VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2008

VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2008

Vastgoed Syndicering Nederland n.v.

INHOUDSOPGAVE

1. VERSLAG VAN DE DIRECTIE 2. JAARREKENING 2008 3. OVERIGE GEGEVENS 4. BIJLAGEN


VERSLAG VAN DE DIRECTIE

Ontwikkelingen 2008 In het jaar 2008 is 1 nieuwe woningmaatschap opgericht: Woningmaatschap Velp op 20 juni 2008. Woningmaatschap Velp heeft de eigendom verkregen van 197 appartementen in Velp, 1 appartement in Vroomshoop, 4 woningen in Anna Jacobapolder, 34 appartementen in Breda en 15 appartementen in Bedum. Het totaal belegd vermogen van de maatschap bedraagt € 23.400.000 verdeeld over 236 participaties. Voor de maatschappen Woningmaatschap Rotterdam - Charlois, Monnickendam, Vlissingen, ’s-Hertogenbosch, Lelystad, Eindhoven, Rotterdam - Lombardijen, Lelystad – Centrum en Tilburg heeft op 29 oktober 2008 een bijzondere vergadering plaatsgevonden. Tijdens deze vergadering is besloten om de genoemde Maatschappen na de bepaalde looptijd niet met 3 jaar te verlengen, maar dat de procedure in gang zal worden gezet tot verkoop van het restbezit en beëindiging van de maatschappen. Eind 2007 is een overeenkomst met ASR Vastgoed B.V. aangegaan waarbij VSN de verkoopbegeleiding voor 100 appartementen in Velp op zich heeft genomen. Naast het project Maastricht is dit het 2e project van Fortis waarvoor VSN de verkoopbegeleiding uitvoert. In 2008 zijn 30 woningen in Maastricht en 10 woningen in Velp van Fortis verkocht. Zowel voor Fortis als voor VSN leverde dit voor het project in Maastricht een extra resultaat op van € 48.000 en voor het project in Velp van € 24.000. Per 31 december wordt het beheer gevoerd over 31 maatschappen met een totaal initieel belegd vermogen van circa 537 miljoen (2007: € 513 miljoen). Het aantal woningen dat door VSN in 2008 ten behoeve van de maatschappen is verkocht bedroeg 265 (2007: 333). In 2008 zijn 6 medewerkers uit dienst gegaan en zijn 4 medewerker in dienst gekomen. Per 31 december 2008 zijn 13 (2007: 15) medewerk(st)ers (10,3 fte) (2007: 13,8 fte) in dienst. Sinds de oprichting van Vastgoed Syndicering Nederland n.v. is de directie gevormd door de heren drs. J. Lindenaar RA en ing. D. van Seventer. De heer Lindenaar heeft per 1 januari 2008 zijn functie als directielid neergelegd en de heer E. Verkaik is per 1 januari 2008 als adjunct-directeur toegetreden. De heer Verkaik is en sinds 1999 verbonden aan de onderneming en als bestuurder door De Nederlandsche Bank goedgekeurd. Uitgangspunt bij het dividendbeleid is een eigen vermogen van minimaal € 226.890, ten minste 30% van het balanstotaal en een liquiditeitspositie die de kortlopende verplichtingen dekt. Als gevolg van dit beleid wordt voorgesteld over het jaar 2008 een dividend aan Van Seventer Holding B.V. uit te keren van € 423.000 (2007: € 1.743.500). Dit voorstel is in de balans per 31 december 2008 nog niet in de cijfers verwerkt.


Woningmarkt De prijs van koopwoningen is in 2008 voor het eerst in 18 jaar gedaald. Was een stijging van 6% à 7% per jaar de afgelopen 25 jaar gemiddeld, in 2008 daalden woningen 1,8% in waarde. De gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen bedroeg ultimo 2008 € 233.000 (2007: € 246.000). De hierbij behorende relatief hogere daling is veroorzaakt doordat er in 2008 naar verhouding meer appartementen zijn verkocht. Er is door de kredietcrisis dus een verschuiving naar goedkope woningen ontstaan. Door vraaguitval stellen ontwikkelaars nieuwbouwprojecten uit. Als dat zo blijft zal er vanaf 2010 krapte op de woningmarkt ontstaan. De NVM voorspelt dat de vraag naar woningen dan weer zal aantrekken en verwacht dat het herstel van de woningmarkt het eerst merkbaar zal zijn in het lagere segment. Door de huidige prijsdalingen en de lagere hypotheekrente is de betaalbaarheid van goedkope woningen sterk verbeterd. Met name voor starters is het een goed moment om nu te kopen. In het laatste kwartaal van 2008 is het aantal woningverkopen ten opzichte van het vierde kwartaal 2007 gedaald met ruim 27%. Het aantal verkopen daalde bij appartementen met 22% en bij vrijstaande woningen met 38%. Het aantal te koop staande woningen steeg in de Randstad overigens aanzienlijk meer dan daarbuiten: 27% versus 17%. Door alle onzekerheid nam het aantal verkochte woningen fors af (daling van 27%). De tijd dat een woning te koop staat, is met 14% toegenomen en komt uit op 144 dagen ultimo 2008. Hoewel op dit moment moeilijk te voorspellen, verwacht de NVM dat de prijzen zich in het goedkope segment zullen handhaven. In het midden en hogere segment zullen de prijzen nog onder druk blijven staan. De NVM verwacht dat er in 2009 een gemiddelde daling van de woningwaarde zal plaatsvinden van 5%, doordat de zoektocht naar een nieuwe woning op dit moment wordt uitgesteld. Op termijn zullen de prijzen weer stijgen en zal er geen sprake zijn van een structurele wijziging.


Verwachtingen 2009 In 2009 zal voor 9 woningmaatschappen actief de liquidatieprocedure in gang worden gezet. Gezien de huidige ontwikkelingen in de markt voor verhuurde woningportefeuilles is het onzeker of verkoop van het restbezit gerealiseerd zal worden. Dit wordt mede bemoeilijkt door de minimum prijzen die zijn vastgesteld door de participanten. Tevens zullen in 2009 van 4 woningmaatschappen de bijzondere vergaderingen worden gehouden inzake de beëindiging of verlenging van de woningmaatschappen. In 2009 zullen wij het aanbod van woningportefeuilles goed volgen. Afhankelijk van de ontwikkeling en de inschatting van de markt is het doel om voor 2009 minimaal 1 woningmaatschap bij particuliere beleggers te plaatsen. Daarnaast zal meer dan in het verleden gekeken worden naar samenwerking door middel van een joint venture met een pensioenfonds en uitbreiding in de verkoopbegeleiding voor institutionele partijen.

Driebergen, 12 mei 2009

ing. D. van Seventer directeur

E. Verkaik adjunct-directeur


2. JAARREKENING 2008


BALANS PER 31 DECEMBER 2008 (euro’s) Activa

31 december 2008

Vaste activa Vaste bedrijfsmiddelen Leningen U/G Vlottende activa Rekening-courant aandeelhouder Debiteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal activa

31 december 2007

115.582 225.000 340.582

98.409 225.000 323.409

2.487.443 313.683 -

1.810.986 198.646 -

29.292 2.830.418

4.411.433 6.421.065

389.044

284.159

3.560.044

7.028.633

226.890 1.137.395 1.364.285

226.890 1.855.259 2.082.149

40.899

66.228

1.659.437

2.459.175 1.863.820

38.291 44.463 412.669 2.154.860

164.899 49.336 343.026 4.880.256

3.560.044

7.028.633

Passiva Eigen vermogen Aandelenkapitaal Overige reserves

Voorzieningen Kortlopende schulden Rekening courant krediet Begeleidingsdeel plaatsingsfee Belastingen en premies sociale verzekeringen Crediteuren Overlopende passiva

Totaal passiva


WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2008 (in euro’s) 2008

2007

Omzet Omzet gerelateerd aan operationele maatschappen Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Personeelskosten Huisvestingskosten Kantoorkosten Afschrijvingen Algemene kosten

Financiele baten en lasten Rentebaten Rentelasten

2.428.449

2.988.131

71.567 2.500.016

61.895 3.050.026

824.467 64.509 68.645 59.263 251.402 1.268.286

1.022.325 80.371 69.199 69.703 321.305 1.562.903

132.982 (7.712) 125.270

118.290 (13.891) 104.399

Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting

1.357.000 (331.364)

1.591.522 (403.341)

Resultaat na belastingen

1.025.636

1.188.181


TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2008 EN DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER DE PERIODE 1 JANUARI 2008 TOT EN MET 31 DECEMBER 2008

Algemene informatie VSN is opgericht per 4 november 1998 en heeft ten doel het geven van vermogensadvies en al datgene wat hiermede in de ruimste zin verband houdt of hiertoe bevorderlijk kan zijn. De aandelen van de vennootschap worden gehouden door Van Seventer Holding B.V. Alle voorkomende bedragen luiden in euro’s.

GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING EN WAARDERING Algemeen Activa en passiva worden opgenomen voor de nominale waarde tenzij in deze toelichting anders wordt vermeld. Ten opzichte van vorig jaar worden de grondslagen consistent toegepast. Vaste activa Waardering vindt plaats tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen berekend over de geschatte economische levensduur. Het afschrijvingspercentage bedraagt voor de verbouwing en de inrichting van de keuken 20%, voor de overige vaste activa 33,3%. Voorzieningen De voorzieningen dienen ter dekking van specifiek aanwijsbare verplichtingen en risico’s per balansdatum. Bedrijfsopbrengsten Onder de omzet gerelateerd aan operationele maatschappen wordt verstaan de gefactureerde bedragen aan beleggingsfondsen. Deze omzet is gecorrigeerd voor de bedragen die betrekking hebben op het toekomstige bedrijfsvoering van de beleggingsfondsen, deze opbrengsten worden toegerekend over de looptijd van de maatschappen en zijn in de balans verantwoord onder de kortlopende schulden. Bedrijfslasten De aan de omzet bestede kosten en de overige met de gewone bedrijfsuitvoering verband houdende kosten worden als bedrijfslasten verantwoord.


ACTIVA Vaste activa Vaste bedrijfsmiddelen Het verloop van de vaste bedrijfsmiddelen over het boekjaar is als volgt:

Aanschafwaarde 1 januari Cumulatieve afschrijvingen 1 januari Saldo per 1 januari

2008 307.559 (209.150)

2007 326.331 (181.240)

98.409

145.091

Aanschafwaarde 1 januari Investeringen Desinvesteringen / geheel afgeschreven Aanschafwaarde 31 december

307.559 76.436 (2.510) 381.485

326.331 23.021 (41.793) 307.559

Cumulatieve afschrijvingen 1 januari Desinvesteringen / geheel afgeschreven Afschrijvingen (33%, 20%) Cumulatieve afschrijvingen 31 december

(209.150) (2.510) (59.263) 265.903

(181.240) (41.793) (69.703) 209.150

Aanschafwaarde 31 december Cumulatieve afschrijvingen 31 december

381.435 (265.903)

307.559 (209.150)

Saldo per 31 december

115.582 ========

98.409 ========

Lening derden In juni 2006 is de Stichting Woningmaatschappen VSN (‘SWVSN’) opgericht. Deze stichting zal als bewaarder optreden van toekomstig op te richten maatschappen. Het Eigen Vermogen van de Stichting bedraagt € 112.500. In november 2007 is, als gevolg van het specifieke risicoprofiel van Woningmaatschap Vlissingen – Boulevard, de Stichting Vlissingen Boulevard (‘SVB’) opgericht. Deze stichting treedt op als bewaarder van Woningmaatschap Vlissingen - Boulevard. Ook van deze Stichting bedraagt het Eigen Vermogen € 112.500. De bedragen zullen worden terugbetaald door de Stichtingen bij de liquidatie van de Stichting.


Vlottende activa Rekening-courant aandeelhouder Betreft de rekening-courant verhouding met de moedermaatschappij Van Seventer Holding B.V. Vastgoed Syndicering Nederland n.v. is opgenomen in de fiscale eenheid met Van Seventer Holding B.V. De vennootschapsbelasting die is opgenomen in de winst- en verliesrekening is naar evenredigheid van het (fiscale) resultaat van de vennootschap ten opzichte van het (fiscale) resultaat van de fiscale eenheid berekend. De vennootschapsbelastingverplichting en/of -vordering is verrekend in de rekening-courant verhouding met Van Seventer Holding B.V. Het verloop van de rekening-courant verhouding is als volgt:

Saldo per 1 januari Dividenduitkering Vennootschapsbelasting Managementvergoeding Overige mutaties Saldo per 31 december

2008 1.810.986 (1.743.500) (331.364) (255.600) 1.967.965

2007 1.770.743 (2.000.000) (403.341) (255.600) 2.699.184

2.487.443 ========

1.810.986 ========

Debiteuren De post debiteuren betreft de reeds in rekening gebrachte, nog te ontvangen vergoeding voor beheer en winstdeling van de woningmaatschappen over 2008. Daarnaast heeft een bedrag van € 53.235 betrekking op een vordering op ASR Vastgoed B.V. inzake de projecten Maastricht en Velp.

Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld:

Aanbetaling aankoop woningen Vooruitbetaalde kosten Waarborgsom huur kantoorpand Overige vorderingen Saldo per 31 december

2008 17.292 12.000 -

2007 4.381.200 18.022 12.000 211

29.292 ========

4.411.433 ========


Liquide middelen Deze post betreft per 31 december 2008 bij de Rabobank een betaalrekening voor een bedrag van € 1.885 (2007 € 3.512) en bij F. van Lanschot Bankiers N.V. vijf betaalrekeningen voor een totaalbedrag van € 42.044 en een depositorekening voor een bedrag van € 347.000 bij F. van Lanschot Bankiers N.V.

PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal Het aandelenkapitaal bestaat uit 5.000 geplaatste en volgestorte gewone aandelen van € 45,38 nominaal. De aandelen worden gehouden door Van Seventer Holding B.V. Sinds de oprichting van Vastgoed Syndicering Nederland n.v. is de directie gevormd door de heren drs. J. Lindenaar RA en ing. D. van Seventer. De heer Lindenaar heeft per 1 januari 2008 zijn functie als directielid neergelegd en de heer E. Verkaik is per 1 januari 2008 als adjunctdirecteur toegetreden. De heer Verkaik is en sinds 1999 verbonden aan de onderneming en als bestuurder door De Nederlandsche Bank goedgekeurd

Overige reserves Het verloop van de overige reserves gedurende het boekjaar is als volgt:

Saldo per 1 januari Dividend vorig boekjaar Netto resultaat boekjaar Saldo per 31 december

2008 1.855.259 (1.743.500) 1.025.636

2007 2.667.078 (2.000.000) 1.188.181

1.364.285 ========

1.855.259 ========

Voorzieningen Bij Woningmaatschap Vlissingen – Centrum was de bedrijfsruimte tot en met 2006 verhuurd aan de Gemeente Vlissingen die het voor een lager bedrag onderverhuurde aan Stichting Zorgstroom, een zorg- en dienstencentrum. Met ingang van 1 januari 2007 is het huurcontract omgezet in een direct contract tussen Stichting Woningmaatschap Vlissingen - Centrum en Stichting Zorgstroom waarbij abusievelijk de huurprijs tussen de Gemeente Vlissingen en Stichting Zorgstroom is opgenomen. Het verschil in huur tussen de huurovereenkomst met de Gemeente Vlissingen en dat met Stichting Zorgstroom bedraagt € 25.329 per jaar. VSN heeft de verplichting naar de maatschap op zich genomen om de huur per kwartaal aan te vullen tot het oude niveau voor maximaal 5 jaar. Hiervoor is per 1 januari 2007 binnen VSN een voorziening gevormd van € 116.886 ten laste van het gereserveerde begeleidingsdeel van de plaatsingsfee specifiek voor Woningmaatschap Vlissingen - Centrum. De voorziening bedraagt per balansdatum € 40.899.


Kortlopende schulden

Begeleidingsdeel plaatsingsfee Deze post betreft het begeleidingsdeel van de ontvangen plaatsingsfee van de maatschappen welke gedurende de periode van 7 jaar evenredig vrijvalt en jaarlijks wordt beoordeeld.

Saldo 1 januari Bij: ontvangen begeleidingsdeel nieuwe maatschappen Af: voorziening Vlissingen - Centrum Af: vrijval Saldo 31 december

2008 1.863.820 324.105 (528.488)

2007 2.126.567 385.365 (116.886) (531.226)

1.659.437 ========

1.863.820 ========

Belastingen en premies sociale verzekeringen Deze post betreft de te betalen loonheffing over de maand december.

Overlopende passiva Deze post is als volgt samengesteld:

Gelden derden Aanvulling huur Paul Krugerstraat 2 Reservering vakantiegeld en verlofdagen Correctie winstdelingen Te betalen accountants- en advieskosten Overige overlopende passiva Saldo per balansdatum

2008 347.272 25.329 26.630 3.118 4.500 5.936

2007 270.260 25.329 19.590 6.731 19.384 1.732

412.669 ========

343.026 ========

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Per balansdatum zijn 13 medewerkers in dienst (10,3 fte). Per jaar is een huur verschuldigd van € 50.573. Het huurcontract loopt tot en met 31 oktober 2010. Ten behoeve van de hypothecaire financiering in een drietal maatschappen zijn bankgaranties verstrekt aan de geldverstrekker. Het betreft een bankgarantie van € 85.000 voor Maatschap Woningmaatschap Sassenheim, € 160.000 voor Maatschap Woningmaatschap Noordwijk en € 100.000 voor Maatschap Vlissingen - Boulevard.


3. OVERIGE GEGEVENS


ACCOUNTANTSVERKLARING


4. BIJLAGEN


Bijlage I Specificatie van de winst- en verliesrekening (alle bedragen luiden in euro’s) Omzet gerelateerd aan operationele maatschappen Verwervings- en plaatsingskosten Beheervergoeding Winstdeling verkopen

Overige bedrijfsopbrengsten Resultaat verkoop woning Maastricht (ASR) Resultaat verkoop woningen Velp (ASR)

Personeelskosten Brutolonen Tantièmes Sociale lasten Doorbelaste personeelskosten Managementvergoeding Overige personeelskosten

Huisvestingskosten Huur Huisvestingskosten Overige huisvestingskosten Doorbelaste huisvestingskosten

Kantoorkosten Kantoorbenodigdheden Automatiseringskosten Telefoonkosten Porti- druk- en verzendkosten

2008

2007

852.593 805.493 770.363 2.428.449 ========

916.591 800.444 1.271.096 2.988.131 ========

47.722 23.845 71.567 ========

61.895 2.988.131 ========

489.541 41.251 62.399 (73.340)

633.951 84.805 63.501 (66.119)

255.600 49.016 824.467 ========

255.600 50.587 1.022.325 ========

49.338 23.411 2.000 (10.240) 64.509 ========

48.564 28.603 3.203 80.371 ========

8.423 11.954 11.354 36.914 68.645 ========

17.472 11.120 13.886 26.721 69.199 ========


Afschrijvingen Hardware Software Kantoorinventaris Verbouwing Keuken

Algemene kosten Kosten project Blue Begeleidingskosten maatschappen Representatiekosten Leges AFM Accountants- en overige advieskosten Niet verrekenbare BTW Contributies en overig

Rentebaten Rente lening woningmaatschappen Rentebaten rekening-courant Rentebaten rekening-courant aandeelhouder

Rentelasten Afsluitprovisie rekening-courant krediet Rentelast rekening-courant Overig

2008

2007

6.352 4.550 33.205 13.390 1.766 59.263 ========

6.188 8.136 40.223 1.766 13.390 69.703 ========

127.122 38.448 46.313 33.848 5.671 251.402 ========

84.211 94.941 31.562 6.528 31.662 33.966 38.435 321.305 ========

102.583 7.174 23.225 132.982 ========

19.203 2.860 96.227 118.290 ========

7.697 15 7.712 ========

7.500 3.034 3.357 13.891 ========

VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2008

Recommend Documents