Jaarverslag 2010
Inhoudsopgave
ALGEMEEN Algemene gegevens ...................................................................................................................... 4
Voorwoord .................................................................................................................................... 5
Verslag van de Raad van Commissarissen ....................................................................................... 6 Werkwijze .............................................................................................................................. 6 Aan de stakeholders ............................................................................................................... 6 Inhoud van het toezicht .......................................................................................................... 7 Verantwoording .....................................................................................................................10 Samenstelling Raad van Commissarissen.................................................................................12 Werving en selectie ...............................................................................................................13 Integriteit..............................................................................................................................14 Commissies ...........................................................................................................................15 Tenslotte...............................................................................................................................16
Verslag van de bestuurder ............................................................................................................17 Beleid en Strategie.................................................................................................................17 Personeel & Organisatie .........................................................................................................32 Bestuursbesluiten ..................................................................................................................39
Verklaring van de bestuurder ........................................................................................................40
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG De kwaliteit van het woningbezit ...................................................................................................41 Onderhoud ..................................................................................................................................47 Leefbaarheid en maatschappelijk investeren ..................................................................................58 Wonen en zorg.............................................................................................................................63 2
De Woningmarkt: huren, kopen of kiezen ......................................................................................65 Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid ..........................................................................72 Financieel beleid...........................................................................................................................74 Lijst van afkortingen .....................................................................................................................87
DE JAARREKENING Jaarrekening 2010 …………………………………………………………………………………………………………………. 88 Kengetallen……………………………………………………………………………………………………………………………..89 Balans…………………………………………………………………………………………………………………………………….90 Winst- en verliesrekening……………………………………………………………………………………………………….…92 Kasstroomoverzicht………………………………………………………………………………………………………………….93 Toelichting op de balans…………………………………………………………………………………………………………103 Toelichting op de winst- en verliesrekening………………………………………………………………………………111 Overige gegevens Verklaring Raad van Commissarissen……………………………………………………………………………………….117 Accountantsverklaring…………………………………………………………………………………………………………….118
3
Algemene gegevens Naam van de toegelaten instelling
:
Wonen Noordwest Friesland
Gemeente van vestiging
:
het Bildt
Werkzaam in de gemeenten
:
het Bildt, Ferwerderadiel, Menameradiel, Franekeradeel en Leeuwarderadeel
Adres
:
De Wissel 17 9076 PT St. Annaparochie
Postadres
:
Postbus 26 9076 ZN St. Annaparochie
Telefoon
:
(0518) 40 98 00
Telefax
:
(0518) 40 98 09
E-mailadres
:
[email protected]
Website
:
www.wonennoordwestfriesland.nl
Datum van oprichting
:
1 mei 1903
Datum en nummer van de inschrijving in het handelsregister, gehouden door de KvK van Friesland te Leeuwarden
:
20 november 1961, nr. 01032035
Laatste statutenwijziging
:
5 maart 2009
4
Voorwoord Het jaar 2010 heeft met name in het teken gestaan van de aanpassing van de organisatie. De aanpassing heeft vooral betrekking gehad op de aanpassing van de topstructuur van de organisatie. De samenstelling van het Management Team is veranderd en het MT is ook kleiner geworden. Ook is er een aparte controllerfunctie geïntroduceerd. Alle direct bij onderhoud en projectontwikkeling betrokken medewerkers zijn in de sector Vastgoed ondergebracht. Daarnaast is er een sector Financiële zaken, Informatievoorziening en Administratie en de sector Klant en Markt operationeel. De wijziging is medio 2010 ingegaan. Doel van de aanpassing is enerzijds meer tijd beschikbaar maken voor de bestuurder voor externe aangelegenheden, omdat de naderende Krimpproblematiek steeds meer vraagt om samenwerking en afstemming. Anderzijds beoogt de aanpassing ook de Plan Do Check Act cyclus te versterken. De wereld draaide toch gewoon door. Veel werk is verzet om opnieuw tot een actualisering te komen van het Strategisch Voorraad Beleid en de inzet van het verkoopprogramma (normale koop en Koopgarant). Daar is in de tweede helft van 2010 de beleidsdiscussie bijgekomen over de (noodzakelijke) omvang van de kernvoorraad, waaruit na onderzoek bleek dat in de komende 10 jaar de kernvoorraad af kan nemen van 4200 naar ongeveer 3400 woningen. De financiële consequenties van alle beleidsaanpassingen zijn in beeld gebracht en onze stakeholders zijn om advies gevraagd. Uiteindelijk heeft dit alles geleid tot integrale vaststelling in februari 2011 van het nieuwe Strategisch Voorraad Beleid, het daarmee samenhangende verkoopbeleid en de beleidskeuze de kernvoorraad in de komende jaren af te bouwen tot zo’n 3400 woningen. Wonen Noordwest Friesland hoopt daarmee in de komende jaren een grote kwaliteitsslag te kunnen realiseren in de bestaande voorraad, gepaard gaand met het meer geschikt maken van de voorraad voor de groeiende groep ouderen. In 2010 is ook veel aandacht besteed aan het opstellen van een visie over Wonen en Zorg. Mede door de vergrijzing wordt de relatie tussen Wonen en Zorg in de komende jaren steeds belangrijker. Het is goed op te merken dat de grote onzekerheden over mogelijke bezuinigingen in de zorg, in combinatie met de diverse beleidsvoornemens van het Kabinet die direct en indirect de corporaties zullen raken, het voeren van zorgvuldig en voortvarend beleid in ernstige mate in de weg staat. Het recht de eigen huurwoning te mogen kopen, noem ik daarbij als belangrijkste voorbeeld van ondoordacht beleid. De aankondiging dat met ingang van 2014 corporaties moeten gaan meebetalen aan de huurtoeslag betekent voor Wonen Noordwest Friesland een jaarlijkse last van ongeveer € 1 miljoen. Daarmee neemt de investeringscapaciteit enorm af en kunnen de problemen in Noord Friesland niet adequaat aangepakt worden. Er is een grote kwaliteitsslag nodig in onze eigen bestaande voorraad, maar ook in de particuliere woningvoorraad ligt door de Krimp de verloedering op de loer. Ook de gemeenten in ons werkgebied hebben steeds minder middelen om de problemen die zich nu al voordoen aan te pakken. Ik spreek de vurige hoop uit dat de aangekondigde regionalisering van de Volkshuisvesting er toe zal leiden dat “Den Haag” het zoeken van passende oplossingen voor de regio’s of landsdelen overlaat aan die regio’s/landsdelen zelf, maar dat wel wordt gezorgd voor een rechtvaardige verdeling van beschikbare volkshuisvestingsmiddelen. Wonen Noordwest Friesland heeft zich in de afgelopen jaren proactief opgesteld om de problematiek van de Krimp, de leefbaarheid en de aanpak van de Rotte Kiezen in de particuliere woningvoorraad aan de orde te stellen en er oplossingen voor te verzinnen. Ik hoop dat wij er in de komende jaren in samenwerking met al onze partners in de regio in het noordelijke landsdeel ook in staat zullen zijn niet alleen de oplossingen te bedenken, maar ze vooral ook uit te kunnen voeren. Telkens weer komt het beeld in mijn hoofd boven drijven van de parlementaire enquêtecommissie die in 2021 een vernietigend rapport zal opleveren hoe het toch mogelijk is geweest dat de sociale Volkshuisvesting in Nederland na een over de hele wereld geroemde geschiedenis van meer dan 100 jaar in 10 jaar tijd ter ziele is geholpen. Het troost me niet dat ik dan zelf misschien al met pensioen ben. M.C.G.M. Hagenaars 5
Verslag van de Raad van Commissarissen Werkwijze De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak om toezicht uit te oefenen: op het beleid van de bestuurder op de werking en integriteit van de interne systemen en procedures de eigen beleidskaders voor naleving integriteit op gebied van controle- en risicobeheersing ingesteld door de bestuurder op de algemene gang van zaken binnen Wonen Noordwest Friesland en het ter zijde staan van de bestuurder met advies. De RvC van Wonen Noordwest Friesland heeft een goede relatie met de bestuurder; we trekken in harmonie met elkaar op; maar wel op nuttige afstand en doorlopend een positief kritische betrokkenheid tonend. De taken en rol van de RvC zijn veeleisender geworden. Dit gebeurt tegen de achtergrond dat we open en duidelijk willen omgaan met de verantwoordelijkheden die de raad namens de samenleving zijn toevertrouwd. Dankzij inzet en betrokkenheid van de medewerkers van Wonen Noordwest Friesland weten we dat de corporatie breed wordt gedragen en dat klanten en andere betrokkenen dat elke dag kunnen merken.
Aan de stakeholders De Raad van Commissarissen biedt u hierbij de jaarrekening over 2010 aan die door de bestuurder is vastgesteld. Deze omvat de winst- en verliesrekening, de balans, de daarbij behorende toelichting, alsmede het (volkshuisvestings)verslag over het afgelopen boekjaar. Deze jaarrekening is door PricewaterhouseCoopers Accountants NV gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in dit verslag op bladzijde 118 aantreft. Wij verlenen hierbij, conform artikel 25 lid 4 van de statuten, onze goedkeuring aan de door de bestuurder vastgestelde jaarrekening 2010. Een groot aantal documenten die betrekking hebben op de gang van zaken in de organisaties is voor iedereen beschikbaar op de website van Wonen Noordwest Friesland.
Governance Code De RvC hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De RvC en bestuurder passen als belangrijk beleidskader voor integriteit de Governance Code Woningcorporaties toe in hun werkwijzen. Naar de mening van de RvC en de bestuurder is de Code een goed instrument voor (herstel van) het vertrouwen van het publiek in een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen woningcorporaties. De afgelopen jaren zijn de woningcorporaties in een bijzonder daglicht gekomen. Door ingrijpen van de rijksoverheid en met name van de minister van Financiën en het Ministerie van Binnenlandse Zaken hebben politieke ontwikkelingen veel aandacht gevraagd. Afschaffing vrijstelling integratieheffing BTW en invoering van vennootschapbelasting zorgen er voor dat de ruimte voor eigen beleid bij Wonen Noordwest Friesland steeds kleiner wordt. Rond het afdragen van fikse bedragen voor zogenaamde 6
Vogelaarwijken is onduidelijkheid ontstaan. De rechter heeft bepaald dat deze heffing niet correct is, maar de minister is tegen deze uitspraak in beroep gegaan. Vooralsnog kunnen door deze overheidsmaatregelen in de eigen regio jaarlijks miljoenen minder worden besteed aan eigen plannen. Door negatieve gebeurtenissen bij een aantal wooncorporaties is de externe druk op het intern toezicht toegenomen. Het ministerie wenst meer aandacht voor de kwaliteit van het intern toezicht. De RvC van Wonen Noordwest Friesland heeft daarop ingespeeld. De raad wil een open beleid, dat door alle betrokkenen goed is te volgen en desgewenst te controleren. Elementen van integriteit worden steeds vaker getoetst en zijn inmiddels volledig geïntegreerd in de handelwijze van de RvC. Dit verslag is conform de Code opgesteld omdat RvC en bestuurder onverminderd van mening zijn dat de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover aan de stakeholders, nodig is. De governance structuur is ook opgenomen op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl) .
Voornaamste punten van afwijking Code De voornaamste punten waarvan Wonen Noordwest Friesland afwijkt van de Code en waar ze zich bij naleving voor problemen ziet gesteld, zijn:
De aanbeveling om een selectie- en remuneratiecommissie aan te stellen. Gelet op de omvang van de RvC en de corporatie is besloten de gehele Raad verantwoordelijk te laten zijn en collectief besluiten te blijven nemen over beloning en benoeming.
Benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De huidige bestuurder is benoemd vóór invoering van de Code en Wonen Noordwest Friesland is dan ook gebonden aan een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Wonen Noordwest Friesland is wel voornemens de best practice bepaling van een mandaat voor maximaal vier jaar voor een nieuw te benoemen bestuurder op te volgen. Wonen Noordwest Friesland heeft in 2008 de aanpassing van haar Statuten overeenkomstig de in de Code vermelde best practice in gang gezet. De nieuwe statuten zijn op 5 maart 2009 bij de notaris verleden.
Inhoud van het toezicht Goedkeuring In diverse regelingen is vastgelegd welke bevoegdheden de bestuurder van Wonen Noordwest Friesland heeft, welke besluiten de bestuurder zonder goedkeuring vooraf mag nemen en welke besluiten vooraf goedkeuring van de RvC behoeven. Zoals gebruikelijk binnen Wonen Noordwest Friesland heeft de bestuurder het volgende aan de RvC gepresenteerd: (a) de operationele en financiële doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland, zoals opgenomen in de meerjarenbegroting en het activiteitenplan, (b) de strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen en (c) de te gebruiken prestatie-indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties. De operationele en financiële doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland worden telkens neergelegd in de financiële meerjarenbegroting. De bestuurder bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting.
7
De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC, die de begroting 2011, na advies door de auditcommissie, tijdens de vergadering van 14 december 2010 heeft goedgekeurd. De doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit.
Interne risicobeheersing De RvC, ondersteund door de auditcommissie, heeft kennisgenomen van de verklaring inzake risicobeheersing- en controlesystemen van de bestuurder, opgenomen in dit jaarverslag op bladzijde 40. De raad heeft gedurende het verslagjaar regelmatig met de bestuurder gesproken over de kwaliteit van risicobeheersing, de genoemde aandachtspunten in de financiële verslaglegging en beheersing van andere risico’s, waaronder die van fraude. De Raad van Commissarissen ondersteunt de bestuurder bij de eind 2008 door het bestuur genomen maatregelen (verbeterpunten) ter beoordeling en verbetering van systemen van risicobeheersing, dat sindsdien regelmatig onderwerp van bespreking is in de vergaderingen van RvC met de bestuurder. De werking en naleving van het integriteitbeleid is hiermee vast onderdeel geworden van de vergaderstructuur van de RvC. In 2010 hebben de raad geen meldingen van schending van integriteit bereikt, noch heeft de raad dergelijke schendingen geconstateerd.
Financiële continuïteit Jaarlijks wordt in overleg tussen de RvC en bestuurder beoordeeld in hoeverre het voorgenomen beleid dient te worden bijgesteld om te voldoen aan in samenhang met de bestuurder benoemde kengetallen. Daartoe is het Strategisch Voorraad Beleidsplan 2006-2016 vastgesteld. Naar aanleiding van verschillende ontwikkelingen in ons werkveld, zoals de invoering van Koopgarant, het visitatierapport, de invoering van de VPB, de afdracht voor Vogelaarwijken en de zich voordoende economische crisis, is in februari 2010 het Strategisch Voorraad Beleidsplan (2010-2020) herijkt en onder voorbehoud van consultatie van de stakeholders vastgesteld. Inmiddels is het Strategisch Voorraad Beleidsplan (2010-2020) met medenemen van de adviezen van de stakeholders begin 2011 definitief vastgesteld. Inmiddels zijn door de economische crisis in korte tijd ingrijpende veranderingen ontstaan. De stagnerende verkoop van woningen, de invoering van de VPB en de afdracht aan de Vogelaarwijken slaan een flinke bres in de financiële mogelijkheden, zowel op korte als op langere termijn. De recente ontwikkelingen vergen een alert beleid en een verscherpt toezicht. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft positief geoordeeld over het weerstandsvermogen, zie bladzijde 80.
Volkshuisvestelijke opgaven In 2010 heeft Wonen Noordwest Friesland de ingezette lijn van de aanpak van projectontwikkeling verder doorgezet. De aandacht voor woningverbetering is conform het Strategisch Voorraad Beleidsplan. De grote aandacht voor energiebesparende maatregelen vloeit grotendeels voort uit het ‘Aanbod aan de Samenleving’ van Aedes (2007) en vormt een verdere uitwerking van het Strategisch Voorraad Beleidsplan, het Energiebeleidsplan (2007) en is opgenomen in het ondernemingsplan K-trije (2009). Het Volkshuisvestelijke Overleg wordt met de gemeenten Het Bildt, Menameradiel, Franekeradeel, Ferwerderadiel en met de gemeente Leeuwarderadeel gevoerd door de bestuurder en op ambtelijk niveau door medewerkers. De Raad van Commissarissen is tevreden over de resultaten die daarbij geboekt worden. 8
Er is goed en constructief overleg waarbij de realisatie van de volkshuisvestelijke plannen steeds voorop staan. Per gemeente wordt periodiek door de bestuurder/medewerkers overleg gevoerd over de voortgang. Op één onderdeel vergt dit overleg met de gemeente Het Bildt bijzondere aandacht. Door voortslepende beroepsprocedures is de bouw van zorgcomplex Van Harenshuus in Sint Annaparochie ernstig achtergeraakt op de planning. Door deze beroepsprocedures is ook in 2010 weinig tot geen vooruitgang geboekt. De RvC volgt deze ontwikkeling nadrukkelijk en heeft zich hierover regelmatig, ook door deskundigen van buiten de corporatie, laten informeren. De aandacht die Wonen Noordwest Friesland besteedt aan leefbaarheid van de dorpen wordt door de Raad nog steeds van veel belang geacht. Ook in het ondernemingsplan ‘K-trije’ krijgt leefbaarheid veel aandacht. Wonen Noordwest Friesland zal in samenwerking met lokale overheden en andere stakeholders zo goed mogelijk als de omstandigheden dat toelaten initiatieven blijven nemen om nieuwe perspectieven te ontwikkelen. Daarin krijgt ook het sociale aspect aandacht.
Verbindingen Woningcorporatie Wonen Noordwest Friesland kent vooralsnog geen verbindingen.
Toezichtskader De doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland zijn erop gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Het ondernemingsplan, het strategisch voorraadbeleidsplan en de daaraan gekoppelde financiële meerjarenbegroting vormen daarin het kader voor de koers. De bestuurder legt periodiek notities voor aan de RvC om de operationele en financiële doelstellingen van Wonen Noordwest Friesland, de strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen en de te gebruiken prestatie indicatoren voor het meten van de geleverde prestaties, te beoordelen. Naar aanleiding van het functioneren van prestatieafspraken heeft de RvC in 2010 met de bestuurder een aantal nieuwe prestatieafspraken gemaakt, die onder andere van belang kunnen zijn voor de (zeer bescheiden) variabele beloning van de bestuurder. Het toezichtskader wordt gevormd door: - het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleidsplan - het jaarlijks activiteitenplan - de interne risicobeheersing- en controlesystemen - het kwaliteitsbeleid - de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording - het financiële verslagleggingsproces - de naleving van wet- en regelgeving - de nieuwe honoreringsregeling Westerlaken - Governance code voor woningcorporaties - aanbevelingen van de externe accountant - visitatierapport - de benchmark van Corpodata - de resultaten van de KWH-metingen - afweging adviezen HDBF (Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland)
9
Periodiek worden kwartaalrapportages op hoofdlijn besproken, is er tussentijds overleg in de auditcommissie over de financiële doelstellingen en vindt er jaarlijks een functioneringgesprek en een beoordelingsgesprek plaats met de bestuurder. In 2007 heeft voor het eerst een visitatie plaatsgevonden, uitgevoerd door bureau Raeflex. De RvC van Wonen Noordwest Friesland hecht eraan dat periodiek door externen gekeken wordt naar de activiteiten die de corporatie ontplooit. De RvC kon zich vinden in de opmerkingen en aanbevelingen van de visitatiecommissie in 2007. Deze zijn ook verwerkt in het ondernemingsplan K-trije en daarmee opgenomen in het beleid van de corporatie. Voor 2011 is opnieuw een visitatie voorzien.
Klachtencommissie Er is in 2010 één klacht ingediend. Deze klacht werd door de klachtencommissie niet gegrond verklaard (zie bladzijde 73).
Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving vindt op basis van een cyclus van drie maanden plaats en is gebaseerd op het bewaken van de financiële en volkshuisvestelijke koers van Wonen Noordwest Friesland. Jaarlijks zal opnieuw gesproken worden over gesignaleerde trends en ontwikkelingen. Doel hiervan is daar tijdig op in te spelen met de strategische keuzes van Wonen Noordwest Friesland.
Verantwoording Activiteiten van de RvC In totaal heeft de RvC in 2010 zeven maal volgens een vooraf vastgesteld schema vergaderd. De agenda van de RvC bevat een aantal vaste punten (personeel & organisatie, beleidszaken, projecten) en een aantal extra punten (kwartaalrapportages, accountantsverslag, jaarverslag, meerjarenramingen). Verder zijn in een aantal vergaderingen extra thema’s toegevoegd die de sector betreffen. In 2010 heeft de bestuurder een aantal zogenoemde klankbordonderwerpen behandeld, waarvoor de raad extra tijd in zijn vergadering heeft ingeruimd om op een meer informele manier belangwekkende onderwerpen aan de orde te kunnen stellen. Dit betrof onder meer: integriteit; MDI-profielen; bedrijfslasten en onrendabele toppen. Behalve de reguliere vergaderingen heeft de RvC in een aantal extra bijeenkomsten excursies langs het eigen woningbezit gemaakt, het jaarlijks overleg met de OR gevoerd en het eigen functioneren van de RvC besproken. Voorts is er in het voorjaar 2010 een beoordelingsgesprek en in december 2010 een functioneringsgesprek gevoerd met de bestuurder. Een aantal (materiële) besluiten van de bestuurder, zoals vastgelegd in de statuten en in het reglement van de RvC, zijn tevens onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC. De belangrijkste besluiten van de RvC in 2010 waren: Goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2009 Goedkeuring begroting 2011 Goedkeuring meerjarenbegroting en scenario’s 2011-2020; inclusief voorstel activering onderhoud commercieel en fiscaal Goedkeuring jaarplan 2011 Goedkeuring notitie mandatering investeringen boven grens van € 200.000 zowel in als buiten de begroting dienen te worden voorgelegd aan RvC Goedkeuring notitie Wonen en zorg Goedkeuring aanvraag extra investering aanpassing kantoor € 35.525 Instemming met conclusies uit evaluatienotitie Koopgarant, het invoeren van de inkomens/kortingstabel en het niet meer toepassen van KG bij nieuwbouw
10
Voorstel aanpassing paramaters, handhaving huidige werkwijze; indien onrendabele top boven € 80.000 is vooraf toestemming van RvC vereist Het voorstel huurverhoging 2010 werd goedgekeurd; per 1 juli wordt deze vastgesteld op 1,2% voor alle woningen met uitzondering van de woningen, waarvan minstens 70% van de bewoners heeft ingestemd met sloopplannen Besloten wordt een onderwerp aan te reiken voor de interim-controle 2010 door PWC: o Integriteitprocedure verkoop woningen Besluit tot herbenoeming van de heer P. Ramautarsing in de RvC van Wonen Noordwest Friesland voor een periode van vier jaar Activiteitenschema RvC 2011 wordt goedgekeurd
In het werkgebied van Wonen Noordwest Friesland werd een excursie georganiseerd langs delen van het bezit en nieuwbouwlocaties. Het directe contact met de bestuurder en medewerkers levert nuttige aanvullende informatie en verhelderende inzichten op. De traditie van excursies zal in de komende jaren worden voortgezet. De RvC kwam eenmaal zonder de bestuurder bijeen om het eigen functioneren te bespreken en daarnaast haar relatie met de bestuurder te evalueren. De RvC kwam tot de conclusie dat zijn functioneren versterkt is door een wat andere vorm van onderlinge samenwerking. De raad heeft in 2009 besloten om voorafgaande aan de reguliere vergaderingen een informele voorbespreking van de agenda te houden. De ervaring is inmiddels dat dit de kwaliteit van de vergaderingen ten goede komt. Bovendien wordt hiermee het onafhankelijk handelen van de RvC ten opzichte van de bestuurder en de organisatie benadrukt. De RvC heeft in 2010 eenmaal overleg gevoerd met de Ondernemingsraad. Hierbij zijn voornamelijk het verslag van de OR en een aantal ontwikkelingen binnen Wonen Noordwest Friesland besproken. De samenwerking met de Ondernemingsraad ervaren wij als open en positief. Bijzondere aandacht heeft de RvC willen besteden aan de contacten met de stakeholders; de organisaties waarmee Wonen een bijzondere relatie heeft. Dat zijn onder meer: gemeentebesturen, colleges van B&W; besturen van verenigingen van Dorpsbelangen, Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland; organisaties op gebied van zorg en sociaal-maatschappelijke activiteiten, enzovoorts. Dit waren gelegenheden die de leden van de raad kans gaven tot directe contacten. De Raad heeft de contacten als zeer waardevol ervaren. De raad heeft het functioneren van de externe accountant beoordeeld en is tot de conclusie gekomen dat de controles en werkzaamheden adequaat en naar tevredenheid zijn uitgevoerd. PWC is voor nog een jaar verzocht de accountantswerkzaamheden uit te voeren. In dit kader willen wij ook melden dat de RvC veel belang hecht aan regionale samenwerking. De belangen van Wonen Noordwest Friesland dienen daarbij kritisch te worden gewogen. De beleidsruimte is in financieel opzicht minder geworden; die omstandigheid noodzaakt speciale aandacht te besteden aan vormen van samenwerking die tegemoet komen aan de doelstellingen van de woningcorporatie. Ook in eigen huis wordt kritisch gekeken naar de eigen organisatie. In 2009 heeft de bestuurder een traject opgestart, waarin de opzet van de eigen organisatie tegen het licht wordt gehouden. Medewerkers zijn gevraagd naar mogelijkheden die de werkzaamheden doelmatiger kunnen maken.
11
Bovendien is er voor een andere structuur van het management gekozen, waarvan meer slagvaardigheid wordt verwacht. De RvC is in 2010 regelmatig op de hoogte gehouden over de voortgang van deze organisatieontwikkeling en heeft hier haar goedkeuring aan verleend.
Samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit vijf leden die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die voor twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. In dit reglement zijn regels opgenomen over hoe te handelen in geval van belangenverstrengeling. Ook in dit opzicht zorgt de RvC bewust voor openheid en duidelijkheid. Geen enkel lid van de RvC ontvangt een bezoldiging die gekoppeld is aan de financiële prestaties van Wonen Noordwest Friesland. In de statuten staat hierover ‘ De raad kent aan zijn leden – gehoord de bestuurder – een redelijke vergoeding toe voor door hen ten behoeve van de stichting verrichte werkzaamheden (art. 10 lid 4). De RvC heeft vastgesteld dat er in 2010 geen sprake is geweest van onverenigbaarheid van nevenfuncties van de individuele leden van de raad. Samenstelling RvC per 31 december 2010 Lid Raad van Commissarissen
M /V
Geboortedatum
Benoemd in
P.T. Gaanderse Voorzitter
M
22/05/46
03-2008
P. Ramautarsing Vicevoorzitter
M
26/04/65
11-2005
J. Jensma*
M
02/06/45
02-2004
Herbenoemd in
Zittingsperiode tot
Commissie lidmaatschap
11-2011
112010
11-2014
11-2012
12
Audit
Hoofdfunctie en nevenfunctie
Zelfstandig media-adviseur Voorzitter RvC Dokterswacht Friesland; voorzitter AvA Ondernemende Huisartsen Friesland; voorzitter RvT Laboratorium voor Pathologie in Friesland; vicevoorzitter RvT OSG Sevenwolden Hoofd concernstaf gemeente Emmen; directeur Intermezzo holding B.V. Gepensioneerd bedrijfsbegeleider; voorzitter kerkrentmeesters; Lid bestuur Open monument het Bildt
H. de Vries*
M
17/09/46
03-2008
11-2011
A.N. Duinstra
V
27-041965
11-2009
11-2013
Audit
Gepensioneerd directeur Woningstichting Weststellingwerf; lid werkgroep “Behoud Huize Lindenoord Wolvega”, vicevoorzitter RvC Rabobank De Stellingwerven; penningmeester Stichting Heite Schaak toernooi; voorzitter Aktie ’67 sc Heerenveen Teamlid Digitale Agenda Fryslân bij de provincie Fryslân
*De heren J. Jensma en H. de Vries zijn op voordracht van de Huurdersvereniging benoemd.
Reglement De RvC heeft gebruik gemaakt van een reglement als basis voor het eigen functioneren en de relatie met de bestuurder. Dit reglement dateerde uit 2004 en is in 2007 aangepast aan de Governance Code. Het reglement staat op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl)
Herbenoeming 2010 De heer R. Ramautarsing is per 1 november 2010 voor een derde periode herbenoemd tot lid van de Raad van Commissarissen van Wonen Noordwest Friesland.
Bezoldiging 2010 In 2010 bedroeg de totale bezoldiging van de gezamenlijke RvC-leden € 41.018. Voor de individuele bezoldiging wordt verwezen naar bladzijde 35 van dit verslag.
Werving en selectie Profiel In het reglement van de RvC is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen wordt geschetst. Dit reglement en het profiel zijn in 2007 aangepast en opnieuw vastgesteld. De heren P. Ramautarsing en H. de Vries gelden in de raad als financieel deskundigen en zijn als zodanig lid van de auditcommissie. Tevens zijn er enkele commissarissen met een volkshuisvestelijke en/of sociaal maatschappelijke achtergrond. De profielschetsen worden bij wijziging binnen de Raad op actualiteit beoordeeld en opgenomen op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl). De RvC is van mening dat alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd.
13
Zelfevaluatie De RvC kwam eenmaal zonder de bestuurder bijeen om het eigen functioneren te bespreken, dat van de individuele leden van de RvC en dat van de Auditcommissie. Met behulp van een extern bureau zijn van alle leden MDI-profielen opgesteld, die mede onderwerp van onderlinge bespreking zijn geweest. De leden van de raad hebben uitgesproken elkaar zo goed mogelijk te willen aanvullen en als eenheid te willen optreden naar de organisatie en naar de bestuurder in het bijzonder. Toezichthouden in harmonie, maar op gepaste afstand positief kritisch volgen. Waar nodig wil de RvC ook fungeren als klankbord voor de directeur/bestuurder. De RvC is tevreden over de rol van de huidige accountant. De samenwerking met de auditcommissie verloopt soepel en naar tevredenheid van de commissie. De RvC probeert de eigen expertise goed te onderhouden. Individuele leden hebben daartoe ook in 2010 cursussen en workshops gevolgd. De snelle nieuwe ontwikkelingen kunnen daarbij eigen worden gemaakt en worden toegepast in de beleidsuitgangspunten van de raad.
Integriteit Integriteitcode Wonen Noordwest Friesland heeft een integriteitcode, deze is in 2008 door de bestuurder vastgesteld. Deze zakelijke gedragscode (integriteitcode) van Wonen Noordwest Friesland verbiedt werknemers, bestuurder en leden van de RvC geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke opportuniteiten die Wonen Noordwest Friesland toekomen. De integriteitcode van Wonen Noordwest Friesland is terug te vinden op de website (www.wonennoordwestfriesland.nl). Daarnaast is in de Raad in 2010 integriteit als klankbord onderwerp aan de orde geweest. Dit heeft geleid tot diverse suggesties en ideeën om de uitvoering van het integriteitbeleid meer handen en voeten te geven.
Leningen of garanties Wonen Noordwest Friesland heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de RvC, de bestuurder en het personeel.
Klokkenluiderregeling Wonen Noordwest Friesland beschikt over een klokkenluiderregeling die in mei 2007 is vastgesteld. (zie www.wonennoordwestfriesland.nl).
Onafhankelijkheid van de RvC Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Wonen Noordwest Friesland, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Wonen Noordwest Friesland. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn/haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt banden met Wonen Noordwest Friesland, hetzij
14
direct, hetzij indirect, buiten zijn/haar commissariaat. Het reglement van de RvC bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Er hebben in 2010 geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van bestuur of leden van de raad van commissarissen speelden die van materiële betekenis waren voor Wonen Noordwest Friesland en/of voor de leden van het bestuur cq raad.
Oordeel accountant De accountant (PwC) concludeert in de managementletter 2009 dat integriteit binnen Wonen Noordwest Friesland een belangrijke plaats in de cultuur van de organisatie inneemt. Verder geeft PwC aan dat in de relatie met stakeholders de integriteit verder geëxpliciteerd kan worden.
Commissies Auditcommissie De auditcommissie bestaat uit de heren P. Ramautarsing en H. de Vries. De taakopdracht van de auditcommissie is onder andere erop toe te zien dat Wonen Noordwest Friesland passende procedures en controlesystemen onderhoudt ter beheersing van de financiële en operationele risico’s waaraan Wonen Noordwest Friesland is blootgesteld, en ter controle van de betrouwbaarheid van de financiële rapportage. De auditcommissie is in 2010 viermaal bijeen gekomen. Hierbij zijn de volgende zaken aan de orde geweest: Jaarstukken 2009, managementletter 2009 en accountantsverslag 2009 Meerjarenplan (mjp) 2010-2020 Treasuryscan Notitie intern controleplan + kengetallen Herziene begroting 2010 Concept beleid risico management Gewijzigde parameters WSW + gevolgen ORT Offerte accountant Treasurystatuut Begroting 2011 + mjp 2011-2021 Na de start met de auditcommissie in 2007 blijkt deze Commissie een toegevoegde waarde te hebben voor Wonen Noordwest Friesland. Tijdens de Audit Commissie vergaderingen is er voldoende tijd en ruimte om in te gaan op de financiële en operationele risico’s met de bijbehorende procedures en controlesystemen. Het reglement van de auditcommissie is opgenomen op de website van Wonen Noordwest Friesland (www.wonennoordwestfriesland.nl).
Selectie- en remuneratie Commissie De RvC is verantwoordelijk voor de bezoldiging van de directeur/bestuurder. In 2010 is een nieuwe beloningscode (Sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties) ontwikkeld door de koepel van woningcorporaties, Aedes en de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Deze code vervangt eerdere regelingen inzake beloningen van bestuurders en toezichthouders. De code gaat in op de functiezwaarte en op de hoogte van de vaste en variabele beloning in relatie tot die functiezwaarte. Tevens wordt aangegeven hoe moet worden omgegaan met het openbaar maken van beloningsgegevens. Afwijkingen van de code zijn niet meer toegestaan. Tussen RvC en bestuurder is een totaal jaarinkomen overeengekomen, binnen de range van de toepasselijke functiegroep. Hierbij wordt rekening gehouden met de kennis en ervaring waarover de 15
bestuurder beschikt. Er is gebruik gemaakt van parameters of differentiërende factoren, die kenmerkend zijn voor de complexiteit van de corporatie en dus ook voor die van de functie van bestuurder van die corporatie. Deze hebben niets te maken met hoe goed de bestuurder presteert, alleen met hoe zwaar zijn functie is. Op basis van de uitgangspunten van de code worden FZD-punten worden toegekend; (FZD staat voor Functiezwaarte directie). De RvC heeft op basis van deze elementen vastgesteld dat het aantal FZD-punten 390 bedraagt. Dit aantal punten betekent dat de functie van de bestuurder valt binnen de voor zijn functie toepasselijke bandbreedte van € 78.531 tot € 112.188, schaal D.De bestuurder van Wonen heeft een lange staat van dienst in de volkshuisvesting en is zeer goed ingevoerd in alle ins en outs van woningcorporatieland. Binnen de brancheorganisatie Aedes speelt hij een prominente rol. Met het bestuurslidmaatschap van de VFW (Vereniging van Friese Woningcorporaties) heeft hij een voor de woningcorporatie waardevolle positie verworven om invloed uit te kunnen oefenen op de volkshuisvestelijke ontwikkeling in Friesland. De RvC is daarom van mening dat het alleszins terecht is dat zijn beloning tegen het maximum van de bandbreedte van zijn functiegroep ligt.De RvC heeft zijn opvattingen hieromtrent laten toetsen door een deskundige buitenstaander, Van Nimwegen Organisatieadvies BV te Amsterdam. Het advies van deze organisatie komt volledig overeen met de constateringen van de RvC. De RvC van Wonen Noordwest Friesland heeft geen afzonderlijke selectie- en/of remuneratie commissie omdat zij er voor kiest als raad als geheel over deze zaken te spreken. De RvC besprak in 2010 de relatie en het functioneren van de bestuurder en kwam tot de conclusie dat die op beide punten positief zijn. In 2010 bedroeg de bezoldiging van de bestuurder, inclusief pensioenkosten en bonus € 142.122. Dit bedrag valt ruim binnen de grenzen van de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (Wopt) van € 193.000 en hoeft derhalve niet openbaar gemaakt te worden. Voor een nadere specificatie verwijzen we naar de jaarrekening blz. 109.
Bezoldigingsbeleid bestuurder De bezoldiging van de bestuurder bestond in 2010 uit de volgende bestanddelen: Een vast basissalaris; Emolumenten zoals vergoeding inzake ziektekostenverzekering, onkostenvergoeding en een bedrijfsauto; Betaling Pensioenpremies; Variabel deel dat afhangt van de realisering van de afgesproken prestaties.
Tenslotte Wonen Noordwest Friesland heeft zich in 2010 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van Wonen, Zorg en Welzijn. De Raad heeft waardering voor de bereikte resultaten en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit tegenover de bestuurder en alle medewerkers. Sint Annaparochie, mei 2011, Namens de Raad van Commissarissen
P.T. Gaanderse, voorzitter RvC 16
Verslag van de bestuurder Beleid en Strategie Missie en visie Met het formuleren van onze missie laat Wonen Noordwest Friesland zien waar we voor staan. De missie geeft aan wat we willen betekenen voor onze klanten en voor de regio Noordwest Friesland. Missie Wonen Noordwest Friesland is een transparante en klantgerichte corporatie, die op actieve en innovatieve wijze invulling geeft aan haar volkshuisvestingstaken en zich inspant om de leefbaarheid van de dorpen in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Vanuit deze missie, de basis van ons handelen, volgt de visie. De visie geeft aan wat wij willen dat er in de toekomst gaat gebeuren, wat wij willen bereiken in de wereld van morgen. Visie Primair zorgt Wonen Noordwest Friesland voor goede, betaalbare en energiezuinige woningen, passend voor de doelgroepen van ons beleid (conform het BBSH). Wij willen de mensen keuzemogelijkheden bieden. Wij betrekken onze huurders en stakeholders bij ons beleid. Wij willen transparant zijn in ons doen en laten. Op professionele en innovatieve wijze willen wij deze primaire taken vervullen. Identiteit De mensen staan centraal. De huurders en Koopgarant-kopers moeten zich prettig voelen in hun woning, hun woonomgeving en hun regio. Zij willen keuzemogelijkheden hebben en zich verzekerd weten van tijdige en voldoende zorg. Wonen Noordwest Friesland heeft er daarom belang bij dat het sociale leven in de dorpen als positief wordt ervaren, dat de streek een positief imago heeft en dat er voldoende werkgelegenheid en recreatiemogelijkheden zijn. Daarom zal Wonen Noordwest Friesland zich op deze secundaire terreinen als katalysator en initiator inzetten en de daarvoor primair verantwoordelijke instanties en organisaties waar nodig stimuleren en ondersteunen bij initiatieven op dit vlak.
Ondernemingsplan K-trije Het ondernemingsplan K-trije is op 12 maart 2009 door de Raad van Commissarissen vastgesteld. Ktrije heeft ook in 2010 de leidraad gevormd van ons beleid (www.wonennoordwestfriesland/informatie/publicaties). De belangrijkste uitgangspunten van K-trije worden gevormd door de 3 K’s; Kwaliteit, Keuzevrijheid en Krimp: • Een omslag maken van investeren en toevoegen van nieuwbouw naar investeren in kwaliteit van de bestaande voorraad en herstructurering. Dit was ook een aanbeveling vanuit de visitatie in 2007. • Meer woningen geschikt maken voor ouderen. • 20% gasbesparing in 10 jaar realiseren in de bestaande woningvoorraad. • Het bieden van Keus. In 2009 hebben wij 284 woningen als Koopgarantwoning aangeboden aan zittende huurders. In 2010 is dit beleid verder doorgezet en zijn er daarnaast 400 woningen te koop aangeboden aan zittende huurders. 64 huurders hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
17
•
•
• •
•
Krimp zien als kans. Het voorkomen van overproductie en vooral investeren in kwaliteit. Kwaliteit van de woningen zelf wat betreft architectuur, energetische kwaliteit, maar ook qua passendheid voor de diverse doelgroepen. Wonen Noordwest Friesland zal zich inspannen om tot sluitende afspraken te komen over woningbouw productieaantallen op regionale dan wel provinciale schaal, om te voorkomen dat er boven de markt gebouwd wordt, wat tot leegstand en “einwonerkanibalismus” leidt. In 2010 zijn er op diverse plaatsen en op diverse momenten bijeenkomsten georganiseerd over de aanpak van de demografische Krimp. Geconstateerd kan worden dat in toenemende mate het herkennen en erkennen van de verschijnselen aan de orde is en dat steeds meer het besef groeit dat er samengewerkt moet worden en dat er in termen van kansen en oplossingen gedacht moet worden. Het is van belang op te merken dat zowel door de woningcorporaties, verenigd in de Vereniging van Friese Woningcorporaties, als die van het ODW, het samenwerkingsverband van corporaties in Groningen en Drenthe wordt samengewerkt. De in Friesland beoogde harde afspraken over woningbouwproductie zullen er in de loop van 2011 wellicht komen. Wonen Noordwest Friesland gaat meer aandacht besteden aan de plan-do-check-act cyclus. Dit was ook een aanbeveling vanuit de visitatie. Dit wordt onder meer vorm gegeven door de kwaliteit van de managementrapportages verder te verbeteren, door ondermeer een duidelijker koppeling met Smart geformuleerde doelstellingen die op hun beurt de afgeleide zijn van de meerjaren beleidsplannen (beleidsplan K-trije, ons bijgesteld Strategisch Voorraad Beleid, ons verkoopbeleid, ons beleid inzake de Kernvoorraad en tot slot ons beleid Wonen en Zorg). Er zijn in 2010 geen nieuwe woningen aangewezen voor reguliere verkoop. Wel zijn er uit de eerder aangewezen woningen voor reguliere verkoop 15 woningen verkocht Wonen Noordwest Friesland blijft onverminderd actief in leefbaarheid. Op basis van de ervaringen in de afgelopen jaren wordt evenwel het jaarlijks te investeren bedrag enigszins naar beneden toe bijgesteld. De inzet van de twee leefbaarheidcoördinatoren blijkt nog steeds van bijzondere waarde en wordt door steeds meer corporaties opgevolgd. Er zal extra aandacht gegeven worden aan het zogenaamde sociale cement. Dat betekent bijvoorbeeld het onder voorwaarden ondersteuning bieden aan Verenigingen van Dorpsbelang, dorpsactiviteiten en dorpshuizen en ander multifunctioneel maatschappelijk vastgoed, waarbij ontmoeting en sociale samenhang van het dorp aan de orde is.
Inzicht in de posities van waaruit keuzes gemaakt worden Het werkgebied van Wonen Noordwest Friesland bestaat uit de gemeenten het Bildt, Franekeradeel, Menameradiel en Ferwerderadiel en op bescheiden schaal vinden ook activiteiten plaats in de gemeente Leeuwarderadeel. Het werkgebied wordt gekenmerkt door de buitengewoon ontspannen woningmarkt. Door het opstarten van meer herstructureringsplannen, waardoor de behoefte aan vervangende woonruimte groeit, in combinatie met het meer verkopen van woningen is de druk op de huurwoningmarkt op een aantal plaatsen weer wat gestegen, maar nog steeds is sprake van een ontspannen markt. Ook de relatief lage inkomens en het ontbreken van hoogwaardige werkgelegenheid vallen op. In een groot deel van dit uitgestrekte en dunbevolkte gebied is Wonen Noordwest Friesland de enige aanbieder van huurwoningen. In de stad Franeker is corporatie Accolade actief en in Leeuwarderadeel en Menameradiel zijn enkele grondposities en complexen in bezit van corporatie Woonfriesland en Habion. Evenals in het afgelopen jaar zijn ook in 2010 goede relaties onderhouden met de andere collegacorporaties. Wonen Noordwest Friesland heeft de overtuiging dat in het licht van de zich aankondigende Krimp en de daarmee gepaard gaande noodzakelijke beleidswijzigingen, het van groot belang is dat er vooral moet worden samengewerkt. Dit probeert Wonen Noordwest Friesland ook op 18
diverse manieren te stimuleren. Samenwerking in de Vereniging van Friese Woningcorporaties is daar een voorbeeld van maar ook de groeiende samenwerking met het ODW, het samenwerkingsverband van corporaties in Groningen en Drenthe. Vanzelfsprekend is dat er ook met de gemeenten individueel moet worden samengewerkt maar ook afstemming met de Vereniging van Friese Gemeente is van veel belang om overproductie te voorkomen en een efficiënte besteding van steeds schaarser wordende middelen te bevorderen. In het werkgebied liggen vele (34) kleine dorpen, waar voorzieningen onder druk staan en soms al sprake is van afnemende bevolkingsaantallen. De woningvoorraad van Wonen Noordwest Friesland is relatief oud in vergelijking met het provinciale en landelijke gemiddelde.
Samenstelling bezit qua bouwperiode bouw tot 1945
bouw 1945 1959
bouw 1960 1969
bouw 1970 1979
bouw 1980 1989
bouw 1990 1999
bouw 2000 en verder
Wonen Noordwest Friesland Totaal Friesland
5,4%
18,7%
18,5%
33,0%
15,4%
3,1%
6,0%
3,5%
17,6%
24,5%
24,5%
16,6%
5,4%
8,0%
Totaal Landelijk
8,3%
14,3%
17,6%
18,7%
21,3%
11,1%
8,8%
Samengesteld uit CIP 2010 van het CFV
Er is weinig tot geen markt voor huurwoningen in het segment boven de huurtoeslaggrens. Het aantal huurders dat gebruik maakt van huurtoeslag is ondanks de relatief lage huur bovengemiddeld voor een plattelandscorporatie. Dit percentage ligt op circa 40%.
Jaarplan 2010 en voortgang realisatie strategische keuzen en doelen Het ondernemingsplan K-Trije is vertaald naar activiteiten die in het jaar 2010 zouden moeten plaatsvinden, om invulling te geven aan de lange termijndoelstellingen van het ondernemingsplan. Deze activiteiten staan hieronder weergegeven met daarbij de voortgang van de realisatie. Er is onderscheid gemaakt in: A. Bedrijfsvoering / Intern beleid B. (Ver)huurbeleid & voorraadbeleid C. Kwaliteitsbeleid (inclusief leefbaarheid en woonomgeving) D. Klantbeleid E. Financieel Beleid Voor de voortgang ten aanzien van het maken van prestatieafspraken wordt verwezen naar bladzijde 28. A. Bedrijfsvoering / Intern beleid 1. Het goedkeuren van het jaarverslag 2009 in de mei vergadering van de RvC. Het jaarverslag is op 11 mei 2010 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Het jaarverslag is evenals vorig jaar geselecteerd bij de 25 beste jaarverslagen in het kader van “Het Glazen Huis”. 2. In 2010 is de organisatie aangepast. Het Management Team is evenwichtiger samengesteld en kleiner geworden. De organisatiewijziging heeft ook tot doel gehad dat er minder medewerkers in rechtstreekse aansturing van de bestuurder kwamen, zodat er meer tijd beschikbaar komt voor de externe relaties en ontwikkelingen. De wijziging van de organisatie heeft vooral betrekking gehad op de topstructuur van het bedrijf. Door de wijzigingen hebben 19
diverse medewerkers nieuwe kansen gehad zich verder te ontplooien. Tot slot is ook de functie van controller geïntroduceerd. Deze functionaris heeft een belangrijke taak in het bewaken van de interne procedures, integriteit en de financiële continuïteit. Als de controller niet kan instemmen met voorstellen van de bestuurder moeten de voorstellen voorgelegd worden aan de Raad van Commissarissen. De organisatieaanpassing heeft met zich meegebracht dat de taken en bevoegdheden van met name de MT leden en leidinggevenden moesten worden aangepast. In de komende periode zullen ook diverse procedures opnieuw tegen het licht worden gehouden en volgens een uniforme wijze worden vastgelegd. Niet onbelangrijk is dat er in het kader van de aanpassing van de organisatie geen gedwongen ontslagen zijn gevallen. Eind 2010 is er wel een notitie opgesteld, waarin de doelstelling is geformuleerd inzake de ontwikkeling van de bedrijfskosten. Die luidt: “met gemiddelde bedrijfskosten bovengemiddeld presteren”. In verband met de afname van de kernvoorraad in de komende 10 jaar met ongeveer 800 woningen zal in 2011 een notitie worden opgesteld over de wijze waarop dit organisatorisch en qua personele bezetting zal worden vertaald. Vooruitlopend op die notitie is in de meerjarenbegroting hier financieel rekening mee gehouden. Omdat de afname van de woningvoorraad geleidelijk zal verlopen, zal ook de aanpassing van de personeelsomvang en organisatie geleidelijk kunnen verlopen. De verwachting is dan ook dat er geen pijnlijke maatregelen, zoals gedwongen ontslagen nodig zullen zijn. B. (Ver)huurbeleid & voorraadbeleid 1. Realiseren van inflatievolgende huurprijs jaarlijks per 1 juli. Bij mutatie zouden wij graag het nieuwe woningwaarderingssysteem hebben willen gebruiken, waarin de betere isolatie van woningen meer wordt gewaardeerd. Dit nieuwe WWS is echter nog steeds niet van kracht. Op basis van overleg met de Bewonersraad Friesland hebben wij besloten bij mutaties de huur van woningen aan te passen tot 70 procent van de maximaal toegestane huurprijs. Wonen Noordwest Friesland is bezig met een uitgebreid programma voor verbetering van energetische kwaliteit van haar woningbezit. Ten behoeve van het verkrijgen van medewerking van alle huurders vragen wij daarvoor in veel gevallen geen huurverhoging voor bij zittende huurders. Bij mutaties daarentegen willen wij (een deel van) de geïnvesteerde kosten terug halen middels een huuraanpassing. 2. Koopgarant bestaande woningen: Aanbod van 400 bestaande woningen aan de zittende huurders. Er zijn in 2010 naast de 284 al eerder bestemde woningen voor koopgarant 400 extra woningen aangeboden aan de zittende huurders, waarvan in 2010 er 64 zijn verkocht. Voorraadbeleid 1. In 2010 is het Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB) opnieuw geactualiseerd aan de gewijzigde marktomstandigheden en financiële perspectieven (om dubbelingen te voorkomen wordt hier verwezen naar bladzijde 75). Het Strategisch Voorraad Beleid kan niet los worden gezien van het verkoopbeleid, ons beleid inzake de omvang van de kernvoorraad en de financiële meerjarenbegroting, waarin alle maatregelen financieel vertaald worden. Er moet sprake zijn van integraal beleid. Dat betekent dat als er op enkele onderdelen van ons beleid sprake is van substantiële wijzigingen, dan feitelijk het hele beleid weer tegen het licht gehouden moet worden om weer tot evenwichtig nieuw integraal beleid te komen. De snelheid waarmee de volkshuisvesting te maken krijgt met veranderende beleidsvoornemens van met name de rijksoverheid maken dit tot een bijzonder tijdrovende en steeds sneller terugkerende activiteit. De invoering van de Vennootschapsbelasting, de Vogelaarheffing, het aangekondigde meebetalen aan de huurtoeslag, het mogelijke recht de eigen woning te mogen kopen, de stelselmatige verlaging van de energie-prestatie-norm en de plannen voor al dan niet ruimte in 20
2. 3. 4. 5.
6.
7.
8.
9.
het huurbeleid bij scheefwonen maken het steeds moeilijker tijdig de effecten in beeld te brengen en daar vervolgens ook tijdig op te kunnen sturen. Het integrale beleid met betrekking tot Strategisch Voorraadbeleid, het verkoopbeleid en het beleid inzake de omvang van de Kernvoorraad gekoppeld aan de op grond van dit nieuwe integrale beleid aangepaste meerjarenbegroting is na opnieuw ter advisering voorgelegd te zijn aan onze stakeholders op 8 februari 2011 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd. Reguliere verkoop bestaande woningen: Er waren acht verkochte woningen begroot in reguliere verkoop van bestaand bezit. Er zijn 15 woningen verkocht. De gerealiseerde boekwinst was € 77.914,00 per woning. Verkopen nieuwbouwwoningen: er zijn zes nieuwbouwwoningen regulier verkocht in 2010 In 2010 zijn ten behoeve van de verhuur 13 woningen opgeleverd in twee projecten in Hitzum en Sint Annaparochie. De 16 appartementen bij het Van Harenshuus zijn doorgeschoven. Daarnaast zijn er drie nieuwe projecten met 51 huurwoningen in uitvoering gebracht. In 2010 zijn 20 nieuwbouw koopwoningen opgeleverd in twee projecten in Sint Annaparochie. Bij het project Grytmanshôf zijn in 2010 2 woningen meer opgeleverd dan oorspronkelijk gepland. Proef gestandaardiseerde bouw met flexibele verschijningsvorm. Hiermee is een proef gedaan bij het herstructureringsproject Middelweg Oost in St. Annaparochie waar we het 1-2-3systeem hebben toegepast. Het project heeft een positieve recensie gehad in de Leeuwarder Courant. Het project zorgcomplex Offingaburg in Hallum is eind 2010 bekroond met de Vredeman de Vriesprijs. Deze tweejaarlijkse prijs voor architectuur en opdrachtgeverschap is daarmee voor de tweede keer op rij gewonnen door Wonen Noordwest Friesland. In 2008 heeft het kantoor van Wonen Noordwest Friesland de prijs ook gehad. Beide keren was de architect TWA Architecten uit Burdaard. Wonen Noordwest Friesland is er trots op dat het ingezette beleid, onder andere door aandacht voor architectuur, zijn resultaten afwerpt. Het is onze overtuiging dat aandacht voor architectuur ook bijzonder duurzaam is, omdat de kans dat gebouwen na verloop van de administratieve levensduur van 50 jaar nog zeer gewaardeerd zullen worden, groot is. Het verlengen van de levensduur is daarmee realistisch en duurzaam tegelijk. Delfts Rood. Wonen Noordwest Friesland is een van de sponsoren van het project Delfts Rood. Dat betreft een specifiek deel van de sociale woningbouw die in de jaren 1947-1953 zijn gebouwd in grote delen van onder andere Friesland en Groningen. Het is een bijzonder project geworden, met als doel bewustwording voor de specifieke kwaliteiten van Delfts Rood en om daar bij herstructurering en woningverbetering zorgvuldig mee om te gaan. Wonen Noordwest Friesland zal in de komende jaren op basis van deze waardevolle studie/inventarisatie respectvol met haar Delfts Rood bezit omgaan.
C. Kwaliteitsbeleid (inclusief leefbaarheid en woonomgeving) 1. In het eerste kwartaal 2010 is de RvC een aparte leefbaarheidbegroting/beleidsnotitie aangeboden waarin is aangegeven waar de gelden aan worden besteed in 2010. Voor verdere informatie verwijzen wij naar bladzijde 58 onder het hoofdstuk leefbaarheid en maatschappelijk investeren van het Volkshuisvestingsverslag. 2. Visie op wonen en zorg is opgesteld en ter advisering aan de stakeholders ter advisering voorgelegd. De beleidsnotitie is goedgekeurd in de RvC vergadering van 14 december 2010. Doel van de notitie is het beter rekening kunnen houden met wensen en eisen vanuit de zorg(partijen) en oudere en hulpbehoevende huurders om daarmee de kwaliteit van het wonen ook voor die groepen beter te kunnen vormgeven. Ook hier is samenwerking en afstemming de sleutel tot succes.
21
3. Realisatie van één maatschappelijk vastgoed project en vier in voorbereiding. Het gezondheidscentrum in Marssum is opgeleverd. Daarnaast zijn projecten in Sint Annaparochie (Beuckelaer en scholencampus) en Tzummarum (MFA) in voorbereiding. De overeenkomst met Interzorg en de Gemeente Ferwerderadiel ten aanzien van de ontwikkelingen bij het zorgcentrum in Ferwert is eind 2010 opgezegd. 4. Er zijn in 2010 23 woningen gesloopt. Een paar locaties zijn doorgeschoven naar 2011 als gevolg van een langere uithuizingstermijn van de bewoners. 5. Er is in 2010 een start gemaakt met de uitvoering van renovatieprojecten uit het SVB 2010. De eerste opgave betreft 35 woningen, verspreid over vijf locaties. Er is veel tijd gestoken in het overleg met de bewoners. Eind 2010 is het beleid ten aanzien van de mate van verplichting voor de huurders om volledig mee te doen met de plannen bijgesteld, omdat er geen >70% meerderheid voor de plannen was te vinden. De uitvoering volgt in 2011. 6. In 2010 zijn binnen het project Grytmanshôf woningen gerealiseerd met maatregelen op energiegebied waardoor deze zuiniger zijn dan het bouwbesluit. 7. Monitoren voortgang besparing gasverbruik 20% in komende 10 jaar. We hebben nu 7,23 % bespaard van de te besparen 20% in 10 jaar vanaf 2008 en lopen daarmee voor op schema. 8. Investeren in sociaal cement (initiatieven, katalysator en concrete ondersteuning). Meer informatie hierover in het hoofdstuk over leefbaarheid, bladzijde 58. 9. Landschapsontwikkeling (katalysatorrol). Nadat in het najaar van 2009 Wonen Noordwest Friesland een landschapsconferentie had georganiseerd, is in de eerste helft van 2010 door de Raad voor de Wadden eveneens een conferentie gehouden over de kansen en bedreigingen voor de Wadden. Wonen Noordwest Friesland heeft daarbij een actieve rol gespeeld. Het is evident dat Wonen Noordwest Friesland veel belang heeft bij het benutten en uitbreiden van de kwaliteiten die het gebied grenzend aan de Waddenkust heeft. Dit vraagt om visie, maar vooral om lef, om de vaak behoudende krachten rond het landschap en de wadden om te buigen in de richting van kansen scheppende initiatieven. Wonen Noordwest Friesland probeert daar een katalyserende rol in te spelen. In 2010 is ook de aandacht voor de tuinen en directe woonomgeving als project gestart. Medewerkers van Wonen Noordwest Friesland die regelmatig in het werkgebied komen, krijgen de rol van “ogen en oren” van de organisatie. Doel is huurders en gemeenten aan te spreken op hun verantwoordelijkheden, maar ook om de eigen verantwoordelijkheden op te pakken. Na evaluatie is gebleken dat het project intern nog niet voldoende leefde en daarom zal het in 2011 worden voortgezet. 10. De regio promoten/op de kaart zetten (initiatieven, katalysator, met beperkte middelen). Hiervoor contact leggen met de Vereniging van Friese Woningcorporaties (VFW) en de Vereniging van Friese Gemeenten (VFG). De samenwerking met de VFW ontwikkelt zich gestaag. Het besef groeit dat gezamenlijk optrekken voordeel oplevert. De informatieuitwisseling over onder andere onrendabele toppen, energiebesparing en woningmarktontwikkelingen en andere kengetallen komt langzaam maar zeker op gang. Het is daarbij goed om op te merken dat de cijfers die vanuit Corpodata beschikbaar komen elk jaar aan kwaliteit winnen en daarmee nuttiger worden. Ook in 2011 zal voorrang worden gegeven aan het maken van productieafspraken op provinciaal niveau. De bestuurder van Wonen Noordwest Friesland is lid van het bestuur van de VFW en van de commissie Deltaplan Fryslân die binnen de VFW werkt aan de totstandkoming van prestatieafspraken met de Provincie en de VFG. 11. Krimp als kans: samenwerking bevorderen, actief zijn in het debat, gezamenlijke afspraken maken met andere corporaties, gemeenten en provincie over bouwproducties. Wonen Noordwest Friesland heeft op diverse plekken en op verschillende niveaus actief deelgenomen aan debatten en bijeenkomsten over de Krimpproblematiek. In diverse tijdschriften worden
22
voorbeelden en meningen van Wonen Noordwest Friesland aangehaald. De bestuurder van Wonen Noordwest Friesland is lid van de klankbordgroep Krimp van Aedes. In 2010 is door Wonen Noordwest Friesland actief deelgenomen aan alle activiteiten die de Provincie Friesland heeft georganiseerd, in het kader van de aanpak van de Krimp, ten behoeve van de beleidsnotitie “Fan mear nei Better”. D. Klantbeleid 1. Behouden KWH-label. Ook in 2010 heeft er weer een meting plaatsgevonden. Het KWH label is niet alleen behouden maar de resultaten zijn ook verbeterd (zie bladzijde 72). 2. Alle herstructureringsplannen aanpakken conform de met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HBDF) afgesproken protocollen. Dit gebeurt bij alle projecten. Op basis van de ervaringen bij het project SVB 2010 renovatie 35 woningen diverse locaties is ons beleid aangepast. E. Financieel beleid 1. Het opzetten van risicomanagementbeleid. Het risicomanagementbeleid is vorm gegeven door een meerjarenbegroting met daaraan gekoppeld verschillende scenario’s. Verder is afgesproken dat tweemaal per jaar (bij de totstandkoming van het jaarverslag en bij de vaststelling van de begroting) opnieuw de meerjarenbegroting op basis van voortschrijdend inzicht wordt aangepast. Verder is er in 2009 een lijst van maatregelen c.q. bijbehorende “knoppen” opgesteld, waaraan gedraaid zal worden als resultaten mee- of tegenvallen (zie bladzijde 23). In 2010 is, door middel van een beleidsnotitie, de aanzet gegeven voor het structureel inbedden van risicomanagement in de organisatie. In 2011 vindt de feitelijke implementatie in de organisatie plaats met behulp van externe ondersteuning door NAR (Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement). 2. Zorgdragen voor een sluitend voortgangsbewakingssysteem ten behoeve van de Plan Do Check Act cyclus voor de bewaking van jaarplan en meerjarenplan op zowel MT-niveau als op RvC-niveau. De kwartaalrapportages zijn conform afspraken aangepast. Tevens is er bij de kwartaalrapportages een voortgangsrapportage toegevoegd van de voortgang van de jaarplanactiviteiten. Deze rapportages worden telkens eerst in het MT besproken en geanalyseerd om vervolgens aan de RvC te worden voorgelegd ter verantwoording. 3. Begroting en meerjarenprognose in decembervergadering van de RvC goedkeuren. Dit is gebeurd, onder voorbehoud van adviezen van HDBF en de OR.
Wijze waarop de strategie actueel gehouden wordt Het ondernemingsplan K-trije geeft de richting aan voor de komende jaren. Om de lange termijn doelstellingen te realiseren wordt elk jaar bij de begroting het jaarplan voor het komende jaar vastgesteld en daarbij worden tevens de meerjaren effecten in de meerjarenbegroting zichtbaar gemaakt. Als er zich omstandigheden voordoen die niet voorzien waren, wordt nagegaan of die omstandigheden aanleiding zijn om het beleid zoals dat in K-trije is vastgesteld te heroverwegen. Die heroverweging vindt plaats in combinatie met onze zogenaamde “knoppenlijst”. Dat is een lijst van maatregelen en bijbehorende knoppen waaraan wij gaan draaien als de ontwikkelingen anders verlopen dan wij hadden voorzien.
De “Knoppenlijst” 1. Maatregelen die de effectiviteit van de verkoop vergroten. 2. Bezuinigingen in de bedrijfsvoering die geen volkshuisvestelijke impact hebben. 23
3. Nagaan wat de omvang van de kernvoorraad zou moeten zijn om de volkshuisvestelijke taken in ons werkgebied adequaat te kunnen vervullen. 4. Collegiale financiering in de vorm van verkoop van enkele complexen aan (een) andere corporatie(s), waarbij wij het toekomstig beheer(verhuur en onderhoud) behouden. 5. “Uitleg” projecten in de ijskast waarvoor nog geen onherroepelijke besluiten zijn genomen en verplichtingen voor zijn aangegaan. 6. Budgetverlaging leefbaarheid. 7. Aanpassen huurniveau. 8. PVE nieuwbouw en renovatie versoberen. De maatregelen 1 en 2 hebben eigenlijk een permanent karakter en moeten elk jaar kritisch bekeken worden. Maatregelen 3, 4, 5 en 7 kunnen grote invloed hebben. De maatregelen staan in volgorde van belang. Specifieke omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat van deze volgorde wordt afgeweken. In het licht van ons ondernemingsplan ligt het niet voor de hand te bezuinigen in de maatregelen van het SVB. Slechts als laatste redmiddel zal hier naar gegrepen worden. Een bijzonder belangrijke maatregel, die nodig is om de koopmarkt niet onnodig verder weg te laten zakken, is het maken van woningbouwproductieafspraken op Provinciaal niveau, per gemeente/dorp nader te verdelen. Overproductie is een groot gevaar. De VFW zal dit opnemen met de VFG en de Provincie. Van de Provincie wordt verwacht dat die hierin een regierol gaat spelen. Het Strategisch Voorraad Beleidsplan is in 2010 geactualiseerd, in samenhang met het verkoopbeleid en het beleid inzake de omvang van de kernvoorraad. De voorraad zal in de komende 10 jaar afnemen met zo’n 800 woningen. Meer informatie vindt u hierover in het hoofdstuk de Woningmarkt, bladzijde 65. Er zal in de komende 10 jaar meer gesloopt worden dan er door ons zal worden bijgebouwd/toegevoegd. Daarmee geven wij vorm aan de noodzaak te komen tot een zekere mate van schaarste, omdat anders het waardeverlies van het onroerend goed, zowel in de sociale huur als de particuliere sfeer een bedreiging gaat vormen voor de economische ontwikkeling van de streek. Wij ondervinden nog steeds veel baat bij het hanteren van het kasstroommodel dat ook door het WSW wordt gehanteerd. Daarmee kan tijdig en snel inzicht verkregen worden hoe maatregelen op langere termijn uitpakken. Daar kan dan op gestuurd worden. Wonen Noordwest Friesland wil vooral vanuit een lange termijn visie opereren en daarom is regelmatig vooruit blikken van groot belang. Dat voorkomt op korte termijn overvallen worden door omstandigheden die tot pijnlijke maatregelen leiden. In dat opzicht zijn wij er een groot voorstander van dat de rijksoverheid zich op grotere afstand van de volkshuisvesting opstelt en erkent dat de corporatiesector een belangrijke rol speelt juist in de continuïteit van de woningmarkt. Te veel en sterk wisselend korte termijnbeleid maakt dat lastig tot onmogelijk.
Hoe behaalde resultaten doorwerken naar de beleidskeuzes voor de komende jaren Zoals al eerder gememoreerd wil Wonen Noordwest Friesland op transparante wijze vormgeven aan haar meerjaren beleidsplannen. Die ingezette meerjarenplannen worden zo nodig tijdig bijgesteld. Er zijn een flink aantal beleidsterreinen waarvan de resultaten pas op langere termijn behaald worden. Dat zijn onder andere de activiteiten met betrekking tot het Strategisch Voorraad Beleid, de maatregelen om de energetische kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren. Die activiteiten zetten wij in principe gewoon door tot zij gereed zijn. Toch kunnen er ook omstandigheden zijn die een ander licht werpen op de ingezette plannen. Als voorbeeld daarvan is onze beleidsnotitie over de omvang van de kernvoorraad. Op basis van die notitie is ons Strategisch Voorraad Beleid aangepast. Ook wet- en regelgeving dwingen soms tot andere beleidskeuzes. 24
Datzelfde geldt ook voor het beleidsterrein leefbaarheid. In de afgelopen jaren zijn wij proefondervindelijk op zoek gegaan naar activiteiten die positief zouden kunnen bijdragen aan de leefbaarheid van de dorpen. De ervaringen leiden dan tot aanscherping en verduidelijking of tot wijziging van het beleid. Zo is er in het afgelopen jaar een notitie opgesteld over Maatschappelijk Vastgoed en wordt er momenteel gewerkt aan een notitie over onze inzet op “sociaal cement”. Met dergelijke notities worden ervaringen verwerkt en worden experimenten omgezet in regulier beleid. Wonen Noordwest Friesland probeert daarmee de Plan Do Check Act Cyclus te verbeteren. Er is ook in onze omgeving het besef gegroeid dat leefbaarheid belangrijk is voor de dorpen. Gemeenten hebben in die lijn ook leefbaarheidfondsen ingesteld en regelingen getroffen om dorpen te ondersteunen bij het maken van dorpsvisies. Inmiddels wordt ook het belang van goed overleg en betrokkenheid van de Verenigingen van Dorpsbelang breed onderkend. Wij zijn blij dat onze aanpak en visie daarbij is aangeslagen. Een ander voorbeeld van resultaten die naar de toekomst toe zeker ook doorwerking zullen hebben, is de aanpak van de zogenaamde “Rotte Kiezen”. Wonen Noordwest Friesland heeft bij de totstandkoming van die aanpak een prominente en initiërende rol gespeeld. Ook bij de uitvoeringsfase van de pilotprojecten die benoemd worden, willen wij die rol blijven spelen en zullen wij proberen ook andere betrokken partijen mee te krijgen in de zoektocht naar oplossingen. Samenwerking is naar onze overtuiging van essentieel belang. In 2009 heeft de gemeente Franekeradeel als eerste gemeente serieus werk gemaakt van het inzetten van de aanschrijfbevoegdheden die de gemeente heeft. De resultaten daarvan zijn bijzonder positief. Wij hopen dat ook andere gemeenten dat voorbeeld zullen volgen. Punt van grote zorg is dat de aangekondigde bezuinigingen voor Gemeenten en Provincie, maar ook de afnemende investeringscapaciteit bij woningcorporaties het erg lastig zullen maken om de ingeslagen weg ook voort te kunnen zetten. Wat nu nog met weinig preventief geld voorkomen kan worden wordt dan mogelijk niet meer gedaan. Dat betekent dat het straks met veel meer kosten opgelost zal moeten gaan worden. De leefbaarheid van het platteland komt daarmee extra onder druk te staan. Serviceverlening aan onze klanten staat nog steeds ook hoog in het vaandel. De kwaliteit van onze dienstverlening wordt onder andere gemeten middels het KWH-label. De meting in 2010 heeft opnieuw een verbetering van de resultaten te zien gegeven (zie verder bladzijde 72 klanttevredenheid).
Bijdrage aan ontwikkeling en beeldvorming van de branche Onveranderd geloven wij in het belang van een goede naam en beeldvorming bij onze stakeholders over de wijze waarop wij onze volkshuisvestingstaken oppakken. Maar ook beseffen wij dat negatief nieuws over andere corporaties de sector als geheel veel schade toebrengt. Inspanningen om vooral positief in het nieuws te komen en daarmee het beeld over de branche positief te beïnvloeden, worden door politiek Den Haag maar ook door de pers niet altijd gezien. Corporaties doen het lokaal meestal prima. Daar ligt ook de kracht van de corporaties. Wij zijn er gepast trots op dat wij in de afgelopen jaren nooit in negatieve zin de pers hebben gehaald. Wonen Noordwest Friesland heeft in de afgelopen jaren steevast gepleit voor een andere focus, namelijk op lokaal en regionaal niveau tot goede prestaties komen met lokale en regionale partners. In het kabinetsbeleid staat nu ook die regionalisering genoemd. Wij willen vanuit onze eigen kracht, samen met onze regionale partners daar graag mee aan de slag. Wel is en blijft het van belang dat een rechtvaardiger verdeling van de beschikbare volkshuisvestelijke middelen daarmee niet in de onderste la verdwijnt. De vele onderzoeken tonen aan dat de periferie van Nederland extra middelen nodig heeft om de gevolgen van de demografische Krimp op te kunnen vangen. Van het kabinet verwachten wij dat zij daar heldere, maar rechtvaardige keuzes in maakt, in voor de regio’s werkbare randvoorwaarden en condities. 25
In de randgebieden van Nederland dreigt Krimp en mogelijk gedwongen afbraak van woningen wat veel kapitaalsvernietiging met zich meebrengt, terwijl in Randstad de drukte steeds verder toeneemt en de weinige bouwlocaties die nog over zijn steeds moeilijker te ontwikkelen zijn. Naar onze overtuiging wordt het tijd voor samenhangend beleid dat de brug slaat tussen de overbevolkte Randstad en de dreigende leegloop in de perifere gebieden van Nederland. Evenals in 2009 heeft Wonen Noordwest Friesland ook in 2010 veel aandacht geschonken aan de Krimp problematiek. Wij hebben daar aandacht voor gevraagd en gekregen.
Risicobeheersing In 2010 hebben wij opnieuw een aantal stappen gezet in het kader van de noodzakelijk geachte risicobeheersing. Vanuit de visitatie 2007 was reeds aangegeven dat we meer aandacht aan de plando-check-act cyclus dienen te besteden. Dit is als speerpunt in ons nieuwe ondernemingsplan K-Trije opgenomen. Verder worden middels separate managementrapportages de resultaten in de bedrijfsvoering gevolgd. We maken gebruik van een meerjarenprognose op basis van ons beleidsplan welke zich vertaalt in een jaarbegroting voor de kortere termijn. Bij beide prognoses wordt, middels een risicoparagraaf, aandacht besteed aan de (financiële) risico’s. De begroting wordt verder gevolgd via maand- en kwartaalrapportages, waarbij steeds meer aandacht komt voor de (te nemen) maatregelen bij afwijking van de begroting. De beleidsnotitie risicomanagementbeleid is in 2010 vastgesteld met implementatie in de organisatie in 2011. Hierbij zal expliciet aandacht besteed worden aan mogelijke frauderisico’s. In 2010 is een opzet- en invoeringsplan gemaakt voor een intern controleplan waarmee we een nog verdere risicobeheersing willen instellen. Inmiddels is de procuratieregeling, zie op de website www.wonennoordwestfriesland.nl, aangescherpt en wordt hierop controle uitgeoefend door de afdeling financiën en de controller. Bij de projectacceptatie wordt in de besluitvorming ook altijd stil gestaan bij de eventuele risico’s die het project met zich meebrengt. Ook bij de bespreking van besluiten over projecten en beleidsnotities die ter goedkeuring worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen is de risico-inschatting een onderdeel van de beoordeling. Als laatste kan nog melding gemaakt worden van de accountantscontrole welke jaarlijks plaatsvindt en waarbij onder andere ook aandacht wordt besteed aan de mogelijke aanwezige risico’s. Tot dusver zijn er op dit vlak door de accountant nog geen essentiële opmerkingen geplaatst.
Beleid overleg stakeholders Algemeen Over voornemens om beleid te wijzigen, wordt steeds eerst intern grondig nagedacht. Deze worden vervolgens als voorgenomen besluit van de bestuurder voorgelegd aan de RvC ter voorlopige goedkeuring. Daarna vindt de overleg- en adviesronde plaats met de OR (intern) en met de stakeholders (extern). De adviezen en aanbevelingen worden door de bestuurder verzameld, gewogen en zo nodig verwerkt tot een definitief bestuursbesluit / beleidswijziging. De verslagen van de besprekingen met de stakeholders worden op onze website gezet. De RvC krijgt een overzicht van de uitgebrachte adviezen en de verwerking daarvan in de definitieve beleidswijziging, ter definitieve goedkeuring voorgelegd. Kern van de wijze van bespreking van grote beleidswijzigingen, zoals het nieuwe SVB in 2010, de beleidvisie Wonen en Zorg alsmede het beleid inzake de omvang van de Kernvoorraad met de stakeholders is een bespreking per gemeente met alle stakeholders in de gemeente (zie onderstaande paragraaf). Dus geen ‘Poolse landdag’ maar bespreking van plannen in een vrij klein gezelschap waarin iedereen volop de mogelijkheid heeft te reageren en vragen te stellen. De Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (verder HDBF), onze huurdersorganisatie
26
wordt voor bijeenkomsten uitgenodigd. Ook wordt HBDF vooraf in de gelegenheid gesteld kennis te nemen van de volledige versie van beleidsvoorstellen om op basis daarvan advies uit te brengen. Dit advies is samen met de andere opmerkingen, suggesties en aanvullingen die de overleggen met de stakeholders hebben opgeleverd, meegenomen bij de definitieve vaststelling van het ondernemingsplan en in 2010 bij het SVB. Op 29 december 2010 heeft er een separaat overleg plaatsgevonden op basis van het jaarverslag 2009 en de gang van zaken in 2010 met de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. Dit nuttige en boeiende overleg waarbij de Raad van Commissarissen en de bestuurder van Wonen Noordwest Friesland met de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland, (dhr. K. v.d. Veen en mevr. G. Herz) van gedachten hebben gewisseld over tal van onderwerpen zal medio 2011 een vervolg krijgen. Het verslag van dit overleg is terug te vinden op de website: www.wonennoordwestfriesland.nl onder het kopje governance. Specifiek 2010 Wonen Noordwest Friesland hecht veel belang aan draagvlak bij haar stakeholders voor haar activiteiten. Zij gaat daarbij niet uit van “u roept en wij draaien”, maar wel van het voeren van een goede dialoog met al onze stakeholders, waarbij wij onze professionaliteit inzetten om ook anderen enthousiast te maken voor die plannen. Ruimte bieden aan een kritische, maar positieve en constructieve inbreng is voor Wonen Noordwest Friesland belangrijk om betere prestaties te kunnen leveren. Op diverse manieren en op diverse niveaus wordt ook regelmatig met onze stakeholders overleg gevoerd. Onze leefbaarheidcoördinatoren spelen daarbij een belangrijke rol. Het overleg met stakeholders is daarmee ook meer een continu proces dan een eenmalig, incidenteel gebeuren.
Wie beschouwen wij als onze stakeholders? En wat is hun rol? Wonen Noordwest Friesland beschouwt de volgende partijen en instanties als haar stakeholders: Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. HDBF speelt een belangrijke rol bij het bewaken van het beleid van Wonen Noordwest Friesland waar het de bewonersbelangen raakt. Wonen Noordwest Friesland heeft met HDBF een convenant afgesloten over de wijze waarop wordt samengewerkt, over informatievoorziening en adviestrajecten. Ook zijn er protocollen afgesproken over de wijze waarop Wonen Noordwest Friesland met herstructureringsprocessen omgaat. Op 29 december 2010 heeft er een overleg plaatsgevonden tussen de RvC van Wonen Noordwest Friesland en HDBF. Een verslag van dat overleg treft u aan op de website van Wonen Noordwest Friesland onder informatie, Governance. De verenigingen van dorpsbelang van de dorpen in de gemeenten waar Wonen Noordwest Friesland werkzaam is. Wij beschouwen de verenigingen van dorpsbelang als hoofddeskundigen met betrekking tot wat er leeft en speelt in een dorp. Wonen Noordwest Friesland wil graag op dat niveau draagvlak verkrijgen voor haar activiteiten. De gemeenten waar Wonen Noordwest Friesland werkzaam is c.q. bezit heeft: het Bildt, Menameradiel, Franekeradeel, Ferwerderadiel en Leeuwarderadeel (in Leeuwarderadeel heeft Wonen Noordwest Friesland slechts heel beperkte posities en bezit). Gemeenten zijn belangrijke partners, met wie wordt samengewerkt op diverse terreinen (onder andere Wonen, welzijn en leefbaarheid.) Gemeenten spelen een belangrijke rol bij alle ruimtelijke ordeningsprocedures. De zorgpartijen die in het werkgebied waar Wonen Noordwest Friesland actief is, werkzaam zijn. Dat wil zeggen: Zorggroep Noorderbreedte, Stichting Zorgcombinatie Interzorg, Stichting Palet, Talant, Zorggroep Tellens, Thuiszorg Het Friese Land en Zorgcentrum het Bildt. Zorgpartijen spelen een belangrijke rol in het bieden van (zorg) zekerheid aan de bewoners van onze woningen. Vanwege de vrijheid van mensen om een zorgpartij te kiezen die men wil heeft Wonen
27
Noordwest Friesland geen overall afspraken met zorgpartijen. Wel worden er op projectniveau afspraken gemaakt, onder andere over de diverse projecten met zorgsteunpunt. Stichting Doarpswurk. Deze stichting ondersteunt verenigingen van dorpsbelang, dorpshuizen en andere initiatieven die de leefbaarheid van de dorpen betreffen. Daarmee is Doarpswurk een natuurlijke bondgenoot. In het hoofdstuk leefbaarheid staat aangegeven welke activiteiten in 2010 samen met Doarpswurk zijn ontplooid. Provincie Fryslân. De Provincie heeft een belangrijke rol bij het gemeenteoverstijgende beleid, zoals Streekplan, Krimpproblematiek etc. De Provincie heeft daarbij naast de formele goedkeuringsrol ook een coördinerende en regievoerende rol. Wonen Noordwest Friesland heeft actief deelgenomen aan de bijeenkomsten in het kader van de aanpak van de Krimp door de Provincie, die uiteindelijk heeft geresulteerd in de beleidsnotitie “Fan Mear nei Better”. Ook in het kader van de VFW wordt met de Provincie overleg gevoerd, op ambtelijk en bestuurlijk niveau. Naast de aanpak van de Krimp zijn energiebesparing, leefbaarheid, het betrekken van jongeren bij het beleid, en de herstructurering en de monitoring van de woningmarkt onderwerpen van gesprek. Collega-corporaties. Vanuit de visie van Wonen Noordwest Friesland dat samenwerking de succesformule is voor de komende jaren spelen het delen van kennis en het uitwisselen en afstemmen van beleid een belangrijke rol. Er zijn in 2010 door het VFW diverse bijeenkomsten gehouden voor de leden, maar er is ook een bijeenkomst gehouden voor de leden van de Raden van Commissarissen ten behoeve van kennisuitwisseling, discussie en informeel onderling contact. De Vereniging van Friese Woningcorporaties heeft in 2010 besloten tot verdere professionalisering en samenwerking. Daartoe is het besluit genomen een bestuurssecretaris aan te stellen ter ondersteuning van het bestuur van de VFW.
Bij stakeholdersbijeenkomsten worden, afhankelijk van het te bespreken onderwerp, alle of een aantal stakeholders uitgenodigd.
Prestatieafspraken Gemeente Franekeradeel Het Lokaal Akkoord met de gemeente Franekeradeel is op 19 februari 2010 geactualiseerd vastgesteld. Er wordt periodiek volkshuisvestingsoverleg op bestuurlijk niveau gehouden om de voortgang van het Lokaal Akkoord te bewaken. De belangrijkste afspraken betreffen: • Partijen geven elkaar de kans om invloed uit te oefenen op elkaars beleid en plannen. • 30 % van het totale aantal nieuw te bouwen woningen door de corporaties is levensloopbestendig. Bij de afdeling projecten van Wonen Noordwest Friesland wordt hier in de nieuwbouw op in gespeeld. • ‘Rotte kiezen’ worden gezamenlijk aangepakt. In het dorp Oosterbierum wordt hiervoor een eerste project opgestart. • De leefbaarheidmonitor wordt gezamenlijk door de partijen uitgevoerd. Dit gebeurt eens per drie jaar. De laatste keer was in 2008 en de eerstvolgende keer is in 2011. • Ingeval van bouw voor de sociale doelgroep krijgen de lokale corporaties voorrang boven andere marktpartijen. • Bij sociale huurwoningen geldt een vaste grondprijs. Zie voor het volledige Lokaal Akkoord Franekeradeel onze website www.wonennoordwestfriesland.nl onder kopje informatie/publicaties.
28
Gemeente het Bildt De prestatieafspraken zijn op 10 maart 2009 aan de gemeenteraad gepresenteerd en zijn op 1 april 2009 in werking getreden. De belangrijkste afspraken betreffen: • Bij de woningbouwprogrammering wordt uitgegaan van een richtgetal van 30% sociale huurwoningen en Koopgarant woningen. • Ten behoeve van de nieuwbouw van sociale woningen wordt op de vastgestelde grondprijs voor Wonen Noordwest Friesland een kortingspercentage van 15% toegepast. • Beide partijen zetten zich maximaal in voor de leefbaarheid van de dorpen. • Het uitvoeren van dorpsschouwen is een gezamenlijke taak en wordt daarom gezamenlijk gedaan. • Het leefbaarheidonderzoek LeMon wordt in 2010 gezamenlijk uitgevoerd en betaald (50/50). • Wonen Noordwest Friesland investeert in het energiezuinig maken van huurwoningen, zie bladzijde 54. Zie voor het volledige Convenant met het Bildt onze website www.wonennoordwestfriesland.nl onder kopje informatie/publicaties. Gemeente Menameradiel Met de gemeente Menameradiel is afgesproken dat na afronding van de gemeentelijke woonvisie er prestatieafspraken zullen worden opgesteld. De afronding van de woonvisie was voorzien in de eerste helft van 2009, maar is vertraagd. De woonvisie is uiteindelijk vastgesteld in november 2009. Het opstarten van het overleg over de te maken prestatieafspraken is in 2010 niet van de grond gekomen en moet dus in 2011 nog beginnen. Gemeente Ferwerderadiel De gemeente Ferwerderadiel heeft op ons verzoek om te komen tot prestatieafspraken aangegeven dat zij de noodzaak tot het maken van prestatieafspraken niet nodig achten. Zij stelt dat de contacten met Wonen Noordwest Friesland meer dan uitstekend zijn en dat men ons als het nodig is altijd weet te vinden. Er worden veel activiteiten met elkaar ondernomen. Er wordt ook veel gepresteerd. Wij zullen dus niet “voor de vorm” tijd stoppen in het maken van afspraken op papier, omdat ook wij elkaar als partners beschouwen en ook wij de gemeente weten te vinden als dat nodig is. Gemeente Leeuwarderadeel In verband met zeer beperkte activiteiten zijn er nog geen prestatieafspraken. Per project wordt overleg gevoerd.
Overige externe contacten Wonen Noordwest Friesland onderhoudt vele contacten in en buiten het werkgebied. Op zowel bestuurlijk niveau als op ambtelijk niveau wordt regelmatig overleg gevoerd met bovengenoemde stakeholders. Daarnaast zijn er vele andere contacten, bijvoorbeeld met architecten, aannemers en adviseurs. De managers/afdelingshoofden nemen in de regel deel aan functionarissenkringen. De bestuurder neemt deel aan diverse netwerkclubs: het LCV (een platform van een aantal landelijk verspreid werkende corporatiebestuurders), het platform plattelandscorporaties, de Innovatieclub (een platform van corporatiedirecteuren die elkaar rond innovatie, interactie en intervisie regelmatig spreken). Verder is Wonen Noordwest Friesland lid van het MKW, een groepering en kiesgroep binnen Aedes, en zijn we lid van de Vereniging van Friese Woningcorporaties, waarvan de bestuurder van Wonen Noordwest Friesland ook bestuurslid is. In 2010 is binnen de vereniging een commissie (Deltaplan
29
Fryslân) ingesteld die met mandaat van de leden het maken van productieafspraken met Provincie en de gemeenten ter hand gaat nemen. In 2010 is ook de informele club BZN nieuw leven ingeblazen. BZN is een informele vereniging van een aantal Friese Woningcorporaties, die elkaar enkele keren per jaar ontmoeten. Daarbij worden naast de bestuurders ook de leden van de Managementteams betrokken. Doel van de vereniging is informatie-uitwisseling en inspiratie bieden door projecten en/of thema’s te bespreken. Al deze externe contacten hebben tot doel enerzijds uit te dragen wat Wonen Noordwest Friesland wil en daar graag steun voor wil verkrijgen, en anderzijds om op de hoogte te blijven van wat anderen doen en vinden om daarmee bruikbare ideeën op te doen. Er valt van elkaar veel te leren. Samenwerkingsovereenkomst met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF) De samenwerkingsovereenkomst tussen Wonen Noordwest Friesland en HDBF bestaat uit vijf delen. Een overkoepelende samenwerkingsovereenkomst en een uitwerking op verschillende terreinen: vergoedingsregeling, overlast procedure, protocol herstructurering, sociaal pakket bij sloop, en een sociaal pakket bij groot onderhoud. Conform de overeenkomst zet Wonen Noordwest Friesland zich in om HDBF over alle beleidswijzigingen van Wonen Noordwest Friesland tijdig en volledig te informeren en kunnen zij hierop reageren. Wonen Noordwest Friesland geeft gemotiveerd de reden aan indien het advies van HDBF geheel of gedeeltelijk niet wordt opgevolgd (zie ook bladzijde 72). Samenwerkingsovereenkomst met Onderwijsgroep Fier Sinds 1 januari 2009 besteedt Onderwijsgroep Fier het dagelijks onderhoud van haar scholen uit aan Wonen Noordwest Friesland. Onderwijsgroep Fier, met negentien openbare basisscholen in de vier Middelsee Gemeenten, hoopt op deze wijze te bereiken dat de scholen zich maximaal aan hun primaire taken kunnen wijden. In de tweede plaats beoogt Onderwijsgroep Fier zo schaalvoordelen in het dagelijks onderhoud te bereiken. Voor Wonen Noordwest Friesland is de samenwerking een manier om invulling te geven aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. De overeenkomst is op 16 december 2008 ondertekend. In 2010 heeft een evaluatie plaatsgevonden van de samenwerkingsovereenkomst. Daarbij heeft Fier aangegeven graag ook in 2011 op dezelfde voet door te willen gaan met Wonen Noordwest Friesland. Convenant Sociaal Team Franekeradeel/Harlingen Het sociaal team Franekeradeel/Harlingen functioneert al sinds 2004. In de loop der jaren heeft het sociaal team bewezen zeer nuttig en effectief te zijn. Zestien verschillende organisaties participeren, al dan niet op oproepbasis, in het team, dat maandelijks bijeen komt. In het team participeren onder andere de gemeenten, politie, diverse hulpverleningsorganisaties en de drie woningcorporaties. In het sociaal team wordt de hulpverlening gecoördineerd die van toepassing is op probleemsituaties. Dit gebeurt bij een dreigende huisuitzetting, grote (huur)schulden, wanbewoning, overlast en negatieve gevolgen voor de woonomgeving of de aanwezige kinderen. In het sociaal team worden deze zaken besproken en een integrale aanpak opgesteld. In 2009 is gewerkt aan de opstelling van een convenant dat de diverse werkzaamheden goed weergaf. Dit convenant is begin 2010 door alle partijen ondertekend. Sociaal Team Middelzee Het sociaal team Middelsee (de gemeenten het Bildt, Ferwerderadiel, Menameradiel en Leeuwarderadeel) functioneert sinds 2008. De opzet is vergelijkbaar met het sociaal team in Franekeradeel. Het team komt maandelijks bijeen. Er is geen convenant afgesloten voor het sociaal team Middelsee. Er zijn wel werkafspraken gemaakt zodat het team goed en doelmatig kan functioneren.
30
Convenant asbestverwijdering Op 7 januari 2010 is door Wonen Noordwest Friesland en vele andere Friese corporaties en de Friese gemeenten een convenant ondertekend om samen de verwijdering van asbest aan te pakken. Dit betekent dat wanneer het noodzakelijk is asbest uit het woningbezit van de corporaties te verwijderen, dit voortaan sneller gaat. In het convenant hebben de betrokken partijen afgesproken dat ze gaan werken volgens het Aedesprotocol ‘Asbestverwijdering bij mutatie en klachtenonderhoud’. In het kader daarvan zijn is in 2010 een opleidingsplan opgesteld om de medewerkers en leidinggevenden om de uitvoering van het asbestconvenant adequaat op te kunnen pakken. De opleiding zal in 2011 plaatsvinden. In 2009 heeft een aantal medewerkers al de cursus asbestherkenning gevolgd.
31
Personeel & Organisatie Inrichting organisatie en Governancestructuur Vanaf 12 mei is een nieuwe organisatiestructuur ingevoerd bij Wonen Noordwest Friesland. Het nieuwe organogram ziet er als volgt uit:
Formatie In totaal waren op 31 december 2010 61 personeelsleden (54.5 fte) in dienst. Hiervan hebben 2 medewerkers een jaarcontract. De P&O functionaris is per 1 april uit dienst gegaan, voor ondersteuning is gebruik gemaakt van een externe P&O functionaris voor minder uren.
Personeelsformatie op fulltime basis Hieronder volgt een opstelling met de bezetting in fte’s per ultimo jaar.
Bezetting in fte’s per ultimo jaar Afdeling Directeur & Staf Onderhoud Klant & Markt Financiën, informatie & Administratie (incl. secretariaat) Projecten Service bedrijf Totaal
2010 2009 2.6 5.1 10.4 7.4 10.1 13.1 10.9 8.8 6.2 5.6 14.3 14.9 54.5 54.9
2008 5.1 8.0 12.6 7.6 5.6 14.5 53.4
In verband met een organisatiewijziging in 2010 zijn de gegevens per afdeling niet vergelijkbaar met eerdere jaren (vergelijkende cijfers zijn niet aangepast). De afname van de gemiddelde personeelsterkte is als volgt te verklaren: Een aantal medewerkers heeft wegens privéomstandigheden gekozen om minder te gaan werken. Dit betreffen de afdelingen Projecten en Onderhoud. Onder de afdeling Staf is de P&O functionaris vertrokken. Door de reorganisatie zijn medewerkers onder andere afdelingen geplaatst. Opzichters zijn van Klant & Markt naar Onderhoud gegaan. De ICT afdeling van Staf naar de afdeling FIA.
32
De Interne Aannemerij is medio 2010 met de start van de nieuwe organisatie omgedoopt in Servicebedrijf. In het derde kwartaal 2010 is een vacature ontstaan door het vertrek van het hoofd Servicebedrijf. Deze vacature is met ingang van 14 februari 2011 weer vervuld.
Extern ingehuurde krachten Op de afdeling Klant en Markt is voor de herstructureringplannen gebruik gemaakt van ondersteuning in de communicatie naar huurders. Op het bedrijfsbureau heeft via een detacheringbureau een medewerker gezeten die verschillende opdrachten heeft uitgevoerd op de afdeling. In totaal is hij van november 2008 tot juni 2010 werkzaam geweest binnen Wonen Noordwest Friesland. In 2010 betrof dit de vervanging tijdens ziekte en zwangerschap. Voor het secretariaat is in 2010 een medewerker tijdelijk aangesteld voor zwangerschapsvervanging. Om onze organisatie efficiënter in te richten hebben wij ondersteuning van een extern adviseur gehad over de periode mei 2009 tot juli 2010. Voor het balansen heeft de interne aannemerij twee weken gebruik gemaakt van een uitzendkracht.
Integriteitbeleid In 2010 is in de RvC vergadering van 31 augustus 2010 als klankbordonderwerp het integriteitbeleid aan de orde gesteld. De bestuurder heeft daartoe een presentatie gehouden. Er is daarna vrijuit gediscussieerd over de mogelijkheden om verder handen en voeten te geven aan het integriteitbeleid. Er zijn door de bestuurder een aantal suggesties meegenomen die nader uitgewerkt zullen worden dan wel ingevoerd zullen worden. De belangrijkste daarbij zijn: 1. Er is geen risicoanalyse met betrekking tot integer handelen. Afgesproken wordt dat hier alsnog werk van gemaakt zal worden. Aanpak suggesties in rapport “Lessons te be learned”. 2. Risicoanalyse zakenpartners: aankaarten in netwerkbijeenkomsten of dit een relevant onderwerp is (bijvoorbeeld VWF, Plattelandscorporaties, enzovoort). 3. Registratie van integriteitgevoelige uitnodigingen zal worden opgezet (uitnodigingen waar wel en waar niet op wordt ingegaan). Die lijst periodiek (jaarlijks) evalueren. 4. Risicoanalyse RvC-Bestuur-MT is er niet en zal via de accountant/ een externe partij worden opgesteld. 5. Screening personeel kwetsbare functies: er zal tenminste een verklaring van goed gedrag worden opgevraagd. 6. Richtlijnen onderhandelingsproces/ grondaankopen, vastgoedaankopen en aanbestedingsprocedure zullen in de aanpak van de procedures worden meegenomen. 7. Check waardeverloop na transacties. Speelt bij Wonen Noordwest Friesland niet of nauwelijks, maar er zal steekproefsgewijs wel een check worden gedaan. 8. Opnemen integriteit als onderwerp bij de kwartaalrapportages en in het jaarverslag. 9. Vage omschrijving hoofdstuk 3 van ons integriteitbeleid concreter maken. Het onderwerp integriteit heeft de toenemende belangstelling van overheid en toezichthouders. Binnen de werkorganisatie is het een onderwerp dat op gezette tijden en bij diverse gelegenheden en activiteiten ter sprake komt. Voorbeeldgedrag van de leidinggevenden vindt Wonen Noordwest Friesland erg belangrijk.
33
Om die reden is daar, bij de start van de nieuwe organisatie in MT-verband, dan ook uitgebreid bij stil gestaan. De MT-leden hebben dit daarna binnen de eigen sectoren weer bespreekbaar gemaakt. Er zijn, vanuit het integriteitbeleid en de klokkenluiderregeling, geen meldingen gedaan inzake integriteitschendingen. Ook via het landelijke meldpunt integriteit woningcorporaties hebben ons geen meldingen bereikt. Er is geen sprake van aanwezigheid van nevenstructuren/verbindingen.
Stagiaires & afstudeeropdrachten Jonge mensen kansen bieden ziet Wonen Noordwest Friesland als een onderdeel van maatschappelijk verantwoord ondernemerschap. In 2010 heeft één MBO Bouwkunde stagiaire stage gelopen op de afdelingen Onderhoud en Servicebedrijf. Ook heeft één HBO student een afstudeeronderzoek in opdracht van en onder begeleiding van Wonen Noordwest Friesland uitgevoerd. Het betrof een onderzoek naar de mogelijke rol voor Wonen Noordwest Friesland in maatschappelijk vastgoed.
Ziekteverzuim Het ziekteverzuim in de afgelopen 5 jaren zag er als volgt uit: 2010 6,50 % 2009 4,48 % 2008 5,28 % 2007 5,63 % 2006 4,99 % Met een ziekteverzuim van 6,50 % in 2010 hebben we onze doelstelling voor 2010 niet gehaald. Onze doelstelling was een ziekteverzuim van minder dan 5%. De oorzaak daarvan is vooral terug te voeren op een tweetal langdurig zieken. De voorspelde piek van de Mexicaanse griep is gelukkig uitgebleven.
Bedrijfshulpverlening Binnen de corporatie zijn vijf BHV-ers aangesteld. Drie BHV-ers zijn tevens opgeleid als preventiemedewerkers. Voor de in 2009 aangeschafte AED is jaarlijks een extra training ingesteld voor alle BHV-ers + twee extra medewerkers. Hierdoor zijn er altijd twee medewerkers op kantoor indien nodig. Alle betreffende medewerkers zijn ook in 2010 hiervoor weer geschoold, naast de jaarlijkse BHV herhalingscursus. Naast de BHV-ers heeft Wonen Noordwest Friesland twee EHBO’ers in dienst. In 2010 hebben overige medewerkers die belangstelling hadden voor een reanimatiecursus deze op vrijwillige basis gevolgd.
Arbocommissie In 2010 is de arbocommissie gestart in een nieuwe setting. Het kantoor is in 2010 voorzien ontruimingsplattegronden en de commissie heeft een signalerende rol gespeeld omtrent het welzijn van medewerkers op kantoor met betrekking tot de klimaatbeheersing. Alle opzichters en medewerkers Servicebedrijf zijn weer VCA gecertificeerd.
34
Bezoldiging 2010 RvC leden Bezoldiging 2010 RvC leden Naam P.T. Gaanderse P.Ramautarsing J.Jensma H.de Vries A.N. Duinstra Totaal
Functie Voorzitter Vicevoorzitter Lid Lid Lid
Honorering Opmerking € 11.186 €7.458 €7.458 €7.458 €7.458 €41.018
Zie voor nadere specificatie de jaarrekening bladzijde 114.
Bezoldiging 2010 Bestuurder Statutair Bestuurder: Naam Geboortedatum Nevenfuncties
: M.C.G.M. Hagenaars : 1 november 1952 : voorzitter skeelervereniging Slikrollers; lid bestuur Dorpsbelang Aldtsjerk (ligt niet in het actieve werkgebied van de corporatie) Werkzaam in huidige functie sinds : 1 september 2003 Werkzaam bij de organisatie sinds : 1 september 2003 Beloning 2010 (bruto jaarsalaris) : € 114.194,Pensioenlasten ten laste van werkgever : € 25.646,Inschaling : conform Izeboud/Westerlaken Zie voor nadere specificatie de jaarrekening bladzijde 113.
Jaarplan P&O 2010 Voor P&O was aan het begin van 2010 de voorgenomen reorganisatie een punt van aandacht. De functies van managers en hoofden zijn beschreven en gewogen en vervolgens zijn de medewerkers aangesteld. Voor de nieuwe functie Hoofd Verhuur & Verkoop is een interne sollicitatieronde gehouden. Hierin is een medewerker ingestroomd. De gewijzigde functies onder de hoofden zullen in 2011 beschreven en gewogen worden. In mei was de officiële start van de nieuwe organisatiestructuur. In verband met de toename aan regels, wetgeving en administratieve verplichtingen en het doorstromen van het Hoofd FIA naar de functie van Controller is er een functie ontstaan voor een bedrijfseconomisch medewerker. Voor de vervulling van deze functie is gebruik gemaakt van een wervingsbureau. In verband met het vertrek van het huidig Hoofd Servicebedrijf is eind 2010 een sollicitatieprocedure gestart voor de opvolging. In de laatste maanden van 2010 heeft vanuit de afdeling Projecten een projectleider voor twee dagen per week het projectmanagement verzorgd bij woningcorporatie De Bouwvereniging in Harlingen.
35
Omdat mobiliteit en loopbaanontwikkeling de komende jaren een belangrijk onderwerp is, heeft Wonen Noordwest Friesland besloten zich aan te sluiten bij het Loopbaaninitiatief. Hierdoor wordt op het gebied van loopbaanontwikkeling nauw samengewerkt met corporaties in Groningen, Friesland en Drenthe. De protocollen omtrent agressie tegen medewerkers zijn aangescherpt en de meldingsprocedure geïmplementeerd. Hierdoor verloopt de registratie van incidenten beter. De Arbocommissie registreert deze meldingen en communiceert jaarlijks met de Bestuurder over trends en aanpassingen. In 2010 heeft Wonen Noordwest Friesland ervoor gekozen om het eigen risico dragerschap WGA zelf te regelen.
ICT in de interne bedrijfsvoering In 2010 werd op meerdere terreinen gewerkt om de dienstverlening te verbeteren. Intern was het vervangen de computers voor “thin clients” en het virtueel inrichten van het serverpark een belangrijk project. Dit heeft de performance dusdanig verbeterd dat de focus nog meer kan worden verlegd naar het goed ondersteunen van onze huurders. Digitale opdrachten De onderhoudsmedewerkers van het Servicebedrijf werken sinds enige jaren met een handterminal en digitale opdrachten om de huurders efficiënter te kunnen bedienen. In 2010 werden de handterminals vervangen door een sneller en betrouwbaarder type waardoor de service kan worden verbeterd. Website In 2010 is ook weer aandacht besteed aan de website. Er is een verbetering aangebracht in de zoekmogelijkheden voor huur- en koopwoningen. De woningzoekende heeft mogelijkheden om selecties te doen op het woningaanbod waardoor het gebruiksvriendelijker is geworden. Ook is het nu mogelijk om via Google Maps en Street View alvast een kijkje te nemen in de omgeving van de woning. Wel is geconstateerd dat nog steeds verbetering nodig is. Is 2011 zal een werkgroep gaan onderzoeken hoe de website moet worden vernieuwd om ook aan de huidige eisen te kunnen voldoen. Uitwijk In 2010 is gekeken naar de continuïteit van de dienstverlening in geval van een calamiteit. Er is in beeld gebracht hoe de dienstverlening binnen afzienbare tijd kan worden voortgezet vanaf een andere locatie. Er is gekozen voor een uitwijk naar een datacenter waar de systemen binnen acceptabele tijd weer in de lucht kunnen worden gebracht waardoor de belangrijkste processen weer kunnen worden opgepakt. Leefbaarheid De ICT is in 2010 ook ingezet voor de leefbaarheid. Een voorbeeld hiervan is het plaatsen van een pc met internetverbinding in het wooncomplex Berlingahiem in Berltsum. Dit soort kleine initiatieven worden erg gewaardeerd door de bewoners. Ontwikkelingen Verbeteringen liggen vooral in de infrastructuur. Wonen Noordwest Friesland vindt het belangrijk dat ook in Noord Nederland glasvezel wordt aangelegd omdat er over glasvezel diverse diensten kunnen worden aangeboden die belangrijk zijn voor de leefbaarheid.
36
Met name op het gebied van werkgelegenheid, zorg en onderwijs zal glasvezel in de toekomst een prominente rol spelen. Wonen Noordwest Friesland ziet haar rol daarin vooral als aanjager en aandachtvrager hiervoor. Verder zal het komende jaar aandacht zijn voor de integratie van data en telefonie. Wonen Noordwest Friesland onderzoekt de voor- en nadelen van IP telefonie (telefonie over internet). Ook hierin zal altijd een belangrijke afweging zijn of we onze klant ermee beter van dienst kunnen zijn.
De ondernemingsraad De ondernemingsraad bestaat uit drie personen: Gerard van Keulen (voorzitter), Folkert Schat (secretaris) en Jan v.d. Mei (lid). De verslaglegging van de overlegvergaderingen wordt verzorgd door het secretariaat van Wonen Noordwest Friesland. In 2010 zijn er geen wijzigingen in de samenstelling van de OR opgetreden. Er hebben in 2010 in totaal 7 overlegvergaderingen plaatsgevonden. Het overleg met de OR kan als positief kritisch worden betiteld. De Volkshuisvesting is in beweging, de corporatiesector staat voor grote opgaven terwijl de beschikbare middelen snel afnemen. Dat brengt met zich mee dat ook de ontwikkeling van de bedrijfskosten en de strategische keuzen belangrijke bespreekpunten zijn in het overleg. De aanpassing van de organisatie heeft in 2010 veel aandacht gevraagd en gehad van de OR en de bestuurder. Er zijn door de bestuurder in 2010 diverse adviezen gevraagd aan de OR, die daar ook steeds op gepaste wijze op heeft gereageerd. Er is een advies uitgebracht over onder andere de volgende notities: De organisatieontwikkeling binnen Wonen Noordwest Friesland. Integraal beleid Strategisch Voorraad Beleid, Koop(garant) en Kernvoorraad. De OR heeft ingestemd met de plannen. Hierbij wordt uitgegaan dat de afbouw van de kernvoorraad in de komende 10 tot 14 jaar op korte termijn geen grote personele gevolgen zal hebben. (gedwongen ontslagen etc.). Er zal zo veel mogelijk, door tijdige sturing, gebruik gemaakt gaan worden van natuurlijk verloop. Wonen en Zorg Meerjarenbegroting 2011-2020 De agenda van de overlegvergaderingen bestaat altijd uit een aantal vaste onderwerpen en per vergadering wisselende bespreekpunten: Opening en mededelingen Notulen vorige overlegvergadering, Actuele zaken Verslagen Management Team overleggen Actiepuntenlijst Rondvraag en sluiting De belangrijkste bespreekpunten in 2010 waren: Adviesaanvraag over de organisatieontwikkeling. De voortgang van de aanpassing van de organisatie. De aanpassing/verbouwing van het kantoor De werkkastenregeling Het loopbaan ontwikkelingsbudget Het jaarverslag 2009 37
De begroting 2011 De meerjarenbegroting Communicatie(beleid) Taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden Kilometervergoeding zakelijk verkeer Procedures
Personeelsvereniging De Personeelsvereniging organiseerde van november 2009 t/m 1 november 2010 de volgende activiteiten: Sinterklaasfeest voor kinderen en kleinkinderen van de collega’s. Kerstborrel 2009 met de daarbij behorende kerstpakketten. Jaarvergadering met aansluitend eten en bowlen: een groot succes, vooral het bowlen. Ook de combinatie van Jaarvergadering met aansluitend een activiteit werd goed ontvangen. (N.B.: deze activiteit valt officieel nog onder het jaar 2008/2009, de jaarvergadering was in verband met omstandigheden uitgesteld tot januari). In mei reisje naar Texel met allerlei activiteiten, te denken valt aan strandgolf, kiten, een GPS-tour en aansluitend barbecue. Dit alles onder het genot van een stralend zonnetje. Het was zelfs zo gezellig dat de bus een uur later is vertrokken naar de thuisbestemming! In september de jaarlijkse barbecue, dit keer met een DJ. Alles stond in het teken van de jaren ’80. Wie er zin in had mocht zich verkleden. Grote opkomst, groot succes en veel hilariteit rondom de verkleedpartijen (zie foto). In november (zoals gebruikelijk) de jaarvergadering. Dit keer afgesloten met een bezoek aan de Harmonie te Leeuwarden. Hier hebben we gezamenlijk gegeten en daarna genoten van een avondje onvervalst lachen bij een optreden van de Cabarestafette.
Voor het jaar 2010/2011 staan de volgende zaken op stapel: Het Sinterklaasfeest (al geweest, december 2010) voor kinderen en kleinkinderen van de collega’s. Het wordt ieder jaar een grotere happening met meer kinderen. Erg leuk! Kerstborrel inclusief bijbehorende Kerstpakketten. Dit jaar extra feestelijk dankzij het optreden van gelegenheidband, de Bildtstars. Meerdaagsreisje (inclusief partners) naar Parijs (dit alles is mede mogelijk dankzij een eigen bijdrage van het personeel). Iepenloftspul. Barbecue en de jaarvergadering met aansluitend nog een leuke activiteit. Vera Bakker heeft na 3 jaar secretarisschap afscheid genomen. Het nieuwe bestuurslid is Liliya Milius-Pavlesa. 38
Bestuursbesluiten
Akkoord wervingsactie huurders voor moeilijk verhuurbare/leegstaande woningen voor periode van drie maanden. Akkoord diverse bijdragen/investeringen in het kader van leefbaarheid: - leefbaarheid aan Aerdenplaats Oudebildtzijl van € 12.500 - Akkoord toekenning bijdrage € 65.000 MFC Marssum - Akkoord project tuinonderhoud huurders door Empaselect voor periode 1 mei tot 1 november, kosten ca. € 10.000 - Akkoord bijdrage € 15.000 aan Toeristisch Informatiecentrum Groate Kerk te St. Jacobiparochie - Akkoord bijdrage maximaal € 20.000 voor monument A. Andriesen - Akkoord bijdrage dorpsplein en mfc speelveld Berlikum € 16.750 op voorwaarde sluitende exploitatie en volledige uitvoering plan - Akkoord bijdrage MFC en sportaccommodatie Blije (€ 75.000 en € 30.000) onder voorwaarde sluitende exploitatie en volledige uitvoering plannen - Akkoord bijdrage € 10.000 aan De Bazuin Tzummarum Akkoord voortzetting dagelijks onderhoud in contractvorm Onderwijsgroep Fier Akkoord samenwerkingsovereenkomst ontwikkelingsvisie Tzummarum Besluitvorming diverse projecten: - Akkoord investeringsbesluit herstructurering Van Haersoltestrjitte Sexbierum - Project Middelweg Oost/Negenmorgenspad drie woningen in koopsector realiseren - Akkoord voorstel grootschalige aanpak (onderhoud en opwaardering) complex 55, Nijefenne St. Annaparochie - Investeringsbesluit en pva uitvoering SVB-complexen 2010 (35 woningen) - Akkoord aankoop gesaneerde grond Sportleane Deinum - Akkoord grondaankoop en haalbaarheidsbesluit 12 patiowoningen Burdaard - Goedkeuring gewijzigd programma acht + vier woningen van Goslingastraat Dongjum - Vaststelling treasurystatuut - Instemming voorontwerp patiowoningen Burdaard en bijbehorende ORT-berekening - Akkoord voorstel reserveren grond J. Frederikestraat ten behoeve van passiefplan - Akkoord voorstel wijze aanbesteding sloop/nieuwbouw Goslingastraat Dongjum (standaard bouwmethode) - Akkoord opzegging samenwerkingsovereenkomst Interzorg/Foswert/WNWF met betrekking tot Bethanië Ferwert - Intentieovereenkomst campus St. Annaparochie wordt goedgekeurd - Akkoord VO en haalbaarheidsberekening project A. Agnesstraat - Akkoord investeringsbesluit patiowoningen Burdaard Huurverhoging per 1 juli 2010 wordt vastgesteld op 1,2% Jaarverslag 2010 wordt vastgesteld Akkoord SVB-plan 2010-2020 met inachtneming inspraakreacties stakeholders Akkoord visie wonen en zorg Besluit om inkomensgrenzen te hanteren bij de verschillende kortingspercentages Koopgarant Vaststelling MJP 2010-2020 geüpdate aan jaarrekening 2009 en 1e kwartaalrapportage Akkoord herziene begroting 2010 Akkoord procedureschema SVB/verkoop KG/kernvoorraad Akkoord ondersteuning/samenwerking (drie jaar) projectontwikkeling Bouwvereniging Harlingen Akkoord verbouwing kantoorgebouw; investering € 86.000 Akkoord aanschaf Management Informatie Systeem Akkoord aangepaste meerjarenprognose 2010-2020 Akkoord aanpak risicomanagement Akkoord integrale notitie kernvoorraad/verkoop/verkoop Koopgarant/SVB Akkoord aangepaste notitie Wonen en Zorg Akkoord conceptbegroting 2011 Akkoord procedure woningaanpassingen
39
Akkoord voorstel toekomst Harnehal (onderzoek meerwaarde samenwerking en onderzoek potentie locaties; eenmalige bijdrage € 10.000; geen bereidheid tot verkoop van de hal) Jaarplanactiviteitenoverzicht 2011 vastgesteld Notitie bedrijfskosten wordt vastgesteld Akkoord beleidsnotitie maatschappelijk vastgoed Akkoord voorstel adviesprocedure HDBF Goedkeuring notitie aanbestedingsbeleid Akkoord aanpassing aanpak SVB 2010 Vaststelling parameters ORT-berekening 2010 Akkoord invoering WKR en administratie daarop inrichten Invoering SLA voor het Servicebedrijf per 1 januari 2011
Verklaring van de bestuurder In overeenstemming met artikel 25 van de statuten heb ik als bestuurder het jaarverslag 2010 vastgesteld en vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Als bestuurder van Wonen Noordwest Friesland verklaar ik op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector uitsluitend werkzaam te zijn geweest in het belang van de volkshuisvesting en dat de uitgaven in 2010 uitsluitend voor dit belang zijn gedaan.
M.C.G.M. Hagenaars bestuurder
40
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG De kwaliteit van het woningbezit Inleiding In 2010 is de focus binnen de projecten van Wonen Noordwest Friesland definitief verschoven van toevoeging door middel van nieuwbouw naar het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad. Dit past ook binnen de beleidslijn zoals die is vastgesteld in het ondernemingsplan K-trije. Nieuwe projecten zijn in hoofdmoot herstructureringsprojecten die voortkomen uit het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) van 2005 of het nieuwe SVB van 2010. Dit kunnen zowel sloop/nieuwbouw- als renovatieplannen zijn. Hierbij worden de huurders nadrukkelijk betrokken. Zij hebben een duidelijke inbreng in de uiteindelijke keuze die wordt gemaakt. Daarmee sluit Wonen Noordwest Friesland in haar projecten nadrukkelijk aan bij twee van de drie K’s: kwaliteit en Krimp. Liever minder woningen, maar dan van een hogere kwaliteit.
Gerealiseerde projecten Dijkstraweg Hitzum In Hitzum is in 2010 een kleinschalig woningbouwproject opgeleverd aan de westzijde van het dorp. Hier zijn vier huurwoningen gebouwd, waarvan twee levensloopgeschikt. De woningen zijn gebouwd door Bouwbedrijf Hiemstra en ontworpen door Penta Architecten. Het kleine uitbreidingsplan omvat verder nog twee riante kavels waarvoor nog geen gegadigden zijn.
Hitzum
Grytmanshôf Sint Annaparochie Voor de 17 starterwoningen op de oude kantoorlocatie van Wonen Noordwest Friesland aan de Grietmansstraat is een stimuleringspremie ontvangen van het rijk. Mede hierdoor konden alle woningen in één keer worden gebouwd. Er zijn twee typen woningen: een hoge goot en een lage goot woning. De meeste woningen zijn in 2010 verkocht. Het project is ontwikkeld in samenwerking met VDM, die ook nog een tweede fase voor eigen rekening en risico zal realiseren. Het ontwerp is van de Wind groep.
41
Grytmanshôf, Sint Annaparochie
Middelweg Oost / Negenmorgenspad Sint Annaparochie Binnen het jaar nadat werd gestart met de sloop van de woningen aan de Middelweg Oost en het Negenmorgenspad in Sint Annaparochie konden de bewoners hun nieuwe woning op dezelfde locatie betrekken. De bouwtijd van de woningen was heel kort vanwege het bouwsysteem van 1-2-3 Huis van aannemer Kooi. Er zijn 12 woningen gesloopt en eenzelfde aantal teruggebouwd. Dit zijn negen huurwoningen en drie koopwoningen. De vier huurwoningen aan het Negenmorgenspad zijn levensloopgeschikt. Met het ontwerp heeft Martini Architecten beoogd de sfeer van het ‘Rooie dorp’ te behouden. Hier werd vanuit het dorp en de bewoners erg aan gehecht. Dit is heel goed gelukt. Er zijn veel positieve reacties ontvangen.
Middelweg Oost, Sint Annaparochie
Gezondheidscentrum Marssum In het voorjaar is gestart met de bouw van het gezondheidscentrum in Marssum, dat aan het dorpshuis vastzit. Het dorpshuis wordt eveneens grondig verbouwd en uitgebreid. Er komt een gezamenlijke entree. Het gezondheidscentrum biedt plaats aan twee apotheekhoudende huisartsen en een fysiotherapeut. Daarnaast zullen andere eerste lijn zorgaanbieders op bepaalde delen in de week ruimten in het gebouw gebruiken. Ten behoeve van de realisatie is grond verkregen van de stichting dorpshuis Nij Franjum aan het Franjumbuorsterpaed zonder tegenprestatie en van de Gemeente Menameradiel aan de Uniawei voor € 1,-. Het is eind 2010 bouwkundig opgeleverd, waarna de inrichting kan plaatsvinden. Begin 2011 zal het centrum in gebruik worden genomen. Het ontwerp is van Cré8 architecten.
42
officiële handeling, Gezondheidscentrum Marssum
Projecten in uitvoering Van Harenshuus Sint Annaparochie Met de bouw van het Van Harenshuus in het centrum van Sint Annaparochie is al in november 2006 begonnen. Het omvat de bouw van 36 zorgplaatsen door Zorggroep Noorderbreedte en 16 aanleunwoningen door Wonen Noordwest Friesland. De bouw is halverwege stil komen te liggen als gevolg van juridische procedures met de eigenaar van de naastgelegen supermarkt. Eind 2009 was er een ongunstige uitspraak van de Raad van State ten aanzien van het bestemmingsplan, hetgeen geruime hersteltijd zal vergen. Wel mocht er op basis van de geldende bouwvergunning weer worden gebouwd. Dit heeft er toe geleid dat Zorggroep Noorderbreedte en Wonen Noordwest Friesland gezamenlijk hebben besloten om een herstart te maken met de bouw door aannemer SHP in februari 2010. Een door bezwarenmakers ingediend verzoek om voorlopige voorziening werd door de Raad van State in april afgewezen, zodat er doorgebouwd mocht worden. Dit is gedaan tot de zomer. Hierna volgde een uitspraak over de bouwvergunning waarin alle bezwaren op één na werden afgewezen. Dit ene bezwaar betrof de uitbouw ten behoeve van het trappenhuis, waarvoor op een onjuiste wijze een vrijstelling was verleend. Besloten is de bouw voorlopig weer stil te leggen, in afwachting van een nieuwe beslissing op bezwaren door B&W en de verdere vervolgprocedure. Al met al een situatie die door de grote vertraging en de trieste aanblik van het half afgebouwde casco veel maatschappelijke schade oplevert voor het dorp en de mensen die graag een plek willen in het zorgcentrum. Fuormanderij Beetgumermolen In 2010 is gestart met de bouw van vier huurwoningen door Van der Werf’s bouwbedrijf aan de Fuormanderij in Beetgumermolen op een oude bedrijfslocatie die een minder fraaie aanblik bood van het dorp. Daarmee is een start gemaakt met een wijkje van 23 woningen dat door Van der Werf zal worden ontwikkeld. Het plan was dat Wonen Noordwest Friesland hier ook nog vier koopwoningen zou laten bouwen, maar hiervoor bleek onvoldoende vraag vanuit de huidige markt. Daarom is besloten hiervan af te zien. Het ontwerp van de woningen is van Zijlstra Architecten. Kúkshiem Dronrijp In Dronrijp wordt op een oude fabriekslocatie gebouwd aan een appartementencomplex met 24 huuren 10 koopappartementen met daaronder ruimte voor winkels. Het geheel wordt ontwikkeld door bouwbedrijf Van Wijnen. Wonen Noordwest Friesland neemt de 24 huurappartementen turn-key af. In 2010 werd hiervoor de aftrap gegeven en aan het eind van het jaar was de bouw al een flink eind gevorderd. Het ontwerp is van Martini architecten.
43
Skilwei Stiens In het centrum van Stiens worden door bouwbedrijf Kolthof voor Wonen Noordwest Friesland 17 appartementen en zes patiowoningen gebouwd op een voormalige supermarktlocatie. De woningen zijn bestemd voor senioren. De toewijzing gebeurt in samenwerking met zorggroep Palet, die zorg kan verlenen vanuit het naastgelegen zorgcentrum Skilhiem. Het betreft voor Wonen Noordwest Friesland de eerste ontwikkeling in de gemeente Leeuwarderadeel. Er bleek een ruime vraag naar deze woningen op een centrumlocatie te zijn. Het ontwerp is van Grunstra architecten. De woningen zullen in 2011 worden opgeleverd.
Projecten in ontwikkeling Beuckelaer Sint Annaparochie In 2010 is veel tijd gestoken in de herstructurering van zorgcentrum Beuckelaer in het centrum van Sint Annaparochie. Het plan omvat de sloop en vervangende nieuwbouw van 50 zorgplaatsen ten behoeve van Zorgcentrum het Bildt en de nieuwbouw van 15 aanleunwoningen voor Wonen Noordwest Friesland op hetzelfde terrein. Eind 2010 heeft het zorgcentrum besloten om de zorgplaatsen zelf in eigendom te houden. Er is sprake van een goede samenwerking, waardoor er voortvarend kan worden gewerkt. Het geheel wordt ontworpen door architectenbureau HJK. Scholencampus Sint Annaparochie Een andere grote ontwikkeling in Sint Annaparochie is de ontwikkeling van een scholencampus voor het middelbaar onderwijs. Deze moet in de toekomst een belangrijke rol gaan spelen ten aanzien van onderwijs en ondernemerschap in de regio. Het jaar 2010 stond in het teken van een haalbaarheidsonderzoek en het dekken van het tekort in de financiering. Hopelijk komt hierover in 2011 meer duidelijkheid. Eind 2010 is een intentieovereenkomst getekend door de vier opdrachtgevers: Gemeente het Bildt, de Ulbe van Houtenschool, Piter Jelles De Fooracker en Wonen Noordwest Friesland. De rol van de corporatie betreft met name de herhuisvesting van de bewoners van de 55 seniorenwoningen die nu nog op de beoogde campuslocatie aan de Dirk Janszstraat wonen. Hiervoor worden op diverse plaatsen in Sint Annaparochie projecten ontwikkeld. Herstructurering Albertine Agnesstraat Sint Annaparochie Eén van die mogelijke herhuisvestinglocaties betreft het sloop/nieuwbouwproject aan de Albertine Agnesstraat in Sint Annaparochie, nabij zorgcentrum Beuckelaer. Aangezien bij een belangrijk deel van de ouderen uit de Dirk Janszstraat de wens bestaat om grondgebonden te kunnen blijven wonen, wil Wonen Noordwest Friesland naast de nieuw te bouwen appartementen in het centrum ook een 10tal levensloopgeschikte woningen bouwen. Ook in het algemeen lijkt hier een goede vraag naar te zijn. De woningen worden ontworpen door architectenbureau VDL. Met de bewoners van de 12 huidige gezinswoningen is overeenstemming bereikt over de sloop van de woningen. Deze zijn in 2010 al grotendeels geherhuisvest. Eind 2010 is de bouwaanvraag ingediend. Locatie Bokma Hijum Er wordt door ontwikkelaar Bokma al een aantal jaren gewerkt aan een nieuwbouwwijkje aan de westkant van Hijum. Het is de bedoeling dat Wonen Noordwest Friesland hier zes huurwoningen af zal nemen. In 2010 werden de bezwaren van omwonenden weggenomen en kon eindelijk de planologische procedure worden afgerond en de bouwaanvraag ingediend. Eind 2010 bleek dat er toch nog een afwijking was tussen het bouwplan en het artikel 19 besluit, waardoor de geplande nieuwbouw opnieuw vertraging op zal lopen. De woningen zijn ontworpen door TWA architecten.
44
Patiowoningen Burdaard Ten aanzien van de planvorming voor de nieuwbouw van 12 levensloopgeschikte woningen in Burdaard nabij het nieuwe MFC zijn in 2010 wel flinke vorderingen geboekt. Met de gemeente Ferwerderadiel is overeenstemming bereikt over de aankoop van de grond aan het nieuwe plein. Tevens is er overleg gevoerd met de bewoners van de vier sloopwoningen aan de Schoolstraat, die eveneens deel uitmaken van de totale ontwikkeling. Het programma is gewijzigd van appartementen naar grondgebonden woningen. In samenwerking met TWA Architecten is gewerkt aan een ontwerp waarbij een besloten, veilige woonomgeving wordt gecreëerd door middel van patiowoningen met ommuurde tuintjes en een front aan het plein door de woningen aan de voorzijde twee lagen recht te maken. Eind 2010 is het project gereed voor definitieve besluitvorming en aanbesteding en is de bouwaanvraag ingediend. Sportleane Deinum Na lange tijd van onderhandelen is in 2010 toch nog de grond aan de Sportleane in Deinum aangekocht met oude bedrijfsgebouwen en garageboxen voor € 136.000,-. Daarbij is een groenstrook van de Gemeente Menameradiel overgenomen voor € 1,-. Het betrof een aanpak in het kader van het rotte kiezen beleid, waarbij tevens een goede locatie is verworven voor kleinschalige woningbouw in het centrum van dit dorp, waar een goede vraag naar woningen lijkt te zijn. Wonen Noordwest Friesland wil op deze locatie vijf levensloopgeschikte woningen bouwen naar een ontwerp van architectenbureau TWA waarbij het verleden een belangrijke rol speelt. Eind 2010 is hiervoor de bouwaanvraag ingediend. Ontwikkelingsvisie Tzummarum Voor Tzummarum is sprake van een gebiedsontwikkeling rondom zorgcentrum Nij Bethanië waarbij een nieuwe multifunctionele accommodatie wordt voorzien met daarin ruimte voor onderwijs, kinderopvang, peuterspeelzaal en zorg. Verschillende partijen komen onder één dak. Hiervoor wordt een 25-tal bestaande seniorenwoningen in het gebied gesloopt. Uiteindelijk komt hiervoor eenzelfde aantal woningen terug, deels op het terrein van Nij Bethanië en deels op de vrijkomende locatie van de Tamsmaskoalle. Het project is een samenwerking tussen de Gemeente Franekeradeel, Zorggroep Noorderbreedte en Wonen Noordwest Friesland. In het MFC is Wonen Noordwest Friesland verantwoordelijk voor het deel kinderopvang/peuterspeelzaal ten behoeve van Kinderopvang Friesland. Eind 2010 is het voorlopig ontwerp van de stedenbouwkundige visie vastgesteld. Herstructurering Dongjum In Dongjum hebben bijeenkomsten plaatsgevonden met de bewoners van de Dorpsstraat, de Noorderstraat en de Van Goslingastraat over de herstructureringsplannen. De Gemeente Franekeradeel heeft ook stedenbouwkundige ambities voor dit gebied. Wonen Noordwest Friesland wil hieraan meewerken, mits het niet leidt tot tijdsvertraging of extra kosten. Er zal worden gestart met de Van Goslingastraat als eerste fase. De plannen bestaan uit deels sloop/nieuwbouw en deels renovatie. In totaal gaat het om 21 woningen. Siccamastraat Herbaijum Ook met de bewoners van ver seniorenwoningen aan de Siccamastraat in Herbaijum hebben in 2010 gesprekken plaatsgevonden over de sloop van deze woningen. Deze woningen zijn inmiddels klaar om te worden gesloopt. Er zijn plannen om samen met bouwbedrijf Noppert, dat een nieuw wijkje wil bouwen aansluitend aan deze locatie, vier nieuwe woningen te bouwen. Dit zou dan zodanig moeten dat er gelijktijdig een toegang tot deze wijk wordt gecreëerd. De gemeente heeft uiteindelijk ingestemd met deze ontwikkeling. Er is nog geen overeenstemming tussen Noppert en Wonen Noordwest Friesland.
45
Renovatieprogramma SVB 2010 In het nieuwe SVB stond voor 2010 direct een eerste serie van 35 renovatiewoningen op het programma. Voor 2010 gold dat het een proefjaar was om te zien hoe de voorgenomen aanpak in de praktijk uit zal werken en of de financiële uitgangspunten klopten. De organisatie en voorbereiding hebben geheel in eigen huis plaatsgevonden. Hierbij bleek dat er aanzienlijk meer tijd in gaat zitten dan aanvankelijk gedacht, met name door de vele individuele bezoeken die vanwege het protocol met de Bewonersraad Friesland nodig waren. Daardoor was uitvoering in 2010 niet meer mogelijk. Eind 2010 bleek bovendien dat er geen 70% meerderheid van de huurders voor de plannen was te krijgen. Op grond daarvan is besloten tot een bijstelling van het beleid. Tevens zijn er zorgen bij de huurders over de mate van overlast van de werkzaamheden. De aanpak aan de buitenzijde inclusief isolatiemaatregelen is verplicht, terwijl de binnenkant op basis van vrije keuze gaat. Als een huurder niet meedoet, zal deze woning bij mutatie van binnen worden aangepakt. De uitvoering van dit project staat nu voor 2011 op het programma. Overige Het herstructureringsproject aan de Vitus Ringerstrjitte in Ried is in 2010 ernstig vertraagd vanwege het moeizame visietraject met gemeente en dorpsbelang. Hopelijk kan hier in 2011 weer voortgang in worden bereikt. Ook de herontwikkeling van het gebied Bethanië naast het zorgcentrum Foswert in Ferwert lag in 2010 stil. Hier was de passieve houding en slechte communicatie van samenwerkingspartner Interzorg debet aan. Eind 2010 heeft Wonen Noordwest Friesland daarom de intentieovereenkomst met de Gemeente Ferwerderadiel en Interzorg opgezegd. In 2011 zal zelfstandig de planvorming voor de seniorenwoningen van Wonen Noordwest Friesland worden opgepakt. Voor de slooplocatie aan de Juffer Frederikestrjitte in Hallum is onderhandeld met een samenwerkingsverband van partijen die op deze locatie een viertal energiezuinige passiefwoningen willen realiseren. Besloten is de grond hiervoor enige tijd te reserveren, zodat onderzocht kan worden of hiervoor voldoende markt bestaat. Met de bewoners van vijf woningen aan de Alef van Idsingawei in Oosterbierum hebben gesprekken plaatsgevonden over de beoogde sloop van deze woningen en de herhuisvesting. De mensen zullen worden uitgeplaatst, waarna sloop (zonder nieuwbouw) kan plaatsvinden. Met betrekking tot Oosterbierum is ook deelgenomen in de gemeentelijke projectgroep ter realisatie van de dorpsvisie. Onderdeel hiervan is de sloop van een aantal woningen van Wonen Noordwest Friesland tegenover dorpshuis It Mienskar. Voor Tzum is een nieuwe visie opgesteld met betrekking tot woningbouwontwikkeling en herstructurering. Daarbij is de geplande woningbouw op het voormalige kaatsveld op de lange baan geschoven en zal er de komende jaren prioriteit worden gegeven aan de herstructurering. Hiermee is in 2010 een begin gemaakt door middel van gesprekken met de bewoners van de Meester de Bruinlaan en Sportlaan over de sloop van acht woningen en de vervangende nieuwbouw van vier woningen.
46
Onderhoud Algemeen Voor uitgaven in het kader van onderhoud was een bedrag begroot van € 8,9 miljoen (€ 2.162 per woning). Er is totaal € 7,25 miljoen (€ 1.760 per woning) aan dit onderhoud uitgegeven. Van de begroting 2010 wordt een totale post van € 519.981 doorgeschoven voor uitvoering naar 2011. Per soort onderhoud is deze overloop beschreven. Van de begroting 2009 is in 2010 nog € 69.713 afgerekend. Rekening houdend met de gehele overloop zou er dus € 1862 aan onderhoud besteed zijn. Op de hierna genoemde kosten is de activering van het onderhoud niet in mindering gebracht. Ten opzichte van 2009 zijn de kosten exclusief activering met 18 % afgenomen. Deze daling komt vooral door lagere kosten bij woningverbetering en planmatig onderhoud. De toelichting op het kostenverloop en de beleidsuitgangspunten worden per onderhoud soort weergegeven. Kosten onderhoud Wonen Noordwest Friesland Omschrijving Begroot Werkelijk Reparatieverzoeken 899.600 898.525 Mutatieonderhoud 497.730 373.807 Planmatig onderhoud 2.604.799 2.248.220 Woningverbetering 4.925.934 3.726.555 Totaal 8.928.063 7.247.107
Percentage 100% 75% 86% 76% 81%
Kengetallen onderhoud Omschrijving Begroot Werkelijk Percentage gemiddeld aantal woningen 4.128 4.134 100% aantal reparatie verzoeken 4.700 4.961 106% bedrag per reparatieverzoek (€) 191 181 95% aantal reparatieverzoeken per woning per jaar 1 1 105% bedrag reparatieverzoeken per woning per jaar (€) 218 217 100% aantallen mutaties 418 334 80% aantallen mutatie met verbetering 80 54 68% totaal alle mutaties 498 388 78% percentage mutaties 12,1% 9,4% 78% gemiddeld bedrag per VHE (normale mutatie) (€) 121 90 75% bedrag per mutatie (€) 1.191 1.119 94% planmatig onderhoud / woning (€) 631 544 86% bedrag woningverbetering / woning (€) 1.193 901 76% totale onderhoud / woning (€) 2.163 1.753 0,81
Reparatieverzoeken Reparatieverzoeken worden voornamelijk door het intern onderhoudsbedrijf uitgevoerd. Urgente zaken als gaslekkages, elektrastoring, lekkages, rioolverstoppingen en cv-ketel storingen worden dezelfde dag uitgevoerd. Voor overige reparatieverzoeken worden, indien gewenst, afspraken gemaakt met de huurder. We streven er naar om zoveel mogelijk verzoeken direct door de vakman op te lossen zonder een voorafgaande diagnose van de opzichter. Bij het oplossen van het reparatieverzoek kiezen we niet voor “noodverbanden” maar direct voor een adequate oplossing. Hierbij houden we wel rekening met de SVB planning en maatregelen uit het programma planmatig buitenonderhoud.
47
Er is ongeveer 6 % meer reparatieverzoeken ten opzichte van de begroting uitgevoerd. De totale kosten zijn gelijk aan de begroting. Een aantal hoofdgroepen is beduidend binnen de begroting uitgevoerd. De belangrijkste afwijkingen: (x 1.000): terreinwerk (-53), buitenwerk (-8), buitenschilderwerk (-4) en isolerende beglazing (-10). Ook zijn er posten duurder uitgevallen. De belangrijkste posten: buitenonderhoud (+8); houtwerk (+13; keuken (+8); asbestsanering (+10); technische installaties en veiligheidskeuringen (+27).
Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud betreft het normale correctieve onderhoud wat uitgevoerd wordt om de woning weer op een aanvaardbaar onderhoudsniveau te brengen. Er zijn 84 minder mutaties uitgevoerd dan begroot. De gemiddelde kosten per mutatie waren 6 % lager. Soms worden woningen bij mutatie geheel gerenoveerd. De kosten van deze woningen staan bij woningverbetering geregistreerd.
Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Omschrijving Planmatig buitenonderhoud Onderhoudscontracten / kleine WMO CV ketel vervanging CV onderhoudscontract Totaal onderhoud
Begroot Meer/minderwerk 1.847.125 -224.249 143.646 16.183 399.250 -142.858 214.779 -4.294 2.604.799 -355.217
Werkelijk 1.622.876 159.828 256.392 210.485 2.249.582
Percentage 88% 111% 64% 98% 86%
Planmatig buitenonderhoud Periodiek buitenonderhoud wordt in principe uitgevoerd in een zesjarige cyclus, waarbij het schilderwerk een jaar later dan het bouwkundige onderhoud wordt uitgevoerd. Individueel wordt hier soms van afgeweken. In het onderhoud worden vanaf 2009 voorbereidende maatregelen getroffen in de detaillering van houtwerk om in de toekomst een cyclusverlenging naar zeven jaar mogelijk te maken. In het jaar voorafgaand aan de uitvoering van het bouwkundige onderhoud inspecteren we de woningen grondig op alle onderdelen en stellen we de onderhoudsconditie vast. Hierbij houden we rekening met het onderhoudsscenario voor de complexen. We besteden het periodieke buitenonderhoud geheel uit aan derden. We beoordelen deze bedrijven ieder jaar op negen criteria van het uitvoeringsproces. In deze beoordeling gaat het vooral om een gunstige prijs/kwaliteitverhouding. De beoordeling van de prijs doen we door middel van vergelijking met onze ervaringsnormen. We gebruiken de beoordeling vervolgens bij de keuze van bedrijven voor de uitbesteding van werk in het daaropvolgend jaar. Bij de uitvoering van het periodiek onderhoud houden we rekening met de toekomstige kwaliteitscriteria in het SVB. Gunstige vervangingsmomenten worden benut. Bij het uitvoeren van buitenonderhoud wordt zoveel mogelijk aandacht besteed aan esthetische aspecten en wordt rekening gehouden met de wensen van onze huurders. Voor te vervangen onderdelen past Wonen Noordwest Friesland duurzame alternatieven toe als dit op basis van levensduurkosten gunstiger is. In het planmatig buitenonderhoud zijn totaal 427 woningen bouwkundig uitgevoerd en er zijn totaal 598 woningen geschilderd.
48
Specificatie minderwerk planmatig buitenonderhoud
Omschrijving Saldo meer/minderwerk incl. resultaat stelposten Overloop van 2009 Onderhandelingsresultaat Doorgeschoven naar 2011* PO 2011 uitgevoerd in 2010 Totaal meer/minderwerk
Bedrag 63.973 62.919 -210.921 -168.961 28.740 -224.249
(*) Vooral de complexen 19 (dakbedekking i.v.m. vroeg invallende winter) en complex 55 (Vlaskampstrjitte) hebben hier een groot aandeel in (- € 94.000)
Onderhoudscontracten liften, automatische deuren, brandmeldinstallaties, ventilatiesystemen en kleine WMO aanpassingen Liftonderhoud Voor liften is een onderhoudscontract afgesloten op basis van 4 onderhoudsbeurten per jaar om de veiligheid van deze installaties zoveel mogelijk te waarborgen. In 2010 is een bestek geschreven voor een prestatiecontract op liftonderhoud. Hier was behoefte aan in verband met het groeiend liftbestand en de specifieke eigenschappen en doelgroepen per lift. Liftonderhoud is € 9.137 duurder uitgevallen door kosten van het ontwikkelen van een prestatiebestek en meer storingen. Tevens is in 2010 grootonderhoud uitgevoerd en afgerekend uit 2009. Daar staat tegenover dat het groot onderhoud van 2010 in 2011 uitgevoerd wordt. Dit is een totale post van € 28.560 en moet dus als overloop worden meegenomen. Brandmeldinstallaties Brandmeldinstallaties worden jaarlijks geïnspecteerd en onderhouden. De kosten waren iets hoger dan begroot. Reinigen mechanische ventilatie De mechanische ventilatiesystemen worden 1 x per 4 jaar schoongemaakt. Uit overloop 2009 zijn in 2010 116 systemen gereinigd. In 2010 zijn 29 systemen nog niet gereinigd en worden overgeheveld naar 2011. Totaal € 2.952 meer besteed. Kleine WMO aanpassingen Wonen Noordwest Friesland heeft in een convenant met de gemeentes afgesproken om kleine WMO aanpassingen aan de woning voor eigen rekening uit te voeren. Totaal is hier voor € 22.597 aan besteed. Het totaal van bovenstaande vier onderdelen is € 16.183 hoger ten opzichte van het begrote bedrag van € 143.646. Dit komt door de post liftonderhoud en overige kleine verschillen.
Cv-ketel vervanging Jaarlijks wordt aan de hand van de evaluatie van het cv-ketelonderhoud bepaald of er knelpunten in het cv-ketel bestand zijn. Vooral veiligheid van het toestel, nalevering van onderdelen, uitvalgraad en daarmee samenhangende overlast voor bewoners spelen hierin een belangrijke rol. Ieder jaar worden de knelpunten in de begroting meegenomen. We gaan in principe uit van plaatsing van HR-ketels met warmwatervoorziening. De gemiddelde levensduur van de ketels is 15 – 20 jaar. 49
Daarnaast worden op verzoek van de huurders ketels vervangen. Nog niet afgeschreven ketels worden via een eenmalige bijdrage bij de huurders in rekening gebracht. Totaal van de begrote 232 ketels zijn er 175 ketels uitgevoerd. 17 ketels waren al met mutatie in 2009 uitgevoerd of konden om verkoop of herstructurering van de woning niet doorgaan. Bij de niet geplande ketelvervanging zijn er 29 ketels minder uitgevoerd in verband met minder comfortverzoeken, mutaties of reparatieverzoeken. In 2011 worden nog 11 stuks ketels vervangen. Cv-ketel vervanging Omschrijving Begroot Hoeveelheidverschil Overloop naar 2011 Prijsvoordeel Totale kosten Cv-ketel vervanging
Bedrag 399.250 -92.550 -20.200 -30.108 256.392
Cv-onderhoudscontract Voor het cv-onderhoud is een contract afgesloten voor onderhoud aan de cv-installatie en 24-uurs serviceonderhoud. De conventionele ketels worden 1 x per 18 maanden schoongemaakt en de overige VR en HR ketels 1 maal per 24 maanden. Bij storingen aan de installatie kan de huurder 24 uur per dag telefonisch de reparatieverzoeken rechtstreeks doorgeven aan het onderhoudsbedrijf. Dit onderhoud aan 3.501 cv-ketels is € 4.294 lager dan begrotingsbedrag van € 214.779 uitgekomen. Er zijn minder nieuwe installaties toegevoegd, er zijn woningen verkocht en de prijsstijging was lager dan begroot.
Woningverbetering Woningverbetering Omschrijving Bij planmatig buitenonderhoud
Begroot
Meer/ Werkelijk Percentage minderwerk 781.433 -276.487 504.946 65%
Aanleg cv-installatie 277.601 Woningverbetering op verzoek van huurder 1.274.190 Woningverbetering ventilatie en isolatie 817.710 Woningverbetering bij mutatie Totaal onderhoud
1.760.000 4.925.934
-159.089 -17.887 -132.506
118.512 1.256.303 685.204
43% 99% 84%
-604.372 3.725.192
1.155.628 1.200.742
66% 76%
Woningverbetering betreft de kwaliteitsverbetering van bestaande woningen. In 2010 zijn verschillende verbeteringen doorgevoerd. De maatregelen uit de woningverbetering komen voort uit het SVB 2005 of uit het in 2007 vastgestelde milieubeleidsplan. De woningverbetering wordt bij verschillende soorten onderhoud uitgevoerd op de gunstigste vervangingsmomenten.
50
Woningverbetering bij planmatig buitenonderhoud aangebracht
Specificatie meerwerk woningverbetering bij planmatig buitenonderhoud Omschrijving Saldo meer/minderwerk Onderhandelingsmarge uitbesteding Overloop naar 2011* Totaal meer/minderwerk
Bedrag 24.957 -62.136 -239.308 -276.487
(*) Complexen 19 (dakbedekking in verband met vroeg invallende winter niet uitgevoerd) en doorschuiven complex 55 (Vlaskampstrjitte). Totaal was bij planmatig buitenonderhoud voor € 781.433 aan maatregelen begroot en is er voor € 504.946 uitgevoerd. De volgende maatregelen zijn uitgevoerd: Woningen complex 035-01 Winsemiusstraat 24 t/m 32 te Minnertsga. Vervangen dakhout door isolerende dakplaten en uitvoeren daken met milieuvriendelijke Auranox dakpan fabricaat Monier die stikstofoxide uit de lucht zuivert en omzet in milieuvriendelijke nitraten: € 50.648. Van het project complex Vlaskampstraat te Sint Annaparochie zijn alleen de herstelwerkzaamheden van de buitenisolatie uitgevoerd en de plankosten t/m de bouwaanvraag van de architect: € 21.250. De werkzaamheden zijn opgeschort doordat de bouwaanvraag langer duurde door afkeuring van het plan van de Welstandscommissie. Tevens had de vroeg invallende winter effect op het uitvoeren van het normale onderhoud. De werkzaamheden van de opwaardering worden geheel in 2011 uitgevoerd. Renovatie dakconstructie complex 414-06, J. Bakkerstraat 1 en 3 te Menaldum: € 24.008. Renovatie asbestdaken van bergingen Doniastrjitte 7 t/m 23 te Beetgum: € 17.138 Opwaardering van de woningen complexen 427-04 en 428-01, Blomtun 1 t/m 20 te Menaldum. De gevels zijn gestraald en de zinken goten vervangen door wit aluminium: € 80.508. Aanbrengen 1570 m² isolerende beglazing HR++ en ventilatieroosters bij 425 woningen in combinatie met periodiek buitenonderhoud: € 311.395.
51
oude situatie
Nieuwe situatie
Bij complex 35-01, Winsemiusstraat 24 t/m 32 te Minnertsga zijn de daken geheel gerenoveerd. Het dakhout moest vervangen worden en de bestaande betondakpannen zijn met onvoldoende overlap aangebracht. Hierdoor was er soms lekkage bij deze woningen. De vervanging is gecombineerd met het verbeteren van de dakisolatie naar een Rc waarde van 2,5. Op het dak zijn milieuvriendelijke Auranox dakpannen van fabricaat Monier toegepast. De Auranox®-dakpan van Monier filtert stikstofoxide uit de lucht en zet deze om in onschadelijk nitraat, net zoals de katalysator in een auto. Ook aan de huismus is gedacht. Door aan de dakvoet zogenaamde “vogelvides” te plaatsen (zie afbeelding links) kunnen de vogels nestelen in een kunststof gootje onder de onderste dakpan, dat door een gat in de voorzijde bereikbaar is.
J. Bakkerstraat 1 en 3, Menaldum oude situatie
J. Bakkerstraat 1 en 3, Menaldum nieuwe situatie
Bij 2 woningen aan de Jouke Bakkerstraat 1 en 3 werd het dak geheel gerenoveerd. Over het bestaande dakhout werd een renovatie dakplaat aangebracht met een Rc waarde van 2,5. De oude houten goten werden vervangen door een kunststof goot in klassieke uitvoering. De dakkapellen zijn bekleed met een onderhoudsarm materiaal.
52
Aanleg cv-installatie Alle huurders van door te exploiteren woningen komen in principe in aanmerking voor de aanleg van een cv-installatie in de woning. Hiervoor wordt een huurverhoging doorberekend aan de huurder. Als er een woning vrijkomt voor verhuur waar nog geen installatie aanwezig is, dan wordt door ons tijdens de mutatiewerkzaamheden vaak in combinatie met verbetering een installatie aangebracht. Voor aanleg van nieuwe installaties op verzoek van de huurder, in verband met renovatie tijdens mutatie en woningrenovatie in verband met herstructurering van woningen, waren 56 stuks begroot. Al gevolg van minder verzoeken van huurders, minder mutaties en het uitstellen van de woningrenovaties naar 2011 zijn er slechts 25 installaties uitgevoerd. De installaties zijn 4,4 % goedkoper uitbesteed. Aanleg cv-installaties Omschrijving Begroot Hoeveelheidverschil (31 installaties) Prijsvoordeel Totale kosten Cv-ketel vervanging
Bedrag 277.601 -153.672 -5.417 118.512
Woningverbetering op verzoek van de huurder Sinds enkele jaren voeren we geen planmatig onderhoud meer uit aan de binnenkant van de woning. Het werken in bewoonde situatie gaf steeds vaker problemen met de medewerking van de zittende huurder. Daarom is gekozen voor het uitvoeren van binnenonderhoud op het moment dat bewoners daar zelf voor kiezen. Deze aanpassingen betreffen voornamelijk: een nieuwe badkamer, vervangen van keukeninrichting, eventueel met inbouwapparatuur, aanbrengen tuimeldakraam, bouw bijkeuken, isoleren berging, aanbrengen tegelwerk in toilet enzovoort. Voor elke woning is een kwaliteitsniveau bepaald, waaraan ook een streefhuur is gekoppeld. Een huurverhoging wordt alleen doorberekend als er een geriefverbetering wordt toegevoegd aan de woning. Nog niet afgeschreven voorzieningen worden afgekocht door de huurder. Afhankelijk van de voorziening wordt het via een eenmalige bijdrage of via een huurverhoging met de huurder verrekend. Standaardvoorzieningen worden zonder verrekening aangebracht mits de woning op de streefhuur zit. Per jaar wordt voor dergelijke verzoeken het totale beschikbare budget bepaald. Het budget van € 1.274.190, wat voor 2010 was begroot is niet overschreden, het positieve verschil bedroeg € 17.887. Het aantal uitgevoerde verzoeken (325) ligt 8% lager dan begroot. Het aantal gebouwde bijkeukens, het verbeteren van toiletten, het aanbrengen van een tweede toilet, het isoleren van bergingen en het aanbrengen van kanteldakramen (vooral afkomstig uit het project dakisolatie) is groter dan begroot. Het aantal doucheverbeteringen, keukenverbeteringen, het verwijderen van schoorsteenkanalen, verplaatsen van de douche naar de slaapkamer en het aanbrengen van zonneboilers valt lager uit dan begroot. Verder is er aan één appartementgebouw verbeteringen aangebracht voor de toegang, kosten € 5.354.
53
Woningverbetering ventilatie/isolatie Totaal was er een bedrag begroot van € 817.710 daarnaast was er nog een stuk overloop van vorig jaar. Er is voor € 681.798 aan ventilatieverbetering en isolerende maatregelen uitgevoerd. Woningverbetering ventilatie/isolatie Omschrijving Verbetering energetische kwaliteit Ventilatieverbetering Totaal onderhoud
Begroot Overloop 2009 Meer/minderwerk Werkelijk 613.990 203.720 817.710
44.725
Percentage
-65.076
548.914
89%
-115.561 -180.637
132.884 681.798
65%
Verbetering energetische kwaliteit Door de eerder invallende winter zijn er minder vloeren en spouwmuren geïsoleerd. Wel zijn er meer daken geïsoleerd tijdens mutatie. Voor 2010 stonden 136 daken, 284 vloeren en 62 spouwmuren op de planning om geïsoleerd te worden. Er zijn in 2010 150 daken voorzien van isolatie, 256 vloeren voorzien van bodem/vloer isolatie en twee woningen voorzien van spouwisolatie. In totaal minderwerk van € 40.915. Daarnaast is er een subsidie bedrag uitgekeerd. Deze subsidie was toegekend in verband met het isolatieproject dat in 2007 en 2008 is uitgevoerd. Een deel van deze subsidie was al op 2009 afgeboekt, dit bedroeg € 60.000. In 2010 hebben we nog een voordeel hiervan overgehouden van € 24.161, dit is inclusief de gemaakte advies kosten. Voor de 60 adressen die niet zijn voorzien van spouwisolatie wordt een bedrag van € 60.000 doorgeschoven naar 2011. Ondanks de niet uitgevoerde woningen hebben we dit jaar de target voor de 20% gasbesparing over een periode van 10 jaar (zie ook onder “Energiebesparing”) wel gehaald.
Ventilatieverbetering Voor de ventilatieverbetering is € 203.720 begroot. Daarnaast was er nog overloop van 2009. In totaal stonden er 268 woningen op de planning om voorzien te worden van ventilatie. Er zijn in totaal 213 stuks afgerekend € 131.958 met een positief prijsverschil van € 65.407. Dit prijsverschil is ontstaan omdat er in veel gevallen nog geen keuken of toilet aangesloten is en omdat de kosten aan de bouwkundige aanpassingen vaak meevielen. Omdat de bewoners soms de uitvoering weigeren zijn er enkele woningen niet uitgevoerd. Deze worden ook niet doorgeschoven naar 2011.
Woningverbetering bij mutatie De totale kosten zijn veel lager uitgekomen dan begroot. Dit heeft te maken met de grote daling van het aantal mutaties in ons woningbestand. Voor 2011 is de keuze gemaakt om de budgetten van mutatie-labeling en label op verzoek aan elkaar te koppelen, omdat we vaak wel veel meer aanvragen op verzoek van de huurder hebben. De gemiddelde kosten komen uit op € 21.400 per woning. Dit is ca. 3 % lager dan de kosten in 2009. In de begroting was per woning een bedrag meegenomen van € 23.000 per woning. Ten opzichte hiervan zijn de kosten 7 % lager.
Energiebesparing Wonen Noordwest Friesland houdt zich al jaren bezig met de energetische verbetering van woningen. Eind 2007 is ons milieubeleidsplan vastgesteld waarbinnen we ons conformeren aan de inspanning die op dit gebied is afgesproken in de gezamenlijke ambitie van corporaties “Antwoord aan de samenleving”: “We zullen het mogelijk maken dat tenminste 20 procent wordt bespaard op het gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008 t/m 2017.” 54
Omdat we al in 2007 zijn gestart met maatregelen op dit vlak in het kader van de “energietender CO2 besparing” hebben we 1 januari 2007 als startpunt genomen voor deze besparing tot 2018. In ons beleidsplan richten we ons op het principe van “Trias energetica” waarbij in eerste instantie gekeken wordt naar het vermijden van energievraag door de schil goed te isoleren. Van ons totale woningbezit is in beeld gebracht wat we kunnen doen aan deze “schilisolatie”. Uit een globale scan van ons woningbezit bleek dat die besparing de komende 10 jaar te realiseren is. Voorwaarde voor het slagen hiervan is dat we op het moment van aanbrengen van de maatregelen geen huurverhoging doorberekenen. Naast ‘Trias energetica’ gaan we ook uit van ‘People, planet en profit’. Met energiebesparende maatregelen willen wij onze huurders(people) lagere woonlasten en meer wooncomfort bieden. Energiebesparing is goed voor het milieu en daarmee voor onze woonomgeving (planet). Duurzame materialen zijn bij aanschaf vaak duurder, maar gaan langer mee en vergen minder onderhoud (profit). In 2010 werden de volgende maatregelen energiebesparende maatregelen uitgevoerd: Gerealiseerde besparing in 2010 Omschrijving
Eenheid m² st.
Ketelvervanging conv. HR107 Ketelvervanging VR - HR107 Ketelvervanging HR-HR107 Vloerisolatie aangebracht. Bodemisolatie aangebracht. Dakisolatie Spouwisolatie hoek woning HR++ beglazing dik HR++ beglazing dun
Besparing/eh gas CO2
17 15 143 179 77 150 2
180 90 20 256 171 385 765 21 19
0,32 0,16 0,04 0,45 0,30 0,68 0,68 0,04 0,03
3060 1350 2860 45806 13136 57750 1530 27762 4830
5,42 2,39 5,06 81,08 23,25 102,22 2,71 49,14 8,55
12
385 13,01
0,68
4620
8,18
1.322 250
Saksenstraat + Winsemiusstrjitte 1
Besparing totaal gas in m³ CO2 in ton
Led lampen actie naar huurders ( 0,02 2524 4,47 Gerealiseerd in 2010 165.228 292,45 (1 Besparing spaar- en led lampen omgerekend in equivalenten aardgas 1 KWh = 0,33 m³ gas 194
Energiebesparing 2007 – 2018 Omschrijving Totaal m³ verbruik in 2007 target 20 % besparing 2007 tot 2018 Bespaard t/m 2010 % gerealiseerd vanaf 2007 Nog te realiseren na 2010
Gas in m³
CO2 in ton
7.930.600 1.586.120 573.002 7,23% 1.013.118
14.037 2.807 1.014 7,23% 11230
55
2.000.000 1.500.000 1.000.000 planning
500.000
totaal gerealiseerd 2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
0 2007
m³ gasbesparing cumulatief
Energiebesparing 2007 - 2017
jaartal
Ons woningbezit is bijna geheel voorzien van energielabels. Energielabels voor woningen zijn verdeeld in klassen (A tot en met G) en kleuren (groen tot en met rood). rood) Hiermee iermee wordt aangegeven hoe energiezuinig een huis is; energielabel nergielabel A (donkergroen) is zuinig, zuinig, energielabel G (rood) is onzuinig. Overzicht energielabels Wonen Noordwest Friesland eind 2010.
energielabels eind 2010 3% 5% 12% 16%
A 8%
B C
32%
D
24%
E F G
Serviceonderhoud Serviceonderhoud onderhoud wordt voor rekening van de huurder uitgevoerd. Jaarlijks worden de exploitatieresultaten van het serviceonderhoud in beeld beeld gebracht om te kunnen vaststellen of de vergoedingen bijj de huurverhoging in juli moeten worden aangepast. Serviceonderhoud Omschrijving Tuinonderhoud Glasschades huurderverzekering Schoonhouden gem. ruimten Klein onderhoud Totaal
Begroot 94.706 49.000 51.546 136.175 331.427
56
Werkelijk 91.855 41.211 41.689 122.657 297.412
Percentage 97% 84% 81% 90% 90%
Servicebedrijf De eigen Interne Aannemerij van Wonen Noordwest Friesland heeft in 2010 een nieuwe naam gekregen: Servicebedrijf. Er is gewerkt aan de realisatie van zaken uit het plan van aanpak dat eerder is opgesteld. Er is een flinke slag gemaakt met het verder uitwerken van de magazijnvisie. De meeste stellingen zijn voorzien ien van barcodes waardoor voorraadwijzigingen door middel van scannen kunnen worden bijgehouden. Ook het bestellen verloopt grotendeels digitaal. Verder is er een samenwerking met andere corporaties om gezamenlijk inkoopvoordeel te behalen. In 2010 is gezamenlijk menlijk materiaal ingekocht bij de Technische Unie. Eind 2010 heeft een nieuwe domeindomein en normbepaling plaatsgevonden voor het Servicebedrijf. Afgesproken is dat nog meer de nadruk zal komen te liggen op het dagelijks onderhoud: de reparatieverzoeken en de mutatiewerkzaamheden. Deze afspraken en de financiële en kwalitatieve normen zijn vastgelegd in een Service Level Agreement (SLA) dat vanaf 1-1-2011 1 2011 van kracht wordt.
ondertekening SLA
Servicebedrijf haalde voor 92 % haar omzet uit het dagelijks onderhoud onderhoud (DO) en woningverbetering (WV). In het planmatig onderhoud (PO) is Servicebedrijf niet actief. In het totaalbedrag aan dagelijks onderhoud nam Servicebedrijf 45 % voor haar rekening. rekening Theoretisch is er nog ruimte en kan het aandeel van de omzet in dit onderdeel dus worden uitgebreid. Inzet van 2011 is om 75% van het DO voor zijn rekening te nemen. Aanvulling in de uren wordt gevonden in het uitvoeren van de mutaties, mutatie-labeling labeling en label verzoeken.
Servicebedrijf: percentage per type onderhoud 45%
45% 10%
dagelijks onderhoud woningverbetering overig onderhoud
57
Leefbaarheid en maatschappelijk investeren Investeren in leefbaarheid Het in stand houden en verbeteren van de leefbaarheid van dorpen, buurten en wijken in ons werkgebied is een belangrijk onderdeel van het beleid van Wonen Noordwest Friesland. Leefbaarheid bepaalt in belangrijke mate of onze huurders ergens met plezier wonen. Samen met circa veertig verenigingen van Dorpsbelang houden wij de vinger aan de pols op het gebied van leefbaarheid. Wij ondersteunen hierbij de verenigingen procedureel, inhoudelijk en zo nodig financieel. Twee medewerkers van Wonen Noordwest Friesland onderhouden de contacten met deze verenigingen van Dorpsbelang. Als wij knelpunten signaleren zoeken we oplossingen. Waar mogelijk in samenwerking met andere partijen, zoals gemeenten, politie en maatschappelijke en (semi-)commerciële organisaties. Onderwerpen van gesprek hierbij zijn onder andere: De aanwezige dorpsvisie of de mogelijkheden om dit op te zetten. De woningmarkt, Krimp, renovatie, sloop en eventuele nieuwbouwmogelijkheden. De dorpshuizen of multifunctionele (sport) centra. Het op peil houden van de aanwezige voorzieningen op het gebied van wonen, zorg, winkels, sport, spel, recreatie en cultuur. De mogelijkheden om bewoners te betrekken bij beheer en beleid en actief te laten deelnemen aan activiteiten. Veel van deze trajecten hebben een lange looptijd nodig voor realisatie. In sommige dorpen wordt een al bestaand initiatief ondersteund met advies of financiën. In veel dorpen worden er voor bovenstaande zaken nieuwe initiatieven ontwikkeld. Hier denken wij vanaf het begin over mee in coproductie met onze maatschappelijke partners; samen met bewoners, gemeenten, zorgpartijen, adviesbureaus en diverse andere partijen. Bij het investeren in leefbaarheid door Wonen Noordwest Friesland gaat het niet alleen om een financiële bijdrage in de uitvoeringskosten. Wonen Noordwest Friesland initieert, adviseert en faciliteert in het verbeteren van de leefbaarheid en het versterken van de grootste kracht van de dorpen: hun enorme sociale cohesie. In een verspreide brochure over onze inzet voor leefbaarheid staat onder meer aangegeven welke projecten en activiteiten in aanmerking komen voor een bijdrage uit ons leefbaarheidfonds. Zo is voor iedereen helder welke criteria wij hanteren, de voorwaarden waaraan een project moet voldoen en hoe aanvragen worden beoordeeld. Ook bij het afsluiten van lokale akkoorden met gemeenten in ons werkgebied besteden we veel aandacht aan leefbaarheid en het maken van goede afspraken hierover. Voorbeelden hiervan zijn afspraken op het gebied van het houden van dorpsschouwen, het ondersteunen van dorpen bij het opstellen van een dorpsvisie, het houden van (LeMon) leefbaarheidonderzoeken en het maken van afspraken over het beheer van speeltuinen. Met deze inzet op het gebied van leefbaarheid geven we invulling aan onze missie om de leefbaarheid van de dorpen in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Conform onze visie betrekken we onze huurders en stakeholders bij het leefbaarheidbeleid en zijn transparant in ons doen en laten op dit terrein.
58
Afwegingskader Voor de beoordeling van de aanvragen is een afwegingskader opgesteld dat goed aansluit op de indeling die door de Commissie Meijerink is opgesteld in haar rapport van december 2008. Voor het vaststellen van de hoogte van de bijdrage kijken wij onder meer naar: • De mate van functionaliteit. • Betrokkenheid van commerciële partijen. • Noodzaak en reële kosten van een project. • Belang voor de leefbaarheid in het dorp en onze huurders.
Dertien aandachtsgebieden Elk jaar stellen wij een aantal aandachtsgebieden vast die in aanmerking komen voor een bijdrage. Voor 2010 waren dit er dertien: 1. Dorpsvisies 2. Multifunctionele centra 3. Multifunctionele sportaccommodaties 4. Accommodaties van individuele sportverenigingen 5. Rotte kiezen 6. Speeltuinen 7. Onderhoudsbeleid Multifunctionele centra 8. Woonomgevingplannen 9. Dorpsverbeteringplannen 10. Dorpsschouwen 11. Sociaal cement 12. Maatschappelijk vastgoed 13. Nieuwe aanvragen Voor alle aandachtsgebieden geldt bovenstaande afwegingskader voor het bepalen van onze bijdrage.
Prestaties in het afgelopen jaar In 2010 was er extra aandacht voor het “sociaal cement” in de dorpen. De sociale samenhang is vaak de grootste kwaliteit in de dorpen, maar ook dit staat onder druk door gebrek aan vrijwilligers en goede randvoorwaarden. Het in 2009 uitgevoerde onderzoek naar de verenigingen in de dorpen en de problemen die zij ondervinden, heeft in 2010 geresulteerd in verder overleg met de vrijwilligerscentrale om de verenigingen beter te ondersteunen. In Marrum loopt een pilot project om vraag en aanbod van vrijwilligers beter op elkaar af te stemmen, vooral de bestuursfuncties en ondersteunende functies voor de verenigingen. Er wordt verder door ons met Doarpswurk in de gemeenten Ferwerderadiel ondersteuning verleend bij het opstarten van een Federatie voor dorpshuisbesturen. In Franekeradeel en Ferwerderadiel zijn we ook betrokken bij de opzet voor de aanpak van het onderhoud aan dorpshuizen. In 2010 zijn er mede op initiatief van Wonen Noordwest Friesland en onder deskundige begeleiding twee goede dorpswebsites in Berlikum (www.berlikum.com) en Oudebildtzijl (www.ouwe-syl.nl ) ontwikkeld. Deze websites kunnen dienen als voorbeeld voor andere dorpen. Daarnaast zijn er door ons in 2010 twee zeer goed bezochte scholingsavonden georganiseerd over het bouwen van een dorpswebsite. 59
Informatieve dorpswebsites kunnen een goede bijdrage leveren aan het sociaal cement in de dorpen. Elkaar op de hoogte houden van de ontwikkelingen in en rondom de dorpen wordt door inwoners als belangrijk ervaren. In 2010 werden door ons in totaal 48 verschillende financiële bijdragen verleend in het kader van de leefbaarheid. In totaal is een bedrag van € 463.000 toegekend. Het beschikbare budget is daarmee volledig besteed. Het aantal verleende bijdragen in 2010 is fors gestegen in vergelijking met 2009, maar de hoogte van de bedragen is over het algemeen veel lager. Het budget voor het aandachtsgebied rotte plekken ( € 100.000) is niet gebruikt in 2010 door een gebrek aan haalbare projecten. Bij verpauperde panden wordt in eerste instantie ook met de gemeente overlegd over de handhavingmogelijkheden. In 2010 is hiervoor in samenwerking met Doarpswurk een voorlichtingsbijeenkomst georganiseerd om de gemeenten op de mogelijkheden te wijzen. In de gemeente Franekeradeel is dit handhavingtraject in 2009 al met succes uitgevoerd. Ook de budgetten voor de MFC’s en woonomgeving zijn lang niet volledig gebruikt. Hier is de financiële haalbaarheid en de cofinanciering vaak een struikelblok dat zorgt voor vertraging of stopzetten van het project. De overgebleven ruimte in het budget leefbaarheid voor 2010 is besteed aan een project in Tzum. Hier is in 2005 het centraal gelegen kaatsveld aangekocht, als onderdeel van de uitwerking van de dorpsvisie. Hierin zijn plannen ontwikkeld voor woningbouw, een nieuwe groenstructuur en een multifunctionele sportaccommodatie. De sportaccommodatie is klaar en de groenvisie wordt ook vormgegeven. Maar de woningbouw op het kaatsveld is in 2010 stopgezet op basis van de heroriëntatie die heeft plaatsgevonden, op basis van de woningmarkt, de analyse van de kernvoorraad en de conclusies uit het Strategisch Voorraad Beleidsplan (SVB). In het kader van de bezuinigingen die de gemeenten aan het voorbereiden zijn, verwachten we dat de cofinanciering van veel grotere projecten in de komende jaren een probleem zal gaan opleveren. In het kader van de nieuw opgestelde meerjarenbegroting en de beschikbare middelen is het budget voor leefbaarheid in 2011 verlaagd naar € 420.000. In 2010 lag het financiële zwaartepunt van onze bijdragen bij de multifunctionele centra en sportaccommodaties in de dorpen, de centrum\recreatie- en woonomgevingplannen en de bijdrage voor het versterken van de sociale structuur. Bij de meerderheid van de bijdragen gaat het echter slechts om een kleine (of geen) financiële bijdrage die een soms groot effect hebben. Het grootste aantal bijdragen (13) was in het kader van het sociaal cement. Een greep uit de 48 bijdragen in 2010: In Marssum, Ried, Schalsum, Blije, Nij Altoenae, Sexbierum voor de nieuwbouw\renovatie van multifunctionele centra of dorpshuizen, of een onderzoek naar de haalbaarheid daarvan. In Berlikum, Marrum en Dronrijp voor diverse (multifunctionele) sport- en speelaccommodaties en voorzieningen. In Oosterbierum, Blije en Beetgumermolen voor de ontwikkeling en uitwerking van (onderdelen) van de dorpsvisies. In Peins, Herbayum, Beetgumermolen, Berlikum, Sint Jacobiparochie, Sexbierum, Sint Annaparochie en Oude Bildtzijl voor plannen op het gebied van de herinrichting van de woonomgeving, recreatieve voorzieningen of groenstructuren. In Menameradiel, het Bildt en Ferwerderadeel nemen we het (dagelijkse) onderhoud van de verschillende speeltuinen voor onze rekening. Op het gebied van het ‘sociale cement’:
60
-
-
Voor websitecursus en de bouw of renovatie van de website in Oosterbierum, Berlikum, Hitzum en Vrouwenparochie. In Hallum, Wier en Dronrijp kleine bijdragen om werving\inzamelingsacties te organiseren voor onder andere renovatie van de kerktoren, klok en een nieuw multifunctioneel speelveld. De bijdrage leverde een veelvoud aan nieuwe acties, extra vrijwilligers en financiële middelen op. In Marrum, Sint Annaparochie en Berlikum voor projecten om vrijwilligers te werven en te organiseren voor de verenigingen.
Bijeenkomst over onderhoud speeltoestellen, Menameradiel Met deze bijdragen wordt ons strategische doel, namelijk het verbeteren van de leefbaarheid in de dorpen (missie), gerealiseerd. Bovendien draagt deze inzet bij aan het realiseren van de 13 hiervoor beschreven aandachtsgebieden, welke uitgebreid gecommuniceerd zijn met onze stakeholders. In de contacten van onze twee leefbaarheidcoördinatoren met de dorpen uiten de verenigingen van Dorpsbelang regelmatig hun waardering voor de inzet van Wonen Noordwest Friesland op het gebied van leefbaarheid. Dit merken wij ook omdat de dorpen ons steeds beter weten te vinden. Het aantal aanvragen voor ondersteuning (financieel en/of inhoudelijk) van leefbaarheidinitiatieven in de dorpen neemt toe. De krimp in de bevolkingaantallen laat zich in de regio zien in verschillende dorpen. Daar ontstaat leegstand in de huur en koopwoningen, maar ook leegstand in de winkel- en bedrijfspanden. De krimp op zich is niet eenvoudig op te lossen. Wij stimuleren sterk om te zoeken naar multifunctionele oplossingen op alle terreinen om de voorzieningen zo veel mogelijk op peil te houden. Sponsorbijdragen Naast de bovengenoemde bijdragen voor leefbaarheid is er nog een beperkt budget van € 10.000,beschikbaar voor sponsorbijdragen. Dit gaat om bijdragen die niet direct voldoen aan alle bovengenoemde criteria op het gebied van ons leefbaarheidbeleid, maar wel bijdragen aan de sociale samenhang en passen binnen het brede kader van het werkgebied van de corporatie. In alle gevallen wordt er wel een tegenprestatie verlangd door enige vorm van naamsvermelding. In totaal werd er in 2010 voor € 8670,- besteed aan sponsoring. De jaarlijkse bijdrage aan Home plan(€ 2500), een project voor het bouwen van zeer goedkope woningen voor de allerlaagste inkomensgroepen in Zuid Afrika en Costa Rica, nam hiervan een groot deel in beslag. Daarnaast werden er 17 kleinere bijdragen toegekend, variërend van € 50,tot € 750,-: Zes keer een bijdrage aan voetbal en kaatsverenigingen; shirtsponsoring, jubileumtournooien, activiteiten jeugd, activiteiten ouderen: totaal € 1970,-. Twee keer een bijdrage voor lokale activiteiten gericht op het activeren en betrekken van jongeren bij de verenigingen en de dorpen: totaal € 1000,-. 61
Drie keer een bijdrage voor jubileumactiviteiten van lokale verenigingen: totaal € 750,-. Een keer een bijdrage aan het project Hope, voor scholen in Peru: € 302,50. Zes keer een bijdrage aan diverse lokale festiviteiten, dorps- en openingsfeesten, gericht op het versterken van de sociale samenhang in het dorp: totaal € 2150,-.
62
Wonen en zorg Wij werken nauw samen met vier zorgcentra in de regio: Nij Bethanië (onderdeel van Zorggroep Noorderbreedte) in Tzummarum, Zorgcentrum het Bildt (Beuckelaer) in Sint Annaparochie, Stichting Zorgcombinatie Interzorg in Ferwert en Stichting Palet met onder meer vestigingen in Menaldum en Stiens. Op de eerste drie locaties verhuren wij aanleunwoningen waarbij vanuit de zorgcentra zorg op maat wordt geleverd. De vraag naar dit type woningen neemt toe, maar minder hard dan enige jaren geleden werd verondersteld. Op alle drie de locaties zijn wij in gesprek met de zorgcentra en de gemeenten over de mogelijkheid om nieuwbouw te plegen. In Tzummarum en Sint Annaparochie zijn of worden door ons in nauwe samenwerking met de zorgpartijen plannen gemaakt voor sloop en nieuwbouw van de zorgcentra. In Sint Annaparochie wordt een woongebouw met diverse zorgmogelijkheden verhuurd aan Stichting Talant voor 12 verstandelijke gehandicapten. Met Talant, maar ook met de thuiszorgorganisaties en diverse welzijnsorganisaties in de regio, is er regelmatig overleg. Beleid In onze Beleidsvisie Wonen en Zorg streven wij naar het vergroten van de zorgmogelijkheden voor oudere inwoners. Het doel hiervan is dat de oudere inwoners van de dorpen zo lang mogelijk in het eigen dorp kunnen blijven wonen. De visie is in 2010 besproken met de stakeholders en definitief vastgesteld in de RvC. In de grotere dorpen hebben wij in samenwerking met de zorgpartijen veel seniorencomplexen gebouwd, waar mogelijk in combinatie met een zorgsteunpunt. In de kleinere dorpen is dit vaak niet mogelijk. Daar kiezen wij voor het bouwen van grondgebonden levensloopgeschikte woningen waar de bewoner met behulp van zorg aan huis dan zo lang mogelijk kan blijven wonen. Bouwplannen en recente ontwikkelingen In Sint Annaparochie is er in 2006 al gestart met de bouw van een complex met 36 plaatsen voor licht dementerende ouderen en 16 aanleunwoningen waarbij de zorg wordt verleend uit Zorgcentrum het Bildt. Door bezwaarschriften is de bouw lange tijd stil gelegd. Samen met het Zorgcentrum het Bildt hebben we een plan opgesteld voor de sloop en nieuwbouw van het grootste deel van het verouderde zorgcentrum plus de bouw van 15 extra aanleunwoningen. Daarnaast zijn er in Sint Annaparochie in 2010 12 nieuwe woningen opgeleverd waarvan vier levensloopbestendig Er zijn in het dorp tevens plannen ontwikkeld voor de bouw van 10 zelfstandige levensloopwoningen. In Berlikum is in 2009 in samenwerking met Stichting Palet een wooncomplex voor senioren met 22 appartementen, vier levensloopgeschikte woningen en een zorgsteunpunt opgeleverd. Vanuit het zorgsteunpunt is het mogelijk dag en nacht zorg te bieden. Hier wordt de dagopvang voor oudere inwoners uit het hele dorp aangeboden. Deze voorziening maakt het voor ouderen mogelijk langer zelfstandig in het dorp te blijven wonen. Door een speciale toewijzingprocedure is er voor gezorgd dat in het complex zowel fitte ouderen als ook ouderen met een zorgbehoefte wonen. Elke woning houdt een apart toewijzingslabel; AWBZ of juist zonder indicatie. In Hallum beschikken we sinds 2008 over een zeer bijzonder wooncomplex. Het bestaat uit een combinatie van 14 seniorenappartementen, 12 groepswoningen voor licht dementerende ouderen, zes gezinswoningen, een zorgsteunpunt en een gemeenschapsruimte. Centraal in het complex staat de mogelijkheid tot bieden van mantelzorg. Interzorg biedt in de ruimte dagopvang voor bewoners uit het hele dorp. 63
Helaas valt de belangstelling voor de groepswoningen tegen. Bovendien heeft Interzorg eind 2010 aangekondigd per 1 april 2011 te stoppen met de 24 uurs zorg omdat de exploitatie niet haalbaar is. Daarmee dreigt volledige leegstand in de 12 groepswoningen. Wij zijn op zoek naar alternatieve oplossingen. In Minnertsga is in 2009 een complex met 13 seniorenappartementen opgeleverd in het centrum van het dorp. Door de kleine schaal was het niet mogelijk hier een zorgsteunpunt te realiseren. In Dronrijp(24) en Stiens(23) is in 2010 gestart met de bouw van seniorenappartementen. In Stiens wordt dit gecombineerd met directe zorg vanuit Zorgcentrum Skilhiem (Palet).
64
De Woningmarkt: huren, kopen of kiezen In de begroting van 2010 waren we uitgegaan van een sterk verminderde prognose voor de verkoop van woningen in koopgarant en reguliere verkoop. Onze prognose bleek aan de voorzichtige kant. Wonen Noordwest Friesland heeft meer woningen verkocht dan begroot. Maar de aantallen verkoop blijven nog wel sterk achter bij de aantallen die in de jaren voor 2009 werden verkocht. Uitzicht op verbetering van de koopmarkt is er nog niet. Koopgarant blijkt een product te zijn dat juist in een slechte markt mogelijkheden biedt. In 2010 hebben we een onderzoek uitgevoerd naar de benodigde kernvoorraad aan huurwoningen die we per dorp nodig hebben om de BBSH doelgroep (en beperkt de hogere inkomensgroepen) te kunnen voorzien van een betaalbare huurwoning. De resultaten hiervan hebben geleid tot bijstelling van de aantallen woningen die wij nog gaan verkopen, zowel regulier als in koopgarant. De komende tien jaar verwachten we nog ruim 800 woningen te verkopen in koopgarant en regulier. Op basis van de huidige prognoses neemt onze voorraad aan huurwoningen, samen met de sloop- en nieuwbouwplannen, daarmee af tot 3370 woningen. Dit komt overeen met de berekende noodzakelijke kernvoorraad. Door regelmatige evaluatie van de marktpositie van de dorpen en de wachttijden van de woningzoekenden, houden wij de vinger aan de pols en kunnen wij zo nodig onze verkoopplannen bijstellen. In 2010 liep de verhuur van huurwoningen, na een periode van enige leegstand in het begin van het jaar, in de loop van het jaar vrij goed. De oorzaak hiervan is waarschijnlijk vooral de economische crisis. Maar ook het feit dat wij er in 2010 in zijn geslaagd om redelijk veel woningen te verkopen waardoor het aanbod aan huurwoningen is afgenomen. Daarnaast heeft ook de herstructurering effect op de verhuur. Bij ontwikkeling van de woonplannen en visies blijven wij voortdurend aandacht vragen voor de gevolgen van de stagnerende bevolkingsontwikkeling en de vele nieuwe plannen die er op de plank liggen bij de verschillende gemeenten. De markt is zeer kwetsbaar. Door de kredietcrisis en de stagnatie op de koopmarkt worden er momenteel veel plannen vertraagd of stopgezet. Wij gaan verder met zeer beperkte nieuwbouw in een rustig tempo en vooral veel aandacht voor de verbetering van de kwaliteit van het bestaande woningbezit. In 2010 zijn naast de gewone verhuur- en verkoopwerkzaamheden ook 400 woningen aangeboden aan zittende huurders als keuzewoning. Dit nieuwe product biedt de huurders en de woningzoekenden de mogelijkheid te kiezen tussen gewoon huren of de woning met korting te kopen via Koopgarant.
Woonruimteverdeling In ons toewijzingsbeleid houden we rekening met de eisen die in het BBSH worden gesteld. Voorop staat de toewijzing van geschikte woningen aan de lagere inkomensgroepen. Bij sommige projecten zijn in overleg met Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland de toewijzingregels aangepast om de leefbaarheid in het complex te vergroten. In 2010 kwamen er op onze aangeboden huurwoningen gemiddeld 6,92 reacties per advertentie (over 2009 was dit gemiddelde 3,18). Er zijn grote verschillen per dorp en gemeente. De goedkope gezinswoningen tot ongeveer € 400,- blijven wat beter scoren in de verhuur. Ook de vraag naar aanleunwoningen met zorgmogelijkheden is redelijk. De nieuwbouw geeft zeer wisselende resultaten. Bij nieuwbouw wordt meestal de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag gehanteerd voor de hoogte van de huur. Daarnaast levert nieuwbouw voor de nieuwe huurders veel lagere energielasten op. 65
Desondanks levert de nieuwbouw door de gemiddeld hogere netto huurprijzen altijd een lager aantal reacties op dan gemiddeld. Per 31 december 2010 stonden er 2694 woningzoekenden ingeschreven, een stijging van ruim 10% ten opzichte van vorig jaar. Dit is inclusief de 409 woningzoekenden die staan ingeschreven voor een koop of (keuze) Koopgarantwoning.
Doelgroepenbeleid Per 31 december 2010 hoort 36% van de woningen tot de "goedkope" woningvoorraad (beneden de 357 euro). Het percentage goedkope woningen is de laatste jaren sterk gedaald door het toepassen van huurharmonisatie bij mutatie. Naast de 2% ‘dure’ woningen in ons woningbezit hebben ook nog 2% van de woningen een huurprijs tussen de lage aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 511) en de hoge aftoppingsgrens(€ 548). Bij dit deel van de woningvoorraad is alleen huurtoeslag mogelijk bij drie en meer personen.
Woningbezit op basis van huurprijs Goedkoop < €357
Betaalbaar 357 - 548
Duur >548
totaal
Aantal woningen
1486
2529
74
4089
In % van totaal
36%
62%
2%
100%
66
Woningtoewijzingen in 2010 uitgesplitst naar inkomen, huishoudensamenstelling en huurprijzen Inkomen
Huur tot
Huur van
Huur boven
€ 357
€ 357 - € 511
€ 511
Totaal
Eenpersoons huishoudens < 65 jaar
< € 21.450
63
58
1
122
< 65 jaar
> € 21.450
12
26
0
38
4
26
1
31
> € 20.200
1
4
3
8
< 65 jaar
< € 29.125
18
46
1
68
< 65 jaar
> € 29.125
2
19
1
22
> 65 jaar
< € 27.575
2
13
2
17
> 65 jaar
> € 27.575
0
6
4
10
> 65 jaar > 65 jaar
< € 20.200
Tweepersoons huishoudens
Drie en meerpersoons huishoudens < 65 jaar
< € 29.125
9
54
0
63
< 65 jaar
> € 29.125
0
16
1
17
> 65 jaar
< € 27.575
0
0
0
0
> 65 jaar
> € 27.575
0
0
0
0
111
268
14
396
Totalen
Ruim 50% van de vrijkomende woningen in 2010 is toegewezen aan eenpersoonshuishoudens, bijna 30% aan twee persoonshuishoudens en ruim 20% is toegewezen aan de “gezinnen”, de drie en meerpersoonshuishoudens. De woningtoewijzing aan de hogere inkomensgroepen is gestegen. Van de nieuwe huurders in 2010 behoort 24% niet tot de BBSH-doelgroep (2009: 21%). Vanaf 2011 zijn de nieuwe regels rond de woningtoewijzing aan inkomens boven de € 33.614 van toepassing. In 2010 is ongeveer negen procent van de woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33.614. Deze cijfers zijn nog niet volledig betrouwbaar, vanaf 2011 worden deze aantallen wel precies bijgehouden. Het aantal toewijzingen aan 65+ers bedraagt 16% evenals in 2009. Het overgrote deel (86%) van de goedkope woningvoorraad is toegewezen aan de doelgroep van beleid, de lage inkomens. De "goedkope scheefheid" in de totale woningtoewijzing bedraagt 4%. Dit betreft de hogere inkomensgroepen die een woning uit de goedkope voorraad huren. Dit gebeurt uitsluitend doordat goedkope woningen bij gebrek aan kandidaten uit de doelgroep worden verhuurd aan woningzoekenden met een "te hoog" inkomen. De toewijzing past in het vastgestelde beleidplan (K-trije) om te zorgen voor voldoende betaalbare woonruimte voor de BBSH doelgroepen en om daarnaast ook ruimte te bieden aan andere doelgroepen.
67
Asielzoekers/statushouders De toewijzing van woningen aan asielzoekers die een vergunning hebben om in Nederland te blijven (statushouders) loopt moeizaam. We bieden meer dan voldoende goede woonruimte aan, maar in de praktijk kiezen de statushouders vaak voor een andere oplossing. De statushouders krijgen een keer een woning aangeboden, maar ze weigeren toch vaak de aangeboden woning of vinden zelf andere woonruimte. Veelvuldig overleg hierover met de gemeenten in de regio, vluchtelingenwerk en de collega corporaties heeft nog niet tot structurele verbetering geleid. De noodzakelijke randvoorwaarden voor de statushouders, zoals werk of uitzicht daarop en de aanwezigheid van familie of vrienden, zijn vaak niet aanwezig in de regio. Hierdoor zoeken ze toch een andere oplossing. Asielzoekers uit het AZC in Sint Annaparochie die woonruimte zoeken in de regio worden ook met voorrang gehuisvest. Dit heeft wel enig resultaat, maar niet voldoende om de taakstellingen te vervullen.
Starters Vooral voormalige bejaardenwoningen uit de jaren 60 en begin jaren 70 worden vaak verhuurd voor starters, veelal jongeren onder de 23 jaar. De huurgrens van € 357, om nog in aanmerking te komen voor huurtoeslag, is hierbij een belangrijk gegeven. Daarnaast is er een beperkt aantal starters appartementen beschikbaar. Overigens worden er ook vrij veel kleine gezinswoningen uit de jaren ’50 verhuurd aan starters. Ook na de kwaliteitsingrepen zijn er nog ruim voldoende woningen voor jongeren op de woningmarkt. De woningmarkt in de regio is zo ruim dat starters over het algemeen zonder lange wachttijden vrij snel aan een betaalbare woning worden geholpen. Koopgarant is een middel dat we ook de komende jaren blijven inzetten om betaalbare koopwoningen aan te bieden, vooral voor starters op de (koop)woningmarkt.
Arbeidsmigranten Sinds 2008 is het aantal arbeidsmigranten uit de Europese Unie dat in de regio huisvesting zoekt toegenomen. Arbeidsmigranten werken veel in de kassentuinbouw rond Berlikum en Sexbierum. De huisvesting van de arbeidsmigranten die hier voor langere tijd blijven, levert weinig problemen op. Zij huren zelf een woning en laten vaak hun gezin ook overkomen. Lastiger is de huisvesting van de vaak alleenstaande en tijdelijke arbeidsmigranten. Huisvesting levert soms problemen op met betrekking tot de bewoning en de overlast. In 2008 zijn we gestart met de verhuur van woningen aan uitzendbureaus waarbij er voorwaarden worden gesteld aan de aantallen bewoners (maximaal vier) en het toezicht door het uitzendbureau. De betrokken gemeenten hebben nu ook een juridisch kader opgesteld om deze verhuur weer mogelijk te maken.
Verkoop In 2010 werden er 15 woningen verkocht, royaal meer dan de acht verkopen zoals opgenomen in de begroting. Deze verkoop vindt vooral plaats bij mutatie. Verkoop gebeurt in principe voor de taxatieprijs. In enkele gevallen wordt er door marktomstandigheden voor minimaal 90% verkocht. Huurders hebben geen voorrang bij verkoop van lege woningen. Toewijzing vindt plaats binnen het aanbodmodel. Er zijn per 31 december 2010 nog 223 woningen met een directe verkoopbestemming. In 2011 worden er, conform de vastgestelde notitie kernvoorraad, nog eens 200 woningen te koop aangeboden aan de zittende huurders.
68
Koopgarant en keuzewoning We hebben in 2010 400 woningen aangeboden als Koopgarant aan de zittende huurders na de 284 die er in vorige jaren al waren aangeboden. In 2010 zijn er 64 woningen verkocht onder Koopgarant voorwaarden, royaal boven de begroting van 47 verkochte woningen onder Koopgarant. In totaal zijn er per 31 december 2010 684 woningen met een Koopgarant label. Dit is inclusief de verkochte woningen, zowel bestaand als nieuwbouw. Op basis van de notitie kernvoorraad huurwoningen gaan we in 2011 nog ruim 100 woningen toevoegen aan de Koopgarant portefeuille. Daarna stoppen we met het bestemmen van nieuwe woningen voor Koopgarant.
Huurbeleid en huurverhoging In ons ondernemingsplan K-trije en het vigerende SVB hebben we vastgelegd dat we streven naar een inflatievolgend huurbeleid en het toepassen van een minimale huurprijs na mutatie van 65% van de maximale huurprijsgrens. Begin 2010 hebben we een nieuw plan opgesteld dat is gebaseerd op de regeringsplannen voor het invoeren van het energielabel in het woningwaarderingssysteem (WWS). Hierbij hebben we ons huurbeleid aangepast, zodat het aantal punten WWS meer recht doet aan de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Het streefhuurpercentage bij mutatie bleef hierbij gehandhaafd op 65% van de maximale huurprijs. Door het invoeren van extra punten voor energielabel, voorzieningen en woonomgeving werden er extra huurinkomsten gegenereerd. Helaas is het nieuwe WWS nog niet behandeld in de 2e Kamer. Behandeling en invoering vinden naar verwachting in de loop van 2011 pas plaats. Daarom hebben we vanaf 2011 tijdelijk een minimale huurprijs bij mutatie vastgesteld van 70% van de maximale huurprijs. In 2010 werd de gemiddelde huurverhoging door het ministerie vastgesteld op 1,2 procent. Omdat de minister de huurverhoging tevens ook als maximum per woning heeft vastgelegd, werd ons de mogelijkheid ontnomen om te differentiëren in de huurverhoging. De 1,2% verhoging was conform de inflatie in 2009. Bij mutatie is in 2010 zoals afgesproken de huurprijs direct opgetrokken naar minimaal 65% van de maximale huurprijsgrens.
Leegstand en mutatie De leegstand is in 2010 gedaald. Over 2010 lag het huurdervingpercentage beneden de 3 procent (2,68%), dit is beneden het begrote percentage van 3,28%. Deze leegstand was als volgt verdeeld: Wegens ingrijpende renovatie 0,24% Wegens verkoop 0,79% Wegens voorgenomen sloop 1,00% Mutatieleegstand 0,65% Het lage aantal mutaties in 2010 heeft invloed op de leegstand en de ingrijpende renovaties (bij mutatie uitgevoerd). Het percentage blijft hoog vergeleken met vergelijkbare corporaties in de sector. In de begroting was rekening gehouden met 480 mutaties (12%). jaar 2010 2009 2008 2007 2006
woningen 4.089 4.170 4.180 4.176 4.174
mutaties 423 499 528 501 476
69
in % 10,1 11,9 12,6 12,0 11,4
Huurincasso en schuldhulpverlening Huurders worden door ons telefonisch benaderd bij een huurachterstand van meer dan een maand. Dit heeft tot doel met de huurder in gesprek te komen, de achterstanden te beperken en deurwaarderszaken zo veel mogelijk te voorkomen. In het contact met de huurders worden de achterstanden besproken en afspraken gemaakt over de betaling. Hierbij bestaat ook de mogelijkheid van een betalingsregeling. Wanneer er sprake is van meerdere schulden bij verschillende instellingen wordt een traject met de GKB ingezet. Er volgt dan een vrijwillige sanering van de schulden waarbij het beheer bij de GKB ligt. Bij andere (bewoners)problemen worden de zaken besproken in de twee sociale teams waar diverse hulpverlenende instellingen vertegenwoordigd zijn. De interne procedures zijn aangescherpt zodat de huurachterstanden minder snel oplopen. Toch kunnen we niet voorkomen dat huurstanden als gevolg van de recessie oplopen. We zien vooral dat de huren gemiddeld iets later worden betaald. Het aantal opdrachten naar de deurwaarder, het aantal aanzeggingen voor ontruiming, maar ook het aantal daadwerkelijke ontruimingen is in 2010 licht gedaald in vergelijking met 2009. Het betreft vrijwel uitsluitend ontruimingen vanwege huurschulden. In een enkel geval betreft het een ontruiming wegens een wietplantage of overlast c.q. wanbewoning. Gezinnen met kinderen worden in principe niet ontruimd, maar krijgen altijd een laatste kans. De ontruimingen betreffen vaak alleenstaanden. Een groot deel van de ontruimde huurders is vooraf al vertrokken met onbekende bestemming.
Aantal opdrachten naar deurwaarder Aantal aanzeggingen voor ontruiming Aantal daadwerkelijke ontruimingen
2010
2009
2008
2007
75 28 7
79 33 9
128 59 16
85 35 8
Communicatie Vanaf januari 2009 wordt het woningaanbod niet meer wekelijks in de krant geplaatst. Via de website komt het overgrote deel van de reacties binnen (90%). Als extra service wordt wekelijks het nieuwe aanbod ook per mail gestuurd. Voor mensen die niet over een internetverbinding beschikken is er wel de mogelijkheid om het aanbod per post te ontvangen. De advertentie en promotie campagne voor 2010 is volgens plan uitgevoerd. Nadat in 2009 de algemene campagne erop was gericht meer mensen kennis te laten maken met Wonen Noordwest Friesland en ons woningaanbod, is er in 2010 voor gekozen de campagne vooral te richten op ons verkoop aanbod. In 2010 is het merk Wonen Noordwest Friesland meer gekoppeld aan de verschillende producten die we aanbieden. Een klant kan bij ons huren, kopen of kopen met korting. Voor Wonen Noordwest Friesland is het noodzakelijk dat koopwoningzoekenden ons vinden en wellicht een woning via ons kopen. Vooral in deze tijd is het erg belangrijk om hierop in te spelen. Ook hebben we ons in 2010 meer gericht op het adverteren op internet, radio/tv en de nieuwe media. Zo zijn er in 2010 voor de nieuwbouwprojecten aparte project websites gemaakt en is er een bannercampagne op internet opgezet. Tevens wordt er structureel via Google Adwords geadverteerd op basis van relevante referentiewoorden. Ook hebben we in het voorjaar een 250 euro actie gehouden om woningzoekenden voor de leegstaande woningen te werven. Deze actie leverde veel aandacht en publiciteit op en ook het nodige resultaat. 70
Op Waterstad FM is een radiocommercial gedraaid. Daarnaast is er door studenten van de Noordelijike Hogeschool Leeuwarden een bijzonder leuke tv-commercial ontworpen met bijbehorende projectwebsite die in het voorjaar van 2011 op Omrop Fryslân gaat draaien.
71
Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid Algemeen Huurders worden op diverse manieren betrokken bij het beheer en beleid van Wonen Noordwest Friesland. Belangrijke gesprekspartners voor ons zijn de Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland en de Verenigingen van Dorpsbelang. Met deze organisaties wordt met grote regelmaat plannen besproken over de regio of een dorp. Daarnaast worden de huurders individueel betrokken bij zaken die hun woning, straat of buurt betreffen. Dit kan gaan over een herstructureringsplan, een (sloop) nieuwbouwproject, woningverbetering of een plan voor aanpak van de woonomgeving. Ook in 2010 zijn hiervoor in diverse dorpen bijeenkomsten geweest. Klanttevredenheid Ons klantbeleid en de kwaliteit van de dienstverlening en onze service is van groot belang voor onze huurders. Wij overleggen over deze zaken regelmatig met de huurders en Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland. De kwaliteit van de dienstverlening laten wij periodiek meten door KWH, het kwaliteitslabel voor woningcorporaties. Hierbij wordt op tien verschillende onderdelen de kwaliteit van onze dienstverlening gemeten. Dit gebeurt zowel door de huurders hiernaar te vragen als door gericht onderzoek te doen naar procedures, afspraken en voorlichtingsmateriaal. In 2010 zijn wij op vijf van de tien onderdelen opnieuw gemeten. De score in 2010 was opnieuw goed en vergelijkbaar met de vorige meting in 2008. In totaliteit ligt onze score iets boven het landelijk gemiddelde. In onze service en klantbeleid neemt de website een steeds grotere en prominente rol in beslag. Steeds meer zaken die vooral woningzoekenden maar ook huurders met ons afhandelen lopen via de website.
Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF) is onze officiële gesprekspartner en vertegenwoordiger van onze huurders. Per 1 januari 2011 was 54% van de huurders lid van HDBF. HDBF heeft ruim 25.000 leden bij verschillende corporaties in Friesland. HDBF raadpleegt de leden via de regioraad, afdelingsvergaderingen, ledenraad, telefonische hulpdienst en het houden van panels. Wonen Noordwest Friesland betaalt de helft van de contributie van de (betalende) leden. Met HDBF is afgesproken dat minimaal 25% van de huurders betalend lid moet zijn. In de afgesloten samenwerkingovereenkomst is een onderwerpenlijst opgenomen voor informatie en overleg. Ook in 2010 was er met HDBF met grote regelmaat directie- en medewerkeroverleg over diverse zaken betreffende beheer en beleid. Naast overleg over de actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting brengt de HDBF regelmatig adviezen uit over beleidszaken. Actuele zaken waarover in 2010 is gesproken, gediscussieerd en geadviseerd zijn onder meer: Strategisch Voorraad Beleid 2010-2020, Evaluatienotitie Koopgarant, Notitie Kernvoorraad en voorstellen voor verkoop en koopgarant, Actie direct te huur, ledenontwikkeling HDBF, aanpassing administratiekosten bij eerste verhuur, marktonderzoek HDBF, klachtencommissie, voortgang herstructureringsprojecten, nieuwe procedure advisering en overleg, jaarverslag 2009, begroting 2011 en de meerjarenbegroting tot 2020. HDBF wordt altijd betrokken bij de herstructureringsprojecten om daar de bewonersbelangen duidelijk weer te geven. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de afgesloten protocollen.
72
Verenigingen van Dorpsbelang Naast de officiële huurdervertegenwoordiging via de Bewonersraad vinden wij het overleg met de verenigingen van dorpsbelang in ons werkgebied van essentieel belang. Deze verenigingen zijn vaak goed georganiseerd en weten wat er nodig is voor het dorp om de leefbaarheid en de verhuur van de woningen goed te houden of te verbeteren. Via de twee leefbaarheidcoördinatoren wordt minimaal twee keer per jaar overleg gevoerd met deze verenigingen. Door dit overleg en de uitvoering van diverse plannen wordt ons draagvlak voor onze activiteiten steeds groter. De verenigingen komen nu vaak uit eigen initiatief bij ons en vragen ons om als ontwikkelaar op te treden. De door de dorpen zelf ontwikkelde dorpsvisies zijn leidend in de plannen. In 2010 zijn er diverse plannen met de dorpen ontwikkeld. Een uitgebreid overzicht hiervan is te vinden onder het hoofdstuk leefbaarheid. Plannen voor sloop, nieuwbouw, herstructurering en ingrijpende verbeteringen worden apart besproken met de verenigingen.
Klachtencommissie In samenwerking met De Bouwvereniging in Harlingen is er een gezamenlijke klachtencommissie. De commissie bestaat uit drie leden. Een lid wordt voortaan voorgedragen door de gezamenlijke huurderverenigingen en een lid door de gezamenlijke ondernemingsraden. Deze beide leden dragen een onafhankelijke voorzitter voor. In 2010 bestond de klachtencommissie uit de volgende leden. Naam De heer C.H. Pilaar De heer A. Bos Mevrouw J. Groot
Functie lid secretaris voorzitter
Op voordracht van Ondernemingsraden Huurderverenigingen
Zittingsperiode tot 1-7-2014 1-1-2011 1-1-2012
Mevrouw Groot is medio 2010 afgetreden als voorzitter om persoonlijke redenen. De heer Bos is per 1 januari 2011 afgetreden volgens het rooster. Op voordracht van de huurderverenigingen wordt hiervoor een nieuw lid benoemd. In 2010 is er bij de klachtencommissie een klacht ingediend over Wonen Noordwest Friesland. Hierover zijn twee zittingen geweest van de commissie. Deze klacht werd door de klachtencommissie niet gegrond verklaard en de klager is daarvan in kennis gesteld.
73
Financieel beleid Algemeen Meerdere zaken hebben in 2010 invloed gehad op het financiële beleid van Wonen Noordwest Friesland. In 2010 is er nog steeds sprake van een economische recessie. De koopsector zit in een diep dal en dat heeft invloed op het beleid van Wonen Noordwest Friesland. Het is daarnaast duidelijk dat er echt ingespeeld moet worden op een naderende krimp van de bevolking in Friesland en de gemeentes waarin Wonen Noordwest Friesland opereert. Verder oefent de Nederlandse overheid, maar ook Europa, invloed uit op het corporatiebestel. In 2010 is duidelijk geworden dat het vanaf 2011 lastig wordt om activiteiten te ontplooien die niet direct bij de primaire taak van een corporatie horen. Deze activiteiten zijn niet meer financierbaar met staatssteun (lees: WSW borging). Onderdeel hiervan is de toewijzing van woningen aan de doelgroep. Woningen zullen vanaf 2011 voor 90% moeten worden toegewezen aan mensen met een gezinsinkomen beneden de € 33.614 per jaar. In 2010 is een nieuw kabinet geïnstalleerd. De consequenties hiervan kunnen nog niet geheel worden overzien. Er zijn al geluiden over afwenteling van de huurtoeslag op woningcorporaties. Al deze zaken maken het lastig om ver vooruit te kijken en vast te houden aan eerder gemaakte plannen. Duidelijk is echter wel dat er ook voor de primaire doelgroep in de toekomst minder geld beschikbaar zal zijn.
Kernvoorraad en krimp Wonen Noordwest Friesland heeft in 2010 onderzoek gedaan naar de benodigde kernvoorraad. Uit dit onderzoek is gebleken dat Wonen Noordwest Friesland ongeveer 800 woningen zou moeten afstoten. Uit het Strategisch Voorraad Beleid was al bekend dat Wonen Noordwest Friesland daarnaast voor een herstructureringsopgave staat. Waar vroeger vooral gezinswoningen nodig waren, is er tegenwoordig vooral behoefte aan woningen voor senioren en één en twee persoonshuishoudens. Wonen Noordwest Friesland pakt dit aan door enerzijds woningen te renoveren en anderzijds woningen te slopen en nieuw te bouwen. Door hierin tevens verdunning door te voeren (meer slopen dan terugbouwen) wordt het bezit deels teruggebracht. Om de investeringen in het bezit te bekostigen en het bezit verder terug te brengen worden woningen verkocht. Zoals gezegd is er op dit moment weinig markt voor de reguliere verkoop. Om toch kapitaal vrij te maken wordt, naast het regulier verkopen van woningen, Koopgarant ingezet. Door een woning met Koopgarant te kopen verzekert de koper zich van de mogelijkheid om de woning weer te kunnen verkopen. Wonen Noordwest Friesland heeft namelijk de verplichting om de woning op termijn weer terug te kopen van de koper. Daarnaast krijgt een koper een korting. Hierdoor wordt het ook voor mensen met een lager inkomen mogelijk om toch een woning te kopen. Afhankelijk van de korting wordt de prijsontwikkeling gedeeld door de koper en Wonen Noordwest Friesland. Koopgarant blijkt een product wat goed loopt. In 2010 zijn meer woningen verkocht dan begroot. Omdat evident is dat er risico’s kleven aan het verkopen van woningen (terugkoopverplichting en staat waarin de woning weer wordt teruggekocht) is kritisch gekeken naar het Koopgarantbeleid. Mede door het krimpscenario heeft dit in 2010 geleid tot een bijstelling van het beleid.
Bijstelling meerjarenbegroting Op basis van de nieuwe inzichten is in 2010 een nieuwe meerjarenprognose 2011 – 2020 opgesteld. Deze nieuwe meerjarenprognose is naar de toekomst toe, qua financiële mogelijkheden, richting bepalend.
74
De belangrijkste aanpassingen ten opzichte van de meerjarenbegroting die in 2009 werd opgesteld, zijn: de verwerking van het nieuwe SVB, kernvoorraad en de evaluatie van de verkopen in 2010. In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met een geleidelijke afbouw van het bezit tot 2024 wanneer het gewenste niveau is bereikt. Daarnaast is ingerekend dat de interne organisatie met de afname van bezit eveneens zal inkrimpen. In eerste instantie wordt ervan uitgegaan dat we de inkrimping met natuurlijk verloop kunnen opvangen. Hierover is nog geen formele besluitvorming geweest. De uitwerking zal in 2011 plaatsvinden. De uitkomsten van deze meerjarenprognose 2011 – 2020 geven aan dat Wonen Noordwest Friesland financieel in staat is om de daarin opgenomen plannen uit te voeren. Wonen noordwest Friesland voldoet bij uitvoering van deze meerjarenprognose ruimschoots aan de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gestelde eisen voor het aantrekken van geborgde leningen. Wel is duidelijk dat de leningportefeuille oploopt waardoor het belangrijk is de renterisico’s te blijven monitoren. Vanuit bovenstaande kunnen we concluderen dat 2010 wederom een hectisch jaar is geweest. Naast de nieuwe ontwikkelingen zijn we druk bezig geweest met het uitvoeren van ons beleidsplan. Zo is een eerste start gemaakt met de herstructurering van 75 woningen uit het Strategisch Voorraad Beleidsplan.
Cijfers De volgende zaken zijn van invloed geweest op het boekjaar van 2010:
De slechte verkoopmarkt Om toch de gewenste verkoopresultaten te behalen is het verkoopbeleid in 2009 en 2010 herzien. Hierbij is naast aangepaste prognoses qua verkopen vooral ingezet op het versneld aanbieden van woningen in Koopgarant. In 2010 zijn 400 woningen aan zittende huurders aangeboden in Koopgarant in plaats van de oorspronkelijk geplande 200 woningen. Daarnaast is er een aantal woningen dat oorspronkelijk het label keuzewoning had, als (Koopgarant) koopwoning aangeboden. Qua reguliere verkoop verwachten we vanaf 2011 ongeveer 33 woningen gemiddeld per jaar te verkopen. De voor 2010 begrote € 0,65 miljoen verkoopwinst op reguliere verkoop van bestaande woningen is qua realisatie uitgekomen op € 0,95 miljoen in 2010. De verwachting bleek dus aan de voorzichtige kant. De verkoopresultaten van reguliere verkopen zijn verantwoord onder de post “opbrengst verkopen” in de verlies- en winstrekening. De voor 2010 begrote € 2,97 miljoen verkoopwinst op verkoop onder Koopgarant van bestaande woningen is qua realisatie uitgekomen op ruim € 3,79 miljoen in 2009. Ook op dat punt is de begroting dus ruimschoots gehaald. De verkoopresultaten van verkopen onder Koopgarantvoorwaarden zijn verantwoord onder de post “overige waardeveranderingen van materiële vaste activa” in de verlies- en winstrekening.
Strategisch Voorraadbeleid Wonen Noordwest Friesland is zich bewust van de zich aandienende krimp van de bevolking in onze regio en de mogelijke gevolgen hiervan op haar bezit. Naast de bevolkingskrimp is er sprake van veranderende samenstelling van huishoudens en zien we een toekomstige verdere verhoging van het aantal één en twee persoonshuishoudens. Deze ontwikkeling heeft gevolgen voor het gewenste woningbestand van Wonen Noordwest Friesland. In het aangepaste SVB is dan ook een transformatieslag opgenomen van het huidige bezit qua kleine gezinswoningen naar woningen (vooral) geschikt voor één en twee persoonshuishoudens.
75
Naast de transformatie qua toekomstige behoefte houdt Wonen Noordwest Friesland voor de aantallen rekening met de toekomstige krimp door niet meer woningen toe te voegen dan het aantal dat ze ook aan de voorraad onttrekt. Tevens heeft Wonen Noordwest Friesland zich sterk gemaakt voor een provinciale aanpak van het krimp probleem waarbij wij graag zien dat de provincie de regie in handen neemt qua aantallen nieuwbouw woningen in Friesland om langdurige leegstand te voorkomen. In 2010 is een aanvang gemaakt met het de sloop- en nieuwbouw van 75 woningen.
Fiscaliteiten Op 1 januari 2008 is de integrale vennootschapsbelastingplicht ingevoerd voor de woningcorporaties. Mede hierdoor is een verzakelijking doorgevoerd in de corporatiesector. Er moet beter worden gekeken naar de kostenstructuur van de organisatie. Naast een volkshuisvestelijke en financiële afweging wordt tegenwoordig ook een fiscale afweging gemaakt bij beleidsbeslissingen. Ook Wonen Noordwest Friesland heeft deze stap gemaakt.
Jaarresultaat 2010 ten opzichte van 2009 Het jaarresultaat voor belasting over 2010 komt afgerond uit op € 6,80 miljoen positief, tegen € 0,17 miljoen positief over 2009. Het positieve verschil van € 6,63 miljoen ten opzichte van 2009 is in grote lijnen als volgt te verklaren: Hogere huuropbrengsten Hogere verkoopopbrengsten Hogere afschrijvingen Lagere overige waardeveranderingen vaste activa Hogere lonen en salarissen en sociale lasten en pensioen Lagere lasten onderhoud Lagere rentelasten
+ € 0,25 + € 0,27 -/€ 0,17 + € 5,56 -/€ 0,10 + € 0,60 + € 0,22 ___________ + € 6,63
De hogere huuropbrengsten zijn onder andere veroorzaakt door reguliere huurverhoging (1,2 % per 1 juli 2010), huurharmonisatie (het op streefhuur brengen) bij mutatie en huurverhoging bij geriefverbeteringen. De hogere verkoopopbrengsten zijn vooral een gevolg van de aanpassing van het verkoopbeleid waardoor meer woningen zijn verkocht dan in 2009. De lagere uitkomst in 2010 ten opzichte van 2009 voor de post waardeveranderingen vaste activa is, voor wat betreft de genomen onrendabele toppen, een gevolg van de fase waarin projecten zich bevinden. In 2009 is een aantal nieuwe projecten aanbesteed waardoor in dat jaar een grotere post onrendabele toppen moest worden genomen (€ 2,54 miljoen). In 2010 zijn geen projecten aanbesteed. Wel zijn bij lopende projecten de onrendabele toppen als gevolg van veranderde parameters aangepast (totaal € 0,42 miljoen). In totaal is het resultaat door onrendabele toppen daardoor € 2,12 miljoen positiever uitgekomen. Verder geldt dat vanaf jaarrekening 2009 onder deze post de “waardeverandering activa verkocht onder voorwaarden” (Koopgarant) worden verantwoord. Ten opzichte van 2009 (€ 0,35 miljoen) is het resultaat op verkopen met Koopgarant-voorwaarden € 3,44 miljoen positiever (2010: € 3,79 miljoen). Per saldo is daarmee de post overige waardeveranderingen vaste activa € 5,56 miljoen lager dan in 2009.
76
De hogere kosten voor salarissen, sociale lasten en pensioenen zijn vooral te verklaren door een CAOverhoging. De lagere lasten van onderhoud hebben vooral te maken met het gewijzigde verkoopbeleid. Hierdoor worden bepaalde onderhoudskosten bij te renoveren woningen niet uitgevoerd. En door een lager aantal mutaties is er minder mutatieonderhoud uitgevoerd.
Jaarresultaat 2010 ten opzichte van begroting 2010 Indien we de realisatie 2010 voor belasting vergelijken met de begroting 2010 constateren we de volgende verschillen: Onderdeel
Huren
Verkopen
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa (Onrendabele Toppen en waardeveranderingen activa verkocht onder voorwaarden (Koopgarant)
Realisatie 2010 in miljoen € 18,45
Begroot 2010 in miljoen € 18,52
Verschil in miljoen €
0,95
0,66
+ 0,29
-/- 3,37
-/- 0,03
+ 3,34
77
-/- 0,07
Belangrijkste oorzaken
De huurinkomsten waren iets lager (€ 0,15 miljoen) onder andere door meer verkopen gedurende het jaar en iets minder huurharmonisatie. Daarentegen was ook de huurderving als gevolg van mutatieleegstand lager (€ 0,08 miljoen) Er was in de begroting uitgegaan van de reguliere verkoop van 8 woningen. Door aanpassing van het verkoopbeleid zijn er uiteindelijk 15 woningen verkocht. Daarnaast is er verlies geleden op de verkoop van nieuwbouw koopwoningen bij een tweetal koopprojecten. Onrendabele toppen: Er was een bedrag van € 2,66 miljoen begroot voor onrendabele toppen. Hiervan is € 1,33 miljoen niet gerealiseerd doordat een project nog niet in 2010 werd aanbesteed. Daarnaast was er een onrendabele top van € 1,33 begroot voor de uitvoering van renovaties. Deze onrendabele top wordt pas genomen bij oplevering omdat de bedrijfswaarde moet worden afgezet tegen de bedrijfswaarde van het hele complex.
Onderdeel
Realisatie 2010 in miljoen €
Begroot 2010 in miljoen €
Verschil in miljoen €
Onderhoud
3,15
3,61
+ 0,46
Overige bedrijfslasten
3,22
3,60
+ 0,18
Rentelasten
3,43
3,63
+ 0,20
Overig Totaal voor belastingen
+ 0,07 + 4,47
78
Belangrijkste oorzaken
Waardeverandering activa verkocht onder voorwaarden: Er zijn in 2010 64 huurwoningen verkocht onder Koopgarantvoorwaarden. Dit is 16 meer dan begroot en dat heeft te maken met de aanpassing van het verkoopbeleid. Er is in totaliteit € 1,70 miljoen minder aan onderhoud uitgegeven. Er is echter ook € 1,24 miljoen minder geactiveerd. De overige bedrijfskosten komen vooral lager uit door lagere kosten Leefbaarheid (€ 0,05 miljoen), hogere ov. personeelskosten door reservering individueel ontwikkelingsbudget (€ 0,15 miljoen), lagere algemene kosten (€ 0,17 miljoen) door vooral lagere advieskosten en een eenmalig forse teruggave van BTW door prorata (€ 0,14 miljoen). De lagere rentelasten zijn vooral ontstaan door de lage korte rentes en minder rente op nieuwe leningen. De lage korte rentes werden gehanteerd bij het rekening courant krediet en bij een aantal leningen gekoppeld aan de korte rente. Door de hogere verkoopopbrengsten, lagere bedrijfslasten en lagere investeringen in nieuwbouw en renovaties is € 10 miljoen minder aan leningen aangetrokken. Als gevolg van bovengenoemde verschillen is het totaal resultaat voor belasting 4,47 miljoen beter dan begroot.
Bovenstaande afwijkingen ten opzicht van de begroting zijn al gedurende het jaar ieder kwartaal doorgesproken met de Raad van Commissarissen en er is ook ieder kwartaal een nieuwe jaarprognose gepresenteerd. Bij de presentatie van de resultaten van het 4e kwartaal is als resultaat voor belasting nog een winst van € 5,38 miljoen gerapporteerd. Het verschil van € 1,42 miljoen met de werkelijke uitkomst van € 6,80 miljoen winst wordt vooral veroorzaakt door lagere overige waardeveranderingen à € 1,65 miljoen als gevolg van het doorschuiven van de ORT van de renovaties en het project “Patiowoningen Burdaard”. Als conclusie over het jaar 2010 kan gesteld worden dat het eindresultaat voor belastingen van bijna € 6,80 miljoen positief ten opzichte van de begrote € 1,61 miljoen positief vooral veroorzaakt is door: 1. Financieel gunstigere overige waardeveranderingen van materiële vaste activa. 2. Lagere onderhoudskosten. 3. Lagere overige bedrijfslasten. 4. Hogere opbrengsten uit reguliere verkopen. VPB (Vennootschapsbelasting) Er zijn een aantal zaken van invloed geweest op de post VPB in de jaarrekening 2010. Allereerst is er een herrekening geweest van de VPB van 2009. Voornamelijk door de afwaardering van het woningbezit op basis van verlaging van de WOZ waarden is er een fiscaal verlies over 2009 ontstaan van € 5,9 mln. Dit betekent dat de eerder berekende VPB van 2009 volledig wordt gecorrigeerd (€ 548.112). Daarnaast wordt ook de fiscale winst over 2008 verrekend met het verlies over 2009, waardoor ook de VPB over 2008 wordt gecorrigeerd (€ 17.959). De fiscale winst over 2010 (€ 3,6 mln.) wordt eveneens verrekend met het verlies van 2009, waardoor geen VPB over 2010 is verschuldigd. Wel ontstaat er een post VPB over 2010 door afloop van een activa belastinglatentie op leningen en derivaten en activa verkocht onder voorwaarden en een passieve belastinglatentie in verband met een verschil in de commerciële en fiscale activering van onderhoud (per saldo € 281.957). De VPB last in de jaarrekening komt daardoor op € 284.114 negatief. Door betaalde voorschotten aan de belastingdienst bestaat er ultimo 2010 de volgende vordering op de belastingdienst: Te vorderen over 2006 € 23.171,= Te vorderen over 2008 € 8.723,= Te vorderen over 2009 € 548.095,= Te vorderen over 2010 € 805.000,=
Totaal te vorderen VPB € 1.384.989,=
Solvabiliteit, kasstroombeoordeling, beoordelingen door externen en toekomstcijfers Onder solvabiliteit wordt het eigen vermogen verstaan, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen. In ons financieel statuut is opgenomen dat uit oogpunt van financiële continuïteit een minimale solvabiliteit van 15% gewenst is. Per 31 december 2010 bedroeg onze solvabiliteit, op basis van historische kostprijs, 21,57%. Wonen Noordwest Friesland waardeert haar activa op basis van historische kostprijs. Op de activa wordt tot grondwaarde afgeschreven waardoor een stille reserve in het eigen vermogen zit. Wonen Noordwest Friesland hecht om die reden tegenwoordig minder waarde aan het solvabiliteitskengetal.
79
Daarnaast zegt solvabiliteit iets over de huidige stand van zaken maar niks over ontwikkelingen in de toekomst. Toekomstige kasstromen en het kunnen voldoen aan de toekomstige verplichtingen worden daarentegen belangrijker geacht in de boordeling van de continuïteit. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft positief geoordeeld over de solvabiliteit van het volkshuisvestelijke vermogen (gecorrigeerde eigen vermogen op basis van toekomstige kasstromen) per 31 december 2009. Daarnaast zijn wij door het CFV als A1-corporatie beoordeeld. Hiermee wordt aangegeven dat volgens het CFV onze voorgenomen activiteiten t/m 2014 passend zijn bij onze vermogenspositie. Het WSW heeft positief geoordeeld over de kredietwaardigheid van Wonen Noordwest Friesland. Hierbij heeft het WSW aan Wonen Noordwest Friesland faciliteringsvolume vrijgegeven voor geprognosticeerde investeringen in de jaren 2010 en 2011 en herfinancieringen in de jaren 2010 – 2012. Er is, vanwege de afhankelijkheid van de realisatie van de verkoopresultaten, een negatieve claim gelegd op de voorgenomen investeringen in 2012. De doelstelling voor Wonen Noordwest Friesland is om in de toekomst weer faciliteringsvolume te verkrijgen voor drie jaren. Verder zijn we door de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijkrelaties beoordeeld. Hierbij werd het verzoek gedaan een nadere analyse te plegen naar de oorzaken van het deels niet realiseren van de prognoses. Ditzelfde verzoek werd ook gedaan in 2009. Hierbij geldt dat Wonen Noordwest Friesland een stuk beter prognosticeert dan in het verleden, maar dat een score van 69% nog net iets ligt onder de benodigde score van 70% om als “goed” beoordeeld te worden. Vorig jaar is in het jaarverslag al aangegeven dat de meerjarenbegroting als gevolg van de kredietcrisis en de daarop genomen maatregelen behoorlijk is aangepast, waardoor de prognoses van de afgelopen jaren opnieuw niet gehaald zullen worden. Wonen Noordwest Friesland heeft inmiddels veel meer aandacht voor de PDCA-cyclus, waardoor we verwachten hierin de komende jaren nog steeds een verbeteringsslag te kunnen maken. Voor het overige waren er geen opmerkingen van de minister. Uit de in december 2010 vastgestelde (hernieuwde) meerjarenprognose 2011 – 2020 blijkt dat het vermogen (op basis van historische kostprijs) t/m 2020 constant zal afnemen. Hierbij zijn naast het beleidsplan K-trije, het nieuwe SVB plan en het aangepaste verkoopbeleid verwerkt in de prognoses. De uitkomsten van deze nieuwe meerjarenprognose laat zien dat de solvabiliteit (op basis van historische kostprijs) zal dalen tot dat het negatief wordt in 2019 (door eveneens een negatief eigen vermogen). De solvabiliteit op basis van historische kostprijs komt dus onder de in het financieel statuut benoemde 15%. Doordat de waarde van de activa op basis van historische kostprijs geen juiste afspiegeling meer geeft van de werkelijke waarde overweegt Wonen Noordwest Friesland de activa te gaan waarderen op bedrijfswaarde (kasstromen). Voor de beoordeling van de continuïteit van de organisatie kijkt Wonen Noordwest Friesland vooral naar de kasstromen en de Interest Coverage Ratio waaruit blijkt dat Wonen Noordwest Friesland constant (ruimschoots) in staat blijft om aan haar renteverplichtingen te voldoen.
80
De operationele kasstroom, volgens WSW systematiek, schommelt jaarlijks tegen de € 2,3 miljoen positief. Dat wil zeggen dat de “going concern-kasstroom” positief is en blijft. De inzet voor Wonen Noordwest Friesland is nog steeds om de beschikbare middelen in te zetten in het belang van de volkshuisvesting in Noordwest Friesland.
Operationele kasstromen MJP 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
A: goedgekeurde meerjarenbegroting A2: goedgekeurde meerjarenbegroting rekening houdend met de afwenteling van huurtoeslag op de corporaties A3: goedgekeurde meerjarenbegroting rekening houdend met de afwenteling van huurtoeslag op de corporaties en 25% lagere verkopen 81
Zoals uit bovenstaande grafiek blijkt laat de goedgekeurde meerjarenprognose een positieve operationele kasstroom zien t/m 2020. De scenario’s waarbij sprake is van afwenteling van de huurtoeslag en bij 25% minder verkoop en de afwenteling van de huurtoeslag op Wonen Noordwest Friesland geven naar de toekomst toe een beeld waarbij een ingreep in de bedrijfsvoering wellicht noodzakelijk wordt. Voorlopig is dat echter niet nodig. Duidelijk is wel dat het overheidsbeleid behoorlijk van invloed kan zijn op het te voeren beleid bij Wonen Noordwest Friesland. De verdere ontwikkelingen worden gevolgd en bij verdere verslechtering van de uitkomsten zal de organisatie zich hierop opnieuw beraden. Om te voorkomen dat er bij iedere tegenvaller paniekvoetbal gespeeld gaat worden is in 2009 een knoppenlijst vastgesteld waarin is aangegeven op welk terrein en in welke prioriteitsvolgorde Wonen Noordwest Friesland maatregelen treft bij zich voordoende tegenvallers (zie bladzijde 23 “Knoppenlijst”). Aangezien Wonen Noordwest Friesland voorlopig een positieve operationele kasstroom kent is ingrijpen op dit moment niet noodzakelijk. Het blijven monitoren van de resultaten en de verdere ontwikkelingen blijft hierbij van belang. Wonen Noordwest Friesland vindt bovenstaande monitoring en daarmee risicoanalyse van de financiële positie dusdanig van belang dat sinds de organisatieaanpassing in mei 2010 een onafhankelijke controllerpositie is ingeruimd.
Risico analyse en treasury De risico´s die effect hebben op de in de meerjarenprognose verwachte operationele kasstromen en daarmee de financierbaarheid van de te plegen investeringen zijn in kaart gebracht door de organisatie:
Het belangrijkste risico behelst het niet realiseren van de ingeboekte verkopen en daarmee het wegvallen van een stuk interne financiering van de investeringsplannen. Een tweede mogelijk risico behelst het toekomstige renterisico. Wonen Noordwest Friesland gaat in de huidige meerjarenprognose uit van 5,5% rente voor de nieuw aan te trekken leningen. Dit is nu nog aan de hoge kant, maar kan vrij snel reëel of zelfs te laag zijn. Het is daarom bij een oplopende leningportefeuille erg van belang om het risico van oplopende rentes te beheersen. Een manier om dit te doen is het spreiden van de aflossingen en renteherzieningen binnen de leningportefeuille waardoor het risico in enig jaar niet te hoog wordt.
Wonen Noordwest Friesland heeft in 2010 een treasurycommissie opgericht samen met de corporaties in Harlingen, Sneek en Dokkum. Deze treasurycommissie komt jaarlijks drie maal bijeen onder begeleiding van Thesor. De eerst resultaten die hierbij zijn behaald zijn een nieuw treasurystatuut en een treasuryjaarplan voor 2011. Onderstaande grafiek geeft het portefeuillerisico van de leningportefeuille weer per 31-12-2010. Het portefeuillerisico geeft aan welk percentage van de leningportefeuille in een jaar een renteconversie ondergaat. Dit mag volgens het treasurystatuut jaarlijks niet hoger zijn dan 15%, waardoor het risico op het niet kunnen voldoen van de rentelasten als gevolg van renteaanpassingen acceptabel blijft. Wonen Noordwest Friesland blijft alle jaren onder het maximale portefeuillerisico.
82
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is dit jaar met ruim € 10 miljoen afgenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. De bedrijfswaarde bedraagt € 123 miljoen. Dit is 21,3 % boven de boekwaarde van € 101,4 miljoen. In 2004 zijn de complexen voor de vergelijking van de bedrijfswaarde met de boekwaarde geclusterd op gemeentelijk niveau en op bouwjaren aanduiding. De vergelijking tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde geeft voor dit jaar aan dat er op de geclusterde complexen niet hoeft te worden afgeboekt. Zie onderstaande tabel voor gebruikte parameterwaarden. Voor analyse van de daling van de bedrijfswaarde zie bladzijde 104 van de jaarrekening.
83
Op het terrein van de vaststelling van de bedrijfswaarde zijn er voor 2010 nieuwe parameterwaarden vastgesteld: Parameter Jaarlijkse huurverhoging
Huurderving Huur per woning Kosten onderhoud per woning
Jaarlijkse stijging onderhoud Bedrijfskosten per woning
Jaarlijkse stijging bedrijfskosten Disconteringsrente Levensduur in jaren
Bedrijfswaarde in jaarrekening 2010 2011 => 2,70% 2012 => 3,10% 2013 => 3,00% 2014 => 2,90% 2015 => 2,80% 2016 e.v. => 2,00% Gehele looptijd => 1,50% Werkelijke huur 2011 => € 919 2012 => € 1.124 2013 => € 1.097 2014 => € 1.112 2015 => € 1.093 2016 e.v. => € 1.100 2011 t/m 2016 => verwerkt in bedragen 2017 e.v. => 3% 2011 => € 1.413 2012 => € 1.424 2013 => € 1.459 2014 => € 1.502 2015 => € 1.563 2016 e.v. => € 1.600 2011 t/m 2016 => verwerkt in bedragen 2017 e.v. => 3% Gehele looptijd => 5,25% Vastgelegde restant levensduur maar minimaal 10 jaar
Bedrijfswaarde in jaarrekening 2009 2010 => 2,30% 2011 => 3,45% 2012 => 3,35% 2013 => 3,25% 2014 => 3,15% 2015 e.v. => 2,25% Gehele looptijd => 1,50% Werkelijke huur 2010 => € 916 2011 => € 1.070 2012 => € 1.190 2013 => € 1.157 2014 => € 1.174 2015 e.v. => € 1.135 2010 t/m 2015 => verwerkt in bedragen 2016 e.v. => 3,25% 2010 => € 1.348 2011 => € 1.411 2012 => € 1.453 2013 => € 1.497 2014 => € 1.597 2015 e.v. => € 1.565 2010 t/m 2015 => verwerkt in bedragen 2016 e.v. => 2,25% Gehele looptijd => 6,00% Vastgelegde restant levensduur maar minimaal 10 jaar
Hierbij vallen de volgende zaken op: De jaarlijkse huurverhoging voor 2011 komt met 2,7% fors lager uit dan waar in 2009 mee is gerekend (3,45%). Dit heeft te maken met het regeringsbeleid van inflatievolgend huurbeleid en de lage inflatie over 2010. Door Wonen Noordwest Friesland is deze voor 2011 geschat op 1,5% waar vorig jaar nog werd uitgegaan van 2,25%. Het werkelijke inflatiecijfer over 2010 is bij het schrijven van dit verslag nog niet bekend. De overige 1,2% huurverhoging wordt gerealiseerd door huurharmonisatie. De onderhoudskosten liggen naar aanleiding van de nieuwe meerjarenprognose algeheel op een iets lager niveau dan waar in 2009 mee is gerekend. De onderhoudsstijging ligt als gevolg van de aanpassing van de sectorparameters vanaf 2016 op een iets lager niveau. De bedrijfskosten liggen naar aanleiding van de nieuwe meerjarenprognose algeheel op een marginaal hoger niveau dan waar in 2009 mee is gerekend. Met deze bedrijfskosten gaan we ervan uit qua kosten te voldoen aan de wens om met gemiddelde bedrijfskosten bovengemiddeld te presteren. 84
Beleidswaarde Wonen Noordwest Friesland maakt nog geen gebruik van beleidswaarde ter bepaling van de financiële mogelijkheden naar de toekomst toe. Er wordt door Wonen Noordwest Friesland wel steeds meer belang gehecht aan de beleidswaarde als instrument naast de bedrijfswaarde op basis van voorgeschreven regels vanuit CFV/WSW. Via de beleidswaarde kunnen de gevolgen van het eigen beleid van de corporatie in beeld gebracht worden. In 2011 zal Wonen Noordwest Friesland bezig gaan met de ontwikkeling van de beleidswaarde van de corporatie.
Marktwaarde Het is lastig om de marktwaarde van het bezit van Wonen Noordwest Friesland te bepalen. Hierbij spelen meerdere zaken een rol: Bij gefaseerde verkoop van haar bezit zal Wonen Noordwest Friesland een hogere waarde kunnen genereren dan bij totale verkoop in zijn geheel. Wat zijn de effecten van de crisis op de waarde van Wonen Noordwest Friesland. Wat betekent de naderende krimp voor de waarde van Wonen Noordwest Friesland. Indien we toch iets willen zeggen over de marktwaarde van Wonen Noordwest Friesland ligt het terug grijpen op de WOZ-waarden voor de hand. De totale WOZ-waarde, met peildatum van 1 januari 2009, van Wonen Noordwest Friesland ligt op ruim € 481 miljoen (vorig jaar € 525 miljoen, daling 8%).
Liquiditeit Er wordt gestreefd naar een minimalisatie van de liquide middelen. Om eventuele tijdelijke tekorten wegens lopende investeringen in projecten te kunnen opvangen, wordt gebruik gemaakt van een rekening courantfaciliteit bij de ABN Amro. Hiervoor is de volmacht aan de ABN Amro verleend tot het te allen tijde kunnen verpanden van de lopende en toekomstige vorderingen van Wonen Noordwest Friesland. Op verzoek van ABN Amro zijn de voorwaarden van de rekening courantfaciliteit in 2010 herzien. In verband met het niet optimaal gebruik maken van de in 2007 afgesproken faciliteit van € 6 miljoen, is de faciliteit in 2010 verlaagd naar € 2,5 miljoen. Na onderhandeling is het tarief opgehoogd van 0,75% boven 1 maands euribor tot 1% boven 1 maands euribor. Verder wordt er ook gebruik gemaakt van rollover leningen met variabele hoofdsommen en indien noodzakelijk ook van kasgeldleningen om de tijdelijke tekorten wegens lopende investeringen in projecten te kunnen opvangen.
Beleggingen Het beleggingsbeleid van Wonen Noordwest Friesland is een afgeleide van de primaire werkzaamheden. Dit betekent dat de eigen middelen zoveel mogelijk worden ingezet voor interne financiering en investeringen. Mochten er door verkoop van woningen tijdelijk veel liquiditeiten aanwezig zijn, dan zullen deze middelen belegd worden in risico mijdende beleggingen. Beleggingen in risicovolle producten, zoals aandelen, is op grond van ons treasurystatuut niet toegestaan.
85
Financiering Met betrekking tot financiering wordt gestreefd naar beperking van de financieringslasten. Kernactiviteiten worden daarom zoveel mogelijk uit eigen middelen gefinancierd. Het aantrekken van nieuwe leningen vindt sinds 2004 plaats onder garantie van het WSW. Voorheen was dit nog onder gemeentegarantie. Hierbij worden door nieuwe regelgeving tegenwoordig wel eisen gesteld aan het soort financiering. Er is geen borging meer toegestaan voor “niet DAEB (diensten van algemeen economisch belang) activiteiten”. Gelet op onze meest recente kasstroomprognoses, zal de financiering van nieuwbouw in de komende jaren waarschijnlijk geen problemen geven. Hiervoor is voldoende borgingsruimte bij het WSW mogelijk. Verder speelt hierbij een rol dat Wonen Noordwest Friesland slechts voor drie jaar borgingsruimte toegewezen heeft gekregen door het WSW, waarbij een negatieve claim is gelegd op de verwachte investeringen voor het 3e jaar. Kortom Wonen Noordwest Friesland heeft slechts borgingsruimte voor de investeringen in het 1e en 2e jaar en de herfinancieringen van het 1e, 2e en 3e jaar. Onze inzet zal zijn om met ingang van 2010 weer voor 3 jaar borgingsruimte toegewezen te krijgen. Het gemiddelde renteniveau van onze leningenportefeuille bedraagt momenteel 4,27% en is ten opzichte van het niveau in 2009 (4,43%) wederom behoorlijk gedaald. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat een aantal leningen qua rente gekoppeld is aan korte rentes die momenteel zeer laag zijn. In 2010 is een lening aangetrokken bij de Nederlandse Waterschapsbank voor in totaal € 5,5 miljoen. Dit is een lening met variabele hoofdsom voor 2 jaar tegen een rente van het 1-maands euribor tarief met een opslag van 0,42%. De lening is aangetrokken ter realisatie van nieuwe woningen en verbetering van woningen.
86
Lijst van afkortingen CFV GKB HDBF IA KCC KWH LCV MFC MKW MT OR ORT P&O PV RvC SVB VFG VFW VHE VPB VOV VVE WMO WNWF WSNP WSW WWS WWI
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Gemeentelijke Krediet Bank Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland Interne Aannemerij, afdeling binnen Wonen Noordwest Friesland klant contact center Kwaliteitslabel voor woningcorporaties in de huursector platform van corporatiebestuurders Multifunctioneel centrum (voorheen ook wel dorpshuis genoemd) platform van middelgrote en kleine woningcorporaties Management Team ondernemingsraad onrendabele top personeel en organisatie personeelsvereniging Raad van Commissarissen Strategisch Voorraad Beleidsplan Vereniging van Friese Gemeenten Vereniging van Friese Woningcorporaties verhuureenheid Vennootschapsbelasting verkoop onder voorwaarden vereniging van eigenaren Wet Maatschappelijke Ondersteuning Wonen Noordwest Friesland Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Woning Waardering Systeem Wonen, Wijken en Integratie (ministerie)
87
Jaarrekening 2010 Wonen Noordwest Friesland
88
Kengetallen 2010 ________
2009 ________
2008 ________
2007 ________
2006 ________
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woningen Garages Bedrijfsruimten
4.089 23 20
4.170 23 15
4.144 23 10
4.172 23 10
4.174 23 2
Totaal
4.132
4.208
4.177
4.205
4.199
Mutaties in het woningbezit: Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal bestemmingsverandering (woning naar bedrijfsruimte) Totaal mutaties in woningen
13 0 79 10 5 -81
85 0 27 32 0 26
3 0 20 11 0 -28
46 0 46 1 1 -2
25 0 9 2 0 14
Mutaties in bedrijfsruimten: Aantal opgeleverd Aantal bestemmingsverandering (woning naar bedrijfsruimte) Wijziging administratief (1 ruimte => 5 ruimten) Totaal mutaties in bedrijfsruimten
0 5 0 5
5 0 0 5
0 0 0 0
3 1 4 8
0 0 0 0
Aantal woningen naar huurprijsklasse: Goedkoop Betaalbaar Duur
1.575 2.449 65
1.622 2.479 69
1.700 2.378 66
1.812 2.306 54
1.908 2.219 47
Kwaliteit Kosten niet-planmatig onderhoud/vhe (in €) Kosten planmatig onderhoud/vhe (in €) Kosten woningverbetering/vhe (in €) Totaal kosten onderhoud/vhe (in €)
244 475 51 771
251 581 68 900
398 600 63 1.061
644 667 220 1.531
220 590 140 950
Prijs/kwaliteitsverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto-prijs (in €)
131 4.601
130 4.572
130 4.414
130 4.284
128 4.171
Het verhuren van woningen Mutatiegraad (in %) Huurachterstand (in %) van bruto huuropbrengsten Huurderving door mutatieleegstand (in %) Huurderving door labeling (in %) Huurderving door te koop staande woningen (in %) Huurderving door leegstand voor sloop (in %)
10,10 0,58 0,65 0,24 0,79 1,00
11,90 0,57 1,46 0,29 0,24 0,96
12,60 0,62 0,77 0,59 0,24 0,80
12,00 0,78 0,92 0,76 0,42 0,48
11,40 0,63 1,75
21,57 42,51 25,53 4,57 3,67 8,32 10.364 1.656
16,83 31,67 0,88 4,68 3,91 3,26 8.242 1.361
18,05 31,67 -6,60 4,75 4,01 1,94 8.416 1.769
21,86 24,74 4,41 4,92 4,28 4,13 8.065 1.582
22,72 34,56 4,74 5,12 4,31 4,25 7.524 1.742
Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen/vhe (in €) Totale opbrengsten/vhe (in €) Jaarresultaat/vhe (in €)
6.445 4.990 1.645
4.645 4.778 41
4.659 4.798 -309
5.265 5.148 232
5.040 4.443 239
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen/1.000 vhe, berekend per jaar Aantal personeelsleden/ 1.000 vhe, per ultimo jaar
13,19 14,76
13,05 14,73
12,79 14,12
12,40 13,79
10,95 12,62
Financiele continuiteit Solvabiliteit (in %)** Liquiditeit (in %) ** Rentabiliteit eigen vermogen (in %) Rente / Langlopende leningen (in %) Rentabiliteit vreemd vermogen (in %) ** Rentabiliteit totaal vermogen in %) ** Interne financiering/vhe (in €) Cash-flow/vhe (in €) ICR
** M.i.v. 2007 worden aangegane verplichting voor nieuwbouw niet meer op de balans opgenomen (als kort vreemd vermogen), maar als een niet uit de balans blijkende verplichting. Dit is van invloed op dit kengetal. De vergelijkende cijfers van 2006 zijn aangepast
89
Balans per 31 december 2010 (na winstbestemming) ACTIVA
31 december 2010 €
31 december 2009 €
VASTE ACTIVA
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
101.454.385
102.147.785
3.983.870
1.836.181
9.076.411 4.436.469
3.217.798 4.714.636
Totaal materiële vaste activa Financiële vaste activa Belastinglatenties
Totaal vaste activa
118.951.135
111.916.400
444.758
469.683
119.395.893
112.386.083
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden Voorraad materialen Voorraad koopwoningen Onderhanden projecten, niet verkochte woningen
218.884 1.087.177 223.164
213.076 579.882 1.327.385 1.529.225
Voorraad in ontwikkeling, koopwoningen verkocht
2.120.344
323.529
-
Vorderingen Huurdebiteuren Belastingen en premies soc. verz. Overige vorderingen Overlopende activa
111.300 1.404.032 57.900 567.388
106.306 778.905 148.902 557.378
Liquide middelen Totaal vlottende activa
TOTAAL
90
2.140.619
1.591.491
44.113
34.158
4.037.486
3.745.992
123.433.379
116.132.075
PASSIVA
31 december 2010 €
31 december 2009 €
EIGEN VERMOGEN Kapitaal, wettelijke en statutaire reserves Overige reserves
68 26.630.079
Totaal eigen vermogen
68 19.546.978 26.630.147
19.547.046
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele toppen Voorziening latente belastingverplichting
863.483 1.174.238
Totaal voorzieningen
3.329.041 917.206 2.037.721
4.246.247
LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen
76.128.061 9.111.001 28.884
Totaal langlopende schulden
77.234.576 3.244.622 30.250
85.267.946
80.509.448
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Aflossing leningen komend boekjaar Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva
2.025.733 1.063.728 3.107.000 485.936 900.945 1.914.220
Totaal kortlopende schulden
TOTAAL
91
3.118.605 1.249.486 4.111.000 485.896 977.823 1.886.525 9.497.564
11.829.335
123.433.379
116.132.075
Winst- en verliesrekening over 2010 Begroting 2010 €
Jaarrekening
Jaarrekening
2010
2009
€
€
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten
18.527.800 368.900 655.800 887.650
18.453.395 353.645 948.284 863.715
20.440.150
Som der bedrijfsopbrengsten
18.201.875 343.830 3.156 680.611 874.942 20.619.039
20.104.413
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale en pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Bijdrage "Krachtwijken"
3.558.000 26.9112.699.065 837.800 3.608.700 3.595.500 200.000
3.485.001 3.365.16927 2.686.016 854.777 3.153.475 3.419.893 198.430
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten Rentelasten
3.316.836 2.196.045 27 2.636.110 804.909 3.753.785 3.432.984 189.410
14.472.154
10.432.449
16.330.107
5.967.996
10.186.590
3.774.307
3.000 3.637.500
88.246 3.475.849
3.634.500-
Som der financiële baten en lasten
2.333.496
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
724.200
Belastingen Nettoresultaat na belastingen
1.609.296
92
8.587 3.611.070 3.387.603-
6.798.988
284.114-
7.083.102
3.602.483-
171.824
87.025
84.799
Kasstroomoverzicht (indirecte methode) 2010 € Kasstroom uit operationele activiteiten jaarresultaat
7.083.102
afschrijvingen waardeveranderingen mat. en fin. vaste activa dotatie/onttrekking voorziening onrendabel dotatie/onttrekking voorziening latente belastingverplichting dotatie/onttrekking actieve belastinglatentie
3.485.001 3.365.1692.465.558257.032 24.925
verandering in werkkapitaal: - mutatie voorraden - mutatie onderhanden werk (verkochte woningen) - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden (exclusief kredietinstellingen)
591.119 323.529549.1281.238.9001.520.438-
Kasstroom uit operationele activiteiten
3.498.894
Kasstroom uit investeringsactiviteiten investeringen in materiële vaste activa desinvesteringen in materiële vaste activa investeringen in financiële vaste activa desinvesteringen in financiële vaste activa
7.416.943262.377 -
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
7.154.566-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten aangegane langlopende schulden nieuw benutting ruimte Rollover lening met variabele hoofdsom aangegane kortlopende schulden nieuw ontvangen van kopers voor koopgarantwoningen mutatie waarborgsommen aflossing langlopende schulden mutatie overboeking aflossing komend boekjaar naar kortlopende schulden
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
5.500.000 3.500.0001.092.8715.866.379 1.3664.110.5151.004.000 3.665.627
Netto-Kasstroom
9.955
93
1
Algemene toelichting
1.1
Regelgeving
1.2
Kasstroomoverzicht
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
1.3
Aangegane verplichtingen
2
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
2.1
Algemeen
2.2
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen
Als gevolg van wijzigingen van RJ-252 is het niet langer toegestaan aangegane verplichtingen inzake nieuwbouwprojecten te verwerken in de balans. Met ingang van het boekjaar 2007 worden de door de corporatie aangegane (restant)verplichtingen vermeld onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van vorig jaar.
Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvordering en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in de komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde. Latente belastingvorderingen, welke op korte termijn verrekend kunnen worden, zijn opgenomen onder de kortlopende vorderingen. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
2.3
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom 94
projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de aanbestedingsfase en afgeleid het daadwerkelijke aanbesteden heeft plaatsgevonden.
2.4 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie
De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief (levensduurverlenging/ huursverhoging). De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van bouwjaren per gemeente waarin de woning is gesitueerd. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt deels rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. Er wordt, in verband met onzekerheid over de realisatie, nog geen rekening gehouden met woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en woningen met slooplabel. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 10 jaar. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. 95
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: jaarlijkse huurverhogingen 2011: 2,70 % (voorgaand jaar: 3,45 %) 2012: 3,10 % (voorgaand jaar: 3,35 %) 2013: 3,00 % (voorgaand jaar: 3,25 %) 2014: 2,90 % (voorgaand jaar: 3,15 %) 2015: 2,80 % (voorgaand jaar: 2,25 %) 2016 en verder: 2,00 % (voorgaand jaar: 2,25 %); jaarlijkse huurderving van 1,5 % (voorgaand jaar: 1,5 %); jaarlijkse genormeerde bedrijfskosten per woning 2011: € 1.413 (voorgaand jaar: € 1.411) 2012: € 1.424 (voorgaand jaar: € 1.453) 2013: € 1.459 (voorgaand jaar: € 1.497) 2014: € 1.563 (voorgaand jaar: € 1.597) 2015: € 1.597 (voorgaand jaar: € 1.565) 2016 en verder: € 1.600 (voorgaand jaar: € 1.565); jaarlijkse stijgingen van de genormeerde bedrijfskosten per woning 2017 en verder: 3,00 % (voorgaand jaar m.i.v. 2016: 2,25 %); jaarlijkse stijging van genormeerde onderhoudslasten m.i.v. 2017: 3,00 % (voorgaand jaar m.i.v. 2016: 3,25 %); genormeerde onderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) 2011: € 919 (voorgaand jaar: € 916) 2012: € 1.124 (voorgaand jaar: € 1.070) 2013: € 1.097 (voorgaand jaar: € 1.190) 2014: € 1.112 (voorgaand jaar: € 1.157) 2015: € 1.093 (voorgaand jaar: € 1.174) 2016 en verder: € 1.100 (voorgaand jaar: € 985) genormeerde onderhoud- en variabele lasten bij garages: 25 % van waarden bij woningen; bijdrage krachtwijken € 0,= per woning (voorgaand jaar: € 0,= ); een restwaarde voor grond op basis van aanschafwaarde grond dan wel lagere taxatiewaarde; een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar: 6,0 %) voor WSW-geborgde woningen en bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van1 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem), de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze post op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Er is in de bedrijfswaardeberekening geen rekening gehouden met toekomstige mutaties als gevolg van verkoop en sloop. Afschrijving vindt voor het eerst plaats in het jaar nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
96
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen tot het moment van overdracht en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen afhankelijk of er wel of geen verkoopcontract met een koper is gesloten verantwoord onder de post onderhanden projecten of onder de post onderhanden werk koopwoningen. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de post onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Verliezen (onrendabele toppen bij huurwoningen of verliezen op verkopen) worden genomen op het moment dat ze voorzienbaar zijn. Winsten op verkopen worden genomen op het moment dat ze zijn gerealiseerd. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt voor het eerst plaats in het jaar nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire dan wel annuïtaire afschrijvingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
2.5
Voorraden
Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.
Onderhanden projecten
Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs 97
van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.
2.6 Vorderingen Huurdebiteuren
Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering.
2.7
Liquide middelen
2.8
Voorzieningen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
Voorziening pensioenen De stichting heeft een aantal pensioenregelingen (zie paragraaf 3.3). De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdpensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
2.9
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
98
2.10 Overige activa en passiva
Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
3
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
3.1
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
3.2 Bedrijfsopbrengsten Huren
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2010 bedroeg dit maximumpercentage 1,2 %.
Overheidsbijdragen
Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. In 2008 zijn voor een aantal complexen de overheidsbijdragen afgerekend en zijn de toekomstig nog te ontvangen bijdragen in eenmaal ontvangen en verantwoord.
Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
3.3 Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijging- of vervaardigingprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode dan wel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden.
99
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Tevens worden onder deze post de voor rekening van Wonen Noordwest Friesland komende afwaardering van de post activa verkocht onder voorwaarden verantwoord.
Periodiek betaalbare beloningen
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Pensioenen
De stichting heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegdpensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt de stichting op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft de stichting geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. De stichting heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Wonen Noordwest Friesland integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. De Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO-2). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging/levensduurverlenging van het actief.
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
100
3.4
Rentebaten en rentelasten
4
Financiële instrumenten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Binnen het treasurybeleid van Wonen Noordwest Friesland dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. In de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de kostprijs, normaal gesproken de nominale waarde, tenzij anders vermeld. Financiële derivaten (met name interestswaps) worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie.
4.1
Renterisico
4.2
Kredietrisico
4.3
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De stichting loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de stichting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de stichting risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.
De stichting heeft geen significante concentraties van kredietrisico. De stichting maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
De jaarrekening wordt in overeenstemming met BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel
Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
101
De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Wonen Noordwest Friesland. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Wonen Noordwest Friesland binnen de sector gangbare uitgangspunten.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de aanbestedingsfase en afgeleid het daadwerkelijke aanbesteden heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
102
Toelichting op de balans MATERIËLE VASTE ACTIVA
Onroerende Onroerende Onroerende Onroerende Totaal
2010 €
en roerende zaken in exploitatie en roerende zaken in ontwikkeling en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zaken verkocht onder voorwaarden
101.454.385 3.983.870 4.436.469 9.076.411 118.951.135
2009 € 102.147.785 1.836.181 4.714.636 3.217.798 111.916.400
Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt : Onroerende en roerende zaken in exploitatie Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
Saldo per 31 december 2009: - aanschaffingswaarde (A) - cumulatieve afschrijvingen (B)
137.351.965 37.328.770-
2.256.059 131.469-
139.608.024 37.460.239-
Boekwaarde per 31 december 2009
100.023.195
2.124.590
102.147.785
€
Mutaties in het boekjaar : -
investeringen nieuwbouw vanuit activa in ontwikkeling (A) overheveling van woningen naar bedrijfspanden (A) investeringen vanuit onderhoud / geriefsverbeteringen (A) overboeking naar onbebouwde gronden vanuit projecten (A) overgeboekt van voorraad koopwoningen (A) overb. naar onrendabele toppen (overgeb. koopwoning van voorraad) (A) desinvesteringen i.v.m. reguliere verkoop (A) overheveling afschrijvingen van woningen naar bedrijfspanden (B) correctie-afschrijving i.v.m. desinvestering reguliere verkoop (B) overboeking aanschafwaarde naar activa verkoop onder voorwaarden (A) overboeking afschrijvingen naar verkoop onder voorwaarden (B) desinvesteringen i.v.m. sloop (A) correctie-afschrijving i.v.m. desinvestering sloop (B) afschrijvingen (B)
Saldo
1.215.121 220.6083.552.381
60.773
354.14763.962 124.368 2.683.956620.520 114.76482.167 3.152.478-
867.436-
Saldo per 31 december 2010: - aanschaffingswaarde (A) - cumulatieve afschrijvingen (B) Boekwaarde per 31 december 2010
220.608
63.962-
43.383-
174.037
1.215.121 3.552.381 60.773 354.147124.368 2.683.956620.520 114.76482.167 3.195.861-
693.400-
138.745.992 39.590.233-
2.537.439 238.813-
141.283.431 39.829.046-
99.155.759
2.298.627
101.454.385
Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa in exploitatie worden op basis van annuiteiten volledig afgeschreven. Op grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Woningen 40 tot 50 jaar Garages 40 jaar Bedrijfsruimten 40 tot 50 jaar CV-installaties 20 jaar Warmwaterinstallatie 20 jaar Overige zaken 10 tot 30 jaar
Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie hebben 223 woningen een regulier verkooplabel. Daarnaast zijn er 588 woningen met een Koopgarant verkooplabel. Verwacht wordt dat in 2011 30 woningen regulier en 41 woningen via Koopgarant zullen worden verkocht. De verwachte opbrengst bedraagt respectievelijk € 92.000 en € 91.200 per woning. De boekwinst schatten we in voor respectievelijk € 77.100 en € 57.800 per woning.
103
Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. Actuele Waarde De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2009) in totaal € 481 miljoen. Bedrijfswaarde Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gebruikt voor levensduurschattingen. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde in totaal circa € 123 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 21,6 miljoen. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: Disconteringsvoet 5,25% (voorgaand jaar 6,00%) Kostenstijging onderhoud 3,00% (voorgaand jaar 3,25%) Kostenstijging variabele lasten 3,00% (voorgaand jaar 2,25%) Huurverhoging 2,00% (voorgaand jaar 2,25%) Huurderving 1,50% (voorgaand jaar 1,50%) De gemiddelde resterende levensduur van het woningbezit is minimaal 10 jaar (voorgaand jaar op 10 jaar). Meer informatie treft u aan in hoofdstuk 2.3, de grondslagen voor waardering van activa en passiva. De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 10,2 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar (€ 133,2 miljoen). De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren (*€1 miljoen): Autonome ontwikkeling: Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven
-9,5 6,7
Voorraadmutaties: Verkoop Sloop Nieuwbouw
-3,6 -0,1 1,2
Parameterwijzigingen: Wijziging levensduur Lagere huur Lagere onderhoudskosten Lagere inflatie/lastenstijging Lagere discontovoet
2,1 -10,7 1,4 -1,1 5,9
Niveauwijzigingen: Lagere huren Hogere onderhoudskosten Lagere overige exploitatieuitgaven Lagere restwaarde
-0,5 2,3 -0,3 -0,3
Rentabiliteitswaardecorrectie: Autonome ontwikkeling Wijzigingen in lopende leningen Nieuwe leningen Disconto
-0,6 0,0 0,0 -3,1
Totaal hogere bedrijfswaarde
-10,2
104
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Woningen en woongebouwen €
Saldo per 1 januari 2010
1.836.181
Mutaties in het boekjaar : - Investeringen - Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie - Overboeking naar bedrijfsgebouwen - Overboeking naar grond - Overboeking van onderhanden werk koopwoningen, saldo 31-12-2009 - Overboeking naar onderhanden werk koopwoningen, saldo 31-12-2010 - Ontvangen reguliere verkoop/subsidies - Overboeking naar voorraad koopwoningen - Overboeking naar onrendabele toppen - Overboeking naar/van voorziening onrendabele toppen - Overboeking naar V&W (verlies verkoop nieuwbouw) - Overboeking naar V&W (afb. aanloopkosten en leefbaarheid) - Overboeking naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overboeking naar waardeveranderingen activa verkocht onder voorwaarden
7.249.154 1.215.12160.7711.327.385 1.045.986387.267614.372346.4662.465.55949.716243.593-
Saldo
2.147.689
Saldo per 31 december 2010
3.983.870
Met ingang van 2009 is de presentatie van activa in ontwikkeling gewijzigd. Het onderdeel onderhanden activa van koopwoningen is overgebracht naar onderhanden werk koopwoningen, onder het hoofd voorraden.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand en werkplaats
Inventarissen
Vervoermiddelen
Totaal €
Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
4.217.861 229.614-
1.345.136 697.615-
296.342 217.475-
5.859.340 1.144.703-
Boekwaarde per 1 januari
3.988.248
647.521
78.868
4.714.636
Mutaties in het boekjaar : - investeringen - terug te vorderen OB bedrijfspand - herziening terug te vorderen OB bedrijfspand - desinvesteringen - correctie afschrijvingen i.v.m. desinvesteringen - afschrijvingen
4.641 65.254-
71.585
105.171-
157.545-
26.423-
76.226 65.254289.140-
Saldo
165.784-
85.960-
26.423-
278.168-
- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen
4.157.248 334.785-
1.416.721 855.160-
296.342 243.898-
5.870.312 1.433.843-
Boekwaarde per 31 december
3.822.464
561.561
52.445
4.436.469
Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie worden lineair of annuitair afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Kantoorpand en werkplaats 40 jaar Inventarissen 5 tot 10 jaar Vervoermiddelen 7 jaar Verzekering De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand en werkplaats Inventarissen Vervoermiddelen
Uitgebreide opstal Uitgebreide inboedel Casco-beperkt
105
Actuele Waarde De totale waarde van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de onroerende zaak belasting (peildatum 01-01-2009) in totaal € 2.909.000.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal 2010
Totaal 2009
€
€
Saldo per 1 januari 2010 - aanschafwaarde
3.217.798
1.217.801
Boekwaarde per 1 januari 2010
3.217.798
1.217.801
2.063.436
568.997 463.800
Mutaties in het boekjaar : - overboeking vanuit onroerende en roerende zaken in exploitatie (boekwaarde) - overboeking vanuit onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - desinvesteringen - herwaardering (via overige waardeveranderingen vaste activa) - opwaardering i.v.m. verkopen nieuwbouw (BTW, tevens opwaardering terugkoopverplichting) - opwaardering i.v.m. verkopen best. bezit (verkoopwinst, tevens opwaardering terugkoopverplichting) - afschrijvingen - correctie afschrijvingen - waardeverminderingen - terugneming waardeverminderingen
63.637-
1.187 331.384
3.858.814
634.628
Saldo
5.858.613
1.999.997
- aanschaffingswaarde - herwaarderingen
5.281.234 3.795.177
2.250.598 967.199
Boekwaarde per 31 december 2010
9.076.411
3.217.798
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
2010 €
2009 €
Latente belastingvordering i.v.m. waarderingsverschillen activa VOV Latente belastingvordering i.v.m. waarderingsverschillen leningen en derivaten
134.377 310.381
135.859 333.824
Totaal
444.758
469.683
VLOTTENDE ACTIVA
2010 €
2009 €
Voorraden Onderhoudsmaterialen Voorraad koopwoningen Onderhanden werk koopwoningen niet verkocht
218.884 1.087.177 223.164
213.076 579.882 1.327.385
1.529.225
2.120.344
Met ingang van 2009 is de presentatie van activa in ontwikkeling gewijzigd. Het onderdeel koopwoningen in ontwikkeling is overgebracht naar voorraad koopwoningen, onder het hoofd voorraden. Onderhanden projecten Voorraad in ontwikkeling, koopwoningen verkocht
323.529
106
-
Vorderingen
2010 €
2009 €
Huurdebiteuren Belastingen en premies soc. verz. Overige vorderingen Overlopende activa
111.300 1.404.032 57.900 567.388
106.306 778.905 148.902 557.378
Totaal
2.140.619
1.591.491
Huurdebiteuren De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd:
periode
Aantal huurders 2010
2009
Huurachterstand (in €) 2010
2009
< 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden
114 35 17 25
110 28 18 29
31.646 21.222 17.334 40.295
28.285 19.090 19.018 41.038
Totaal
191
185
110.497
107.431
Huurachterstand vertrokken bewoners Te vorderen WSNP regelingen Te vorderen aanmaankosten Voorziening oninbare debiteuren
219.332 40.082 1.389 260.000-
203.609 23.877 1.389 230.000-
Totaal
111.300
106.306
De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 1,73% (2009 : 1,65%) van de brutojaarhuur. De huurachterstanden van de zittende huurders bedragen ultimo boekjaar 0,58% (2009 : 0,57%).
Belastingen en premies soc. verz.
2010 €
2009 €
Deze post is als volgt samengesteld : - WGA eigenrisicoverz. De Goudse - pensioenfonds - winstbelasting
15.407 3.635 1.384.989
778.905
Totaal
1.404.032
778.905
Debiteuren Diverse vorderingen Te verrekenen met huurders
26.487 26.915 4.498
104.229 24.501 20.172
Totaal
57.900
148.902
Overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld :
De posten "Te vorderen WSNP regelingen" en "Te vorderen aanmaankosten" werden in 2007 vermeld onder de post "Diverse vorderingen" Met ingang van 2008 zijn deze vorderingen vermeld onder de post "Huurdebiteuren", onder de post vorderingen.
Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld : Vooruitbetaalde bedragen Te ontvangen subsidies en bijdragen Te ontvangen rente liquide middelen, deposito's en beleggingen Overige overlopende activa
29.850 36.000 501.538
181.065 113.715 838 261.760
Totaal
567.388
557.378
107
Liquide middelen
2010 €
2009 €
Deze post is als volgt samengesteld : Direct opvraagbaar: Kas Postbank ABN-AMRO ABN AMRO (Oude Fortis rekening)
3.590 40.523 -
5.702 28.367 89
Totaal
44.113
34.158
EIGEN VERMOGEN
Kapitaal
2010 €
2009 €
68
68
Overige reserves
Balans per 1 januari - jaarresultaat voor belasting - winstbelasting
19.546.978 6.798.988 284.114-
19.462.179 171.824 87.025
Saldo per 31 december
26.630.079
19.546.978
VOORZIENINGEN
2010 €
2009 €
3.329.041
3.254.331
-2.465.558
74.710
863.483
3.329.041
3.329.041 371.108 2.836.666 863.483
3.254.331 2.148.608 2.073.898 3.329.041
Voorziening onrendabele toppen Saldo 1 januari Mutatie in het jaar Saldo 31 december De voorziening voor de onrendabele toppen kent het volgende verloop: Saldo 1-1 Dotatie Onttrekking Saldo 31-12
Met ingang van 2009 is de presentatie van activa in ontwikkeling gewijzigd. Het onderdeel onderhanden activa van koopwoningen is overgebracht naar onderhanden werk koopwoningen, onder het hoofd voorraden. De vergelijkende cijfers van 2008 zijn hierop aangepast.
Voorziening latente belastingverplichting Saldo 1 januari Correctie latenties 2008 Mutatie in het jaar
917.206 257.032
Saldo 31 december
1.174.238
108
1.026.569 498.345388.982 917.206
LANGLOPENDE SCHULDEN € Totaal
Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen
76.128.061
Totaal
85.267.946
2010 € Waarvan looptijd > 5 jaar 55.009.061
9.111.001 28.884
Het verloop van deze post is als volgt:
€ Totaal
77.234.576
2009 € Waarvan looptijd > 5 jaar 57.392.576
3.244.622 30.250
55.009.061
80.509.448
2010 €
57.392.576
2009 €
Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Aangetrokken leningen Benutte ruimte Rollover lening met variabele hoofdsom Bijstorting klimleningen Aflossingen lopend boekjaar Vorig jaar ingeschat
77.234.576
71.345.423
5.500.000 3.500.0004.110.515 4.111.000
10.000.000 4.776.848 4.777.000
Aflossing komend boekjaar naar kortlopende schulden
485 3.107.000
152 4.111.000
Saldo mutaties
1.106.515-
5.889.152
Saldo per 31 december
76.128.061
77.234.576
De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen bedraagt 4,27% (vorig boekjaar: 4,43%) De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten en Fixe. In 2010 worden 2 leningen met een totaal bedrag van ruim € 1.020.000 volledig afgelost. Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa € 3,1 miljoen bedragen. De komende 5 jaar zal er € 21,1 miljoen van de huidige portefeuille worden afgelost. Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door de gemeenten in ons werkgebied of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen Mutaties Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Opwaarderingen (tevens opwaardering activa verkocht onder voorwaarden) Op- en afwaarderingen (via overige waardeveranderingen)
Saldo per 31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen
Waarborgsommen
2010 €
2009 €
2.947.753 296.869
1.280.328 35.767-
5.922.250 55.871-
1.667.425 331.384 1.251
8.870.003 240.998
2.947.753 296.869
9.111.001
3.244.622
2010 €
2009 €
Saldo per 1 januari Uitbetaalde waarborgsommen bij woningmutatie
30.250 1.366
32.578 2.328
Saldo per 31 december
28.884
30.250
In 1989 is besloten van nieuwe huurders geen waarborgsom meer te vragen. Huurders van voor 1989 krijgen bij vertrek de betaalde waarborgsom terug.
109
KORTLOPENDE SCHULDEN
2010 €
2009 €
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Aflossing leningen komend boekjaar Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva
2.025.733 1.063.728 3.107.000 485.936 900.945 1.914.220
3.118.605 1.249.486 4.111.000 485.896 977.823 1.886.525
Totaal
9.497.564
11.829.335
Per balansdatum heeft Wonen Noordwest Friesland beschikking over een rekening-courant kredietfaciliteit van € 2,5 mln (2009 € 6 mln)
Belastingen en premies sociale verzekering -
loonbelasting gemeentelijke belastingen omzetbelasting winstbelasting pensioenfonds
Subtotaal
106.050 2.596 377.291 -
104.296 371.988 9.612
485.936
485.896
564.083 86.922 67.408 182.532 -
801.754 119.598 56.434 38
900.945
977.823
Overige schulden -
aangegane verplichting leefbaarheid saldo glas & onderhoudsfonds saldo niet opgenomen vakantieuren saldo persoonlijk loopbaanbudget diverse schulden
Subtotaal
Het persoonlijk loopbaanbudget is een nieuwe post in de jaarrekening. Dit betreft een reservering voor toekomstige kosten en komt voort uit een nieuwe regeling in de CAO woondiensten.
Overlopende passiva - niet vervallen rente leningen - vooruit ontvangen huur - overige overlopende passiva
1.618.192 106.129 189.899
1.713.428 101.223 71.874
Totaal
1.914.220
1.886.525
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo boekjaar bedroeg het obligo afgerond € 1.798.000. In de normale uitoefening van haar activiteiten is Wonen Noordwest Friesland af en toe betrokken bij rechtzaken. Wonen Noordwest Friesland kan niet met zekerheid stellen dat deze of toekomstige zaken geen significante invloed hebben op de vermogenspositie van Wonen Noordwest Friesland. Investeringsverplichtingen Er zijn verplichtingen aangegaan voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van afgerond € 8.216.700.
110
Toelichting op de winst- en verliesrekening Begroting 2010 €
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
Jaarrekening 2010 €
Jaarrekening 2009 €
Huren Te ontvangen nettohuur Woningen en woongebouwen in exploitatie Onroerende goederen niet zijnde woningen
19.036.600 134.400
18.881.492 129.000
18.684.748 111.567
subtotaal
19.171.000
19.010.492
18.796.316
Af: huurderving - mutatieleegstand - mutatieleegstand keuzewoning - leegstand op te waarderen woningen ivm labeling - leegstand verkochte woningen regulier - leegstand verkochte Koopgarant woningen - leegstand te koop staande woningen - leegstand te slopen woningen
268.200 7.900 81.700 24.200 102.100 139.100
124.208 43.808 46.254 63.070 43.365 189.259
273.896 54.410 46.034 180.323
Subtotaal wegens leegstand Wegens oninbaarheid
623.200 20.000
509.963 47.133
554.663 39.778
Subtotaal
643.200
557.096
594.441
18.527.800
18.453.395
18.201.875
Totaal
De 'te ontvangen nettohuur' is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2010 van gemiddeld 1,2% (vorig boekjaar 2,5%). - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen - huurharmonisatie - er zijn 4 woningen in Hitzum en 9 woningen in Sint Annaparochie in exploitatie genomen. - anderzijds zijn 79 woningen verkocht, 10 woningen uit exploitatie gehaald en 5 huurwoningen als bedrijfspanden in gebruik genomen. De huurderving wegens leegstand bedroeg in het boekjaar 2,68% van de te ontvangen huur (vorig boekjaar: 2,95%) De leegstand bestaat uit: - mutatieleegstand 1,40% - mutatieleegstand keuzewoning 0,04% - leegstand op te waarderen woningen ivm labeling 0,43% - leegstand verkochte woningen regulier 0,13% - leegstand verkochte Koopgarant woningen 0,53% - leegstand te koop staande woningen 0,00% - leegstand te slopen woningen 0,73%
0,65% 0,23% 0,24% 0,33% 0,23% 0,00% 1,00%
1,46% n.v.t 0,29% 0,24% n.v.t 0,00% 0,96%
Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen: Leveringen en diensten Te verrekenen met huurders
321.500 57.000
333.463 32.675
310.111 50.475
subtotaal
378.500
366.139
360.586
Af: vergoedingsderving wegens leegstand
9.600
12.493
16.755
subtotaal
9.600
12.493
16.755
368.900
353.645
343.830
Totaal
Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto-huurprijs betalen voor bijkomende leveringen en diensten. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De derving bedroeg in het boekjaar 3,75% van de te ontvangen vergoedingen (vorig boekjaar 5,40%).
111
Begroting 2010 €
Jaarrekening 2010 €
Jaarrekening 2009 €
Overheidsbijdragen Bijdragen van de overheid in het exploitatietekort Bijdragen van de overheid in woningaanpassingen
-
-
3.156 -
-
-
3.156
Verkoop onroerende zaken Verkoopwinst bestaande huurwoningen Verkoop verlies/winst nieuwbouw koopwoningen Kosten taxaties woningen Kosten kadaster
600.000 58.200 2.400-
1.168.710 204.0096.6909.727-
1.002.176 212.93444.87563.756-
Totaal
655.800
948.284
680.611
In het boekjaar zijn in totaal 79 huurwoningen verkocht. Het resultaat op verkoop van 15 huurwoningen, verkocht onder reguliere condities is hierboven verantwoord. Het resultaat op verkoop woningen, verkocht onder voorwaarden, is verantwoord onder overige waardeveranderingen van materiële vaste activa.
Overige bedrijfsopbrengsten Dekking projectbureau, eigen projecten Dekking projectbureau, projectontwikkeling De Bouwvereniging Harlingen Geactiveerde productie eigen onderhoudsdienst Dekking administratie Doorbelasting huismeester Nijefenne Opbrengsten de Hommeije en Nijefenne Vergoedingen verrichte diensten Subsidie Harnehal Diverse opbrengsten
423.600 379.600 18.100 21.000 2.050 23.300 20.000 -
418.732 20.360 333.610 21.015 20.500 2.436 19.371 20.000 7.691
434.215 337.441 19.736 59.341 20.000 4.209
Totaal
887.650
863.715
874.942
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Ten dienste van de exploitatie
3.214.700 34.600 308.700
3.152.478 43.383 289.140
2.950.404 32.517 333.915
Totaal
3.558.000
3.485.001
3.316.836
2.945.789
423.461
2.544.446
3.026.80054.100
3.857.78269.152
26.911-
3.365.169-
BEDRIJFSLASTEN
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Afboekingen als gevolg van structureel lagere bedrijfswaarden Onrendabele investeringen Waardeverandering activa verkocht onder voorwaarden (boekwinst verkoop Koopgarantwoningen) Kosten taxaties en kadaster i.v.m. verkoop Koopgarantwoningen
Totaal
In het boekjaar zijn 64 huurwoningen onder voorwaarden (Koopgarant) verkocht en financieel onder dit hoofd verwerkt. De opbrengst van 15 huurwoningen, verkocht onder reguliere voorwaarden, is verantwoord onder verkoop onroerende zaken.
112
348.401-
2.196.045
Begroting 2010 €
Erfpacht
Jaarrekening 2010 €
-
Kerkvoogdij Wanswert
27
Jaarrekening 2009 € 27
Lonen en salarissen Bruto salarissen inclusief ziekengeld Saldo niet opgenomen vakantieuren Personeel niet in loondienst Ontvangen ziekengelden
2.516.000 183.065 -
2.537.884 6.105 162.727 20.701-
2.531.140 9.477194.013 79.566-
Totaal
2.699.065
2.686.016
2.636.110
Sociale lasten Pensioenlasten
346.100 491.700
357.127 497.650
316.526 488.383
Totaal
837.800
854.777
804.909
Uitkeringen bij einde dienstverband
Winstdeling en bonussen
Sociale en pensioenlasten
Ultimo boekjaar zijn 61 personeelsleden in dienst. Het aantal formatieplaatsen, berekend over 2010, bedraagt 54,5 (vorig boekjaar 54,92). Binnen Noordwest Friesland komt de beloning van geen enkele medewerker boven de Wopt grens van € 193.000,= uit.
Beloning bestuurder Naam
M.C.G.M. Hagenaars
Periodiek betaalde beloning
112.034
Beloningen betaalbaar op termijn 25.646
2.160
Begroting 2010 €
Jaarrekening 2010 €
Jaarrekening 2009 €
Onderhoudsuitgaven Af: kosten eigen dienst (elders verantwoord) Af: Geactiveerde geriefsverbeteringen Bij: correctie kosten eigen dienst begrepen in geactiveerde geriefsverbeteringen Bij: Overige kosten / doorbelastingen onderhoud Bij: voorraadverschil
8.928.100 948.900 4.791.300 379.600 41.200 -
7.310.187 895.360 3.552.381 333.610 47.4914.911
9.044.652 884.822 4.682.038 337.441 63.8172.369-
Totaal
3.608.700
3.153.475
3.753.785
Lasten onderhoud
113
Overige bedrijfslasten
Begroting 2010 €
Jaarrekening 2010 €
431.400 121.100 55.000 984.500 -
575.775 132.543 58.140 812.125 143.409-
364.155 103.669 60.555 951.989 -
870.000 77.000
833.990 83.735
833.744 82.070
50.000 25.000 17.500 10.000 50.000 22.500 -
63.487 25.459 14.113 21.266 58.338 28.282 441
41.547 75.072 14.304 7.165 3.200 74.213 61.901 21.162 11.028
65.600 700 51.500 54.100 18.600 52.500 124.300 11.200
60.750 163 43.271 44.433 19.905 109.905 112.422 8.931
57.381 928 44.243 48.842 19.076 62.372 123.814 11.211
503.000
455.829
359.344
3.595.500
3.419.893
3.432.984
Jaarrekening 2009 €
Overige kostensoorten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Correctie BTW gemengde kosten (prorata)
Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen
Overige lasten Gas, water en electra lege woningen Kosten energiecertificering Vervolgingskosten Schaden vertrokken huurders Exploitatielast harnehal Verhuiskostenvergoedingen Afboeking aanloopkosten niet gerealiseerde projecten Kosten VVE's Diverse lasten
Kosten diverse vergoedingen Tuinonderhoud Kabel televisie Glasschade Schoonmaakkosten Huismeester Energiekosten gemeenschappelijke ruimtes Klein onderhoud Gasverbruik K776
Kosten Leefbaarheid Leefbaarheid
Totaal
In de post 'Bestuurskosten' is begrepen de vergoeding voor 5 leden van de Raad van Commissarissen ad € 41.018 verdeeld over de leden als volgt: Voorzitter € 11.186 Vice-voorzitter: € 7.458 Lid 1: € 7.458 Lid 2: € 7.458 Lid 3: € 7.458 Daarnaast zijn de volgende kosten geboekt t.b.v. de Raad van Commissarissen: Lidmaatschap VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties) Reis- en verblijfkosten Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering Opleidingskosten Bijdrage ZVW Wervingskosten nieuw lid RvC Afscheid lid RvC, dhr. Winius MDI profielen RvC Overige kosten
2.206 4.260 1.779 1.258 3.020 3.921 680
2.209 1.163 1.779 2.755 2.848 4.383 1.654 1.387
17.124
18.178
Onder de post "algemene kosten" zijn o.a. accountantskosten geboekt. In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Andere niet-controlediensten
24.150 5.104
21.819 1.130
29.254
114
22.949
Begroting 2010 €
Bijdrage "Krachtwijken"
Jaarrekening 2010 €
Jaarrekening 2009 €
Bijdrage "Krachtwijken"
200.000
198.430
189.410
Totaal
200.000
198.430
189.410
De rechtbank in Utrecht heeft de bijdrage voor de "Krachtwijken" over de jaren 2008 en 2009 ongegrond verklaard. Het CFV is hiertegen in hoger beroep gegaan. Er is daarom geen vordering opgenomen in de jaarrekening. Als blijkt dat Wonen Noordwest Friesland de bijdrage terugkrijgt (ook over 2010) dan zal dat worden verwerkt in het jaar van de teruggave.
Begroting 2010 €
Jaarrekening 2010 €
Jaarrekening 2009 €
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten Rente rekening-courant Rentevergoeding belastingdienst op achterst. BTW ivm prorata Rentevergoeding belastingdienst op terugontvangen VPB 2008 en 2009 Kortingen Diversen Totaal rentebaten
-
7.911 -
1.000 2.000
41.352 45.048 47 1.799
3.000
88.246
8.587
Rente kapitaalmarktleningen Borgstellingsbetalingen WSW Rente kasgeldleningen Rente rekening-courant overige rentelasten
3.531.500 3.000
3.437.078 8.901
3.533.749 3.008
100.000 3.000
25.879 3.991
68.313 6.000
Totaal rentelasten
3.637.500
3.475.849
3.611.070
676 -
Rentelasten
Belastingen Corr. VPB heffing 2008 Corr. VPB heffing 2009 VPB-heffing Corr. passieve latentie 2008 Corr. actieve latentie 2008 Mutatie passieve latentie Mutatie actieve latentie
Totaal belastingen
-
De Vpb-heffing wordt als volgt bepaald: Belastbare winst Af: Te verrekenen verlies Belastbaar bedrag Percentage Vpb-heffing VPB-heffing
724.200 -
17.959548.112257.032 24.925
548.112 498.345349.668388.982 23.443
724.200
284.114-
87.025
2.896.744
3.667.015 -3.667.015 20% / 25,5% -
2.896.744 20% / 25,5% 727.670
115
25.499-
2.192.595 2.192.595 20% / 25,5% 548.112
OVERIGE GEGEVENS RESULTAATBESTEMMING Het resultaat over het boekjaar bedraagt € 6.753.940 positief en is vooruitlopend op de vergadering van de Raad van Commissarissen op 24 mei 2011 volledig toegevoegd aan de algemene reserve.
Vastgesteld 11 …..April mei 2011 2011 Sint-Annaparochie
M.C.G.M. Hagenaars bestuurder Wonen Noordwest Friesland
116
Verklaring Raad van Commissarissen De Raad van Commssarissen verklaart hierbij de van de Bestuurder van Wonen Noordwest Friesland aangeboden jaarrekening 2010 te hebben beoordeeld en akkoord bevonden. De vaststelling door de Bestuurder en de goedkeuring door de Raad van Commissarissen is verleend nadat alle betrokkenen de stukken hebben gecontroleerd en kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant PriceWaterhouseCoopers.
Sint Annaparochie, 24 mei 2011
Namens de Raad van Commissarissen
P.T. Gaanderse
P. Ramautarsing
J. Jensma
H. de Vries
A.N. Duinstra
117
