Verslag van de Directie Marktontwikkelingen
Het jaar 2012 had voor Triodos Vastgoedfonds twee gezichten. Met een zeer hoge bezettingsgraad en huurcontracten met een gemiddelde looptijd van ruim zes jaar, wist het fonds zich positief in de vastgoedmarkt te onderscheiden. De marktomstandigheden voor commercieel vastgoed waren echter moeilijk en daardoor daalde de waarde van de beleggingen. Ondanks de goede performance van de portefeuille leidde dat uiteindelijk toch tot een negatief totaalrendement.
Het is moeilijk om financiering te krijgen, waardoor vastgoed minder verhandelbaar is. Het gebrek aan liquiditeiten in de markt zet waarden onder druk. De economische groei in 2012 was negatief en de vraag naar vastgoed nam af. Ook zien we werkpatronen veranderen. Door technologische ontwikkelingen, flexibilisering van werktijden en het streven naar kostenverlaging is het ’nieuwe werken’ populair geworden. Werknemers delen hun werkplekken en daardoor zijn er per saldo minder werkplekken en kantoren nodig. De afnemende vraag zet de huurprijzen onder druk en daarmee ook de waarde van het vastgoed.
De bezettingsgraad van het fonds was hoog en het leegstandspercentage 6 bedroeg eind 2012 2,9% (ultimo 2011 1,7%). Gezien de markt en de marktontwikkelingen is dit zeer goed te noemen. Ook de gemiddelde looptijd van de huurcontracten was met 6,1 jaar (ultimo 2011: 6,7 jaar) goed. Het fonds is in staat geweest de meeste huurcontracten te verlengen of nieuwe huurders te vinden voor de leegkomende ruimtes. De hoge bezettingsgraad leidde tot een direct rendement van 7,5% (2011: 6,2%).
Het afgelopen jaar hebben toezichthouders en accountants zich gefocust op de kwaliteit van taxaties. Er zijn nieuwe taxatiemodellen geïntroduceerd die de kwaliteit van taxaties moeten verhogen. Het indirecte rendement van Triodos Vastgoedfonds wordt vastgesteld aan de hand van taxaties. Daarom is het fonds verheugd over deze kwaliteitsslag.
Tegenover het goede directe rendement van het fonds staat het negatieve indirecte rendement. Deze wordt veroorzaakt door de afwaarderingen van het vastgoed. Deze afwaarderingen vinden in de hele vastgoedmarkt en in alle typen vastgoed plaats. Zo daalden bijvoorbeeld de huizenprijzen het afgelopen jaar met 5,9% in waarde. Uit de IPD 7 blijkt dat in 2012 de kantoren met 8,8% in waarde daalden. De waarde van de objecten die het hele jaar in portefeuille van Triodos Vastgoedfonds waren, daalde met 6,9% in 2012. Dit is beter dan de waardeontwikkeling van de kantoren die met de IPD-index meedoen. De IPD-index baseert zich op een volume van ongeveer 2,6 miljoen m2 en is opgebouwd uit portefeuilles van institutionele beleggers.
Triodos Vastgoedfonds in de markt Triodos Vastgoedfonds wil een voortrekkersrol vervullen in de verduurzaming van de vastgoedmarkt in Nederland. Ook in deze uitdagende tijden blijft het fonds zich actief inzetten om een positieve bijdrage te leveren aan de verduurzaming van vastgoed. Dat levert ook erkenning op in de markt. Zo leverde de renovatie en verduurzaming van het leegstaande kantoorgebouw aan de Stationsweg 1 in Groningen de ‘Gouden Kikker Award’ op. Deze prijs wordt jaarlijks uitgereikt aan een persoon, organisatie of project, die zich positief op het gebied van duurzaamheid onderscheidt. De renovatie vond plaats in samenwerking met GasTerra, de nieuwe huurder van het pand. Een oud leegstaand kantoorgebouw is getransformeerd tot een
De financiële leegstand bedroeg 4,0%. Rekening houdend met twee nieuwe huurcontracten ingaand in het voorjaar van 2013 was de leegstand 2,9%. 7 Investment Property Databank - informatiebedrijf, dat zich toelegt op de onafhankelijke meting van de bedrijfseconomische prestaties van investeringen in vastgoed. 6
10
duurzaam, volledig verhuurd kantoor dat aan alle wensen van deze tijd voldoet. Door de renovatie en verduurzaming verbeterde het energielabel van het gebouw van een G naar een A+ label. Dat levert op jaarbasis een energiebesparing van 60% op. De jury motiveerde haar keuze als volgt: “De jury heeft veel lof voor het getoonde ondernemerschap van alle betrokken partijen en wil hier graag de nadruk op leggen. Door de totale visie en de integrale verantwoordelijkheid van de gehele keten is een transitie ontstaan in denkwijze en handelen met dit kantoor als eindresultaat. Dit project is een helder voorbeeld van een procesgang die de huidige kantorenvoorraad op een adequate en inspirerende manier aanpakt.“
6,1 jaar gemiddelde looptijd huurcontracten vergelijking met de markt goede resultaten te realiseren zonder daarbij grote risico’s te nemen.”
Beleggingen
Het project kreeg van het ministerie van VROM een groenverklaring 8 en ontving een subsidie in het kader van het stimuleringsprogramma ‘Energiesprong’ van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. GasTerra heeft het pand in januari 2013 in gebruik genomen en huurt het voor een periode van minimaal tien jaar. Dat de inspanningen van Triodos Vastgoedfonds gewaardeerd worden, blijkt ook uit het feit dat Fondsmanager Guus Berkhout in 2012 verkozen werd tot de nummer drie op de lijst van meest duurzame vastgoedmensen in Nederland. De jury van de Dutch Green Building Council, die deze lijst opstelde, zei over hem: “Als fondsmanager van Triodos Vastgoedfonds heeft de heer Berkhout verschillende projecten gerealiseerd die als voorbeeld dienen voor de vastgoedmarkt en waaruit blijkt dat verduurzamen en financiën elkaar juist versterken.”
Triodos Vastgoedfonds verwierf in 2012 een zorgcomplex met A++ label. Dit pand heeft ook een groenverklaring. Met een uitgebalanceerde toepassing van bestaande duurzame technieken wordt in dit gebouw per jaar en per patiënt EUR 700 aan energie bespaard. Deze besparingen worden grotendeels aangewend om kwalitatief betere zorg te financieren. Het fonds heeft in 2012 het complex van winkels en een bibliotheek aan het Vesteplein in Delft verkocht. De risico’s van de bibliotheek nemen toe nu de samenleving steeds verder digitaliseert en de budgetten van de gemeenten afnemen. Tegelijkertijd was de inschatting van het fonds dat de waarde van de winkels op hun top waren. Daarom is besloten het complex te verkopen. Het fonds besteedde vorig jaar veel aandacht aan het debiteurenmanagement. Er zijn in 2012 geen voorzieningen getroffen.
Tot slot won het fonds de eerste prijs in de categorie Vastgoed van de vwd group. Daaruit blijkt dat duurzaamheid ook vanuit risico- en rendements perspectief goed is. Het onderzoeksinstituut vwd group beargumenteerde de prijs als volgt: “Triodos Vastgoedfonds heeft de vwd CASH Fund Award gewonnen omdat het fonds er in slaagde om in
Liquiditeitenbeheer Gedurende het jaar hebben de in- en uitstroom van kapitaal elkaar afgewisseld. Om bij uitstroom van kapitaal over voldoende liquide middelen te
Een Groenverklaring is nodig voor het verkrijgen van een zogenaamde groene lening. De overheid zorgt door middel van belastingvoordeel dat groene leningen een lagere rente hebben dan de marktrente. In het algemeen ligt de rente voor een groene lening of groene hypotheek ongeveer 1 procent lager dan de marktrente.
8
11
totale kosten. Over 2012 bedraagt het bedrijfs resultaat EUR 2,8 miljoen (2011: EUR 2,9 miljoen).
beschikken, handhaaft de directie van het fonds een intensief liquiditeitenbeheer. Ook de Raad van Commissarissen heeft hier in 2012 expliciet aandacht aan besteed. Triodos Vastgoedfonds is wettelijk verplicht minimaal 10% van het eigen vermogen in liquiditeiten of andere direct opeisbare tegoeden aan te houden of voor voldoende andere waarborgen te zorgen. De liquiditeitspositie wordt dagelijks gemonitord.
Het eigen vermogen van Triodos Vastgoedfonds is ultimo 2012 gedaald tot EUR 34,6 miljoen (2011: EUR 40,3 miljoen). Gedurende 2012 nam het aantal uitstaande aandelen met 3,3% toe tot 8,4 miljoen stuks (2011: 8,2 miljoen stuks). Het gemiddelde resultaat per aandeel bedraagt EUR -0,56 (2011: EUR -0,24). De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt ultimo 2012 EUR 4,10 (2011: EUR 4,93).
Resultaat
Rendement
Financieel resultaat
Het rendement van Triodos Vastgoedfonds wordt berekend op basis van de herrekende intrinsieke waarde van het fonds, inclusief de herbelegging van dividend. De intrinsieke waarde is de waarde van alle bezittingen van het fonds, verminderd met de
Het resultaat van Triodos Vastgoedfonds omvat het bedrijfsresultaat en de waardeveranderingen van de panden als gevolg van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Het bedrijfsresultaat is opgebouwd uit huurinkomsten en overige inkomsten minus de
12
Amersfoort, Utrechtseweg Triodos Vastgoedfonds heeft in 2010 dit pand gekocht. Het ligt in het centrum van Amersfoort, vlakbij het Centraal Station. Het pand is ingrijpend verduurzaamd; het energielabel is van een E naar een A-label gegaan. Door de verduurzaming is de levensduur van het pand verlengd en kan het weer jaren mee. Het is een voorbeeldproject voor duurzame herontwikkeling.
13
huidige belegger, maar worden ze verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. De herrekende intrinsieke waarde bedraagt EUR 4,43 per 31 december 2012 (2011: EUR 5,35 ). Op basis van deze herrekende intrinsieke waarde bedroeg het
schulden. De herrekende intrinsieke waarde is de intrinsieke waarde gecorrigeerd met een fictieve afschrijving over tien jaar van de aankoopkosten van de panden. Op deze manier komen de aankoop kosten van de panden niet geheel ten laste van de
Waardeontwikkeling sinds oprichting per aandeel Geïndexeerde waarde
140 130 120 110 100 90
80 jun-04
jun-05
jun-06
jun-07
jun-08
jun-09
jun-10
jun-11
jun-12 dec-12
Triodos Vastgoedfonds op basis van herrekende intrinsieke waarde Bron: vwd group
Rendement Triodos Vastgoedfonds
Herrekende intrinsieke waarde (incl. herbelegging van dividend)
1 jaar
3 jaar gem.
-12,5%
-4,6%
gemiddeld 5 jaar gem. sinds oprichting
-5,0%
-0,3%
bron: vwd group
Rendementen (%)
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
Direct Indirect Totaal Dividendrendement
7,5 -19,8 -12,3 –
6,2 -10,7 -4,5 5,4
6,3 -3,5 2,8 3,6
6,0 -14,0 -8,0 4,2
5,0 -10,7 -5,7 3,6
5,3 1,9 7,2 3,6
6,3 -1,9 4,4 3,9
14
exploitatiekosten van het vastgoed zoals het onderhoud van de panden in portefeuille. Wanneer de exploitatiekosten buiten beschouwing worden gelaten, resteert een fondskosten expense ratio van 3,10% (2011: 2,90%) van het eigen vermogen. Door afnemend eigen vermogen is dit percentage gegroeid. De fondskosten expense ratio betreft de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. Het verschil met de lopende kosten is dat onderhoudskosten wel in deze ratio zitten, maar niet in de fondskosten expense ratio.
rendement van Triodos Vastgoedfonds -12,5% over 2012 (2011: -3,1%). Het directe rendement dat wordt gevormd door de inkomsten uit huur minus exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en financieringskosten, mag over 2012 niet uitgekeerd worden omdat aanhoudende afwaarderingen hebben gezorgd voor een daling van het eigen vermogen onder het niveau waarop civielrechtelijk dividend mag worden uitgekeerd. Kosten Triodos Vastgoedfonds betaalt een beheerver goeding aan de beheerder van het fonds, Triodos Investment Management. Deze beheervergoeding is voor personele kosten die het fonds maakt bij het acquireren en beheren van het vastgoed. Uit de beheervergoeding worden ook alle inspanningen die samenhangen met de administratie en het voldoen aan de rapportageverplichtingen bekostigd. In navolging van Europese wetgeving wordt per 1 juli 2012 een nieuwe Europese kostenberekeningsratio toegepast. Als gevolg hiervan zal op termijn de term Total Expense Ratio (TER) worden vervangen door lopende kosten. De lopende kosten betreffen de totale kosten gedurende de afgelopen 12 maanden exclusief de kosten van de beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende de desbetreffende periode. Bij deze berekening wordt iedere calculatie en publicatie van de intrinsieke waarde in beschouwing genomen.
Risico’s Triodos Vastgoedfonds belegt middelen van aandeelhouders voor hun rekening en risico. Om hen zo goed mogelijk te informeren staan de risico’s waaraan het fonds onderhevig is, beschreven in het prospectus en de Essentiële Beleggersinformatie van het fonds. De directie geeft ieder jaar in de Toelichting op de jaarrekening (zie pagina 25) een uitleg over de manier waarop gedurende het verslagjaar met risico’s van de beleggingen is omgegaan. De belangrijkste risico’s in 2012 en de beheersing daarvan staan ook hieronder kort beschreven. Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico is het risico dat Triodos Vastgoedfonds niet in staat is om de financiële middelen te verkrijgen die nodig zijn om op een bepaald moment aan haar financiële verplichtingen te kunnen voldoen. Dit scenario is bijvoorbeeld van toepassing als er op korte termijn veel aandeel houders hun aandelen terugverkopen. In de huidige markt kunnen de vastgoedbeleggingen van Triodos Vastgoedfonds niet op korte termijn tegen een redelijke prijs worden verkocht. Dit zou dan betekenen dat Triodos Vastgoedfonds de terugkoop van aandelen (gedeeltelijk) moet opschorten.
De total expense ratio (TER) geeft ook weer wat de kosten van een beleggingsfonds als percentage van het gemiddelde eigen vermogen over de verslagperiode zijn. Het verschil met de lopende kosten is dat hierbij de gemiddelde intrinsieke waarde is gebaseerd op de intrinsieke waarde aan het eind van de kwartalen. De TER van Triodos Vastgoedfonds bedroeg 5,07% in 2012 (2011: 4,71%). Hierbij moet worden opgemerkt dat de total expense ratio van vastgoedfondsen niet vergelijkbaar is met die van bijvoorbeeld aandelen- en obligatiefondsen. Vastgoedfondsen hebben te maken met de
Triodos Vastgoedfonds is wettelijk verplicht minimaal 10% van het eigen vermogen aan te houden in liquiditeiten en/of direct opeisbare
15
voor langere tijd te staken. Veranderende wet- en regelgeving of liquiditeitseisen zijn daar voorbeelden van. Dit kan betekenen dat aandelen in het fonds gedurende langere tijd niet kunnen worden verkocht of gekocht. Vooruitlopend op de voorgenomen omvorming tot een closed-end fonds en gelet op de liquiditeitspositie van het fonds heeft de beheerder de inkoop en uitgifte van aandelen op 13 februari 2013 opgeschort.
tegoeden of voor voldoende andere waarborgen te zorgen. De liquiditeitspositie wordt op dagbasis gemonitord. Marktrisico Het marktrisico is het effect van de economische ontwikkelingen op de waarde van de vastgoed portefeuille van het fonds. De directie van het fonds streeft ernaar deze invloed zo laag mogelijk te houden door in kwalitatief goede panden met langjarige huurcontracten te investeren. Het managen van de bezettingsgraad en de kwaliteit van de debiteuren zijn daarbij belangrijke aandachtspunten. Zie ook de toelichting onder ‘Debiteurenrisico’ op pagina 31.
Verklaring van de beheerder Triodos Vastgoedfonds wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management heeft als beheerder van beleggings fondsen een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten. De beheerder is verantwoordelijk voor de juiste bedrijfsvoering van de fondsen onder beheer en behoort daarover ook verantwoording af te leggen in het jaarverslag. Triodos Investment Management beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht en het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). Triodos Investment Management heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering van Triodos Vastgoedfonds beoordeeld. Bij haar werkzaamheden heeft Triodos Investment Management geen constateringen gedaan op grond waarvan zij zou moeten concluderen dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 van het Bgfo niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wet op het financieel toezicht en daaraan gerelateerde regelgeving. Op grond hiervan verklaart Triodos Investment Management als beheerder voor Triodos Vastgoedfonds te beschikken over een beschrijving van de bedrijfsvoering als bedoeld in artikel 121 Bgfo, die voldoet aan de eisen van het Bgfo. Ook heeft Triodos Investment Management geconstateerd dat de bedrijfsvoering effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaart Triodos Investment Management met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het verslagjaar 2012
Risico verbonden aan beleggen met geleend geld Er zijn verschillende risico’s verbonden aan beleggen met geleend geld. Eén risico is dat de waardeveranderingen van het hele vastgoed volledig ten gunste of ten laste van het eigen vermogen komen (“leverage”). In een opgaande markt levert dat extra rendement op voor de aandeelhouders. In een neergaande markt is het effect voor de aandeelhouders negatief. Een ander risico is dat er met de instellingen die de financieringen verstrekken afspraken gemaakt worden. In deze zogenaamde covenants worden afspraken gemaakt over bijvoorbeeld rentedekking uit de cash flow en minimale solvabiliteit van het fonds. Indien deze afspraken worden verbroken is dat een reden voor de financiers om de leningen op te eisen. Hierdoor zou het fonds gedwongen kunnen worden om het vastgoed te verkopen. In zo’n geval is er geen verplichting voor de aandeelhouders om mogelijke tekorten van Triodos Vastgoedfonds aan te zuiveren. De covenants met de banken zijn in 2012 allen nagekomen ( zie ook de toelichting op de langlopende schulden pagina 39 tot en met 42). Risico met betrekking tot opschorting van open-end structuur Er kunnen zich situaties voordoen waarin het fonds genoodzaakt is de inkoop of uitgifte van aandelen
16
effectief en overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd.
herstructurering komt de stabiliteit van het fonds ten goede. Dat is uiteindelijk in het belang van de aandeelhouders.
Vooruitzichten
Zeist, 15 maart 2013 Directie Triodos Investment Management BV Marilou van Golstein Brouwers Michael Jongeneel
In deze veranderende moeilijke marktomstandig heden heeft Triodos Vastgoedfonds de blijvende ambitie om haar rol in de vastgoedmarkt te blijven vervullen. Om de bebouwde omgeving te verduurzamen moet er veel werk verzet worden. De wetgeving voor beleggingsinstellingen is zowel op Europees niveau als in Nederland sterk in ontwikkeling. Hier wordt Triodos Vastgoedfonds de komende jaren mee geconfronteerd. De concrete gevolgen van de diverse wet- en regelgeving voor Triodos Vastgoedfonds zijn nog niet bekend. De wetgeving is veelal nog in ontwikkeling of moet nog geformaliseerd worden. Duidelijk is wel dat per juli 2013 een Europese richtlijn gaat gelden. Deze ‘Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD)’ moet uiterlijk per 1 juli 2014 geïmplementeerd zijn. Triodos Investment Management gaat de vereisten uit deze richtlijn in 2013 en 2014 invoeren in haar bedrijfsvoering.
Gebeurtenissen na balansdatum Op woensdag 13 februari 2013 heeft Triodos Investment Management het voornemen bekend gemaakt om Triodos Vastgoedfonds te herstructureren tot een closed-end beleggingsfonds. Om dit proces zorgvuldig te laten verlopen, in het belang van de zittende aandeelhouders en gegeven de liquiditeitspositie van het fonds, is de inkoop en uitgifte van aandelen Triodos Vastgoedfonds opgeschort. Naar aanleiding van de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt is geconcludeerd dat de open-end structuur van het fonds niet langer voldoet en is besloten de mogelijkheid tot het omvormen naar een closed-end beleggingsfonds nader te onderzoeken. De voorgenomen herstructurering brengt het fonds meer in lijn met de huidige praktijk in de markt. De
17
