.

17

Algemeen

2 0 0 5

Amsterdam, 10 mei 2006

Dagelijks Bestuur mr. G.B.J. Dommering

voorzitter

M.W. Kunst

vice-voorzitter

J.P. van den Berg

secretaris

H.J. Bouwknegt

penningmeester

G.A. Hack

lid

mw. T.F.M. Schets

lid

Directie J.E.W. van der Bijl D.J. van Hal RBA drs. C.L. Worms RBA

Algemeen

18

2 0 0 5 Financiële kerngegevens Financials VGF I (bedragen x € 1.000,-) 2005

2004

Aantal participanten Aantal participaties

23 452.456

17 358.515

Gemiddeld ingelegd vermogen Totaal ingelegd vermogen Totaal participantenrekening na resultaatuitkering

231.120 231.120 310.348

170.931 170.962 229.585

685,92

640,38

Deelneming ultimo boekjaar

Waarde per participatie na resultaatuitkering

Resultaat Netto exploitatie Financiële baten Overige baten

11.388 424 -

Totaal opbrengsten Vermogensbeheerkosten Totaal direct resultaat Verkoopresultaat Herwaarderingsresultaat

8.412 442 4 11.812

8.858

-1.017

-825

10.795

8.033

2.449 20.714

Resultaat boekjaar

2.270 6.822 23.163

9.092

33.958

17.125

Uit te keren aan participanten Direct resultaat Verkoopresultaat Beschikbaar voor participanten

10.795 2.449

8.033 2.270 13.244

10.303

Reeds uitgekeerd aan participanten

-6.712

-5.346

Nog uit te keren aan participanten

6.532

4.957

Rendementen t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat (excl. verkoopresultaat) Resultaat boekjaar Uit te keren aan participanten

4,67% 14,69% 5,73%

4,70% 10,02% 6,03%

Beleggingen ultimo boekjaar Vaste eigendommen

298.624

213.273 19

Financiële Kerngegevens

2 0 0 5 Financials VGF II (bedragen x € 1.000,-) 2005

2004


23 644.215

21 551.812

Gemiddeld ingelegd vermogen Totaal ingelegd vermogen Totaal participantenrekening

294.821 302.335 312.272

244.002 274.060 286.410

484,73

519,04


Waarde per participatie (na resultaatuitkering)

Resultaat Netto exploitatie Financiële baten Overige baten

16.907 443 351

Totaal opbrengsten Vermogensbeheerkosten Totaal direct resultaat Verkoopresultaat Herwaarderingsresultaat

14.435 481 17.701

14.916

-1.750

-1.148

15.951

13.768

-40 667

Resultaat boekjaar

554 9.766 627

10.320

16.578

24.088

Uit te keren aan participanten Direct resultaat Verkoopresultaat Beschikbaar voor participanten

15.951 -40

13.768 554 15.911

14.322


-7.440

-7.104


8.471

7.218

5,41% 5,62% 5,40%

5,64% 9,87% 5,87%

322.228

309.577

Rendement t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat Resultaat boekjaar Uit te keren aan participanten Beleggingen ultimo boekjaar Vaste eigendommen


20

2 0 0 5

Financials Kantorenfonds (bedragen x € 1.000,-) 2005

2004


23 663.734

20 611.036

Gemiddeld ingelegd vermogen Totaal ingelegd vermogen Totaal participantenrekening na resultaatuitkering

260.932 283.771 288.329

238.878 252.561 252.561

434,40

413,33


Waarde per participatie na resultaatuitkering

Resultaat Netto exploitatie Financiële baten Resultaat deelnemingen

9.013 656 17

Totaal opbrengsten

Vermogensbeheerkosten Financiële lasten

12.111 721 707 9.686

13.539

-1.108 -

-1.117 -269 -1.108

-1.386

Totaal direct resultaat

8.578

12.153

Herwaarderingsresultaat

13.768

-2.120

Resultaat boekjaar

22.346

10.033

Uit te keren aan participanten

8.578

12.153


-4.692

-6.487


3.886

5.666

3,29% 8,56% 3,29%

5,09% 4,20% 5,09%

285.272 24.817 11.031

270.436 25.554 -

321.120

295.990

Rendementen t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat Resultaat boekjaar Uit te keren aan participanten Beleggingen ultimo boekjaar Materiële vaste activa Financiële vaste activa Incentives

21

Financiële kerngegevens

2 0 0 5 Financials VGF IV (bedragen x € 1.000,-) 2005 Deelneming ultimo boekjaar Aantal participanten Aantal participaties

23 780.179

Gemiddeld ingelegd vermogen Totaal ingelegd vermogen Totaal participantenrekening

22.952 22.952 22.720

Waarde per participatie (na resultaatuitkering)

29,12

Resultaat Netto exploitatie Financiële baten

412 17

Totaal opbrengsten

429

Vermogensbeheerkosten Overige lasten

-31 -4

Totaal direct resultaat

394


10 10

Resultaat boekjaar

404

Uit te keren aan participanten Direct resultaat

394

Beschikbaar voor participanten Reeds uitgekeerd aan participanten Nog uit te keren aan participanten

394 394

Rendement t.o.v. gemiddeld ingelegd vermogen Direct resultaat Resultaat boekjaar Uit te keren aan participanten

1,72% 1,76% 1,72%

Beleggingen ultimo boekjaar Vaste eigendommen

25.762


22

2 0 0 5

23


2 0 0 5 JAARREKENING Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I Balans per 31 december Vóór winstverdeling (bedragen x € 1.000,-) 2005

2004

298.624

213.273

Activa Vaste activa Vaste eigendommen Vlottende activa Overlopende activa Liquide middelen

196 23.879

Totaal activa

208 21.826 24.075

22.034

322.699

235.307

Passiva Eigen vermogen Participantenrekening Inbreng participanten Beleggingsreserve Algemene reserve

231.120 79.402 -174

170.962 58.623

Onverdeelde winst

310.348 6.532

229.585 4.957

Totaal Eigen Vermogen

316.880

234.542

Kortlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen Overlopende passiva Overige schulden

Totaal passiva


24

5.370 395 54

732 33 5.819

765

322.699

235.307

2 0 0 5

Staat van Baten en Lasten (bedragen x € 1.000,-)

2005

2004

Baten Bruto huuropbrengsten Af: Exploitatiekosten

14.774 3.386

Netto exploitatie Verkoopresultaat Herwaarderingsresultaat Financiële baten Overige baten

11.794 3.382 11.388

8.412

2.449 20.714 424 -

2.270 6.822 442 4 23.587

9.538

34.975

17.950

1.017

825

33.958

17.125

Lasten Vermogensbeheerkosten Resultaat boekjaar

25


2 0 0 5 Kasstroomoverzicht (bedragen x € 1.000,-)

2005

2004

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat Herwaarderingsresultaat

33.958 -20.714

17.125 -6.822 13.244

Verandering werkkapitaal mutatie overlopende aktiva mutatie kortlopende schulden

12 5.054

Kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste aktiva Desinvesteringen in materiële vaste aktiva Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-71.198 6.452

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen Onttrekkingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

60.158 -11.669

10.303

195 -478 5.066

-283

18.310

10.020

-141 7.812 -64.746

7.671

124 -11.757 48.489

-11.633

Nettokasstroom

2.053

6.058

Toename/afname geldmiddelen

2.053

6.058


26

2 0 0 5 Toelichtingen Algemeen De Stichting is opgericht bij notariële akte van 30 oktober 1992. Haar zetel is in Amsterdam

Doelstelling Het doel van het fonds is om voor de participanten te beleggen in direct vastgoed, hoofdzakelijk woningen.

Boekjaar Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december.

Fiscale positie Het fonds wordt fiscaal als transparant aangemerkt ten behoeve van haar participanten.

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgelijk Wetboek.

Algemeen De activa en passiva zijn, met uitzondering van vaste eigendommen en voor zover niet anders gemeld, gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Vaste eigendommen De Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen fair value (actuele waarde / reële waarde) per 31 december. Wijzigingen in de actuele waarde worden via de Staat van Baten en Lasten gedoteerd c.q. onttrokken aan de Beleggingsreserve. De actuele waarde ultimo boekjaar wordt bepaald middels externe taxaties. Bij de bepaling van de actuele waarde wordt uitgegaan van de onderhandse verkoopwaarde, welke bij aanbieding in verhuurde staat, op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde -niet zijnde de huurder- zou kunnen worden verkregen. De kosten van verwerving, bestaande uit notariskosten, verschuldigde overdrachtsbelasting e.d., komen voor rekening van de koper en zijn derhalve in de actuele waarde begrepen.

Commitments Commitments zijn nog te betalen investeringen. Bij het aangaan van een investeringsverplichting (is het moment van tekening van de koopaannemingsovereenkomst, de opdrachtbevestiging c.q. de notariële overdracht: afhankelijk van nieuwbouw, renovatie/verbouw c.q. aankoop bestaand project) wordt 100% van de contractuele verplichting geactiveerd. (bv. bij nieuwbouw onder panden in ontwikkeling). Onder commitments wordt het (nog ) niet betaalde deel van deze verplichting gepassiveerd (afhankelijk van de betalingstermijn onder kortlopend danwel langlopende schulden). Het saldo van de geactiveerde en gepassiveerde post geeft het reeds gerealiseerde en voldane deel van de investering weer. Na volledige realisatie en betaling van de commitment wordt het object in exploitatie genomen en is de commitment teruggebracht tot nihil.

27


2 0 0 5 Resultaatbepaling Baten en lasten worden toegekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen. De kosten hiervan worden direct ten laste van de Staat van Baten en Lasten gebracht in het jaar van uitvoering. Het herwaarderingsresultaat bestaat uit de (ongerealiseerde) waardeverandering van de vastgoedportefeuille in het boekjaar.


28

2 0 0 5

Toelichting op de Balans per 31 december (bedragen x € 1.000,-)

2005

2004

Activa Vaste eigendommen Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Herwaarderingsresultaat

213.273

214.122

71.198 -6.452 20.605

Stand per 31 december

Liquide middelen Bankrekeningen Staalbankiers

141 -7.812 6.822 85.351

-849

298.624

213.273

23.879

21.826

Overlopende activa Te ontvangen van beheerder inzake huur Vooruitbetaalde budgetten Huren Overige

28 4 162 2

30 3 174 1 196

208

29


2 0 0 5

2005

2004

Passiva Inbreng participanten Stand per 1 januari Stortingen Stand per 31 december

170.962 60.158

Beleggingsreserve Stand per 1 januari Herwaarderingsresultaat Stand per 31 december

58.623 20.779

170.838 124 231.120

170.962

51.801 6.822 79.402

Algemene reserve Herwaardering onder pari 2005 Stand per 31 december

-174

Totaal participantenrekeningen

58.623

-174

-

310.348

229.585

Toelichting Herwaardering van individuele objecten waarvan de actuele waarde lager is dan de aanschafwaarde worden ten laste van de algemene reserve gebracht. Onverdeelde winst Resultaat lopend boekjaar Dotatie Beleggingsreserve Reeds uitgekeerd

33.958 -20.714 -6.712

Verplichtingen inzake investeringen Betreft object Terra Verde te Zoetermeer oplevering medio 2006

Overlopende passiva Afrekening budgetbetalingen Vooruitontvangen huur januari Transitorische passiva Omzetbelasting Overige

17.125 -6.822 -5.346 6.532

4.957

5.370

-

2 234 107 5 47

1 380 179 3 169 395

Overige schulden Vooruitontvangen huren Waarborgsommen

50 4

31 2 54


30

732

33

2 0 0 5

Toelichting op de Staat van Baten en Lasten (bedragen x € 1.000,-)

2005 Bruto huuropbrengsten Woningen Kantoren Winkels Parkeergarages

2004

13.654 126 896 98

10.639 154 905 96 14.774

Exploitatiekosten Onderhoudskosten Bijdragen vereniging van eigenaren Vaste lasten Beheerskosten Verhuurkosten Overig

11.794

1.300 738 577 423 204 144

1.450 674 565 337 134 222 3.386

Financiële baten Intrest Staalbankiers Intrest deposito Totaal

Vermogensbeheerkosten Administratiekosten Achmea Vastgoed BV

3.382

424 -

363 79 424

442

1.017

825

De administratiekosten bedroegen € 3.794 per miljoen balanstotaal per jaar (de administratiekosten worden per kwartaal over de kwartaal-saldi berekend). De stichting heeft geen personeel in dienst. Er wordt geen beloning, anders dan vacatiegeld (conform de SER-regeling), aan bestuurders toegekend.

31


2 0 0 5 Overige gegevens (bedragen x € 1.000,-)

Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat. Conform artikel 9 lid 6 van de statuten zullen de gerealiseerde baten aan de participanten worden uitgekeerd. In de balans is het restant uit te keren resultaat opgenomen onder ‘onverdeelde winst’. De niet gerealiseerde baten zijn in overeenstemming met de statuten toegevoegd aan de beleggingsreserve. Het resultaat boekjaar is als volgt verdeeld: 2005 Uit te keren aan participanten Toevoeging aan Beleggingsreserve

13.244 20.714

2004 10.303 6.822

33.958

17.125

Uit te keren aan participanten Uit te keren aan participanten Reeds uitgekeerd aan participanten Stand per 31 december


13.244 -6.712

10.303 -5.346 6.532

32

4.957

2 0 0 5 Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2005, weergegeven op pagina’s 24 tot en met 32, van Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I te Amsterdam gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van het Bestuur van de Stichting. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.

Werkzaamheden Onze controle is verricht overeenkomstig in Nederland algemeen aanvaarde richtlijnen met betrekking tot controleopdrachten. Volgens deze richtlijnen dient onze controle zodanig te worden gepland en uitgevoerd, dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat. Een controle omvat onder meer een onderzoek door middel van deelwaarnemingen van informatie ter onderbouwing van de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. Tevens omvat een controle een beoordeling van de grondslagen voor financiële verslaggeving die bij het opmaken van de jaarrekening zijn toegepast en van belangrijke schattingen die de leiding van de huishouding daarbij heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat onze controle een deugdelijke grondslag vormt voor ons oordeel.

Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat over 2005 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW. Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag voorzover wij dat kunnen beoordelen verenigbaar is met de jaarrekening. Amstelveen, 10 mei 2006 KPMG ACCOUNTANTS N.V.

S.A.Tross RA

33


2 0 0 5

Participantenregister per 31 december 2005 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I Fondsnaam

Aantal Actuele waarde participaties na winstuitkering 2005 (EUR x 1.000,-)

“Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven” Stichting Pensioenfonds Werk en (re)Integratie Stichting Pensioenfonds UWV Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Houthandel Stichting Pensioenfonds Horeca & Catering Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Betonproduktenindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Rijn- en Binnenvaart Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Baksteenindustrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Handel in Bouwmaterialen “Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Beroepsvervoer over de weg” “Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Groenten- en Fruitverwerkende industrie” Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Confectie-industrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Verf- en Drukinktindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Zeevisserij Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Kalkzandsteenindustrie Stichting Prepensioenfonds voor het Personenvervoer over de weg Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Langdurige Uitzendkrachten Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Drankindustrie Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro Stichting Bedrijfspensioenfonds voor het Kartonnageen Flexibele Verpakkingenbedrijf Totalen


34

% van totaal

Aantal Participaties 2004

98.524 92.371 86.386 31.939 28.085 22.556 21.380 13.128 9.548 8.393

67.579 63.358 59.254 21.908 19.264 15.472 14.665 9.005 6.549 5.757

21,77% 20,41% 19,08% 7,06% 6,21% 4,99% 4,73% 2,90% 2,11% 1,85%

85.989 86.386 34.233 28.085 26.685 16.545 13.893 9.548 8.393

8.123

5.572

1,80%

-

6.192 5.854 4.469 4.278 3.826 3.317 2.876 1.207 1 1 1 1

4.247 4.015 3.065 2.935 2.624 2.275 1.972 828 1 1 1 1

1,37% 1,29% 0,99% 0,95% 0,85% 0,73% 0,64% 0,27% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

6.651 5.854 4.469 4.708 3.317 3.212 1.207 -

-

-

-

19.340

452.456

310.348

100,00%

358.515

2 0 0 5

35


2 0 0 5 JAARREKENING Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II Balans per 31 december Vóór winstverdeling (bedragen x € 1.000,-) 2005

2004

322.228

309.577

Activa Vaste activa Vaste eigendommen Vlottende activa Overlopende activa Liquide middelen

741 32.355

Totaal activa

1.415 9.169 33.096

10.584

355.324

320.161

Passiva Eigen Vermogen Participantenrekeningen Inbreng participanten Beleggingsreserve Algemene reserve

302.335 20.452 -10.515

274.060 12.350 -

Onverdeelde winst

312.272 8.471

286.410 7.218


320.743

293.628

31.832

23.734

Langlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen

Kortlopende schulden Overlopende passiva Overige schulden

2.661 88

Totaal passiva


36

2.443 356 2.749

2.799

355.324

320.161

2 0 0 5


2005

2004


19.517 2.610

Netto exploitatie Herwaarderingsresultaat Verkoopresultaat boekjaar Financiële baten Overige baten

17.201 2.766 16.907

14.435

667 -40 443 351

9.766 554 481 1.421

10.801

18.328

25.236

1.750

1.148

16.578

24.088

Lasten Vermogensbeheerkosten Resultaat boekjaar

37



2005

2004

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat Herwaarderingsresultaat

16.578 -667

24.088 -9.766 15.911

Verandering werkkapitaal mutatie overlopende aktiva mutatie kortlopende schulden

674 8.048


Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste aktiva Desinvesteringen in materiële vaste aktiva Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-45.177 30.113

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen Onttrekkingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

28.275 -14.658

14.322 8.155 3.152

8.722

11.307

24.633

25.629

-84.114 21.429 -15.064

-62.685

50.221 -12.545 13.617

37.676

Nettokasstroom

23.186

620


23.186

620


38

2 0 0 5 Toelichtingen Algemeen De Stichting is opgericht bij notariële akte van 30 oktober 1992. Haar zetel is in Amsterdam.

Doelstelling Het doel van het fonds is om voor de participanten te beleggen in direct vastgoed, vooral in winkelpanden. Daarnaast staan de huidige statuten toe om tot circa 20% van het ingelegd vermogen te beleggen in bedrijfsmatig vastgoed, maar het beleid is daar niet meer op gericht. Wijziging van de statuten wordt voorbereid.






Commitments Commitments zijn nog te betalen investeringen. Bij het aangaan van een investeringsverplichting (is het moment van tekening van de koopaannemingsovereenkomst, de opdrachtbevestiging c.q. de notariële overdracht: afhankelijk van nieuwbouw, renovatie/verbouw c.q. aankoop bestaand project) wordt 100% van de contractuele verplichting geactiveerd. (bv. bij nieuwbouw onder panden in ontwikkeling). Onder commitments wordt het (nog ) niet betaalde deel van deze verplichting gepassiveerd. (afhankelijk van de betalingstermijn onder kortlopend

39


2 0 0 5

danwel langlopende schulden). Het saldo van de geactiveerde en gepassiveerde post geeft het reeds gerealiseerde en voldane deel van de investering weer. Na volledige realisatie en betaling van de commitment wordt het object in exploitatie genomen en is de commitment teruggebracht tot nihil.

Resultaatbepaling Baten en lasten worden toegekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.

Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen. De kosten hiervan worden direct ten laste van de Staat van Baten en Lasten gebracht in het jaar van uitvoering. Het herwaarderingsresultaat bestaat uit de ( ongerealiseerde ) waardeverandering van de vastgoedportefeuille in het boekjaar.


40

2 0 0 5


2005

2004

Activa Vaste eigendommen Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Herwaarderingsresultaat

309.577



Overlopende activa Te ontvangen van beheerder inzake huur Vooruitbetaalde budgetten Transitorische activa Huren Overige Totaal

237.126

45.177 -30.113 -2.413

84.114 -21.429 9.766 12.651

72.451

322.228

309.577

32.355

9.169

243 498 -

178 264 429 537 7 741

1.415

41


2 0 0 5

2005

2004

Passiva Inbreng participanten Stand per 1 januari Bij: Stortingen Stand per 31 december

274.060 28.275

223.839 50.221 302.335

Beleggingsreserve Stand per 1 januari Herwaardering onder pari voorgaande jaren Herwaarderingsresultaat Stand per 31 december

12.350 7.435 667

Algemene reserve Herwaardering onder pari voorgaande jaren Herwaardering onder pari 2005 Stand per 31 december

-7.435 -3.080

274.060

2.584 9.766 20.452


12.350

-10.515

-

312.272

286.410

Toelichting Herwaardering van individuele objecten waarvan de actuele waarde lager is dan de aanschafwaarde worden ten laste van de algemene reserve gebracht. Onverdeelde winst Resultaat lopend jaar Dotatie Beleggingsreserve Reeds uitgekeerd

16.578 -667 -7.440

Verplichtingen inzake investeringen Dit betreft de objecten Amsterdam (IJburg) en Hilversum (Gooische Brink).

Overlopende passiva Afrekening budgetbetalingen Vooruitontvangen huur januari Te ontvangen van beheerder inzake huur Omzetbelasting Transitorische passiva Overige

24.088 -9.766 -7.104 8.471

7.218

31.832

23.734

1 2.061 6 183 310 100

13 2.175 119 85 51 2.661


55 33

316 40 88


42

2.443

356

2 0 0 5

Toelichting op de Staat van Baten en Lasten (bedragen x € 1.000,-)

2005 Bruto huuropbrengsten Winkels Kantoren Woningen Bedrijfsruimtes Parkeergarages Overig

2004

16.864 741 570 616 520 206

13.647 1.084 781 597 595 497 19.517

Exploitatiekosten Beheerkosten Onderhoudskosten Vaste lasten Verhuurkosten Service- en verwerkingskosten Taxatiekosten Overig

17.201

746 612 528 234 43 120 327

663 546 516 146 137 109 649 2.610

Financiële baten Interest Staalbankiers Totaal

443

Overige baten Overige Totaal

351

Vermogensbeheerkosten Administratiekosten Achmea Vastgoed BV Totaal

2.766

481 443

481

351

-

1.750

1.148 1.750

1.148

De administratiekosten bedroegen € 4.427 per miljoen balanstotaal per jaar (de administratiekosten worden per kwartaal over de kwartaal-saldi berekend). De stichting heeft geen personeel in dienst. Er wordt geen beloning, anders dan vacatiegeld (conform de SER-regeling), aan bestuurders toegekend.

43


2 0 0 5 Overige gegevens (bedragen x € 1.000,-)

Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat Conform artikel 9 lid 6 van de statuten zullen de gerealiseerde baten aan de participanten worden uitgekeerd. In de balans is het restant uit te keren resultaat opgenomen onder ‘onverdeelde winst’. De niet gerealiseerde baten zijn in overeenstemming met de statuten toegevoegd aan de Beleggingsreserve. Het resultaat boekjaar is als volgt verdeeld: 2005 Uit te keren aan participanten Mutatie Beleggingsreserve

15.911 667

2004 14.322 9.766

16.578

24.088



44

15.911 -7.440

14.322 -7.104 8.471

7.218

2 0 0 5 Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2005, weergegeven op pagina’s 36 tot en met 44, van Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II te Amsterdam gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van het Bestuur van de Stichting. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.



S.A.Tross RA

45


2 0 0 5 Participantenregister per 31 december 2005 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II Fondsnaam


Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Beroepsvervoer over de weg Stichting Pensioenfonds Horeca & Catering Stichting Pensioenfonds Werk en (re)Integratie Stichting Pensioenfonds UWV Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Houthandel Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Betonproduktenindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Rijn- en Binnenvaart Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Confectie-industrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Handel in Bouwmaterialen Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Baksteenindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Groenten- en Fruitverwerkende industrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Verf- en Drukinktindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Zeevisserij Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Kalkzandsteenindustrie Stichting Prepensioenfonds voor het Personenvervoer over de weg Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Drankindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Langdurige Uitzendkrachten Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro Stichting Bedrijfspensioenfonds voor het Kartonnageen Flexibele Verpakkingenbedrijf Totalen


46

% van totaal


105.113 92.476 92.382 64.985 64.188 63.749

50.952 44.826 44.781 31.501 31.114 30.901

16,33% 14,36% 14,34% 10,09% 9,96% 9,90%

73.685 88.557 63.865 62.934 58.411 65.708

43.217 28.180 22.766 11.886 9.716 9.076 8.270 7.952 5.365

20.949 13.660 11.035 5.761 4.710 4.399 4.009 3.855 2.600

6,71% 4,37% 3,53% 1,84% 1,51% 1,41% 1,28% 1,23% 0,83%

41.818 20.781 15.554 9.170 9.716 5.727 6.391 6.444 5.365

5.108 4.520 2.956 2.064 243 1 1 1

2.476 2.191 1.433 1.001 118 -

0,79% 0,70% 0,46% 0,32% 0,04% 0,00% 0,00% 0,00%

3.263 4.520 2.408 2.064 243 -

-

-

-

5.188

644.215

312.272

100,00%

551.812

2 0 0 5

47


2 0 0 5 JAARREKENING Stichting PVF Kantorenfonds Balans per 31 december Vóór winstverdeling (bedragen x € 1.000,-) 2005

2004

Activa Vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa

285.272 24.817

270.436 25.554 310.089

Vlottende activa Overlopende activa Liquide middelen

15.372 3.161

Totaal activa

295.990

454 20.173 18.533

20.627

328.622

316.617

Passiva Eigen vermogen Participantenrekening Inbreng participanten Beleggingsreserve

283.771 4.558

252.561 -

Onverdeelde winst

288.329 3.886

252.561 5.666


292.215

258.227

1.779

28.116

Langlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen Kortlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen Overlopende passiva Overige schulden

Totaal passiva


48

32.205 2.234 189

29.851 416 7 34.628

30.274

328.622

316.617

2 0 0 5


2005

2004


12.676 3.663

Netto exploitatie

14.732 2.621 9.013

12.111

656

721

Resultaat deelnemingen

17

707


13.768

-2.120

23.454

11.419

Financiële baten

Lasten Vermogensbeheerkosten Financiële lasten

Resultaat boekjaar

1.108 -

1.117 269 1.108

1.386

22.346

10.033

49



2005

2004


Resultaat Herwaarderingsresultaat Resultaat deelnemingen

22.346 -13.768 -17

10.033 2.120 -707 8.561

Verandering werkkapitaal Mutatie overlopende aktiva Mutatie kortlopende schulden

-3.887 -21.983


Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste aktiva Desinvesteringen in financiële vaste aktiva Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Incentives Stortingen Onttrekkingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

11.446

-80 46.841 -25.870

46.761

-17.309

58.207

-870 556

-65.916 183 -314

-11.031 22.000 -10.358

-65.733

21.209 -16.428 611

4.781

Nettokasstroom

-17.012

-2.745


-17.012

-2.745


50

2 0 0 5 Toelichtingen Algemeen De Stichting is opgericht bij notariële akte van 7 januari 1998. Haar zetel is in Amsterdam.

Doelstelling Het doel van het fonds is om voor de participanten te beleggen in direct onroerend goed, met name kantoren.






Financiële vaste activa De onder financiële vaste activa opgenomen consortia worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde per 31 december.

Incentives Huurincentives worden geamotiseerd over de looptijd van de desbetreffende huurcontracten.

Commitments Commitments zijn nog te betalen investeringen. Bij het aangaan van een investeringsverplichting (is het moment van tekening van de koopaannemingsovereenkomst, de opdrachtbevestiging c.q. de notariële overdracht: afhankelijk van nieuwbouw, renovatie/verbouw c.q. aankoop bestaand project) wordt 100% van de contractuele verplichting geactiveerd. (bv. bij nieuwbouw onder panden in ontwikkeling). Onder commitments wordt het (nog)

51


2 0 0 5

niet betaalde deel van deze verplichting gepassiveerd. (afhankelijk van de betalingstermijn onder kortlopend danwel langlopende schulden). Het saldo van de geactiveerde en gepassiveerde post geeft het reeds gerealiseerde en voldane deel van de investering weer. Na volledige realisatie en betaling van de commitment wordt het object in exploitatie genomen en is de commitment teruggebracht tot nihil.

Resultaatbepaling Baten en lasten worden toegekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen. De kosten hiervan worden direct ten laste van de Staat van Baten en Lasten gebracht in het jaar van uitvoering. Het herwaarderingsresultaat bestaat uit de (ongerealiseerde) waardeverandering van de vastgoedportefeuille in het boekjaar.


52

2 0 0 5


2005

2004

Activa Materiële vaste activa Stand per 1 januari Investeringen Herwaarderingsresultaat

270.436

208.013

870 13.966


65.573 -3.150 14.836

62.423

285.272

270.436

Financiële vaste activa Het belang van de Stichting in de consortia Hoofddorp C.V. en Hoofddorp Fase III C.V., beide te Amsterdam bedraagt 25%. Consortia Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Herwaarderingsresultaat Resultaat boekjaar

22.413

Subtotaal consortia Leningen Stand per 1 januari Aflossingen

343 1.030 707 -536

2.080

21.877

22.413

3.141

3.324

-201

Subtotaal leningen Stand per 31 december

Liquide middelen Bankrekeningen Staalbankiers Overlopende activa Incentives Omzetbelasting Verzekerde schade Te ontvangen van beheerder inzake huur Vooruitbetaalde budgetten Deposito Overig Huren

20.333

-355 -198 17

-183 -201

-183

2.940

3.141

24.817

25.554

3.161

20.173

11.031 4.171 9 70 10 81

116 13 31 35 2 257 15.372

454

53


2 0 0 5

2005

2004

Passiva Inbreng participanten Stand per 1 januari Stortingen Storting/onttrekking participanten als gevolg van herwaardering

252.561 22.000

9.210

Stand per 31 december Beleggingsreserve Stand per 1 januari Mutatie beleggingsreserve Naar inbreng participanten

233.472 21.209

-2.120 31.210

19.089

283.771

252.561

4.558 -



-2.120 2.120

4.558

-

4.558

-

288.329

252.561

Toelichting Herwaardering van individuele objecten waarvan de actuele waarde lager is dan de aanschafwaarde worden ten laste van de algemene reserve gebracht. Onverdeelde winst Resultaat lopend boekjaar Dotatie / onttrekking Beleggingsreserve Onttrekking participantenrekening Reeds uitgekeerd

Langlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen*

22.346 -13.768 -4.692

10.033 2.120 -6.487 3.886

5.666

1.779

28.116

* Deze verplichtingen betreffen met name object Pythagoraslaan te Utrecht dat in herontwikkeling is. De resterende bouwverplichting ad € 32,2 miljoen heeft een looptijd van korter dan een jaar.


54

2 0 0 5

Kortlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen Overlopende passiva Vooruitontvangen huur januari Vooruitontvangen budgetten Waarborgsommen Transitorische passiva Overige Overige schulden Vooruitontvangen huren

32.205

29.851

1.797 48 5 230 154

306 110 2.234

416

189

7

55


2 0 0 5 Toelichting op de Staat van Baten en Lasten (bedragen x € 1.000,-)

2005 Bruto huuropbrengsten Kantoren Parkeergarages Huurgaranties Overig

12.024 626 -21 47

2004

11.237 608 2.855 32 12.676

Exploitatiekosten Vaste lasten Service- en verwerkingskosten Beheerskosten Onderhoudskosten Verhuurkosten Marketingkosten Taxatiekosten Overig

554 835 354 394 1.239 91 59 137

14.732

538 510 375 357 208 90 41 502 3.663

Financiële baten Interest Staalbankiers Rente-baten uitstaande leningen Overig Totaal Vermogensbeheerkosten Administratiekosten Achmea Vastgoed BV De administratiekosten bedroegen € 4.318 per miljoen balanstotaal per jaar (de administratiekosten worden per kwartaal over de kwartaal-saldi berekend). Financiële lasten Heffingsrente

239 240 177

2.621

379 255 87 656

721

1.108

1.117

-

269

De stichting heeft geen personeel in dienst. Er wordt geen beloning, anders dan vacatiegeld (conform de SER-regeling), aan bestuurders toegekend.


56

2 0 0 5

Overige gegevens (bedragen x € 1.000,-)

Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat. Conform artikel 10, lid 7 van de statuten zullen de gerealiseerde baten aan de participanten worden uitgekeerd. In de balans is het restant uit te keren resultaat opgenomen onder ‘onverdeelde winst’. Het resultaat boekjaar is als volgt verdeeld: 2005 Uit te keren aan participanten Herwaarderingsresultaat

2004

8.578 13.768

Totaal direct en indirect resultaat

12.153 -2.120 22.346

10.033


8.578 -4.692

12.153 -6.487 3.886

5.666

57


2 0 0 5 Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2005, weergegeven op pagina’s 48 tot en met 57, van Stichting PVF Kantorenfonds te Amsterdam gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van het Bestuur van de Stichting. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.



S.A.Tross RA


58

2 0 0 5 Participantenregister per 31 december 2005 Stichting PVF Kantorenfonds Fondsnaam

Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Beroepsvervoer over de weg Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij Stichting Pensioenfonds Werk en (re)Integratie Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus Stichting Pensioenfonds UWV Stichting Pensioenfonds Horeca & Catering Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Rijn- en Binnenvaart Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Houthandel Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Betonproduktenindustrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Handel in Bouwmaterialen Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Confectie-industrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Baksteenindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Groenten- en Fruitverwerkende industrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Verf- en Drukinktindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging Stichting Prepensioenfonds voor het Personenvervoer over de weg Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Kalkzandsteenindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Zeevisserij Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Drankindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Langdurige Uitzendkrachten Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro Totalen


% van totaal


152.925 117.060 91.366 75.133 74.667 50.177

66.431 50.852 39.690 32.638 32.436 21.797

23,03% 17,64% 13,77% 11,32% 11,25% 7,56%

131.167 117.061 70.304 75.133 74.667 50.177

28.730 17.339 13.131 9.650 8.088 5.127 4.879 4.219

12.480 7.532 5.704 4.192 3.513 2.227 2.120 1.833

4,33% 2,61% 1,98% 1,45% 1,22% 0,77% 0,74% 0,64%

28.730 14.366 13.131 9.650 4.789 2.707 4.879 4.219

2.784 2.338 2.310 1.386 1.277 1.145 1 1 1

1.209 1.016 1.004 602 555 498 -

0,42% 0,35% 0,35% 0,21% 0,19% 0,17% 0,00% 0,00% 0,00%

2.784 2.338 2.107 407 1.277 1.145 -

663.734

288.329

100,00%

611.036

59


2 0 0 5


60

2 0 0 5

61


2 0 0 5 JAARREKENING Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV Balans per 31 december Vóór winstverdeling (bedragen x € 1.000,-) 2005 Activa Vaste activa Vaste eigendommen Vlottende activa Overlopende activa Liquide middelen

25.762

103 3.356 3.459

Totaal activa

29.221

Passiva Eigen Vermogen Participantenrekeningen Inbreng participanten Beleggingsreserve Algemene reserve

22.952 10 242-

Onverdeelde winst

22.720 394


23.114

Kortlopende schulden Verplichtingen inzake investeringen Overlopende passiva Overige schulden

5.832 264 11 6.107

Totaal passiva


62

29.221

2 0 0 5


1 oktober - 31 december 2005 Baten Bruto huuropbrengsten Af: Exploitatiekosten Netto exploitatie

434 22 412

Financiële baten

17


10 439

Lasten Overige lasten Vermogensbeheerkosten Resultaat boekjaar

4 31 404

63



2005 Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat Herwaarderingsresultaat

404 -10 394

Verandering werkkapitaal mutatie overlopende aktiva mutatie overlopende passiva

-103 6.107 6.004


6.398

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste aktiva Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Stortingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten


-25.994 -25.994

22.952 22.952

Nettokasstroom

3.356


3.356

64

2 0 0 5 Toelichtingen Algemeen De stichting is opgericht op 1 oktober 2005. Het boekjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december. 2005 is een verkort boekjaar in verband met de oprichting. Het boekjaar 2005 loopt van 1 oktober tot en met 31 december.




Vastgoedbeleggingen De Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen fair value (actuele waarde / reële waarde) per 31 december. Wijzigingen in de actuele waarde worden via de algemene reserve ten laste / gunste van de beleggingsreserve gebracht. De actuele waarde ultimo boekjaar wordt bepaald middels externe taxaties. Bij de bepaling van de actuele waarde wordt uitgegaan van de onderhandse verkoopwaarde, welke bij aanbieding in verhuurde staat, op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde -niet zijnde de huurder- zou kunnen worden verkregen. De kosten van verwerving, bestaande uit notariskosten, verschuldigde overdrachtsbelasting e.d., komen voor rekening van de koper en zijn derhalve in de actuele waarde begrepen.

Commitments Commitments zijn nog te betalen investeringen. Bij het aangaan van een investeringsverplichting (is het moment van tekening van de koopaannemingsovereenkomst, de opdrachtbevestiging c.q. de notariële overdracht: afhankelijk van nieuwbouw, renovatie/verbouw c.q. aankoop bestaand object) wordt 100% van de contractuele verplichting geactiveerd. (bv. bij nieuwbouw onder panden in ontwikkeling). Onder commitments wordt het (nog) niet betaalde deel van deze verplichting gepassiveerd (afhankelijk van de betalingstermijn onder kortlopend danwel langlopende schulden). Het saldo van de geactiveerde en gepassiveerde post geeft het reeds gerealiseerde en voldane deel van de investering weer. Na volledige realisatie en betaling van de commitment wordt het object in exploitatie genomen en is de commitment teruggebracht tot nihil.

Resultaatbepaling Baten en lasten worden toegekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Voor (groot) onderhoud wordt geen voorziening getroffen. De kosten hiervan worden direct ten laste van de Staat van Baten en Lasten gebracht in het jaar van uitvoering. Het herwaarderingsresultaat bestaat uit de (ongerealiseerde) waardeverandering van de vastgoedportefeuille in het boekjaar.

65


2 0 0 5 Toelichting op de Balans per 31 december (bedragen x € 1.000,-)

2005 Activa Vaste eigendommen Stand per 1 januari Investeringen Herwaarderingsresultaat

25.994 -232 25.762


25.762


Overlopende activa Vooruitbetaalde budgetten Overige Totaal


66

3.356

77 26 103

2 0 0 5

2005 Passiva Inbreng participanten Stand per 1 januari Bij: Stortingen Stand per 31 december

22.952

Beleggingsreserve Stand per 1 januari Herwaarderingsresultaat Stand per 31 december

10

Algemene reserve Herwaardering onder pari 2005 Stand per 31 december

22.952

10

-242 242-


22.720

Toelichting Herwaardering van individuele objecten waarvan de actuele waarde lager is dan de aanschafwaarde worden ten laste van de algemene reserve gebracht.

Onverdeelde winst Resultaat lopend jaar Dotatie Beleggingsreserve

404 -10 394

Verplichtingen inzake investeringen*

5.832

* Dit betreft object Den Haag (Wolga 16) welke volgens planning medio 2006 wordt afgerekend.

Overlopende passiva Vooruitontvangen huren januari Omzetbelasting Transitorische passiva

243 20 1 264


4 7 11

67


2 0 0 5 Toelichting op de Staat van Baten en Lasten (bedragen x € 1.000,-)

2005 Bruto huuropbrengsten Kantoren Bedrijfsruimtes Parkeergarages Overig

115 323 3 -7 434

Exploitatiekosten Beheerskosten Onderhoudskosten Vaste Lasten Service- en verwerkingskosten Taxatiekosten Overig

6 11 5 -2 1 1 22

Financiële baten Interest Staalbankiers Totaal

Overige lasten Overige Totaal

17 17

4 4

Vermogensbeheerkosten Administratiekosten Achmea Vastgoed BV 31 Totaal

31

De administratiekosten bedroegen € 4.427 per miljoen balanstotaal per jaar (de administratiekosten worden per kwartaal over de kwartaal-saldi berekend). De stichting heeft geen personeel in dienst. Er wordt geen beloning aan bestuurders toegekend.


68

2 0 0 5

Overige gegevens (bedragen x € 1.000,-)

Statutaire bepalingen omtrent de verdeling van het resultaat Conform artikel 9 lid 6 van de statuten zullen de gerealiseerde baten aan de participanten worden uitgekeerd. In de balans is het restant uit te keren resultaat opgenomen onder ‘onverdeelde winst’. De niet gerealiseerde baten zijn in overeenstemming met de statuten toegevoegd aan de Beleggingsreserve. Het resultaat boekjaar is als volgt verdeeld: 2005 Uit te keren aan participanten Mutatie Beleggingsreserve

394 10 404

Uit te keren aan participanten Uit te keren aan participanten Stand per 31 december

394 394

69


2 0 0 5 Accountantsverklaring Opdracht Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2005, weergegeven op pagina’s 62 tot en met 69, van Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV te Amsterdam gecontroleerd. De jaarrekening is opgesteld onder verantwoordelijkheid van het Bestuur van de Stichting. Het is onze verantwoordelijkheid een accountantsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.


Oordeel Wij zijn van oordeel dat de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen op 31 december 2005 en van het resultaat over de periode 1 oktober 2005 tot en met 31 december 2005 in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en voldoet aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW. Tevens zijn wij nagegaan dat het jaarverslag voorzover wij dat kunnen beoordelen verenigbaar is met de jaarrekening. Amstelveen, 10 mei 2006 KPMG ACCOUNTANTS N.V.

S.A.Tross RA


70

2 0 0 5 Participantenregister per 31 december 2005 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV Fondsnaam

Aantal participaties

Actuele waarde

Stichting Pensioenfonds UWV Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Beroepsvervoer over de weg Stichting Pensioenfonds Horeca & Catering Stichting Pensioenfonds Werk en (re)Integratie Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Meubelindustrie en Meubileringsbedrijven Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Koopvaardij Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Houthandel Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Betonproduktenindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Rijn- en Binnenvaart Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Confectie-industrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Handel in Bouwmaterialen Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor het Film- en Bioscoopbedrijf Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Particuliere Beveiliging Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Baksteenindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Groenten- en Fruitverwerkende industrie Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Verf- en Drukinktindustrie Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Zeevisserij Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Kalkzandsteenindustrie Stichting Prepensioenfonds voor het Personenvervoer over de weg Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro Stichting Bedrijfspensioenfonds voor Langdurige Uitzendkrachten Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Drankindustrie

156.761

4.565

20,09%

105.114 92.476 92.382 84.583

3.061 2.693 2.690 2.463

13,47% 11,85% 11,84% 10,84%

67.011 63.748 28.180 22.766 11.885 9.716 9.076 8.270 7.952 5.365

1.952 1.857 821 663 346 283 264 241 232 156

8,59% 8,17% 3,61% 2,92% 1,52% 1,25% 1,16% 1,06% 1,02% 0,69%

5.108 4.520 2.956 2.064 243 1 1 1

149 132 86 60 7 0,03 0,03 0,03

0,65% 0,58% 0,38% 0,26% 0,03% 0,00% 0,00% 0,00%

780.179

22.721

100,00%

71

Percentage van totaal


2 0 0 5 Vastgoedportefeuille per 31 december 2005 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I

woningen

jaar van

aanschaf

oplevering

aantal

m2

1992

25

50

Amstelveen

Runmoolen

Assen

Amarilstoep

1996

1996

28

Beilen

Breekamp

1993

1994

16

De Ronge

1993

1994

16

Best

Maaivelden

2000

2001

4

Best, fase II, Heivelden

Oogstvelden

2000

2001

10

Best

Rendierhei

32

Oogstvelden

14

Boxtel

Annastraat

1993

1988

10

Armmeesters

1993

1988

16

Corpus

1993

1988

14

Deken Broekmanlaan

1993

1988

6

Gezworenen

1993

1988

6

Breda

Amarongestraat

2000

1975

13

Bunde

Gravensteinstraat

1996

1996

12

Sterappelstraat

1996

1996

12

Bussum Deventer

Diemen

Vastgoedportefeuille Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I

jaar van

Olmenlaan,Vlietlaan

738

Anne Franklaan

1993

1993

Haya van Somerenstraat

1993

1993

15 1

Joke Smitstraaat

1993

1993

6

Liesbeth den Uylstraat

1993

1993

2

Marga Klompéstraat

1993

1993

2

Boskriekoord

2000

1984

12

Lijsterbesoord

2000

1984

34

Meidoornplein

2000

1984

12

Vogelkersoord

2000

1984

34

Dieren

Diderna

1996

1997

16

Dronten

Het Spectrum

1996

1996

36

72

5228

2 0 0 5

jaar van

jaar van

aanschaf

oplevering

Blankenberg

2000

1989

12

Ruygekroft

2000

1989

28

Tymonskroft

2000

1989

12

Eindhoven

Duinkerkenlaan

2000

1981

0

Eindhoven

Creuselaan

2000

1986

20

Indrelaan

2000

1986

22

Mainelaan

2000

1986

0

woningen Egmond binnen

aantal

Nanteslaan

2000

1986

4

Cluselaan

2000

1991

14

Lorrainelaan

2000

1991

11

Startenelaan

2000

1991

7

1996

27

Emmen

Velduil

Etten-Leur

Brederolaan

1993

1971

24

Kruisberg, Lage banken

1998

1999

48

Etten Leur

Brederolaan / Vondellaan

1972

29

Heesch

De Kropaar

1988

17

Geldrop

Langstraat

1993

1933

20

Geleen

Dr. Nolenslaan

1996

1997

33

Gouda

Haastenburg

2000

1975

54

Ruigenburg

2000

1975

63

Swadenburg

2000

1975

25

1973

22 49

Grave

Van Elsstraat

Helmond

Kasteel Noord

1996

1997

Zegge

1994

1972

Kampen

Zennegroen Kampen

Melden / Ratelaar /Zegge

Leiderdorp

Brittenburg

m2

1701

20 16

1973

48

1994

1965

5

Boekenburg

1994

1965

4

Splinterlaan

1994

1965

5

73


2 0 0 5

woningen Maastricht

jaar van

aanschaf

oplevering

1996

1997

aantal 11

Gellikstraat

1996

1997

1

Ketsingenstraat

1996

1997

7

Koninksemstraat

1996

1997

7

Neerharenstraat

1996

1997

17

Rekemstraat

1996

1997

1

Meerssen

Jan van Puyenbroeckstr

1985

25

Mierlo Hout

Dr. Dreeslaan

1993

33

Nieuwegein

Nijmegen

Aardbeigaarde

2000

1976

1

Avondgaarde

2000

1976

4

Donkeregaarde

2000

1976

7

Druivegaarde

2000

1976

0

Herfstgaarde

2000

1976

4

Kersegaarde

2000

1976

3

Lentegaarde

2000

1976

3

Moerbeigaarde

2000

1976

1

Sterregaarde

2000

1976

3

Zomergaarde

2000

1976

3

Lankforst

1993

1968

4

Lankforst

1994

1968

6

Nijmegen

Vlakenaerhof

Nijverdal

Pijlkruid

Oosterhout NB

Houtwolplantsoen

Papendrecht


Besmerstraat

jaar van

36

1994

1973

30

1994

33

Meindert Hobbemastraat

1994

1971

10

Jan Steenlaan

1994

1971

17

Rotterdam

Curieplaats

2000

1975

98

Sittard

Bruno Heisterdreef

1998

1998

16

Saffierstraat

1998

1998

14

Sneek

Boegspriet

1996

1997

19

Tilburg

Lombardijenlaan

1996

1997

26

Tilburg

Lombardijenlaan

1997

21

74

m2

2 0 0 5

jaar van

jaar van

aanschaf

oplevering

Florence Nightingalestraat

2002

1992

32

Ginkelstraat

2000

1976

11

Maaskade

2000

1976

48

Noord Buitensingel

2000

1976

16

woningen Venlo

Voorschoten

aantal

Achter de Lindehoeve

2000

1985

18

Sperwerpad

2000

1989

4

Waddinxveen

Groensvoorde

1970

29

Weert

Bomanstr. / Brederostr.

1986

29

Zoetermeer

Bordeauxstraat

2000

1985

16

Lyonpad

2000

1985

8

Parijsstraat

2000

1985

45

1973

31

1993

50

Zevenaar

v. Beethovenstraat

Zwolle

Vrijheid

2002

m2

75


2 0 0 5 Vastgoedportefeuille per 31 december 2005 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II

winkels Amsterdam

jaar van

aanschaf

oplevering

aantal

m2

Osdorpplein

2000

98

Kalverplaza

2004

2450

Best

Heivelden, Rendierhei

2001

3481

Borne

Nieuwe Markt

1995

995

Breda

Karrestraat

1997

298

Ridderstraat

1997

Dordrecht

Sarisgang/Statenplein

1998

1732

Dordrecht (deelneming)

Statenplein

2001

4543

Drachten

Moleneind

Driebergen-Rijsenburg

Traay

1993

Dronten

De Rede

1994

760

Duiven

´t Eiland, Eilandplein

1996

2361

Enkhuizen, Eucheriuskapel Westerstraat

1999

491

Enschede

De Heurne

1994

1122

Gouda

Markt

1993

Markt, Korte Tiendeweg

2000

72

s-Gravenhage

Vastgoedportefeuille Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II

jaar van

verkocht 3

1

723

410

Leyweg

2003

12453

Vlamingstraat

1996

450

s-Heerenberg

Stadswal

1994

446

Haarlem

Grote Houtstraat, Gierstraat

1997

4

91

Gen Cronjéstr

2000

1

79

Grote Houtstraat

2004

Gedempte Oude Gracht

2004

Grote Houtstraat

2004

76

1270 3 1200

2 0 0 5

winkels Heerlen

jaar van

jaar van

aanschaf

oplevering

aantal

m2

Sareolastraat

2004

612

Sareolastraat

2004

413

Hilversum

Herenstraat / Kerkstraat

2005

14314

Kaatsheuvel

Hoofdpoort

verkocht

Kerkrade

Theaterpassage, Markt, Mozartstraat

verkocht

Laren

St.Jansstraat

verkocht

Leeuwarden

Voorstreek

1996

Tweebaksmakrt

1996

1

297

Leidschendam

Ligusterstraat

2000

102

Nieuw-Vennep

Venneperhof

2004

12406

Oegstgeest

Boerhaaveplein

1992

1225

Oosterhout

Markt

1993

Putten

Kerkstraat

1994

Roermond

Munsterplein

1992

1

188

Markt

1993

2

410

Graaf Gerardstraat

1993

1

88

Graaf Gerardstraat

1993

3

380

Rotterdam

Lijnbaan

2002

400

Terneuzen

Noordstraat

1997

434

Uden

Marktstraat

1994

Utrecht

Seinedreef

2000

105

Oude Gracht

2004

1590

Hamsteeg

2004

Oude Gracht

2004

2655

Valkenswaard

Kerverij (Gelerijersplein)

2002

7783

Vlijmen

Heistraat, Oliemaat

2002

4413

1

1914

538 1248

1

221

4

77


2 0 0 5

winkels Vlissingen

jaar van

jaar van

aanschaf

oplevering

aantal

m2

Walstraat

1996

194

C. Buskenstraat

1996

Walstraat

2004

313

Wapenveld

Stationsweg

1995

719

Zeewolde

Horsterplein

1997

450

Zoetermeer

Dorpsstraat

1994

714

Zwaagwesteinde

Leeuwerikstraat

1994

1347

Dordrecht

Cuypsingel

1994

904

Zeist

Karpervijver

1995

1700

Rijksweg

1999

1474

Borne

Nieuwe Markt

1995

10

Drachten

Moleneind

Dronten

De Rede

1994

12

Duiven

Rijksweg

1999

15

Vlijmen

Heistraat, Oliemaat

2002

18

1

159

Kantoren

Mixed Use Duiven Appartementen

verkocht

Diversen Nieuw Vennep, parkeergarage


78

2004

345

2 0 0 5 Vastgoedportefeuille per 31 december 2005 Stichting PVF Kantorenfonds

Kantoren Almere

Amersfoort, De Hoef

jaar van

aanschaf

oplevering

aantal

m2

Gooise Poort, Transistorstraat

1999

2001

3964

Gooise Kant, Monitorweg

2001

2002

7675

Basicweg

1998

1998

8311

Amsterdam (deelneming) Molenwerf

Arnhem

jaar van

1998

2000

9280

Westgate, Th.R. Malthusstraat

2000

2002

10567

Prins Hendriklaan

2001

2001

394

Gelderse Poort

1999

2002

2061

mr. B.M. Telderstraat Breda

Westerhaege, Westbroek

2001

2002

4777

Heerlen

Nieuwe Eyckholt, Coriopolis

2001

2001

3113

Hoofddorp, (deelneming)

Southpoint,

1999

2001

5556

2003

4245

2001

2002

12124

2001

2002

4711

Mercury, Kerkenbos

1999

*

2985

Burg. Van Schaeck

2002

1992

2791

Brainpark, Lichtenauerlaan

1999

2000

3292

De Splinter, Aert v Nesstraat

1999

2002

6463

Citadel, Magistratenlaan

2000

2002

14457

2001

2002

3945

Scorpius Taurusavenue Maastricht

Randwyck - Carre G. Martinolaan Randwyck - Strip Paul-Henri Spaaklaan 7-9

Nijmegen

Mathonsingel Rotterdam

s-Hertogenbosch

Bordeslaan Utrecht, Papendorp

Papendorp Gebouw I Nieuwrijn

Utrecht

Pythagoraslaan (Herontwikkeling) Newtonlaan (Herontwikkeling)

79

Vastgoedportefeuille PVF Kantorenfonds

2 0 0 5 Vastgoedportefeuille per 31 december 2005 Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV

Kantoren

Vastgoedportefeuille Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV

jaar van

jaar van

aanschaf

oplevering

aantal

m2

Hilversum

St. Franciscusweg

1987

2005

Hoofddorp

Caprionilaan

1999

3324

Ridderkerk

Kolenbranderstraat

2005

9355

Roermond

Ringweg

2005

6500

s-Hertogenbosch

Weegschaal

1998

2444

Woerden

Pompmolenlaan

1997

5309

80

2 0 0 5

81

2 0 0 5 Begrippenlijst Actuele waarde De actuele waarde van een vastgoedobject per ultimo het jaar (de externe taxatiewaarde). Dit is het bedrag waarvoor dit vastgoedobject naar verwachting kan worden verkocht, dat wil zeggen verkoop aan de meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding, marketing en een op de gebruikelijke wijze aanbieding op de markt, onder aftrek van nog te maken kosten (k.k.) met betrekking tot deze transactie. De actuele waarde wordt tevens gebruikt voor het berekenen van de waarde van de participaties in het participantenregister. Deze waarde is gebaseerd op de actuele waarde per ultimo van het boekjaar van het vastgoed in de vastgoedfondsen.

Benchmark Financiële ´meetlat´ om de performance van de portefeuille te meten ten opzichte van de relevante markt, bij vastgoed de ROZ/IPD-index waartegen de prestaties van de beleggingen kunnen worden afgezet. Onderscheid wordt opgemaakt tussen een benchmarkrendement op ‘all’-nivo en op ‘standing investments’.

Commitments Objecten waaraan het fonds zich heeft gecommitteerd en die nog niet (volledig) in de portefeuille zijn opgenomen. Bij vastgoed kan het gaan om een object in ontwikkeling, waarbij het fonds gecommitteerd is het object af te nemen bij oplevering.

Core/satellite-beleid Beleidskader waarbij de portefeuille wordt ingedeeld in een kernbezit en een handelsportefeuille. Voor vastgoed betekent dit een op de vastgoedcycli en markt gebaseerde indeling van de portefeuille: • Core: stabiel (direct) rendement in combinatie met een laag en beheersbaar risicoprofiel • Satellite: meer kans op een hoger (indirect) rendement, maar hoger risicoprofiel • Sell: verkopen op korte termijn

Deelsectoren vastgoed Deelsegmentatie van de segmentatie in typen (winkels, woningen, kantoren, bedrijfsruimten, overig). Bij winkels worden onderscheiden ‘Grote steden, eersteklas locaties’, ‘Middelgrote steden, eersteklas locaties’, ‘Kleine steden’, ‘Buurt- en wijkwinkelcentra inclusief PDV/GDV-locaties´ (Perifere en Grootschalige Detailhandelsvestigingen). Bij kantoren worden onderscheiden ‘Kantoren in stadscentra’, ‘Kantoren in kantoordistricten’, ‘Kantoren in woonwijken’, ‘Overige locaties’. Bij woningen worden onderscheiden ‘Appartementen en maisonettes’ en ‘Eengezinswoningen en overig’.

Algemeen

82

2 0 0 5

Direct rendement / Income Return (IR) De inkomsten over de belegging worden uitgedrukt in een percentage van de waarde van de belegging. Bij vastgoed bestaat het directe rendement uit huurinkomsten minus de exploitatiekosten.

Indirect rendement / Capital Growth (CG) De waardegroei over de belegging wordt uitgedrukt in een percentage van de waarde van de belegging. Voor vastgoed bestaat de waardegroei uit de herwaarderingsresultaten plus de gerealiseerde verkoopresultaten.

Ingelegd vermogen Het totaal ingelegd vermogen per ultimo 2005 is de som van de door de participanten gestorte bedragen tot en met 2005. Het gemiddeld ingelegd vermogen van een jaar is de naar tijd en omvang gewogen ingelegde bedragen (totaal ingelegd vermogen primo jaar en stortingen gedurende het jaar).

Financiële leegstand Leegstand aangeduid in gederfde inkomsten, zijnde de theoretische huur (markthuur).

Fysieke leegstand Leegstand aangeduid in vierkante meters vrij verhuurbaar oppervlak (commercieel onroerend goed) of stuks (bij woningen en parkeerplaatsen).

Markthuren Huurwaarde die op dat moment in de markt behaald kan worden volgens opgave van de taxateur, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde.

N.A.V. Net asset value, het netto vermogen zijnde het totaalsaldo van de vaste activa en de vorderingen en schulden.

Performance Het resultaat dat in een bepaalde periode wordt behaald op beleggingen, uitgedrukt in een rendement (zie Direct rendement, Indirect rendement en Totaal rendement).

Portefeuillemanagement Onderdeel van de afdeling Client Services & Acquisition binnen Achmea Vastgoed. Deze discipline is belast met het management van de beleggingsportefeuilles van de klanten.

83

Algemeen

2 0 0 5 Productgroepen Afdelingen binnen Achmea Vastgoed die belast zijn met de acquisitie, de exploitatie en verkoop van vastgoed. Bij Achmea Vastgoed worden de volgende productgroepen vastgoed onderscheiden: Winkels, Kantoren, Woningen en Indirect Vastgoed (internationaal).

Projectomvang De projectomvang wordt bij commercieel vastgoed weergegeven in vierkante meters, bij woningen in aantal wooneenheden.

Rendement-risicoprofiel De subjectieve relatie tussen het ingeschatte risico bij de exploitatie van het object gedurende de beschouwde exploitatieperiode ten opzichte van het aangenomen referentieniveau voor het exploitatierisico van gangbare objecten in de betreffende sector. In geval van aanwezig hoger dan wel lager risico wordt een risico-opslag of –reductie gehanteerd op de met het betreffende referentieniveau corresponderende minimale rendementseis, met een zodanig gekozen correctiefactor, dat de gestelde minimale rendementseis redelijkerwijs gehaald geacht kan worden in een worst case-scenario.

Segmentatie typen vastgoed Vastgoed wordt onderverdeeld in de volgende typen: Winkels, kantoren, woningen, bedrijfsruimten en Gemengd/Overig. In deze laatste sector zijn opgenomen ‘Mixed Use’ en ‘Other Property’. Een object valt in de sector ‘Overig’ wanneer het een apart object is (gesplitst en apart gewaardeerd) dat niet kan worden geplaatst onder de categorieën winkels, kantoren, woningen of bedrijfsruimten.

Standing investments Standing investments zijn objecten die het gehele jaar onderdeel zijn van de portefeuille. Objecten die gedurende het jaar zijn ingekocht, verkocht of in ontwikkeling zijn geweest, worden uitgesloten. Deze laatste objecten worden wel opgenomen in de benchmark op ‘all’-nivo.

Strategische allocatie Strategisch bepaalde spreiding van een portefeuille over de verschillende beleggingsmogelijkheden (zoals aandelen, obligaties, vastgoed en hypotheken). De strategische allocatie van de klanten van Achmea Vastgoed bepaalt de beleggingsruimte voor vastgoed en hypotheken.

Totaal rendement / Total Return (TR) Totaal resultaat van de portefeuille over de beschouwde periode, bestaande uit inkomsten (direct rendement) en waardegroei (indirect rendement). De voor vastgoed opgenomen rendementen zijn berekend door de ROZ/IPDdatabank te Londen, een instituut voor benchmarking van de vastgoedmarkt. De rendementen worden gegeven over de ‘standing investments’; dit zijn alle objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest. Ook de ROZ/IPDindex wordt over de standing investments gegeven.

Algemeen

84

2 0 0 5

Vastgoedcyclus De vastgoedcyclus is gebaseerd op het economische marktprincipe waarin cyclisch optredende prijsontwikkelingen ontstaan ten gevolge van het niet kunnen coördineren van het interactieve effect van aanbod op de vraag in de markt. Een toenemende vraag leidt mogelijk tot veel nieuwbouwplannen, die nog op de markt worden gebracht (vanwege de relatief lange ontwikkelingstijd) op een moment dat de vraag is afgenomen, met als gevolg overaanbod en prijsdalingen.

Vastgoedwaarde/bezittingen in de pool De actuele waarde van de vastgoedbeleggingen.

85

Algemeen

2 0 0 5

Algemeen

86

2 0 0 5

87

Algemeen

2 0 0 5

Algemeen

88

2 0 0 5

Jaarverslag

Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds I Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds II Stichting PVF Kantorenfonds Stichting Gemeenschappelijk Vastgoedfonds IV Achmea Vastgoed B.V. Gatwickstraat 1 1040 KH Amsterdam www.achmeavastgoed.nl

Verslag van het Bestuur en de Directie 5

Recommend Documents