VERSLAG VAN DE DIRECTIE

SWA jaarverslag 2014

Inhoud 1.

VERSLAG VAN DE DIRECTIE

2. 3.

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Kwaliteit van het woningbezit Huisvesting van de doelgroep Betrokkenheid bewoners Leefbaarheid Wonen en zorg Financiën RAAD VAN COMMISSARISSEN

4.

JAARREKENING Balans Winst- en verliesrekening Kasstroom (indirect) Toelichting op balans en winsten verliesrekening Overige relevante gegevens

Pag. 20 Pag. 22 Pag. 23 Pag. 24 Pag. 31

5.

OVERIGE GEGEVENS

Inleiding Personeel

Verslag van de commissarissen

Pag. 2 Pag. 5

Pag. 6 Pag. 8 Pag. 11 Pag. 11 Pag. 12 Pag. 12

Pag. 15

Bestemming jaarresultaat Pag. 31 Gebeurtenissen na balansdatum Pag. 31 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Pag. 32

Fotothema: De mensen van SWA

Huurders organisatie Stichting contactraad SWA

Personeel SWA

Raad van Commissarissen en directeurbestuurder SWA SWA jaarverslag 2014

1

Verslag van de Directie INLEIDING Praktysk en beret op doelmjittige wize dwaan wat nedich is yn Achtkarspelen Op 26 oktober 1907 werd er een woningstichting in de plattelandsgemeente Achtkarspelen opgericht. Deze woningstichting werd bij koninklijk besluit van 6 mei 1908 toegelaten als “uitsluitend de verbetering der volkshuisvesting bedoelend”. Anno nu zetten we ons dagelijks voor 100% in voor onze kerntaak: uitstekende woningen voor een betaalbare prijs in een prettige omgeving met prima dienstverlening in de gemeente Achtkarspelen. Wij willen onze kerntaak uitstekend uitvoeren. We willen, uitgaande van eigen kracht, adequaat anticiperen op ontwikkelingen, zonder “overal achter aan te willen lopen”. Wij willen ondernemerschap combineren met sociale volkshuisvesting. Onze aanpak was, is en blijft: praktysk en beret op doelmjittige wize dwaan wat nedich is yn Achtkarspelen. Een prachtige corporatie Met 2943 woningen wordt Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) gedefinieerd als een kleine corporatie. SWA investeert jaarlijks gemiddeld circa € 15 miljoen in haar werkgebied, de 11 dorpen van de gemeente Achtkarspelen. Deze investeringen zorgen ervoor dat woningen goed worden onderhouden met als gevolg dat er direct en indirect circa 150 mensen aan het werk zijn. De gemiddelde huisbezetting in Achtkarspelen bedraagt 2,4 personen; dit betekent dat SWA de huisbaas is van ruim 7000 mensen. Wij zijn van mening dat SWA niet te groot en niet te klein is, overzichtelijk, korte lijnen, herkenbaar, bereikbaar, onderdeel uitmakend van de gemeenschap, financieel gezond en voldoende uitdagingen. Kortom: SWA is een prachtige corporatie. Ondernemingsplan 2015 De wereld verandert continu. Dat is altijd zo geweest en dat zal ook niet veranderen. Het is als organisatie de kunst om adequaat te reageren en aan te passen op ontwikkelingen en veranderingen. Niet door overal achteraan te rennen, maar wel volgens het principe “onderzoekt alles en behoudt het goede”. SWA is een actieve zelfstandige woningcorporatie, een private onderneming met een publieke taak. Wij hebben de ambitie om onze taak uitstekend uit te voeren. Wij willen de goede dingen goed doen. Wij willen vandaag doen wat nodig is en tegelijk de voorwaarden scheppen om ook morgen te kunnen doen wat dan nodig is. Ons ondernemingsplan 2015 “Dwaan wat nedich is yn Achtkarspelen” is geen spoorboekje en geen TomTom. Geen statisch verhaal, maar een kader voor onze zienswijze, aanpak en werkwijze. Een ontwikkelend kader, dat afhankelijk van ontwikkelingen en veranderingen, waar nodig of gewenst gemotiveerd kan worden aangepast of gewijzigd. Aantal woningzoekenden na 7 jaren stijging voor 2e jaar gedaald In de jaren 2002 tot 2007 bedroeg het aantal woningzoekenden ongeveer 900, het ene jaar wat meer en het andere jaar wat minder. Vanaf 2007 groeide het aantal woningzoekenden jaarlijks gemiddeld met 100 woningzoekenden tot 1516 in 2012. In 2013 hebben we, na 6 jaar stijging, te maken met een afname van 60 woningzoekenden. Eind 2014 stonden er 1412 woningzoekenden ingeschreven, dus wederom een afname, dit keer van 44 woningzoekenden. Ter informatie: we werken met actuele cijfers. Elk half jaar wordt elke woningzoekende aangeschreven om na te gaan of de gegevens en wensen nog correct zijn. Wie dan niet reageert, wordt uitgeschreven. Per ultimo 2014 zijn op 1 na alle woningen verhuurd. De wachttijden variëren van een half jaar tot 3 jaren of nog langer. Urgente situaties kunnen moeilijk op korte termijn worden geholpen. De woningzoekenden komen vooral uit de gemeente Achtkarspelen en direct omliggende gemeenten. Ondanks het feit dat er een behoorlijk aantal particuliere woningen met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens van € 699,48 worden aangeboden zijn veel woningzoekenden aangewezen op corporatiewoningen van WoonFriesland en SWA om een woning in Achtkarspelen te verkrijgen. Wij doen wat in ons vermogen ligt om zittende bewoners “noflik wenje te litten” en woningzoekenden adequaat te helpen, “mar wy kinne gjin izer mei hânnen brekke”. Anticipeerregio Prognoses geven aan dat we te maken krijgen met krimp op de woningmarkt. Deze krimp houdt in dat er tot circa 2032 sprake zal zijn van een verminderde groei van het aantal huishoudens. Na 2032 zal er sprake zijn van een afname van het aantal huishoudens. Achtkarspelen behoort tot een anticipeerregio. Voor deze regio’s geldt dat bewustwording van de aanstaande krimp van groot belang is zodat regio’s bijtijds maatregelen kunnen nemen die de leefbaarheid op peil houden. Krimp heeft in combinatie met ontgroening, vergrijzing en vertrek naar elders van een groot deel van de beter opgeleide mensen niet alleen gevolgen voor de woningmarkt, maar ook voor zaken als de zorg, het onderwijs en de arbeidsmarkt. De regio Noord-Oost Fryslân zet zich vanwege de faciliteiten in om als krimpregio te worden aangewezen.

2


Verslag van de Directie 55-plus: bij verhuizing graag naar een huurwoning We zien veel mensen met een eigen woning die heel bewust de keuze maken om de eigen woning te verkopen en vervolgens een woning van SWA te huren. We horen mensen van deze leeftijd vaak zeggen “we willen nog één keer verhuizen, dus het moet wel goed”. Er is vooral vraag van 55-plussers naar senioren zorggeschikte huurwoningen. Het onderhoud wordt geregeld door SWA en het “geld in de koopwoning” wordt vrijgemaakt, zodat men daar andere leuke dingen mee kan doen. Veelal weet men de koopwoning niet (meer) voor de hoofdprijs die men enkele jaren geleden in het hoofd had te verkopen, maar heel vaak wel voor een prijs die veel hoger ligt dan de hypotheek op de woning. Bijkomend aspect is dat de woningen die deze 55-plussers achterlaten vaak wat oudere koopwoningen zijn, die vervolgens door starters worden gekocht en opgeknapt. Of de 55-plussers laten een goedkope eengezins huurwoning achter die weer in trek is bij andere woningzoekenden. Er wordt op deze manier een verhuisketen in gang gezet die leidt tot doorstroming op de woningmarkt en tot het opknappen van bestaande koopwoningen. En dat geeft weer de nodige bedrijvigheid bij allerlei bedrijven en winkels. Gemêleerde buurten De huidige inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning leiden tot voorsorteren op toekomstige segregatie. Dat moeten we niet willen, daar is niemand bij gebaat. Daar komt bij dat de inkomensgrenzen jaarlijks met minder dan inflatie worden verhoogd; de groep die in aanmerking komt wordt daarmee jaarlijks kleiner. Wij zijn voor gemêleerde buurten; door samen te leven, leren samenleven. Nieuwbouw in uitbreidingsplannen Harkema : uitbreidingsplan De Singel De bouwlocatie is gereed en wij hebben concrete plannen voor realisatie van zes 2/1-kap-woningen op deze locatie. Maar wegens de vastgestelde norm voor de geurcirkel mag er toch niet gebouwd worden op deze locatie. We hebben nog geen investeringskosten gemaakt voor deze bouwlocatie. Bouwgrond De gemeente Achtkarspelen was voor ons altijd de belangrijkste leverancier van bouwgrond. Achtkarspelen heeft zeer beperkt beschikbare woningcontingenten. Nieuwe bestemmingsplannen zijn er nog maar mondjesmaat. Sloop en nieuwbouw Na-oorlogse woningen uit de jaren 50 en 60 zijn nog steeds gewild. Wanneer een woning door huuropzegging vrijkomt, is er, door een goede prijs/kwaliteitsverhouding, veel belangstelling. Sloop In 2014 zijn de volgende woningen gesloopt. Harkema: Warmoltsstrjitte 149, 151, 153, 155 (bouwjaar 1950) Nieuwbouw na sloop (herstructurering) Harkema: Warmoltsstrjitte 149, 151, 153, 155 Vier levensloopgeschikte 2/2 kap woningen met lage goot. De woningen zijn voorzien van 4 slaapkamers (1 op de begane grond en 3 op de verdieping) en een vaste trap naar de zolder, zowel boven als beneden een wc en badkamer. De bouw is op 18 augustus 2014 van start gegaan. De woningen worden volgens planning 5 maart 2015 opgeleverd. De huurprijs, inclusief servicekosten, bedraagt € 601,47 per maand. Als deze woning zijn opgeleverd en bewoond gaan we ook de vier ernaast gelegen woningen (hier wonen nu nog mensen die naar de nieuwe woningen gaan verhuizen) slopen en ook op deze locatie nieuwbouw van vier levensloopgeschikte 2/2 kap woningen met lage goot realiseren. Surhuisterveen, De Dellen 26, 28 en 32 Hier willen we een appartementencomplex van 38 appartementen realiseren. Het gaat om senioren zorggeschikte appartementen van 18 x 90 m2 en 20 x 110 m2. Naar aanleiding van een bezwaar van een omwonende heeft de Raad van State in 2014 het wijzigingsbesluit van de gemeente vernietigd. Reden: in het wijzigingsbesluit wordt gesproken over - niet nader gedefinieerde - zorgunits en de gemeente had toestemming gegeven voor appartementen. Gevolg: het gehele proces dient opnieuw te worden doorlopen (minstens een jaar vertraging), terwijl er veel behoefte is aan deze woningen en terwijl er een crisis is (met als gevolg werkloosheid) en terwijl er een corporatie is die op deze locatie kan en wil investeren. Van staatssteun naar steun de Staat Corporaties zijn in de 20-ste eeuw met steun van de Staat geworden tot wat ze nu zijn. Maar het tij is gekeerd. Prinsjesdag 2007 is aan ons te kennen gegeven dat we jaarlijks vennootschapsbelasting moeten betalen aan het Rijk. En met ingang van 2013 moeten corporaties een zogenaamde verhuurdersheffing betalen. Een heffing die doet vermoeden dat verhuurders moeten betalen; dat is ook zo, maar indirect zijn het toch de huurders die het gelag betalen. Wij vinden deze heffingen niet in het belang van de volkshuisvesting in Achtkarspelen.


3

Verslag van de Directie Saneringsheffing Enkele Nederlandse corporaties zorgden voor financiële debacles en integriteitskwesties. Gevolg is dat de corporaties, hoewel plaatselijk vaak gewaardeerd, landelijk in een kwaad daglicht zijn komen te staan. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft ook tot taak om corporaties die in financiële nood zitten te saneren. De kosten van saneringen worden betaald uit een saneringsfond dat door alle corporaties wordt gevuld via een saneringsheffing. Voor 2014 is een heffing van 4% vastgesteld, oftewel € 204,- per woning, oftewel € 596.102,- door SWA te betalen aan het saneringsfonds. Geld dat is opgebracht door huurders in Achtkarspelen en wordt weggesluisd via Den Haag naar noodlijdende corporaties in den lande. Geld dat we in Achtkarspelen zo node kunnen missen voor investeringen in de volkshuisvesting in ons werkgebied. Verkoop Als gevolg van te betalen belasting (vennootschapsbelasting) en heffingen (solidariteitsheffing, verhuurdersheffing) en om ons vermogen en liquiditeit toch op een verantwoord niveau te houden hebben we besloten mondjesmaat over te gaan tot verkoop van woningen. Mondjesmaat vanwege het grote aantal woningzoekenden en de gewildheid van de huurwoningen. We hanteren hierbij het volgende basisprincipe: voor elke 6 nieuw te bouwen woningen verkopen we 1 bestaande woning. Uitgangspunt voor verkoop is het jaar waarin de zogenaamde onrendabele top voor de bouw van de nieuwe woningen wordt verrekend. In 2014 hebben we vier woningen verkocht. Het verkopen van woningen doen we zelf of via een makelaar. Woningen die langere tijd bij een makelaar te koop zijn aangeboden, maar waar geen koper voor is, verhuren we vervolgens weer. Bedrijfsvergelijking Om inzicht te verkrijgen in de financiële positie en de exploitatie van SWA zijn de volgende stukken opgesteld en besproken: . Een bedrijfsvergelijking aan de hand van de jaarrekeningen 2013 van 16 corporaties, grotendeels uit de regio. Om de verschillen goed te kunnen zien en beoordelen zijn de overzichten opgesteld per woning. . Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector heeft de Inspectie Leefomgeving en Transport van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu onze werkzaamheden beoordeeld en geconstateerd dat we voldoen aan de staatssteunregeling en ten aanzien van de toepassing van de Wet Normering Topinkomens een goedkeurend oordeel krijgen. Betreffende de financiële positie wordt verwezen naar de Toezichtbrief 2014 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV heeft de financiële continuïteit beoordeelt en daarover advies uitgebracht aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. De beoordeling richt zich op de volgende terreinen: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het CFV komt tot de volgende beoordeling: het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek geeft het CFV geen aanleiding tot opmerkingen. Deze beoordeling geeft het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies. Intern beheersingssysteem Nadat de bedrijfsbegroting is vastgesteld, wordt - maandelijks - aan de hand van de werkelijke ontwikkelingen de bedrijfsbegroting gewijzigd. Wij beschikken derhalve voortdurend over een actuele prognose van het exploitatieresultaat (en dan is het definitieve exploitatieresultaat binnen 14 dagen na afloop van het boekjaar bekend). Verklaring Wij zijn een not-for-profit organisatie. Wij zijn niet bedoeld om zoveel mogelijk winst te maken, maar ook niet om geen winst te maken. Wij zijn bedoeld om de volkshuisvestelijke opgaven in ons werkgebied, de gemeente Achtkarspelen, adequaat te realiseren. Daarbij achten wij een gezonde financiële situatie noodzakelijk; we zullen dus winst moeten maken om onze volkshuisvestelijke doelstellingen, niet alleen nu maar ook op termijn, naar behoren te kunnen uitvoeren. Voor het realiseren van plannen heb je nu eenmaal geld nodig.Wij hebben geen aandeelhouders die jaarlijks hun winst opstrijken. Nee, alle (eventuele) winst wordt volledig ingezet in de volkshuisvesting. Vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing dienen naar onze overtuiging geen volkshuisvestelijk doel. Deze heffingen voldoen naar ons idee ook niet aan de verplichting op basis van het BBSH artikel 21, lid 2, om de beschikbare middelen in te zetten voor de volkshuisvesting. Dit is ook de reden dat de directeurbestuurder voor wat betreft de vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing geen verklaring heeft afgelegd betreffende de inzet voor de volkshuisvesting.

4


Verslag van de Directie PERSONEEL Op 31 december 2014 had de Stichting Woningbouw Achtkarspelen 28 personeelsleden, van wie 9 parttimers, in vaste dienst (24,4 formatieplaatsen, waarvan 8,4 technische dienst uitvoerend). In 2014 hebben meerdere mutaties in het personeelsbestand plaatsgevonden. In de loop van het jaar zijn drie medewerkers in dienst getreden en vijf medewerkers uit dienst. De aanleidingen uit dienst waren: baan elders (1), overlijden (1) en prepensioen (3). De gemiddelde leeftijd was ultimo 2014 47,9 jaar (2013 48,3 jaar). De betrokkenheid van het personeel bij de organisatie is groot, dat vertaalt zich ook in langdurige dienstverbanden. De gemiddelde duur van het dienstverband bedroeg 16 jaar (2013 18 jaar). Evenals voorgaande jaren werd aan studenten de gelegenheid geboden om hun stage in de organisatie te vervullen. Er waren 6 studenten die hun stage vervuld hebben bij onze organisatie. Arbeidsomstandigheden Het ziekteverzuim was in 2014 7,84% (2013 5,17%). Dit hoog verzuimpercentage werd voornamelijk veroorzaakt door het ziekteverzuim langer dan een maand van 4 medewerkers. Het kortverzuimpercentage, korter dan een maand, was het afgelopen jaar 1,44% (2013 2,36%). De Arbo Unie verzorgde de bedrijfsgeneeskundige dienstverlening en de wettelijke taken betreffende het ziekteverzuimbeleid. In de organisatie zijn 3 interne bedrijfshulpverleners, waarvan 1 ook is aangesteld als preventiemedewerker. Het aantal EHBO’ers in de organisatie is fors, in totaal hebben we 16 gediplomeerde EHBO’ers in dienst. Naast de gediplomeerde EHBO’ers hebben ook 7 medewerkers het AED certificaat. Arbeidsvoorwaarden Alle medewerkers (uitgezonderd de directie) vallen onder de CAO woondiensten. Medezeggenschap Binnen de onderneming is een ondernemingsraad werkzaam. Deze bestaat uit 3 werknemers, die gekozen zijn door het personeel. De ondernemingsraad heeft elk halfjaar overleg met de directeurbestuurder. Twee maal per jaar is er een medezeggenschapsvergadering met het voltallige personeel. Deze vergadering wordt georganiseerd door de ondernemingsraad. De besproken onderwerpen in deze vergaderingen zijn onder andere: personeelsgebeurtenissen, nieuwbouw- en herstructureringsprojecten, innovatieprojecten, jaarcijfers, het ontbreken van een CAO en een nieuwe organisatie voor de bedrijfsgeneeskundige dienstverlening. Opleiding In 2014 zijn door diverse medewerkers cursussen gevolgd. Deze cursussen hadden met name betrekking op het vergroten van de vakbekwaamheid en het vergroten van kansen op de arbeidsmarkt. Alle medewerkers hebben ook de cursus “omgaan met agressie” gevolgd.


5

Volkshuisvestingsverslag KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT Woningbezit Eind december 2014 had de Stichting Woningbouw Achtkarspelen 2943 woningen en 89 garageboxen in exploitatie. Het uitgangspunt van onze stichting is het leveren van woningen met een uitstekende kwaliteit tegen een acceptabele huurprijs. Er wordt voortdurend geïnvesteerd om de kwaliteit van het woningbezit op peil te houden. Onderhoud Het onderhoud is gesplitst in de onderdelen: planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud. Planmatig onderhoud is gebaseerd op onze meerjarenonderhoudsbegroting en wordt zo veel mogelijk per cluster uitgevoerd. Hiermee beperken we de overlast voor de bewoners. Dagelijks onderhoud wordt uitgevoerd na een verzoek van onze huurders. Daarna proberen we de reparatie binnen 2 werkdagen te herstellen. Van de werkopdrachten is in 2014 55% binnen 2 werkdagen compleet afgewerkt en 81% binnen een week.

Specificatie van de onderhoudskosten Planmatig onderhoud 2014 Projectonderhoud - clustermatig 2.224.732,- - voegwerk, schoorstenen, vervangen cv-ketels 445.415,- - dakramen, dakbedekking, cv-installaties, metselwerk 216.747,- - nagekomen clustermatig onderhoud 0,- - buitenschilderwerk 792 woningen 228.337,- 3.115.231,- Planmatig regiewerk - schilderwerk bijwerkbeurt 349 woningen 45.709,- - deuren vervangen, afwerken schoorstenen 6.770,- - eigen beheer, houtrot 35.929,- 88.408,-

2013

1.852.789, 248.564, 541.349, 34.490, 293.896, 2.971.088, 34.207, 14.227, 67.041, 115.474,-

totaal planmatig onderhoud

3.203.639,- 3.086.563,-

Dagelijks onderhoud - reparatieverzoeken - mutatieonderhoud - onderhoud cv - verlichting, liften en schoonmaak flats - doorberekend aan huurder

614.455,- 224.948,- 172.626,- 55.513,- -/- 33.096,- 1.034.446,-

623.803, 223.003, 194.988, 35.195, 372, 1.077.361,-

Indirecte kosten - huisvesting en bedrijfswagens

236.554,-

220.762,-

4.474.638,-

4.384.698,-

75.914,- 56.344, -/- 656.340,- -/- 675.579, 3.894.213,- 3.765.475,-

totaal

Overige onderhoudskosten Doorberekening lonen Algemeen totaal

6


Volkshuisvestingsverslag Onderhoudskosten De kosten voor planmatig onderhoud waren 3,8% hoger in 2014 dan in 2013. De kosten van het dagelijks onderhoud werden 4,0% lager. De totale onderhoudskosten waren 3,4% lager dan in 2013. Clustermatig onderhoud Aan 405 woningen werd voor € 2.224.732,- besteed: gemiddeld € 5.493,- per woning. Bij totaal 101 woningen werd geïnvesteerd in buitenkozijnen. Nieuwe douches en toiletten bij 25 woningen en 218 woningen een nieuwe keuken. Reparatieverzoeken Reparaties worden verricht na een melding van bewoners. In 2014 werden 5050 reparatieverzoeken verwerkt. Dit is gemiddeld 1,7 per woning. De kosten per reparatie bedroegen in 2014 gemiddeld € 122,- (2013 € 114,-) per woning. Mutatieonderhoud Bij elke verhuizing worden de sloten of cilinders vervangen. In 2014 waren er totaal 185 verhuizingen (in 2013 totaal 203). De totale mutatiekosten bedroegen in 2014 € 224.948,- (2013 € 223.003,-). Gemiddeld per mutatie bedroegen de kosten € 1.216,- (2013 € 1.102,-). Per mutatie waren de kosten gemiddeld 10,7% hoger dan in 2013. In 2014 bedroeg bij 35,1% van het aantal mutaties, op 65 adressen, de investering meer dan € 1.000,- (in 2013 was die 20,2% op 27 adressen) van de gemuteerde woningen. De totale mutatiekosten waren 0,9% hoger dan in 2013. CV-installaties met warmwatervoorziening In 2014 kregen 4 bestaande woningen een nieuwe cv-installatie tegen € 30,69 huurverhoging per maand. De investering bedroeg € 20.102,-. Per 31 december 2014 waren er 2943 woningen in exploitatie. Daarvan zijn er 2673 cv-ketels in woningen gemonteerd. Dit is 91% van het totaal aantal woningen. 270 woningen hebben geen cv-installatie. Daarnaast zijn er 4 cv-ketels in bedrijf in 4 algemene ruimtes van appartementgebouwen. Onderhoud aan cv-installaties De cv-ketels worden volgens de voorschriften van de ketelfabrikanten geïnspecteerd en onderhouden. Eind december 2014 hadden we 305 cv-ketels in de garantieperiode. Er zijn totaal 2682 cv-ketels bij SWA in onderhoud. Het betreft 2673 cv-ketels in woonruimten, 4 cv-ketels die in algemene ruimtes van woongebouwen en 5 cv-ketels in cascade opstelling voor de verwarming van het bedrijfsgebouw van SWA. Woningaanpassingen In het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) worden woningen aangepast. De gemeente Achtkarspelen voert in hoofdzaak woningaanpassingen in eigen beheer uit. Alleen ingrijpende maatregelen voor een woningaanpassing worden door de gemeente bij ons ingediend. In 2014 werden er in 16 woningen aanpassingen verricht. Daarbij waren er 6 woningen waarin een traplift werd gemonteerd. Ter vergelijking: in 2013 werden 12 woningen aangepast, waarvan 4 woningen met een traplift. Energy Performance Building Directive (EPBD) energielabeling SWA is epa certificaathouder op het werkterrein “Energieprestatiecertificaat Woningen, NL-EPBD” SWA heeft hiervoor 4 gecertificeerde energieprestatieadviseurs in dienst. In eigen beheer zijn alle woningen conform de specificaties van de BRL 9500 voorzien van een energielabel. Geïntegreerd met de planmatigonderhoudswerkzaamheden zijn energieverbeterende maatregelen uitgevoerd bij 432 woningen in 2014, welke opnieuw zijn afgemeld (in 2013 bij 334 woningen).


7

Volkshuisvestingsverslag HUISVESTING VAN DE DOELGROEP Toewijzing De toewijzing van voor verhuur beschikbare woningen vindt plaats op voordracht van de Woning Toewijzing Commissie. Bij toewijzing houdt de commissie rekening met de volgende criteria: datum van inschrijving, verhouding tussen de huurprijs van de woning en het inkomen van de woningzoekende, gezinssamenstelling, leeftijd, de reden van de aanvraag, buurtopbouw en de regelgeving van het ministerie. Huisvesting vergunninghouders De gemeente Achtkarspelen heeft met betrekking tot de taakstelling voor huisvesting statushouders een achterstand van nog 14 te huisvesten personen. In 2013 was dit nog 32. De gemeente tracht deze achterstand, in samenwerking met de beide corporaties, de komende jaren weg te werken. In het verslagjaar hebben we 16 woningen beschikbaar gesteld en 31 personen gehuisvest. Woningzoekenden Op 31 december 2014 stonden er 1412 woningzoekenden geregistreerd. Ten opzichte van 2013 (1456) is dit een daling van 44 woningzoekenden. De meeste vraag geldt voor de dorpen Surhuisterveen (624) en Buitenpost (382). Het inkomen van 54% van de aanvragers is een inkomen uit een uitkering of pensioen. 91,5% van de woningzoekenden heeft een inkomen tot € 34.678,-. De huurprijs van 56,9% van de woningen ligt beneden € 389,05 per maand. De vraag naar huurwoningen blijft, ondanks de afname van het aantal woningzoekenden, onverminderd groot. Vooral in de grotere dorpen Surhuisterveen en Buitenpost is de druk het grootst. De gemiddelde wachttijd voor deze dorpen is veelal langer dan 2 jaar. Via onze vernieuwde website www.woningbouwachtkarspelen.nl kunnen woningzoekenden zich op de hoogte stellen van het actuele woningaanbod en desgewenst hun voorkeur voor een woning doorgeven. Huurtoeslag Door de overheid is besloten dat huurtoeslag matigen op de huur niet meer is toegestaan. Wij hebben dan ook geen enkel inzicht meer in het gebruik van deze voorziening door onze huurders. Bezwaarschrift tegen de huur Wij hebben twee bezwaarschriften tegen de huurverhoging in het verslagjaar ontvangen. De huurcommissie heeft de bezwaarschriften ongegrond verklaard. Huurachterstand Op 31 december bedroeg de achterstand € 65.995,- (0,48% van de jaarhuuropbrengst) bij 181 huurders. Op 31 december 2013 was dat € 80.752,- (0,64%) bij 195 huurders. De gemiddelde huurachterstand per maand bedroeg in 2014 0,55% (2013 0,52%) van de jaarhuuropbrengst. Ons beleid is erop gericht zoveel mogelijk te voorkomen dat er achterstand ontstaat. Maandelijks wordt met het lokaal maatschappelijk netwerk overlegd om ontruimingen te voorkomen. Desondanks hebben we in 2014 2 woningen wegens huurachterstand ontruimd (voor 21 huurders was er een ontruimingsvonnis door de rechter uitgesproken). Mutaties In het verslagjaar werden er 185 nieuwe huurcontracten afgesloten. Hiervan waren er 63 (34%) in de huurklasse tot € 389,05. Tijdelijke regeling staatssteun voor toewijzen huurwoningen Van de 185 (2013 203) uitgegeven huurcontracten met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens van € 699,48 zijn 13 (2013 13) woningen (7%) toegewezen aan huishoudens met een huishoudinkomen boven de € 34.678,-.

8


Volkshuisvestingsverslag Huuropbouw Op 31 december 2014 had Stichting Woningbouw Achtkarspelen 2943 woningen in exploitatie. De huuropbouw van de woningen is als volgt:

Huurklasse

Aantal in %

Aantal cumulatief

Percentage cumulatief

tot 226,98 226,98 – 389,05 389,05 – 596,75 596,75 en hoger

58 1615 1152 118

58 1673 2825 2943

Algemeen totaal

2943 100,0%

2,0% 54,9% 39,1% 4,0%

2,0% 56,9% 96,0% 100,0%

Huuropzeggingen Het aantal huuropzeggingen in 2014 bedroeg 200, dit is 6,8% (in 2013 6,2%, in 2012 7,2%). Verkoop woningen Het afgelopen jaar zijn er 4 woningen verkocht, te weten Boekweitstrjitte 12 in Harkema, S. Kloostermanstrjitte 21 in Twijzel, Fossemastraat 21 in Surhuisterveen en de Gauw 4 in Gerkesklooster. Product-marktcombinaties Het woningbezit is op basis van de verhuurmogelijkheden onderverdeeld in 8 product-marktcombinaties (pmc’s): a. Vooroorlogse woningen: 75 woningen 1. Bouwjaar 1910/20 : 11 woningen 2. Bouwjaar 1936/40 : 64 woningen Na een huuropzegging wordt bekeken of deze woningen, qua onderhoudstoestand, opnieuw voor verhuur in aanmerking komen of dat we overgaan tot sloop en herbouw. b. Goedkope gezinswoningen: 1196 woningen 1. Bouwjaar 1947/1960 : 427 woningen 2. Bouwjaar 1961/1967 : 429 woningen 3. Bouwjaar 1973/1976 : 270 woningen 4. Bouwjaar 1985/1987 : 70 woningen Dit betreft in hoofdzaak de woningen met een huurprijs beneden € 389,05. Met toewijzing van deze woningen proberen we zoveel mogelijk rekening te houden met het inkomen en de gezinsgrootte van de woningzoekenden. c. Dure gezinswoningen: 786 woningen 1. Bouwstroomwoningen 1968/1973 : 411 woningen 2. Bouwjaar 1968/1973 : 121 woningen 3. Bouwjaar 1979/1987 : 223 woningen 4. Bouwjaar vanaf 2007 : 31 woningen Deze woningen proberen we ook zoveel mogelijk financieel passend toe te wijzen. d. Bejaardenwoningen: 300 woningen 1. Bouwjaar 1957 en 1968/1972 : 93 woningen 2. Bejaardenflats 1969/1972 : 46 woningen 3. Bouwjaar 1979 : 45 woningen 4. Seniorenwoningen 1987/1996 : 116 woningen ad 1. Deze woningen voldoen niet meer helemaal aan de huidige eisen. Bij een verminderde belangstelling van senioren worden de woningen ook aan jongeren verhuurd. ad 2. De 18 aanleunwoningen bij Haersmahiem voldoen in mindere mate aan de huidige eisen. ad 3 en 4. Deze woningen zijn multifunctioneel, hebben een goede ligging en een juiste prijs/kwaliteit verhouding.


9

Volkshuisvestingsverslag e. HAT woningen: 260 woningen. 1. Bouwjaar 1970/1972 : 64 woningen 2. Bouwjaar 1982/1987 : 188 woningen 3. Maisonnettes bouwjaar 1993 : 8 woningen Er is nog steeds veel vraag naar deze voor starters geschikte woningen. f. Flats 1. Bouwjaar 1959 en 1972 : 42 woningen Voor dit type flatwoningen bestaat nog steeds veel belangstelling. Vooral de benedenwoningen zijn gewild en geschikt voor senioren. g. Multifunctioneel en levensloopgeschikt: 263 woningen 1. Halfvrijstaande woningen : 106 woningen 2. Vrijstaande woningen : 23 woningen 3. Seniorenappartementen : 134 woningen Woningen, welke uitstekend in de verhuurmarkt liggen. h. Zorgwoningen: 21 woningen 1. Appartementen 2. TWAspanhûzen

10

: 17 wooneenheden : 4 woningen


Volkshuisvestingsverslag BETROKKENHEID BEWONERS Overleg huurder/verhuurder Sinds 1975 functioneert binnen Stichting Woningbouw Achtkarspelen de Stichting Contactraad SWA welke bestaat uit 20 huurders. In het reglement van deze stichting staan onder andere de samenstelling, de bevoegdheden en de vergaderfrequentie. De leden vergaderen 6 keer per jaar. Bij de vergaderingen zijn de 2 door de Contactraad voorgedragen leden van de raad van commissarissen aanwezig. Ten minste tweemaal per jaar overlegt het managementteam met de Contactraad. Bij dit overleg is ook de raad van commissarissen aanwezig. De verplichte onderwerpen van bespreking zijn vastgelegd in de Overlegwet. Klachtencommissie In 1992 is een klachtencommissie ingesteld. De commissie bestaat uit drie leden: de voorzitter van de Contactraad, een lid van de raad van commissarissen en een lid van het managementteam. De commissie heeft in het verslagjaar geen klachten behandeld.

LEEFBAARHEID Woonfraudebeleid In de woningen van SWA hebben we in het verslagjaar geen woonfraude gesignaleerd. In het regelmatig overleg met de gemeente en in het maandelijks overleg met het netwerk maatschappelijke opvang is door de diverse instanties geen melding gedaan van woonfraude. Bij signalering van woonfraude zullen wij alles in het werk stellen om deze problematiek, eventueel in overleg met de hiervoor genoemde instanties, snel en adequaat op te lossen. Wij zijn werkzaam in een plattelandsgemeente, waar de sociale controle gelukkig nog vrij groot is. Veilig wonen Wij besteden veel aandacht aan veilig wonen. Uitgangspunt is dat we zoveel mogelijk woningen willen laten voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen®. Daarbij worden de woningen voorzien van nieuw hang- en sluitwerk, rookmelders en bij de achtergevel wordt waar nodig een aansluitpunt voor een buitenlamp aangebracht. Daarnaast worden er koolmonoxidemelders geplaatst ter alarmering van de bewoners tegen rookgaslekkages in de woning. De investeringen bedroegen totaal € 23.819.-. Deze kosten komen volledig voor rekening van SWA. Bij elke verhuizing worden de cilinders in de buitendeuren vervangen. Bij nieuwbouwwoningen is inbraakpreventie een standaard onderdeel van het programma van eisen. SWA heeft twee gecertificeerde keurmeesters Politiekeurmerk Veilig Wonen® in dienst. Onderhoud woonomgeving Aan tuinonderhoud en bestratingen werd € 12.755,- uitgegeven. Samenlevingsbudget Met de gemeente is afgesproken dat daar waar regelgeving tekort schiet en bewoners toch fysieke voorziening in of om hun huurwoning nodig hebben de bewoners deze fysieke voorzieningen wel krijgen. De kosten hiervan worden gedeeld met de gemeente. In 2014 is door de SWA een bedrag van € 8.444,- besteed. Sportverenigingen met jeugdleden Als aanvulling op het gemeentelijke beleid wordt aan sportverenigingen met jeugdleden de gemeentelijke subsidie door ons verdubbeld. Wij betalen een bedrag tot aan maximaal € 6,- per jeugdlid. In 2014 is € 5.192,- beschikbaar gesteld. Woongenot Wij verhuren kwalitatief goede woningen voor lage huren. Een meetpunt daartoe is de woningwaardering. Het aantal woningwaarderingsspunten bedraagt gemiddeld per woning 146,3 en de gemiddelde maandhuur is 55,0% van de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingssysteem.


11

Volkshuisvestingsverslag PluZ en aanvullende diensten Dorpen hebben te maken met een afkalvend voorzieningenniveau. We zien dat inwoners uit de kleine dorpen trekken, waardoor het voor de resterende plaatselijke ondernemers steeds moeilijker is zich staande te houden. We willen graag de leefbaarheid in de dorpen stimuleren en ondersteunen en de leegloop uit de dorpen voorkomen in het belang van onze huurders en de verhuurbaarheid van onze woningen. Alsnog weer ondernemers vinden voor de dorpen lukt vaak niet, er zullen alternatieven moeten komen. Vandaar dat we in 2008 zijn gestart met het gratis aanbieden van het pluZ lidmaatschap aan al onze huurders. Met ingang van 2009 betalen huurders die lid zijn gebleven van pluZ de helft van het lidmaatschap. Het resterende deel betaalt SWA. PluZ is de ledenservice van Thuiszorg De Friese Wouden. PluZ is een organisatie waar je terecht kunt voor hulp, diensten en producten (met korting) die het leven makkelijker en leuker maken. PluZ is intermediair tussen klanten en aanbieders van producten. Leden kunnen zich aanmelden voor een bepaald product of dienst en vervolgens wordt geregeld dat klant en aanbieder met elkaar in contact komen en vervolgafspraken kunnen maken. 697 huurders zijn via SWA lid van pluZ. In 2014 is er in de zomermaanden weer een speciale tuin- en klusactie gehouden. PluZ-leden welke huurder zijn van SWA ontvingen een extra korting bovenop het al voordelige tuin- en klustarief. Daarnaast is er een TOP-uitje (Tegearre Op Paed) georganiseerd. Dit keer stond er een gezellige middag in het themapark de Spitkeet in Harkema op het programma. Naast een virtuele rondleiding door het park door middel van een dia lezing was er tijd voor een gezellig spelletje bingo. De bijdrage aan pluZ en de aanvullende diensten bedroeg in 2014 € 6.338,-.

WONEN EN ZORG Huisvesting bijzondere doelgroepen Dit betreft vooral dak- en thuislozen, onzelfstandige jongeren (begeleid woonprojecten), ex-psychiatrische patiënten, ex-verslaafden en ex-gedetineerden. Het Lokaal netwerk Maatschappelijke Opvang Achtkarspelen heeft hierin ook een functie met betrekking tot genoemde doelgroepen als het gaat om het opsporen en/of signaleren van problematische situaties. In het afgelopen jaar hebben wij niemand uit deze bijzondere doelgroep behoeven te huisvesten. Gemeenschappelijke ruimten seniorenappartementen In seniorenappartementen in Augustinusga, Buitenpost, Kootstertille en Surhuisterveen is een royale ruimte aanwezig voor gemeenschappelijke doeleinden. Bewoners kunnen hier zelf diverse activiteiten organiseren. Daarnaast worden de ruimtes ook gebruikt voor diverse zorgactiviteiten, zoals door de organisatie welzijn van ouderen, een spreekuur voor de thuiszorg en bewegingstherapie voor bewoners onder begeleiding van een fysiotherapeut.

FINANCIËN Jaarrekening In 2014 bedroeg het resultaat € 6.699.387,- positief. Het positieve resultaat heeft voornamelijk twee oorzaken. Het wordt veroorzaakt door terugneming van eerdere afboekingen op nieuwbouwinvesteringen voor een bedrag van € 0,6 miljoen. Voor de fiscaal te verrekenen verliezen is een latentie gevormd. Door het vormen van een actieve belastinglatentie neemt het resultaat met € 4,1 miljoen toe. De procedures om te komen tot nieuwbouwinvestering vergen veel tijd. Dit heeft als gevolg dat in dit verslagjaar maar voor 14 woningen het onrendabele deel van de nieuwbouwinvestering afgeboekt behoefde te worden. De afboeking hiervan bedroeg € 0,5 miljoen. Financieel statuut De interne afspraken met betrekking tot het financiële beheer zijn vastgelegd in een financieel statuut. Jaarlijks wordt geëvalueerd of dit statuut nog aanvullingen of wijzigingen behoeft. In 2014 is het ongewijzigd gecontinueerd. De uitgangspunten van het financieel statuut zijn beheersbaarheid van de rentelasten, het minimaliseren van de risico’s van rentestijgingen en optimaal liquiditeitenbeheer. In het financieel statuut is al jaren opgenomen dat geen gebruik van financiële instrumenten gemaakt wordt ter afdekking van het risico van rentestijging.

12


Volkshuisvestingsverslag Beleggingen De liquide middelen die vrijkomen uit de normale bedrijfsexploitatie worden aangewend voor nieuwbouwinvesteringen. SWA heeft dan ook geen beleggingen. Conform het vastgestelde financieel statuut zijn beleggingen met een speculatief karakter uitgesloten. Leningen Met de gemeente Achtkarspelen is in 2009 een financieringsovereenkomst afgesloten. In deze overeenkomst verklaart de gemeente tot en met 2017 om, onder voorwaarden, in de financieringsbehoefte van SWA te voorzien. De leningen kennen geen andere zekerheden dan borging door de gemeente Achtkarspelen. Voor het realiseren van de nieuwbouw is in het verslagjaar een lening aangetrokken groot € 2,5 miljoen met een looptijd van 9 jaar en een rentepercentage van 1,75%. WOZ waarde Door de gemeente wordt de waarde van het woningbezit geraamd op € 325 miljoen. Risicomanagement De bedrijfsvoering van een organisatie zoals de SWA kent risico’s. De interne procedures zijn erop gericht om de risico’s te minimaliseren. Een bijzonder element hierin is dat de gewerkt wordt met een dynamische begroting. Het bestuur en de rvc worden maandelijks op de hoogte gesteld van de ontwikkelingen betreffende organisatie onder ander middels begrotingswijzigingen. Hierdoor is te allen tijde een juist inzicht zowel cijfermatig als organisatorisch in de ontwikkelingen betreffende de organisatie. Meerjarenraming De uitgangspunten voor de meerjarenraming zijn: . rente conform het leningenoverzicht; . nieuwe leningen tegen 5,25%; . onderhoudskosten conform meerjarenraming planmatig onderhoud; . leegstand 1,0% vanaf 2020 2,0%; . inflatie 2,25% vanaf 2020 2,0%; . huurverhoging 3,5% vanaf 2020 3,25% ; Met verkoop van woningen is bij de meerjarenraming zodanig rekening gehouden dat, wanneer 6 woningen gebouwd worden er een bestaande woning ter financiering verkocht wordt. Door de opgelegde overheidsaanslagen is het helaas niet mogelijk om zonder verkoopopbrengsten een gezonde financiële positie te behouden. Opgenomen is aan te betalen verhuurdersheffing een bedrag per woning in 2015 van € 493,-, in 2016 van € 539,-, en de jaren daarna € 588,- . Voor de saneringsheffing wordt een bedrag per woning geraamd in 2015 van € 0,- in 2016 € 120,- en in 2017 en 2018 van € 60,-. In de exploitatie is voor de onrendabele top van de nieuwbouwplannen vanaf 2014 een geraamd bedrag van gemiddeld € 60.000,- per woning opgenomen. Bedrijfswaarde Bij de berekening van de bedrijfswaarde is het woningbezit ingedeeld in acht PMC’s. De indeling is gebaseerd op de volgende marktkenmerken: vooroorlogse woningen, goedkope gezinswoningen, dure gezinswoningen, bejaardenwoningen, HAT-woningen, flats, levensloopgeschikte woningen/appartementen en zorgwoningen/appartementen. De gehanteerde parameters zijn gebaseerd op de gepresenteerde parameters door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en overeenkomstig de uitgangspunten van de meerjarenraming. Het disconto percentage bedraagt 5,25%, restant levensduur is 18 jaar. In de bedrijfswaarde berekening is rekening gehouden met de verhuurdersheffing tarieven zoals opgenomen in het belastingplan 2014. Conform de geldende voorschriften is geen rekening gehouden met de af te dragen saneringsheffing en de te betalen vennootschapsbelasting. Hierdoor wordt de verdiencapaciteit hoger gewaardeerd dan in werkelijkheid het geval is. In tegenstelling tot ons beleid betekent dit “je rijk rekenen en arm tellen”. De bedrijfswaarde bedraagt € 71,7 miljoen en is in het verslagjaar afgenomen met een bedrag van € 1,1 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat de huurstijgingsparameter voor de eerste vijf jaren met 0,5% is verlaagd. De bedrijfswaarde van het totale woningbezit is € 16,8 miljoen hoger dan de totale boekwaarde. Het gecorrigeerd eigen vermogen op basis van de bedrijfswaarde bedraagt € 56,2 miljoen.


13

Volkshuisvestingsverslag Ontwikkeling eigen vermogen Het eigen vermogen van de Stichting bedraagt nu € 39,3 miljoen. Volgens de opgestelde meerjaren-ramingen blijven de resultaten op de gewone bedrijfshuishouding positief. Ondanks de geprognosticeerde onrendabele nieuwbouwinvesteringen en de verhuurdersheffing neemt het eigen vermogen toe naar ongeveer € 39,9 miljoen in 2019. In de ontwikkeling van het eigen vermogen is opgenomen het resultaat van € 6,7 miljoen positief. Ontwikkeling kengetallen 2014 solvabiliteit 58% rentabiliteit totaal vermogen 11% rentabiliteit eigen vermogen 17% current ratio 7

14

2015 55% 1% -1% 2

2016 54% 0% -2%

2017 53% 2% 0%

2018 53% 2% 1%

2019 55% 3% 3%


Raad van Commissarissen VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN De raad van commissarissen (rvc) heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken van de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Zij staat tevens het bestuur met raad ter zijde. In de statuten van Stichting Woningbouw Achtkarspelen, laatst gewijzigd op zesentwintig januari tweeduizend en vier, staat het intern toezicht, waaronder onverenigbaarheden, aftreden, einde lidmaatschap, schorsing en ontslag, taken en bevoegdheden, vergaderingen, besluitvorming, stemmingen, controle jaarstukken in de artikelen 13 tot en met 24 omschreven. In dit jaarverslag legt de rvc publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Toezichttaak Tijdens de op 11 november 2014 gehouden vergadering van de rvc is het ondernemingsplan 2015, de bedrijfsbegroting 2015 en de meerjarenraming 2016 – 2025 vastgesteld. De te volgen strategie is voor de komende jaren uitgestippeld. De (financiële) gevolgen van alle projecten (nieuwbouw, herstructurering, financieringsbehoefte) worden in deze meerjarenraming verwerkt. Als norm voor de financiële continuïteit geldt dat het weerstandsvermogen hoger dient te zijn dan het door het Centraal Fonds Volkshuisvesting vastgestelde minimale weerstandsvermogen. De vastgestelde bedrijfsbegroting is leidraad voor 2015; er zijn door de rvc geen aanvullende prestatie-eisen voor de directeurbestuurder vastgesteld. Door de rvc is vastgesteld dat: 1. de invulling van de maatschappelijke taak, de positie van de corporatie, de strategie en de risico’s verbonden aan de onderneming, mede in het licht van het lange termijnkarakter van de activa en de aard van de financiering voldoende is besproken; 2. de uitkomsten van de beoordeling door het bestuur van de opzet en werking van de interne beheersings systemen voldoende zijn toegelicht en besproken; 3. de ondernemingsdoelstellingen, de relatie tot de maatschappelijke taakstellingen, de strategie, de daaraan verbonden risico’s en de mechanismen om deze risico’s te beheersen voldoende zijn toegelicht; 4. de raad van commissarissen voldoende informatie (zowel intern als extern) heeft ontvangen. De rvc is van mening dat de organisatie van SWA transparant is en dat er voldoende achtergrondinformatie wordt verstrekt. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de rvc zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De belangrijkste besluiten (goedkeuring) van de raad van commissarissen Het vaststellen van de jaarrekening 2013. Het vaststellen van de aangifte vennootschapsbelasting 2013. Het vaststellen van het ondernemingsplan 2015. Het vaststellen van de bedrijfsbegroting 2015. Het vaststellen van het planmatig onderhoud 2015. Het vaststellen van de meerjarenraming tot 2025. Het vaststellen van de huurverhoging per 1 juli 2015. Het vaststellen van de bedrijfsvergelijking 2013. Het vaststellen van het financieel statuut. Het vaststellen van de profielschets voor commissarissen. Het vaststellen van aansprakelijkheid voor commissarissen. Het vaststellen van het benoemen van een commissaris. Het vaststellen van het reglement van de raad van commissarissen. Vergaderingen In 2014 hebben er 12 vergaderingen van de rvc plaats gevonden. De jaarlijkse vergadering met de wethouder van volkshuisvesting werd op 2 april gehouden. Op 26 november hadden voorzitter rvc, directeurbestuurder en financieel manager een werkdiner met het voltallige college van burgemeester en wethouders, inclusief de gemeentesecretaris en volkshuisvestingsverantwoordelijke ambtenaren. Huurdersorganisatie Stichting Contactraad SWA, de rvc en het managementteam (mt) komen twee maal per jaar bij elkaar voor een gezamenlijke vergadering. Ter voorbereiding op de vergadering in het voorjaar komen vooraf het dagelijks bestuur van de Stichting Contactraad SWA, de rvc en de directeurbestuurder bijeen. De door de Stichting Contactraad SWA voorgedragen 2 leden voor de rvc waren beide aanwezig bij alle 6 vergaderingen van de Stichting Contactraad SWA. Geen van de leden van de rvc is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. Hiervoor genoemde bijeenkomsten vinden in een positief kritische- en opbouwende sfeer plaats en worden als nuttig, leerzaam en plezierig ervaren. SWA jaarverslag 2014

15

Raad van Commissarissen Realisering volkshuisvestelijke opgaven In het volkshuisvestingsverslag wordt gerapporteerd over realisering van de volkshuisvestelijke opgaven omtrent doelgroepen en prestatievelden zoals benoemd in het Besluit beheer sociale huursector. Governance Good Governance is uitgangspunt voor het handelen van SWA. SWA heeft daartoe geen code ondertekend. SWA acht ondertekening geen voorwaarde om verantwoord en integer te handelen. Zelfevaluatie Op 7 oktober 2014 is door de rvc, voltallig aanwezig, een vergadering gehouden waarin het eigen functioneren is besproken, evenals dat van de individuele leden. Tevens is ook het functioneren van het bestuur besproken. In de besloten vergadering zonder externe begeleiding en buiten aanwezigheid van het bestuur heeft de rvc zijn eigen inrichting en functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. De zelfevaluatie vond plaats aan de hand van de volgende punten: - visie van de rvc; - samenstelling van de rvc qua deskundigheden en maatschappelijke ervaring; - de onderlinge verhoudingen binnen de rvc; - de door de directeurbestuurder verstrekte informatie en de controlemogelijkheden die deze informatie biedt; - samenwerking met en beschikbaarheid van de directeurbestuurder voor overleg en informatie; - relatie met de leden van het mt en andere personen in de organisatie voor het verkrijgen van informatie, enzovoort; toegankelijkheid van de organisatie voor leden van de rvc; - relatie met de Stichting Contactraad SWA; - relatie en contacten met andere instanties; - verbeterpunten en aandachtspunten voor het functioneren van de rvc, zoals onder andere politieke-, beleids- en maatschappelijke ontwikkelingen die impact hebben op het functioneren en de positie van SWA. Het volgende werd door de leden van de raad van commissarissen opgemerkt: 1. De leden van de rvc zijn van mening, dat er binnen de rvc grote overeenstemming is over uitgangspunten, doelen en beleid van de SWA, zoals onder andere omschreven in de jaarrekening 2014, ondernemingsplan 2015, begroting 2015 en onderliggende beleidsstukken. 2. De rvc is van mening, dat er binnen de rvc sprake is van een goede mix van deskundigheden en een brede maatschappelijke ervaring. Zo is er sprake van financiёle- en sociale deskundigheid, deskundigheid op het gebied van architectuur en woningbouw, kennis van bestuurs- en beleidsprocessen en kennis van de woningmarkt in Achtkarspelen. De leden van de rvc vervullen in het heden en verleden diverse bestuurs functies voor verschillende maatschappelijke organisaties. 3. De verhoudingen binnen de rvc zijn uitstekend te noemen. Er is sprake van openheid en respect voor elkaars mening, zodat er op een constructieve wijze gediscussieerd kan worden met de daarbij behorende besluit vorming en advisering. 4. De samenwerking met de leden van het mt en andere personen binnen de organisatie is eveneens uitste kend te noemen. De commissarissen zijn van mening dat er voor de hele organisatie een grote mate van toegankelijkheid en openheid geldt, dit wordt zéér op prijs gesteld. 5. De relatie met de Contactraad SWA is uitstekend. Twee leden (de heren Jarig Wijma en Wieberen Miedema) van de rvc, die op voordracht van de Contactraad in de rvc zitting hebben, bezoeken de vier reguliere verga deringen en de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering. Daarnaast vergadert de Contactraad twee keer per jaar - de zogenaamde voorjaars- en najaarsvergadering - met het voltallige mt en de voltallige rvc onder voorzitterschap van de directeurbestuurder. Eénmaal per jaar (27 januari) vergaderen de rvc, de directeur bestuurder en het dagelijks bestuur van de Contactraad “met de voeten op tafel”. 6. Daarnaast hebben de voltallige rvc en de directeurbestuurder jaarlijks in april een bijeenkomst met de direct verantwoordelijke wethouder en ambtenaren van de gemeente Achtkarspelen en in februari met de ver antwoordelijke accountant voor bespreking van de jaarcijfers over het afgelopen jaar. Voorts hebben de directeurbestuurder, de voorzitter van de rvc en een mtlid jaarlijks een werkdiner met - meestal - het voltallige college van burgemeester en wethouders inclusief verantwoordelijke ambtenaren van de gemeente Achtkarspelen. Alle genoemde bijeenkomsten worden als nuttig, plezierig en leerzaam ervaren.

16


Raad van Commissarissen 7. 8.

Besproken werd om in voorkomende gevallen gebruik te maken van de aangeboden opleidingen, bijscholingen en externe vergaderingen voor de leden van de rvc. Een voortdurend punt van aandacht vormt het overheidsbeleid en de gevolgen van dat beleid voor de positie van de SWA. Vooral na het aantreden van het kabinet Rutte II staat corporatieland voor een grote “uitdaging”. Dit vereist van de rvc en alle medewerkers van de SWA een voortdurende ontwikkeling van kennis en inzicht. Een belangrijke rol spelen hierbij het ondernemersplan met alle onderliggende stukken en de bedrijfsbegroting die jaarlijks geactualiseerd worden en waarin op de gevolgen van het overheidsbeleid en maatschappelijke ontwikkelingen geanticipeerd wordt. De nieuwe Woningwet en het eindrapport van de Parlementaire Enquêtecommissie en de daarin voorkomende aanbevelingen zullen ook de nodige aanpassingen/wijzigingen voor de SWA, de directeurbestuurder en de rvc-leden tot gevolg hebben.

Tot slot werden aan het eind van deze zelfevaluatie punten vastgesteld voor het functioneringsgesprek op 13 november 2014 tussen directeurbestuurder en voorzitter van de rvc. De meningen van de leden van de rvc werden geïnventariseerd. Deze zijn later aan de directeurbestuurder voorgelegd en besproken en vastgelegd in een verslag. Tijdens het functioneringsgesprek van de voorzitter en de directeurbestuurder zijn de uitgangspunten en bevindingen van de zelfevaluatie onderwerp van bespreking geweest en heeft de directeurbestuurder zijn mening daaromtrent gegeven. Werving en selectie “Voor elke commissaris geldt als algemeen uitgangspunt dat hij/zij over ervaring beschikt op het gebied van bestuur en of toezicht, een brede maatschappelijke ervaring bezit, basiskennis heeft van volkshuisvesting en financiën, onafhankelijk en onpartijdig is”. Een brede maatschappelijke betrokkenheid is een noodzakelijke voorwaarde voor een professionele taakvervulling van de commissaris. Bij het (her)benoemen van een nieuwe commissaris dienen onderstaande vragen te worden beantwoord: 1. Is bepaalde specifieke deskundigheid aanwezig? 2. Zal de commissaris voldoende onafhankelijk kunnen functioneren? (wordt een tegenstrijdig belang voorzien?) 3. Is er voldoende tijd beschikbaar? 4. Past de commissaris binnen het team? Om voor herbenoeming in aanmerking te komen dient te worden voldaan aan de actuele profielschets met bijbehorende vragen in combinatie met goed functioneren. Mevrouw Anneke van Dellen - Veenema, was in 2014 aftredend. De raad van commissarissen heeft in haar vergadering van 22 april 2014 mevrouw Anneke van Dellen - Veenema met ingang van 1 december 2014 herbenoemd. Integriteit Plato (427 – 347 voor Christus): “Goede mensen hebben geen wetten nodig om verantwoordelijk te handelen, terwijl slechte mensen de wetten weten te omzeilen” Voor alle betrokkenen (medewerkers, bestuur, commissarissen) geldt: wees je bewust van het vertrouwen dat mensen in je stellen. Dat gaat verder dan de officiële regels. In de vergadering van 11 november 2014, waarbij aanwezig de rvc, de directeurbestuurder en het mt, is de bedrijfsbegroting voor het verslagjaar 2015 vastgesteld. In de bedrijfsbegroting gaat een apart hoofdstuk over integriteit. Tevens is vastgesteld dat er geen transacties hebben plaats gevonden met tegenstrijdige belangen. Naar het oordeel van de rvc zijn alle commissarissen onafhankelijk en hebben er in het verslagjaar geen transacties plaats gevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen.


17

Raad van Commissarissen Verantwoording raad van commissarissen Samenstelling per 31 december 2014 Naam (her)benoemd J. Wijma 1 jan. 2011 W. de Jong 1 jan. 2012 J. Roosma 1 jan. 2013 W. Miedema 1 dec. 2013 A. van Dellen - Veenema 1 feb. 2014

aftredend 2015 2016 2017 2018 2019

functie lid (namens huurders) lid vice-voorzitter voorzitter (lid namens huurders) lid

Naam J. Wijma W. de Jong J. Roosma W. Miedema A. van Dellen - Veenema

leeftijd 58 58 64 63 66

achtergrond, beroep, deskundigheidsgebied credit-manager zelfstandig onderwijsadviseur steenhouwer, ondernemer ondernemer, voorheen gecertificeerd register makelaar/taxateur gepensioneerd directeur basisscholen

woonplaats Drogeham Twijzel Buitenpost Twijzel Surhuisterveen

Nevenfuncties Leden van de rvc waren/zijn in verschillende niet volkshuisvesting gerelateerde besturen en commissies actief. Functioneren van de directeurbestuurder Op 13 november 2014 hebben de voorzitter van de rvc en de directeurbestuurder een functionerings- en beoordelingsgesprek gehad. Naar het oordeel van de rvc heeft het functioneren van de directeurbestuurder uitstekend voldaan aan de gestelde prestatie-eisen. Goedkeuring raad van commissarissen Op 24 februari 2015 heeft de rvc een gesprek gehad met de accountant. De raad van commissarissen heeft het verslag van de directeurbestuurder over het jaar 2014 bestudeerd. Voorts heeft de rvc kennis genomen van de door Deloitte afgegeven accountantsverklaring en het verslag van de bevindingen over de jaarrekening 2014. De rvc heeft de jaarrekening goedgekeurd. Buitenpost, 24 februari 2015. W. Miedema

18

A. van Dellen – Veenema J. Roosma W. de Jong J. Wijma



Balans

na resultaatbestemming

activa

Vaste activa Materiële vaste activa sociaal vastgoed in exploitatie 54.821.290 55.758.336 vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie 685.717 612.784 onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie 125.962 144.180 ---------------------------- 55.632.969 56.515.301 Financiële vaste activa te vorderen BWS subsidie 0 0 latente belastingvordering 5.326.836 1.246.896 lening SKZ 612.603 644.368 ---------------------------- 5.939.439 1.891.264 Vlottende activa Voorraad overige voorraad 151.540 151.704 Vorderingen huurdebiteuren 65.955 80.752 gemeenten 2.489 989 overige vorderingen 100.388 122.596 belastingen en premies sociale verzekeringen 459.193 459.192 ---------------------------- 628.026 663.530 Liquide middelen 5.832.423 2.853.363 ----------------------------Totaal activa 68.184.396 62.075.161 ======== ========

20


Balans

na resultaatbestemming

passiva

Eigen vermogen overige reserves 39.329.173 Egalisatierekening BWS subsidie

Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw overige voorziening

Langlopende schulden leningen overheid leningen kredietinstellingen

32.629.786

0

0

2.286.639 56.834 --------------2.343.473

2.165.761 55.994 --------------2.221.755

0 25.500.000 --------------25.500.000

0 26.000.000 --------------26.000.000

Kortlopende schulden schulden aan leveranciers 195.962 179.900 belastingen en sociale premies sociale verzekeringen 201.067 173.726 overige schulden 59.015 283.113 schulden kredietinstellingen (rente) 468.477 520.441 overlopende passiva 87.229 66.440 ---------------------------- 1.011.751 1.223.621 ----------------------------Totaal passiva 68.184.396 62.075.161 ======== ========


21

Winst- en Verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten huren opbrengsten servicecontracten overheidsbijdragen netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille overige waardeveranderingen materiële vaste activa overige bedrijfsopbrengsten som der bedrijfsopbrengsten

13.217.099 194.950 0 417.674 151.667 10.767 --------------13.992.156

12.599.716 185.765 458.679 117.489 4.841.139 13.314 --------------18.216.103

Bedrijfslasten afschrijvingen op materiële vaste activa -1.552.550 -1.381.678 lonen en salarissen -1.333.524 -1.346.637 sociale lasten -210.336 -197.719 pensioenlasten -232.726 -234.864 onderhoudslasten -3.894.213 -3.765.474 leefbaarheid -50.524 -105.835 lasten servicecontracten -192.046 -218.437 overige bedrijfslasten -2.995.789 -1.818.605 ---------------------------- som der bedrijfslasten -10.461.707 -9.069.250 bedrijfsresultaat 3.530.449 9.146.852 Financiële baten en lasten rentebaten en soortgelijke opbrengsten rentelasten en soortgelijke kosten financiële baten en lasten

54.373 -965.375 ---------------911.002

55.756 -1.034.158 ---------------978.402

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 2.619.447 8.168.450 Belastingen 4.079.940 1.261.313 ----------------------------Resultaat na belastingen 6.699.387 9.429.763 ======== ======== Solvabiliteit Rentabiliteit totaal vermogen Rentabiliteit eigen vermogen Current ratio

22

57,7% 11,2% 17,0% 6,5

52,6% 16,9% 28,9% 3,0


Kasstroom volgens de indirecte methode

bedrijfsresultaat aanpassingen voor: afschrijvingen boekwaarde verkoop bestaand bezit overige waardeverandering mutatie overige mutatie werkkapitaal: mutatie voorraden mutatie vorderingen mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit bedrijfsoperaties

3.530.449

9.146.852

1.552.550 51.096 -151.667 840

1.381.678 1.530 -4.841.139 832

164 35.504 -159.906 --------------4.859.031

-14.382 772.534 59.406 --------------6.507.312

betaalde interest ontvangen interest Kasstroom uit operationele activiteiten

-1.017.339 54.373 --------------3.896.064

-1.070.751 55.756 --------------5.492.317

investeringen in materiële activa desinvesteringen in materiële vaste activa investeringen in financiële vaste activa desinvesteringen financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-450.585 1.815 0 31.765 ---------------417.005

-4.331.285 0 0 31.765 ---------------4.299.520

ontvangsten uit langlopende schulden aflossing van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2.500.000 -3.000.000 ---------------500.000

4.000.000 -3.500.000 --------------500.000

Mutatie Liquide middelen 1 januari Liquide middelen 31 december

2.979.059 2.853.363 --------------5.832.423 ========

1.692.797 1.160.567 --------------2.853.363 ========

Voor een toelichting van de mutaties binnen het kasstroomoverzicht wordt verwezen naar de toelichting op de afzonderlijke posten van de balans en winsten verliesrekening.


23

Toelichting op de Jaarrekening Algemeen a. Toegelaten instelling Stichting Woningbouw Achtkarspelen, gevestigd aan de Zwanebloem 5 te Buitenpost, is een toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de woningwet en heeft als werkgebied de gemeente Achtkarspelen. b. Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten instelling, waarbij alle bedragen luiden in Euro’s. De verslaggevingsperiode loopt van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014.

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, zijn de balansposten gewaardeerd volgens het kostprijsmodel.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

c. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Er wordt uitsluitend gebruik gemaakt van primaire financiële instrumenten.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva a. Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschap pelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaar lijks per 1 juli door de minister van Wonen en Rijksdienst wordt vastgesteld. Voor 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02).

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waar onder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Het sociaal vastgoed is gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, aangezien het beleid gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.

b. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfs waarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waarde verminderingen van materiële vaste activa.

24

De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. In deze post is een bedrag opgenomen van € 518.656,- voor de ontwikkeling van het plangebied tussen de Doarpsstrjitte, Hillebrandsreed en Swaddepaed te Twijzelerheide. Gefaseerd zullen hier 42 woningen worden gerealiseerd, voor 7 woningen is reeds bouwvergunning aangevraagd.


Toelichting op de Jaarrekening

De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen de stichtingskosten onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming.

c. Roerende zaken ten dienste van de exploitatie De roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte econo mische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.

Toelichting op de balans en winsten verliesrekening a. Sociaal vastgoed in exploitatie / ontwikkeling en ten dienste van de exploitatie - De grondkosten zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs. Afschrijving vindt niet plaats. - De bouwkosten zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. De kostprijs van de onderscheiden componenten installaties en inrichting bedraagt minder dan 10% van de totale kostprijs van een actief; de componentenbenadering is dan ook niet toegepast. De berekening van de bedrijfswaarde is gebaseerd op het woningbezit dat ingedeeld is in acht kasstroom genererende complexen, met de volgende marktkenmerken: vooroorlogse woningen, goedkope gezinswoningen, dure gezinswoningen, bejaardenwoningen, HAT-woningen, flats, levensloopgeschikte woningen/appartementen en zorgwoningen/appartementen. De bedrijfswaarde is berekend met de volgende parameters: huurstijging 3,5%, vanaf 2020 2%, huurderving 1,0%, vanaf 2020 2,0%, kostenstijgingspercentage 3,0%, stijging onderhoudslasten 3,0%, de bedrijfslasten zijn gebaseerd op het gemiddelde van de realisatie van 2012 en 2013 en de begroting 2014 en het disconterings percentage is 5,25%. In de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met alle kosten die een wettelijke rechtsgrond hebben. De bedrijfswaarde bedraagt € 71,7 miljoen en is in het verslagjaar afgenomen met een bedrag van € 1,1 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. b. Financiële vaste activa De financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. c. Voorraden De voorraden worden gewaardeerd tegen de laatst bekende verkrijgingprijs of lagere marktprijs. d. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de debiteur. Voor dubieuze debiteuren is een voorziening groot € 22.000,- getroffen. De in 2014 betaalde voor schot vennootschapsbelasting is opgenomen onder belastingen en premies sociale verzekeringen. e. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan ter vrije beschikking. Een kredietfaciliteit is afgesloten bij de ABN AMRO bank groot € 1 miljoen en bij de Rabobank groot € 50.000,-. f. Egalisatierekening BWS subsidie De rechten op egalisatiesubsidies vallende binnen het regime van het Besluitwoninggebonden subsidies (BWS) worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De toekomstige bijdragen zijn in het voorgaande verslagjaar afgekocht en in dat jaar ten gunste van het resultaat gebracht. g. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. - Onrendabele investeringen Het verwachte verlies als gevolg van onrendabele investering op onroerende zaken in ontwikkeling is in mindering gebracht op de stichtingskosten van het project. Indien het verwachte verlies groter is dan de


25

Toelichting op de Jaarrekening

bestede stichtingskosten is het nominale saldo verantwoord onder deze post. Het karakter van deze post is kortlopend. - Uitgestelde beloningen Voor de mogelijk verschuldigde vergoeding bij toekomstige jubilea is een geraamde verplichting opgeno men, die bepaald is op basis van contante waarde. Het karakter van deze post is langlopend.

h. Leningen Leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs). De leningen kennen geen andere zekerheden dan borging door de gemeen te Achtkarspelen. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedroeg in 2014 3,83%. We verwachten in 2015 een lichte daling naar een gemiddelde rentepercentage van 3,67%. i. Schulden - Verlofuren Aan het eind van het boekjaar heeft een deel van het personeel nog recht op nog niet opgenomen verlof uren.Deze verplichting evenals de fluctuatie in de tijd zijn niet opgenomen in deze jaarrekening op grond van de beperkte omvang van deze verplichting. - Overige Zowel de langlopende als de kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. j. Belastinglatenties De fiscale waarderingsregels zijn gebaseerd op de Vaststellingovereenkomsten (VSO I en II), welke zijn afgesloten met de belastingdienst. Bij de berekening van de fiscale positie heeft de corporatie zich laten leiden door de afspraken die vastgelegd zijn in de VSO I en II en de daarbij verstrekte toelichting alsmede door afspraken die de corporatie zelf heeft gemaakt met de belastingdienst.

De vennootschapsbelastingaangiften voor de jaren 2008 tot en met 2013 zijn conform aangifte vastgesteld door de belastingdienst. Het geschatte compensabel verlies eind 2014 wordt geraamd op circa € 21,3 miljoen. Voor de fiscaal te verrekenen verliezen is een latentie gevormd. De latentie is als volgt bepaald: resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2.619.447 fiscale correcties af: verkoopresultaat HIR -417.674 waardeveranderingen MVA -151.667 -569.341 fiscale correcties bij: saneringssteunbijdrage 596.102 gemengde kosten(Oort) 4.400 fiscaal geactiveerde onderhoudskosten 22.486 afschrijvingen 1.552.550 2.175.538 Totaal fiscale winst 4.225.644

bepalen belasting fiscale winst 2014 4.225.644 verrekening viscaal verlies -25.572.989 fiscale winst -21.347.345 20% van € 200.000,- -40.000 25% van af € 200.000,- -5.286.835 latentie voorgaand jaar 1.246.896 Totaal -4.079.940

Voor het woningbezit wordt voor tijdelijke waarderingsverschillen geen latentie verantwoord omdat de contante waarde van dit actief gelet op de zeer lange exploitatie tendeert naar nihil.

k. Huurverhoging De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014 was 4,0% (in 2013 2,5%). Conform de wettelijke voorschriften zal het huurverhogingspercentage in 2015 de som zijn van het inflatiepercentage te weten 1% en de helft van de verhuurdersheffingopslag van 1,5%, totaal dus 1,75%. l. Afschrijvingen Onroerend goed wordt tot aan het 35e levensjaar van het bezit afgeschreven op basis van 50 jarige lineaire afschrijving. Woningen die ouder zijn dan 35 jaar en in het Woningvoorraadbeheerplan behoren tot de categorie doorexploiteren, hebben een lineaire afschrijvingstermijn van 15 jaar. Woningen die ouder zijn dan 35 jaar en in het Woningvoorraadbeheerplan behoren tot de categorie sloop en waarvan nog geen sloopbesluit is genomen hebben een afschrijvingstermijn van 8 jaar. De woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen hebben een lineaire afschrijvingstermijn van 3 jaar. De roerende goederen worden afgeschreven in maximaal 10 jaar.

26


Toelichting op de Jaarrekening m. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Van een drietal kasstroomgenererende complexen is de boekwaarde gelijk aan de bedrijfswaarde. Dit zijn de complexen HAT woningen, levensloopgeschikte woningen/appartementen en zorgwoningen/appartementen. Wanneer door toe- of afname van de kosten en/of wijziging van de parameters de bedrijfswaarde wijzigt dan heeft dit, tot aan de oorspronkelijke investeringskosten, direct gevolgen voor de waarde van deze complexen. Door met name de afname van de WOZwaarde en de daaraan gerelateerde kosten is de waarde van deze drie complexen toegenomen en als opbrengst opgenomen in de jaarrekening. n. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Op 31 december 2014 waren 28 personeelsleden, van wie 9 parttimers, in vaste dienst (24,4 formatieplaatsen, waarvan 8,4 technische dienst uitvoerend). In 2014 zijn vijf medewerkers uit dienst getreden en 3 medewerkers in dienst getreden. De gemiddelde leeftijd was ultimo 2014 47,9 jaar (2013 48,3 jaar). De lonen en de salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden opgenomen voor zover ze verschuldigd zijn aan de werknemers. De pensioenvoorziening is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties. Deze voorziening voor alle medewerkers is een zogenaamde toegezegde pensioenregeling. De werkgever heeft in het geval van een tekort geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De dekkingsgraad van het betrokken pensioenfonds bedraagt ultimo 2014 volgens opgave van het fonds 114%.

De heer Riekele Heida was het gehele jaar voor 100% de enige directeurbestuurder. Deze functie wordt op basis van de Wet normering topinkomens (WNT) gekenmerkt als een topfunctionaris. Het salaris van de bestuurder is in overeenstemming met de beloningscode bestuurders Woningcorporaties. De beloning in het verslagjaar bedroeg € 113.772 ( 2013 € 113.772) en een bedrag van € 25.247 (2013 € 24.270) werd aan pensioenpremie afgedragen. De bijtelling van de dienstauto bedroeg € 3.779 (2013 € 3.594).

In overeenstemming met de beloningscode honorering toezichthouders ontvingen de commissarissen een vergoeding exclusief btw en geen pensioenafdracht van:

Naam (her)benoemd aftredend J. Wijma 1 jan. 2011 2015 W. de Jong 1 jan. 2012 2016 J. Roosma 1 j an. 2013 2017 W. Miedema 1 dec. 2013 2018 A. van Dellen-Veenema 1 dec. 2014 2019


functie lid lid vice-voorzitter voorzitter lid

vergoeding € 6.097,- € 6.097,- € 6.097,- € 9.146,- € 6.097,-

onkostenvergoeding € 793,€ 793,€ 793,€ 793,€ 793,-

27

Toelichting balans activa

Sociaal vastgoed in exploitatie grondkosten 1 januari investeringen af: boekwaarde verkopen af: boekwaarde sloop

13.712.728 0 --------------13.712.728 -14.475 -1.815 --------------13.696.438

13.284.142 429.947 --------------13.714.089 -1.361 0 --------------13.712.728

bouwkosten aanschafwaarde minus afschrijvingen 53.168.166 52.275.992 cumulatieve waardeveranderingen -11.122.558 -16.075.600 ---------------------------- boekwaarde per 1 januari 42.045.608 36.200.392 investeringen -2.844 2.253.739 --------------- -------------- 42.042.764 38.454.131 af: boekwaarde verkopen -36.621 -169 bij/af: bedrijfswaarde 652.286 4.953.042 af: afschrijving -1.533.577 -1.361.396 ---------------------------- 41.124.852 42.045.608 54.821.290 55.758.336 ======== ======== Vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie 1 januari 612.784 644.370 bij: investeringen 449.830 4.278.430 af: toevoeging sociaal vastgoed in exploitatie 2.844 -2.683.686 af: voorziening onrendabele investering -379.741 -1.626.329 ---------------------------- 685.717 612.784 ======== ======== Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie aanschafwaarde 195.161 142.306 cumulatieve afschrijvingen -50.981 -30.699 waarde 1 januari 144.180 111.607 bij: investeringen 755 52.855 af: afschrijvingen -18.973 -20.282 ---------------------------- 125.962 144.180 ======== ======== Financiële vaste activa lening SKZ 1 januari 644.368 676.132 jaarlijkse aflossing -31.765 -31.765 ---------------------------- 612.603 644.368 ======== ========

28


Toelichting balans passiva

Eigen vermogen overige reserves 32.629.786 23.200.022 bij/af: jaarresultaat 6.699.387 9.429.763 --------------- -------------- overige reserves 39.329.173 32.629.786 ======== ======== Egalisatierekening BWS subsidie 1 januari 0 481.883 afname 0 -481.883 --------------- -------------- 0 0 ======== ======== Voorziening onrendabele investering nieuwbouw 1 januari 2.165.761 3.680.187 toevoeging 500.619 111.903 aanwending -379.741 -1.626.329 ---------------------------- 2.286.639 2.165.761 ======== ======== verwachte aanwending volgend verslagjaar 2.286.639 2.165.761 ---------------------------- verwachte looptijd langer dan 1 jaar 0 0 ======== ======== Voorziening jubileumuitkeringen 1 januari toevoeging aanwending verwachte aanwending volgend verslagjaar verwachte looptijd langer dan 1 jaar Langlopende schulden leningen overheid aflossingen leningen kredietinstellingen toename leningen aflossing aflossing 1e jaar na verslagjaar aflossingen 2e t/m 5e jaar na verslagjaar looptijd langer dan 5 jaar


55.994 69.579 840 2.232 0 -15.817 ----------------------------56.834 55.994 ======== ======== -16.727 0 ----------------------------- 40.107 55.994 ======== ======== 0 3.500.000 0 -3.500.000 ----------------------------0 0 ======== ======= 26.000.000 22.000.000 2.500.000 4.000.000 -3.000.000 0 ----------------------------25.500.000 26.000.000 ======== ======== -4.000.000 3.000.000 -13.000.000 -14.500.000 -----------------------------8.500.000 8.500.000 ======== ========

29

Toelichting winsten verliesrekening

Huren woningen en woongebouwen 13.319.550 12.680.102 onroerende zaken niet zijnde woningen 37.436 36.539 leegstand -139.888 -116.925 ----------------------------totaal 13.217.099 12.599.716 ======== ======== Verkoop onroerende goederen opbrengsten verkopen bestaand bezit 473.500 120.000 af: direct toerekenbare kosten -4.730 -981 af: boekwaarde -51.096 -1.530 ----------------------------totaal 417.674 117.489 ======== ======== Lasten onderhoud planmatig onderhoud 3.203.639 3.163.615 onderhoud op verzoek 690.574 601.859 -------------------------- totaal 3.894.213 3.765.474 ======== ======== Overige bedrijfslasten saneringssteunbijdrage 596.102 657.900 verhuurdersheffing 1.227.223 48.746 matching Centrada 15.000 15.000 onroerend zaakbelasting 561.553 532.917 waterschapslasten 194.105 201.276 brand- stormverzekering 40.197 39.849 algemene beheerkosten 322.463 287.208 accountantscontrole jaarstukken 34.485 28.871 fiscale advisering 4.661 6.839 ----------------------------totaal 2.995.789 1.818.605 ======== ======== Rentebaten en soortgelijke opbrengsten rente deposito’s 15.063 15.745 rente rekening courant 0 1 rente verstrekte lening SKZ 32.218 33.807 rente diversen 7.091 6.204 ----------------------------totaal 54.373 55.756 ======== ======== Rentelasten en soortgelijke kosten rente kapitaalmarkt leningen 944.881 1.014.047 afsluitprovisie 4.688 7.500 bankkosten 15.770 12.611 rente rekening courant 37 0 ----------------------------totaal 965.375 1.034.158 ======== ========

30


Overige relevante gegevens Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Voor een bedrag van € 1,0 miljoen zijn nieuwbouwverplichtingen aangegaan. Stichting Kantoorpand Zwanebloem Het kantoorgebouw aan de Zwanebloem te Buitenpost wordt gehuurd van de Stichting Kantoorpand Zwanebloem (SKZ), waarbij de 3e tienjaars termijn loopt tot en met 2023. Na deze periode wordt de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 10 jaar. De huurprijs bedraagt € 66.500,- (excl btw) waarbij de onderhoudslasten voor rekening van SWA zijn. Overeenkomstig de niet geconsolideerde jaarrekening van de SKZ had deze per 31 december 2014 een positief vermogen van € 3.580,-.

Overige gegevens a.

Jaarresultaat Het positieve jaarresultaat van € 6.699.387,- wordt toegevoegd aan het eigen vermogen.

b.

Gebeurtenissen na balansdatum Zoals gebruikelijk is het jaarverslag binnen drie weken na afloop van het verslagjaar opgemaakt. In die drie weken hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen voorgedaan die noodzaken dit op te nemen in dit jaarverslag

c.

Verklaring van het bestuur In overeenstemming met artikel 11 van de statuten heeft het bestuur dit jaarverslag vastgesteld en vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Het bestuur van Stichting Woningbouw Achtkarspelen verklaart dat alle middelen in het verslagjaar, met uitzondering van verplicht af te dragen vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing, zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Buitenpost, 21 januari 2015.

Riekele T. Heida directeurbestuurder


31

Contrôleverklaring van de onafhankelijke Accountant

32




33


34



Ontwerp en realisatie: Van der Grift - Photo & Design Surhuisterveen

36


VERSLAG VAN DE DIRECTIE

Recommend Documents