INHOUD. Missie 5. Samenstelling Raad van Toezicht en directie 7. Verslag van de Raad van Toezicht 9. Verslag van de directie 13

JAARVERSLAG 2013

STICHTING STADSHERSTEL AMSTERDAM JAARVERSLAG 2013

1|

INHOUD Missie

5

Samenstelling Raad van Toezicht en directie

7

Verslag van de Raad van Toezicht

9

Verslag van de directie

13

Volkshuisvestingsverslag 2013

25

Jaarrekening 2013

28

Overige gegevens

52

Controleverklaring

53

Colofon

Hodshon Dedelhofje in de 1e Weteringdwarsstraat gerenoveerd en in het bezit van Stadsherstel sinds 1980, archief Stadsherstel

2 | Inhoud

3 | Inhoud

56

MISSIE Stichting Stadsherstel Amsterdam zorgt binnen het gebied van de Stelling van Amsterdam voor het behoud en de restauratie van woningen, met name in monumenten en beeldbepalende panden. Stichting Stadsherstel Amsterdam richt zich in het bijzonder op situaties waar karakteristieke panden door stedelijke ontwikkeling verloren dreigen te gaan. Door restauratie van het casco en het aanpassen van de woonruimte aan de huidige normen blijven deze panden behouden. Stadsherstel levert hierdoor een belangrijke bijdrage aan: 33 33

et behoud van monumentaal erfgoed voor volgende generaties h het behoud van het restauratieambacht.

Als toegelaten instelling op het gebied van de volkshuisvesting is Stichting Stadsherstel Amsterdam een private onderneming met een publiek doel. Hoewel de stichting bedrijfsmatig werkt, is de organisatie niet gericht op het behalen van winst maar op het maatschappelijke doel van het behoud van monumentaal erfgoed. Behaalde winsten worden voor dit doel aangewend. Stadsherstel verricht haar werkzaamheden vanuit een autonome positie door een financieel gezonde bedrijfsvoering met respect voor de belangen van betrokkenen.

Hoek Keizersgracht/Herenstraat voor restauratie, 1967, archief Stadsherstel

4|

5 | Missie

SAMENSTELLING RAAD VAN TOEZICHT EN DIRECTIE

RAAD VAN TOEZICHT 3 de heer drs. N.W. Hoek - voorzitter 3 mevrouw drs. A.M. Fentener van Vlissingen - vicevoorzitter 3 mevrouw drs. D.E. Manson 3 de heer drs. H. van der Noordaa 3 de heer mr. J.H.J. Preller 3 de heer E.A. Schilp 3 de heer mr. drs. J.G. Wijn

DIRECTIE 3 de heer drs. M.W.M. van der Burght - directeur

STICHTING STADSHERSTEL AMSTERDAM 3 Amstelveld 10 1017 JD AMSTERDAM Telefoon 020 520 0060 Fax 020 638 2040 Internet www.stadsherstel.nl E-mail [email protected]

Detail van een bouwtekening ten behoeve van een wijziging van het snijraam van Nieuwezijds Voorburgwal 91, De Oude Damster Garenhandel, 1984, Stadsarchief Amsterdam

7 | Samenstelling Raad van Toezicht en directie

VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT

Tussen de Kadijken toen nog genummerd 1, 3 en 5 (tegenwoordig 11, 13 en 15), ongedateerd, Stadsarchief Amsterdam

In dit verslag legt de Raad van Toezicht verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar.

van Toezicht is als audit committee opgetreden. De jaarrekening gaat vergezeld van een goedkeurende accountantsverklaring. GEVOLGDE WERKWIJZE

Stadsherstel Amsterdam redt al bijna zestig jaar monumenten en beeldbepalende panden door ze zorgvuldig te restaureren, een passende bestemming te geven en te verhuren. De rechtspersoon waarin dit gebeurde was die van de naamloze vennootschap. Daarbij had Stadsherstel ook de status van toegelaten instelling. Deze combinatie leverde problemen op ten aanzien van de bedrijfsvoering en het volgen van de regelgeving. Om die reden is bij het ministerie een verzoek ingediend tot splitsing in twee entiteiten: enerzijds woningcorporatie Stichting Stadsherstel Amsterdam en anderzijds Stadsherstel Amsterdam N.V. die buiten het stelsel van toegelaten instellingen opereert. Op 25 april 2013 gaf de minister van Binnenlandse Zaken de gevraagde toestemming voor splitsing van Stadsherstel Amsterdam in een stichting en een naamloze vennootschap. Op 26 april stemden de aandeelhouders tijdens een bijzondere aandeelhoudersvergadering unaniem in met deze splitsing. De dagen erna werden de benodigde stukken bij de notaris getekend en op 29 april was de splitsing - met terugwerkende kracht naar 1 januari 2013 - een feit. Aansluitend vond omzetting naar de stichtingsvorm plaats. Bij de splitsing zijn de leden van de voormalige Raad van Commissarissen lid van de Raad van Toezicht van de stichting geworden. Dit jaar stond voor een belangrijk deel in het teken van de uitwerking van die splitsing. Daarnaast waren de aangekondigde wijzigingen in de regelgeving en het asbestbeleid belangrijke onderwerpen. In de vergadering van 11 juni is de jaarrekening door de Raad besproken in aanwezigheid van de directeur en de externe accountant en is deze vervolgens goedgekeurd, welke goedkeuring de directeur tot volledige decharge strekt. De Raad

8|

9 | Verslag van de Raad van Toezicht

In 2013 heeft de Raad viermaal vergaderd volgens een vooraf vastgesteld schema. De eerste keer vóór de splitsing, en driemaal na effectuering van de splitsing. De vergaderingen werden, enkele uitzonderingen daargelaten, bijgewoond door alle leden van de Raad. In de vergaderingen van de Raad kwamen onder andere het onderhoudsbeleid, de meerjarenbegroting, de jaarstukken en de halfjaarcijfers aan de orde. De werkwijze van de Raad vond zo veel mogelijk plaats overeenkomstig de Governance Code Woningcorporaties, die met inachtneming van de aard en de omvang van de Stichting Stadsherstel Amsterdam, zoveel mogelijk wordt gevolgd. In het verslagjaar is niet zonder de directie vergaderd. SAMENSTELLING EN (HER)BENOEMING De maximale zittingsduur van de leden van de Raad van Toezicht is statutair bepaald op twaalf jaar (drie termijnen van vier jaren). Dit wijkt af van de in de Governance code genoemde periode van twee termijnen van vier jaar. De reden hiervoor is dat de termijn aansluit bij de zittingstermijn van de Raad van Commissarissen van de N.V. De leden van de Raad van Toezicht worden benoemd door de Raad van Toezicht uit de leden van de Raad van Commissarissen van Stadsherstel Amsterdam N.V. Zoals gezegd zijn de leden van de voormalige Raad van Commissarissen bij de splitsing lid van de Raad van Toezicht van de Stichting geworden. Voor wat betreft de benoemingstermijnen van de zittende leden wordt de Raad van Toezicht als een continuering van de Raad van Commissarissen gezien, in die zin dat de benoemingstermijnen worden gerekend vanaf het moment van benoeming in de Raad

RAAD VAN TOEZICHT van Commissarissen. Hieronder staan daarom de benoemingen als lid van de Raad van Commissarissen van de N.V. vermeld. Tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 26 april 2013 werden mevrouw drs. D.E. Manson, de heer mr. J.H.J. Preller en de heer E.A. Schilp herbenoemd. Volgens rooster treden in 2014 af mevrouw drs. A.M. Fentener van Vlissingen, de heer drs. H. van der Noordaa en de heer mr. drs. J.G. Wijn. Zij stellen zich allen herkiesbaar.

Wij spreken graag onze waardering en erkentelijkheid uit voor de wijze waarop de directie en de medewerkers zich in het afgelopen jaar voor de Stichting hebben ingezet.

Namens de Raad van Toezicht, N.W. Hoek

Amsterdam, 18 juni 2014

Hierna staan de namen van alle leden van de Raad van Toezicht vermeld. Achter de namen staan zowel geboortejaar als de jaren van benoeming, van laatste herbenoeming en van periodiek aftreden.

RENUMERATIE BESTUURDER De huidige directeur is benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Stadsherstel Amsterdam N.V. vlak voor de omzetting naar de stichtingsvorm. Het gaat om een parttime functie van 8 uur per week, die wordt vervuld op facturatie basis. De beloning is in overeenstemming met de Wet Normering Topinkomens. Ook voor 2014 zal dit het geval zijn.


De heer Hoek is voorzitter van de Raad van Bestuur van de Delta Lloyd Groep N.V. Daarnaast is hij lid van de Raad van Commissarissen van NIBC en Arcadis N.V. Ook is hij vicevoorzitter van het bestuur van het Verbond van Verzekeraars, lid van het dagelijks bestuur van VNONCW en voorzitter van de Raad van Toezicht van het Zuiderzeemuseum. Renovatiepand, Binnenkant 36 en 37, al sinds 1962 in het bezit van Stadsherstel, archief Stadsherstel

Benoemd

Herbenoemd Aftredend

mw. drs. A.M. Fentener van Vlissingen (1961) 2006 2011 2014 dhr. drs. N.W.Hoek (1956) 2003 2012 2015 mw. drs. D.E. Manson (1966) 2010 2013 2016 dhr. drs. H. van der Noordaa (1961) 2011 - 2014 dhr. mr. J.H.J. Preller (1961) 2010 2013 2016 dhr. E.A. Schilp (1967) 2007 2013 2016 dhr. mr. drs. J.G. Wijn (1969) 2011 - 2014

Mevrouw Fentener van Vlissingen is voorzitter van de Raad van Commissarissen van SHV Holdings N.V., vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen van De Nederlandsche Bank N.V. en lid van de Raad van Commissarissen van Heineken N.V. Daarnaast is zij vicevoorzitter van de Raad van Toezicht van UMCU en lid van de Raad van Toezicht van Park Hoge Veluwe.

De samenstelling van de Raad van Toezicht is zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar, de directie en de organisatie onafhankelijk en kritisch opereren. De leden van de Raad verrichten hun werkzaamheden ten behoeve van de Stichting zonder bezoldiging. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdigheid tussen belangen van de individuele leden van onze Raad ten opzichte van die van Stichting Stadsherstel Amsterdam. Op basis van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH) en conform de statuten artikel 7.6 zijn twee leden benoemd die erop toezien dat de belangen van de huurders bij de besluitvorming in ogenschouw worden genomen. Het zijn mevrouw drs. D.E. Manson en de heer drs. N.W. Hoek. Mevrouw Manson was aanwezig tijdens de jaarlijkse huurdersavond op 15 oktober 2013. De huurders kregen tijdens die bijeenkomst de gelegenheid invloed uit te oefenen op het gevoerde en te voeren beleid.

Mevrouw Manson is algemeen directeur van de vereniging VluchtelingenWerk Nederland. Daarnaast is zij directeur-bestuurder van Stichting Emplooi en lid van de Raad van Toezicht van museum Het Rembrandthuis en bestuurslid van JINC en MuseumN8. De heer Van der Noordaa is lid vande Raad van Bestuur van ING Bank. Hij is tevens vicevoorzitter van de Nederlandse Vereniging van Banken, voorzitter van de Raad van Toezicht van de Stichting ING Chances for Children, lid van de Economic Development Board metropoolregio Amsterdam en ambassadeur van War Child. De heer Preller is notaris en partner bij NautaDutilh N.V. en bestuurslid van de Stichting Nationale Goede Doelen Test.


De heer Schilp is ondernemer en voorts onder meer lid van het bestuur van de werkgeversorganisatie Rijksgesubsidieerde Musea, lid van de Raad van Toezicht van het Nationaal Onderwijsmuseum en lid van de Raad van het Leids Universiteits Fonds. De heer Wijn is lid van de Raad van Bestuur van ABN AMRO. De heer Wijn is voorts lid van het dagelijks bestuur van VNO-NCW, lid van de Raad van Commissarissen van de Koninklijke Jaarbeurs Utrecht en voorzitter van het Oranje Fonds.

VERSLAG VAN DE DIRECTIE INLEIDING Op 25 april 2013 gaf de minister van Binnenlandse Zaken toestemming voor splitsing van Stadsherstel Amsterdam in een stichting en een naamloze vennootschap. Op 26 april stemden de aandeelhouders tijdens een bijzondere aandeelhoudersvergadering unaniem in met deze splitsing. De dagen erna werden de benodigde stukken bij de notaris getekend, zodat op 29 april de splitsing - met terugwerkende kracht naar 1 januari 2013 - een feit was. Aansluitend heeft omzetting naar de stichtingvorm plaatsgevonden. Na vier jaar onderhandelen met het ministerie van Binnenlandse Zaken werd met de splitsing een oplossing gevonden voor het feit dat Stadsherstel in haar hoedanigheid van woningcorporatie haar rol van monumenten reddende organisatie niet langer kon uitoefenen. Door de splitsing kan de vennootschap buiten het stelsel van toegelaten instellingen haar activiteiten blijven uitoefenen, terwijl de volkshuisvestelijke taken binnen de stichting worden uitgevoerd. Een gemeenschappelijk werkapparaat zal zowel de vennootschap als de stichting bedienen. In dit jaarverslag wordt verantwoording afgelegd over de jaarcijfers van Stichting Stadsherstel Amsterdam. Voor Stadsherstel Amsterdam N.V. is een apart jaarverslag opgesteld.

De Herenstraat in Amsterdam met tien Stadsherstelmonumenten, 2013, Monique Hollenkamp

De splitsing van Stadsherstel en de implementatie daarvan was niet de enige uitdaging voor Stadsherstel in 2013. De regels voor jaarverslaglegging dwongen Stadsherstel tot een wijziging in de waardering van de vastgoedportefeuille. Bovendien was het noodzakelijk een nieuw software programma te implementeren om te kunnen voldoen aan de verantwoordingseisen van een woningcorporatie. Hieronder leest u hoe Stichting Stadsherstel met deze uitdagingen is omgegaan. Genoemde uitdagingen hebben Stichting Stadsherstel niet kunnen afhouden van haar missie: het beschikbaar stellen van betaalbare en kwalitatief goede woningen in monumenten en beeldbepalende panden in Amsterdam en omgeving. De Stichting Stadsherstel besteedt 25% van de huurinkomsten aan onderhoud. Door deze hoge onderhoudsuitgave verkeren de panden van Stichting Stadsherstel in goede staat. Om het woningbezit kwalitatief in stand te

12 | Verslag van de directie


houden is gestart met een geïntensiveerd beleid om asbest op te sporen en te saneren. Waar nodig zijn leegkomende woningen verbeterd, in andere gevallen direct doorverhuurd. De vrijkomende woningen zijn verhuurd aan de ingeschrevenen van de wachtlijst. Ondanks het turbulente jaar stemt het netto bedrijfsresultaat van circa € 1.664.000 over het jaar 2013 tot tevredenheid. ONTWIKKELINGEN SPLITSING STADSHERSTEL Sinds 2009 heeft Stadsherstel met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) overleg gevoerd over de problemen waarmee zij kampte binnen het stelsel van toegelaten instellingen. Het ministerie wilde het werkdomein van woningcorporaties zodanig inperken dat Stadsherstel niet langer als restaurerende instelling zou kunnen functioneren. Het overleg met het ministerie leidde eind 2011 tot een voorstel dat zowel voor het ministerie als voor Stadsherstel aanvaardbaar was. Een nieuw op te richten naamloze vennootschap, die kan beschikken over het vermogen dat aandeelhouders in Stadsherstel brachten, zou het vastgoed uit Stadsherstel Amsterdam verwerven, voor zover het geen panden met overwegend sociale woonruimte betrof. De bestaande N.V. zou vervolgens worden omgezet in een stichting. Zodoende zou enerzijds een toegelaten instelling ontstaan die zich zal bezighouden met monumentenbehoud voor zover dit valt onder de kerntaken zoals die door de rijksoverheid aan woningcorporaties worden opgelegd en anderzijds een vennootschap die zich blijvend buiten het stelsel van toegelaten instellingen zal toeleggen op de verwerving, restauratie en het beheer van gebouwd cultureel erfgoed. Het uitwerken van deze oplossing heeft anderhalf jaar geduurd. Zoals in de inleiding aangegeven is de minister van BZK in april 2013 akkoord gegaan met het voorstel tot splitsing, waarna het voorstel werd voorgelegd aan de aandeelhouders. De splitsing heeft op 29 april 2013 met terugwerkende kracht tot 1 januari 2013 haar beslag gekregen.

EFFECTEN VOORGENOMEN REGERINGSBELEID In de plannen van de huidige regering moet een corporatie zich administratief of juridisch splitsen in twee aparte bedrijfsonderdelen. In de eerste tak worden de zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang uitgevoerd (DAEB): de kerntaken waarvoor via geborgde leningen staatssteun wordt gegeven. Dit betreft de sociale huurwoningen. In de tweede tak worden alle niet-DAEB activiteiten ondergebracht, zoals de geliberaliseerde en een deel van de te liberaliseren huurwoningen, winkels en bedrijfspanden. Deze activiteiten moeten binnen een redelijke termijn marktconform worden geherfinancierd. Wanneer sprake is van alleen een administratieve splitsing gelden meer restrictieve maatregelen ten aanzien van de aard van de niet-DAEB activiteiten: deze moeten direct ten dienste staan van de DAEB activiteiten. Wat dat precies betekent is nog niet duidelijk. In het gebruikelijke jargon zou dit betekenen dat een bedrijfsruimte of vrije sectorwoning niet is toegestaan, maar wel activiteiten als zorgcentra, buurthuizen en ruimten voor welzijns- en maatschappelijk werk.

Renovatie Prins Hendrikkade 101, 2013, archief Stadsherstel

Voor de Stichting Stadsherstel Amsterdam geldt dat het bezit niet - of niet eenvoudig - juridisch kan worden gesplitst, omdat DAEB en niet-DAEB gemengd per pand voorkomen. Ieder pand zou dan moeten worden gesplitst in appartementsrechten. Binnen de gemeente Amsterdam gelden hiervoor specifieke regels en quota.

Asbestsanering in het monument aan de Prins Hendrikkade 101, 2013, archief Stadsherstel

In veel gevallen is splitsing daarom niet mogelijk. In andere gevallen zou dit betekenen dat er nog een forse investering moet worden gedaan, die in bewoonde staat niet uitvoerbaar is. Het is waarschijnlijk dat de plannen daadwerkelijk beleid worden. Brancheorganisatie Aedes heeft er al mee ingestemd. In dat geval zal er een administratieve splitsing moeten worden doorgevoerd in de administratie van Stichting Stadsherstel Amsterdam. Onduidelijk is nog wat er (bij mutaties?) op termijn moet gebeuren met de bestaande niet-DAEB activiteiten.

Asbest heeft lang bekend gestaan om zijn goede eigenschappen: het is sterk, slijtvast, isolerend en bestand tegen hoge temperaturen. Daarom is asbest grootschalig toegepast in verschillende bouwmaterialen. Later werd bekend dat de toepassing van asbest risico’s voor de gezondheid met zich kan meebrengen. Asbest bestaat uit kleine vezels die gezondheidsproblemen kunnen veroorzaken wanneer ze vrijkomen en worden ingeademd. Het toepassen van asbest is sinds 1 juli 1993 officieel verboden. In Nederland is er wet- en regelgeving opgesteld die de omgang met asbest en het verwijderen van asbest reguleert. Stadsherstel volgt deze ontwikkelingen nauwgezet.

huurde staat is uitgevoerd op basis van de RICS taxatiestandaarden. In voorgaande jaren werd een andere methodiek gehanteerd waardoor nu verschillen zijn ontstaan. Cijfermatig heeft de taxatie tot gevolg gehad dat de waardering van het bezit van Stichting Stadsherstel Amsterdam per saldo fors is gestegen. De mutaties in waarde bij de verschillende panden/complexen bleek door de andere methodiek vaak groot, omdat het bezit is gelegen in het centrum van Amsterdam. In totaal bedroeg het effect circa € 13 miljoen. Dit is verwerkt als stelselwijziging en daardoor als vermogensmutatie. VERHUURDERHEFFING

De minister stelt daarnaast voorwaarden aan nieuwe niet-DAEB activiteiten. Die zijn in bepaalde omstandigheden toegestaan als zij bijdragen aan de uitvoering van de kerntaak, zoals bij herstructurering in stads-en dorpsvernieuwing. Zo moet eerst worden bekeken of er geen marktpartijen zijn die dezelfde activiteit willen uitvoeren. Ook moeten de risico’s beperkt zijn. Ook hier is nog onduidelijk hoe dit wordt uitgewerkt en wat de precieze impact zal zijn voor nieuwe projecten, waarbij sprake is van gemengd sociale huur, vrije sector of bedrijfsruimte binnen één pand, zeker wanneer het betreffende pand niet juridisch is te splitsen. Wanneer een marktpartij erbij betrokken moet worden, dan zou dat Stadsherstel Amsterdam N.V. kunnen zijn. ASBEST


Voor Stadsherstel is een gezonde werkomgeving voor haar huurders van groot belang. Daarom wordt sinds enige tijd een actief asbestbeleid gevoerd. Dit betekent dat als een huurder uit een woning vertrekt, of als het gebouw wordt gerestaureerd, er standaard een inspectie naar asbest wordt uitgevoerd. Als asbest wordt aangetroffen, dan wordt dit verwijderd.

Eind 2013 is besloten dat Stadsherstel meer gaat doen op het gebied van asbest. Er wordt niet meer gewacht tot verhuurde ruimten leegkomen. Alle panden die vóór 1994 zijn gerestaureerd worden actief geïnventariseerd op de aanwezigheid van asbest. De Raad van Toezicht heeft aangegeven dat deze inventarisatie zo spoedig mogelijk, liefst in 2014, dient te worden uitgevoerd. Het is de bedoeling dat alle panden van Stadsherstel op zo kort mogelijke termijn asbestveilig zijn. WAARDERING PORTEFEUILLE Op grond van de regelgeving voor de jaarverslaggeving is een taxatie uitgevoerd door Colliers International Consultants B.V. in Amsterdam. De taxatie van marktwaarde in ver-


Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten sinds 2013 een heffing betalen over de waarde van hun huurwoningen. De maatregel geldt alleen voor verhuurders van woningen waarvan de huur lager is dan de grens van de huurtoeslag en voor verhuurders die meer dan tien woningen verhuren in de gereguleerde sector. Voor 2013 is die grens bepaald op € 681,02 per maand. De hoogte van de verhuurderheffing is gerelateerd aan de WOZ waarde. De verhuurderheffing voor 2013 bedroeg in totaal € 12.000. De jaarlijkse verhuurderheffing loopt de komende jaren op naar circa € 250.000 in 2017. Omgerekend is dat per gereguleerde woning 20 % van de huur. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt door de relatief hoge WOZ waarden van het woningbezit van Stichting Stadsherstel. Door de feitelijke vermindering van de sociale huren met 20%, is het lastig om voor nieuwe restauraties rendabele projecten in de sociale sector te realiseren. Het is immers veel lonender om vrije sector woningen te realiseren. Gezien de competitieve markt in Amsterdam betekent dit dat panden niet door Stichting Stadsherstel Amsterdam kunnen worden verworven.

Binnen Brouwersstraat/ hoek Brouwersgracht gerenoveerd in 2013. Dit was het eerste restauratiepand van Stadsherstel in 1956, archief Stadsherstel

SANERINGSHEFFING

INVESTERINGEN

Woningcorporaties die in de problemen komen kunnen een beroep doen op saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Om die steun te kunnen bekostigen legt het CFV alle overige corporaties een saneringsheffing op. Deze wordt berekend als percentage van de huursom. Voor 2013 bedroeg de heffing van het CFV € 72.000.

In het verslagjaar werd voor een bedrag van € 312.000 verbeterd aan het bestaande bezit.

PROFESSIONELE ORGANISATIE VOOR MONUMENTENBEHOUD. Tot 2013 was Stadsherstel een Aangewezen Organisatie voor Monumentenbehoud (AOM). Deze status is in 2013 vervangen door die van Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud (POM). De aanwijzing heeft plaatsgevonden op grond van de doelstelling, de kwaliteit van de restauraties, de financiële stabiliteit en de staat van onderhoud van het bezit van Stadsherstel. De POM-status is behalve aan Stadsherstel Amsterdam N.V. en Stichting Stadsherstel Amsterdam slechts aan vijf andere organisaties verstrekt, die alle hun sporen op het gebied van monumentbehoud hebben verdiend. De status vormt een erkenning voor het werk van Stads herstel en biedt voordelen bij het aanvragen van (onderhouds)subsidies en het werven van fondsen.


Bouwtekening van een voorgenomen verbouwing van het perceel in de Utrechtsestraat 135 door architect H. Janssen, 1887, Stadsarchief Amsterdam

BESLUIT RIJKSSUBSIDIËRING INSTANDHOUDING MONUMENTEN (BRIM) Brim-subsidie is bedoeld voor meerjarig onderhoud en incidenteel herstel van rijksmonumenten. Vanaf 2013 geldt een nieuwe regeling. Per pand wordt een subsidiebedrag ontvangen dat verband houdt met de verzekerde waarde van het betreffende pand. De eigenaar van het pand moet ten minste 50% van de onderhoudskosten zelf dragen. Panden die de status van werelderfgoed hebben of die in het bezit zijn van een zogenaamde Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud (POM) hebben bij de verdeling van het onderhoudsgeld voorrang. Omdat de panden van Stadsherstel Amsterdam in veel gevallen aan beide criteria voldoen is de kans op onderhoudssubsidie groot. Stichting Stadsherstel Amsterdam ontving in december 2013 voor de jaren 2014 t/m 2019 een beschikking voor onderhoudssubsidie van € 491.806 ofwel € 73.770 per jaar.

ONROERENDE ZAKEN: AAN- EN VERKOPEN In het verslagjaar werden geen panden aangekocht. Drie niet-monumentale appartementen zijn verkocht: Bethaniëndwarsstraat 7, 3C en 3F.

VERHUUR ONDERHOUD

VERHUUR VAN WONINGEN

Stichting Stadsherstel investeert veel in onderhoud. Daarmee behouden de 93 panden de prachtige staat die ze na restauratie kregen. In het verslagjaar werd circa € 0,6 miljoen aan onderhoud uitgegeven. Dat is ongeveer 25% van de totale huurinkomsten. Aan buitenschilderwerk werd circa € 90.000 uitgegeven, aan geveltimmerwerk ruim € 20.000. Er werden zeven cvketels vernieuwd. In het verslagjaar werden de volgende woningen/panden gerenoveerd: Herenstraat 29, Prins Hendrikkade 101, Utrechtsedwarsstraat 71 C en B, Herenstraat 37-2 en Binnen Brouwersstraat 37-1 en 37-3. Groot onderhoud werd uitgevoerd aan 1e Weteringdwarsstraat 83-105 en Tussen Kadijken 15.

Door het verhuren van gerestaureerde en veelal monumentale panden wordt niet alleen het leefklimaat in het werkgebied van Stadsherstel verbeterd. De huurinkomsten maken ook dat Stadsherstel kan investeren in restauraties en dat het onderhoud aan de panden op een hoog niveau kan worden gehouden. Stichting Stadsherstel Amsterdam verhuurt 350 woningen, waarvan 300 in de gereguleerde sector en 50 in de vrije sector. De stichting hanteert een wachtlijst om het aanbod van beschikbare woningen zo goed en zo eerlijk mogelijk te verdelen. De wachtlijst is bedoeld voor woningen van zowel Stadsherstel Amsterdam N.V. als Stichting Stadsherstel Amsterdam. Momenteel staan er bijna tienduizend personen ingeschreven op deze wachtlijst. In 2013 deed zich geen structurele leegstand voor in de huurwoningen van Stadsherstel,


buiten die als gevolg van mutaties of renovatiewerkzaamheden. De minister van BZK stond verhuurders toe de huur van woningen te verhogen met 4 %. Indien het inkomen van de huurder hoog was in relatie tot de huur voor de woning kon de huur worden verhoogd met 6,5%. De jaarlijkse huurverhoging voor de vrije sector bedroeg in 2013 2,5%. In het verslagjaar kregen vijftien woonruimten nieuwe huurders. Op 15 oktober 2013 vond de jaarlijkse huurdersavond plaats, in het bijzijn van Raad van Toezicht lid mevrouw drs. D.E. Manson. VERHUUR VAN BEDRIJFSRUIMTEN In het verslagjaar deed zich ook bij de verhuur van bedrijfsruimten geen structurele leegstand voor. De huren voor bedrijfs- en kantoorruimten werden met 2,3 % verhoogd, conform de contractuele mogelijkheid. In totaal verhuurt Stichting Stadsherstel Amsterdam 57 bedrijfsruimten FINANCIERING

Binnen Brouwersstraat hoek Brouwersgracht, winter 2011, Ernest Annyas

In dit boekjaar is door Stichting Stadsherstel Amsterdam een WSW geborgde BNG lening van € 15 miljoen afgelost.


MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN Binnen Stadsherstel is een werkgroep actief die zich richt op Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). De werkgroep bestaat uit twee medewerkers van de afdeling Planontwikkeling en Restauratie en één medewerker van de afdeling Beheer en Onderhoud. De werkgroep heeft tot doel te bevorderen dat bij de koers die Stadsherstel volgt wordt gekeken naar de juiste balans tussen maatschappij, milieu en onderneming.

Bij de splitsing is deze lening doorgeleend aan de N.V. Het bedrag is door de N.V. geherfinancierd, waarna aflossing aan de stichting plaatsvond. Drie kleine BNG leningen van bijna € 1,7 miljoen, die in de splitsing waren toebedeeld aan de N.V. zijn eveneens door de N.V. afgelost aan de stichting. Door de Raad van Toezicht is beleid vastgesteld om een solvabiliteit te handhaven van minimaal 60%. De solvabiliteit bedroeg aan het eind van 2013 circa 70%.

Stadsherstel geeft onder andere invulling aan doelstellingen op het gebied van MVO door het bieden van stageplaatsen, door van iedere restauratie een leerling-bouwplaats te maken en door waar mogelijk gebruik te maken van diensten van maatschappelijke organisaties, zoals de Stichting Herstelling. Zowel studenten van de Hogeschool van Amsterdam als van de Universiteit van Amsterdam vonden in 2013 een stageplek bij Stadsherstel. Ook aan leefbaarheid werd de nodige aandacht besteed door de panden van de stichting in de staat te houden waarin zij door restauratie zijn gebracht.

INTERNE ORGANISATIE De Stichting Stadsherstel Amsterdam heeft een directeur en maakt verder gebruik van het werkapparaat van Stadsherstel Amsterdam N.V. Als woningcorporatie moet Stichting Stadsherstel Amsterdam specifieke verantwoordingsinformatie (dPi en dVi) aanleveren naar het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en ministerie. Bovendien dient naast de marktwaarde ook de bedrijfswaarde van het bezit in de jaarrekening te worden toegelicht. Om deze informatie gestructureerd aan te kunnen leveren is een nieuw software programma aangeschaft. De implementatie van dit programma heeft een behoorlijk tijdsbeslag gelegd op betrokken medewerkers. In zowel de rapportages over dit jaar als de prognoses heeft het pakket zijn waarde inmiddels bewezen.

Gevel Herenstraat 29 naar boven gezien. Het monument is volledig gerenoveerd, 2013, Monique Hollenkamp

Technologische ontwikkelingen worden in de gaten gehouden om zo steeds energiezuinigere


monumenten te verkrijgen. Er wordt onderzocht bij welke panden het mogelijk is zonnepanelen te plaatsen. Vanzelfsprekend wordt het Bureau Monumenten en Archeologie van de gemeente Amsterdam daarbij in een vroeg stadium betrokken. En er wordt nog meer gedaan. Bij toepassing van installaties die veel energie verbruiken, zoals voor verwarming, wordt telkens gezocht naar de best presterende. Ook aan isolatie en warmteterugwinning wordt veel aandacht besteed. Eind 2012 werd Stadsherstel door Wubbo Ockels, die de leerstoel duurzame technologie aan de TU Delft bekleedde, gevraagd of ze ter ere van de viering van 400 jaar grachtengordel wilde bijdragen aan vergroting van de duurzaamheid van dit werelderfgoedgebied. Stadsherstel werd één van de founding partners. In 2013 is het pilot-project De Groene Grachten van start gegaan, waarbij alleen panden van Stadsherstel werden onderzocht. Vanuit verschillende disciplines werd in werkgroepjes nagedacht over welke duurzaamheidmaatregelen kunnen worden toegepast op monumenten. De bedoeling van dit project was ook om de onderzochte resultaten te delen met andere monumenteneigenaren, gebruikers en geïnteresseerden. In 2013 werd een zogenaamde menukaart ontwikkeld, waarop de diverse duurzaamheidmaatregelen voor monumenten staan aangegeven.

RESULTAAT EN WINSTBESTEMMING

Stichting Stadsherstel streeft ernaar haar monumentale bezit te behouden en levert daarmee een bijdrage aan het voortbestaan van de sociale woningvoorraad in het Amsterdamse centrum. Aan deze sociale woningen is een bijzonder hoge kwaliteit toe te schrijven. Niet vanwege het afwerkingsniveau, maar vanwege het monumentale karakter en hun ligging in het hart van het stadscentrum.

In het verslagjaar is een positief netto resultaat van € 1,66 miljoen behaald. Dit bedrag is aan de reserves toegevoegd. MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT

Deelnemers aan de Vriendenwandeling, 2013, archief Stadsherstel

VERENIGING VRIENDEN VAN STADSHERSTEL Stadsherstel heeft een actieve vriendenvereniging. Met behulp van een groep van circa vijftig enthousiaste vrijwilligers worden diverse monumenten regelmatig voor publiek opengesteld. Deze belangrijke bijdrage van de vrijwilligers wordt zeer gewaardeerd. Op 26 mei organiseerde de vereniging een rondwandeling door de binnenstad van Amsterdam. Circa tweehonderd mensen liepen de uitgezette route en bezichtigden een aantal door Stadsherstel gerestaureerde monumenten. Eind september vond de jaarlijkse rondvaart plaats langs gerestaureerde panden van Stadsherstel en de zogenaamde KLM-panden. Hieraan namen ruim driehonderd mensen deel.

Start van de Vriendenrondvaart, 2013, archief Stadsherstel


Stichting Stadsherstel Amsterdam draagt bij aan een leefbare stad door monumenten en beeldbepalende panden voor sloop te behoeden, door deze panden te restaureren en daarna goed te onderhouden. In het afgelopen jaar zijn geen nieuwe restauraties ter hand genomen. Wel is circa 25% van de huurinkomsten besteed aan onderhoud. Door deze hoge onderhoudsuitgaven is Stadsherstel in staat de monumenten blijvend in goede staat te houden. Stadsherstel maakt voor het cascoonderhoud gebruik van in monumenten gespecialiseerde aannemers, die in de loop der jaren bewezen hebben dat zij de kwaliteit in huis hebben om zorgvuldig met het monumentale bezit om te gaan. Stichting Stadsherstel heeft de status van Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud (POM). Aan deze status is een voorkeursbehandeling bij de toewijzing van onderhoudssubsidies verbonden, waardoor de feitelijke uitgaven aan onderhoud nog hoger liggen. Door de status van POM en corporatie te combineren bezit Stichting Stadsherstel een unieke positie om de verhuur van sociale woningen in monumenten te kunnen realiseren. Het monumentale karakter van het bezit stelt beperkingen aan het kwaliteitsniveau van de woningen: dubbel glas is in de authentieke ramen niet te plaatsen en tussen de vaak al lage balklagen is voor de inbouw van installaties niet altijd plaats. Een typische Stadsherstel woning in de sociale sector kent daarom een sober afwerkingsniveau, maar is gelegen in een goed onderhouden pand. Het gehele woningbezit van Stichting Stadsherstel ligt in het centrum van Amsterdam. In dit gebied is de marktdruk erg hoog, zeker voor monumentale panden omdat deze een extra uitstraling hebben. Dit leidt zowel tot hoge huurprijzen, als hoge koopprijzen. Andere corporaties proberen panden uit te ponden, nadat huurders zijn uitgeplaatst, projectontwikkelaars doen hetzelfde. Door deze ontwikkelingen zijn er in het centrum steeds minder sociale sector woningen beschikbaar.

RISICOBEHEERSING HERFINANCIERING

De toiletkast in de keuken van Bloemgracht 125-127 is bewaard gebleven en kreeg een andere bestemming, 2013, archief Stadsherstel

Voor de nabije toekomst is geen herfinanciering aan de orde. Stichting Stadsherstel heeft twee lopende leningen van respectievelijk € 10 en € 9 mln, die aflopen in 2035 en 2047. De leningen zijn een ‘erfenis’ voortkomend uit de ongesplitste situatie. Vanuit risicobeheersing zou het beter zijn als deze leningen waren gesplitst in een aantal kleinere leningen met een verschillende afloopdatum. Beide leningen kennen een boetebeding voor vervroegd (partieel) aflossen en zijn ten behoeve van risicobeperking gekoppeld aan een derivaat. Bovendien levert herfinanciering thans geen betere voorwaarden op. Vervroegde aflossing is derhalve kostbaar en daarom niet aan de orde.


NIEUWE INVESTERINGEN Nieuwe investeringen doorlopen een procedure, als gevolg waarvan alle relevante afdelingen van Stadsherstel worden betrokken bij het voorbereiden van een investeringsbeslissing, alvorens deze ter goedkeuring wordt voorgelegd aan de Raad van Toezicht. Nieuwe projecten worden beoordeeld binnen de randvoorwaarden van een minimaal vereist rendement op basis van contante waardeberekeningen van toekomstige kasstromen, de omvang van een project in relatie tot de financiële en personele capaciteit van Stadsherstel en de solvabiliteit. Indien projecten vanuit risico-oogpunt te groot worden geacht voor Stadsherstel, wordt onderzocht of partners kunnen worden gevonden die meedragen in het risico.

In een veranderende omgeving met toenemende regelgeving is ook het belang van sturing groter geworden. Om beter te kunnen sturen dienen bedrijfsprocessen en structuren inzichtelijk te zijn. Stichting Stadsherstel deelt het werkapparaat met Stadsherstel Amsterdam N.V. In overeenstemming met het advies van de externe accountant is een project gestart om de Administratieve Organisatie vast te leggen. Het doel van het project is de versterking van de bestuurlijke informatieverzorging, waaronder mede begrepen maatregelen van interne beheersing van de bedrijfsprocessen en interne controle. Doel is de organisatie beter te laten functioneren, de bedrijfsrisico’s beter te beheersen en het beter kunnen voldoen aan externe regelgeving.

MARKT

Renovatie Binnen Brouwersstraat 37. De oorspronkelijke tegels bleven bewaard, 2013, archief Stadsherstel

De druk op de woningmarkt in Amsterdam, en zeker in Amsterdam-Centrum is onverminderd hoog. Zoals vermeld worden woningen uit de sociale sector op vrij grote schaal omgezet naar vrije sector huur of koop. Het is op korte termijn niet te verwachten dat de druk op de woningmarkt vermindert, zeker niet voor woningen in de sociale sector. Voor bedrijfsruimten geldt dat er de laatste jaren sprake is van grote leegstand in de kantorenmarkt, maar dat betreft niet de kleinere kantoorruimten in het centrum. Het bezit bevat bovendien ook winkels en horecaruimten. Nieuwe verhuringen zijn de laatste jaren via het eigen netwerk en de Stadsherstel website tot stand gekomen. Mocht dat in de toekomst minder gemakkelijk gaan, dan kan hier door inzet van makelaars een grotere doelgroep worden bereikt. BETAALBAARHEID

Tekening van het keukenraam Bloemgracht 125-127, oude en nieuwe situatie, archief Stadsherstel

Er zijn op dit moment geen indicaties dat betaalbaarheid voor de huurders van Stichting Stadsherstel een probleem is. Dat geldt voor zowel de woningen als de bedrijfsruimten. De huurachterstand laat wel een geringe stijging zien ten opzichte van eerdere jaren. Hiervoor is beleid ontwikkeld, waardoor bij huurachterstand de huurder eerder wordt gemaand. De ontwikkeling van de huurachterstand wordt aandachtig gevolgd.


Bij de verhuur van woningen wordt geen substantiële leegstand verwacht, terwijl de huurprijzen ten minste met de inflatie zullen stijgen. De vraag naar kantoor- en bedrijfsruimte in de Amsterdamse regio blijft voorlopig onder druk staan met gevolgen voor de verhuurbaarheid en huurprijsniveaus. Omdat de kantoor- en bedrijfsruimten van Stadsherstel zich bijna uitsluitend op toplocaties bevinden, wordt ook in dit segment geen structurele leegstand verwacht. Naar verwachting blijven de totale huurinkomsten van Stadsherstel in 2014 op peil. De personeelsformatie van het Stadsherstel werkapparaat zal ten opzichte van 2013 naar verwachting met 1 a 2 fte groeien in 2014, waarvan ongeveer 20% voor rekening van de Stichting zal worden ingezet.

INFORMATIE TECHNOLOGIE

Voor de bedrijfsruimten geldt dat uit de taxaties door Colliers naar voren komt dat een aantal huren potentieel aanmerkelijk hoger zouden kunnen zijn. Er zijn mogelijkheden om met de bestaande huurders ook daadwerkelijk tot hogere huurafspraken te komen. Om dit te bereiken wordt momenteel een actieplan ontwikkeld. INTERNE BEHEERSING Het belang van juiste managementinformatie is de laatste jaren toegenomen. De toezichthouders stellen een groot belang in de kwaliteit van de rapportages. Voor de splitsing was de bijzondere positie van Stadsherstel binnen het bestel aanleiding om niet alle informatie conform de vereiste detaillering te verschaffen. Dit werd toen gedoogd door de toezichthouders. Aan deze situatie is door de splitsing een einde gekomen. Stichting Stadsherstel Amsterdam moet volledige en complete informatie aan kunnen leveren. Het gaat daarbij niet alleen om achteraf rapporteren, maar ook om binnen de bedrijfsprocessen te voldoen aan de regelgeving. Te denken valt aan woningtoewijzing, huurverhoging en daaronder liggende grootheden als WWS puntentelling.

Stadsherstel maakt gebruik van diverse softwarepakketten die in meer of mindere mate zijn toegesneden op de bedrijfsvoering van Stadsherstel. Sommige programma’s zijn al langer in gebruik, één programma is pas afgelopen jaar in gebruik genomen. Tussen de programma’s vindt al dan niet geautomatiseerde gegevensuitwisseling plaats. Het belang van een juiste gegevensinvoer is door de onderlinge systeemafhankelijkheid erg groot. Van toenemend belang blijkt ook het scheiden van de invoer en de controlefunctionaliteit. Dit om fouten, maar ook fraude, te voorkomen. In bovengenoemd project waarin de Administratieve Organisatie onder de loep wordt genomen, hebben deze punten een plaats gekregen. VOORUITZICHTEN Nu de splitsing een feit is, kan Stadsherstel Amsterdam N.V. zich blijven toeleggen op het behoud van alle soorten gebouwd erfgoed. De Stichting Stadsherstel Amsterdam zal zich als woningcorporatie bezighouden met volkshuisvesting in monumentale panden. De combinatie van beide bedrijven kan op deze wijze alle activiteiten blijven uitoefenen die Stadsherstel zich sinds haar oprichting in 1956 ten doel heeft gesteld. Het personeel is in dienst bij Stadsherstel Amsterdam N.V. Het personeel blijft ook werkzaamheden verrichten voor Stichting Stadsherstel Amsterdam.


Het regeringsbeleid is erop gericht dat corporaties zich vanaf 2015 alleen nog op hun kerntaak richten. Over de uitwerking is nog onduidelijkheid. Een splitsing tussen DAEB en niet-DAEB zal in ieder geval aanpassingen in de organisatie noodzakelijk maken. Gelet op de begroting voor 2014 en de prognose voor de daaropvolgende jaren, kan het komende verslagjaar met vertrouwen tegemoet worden gezien. De leden van de Raad van Toezicht en de medewerkers van Stadsherstel wil ik graag hartelijk bedanken voor het feit dat ze de splitsing en de implementatie daarvan mogelijk hebben gemaakt en voor hun waardevolle bijdrage aan de resultaten die in 2013 zijn behaald. M. van der Burght directeur Amsterdam, 18 juni 2014

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2013 Onderstaande gegevens vormen een aanvulling op het jaarverslag 2013 van Stichting Stadsherstel Amsterdam. Het directieverslag en onderstaande gegevens, vormen samen het volkshuisvestingsverslag van Stichting Stadsherstel Amsterdam. In het directieverslag staan met name de gegevens over de prestatievelden ‘kwalitatief in stand houden van het woningbezit’ en ‘waarborgen financiële ‘continuïteit’. PASSEND HUISVESTEN VAN DE DOELGROEP VERHUUR VAN WONINGEN

De in alle panden (zowel gerestaureerd als niet gerestaureerd) van Stichting Stadsherstel ondergebrachte wooneenheden konden per 31 december 2013 naar huurprijs als volgt worden ingedeeld:

Tekening van J.C. Greive., Amsterdam in 1871. Uitzicht van Prins Hendrikkade in noordwestelijke richting over het IJ naar het Tolhuis. Geheel links Prins Hendrikkade 101-99; op de voorgrond de Oosterdokskade, Stadsarchief Amsterdam

Hoogte huur aantal % tot € 374,44 89 25 Goedkoop van € 374,44 tot € 535,91 106 30 Betaalbaar van € 535,91 tot € 681,02 50 14 duur tot huurtoeslaggrens vanaf € 681,02 43 12 duur boven huurtoeslaggrens eenheden in verzorgingshuizen 0 18 studentenhuisvesting 62 HAT eenheden 0 totaal 350 100

De zogenaamde kernvoorraad (categorie goedkoop) wordt gevormd door de woningen met een huurprijs tot € 374,44 per maand. Er vindt bij deze woningen huurverhoging tot het niveau van de puntentelling plaats wanneer een woning leegkomt (mutatie), of wanneer er op verzoek van de huurder in de woning wordt geïnvesteerd voor zaken waarvoor de verhuurder niet verantwoordelijk is. Bij deze categorie woningen geldt als voorwaarde een maximaal belastbaar inkomen van € 34.229. Voor woningen met een huurprijs tot € 535,91 is, net zoals

24 |

25 | Volkshuisvestingsverslag 2013

bij de goedkope categorie een huisvestingsvergunning vereist. Daarbij geldt als toets dat de nieuwe huurder economisch gebonden is aan het zogenaamde ROA-gebied (Regionaal Orgaan Amsterdam). Een huurtoeslag is onder voorwaarden mogelijk tot een huurprijs van € 681,02 per maand. De huurder die in aanmerking wenst te komen voor een huurtoeslag, dient zich rechtstreeks te wenden tot de Belastingdienst. De Belastingdienst heeft geen informatie verstrekt over het aantal huurders waaraan een huurtoeslag is verleend.

WONINGTOEWIJZING

LEEGSTAND

Woningen worden toegewezen aan personen, die op de wachtlijst van Stadsherstel staan. Daarop stonden per 31 december 2013 9907 personen ingeschreven. In 2013 kwamen 15 woningen opnieuw voor verhuur beschikbaar. Deze bevonden zich in de volgende categorieën:

In 2013 was bij de verhuur van woningen geen sprake van structurele leegstand. Enige leegstand als gevolg van mutaties of renovatiewerkzaamheden doet zich in ieder jaar in beperkte mate voor.

WONINGTOEWIJZING

Huurgrenzen Aantal mutaties tot EUR 374,44 2 van EUR 374,44 tot EUR 535,91 2 van EUR 535,91 tot EUR 681,20 6 Vanaf EUR 681,20 5 totaal 15 HUURVERHOGING VOOR WOONEENHEDEN De minister van BZK stond verhuurders toe de huur van woningen per 1 juli 2013 te verhogen. De verhoging was afhankelijk van het inkomen van de huurder. • 4% (inflatie + 1,5%) voor huishoudinkomens tot €33.614; • 4,5% (inflatie + 2%) voor inkomens tussen € 33.614 en € 43.000; • 6,5% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de € 43.000. De jaarlijkse huurverhoging vond in overeenstemming met dit voorschrift plaats voor de sociale sector. Voor de vrije sector geldt dat de huren zijn verhoogd met de inflatie. Tegen de per 1 juli van het verslagjaar aangezegde huurverhogingen voor de woonruimten hebben enkele huurders bezwaar gemaakt. In 2013 werd door geen enkele nieuwe huurder gebruik gemaakt van de wettelijke mogelijkheid om uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door de huurder met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Wel liep er nog een procedure uit 2012. Hierin werd Stadsherstel in het gelijk gesteld.


VERHUUR VAN NIET-WONINGEN Per 31 december 2013 telde Stichting Stadsherstel Amsterdam 57 bedrijfsruimten, waaronder 16 horecagelegenheden. In 2013 heeft één mutatie van bedrijfsruimten plaatsgevonden. Er deed zich geen faillissement voor bij de verhuur van bedrijfsruimten. Er werden geen bedrijfsruimten ontruimd wegens huurschuld. BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BELEID EN BEHEER Stadsherstel heeft zich gedurende haar bestaan vooral toegelegd op de restauratie van panden die geen onderdeel van een complex uitmaken. Haar specialiteit ligt vooral in de restauratie van het veelal relatief kleine, individuele pand. Dit heeft tot consequentie dat meestal niet meer dan drie à vier wooneenheden in een pand kunnen worden ondergebracht. Als gevolg daarvan ontstaan er geen bewonerscommissies, waarmee Stadsherstel kan overleggen. Bewoners van een pand waaraan onderhoudswerkzaamheden gaan plaatsvinden, worden daarvan door Stadsherstel tijdig op de hoogte gesteld. Werkzaamheden van ingrijpende aard worden ruim van te voren met de betreffende huurder(s) besproken.

Op 15 oktober 2013 heeft Stadsherstel, in het bijzijn van Raad van Toezicht lid mevrouw Manson, haar jaarlijkse huurdersavond gehouden in de Amstelkerk in Amsterdam. Het doel van deze bijeenkomst is het betrekken van de huurders bij het gevoerde en het te voeren beleid en het beheer van Stadsherstel. Er wordt voor de huurders van de Stichting en de N.V. een gezamenlijke avond gehouden. De tijdens de huurdersavond gepresenteerde speerpunten van het beleid voor 2013 zijn het op peil houden van de restauratieomzet, het voorkomen van leegstand en de implementatie van de splitsing van Stadsherstel Amsterdam in een N.V. en een stichting. Daarnaast is de nieuwe Brim-onderhoudssubsidie aan de orde gekomen en is uitgebreid ingegaan op het beleid ten aanzien van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen dat binnen Stadsherstel wordt gevoerd. Stadsherstel is co-founder van De Groene Grachten, een initiatief van Wubbo Ockels om ook de monumentale panden in het centrum van Amsterdam te verduurzamen. Aan de hand van veel foto’s werd het jaarlijkse overzicht van de lopende restauratieprojecten gepresenteerd, wat zoals elk jaar - blijkens de reacties van de aanwezigen - als het meest aansprekende deel van de huurdersavond wordt beschouwd. Ook de financiële jaarcijfers en het beheer en onderhoud kwamen aan de orde. Na de verschillende toelichtingen kregen de aanwezige huurders de gelegenheid tot het stellen van vragen en kon men onder het genot van een drankje spreken met de aanwezigen namens Stadsherstel. BEVORDEREN VAN DE LEEFBAARHEID IN WIJKEN EN BUURTEN Vanaf haar oprichting heeft Stadsherstel met haar restauraties een wezenlijke bijdrage aan de leefbaarheid van de stad geleverd. Dit gebeurt ten eerste door de meest bedreigde panden daadwerkelijk te restaureren. Op die wijze zijn tal van verkrotte panden in Amsterdam gered. Ten tweede is het zaak de gerestaureerde panden van de meest passende functie te voorzien. Ten derde wordt aan de leefbaarheid bijgedragen door de panden in de staat te houden waarin zij door restauratie zijn gebracht. Als gevolg van deze werkwijze ontstaat bij Stadsherstel een belangrijke kernvoorraad aan gerestaureerd bezit, die maakt dat de stad niet meer kan afglijden naar de situatie van de vijftiger en zestiger jaren van de vorige eeuw. In het verslagjaar heeft het meldpunt Zorg en Overlast niet met overlastzaken te maken gehad, waarbij huurders van Stadsherstel waren betrokken.


BIJDRAGE AAN DE COMBINATIE WONEN EN ZORG Het is maar zelden dat Stadsherstel in de mogelijkheid is projecten voor de huisvesting van ouderen (al dan niet gecombineerd met zorg) ter hand te nemen. Monumenten - zeker die in de binnenstad - lenen zich daar in het algemeen niet goed voor vanwege beperkingen als gevolg van het monumentale karakter. Echter, als een gelegenheid zich voordoet, zal Stadsherstel niet aarzelen zorgfuncties te realiseren. Amsterdam, 18 juni 2014

Bouwtekening ten behoeve van plaatsing van een snijraam in het pand Nieuwezijds Voorburgwal 91, De Oude Damster Garenhandel, 1984, Stadsarchief Amsterdam

JAARREKENING 2013 1. BALANS PER 31 DECEMBER 2013 voor resultaatbestemming, X € 1.000 1 JANUARI 2013 / ACTIVA REF. 31 DECEMBER 2013 31 DECEMBER 2012 Vaste activa Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie, 10.1 28.927 28.569 gekwalificeerd als vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie 10.1 17.997 17.356 46.924 45.924 Financiële vaste activa Financieel belang Stadsherstel Amsterdam N.V. 10.2 41.471 41.471 41.471 41.471 Som van de vaste activa 88.395 87.395 Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren 10.3 42 47 Rekening-courant Stadsherstel Amsterdam N.V. 10.4 143 17.734 Overige vorderingen en overlopende activa 10.5 107 -4 292 17.777 Liquide middelen 10.6 3.463 192 Som van de vlottende activa 3.755 17.969

1 JANUARI 2013 / PASSIVA REF. 31 DECEMBER 2013 31 DECEMBER 2012 Eigen vermogen Stichtingskapitaal 10.7 45 45 Overige reserves 10.8-10 27.604 27.604 Wettelijke reserve 10.11 41.426 41.426 Resultaat boekjaar 10.12 1.664 70.739 69.075 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 10.13 20.469 20.645 Waarborgsommen 253 256 20.723 20.901 Kortlopende schulden Crediteuren 160 Aflossingsverplichting langlopende schulden 10.13 88 15.000 Vooruitontvangen huur 55 65 Belastingen 10.14 200 Overige schulden en overlopende passiva 10.15 185 323 688 15.388 Totaal passiva 92.150 105.364

Totaal activa 92.150 105.364

28 | Jaarrekening 2013 Stichting Stadsherstel Amsterdam


2. WINST- EN VERLIESREKENING 2013

3. KASSTROOMOVERZICHT 2013

X € 1.000; baten als positief bedrag vermeld, lasten als negatief bedrag vermeld

X € 1.000

REF.

2013

2012

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten 2.482 2.441 Opbrengsten servicecontracten 57 60 Netto verkoopresultaat vastgoed 11.1 556 166 Overige opbrengsten 11.2 28 28 3.124 2.695 Bedrijfslasten Afschrijving erfpacht 11.3 -24 -20 Doorberekende salarissen -342 -381 Doorberekende sociale lasten -71 -69 Doorberekende pensioenlasten -68 -79 Onderhoudslasten 11.4 -521 -647 Lasten servicecontracten -68 -60 Overige bedrijfslasten 11.5 -635 -558 -1.728 -1.815

Bedrijfsresultaat 1.395 880 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 909 -189 Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten

11.8 644 701 11.9 -1.115 -1.227

-471

-526

Resultaat voor vennootschapsbelasting 1.834 165 Vennootschapsbelasting 11.10 -170 -47 Resultaat na belastingen 1.664 118


REF. 2013 Operationele kasstroom Netto resultaat 1.664 Niet-gerealiseerde waardemutaties vastgoedportefeuille -909 Afschrijvingen materiële vaste activa, panden 10.2 24 Mutatie overige vorderingen en overlopende activa 17.485 Mutatie overige schulden en overlopende passiva excl. belastingen 12 Waarborgsommen -3 Belastingen 200 18.473 Investeringskasstroom Investeringen materiële vaste activa, panden 10.1 -312 Investeringen materiële vaste activa, panden 10.1 198 -114 Financieringskasstroom Aflossing langlopende leningen 10.13 -15.088 -15.088 3.271 192

Saldo liquiditeit 1 januari

Saldo liquiditeit 31 december 3.463

Specificatie per 31 december Liquide middelen 3.463 Rekening-courant banken 0

Saldo 3.463


4. ALGEMENE TOELICHTING

4.1 ALGEMEEN Stichting Stadsherstel Amsterdam zorgt voor duurzaam behoud van in verval geraakt monumentaal of beeldbepalendgebouwd erfgoed, door restauratie, herbestemming en/of beheer. Stichting Stadherstel Amsterdam heeft de status van een toegelaten instelling (TI) in het kader van de woningwet voor de realisatie en exploitatie van sociale huurwoningen. Stichting Stadsherstel Amsterdam is aan te merken als ‘Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud’ op grond van het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim). De statutaire vestigingsplaats is Amsterdam, de feitelijke vestigingsplaats is Amstelveld 10 te Amsterdam. 4.2 ALGEMENE TOELICHTING M.B.T. KAPITAALVERMINDERING, AFSPLITSING EN OMZETTING In 2013 is besloten tot de afsplitsing van het niet of niet voornamelijk - voor de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang bestemde deel van het vermogen (bezittingen en schulden) van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud). Dit omdat de op toegelaten instellingen toepasselijke regels sinds de aanwijzing van Stadsherstel Amsterdam N.V. (thans: Stichting Stadsherstel Amsterdam) als toegelaten instelling zodanig gewijzigd zijn, dat ongewijzigde voortzetting van de onderneming van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) niet langer mogelijk was. Voor de afsplitsing is het kapitaal van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) verminderd door verlaging van de nominale waarde van ieder geplaatst aandeel van € 450,- naar € 0,33 waarbij het bedrag van de kapitaalvermindering niet is uitgekeerd door de vennootschap, maar is toegevoegd aan agioreserves. De afsplitsing is daaropvolgend tot stand gebracht bij notariële akte van afsplitsing, verleden op 29 april 2013, waarbij het hiervoor omschreven vermogen van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) is afgesplitst naar de bij splitsing opgerichte nieuwe vennootschap Stadsherstel Amsterdam N.V. De afsplitsing is van kracht geworden op 29 april 2013. Met ingang van 1 januari 2013 worden de financiële gegevens betreffende elk deel van het vermogen van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) dat is overgegaan bij de afsplitsing verantwoord in de jaarstukken van Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw). Bij de afsplitsing zijn de aandeelhouders van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) naar evenredigheid van het door hen gehouden aandelenbelang in Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) aandeelhouder geworden van de nieuwe Stadsherstel Amsterdam N.V.

4.5 OVERZICHT AFSPLITSING PER 1 JANUARI 2013 Na de afsplitsing is bij notariële akte van omzetting en statutenwijziging, verleden op 1 mei 2013, de rechtsvorm van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) omgezet van een naamloze vennootschap in een stichting met de naam Stichting Stadsherstel Amsterdam. Aan het einde van dit hoofdstuk is een beknopt overzicht gegeven van de effecten van de afsplitsing. 4.3 STELSELWIJZIGING De waardering van panden in exploitatie geschiedt op basis van marktwaarde in verhuurde staat. In 2013 is naar de stand van 31 december de regelgeving van RJ 213 toegepast en is de taxatie door een externe taxateur uitgevoerd. De systematiek die tot en met 2012 werd gehanteerd, is door deze externe taxatie verfijnd. De externe taxateur heeft ook een inschatting gemaakt van de waardering volgens RJ 213 naar de stand van 1 januari 2013. Het effect tussen de oude stand van 31 december 2012 volgens de oude methodiek en de stand per 1 januari 2013 volgens de nieuwe methodiek, is verwerkt als een mutatie in het eigen vermogen; dat effect is daarbij weergegeven apart van de waardemutatie over 2013. Het effect van de stelselwijziging bedraagt per 1 januari 2013 € 13,5 miljoen, welk bedrag is verwerkt als mutatie in de herwaarderingsreserve; het effect op het resultaat is niet van materiële betekenis.

X € 1.000

voor na stelsel- begin splitsing afsplitsing splitsing wijziging balans

Immateriële vaste activa Materiële vaste actvia Panden Financiële vaste activa

32 -32 209 -209 248.503 -216.059 32.444 13.482 45.926 2.154 39.317 41.471 41.471

Totaal vaste activa

250.899 -176.984 73.915 13.482 87.397

Vorderingen Liquide middelen

2.021 15.754 17.775 17.775 484 -292 192 192

Totaal vlottende activa

2.505 15.462 17.967 17.967

Totaal activa Eigen vermogen Egalisatierekening erfpachtrechten Achtergestelde leningen Langlopenden schulden Kortlopende schulden Rekening-courant banken

253.403 -161.522

Totaal passiva

253.403 -161.522

13.482 105.364

161.514 -105.920 55.594 13.482 69.076 150 -150 6.000 -6.000 54.010 -33.110 20.901 20.901 29.208 -13.821 15. 388 15.388 2.521 -2.521

4.4 SCHATTINGEN Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Stichting Stadsherstel Amsterdam zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.


91.882

Het renovatiepand Herenstraat 29, in het midden met bruine onderpui, werd na voltooiing verhuurd als een winkel met woning, 2013, Monique Hollenkamp


91.882

13.482 105.364

5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA 5.1. REGELGEVING De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 5.2. VERGELIJKING MET VOORGAAND JAAR Omdat een deel van de activa en passiva met daarbij behorende activiteiten is afgesplitst (zie hiervoor), is het niet vanzelfsprekend vergelijkende cijfers weer te geven. Aan de hand van de proforma splitsing van de jaarcijfers 2012 van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) zijn vergelijkende cijfers vermeld en zo nodig toegelicht. 5.3. VERWERKING VERPLICHTINGEN In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de stichting zijn gedaan richting belanghebbenden aangaande verplichtingen inzake toekomstige projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de stichting rondom projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien op basis van de definiteve ontwerpfase, en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning, een opdrachtverlening tot uitvoering heeft plaatsgevonden. 5.4. VASTGOEDBELEGGINGEN 5.4.1. Algemene uitgangspunten Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt be-

paald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, onder aftrek van afschrijvingen van afgekochte erfpacht naar rato van de termijn van afkoop. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De rente op vreemd vermogen wordt tijdens de bouw geactiveerd. Indien er sprake is van een afgekocht erfpachtcontract wordt de afkoopsom geactiveerd en afgeschreven gedurende de looptijd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Kosten van groot onderhoud aan panden in exploitatie die leiden tot huurverhogingen, worden geactiveerd. Het beleid van de stichting is gericht op blijvende exploitatie van het monumentaal vastgoed, waarbij behalve ten aanzien van niet-monumentaal vastgoed, geen sprake is van verkoop. 5.4.2. Commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde het maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. 5.4.3. Sociaal vastgoed Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed. Gezien de doelstelling vermeld onder 4.1. is het beleid erop gericht het financiële rendement te optimaliseren. Daarom kwalificeert de stichting als vastgoedbelegger en is de marktwaarde in verhuurde staat, met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH, de basis voor de waardering. 5.4.4.Waarderingsgrondslag Commercieel vastgoed wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs gewaardeerd en daarna tegen actuele waarde. Sociaal vastgoed wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs gewaardeerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de


actuele waarde, zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Aangezien voor het sociaal vastgoed in Amsterdam wel een actieve markt bestaat, waarvan de waarde in verhuurde staat kan worden afgeleid, vindt de waardering plaats op dezelfde wijze als voor het commercieel vastgoed. Dit geldt des te meer omdat het sociaal verhuurd vastgoed vaak deel uitmaakt van ongesplitst juridisch eigendom, dat ook commercieel verhuurd vastgoed omvat. 5.4.5 Actuele waarde in casu marktwaarde in verhuurde staat conform de regelgeving van RJ 213 De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt ervan uitgegaan dat bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur wordt vastgesteld op de marktconforme huur. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs. Al het vastgoed is getaxeerd per 31 december 2013. De taxatie is opgemaakt in overeenstemming met de Practice Statements, zoals opgenomen in de International Valuation Standards 2011 gepubliceerd door de International Standards Committee (IVS 2011) en/of de verplichte regels en voorschriften van de RICS Taxatie - professionele standaarden (“Red Book”), maart 2012, zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors. Het inschatten van kosten

en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden, waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijkgesteld aan het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. 5.4.6 Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 5.4.7. Bedrijfswaarde t.b.v. de toelichting Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen, die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern vastgestelde prognose over een periode van 5 jaar op basis van de jaarcijfers 2013. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.


Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: 33 1.A. Voor de jaren 2014-2018 wordt rekening gehouden met de volgende algemene huurverhogingen op basis van de inflatie: 1,75%, 1,83%, 1,88%, 1,91% en 2%. 33 1.B. Voor de jaren 2014-2018 wordt rekening gehouden voor het sociaal vastgoed met de volgende extra huurverhogingen: 2,25%, 2,21%, 1,56%, 2,17% en 2,2%. 33 2. Er wordt geen rekening gehouden met leegstand, gezien de grote wachtlijsten. 33 3. De mutatiegraad is 6%, en de huurharmonisatie gaat tot 100% van de maximaal redelijke huur. 33 4. Voor verzekeringen en belastingen wordt uitgegaan van de verwachte prijsinflatie, zie 1.A. 33 5. Voor het totale onderhoud wordt uitgegaan van prognoses op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting, waarbij voor 2014-2018 wordt uitgegaan van de volgende indexeringen; 1,5%, 1,95%, 2,27%, 2,49% en 3%. 33 6. Voor de overige kosten wordt uitgegaan van de verwachte prijsinflatie, zie 1.A. 33 7. Restwaardes zijn bepaald aan het einde van de fictieve levensduur van € 5.000 per zelfstandig verhuurbare eenheid en € 2.500 per onzelfstandig verhuurbare eenheid, waarbij de levensduur gesteld wordt op 35 jaar. 33 8. Voor de verhuurderheffing is rekening gehouden met de thans verwachte heffingen over de jaren tot en met 2017, die daarna op hetzelfde niveau blijven. Er is geen rekening gehouden met mutaties van verhuurbare eenheden naar de vrije sector. 33 9. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. 33 10. De toerekening van de indirecte kosten zijn gebaseerd op complex/pand niveau. 5.5. FINANCIEEL BELANG STADSHERSTEL AMSTERDAM N.V. Dit belang wordt beschouwd in jaarrekeningtermen als overige effecten. Overige effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Het onder deze post opgenomen belang wordt gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs of lagere reële waarde.

5.6. VORDERINGEN Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.7. LIQUIDE MIDDELEN Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen, onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie, worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde vanwege de doelstelling van blijvende exploitatie. Bij onzekerheid omtrent blijvende exploitatie worden belastinglatenties gewaardeerd tegen het nominale belastingtarief. Bij waardering tegen contante waarde wordt een disconteringsvoet gehanteerd van 5,25%.

5.11. AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN (DERIVATEN) Er wordt gebruik gemaakt van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is ervan afhankelijk of met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat.

5.8. EIGEN VERMOGEN Het eigen vermogen wordt verantwoord in de specificatie van waaruit het is ontstaan. Zo worden de wettelijke en statutaire reserves onderscheiden in stichtingskapitaal, wettelijke reserve en herwaarderingsreserve. 5.9. VOORZIENINGEN Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen, die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven, die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. 5.9.1. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden, die in deze jaarrekening gevolgd worden, anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit


5.10. LANGLOPENDE SCHULDEN Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.

Er wordt kostprijshedge-accounting toegepast. Op het moment van aangaan van een hedgerelatie, wordt dit gedocumenteerd. De stichting stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedgerelatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedgeinstrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie, indien de kritische kenmerken van het hedge-instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn.

Herenstraat (25 t/m 41) hoek Keizersgracht rond 1900 gefotografeerd door Cornelis G. Leenheer, Stadsarchief Amsterdam

Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat derivaten tegen kostprijs worden gewaardeerd omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft.


6. GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT

6.1. ALGEMEEN Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar, waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde panden en financiële instrumenten. 6.1.1. Opbrengstverantwoording Opbrengsten van levering van goederen worden verantwoord zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum, in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 6.2. BEDRIJFSOPBRENGSTEN 6.2.1. Huuropbrengsten Onder huuropbrengsten worden verstaan de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten, gebruiksvergoedingen en vruchtgebruikvergoedingen. 6.2.2. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Periodiek vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.2.3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De boekwinst van gerealiseerde verkopen van panden in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte).

6.3. BEDRIJFSLASTEN 6.3.1. Afschrijving erfpacht Afgekochte erfpachtrechten worden lineair afgeschreven over de resterende looptijd van de afkooptermijn. 6.3.2. Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Onder deze posten zijn geen lasten begrepen van werknemers met een arbeidscontract met de stichting. Wel zijn hieronder begrepen de betreffende lasten van werknemers in dienst van Stadsherstel Amsterdam N.V., welke op grond van de overeenkomst voor gemene rekening op basis van een verdeelsleutel (op basis van aantallen verhuurbare eenheden en huuropbrengsten) worden verrekend tussen genoemde N.V. en deze stichting. Daarnaast is onder salarissen opgenomen de aan de (part-time) bestuurder uitbetaalde bedragen. 6.3.3. Onderhoudslasten Dit betreffen de in het verslagjaar uitgevoerde onderhoudskosten onder aftrek van hieraan toe te rekenen en ontvangen onderhoudssubsidies. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen waardeverhoging is van het actief. Deze onderhoudskosten worden direct in het resultaat verantwoord.

6.4. NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. 6.5. RENTEBATEN EN RENTELASTEN Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen, die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

6.6. BELASTINGEN De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Utrechtsedwarsstraat/hoek Utrechtse Utrechtsestraat na renovatie in 2013, archief Stadsherstel

6.3.4. Overige bedrijfslasten Dit betreffen overheadkosten van de gehele Stadsherstel organisatie (Stadsherstel Amsterdam N.V. en Stichting Stadsherstel Amsterdam), welke niet rechtstreeks aan panden of een rechtspersoon kunnen worden toegerekend, en op grond van de overeenkomst voor gemene rekening op basis van een verdeelsleutel (op basis van aantallen verhuurbare eenheden en huuropbrengsten) worden verrekend tussen genoemde N.V. en deze stichting.

6.2.4. Overige opbrengsten Onder deze post worden verantwoord opbrengsten vanwege inschrijfgelden.



7. FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING

7.1. TREASURYBELEID Binnen het treasurybeleid dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut, is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. De stichting past de gebruikelijke risicobeheersingsmaatregelen toe.

7.3. RISICO’S Prijsrisico en valutarisico : niet van toepassing. Omtrent renterisico’s is alleen sprake ten aanzien van langlopende leningen. Deze risico’s worden afgedekt zoals hiervoor vermeld. Van kredietrisico is thans geen sprake. Voor liquiditeitsrisico en beschikbaarheidsrisico zie hierna. 7.4. LIQUIDITEITSRISICO Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico per balansdatum zijn als volgt (indicatief):

7.2. HEDGE-ACCOUNTING Stadsherstel waardeert haar rentederivaten tegen kostprijs. Dit betekent dat de rentederivaten bij eerste opname over het algemeen worden opgenomen tegen nul in de balans. Indien op balansdatum de marktwaarde van het rentederivaat beneden kostprijs is, wordt er voor dat verschil een voorziening gevormd via de winsten verliesrekening, tenzij het kostprijshedge-accountingmodel wordt toegepast. Bij het toepassen van het kostprijshedge-accountingmodel, is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de waarde van de afgedekte post. Dit betekent dat als de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Het mogelijke ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Om het kostprijshedge-accountingmodel toe te passen, voldoet Stadsherstel aan de vereisten van hedgedocumentatie en effectiviteitstesting zoals die in RJ 290 uiteen zijn gezet. Stadsherstel past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende schulden.

8. BELANGRIJKSE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING

Omtrent veronderstellingen en inschattingen die van invloed zijn op de waardering van activa, passiva en resultaatbepaling, is het volgende op te merken. 8.1. WAARDERING VASTGOEDBELEGGINGEN De belangrijkste uitgangspunten, welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in paragraaf 5.4. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid.

31.12.2013

Liquide middelen 3.463 Kredietlimiet 1.300 4.763

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien zeker gesteld is dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Daarnaast loopt de stichting liquiditeitsrisico uit hoofde van afgesloten swap met ABN AMRO Bank N.V. Indien de martkwaarde daalt beneden € 4 miljoen negatief, moet het meerdere aan negatief bedrag worden bijgestort. De marktwaarde bedraagt nu negatief € 2,3 mln. Er zijn per balansdatum voor € 129.000 aan verplichtingen aangegaan inzake onderhoud. 7.5. BESCHIKBAARHEIDSRISICO De (voorgenomen) maatregelen rondom de verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. De stichting heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast aan deze maatregelen, dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt.

Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad 6%. Verhuurderheffing De sector wordt geconfronteerd met een verhuurderheffing. De effecten van deze heffingen zijn volgens de laatste inzichten verwerkt.

punten gehanteerd voor de berekening van de VPB last in de jaarrekening 2013: 1. Er wordt uitgegaan van de ‘commerciële’ winst voor belastingen exclusief mutaties in de herwaardering van de vastgoedbeleggingen. 2. Er wordt alleen rekening gehouden met niet belastbare winsten uit hoofde van verkoop van vastgoed. 3. Er wordt geen rekening gehouden met uitgaven in het kader van verbetering, die commercieel vanwege huurverhoging worden geactiveerd, maar die fiscaal als aftrekbare kosten mogen worden verwerkt. 4. Er wordt geen rekening gehouden met latente belastingverplichtingen, aangezien in het kader van de doelstelling van de stichting verkoopopbrengsten weer benut worden voor nieuwe investeringen en dat derhalve dit niet leidt tot feitelijke belastingheffing op verkoopwinsten. Daarbij zij tevens vermeld dat de fiscale waardering van het vastgoed veel hoger is dan de waardering in de balans, zodat op een groot deel van de herwaardering hoe dan ook geen belastinglatentie drukt.

Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 8 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2014-2018. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2014 € 235.000 lager uitvallen. 8.2. VERWERKING FISCALITEIT Met betrekking tot de vennootschapsbelasting (VPB) is nog overleg gaande met de belastingdienst over het opstellen van de aangifte 2012, zijnde het jaar waarin de splitsing van Stadsherstel Amsterdam nog niet aan de orde was (zie hiervoor). Eerst nadat de aangifte VPB 2012 is ingediend en de aanslag definitief is vastgesteld over 2012, kan tot splitsing van de fiscale eindbalans 2012 worden overgegaan. Daarna kan aangifte 2013 worden opgesteld en worden ingediend. Vooralsnog worden uit voorzichtigheidsoverwegingen de volgende uitgangs-



9. KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit kastegoeden en banksaldi in rekeningcourant. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.

Utrechtsestraat 131 (ged.)-133-135 (v.l.n.r.) met rechts de ingang van de Utrechtsedwarsstraat, in 1985 gefotgrafeerd door Martin Alberts. Kort hierna kwam het in het bezit van Stadsherstel en werd het pand gerestaureerd, Stadsarchief Amsterdam

Twee woningen in de Herenstraat in Amsterdam werden gerenoveerd. Op no. 37 de tweede etage en op no. 29 het hele pand, dat later werd verhuurd als winkel met woonruimte, 2013, Monique Hollenkamp



10. TOELICHTING OP DE BALANS X € 1.000 Sociaal Commercieel vastgoed vastgoed Totaal 10.1. VASTGOEDBELEGGINGEN Historische kostprijs 1 januari 2013 6.079 10.884 16.963 Herwaardering 1 januari 2013 22.490 6.472 28.961 Boekwaarde 1 januari 2013 28.569 17.356 45.924 Mutaties boekjaar Aanschaffingskosten 0 0 0 Afkoop erfpacht 0 0 0 Geactiveerde verbeteringen 112 201 313 Bestede restauratiekosten 0 0 0 Van kostprijs naar exploitatie 0 0 0 Verkopen tegen historische kostprijs -20 -37 -57 Subsdidies en bijdragen 0 0 0 Afschrijving erfpacht -9 -15 -24 Mutatie historische kostprijs 83 149 232 In verkopen begrepen herwaardering -51 -90 -141 Mutatie herwaardering 326 583 909 Mutatie boekwaarde 358 641 1.000 Historische kostprijs 31 december 2013 6.111 10.942 17.054 Herwaardering 31 december 2013 22.816 7.055 29.870 Boekwaarde 31 december 2013 28.927 17.997 46.924

De splitsing in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed is gebaseerd op basis van berekeningen uitgaande van verhuurbare eenheden. Deze eenheden maken overwegend deel uit van juridisch niet-gesplitst vastgoed. De administratieve splitsing heeft plaatsgevonden op basis van m2. De post ‘aanschaffingskosten’ en ‘afkoop erfpacht’ geven alle investeringen weer, die zijn gedaan om de opstallen en/of de grond in eigendom te verkrijgen. De post ‘geactiveerde verbeteringen’ omvat alle investeringen in de panden gedaan door de afdeling Onderhoud en Beheer, die tot een huurverhoging hebben geleid. De post ‘bestede restauratiekosten’ omvat alle investeringen, die door de afdeling Restauratie zijn gedaan in het kader van restauratieprojecten De ‘afschrijving erfpacht’ vindt plaats naar rato van de periode waarop de afkoop van erfpacht betrekking heeft. Overwegend betreft deze termijn 50 jaar, en is de afschrijving dus 2% per jaar.

2013 x € 1 mln Verzekerde waarde vastgoed opstalverzekering Waarde wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ)

53 72

De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de WSW parameters, bedraagt ultimo 2013 € 2,2 miljoen. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de WSW parameters, bedraagt ultimo 2013 € 9,5 miljoen. In 2014 heeft de stichting het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit.


10.2. FINANCIEEL BELANG STADSHERSTEL AMSTERDAM N.V. Na de juridische afsplitsing van activa en passiva van Stadsherstel Amsterdam N.V. (oud) naar Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw), heeft Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) 200 preferente aandelen van elk € 225 nominaal uitgegeven aan Stichting Stadsherstel Amsterdam (Stadsherstel Amsterdam N.V. oud). De 200 preferente aandelen zijn door Stichting Stadsherstel Amsterdam volgestort door middel van inbreng in Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) van het na de afsplitsing resterende deel van een vordering van Stichting Stadsherstel Amsterdam op Amsterdamse Maatschappij tot Stadsherstel II N.V., groot € 41.471.000, waarbij het meerdere boven de stortingsplicht ten bedrage van € 41.426.000 is bijgeschreven op de agioreserve verbonden aan de preferente aandelen in het kapitaal van Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw). Krachtens de op 1 mei 2013 tussen Stichting Stadsherstel Amsterdam en Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) gesloten overeenkomst verband houdende met afsplitsing, kan Stichting Stadsherstel Amsterdam onder beperkte voorwaarden, onder meer in geval van financiële nood van de stichting, terugbetaling eisen van Stadsherstel Amsterdam N.V. van het gezamenlijke bedrag van de nominale waarde van de door Stichting Stadsherstel Amsterdam gehouden preferente aandelen en het bedrag van de agioreserve van de preferente aandelen, vermeerderd met de inflatiecorrectie als bedoeld in art. 30.6 van de statuten van Stadsherstel Amsterdam N.V. Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) is te allen tijde bevoegd om over te gaan tot gehele of gedeeltelijke voldoening van het hiervoor omschreven financiële belang aan Stichting Stadsherstel Amsterdam. Een (gehele of gedeeltelijke) voldoening zal steeds kunnen geschieden tegen gelijktijdige inkoop door Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) van een zodanig aantal preferente aandelen als relatief overeenkomt met het bedrag waarmee het financieel belang wordt voldaan. De voorwaarden hiervoor zijn vastgelegd in de overeenkomst verband houdende met afsplitsing gedateerd 1 mei 2013. De algemene vergadering van Stadsherstel Amsterdam N.V. (nieuw) kan, indien en voor zover voor de winst van de vennootschap blijkende uit de door de algemene vergadering vastgestelde winsten verliesrekening dit toelaat, besluiten een winstuitkering te doen op de gewone aandelen

van een bedrag dat niet groter is dan vijf procent (5%) van het totaal van de op de gewone aandelen gestorte bedragen. Indien en voor zover na een uitkering op de gewone aandelen voor uitkering beschikbare winst resteert, kan de algemene vergadering besluiten op de preferente aandelen een winstuitkering te doen van een bedrag gelijk aan een procent (1%) van het nominaal bedrag van de preferente aandelen.

De specificatie van het financieel belang is als volgt vorm gegeven:

Aandelen Agioreserve

Stand 1 januari

0

Storting door inbreng van activa en passiva per 29 april 2013

0

45 41.426

Stand 31 december 2013 45 41.426

Omdat de exploitatie over het gehele boekjaar 2013 bedrijfseconomisch voor rekening komt van de vennootschap, wordt in de balans als vergelijkend cijfer het bedrag vermeld van de inbreng per 29 april 2013. De stichting kan Stadsherstel Amsterdam N.V. verzoeken preferente aandelen in te kopen. De voorwaarden hiervoor zijn vastgelegd in de overeenkomst verband houdende met afsplitsing gedateerd 1 mei 2013. 10.3. HUURDEBITEUREN

31.12.2013 31.12.2012

Te ontvangen huurvorderingen Voorziening voor oninbaarheid


92 82 -50 -35 42 47

10.4 REKENING-COURANT STADSHERSTEL AMSTERDAM N.V. Dit betreft de rekening-courant ontstaan uit de splisting en betreft allerlei onderlinge verrekeningen. Aangezien dit geen permanente financiering betreft en bedoeld is om afgewikkeld te zijn, is er geen rente in rekening gebracht. Specificatie saldo op moment van splitsing:

2013

Doorgefinancierde BNG lening af te lossen op 1 december 2013 Een drietal kleine doorgefinancierde BNG leningen Restant schuld voortvloeiende uit de splitsing

15.000 1.667 1.067

10.10. OVERIGE RESERVE Beginstand voor splitsing Overdracht aan 100% deelnemingen via afsplitsing

2013 16.084 -16.450

Beginstand na splitsing

-366

10.11. WETTELIJKE RESERVE

2013

Stand 31 december 2013

17.734

Stand 1 januari Herrubricering vanuit herwaarderingsreserve

41.426 Mutaties Stand 31 december 41.426 Aflossing BNG leningen -16.667 Overige mutaties (verrekeningen en mutaties) -924

Stand 31 december 2013

143 10.12. RESULTAAT BOEKJAAR

10.5. OVERIGE VORDERINGEN EN OVERLOPENDE ACTIVA Betreft met name te verrekenen posten met Stadsherstel Amsterdam N.V., die na balansdatum worden afgewikkeld. 10 .6. LIQUIDE MIDDELEN Dit betreffen direct opeisbare saldi bij banken. Bij ABN AMRO Bank N.V. is een kredietfaciliteit beschikbaar van € 1,3 miljoen.

Netto resultaat volgens de winsten verliesrekening Resultaatbestemming: Toevoeging aan de herwaarderingsreserve Toevoeging aan de overige reserve

1.664 909 755

Resultaat boekjaar 1.664

10.7. STICHTINGSKAPITAAL Dit betreft het geplaatste en volgestorte aandelenkapitaal dat bij omzetting van de rechtspersoon van naamloze vennootschap naar stichting is omgezet in kapitaal van Stichting Stadsherstel Amsterdam. 10.8. OVERIGE RESERVES De overige reserves zijn onder te verdelen in een herwaarderingsreserve en een overige reserve.

De specificatie is als volgt:

2013

31.12.2013

Herwaarderingsreserve 27.970 Overige reserve -366

10.13. LANGLOPENDE SCHULDEN Stand Aflosbaar 31.12.2013 Kortlopend Langlopend na 5 jaar Bank Nederlandse Gemeenten N.V. (BNG) Nederlandse Waterschapsbank N.V. (NWB)

1.557 88 1.469 779 19.000 19.000 19.000

20.557 88 20.469 19.779 Het verloop van de leningen is als volgt BNG NWB Totaal Stand 1 januari 2013 16.644 19.000 35.644 Aflossing -15.087 -15.087

Stand 31 december 2013 1.557 19.000 20.557 27.604 10.9. HERWAARDERINGSRESERVE Dit betreft het saldo van de herwaarderingsreserve voor afsplitsing onder aftrek van de desbetreffende herwaarderingsreserves van de 100% deelnemingen, welke deelnemingen afgesplitst zijn. 2013 Beginstand voor splitsing Overdracht aan 100% deelnemingen via afsplitsing

83.625 -27.711

Beginstand na splitsing Herrubricering naar wettelijke reserve

55.914 -41.426

Per balansdatum staan er nog 3 annuïtaire leningen uit bij BNG met een looptijd van 2022 tot 2034, en met een rente van 2,7-4,55%. De martkwaarde wijkt niet substantieel af van de nominale waarde. Specificatie NWB leningen: Bedrag Rente

Aflossing Martkwaarde

Roll-over lening 6-maands 10.000 Euribor 3.9.2035 9.943 Roll-over lening 3-maands 9.000 Euribor 2.9.2047 9.623

19.000 19.566 14.488 Stelselwijziging 13.482 27.970



De martkwaarde van de NWB leningen is gebaseerd op een marktrente van 4,5%. Met ABN AMRO Bank N.V. is een payers swap afgesloten, waarbij de 6-maands Euribor rente wordt ontvangen en een vaste rente van 4% wordt betaald. Deze swap loopt af op 3 september 2035, waardoor deze swap het variabele renterisico afdekt op de lening van € 10 miljoen van de NWB. De marktwaarde van de swap bedraagt € -2,391 miljoen. Het leningcontract van € 9 miljoen bevat een bepaling dat de maximale rente 5,4% bedraagt tot 1 september 2017. Tevens is bepaald dat er tussentijds afgelost kan worden indien daarover tussen kredietnemer en kredietgever overeenstemming is bereikt.

11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

10.14. BELASTINGEN 31.12.2013

11.1. NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOED

2013 2012

Netto verkopen Boekwaarde

755 180 -199 -14

Netto verkoopresultaat

556

166

11.2 OVERIGE OPBRENGSTEN

Omzetbelasting 30 Vennootschapsbelasting 170

Dit betreffen de inschrijvingsgelden voor de wachtlijst, naar rato verdeeld op basis van verhuurbare eenheden tussen de stichting en Stadsherstel Amsterdam N.V. 200 11.3. SALARISSEN 2013 2012 De belastingschulden per 31 december 2012 zijn in de afsplitsing overgenomen door Stadsherstel Amsterdam N.V.

Bestuursbeloning Verrekende salarisbedragen met Stadsherstel Amsterdam N.V.

11 331 381

10.15. OVERIGE SCHULDEN EN OVERLOPENDE PASSIVA Deze bedragen betreffen hoofdzakelijk nog te betalen rentebedragen op uitstaande leningen. 10.16. NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Onderhoudsverplichtingen

31.12.2013 129

Ultimo boekjaar zijn er onderhoudsverplichtingen aangegaan, waarvan de uitvoering nog ter hand moet worden genomen. Dit zal binnen één jaar plaatsvinden.

342 381

De bestuursbeloning betreft de periode van 1 mei t/m 31 december 2013 en is op factuur betaald. De bestuursbeloning over 2012 is niet separaat te verstrekken omtrent de exploitatie van de activiteiten van de stichting. 11.4. ONDERHOUDSLASTEN 2013 2012

31.12.2013

Bruto lasten Ontvangen subsidies

616 789 -95 -141

WSW obligo 732

Netto lasten

521 647

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft de stichting een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door de stichting opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient de stichting het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. De stichting verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken.

11.5. OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

2013 2012

Vaste lasten (vastgoed gerelateerd) Overige personeelskosten Algemene kosten

170 158 89 92 376 309

635 558

Bovenstaande overige personeelskosten en algemene kosten en de salarissen, sociale lasten en pensioenlasten (exclusief bestuursbeloning) zijn, voorzover niet specifiek gefactureerd, verdeeld op basis van de berekende verdeelsleutel van 21,57%. 11.6. ALGEMENE KOSTEN

2013 2012

Heffing CFV Advieskosten Algemene kosten

72 4 58 124 246 181

376 309

Ontwerptekening ten behoeve van een verbouwing aan de onderpui tussen Utrechtsestraat en hoek Utrechtsedwarsstraat, 1901, Stadsarchief Amsterdam



12. OVERIGE INFORMATIE

11.7. ACCOUNTANTSHONORARIA 2013 Controle van de jaarrekening 5

12.1 WERKNEMERS De stichting heeft geen arbeidscontracten afgesloten. 12.2. VERANTWOORDING UIT HOOFDE VAN DE WET NORMERING BEZOLDIGING

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties zoals bedoeld in art. 1 lid 1 van de Wet toezicht accountantsorganisaties

a. Bezoldiging topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen - met dienstbetrekking Deze categorie van beloning is niet van toepassing. b. Bezoldiging topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen - zonder dienstbetrekking

11.8. RENTEBATEN Betreft ontvangen rente van Stadsherstel Amsterdam N.V. over financiering van BNG, welke doorgefinancierd was aan deze vennootschap. 11.9. RENTELASTEN Betreft betaalde rente over de financiering door BNG en NWB. 11.10. VENNOOTSCHAPSBELASTING De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Specificatie berekening last boekjaar:

2013 2012

Resultaat voor vennootschapsbelasting Lagere fiscale verkoopwinst

925 354 -206 -166

belastbare voorzieningen

Naam

functie(s)

vaste en ten behoeve variabele van beloningen onkosten- betaalbaar totale

beloning vergoedingen

op termijn bezoldiging

(in dagen)

(fte)

drs. M.W.M. directeur € 11.312 € 11.312 van der Burght

35

0,222

c. Overige bezolidigingscategorieën WNT Deze bezoldigingscategorieën zijn niet van toepassing. Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014 van het ministerie van BZK als uitgangspunt gehanteerd. De stichting herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken.

719 188

Berekende vennootschapsbelasting

170 47

12.3. BEZOLDIGING RAAD VAN TOEZICHT De leden van de Raad van Toezicht hebben geen beloning ontvangen.

Effectieve belastingdruk in de winsten verliesrekening

18,38% 13,28%

Stichting Stadsherstel Amsterdam Amsterdam, 18 juni 2014

Bestuurder de heer drs. M.W.M. van der Burght Raad van Toezicht de heer drs. N.W. Hoek - voorzitter mevrouw drs. A.M. Fentener van Vlissingen - vice voorzitter mevrouw drs. D.E. Manson de heer drs. H. van der Noordaa de heer mr. J.H.J. Preller de heer E.A. Schilp de heer mr. drs. J.G. Wijn

De drie pandjes van Stadsherstel in Tussen de Kadijken, gefotografeerd in de periode tussen 19401950, Stadsarchief Amsterdam


duur omvang van het van het dienstjaar dienstverband in het jaar in het jaar


OVERIGE GEGEVENS

CONTROLEVERKLARING Aan de bestuurder en raad van toezicht van Stichting Stadsherstel Amsterdam

RESULTAATBESTEMMING Omtrent de resultaatbestemming is geen bepaling opgenomen in de statuten. Aangezien de stichting een toegelaten instelling is in het kader van de Woningwet, wordt een nettowinst toegevoegd aan de overige reserve.

VERKLARING BETREFFENDE DE JAARREKENING Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting Stadsherstel Amsterdam te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. VERANTWOORDELIJKHEID VAN HET BESTUUR Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT- eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Hoek Keizersgracht 95B/Herenstraat vlak voordat Stadsherstel begon met de restauratie. Na deze aankoop in 1959 werden in de jaren erna stuk voor stuk de aangrenzende panden in de Herenstraat gerestaureerd. Tegenwoordig is het een prachtig opgeknapte woon- en winkelstraat, 1958, archief Stadsherstel

52 | Overige gegevens

VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE ACCOUNTANT Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van ze-

53 | Controleverklaring

kerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Stadsherstel Amsterdam per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013, in alle van materieel belang zijnde aspecten, voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.

VERKLARING BETREFFENDE OVERIGE BIJ OF KRACHTENS DE WET GESTELDE EISEN Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door : H.H. Bröring RA

Amsterdam, 18 juni 2014

Op nr.39 in de Herenstraat het “Engelsch Magazijn”, winkel in kantoor-, teken- en schoolbehoeften, 1890, Jacob Olie, Stadsarchief Amsterdam

54 | Controleverklaring

55 | Jaarrekening 2012 Stadsherstel Amsterdam N.V.

Bouwtekening van de hand van architect Foeke Kuipers uit 1899 voor het verbouwen van het perceel aan de Nieuwezijds Voorburgwal 89-91, B.TER HAAR, Stadsarchief Amsterdam

COLOFON JAARVERSLAG 2013 Stichring Stadsherstel Amsterdam

CONCEPT, REDACTIE EN PRODUCTIE Monique Hollenkamp

ONTWERP Ruigwerk

DRUK Joh. Enschedé

FOTO OMSLAG Ruigwerk

ADRES Amstelveld 10 1017 JD AMSTERDAM Telefoon 020 520 0060 Fax 020 638 2040 Internet www.stadsherstel.nl E-mail [email protected]

Dit jaarverslag is geheel FSC-gecertificeerd geproduceerd

INHOUD. Missie 5. Samenstelling Raad van Toezicht en directie 7. Verslag van de Raad van Toezicht 9. Verslag van de directie 13

Recommend Documents