Jaarverslag 2011
2
Inhoudsopgave
ALGEMENE GEGEVENS .................................................................................................................. 6 Voorwoord ................................................................................................................................. 7 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ............................................................................. 9 Inhoud van het toezicht.............................................................................................................11 Verantwoording ........................................................................................................................14 Samenstelling raad ....................................................................................................................15 Werving en selectie ...................................................................................................................17 Commissies ..............................................................................................................................18 VERSLAG VAN DE BESTUURDER ...................................................................................................20 Beleid en strategie ....................................................................................................................20 Missie en visie .......................................................................................................................20 Ondernemingsplan K-Trije. .....................................................................................................20 Jaarplan 2011 en voortgang realisatie strategische keuzen en doelen. .....................................21 Inzicht in de posities van waaruit keuzes gemaakt worden. ......................................................24 Wijze waarop de strategie actueel gehouden wordt .................................................................25 Beleid overleg stakeholders ....................................................................................................30 Prestatieafspraken en samenwerkingsverbanden .....................................................................34 Personeel & Organisatie ................................................................................................................37 Inrichting organisatie ................................................................................................................37 Bestuursbesluiten ..................................................................................................................43 Verklaring van de bestuurder .....................................................................................................44 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG .....................................................................................................45 DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT .......................................................................................45 Inleiding................................................................................................................................45 Gerealiseerde projecten .............................................................................................................45 Projecten in uitvoering ..............................................................................................................47 ONDERHOUD ...............................................................................................................................53 Algemeen ..............................................................................................................................53 Reparatieverzoeken ...............................................................................................................53 Mutatieonderhoud .................................................................................................................53 Planmatig onderhoud .............................................................................................................54 Energiebesparing ...................................................................................................................60 Servicebedrijf ............................................................................................................................63
3
LEEFBAARHEID & MAATSCHAPPELIJK INVESTEREN .......................................................................64 Investeren in leefbaarheid ......................................................................................................64 Prestaties in het afgelopen jaar ..............................................................................................66 Financiële ondersteuning ........................................................................................................67 WONEN EN ZORG ........................................................................................................................68 Beleid .......................................................................................................................................68 Bouwplannen en recente ontwikkelingen ....................................................................................68 DE WONINGMARKT; HUREN, KOPEN OF KIEZEN............................................................................70 Woonruimteverdeling .............................................................................................................71 Doelgroepenbeleid .................................................................................................................71 Toewijzing boven de € 33.614 ................................................................................................73 Asielzoekers\statushouders ....................................................................................................73 Arbeidsmigranten ..................................................................................................................73 Starters .................................................................................................................................74 Verkoop ................................................................................................................................74 Koopgarant en keuzewoning ..................................................................................................74 Huurbeleid en huurverhoging .................................................................................................74 Leegstand en mutatie ............................................................................................................75 Huurincasso en schuldhulpverlening........................................................................................75 Communicatie .......................................................................................................................76 HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID .............................................................78 Algemeen ..............................................................................................................................78 Klanttevredenheid ..................................................................................................................78 Klachtencommissie ................................................................................................................80 FINANCIEEL BELEID .....................................................................................................................81 Algemeen ..............................................................................................................................81 Ambities ................................................................................................................................81 Invloed op ambities ...............................................................................................................81 Economische situatie .............................................................................................................81 Overheidsinvloed ...................................................................................................................82 Meerjarenbegroting ...............................................................................................................82 Financiële sturing ..................................................................................................................82 Cijfers 2011 ...........................................................................................................................84 Jaarresultaat 2011 ten opzichte van 2010 ...............................................................................85 4
Jaarresultaat 2011 ten opzichte van begroting 2011 ................................................................86 Solvabiliteit, kasstroombeoordeling, beoordelingen door externen en toekomstcijfers ...............89 Risico analyse en treasury ......................................................................................................91 Beleidswaarde .......................................................................................................................94 Marktwaarde .........................................................................................................................94 Liquiditeit ..............................................................................................................................94 Beleggingen ..........................................................................................................................94 Financiering...........................................................................................................................95 Lijst van afkortingen .....................................................................................................................96 JAARREKENING…….………………………………………………………………………………..97
5
ALGEMENE GEGEVENS
Naam van de toegelaten instelling
:
Wonen Noordwest Friesland
Gemeente van vestiging
:
Het Bildt
Werkzaam in de gemeenten
:
Het Bildt, Ferwerderadiel, Menameradiel, Franekeradeel en Leeuwarderadeel
Adres
:
De Wissel 17 9076 PT St. Annaparochie
Postadres
:
Postbus 26 9076 ZN St. Annaparochie
Telefoon
:
(0518) 40 98 00
Telefax
:
(0518) 40 98 09
Emailadres
:
[email protected]
Website
:
www.wonennoordwestfriesland.nl
Datum van oprichting
:
1 mei 1903
Datum en nummer van de inschrijving in het handelsregister, gehouden door de KvK van Friesland te Leeuwarden
:
20 november 1961, nr. 01032035
Laatste statutenwijziging
:
5 maart 2009
6
Voorwoord Wonen Noordwest Friesland is op de goede weg. Niet alleen hebben we een bovengemiddeld goede score behaald bij de visitatie, maar ook het uitgevoerde imago onderzoek onder huurders en woningzoekenden, het oordeel van onze huurdersvereniging en de accountant bevestigen dat beeld. “It koe minder” zeggen we dan in ons mooie Friesland. Geplaatst in het kader van de economische crisis, de ingestorte woningmarkt en de negatieve beeldvorming over corporaties is dat een opsteker. Maar van achteroverleunen is geen sprake. Wonen Noordwest Friesland heeft toelatingsnummer L0003 en is daarmee de corporatie met het oudste toelatingsnummer in Nederland. In 2013 bestaan wij 110 jaar. Is dat aanleiding voor een feestje? Ja, als het om Wonen Noordwest Friesland gaat. Nee, als het over de toekomst van de corporaties gaat. De bedreigingen voor de sector dreigen de uitdagingen te overschaduwen. In toenemende mate staat het voortbestaan van de corporaties onder druk. De bedrijfskosten moeten naar beneden, de sector moet kleiner, verplichte verkoop van 75% van de corporatiewoningen, het inen externe toezicht moet scherper. Vervelende incidenten bepalen het imago van de corporaties en niet de prestaties van de corporaties zelf. Wonen Noordwest Friesland is bijna 110 jaar oud, maar nog steeds springlevend, actief, transparant etc. Ik verwijs graag naar ons visitatierapport en naar het in 2011 gehouden imago onderzoek onder huurders en woningzoekenden. Wonen NWF luistert naar de (woon)wensen van huurders, woningzoekenden en stakeholders. Vandaar de luisterende oren op de voorzijde van dit jaarverslag. Verder staan er in dit jaarverslag hier en daar uitspraken van de visitatiecommissie over het functioneren van Wonen Noordwest Friesland.
De uitspraken van de visitatiecommissie zijn in het paars weergegeven.
Maar wie maakt zich echt druk om het voortbestaan van de corporaties? Goed nieuws is geen nieuws. De politieke horizon van politici ligt veel te dichtbij om te verwachten dat zij zich zorgen maken over de lange termijn waarmee corporaties te maken hebben. De financiële buffers die ook pensioenfondsen nodig hebben om op de lange termijn zekerheid voor hun deelnemers te kunnen bieden, zijn ook voor de corporaties in het belang van de volkshuisvesting nodig. Wat we zien is echter dat de overheid vooral gefocust is op het afromen van de financiële reserves van corporaties. Financieel beleid gericht op het terugdringen van het overheidstekort. Van een samenhangend volkshuisvestingsbeleid is al vele jaren geen sprake meer. En dat terwijl de woningmarkt daar juist nu zo hard behoefte aan heeft. Belangrijke thema’s die momenteel spelen zijn: De sector moet kleiner: Wonen Noordwest Friesland heeft middels haar notitie kernvoorraad besloten de omvang van het bezit in de komende jaren af te bouwen met 20%. De bedrijfskosten moeten omlaag: Wonen Noordwest Friesland wil ook in de komende jaren met gemiddelde bedrijfskosten bovengemiddeld presteren.
7
Anticiperen op de zich aankondigende krimp: Wonen Noordwest Friesland heeft daar al jaren een speerpunt van gemaakt, met woorden, beleid en daden. Leefbaarheid: We timmeren regelmatig aan de weg met leefbaarheidprojecten, van Rotte Kiezen aanpak tot projecten die het sociaal cement in de dorpen versterken. De demografische krimp. Het is het verheugend dat Krimp sinds enkele jaren ook op de agenda van het Rijk, de provincie en de gemeentes staat. Er wordt veel gepraat, er worden veel notities geschreven, onderzocht en vergaderd, maar er wordt angstvallig heengelopen om het simpele gegeven dat de veranderde verdiencapaciteit in de krimpgebieden vraagt om een andere verdeling van financiële middelen in Nederland. Dat los je niet op met het regionaliseren van de krimpproblematiek. Regionaliseren is prima als het gaat om het zeggenschap geven aan de stakeholders in de regio om op hun regionale wijze de problemen waar ze mee te maken krijgen op te lossen. Het RIGO onderzoeksrapport Groei en Krimp in het Noorden heeft klip en klaar aangegeven dat de verdiencapaciteit van het Noorden ongunstiger is in krimpgebieden dan in stabiele regio´s of groei regio`s. Die verminderde verdiencapaciteit kunnen de regio`s niet zelf oplossen, maar dat vraagt een aanpassing van het huidige, op groei gebaseerde Randstedelijke beleid en regelgeving. Daar is moed, lef en visie voor nodig. En dat zijn precies dezelfde kwaliteiten die nodig zijn om de totaal vastgeroeste woningmarkt weer in beweging te krijgen. Wonen Noordwest Friesland leunt niet achterover. We zijn steeds weer op zoek naar mogelijkheden om het zelf beter te doen. We zijn ook steeds “dwaande” om anderen te inspireren en mee te krijgen om de goede dingen te doen. En bovenal: er moet meer dan ooit samengewerkt worden. Samenwerking binnen Wonen Noordwest Friesland. Samenwerking met al onze stakeholders: zorgpartijen, Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland, Verenigingen van Dorpsbelang, de Gemeentes, de Provincie, collega corporaties, scholen, architecten, adviseurs, en natuurlijk samen met onze huurders. Wij danken al onze interne en externe samenwerkingspartijen voor hun inzet in het afgelopen jaar en wij hopen dat die samenwerking in de komende jaren nog verder versterkt gaat worden. De handen uit de mouwen, maar de armen niet over elkaar.
Rein Hagenaars, bestuurder
8
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Inleiding Door de economische crisis en ingrijpende maatregelen van de rijksoverheid worden de woningcorporaties in Nederland bijzonder op de proef gesteld. De leiding van het bedrijf besteedt extra aandacht aan de financiële ontwikkelingen, die de laatste jaren een stuk lastiger zijn geworden. De oorspronkelijke missie van Wonen Noordwest Friesland staat nog steeds overeind: tegen zo laag mogelijke huren goede, sociaal-maatschappelijk passende woningen verhuren. Al wordt het steeds lastiger aan alle doelstellingen te voldoen, omdat de woningmarkt op slot zit. Onder deze omstandigheden doet Wonen NWF het goed en daar is de Raad van Commissarissen op gepaste wijze trots op. De Raad is bestuurder Rein Hagenaars en zijn medewerkers zeer erkentelijk voor alle inspanningen die er ook in 2011 toe hebben geleid dat de huurders in het gebied op een prima manier de noodzakelijke aandacht hebben gekregen. In dit kader geeft het natuurlijk een goed gevoel dat de periodieke visitatie van de organisatie zo succesvol is verlopen. Alle betrokkenen binnen èn buiten de organisatie zijn zeer tevreden over het functioneren van Wonen en waardeerden dat met een dikke 7. Een mooi compliment, waarop gemotiveerd kan worden verder gebouwd. De inzet van de corporatie wordt breed gedragen en klanten en andere betrokkenen laten dat elke dag weten. Werkwijze De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de bestuurder op de werking en integriteit van de interne systemen en procedures op de eigen beleidskaders voor naleving integriteit op gebied van controle- en risicobeheersing ingesteld door de bestuurder op de algemene gang van zaken binnen Wonen Noordwest Friesland en het ter zijde staan van de bestuurder met advies. Van Raden van Commissarissen wordt steeds nadrukkelijker verwacht dat zij kritisch toezicht houden en de controlerende taak intensiever dan ooit uitvoert. De RvC van Wonen Noordwest Friesland kan, uitgaande van de hedendaagse, veeleisende verwachtingen op gebied van openheid en duidelijkheid, stellen dat de Raad positief kritisch zijn taken uitvoert en daarbinnen een goede relatie met de bestuurder en zijn organisatie heeft. We trekken in harmonie met elkaar op; maar wel op nuttige afstand en doorlopend kritische betrokkenheid tonend. We gaan bewust om met de verantwoordelijkheden die de raad namens de samenleving zijn toevertrouwd. Aan de stakeholders De Raad van Commissarissen biedt u hierbij de jaarrekening over 2011 aan die door de bestuurder is vastgesteld. Deze omvat de winst- en verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door de accountants van Ernst & Young gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring van de onafhankelijke accountant die u in dit verslag op pagina 131 aantreft. Wij verlenen hierbij, conform artikel 25 lid 4 van de statuten, onze goedkeuring aan de door de bestuurder vastgestelde jaarrekening 2011.
9
Een groot aantal documenten die betrekking heeft op de gang van zaken in de organisaties is voor iedereen beschikbaar op de website van Wonen Noordwest Friesland, www.wonennoordwestfriesland.nl Governance Code De RvC hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De RvC en bestuurder passen als belangrijk beleidskader voor integriteit de Governance Code Woningcorporaties toe in hun werkwijzen. Naar de mening van de RvC en de bestuurder is de Code een goed instrument voor (herstel van) het vertrouwen van het publiek in een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen woningcorporaties. De afgelopen jaren zijn de woningcorporaties in een bijzonder daglicht gekomen. Door ingrijpen van de rijksoverheid en met name van de minister van Financiën en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, die wonen in portefeuille heeft, hebben politieke ontwikkelingen veel aandacht gevraagd. Invoering integratieheffing BTW, vennootschapbelasting en (toekomstige) invoering huurtoeslagheffing zorgen er voor dat de ruimte voor eigen beleid bij Wonen Noordwest Friesland steeds kleiner wordt. Vooralsnog kunnen door deze overheidsmaatregelen in de eigen regio jaarlijks miljoenen minder worden besteed aan eigen plannen. Door negatieve gebeurtenissen bij een aantal woningcorporaties is de externe druk op het intern toezicht toegenomen. Het ministerie wenst meer aandacht voor de kwaliteit van het intern toezicht. De RvC van Wonen NWF heeft daarop ingespeeld. De raad wil een open beleid, dat door alle betrokkenen goed is te volgen en desgewenst te controleren. Elementen van integriteit worden steeds vaker getoetst en zijn inmiddels volledig geïntegreerd in de handelwijze van de RvC. De Raad wil er voor waken om op de stoel van de bestuurder te gaan zitten door voldoende afstand te houden. In de RvC heerst een open cultuur, waarin ieder lid zich veilig voelt en zich kwetsbaar durft op te stellen. Hierdoor kunnen kritische vragen gesteld worden, eventuele verschillen van meningen op tafel komen en grondig worden besproken. Dit leidt tot een betere besluitvorming. De Raad doet elk jaar, al dan niet onder leiding van een deskundige buitenstaander, aan zelfreflectie om toch vooral alert te blijven en doeltreffend te blijven werken. De RvC is zodanig samengesteld dat de noodzakelijke kennis en deskundigheid aanwezig is. Leden van de Raad volgen jaarlijks regelmatig gerichte cursussen en workshops om bij te blijven. De Raad is samengesteld uit personen die individueel en als team toegevoegde waarde hebben. Daarbij is ook gekeken naar een noodzakelijke diversiteit aan achtergronden. Ook is gekeken naar zaken als onafhankelijkheid, doortastendheid en vasthoudendheid. De beschikbaarheid en betrokkenheid van de raadsleden is groot; elk lid is bij nagenoeg alle activiteiten van de raad aanwezig. Dit verslag is conform de Governance Code opgesteld omdat RvC en bestuurder onverminderd van mening zijn dat de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover aan de stakeholders, nodig is. De governance structuur is ook opgenomen op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl). Voornaamste punten van afwijking Governance code De voornaamste punten waarvan Wonen Noordwest Friesland afwijkt van de Governance Code en waar ze zich bij naleving voor problemen ziet gesteld, zijn:
10
De aanbeveling om een selectie- en remuneratiecommissie aan te stellen. Gelet op de omvang van de RvC en de corporatie is besloten de gehele Raad verantwoordelijk te laten zijn en collectief besluiten te blijven nemen over beloning en benoeming. Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De huidige bestuurder is benoemd vóór invoering van de Code en Wonen Noordwest Friesland is dan ook gebonden aan een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Wonen Noordwest Friesland is wel voornemens de best practice bepaling van een mandaat voor maximum vier jaar voor een nieuw te benoemen bestuurder op te volgen.
Wonen Noordwest Friesland is momenteel bezig met de aanpasing van haar Governancecode naar aanleiding van de per 1 juli 2011 vernieuwde Governancecode woningcorporaties. In de loop van 2012 zal deze aanpasing worden afgerond.
Inhoud van het toezicht Goedkeuring In diverse regelingen is vastgelegd welke bevoegdheden de bestuurder van Wonen Noordwest Friesland heeft en welke besluiten de bestuurder zonder goedkeuring vooraf mag nemen en welke besluiten vooraf goedkeuring van de RvC behoeven. Zoals gebruikelijk binnen Wonen Noordwest Friesland heeft de bestuurder het volgende aan de RvC gepresenteerd: (a) de operationele en financiële doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland zoals opgenomen in de meerjarenbegroting en het activiteitenplan, (b) de strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen en (c) de te gebruiken prestatie-indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties. De operationele en financiële doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland worden telkens neergelegd in de financiële meerjarenbegroting. De bestuurder bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, die de begroting 2012 na advies door de auditcommissie tijdens de vergadering van 7 december 2011 heeft goedgekeurd. De doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit.
Interne risicobeheersing De RvC, ondersteund door de eigen auditcommissie, heeft kennisgenomen van de verklaring inzake risicobeheersing- en controlesystemen van de bestuurder, opgenomen in dit jaarverslag op pagina 28. De Raad heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met de bestuurder gesproken over de kwaliteit van risicobeheersing, de genoemde aandachtspunten in de financiële verslaglegging en beheersing van andere risico’s, waaronder die van fraude. De Raad van Commissarissen ondersteunt de bestuurder bij de eind 2008 door het bestuur genomen maatregelen (verbeterpunten) ter beoordeling en verbetering van systemen van risicobeheersing, dat sindsdien regelmatig onderwerp van bespreking is in de vergaderingen van de RvC met de bestuurder.
11
Financiële continuïteit Jaarlijks wordt in overleg tussen de RvC en bestuurder beoordeeld in hoeverre het voorgenomen beleid dient te worden bijgesteld om te voldoen aan in samenhang met de bestuurder benoemde kengetallen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft wederom positief geoordeeld over het weerstandsvermogen. Inmiddels zijn door de economische crisis in korte tijd ingrijpende veranderingen ontstaan. De stagnerende verkoop van woningen, de invoering van de VPB, de afdracht aan de Vogelaarwijken en de aangekondigde verplichte bijdrage aan de huurtoeslag slaan een flinke bres in de financiële mogelijkheden, zowel op korte als op langere termijn. Deze ontwikkelingen vergen een alert beleid en een verscherpt toezicht.
‘Wonen NWF is een corporatie waarbij de continuïteit in veilige handen is. De visitatiecommissie meent dat Wonen NWF ruim voldoende in control is.’
Volkshuisvestelijke opgaven In 2011 heeft Wonen Noordwest Friesland de ingezette lijn van de aanpak van projectontwikkeling verder doorgezet. De aandacht voor woningverbetering is conform het Strategisch Voorraad Beleidsplan. De grote aandacht voor energiebesparende maatregelen vloeit grotendeels voort uit het ‘Aanbod aan de Samenleving’ van Aedes (2007) en vormt een verdere uitwerking van het Strategisch Voorraad Beleidsplan, het Energiebeleidsplan (2007) en is opgenomen in het ondernemingsplan K-trije (2009). Het Volkshuisvestelijke Overleg wordt met de gemeenten Het Bildt, Menameradiel, Franekeradeel, Ferwerderadiel en met de gemeente Leeuwarderadeel gevoerd door de bestuurder en op ambtelijk niveau door medewerkers. De Raad van Commissarissen is tevreden over de resultaten die daarbij geboekt worden. Er is goed en constructief overleg waarbij de realisatie van de volkshuisvestelijke plannen steeds voorop staan. Per gemeente wordt periodiek door de bestuurder/medewerkers overleg gevoerd over de voortgang. Op één onderdeel vergt dit overleg met de gemeente Het Bildt bijzondere aandacht. Door voortslepende beroepsprocedures is de bouw van zorgcomplex Van Harenshuus in Sint Annaparochie ernstig achtergeraakt op de planning. Door deze beroepsprocedures is ook in 2011 weinig tot geen vooruitgang geboekt. De RvC volgt deze ontwikkeling nadrukkelijk en heeft zich hierover regelmatig ook door deskundigen van buiten de corporatie laten informeren. De zich nu al jaren voortslepende beroepsprocedures vervullen de Raad met toenemende zorg. De aandacht die Wonen Noordwest Friesland besteedt aan leefbaarheid van de dorpen wordt door de Raad nog steeds van veel belang geacht. Ook in het ondernemingsplan ‘K-trije’ krijgt leefbaarheid veel aandacht. Wonen Noordwest Friesland zal in samenwerking met lokale overheden en andere stakeholders zo goed mogelijk als de omstandigheden dat toelaten initiatieven blijven nemen om nieuwe perspectieven te ontwikkelen. Daarin krijgt ook het sociale aspect aandacht. Verbindingen Woningcorporatie Wonen Noordwest Friesland kent vooralsnog geen verbindingen.
12
Toezichtskader De doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Het ondernemingsplan, het strategisch voorraadbeleidsplan en de daaraan gekoppelde financiële meerjarenbegroting vormen daarin het kader voor de koers. De bestuurder legt periodiek notities voor aan de RvC om de operationele en financiële doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland, de strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen en de te gebruiken prestatie indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties, te beoordelen. Het toezichtskader wordt gevormd door: het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleidsplan het jaarlijks activiteitenplan de interne risicobeheersing- en controlesystemen het kwaliteitsbeleid de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording het financiële verslagleggingsproces de naleving van wet- en regelgeving de sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties Governance code voor woningcorporaties aanbevelingen van de externe accountant adviezen van Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland visitatierapport, imago onderzoek, KWH oordeel externen. Zie oordeel CFV, WSW en oordeel van de minister. gesprekken met stakeholders en met OR Periodiek worden kwartaalrapportages op hoofdlijn besproken, is er tussentijds overleg in de auditcommissie over de financiële doelstellingen en vindt er jaarlijks een functioneringgesprek en een beoordelingsgesprek plaats met de bestuurder. In 2007 heeft voor het eerst een visitatie plaatsgevonden. De RvC van Wonen Noordwest Friesland hecht eraan dat periodiek door externen gekeken wordt naar de activiteiten die de corporatie ontplooit. In 2011 jaar is weer een – arbeidsintensieve – visitatie uitgevoerd; dit maal door Ecorys Nederland BV, dat een grote expertise heeft ontwikkeld t.a.v. visitaties op onder meer het gebied van volkshuisvesting. Het totaalbeeld van de visitatie is dat Wonen Noordwest Friesland boven gemiddeld presteert. De corporatie scoort volgens het rapport van Ecorys het hoogst op het gebied van de kwaliteit van de woningen en het woningbeheer. Elders in dit jaarverslag wordt ook ingegaan op de resultaten van het onderzoek. De RvC wil hier nog één, in het visitatierapport van Ecorys genoemd, resultaat vermelden en wel omdat de Raad zeer hecht aan deze vaststelling; wij citeren met genoegen: “Vrijwel alle belanghouders worden geïnspireerd door de pro- activiteit waarmee Wonen Noordwest Friesland hen betrekt bij diverse projecten. Collega corporaties profiteren mee van de voortrekkersrol die Wonen Noordwest Friesland inneemt in het krimpdebat, maar ook in het levendig houden van de dorpen. Dit laatste geldt tevens voor andere organisaties en instellingen in het Maatschappelijk middenveld. De huurders zijn zeer tevreden hoe Wonen Noordwest Friesland hen als partner ziet in diverse projecten”. Klachtencommissie In 2011 zijn geen klachten bij de klachtencommissie in behandeling genomen. Zie pagina 80.
13
Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving vindt op basis van een cyclus van drie maanden plaats en is gebaseerd op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van Wonen Noordwest Friesland. Jaarlijks zal opnieuw gesproken worden over een herijking van kengetallen en gesignaleerde trends en ontwikkelingen. Doel hiervan is om deze meer in lijn te brengen met de strategische keuzes van Wonen Noordwest Friesland. Twee maal per jaar wordt de financiële meerjarenbegroting herijkt. Aan de hand daarvan kan tijdig gestuurd worden op de gewenste lange termijn effecten.
Verantwoording Activiteiten van de RvC In totaal heeft de RvC in 2011 zesmaal volgens een vooraf vastgesteld schema vergaderd. De agenda van de RvC bevat een aantal vaste punten (personeel & organisatie, beleidszaken, projecten) en een aantal extra punten (kwartaal rapportages, accountantsverslag, jaarverslag, meerjarenramingen). Verder zijn in een aantal vergaderingen extra thema’s toegevoegd die de sector betreffen. In 2011 heeft de bestuurder een aantal zogenoemde klankbordonderwerpen behandeld, waarvoor de raad extra tijd in zijn vergadering heeft ingeruimd om op een meer informele manier belangwekkende onderwerpen aan de orde te kunnen stellen. Dit betrof onder meer: collegiale financiering, huurbeleid en onrendabele toppen. Behalve de reguliere vergaderingen heeft de RvC in een aantal extra bijeenkomsten excursies langs het eigen woningbezit gemaakt, het jaarlijks overleg met de OR gevoerd en het eigen functioneren van de RvC besproken. Voorts is er in december 2011 een functioneringsgesprek gevoerd met de bestuurder. Een aantal (materiële) besluiten van de bestuurder, zoals vastgelegd in de Statuten en in het reglement van de RvC, zijn tevens onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC. De belangrijkste besluiten van de RvC in 2011 waren goedkeuring van:
integrale notitie kernvoorraad, SVB verkoop en verkoop Koopgarant notitie maatschappelijk vastgoed meerjarenbegroting 2011-2020 managementletter 2010 treasuryjaarplan 2011 vaststelling percentage huurverhoging (inflatievolgend huurbeleid) per 1 juli 2011 accountantsrapport verslagjaar 2010 en jaarverslag 2010 notitie vaststelling te hanteren parameters t.b.v. bedrijfswaarde en onrendabele toppen aantal projecten nieuwbouw in Tzum, Ferwert en Herbayum voortgangsnotitie Servicebedrijf jaarbegroting 2012 meerjarenbegroting 2012-2016 besluit voor meerjarenbegroting 2017-2021 zomer 2012 notitie voorleggen m.b.t te nemen maatregelen en berekeningen notitie huurprijsbeleid notitie berekening onrendabele toppen en maximaal op € 80.000,notitie financiële sturing rooster van aftreden leden RvC, herbenoeming van H. de Vries en P.T. Gaanderse
14
In het werkgebied van Wonen Noordwest Friesland werd een excursie georganiseerd langs delen van het bezit, renovatie locaties en nieuwbouwlocaties. Het directe contact met de bestuurder, medewerkers en huurders levert nuttige aanvullende informatie en verhelderende inzichten op. De traditie van excursies zal in de komende jaren worden voortgezet. De RvC kwam eenmaal zonder de bestuurder bijeen om het eigen functioneren te bespreken en daarnaast haar relatie met de bestuurder te evalueren. De RvC stelde vast dat de onderlinge samenwerking met de bestuurder van een goed niveau is. Zijn functioneren is gekwalificeerd als zeer goed. De RvC heeft in 2011 eenmaal overleg gevoerd met de Ondernemingsraad. Hierbij zijn voornamelijk het verslag van de OR en een aantal ontwikkelingen binnen Wonen Noordwest Friesland besproken. De samenwerking met de Ondernemingsraad ervaren wij als open en positief. Bijzondere aandacht heeft de RvC willen besteden aan de contacten met de stakeholders; de organisaties waarmee Wonen NWF een bijzondere relatie heeft. Dat zijn onder meer: gemeentebesturen, college’s van B&W; besturen van verenigingen van Dorpsbelangen, Huurdervereniging De Bewonersraad Friesland; organisaties op gebied van zorg en sociaalmaatschappelijke activiteiten, enzovoorts. Dit waren gelegenheden die de leden van de raad kans gaven tot directe contacten. Het jaarlijkse overleg met Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland heeft plaatsgevonden op 6 september 2011. Het verslag daarvan is te vinden op de website www.wonennoordwestfriesland.nl . De raad heeft het functioneren van de externe accountant PriceWaterhouse&Coopers beoordeeld en is tot de conclusie gekomen dat de controles en werkzaamheden adequaat en naar tevredenheid zijn uitgevoerd. Op grond van de noodzaak na een aantal jaren de relatie met de externe accountant opnieuw te beoordelen is een aantal accountantskantoren gevraagd om een offerte. Ernst&Young is na beoordeling daarvan verzocht de komende jaren de accountantswerkzaamheden uit te voeren. In dit kader willen wij ook melden dat de RvC veel belang hecht aan regionale samenwerking. De belangen van Wonen NWF dienen daarbij kritisch te worden gewogen. De beleidsruimte is in financieel opzicht minder geworden; die omstandigheid noodzaakt speciale aandacht te besteden aan vormen van samenwerking die tegemoet komen aan de doelstellingen van de woningcorporatie. Ook in eigen huis wordt kritisch gekeken naar de eigen organisatie. In 2009 heeft de bestuurder een traject opgestart, waarin de opzet van de eigen organisatie tegen het licht wordt gehouden. De organisatie is daarop aangepast en doelmatiger gaan werken. Er is tevens voor een andere structuur van het management gekozen, waardoor meer slagvaardig wordt gewerkt. De Raad heeft de bestuurder verzocht om, door veranderende (financiële) omstandigheden en voorgenomen afstoten van huizenbezit kritisch te kijken naar het aantal fte’s.
Samenstelling raad De RvC bestaat uit vijf leden die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die, op basis van nieuwe afspraken in de Governance-code, voor nog één volgende zittingstermijn van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. In dit reglement zijn regels opgenomen over hoe te handelen in geval van belangenverstrengeling. Ook in dit opzicht zorgt de RvC bewust voor openheid en duidelijkheid. Geen enkel lid van de RvC ontvangt een bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Wonen Noordwest Friesland. In de statuten staat hierover ‘ De raad kent aan zijn leden – gehoord de 15
bestuurder – een redelijke vergoeding toe voor door hen ten behoeve van de stichting verrichte werkzaamheden (art. 10 lid 4). De RvC heeft vastgesteld dat er in 2011 geen sprake is geweest van onverenigbaarheid van nevenfuncties van de individuele leden van de raad. Samenstelling RvC per 31 december 2011 Lid Raad van Commissarissen
M /V
Geboortedatum
Benoemd in
Herbenoemd in 112011
Zittingsperiode tot
P.T. Gaanderse Voorzitter
M
22/05/46
03-2008
P. Ramautarsing Vice-voorzitter
M
26/04/65
11-2005
112006
11-2014
J. Jensma
M
02/06/45
02-2004
112008
11-2012
H. de Vries
M
17/09/46
03-2008
112011
11-2015
A.N. Duinstra
V
27-041965
11-2009
Commissie lidmaatschap
11-2015
11-2013
Audit
Hoofdfunctie en nevenfunctie
Zelfstandig media-adviseur Voorzitter RvC Dokterswacht Friesland; voorzitter AvA Ondernemende Huisartsen Friesland; voorzitter RvT Laboratorium voor Pathologie in Friesland; vice-voorzitter RvT OSG Sevenwolden Eigenaar / directeur intermezzo holding BV. Strategische beleids- en bedrijfsvoeringsadvisering Gepensioneerd bedrijfsbegeleider; voorzitter kerkrentmeesters; Lid bestuur Open monument het Bildt
Audit
Gepensioneerd directeur Woningstichting Weststellingwerf; lid werkgroep “Behoud Huize Lindenoord Wolvega”, vice-voorzitter RvC Rabobank De Stellingwerven; voorzitter Aktie ’67 sc Heerenveen Coördinator Digitale Agenda Fryslân bij de provincie Fryslân
Reglement De RvC heeft gebruik gemaakt van een reglement als basis voor het eigen functioneren en de relatie met de bestuurder. Dit reglement dateerde uit 2004 en is in 2007 aangepast aan de Governance Code. Het reglement staat op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl) 16
Herbenoeming 2011 De heren H. de Vries en P.T. Gaanderse zijn per 1 november 2011 voor een tweede periode herbenoemd tot lid van de Raad van Commissarissen van Wonen Noordwest Friesland. Bezoldiging 2011 In 2011 bedroeg de totale bezoldiging van de gezamenlijke RvC-leden € 41.458 voor de individuele bezoldiging wordt verwezen naar pagina 39 van dit verslag. De honorering van de RvC-leden past binnen de, landelijk afgesproken, honoreringscode commissarissen. De RvC is verantwoordelijk voor de bezoldiging van de bestuurder. In 2010 zijn nieuwe beloningscodes ontwikkeld door de koepel van woningcorporaties, Aedes en de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties( VTW). Voor bestuurders geldt de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties en voor leden van de RvC geldt de Honoreringscode commissarissen. Deze codes vervangen eerdere regelingen inzake beloningen van bestuurders en toezichthouders. De code gaat in op de functiezwaarte en op de hoogte van de vaste en variabele beloning in relatie tot die functiezwaarte. Tevens wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met het openbaar maken van beloninggegevens. De vroegere adviesregeling Izeboud kende het principe van ‘pas toe of leg uit’ ; dit is in de nieuwe regeling veranderd in ‘pas toe’. Afwijkingen van de code zijn niet meer toegestaan. De RvC heeft de beloning van de bestuurder bepaald op basis van deze nieuwe regeling.
Werving en selectie Profiel In het reglement van de RvC is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen wordt geschetst. Dit reglement en het profiel zijn in 2007 aangepast en opnieuw vastgesteld. De heren P. Ramautarsing en H. de Vries gelden in de raad als financieel deskundigen en zijn als zodanig lid van de auditcommissie. Tevens zijn er enkele commissarissen met een volkshuisvestelijke en/of sociaal maatschappelijke achtergrond. De profielschetsen worden bij wijziging binnen de Raad op actualiteit beoordeeld en opgenomen op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl). De RvC is van mening dat alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd.
‘De governancestructuur is bij Wonen NWF ruim voldoende op orde.’
17
Integriteit Integriteitscode Wonen Noordwest Friesland heeft een integriteitscode, deze is in 2008 door de bestuurder vastgesteld. Deze zakelijke gedragscode (integriteitscode) van Wonen Noordwest Friesland verbiedt werknemers, bestuurder en leden van de RvC geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke opportuniteiten die Wonen Noordwest Friesland toekomen. De integriteitscode van Wonen Noordwest Friesland is terug te vinden op de website (www.wonennoordwestfriesland.nl). Leningen of garanties Wonen Noordwest Friesland heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de RvC, de bestuurder en het personeel. Klokkenluiderregeling Wonen Noordwest Friesland beschikt over een klokkenluiderregeling die in mei 2007 is vastgesteld. (zie www.wonennoordwestfriesland.nl). Onafhankelijkheid van de RvC Van alle leden van de RvC is, conform artikel III.2.2 van de Governancecode, vastgesteld dat ze onafhankelijk van de Stichting zijn. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Wonen Noordwest Friesland, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Wonen Noordwest Friesland. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Wonen Noordwest Friesland, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de RvC bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Er hebben in 2011 geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van bestuur of leden van de raad van commissarissen speelden die van materiële betekenis waren voor Wonen Noordwest Friesland en/of voor de leden van het bestuur cq raad.
Commissies Audit Commissie De Audit Commissie bestaat uit de heren P. Ramautarsing en H. de Vries. De taakopdracht van de Audit Commissie is onder andere erop toe te zien dat Wonen Noordwest Friesland passende procedures en controlesystemen onderhoudt ter beheersing van de financiële en operationele risico’s waaraan Wonen Noordwest Friesland is blootgesteld, en ter controle van de betrouwbaarheid van de financiële rapportage. De Audit Commissie is in 2011 driemaal bijeen gekomen. Hierbij zijn o.m. de volgende zaken aan de orde geweest: - Jaarstukken 2010,managementletter 2010 en 2011 en accountantsverslag 2010 - Meerjarenplan (MJP) 2011-2021 - Notitie financiële sturing - Herziene begroting 2011 - Gewijzigde parameters WSW + gevolgen ORT - Begroting 2012 + MJP 2012-2021 Na de start met de Audit Commissie in 2007 blijkt deze Commissie een toegevoegde waarde te hebben voor Wonen Noordwest Friesland. Tijdens de Audit Commissie vergaderingen is er voldoende
18
tijd en ruimte om in te gaan op de financiële en operationele risico’s met de bijbehorende procedures en controlesystemen. Het reglement van de auditcommissie is opgenomen op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl). Selectie- en remuneratie Commissie De RvC van Wonen Noordwest Friesland heeft geen afzonderlijke selectie- en/of remuneratie commissie omdat zij er voor kiest als raad als geheel over deze zaken te spreken. In 2011 bedroeg de bezoldiging van de bestuurder, inclusief pensioenkosten € 139.963,Dit bedrag valt ruim binnen de grenzen van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) 2011, met een maximaal salaris van € 187.340,= plus maximale onkostenvergoeding van € 7.560,= plus maximale pensioenbijdrage van € 28.767,= en hoeft derhalve niet openbaar gemaakt te worden, maar dat doen wij in het kader van de gewenste transparantie wel. Bezoldigingsbeleid bestuurder De bezoldiging van de bestuurder bestond in 2011 uit de volgende bestanddelen: Een vast basissalaris; Emolumenten zoals vergoeding inzake ziektekostenverzekering, onkostenvergoeding en een bedrijfsauto; Betaling werkgeversdeel pensioenpremies; Voor de komende jaren worden, behoudens trendmatige aanpassingen, geen wezenlijke wijzigingen in het bezoldigingsbeleid bestuurder verwacht. Tenslotte Wonen Noordwest Friesland heeft zich in 2011 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van Wonen, Zorg en Welzijn. De Raad heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit tegenover de bestuurder en alle medewerkers. Sint Annaparochie, 29 mei 2012,
Namens de Raad van Commissarissen
P.T. Gaanderse Voorzitter RvC
19
VERSLAG VAN DE BESTUURDER Beleid en strategie Missie en visie Met het formuleren van onze missie laat Wonen Noordwest Friesland zien waar we voor staan. De missie geeft aan wat we willen betekenen voor onze klanten en voor de regio Noordwest Friesland. Missie: Wonen Noordwest Friesland is een transparante en klantgerichte corporatie, die op actieve en innovatieve wijze invulling geeft aan haar volkshuisvestingstaken en zich inspant om de leefbaarheid van de dorpen in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Vanuit deze missie, de basis van ons handelen, volgt de visie. De visie geeft aan wat wij willen dat er in de toekomst gaat gebeuren, wat wij willen bereiken in de wereld van morgen. Visie: Primair zorgt Wonen Noordwest Friesland voor goede, betaalbare en energiezuinige woningen, passend voor de doelgroepen van ons beleid (conform het BBSH). Wij willen de mensen keuzemogelijkheden bieden. Wij betrekken onze huurders en stakeholders bij ons beleid. Wij willen transparant zijn in ons doen en laten. Op professionele en innovatieve wijze willen wij deze primaire taken vervullen.
Identiteit De mensen staan centraal. De huurders en Koopgarant-kopers moeten zich prettig voelen in hun woning, hun woonomgeving en hun regio. Zij willen keuzemogelijkheden hebben en zich verzekerd weten van tijdige en voldoende zorg. Wonen Noordwest Friesland heeft er daarom belang bij dat het sociale leven in de dorpen als positief wordt ervaren, dat de streek een positief imago heeft en dat er voldoende werkgelegenheid en recreatiemogelijkheden zijn. Daarom zal Wonen Noordwest Friesland zich op deze secundaire terreinen als katalysator en initiator inzetten en de daarvoor primair verantwoordelijke instanties en organisaties waar nodig stimuleren en ondersteunen bij initiatieven op dit vlak.
Ondernemingsplan K-Trije. Het ondernemingsplan K-Trije is op 12 maart 2009 door de Raad van Commissarissen vastgesteld. K-Trije heeft ook in 2011 de leidraad gevormd van ons beleid. De belangrijkste uitgangspunten van K-Trije worden gevormd door de 3 K’s: Het bieden van Kwaliteit, Keuzevrijheid en inspelen op de naderende Krimp:
20
Jaarplan 2011 en voortgang realisatie strategische keuzen en doelen. Het ondernemingsplan K-Trije is vertaald naar activiteiten die in het jaar 2011 zouden moeten plaatsvinden, om invulling te geven aan de lange termijndoelstellingen van het ondernemingsplan. Deze activiteiten staan hieronder weergegeven met daarbij de voortgang van de realisatie. Er is onderscheid gemaakt in: A. Bedrijfsvoering / Intern beleid B. (ver)huurbeleid & voorraadbeleid C. Kwaliteitsbeleid (inclusief leefbaarheid en woonomgeving) D. Klantbeleid E. Financieel Beleid Voor de voortgang t.a.v. het maken van prestatieafspraken wordt verwezen naar pagina 34.
A. Bedrijfsvoering / Intern beleid 1. Het jaarverslag 2010 is op 11 april 2011 door de bestuurder vastgesteld en is op 24 mei 2011 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. 2. Medio 2010 is de organisatie aangepast. In 2011 zijn diverse zaken die verband houden met de aanpassing van de organisatie van medio 2010 nader uitgewerkt. 3. De eind 2010 geformuleerde doelstelling “met gemiddelde bedrijfskosten bovengemiddeld presteren” hebben wij in 2011 ruimschoots gehaald. Dit is gemeten aan de hand van de resultaten van de visitatie, het imago onderzoek en het verslag van de accountant uit 2011 en qua kosten door de benchmark Corporatie in Perspectief. 4. Door tegenvallende verkopen en de verslechterde financiële positie van de corporaties in het algemeen en dus ook die van Wonen Noordwest Friesland zal het beleid opnieuw tegen het licht gehouden moeten worden. In 2011 zijn daarom op diverse onderwerpen nieuwe beleidslijnen uitgezet. Dit betreft niet alleen ons beleid ten aanzien van ons Strategisch Voorraad Beleid, maar ook van ons huurbeleid, ons leefbaarheidbeleid, de kernvoorraad en het verkoopbeleid. 5. In 2011 zijn diverse trajecten gestart die tot verbetering van de bedrijfsvoering moeten gaan leiden: a) Er is met externe ondersteuning intern vorm gegeven aan het risicomanagementbeleid. b) Er is eveneens met externe ondersteuning een nieuw format ontwikkeld voor de periodieke management en bestuursinformatie. Dit zal in 2012 ingevoerd worden. c) Het opzetten van het controleplan is in het derde kwartaal 2011 ter hand genomen. In het eerste kwartaal 2012 is dat vastgesteld. d) Er is een lijst met nog te beschrijven of te actualiseren procedures opgesteld en diverse procedures zijn in 2011 vastgesteld.
B. (Ver)huurbeleid & voorraadbeleid 1. Realiseren van inflatievolgende huurprijs jaarlijks per 1 juli. Dit is in 2011 gerealiseerd. 2. Het bieden van Keus. In 2011 zijn er 200 woningen te koop aangeboden aan zittende huurders, bovenop de eerder reeds aangeboden woningen. Vier huurders hebben van de mogelijkheid gebruik gemaakt. Dit betreft reguliere verkoop. Daarnaast zijn er ruim 100 21
3.
4. 5. 6.
woningen aangeboden aan zittende huurders als keuzewoningen, bovenop de reeds eerder aan zittende huurder aangeboden keuzewoningen. Daarvan hebben 12 huurders hun woning met korting via Koopgarant gekocht. In totaal zijn in 2011 zijn 20 woningen regulier verkocht en 30 woningen zijn verkocht onder Koopgarant. Voorraadbeleid. Het integrale beleid m.b.t. Strategisch Voorraadbeleid, het Verkoopbeleid en het beleid inzake de omvang van de Kernvoorraad gekoppeld aan de op grond van dit nieuwe integrale beleid aangepaste meerjarenbegroting is, na opnieuw ter advisering voorgelegd te zijn aan onze stakeholders, op 8 februari 2011 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Nieuwbouwwoningen: In 2011 zijn vier nieuwbouwprojecten gerealiseerd (zie pagina 45). Binnen deze vier projecten zijn 57 huurwoningen en 2 koopwoningen opgeleverd. Herstructurering: In 2011 is de eerste jaaropgave qua renovatie vanuit het nieuwe Strategisch Voorraad Beleid (SVB 2010-2020) gerealiseerd. Zie pagina 45. Delfts Rood. Wonen Noordwest Friesland is een van de sponsoren van het project Delfts Rood. Dat betreft een specifiek deel van de sociale woningbouw die in de jaren 1947-1953 zijn gebouwd in grote delen van o.a. Friesland en Groningen. Het is een bijzonder project geworden, met als doel bewustwording voor de specifieke kwaliteiten van Delfts Rood en om daar bij herstructurering en woningverbetering zorgvuldig mee om te gaan. Wonen Noordwest Friesland is in 2011 gestart om in Sint Jacobiparochie op bijzondere wijze invulling te geven aan een van onze Delfts Rood projecten. Zie pagina 49.
C. Kwaliteitsbeleid (Inclusief leefbaarheid en woonomgeving) 1. 20% gasbesparing in 10 jaar (2007-2017) realiseren in de bestaande woningvoorraad. Ultimo 2011 was de stand -8,55%. We liggen op koers. Zie pagina 60. 2. Investeren in de kwaliteit van de bestaande voorraad en herstructurering. 3. Wonen Noordwest Friesland blijft actief in leefbaarheid. Op basis van de ervaringen in de afgelopen jaren wordt evenwel het jaarlijks te investeren bedrag enigszins naar beneden toe bijgesteld. De inzet van leefbaarheid coördinatoren blijkt nog steeds van bijzondere waarde en wordt door steeds meer corporaties opgevolgd. Ook in 2011 zijn er weer veel activiteiten ondernomen op het gebied van leefbaarheid. Kortheidshalve wordt hier verwezen naar de verslaglegging daarover verderop in dit jaarverslag (zie pagina 64). 4. Het belang van sociaal cement wordt in toenemende mate erkend als een belangrijke. succesfactor. Wonen Noordwest Friesland richt zich daar al gedurende een flink aantal jaren op. Bijvoorbeeld het onder voorwaarden ondersteuning bieden aan Verenigingen van Dorpsbelang, dorpsactiviteiten en dorpshuizen en ander multifunctioneel maatschappelijk vastgoed, waarbij ontmoeting en sociale samenhang van het dorp aan de orde is. 5. Kwaliteit van de woonomgeving In 2010 is de aandacht voor de tuinen en directe woonomgeving als project gestart. Dit project is in 2011 voortgezet en het toezicht is uitgebreid. Medewerkers van Wonen Noordwest Friesland die regelmatig in het werkgebied komen hebben de rol van “ogen en oren” van de organisatie. Naast het aanschrijven van de bewoners werd aan bewoners die het echt niet zelf konden door ons hulp geboden om de tuin weer samen op orde te brengen. De werkzaamheden werden in samenwerking met Empa Select uitgevoerd.
D. Klantbeleid 1. Behouden KWH label. Ook in 2011 heeft er weer een meting plaatsgevonden. Het KWH label is behouden. Voor de resultaten wordt hier verwezen naar pagina 78. 2. Alle herstructureringsplannen aanpakken conform de met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HBDF) afgesproken protocollen. Dit gebeurt bij alle projecten. 22
3. In 2011 heeft Wonen Noordwest Friesland opnieuw een Visitatietraject doorlopen. De vorige visitatie was in 2007. De conclusie van de visitatie 2011 was dat Wonen Noordwest Friesland goed in control is. Het resultaat van de visitatie was een 7,3 als eindcijfer. Het resultaat kun je als bovengemiddeld goed kwalificeren. Ook het in 2011 gehouden Imago onderzoek onder huurders en woningzoekenden leverde eenzelfde beeld op. Wonen Noordwest Friesland scoort op vrijwel alle onderdelen bovengemiddeld. Tijdens het jaarlijkse gesprek met de Bewonersraad Friesland heeft de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland gemeld dat Wonen Noordwest Friesland tot de betere woningcorporaties behoort. Tot slot heeft ook de accountant uitgesproken dat wij het goed doen. Kortom veel positieve reacties over Wonen Noordwest Friesland. Dat betekent echter niet dat wij nu achterover gaan leunen. Het in control zijn en blijven is ook de doelstelling voor de komende jaren. Regeren is vooruitzien. Hoe eerder wij weten te anticiperen op ontwikkelingen die we zien aankomen des te makkelijker is het om dat zonder negatieve reacties uit de samenleving te realiseren.
E. Financieel beleid 1. Risicomanagementbeleid. In 2011 is er een intern project uitgevoerd over risicomanagement met externe ondersteuning (NAR). Dit heeft er toe geleid dat het risicomanagementbeleid van Wonen Noordwest Friesland in een beleidsnotitie is vastgelegd. Deze notitie is d.d. 22 februari 2012 door de RvC goedgekeurd. Verder heeft dit er toe geleid dat alle risico’s waar Wonen Noordwest Friesland mee te maken kan krijgen zijn geanalyseerd en middels een periodieke rapportage (1x per half jaar) worden besproken binnen de organisatie. Hierbij worden tevens de getroffen en nog te treffen maatregelen ter verkleining van de mogelijk zich voordoende risico’s opgenomen. 2. Management Informatie Systeem In 2011 is er ook het project herijking van het Management Informatie Systeem gestart. Dit heeft er toe geleid dat de eerste rapportage nieuwe stijl over het eerste kwartaal 2012 zal plaatsvinden. Dit naast de gebruikelijke rapportage. 3. Begroting en Meerjarenprognose In de decembervergadering heeft de RvC de begroting en meerjarenprognose goedgekeurd voor de periode tot en met 2016. Dit was onder voorbehoud van de adviezen van HDBF en de OR, die er daarna ook mee hebben ingestemd. 4. Notitie financiële sturing. Er is een notitie financiële sturing opgesteld, waarmee de kaders zijn aangegeven ten aanzien van de financiële continuïteit. Wonen Noordwest Friesland stuurt op kasstromen. De belangrijkste kaders zijn daarom gebaseerd op kasstromen. Wonen Noordwest Friesland stuurt vooral op operationele kasstroom met aflossingsfictie, de rentedekkingsgraad en de Loan to Value. Een verdere uitleg hierover is opgenomen op pagina 82 en 83. De RvC heeft ingestemd met de denkrichting en kengetallen die in deze notitie zijn beschreven.
23
F. Overig Krimp als kans. In 2011 zijn er op diverse plaatsen en op diverse momenten bijeenkomsten georganiseerd over de aanpak van de demografische krimp. Geconstateerd kan worden dat in toenemende mate het herkennen en erkennen van de verschijnselen aan de orde is en dat steeds meer het besef groeit dat er samengewerkt moet worden en dat er in termen van kansen en oplossingen gedacht moet worden. Het is van belang op te merken dat zowel door de woningcorporaties verenigd in de Vereniging van Friese Woningcorporaties als die van het ODW, het samenwerkingsverband van corporaties in Groningen en Drenthe wordt samengewerkt. De in Friesland beoogde harde afspraken over woningbouwproductie zijn in 2011 helaas nog niet gerealiseerd. De ingestorte woningmarkt, de bankencrisis en de stagnerende economie hebben er overigens voor gezorgd dat er geen grote aantallen woningen meer zijn gebouwd. Het hebben van voldoende contingenten als sturingsmiddel van de provincie op de woningmarktproductie heeft in veel gebieden in Friesland zijn werking verloren. De markt voor koopwoningen is in 2011 verder verslechterd. Corporaties hebben opnieuw hun prognoses met betrekking tot de woningbouwproductie naar beneden bij gesteld. In samenwerkingsverband van de Vereniging van Friese Woningcorporaties wordt overigens nog steeds toegewerkt naar de gewenste sluitende afspraken over de woningbouwproductie. Daarbij zal er tevens gekeken worden of op de juiste plekken wel de juiste ingrepen plaatsvinden. In feite is dan sprake van een Strategisch Voorraad Beleid, afgestemd op Friesland schaal.
‘Wonen NWF neemt het voortouw in het regionale debat over belangrijke thema’s, zoals de naderende krimp’.
Inzicht in de posities van waaruit keuzes gemaakt worden. Het werkgebied van Wonen Noordwest Friesland bestaat uit de gemeenten het Bildt, Franekeradeel, Menameradiel en Ferwerderadiel en op bescheiden schaal vinden ook activiteiten plaats in de gemeente Leeuwarderadeel. Het werkgebied gebied wordt nog steeds gekenmerkt door de buitengewoon ontspannen woningmarkt. Door het opstarten van meer herstructureringsplannen, waardoor de behoefte aan vervangende woonruimte groeit, in combinatie met het meer verkopen van woningen is de druk op de huurwoningmarkt op een aantal plaatsen weer wat gestegen, maar nog steeds is sprake van een ontspannen markt. Ook de relatief lage inkomens en het ontbreken van hoogwaardige werkgelegenheid vallen op. In een groot deel van dit uitgestrekte en dunbevolkte gebied is Wonen Noordwest Friesland de enige aanbieder van huurwoningen. In de stad Franeker is corporatie Accolade actief. In Leeuwarderadeel heeft Wonen Noordwest Friesland zeer beperkt bezit. In Menameradiel zijn enkele grondposities en complexen in bezit van corporaties Woonfriesland en Habion. Evenals in het afgelopen jaren zijn ook in 2011 goede relaties onderhouden met de andere collega corporaties. Wonen Noordwest Friesland heeft de overtuiging dat in het licht van de zich aankondigende krimp en de daarmee gepaard gaande noodzakelijke beleidswijzigingen het van groot belang is dat er vooral moet worden samengewerkt. Dit probeert Wonen Noordwest Friesland ook op diverse manieren te stimuleren. Vanzelfsprekend is dat er met de gemeenten individueel moet worden samengewerkt maar ook afstemming met de Vereniging van Friese Gemeente is van veel belang om 24
overproductie te voorkomen en een efficiënte besteding van steeds schaarser wordende middelen te bevorderen. De bestuurder van Wonen Noordwest Friesland is bestuurslid van de Vereniging Friese Woningcorporaties en speelt daarin een actieve rol. In het werkgebied liggen vele kleine dorpen, waar voorzieningen onder druk staan en soms al sprake is van afnemende bevolkingsaantallen. De woningvoorraad van Wonen Noordwest Friesland is relatief oud in vergelijking met het provinciale en landelijke gemiddelde. Wonen NWF heeft relatief veel bezit uit de periode 1970-1979, 32,3%. Dit is in de regio 22,7% en landelijk 18,7%. De hoge aantallen uit deze periode gaan ten koste van de aantallen woningen van na 1980; bij Wonen NWF 24,5%, in de regio 32% en landelijk 41,7% (CIP 2011). Er is weinig tot geen markt voor huurwoningen in het segment boven de huurtoeslaggrens. Het aantal huurders dat gebruik maakt van huurtoeslag is ondanks de relatief lage huur bovengemiddeld voor een plattelandscorporatie. Dit percentage lag in 2011 bij nieuwe huurders op 61% en in 2010 bij nieuwe huurders op 52%. Uit de laatste gegevens blijkt dat in 2009 ( laatste beschikbare cijfers) 48,3% van de huurders in onze vier gemeenten huurtoeslag heeft. Dat is inclusief eventuele andere verhuurders (aantal is vrij minimaal), exclusief de stad Franeker. Per gemeente varieert het percentage tussen de 46% en 49,5%. In 2006 was het percentage 44,8%. Naast de aantallen is ook het gemiddelde huurtoeslag bedrag gestegen.
Wijze waarop de strategie actueel gehouden wordt Het ondernemingsplan K-Trije geeft de richting aan voor de komende jaren. Om de lange termijn doelstellingen te realiseren wordt elk jaar bij de begroting het jaarplan voor het komende jaar vastgesteld en daarbij worden tevens de meerjaren effecten in de meerjarenbegroting zichtbaar gemaakt. Als er zich omstandigheden voordoen die niet voorzien waren wordt nagegaan of die omstandigheden aanleiding zijn om het beleid zoals dat in K-Trije is vastgesteld te heroverwegen. Die heroverweging vindt plaats in combinatie met onze zogenaamde “knoppenlijst”. Dat is een lijst van maatregelen en bijbehorende knoppen waaraan wij gaan draaien als de ontwikkelingen anders verlopen dan wij hadden voorzien.
25
De “Knoppenlijst”: 1. Maatregelen die de effectiviteit van de verkoop vergroten, zoals aanpassing procedures. 2. Bezuinigingen in de bedrijfsvoering die geen volkshuisvestelijke impact hebben.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Nagaan wat de omvang van de kernvoorraad zou moeten zijn om de volkshuisvestelijke taken in ons werkgebied adequaat te kunnen vervullen.
Collegiale financiering in de vorm van verkoop van enkele complexen aan (een) andere corporatie(s), waarbij wij het toekomstig beheer (verhuur en onderhoud) behouden.
In 2011 zijn hier diverse acties op ondernomen. Wonen noordwest Friesland heeft als uitgangspunt “bovengemiddeld presteren met gemiddelde bedrijfskosten”. Er is een traject ingezet om dat goed te monitoren. Bij het opstellen van de begroting voor 2012 is hier nadrukkelijk naar gekeken. In 2011 is de notitie kernvoorraad vastgesteld, waarin de omvang van de doelgroep in de toekomst en de daarbij benodigde kernvoorraad zijn vastgesteld. Een langzame afbouw van de woningvoorraad is voorzien. Als afgeleide hiervan zal er minder geïnvesteerd kunnen worden, wordt gekeken naar het verhogen van de opbrengen en medio 2012 moet beleid zijn geformuleerd hoe de personele bezetting in de komende jaren kan worden teruggebracht. Dit is in 2011 intern aan de orde geweest in het MT en de RvC. De conclusie is dat hier vooralsnog niet voor wordt gekozen.
“Uitleg” projecten in de ijskast waarvoor nog geen onherroepelijke besluiten zijn genomen en verplichtingen voor zijn aangegaan.
Er zijn enkele projecten geschrapt, bijvoorbeeld nieuwbouw Stiens-oost en nieuwbouw Menaamoost.
Budgetverlaging leefbaarheid.
Dit is al bij de begroting 2011 gerealiseerd en zal ook in 2012 plaatsvinden. Wonen NWF denkt met meer kleinere subsidies de leefbaarheid op hetzelfde niveau te kunnen blijven dienen, maar wel met beperktere middelen in combinatie met meer rendement. Hier is in 2011/2012 een notitie over opgesteld die inmiddels ook ter advisering aan Huurdersvereniging de Bewonersraad Friesland is toegestuurd ter advies. Ook op dit punt zijn en worden in 2011 en 2012 een aantal stappen gezet. Zo is er een onderzoek gedaan in opdracht van Wonen NWF door KAW naar de meest efficiënte en kostentechnisch gunstige plattegrond voor een seniorenwoning.
Aanpassen huurniveau (streefhuur)
PVE nieuwbouw en renovatie versoberen.
9.
Investeringen in de kwaliteit van ons woningbezit vertragen of versoberen.
10.
Het maken van rente-afspraken voor toekomstige financieringen.
Investeringen in de kwaliteit van ons woningbezit (onderhoud, woningverbetering, renovaties en sloop-nieuwbouw) vertragen of versoberen is een knop waar we het liefst pas in laatste instantie aan willen draaien. Wonen NWF kijkt of door gebruik te maken van de lage rentestand op dit moment (begin 2012) het mogelijk is de rente voor de komende jaren nu vast te leggen tegen lagere rentetarieven.
26
De maatregelen 1 en 2 hebben eigenlijk een permanent karakter en moeten elk jaar kritisch bekeken worden. Een bijzonder belangrijke maatregel, die nodig is om de koopmarkt niet onnodig verder weg te laten zakken, is het maken van woningbouwproductieafspraken op Provinciaal niveau, per gemeente/dorp nader te verdelen. Overproductie is een groot gevaar. De VFW zal dit opnemen met de VFG en de Provincie. Van de Provincie wordt verwacht dat die hierin een regierol gaat spelen. De notitie kernvoorraad is in 2011 vastgesteld. De voorraad zal in de komende 20 jaar afnemen met zo’n 800 woningen. Daarmee geven wij vorm aan de noodzaak te komen tot een zekere mate van schaarste, omdat anders het waardeverlies van het onroerend goed, zowel in de sociale huur als de particuliere sfeer een bedreiging gaat vormen voor de economische ontwikkeling van de streek. In 2011 waren er gemiddeld 6,3 reacties op te huur aangeboden woningen. Dit percentage is iets hoger dan in de periode 2006 – 2009, maar nog steeds aan de lage kant. Zie pagina 71. Gemiddeld aantal reacties per woning periode 2005-2011 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 6,30 6,92 3,2 5,6 3,8 3,7 6,1 Wij ondervinden veel baat bij het hanteren van het kasstroommodel dat ook door het WSW wordt gehanteerd. Daarmee kan tijdig en snel inzicht verkregen worden hoe maatregelen op langere termijn uitpakken. Daar kan dan op gestuurd worden. Wonen Noordwest Friesland wil vooral vanuit een lange termijn visie opereren en daarom is regelmatig vooruit blikken van groot belang. Dat voorkomt op korte termijn overvallen worden door omstandigheden die tot pijnlijke maatregelen dwingen. Naast het kasstroommodel kijkt Wonen NWF ook naar haar vermogenspositie in de vorm van loan to value. Zie pagina 83.
Hoe behaalde resultaten doorwerken naar de beleidskeuzes voor de komende jaren. In de afgelopen jaren heeft het versterken van de Plan Do Check Act cyclus een belangrijke rol gespeeld. Inmiddels kunnen we stellen dat we goed in control zijn. De komende jaren zullen vooral in het teken staan van de geleidelijke afbouw van de woningvoorraad naar de vastgestelde kernvoorraad. Tevens zal ook de toenemende druk op de bedrijfslasten de nodige aandacht en maatregelen vragen. Ook de financiële continuïteit zal een belangrijk aandachtspunt blijven. Zoals al eerder gememoreerd wil Wonen Noordwest Friesland op transparante wijze vorm geven aan haar meerjaren beleidsplannen. Die ingezette meerjarenplannen worden zo nodig tijdig bijgesteld. Er is een flink aantal beleidsterreinen waarvan de resultaten pas op langere termijn behaald worden. Dat zijn onder andere de activiteiten met betrekking tot het Strategisch Voorraad Beleid en de maatregelen om de energetische kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren. Serviceverlening aan onze klanten blijft belangrijk. Het imago onderzoek dat wij in 2011 hebben laten uitvoeren door Trendbox (zie pagina 78) geeft aan dat onze huurders en woningzoekenden bovengemiddeld tevreden zijn over Wonen Noordwest Friesland. Toch geeft ook dat onderzoek de nodige handvaten om tot verdere verbetering te komen. De kwaliteit van de dienstverlening wordt o.a. gemeten middels het KWH label. De meting in 2011 heeft opnieuw geleid tot behoud van het label.
Bijdrage aan ontwikkeling en beeldvorming van de branche Nog steeds geloven wij in het belang van een goede naam en beeldvorming bij onze stakeholders over de wijze waarop wij onze volkshuisvestingstaken oppakken. Maar ook beseffen wij dat negatief 27
nieuws over andere corporaties de sector als geheel veel schade toebrengt. Wonen Noordwest Friesland probeert daarom vooral positief in het nieuws te komen door de goede dingen goed te doen en daarmee het beeld over de branche positief te beïnvloeden. Corporaties doen het lokaal meestal prima. Daar ligt ook de kracht van de corporaties. Wij zijn er gepast trots op dat wij in de afgelopen jaren nooit in negatieve zin de pers hebben gehaald.
‘De belanghebbenden van Wonen NWF hebben een positief beeld van en positief oordeel over de corporatie.’
Wonen Noordwest Friesland heeft in de afgelopen jaren steevast gepleit voor een andere focus, namelijk op lokaal en regionaal niveau tot goede prestaties komen met lokale en regionale partners. In het kabinetsbeleid staat nu ook die regionalisering genoemd. Wij willen vanuit onze eigen kracht, samen met onze regionale partners daar graag mee aan de slag. Wel is en blijft het van belang dat een rechtvaardiger verdeling van de beschikbare volkshuisvestelijke middelen daarmee niet in de onderste la verdwijnt. De vele onderzoeken tonen aan dat de periferie van Nederland extra middelen nodig heeft om de gevolgen van de demografische krimp op te kunnen vangen. Van het kabinet verwachten wij dat zij daar heldere, maar rechtvaardige keuzes in maakt, in voor de regio’s werkbare randvoorwaarden en condities. Het is overigens buitengewoon opmerkelijk te noemen dat er door het kabinet enerzijds gesproken wordt van regionalisering van de volkshuisvesting, maar dat anderzijds net zo makkelijk opnieuw generalistisch en centraal beleid wordt uitgevaardigd dat op geen enkele wijze rekening houdt met juist regionale verschillen. Toppunt daarvan is de aangekondiging van het verplicht te koop aanbieden van 75% van het corporatiebezit. Onbegrijpelijk. In de randgebieden van Nederland dreigt krimp en mogelijk gedwongen afbraak van woningen wat veel kapitaalsvernietiging met zich meebrengt, terwijl in de Randstad de drukte steeds verder toeneemt en de weinige bouwlocaties die nog over zijn steeds moeilijker te ontwikkelen zijn. Naar onze overtuiging wordt het tijd voor samenhangend beleid dat de brug slaat tussen de overbevolkte Randstad en de dreigende leegloop in de perifere gebieden van Nederland. Dit standpunt draagt Wonen Noordwest Friesland overigens al enkele jaren uit. Wonen Noordwest Friesland is op diverse fronten ook in 2011 actief geweest met de Krimp problematiek. Er is actief meegedaan aan de opzet van de Provinciale aanpak Fan Mear nei Better. Ook zijn er diverse spreekbeurten over het thema krimp gehouden en is er veel energie gestoken in de aanpak van krimp via de Vereniging van Friese Woningcorporaties, waar de bestuurder van Wonen Noordwest Friesland ook bestuurder is en trekker van het kernthema Deltaplan Fryslân, dat zich met name richt op het maken van productieafspraken (aantallen en kwaliteit) met de provincie en de gemeenten en op de monitoring van de Friese woningmarkt. Het belang van die monitoring is gelegen in het tijdig kunnen sturen.
Risicobeheersing In 2011 heeft Wonen Noordwest Friesland met steun van NAR (Nederlands Adviesbureau Risicomanagement) een uitgebreide risico analyse gemaakt van de risico’s waarmee Wonen NWF te maken heeft of kan krijgen. Daaraan gekoppeld is een aanpak opgesteld die er toe moet leiden risico’s zo veel mogelijk te vermijden dan wel zo veel mogelijk bewust te nemen. Dit beleid is in het eerste kwartaal van 2012 door de RvC vastgesteld en zal in de loop van 2012 geheel worden
28
geïmplementeerd. In nauw verband met het risicomanagement is een intern controleplan opgesteld. Ook dat is in het eerste kwartaal 2012 bestuurlijk vastgesteld en door de RvC goedgekeurd. In 2011 is ook de budgetbewaking strakker georganiseerd en de verantwoording daarvan verbeterd. Er wordt door de afdeling FIA maandelijks met de verantwoordelijke budgethouders de stand van zaken doorgesproken, waardoor beter gestuurd kan worden. Vooral de verbetering van de prognose voor de resterende budgetperiode krijgt daarbij meer aandacht. De kwartaalrapportages zijn voor het management en de RvC van groot belang om te weten wat er speelt, en waar de risico’s in zitten en dus waar op gestuurd moet worden. In 2012 zal overigens een nieuw, verbeterd Management Informatie Systeem (MIS) worden ingevoerd, waar in 2011 de basis voor is gelegd. Met dit systeem worden de prestaties van Wonen NWF getoetst. Middels het twee maal per jaar actualiseren van de meerjarenbegroting worden de effecten van beleidsaanpassingen, gewijzigde externe omstandigheden, doorgerekend en in scenario’s zichtbaar gemaakt. Die vormen de basis voor de lange termijn besturing van Wonen NWF. De procuratieregeling is aangescherpt en daarop wordt controle uitgeoefend door de afdeling FIA en de controller. Bij de projectacceptatie wordt in de besluitvorming ook altijd stil gestaan bij de eventuele risico’s die het project met zich meebrengt. Ook bij de bespreking van (investerings)besluiten over projecten en bij beleidsnotities die ter goedkeuring worden voorgelegd aan de RvC is de risico inschatting een onderdeel van de beoordeling geworden. Vanzelfsprekend hoort de accountantscontrole welke jaarlijks plaatsvindt eveneens thuis onder de noemer risicomanagement. Er is in 2011 besloten van accountant te wisselen. Het nut daarvan is gebleken, omdat het diverse suggesties en aandachtspunten ter verbetering van procedures en de administratieve organisatie/vastlegging op heeft geleverd.
29
Beleid overleg stakeholders Algemeen Over voornemens om beleid te wijzigen wordt steeds eerst intern grondig nagedacht. Deze worden vervolgens als voorgenomen besluit van de bestuurder voorgelegd aan de RvC ter voorlopige goedkeuring. Daarna vindt de overleg- en adviesronde plaats met de OR (intern) en met de stakeholders (extern). De adviezen en aanbevelingen worden door de bestuurder verzameld, gewogen en zo nodig verwerkt tot een definitief bestuursbesluit / beleidswijziging. De verslagen van de besprekingen met de stakeholders worden op onze website gezet. De RvC krijgt een overzicht van de uitgebrachte adviezen en de verwerking daarvan in de definitieve beleidswijziging, ter definitieve goedkeuring voorgelegd. Kern van de wijze van bespreking van grote beleidswijzigingen, is een bespreking per gemeente met alle stakeholders in de gemeente (zie onderstaande paragraaf). Dus geen ‘Poolse landdag’ maar bespreking van plannen in een vrij klein gezelschap waarin iedereen volop de mogelijkheid heeft te reageren en vragen te stellen. Bij stakeholdersbijeenkomsten worden, afhankelijk van het te bespreken onderwerp, alle of een aantal stakeholders uitgenodigd. De Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (verder HDBF), onze huurdersorganisatie wordt voor alle bijeenkomsten uitgenodigd. Ook wordt HBDF meestal vooraf in de gelegenheid gesteld kennis te nemen van de volledige versie van beleidsvoorstellen om op basis daarvan advies uit te brengen. Op 4 juli 2011 heeft er een overleg met onze stakeholders plaatsgevonden over actuele ontwikkelingen bij Wonen NWF en ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Hierbij konden de deelnemers, na een plenaire presentatie over het volkshuisvestingsbeleid van Wonen NWF, kiezen uit vier workshops (projecten, inspelen op leefbaarheid en krimp, investeren in de bestaande voorraad en financiën). Deze workshops werden na de pauze vervolgens herhaald, waardoor alle deelnemers er twee konden bijwonen. Door in kleine groepen met elkaar te overleggen en te brainstormen heeft deze bijeenkomst veel nuttige informatie en adviezen opgeleverd. Op 6 september 2011 heeft er een separaat overleg plaatsgevonden op basis van het jaarverslag 2010 met de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. Tijdens dit als plezierig en nuttig ervaren overleg, hebben de RvC en de bestuurder van Wonen NWF met de HDBF van gedachten gewisseld over tal van onderwerpen. Het verslag van dit overleg is terug te vinden op de website: www.wonennoordwestfriesland.nl onder het kopje governance.
‘Vrijwel alle belanghouders worden geïnspireerd door de pro-activiteit waarmee Wonen NWF hen betrekt bij diverse projecten.’
30
Wie beschouwen wij als onze stakeholders? En wat is hun rol? Wonen NWF hecht veel belang aan draagvlak bij haar stakeholders voor haar activiteiten. Zij gaat daarbij niet uit van “u roept en wij draaien”, maar wel van het voeren van een goede dialoog met al onze stakeholders, waarbij wij onze professionaliteit inzetten om ook anderen enthousiast te maken voor die plannen. Ruimte bieden aan een kritische, maar positieve en constructieve inbreng is voor Wonen NWF belangrijk om betere prestaties te kunnen leveren. Op diverse manieren en op diverse niveaus wordt ook regelmatig met onze stakeholders overleg gevoerd. Onze leefbaarheidcoördinatoren spelen daarbij een belangrijke rol. Het overleg met stakeholders is daarmee ook meer een continu proces dan een eenmalig, incidenteel gebeuren. Wonen Noordwest Friesland beschouwt de volgende partijen en instanties als haar stakeholders: De gemeenten waar Wonen NWF werkzaam is c.q. bezit heeft: het Bildt, Menameradiel, Franekeradeel, Ferwerderadiel en Leeuwarderadeel (in Leeuwarderadeel heeft Wonen NWF slechts heel beperkte posities en bezit). Gemeenten zijn belangrijke partners, met wie wordt samengewerkt op diverse terreinen (o.a. wonen, welzijn en leefbaarheid.) Gemeenten spelen een belangrijke rol bij alle ruimtelijke ordeningsprocedures. De verenigingen van dorpsbelang van de dorpen in de gemeenten waar Wonen NWF werkzaam is. Dorpen worden ook door Wonen NWF ondersteund in het formuleren van integrale dorpsvisies. Wij beschouwen de verenigingen van dorpsbelang als hoofddeskundigen met betrekking tot wat er leeft en speelt in een dorp. Wonen NWF wil graag op dat niveau draagvlak verkrijgen voor haar activiteiten. De zorgpartijen die in het werkgebied, waar Wonen NWF actief is, werkzaam zijn. Dat wil zeggen: Zorggroep Noorderbreedte, Stichting Zorgcombinatie Interzorg, Stichting Palet, Talant, Zorggroep Tellens, Thuiszorg Het Friese Land en Zorgcentrum het Bildt. Zorgpartijen spelen een belangrijke rol in het bieden van (zorg) zekerheid aan de bewoners van onze woningen. Vanwege de vrijheid van mensen om een zorgpartij te kiezen die men wil heeft Wonen NWF geen overall afspraken met zorgpartijen. Wel worden er op projectniveau afspraken gemaakt, o.a. over de diverse projecten met zorgsteunpunt. De welzijnspartijen die in het werkgebied, waar Wonen Noordwest Friesland actief is, werkzaam zijn. Dat wil zeggen: De Skûle Welzijn, Stichting Welzijn Middelsee, Stichting Welzijn Ouderen het Bildt. Door onder meer het organiseren van activiteiten voor ouderen en het afleggen van huisbezoeken door ouderenadviseurs dragen deze partijen bij aan het woonplezier van ouderen (contact) en aan de wens van ouderen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Daarnaast voert de Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid Noordwest Fryslân onderdelen van de WMO uit voor o.a. vier gemeenten in het werkgebied van Wonen NWF. Op beleidsmatig niveau is hierover contact. Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. HDBF speelt een belangrijke rol bij het bewaken van het beleid van Wonen NWF waar het de bewonersbelangen raakt. Wonen NWF heeft met HDBF een convenant afgesloten over de wijze waarop wordt samengewerkt, over informatievoorziening en adviestrajecten. Ook zijn er protocollen afgesproken over de wijze waarop Wonen NWF met herstructureringsprocessen omgaat. Stichting Doarpswurk. Deze stichting ondersteunt verenigingen van dorpsbelang, dorpshuizen en andere initiatieven die de leefbaarheid van de dorpen betreffen. Daarmee is Doarpswurk een natuurlijke bondgenoot. In het hoofdstuk leefbaarheid (zie pagina 64) staat aangegeven welke activiteiten in 2011 samen met Doarpswurk zijn ontplooid. 31
Provincie Fryslân. De Provincie heeft een belangrijke rol bij het gemeenteoverstijgende beleid, zoals Streekplan, krimpproblematiek etc. De Provincie heeft daarbij naast de formele goedkeuringsrol ook een coördinerende en regievoerende rol. Wonen Noordwest Friesland heeft actief deelgenomen aan de bijeenkomsten in het kader van de aanpak van de Krimp door de Provincie, die uiteindelijk heeft geresulteerd in de beleidsnotitie “Fan Mear nei Better”. Ook in het kader van de Vereniging Friese Woningcorporaties VFW wordt met de Provincie overleg gevoerd, op ambtelijk en bestuurlijk niveau. Naast de aanpak van de Krimp zijn energiebesparing, leefbaarheid, het betrekken van jongeren bij het beleid, en de herstructurering en de monitoring van de woningmarkt onderwerpen van gesprek. Collega Corporaties. Vanuit de visie van Wonen NWF dat samenwerking de succesformule is voor de komende jaren spelen het delen van kennis en het uitwisselen en afstemmen van beleid een belangrijke rol. Er zijn dan ook op verschillende niveaus contacten met andere corporaties.
‘De samenwerking met de verschillende partners is goed te noemen.’
Overige externe contacten Wonen NWF onderhoudt vele contacten in en buiten het werkgebied. Op zowel bestuurlijk niveau als op ambtelijk niveau wordt regelmatig overleg gevoerd met bovengenoemde stakeholders. Daarnaast zijn er vele andere contacten, zoals: Functionarissenkringen. De MT-leden en afdelingshoofden nemen in de regel deel aan functionarissenkringen.
Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, verzorgt verschillende netwerkclubs op het gebied van beleid, leefbaarheid en onderhoud, waar medewerkers van Wonen NWF aan deelnemen
De bestuurder neemt deel aan diverse netwerkclubs: o De Vereniging van Friese Woningcorporaties (VFW). De bestuurder van Wonen Noordwest Friesland is bestuurslid van de VFW. Er zijn in 2011 door de VFW diverse bijeenkomsten gehouden voor de leden. Ook worden er bijeenkomsten gehouden voor de leden van de Raden van Commissarissen ten behoeve van kennisuitwisseling, discussie en informeel onderling contact. In 2011 was het thema risicomanagement. De Vereniging van Friese Woningcorporaties heeft in 2010 besloten tot verdere professionalisering en samenwerking. Daartoe is in 2011 een bestuurssecretaris aangesteld ter ondersteuning van het bestuur van de VFW. Voor meer informatie verwijzen wij naar de website van de VFW: www.vfw.nl o
De BZN. Deze vereniging is in 2010 weer nieuw leven ingeblazen. In deze informele vereniging treffen de meeste Friese corporaties elkaar periodiek. Informatie uitwisseling is hier het belangrijkste. De vereniging onderscheidt zich van de VFW omdat het geen besluiten neemt en ook een ontmoetingspunt biedt voor MT leden en bestuurders/directeuren van de deelnemende corporaties. Doel van de vereniging is informatie uitwisseling en inspiratie bieden door projecten en/of thema’s te bespreken. De BZN heeft in 2011 een aantal goed bezochte en succesvolle bijeenkomsten georganiseerd.
32
o
Het LCV (landelijk Contact Volkshuisvesting) de bestuurder van Wonen NWF is hier voorzitter van. Het LCV is een vereniging met leden verspreid over het gehele land en bestaat al 35 jaar. Er worden 4 bijeenkomsten per jaar georganiseerd, telkens door een ander lid.
o
Intervisiegroep. Ook dit is een netwerkclub van corporatiebestuurders verspreid over het hele land die elkaar enkele mallen per jaar treffen vanuit de wens tot Intervisie, Innovatie en Inspiratie. De groep wordt professioneel ondersteund door Rudy Thomas van Atrivé.
o
Het platform plattelandscorporaties. Dit door Aedes ondersteunde platform van plattelandscorporaties komt eveneens enkele malen per jaar bijeen, waarbij de plattelandsproblematiek meestal centraal staat.
o
Het MKW. Dit is een groepering en kiesgroep binnen Aedes, waar Wonen NWF lid van is.
Al deze externe contacten hebben tot doel enerzijds uit te dragen wat Wonen NWF wil en daar graag steun voor wil verkrijgen, en anderzijds om op de hoogte te blijven van wat anderen doen en vinden om daarmee bruikbare ideeën op te doen. Er valt van elkaar veel te leren.
33
Prestatieafspraken en samenwerkingsverbanden Gemeente Franekeradeel. Het Lokaal Akkoord met de gemeente Franekeradeel is d.d. 19 februari 2010 geactualiseerd vastgesteld. Er wordt periodiek volkshuisvestingsoverleg op bestuurlijk niveau gehouden om de voortgang van het Lokaal Akkoord te bewaken. De belangrijkste afspraken betreffen: • Partijen geven elkaar de kans om invloed uit te oefenen op elkaars beleid en plannen. 30 % van het totale aantal nieuw te bouwen woningen door de corporaties is levensloopbestendig. Bij de afdeling projecten van Wonen NWF wordt hier in de nieuwbouw op in gespeeld. In de periode 2009 – 2011 was 52 % van de nieuwbouw van Wonen NWF in Franekeradeel levensloopbestendig. ‘Rotte kiezen’ worden gezamenlijk aangepakt. In het dorp Oosterbierum wordt hiervoor een eerste project opgestart. De woningen aan de Lidlumerwei in Oosterbierum zijn meegegaan in het aanschrijvings-beleid van de gemeente Franekeradeel. Alle eigenaren zijn nadien aan de slag gegaan en de buitenkant van de woningen zien er weer een stuk beter uit. De leefbaarheidsmonitor wordt gezamenlijk door de partijen uitgevoerd. Dit gebeurt eens per drie jaar. De eerste twee onderzoeken waren in 2002 en 2005. De laatste keer was in 2008 en de eerstvolgende keer is in 2011. Tot onze spijt heeft de gemeente Franekeradeel besloten om in 2011 geen leefbaarheidsonderzoek uit te laten voeren en zich op dit punt niet aan de gemaakte afspraken te houden. Ingeval van bouw voor de sociale doelgroep krijgen de lokale corporaties voorrang boven andere marktpartijen. Bij sociale huurwoningen geldt een vaste grondprijs. Helaas bestaat er nog steeds verschil van inzicht over bijkomende kosten, waardoor deze afspraak steeds opnieuw discussie op levert. Zie voor het volledige Lokaal Akkoord Franekeradeel onze website www.wonennoordwestfriesland.nl
Gemeente het Bildt De prestatieafspraken zijn op 10 maart 2009 aan de gemeenteraad gepresenteerd en zijn op 1 april 2009 in werking getreden. De belangrijkste afspraken betreffen: • Bij de woningbouwprogrammering wordt uitgegaan van een richtgetal van 30% sociale huurwoningen en Koopgarant woningen. • T.b.v. de nieuwbouw van sociale woningen wordt op de vastgestelde grondprijs voor Wonen NWF een kortingspercentage van 15% toegepast. • Beide partijen zetten zich maximaal in voor de leefbaarheid van de dorpen. Wonen NWF is hierin zeer actief, zie pagina 64. • Het uitvoeren van dorpsschouwen is een gezamenlijke taak en wordt daarom gezamenlijk gedaan. In 2011 zijn alle dorpen in gemeente het Bildt bezocht. • Het leefbaarheidsonderzoek LeMon wordt in 2010 gezamenlijk uitgevoerd en betaald (50/50). Dit onderzoek heeft inderdaad in 2010 plaatsgevonden. • Wonen NWF investeert in het energiezuinig maken van huurwoningen. Zie pagina 60. Zie voor het volledige Convenant met het Bildt onze website www.wonennoordwestfriesland.nl onder kopje informatie / publicaties. In 2011 heeft er bestuurlijk overleg plaatsgevonden over de voortgang van de afspraken. 34
Gemeente Menameradiel Met de gemeente Menameradiel is afgesproken dat na afronding van de gemeentelijke woonvisie er prestatieafspraken zullen worden opgesteld. De woonvisie is na enige vertraging vastgesteld in november 2009. Het spijt ons te moeten constateren dat ook in 2011 het overleg over de te maken prestatieafspraken niet van de grond is gekomen. De gemeente Menameradiel lijkt aan prestatieafspraken niet veel prioriteit te geven.
Gemeente Ferwerderadiel De gemeente Ferwerderadiel heeft in de afgelopen jaren op ons verzoek om te komen tot prestatieafspraken aangegeven dat zij het maken van prestatieafspraken niet nodig acht. Zij stelt dat de contacten met Wonen NWF meer dan uitstekend zijn en dat men ons als het nodig is altijd weet te vinden. Er worden veel activiteiten met elkaar ondernomen. Er wordt ook veel gepresteerd. In het kader van het visitatietraject dat Wonen NWF in 2011 heeft doorlopen zal Wonen NWF in 2012 alsnog overleg plegen met de gemeente Ferwerderadiel om te zien of het toch niet wenselijk/mogelijk is van te voren onderlinge afspraken vast te leggen. Samenwerkingsovereenkomst met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF). De samenwerkingsovereenkomst tussen Wonen NWF en HDBF bestaat uit vijf delen. Een overkoepelende samenwerkingsovereenkomst en een uitwerking op verschillende terreinen: vergoedingsregeling, overlast procedure, protocol herstructurering, sociaal pakket bij sloop, en een sociaal pakket bij groot onderhoud. Conform de overeenkomst zet Wonen NWF zich in om HDBF over alle beleidswijzigingen van Wonen NWF tijdig en volledig te informeren en kunnen zij hierop reageren. Wonen NWF geeft gemotiveerd de reden aan indien het advies van HDBF geheel of gedeeltelijk niet wordt opgevolgd. Samenwerkingsovereenkomst met Onderwijsgroep Fier Sinds 1 januari 2009 besteedt Onderwijsgroep Fier het dagelijks onderhoud van haar scholen uit aan Wonen NWF. Onderwijsgroep Fier, met negentien openbare basisscholen in de vier Middelsee Gemeenten, hoopt op deze wijze te bereiken dat de scholen zich maximaal aan hun primaire taken kunnen wijden. In de tweede plaats beoogt Onderwijsgroep Fier zo schaalvoordelen in het dagelijks onderhoud te bereiken. Voor Wonen NWF is de samenwerking een manier om invulling geven aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. De overeenkomst is op 16 december 2008 ondertekend. In 2011 zijn de werkzaamheden op het gebied van dagelijks onderhoud op dezelfde wijze voorgezet als in 2010. Uit een evaluatie in 2011 bleek dat beide partijen tevreden zijn over het verloop en de uitvoering van de werkzaamheden.
Convenant Sociaal Team Franekereradeel/Harlingen. Het sociaal team Franekeradeel/Harlingen functioneert al sinds 2004. In de loop der jaren heeft het sociaal team bewezen zeer nuttig en effectief te zijn. Zestien verschillende organisaties participeren, al dan niet op oproepbasis, in het team, dat maandelijks bijeen komt. In het team participeren onder andere de gemeenten, politie, diverse hulpverleningsorganisaties en de drie woningcorporaties. In het sociaal team wordt de hulpverlening gecoördineerd die van toepassing is op probleemsituaties. Dit gebeurt bij een dreigende huisuitzetting, grote (huur)schulden, wanbewoning, overlast en negatieve gevolgen voor de woonomgeving of de aanwezige kinderen. In het sociaal team worden deze zaken besproken en een integrale aanpak opgesteld. In 2009 is gewerkt aan de opstelling van een convenant dat de diverse werkzaamheden goed weergaf. Dit convenant is begin 2010 door alle partijen ondertekend. In 2011 heeft er overleg plaatsgevonden over de voortgang van de werkzaamheden.
35
Convenant Sociaal Team Middelsee. Op 28 september 2011 is er een convenant afgesloten tussen de vier Middelsee gemeenten. Deze gemeenten zijn: het Bildt, Menameradiel, Leeuwarderadeel en Ferwerderadiel. De werkwijze en het convenant komen overeen met deze in het Sociaal Team Franekeradeel/Harlingen.
Convenant asbestverwijdering Op 7 januari 2010 is door Wonen NWF en vele andere Friese corporaties en de Friese gemeenten een convenant ondertekend om samen de verwijdering van asbest aan te pakken. Dit betekent dat wanneer het noodzakelijk is asbest uit het woningbezit van de corporaties te verwijderen, dit voortaan sneller gaat. In het convenant hebben de betrokken partijen afgesproken dat ze gaan werken volgens het Aedes-protocol ‘Asbestverwijdering bij mutatie en klachtenonderhoud’. In het kader daarvan zijn is in 2010 een opleidingsplan opgesteld om de medewerkers en leidinggevenden om de uitvoering van het asbestconvenant adequaat op te kunnen pakken. De opleiding heeft in 2011 plaatsgevonden. Verder is in 2011 een uitgebreide inventarisatie gemaakt van de asbesttoepassingen die zich (waarschijnlijk) in het woningbezit van Wonen NWF bevinden. Deze toepassingen zullen bij periodiek onderhoud, mutatie, reparatie en renovatie verwijderd worden.
WMO convenant Dit convenant is op 4 augustus 2009 afgesloten tussen de Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheid Noardwest Fryslân (hierna ‘de Dienst’) en de vier corporaties actief in het werkgebied van de Dienst. Dit zijn de corporaties Accolade, De Bouwvereniging, WoonFriesland en Wonen Noordwest Friesland. In het convenant staan afspraken over ‘ het bouwen van woongelegenheden of het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden zodat personen met beperkingen naar objectieve maatstaven op redelijke wijze kunnen worden gehuisvest’.
Samenwerking met de Bouwvereniging Met de Bouwvereniging uit Harlingen zijn afspraken gemaakt over samenwerking op het gebied van projectontwikkeling.
Samenwerking met Zorgcentrum het Bildt Met Zorgcentrum het Bildt zijn afspraken gemaakt over samenwerking op het gebied van de (her)ontwikkeling van De Beuckelaer te St. Annaparochie.
36
Personeel & Organisatie Inrichting organisatie Het organogram van Wonen Noordwest Friesland ziet er als volgt uit: RvC
Bestuur
Control
Bestuurssecretariaat
P&O
Financiën, Informatievoorziening & Administratie
Vastgoed
Klant & Markt
Secretariaat Vastgoed
Onderhoud
Servicebedrijf
Projecten
Secretariaat
Administratie
Beleid & Leefbaarheid
ICT
Verhuur & Verkoop
Er is verder geen sprake van aanwezigheid van nevenstructuren/verbindingen.
Formatie In totaal waren op 31 december 2011 61 personeelsleden (54,86 fte) in dienst. Hiervan hebben 2 medewerkers een jaarcontract. Personeelsformatie op fulltime basis Hieronder volgt een opstelling met de bezetting in fte’s per jaar per 31 december.
Afdeling Bestuur en staf
2011
2010
2009
3,11
2,56
3,11
12,89 15,80 5,11
12,44 15,35 5,22
12,44 15,35 6,56
2,83 5,23 1,00
3,22 5,50 2,00
3,00 4,78 2,00
3,33 5,56 ______ 54,86 =====
3,44 5,67 ______ 55,41 =====
3,44 5,67 ______ 56,35 ====
Sector Vastgoed Onderhoud Servicebedrijf Projecten
Sector FIA Secretariaat Administratie ICT
Sector Klant en Markt Beleid & Leefbaarheid Verhuur & Verkoop
37
In 2010 heeft er een organisatiewijziging plaatsgevonden, waardoor medewerkers op andere afdelingen zijn geplaatst. De grootste wijziging betrof de opzichters die van Klant en Markt naar Onderhoud zijn gegaan. De ICT afdeling is naar de afdeling FIA gegaan. Door deze organisatiewijziging zijn de gegevens per afdeling voor 2009 en 2010 aangepast zodat ze te vergelijken zijn met de gegeven van 2011. De afname van de personeelssterkte is als volgt te verklaren: Een aantal medewerkers heeft wegens privé omstandigheden gekozen om minder te gaan werken. Dit betreft de afdelingen Administratie en Verhuur & Verkoop. In het 2e kwartaal is er een vacature ontstaan op het secretariaat door het vertrek van een van onze medewerkers. Per 1 juli is via een uitzendbureau hiervoor een Secretarieel Medewerker aangetrokken. Per 14 november 2011 is de Systeembeheerder vertrokken. De vacature wordt vooralsnog niet opnieuw ingevuld. In februari 2011 is i.v.m. pensionering een Projectleider vertrokken. Verder hebben in 2011 nog de volgende wijzigingen plaatsgevonden: Op de afdeling Servicebedrijf is wegens het vertrek in 2010 van het Hoofd Servicebedrijf per 14 februari 2011 een Hoofd Servicebedrijf aangetrokken. Verder hebben 2 medewerkers van het secretariaat tijdelijk een contractverhoging gekregen vanwege zwangerschapsvervanging van een collega. Deze uitbreiding eindigt in april 2012. Onder de afdeling Bestuur en Staf is per 23 mei 2011 een P&O functionaris aangetrokken. In 2010 was eveneens een P&O functionaris werkzaam, maar niet in loondienst. Op de afdeling onderhoud is een medewerker reparatieverzoeken aangetrokken vanwege langdurige ziektevervanging. Deze medewerker drukt extra op de formatie. Extern ingehuurde krachten Op de afdeling Onderhoud is met ingang van 1 december 2011 voor de duur van een jaar een externe kracht aangetrokken voor het ontwikkelen en opstellen van de meerjarenonderhoudsbegroting en de ontwikkeling van onderhoudsbeleid. Op de afdeling Onderhoud hebben we tijdelijk via een uitzendbureau een medewerker reparatieverzoeken ingehuurd voor zwangerschapsvervanging. Voor de afdeling Klant & Markt hebben wij twee tijdelijke krachten aangesteld voor ziekte- en zwangerschapsvervanging. Voor het secretariaat is vanaf juli 2011 via een uitzendbureau een Secretarieel Medewerker aangesteld i.v.m. vacatureruimte.
Stagiaires & afstudeeropdrachten Jonge mensen kansen bieden ziet Wonen Noordwest Friesland als een onderdeel van maatschappelijk verantwoord ondernemerschap. Eind 2011 heeft één MBO Bouwkunde stagiaire stage gelopen op de afdeling Onderhoud. Verder heeft een HBO student een afstudeeronderzoek in opdracht van en onder begeleiding van Wonen Noordwest Friesland uitgevoerd. Het betrof het leefbaarheidsmonitoronderzoek in de gemeente Het Bildt.
38
Ziekteverzuim Het ziekteverzuim in de afgelopen 5 jaren zag er als volgt uit: 2011 4,91 % 2010 6,50 % 2009 4,48 % 2008 5,28 % 2007 5,63 % Met een ziekteverzuim van 4,91 % in 2011 hebben we onze doelstelling voor 2011 niet gehaald. Onze doelstelling was een ziekteverzuim van minder dan 3,5%. De oorzaak daarvan is vooral terug te voeren op een drietal langdurig zieken. Op 8 januari 2012 hebben wij helaas afscheid moeten nemen van onze collega Irma van der Horn wegens overlijden.
Bedrijfshulpverlening Binnen de corporatie zijn zes BHV-ers aangesteld. Twee BHV-ers zijn tevens opgeleid als preventiemedewerkers. Voor de in 2009 aangeschafte AED is jaarlijks een extra training ingesteld voor alle BHV-ers en twee extra medewerkers. Hierdoor zijn er altijd twee AED geschoolde medewerkers op kantoor indien nodig. Alle betreffende medewerkers zijn ook in 2011 hiervoor weer geschoold, naast de jaarlijkse BHV herhalingscursus. Naast de BHV-ers heeft Wonen Noordwest Friesland twee EHBO-ers in dienst. In 2011 hebben overige medewerkers die belangstelling hadden voor een reanimatiecursus, deze op vrijwillige basis gevolgd.
Arbocommissie In 2011 is de arbocommissie gestart in een nieuwe setting. Het kantoor is in 2011 voorzien van een luchtbevochtiger en de commissie heeft een signalerende rol gespeeld omtrent het welzijn van medewerkers op kantoor m.b.t. de klimaatbeheersing. Alle opzichters en medewerkers Servicebedrijf zijn weer VCA gecertificeerd (= Veiligheidcheck aannemers). De Risico Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) wordt in 2012 weer geactualiseerd. De laatste actualisatie was in 2008. Één keer in de vier jaar vindt er een RI&E plaats om risico´s t.a.v. arbeidsomstandigheden te inventariseren.
Bezoldiging 2011 RvC leden Naam P.T. Gaanderse P. Ramautarsing J. Jensma A.Duinstra H. de Vries Totaal
Functie Voorzitter Vice-Voorzitter Lid Lid Lid
Honorering € 11.306 € 7.538 € 7.538 € 7.538 €7.538 € 41.458
Zie voor nadere specificatie in de jaarrekening op pagina 127.
39
Opmerking
Bezoldiging 2011 Bestuurder Statutair Bestuurder: Naam Geboortedatum Nevenfuncties
: M.C.G.M. Hagenaars : 1 november 1952 : - voorzitter skeelervereniging Slikrollers; - lid bestuur Dorpsbelang Aldtsjerk (ligt niet in het actieve werkgebied van de corporatie); - voorzitter netwerkclub LCV (Landelijk Contact Volkshuisvesting); - lid bestuur Vereniging Friese Woningcorporaties Werkzaam in huidige functie sinds : 1 september 2003 Werkzaam bij de organisatie sinds : 1 september 2003 Beloning 2011 (bruto jaarsalaris) : € 114.457 Pensioenlasten ten laste van werkgever : € 25.506 Inschaling : conform sectorbrede bestuurders beloningscode woningbouwcorporaties Zie voor nadere specificatie in de jaarrekening op pagina 126.
Overig P&O 2011 Eind 2011 is een start gemaakt met het beleidsplan voor P&O om in verband met de krimp van woningen voor de komende jaren de personele gevolgen in kaart te brengen. Dit om vervelende consequenties te voorkomen. De begeleiding van langdurig zieken is aangescherpt om aan de wettelijke regelgeving te voldoen. Er is beleid gemaakt voor VUT en gepensioneerden medewerkers om deze aan na hun pensionering aan Wonen Noordwest Friesland te blijven binden. Verder is het opleidings- en ontwikkelingsbeleid verder uitgediept omdat mobiliteit en loopbaanontwikkeling de komende jaren een belangrijk onderwerp is. Ook voor 2011 heeft Wonen Noordwest Friesland zich weer aangesloten bij het Loopbaaninitiatief. In 2011 zijn alle medewerkers geïnformeerd over de mogelijkheden van Loopbaaninitiatief en uitleg over Flowwep.
Integriteitbeleid Het onderwerp integriteit heeft de toenemende belangstelling van overheid en toezichthouders. Binnen de werkorganisatie is het een onderwerp dat op gezette tijden en bij diverse gelegenheden en activiteiten ter sprake komt. Voorbeeldgedrag van de leidinggevenden vindt Wonen Noordwest Friesland erg belangrijk. Om die reden is daar, bij de start van de nieuwe organisatie in MT verband, dan ook uitgebreid bij stil gestaan. De MT leden hebben dit daarna binnen de eigen sectoren weer bespreekbaar gemaakt. Op 15 februari 2012 heeft een dilemmatraining plaatsgevonden met de leden van de RvC, de bestuurder en het management.
40
ICT in de interne bedrijfsvoering De website is een erg belangrijk communicatie kanaal met woningzoekenden, kopers en huurders. Via de website willen we ons woningaanbod onder de aandacht van het publiek brengen. In 2011 is vooronderzoek gedaan om de Social Media kanalen, onder andere Facebook en Youtube, meer te gaan inzetten. Dit vooronderzoek heeft ertoe geleid, dat in 2012 een nieuwe website zal worden ontwikkeld met een CMS, content management systeem, dat meerdere webites en ook de Social Media kanalen ondersteunt. Door het gebruik van nieuwe technieken zal de vindbaarheid van de website van Wonen NWF verbeteren. Tevens zal ons woningaanbod via Funda en Jaap.nl gemakelijker te vinden zijn. Het Intranet zal in een later stadium ook worden opgenomen in het CMS. In februari 2011 zijn de licenties voor Tobias, het woningbeheersysteem, bij SG Automatisering verlengd met zes jaar. We zijn tevreden over de werking van Tobias en de ondersteuning van SG Automatisering. Er is niet gekozen voor een selectietraject, aangezien wij denken dat het uitnutten van het bestaande systeem effectiever is. We hebben met het verlengen van de licenties het vertrouwen uitgesproken in een goede voortzetting van de relatie tussen Wonen Noordwest Friesland en SG Automatisering. Door het gebruik van steeds groter worden spreadsheets overzichten en meerdere programma’s naast elkaar op het beeldscherm zijn grotere beeldschermen nodig. In 2011 is een aantal kleine beeldschermen vervangen voor 21 en 22 inch beeldschermen. In 2011 is een uitwijkvoorziening bij het Data Center Fryslân in Leeuwarden gerealiseerd. In geval van een grote calamiteit, bijvoorbeeld brand, worden het virtuele serverpark geïnstalleerd bij DCF. Bij het testen in 2011 konden de servers in de uitwijklocatie, binnen één dag weer in productie worden gezet. Er is een start gemaakt met het opzetten van een Management Informatie Systeem. ICT heeft hierbij een ondersteunende rol voor de inrichting en ondersteuning. De performance en beschikbaarheid van de informatiesystemen op de virtuele servers is verder verbeterd. Mede daardoor zijn de werknemers tevreden over de ICT faciliteiten. Ondernemingsraad De ondernemingsraad bestaat uit drie personen. In 2011 is het secretariaat van de raad in andere handen gekomen. Folkert Schat heeft na jarenlange inzet het stokje overgedragen aan Elly Timmermans. De ondernemingsraad bestaat thans uit Gerard van Keulen (voorzitter), Elly Timmermans (secretaris) en Jan van der Mei (lid). De verslaglegging van de vergaderingen van de ondernemingsraad werd in het begin van het jaar verzorgd door het secretariaat van Wonen Noordwest Friesland en de laatste vergaderingen werden verslagen door de medewerkster P&O. De ondernemingsraad heeft in 2011 zes keer een overlegvergadering met de bestuurder gehad. Er is sprake van een goede verstandhouding tussen ondernemingsraad en bestuurder, waarbij de ondernemingsraad een positief kritische houding inneemt. In de overlegvergaderingen zijn de op dat moment actuele zaken met elkaar besproken. Een aantal zaken die in 2011 hebben gespeeld, zijn (in willekeurige volgorde): Opleiding & ontwikkelingsbeleid; Voortgangsnotitie Servicebedrijf; Notitie “Met gemiddelde bedrijfskosten bovengemiddeld presteren”; De werkkostenregeling; Afronding organisatieontwikkeling; 41
De klachtenprocedure; De reiskostenregeling; De begroting 2012; Nieuwe arbeidsovereenkomsten Aandacht voor vertrokken medewerkers; Begin visitatietraject.
De ondernemingsraad heeft op een aantal van deze punten adviezen uitgebracht en of instemming verleend aan het door de bestuurder voorgestelde beleid. In alle gevallen heeft de bestuurder naar het oordeel van de OR ruim voldoende gereageerd op de uitgebrachte adviezen. De ondernemingsraad heeft eenmaal overleg gehad met de Raad van Commissarissen. Dit overleg heeft een informatief karakter. Tijdens het overleg is vanuit het jaarverslag van de ondernemingsraad gesproken over afgehandelde onderwerpen, maar ook zijn de op dat moment aan de orde zijnde actuele zaken aangestipt. Voorts is er van gedachten gewisseld over kansen, ontwikkelingen en bedreigingen die in de toekomst liggen.
Personeelsvereniging De personeelsvereniging organiseerde van 1 november 2010 tot en met 1 november 2011 de volgende activiteiten: Sinterklaasfeest voor kinderen en kleinkinderen van de collega’s. Jaarvergadering met aansluitend een etentje en een voorstelling in De Harmonie te Leeuwarden. Deze combinatie van de jaarvergadering met een activiteit werd goed ontvangen. 8 tot met 10 april hebben we een meerdaags reisje naar Parijs georganiseerd. ’s Ochtends zijn we om 7.00 uur met zo’n 60 enthousiaste collega’s en partners vertrokken met de bus uit Sint Annaparochie naar Parijs, de stad van de liefde! We hebben diverse highlights van Parijs gezien, zoals de pittoreske schilderswijk Montmartre met de bekende Sacre Coeur en het Place du Tertre. Vervolgens hebben we een stadstour gedaan met een bezoek aan de Eiffeltoren. Uiteraard mocht een boottocht over de Seine niet ontbreken. Ter afsluiting van deze prachtige reis hebben we Versailles met haar prachtige tuinen en indrukwekkende paleis aangedaan. Wat een prachtige reis!
.
In juli was er de jaarlijkse barbecue met partners. Dit jaar hadden we er een zanger bij uitgenodigd die voor een gezellig sfeertje zorgde. Dit in combinatie met prachtig zomerweer, zorgde voor een geslaagde avond. In september was de bedoeling om naar het Iepenloftspul te gaan. Dit heeft helaas niet kunnen doorgaan. 42
Voor het jaar 2011/2012 staan de volgende zaken op de planning: Het Sinterklaasfeest (al geweest, 26 november 2011) voor kinderen en kleinkinderen van de collega’s. Dit was een groot succes. Er waren zo’n 40 kinderen en kleinkinderen aanwezig. Een eendaags reisje (inclusief partners) Iepenloftspul Barbecue in de zomer De PV jaarvergadering met aansluitend nog een leuke activiteit En mogelijk nog een aantal verrassende activiteiten…! Evelien Timmer en Paul Rychlik hebben afscheid genomen als bestuurslid van de personeelsvereniging. De nieuwe bestuursleden daarvoor zijn Hessel Hofstra en Sandra Veldhuizen.
Bestuursbesluiten De belangrijkste bestuursbesluiten in 2011 zijn: Voorstel licentieverlenging SG wordt goedgekeurd Akkoord aanpak project “oren en ogen” Notities kernvoorraad, SVB en evaluatie koop en Koopgarant akkoord Akkoord keuze visitatie door Ecorys Akkoord projectplan MIS Akkoord instellen projectgroep vernieuwen/optimaliseren website Beleidsnotitie sociaal cement wordt vastgesteld Treasuryjaarplan 2011 notitie treasury akkoord Akkoord investeringsbesluit patiowoningen Burdaard Akkoord voorstel afboeking aanloopkosten gestaakte bouwprojecten Akkoord voorstel implementatie risicomanagement bij Wonen NWF met ondersteuning NAR Akkoord jaarverslag 2010 Haalbaarheidsbesluiten akkoord: SVB 2010; renovatie Dongjum nieuwbouw K. Osingastraat Tzum; nieuwbouw 18 woningen Foswert Ferwert; woningbouw Marssum woningbouw Herbayum; integraal planTzummarum; Investeringsbesluiten akkoord voor: Beuckelaer; Sportleane Deinum A. Agnesstraat St. Annaparochie; project Delfts Rood; SVB 2011 Hofsleane en Nijebuorren Berltsum; SVB 2011, Hofstraat, Kr. Annesstraat, Goslingastraat Akkoord meerjarenbegroting 2011-2020 Akkoord diverse procedures/procesbeschrijvingen Akkoord aanpak meerjarenbegroting onderhoud Akkoord plan van aanpak Servicebedrijf Akkoord projectplan zonnepanelen (kantoor en Harnehal); De integrale procuratieregeling wordt definitief vastgesteld Akkoord notitie met vaststelling van de kengetallen als parameters voor financiële sturing Goedkeuring beleidsnotitie sociaal cement Akkoord diverse leefbaarheidsbijdragen Akkoord uitvoering imago-onderzoek onder huurders en woningzoekenden Akkoord voortgangsnotitie Servicebedrijf Akkoord beleid sponsorbijdragen Akkoord notitie verkoopprognose 2012-2021 en verkoopmaatregelen Akkoord met resultaten uit woonwensenonderzoek en vasthouden aan bouw van 18 woningen voor senioren Bethanië Ferwert. Akkoord notitie huurbeleid Akkoord nieuwe aanpak KWH; eenmalige meting in 2012; evaluatie eind 2012 43
Vaststelling jaarbegroting 2012 en meerjarenbegroting 2012-2016 Akkoord notitie ondersteuning nieuw(ver)bouwprojecten Maatschappelijk Vastgoed Evaluatie milieubeleidsplan akkoord
Verklaring van de bestuurder In overeenstemming met artikel 25 van de statuten heb ik als bestuurder het jaarverslag 2011 vastgesteld en vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Als bestuurder van Wonen Noordwest Friesland verklaar ik op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector uitsluitend werkzaam te zijn geweest in het belang van de volkshuisvesting en dat de uitgaven in 2011 uitsluitend voor dit belang zijn gedaan.
M.C.G.M. Hagenaars Bestuurder
44
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT
Inleiding In 2011 is een viertal nieuwbouwprojecten gerealiseerd en de eerste jaaropgave qua renovatie vanuit het nieuwe Strategisch Voorraad Beleid (SVB) van 2010. In totaal betrof dit 94 woningen; 59 nieuwbouw en 35 renovatie. Daarnaast zijn er 31 woningen gesloopt. Verder zijn bij tal van projecten stappen vooruit gezet in de voorbereiding om te komen tot de uitvoering.
Gerealiseerde projecten Fuormanderij Beetgumermolen In Beetgumermolen is door Van der Werf’s Bouwbedrijf een nieuwe woonwijk ontwikkeld op een oude bedrijfslocatie die een minder fraaie aanblik bood van het dorp. Wonen Noordwest Friesland heeft hier 4 huurwoningen laten bouwen naar een ontwerp van Zijlstra architecten. Hiervan zijn er 2 levensloopbestendig. Fuormanderij Beetgumermolen
Skilwei Stiens In het centrum van Stiens zijn door bouwbedrijf Kolthof voor Wonen NWF 17 appartementen en 6 patiowoningen gebouwd op een voormalige supermarktlocatie. De woningen zijn bestemd voor senioren. De toewijzing heeft plaatsgevonden in samenwerking met zorggroep Palet, die zorg verleent vanuit het naastgelegen zorgcentrum Skilhiem. Het betreft voor Wonen NWF de eerste ontwikkeling in de gemeente Leeuwarderadeel. Er bleek een ruime vraag naar deze woningen op een centrumlocatie te zijn. Het ontwerp is van Grunstra architecten.
Appartementen aan de Skilwei te Stiens.
45
Kúkshiem Dronrijp In Dronrijp is in 2011 een appartementencomplex gerealiseerd met 24 huur- en 10 koopappartementen met daaronder ruimte voor winkels. Dit is op de plaats gekomen van een oude fabriekslocatie. Het geheel is ontwikkeld door bouwbedrijf Van Wijnen, waarbij Wonen NWF de 24 huurappartementen turn-key heeft afgenomen. Het ontwerp is van Martini architecten.
Kúkshiem te Dronrijp
Van Haersoltestrjitte Sexbierum Wonen Noordwest Friesland heeft op een sloop-nieuwbouwlocatie aan de Van Haersoltestrjitte en de Hottingabur in Sexbierum 6 nieuwe huur- en 2 koopwoningen gebouwd. Daarnaast is de fundering gelegd voor nog 2 koopwoningen. Omdat de koopmarkt momenteel tegenvalt, waren deze woningen eind 2011 nog niet verkocht, waardoor er nog wordt gewacht met het verder bouwen van de laatste 2 woningen. De verhuur verliep wel vlot. De woningen zijn gebouwd door Bouwbedrijf Lont en ontworpen door Zijlstra architecten. Oorspronkelijk stonden er op deze plek 11 huurwoningen. Renovatieprogramma SVB 2010 Na de vaststelling van het SVB in 2010 was er in dat jaar niet meer genoeg tijd voor de voorbereiding en uitvoering van de eerste serie renovatiewoningen vanuit de jaaropgave 2010. Daarbij moest de organisatie ervaring opdoen met dit soort projecten en de communicatie met de bewoners. De uitvoering door bouwbedrijf Kolthof heeft daardoor plaatsgevonden in 2011. Daarbij zijn 35 woningen in de gemeente Franekeradeel gerenoveerd, waarbij de woningen zijn geïsoleerd, de indeling is veranderd voor wie dat wilde (open keuken, grotere badkamer) en de uitstraling van de woningen is verbeterd. Woningen van huurders die niet meedoen met betrekking tot de binnenkant, worden bij mutatie alsnog aangepakt.
Renovatie van woningen aan de Siccamstraat te Herbayum. Te zien zijn o.a. vernieuwd dak, dakoverstekken en nieuwe voegen.
46
Projecten in uitvoering Van Harenshuus Sint Annaparochie De bouw van het Van Harenshuus in het centrum van Sint Annaparochie is al in november 2006 gestart door bouwbedrijf SHP. Het ontwerp van Jorissen Simonetti architecten omvat de bouw van 36 zorgplaatsen door Zorggroep Noorderbreedte en 16 aanleunwoningen door Wonen NWF. Halverwege is de bouw stil komen te liggen als gevolg van juridische procedures met de eigenaar van de naastgelegen Albert Hein. In 2011 is verder gewerkt aan deze procedures en het leveren van een betere onderbouwing ten behoeve van het bestemmingsplan en de bouwvergunning. In een geschil over grond is de Gemeente het Bildt door de rechtbank in 2011 in het gelijk gesteld. De grote vertraging van het project en de trieste aanblik van het half afgebouwde casco levert veel maatschappelijke schade op voor het dorp en de mensen die graag een plek willen in het zorgcentrum. Door de lange duur lijkt het Van Harenshuus geen rol meer te kunnen spelen in de herhuisvesting van de bewoners van de Dirk Janszstraat.
Patiowoningen Burdaard In 2011 is begonnen met de bouw van 12 levensloopgeschikte woningen in Burdaard nabij het nieuwe MFC. Het project is van een bijzondere architectuur, welke goed aansluit bij de omgeving. Het ontwerp is van TWA Architecten. De bouw is in handen van Bouwgroep Dijkstra Draisma. Na de realisatie zullen 4 woningen aan de Schoolstraat worden gesloopt. Een deel van de bewoners gaat over naar de nieuwbouw.
Impressie patiowoningen Burdaard.
Locatie Bokma Hijum Aan de westkant van Hijum is door ontwikkelaar Bokma in combinatie met bouwbedrijf Hiemstra een nieuw woonwijkje ontwikkeld. Wonen Noordwest Friesland laat hier 6 huurwoningen bouwen, welke zijn ontworpen door TWA Architecten. Twee woningen worden levensloopgeschikt. In 2011 is begonnen met de bouw.
Hijum bij aanvang van de bouw van de nieuwe woningen en een impressie van het resultaat.
47
Beuckelaer Sint Annaparochie Samen met Zorgcentrum het Bildt en architectenbureau HJK is een plan ontwikkeld bestaande uit de sloop en vervangende nieuwbouw van 50 zorgplaatsen bij zorgcentrum Beuckelaer in opdracht van de zorgpartij. Dit plan omvat tevens de nieuwbouw van 15 aanleunappartementen voor Wonen Noordwest Friesland op de noordoostkant van het terrein. Eind 2011 is gestart met de sloopwerkzaamheden, waarbij de uitvoering in handen is van Bouwgroep Dijkstra Draisma. De projectleiding en het toezicht voor het geheel wordt gevoerd door Wonen NWF.
Impressie ver/nieuwbouw Beuckelaer te St. Annaparochie.
Symbolische eerste paal Beuckelaer, in december 2011 geslagen door een delegatie van Wonen NWF, wethouder gemeente het Bildt en Directie, Raad van Toezicht en Cliëntenraad zorgcentrum het Bildt.
48
Herstructurering Albertine Agnesstraat Sint Annaparochie Schuin tegenover zorgcentrum Beuckelaer aan de Albertine Agnesstraat zijn in 2011 12 gezinswoningen gesloopt en is gestart met de bouw van 10 levensloopgeschikte woningen. Hier bestaat de mogelijkheid voor senioren om grondgebonden te wonen op een steenworp afstand van het zorgcentrum. Net als de nieuwe aanleunappartementen bij Beuckelaer vervullen deze woningen een belangrijke rol bij de herhuisvesting van bewoners van de Dirk Janszstraat. De bouw wordt verricht door Bouwbedrijf Kolthof en het ontwerp is van VNL architecten.
Renovatie Van Wijngaardenstraat Sint Jacobiparochie Eind 2011 is begonnen met de start van de uitvoering van de renovatie van tien woningen aan de Van Wijngaardenstraat in Sint Jacobiparochie. Het betreft een bijzonder renovatieproject vanwege de karakteristieke bouwstijl van de woningen. Volgens de werkgroep Delft Rood is het één van de mooiste locaties met woningen die vlak na de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd volgens architectuur van de zgn. Delftse school. Het is daarmee benoemd tot werkproject, waarbij de insteek was om te laten zien dat er in sommige gevallen wel degelijk zaken gewijzigd mogen worden aan deze karakteristieke woningen. Volgens het plan van INBO-architecten worden de woningen wit gekeimd met donkere dakpannen en worden tal van oude stijlkenmerken zoals roeden in de ramen, voordeuren en haagjes weer in ere hersteld. Tegelijk worden de woningen ook geïsoleerd en waar gewenst de indeling gewijzigd. Het project belooft daarmee één van de meest opzienbarende renovatieprojecten van 2012 te worden in Fryslân.
Van Wijngaardenstraat te St. Jacobiparochie, situatie medio 2011 en impressie van situatie en na renovatie.
Projecten in ontwikkeling Voor 2012 staan nog twee renovatieprojecten op de rol voor uitvoering. Deze zijn in 2011 voorbereid en gecommuniceerd met de bewoners.
Renovatie Hofsleane en Nijebuorren Berltsum Dit project was eind 2011 aanbestedingsgereed. Het betreft 16 woningen aan de Hofsleane en Nijebuorren in Berltsum met een karakteristieke uitstraling. Daarom moet de isolatie van de woningen aan de binnenzijde plaatsvinden, hetgeen niet meevalt met de beperkte ruimte in de woningen.
49
Renovatie Kr. Annesstraat Oudebiltzijl, Hofstraat Sint Jacobiparochie en Van Goslingastraat Dongjum Dit project is in 2011 in samenwerking met bouwbedrijf Kolthof voorbereid op basis van de inschrijving op het renovatieproject van 2010. Het betrof oorspronkelijk 12 woningen op een tweetal locaties. De 4 woningen aan de Van Goslingastraat in Dongjum zijn hier later aan toegevoegd omdat binnen de herstructurering van Dongjum bij deze woningen is gekozen voor renovatie in plaats van sloop-nieuwbouw.
Sportleane Deinum Voor de bouw van 5 levensloopgeschikte woningen in het centrum van Deinum is in 2011 de omgevingsvergunning ontvangen en heeft de aanbesteding plaatsgevonden. Het betreft een locatie met garageboxen die als rotte kies was bestempeld. Het ontwerp is van architectenbureau TWA, de bouw zal worden gedaan door Brouwer Bouw. Het ontwerp bevat de nodige verwijzingen naar het verleden.
Impressie nieuwbouw aan de Sportleane te Deinum.
Herstructurering Dongjum In Dongjum zijn herstructureringsplannen voor delen van de Dorpsstraat, de Noorderstraat en de Van Goslingastraat. Met de Gemeente Franekeradeel is in 2011 overlegd over wijziging van de stedenbouwkundige structuur van het gebied. De gemeente heeft ambities op dit terrein en heeft hier ook financiële middelen voor gereserveerd. Wonen NWF wil hieraan meewerken, mits het niet leidt tot tijdsvertraging of extra kosten. Het eerste lijkt helaas al wel het geval, over het tweede vond eind 2011 nog overleg plaats. De eerste 3 woningen aan de Dorpsstraat zijn inmiddels al wel gesloopt.
Locatie Dirk Janszstraat Sint Annaparochie De 55 bewoners van seniorenwoningen aan de Dirk Janszstraat in Sint Annaparochie moeten worden geherhuisvest vanwege de sloop van deze woningen. Deze was reeds voorzien in het SVB 2006-2016. Later zijn plannen ontstaan om op deze plek een nieuwe scholencampus te bouwen voor het voortgezet onderwijs in de regio. Dit vanwege de aanwezigheid van één van beide scholen, de Fooracker in dit gebied. Wonen NWF heeft aan de Gemeente het Bildt en de beide scholen aangegeven hieraan medewerking te willen verlenen door het grootste deel van de grond beschikbaar te stellen. In ruil daarvoor zal Wonen NWF in een later stadium nieuwe woningen kunnen bouwen op de vrijkomende Ulbe van Houtenlocatie. In 2011 is begonnen met de herplaatsing van de bewoners in de bestaande voorraad en in de eerdergenoemde te realiseren nieuwbouwprojecten.
50
Ontwikkelingsvisie Tzummarum Voor Tzummarum wordt tezamen met de Gemeente Franekeradeel en Zorggroep Noorderbreedte gewerkt aan plannen voor het gebied rondom zorgcentrum Nij Bethanië. Hier moet een nieuwe multifunctionele accommodatie komen voor onderwijs, kinderopvang, peuterspeelzaal en zorg, waarbij verschillende partijen onder één dak komen. De stedenbouwkundige visie is gereed. In het gebied zijn al een basisschool en een zorgcentrum aanwezig. In het gebied ertussen staan 25 woningen van Wonen NWF die in het SVB 2006-2016 al waren aangewezen voor sloop. In 2011 zijn 6 van deze woningen gesloopt. Daarnaast is het gebouw met 12 wooneenheden aan de Sytzamaleane dat werd verhuurd aan Talant in 2011 leeggekomen. Wonen NWF zal 12 nieuwe woningen bouwen in het gebied en is verantwoordelijk voor het deel kinderopvang/peuterspeelzaal in het MFC ten behoeve van Kinderopvang Friesland. Projectarchitect is Van Hoogevest architecten.
Bethanië Ferwert Na het opzeggen van de intentieovereenkomst met Interzorg en de Gemeente Ferwerderadiel eind 2010 heeft Wonen NWF in 2011 zelfstandig de planvorming voor nieuwbouw van maximaal 18 levensloopgeschikte woningen opgepakt. Dit is begonnen met een stedenbouwkundige verkenning. Onderwerpen van studie waren daarbij o.a. het groene karakter van het gebied, het parkeren, de zonnestand en de fasering van de ontwikkeling. Als architect is Anne Dorenbos hierbij betrokken.
Klaas Osingastraat Tzum Voor het voormalige hertenkampje tussen de Klaas Osingastraat en de Meester de Bruinlaan in Tzum zijn in 2011 plannen ontwikkeld voor de bouw van 4 levensloopgeschikte woningen ter vervanging van 8 te slopen woningen aan de Meester de Bruinlaan en de Sportlaan. Architect is Alynia architecten. Eind van het jaar kwamen daar nog 6 te slopen woningen aan de Klaas Osingastraat bij vanwege verzakkingsproblemen. Bekeken zal worden of daar eveneens vervangende nieuwbouw mogelijk is.
Siccamastraat Herbaijum Aan de Siccamastraat in Herbaijum zijn in 2011 vier seniorenwoningen gesloopt. Er waren plannen van bouwbedrijf Noppert om een nieuw wijkje te realiseren aansluitend aan deze locatie. Eind 2011 heeft het bedrijf besloten deze plannen stop te zetten. Wonen NWF zal nu verder kijken naar herontwikkeling van de eigen locatie.
Alef van Idsingawei Oosterbierum In Oosterbierum aan de Alef van Idsingawei zijn in 2011 een zestal woningen gesloopt. Er vindt hier geen vervangende nieuwbouw plaats.
Dr. Vitus Ringersstraat Ried De dorpsvisie van Dorpsbelang Ried op deze locatie in het centrum van het dorp is enthousiast ontvangen in het dorp. Het is het plan om deze locatie samen met de Gemeente Franekeradeel te onwikkelen, waarbij Wonen NWF 3 seniorenwoningen zal slopen en 4 levensloopgeschikte woningen zal terugbouwen op een iets andere locatie.
Overige Voor de slooplocatie aan de Juffer Frederikestrjitte in Hallum is in 2011 optie verleend op de grond aan een samenwerkingsverband van partijen die op deze locatie een viertal energiezuinige
51
passiefwoningen wilden realiseren. Hiervoor bleek onvoldoende vraag, waarna een nieuwe koper wordt gezocht. Voor de grondpositie in Britsum heeft een onderzoek plaatsgevonden met de Gemeente Leeuwarderadeel en KAW architecten naar de mogelijkheid dit te ontwikkelen op grond van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dit onderzoek is door de gemeente beëindigd vanwege een gebrek aan draagvlak. Vanwege de huidige marktsituatie is er op dit moment niet veel perspectief voor deze ontwikkeling.
52
ONDERHOUD Algemeen De afdeling onderhoud coördineert alle onderhoudswerkzaamheden die verricht moeten worden aan het woningbezit van Wonen Noordwest Friesland. Het onderhoud aan de woningen is te verdelen in 4 categorieën. In de tabel hieronder zijn deze categorieën genoemd, hierbij hebben we aangegeven wat er voor 2011 was begroot en wat we in 2011 hebben uitgegeven aan het onderhoud. Kosten onderhoud Wonen Noordwest Friesland Omschrijving Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Woningverbetering Onderhoud doorbelast aan huurders Totaal
Begroot
Werkelijk
Percentage
947.240 462.913 2.793.801 5.229.939
821.463 364.161 2.725.609 4.484.100 60.337
87% 79% 98% 85%
9.433.893
8.395.669
88%
Te zien is dat we in 2011 minder aan onderhoud hebben uitgegeven dan dat er was begroot. Er zijn minder renovaties bij mutaties uitgevoerd door een veel lager mutatiepercentage en er was minder vraag van huurders voor de aanleg van cv installaties en comfortverbeteringen. Op het gebied van energiebesparing lopen we qua prestatie voor op de planning, vanaf 2007 hebben we al bijna de helft van de beoogde besparing op gasverbruik van 20% van 2007 – 2017 gerealiseerd.
‘Wonen NWF onderhoudt haar woningen goed.’
Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken worden voornamelijk door het interne Servicebedrijf uitgevoerd. Urgente zaken als gaslekkages, elektrastoring, lekkages worden dezelfde dag uitgevoerd. Voor overige reparatieverzoeken worden indien gewenst afspraken gemaakt met de huurder. We streven er naar om zoveel mogelijk verzoeken direct door de vakman op te lossen zonder een voorafgaande diagnose van de opzichter. Bij het oplossen van het reparatieverzoek kiezen we niet voor “noodverbanden”, maar direct voor een adequate oplossing. Hierbij houden we er wel rekening mee wanneer woningen aan de beurt zijn voor een planmatige aanpak. In 2011 zijn er 323 minder reparatie verzoeken uitgevoerd dan waar we op gerekend hadden. Ook de kosten per reparatieverzoek waren lager dan was begroot. Oorzaken voor deze verschillen zijn waarschijnlijk de uitgebreide vernieuwingsslag in de woningvoorraad die de afgelopen jaren is gemaakt en het milde weer in 2011, waardoor er minder reparatieverzoeken zijn gemeld door de huurders.
Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud betreft het normale correctieve onderhoud wat uitgevoerd wordt om de woning op het basiskwaliteitsniveau onderhoud te brengen nadat deze is leeggekomen door een verhuizing. In totaal waren er 351 woningmutaties van woningen die hierna opnieuw verhuurd of verkocht werden. Hiervan is er bij 311 woningen regulier mutatieonderhoud uitgevoerd. Bij de overige adressen is een woning verbetering uitgevoerd, hierbij worden de woningen bij mutatie geheel gerenoveerd. De kosten van deze woningen staan onder woningverbetering geregistreerd. 53
Planmatig onderhoud Het planmatige onderhoud bestaat uit 4 categorieën onderhoud welke zijn uitgesplitst in onderstaande tabel.
Planmatig onderhoud Omschrijving Planmatig buitenonderhoud Onderhoudscontracten / kleine WMO CV ketel vervanging CV onderhoudscontract Totaal onderhoud
Begroot 1.984.477 170.729 410.000 228.595 2.793.801
Werkelijk 2.021.156 178.882 309.747 215.825 2.725.609
Percentage 102% 105% 76% 94% 98%
Planmatig buitenonderhoud Planmatig buitenonderhoud wordt in principe uitgevoerd in een 6-jarige cyclus, waarbij het schilderwerk een jaar later dan het bouwkundige onderhoud wordt uitgevoerd. Individueel wordt hier soms van afgeweken. In 2009 zijn we begonnen met voorbereidende maatregelen in de detaillering van houtwerk om in de toekomst een cyclusverlenging naar 7 jaar mogelijk te maken. In het jaar voorafgaand aan de uitvoering van het bouwkundige onderhoud inspecteren we de woningen grondig op alle onderdelen en stellen we de onderhoudsconditie vast. Hierbij houden we rekening met het onderhoudsscenario voor de complexen. We besteden het planmatig buitenonderhoud geheel uit aan derden. We beoordelen deze bedrijven ieder jaar op 9 criteria van het uitvoeringsproces. In deze beoordeling gaat het vooral om een gunstige prijs/kwaliteitverhouding. De beoordeling van de prijs doen we door middel van vergelijking met onze ervaringsnormen. We gebruiken de beoordeling vervolgens bij de selectie van bedrijven voor de aanbesteding van werk in het daaropvolgend jaar. In het planmatig buitenonderhoud in 2011 zijn in totaal 649 woningen bouwkundig uitgevoerd en er zijn in totaal 507 woningen geschilderd volgens planning. In totaal is er een kleine overschrijding van de begroting.
Onderhoudscontracten / kleine WMO Voor het onderhoud aan liften, automatische deuren, brandmeldinstallaties en ventilatiesystemen hebben we onderhoudscontracten lopen. Daarnaast houden we per jaar rekening met kleine aanpassingen voor minder valide huurders. Wonen Noordwest Friesland heeft in een convenant met de gemeentes afgesproken om kleine WMO aanpassingen aan de woning voor eigen rekening uit te voeren. Dit zijn aanpassingen zoals oploopjes bij buitendeuren voor rolstoelen of beugels bij toiletten. Het werkelijk bestede bedrag aan alle onderdelen is € 8.153,- hoger t.o.v. de begroting. Liftonderhoud Voor liften is een onderhoudscontract afgesloten op basis van 4 onderhoudsbeurten per jaar om de veiligheid van deze installaties zoveel mogelijk te waarborgen. Omdat liftonderhoud toch een bepaalde expertise vraagt hebben we hiervoor een adviesbureau ingeschakeld welke de conclusies van de contractpartijen beoordeelt of er wel of geen onderhoud aan liften uitgevoerd moet worden. In 2011 hield dit in dat we verder geen grootonderhoud hoefden uit te voeren. Met het opstellen van de begroting was hier wel rekening mee gehouden. Het onderhoud dat van 2010 verschoven was naar 2011 voor een bedrag van € 28.500,- is wel uitgevoerd. Dit zat niet in de begroting maar is qua 54
bedrag ongeveer gelijk aan het bedrag dat we hadden gereserveerd voor onderhoud in 2011. Door een aantal dure reparaties aan liften welke buiten het onderhoudscontract uitgevoerd moesten worden, komen we iets hoger uit als begroot. Brandmeldinstallaties De brandmeldinstallaties aanwezig in grotere complexen zoals appartementengebouwen worden jaarlijks geïnspecteerd en onderhouden. Hiervoor hebben we onderhoudscontracten lopen. In 2011 zijn er iets meer reparaties geweest dan dat we hadden begroot. Reinigen mechanische ventilatie Mechanische ventilatiesystemen in woningen en complexen worden gemiddeld 1 x per 4 jaar schoongemaakt. In 2011 zijn van 343 woningen de kanalen gereinigd, waarvan 29 stuks waren doorgeschoven vanuit 2010. In totaal zijn er 86 niet uitgevoerd door het niet meewerken van de huurders. Deze proberen we in 2012 alsnog uit te voeren. CV-ketel vervanging Jaarlijks wordt aan de hand van de evaluatie van het c.v.-ketelonderhoud bepaald of er knelpunten in het cv-ketel bestand zijn. Vooral veiligheid van het toestel, nalevering van onderdelen, uitvalgraad en daarmee samenhangende overlast voor bewoners spelen hierin een belangrijke rol. Ieder jaar worden de knelpunten in de begroting meegenomen. We gaan in principe uit van plaatsing van HR-ketels met warmwatervoorziening. De gemiddelde levensduur van de ketels is ca. 15 – 20 jaar. Daarnaast worden op verzoek van de huurders ketels vervangen. Nog niet afgeschreven ketels worden via een eenmalige bijdrage bij de huurders in rekening gebracht. Van de begrote 227 ketels zijn er 207 ketels vervangen. Het verschil in aantallen zit hem voornamelijk in tussentijdse verkoop van woningen en het minder aantal ketels die vervangen zijn naar aanleiding van een klacht. Doordat er minder CV-ketels zijn vervangen en door een voordelige aanbesteding voor de vervanging van de CV-ketels hebben we in 2011 minder uitgegeven dan was begroot.
CV-onderhoudscontract Voor het cv-onderhoud is een contract afgesloten voor onderhoud aan de cv-installatie en 24-uurs serviceonderhoud. De conventionele ketels worden 1 x per 18 maanden schoongemaakt en de overige VR en HR ketels 1 maal per 24 maanden. Bij storingen aan de installatie kan de huurder 24 uur per dag telefonisch de reparatieverzoeken rechtstreeks doorgeven aan het onderhoudsbedrijf. Dit onderhoud aan 3.518 cv ketels is lager dan het begrotingsbedrag. Dit zit voornamelijk in het lagere BTW tarief van 6% op het uurloon en de verkoop van woningen.
‘Wonen NWF heeft goed in beeld wat er aan herstructurering gedaan moet worden.’
Woningverbetering Woningverbetering betreft de kwaliteitsverbetering van bestaande woningen. In 2011 zijn verschillende verbeteringen doorgevoerd. De maatregelen uit de woningverbetering komen voort uit het SVB 2006-2016, uit het in 2007 vastgestelde milieubeleidsplan en op verzoek van de huurder. In het nieuwe SVB 2010-2020 staan woningen aangegeven welke projectmatig aangepakt worden. Besloten is om de woningen uit deze voorraad die leegkomen en die niet doorverhuurd kunnen worden alvast bij mutatie aan te pakken. Deze woningverbetering bij mutatie waren voor 2011 niet begroot als onderhoudskosten, maar als projectkosten binnen het SVB. 55
Woningverbetering Omschrijving Planmatig buitenonderhoud Aanleg cv-installatie Woningverbetering op verzoek van huurder Woningverbetering ventilatie en isolatie Woningverbetering bij mutatie herstructurering Woningverbetering bij mutatie Overnames investeringen huurders Totaal onderhoud
Begroot 985.654 247.500 1.340.955 728.386 1.912.444 15.000 5.229.939
Werkelijk 868.105 89.076 1.182.276 681.787 608.681 979.545 14.630 4.424.100
Percentage 88% 36% 88% 94% 51% 98% 85%
Tijdens het planmatig onderhoud worden in sommige gevallen ook woningverbeteringen aangebracht. Deze woningverbeteringen worden vaak aangebracht als de oude materialen niet meer voldoen en deze worden dan vervangen door betere materialen. Ook worden in sommige gevallen verbeteringen uitgevoerd aan de uitstraling van de woningen. In 2011 stonden de volgende verbeteringen tijdens planmatig onderhoud op de planning welke ook in 2011 zijn uitgevoerd: Woningen in de Havenstrjitte en Fjildleane te Minnertsga voorzien van geïsoleerde dakplaten. Vervangen van 2 bergingen in de Nassaustraat te Sint Annaparochie. Verbetering van de uitstraling van de Vlaskampstraat te Sint Annaparochie. Bestaande luifels op de S.R. Faberstrjitte en De Kamp te Minnertsga vervangen door aluminium luifels. Houten goten van de J. Bakkerstrjitte te Menaam vervangen door kunststof goten. Het verven van daken van woningen in de Blomtún te Menaldum. Bij diverse adressen is beglazing vervangen door HR+ en HR++ glas, waarbij ook meteen ventilatieroosters worden aanbracht om de ventilatie van de woningen te verbeteren. Een aantal van deze werkzaamheden zijn hieronder uitgelicht: Aan de Havenstrjitte en Fjildleane in Minnertsga zijn de woningen in 2011 voorzien van nieuwe dakbedekking. De oude dakbedekking verkeerde in dusdanig slechte staat dat deze vervangen moest worden. Er is gekozen om niet weer een bitumen dakbedekking aan te brengen maar EPDM dakbedekking. EPDM is een kunststof dakbedekking met hoogwaardige duurzame eigenschappen. Deze dakbedekking heeft een verwachte levensduur van 50 jaar. Doordat in 2010 de winter eerder was ingevallen dan dat we hadden gehoopt, moesten we het aanbrengen van deze dakbedekking uitstellen tot het voorjaar van 2011. Voor de uitstraling hebben we gekozen voor een grijze kleur. De lichte kleur zorgt er mede voor dat het in de zomer iets koeler blijft in de woning.
Nieuwe dakbedekking wordt aangebracht
Nieuwe situatie aan de Fjildleane te Minnertsga.
56
Bij het project Blomtún in Menaldum zijn in 2010 de buitenmuren gestraald en opnieuw gevoegd. Er zijn ook nieuwe aluminium goten aangebracht en kunststof dakoverstekken geplaatst. In 2010 is ook geprobeerd om de daken antraciet te verven. Het bedrijf dat dit uitvoerde liep echter tegen dermate grote lekkages aan bij het schoonspuiten dat toen is besloten om het niet uit te voeren. In 2011 heeft een ander bedrijf het opnieuw geprobeerd. De aanpak ging iets anders en op de zolders was een en ander afgedekt. De lekkages vielen mee, hier en daar kwam een drupje water naar binnen, maar dit heeft niet tot problemen geleid. Nadat de daken waren schoongemaakt en voorbehandeld, zijn de daken geverfd. Het eindresultaat is goed gelukt. Hieronder een foto van hoe het was en hoe het nu is geworden.
Oude Situatie
Nieuwe situatie, Blontún te Menaldum
De bergingen aan de Nassaustraat 17 en 19 in Sint Annaparochie zijn vervangen door betonnen bergingen. De bestaande bergingen zakten aan de achterkant weg, waarschijnlijk heeft er vroeger een oude sloot gelegen. De balken waar het dak op rust waren bijna uit de muren getrokken, wat een gevaarlijke situatie oplevert. Na overleg met de bewoners en het bouwbedrijf zijn betonnen (onderhoudsarme) bergingen geplaatst. Dit trok veel bekijks omdat de hele straat moest worden afgezet om de bergingen over het huis te tillen met een grote bouwkraan. De bewoners zijn blij met hun nieuwe berging en kunnen er weer lang plezier van hebben.
Bestaande Situatie
Nieuwe situatie
57
Bij het project Vlaskampstraat in Sint Annaparochie hebben we zowel de buitenkant als de bestrating en de tuinen aangepakt. Hiermee is de uitstraling van de woningen compleet veranderd en zeer verbeterd. De gevels, kozijnen, ramen en deuren zijn voorzien van een nieuwe kleur. Op de vooruitspringende gevelgedeeltes is gekozen voor een oker beige kleur en voor de terugspringende gedeeltes is een lichtgrijze kleur. Het trasraam (ter plaatse van het maaiveld) en in de nissen hebben een donkergrijze kleur gekregen. Ook de kozijnen en ramen krijgen deze donkergrijze kleur. De deuren zijn voorzien van een blauwe kleur. Om het geheel mooi af te maken zijn ook de tuinen aangepakt inclusief de binnentuin. De grote boom is bijgesnoeid, de lantaarnpalen en de bestrating zijn vervangen. Aan de noord- en zuidzijde is het aantal parkeerplaatsen uitgebreid. Deze aanpassingen geven het complex weer een frisse en vernieuwde uitstraling.
Oude situatie
Nieuwe situatie
Oude situatie
Nieuwe situatie
58
Aanleg cv-installatie Alle huurders van door te exploiteren woningen komen in principe in aanmerking voor de aanleg van een cv installatie in de woning. Hiervoor wordt een huurverhoging doorberekend aan de huurder. Als er een woning vrijkomt voor verhuur waar nog geen installatie aanwezig is, dan wordt door ons tijdens de mutatiewerkzaamheden vaak in combinatie met verbetering een installatie aangebracht. In de begroting hebben we rekening gehouden met de aanleg van 50 installaties. Van deze 50 cv installaties zijn 32 installaties niet via afdeling Onderhoud uitgevoerd, omdat er minder verzoeken van huurders waren en omdat een deel tijdens het SVB project is uitgevoerd. Daarnaast is een deel doorgeschoven naar 2012, welke dan tijdens het SVB project worden aangebracht.
Woningverbetering op verzoek van de huurder Planmatig onderhoud aan de binnenkant van de woning is enkele jaren geleden afgeschaft. Omdat werken in bewoonde situatie vaak problemen gaf in verband met de medewerking van de zittende huurder. In plaats daarvan is gekozen voor het uitvoeren van binnenonderhoud op het moment dat bewoners daar zelf voor kiezen. Deze aanpassingen betreffen voornamelijk: een nieuwe badkamer, vervangen van keukeninrichting, eventueel met inbouwapparatuur, aanbrengen tuimeldakraam, bouw bijkeuken, isoleren berging, aanbrengen tegelwerk in toilet enz. Voor elke woning is een kwaliteitsniveau bepaald, waaraan ook een streefhuur is gekoppeld. Een huurverhoging wordt alleen doorberekend als er een geriefverbetering wordt toegevoegd aan de woning. Nog niet afgeschreven voorzieningen worden afgekocht door de huurder. Afhankelijk van de voorziening wordt het via een eenmalige bijdrage of via een huurverhoging met de huurder verrekend. Het budget wat voor 2011 was begroot is niet geheel uitgegeven. Dit komt vooral doordat niet alle uitgegeven opdrachten zijn afgerond in 2011 of dat ze nog niet zijn gestart doordat de bewoner zijn medewerking niet tijdig heeft verleend. Hierdoor is een deel van het budget niet ingevuld. Deze opdrachten worden in 2012 uitgevoerd.
Woningverbetering ventilatie/isolatie Naar aanleiding van het milieubeleidsplan van 2007 zijn we vanaf 2008 begonnen met het isoleren van de bestaande voorraad. Hierbij worden de ongeïsoleerde daken, spouwmuren en vloeren voorzien van isolatie. Om te zorgen dat de woningen na het aanbrengen van de isolatie goed worden geventileerd en om vochtproblemen in de woning te voorkomen brengen we ook planmatig ventilatiesystemen aan in de woningen waar deze nog niet zitten. Woningverbetering isolatie Het aantal geplande te isoleren vloeren, daken en spouwen zijn nagenoeg allemaal uitgevoerd: 126 vloeren zijn geïsoleerd, 4 meer dan begroot. 134 daken zijn geïsoleerd, 2 minder dan begroot 112 spouwmuren zijn geïsoleerd, 10 minder dan begroot Het verschil met de begroting zit hem vooral in dat 10 woningen niet zijn voorzien van spouwisolatie. Dit zal in 2012 worden uitgevoerd. Er zijn vier meer vloeren geïsoleerd dan begroot. Ventilatieverbetering In totaal zouden we in 2011 220 woningen voorzien van mechanische ventilatie. Hiervan hebben we 167 systemen uitgevoerd. De overige 53 adressen zijn niet uitgevoerd in verband met geen medewerking door de huurder. Dit aantal willen we in 2012 extra gaan uitvoeren. Voordat het ventilatiesysteem wordt aanbracht wordt de woning opgenomen door een extern bureau. Hier was in de begroting geen rekening mee gehouden.
59
Woningverbetering bij herstructurering In 2011 zijn 18 woningen tijdens mutatie gerenoveerd van de SVB voorraad die gepland waren om op te knappen tussen 2010 en 2020. Tijdens deze werkzaamheden worden de woningen naar gelang de noodzaak er is voorzien van een nieuwe keuken, een nieuwe badkamer die verplaatst wordt naar de kleinste slaapkamer, een nieuw toilet en het elektra wordt vernieuwd. Er was in de begroting van 2011 nog geen rekening mee gehouden dat we deze adressen ook bij mutatie zouden gaan aanpakken. Woningverbetering bij mutatie Woningen van na 1960 die toe zijn aan binnenonderhoud worden tijdens mutatie aangepakt. Deze woningen worden voorzien een nieuwe keuken, nieuwe douche en toilet en het elektra wordt vernieuwd. Overnames Huurders mogen zelf aanpassingen maken in onze huurwoningen, zoals nieuwe keukens of tussenaanbouwen. Deze aanpassingen moeten ze eerst wel bij ons aanmelden ter goedkeuring via ZAV ( zelf aangebrachte voorzieningen). Bij verhuizing wordt beoordeeld of een huurder in aanmerking komt voor een vergoeding als Wonen Noordwest Friesland deze aanpassingen overneemt. In 2011 zijn van 19 adressen zaken overgenomen zoals luxe keukens en cv installaties.
Energiebesparing Wonen Noordwest Friesland houdt zich al jaren bezig met de energetische verbetering van woningen. Eind 2007 is ons milieubeleidsplan vastgesteld waarbinnen we ons conformeren aan de inspanning die op dit gebied is afgesproken in de gezamenlijke ambitie van corporaties in het zo genaamde “Antwoord aan de samenleving”: “We zullen het mogelijk maken dat tenminste 20 procent wordt bespaard op het gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008 t/m 2017.” Omdat we reeds in 2007 zijn gestart met maatregelen op dit vlak in het kader van de “energietender CO2 besparing” hebben we 1 januari 2007 als startpunt genomen voor deze besparing t/m 2017. In ons beleidsplan richten we ons op het principe van “Trias energetica”. Stap 1: Stap 2: Stap 3: Zuinige
Terugdringen van onnodig energieverbruik, bijvoorbeeld door goede warmte isolatie. Gebruik maken van duurzame energie, zoals zonne-energie of windenergie. Zuinig en efficiënt gebruikmaken van fossiele bronnen, als duurzame energie niet volstaan. het toepassen van zuinige CV-installaties.
Wonen Noordwest Friesland zal zich eerst richten het vermijden van energievraag door de schil goed te isoleren. Van ons totale woningbezit is in beeld gebracht wat we kunnen doen aan deze “schilisolatie”. Uit een globale scan van ons woningbezit bleek dat die besparing de komende 10 jaar te realiseren is. Naast ‘Trias energetica’ gaan we ook uit van ‘People, planet en profit’. Met energiebesparende maatregelen willen wij onze huurders (people) lagere woonlasten en meer wooncomfort bieden. Energiebesparing is goed voor het milieu en daarmee onze woonomgeving (planet). Duurzame materialen zijn bij aanschaf vaak duurder, maar gaan langer mee en vergen minder onderhoud (profit). 60
In 2011 werden de volgende energiebesparende maatregelen uitgevoerd: Gerealiseerde besparing in 2011 Eenheid Gem. besparing/eh m² st. gas CO2 3 200 0,35 Zonneboilers, stuks 0,32 Ketelvervanging conv. HR107 42 180 0,16 Ketelvervanging VR - HR107 76 90 0,04 Ketelvervanging HR-HR107 89 20 0,45 Vloerisolatie 37 256 0,30 Bodemisolatie 89 171 0,68 Dakisolatie 134 385 1,06 Spouwisolatie 112 600 0,04 HR++ beglazing dik 2.014 21 0,03 HR++ beglazing dun 381 19 Daken Walburga / Sportleane en 21 250 0,44 Nebke/ Havenstrjitte/ Fjildleane Gerealiseerd in 2011 Omschrijving
m³ gasbesparing cumulatief
Energiebesparing 2007 - 2018 Omschrijving Totaal m³ verbruik in 2007 Target milieubeleidsplan 2007 20 % besparing 2007 tot 2018 Bespaard t/m 2011 % gerealiseerd vanaf 2007 Nog te realiseren na 2011
Besparing totaal gas in m³ CO2 in ton 600 1,06 7560 13,38 6840 12,11 1780 3,15 9468,3 16,76 15183,4 26,87 51590 91,31 67200 118,94 42294 0,00 7360,92 0,00 5250 9,29 215.127
Gas in m³ 7.930.600 1.586.120 721.817 9,10% 864.303
293
CO2 in ton 14.037 2.807 1278 9,10% 1.529
Energiebesparing 2007 - 2017
2.000.000 1.500.000 1.000.000
planning totaal gerealiseerd
500.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 jaartal
61
De energielabels die we op dit moment in ons systeem hebben:
Er kan worden geconcludeerd dat we steeds betere energielabels in ons woningbezit krijgen. In totaal zit 50% van onze voorraad al in de energiezuinige labels A, B en C. De echte inhaalslag wordt met de nieuwe SVB plannen van 2010 tot 2020 gehaald. De voorraad die in 2010 aangepakt zou worden zijn nog niet verwerkt in de labels. De voorraad die in 2011 aangepakt zou worden zijn naar 2012 geschoven en zitten er dus ook nog niet tussen. Op dit moment zorgen vooral de nieuwbouwwoningen en de woningen die van energielabel D naar C en B gaan door de geplande energetische maatregelen voor een verschil in de energielabels. Ook andere maatregelen zoals nieuwe CV ketels en HR++ beglazing zorgen voor labelsprongen en gasbesparing.
‘Wonen NWF investeert veel in energie en duurzaamheid van het bezit’.
Serviceonderhoud Service onderhoud wordt voor rekening van de huurder uitgevoerd. Jaarlijks worden de exploitatieresultaten van het serviceonderhoud in beeld gebracht om te kunnen vaststellen of de vergoedingen moeten worden aangepast. Serviceonderhoud Omschrijving Tuinonderhoud Glasschades huurderverzekering Schoonhouden gem. ruimten Klein onderhoud Totaal
Begroot 95.396 49.000 56.235 137.938 338.569
62
Werkelijk 95.270 31.150 41.836 139.328 307.584
Percentage 100% 64% 74% 101% 91%
Servicebedrijf In 2011 is het Service Level Agreement (SLA) van kracht geworden tussen de afdelingen Onderhoud en Servicebedrijf waarmee de financiële en kwalitatieve normen zijn vastgelegd. Hiermee zijn duidelijke wederzijdse verwachtingen gecreëerd en kan het Servicebedrijf op eenzelfde wijze worden beoordeeld als een externe opdrachtnemer. Begin 2011 is een nieuw hoofd Servicebedrijf aangesteld om de nieuwe koers meer vorm te geven. Hiermee wordt ingezet op een meer bedrijfseconomische werkwijze van uitvoering. In het plan van aanpak voor 2011 is gekeken naar het terugdringen van de algemene kosten en het verhogen van de productieve manuren. Dit heeft geresulteerd in een verlaging van het uurloon. Een deel van de financiële uitkomsten van de SLA staan hieronder aangegeven; Omschrijving Aandeel reparatieverzoeken door Servicebedrijf Maximaal gemiddelde kosten per reparatieverzoek Maximaal gemiddelde kosten per mutatie Gemiddelde kosten per klein onderhoudverzoek Aantal werkbare uren per jaar
Norm SLA 2011 ≥ 75%
Meting over 2011 69%
€ 145,-
€ 112,-
€ 723,€ 47,-
€ 711,€ 49,18
18.563
20.178
Aan het einde 2011, het leerjaar met de SLA, zijn de normen vergeleken met het behaalde resultaat. Voor een groot deel van de doelstellingen is het beoogde resultaat neergezet. Er was b.v. aangegeven in 2011 een groter deel in Dagelijks Onderhoud uit te laten voeren door het eigen Servicebedrijf. Dit heeft geleid tot een stijging 45% naar 69% van het aantal klussen dat door het Servicebedrijf in Dagelijks Onderhoud wordt uitgevoerd. Eén van de doelstellingen was dat van 2011 kon worden geleerd om hiermee een solide basis te creëren voor de normen van 2012. Daarnaast is ervaring opgedaan met de ander manier van werken en het meetbaar maken van de normen. Ondanks dat niet alle normen zijn gehaald, biedt het wel perspectief om in de toekomst de doelstellingen te kunnen realiseren. Voor wat betreft de technische beoordeling is een stijgende lijn in de kwaliteit, uitvoering en tijdigheid van oplevering zichtbaar. Nieuwe afspraken zijn aan de hand van de evaluatie geformuleerd in een SLA voor 2012, waarbij met een nacalculatie voor woningverbeteringen ( comfortverzoek en renovatie bij mutatie) in dat jaar dient te worden aangetoond dat er concurerend gewerkt wordt ten opzichte van externe bedrijven. De medewerkers van het Servicebedrijf hebben allen het certificaat VCA* behaald. VCA staat voor Veiligheid, Gezondheid en Milieu Checklist en is bedoeld om veilig werken te stimuleren en het aantal (bijna) ongevallen te verminderen.
63
LEEFBAARHEID & MAATSCHAPPELIJK INVESTEREN Investeren in leefbaarheid Het in stand houden en verbeteren van de leefbaarheid van dorpen, buurten en wijken in ons werkgebied is een belangrijk onderdeel van het beleid van Wonen Noordwest Friesland. Leefbaarheid bepaalt in belangrijke mate of onze huurders ergens met plezier wonen. Samen met circa veertig verenigingen van Dorpsbelang houden wij de vinger aan de pols op het gebied van leefbaarheid. Wij ondersteunen hierbij de verenigingen procedureel, inhoudelijk en zo nodig financieel. Twee medewerkers van Wonen Noordwest Friesland onderhouden de contacten met deze verenigingen van dorpsbelang. Als wij knelpunten signaleren zoeken we oplossingen, waar mogelijk in samenwerking met andere partijen, zoals gemeenten, politie en maatschappelijke en (semi-)commerciële organisaties.
‘In de samenwerking is Wonen NWF een betrouwbare partner’.
Onderwerpen van gesprek hierbij zijn onder andere: De aanwezige dorpsvisie of de mogelijkheden om dit op te zetten. De woningmarkt, krimp, renovatie, sloop en eventuele nieuwbouwmogelijkheden. De dorpshuizen of multifunctionele (sport) centra Het op peil houden of verbeteren van de aanwezige voorzieningen op het gebied van wonen, zorg, woonomgeving, sport, recreatie en cultuur. De mogelijkheden om bewoners te betrekken bij beheer en beleid en actief te laten deelnemen aan activiteiten. In veel dorpen worden er voor bovenstaande zaken initiatieven ontwikkeld waar wij vaak vanaf het begin over mee denken in coproductie met onze maatschappelijke partners; samen met bewoners, gemeenten, zorgpartijen, adviesbureaus en diverse andere partijen. Andere kleine projecten worden zonder al te veel tijd en kosten direct gerealiseerd. Bij het investeren in leefbaarheid door Wonen NWF gaat het niet alleen om een financiële bijdrage in de uitvoeringskosten. Wonen NWF initieert, adviseert en faciliteert in het verbeteren van de leefbaarheid en het versterken van de grootste kracht van de dorpen: hun enorme sociale cohesie. In een verspreide brochure staat onder meer aangegeven welke projecten en activiteiten in aanmerking komen voor een bijdrage uit ons leefbaarheidsfonds. Zo is voor iedereen helder welke criteria wij hanteren, de voorwaarden waaraan een project moet voldoen en hoe aanvragen worden beoordeeld. Ook bij het afsluiten van lokale akkoorden en prestatieafspraken met de gemeenten in ons werkgebied besteden we veel aandacht aan leefbaarheid en het maken van goede afspraken hierover. Voorbeelden hiervan zijn afspraken op het gebied van het houden van dorpsschouwen, het ondersteunen van dorpen bij het opstellen van een dorpsvisie, het houden van (LeMon) leefbaarheidonderzoeken en het maken van afspraken over het beheer van speeltuinen.
64
De krimp in de bevolkingaantallen laat zich in de regio zien in verschillende dorpen. Daar ontstaat leegstand in met name de koopwoningen, maar ook leegstand in de winkel- en bedrijfspanden. De economische crisis is hier mede debet aan. Wij stimuleren sterk om te zoeken naar multifunctionele oplossingen op alle terreinen, om de voorzieningen zo veel mogelijk op peil te houden. Met deze inzet op het gebied van leefbaarheid geven we invulling aan onze missie om de leefbaarheid van de dorpen in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Conform onze visie betrekken we onze huurders en stakeholders bij het leefbaarheidsbeleid en zijn transparant in ons doen en laten op dit terrein.
Afwegingskader Voor het vaststellen van de hoogte van de bijdrage kijken wij onder meer naar: De mate van functionaliteit. Zelfwerkzaamheid van de bewoners. Cofinanciering door andere partijen zoals de gemeente of provincie Betrokkenheid van commerciële partijen. Noodzaak en reële kosten van een project. Belang voor de leefbaarheid in het dorp en onze huurders.
Dertien aandachtsgebieden Elk jaar stellen wij een aantal aandachtsgebieden vast die in aanmerking komen voor een bijdrage. Voor 2011 waren dit er dertien. 1. Dorpsvisies 2. Multifunctionele centra 3. Multifunctionele sportaccommodaties 4. Accommodaties van individuele sportverenigingen 5. Rotte plekken 6. Speeltuinen 7. Onderhoudsbeleid Multifunctionele centra 8. Woonomgevingplannen 9. Dorpsverbeteringplannen 10. Dorpsschouwen 11. Sociaal cement 12. Maatschappelijk vastgoed 13. Nieuwe aanvragen Voor alle aandachtsgebieden geldt bovenstaande afwegingskader voor het bepalen van onze bijdrage.
‘Wonen NWF is zeer actief in het stimuleren van de verenigingen van dorpsbelang bij het maken van hun eigen dorpsvisies.’
65
Prestaties in het afgelopen jaar In 2011 was er veel aandacht voor het “sociaal cement” in de dorpen. De sociale samenhang is vaak de grootste kwaliteit in de dorpen, maar ook dit staat onder druk door gebrek aan vrijwilligers en goede randvoorwaarden. In 2011 zijn we van start gegaan met het project ‘Losse fearren’. Hiermee is het mogelijk voor een bedrag van € 200 zonder al te veel voorwaarden kleine projecten te starten die ‘mensen verbinden’. Er is een aparte website ontwikkeld, www.lossefearren.nl, met informatie en voorbeelden. Verder is ook in 2011 een cursus georganiseerd voor de beheerders van dorpswebsites om deze websites te verbeteren en hiermee te zorgen voor een stukje ‘digitaal sociaal cement’.
Beheerders van dorpswebsites tijdens de cursus
In mei 2011 is voor de derde keer een ‘Hart voor je dorp’ avond georganiseerd voor alle dorpen in ons werkgebied. De informatie en discussie avond was drukbezocht door bewoners uit meer dan twintig verschillende dorpen. Samen met de gemeente Menameradiel is in deze gemeente voor de eerste keer een Leefbaarheidsmonitor (LeMon) gehouden. De uitkomsten van dit onderzoek gebruiken we om samen met de gemeente en de dorpen de leefbaarheid verder te verbeteren. Het LeMon onderzoek proberen wij in alle gemeenten regelmatig te houden.
Wethouder Lute Pen en Rein Hagenaars, bestuurder Wonen NWF bieden elkaar het LeMon leefbaarheidsonderzoek aan.
In verschillende dorpen lopen onderzoeken naar de mogelijkheid om diverse functies, zoals dorpshuis, de basisscholen, sportaccommodaties te combineren in een gebouw. Wij zijn hier vaak bij betrokken en werken soms mee in de projectgroepen. Er wordt door ons met Doarpswurk in de gemeente Ferwerderadiel ondersteuning verleend bij het opstarten van een Federatie voor dorpshuis - besturen. 66
‘Leefbaarheid wordt door de belanghouders gezien als het belangrijkste punt voor Wonen NWF. De aanwezige belanghouders vinden dat Wonen NWF er qua ambities boven de rest uit springt als het gaat om investeringen in de dorpen en met name t.a.v. de leefbaarheid’.
Financiële ondersteuning In 2011 werden door ons in totaal 62 verschillende financiële bijdragen verleend in het kader van de leefbaarheid en sponsoring. In totaal is een bedrag van € 233.000 toegekend. Het aantal verleende bijdragen is de afgelopen jaren steeds gestegen, maar de hoogte van de bedragen is veel lager. Verreweg het grootste aantal bijdragen was in het kader van het sociaal cement. Kleine bijdragen voor zeer diverse activiteiten in de dorpen die de sociale structuur versterken. Bij de grote projecten zoals de MFC’s en projecten op het gebied van centrumplannen/woonomgeving is de financiële haalbaarheid en de cofinanciering vaak een struikelblok dat zorgt voor vertraging of stopzetten van het project. In het kader van de bezuinigingen die de gemeenten moeten uitvoeren, verwachten we dat de cofinanciering van dit soort projecten ook komende jaren een probleem zal opleveren. Een greep uit de 62 bijdragen op het gebied van leefbaarheid en overige sponsoring in 2011: - In Marrum, Vrouwenparochie en Tzum voor de nieuwbouw/renovatie van multifunctionele centra of dorpshuizen, of een onderzoek naar de haalbaarheid daarvan. - In Dronrijp, Menaldum, Sint Annaparochie en Marrum voor diverse (multifunctionele) sport en speelaccommodaties en voorzieningen. - In Berltsum, Sint Jacobiparochie, Sint Annaparochie, Hallum, Deinum, Minnertsga en Marssum voor plannen op het gebied van de herinrichting van de woonomgeving, recreatieve voorzieningen of groenstructuren. - In Menameradiel, het Bildt en Ferwerderadeel nemen we het (dagelijkse) onderhoud van de verschillende speeltuinen voor onze rekening. - In het kader van de jaarlijkse dorpsschouwen samen met gemeente en het dorp worden er ook regelmatig kleine bijdragen verleend voor bijvoorbeeld een zitplek of een bladerbak in de directe woonomgeving. - In bijna twintig dorpen geven we kleine bijdragen in het kader van het ‘sociale cement’. Onder meer voor dorpswebsites, een digitaal dorpsplein, bijeenkomsten en activiteiten voor jeugd of ouderen, preventieve huisbezoeken voor ouderen, een dorpen promotiedag, diverse muziekprojecten en sportactiviteiten. Met deze bijdragen wordt ons strategische doel, namelijk het verbeteren van de leefbaarheid in de dorpen (missie) gerealiseerd. Uit het in 2011 uitgevoerde visitatie en imago onderzoek blijkt dat de bewoners en onze stakeholders onze inzet op het gebied van leefbaarheid kennen en ook zeer positief waarderen. Dit merken wij ook omdat de dorpen ons steeds beter weten te vinden. Het aantal aanvragen voor ondersteuning (financieel en/of inhoudelijk) van leefbaarheid initiatieven in de dorpen neemt toe.
67
WONEN EN ZORG
Wij werken nauw samen met drie zorgcentra in de regio: Nij Bethanië (onderdeel van Zorggroep Noorderbreedte) in Tzummarum, Zorgcentrum het Bildt (Beuckelaer) in Sint Annaparochie en Stichting Palet in Berltsum, Dronrijp en Stiens. Op deze locaties verhuren wij senioren of aanleunwoningen waarbij vanuit de zorgcentra of zorgsteunpunten zorg op maat wordt geleverd. De vraag naar dit type woningen neemt toe, maar minder hard dan enige jaren geleden werd verondersteld. In Sint Annaparochie wordt ook nog een woongebouw met diverse zorgmogelijkheden verhuurd aan Talant voor twaalf verstandelijke gehandicapten.
Beleid In onze beleidsvisie op het gebied van wonen en zorg streven wij naar het vergroten van de zorgmogelijkheden voor oudere inwoners. Het doel hiervan is dat de oudere inwoners van de dorpen zo lang mogelijk in het eigen dorp kunnen blijven wonen. In de grotere dorpen hebben wij in samenwerking met de zorgpartijen veel seniorencomplexen gebouwd, waar mogelijk in combinatie met een zorgsteunpunt. In de kleinere dorpen is dit vaak niet mogelijk. Daar kiezen wij voor het bouwen van grondgebonden levensloopgeschikte woningen waar de bewoner met behulp van zorg aan huis dan zo lang mogelijk kan blijven wonen. In 2011 hebben wij, conform onze Visie op Wonen en Zorg, een bijeenkomst georganiseerd met de welzijnspartijen in ons werkgebied. Onderwerp van gesprek daarbij waren de geschikte huisvesting voor ouderen, bestrijding van de eenzaamheid onder ouderen, preventieve huisbezoeken, diverse activiteiten voor ouderen en diensten aan huis. Voor enkele activiteiten op het gebied van Wonen en Zorg is door ons in 2011 ook een financiële bijdrage verleend.
Bouwplannen en recente ontwikkelingen -
-
-
Samen met het Zorgcentrum het Bildt zijn we in 2011 in Sint Annaparochie gestart met de sloop en nieuwbouw van het grootste deel van het verouderde zorgcentrum plus de bouw van vijftien extra aanleunwoningen. In Sint Annaparochie is er in 2006 al gestart met de bouw van een complex met 36 plaatsen voor licht dementerende ouderen en 16 aanleunwoningen waarbij de zorg wordt verleend uit Zorgcentrum het Bildt. Door bezwaarschriften is de bouw al sinds lange tijd stil gelegd. Daarnaast is er in Sint Annaparochie in 2011 gestart met de bouw van tien zelfstandige levensloopwoningen aan de Albertine Agnesstraat. In Burdaard is in 2011 gestart met de bouw van 12 zelfstandige levensloopwoningen, direct naast het nieuwe MFC in het dorp. In Hijum is in 2011 gestart met de bouw van twee levensloopgeschikte woningen (plus vier gezinswoningen). In Hallum beschikken we over een zeer bijzonder wooncomplex. Het bestaat uit een combinatie van 14 seniorenappartementen, 12 groepswoningen voor licht dementerende ouderen, zes gezinswoningen, een zorgsteunpunt en een gemeenschapsruimte. Centraal in het complex staat de mogelijkheid tot bieden van mantelzorg. Helaas valt de belangstelling voor de groepswoningen tegen. Zorgaanbieder Interzorg is per 1 april 2011 gestopt met de 24 uurs zorg omdat de exploitatie niet haalbaar is. We hebben in 2011 een tijdelijke oplossing
68
-
-
gevonden door verhuur aan zorgcentrum het Bildt i.v.m. de bovengenoemde sloop. We zijn nog in gesprek over een definitieve oplossing. In Tzummarum zijn door ons in nauwe samenwerking met de zorgpartijen plannen gemaakt voor sloop en nieuwbouw van een gedeelte van het zorgcentrum. Wij bouwen daarbij 12 nieuwe seniorenwoningen en een ruimte voor de kinderopvang. Zie bladzijde 40. In Ferwert zijn plannen ontwikkeld voor sloop van de 23 verouderde seniorenwoningen en nieuwbouw van 16 nieuwe levensloopbestendige woningen direct naast het zorgcentrum. In Dronrijp(24) en Stiens(23) zijn in 2011 twee complexen met seniorenappartementen opgeleverd (Kúkshiem in Dronrijp en Aeckemahûs in Stiens). In Stiens is dit gecombineerd met directe zorg vanuit Zorgcentrum Skilhiem (Palet). Op 15 juli 2011 kwam kamerlid Betty de Boer op werkbezoek in Leeuwarderadeel waarbij zij onder meer een bezoek bracht aan het Aeckemahûs te Stiens. Medewerkers van Wonen NWF informeerden mevrouw de Boer over het beleid van Wonen NWF t.a.v. wonen en zorg en gaven uitleg over het project Aeckemahûs.
V.l.n.r. Jan Boelens (projectleider Wonen NWF), Betty de Boer (kamerlid), bewoners Aeckemahûs, Nicole de Bruijn (beleidsmedewerker Wonen NWF), Joop Boertjens (burgemeester Leeuwarderadeel).
69
DE WONINGMARKT; HUREN, KOPEN OF KIEZEN Het jaar 2011 was voor de verhuur van woningen een prima jaar. De belangstelling voor de verhuur is gestegen en de leegstand van huurwoningen is minimaal. Vanwege de crisis op de woningmarkt zijn mensen sneller geneigd een woning te gaan huren in plaats van kopen. Mede door de grote kwaliteitsslag die de afgelopen jaren is gemaakt (en de komende jaren nog gaande is) heeft Wonen NWF een aantrekkelijk woningaanbod. Daarnaast is Wonen NWF er in geslaagd meer druk op de markt te creëren door woningen te verkopen en huurwoningen aan de voorraad te ontrekken en niet of minder terug te bouwen. De aantallen verkochte woningen bleven wel achter bij de begroting maar liepen redelijk in de pas met de laatste kwartaalprognoses. Uitzicht op verbetering van de koopmarkt is er nog niet. De economische en politieke onzekerheid duren nog voort. Koopgarant blijkt een product te zijn dat in een slechte markt meer mogelijkheden biedt dan reguliere verkoop.
‘Een opvallende prestatie is het toepassen van Koopgarant, iets wat collegacorporaties niet aandurven.’
In 2010 hebben we een onderzoek uitgevoerd naar de benodigde kernvoorraad aan huurwoningen die we per dorp nodig hebben om de BBSH doelgroep (en beperkt de hogere inkomensgroepen) te kunnen voorzien van een betaalbare huurwoning. De resultaten hiervan hebben geleid tot bijstelling van de aantallen woningen die wij nog gaan verkopen, zowel regulier als in koopgarant. In de periode tot ongeveer 2030 verwachten we nog een kleine 700 woningen te verkopen in koopgarant en regulier. Daarmee neemt onze voorraad aan huurwoningen, samen met de sloop- en nieuwbouwplannen, af tot ongeveer 3370 woningen, hetgeen overeen komt met de berekende noodzakelijke kernvoorraad. Door regelmatige evaluatie van de marktpositie van de dorpen en de wachttijden van de woningzoekenden, houden wij de vinger aan de pols en kunnen wij zo nodig onze verkoopplannen bijstellen. Bij ontwikkeling van de woonplannen en visies blijven wij voortdurend aandacht vragen voor de gevolgen van de stagnerende bevolkingsontwikkeling en de vele nieuwe plannen die er op de plank liggen bij de verschillende gemeenten. De markt is zeer kwetsbaar. Door de stagnatie op de koopmarkt zijn er overigens wat plannen stopgezet, veelal in de particuliere sector. Wij gaan verder met zeer beperkte nieuwbouw in een rustig tempo en vooral veel aandacht voor de verbetering van de kwaliteit van het bestaande woningbezit. In 2011 zijn naast de gewone verhuur en verkoopwerkzaamheden ook ruim 100 woningen aangeboden aan zittende huurders als keuzewoning. Dit product biedt de huurders en de woningzoekenden de mogelijkheid te kiezen tussen gewoon huren of de woning met korting te kopen via Koopgarant. Daarnaast zijn er nog 200 woningen extra regulier te koop aangeboden aan de zittende huurders.
70
Woonruimteverdeling In ons toewijzingsbeleid houden we rekening met de eisen die in het BBSH worden gesteld, voorop staat de toewijzing van geschikte woningen aan de lagere inkomensgroepen. Bij twee projecten zijn in overleg met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland de toewijzingregels aangepast om de leefbaarheid in het complex te vergroten. Dit betreft het seniorencomplex Berlingastate in Berltsum. Hier zijn de helft van 22 appartementen bestemd voor ouderen met een zorgindicatie die op voordracht van Stichting Palet worden toegewezen. In het complex is een zorgsteunpunt met dagopvang aanwezig. De andere helft van de appartementen wordt toegewezen aan ouderen zonder zorgindicatie. Zo proberen wij de zelfredzaamheid van de bewoners en de leefbaarheid in het complex ook in de toekomst beter te waarborgen. Verder worden de 23 appartementen van het Aeckemahûs aan de Skilwei in Stiens geheel toegewezen op voordracht van Stichting Palet. Hier worden dan uitsluitend senioren in geplaatst met een zorgindicatie. De zorg wordt geleverd vanuit het nabij gelegen zorgcentrum Skilhiem. In 2011 kwamen er op onze aangeboden huurwoningen gemiddeld 6,30 reacties per advertentie (over 2010 was dit gemiddelde 6,92). Er zijn grote verschillen per dorp en gemeente. De gezinswoningen, met name die met een huurprijs tot ongeveer € 400 per maand, blijven wat beter scoren in de verhuur. Ook de vraag naar aanleunwoningen met zorgmogelijkheden is redelijk groot. De nieuwbouw geeft zeer wisselende resultaten. De relatief hoge netto huurprijzen daarbij zorgen soms voor weinig positieve reacties. De woningzoekenden nemen het voordeel van de veel lagere woonlasten, vanwege lagere energiekosten, nog niet mee in hun keuze. In het komende jaar willen we hier in de voorlichting meer aandacht voor vragen. Per 31 december 2011 stonden er 3645 woningzoekenden ingeschreven bij ons, een stijging van ruim 10% ten opzichte van vorig jaar. Dit is inclusief de woningzoekenden die staan ingeschreven voor een koop of koopgarant woning.
Doelgroepenbeleid Per 31 december 2011 hoort 34% van de woningen tot de "goedkope" woningvoorraad (beneden de 361 euro). Het percentage goedkope woningen is sterk gedaald door het toepassen van huurharmonisatie bij mutatie en de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Naast de 2% ‘dure’ woningen in ons woningbezit hebben we ook nog 2,5% woningen met een huurprijs tussen de lage aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 517) en de hoge aftoppingsgrens (€ 554). Bij dit deel van de woningvoorraad is alleen volledige huurtoeslag mogelijk bij drie en meer personen. Onderstaande huurgrenzen betreffen de prijzen per 1 juli 2011.
goedkoop betaalbaar duur totaal < € 361 361 - 554 >554 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aantal woningen in % van totaal
1386 34%
2598
84
64%
2%
4068 100 %
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
71
Alle geaccepteerde woningen in 2011 uitgesplitst naar inkomens, huishoudensamenstelling en huurprijzen. Huur tot € 361
Huur van Huur boven € 361 - € 517 € 517
Totaal
42 14 7 1
64 21 21 8
1 0 2 0
107 35 30 9
18 1 0 1 Huur tot € 361
43 9 14 6 Huur van € 361 - € 554
1 4 3 0 Huur boven €554
62 14 17 7 Totaal
Drie en meerpersoons huishoudens < 65 jaar< € 29.350 < 65 jaar> € 29.350 > 65 jaar< € 27.750 > 65 jaar> € 27.750
4 0 0 0
51 7 3 0
1 3 0 0
56 10 3 0
Totalen
88
247
15
350
Inkomen Eenpersoons huishoudens < 65 jaar < € 21.625 < 65 jaar > € 21.625 > 65 jaar < € 20.325 > 65 jaar > € 20.325 Tweepersoons huishoudens < 65 jaar < € 29.350 < 65 jaar > € 29.350 > 65 jaar < € 27.750 > 65 jaar > € 27.750 Inkomen
Ruim 50% van de vrijkomende woningen in 2011 is toegewezen aan eenpersoonshuishoudens, bijna 30% aan twee persoonshuishoudens en ruim 20% is toegewezen aan de “gezinnen”, de drie en meerpersoonshuishoudens. De woningtoewijzing aan de inkomens boven de BBSH grenzen (zie de inkomensgrenzen in de tabel) is gestegen. Van de nieuwe huurders in 2011 behoort 26% niet tot de BBSH-doelgroep (2010: 24%) BBSH staat voor Besluit Beheer Sociale Huursector. In het BBSH staan de prestatiegebieden van woningcorporaties aangegeven. Het aantal toewijzingen aan 65+ers bedraagt bijna 19%, veel hoger dan in 2010 (16%). De oplevering van twee grote seniorencomplexen in 2011 speelt hierbij een grote rol. Het overgrote deel (81%) van de goedkope woningvoorraad is toegewezen aan de doelgroep van beleid, de lage inkomens. De "goedkope scheefheid" in de totale woningtoewijzing bedraagt 5%. Dit betreft de hogere inkomensgroepen die een woning uit de goedkope voorraad huren. Dit gebeurt uitsluitend doordat goedkope woningen bij gebrek aan kandidaten uit de doelgroep worden verhuurd aan woningzoekenden met een "te hoog" inkomen. De toewijzing past in het vastgestelde beleidplan (K-trije) om te zorgen voor voldoende betaalbare woonruimte voor de BBSH doelgroepen, maar daarnaast ook ruimte te bieden aan andere doelgroepen.
72
Toewijzing boven de € 33.614 Vanaf 1 januari 2011 zijn de nieuwe rijksregels rond de woningtoewijzing aan inkomens boven de € 33.614 van toepassing voor sociale huurwoningen met een maximum huur van € 652,52. Voor huishoudens met een hoger inkomen dan € 33.614,- gelden speciale toewijzingsregels. Toewijzing kan slechts plaatsvinden onder de voorwaarde dat maximaal 10% van afgesloten huurovereenkomsten een huishouden betreft met een hoger inkomen dan € 33.614 in 2011. Verder gelden voor deze huishoudens dezelfde regels om de volgorde van woningtoewijzing te bepalen. In 2011 zijn wij in de periode van 1 november tot en met 31 december gestopt met de toewijzing aan hogere inkomens omdat op dat moment de grens van 10% was bereikt. Over geheel 2011 hebben wij 9% van huurovereenkomsten afgesloten met huishoudens met een inkomen boven de € 33.614.
Asielzoekers/statushouders In 2011 hadden de gemeenten in ons werkgebied een taakstelling van 17 personen. Ook was er uit eerdere jaren een achterstand ontstaan in de plaatsing van in totaal 62 personen. Menameradiel is met 31 personen de gemeente met de grootste achterstand. Doordat de provincie Friesland in zijn geheel achterliep met de plaatsing van asielzoekers heeft het Ministerie besloten een regievoerder aan te stellen. Deze moet de gemeenten aansporen om de achterstand in te lopen. Daarnaast nam de provinsje Fryslan deel aan de Pilot Sneller Thuisgeven. In deze pilot zijn de nieuwkomers na aankomst in het opvangcentrum in drie maanden tijd geplaatst in hun nieuwe thuisgemeente. Ook hebben de gemeenten uit ons werkgebied deelgenomen aan het project “Uitgenodigde Vluchtelingen”. Op 29 september kwamen rechtstreeks vanuit Nairobi een groep van 35 vluchtelingen aan op Schiphol. Deze groep mensen zijn rechtstreeks naar hun nieuwe woning overgebracht. In Menaam zijn de mensen ontvangen op het gemeentehuis. Wonen Noordwest Friesland heeft voor deze groep drie woningen beschikbaar gesteld. Twee in Berltsum en één in Marrum. In totaal werden hier zeven personen gehuisvest. Wat opvalt is dat er veel jongeren zijn waarvoor huisvesting wordt aangevraagd.
Deelnemers aan het project ‘uitgenodigde vluchtelingen’
Al deze inspanningen hebben geresulteerd in de realisatie van de taakstellingen van al de vier gemeenten. Was de totale taakstelling voor 2011, 17 personen, er zijn in totaal 26 gehuisvest in 17 woningen. Hierdoor is er een – klein - gedeelte van de achterstand ingelopen. De gemeenten en provincie waren erg ingenomen met dit resultaat.
Arbeidsmigranten Ook in 2011 zijn er een aantal woningen verhuurd aan arbeidsmigranten uit de Europese Unie. De meesten zijn werkzaam in de kassentuinbouw rond Berltsum en Sexbierum. De arbeidsmigranten staan ingeschreven als reguliere woningzoekenden en huren de woningen uit ons wekelijkse aanbod. De meeste woningzoekenden zijn van Poolse afkomt. Daarnaast zijn er een klein aantal Hongaren en Griekse Turken. Tenslotte zijn er nog de ZZP’ ers van Turkse afkomst die zich laten inhuren voor speciale werkzaamheden in de kassen. Opvallend is dat de tweeverdienende Poolse stellen regelmatig
73
een hoger verzamelinkomen hebben dan € 33.614. Mede daardoor zijn we ook eerder gestopt met de toewijzing aan hogere inkomens. Naast de reguliere verhuur verhuren wij ook een zevental woningen aan uitzendbureaus die daarin arbeidsmigranten huisvesten.
Starters Vooral voormalige bejaardenwoningen uit de jaren 60 en begin jaren 70 worden vaak verhuurd voor starters, veelal jongeren onder de 23 jaar. De huurgrens van € 361, om nog in aanmerking te komen voor huurtoeslag, is hierbij een belangrijk gegeven. Daarnaast is er een beperkt aantal starters appartementen beschikbaar. Overigens worden er ook vrij veel kleine gezinswoningen uit de jaren ’50 verhuurd aan starters. Ook na de kwaliteitsingrepen zijn er nog ruim voldoende woningen voor jongeren op de woningmarkt. De gestegen huren maken de goedkope woningvoorraad wel snel kleiner, maar dit leidt niet tot problemen omdat deze doelgroep vrij klein is. De woningmarkt in de regio is zo ruim dat starters over het algemeen vrij snel (gemiddeld binnen een half jaar) aan een betaalbare woning worden geholpen. Koopgarant is een middel dat we ook de komende jaren blijven inzetten om betaalbare koopwoningen aan te bieden, vooral voor starters op de (koop)woningmarkt.
Verkoop In 2011 werden er 20 woningen verkocht, lager dan de begroting (30) maar wel conform de laatste kwartaalrapportages. Deze verkoop vindt vooral plaats bij mutatie. Verkoop gebeurt in principe voor 100% of meer van de taxatieprijs. In enkele gevallen wordt er voor minimaal 90 % verkocht door marktomstandigheden. Huurders hebben geen voorrang bij verkoop van lege woningen. Toewijzing vind plaats binnen het aanbodmodel. In 2011 zijn nog eens 200 woningen te koop aangeboden aan de zittende huurders. In 2012 worden er, conform de vastgestelde notitie kernvoorraad, nog eens 200 woningen te koop aangeboden aan de zittende huurders en in 2013 nog eens 130. Er zijn dan 730 woningen met een directe verkoopbestemming waarvan conform de notitie kernvoorraad nog 368 worden verkocht.
Koopgarant en keuzewoning In 2011 zijn er 30 woningen verkocht onder koopgarant voorwaarden, beneden de begroting(41), maar wel conform de laatste kwartaalrapportages. We hebben in 2011 nog eens 114 woningen aangeboden als Koopgarant aan de zittende huurders. In totaal zijn er per 31 december 2011 nog 674 niet verkochte woningen met een koopgarant label waarvan er nog 320 worden verkocht. Er worden conform de notitie kernvoorraad geen nieuwe woningen meer bestemd voor verkoop via koopgarant.
Huurbeleid en huurverhoging In ons ondernemingsplan K-trije en het vigerende SVB hebben we vastgelegd dat we streven naar een inflatievolgend huurbeleid en het toepassen van een minimale huurprijs na mutatie van 65% van de maximale huurprijsgrens. In 2011 hebben we een nieuw plan voor het huurprijsbeleid opgesteld om dit percentage te verhogen naar 70%. Toepassing hiervan wordt verwacht in het voorjaar van 2012. Per 1 juli 2011 hebben we al wel het nieuwe WWS ingevoerd met het energielabel. Daarbij zijn tevens de mogelijke punten voor het WWS volledig benut. In 2011 werd de gemiddelde huurverhoging door het ministerie vastgesteld op 1,3 procent. Omdat de minister de huurverhoging tevens ook als maximum per woning heeft vastgelegd, werd ons de mogelijkheid ontnomen om te differentiëren in de huurverhoging. De 1,3% verhoging was conform de inflatie in 2010.
74
Bij mutatie is in 2011 zoals afgesproken de huurprijs direct opgetrokken naar minimaal 65% van de maximale huurprijsgrens.
Leegstand en mutatie De leegstand van de huurwoningen is laag, mede door de grotere druk op de woningmarkt. Per 31 december 2011 lag het huurdervingspercentage op 3,39%, dit is beneden het begrote percentage van 3,86%. Deze leegstand was als volgt verdeeld: Wegens ingrijpende renovatie 0,49% Wegens verkoop 0,86% Wegens voorgenomen sloop 1,32% Mutatieleegstand 0,73% Het mutatiepercentage in 2011 is het laagste sinds vele jaren. Het lage percentage heeft invloed op de leegstand en de aantallen ingrijpende renovaties (bij mutatie uitgevoerd). Vergeleken met andere corporaties in de sector blijft het overigens wel een vrij hoog percentage. In de begroting was rekening gehouden met 440 mutaties (11%). In 2011 waren in totaal 401 mutaties ( 9,8%). Dit zijn alle mutaties in verband met nieuwe verhuur, verkoop, koopgarant, renovatie, wisselwoningen of sloop van de woning.
2011 2010 2009 2008 2007
woningen 4.066 4.089 4.170 4.180 4.176
mutaties 401 423 499 528 501
in % 9,8 10,1 11,9 12,6 12,0
Huurincasso en schuldhulpverlening Huurders worden door ons telefonisch benaderd bij een huurachterstand van meer dan een maand. Dit heeft tot doel met de huurder in gesprek te komen, de achterstanden te beperken en deurwaarderszaken zo veel mogelijk te voorkomen. In het contact met de huurders worden de achterstanden besproken en afspraken gemaakt over de betaling. Hierbij bestaat ook de mogelijkheid van een betalingsregeling. Deze belrondes werken goed, al is er wel een ‘harde kern’ van klanten die ongevoelig zijn voor deze aanpak. Deze klanten schuiven we door naar de deurwaarder. Wanneer er sprake is van meerdere schulden bij verschillende instellingen wordt een traject met de Kredietbank Nederland ingezet. Er volgt dan een vrijwillige sanering van de schulden, waarbij het beheer bij de Kredietbank Nederland ligt. Bij andere (bewoners)problemen worden de zaken besproken in de twee sociale teams waar diverse hulpverlenende instellingen vertegenwoordigd zijn. Het aantal opdrachten naar de deurwaarder en het aantal aanzeggingen voor ontruiming is in 2011 sterk gestegen in vergelijking met 2010. De redenen hiervoor liggen naar onze indruk vooral bij de economische crisis. Klanten die voorheen net alle rekeningen konden betalen komen nu in de problemen, door bijvoorbeeld werkloosheid, lagere inkomsten en hogere andere uitgaven.
75
Het aantal aanzeggingen stijgt ook doordat de groep huurders die het erop aan laat komen stijgt. Vervolgens wordt op het laatste moment wel betaald om daarna alsnog de huurachterstanden weer op te bouwen. Het aantal ‘recidivisten’ stijgt dan ook. Het aantal daadwerkelijke ontruimingen is echter vrijwel gelijk gebleven. Het betreft vrijwel uitsluitend ontruimingen vanwege huurschulden. In een enkele geval betreft het een ontruiming wegens een wietplantage of overlast c.q. wanbewoning. Gezinnen met kinderen worden in principe niet ontruimd, maar krijgen altijd een laatste kans. De ontruimingen betreffen vaak alleenstaanden, een groot deel van de ontruimde huurders is vooraf al vertrokken met onbekende bestemming. 2011 Aantal opdrachten naar deurwaarder Aantal aanzeggingen voor ontruiming Aantal daadwerkelijke ontruimingen
106 39 8
2010
2009
2008
2007
75 28 7
79 33 9
128 59 16
85 35 8
Communicatie Aan het begin van het jaar is er naast de reguliere advertenties (zoals advertenties in gemeentegidsen, telefoongids, etc.) een promotie campagne ontwikkeld. Samen met Okkinga Communicatie uit Bolsward is de imago campagne voor het gehele jaar ingepland en ingekocht bij de verschillende kranten. Op die manier weet iedereen wanneer welke advertentie in welke krant wordt geplaatst en kan er ook een bepaalde korting worden afgesproken. De campagne is dit jaar gericht op het Kopen bij Wonen Noordwest Friesland. Hiervoor is gekozen omdat we de afgelopen jaren steeds meer woningen in de verkoop aanbieden en we willen dat een potentiële koper zich ook bij ons inschrijft als koop woningzoekende.
Koopwoning aanbod Naast de campagne die aan het begin van het jaar is uitgestippeld wordt elke vrijkomende koopwoningen aangeboden in de krant. Op deze manier zorgen we er ook voor dat we meer bekendheid krijgen op het gebied als verkoper van woningen. De woning wordt in eerste instantie alleen aangeboden in de regionale krant die ook verspreid wordt in het dorp waar de woning staat. Daarnaast wordt er regelmatig een verzamel advertentie in verschillende kranten geplaatst met een verzameling van koopwoningen aanbod (o.a. de Leeuwarder courant)
Senioren campagne Vanuit het management team is aangegeven dat er in 2011 meer aandacht besteed moet worden om de 55 plussers buiten ons werkgebied te trekken naar ons werkgebied. De vraag was om binnen het budget deze groep op een zo efficiënt mogelijke manier te benaderen. De campagne bestond uit een radio campagne die uitgezonden op radiozenders in de regio Drenthe, Noord Holland en Groningen. Daarnaast is er gekozen om een online campagne via google adwords op te starten. Het voordeel hiervan is de je bepaalde doelgroepen heel gericht kunt benaderen. Om de campagne goed in te 76
kleden is er een aparte landingspagina (www.uitstekendwonen.nl) ontwikkeld waar bezoekers eerst op terecht kwamen en waar men wordt verleid om zich bij Wonen NWF in te schrijven als woningzoekende.
Jongeren campagne Vanuit de overleggen met de dorpsbelangen heeft het signaal ons bereikt dat het idee leeft dat jongeren in de dorpen niet in aanmerking komen voor ons woningaanbod. Vaak komt dit doordat een jongere zich pas bij ons inschrijft als er een geschikte woning wordt aangeboden. Dit is vaak te laat omdat er dan al andere mensen langer staan ingeschreven. Na de zomer vakantie is er daarom een campagne gestart om jongeren op te roepen om vanaf hun 18e zich direct bij ons in te inschrijven als woningzoekende. De speciale advertentie hebben wij in de verschillende dorpskranten laten plaatsen.
Televisie commercial Eind 2010 is er samen met studenten van de NHL een commercial ontwikkeld. De commercial is gericht op de doelgroep jonge mensen tussen de 18 en 40 jaar die vanuit ouderlijk huis of studentenkamer op zichzelf of samen gaan wonen (starters). De commercial was vernieuwend en bleef goed hangen bij de Omrop Fryslân-kijkers. Deze commercial is begin van het jaar 3 maanden lang (3x per dag 4 dagen in de week) gedraaid op Omrop Fryslan. Online campagne Het gehele jaar hebben we ook een campagne lopen via Google adwords. Deze campagne is specifiek gericht op mensen die woonruimte zoeken in Friesland of ons werkgebied. Voordeel van deze campagne via Google adwords is dat we exact kunnen zien hoe veel bezoek zón advertentie heeft gegenereerd naar de website van Wonen Noordwest Friesland.
Marketing nieuwbouw Om onze klanten op een goede manier te informeren over de nieuwbouw projecten laten we per project een professionele brochure opmaken waarin alle specifieke project informatie wordt weergegeven. Als extra presentatie hebben we meerdere open huizen routes georganiseerd waar we tevens de nodige communicatie voor hebben gedaan.
77
HET BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID Algemeen Huurders worden op diverse manieren betrokken bij het beheer en beleid van Wonen Noordwest Friesland. Belangrijke gesprekspartners voor ons zijn de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland en de Verenigingen van Dorpsbelang. Met deze organisaties worden met grote regelmaat plannen besproken over de regio of een dorp. Daarnaast worden de huurders individueel betrokken bij zaken die hun woning, straat of buurt betreffen. Dit kan gaan over een herstructureringsplan, een (sloop) nieuwbouwproject, woningverbetering of een plan voor aanpak van de woonomgeving. Ook in 2011 zijn hiervoor in diverse dorpen bijeenkomsten geweest.
Klanttevredenheid Ons klantbeleid en de kwaliteit van de dienstverlening en onze service is van groot belang voor onze huurders. Wij overleggen over deze zaken regelmatig met de huurders en Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. De kwaliteit van de dienstverlening laten wij periodiek meten door KWH, het kwaliteitslabel voor woningcorporaties. Hierbij wordt op tien verschillende onderdelen de kwaliteit van onze dienstverlening gemeten. Dit gebeurt zowel door de huurders hiernaar te vragen als door gericht onderzoek te doen naar procedures, afspraken en voorlichtingsmateriaal. In 2011 zijn wij op de onderdelen ‘corporatie bellen, woning onderhouden, klachten afhandelen en woning verlaten’ opnieuw gemeten. De score in 2011 was opnieuw goed en vergelijkbaar met de vorige metingen. In totaliteit ligt onze score iets boven het landelijk gemiddelde. Naast het KWH onderzoek is in 2011 ook een imago onderzoek uitgevoerd onder huurders en woningzoekenden. Daarnaast gaf het visitatie onderzoek (zie pagina 23) informatie over de tevredenheid van onze stakeholders.
‘Wonen NWF is een toegankelijke, proactieve, dynamische corporatie, met oog voor een mix van wonen en leven en zeer toekomstgericht.’
Uit het imago onderzoek bleek dat huurders en woningzoekenden Wonen NWF zien als klantvriendelijke, toegankelijk, betrouwbaar, actief en betrokken. Verder vinden huurders dat Wonen NWF beter preseteert dan andere corporaties, nuttig werk doet en gericht is op goede dienstverlening. Wij zijn zeer verheugd over deze positieve oordelen. Een verbeterpunt wat er echter ook, namelijk (nog) meer communicatie. Verschillende huurders hebben aangegeven dat ze wel tevreden zijn over Wonen NWF, maar dat ze graag meer willen weten over wat Wonen NWF precies doet en waarom. In 2012 zal Wonen NWF hier aan gaan werken door meer uitleg te geven over ons werk en ons beleid. Hierbij zal veel gebruik gemaakt worden van onze website. In onze service en klantbeleid neemt de website namelijk een steeds grotere en prominente rol in beslag. Steeds meer zaken die vooral woningzoekenden maar ook huurders met ons afhandelen lopen via de website. In 2012 zal de website van Wonen NWF daarom geheel vernieuwd worden. De website wordt interactiever, overzichtelijker en gebruiksvriendelijker. 78
Daarnaast blijven de de huurderskrant Koers Noordwest en natuurlijk de brieven van Wonen NWF belangrijke middelen om onze huurders en woningzoekenden goed te informeren.
Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland(HDBF) is onze officiële gesprekspartner en vertegenwoordiger van onze huurders. Per 1 januari 2012 was 51% van de huurders betalend lid van HDBF (per 1 januari 2011 was dit 54,7%). HDBF heeft ruim 26.000 leden bij verschillende corporaties in Friesland. HDBF raadpleegt de leden via de regioraad, informatiebijeenkomsten, ledenraad, telefonische hulpdienst en het houden van panels. Wonen Noordwest Friesland betaalt de helft van de contributie van de (betalende) leden. Met HDBF is afgesproken dat minimaal 25% van de huurders betalend lid moet zijn. In de afgesloten samenwerkingovereenkomst is een onderwerpenlijst opgenomen voor informatie en overleg. Ook in 2011 was er met HDBF met regelmaat directie- en medewerkeroverleg over diverse zaken betreffende beheer en beleid. Naast overleg over de actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting brengt de Bewonersraad regelmatig adviezen uit over beleidszaken. Actuele zaken waarover in 2011 is gesproken, gediscussieerd en geadviseerd zijn onder meer : nieuw huurprijsbeleid, aanpassing WWS, asbestinventarisatie, notitie financiële sturing, notitie maatschappelijk vastgoed, EU inkomensnorm bij toewijzing, ledenontwikkeling HDBF, klachtencommissie, voortgang herstructureringsprojecten, jaarverslag 2010, begroting 2011 en de meerjarenbegroting tot 2021. HDBF wordt altijd betrokken bij de herstructureringsprojecten om daar de bewonersbelangen duidelijk weer te geven. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de afgesloten protocollen. HDBF voert jaarlijks overleg met de RvC. Het verslag hierover kunt u terugvinden op onze website, www.wonennoordwestfriesland.nl. HDBF zien wij als een kritische maar constructief meedenkende professionele organisatie die ons voortdurend goed scherp houdt.
Verenigingen van Dorpsbelangen Naast de officiële huurdervertegenwoordiging via HDBF vinden wij het overleg met de verenigingen van dorpsbelang in ons werkgebied van essentieel belang. Deze verenigingen zijn vaak goed georganiseerd en weten wat er nodig is voor het dorp om de leefbaarheid en de verhuur van de woningen goed te houden of te verbeteren. Via de twee leefbaarheidheidcoördinatoren wordt minmaal een keer per jaar overleg gevoerd met deze verenigingen. Door dit overleg en de uitvoering van diverse plannen wordt ons draagvlak voor onze activiteiten steeds groter. De verenigingen komen nu vaak uit eigen initiatief bij ons en vragen ons om als ontwikkelaar op te treden. De door de dorpen zelf ontwikkelde dorpsvisies zijn leidend in de plannen. In 2011 zijn er diverse plannen met de dorpen ontwikkeld. Een uitgebreid overzicht hiervan is te vinden onder het hoofdstuk leefbaarheid. Plannen voor sloop, nieuwbouw, herstructurering en ingrijpende verbeteringen worden apart besproken met de verenigingen.
79
Klachtencommissie In samenwerking met De Bouwvereniging in Harlingen is er een gezamenlijke klachtencommissie. De commissie bestaat uit drie leden. Een lid wordt voortaan voorgedragen door de gezamenlijke huurderverenigingen en een lid door de gezamenlijke ondernemingsraden. Deze beide leden dragen gezamenlijk een onafhankelijke voorzitter voor. In 2011 bestond de klachtencommissie slechts uit een lid, doordat de beide andere leden zijn afgetreden. Inmiddels is er begin 2012 weer een nieuw lid benoemd. Een derde lid wordt nog gezocht, maar de klachtencommissie kan in elk geval weer klachten in behandeling nemen. Naam Dhr. C.H. Pilaar Vacature Vacature
Functie secretaris lid voorzitter
Op voordracht van Ondernemingsraden Huurderverenigingen
Zittingsperiode tot 1-7-2014
In 2011 kwam er een klacht binnen bij de klachtencommissie betreffende de extra stookkosten van een huurder bij een klein gaslek in een woning. De klachtencommissie kon deze klacht niet in behandeling nemen door het ontbreken van het quorum. Wij hebben naar aanleiding hiervan zelf besloten nog eens kritisch naar deze klacht te kijken. Hiertoe is intern een bijeenkomst gehouden met een aantal betrokken medewerkers om de klacht en de correspondentie hierover opnieuw te beoordelen. Hierbij zijn geen nieuwe zaken of gewijzigde inzichten aan het licht gekomen die aanleiding zijn om ons standpunt aan te passen.
80
FINANCIEEL BELEID Algemeen Het financiële beleid van Wonen Noordwest Friesland is gericht op het waarborgen van de continuïteit. Dit wordt gedaan door consequent te sturen op kasstromen. Wonen Noordwest Friesland heeft een aantal ambities vastgelegd in haar ondernemingsplan K-Trije. Op deze ambities wordt invloed uitgeoefend door o.a. de economische ontwikkelingen en de overheid. Dit leidt tot het eventueel bijstellen van de ambities. Uiteindelijk worden de ambities vertaald naar een meerjarenbegroting. Hierbij wordt vooral gekeken naar de ontwikkeling van de kasstromen. In 2011 is een notitie financiële sturing opgesteld die onder andere de kaders aangeeft t.a.v. de kengetallen voor de continuïteit. Op basis van de uitkomsten in de meerjarenbegroting wordt bepaald of de geformuleerde ambities kunnen worden gerealiseerd.
Ambities Wonen Noordwest Friesland staat voor een omvangrijke transformatieopgaaf. Het bezit bestond ultimo 2011 voor het overgrote deel uit gezinswoningen, terwijl op de lange termijn vooral vraag zal zijn naar woningen voor 1-en-2-persoons huishoudens en op de middellange termijn vraag is naar woningen voor senioren. Deze transformatie brengt een grote investeringsopgaaf met zich mee. Naast de transformatieopgave heeft Wonen noordwest Friesland behoefte aan het toevoegen van kwaliteit, wat eveneens een belangrijke investering met zich meebrengt. Via herstructurering conform het SVB en het aanbrengen van energiebesparende maatregelen wordt de kwaliteit van het bestaande woningbezit verhoogd. Wonen Noordwest Friesland heeft in 2010 onderzoek gedaan naar de benodigde kernvoorraad. Uit dit onderzoek is gebleken dat Wonen Noordwest Friesland ongeveer 800 woningen zou moeten afstoten. In het Strategisch Voorraad Beleidsplan is dit vertaald naar de ambitie om woningen te verkopen en sloop-nieuwbouw toe te passen, waarbij minder woningen worden teruggebouwd. Alle ambities zijn vastgelegd in ons ondernemingsplan K-Trije. In 2011 is gestart met een project om de prestaties te meten en te monitoren. Hierbij zijn prestatievelden, Kritische succesfactoren en prestatie-indicatoren in kaart gebracht. Over het eerste kwartaal 2012 zal voor het eerst over de prestaties gerapporteerd worden. In de loop van 2012 zullen de rapportages daarbij uitgebreid worden met als doelstelling de huidige rapportages uiteindelijk te vervangen door deze integrale rapportage.
Invloed op ambities Economische situatie In 2011 werd net als in 2010 hinder ondervonden van de slechte koopmarkt. Er is veel onzekerheid wat invloed heeft gehad op de geplande verkopen. Wonen Noordwest Friesland zet in bepaalde marktgebieden het product Koopgarant in, waarbij Wonen Noordwest Friesland de plicht heeft om de woning in de toekomst terug te kopen. Hierbij worden woningen met korting verkocht, waarbij de toekomstige prijsontwikkeling tussen de koper en de corporatie wordt gedeeld. De slechte verkoopmarkt heeft ten aanzien van de verkopen geleid tot een bijstelling van het beleid. Op basis van de huidige verwachtingen worden de verkoopdoelstellingen bereikt in 2031 in plaats van 2021 zoals in 2010 werd verondersteld.
81
Medewerking huurders Om de doelstellingen op het gebied van de renovaties te halen is Wonen Noordwest Friesland o.a. afhankelijk van de medewerking van de huurders. In eerste instantie was het de bedoeling dat de woningen die gepland staan voor renovatie zowel aan de binnenkant als aan de buitenkant gerenoveerd zouden worden. Op basis van een eerste evaluatie is geconstateerd dat we voor een totale renovatie van de buiten- en de binnenkant van de woning, niet altijd de benodigde 70% instemming van huurders krijgen. Om die reden is bepaald dat renovatieprojecten worden gesplitst in renovaties aan de buitenkant van de woning en renovaties aan de binnenkant van de woning. Huurders worden verplicht mee te werken aan de renovaties aan de buitenkant, voor renovaties aan de binnenkant heeft een huurder de keus om dit wel of niet te doen. Deze bijstelling van het beleid heeft geleid tot een aanpassing van de aannames, projectmatig zullen minder renovaties worden uitgevoerd. Daarentegen worden niet uitgevoerde renovaties later bij mutatie door de afdeling onderhoud uitgevoerd. Gevolg is dat de uitgaven van renovaties worden vertraagd. Overheidsinvloed In 2008 is de integrale vennootschapsbelastingplicht van toepassing geworden. Wonen Noordwest heeft vanwege diverse redenen echter nog geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen en de verwachting is dat dit in de nabije toekomst ook niet het geval zal zijn. Inmiddels is bekend dat corporaties vanaf 2014 moeten bijdragen aan de huurtoeslag. Vanaf 2014 moet een bedrag van zo’n € 800.000 per jaar worden afgedragen aan de overheid. Dit gaat uiteraard ten koste van de investeringscapaciteit. In 2011 heeft het “europadossier” duidelijk gestalte gekregen. Leningen voor “niet-DAEB” activiteiten (commerciële huur, bepaalde typen maatschappelijk vastgoed en koopwoningen) kunnen niet meer worden geborgd door het WSW. Daarnaast moet minimaal 90% van de woningen worden toegewezen aan huurders met een inkomen beneden de € 33.614 (2011). Onzekerheid is er nog ten aanzien van het kabinetsvoornemen om huurders het recht te geven om een corporatiewoning tegen een “redelijke” prijs te kopen. Voor alle duidelijkheid: Wonen Noordwest Friesland is er mordicus tegen dat dit als verplichting vanuit Den Haag wordt opgelegd.
Meerjarenbegroting Alle inzichten zijn vertaald naar een nieuwe meerjarenbegroting 2012 – 2021. Deze nieuwe meerjarenbegroting is naar de toekomst toe, qua financiële mogelijkheden, richting bepalend. Ten opzichte van de meerjarenbegroting die in december 2010 is vastgesteld zijn vooral wijzigingen aangebracht in de verwachte ontvangsten uit verkopen. In de meerjarenbegroting is nu rekening gehouden met een geleidelijke afbouw van het bezit tot 2031 wanneer het gewenste niveau is bereikt. Hierdoor moet meer geld worden geleend, wat extra rentelasten met zich meebrengt. Daarnaast is de huurtoeslag vanaf 2014 ingerekend wat eveneens een behoorlijke uitgave met zich meebrengt. Aan vennootschapsbelasting is een lager bedrag ingerekend. De onzekerheden maken het lastig om ver vooruit te kijken. Ieder jaar wordt de meerjarenbegroting om die reden 2 maal tegen het licht gehouden.
Financiële sturing In 2011 is er een notitie financiële sturing vastgesteld waarbij de kaders voor het financiële beleid zijn vastgesteld. De financiële sturing bij Wonen Noordwest Friesland is gericht op kasstromen en in mindere mate op resultaten.
82
Voor de kaders ten aanzien van de continuïteit zijn de volgende zaken benoemd die van belang zijn:
De operationele kasstroom (de kasstroom uit reguliere exploitatie) met een aflossingsfictie van 2% voor de leningen in portefeuille; De Interest Coverage Ratio (ICR = rentedekkingsgraad); De Loan to Value (de leningen uitgedrukt als waarde van het onderliggende bezit op basis van de bedrijfswaarde).
Op de operationele kasstroom wordt gestuurd vanwege het belang dat de reguliere exploitatie, gemeten in kasstromen positief moet zijn. Hierbij wordt rekening gehouden met een fictieve aflossing van 2% van de leningen. Als de operationele kasstroom negatief is dan moet er worden geleend om de reguliere uitgaven te kunnen doen, wat een direct gevaar voor de continuïteit oplevert. Naast een positieve operationele kasstroom wordt gestuurd op een rentedekkingsgraad van minimaal 1,3. Dit betekent dat de rente 1,3 maal uit de operationele kasstroom (zonder aflossingsfictie) betaald moet kunnen worden. Met dit kengetal wordt bewaakt dat oplopende rentes (door rentestijgingen of nieuwe financieringen) niet direct tot negatieve operationele kasstromen leiden, waardoor de continuïteit in gevaar wordt gebracht. Naast de kasstromen wordt gestuurd op een gezonde vermogenspositie. Vermogen is er om risico’s op te vangen. Als de leningen een hogere waarde vertegenwoordigen dan de waarde van het bezit, is er sprake van negatief eigen vermogen. Dit levert een direct gevaar op voor de continuïteit. Wonen Noordwest Friesland hanteert voor de Loan to Value een maximum van 70-75%, afhankelijk van de verkochte woningen in Koopgarant. Dit betekent dat de waarde van de leningen niet hoger mag zijn dan 70-75% van de waarde van het bezit (gemeten in bedrijfswaarde). Op dit moment is de Loan to Value nog niet goed te meten, omdat Wonen Noordwest Friesland de bedrijfswaarde (de contante waarde van de in- en uitgaande kasstromen van het bezit) nog op een te grove manier bepaalt. Om die reden is in 2011 gestart met het beter in kaart brengen van de bedrijfswaarde. Dit project moet in de zomer van 2012 zijn afgerond. Hierbij wordt gekeken naar de restant levensduur, de onderhoudskosten in meerjarenperspectief en de toe te rekenen overige bedrijfslasten. De uitkomsten van deze meerjarenbegroting 2012 – 2021 geven aan dat Wonen Noordwest Friesland financieel in staat is om de daarin opgenomen plannen uit te voeren. Zowel de operationele kasstroom als de rentedekkingsgraad ontwikkelen zich binnen de kaders. De ontwikkeling van de Loan to Value is nog een onzekerheid, maar het is goed mogelijk dat de risico’s van de oplopende leningportefeuille op termijn te groot zijn. Daarom wordt in de eerste helft van 2012 kritisch onderzocht hoe we de inkomsten kunnen vergroten en de uitgaven kunnen verminderen. De raad van Commissarissen heeft de jaarbegroting 2012 in december 2011 goedgekeurd. De meerjarenbegroting 2012-2021 is goedgekeurd tot en met het jaar 2016. Hierbij is gevraagd een plan te ontwikkelen wat ook na 2016 toekomstbestendig is.
83
Cijfers 2011 De volgende zaken zijn van invloed geweest op het resultaten over 2011:
Verkopen Onzekerheid op de verkoopmarkt heeft ervoor gezorgd dat de geprognosticeerde verkopen in 2011 niet zijn gehaald. Begroot was de verkoop van 30 woningen. Ondanks extra activiteiten om de verkoop te bevorderen zijn uiteindelijk 20 woningen verkocht. Ook de verkopen met Koopgarant zijn achtergebleven bij de begroting. In 2011 zijn 117 woningen aan zittende huurders aangeboden met Koopgarant. In totaal zijn er 30 woningen verkocht met Koopgarant voorwaarden. Begroot was de verkoop van 41 woningen. De voor 2011 begrote € 2,35 miljoen verkoopwinst op reguliere verkoop van bestaande woningen is qua realisatie uitgekomen op € 1,75 miljoen in 2011. De verkoopresultaten van reguliere verkopen zijn verantwoord onder de post “opbrengst verkopen” in de verlies- en winstrekening. De voor 2011 begrote € 2,31 miljoen verkoopwinst op verkoop onder Koopgarant van bestaande woningen is qua realisatie uitgekomen op ruim € 2,10 miljoen in 2011. De initiële verkoopresultaten van verkopen onder Koopgarantvoorwaarden zijn verantwoord onder de post overige reserves (dit is anders dan voorgaande jaren, toen dit resultaat onder de post overige waardeveranderingen vaste activa werd verantwoord).
Strategisch Voorraadbeleid Wonen Noordwest Friesland is zich bewust van de zich aandienende krimp van de bevolking in onze regio en de mogelijke gevolgen hiervan op haar bezit. Naast de bevolkingskrimp is er sprake van veranderende samenstelling van huishoudens en zien we een toekomstige verdere verhoging van het aantal één en twee persoonshuishoudens. Deze ontwikkeling heeft gevolgen voor het gewenste woningbestand van Wonen Noordwest Friesland. In het aangepaste SVB is dan ook een transformatieslag opgenomen van het huidige bezit qua kleine gezinswoningen naar woningen (vooral) geschikt voor één en twee persoonshuishoudens. In 2011 zijn 35 woningen aangepakt door middel van een (forse) renovatie. Hierbij zijn onder andere energie besparende maatregelen aangebracht. Naast de transformatie qua toekomstige behoefte houdt Wonen Noordwest Friesland voor de aantallen rekening met de toekomstige krimp door minder woningen toe te voegen dan het aantal dat ze ook aan de voorraad onttrekt. In 2011 zijn er 57 woningen opgeleverd en 31 woningen gesloopt. De opgeleverde woningen volgen uit projecten die zijn gestart voor de vaststelling van de kernvoorraad. Uitbreiding van bezit is op dit moment niet meer aan de orde.
Fiscaliteiten Op 1 januari 2008 is de integrale vennootschapsbelastingplicht ingevoerd voor de woningcorporaties. Mede hierdoor is een verzakelijking doorgevoerd in de corporatiesector. Er moet beter worden gekeken naar de kostenstructuur van de organisatie. Naast een volkshuisvestelijke en financiële afweging wordt tegenwoordig ook een fiscale afweging gemaakt bij beleidsbeslissingen. Wonen Noordwest Friesland heeft tot op heden geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen. Door de recente uitspraak van de rechtbank dat een corporatie waarschijnlijk als een ANBI instelling (Algemeen Nut Beogende Instelling) kan worden beschouwd, gaat Wonen Noordwest Friesland ervan uit dat de fiscale resultaten tot en met 2011 in een herbestedingsreserve kunnen worden geboekt, waardoor geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Voor de komende jaren is er sprake van een verrekenbaar verlies als gevolg van de afwaardering van het bezit (door daling van de WOZ 84
waarde), waardoor eveneens geen vennootschapsbelasting verschuldigd is. Als gevolg hiervan zijn de latenties in de balans (grotendeels) gecorrigeerd en op € 0,- gesteld.
Gewijzigde Richtlijn 645 Met ingang van de jaarrekening 2012 hebben woningcorporaties te maken met gewijzigde regelgeving omtrent de jaarverslaggeving. Aangezien op een aantal punten bepaald is dat de huidige regels ook voor 2011 niet meer houdbaar zijn, worden al in 2011 een aantal wijzigingen doorgevoerd die invloed hebben op het resultaat van 2011. Het gaat dan met name om wijzigingen op het gebied van afschrijvingen en de geboekte resultaten voor verkopen in Koopgarant.
Jaarresultaat 2011 ten opzichte van 2010 Het jaarresultaat voor belasting over 2011 komt afgerond uit op € 3,19 miljoen negatief, tegen € 6,80 miljoen positief over 2010. Het negatieve verschil van € 9,99 miljoen ten opzichte van 2010 is in grote lijnen als volgt te verklaren (x € 1 miljoen): Hogere huuropbrengsten Hogere verkoopopbrengsten Hogere afschrijvingen Hogere overige waardeveranderingen vaste activa Hogere lasten onderhoud Lagere overige bedrijfskosten Overig
+ € 0,14 + € 0,80 -/- € 1,72 -/- € 8,97 -/- € 0,41 + € 0,25 -/- € 0,08 ____________ -/- € 9,99
De hogere huuropbrengsten zijn onder andere veroorzaakt door reguliere huurverhoging (1,3 % per 1 juli 2011), huurharmonisatie (het op streefhuur brengen) bij mutatie en huurverhoging bij geriefverbeteringen. De hogere verkoopopbrengsten zijn vooral een gevolg van de inspanningen om de verkoopbegroting te halen, waardoor meer woningen zijn verkocht dan in 2010. De verkopen zijn echter als gevolg van de economische crisis wel nadrukkelijk achtergebleven bij de begroting. De hogere afschrijvingen zijn het gevolg van de gewijzigde regelgeving omtrent afschrijvingen. Tot 2011 werd afgeschreven op basis van annuïteiten. Vanaf 2011 moet lineair worden afgeschreven, wat door de samenstelling van de activa een hogere afschrijvingslast met zich meebrengt ten opzichte van 2010. De post overige waardeveranderingen vaste activa bestaat uit onrendabele toppen op nieuwbouwwoningen, onrendabele toppen op renovaties en resultaten op verkochte Koopgarantwoningen. De onrendabele toppen worden genomen op het moment dat een project wordt aanbesteed. In 2010 zijn geen nieuwbouwwoningen aanbesteed. In 2011 zijn er wel projecten aanbesteed, waardoor de onrendabele top € 2,74 miljoen hoger is uitgekomen. In 2011 is gestart met de renovatieprojecten. Ook hier is aanbesteed voor 75 renovatiewoningen, wat leidt tot hogere onrendabele top van € 1,98 miljoen t.o.v. 2010. Gewijzigde regelgeving heeft geleid tot een wijziging in de presentatie van de resultaten op Koopgarantwoningen. Vanaf 2011 moeten de resultaten bij de initiële verkoop van woningen in Koopgarant rechtstreeks in het vermogen worden gemuteerd. In 2010 werd dit nog in het wel in het resultaat verwerkt, wat een verschil van € 4,25 miljoen ten opzichte van 2010 betekent. 85
Per saldo is daarmee de post overige waardeveranderingen vaste activa € 8,97 miljoen hoger dan in 2010. De hogere lasten van onderhoud hebben vooral te maken met kosten van renovaties die bij mutatie zijn uitgevoerd. In totaal is aan onderhoud € 1,05 miljoen meer uitgegeven. Hiervan werd € 0,64 miljoen extra geactiveerd. De lagere overige bedrijfskosten zijn vooral het gevolg van lagere kosten Leefbaarheid en lagere overige personeelskosten.
Jaarresultaat 2011 ten opzichte van begroting 2011 Indien we de realisatie 2011 voor belasting vergelijken met de begroting 2011 constateren we de volgende verschillen: Realisatie 2011 (x € 1 miljoen)
Begroot 2011 (x € 1 miljoen)
Verschil (x € 1 miljoen)
18,59 1,75
18,45 2,35
+ 0,14 -/- 0,60
5,21
3,47
+ 1,74
5,60
5,62
-/- 0,02
3,59 3,57 3,17 3,38
3,45 3,73 3,47 3,70
+ -/-/-/-/-
Opbrengsten: 1. Huren 2. Verkopen Kosten: 3. Afschrijvingen 4. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 5. Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 6. Onderhoud 7. Overige bedrijfskosten 8. Rentebaten en -lasten 9. Overig Totaal voor belastingen
0,14 0,16 0,30 0,32 0,12
-/- 1,42
De verschillen zijn als volgt te verklaren: 1. Huren: De huurinkomsten waren iets hoger (€ 0,03 miljoen), onder andere door minder verkopen gedurende het jaar. Daarbij was de huurderving als gevolg van mutatieleegstand en leegstand van te verkopen Koopgarantwoningen lager (€ 0,11 miljoen) 2. Verkopen: Er was in de begroting uitgegaan van de reguliere verkoop van 30 woningen. Uiteindelijk zijn er 20 woningen verkocht. De lagere verkopen zijn het gevolg van de slechte koopmarkt. 3. Afschrijvingen: Als gevolg van de nieuwe Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaar-verslaggeving, zijn woningcorporaties vanaf 2011 verplicht lineaire afschrijving te hanteren (voorheen werd afgeschreven o.b.v. annuïteiten). Gevolg van deze wijziging is een extra afschrijvingslast in 2011.
86
4. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa (Onrendabele Toppen en waardeveranderingen activa verkocht onder voorwaarden (Koopgarant): Onrendabele toppen nieuwbouw: Er was een bedrag van € 4,92 miljoen begroot voor onrendabele toppen van nieuwbouwwoningen. Hiervan is € 3,16 miljoen daadwerkelijk gerealiseerd. Het verschil van € 1,76 miljoen wordt als volgt verklaard (x € 1 miljoen): Vertraging 3 projecten -/- € 1,69 Versnellen 1 project + € 0,41 Aanpassing parameters -/- € 0,48 Totaal -/- € 1,76 Onrendabele toppen renovaties: Daarnaast was er een onrendabele top van € 3,01 miljoen begroot voor de uitvoering van renovaties. In verband met een lager uitgevoerd aantal renovaties aan de binnenkant van de woningen is deze onrendabele top uiteindelijk € 1,03 miljoen lager uitgekomen op € 1,98 miljoen.
Onrendabele toppen opgeleverde woningen: In 2011 zijn de volgende projecten opgeleverd: Opgeleverde projecten voor verhuur (x € 1.000) 1.00019 1.00033 1.00040 1.00042 1.00083
Kúkshiem Dronrijp Skilwei Stiens Loc. Wassenaar B’molen Haersoltestrjitte Sexbierum Renovaties 2010
Totale ORT
Aantal VHE
ORT per VHE
1.878 1.868 305 331 1.156
24 23 4 6 35
78 81 76 55 33
Waardeverandering activa verkocht onder voorwaarden: Er zijn in 2011 30 huurwoningen verkocht met Koopgarant-voorwaarden. Dit is 11 minder dan begroot. Reden voor de lagere verkoopaantallen is de onzekere situatie op de koopmarkt. Zoals eerder aangegeven wordt het resultaat op de initiële verkoop van Koopgarantwoningen met ingang van 2011 rechtstreeks in het vermogen verwerkt. De overige waardeveranderingen komen hierdoor in exploitatie € 2,77 miljoen hoger uit. 5. Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten: De salarissen zijn € 0,06 miljoen hoger uitgekomen, met name door extra ingehuurd personeel. Pensioenlasten en sociale lasten zijn € 0,08 miljoen hoger uitgekomen dan begroot. 6. Onderhoud Er is in totaliteit € 1,04 miljoen minder aan onderhoud uitgegeven. Er is echter ook € 0,88 miljoen minder geactiveerd. 7. Overige bedrijfskosten: De overige bedrijfskosten komen vooral lager uit door lagere kosten Leefbaarheid (€ 0,20 miljoen) en lagere algemene kosten (€ 0,09 miljoen).
87
8. Rentelasten: De lagere rentelasten zijn vooral ontstaan door de lage korte rentes en minder rente op nieuwe leningen. De lage korte rentes werden gehanteerd bij het rekening courant krediet en bij een aantal leningen gekoppeld aan de korte rente. Ondanks de lagere verkoopinkomsten is door de eveneens lagere investeringen en bedrijfsuitgaven € 5 miljoen minder aan leningen aangetrokken. Als gevolg van bovengenoemde verschillen is het totaal resultaat voor belasting 1,42 miljoen slechter dan begroot. Zonder het gecorrigeerde resultaat op Koopgarant verkopen komt het resultaat 0,68 miljoen beter uit dan begroot. Bovenstaande afwijkingen ten opzicht van de begroting zijn al gedurende het jaar ieder kwartaal doorgesproken met de Raad van Commissarissen en er is ook ieder kwartaal een nieuwe jaarprognose gepresenteerd. Bij de presentatie van de resultaten van het 4 e kwartaal is als resultaat voor belasting nog een verlies van € 1,32 miljoen gerapporteerd. Het verschil van € 1,87 miljoen met de werkelijke uitkomst van € 3,19 miljoen verlies wordt vooral veroorzaakt door hogere overige waardeveranderingen à € 1,87 miljoen. Dit is het gevolg van de bepaling dat de initiële verkoopresultaten op Koopgarantwoningen niet meer via de winst- en verliesrekening mogen lopen, maar rechtstreeks in het vermogen moeten worden gemuteerd (+ € 2,10 miljoen) en de lagere onrendabele toppen als gevolg van de definitieve berekening van de onrendabele toppen op nieuwbouw en renovaties (-/- € 0,23 miljoen). Als conclusie over het jaar 2011 kan gesteld worden dat het eindresultaat voor belastingen van € 3,19 miljoen negatief ten opzichte van de begrote € 1,77 miljoen negatief vooral veroorzaakt is door: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Hogere huurinkomsten; Lagere opbrengsten uit reguliere verkopen; Hogere afschrijvingskosten; Financieel gunstigere onrendabele toppen; Gecorrigeerde resultaten van Koopgarantverkopen; Lagere onderhoudskosten; Lagere overige bedrijfskosten; Lagere rentekosten.
VPB (Vennootschapsbelasting) In 2011 is door de Hoge Raad uitgesproken dat woningcorporaties als een ANBI (algemeen nut beogende instelling) kunnen worden bezien. Gevolg hiervan is dat Wonen Noordwest Friesland het gerealiseerde positieve fiscale resultaat over 2011 ad. € 3,6 miljoen overboekt naar de herbestedingsreserve. Over dit resultaat hoeft derhalve geen vennootschapsbelasting betaald te worden. Dit geldt eveneens voor de jaren 2008 t/m 2010. Hierdoor is er recht op teruggave ontstaan voor de eerder, middels voorschot, betaalde VPB. Wonen Noordwest Friesland heeft per saldo recht op een teruggaaf van € 1,50 miljoen. Vanaf 2012 is een woningcorporatie middels wetswijziging uitgesloten voor de kwalificatie ANBI, waarmee het recht op toepassing van de herbestedingsreserve vanaf 2012 vervalt.
88
Door betaalde voorschotten aan de belastingdienst bestaat er ultimo 2011 de volgende vordering op de belastingdienst: Te vorderen over 2006 € 23.171,= Te vorderen over 2008 € 8.723,= Te vorderen over 2010 € 805.000,= Te vorderen over 2011 € 664.066,=
Totaal te vorderen VPB € 1.500.960,=
In de jaarrekening is een negatief bedrag van € 1.016.418 geboekt i.v.m. de correctie van de eerder opgenomen belastinglatenties voor waarderingsverschillen van onderhoud (passive latentie) en activa verkocht onder voorwaarden. Door de fiscale faciliteiten hebben de waarderingsverschillen een permanent karakter gekregen, waardoor het opnemen van latenties niet meer nodig is. Er bestaat nog wel een latentie voor de waarderingsverschillen van leningen en derivaten. Deze latentie is gebaseerd op het waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale jaarrekening ten tijde van de fiscale openingsbalans (1-1-2008) en loopt af over de gemiddelde looptijd van de leningen die op 1-1-2008 op de balans stonden.
Solvabiliteit, kasstroombeoordeling, beoordelingen door externen en toekomstcijfers Onder solvabiliteit wordt het eigen vermogen verstaan, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen. In ons financieel statuut is opgenomen dat uit oogpunt van financiële continuïteit een minimale solvabiliteit van 15% gewenst is. Per 31 december 2011 bedroeg onze solvabiliteit, op basis van historische kostprijs, 20,6% Wonen Noordwest Friesland waardeert haar activa op basis van historische kostprijs. Op de activa wordt tot grondwaarde afgeschreven waardoor een stille reserve in het eigen vermogen zit. Wonen Noordwest Friesland hecht om die reden tegenwoordig minder waarde aan het solvabiliteitskengetal. Daarnaast zegt solvabiliteit iets over de huidige stand van zaken maar niks over ontwikkelingen in de toekomst. Toekomstige kasstromen en het kunnen voldoen aan de toekomstige verplichtingen worden daarentegen belangrijker geacht in de beoordeling van de continuïteit. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) oordeelt jaarlijks over de solvabiliteit en de continuïteit. Over de solvabiliteit werd positief geoordeeld per 31 december 2010. Qua continuïteit werd Wonen Noordwest Friesland als A1-corporatie beoordeeld. Hiermee wordt aangegeven dat volgens het CFV onze voorgenomen activiteiten t/m 2015 passend zijn bij onze vermogenspositie. Het WSW heeft positief geoordeeld over de kredietwaardigheid van Wonen Noordwest Friesland. Hierbij heeft het WSW aan Wonen Noordwest Friesland faciliteringsvolume vrijgegeven voor geprognosticeerde investeringen en herfinancieringen in de jaren 2011 – 2013. Er is geen beperking in het afgegeven faciliteringsvolume opgenomen. De doelstelling om faciliteringsvolume te verkrijgen voor drie jaren is daarmee gehaald. Verder zijn we door de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties beoordeeld. De minister oordeelt positief over de naleving van wet- en regelgeving en financiële positie. Uit de in december 2011 vastgestelde (hernieuwde) meerjarenbegroting 2012 – 2021 blijkt dat het vermogen (op basis van historische kostprijs) t/m 2021 constant zal afnemen. Hierbij zijn het beleidsplan K-trije, het nieuwe SVB en het aangepaste verkoopbeleid verwerkt in de prognoses. De 89
uitkomsten van deze nieuwe meerjarenbegroting laat zien dat de solvabiliteit (op basis van historische kostprijs) zal dalen, totdat het negatief wordt in 2019 (door eveneens een negatief eigen vermogen). De solvabiliteit op basis van historische kostprijs komt dus onder de in het financieel statuut benoemde 15%. Doordat de waarde van de activa op basis van historische kostprijs geen juiste afspiegeling meer geeft van de werkelijke waarde, stuurt Wonen Noordwest Friesland, zoals eerder aangegeven, op kasstromen (bedrijfswaarde). In plaats van de solvabiliteit kijkt Wonen Noordwest Friesland daarbij naar de Loan to Value, waarbij de waarde van de leningen wordt afgezet tegen de waarde van het bezit in de vorm van de bedrijfswaarde. Voor de beoordeling van de continuïteit van de organisatie kijkt Wonen Noordwest Friesland, naast de Loan to Value, vooral naar de operationele kasstroom en de rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio, ICR). Uit de ontwikkeling van de rentedekkingsgraad blijkt dat Wonen Noordwest Friesland constant (ruimschoots) in staat blijft om aan haar renteverplichtingen te voldoen.
De operationele kasstroom, volgens WSW systematiek (met aflossingsfictie), loopt in de jaren 2012 t/m 2021 jaarlijks af van zo’n € 4 miljoen in 2012 tot € 1 miljoen positief in 2021. Dat wil zeggen dat de “going concern-kasstroom” in al deze jaren positief blijft. Wel is een duidelijk dalende trend te zien. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de oplopende rentelast als gevolg van de oplopende leningportefeuille. Daarnaast is de Bijdrage aan de huurtoeslag vanaf 2014 een feit en dus ingerekend in de operationele kasstroom. Zoals eerder aangegeven is de meerjarenbegroting door de RvC goedgekeurd voor de cijfers t/m 2016. Wel wordt in 2012 onderzocht hoe het beeld van de dalende operationele kasstroom met aflossingsfictie kan worden omgezet naar de stabiel beeld, waarmee de continuïteit op de lange termijn kan worden gewaarborgd. De volgende grafiek laat de ontwikkeling van de operationele kasstroom met een aflossingsfictie van 2% van de leningportefeuille zien. Er is een duidelijke daling te zien tussen 2013 en 2014, wat komt door de uitgaande kasstroom als gevolg van de bijdrage aan de huurtoeslag. Omdat de 90
meerjarenbegroting is goedgekeurd tot en met 2016, wordt de ontwikkeling van de operationele kasstroom in de jaren daarna weergegeven middels een stippellijn.
Operationele kasstromen MJB 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2012
2013
2014
2015
A: Definitieve MJB
2016
2017
2018
2019
2020
2021
B: Definitieve MJB, 25% minder verkopen
Om te voorkomen dat er bij iedere tegenvaller paniekvoetbal gespeeld gaat worden is in 2009 een knoppenlijst vastgesteld waarin is aangegeven op welk terrein en in welke prioriteitsvolgorde Wonen Noordwest Friesland maatregelen treft bij zich voordoende tegenvallers (zie pagina 26 “Knoppenlijst”).
Risico analyse en treasury De risico´s die effect hebben op de in de meerjarenprognose verwachte operationele kasstromen en daarmee de financierbaarheid van de te plegen investeringen zijn in kaart gebracht door de organisatie:
Het belangrijkste risico is het niet realiseren van de ingeboekte verkopen en daarmee het wegvallen van een stuk interne financiering van de investeringsplannen. Bij ongewijzigde ambities zal dit betekenen dat er meer geld moet worden geleend, wat extra kosten in de vorm van rente met zich meebrengt. Een tweede risico is het toekomstige renterisico. Wonen Noordwest Friesland gaat in de huidige meerjarenprognose uit van 5,25% rente voor de nieuw aan te trekken leningen. Dit is nu nog aan de hoge kant, maar kan vrij snel reëel of zelfs te laag zijn. Het is daarom bij een oplopende leningportefeuille erg van belang om het risico van oplopende rentes te beheersen. Een manier om dit te doen is het spreiden van de aflossingen en renteherzieningen binnen de leningportefeuille waardoor het risico in enig jaar niet te hoog wordt. Daarnaast zal vanaf zomer 2012 worden gestuurd op de Loan to Value om ervoor te zorgen dat de leningportefeuille niet te groot wordt ten opzichte van de onderliggende waarde van het bezit. Een derde risico is de beschikbaarheid van geld. In de huidige economische situatie kan het in de toekomst best reëel worden dat er minder geld geleend kan worden, omdat het minder beschikbaar is. Ook dit zal een kostenverhogend effect hebben.
91
Wonen Noordwest Friesland heeft in 2010 een treasurycommissie opgericht samen met de corporaties in Harlingen, Sneek en Dokkum. Deze treasurycommissie is in 2011 3 maal bijeen gekomen onder begeleiding van Thesor. Onderstaande grafiek geeft het portefeuille(rente)risico van de leningportefeuille weer per 31-122011. Het portefeuillerisico geeft aan welk percentage van de leningportefeuille in een jaar een renteconversie ondergaat. Dit mag volgens het treasurystatuut jaarlijks niet hoger zijn dan 15%, waardoor het risico op het niet kunnen voldoen van de rentelasten als gevolg van renteaanpassingen acceptabel blijft. Wonen Noordwest Friesland blijft alle jaren onder het maximale portefeuillerisico.
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is dit jaar met € 40,5 miljoen toegenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. De bedrijfswaarde bedraagt € 163,5 miljoen. Dit is 53 % boven de boekwaarde van € 106,4 miljoen. In 2004 zijn de complexen voor de vergelijking van de bedrijfswaarde met de boekwaarde geclusterd op gemeentelijk niveau en op bouwjaren aanduiding. De vergelijking tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde geeft voor dit jaar aan dat er op een drietal complexen een totaalbedrag van € 0,5 miljoen moet worden afgeboekt. Dit is in de stand van 31-12-2011 verwerkt. Zie onderstaande tabel voor gebruikte parameterwaarden. De stijging van de bedrijfswaarde komt voornamelijk voort uit de hogere minimale restant levensduur waarmee wordt gerekend voor complexen waarvoor nog geen sloopplannen zijn uitgesproken. Voor de verdere analyse van de stijging van de bedrijfswaarde, zie bladzijde 114 van de jaarrekening. Op het terrein van de vaststelling van de bedrijfswaarde zijn er voor 2011 nieuwe parameterwaarden vastgesteld:
92
Parameter Jaarlijkse huurverhoging
Huurderving
Huur per woning Kosten onderhoud per woning
Jaarlijkse stijging onderhoud Bedrijfskosten per woning
Jaarlijkse stijging bedrijfskosten Disconteringsrente Levensduur in jaren
Bedrijfswaarde in jaarrekening 2011 2012 => 2,90% 2013 => 3,70% 2014 => 3,80% 2015 => 3,75% 2016 => 3,55% 2017 e.v. => 2,00% 2012 => 1,60% 2013 => 1,40% 2014 => 1,40% 2015 => 1,40% 2016 => 1,40% 2017 e.v. => 1,40% Werkelijke huur 2012 => € 1.004 2013 => € 1.002 2014 => € 1.091 2015 => € 1.123 2016 => € 1.070 2017 e.v. => € 1.160 2012 t/m 2017 => verwerkt in bedragen 2018 e.v. => 3% 2012 => € 1.411 2013 => € 1.467 2014 => € 1.491 2015 => € 1.538 2016 => € 1.559 2017 e.v. => € 1.585 2012 t/m 2017 => verwerkt in bedragen 2018 e.v. => 3% Gehele looptijd => 5,25% Vastgelegde restant levensduur maar minimaal 15 jaar
Bedrijfswaarde in jaarrekening 2010 2011 => 2,70% 2012 => 3,10% 2013 => 3,00% 2014 => 2,90% 2015 => 2,80% 2016 e.v. => 2,00% Gehele looptijd => 1,50%
Werkelijke huur 2011 => € 919 2012 => € 1.124 2013 => € 1.097 2014 => € 1.112 2015 => € 1.093 2016 e.v. => € 1.100 2011 t/m 2015 => verwerkt in bedragen 2017 e.v. => 3% 2011 => € 1.413 2012 => € 1.424 2013 => € 1.459 2014 => € 1.502 2015 => € 1.563 2016 e.v. => € 1.600 2011 t/m 2016 => verwerkt in bedragen 2017 e.v. => 3% Gehele looptijd => 5,25% Vastgelegde restant levensduur maar minimaal 10 jaar
Hierbij vallen de volgende zaken op: De jaarlijkse huurverhoging voor 2011 komt met 2,9% iets lager uit dan waar in 2010 mee is gerekend (3,1%). Dit heeft te maken met het regeringsbeleid van inflatievolgend huurbeleid en de lage inflatie over 2011. Enerzijds valt de inflatie iets lager uit dan de langjarige inflatieverwachting (2%), daarnaast worden extra huurinkomsten geprognosticeerd vanwege huurharmonisatie. De onderhoudskosten liggen naar aanleiding van de nieuwe meerjarenbegroting algeheel op een iets lager niveau dan waar in 2010 mee is gerekend. De bedrijfskosten liggen naar aanleiding van de nieuwe meerjarenbegroting algeheel op een iets lager niveau dan waar in 2010 mee is gerekend. Met deze bedrijfskosten gaan we ervan uit qua kosten te voldoen aan de wens om met gemiddelde bedrijfskosten bovengemiddeld te presteren. Wel moet rekening worden gehouden met een toekomstige stijging van de bedrijfskosten als gevolg van de bijdrage aan de huurtoeslag. 93
Beleidswaarde De beleidswaarde is Wonen Noordwest Friesland maakt nog geen gebruik van beleidswaarde ter bepaling van de financiële mogelijkheden naar de toekomst toe. Er wordt door Wonen Noordwest Friesland wel steeds meer belang gehecht aan de beleidswaarde als instrument naast de bedrijfswaarde op basis van voorgeschreven regels vanuit CFV/WSW. Via de beleidswaarde kunnen de gevolgen van het eigen beleid van de corporatie in beeld gebracht worden. In 2011 zal Wonen Noordwest Friesland bezig gaan met de ontwikkeling van de beleidswaarde van de corporatie.
Marktwaarde Het is lastig om de marktwaarde van het bezit van Wonen Noordwest Friesland te bepalen. Hierbij spelen meerdere zaken een rol: Bij gefaseerde verkoop van haar bezit zal Wonen Noordwest Friesland een hogere waarde kunnen genereren dan bij totale verkoop in zijn geheel. Wat zijn de effecten van de crisis op de waarde van Wonen Noordwest Friesland. Wat betekent de naderende krimp voor de waarde van Wonen Noordwest Friesland. Indien we toch iets willen zeggen over de marktwaarde van Wonen Noordwest Friesland ligt het terug grijpen op de WOZ-waarden voor de hand. De totale WOZ-waarde, met peildatum van 1 januari 2010, van Wonen Noordwest Friesland ligt op ruim € 465 miljoen (vorig jaar € 481 miljoen, daling 3,5%). Als we de opgeleverde huurwoningen meenemen tegen de WOZ waarde van 1-1-2011, dan komt de WOZ waarde uit op € 474 miljoen. In 2011 heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de WOZ waarde met peildatum 1-1-2010. De resultaten hiervan komen tot uitdrukking in de WOZ waarde van 1-12011.
Liquiditeit Er wordt gestreefd naar een minimalisatie van de liquide middelen. Om eventuele tijdelijke tekorten wegens lopende investeringen in projecten te kunnen opvangen, wordt gebruik gemaakt van een rekening courantfaciliteit van € 2,5 miljoen bij de ABN Amro. Hiervoor is de volmacht aan de ABN Amro verleend tot het te allen tijde kunnen verpanden van de lopende en toekomstige vorderingen van Wonen Noordwest Friesland tot dit maximum van € 2,5 miljoen. Verder wordt er ook gebruik gemaakt van rollover leningen met variabele hoofdsommen en indien noodzakelijk ook van kasgeldleningen om de tijdelijke tekorten wegens lopende investeringen in projecten te kunnen opvangen.
Beleggingen Het beleggingsbeleid van Wonen Noordwest Friesland is een afgeleide van de primaire werkzaamheden. Dit betekent dat de eigen middelen zoveel mogelijk worden ingezet voor interne financiering en investeringen. Mochten er door verkoop van woningen tijdelijk veel liquiditeiten aanwezig zijn, dan zullen deze middelen belegd worden in risico mijdende beleggingen. Beleggingen in risicovolle producten, zoals aandelen, zijn op grond van ons treasurystatuut niet toegestaan.
94
Financiering Met betrekking tot financiering wordt gestreefd naar beperking van de financieringslasten. Kernactiviteiten worden daarom zoveel mogelijk uit eigen middelen gefinancierd. Het aantrekken van nieuwe leningen vindt sinds 2004 plaats onder garantie van het WSW. Voorheen was dit nog onder gemeentegarantie. Hierbij worden door nieuwe regelgeving tegenwoordig wel eisen gesteld aan het soort financiering. Er is geen borging meer toegestaan voor “niet-DAEB” activiteiten (DAEB = dienst van algemeen economisch belang). Gelet op onze meest recente kasstroomprognoses, zal de financiering van nieuwbouw in de komende jaren waarschijnlijk geen problemen geven. Het WSW heeft in 2011 borgingsruimte (faciliteringsvolume) vrijgegeven voor alle geprognosticeerde investeringen en herfinanciering voor de jaren 2011, 2012 en 2013. In juni 2012 zal een nieuw faciliteringsvolume worden vastgesteld. Het gemiddelde renteniveau van onze leningenportefeuille bedraagt momenteel 4,16% en is ten opzichte van het niveau in 2010 (4,27%) gedaald. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat een aantal leningen qua rente gekoppeld is aan korte rentes die momenteel zeer laag zijn. Wonen Noordwest Friesland maakt geen gebruik van rente-instrumenten met marktwaardeverrekening. Deze renteinstrumenten zijn op grond van ons treasurystatuut niet toegestaan. In 2011 is een lening aangetrokken bij de Nederlandse Waterschapsbank voor in totaal € 5 miljoen. De aangetrokken lening is een fixelening die afloopt in 2020 tegen een rente van 3,54% (inclusief bankopslag). De lening is aangetrokken ter realisatie van nieuwe woningen en verbetering van woningen.
95
Lijst van afkortingen BBSH CFV CIP DCF HDBF IA KCC KWH LCV MFC MIS MKW MT NAR ODW OR ORT P&O PV RI&E RvC SVB VCA VFG VFW VHE VPB VOV VVE WMO Wonen NWF WSNP WSW WWS
Besluit Beheer Sociale Huursector Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Corporatie in Perspectief, rapportage van het CFV. Data Center Fryslân Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland Interne Aannemerij, afdeling binnen Wonen NWF klant contact center kwaliteitslabel voor woningcorporaties in de huursector Landelijk Contact Volkshuisvesting, platform van corporatiebestuurders Multifunctioneel centrum (voorheen ook wel dorpshuis genoemd) Management Informatie Systeem platform van middelgrote en kleine woningcorporaties Management Team Nederlands Adviesbureau Risicomanagement overleg directeuren woningcorporaties Groningen en Drenthe ondernemingsraad onrendabele top personeel en organisatie personeelsvereniging risico inventarisatie en evaluatie Raad van Commissarissen Strategisch Voorraad Beleidsplan Veiligheid, Gezondheid en Milieu Checklist Aannemers Vereniging van Friese Gemeenten Vereniging van Friese Woningcorporaties verhuureenheid Vennootschapsbelasting verkoop onder voorwaarden vereniging van eigenaren Wet Maatschappelijke Ondersteuning Wonen Noordwest Friesland Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Woning Waardering Systeem
96
Jaarrekening 2011 Wonen Noordwest Friesland
97
98
Kengetallen 2011 ________
2010 ________
2009 ________
2008 ________
2007 ________
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woningen Garages Bedrijfsruimten
4.068 23 21
4.089 23 20
4.170 23 15
4.144 23 10
4.172 23 10
Totaal
4.112
4.132
4.208
4.177
4.205
Mutaties in het woningbezit: Aantal opgeleverd Aantal aangekocht (2011: koopgarantwoning teruggekocht) Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal bestemmingsverandering (woning naar bedrijfsruimte) Totaal mutaties in woningen
59 1 50 31 0 -21
13 0 79 10 5 -81
85 0 27 32 0 26
3 0 20 11 0 -28
46 0 46 1 1 -2
Mutaties in bedrijfsruimten: Aantal opgeleverd Aantal bestemmingsverandering (woning naar bedrijfsruimte) Wijziging administratief (1 ruimte => 5 ruimten) Totaal mutaties in bedrijfsruimten
1 0 0 1
0 5 0 5
5 0 0 5
0 0 0 0
3 1 4 8
Aantal woningen naar huurprijsklasse: Goedkoop Betaalbaar Duur
1.386 2.598 84
1.575 2.449 65
1.622 2.479 69
1.700 2.378 66
1.812 2.306 54
Kwaliteit Kosten niet-planmatig onderhoud/vhe (in €) Kosten planmatig onderhoud/vhe (in €) Kosten woningverbetering/vhe (in €) Totaal kosten onderhoud/vhe (in €)
174 593 110 877
244 475 51 771
251 581 68 900
398 600 63 1.061
644 667 220 1.531
139 4.739
131 4.601
130 4.572
130 4.414
130 4.284
9,80 0,67 0,66 0,30 0,89 1,30
10,10 0,58 0,65 0,24 0,79 1,00
11,90 0,57 1,46 0,29 0,24 0,96
12,60 0,62 0,77 0,59 0,24 0,80
12,00 0,78 0,92 0,76 0,42 0,48
20,60 32,06 -12,00 4,44 3,40 0,17 11.757 1.518
21,57 42,51 25,53 4,57 3,67 8,32 10.364 1.656
16,83 31,67 0,88 4,68 3,91 3,26 8.242 1.361
18,05 27,24 -6,63 4,75 4,01 1,94 8.416 1.769
21,86 24,74 4,41 4,92 4,28 4,13 8.065 1.582
Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen/vhe (in €) Totale opbrengsten/vhe (in €) Jaarresultaat/vhe (in €)
6.458 5.241 -775
6.445 4.990 1.645
4.645 4.778 41
4.659 4.798 -309
5.265 5.148 232
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen/1.000 vhe, berekend per jaar Aantal personeelsleden/ 1.000 vhe, per ultimo jaar
13,34 14,83
13,19 14,76
13,05 14,73
12,79 14,12
12,40 13,79
Prijs/kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto-prijs (in €) Het verhuren van woningen Mutatiegraad (in %) Huurachterstand (in %) van bruto huuropbrengsten Huurderving door mutatieleegstand (in %) Huurderving door labeling (in %) Huurderving door te koop staande woningen (in %) Huurderving door leegstand voor sloop (in %) Financiele continuiteit Solvabiliteit (in %) Liquiditeit (in %) Rentabiliteit eigen vermogen (in %) Rente / Langlopende leningen (in %) Rentabiliteit vreemd vermogen (in %) Rentabiliteit totaal vermogen in %) Interne financiering/vhe (in €) Cash-flow/vhe (in €)
99
Balans per 31 december 2011 (na winstbestemming) ACTIVA
31 december 2011 €
31 december 2010 €
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa (1) Onroerende en roerende zaken in exploitatie DAEB (1.1) Onroerende en roerende zaken in exploitatie NIET DAEB (1.2) Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling (1.3) Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (1.4) Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (1.5)
104.855.072
99.484.848
1.509.855
1.969.538
2.205.348 11.746.314
3.983.870 9.076.411
4.563.294
4.436.469
Totaal materiële vaste activa Financiële vaste activa (2) Belastinglatenties (2.1)
Totaal vaste activa
124.879.883
118.951.135
286.938
444.758
125.166.821
119.395.893
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden (3) Voorraad materialen (3.1) Voorraad koopwoningen (3.2) Onderhanden projecten, niet verkochte woningen (3.3)
203.367 998.161 196.600
218.884 1.087.177 223.164 1.398.128
Voorraad in ontwikkeling, koopwoningen verkocht (3.4)
1.529.225
-
323.529
Vorderingen (4) Huurdebiteuren (4.1) Belastingen en premies soc. verz. (4.2) Overige vorderingen (4.3) Overlopende activa (4.4)
130.111 1.500.961 256.678 395.738
111.300 1.404.032 57.900 567.388
Liquide middelen (5) Totaal vlottende activa
TOTAAL
100
2.283.488
2.140.619
25.512
44.113
3.707.128
4.037.486
128.873.949
123.433.379
PASSIVA
31 december 2011 €
31 december 2010 €
EIGEN VERMOGEN Kapitaal, wettelijke en statutaire reserves (6.1) Overige reserves (6.2)
68 26.553.834
Totaal eigen vermogen
68 26.630.079 26.553.902
26.630.147
VOORZIENINGEN Voorziening persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget (7.1) Voorziening onrendabele toppen (7.2) Voorziening latente belastingverplichting (7.3)
178.529 2.241.631 -
Totaal voorzieningen
182.532 863.483 1.174.238 2.420.160
2.220.254
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen (8.1) Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden (8.2) Waarborgsommen (8.3)
76.536.792 11.772.360 27.489
Totaal langlopende schulden
76.128.061 9.111.001 28.884
88.336.641
85.267.946
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen (9.1) Schulden aan leveranciers (9.2) Aflossing leningen komend boekjaar (9.3) Belastingen en premies sociale verzekering (9.4) Overige schulden (9.5) Overlopende passiva (9.6)
1.767.864 1.446.321 5.471.525 690.731 371.438 1.815.367
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
101
2.025.733 1.063.728 3.107.000 485.936 718.413 1.914.220 11.563.246
9.315.032
128.873.949
123.433.379
Winst- en verliesrekening over 2011 Begroting 2011 €
Jaarrekening
Jaarrekening
2011
2010
€
€
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren (10.1) Vergoedingen (10.2) Verkoop onroerende zaken (10.3) Overige bedrijfsopbrengsten (10.4)
18.454.184 387.200 2.349.165 797.200
18.595.232 383.698 1.748.198 822.603
21.987.749
Som der bedrijfsopbrengsten
18.453.395 353.645 948.284 863.715 21.549.730
20.619.039
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa (11.1) Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa (11.2) Erfpacht (11.3) Lonen en salarissen (11.4) Sociale en pensioenlasten (11.5) Lasten onderhoud (11.6) Overige bedrijfslasten (11.7) Bijdragen (11.8)
3.473.198 5.623.099 2.634.170 816.300 3.733.602 3.473.500 303.000
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten (12.1) Rentelasten (12.2)
5.208.892 5.601.201 27 2.698.838 894.325 3.566.450 3.168.791 222.877
20.056.869
21.361.402
10.432.449
1.930.880
188.328
10.186.590
1.500 3.702.919
Som der financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
25.371 3.401.463 3.376.092-
1.770.539-
3.187.764-
2.308.839-
Nettoresultaat na belastingen
102
88.246 3.475.849
3.701.419-
538.300
Belastingen (13.1)
3.485.001 3.365.16927 2.686.016 854.777 3.153.475 3.419.893 198.430
1.016.418-
2.171.346-
3.387.603-
6.798.988
284.114-
7.083.102
Kasstroomoverzicht (indirecte methode) 2011
2010 2.171.345-
Netto-resultaat na belastingen
7.083.102
Aanpassingen voor: 5.622.401 5.315.726 4.0031.174.238157.820 2.8111.748.1985-
Waarde-veranderingen MVA Afschrijvingen Mutatie overige voorzieningen Mutatie voorziening latente VPB Mutatie latente VPB vordering Waarde-verandering activa VOV Waarde-verandering schuld VOV Verkoopopbrengsten onroerende zaken Afronding
3.365.1693.485.001 2.465.558257.032 24.925
8.166.692
2.063.770-
Mutaties werkkapitaal 31.192323.529 142.86897.754
Mutatie voorraden Mutatie voorraden verkochte woningen Overgeboekt van voorraad koop Mutatie OHW Mutatie kortlopende vorderingen Mutatie kortlopende schulden
591.119 323.529-
549.1281.238.900-
247.223 6.242.570
Kasstroom uit operationele activiteiten 20.836.654-
Investeringen MVA Investeringen Investeringen Investeringen Investeringen Investeringen
-
1.520.4383.498.894 7.416.943-
7.145.427 12.648 -
overboeking in ontwikkeling -> activa in exploitatie overboeking activa in exploitatie -> activa VOV correctie voorraad koop -> activa in ontwikkeling correctie voorraad OHW -> activa in exploitatie correctie verkoopopbr. VOV
Totaal investeringen MVA
13.678.579694.256 1.748.198 197.586-
Overboeking naar ORT Des-investeringen MVA Verkoopopbrengsten onroerende zaken Correctie des-investeringen - correctie afwaardering ORT
Totaal desinvesteringen MVA
7.416.943262.377
2.244.868
262.377
-
Investeringen FVA Des-investeringen FVA Kasstroom uit investeringsactiviteiten
11.433.711-
6.000.000 3.226.744257.8692.878.375 219.8271.395-
Nieuwe lang-lopende schulden Aflossing lang-lopende leningen Mutatie kortlopende schuld aan kredietinst. Toename lang-lopende lening koopgarant agv verkopen Afname lang-lopende lening koopgarant agv verkopen Mutatie waarborg-sommen Kasstroom uit financieringsactiviteiten
7.154.566-
5.500.000 4.110.5153.588.8715.866.379 1.3665.172.540
18.601-
Netto-kasstroom
De vergelijkende cijfers van 2010 zijn op een afwijkende manier bepaald. Een deel van de operationele kasstroom is in 2010 verwerkt onder de investeringskasstroom.
103
3.665.627
9.955
1
Algemene toelichting
1.1
Algemeen
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De jaarrekening is opgesteld in €. Bij het opstellen van de jaarrekening is uitgegaan van de continuïteitsveronderstelling.
De jaarrekening 2011 is vastgesteld in de vergadering van de RvC op 29 mei 2012
1.2
Vergelijkende cijfers
De vergelijkende cijfers in de jaarrekening zijn aangepast daar waar dit het inzicht dat het beeld van de jaarrekening dient te verstrekken vergroot. Tevens is ten behoeve van het inzicht in 2011 in de balans een nader onderscheid aangebracht in de voorraad koopwoningen en de voorraad teruggekochte KoopGarant woningen.
1.3
Schattings- en verwerkingswijzigingen
1.4
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling alsmede verwerkingswijzen ten opzichte van vorig jaar gewijzigd op de volgende onderdelen: Afschrijving worden sinds 2011 lineair berekend. In 2010 werd de afschrijving van activa in exploitatie nog bepaald aan de hand van annuïteiten. Het effect van deze schattingswijziging bedraagt circa € 1,8 miljoen. De initiële herwaardering van verkopen onder voorwaarden (KoopGarant) wordt sinds 2011 rechtstreeks verwerkt in de overige reserves conform de geldende wet-en regelgeving. In 2010 is de herwaardering verwerkt in het resultaat onder de overige waardeveranderingen. Indien in 2010 dezelfde verwerkingsmethode had plaatsgevonden van de intiële herwaardering als in 2011, zou het resultaat over 2010 circa € 3,9 miljoen lager zijn geweest. Jaarlijkse waardemutaties worden, net als in 2010, verwerkt via het resultaat. Bedrijfswaardeberekening: Er is in de bedrijfswaardeberekening met ingang van 2011 rekening gehouden met toekomstige mutaties als gevolg van verkoop en sloop (effect op bedrijfswaarde 2011 bedraagt circa € 8,1 miljoen positief). In de Bedrijfswaarde van 2010 was hier nog geen rekening mee gehouden. Tevens is met ingang van 2011 geen rentabiliteitswaarde correctie meer toegepast in de bedrijfswaardeberekening (effect op de bedrijfswaarde 2011 bedraagt circa € 2,7 miljoen negatief)
Het management hanteert bepaalde veronderstellingen en schattingen die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel
Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of lagere marktwaarde (zijnde de bedrijfswaarde) onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. 104
De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Wonen Noordwest Friesland. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Wonen Noordwest Friesland binnen de sector gangbare uitgangspunten.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de aanbestedingsfase en afgeleid het daadwerkelijke aanbesteden heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
1.5
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
2
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
2.1
Algemeen
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de aanbestedingsfase en afgeleid het daadwerkelijke aanbesteden heeft plaatsgevonden. Voor zover niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
105
2.2 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie
De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs of lagere marktwaarde (zijnde de bedrijfswaarde) onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief (levensduurverlenging/ huursverhoging). De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van bouwjaren per gemeente waarin de woning is gesitueerd. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt deels rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. Er wordt, in verband met onzekerheid over de realisatie, nog geen rekening gehouden met woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en woningen met slooplabel. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 10 jaar. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
106
Bij de bedrijfswaarde berekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen 2012: 2,90 % (voorgaand jaar: 2,70 %) 2013: 3,70 % (voorgaand jaar: 3,10 %) 2014: 3,80 % (voorgaand jaar: 3,00 %) 2015: 3,75 % (voorgaand jaar: 2,90 %) 2016: 3,55 % (voorgaand jaar: 2,80 %) 2017 en verder: 2,00 % (voorgaand jaar: 2,00 %); jaarlijkse huurderving 2012: 1,60 % (voorgaand jaar: 1,50 %) 2013: 1,40 % (voorgaand jaar: 1,50 %) 2014: 1,40 % (voorgaand jaar: 1,50 %) 2015: 1,40 % (voorgaand jaar: 1,50 %) 2016: 1,40 % (voorgaand jaar: 1,50 %) 2017 en verder: 1,40 % (voorgaand jaar: 1,50 %); jaarlijkse genormeerde onderhoudskosten per woning (bedrijfseconomische interne norm) 2012: € 1.004 (voorgaand jaar: € 1.124) 2013: € 1.002 (voorgaand jaar: € 1.097) 2014: € 1.091 (voorgaand jaar: € 1.112) 2015: € 1.123 (voorgaand jaar: € 1.093) 2016: € 1.070 (voorgaand jaar: € 1.100) 2017 en verder: € 1.160 (voorgaand jaar: € 1.100) jaarlijkse stijging van genormeerde onderhoudslasten m.i.v. 2018: 3,00 % (voorgaand jaar m.i.v. 2017: 3,00 %); jaarlijkse genormeerde bedrijfskosten per woning 2012: € 1.411 (voorgaand jaar: € 1.424) 2013: € 1.467 (voorgaand jaar: € 1.459) 2014: € 1.491 (voorgaand jaar: € 1.502) 2015: € 1.538 (voorgaand jaar: € 1.563) 2016: € 1.559 (voorgaand jaar: € 1.600) 2017 en verder: € 1.585 (voorgaand jaar: € 1.600); jaarlijkse stijgingen van genormeerde bedrijfskosten m.i.v 2018 en verder: 3,00 % (voorgaand jaar m.i.v. 2017: 3,00 %); genormeerde onderhoud- en variabele lasten bij garages: 25 % van waarden bij woningen; bijdrage krachtwijken € 0,= per woning (voorgaand jaar: € 0,= ); Bijdrage huurtoeslag € 0,= per woning (voorgaand jaar: € 0,= ) (het wettelijk kader is nog niet geformaliseerd); een restwaarde voor grond op basis van aanschafwaarde grond dan wel lagere taxatiewaarde; een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar: 5,25 %) voor WSW-geborgde woningen en bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van1 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt met ingang van 2011 geen rekening meer gehouden met de rentabiliteitswaarde-correctie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze post op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Er is in de bedrijfswaardeberekening met ingang van 2011 rekening gehouden met toekomstige mutaties als gevolg van verkoop en sloop. In de Bedrijfswaarde van 2010 was hier nog geen rekening mee gehouden. 107
Afschrijving vindt voor het eerst plaats in het jaar waarin de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Afschrijving vindt sinds 2011 plaats op lineaire basis. In eerdere jaren werd annuïtair afgeschreven op onroerende zaken in exploitatie.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, waarbij de initiële herwaardering op het moment van verkoop rechtstreeks wordt verwerkt in het eigen vermogen. Jaarlijkse waarde mutaties worden verwerkt via het resultaat. De herwaardering van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt toegelicht bij het eigen vermogen in de jaarrekening. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De jaarlijkse mutaties worden verwerkt in het resultaat.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen afhankelijk of er wel of geen verkoopcontract met een koper is gesloten verantwoord onder de post onderhanden projecten of onder de post onderhanden werk koopwoningen. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de post onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Verliezen (onrendabele toppen bij huurwoningen of verliezen op verkopen) worden genomen op het moment dat ze voorzienbaar zijn. Winsten op verkopen worden genomen op het moment dat ze zijn gerealiseerd. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Er vindt geen afschrijving plaats op onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Afschrijving vindt voor het eerst plaats in het jaar waarin de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Er worden geen rentelasten toegerekend aan de projecten.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaarvigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies verminderd met de cumulatieve lineaire afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. In deze kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden zij als een schattingswijziging verantwoord. 108
Kosten van herstel na afloop van het gebruik van het actief worden opgenomen als onderdeel van de boekwaarde van het actief, en gelijktijdig wordt een voorziening opgenomen voor hetzelfde bedrag. Buitengebruikgestelde materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de kostprijs danwel de lagere opbrengstwaarde. Indien de verwachte opbrengstwaarde belangrijk hoger is dan de boekwaarde en besloten is tot verkoop, wordt overgegaan tot een incidentele herwaardering die verwerkt wordt in een herwaarderingsreserve. Bij de realisatie van de waardestijging wordt de herwaardering als een afzonderlijke post in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
2.3 Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvordering en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in de komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde. Latente belastingvorderingen, welke op korte termijn verrekend kunnen worden, zijn opgenomen onder de kortlopende vorderingen. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Wonen Noordwest Friesland hanteert voor de waardering van de belastinglatentie de door de RJ -werkgroep Woningcorporaties uitgevaardigde best practices uitgangspunten. Deze zijn:
De belastinglatentie wordt alleen gewaardeerd met in acht name van het exploitatiebeleid en van een beleidshorizon van de corporatie voor de komende 5 jaar ter zake de voorgenomen afwikkeling van de woningen (b.v. verkoop of sloop). M.a.w. de belastinglatentie die betrekking heeft op waarderingsverschillen van woningen over toekomstige jaren gerekend na 5 jaar en waarover nog geen concrete beleidsuitspraken zijn gedaan terzake de voorgenomen afwikkeling, worden voor de waardering van de latentie in de jaarrekening buiten beschouwing gelaten.
Indien geen concrete beleidsuitspraken over verkoop of sloop zijn gedaan , wordt een lange termijn exploitatie verondersteld, zodat gezien de daaraan verbonden lange exploitatieperiode de contante waarde van de actieve latentie in principe nihil bedraagt.
Thans is onbekend welke woningen binnen de beleidshorizon van 5 jaar daadwerkelijk verkocht zullen worden, derhalve is door Wonen Noordwest Friesland gekozen voor waardering van de latentie op nihil.
Derivaten en hedge accounting
Wonen Noordwest Friesland maakt beperkt gebruik van afgeleide financiële instrumenten. Dit betreffen caps ter afdekking van risico’s betreffende de renteschommelingen. De afgeleide financiële instrumenten waar Wonen Noordwest Friesland gebruik van maakt zijn geïntegreerd met de bijbehorende leningen en verwerkt in de leningsovereenkomsten. De geïntegreerde afgeleide financiële instrumenten worden vanwege de perfecte hedge relatie en volledige effectiviteit niet separaat in de balans gewaardeerd. Niet geïntegreerde afgeleide financiële instrumenten kwalificeren als derivaat en worden als zodanig (onder de reikwijdte van RJ 290) verwerkt. Wonen Noordwest Friesland heeft ultimo 2011 geen nietgeïntegreerde afgeleide instrumenten.
109
2.4 Voorraden Materialen
Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.
Koopwoningen
De voorraad koopwoningen (opgeleverd en nog niet verkocht) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde.
Onderhanden projecten
Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.
2.5 Vorderingen Huurdebiteuren
Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering.
2.6
Liquide middelen
2.7
Eigen Vermogen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Eigen Vermogen bestaat naast het kapitaal uit de overige reserves. Sinds 2011 dient de omvang van de “niet gerealiseerde waardeveranderingen activa verkocht onder voorwaarden” te worden toegelicht in de jaarrekening. Deze post behelst de resultaten van de initiële Koopgarantverkopen en de navolgende waardemutaties van activa verkocht onder voorwaarden wat toekomt aan Wonen Noordwest Friesland. Het initiële verkoopresultaat van activa verkocht onder voorwaarden wordt rechtstreeks gemuteerd in het vermogen, de jaarlijkse waardemutatie loopt eerst via de exploitatie en wordt na resultaatbestemming afgezonderd van de overige reserves.
2.8
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
110
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
Voorziening persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget
Er is een voorziening getroffen voor verplichtingen uit hoofde van de CAO bepaling over het persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget. De verplichting bestaat uit het budget dat per ultimo van het betreffende jaar door medewerkers ineens kan worden opgeëist voor uitgaven voor individuele loopbaanontwikkeling.
2.9
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
3
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
3.1
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
3.2 Bedrijfsopbrengsten Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3 %. 111
Overheidsbijdragen
Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. In 2008 zijn voor een aantal complexen de overheidsbijdragen afgerekend en zijn de toekomstig nog te ontvangen bijdragen in eenmaal ontvangen en verantwoord.
Verkoop onroerende zaken
De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
3.3 Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Op activa in exploitatie wordt sinds 2011 lineair afgeschreven. In eerdere jaren gebeurde dit op annuïtaire basis.
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde (zijnde de bedrijfswaarde) ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Tevens worden onder deze post de voor rekening van Wonen Noordwest Friesland komende waardeveranderingen (met uitzondering van de initiële herwaardering) van de post activa verkocht onder voorwaarden verantwoord.
Periodiek betaalbare beloningen
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Pensioenen
De stichting heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt de stichting op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft de stichting geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De stichting heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De dekkingsgraad van SPW bedraagt per 31 december 2011 naar schatting circa 101%. Teneinde deze dekkingsgraad weer op het wettelijk verplichte niveau te krijgen, heeft SPW in 2009 een herstelplan opgesteld waarbij het huidige premiebeleid over de herstelperiode wordt gehandhaafd. Het premiebeleid stoelt daarmee op het vertrouwen dat het fonds op termijn herstelt van de huidige crisis zonder ingrijpende wijziging van het premiebeleid. Het herstelplan wordt periodiek geëvalueerd. Vooralsnog zijn geen indicaties aanwezig die aanleiding geven tot het aanpassen van het in 2009 opgestelde herstelplan.
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Wonen Noordwest Friesland integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. De Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten 112
vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO-2). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging/levensduurverlenging van het actief.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
3.4
Rentebaten en rentelasten
4
Financiële instrumenten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Er worden geen rentelasten op projecten geactiveerd.
Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De financiële instrumenten van Wonen Noordwest Friesland, anders dan derivaten, dienen ter financiering van de operationele activiteiten van de groep of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Tevens gaat Wonen Noordwest Friesland transacties aan met geïntegreerde afgeleide financiële instrumenten, om het renterisico af te dekken dat ontstaat uit de operationele en financieringsactiviteiten. Binnen het treasurybeleid van Wonen Noordwest Friesland dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Het beleid van Wonen Noordwest Friesland is om niet te handelen in
financiële instrumenten.
113
In de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, normaal gesproken de nominale waarde, tenzij anders vermeld.
4.1
Renterisico
4.2
Kredietrisico
De stichting loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de stichting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de stichting risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.
De stichting heeft geen significante concentraties van kredietrisico. De stichting maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
114
Toelichting op de balans MATERIËLE VASTE ACTIVA (1)
Onroerende Onroerende Onroerende Onroerende Onroerende Totaal
2011 €
en roerende zaken in exploitatie DAEB (1.1) en roerende zaken in exploitatie NIET DAEB (1.2) en roerende zaken in ontwikkeling (1.3) zaken verkocht onder voorwaarden (1.4) en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (1.5)
104.855.072 1.509.855 2.205.348 11.746.314 4.563.294 124.879.884
2010 € 99.484.848 1.969.538 3.983.870 9.076.411 4.436.469 118.951.135
Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt : Onroerende en roerende zaken in exploitatie DAEB (1.1)
Saldo per 31 december 2010: - aanschaffingswaarde (A) - cumulatieve afschrijvingen (B) Boekwaarde per 31 december 2010
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
137.912.146 39.568.819-
1.158.641 17.120-
139.070.787 39.585.939-
98.343.326
1.141.522
99.484.848
€
Mutaties in het boekjaar : -
investeringen nieuwbouw vanuit activa in ontwikkeling (A) overige investeringen (A) investeringen vanuit onderhoud / geriefsverbeteringen (A) overgeboekt van voorraad koopwoningen (A) desinvesteringen i.v.m. verkopen voorgaande jaren (A) desinvesteringen i.v.m. reguliere verkoop (A) correctie-afschrijving i.v.m. desinvestering reguliere verkoop (B) overboeking aanschafwaarde naar activa verkoop onder voorwaarden (A) overboeking afschrijvingen naar verkoop onder voorwaarden (B) desinvesteringen i.v.m. sloop (A) correctie-afschrijving i.v.m. desinvestering sloop (B) correctie-afschrijving i.v.m. verkopen voorgaande jaren afschrijvingen (B)
Saldo
6.488.355 13.622 4.195.023 133.725 86.641500.440189.703 1.115.191331.916 384.145190.670 5.239 4.718.009-
657.072 30.676-
7.145.426 13.622 4.195.023 133.725 86.641500.440189.703 1.115.191331.916 384.145190.670 5.239 4.748.685-
4.743.828
626.396
5.370.224
Saldo per 31 december 2011: - aanschaffingswaarde (A) - cumulatieve afschrijvingen (B)
146.656.454 43.569.300-
1.815.713 47.795-
148.472.168 43.617.095-
Boekwaarde per 31 december 2011
103.087.154
1.767.918
104.855.072
Onroerende en roerende zaken in exploitatie NIET DAEB (1.2) Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
Saldo per 31 december 2010: - aanschaffingswaarde (A) - cumulatieve afschrijvingen (B)
833.846 21.414-
1.378.798 221.693-
2.212.644 243.106-
Boekwaarde per 31 december 2010
812.433
1.157.105
1.969.538
€
Mutaties in het boekjaar : -
investeringen nieuwbouw vanuit activa in ontwikkeling (A) overige investeringen (A) afwaardering in verband met lagere bedrijfswaarde overboeking naar onbebouwde gronden vanuit projecten (A) afschrijvingen (B)
Saldo
115
17.358-
87.031 482.12312.648 59.880-
87.031 12.648 77.238-
17.358-
442.325-
22.441
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
Saldo per 31 december 2011: - aanschaffingswaarde (A) - cumulatieve afschrijvingen (B)
833.846 38.771-
996.353 281.573-
1.830.200 320.344-
Boekwaarde per 31 december 2011
795.075
714.780
1.509.855
€
Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa in exploitatie worden volledig lineair afgeschreven. Op grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Woningen 40 tot 50 jaar Garages 40 jaar Bedrijfsruimten 40 tot 50 jaar CV-installaties 20 jaar Warmwaterinstallatie 20 jaar Overige zaken 10 tot 30 jaar
Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie hebben 603 woningen een regulier verkooplabel. Daarnaast zijn er 674 woningen met een Koopgarant of Koopcomfort verkooplabel. Verwacht wordt dat in 2012 27 woningen regulier en 23 woningen via Koopgarant of Koopcomfort zullen worden verkocht. De verwachte opbrengst (op basis van ervaringscijfers, gecombineerd met marktgegevens) bedraagt respectievelijk € 90.250 en € 90.250 per woning. De boekwinst schatten we in voor respectievelijk € 74.250 en € 62.250 per woning. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. Actuele Waarde De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2010) in totaal ruim € 474 miljoen. In 2011 zijn in totaal 59 nieuwbouwwoningen en 1 bedrijfspand in exploitatie genomen. De WOZ waarden van deze panden zijn ontleend aan de aanslagen van 2012 met peildatum 1-1-2011. Het totaalbedrag is opgenomen in bovenstaand totaal. Bedrijfswaarde Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gebruikt voor levensduurschattingen. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde in totaal circa € 163,5 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 56,6 miljoen. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: Disconteringsvoet 5,25% (voorgaand jaar 5,25%) Kostenstijging onderhoud 3,00% (voorgaand jaar 3,00%) Kostenstijging variabele lasten 3,00% (voorgaand jaar 3,00%) Huurverhoging 2,00% (voorgaand jaar 2,00%) Huurderving 1,40% (voorgaand jaar 1,50%) De gemiddelde resterende levensduur van het woningbezit is minimaal 15 jaar (voorgaand jaar op 10 jaar). Meer informatie treft u aan in hoofdstuk 2.3, de grondslagen voor waardering van activa en passiva.
116
De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 40,5 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar (€ 123 miljoen). De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren (*€1 miljoen): Autonome ontwikkeling: Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven
-9,4 5,6
Voorraadmutaties: Verkoop Sloop Nieuwbouw Aankoop uit koopgarant
-1,4 -0,4 7,1 0,1
Parameterwijzigingen: Wijziging levensduur Huurstijging Hogere onderhoudskosten Hogere inflatie/lastenstijging Lagere discontovoet
18,0 14,3 1,2 1,6 0,0
Niveauwijzigingen: Lagere huren Hogere onderhoudskosten Hogere overige exploitatieuitgaven Lagere restwaarde
-0,9 -1,2 0,8 -0,2
Rentabiliteitswaardecorrectie: Uitsluiting rentabiliteitswaardecorrectie, bedrag 2010
-2,7
Toekomstige verkoop en sloop, periode 2012 tm 2016 betreft verschil tussen bedrijfswaarde op basis doorexploitatie en geschatte verkoopprijs Verkoop regulier, 125 vhe's Verkoop koopgarant en koopcomfort, 114 vhe's Sloop, 179 vhe's
6,3 4,7 -3,0
Totaal hogere bedrijfswaarde
40,5
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling (1.3)
Woningen en woongebouwen €
Saldo per 1 januari 2011
3.983.870
Mutaties in het boekjaar : - Investeringen - Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie - Overboeking naar bedrijfsgebouwen - Overboeking naar grond - Overboeking van onderhanden werk koopwoningen, saldo 31-12-2010 - Overboeking naar onderhanden werk koopwoningen, saldo 31-12-2011 - Ontvangen reguliere verkoop/subsidies - Overboeking naar voorraad koopwoningen - Overboeking naar onrendabele toppen - Overboeking naar/van voorziening onrendabele toppen - Overboeking naar V&W (winst verkoop grond) - Overboeking naar V&W (afb. aanloopkosten en leefbaarheid) - Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking naar waardeveranderingen activa verkocht onder voorwaarden - Overboeking naar verschuldigde btw
8.956.511 6.488.355657.07212.648223.164 196.6004.942.6921.378.148 44.244 127.02743.806
Saldo
1.778.521-
Saldo per 31 december 2011
2.205.348
117
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (1.4)
Totaal 2011
Totaal 2010
€
€
Saldo per 1 januari 2011 - aanschafwaarde
9.076.411
3.217.798
Boekwaarde per 1 januari 2011
9.076.411
3.217.798
Mutaties in het boekjaar : - overboeking vanuit onroerende en roerende zaken in exploitatie (boekwaarde) - overboeking vanuit onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - desinvesteringen - herwaardering (via overige waardeveranderingen vaste activa) - opwaardering i.v.m. verkopen nieuwbouw (BTW, tevens opwaardering terugkoopverplichting) - opwaardering i.v.m. verkopen best. bezit (verkoopwinst, tevens opwaardering terugkoopverplichting) - afschrijvingen - correctie afschrijvingen - waardeverminderingen - terugneming waardeverminderingen
783.274 214.0945.622 2.095.101 -
2.063.436 63.6373.858.814 -
Saldo
2.669.903
5.858.613
- aanschaffingswaarde - herwaarderingen
9.645.591 2.100.723
5.281.234 3.795.177
11.746.314
9.076.411
Boekwaarde per 31 december 2011
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (1.5) Kantoorpand en werkplaats
Inventarissen
Vervoermiddelen
Totaal €
Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
4.157.248 334.785-
1.416.721 855.160-
296.342 243.898-
5.870.312 1.433.843-
Boekwaarde per 1 januari
3.822.464
561.561
52.445
4.436.469
174.981 11.739 109.050-
241.672 170.665-
21.852-
416.653 11.739 301.567-
77.670
71.007
21.852-
126.825
Mutaties in het boekjaar : - investeringen - terug te betalen OB bedrijfspand - herziening terug te vorderen OB bedrijfspand - desinvesteringen - correctie afschrijvingen i.v.m. desinvesteringen - afschrijvingen Saldo - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
4.343.968 443.834-
1.658.393 1.025.825-
296.342 265.750-
6.298.704 1.735.410-
Boekwaarde per 31 december
3.900.134
632.568
30.592
4.563.294
Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie worden lineair afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Kantoorpand en werkplaats 40 jaar Inventarissen 5 tot 10 jaar Vervoermiddelen 7 jaar Verzekering De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand en werkplaats Inventarissen Vervoermiddelen
Uitgebreide opstal Uitgebreide inboedel Casco-beperkt
Actuele Waarde De totale waarde van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2011) in totaal € 3.367.700.
118
FINANCIËLE VASTE ACTIVA (2)
2011 €
2010 €
Latente belastingvordering i.v.m. waarderingsverschillen activa VOV Latente belastingvordering i.v.m. waarderingsverschillen leningen en derivaten
286.938
134.377 310.381
Totaal
286.938
444.758
Nieuwe inzichten ten aanzien van de tijdelijkheid van de verschillen tussen de commerciële en fiscale jaarrekening hebben in het boekjaar geleid tot het corrigeren van de latente belastingvordering vanwege de waarderingsverschillen van activa VOV. Op basis van fiscale faciliteiten wordt verwacht dat de latente belastingverplichting niet binnen afzienbare tijd tot afwikkeling komt.
VLOTTENDE ACTIVA
2011 €
2010 €
Voorraden (3) Onderhoudsmaterialen (3.1) Voorraad koopwoningen (3.2) Onderhanden werk koopwoningen niet verkocht (3.3)
203.367 998.161 196.600
218.884 1.087.177 223.164
1.398.128
1.529.225
Onderhanden projecten Voorraad in ontwikkeling, koopwoningen verkocht (3.4)
-
Vorderingen (4)
323.529
2011 €
2010 €
Huurdebiteuren (4.1) Belastingen en premies soc. verz. (4.2) Overige vorderingen (4.3) Overlopende activa (4.4)
130.111 1.500.961 256.678 395.738
111.300 1.404.032 57.900 567.388
Totaal
2.283.488
2.140.619
Huurdebiteuren (4.1) De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd:
periode
Aantal huurders 2011
2010
< 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden
130 21 21 34
114 35 17 25
33.083 16.588 22.628 57.204
31.646 21.222 17.334 40.295
Totaal
206
191
129.503
110.497
Huurachterstand vertrokken bewoners Te vorderen WSNP regelingen Te voerderen Minnelijk Traject Te vorderen aanmaankosten Voorziening oninbare debiteuren
230.940 34.224 8.811 1.634 275.000-
219.332 40.082 1.389 260.000-
Totaal
130.111
111.300
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 1,87% (2010 : 1,73%) van de brutojaarhuur. De huurachterstanden van de zittende huurders bedragen ultimo boekjaar 0,67% (2010 : 0,58%). Er zijn geen huurachterstanden met een looptijd van langer dan 1 jaar.
119
Huurachterstand (in €) 2011
2010
Belastingen en premies soc. verz. (4.2)
2011 €
2010 €
Deze post is als volgt samengesteld : - WGA eigenrisicoverz. De Goudse - pensioenfonds - winstbelasting
1.500.960
15.407 3.635 1.384.989
Totaal
1.500.960
1.404.032
Debiteuren Diverse vorderingen Te verrekenen met huurders
222.296 21.460 12.922
26.487 26.915 4.498
Totaal
256.678
57.900
Vooruitbetaalde bedragen Te ontvangen subsidies en bijdragen Overige overlopende activa
29.850 36.000 329.888
29.850 36.000 501.538
Totaal
395.738
567.388
Kas Postbank ABN AMRO (Oude Fortis rekening)
984 24.464 63
3.590 40.523 -
Totaal
25.512
44.113
Overige vorderingen (4.3) Deze post is als volgt samengesteld :
Overlopende activa (4.4) Deze post is als volgt samengesteld :
Liquide middelen (5) Deze post is als volgt samengesteld : Direct opvraagbaar:
Alle liquide middelen staan ter vrije beschikking van Wonen Noordwest Friesland. Er zijn geen beperkingen opgelegd.
EIGEN VERMOGEN
2011 €
2010 €
68
68
Balans per 1 januari - ongerealiseerde waardeveranderingen koopgarant, mutaties tm 2009 - initiele waardeverandering verkoop in 2010 - jaarresultaat voor belasting - in het jaarresultaat begrepen niet gerealiseerde waardeontwikkeling koopgarant 2011 - in het jaarresultaat begrepen terugkoop koopgarantwoningen - winstbelasting
22.658.358 3.187.7645.622118.4141.016.418
19.546.978 176.5453.858.8136.798.988 63.637 284.114
Saldo per 31 december, exclusief ongerealiseerde waardeveranderingen
20.362.976
22.658.358
Kapitaal (6.1) Overige reserves (6.2)
120
Niet gerealiseerde waardeveranderingen activa verkocht onder voorwaarden
2011 €
2010 €
Stand begin boekjaar Initiële waardeverandering bij verkoop in boekjaar Jaarlijkse aanpassing waardeontwikkeling, via exploitatie Effect terugkoop 2 koopgarantwoningen op waardeveranderingen
3.971.721 2.095.101 5.622 118.414
176.545 3.858.813 63.637-
Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen koopgarant
6.190.858
3.971.721
Totaal overige reserves
26.553.834
26.630.079
2011 €
2010 €
182.532
0
-4.004
182.532
178.529
182.532
182.532 14.397 18.401 178.529
0 187.401 4.869 182.532
VOORZIENINGEN
Persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget (7.1) Saldo 31 december voorgaand jaar Mutatie in het jaar Saldo 31 december De voorziening van het persoonlijk ontwikkelingsbudget kent het volgende verloop: Saldo 1-1 vóór dotatie Dotatie op 1-1 Besteding Saldo 31-12
Vanaf 1 januari 2010 heeft de werknemer recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget en is bedoeld voor de loopbaanontwikkeling. Jaarlijks op 1 januari wordt dit budget aangevuld met € 900 tot maximaal € 4.500 per werknemer bij volledig dienstverband. De besteding voor studie of training is op initiatief van de werknemer. Voorziening onrendabele toppen (7.2)
2011 €
2010 €
863.483
3.329.041
Mutatie in het jaar
1.378.147
-2.465.558
Saldo 31 december
2.241.631
863.483
De voorziening voor de onrendabele toppen kent het volgende verloop: Saldo 1-1 Dotatie Onttrekking Saldo 31-12
863.483 2.237.963 859.816 2.241.631
3.329.041 371.108 2.836.666 863.483
Saldo 1 januari
Met ingang van 2009 is de presentatie van activa in ontwikkeling gewijzigd. Het onderdeel onderhanden activa van koopwoningen is overgebracht naar onderhanden werk koopwoningen, onder het hoofd voorraden.
Voorziening latente belastingverplichting (7.3)
2011 €
Saldo 1 januari Correctie latenties 2008 Mutatie in het jaar Afboeking latente belastingverplichting
1.174.238 1.174.238-
Saldo 31 december
-
2010 € 917.206 257.032 1.174.238
Vanwege de fiscale mogelijkheid om de de opbrengsten op verkopen in de zogenaamde fiscale herinvesteringsreserve (HIR) te plaatsen en deze in de aan te wenden voor de toekomstige investeringsopgaaf zal de belasting naar verwachting niet tot afwikkeling komen. De latentie is om die reden gecorrigeerd. Alle voorzieningen hebben een overwegend langlopend karakter.
121
LANGLOPENDE SCHULDEN
2011 € Waarvan looptijd > 5 jaar
€ Totaal
Leningen kredietinstellingen (8.1) Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden (8.2) Waarborgsommen (8.3)
76.536.792
Totaal
88.336.641
45.742.792
11.772.360 27.489
€ Totaal
76.128.061
2010 € Waarvan looptijd > 5 jaar 55.009.061
9.111.001 28.884
45.742.792
Het verloop van deze post is als volgt:
85.267.946
55.009.061
2011 €
2010 €
Leningen kredietinstellingen (8.1) Saldo per 1 januari Aangetrokken leningen Benutte ruimte Rollover lening met variabele hoofdsom Aflossingen lopend boekjaar Vorig jaar ingeschat
76.128.061
77.234.576
5.000.000 1.000.000 3.226.744 3.107.000
5.500.000 3.500.0004.110.515 4.111.000
Aflossing komend boekjaar naar kortlopende schulden Saldo mutaties Saldo per 31 december
119.7445.471.525
485 3.107.000
408.732
1.106.515-
76.536.792
76.128.061
De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen bedraagt 4,16% (vorig boekjaar: 4,27%) De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten en Fixe. In 2012 wordt 1 flexlening met een restantbedrag van € 3.000.000 (stand 31-12-2011) volledig afgelost. Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa € 5,5 miljoen bedragen. De komende 5 jaar zal er € 30,8 miljoen van de huidige portefeuille worden afgelost. Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door de gemeenten in ons werkgebied of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Er zijn eveneens geen andere activa als zekerheid afgegeven. Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden (8.2)
2011 €
2010 €
Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen
8.870.003 240.998
2.947.753 296.869
Mutaties Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Terugkoop koopgarantwoningen 2011 Opwaarderingen (tevens opwaardering activa verkocht onder voorwaarden)
2.878.375 219.8272.811
5.922.250 55.871-
Saldo per 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen
Waarborgsommen (8.3)
11.528.551 243.809
8.870.003 240.998
11.772.360
9.111.001
2011 €
2010 €
Saldo per 1 januari Uitbetaalde waarborgsommen bij woningmutatie
28.884 1.395
30.250 1.366
Saldo per 31 december
27.489
28.884
In 1989 is besloten van nieuwe huurders geen waarborgsom meer te vragen. Huurders van voor 1989 krijgen bij vertrek de betaalde waarborgsom terug.
122
KORTLOPENDE SCHULDEN
2011 €
Schulden aan kredietinstellingen (9.1) Schulden aan leveranciers (9.2) Aflossing leningen komend boekjaar (9.3) Belastingen en premies sociale verzekering (9.4) Overige schulden (9.5) Overlopende passiva (9.6)
Totaal
2010 €
1.767.864 1.446.321 5.471.525 690.731 371.438 1.815.367
2.025.733 1.063.728 3.107.000 485.936 718.413 1.914.220
11.563.246
9.315.032
Alle kortlopende schulden hebben een looptijd van korter dan 1 jaar. Per balansdatum heeft Wonen Noordwest Friesland beschikking over een rekening-courant kredietfaciliteit van € 2,5 mln (2010 € 2,5 mln)
Belastingen en premies sociale verzekering (9.4) -
loonbelasting gemeentelijke belastingen omzetbelasting pensioenfonds
95.993 7.464 528.325 58.949
106.050 2.596 377.291 -
690.731
485.936
- aangegane verplichting leefbaarheid - saldo glas & onderhoudsfonds - saldo niet opgenomen vakantieuren
245.487 47.449 78.502
564.083 86.922 67.408
Totaal
371.438
718.413
Totaal Overige schulden (9.5)
Overlopende passiva (9.6)
2011 €
2010 €
- niet vervallen rente leningen - vooruit ontvangen huur - overige overlopende passiva
1.581.081 106.975 127.312
1.618.192 106.129 189.899
Totaal
1.815.367
1.914.220
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo afgerond € 1.984.829. In de normale uitoefening van haar activiteiten is Wonen Noordwest Friesland af en toe betrokken bij rechtzaken. Wonen Noordwest Friesland kan niet met zekerheid stellen dat deze of toekomstige zaken geen significante invloed hebben op de vermogenspositie van Wonen Noordwest Friesland, maar op moment wordt door het management ingeschat dat deze rechtzaken geen materiële impact op de vermogenspositie zullen hebben. Investeringsverplichtingen Er zijn verplichtingen aangegaan voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van afgerond € 9.435.700.
123
Toelichting op de winst- en verliesrekening Begroting 2011 €
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Jaarrekening 2011 €
Jaarrekening 2010 €
Huren (10.1) Te ontvangen nettohuur Woningen en woongebouwen in exploitatie Onroerende goederen niet zijnde woningen
19.077.200 153.600
18.973.744 284.636
18.881.492 129.000
subtotaal
19.230.800
19.258.379
19.010.492
Af: huurderving - mutatieleegstand - mutatieleegstand keuzewoning - leegstand op te waarderen woningen ivm labeling - leegstand te verkopen woningen regulier - leegstand te verkopen Koopgarant of Koopcomfortwoningen - leegstand te slopen woningen - wegens gebruik als wisselwoning - leegstand bedrijfsgebouwen
190.772 76.309 76.309 114.463 114.463 151.300 18.000 -
128.006 6.350 57.698 121.325 44.426 249.540 30.416 2.254
124.208 43.808 46.254 63.070 43.365 189.259 -
Subtotaal wegens leegstand Wegens oninbaarheid
741.616 35.000
640.016 23.132
509.963 47.133
Subtotaal
776.616
663.147
557.096
18.454.184
18.595.232
18.453.395
Totaal
De 'te ontvangen nettohuur' is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2011 van gemiddeld 1,3% (vorig boekjaar 1,2%). - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen - huurharmonisatie - er is 1 bedrijfsruimte in Marsum, 4 woningen in Beetgumermolen, 23 woningen in Stiens, 24 woningen in Dronrijp en 6 woningen in Sexbierum in exploitatie genomen. - anderzijds zijn 50 woningen verkocht, 31 woningen gesloopt en 2 koopgarantwoningen teruggekocht, waarvan 1 als huurwoning is verhuurd. De huurderving wegens leegstand bedroeg in het boekjaar 3,32% van de te ontvangen huur (vorig boekjaar: 2,68%) De leegstand bestaat uit: - mutatieleegstand 0,99% 0,66% - mutatieleegstand keuzewoning 0,40% 0,03% - leegstand op te waarderen woningen ivm labeling 0,40% 0,30% - leegstand te verkopen woningen regulier 0,60% 0,63% - leegstand te verkopen Koopgarant of Koopcomfortwoningen 0,60% 0,23% - leegstand te slopen woningen 0,79% 1,30% - wegens gebruik als wisselwoning 0,09% 0,16% - leegstand bedrijfsgebouwen 0,00% 0,01%
0,65% 0,23% 0,24% 0,33% 0,23% 1,00% 0,00% 0,00%
Vergoedingen (10.2) Te ontvangen vergoedingen: Leveringen en diensten Te verrekenen met huurders
357.200 43.900
356.316 39.473
333.463 32.675
subtotaal
401.100
395.789
366.139
Af: vergoedingsderving wegens leegstand
13.900
12.092
12.493
subtotaal
13.900
12.092
12.493
387.200
383.698
353.645
Totaal
Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto-huurprijs betalen voor bijkomende leveringen en diensten. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De derving bedroeg in het boekjaar 3,39% van de te ontvangen vergoedingen (vorig boekjaar 3,75%).
124
Verkoop onroerende zaken (10.3) Verkoopwinst bestaande huurwoningen Verkoop verlies/winst nieuwbouw koopwoningen Kosten taxaties woningen Kosten kadaster
2.312.665 68.000 13.50018.000-
1.678.727 100.266 14.11816.676-
1.168.710 204.0096.6909.727-
Totaal
2.349.165
1.748.198
948.284
In het boekjaar zijn in totaal 50 huurwoningen verkocht. Het resultaat op verkoop van 20 huurwoningen, verkocht onder reguliere condities is hierboven verantwoord. Het resultaat op verkoop woningen, verkocht onder voorwaarden, is verantwoord onder ongerealiseerde waardeveranderingen Koopgarant, onder algemene reserve op de balans. Overige bedrijfsopbrengsten (10.4) Dekking projectbureau, eigen projecten Dekking projectbureau, projectontwikkeling voor derden Geactiveerde productie eigen onderhoudsdienst Dekking administratie Doorbelasting huismeester Nijefenne Opbrengsten de Hommeije en Nijefenne Vergoedingen verrichte diensten Subsidie Harnehal Diverse opbrengsten
373.400 57.600 287.800 19.100 21.000 2.050 16.250 20.000 -
259.354 92.032 392.927 19.594 22.935 5.96816.144 20.000 5.585
418.732 20.360 333.610 21.015 20.500 2.436 19.371 20.000 7.691
Totaal
797.200
822.603
863.715
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Ten dienste van de exploitatie
3.105.707 39.609 327.882
4.816.769 90.556 301.567
3.152.478 43.383 289.140
Totaal
3.473.198
5.208.892
3.485.001
Onrendabele investeringen renovatie Onrendabele investeringen nieuwbouw Waardeverandering activa verkocht onder voorwaarden (boekwinst verkoop Koopgarantwoningen) Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde Kosten taxaties en kadaster i.v.m. verkoop Koopgarantwoningen
3.011.752 4.922.547
1.978.823 3.161.455
423.461
Totaal
5.623.099
BEDRIJFSLASTEN
Afschrijvingen op materiële vaste activa (11.1)
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa (11.2)
2.369.80058.600
86.149482.123 64.949
5.601.201
3.857.78269.152
3.365.169-
In het boekjaar zijn 20 garages en een sporthal in Tzummarum afgewaardeerd met respectievelijk € 119.510 en € 362.613 en zijn daarmee per saldo gewaardeerd op (lagere) bedrijfswaarde. In het boekjaar zijn 30 huurwoningen onder Koopgarant- of Koopcomfortvoorwaarden verkocht. Het initiële verkoopresultaat wordt vanaf 2011 niet meer verwerkt onder overige waardeveranderingen vaste activa verwerkt, maar rechtstreeks verantwoord in het vermogen. De opbrengst van 20 huurwoningen, verkocht onder reguliere voorwaarden, is verantwoord onder verkoop onroerende zaken.
125
Begroting 2011 €
Erfpacht (11.3)
Jaarrekening 2011 €
-
Kerkvoogdij Wanswert
Jaarrekening 2010 €
27
27
Lonen en salarissen (11.4) Bruto salarissen inclusief ziekengeld en eindejaarsuitkering Saldo niet opgenomen vakantieuren Personeel niet in loondienst Ontvangen ziekengelden
2.584.170 50.000 -
2.625.144 5.309 103.324 34.939-
2.537.884 6.105 162.727 20.701-
Totaal
2.634.170
2.698.838
2.686.016
Sociale lasten Pensioenlasten
317.100 499.200
356.894 537.432
357.127 497.650
Totaal
816.300
894.325
854.777
Sociale en pensioenlasten (11.5)
Ultimo boekjaar zijn 63 personeelsleden in dienst. Het aantal formatieplaatsen, berekend over 2011, bedraagt 54,92 (vorig boekjaar 54,50). Binnen Noordwest Friesland komt de beloning van geen enkele medewerker boven de Wopt grens van € 193.000,= uit.
Beloning bestuurder Naam
M.C.G.M. Hagenaars
Periodiek betaalde beloning
Beloningen betaalbaar op termijn
114.457
25.506
Uitkeringen bij einde dienstverband -
Winstdeling en bonussen
-
Begroting 2011 €
Jaarrekening 2011 €
Jaarrekening 2010 €
Onderhoudsuitgaven Af: kosten eigen dienst (elders verantwoord) Af: Geactiveerde geriefsverbeteringen Bij: corr. kosten eigen dienst begrepen in geactiveerde geriefsverb. Bij: Overige kosten / doorbelastingen onderhoud Bij: voorraadverschil
9.433.893 959.493 5.069.900 287.800 41.302 -
8.395.669 989.279 4.195.023 392.927 43.3595.516
7.310.187 895.360 3.552.381 333.610 47.4914.911
Totaal
3.733.602
3.566.450
3.153.475
Lasten onderhoud (11.6)
126
Overige bedrijfslasten (11.7)
Begroting 2011 €
Jaarrekening 2011 €
Jaarrekening 2010 €
359.900 120.900 55.000 933.400 40.000-
355.180 101.950 50.195 843.411 30.252-
575.775 132.543 58.140 812.125 143.409-
883.100 85.000
857.736 88.366
833.990 83.735
65.000 25.200 20.000 10.000 35.000 22.500 40.000
39.169 25.227 13.363 3.404 163.561 38.232 200
63.487 25.459 14.113 21.266 58.338 28.282 441
67.100 900 51.500 59.000 18.600 68.400 125.900 9.300
57.398 224 32.622 44.921 20.586 65.446 133.227 7.413
60.750 163 43.271 44.433 19.905 109.905 112.422 8.931
457.800
257.213
455.829
3.473.500
3.168.791
3.419.893
Overige kostensoorten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Correctie BTW gemengde kosten (prorata)
Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen
Overige lasten Gas, water en electra lege woningen Kosten energiecertificering Vervolgingskosten Schaden vertrokken huurders Afboeking aanloopkosten niet gerealiseerde projecten Kosten VVE's Diverse lasten
Kosten diverse vergoedingen Tuinonderhoud Kabel televisie Glasschade Schoonmaakkosten Huismeester Energiekosten gemeenschappelijke ruimtes Klein onderhoud Gasverbruik K776
Kosten Leefbaarheid Leefbaarheid
Totaal
In de post 'Bestuurskosten' is begrepen de vergoeding voor 5 leden van de Raad van Commissarissen ad € 41.458 verdeeld over de leden als volgt: Voorzitter € 11.306 Vice-voorzitter: € 7.538 Lid 1: € 7.538 Lid 2: € 7.538 Lid 3: € 7.538 Jaarrekening Jaarrekening 2011 2010 € € Daarnaast zijn de volgende kosten geboekt t.b.v. de Raad van Commissarissen: Lidmaatschap VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties) 2.211 2.206 Reis- en verblijfkosten 1.327 4.260 Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering 1.779 1.779 Opleidingskosten 3.330 1.258 Bijdrage ZVW 3.312 3.020 MDI profielen RvC 3.921 Overige kosten 92 680 12.051
17.124
Onder de post "algemene kosten" zijn o.a. accountantskosten geboekt. In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Andere niet-controlediensten
25.955 5.950
31.905
127
24.150 5.104
29.254
Begroting 2011 €
Bijdragen (11.8)
Jaarrekening 2011 €
Jaarrekening 2010 €
Bijdrage "Krachtwijken" Bijdrage CFV saneringsfonds
200.000 103.000
124.945 97.932
198.430 -
Totaal
303.000
222.877
198.430
Begroting 2011 €
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN
Jaarrekening 2011 €
Jaarrekening 2010 €
Rentebaten (12.1) Rente rekening-courant Rentevergoeding belastingdienst op achterst. BTW ivm prorata Rentevergoeding belastingdienst op terugontv. VPB 2008 en 2009 Kortingen Diversen
500 1.000
1.757 23.108 506 -
41.352 45.048 47 1.799
Totaal rentebaten
1.500
25.371
88.246
Rente kapitaalmarktleningen Borgstellingsbetalingen WSW Rente rekening-courant overige rentelasten
3.670.856 9.563 22.500 -
3.370.526 8.732 22.204 -
3.437.078 8.901 25.879 3.991
Totaal rentelasten
3.702.919
3.401.463
3.475.849
Rentelasten (12.2)
Belastingen (13.1) Corr. VPB heffing 2008 Corr. VPB heffing 2009 VPB-heffing Corr. passieve latentie Corr. actieve latentie Mutatie passieve latentie Mutatie actieve latentie
538.300 -
1.174.238134.377 23.443
17.959548.112257.032 24.925
Totaal belastingen
538.300
1.016.418-
284.114-
2.153.200 -
20% / 25,5% -
3.667.015 -3.667.015
De Vpb-heffing wordt als volgt bepaald: Belastbare winst Af: Te verrekenen verlies Belastbaar bedrag Percentage Vpb-heffing VPB-heffing
2.153.200 20% / 25,5% 538.300
128
20% / 25,5%
-
OVERIGE GEGEVENS RESULTAATBESTEMMING Het resultaat over het boekjaar bedraagt € 2.171.346 negatief en is vooruitlopend op de vergadering van de Raad van Commissarissen op 29 mei 2012 volledig onttrokken aan de algemene reserve.
Vastgesteld 7 mei 2012 Sint-Annaparochie
M.C.G.M. Hagenaars bestuurder Wonen Noordwest Friesland
129
Verklaring Raad van Commissarissen De Raad van Commssarissen verklaart hierbij de van de Bestuurder van Wonen Noordwest Friesland aangeboden jaarrekening 2011 te hebben beoordeeld en akkoord bevonden. De vaststelling door de Bestuurder en de goedkeuring door de Raad van Commissarissen is verleend nadat alle betrokkenen de stukken hebben gecontroleerd en kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant PriceWaterhouseCoopers.
Sint Annaparochie, 29 mei 2012
Namens de Raad van Commissarissen
P.T. Gaanderse
P. Ramautarsing
J. Jensma
H. de Vries
A.N. Duinstra
130
