VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2010

VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2010

Vastgoed Syndicering Nederland n.v.

INHOUDSOPGAVE

1. VERSLAG VAN DE DIRECTIE

2. JAARREKENING Balans Winst- en verliesrekening Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen Toelichting balans Toelichting op de winst- en verliesrekening

3. OVERIGE GEGEVENS Accountantsverklaring Statutaire winstbepaling Resultaat bestemming

Pagina 2 van 19


VERSLAG VAN DE DIRECTIE

Ontwikkelingen 2010 In het jaar 2010 zijn 2 nieuwe woningmaatschappen in de markt geplaatst: Woningmaatschap Warnsveld en Woningmaatschap Schagen. Woningmaatschap Warnsveld is op 4 november 2010 opgericht en Woningmaatschap Schagen wordt formeel op 4 januari 2011 opgericht. Woningmaatschap Warnsveld heeft het economisch eigendom verkregen van 124 woningen en 32 garages in Hardenberg, Warnsveld en Nieuwendijk. Het totaal belegd vermogen van de Maatschap bedraagt € 16.400.000 verdeeld over 164 participaties. Woningmaatschap Schagen zal op 4 januari 2011 het economisch eigendom verkrijgen van 147 woningen en 27 garages in Schagen. Het totaal belegd vermogen van de Maatschap bedraagt € 21.750.000 verdeeld over 218 participaties. Per 31 december 2010 zijn alle participaties geplaatst en is een bedrag van € 5.447.000 aan gestort kapitaal ontvangen. Voor de maatschappen Woningmaatschap Maarssen (2001), Amstelveen (2001), Mierlo (2001), Middelburg (2004), Apeldoorn (2004) en Leiden (2004) hebben bijzondere vergaderingen plaatsgevonden met betrekking tot verlenging dan wel liquidatie. Voor genoemde woningmaatschappen is besloten dat zij alle (deels wederom) met 3 jaar zullen worden verlengd. Voor Woningmaatschap Lelystad - Centrum is eind 2009 besloten de procedure in gang te zetten tot verkoop van het restbezit en beëindiging van de Maatschap. Alvorens de makelaar echter de markt kon benaderen dienden er reparatiewerkzaamheden aan het parkeerdek te worden uitgevoerd. Woningmaatschap Den Haag - Kijkduin is per 30 november 2010 officieel beëindigd. Het restbezit, 6 woningen in Den Haag, is op 6 september 2010 verkocht aan een derde. Eind 2007 is een overeenkomst met ASR Vastgoed B.V. aangegaan waarbij VSN de verkoopbegeleiding voor 100 appartementen in Velp op zich heeft genomen. Naast het project Maastricht is dit het 2e project van ASR waarvoor VSN de verkoopbegeleiding uitvoert. In 2010 zijn in Maastricht 2 woningen en 1 garage verkocht en in Velp 3 woningen. Begin 2010 is met de Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek (PMT) een overeenkomst gesloten waarbij VSN de verkoopbegeleiding voor 682 woningen gelegen in diverse plaatsen op zich heeft genomen. In 2010 zijn 42 woningen verkocht. Per 31 december 2010 wordt (exclusief Woningmaatschap Schagen) het beheer gevoerd over 32 maatschappen met een totaal initieel belegd vermogen van circa 579 miljoen (2009: € 566 miljoen). Het aantal woningen dat door VSN in 2010 ten behoeve van de maatschappen is verkocht bedroeg inclusief het restbezit in Den Haag 166 (2009: 145). In 2010 is 1 administratief medewerkster (0,6 fte) uit dienst gegaan en 1 commercieel medewerkster (0,8 fte) in dienst gekomen. Per 31 december 2010 zijn 14 (2009: 14) medewerk(st)ers (11,55 fte) (2009: 11,35 fte) in dienst. Pagina 3 van 19


Vanaf 1 januari 2008 wordt de statutaire directie van VSN gevormd door de heer ing. D. van Seventer (directeur) en de heer E. Verkaik (adjunct-directeur). Uitgangspunten bij het dividendbeleid zijn een eigen vermogen van minimaal € 226.890, ten minste 30% van het balanstotaal en een liquiditeitspositie die de kortlopende verplichtingen dekt. Voor 2010 is besloten een dividend uit te keren van € 900.000 (2009: € 2.115.000). Dit voorstel is in de balans per 31 december 2010 in de cijfers verwerkt.

Woningmarkt Met een gemiddelde van 230 duizend euro bleven de prijzen in 2010 nagenoeg stabiel. NVM: “Over het gehele jaar 2010 zijn de prijzen praktisch gelijk gebleven. Concluderend kunnen we zeggen dat de crisis weliswaar heeft doorgewerkt in de prijzen, maar dat allerlei zwartgallige scenario‟s ten aanzien van instortende huizenprijzen niet zijn uitgekomen. Terugblikkend op het afgelopen jaar, valt te constateren dat de woningmarkt pas op de plaats heeft gemaakt. De val van het kabinet, het politieke debat over de hypotheekrenteaftrek en de economische crisis hebben de markt geremd. Het totaal aantal verkopen kwam uit op naar schatting 128 duizend woningen. Dit is nagenoeg gelijk aan het totaal aantal verkopen in Nederland in 2009 (127.532). De verkooptijd van de gemiddelde woning bedroeg in het vierde kwartaal 136 dagen. Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het aantal te koop staande woningen groeit nog altijd. In de totale markt gaat het om naar schatting 193 duizend woningen in aanbod. Over heel 2010 is het aanbod gestegen met 15,8%. Het woningaanbod is fors hoger dan aan het begin van de crisis. De NVM heeft grote zorgen over de financierbaarheid van de eigen woning in 2011. Per 1 januari 2011 zijn de financieringsvoorwaarden nog verder aangescherpt. Ook de eisen om voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in aanmerking te komen, zijn aangescherpt. Verder komt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in 2012 naar verwachting ook nog met strengere regels voor hypotheken zonder NHG. NVM: “Vooral het tempo waarin de maatregelen elkaar opvolgen en het ontbreken van samenhang tussen die maatregelen is een zorgelijke ontwikkeling op de markt. Goed toezicht op de kredietmarkt is natuurlijk noodzakelijk en banken maken zich logischerwijs zorgen over verdere imagoschade. Maar de situatie dreigt door te slaan.” Vooruitzicht 2011: Geen echt herstel Mede gezien de zorgwekkende financierbaarheid en het overaanbod op de markt spreekt de NVM een voorzichtige verwachting uit voor 2011. Van echt herstel zal nog geen sprake zijn. De verkoopprijzen zullen mogelijk nog licht dalen en het aantal woningverkopen zal stabiel blijven. Een grote opleving van de vraag ligt namelijk niet voor de hand. NVM: “Hoewel de economie aan de beterende hand lijkt te zijn, zal het besteedbaar inkomen niet wezenlijk toenemen. Daarbij komt dat wonen niet veel goedkoper wordt, door een licht stijgende rente en hogere woonlasten voor bijvoorbeeld energie, waterschap en OZB. Ook de strengere kredieteisen doen daarbij meer kwaad dan goed. De woningmarkt blijft fragiel en krijgt op dit moment eigenlijk niet de aandacht van het kabinet en financiële toezichthouders die zij verdient.” (Bron: samenvatting persbericht NVM d.d. 13 januari 2011)

Pagina 4 van 19


Verwachtingen 2011 In 2011 zal voor Woningmaatschap Lelystad - Centrum actief de liquidatieprocedure in gang worden gezet. Voor 10 woningmaatschappen vindt in 2011 de bijzondere maatschapsvergadering plaats ten behoeve van de bepaling van liquidatie dan wel verlenging in 2012. In 2011 zal het aanbod van woningportefeuilles goed worden gevolgd. Afhankelijk van de ontwikkeling en de inschatting van de markt is het doel om voor 2011 minimaal 1 woningmaatschap bij particuliere beleggers te plaatsen. Daarnaast zal gekeken worden naar samenwerking met een pensioenfonds of woningcorporatie en uitbreiding in de verkoopbegeleiding voor institutionele partijen.

Driebergen, 15 maart 2011

ing. D. van Seventer directeur

E. Verkaik adjunct-directeur

Pagina 5 van 19


2. JAARREKENING 2010

Pagina 6 van 19


BALANS PER 31 DECEMBER 2010 (euro‟s)

Activa

31 december 2010

Vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa

31 december 2009

43.404 225.000 268.404

78.629 225.000 303.629

769.948

224.811

25.496

104.080

795.444

328.891

793.476

876.678

1.857.324

1.509.198

Aandelenkapitaal

226.890

226.890

Overige reserves

151.538

57.797

378.428

284.687

46.602

127.750

354.619

591.062

14.962

15.640

1.062.713

490.059

1.432.294

1.096.760

1.857.324

1.509.198

Vlottende activa Debiteuren Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal activa

Passiva Eigen vermogen

Voorzieningen Kortlopende schulden Belastingen en premies sociale verzekeringen Crediteuren Overlopende passiva

Totaal passiva

Pagina 7 van 19


WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2010 (in euro‟s) 2010

2009

Omzet Omzet plaatsingsfee Omzet beheerfee Omzet winstdelingsfee Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Personeelskosten Huisvestingskosten Kantoorkosten Afschrijvingen Autokosten Algemene kosten

Financiele baten en lasten Rentebaten Rentelasten

1.018.115 820.648 599.991 79.448 2.518.202

1.929.437 784.500 478.575 62.946 3.255.458

844.306 67.365 76.922 41.923 20.273 146.223 1.197.012

945.893 63.032 60.661 46.279 17.136 252.116 1.385.117

1.152 (3.227) (2.075)

75.362 (2.881) 72.481

Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting

1.319.115 (325.374)

1.942.822 (484.420)

Resultaat na belastingen

993.741

1.458.402

Pagina 8 van 19


TOELICHTING ALGEMEEN EN WAARDERINGSGRONDSLAGEN

Algemene informatie VSN is opgericht per 4 november 1998 en heeft ten doel het geven van vermogensadvies en al datgene wat hiermede in de ruimste zin verband houdt of hiertoe bevorderlijk kan zijn. De aandelen van de vennootschap worden per balansdatum gehouden door Van Seventer Holding B.V. en ErfGoed Reeuwijk B.V. Alle voorkomende bedragen luiden in euro‟s.

GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING EN WAARDERING Algemeen Activa en passiva worden opgenomen voor de nominale waarde tenzij in deze toelichting anders wordt vermeld. Ten opzichte van vorig jaar worden de grondslagen consistent toegepast. Vaste activa Waardering vindt plaats tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen berekend over de geschatte economische levensduur. Het afschrijvingspercentage bedraagt voor de verbouwing en de inrichting van de keuken 20%, voor de overige vaste activa 33,3%. Voorzieningen De voorzieningen dienen ter dekking van specifiek aanwijsbare verplichtingen en risico‟s per balansdatum. Bedrijfsopbrengsten Onder de omzet gerelateerd aan operationele maatschappen wordt verstaan de gefactureerde bedragen aan de woningmaatschappen. Bedrijfslasten De aan de omzet bestede kosten en de overige met de gewone bedrijfsuitvoering verband houdende kosten worden als bedrijfslasten verantwoord.

Pagina 9 van 19


TOELICHTING OP DE BALANS

ACTIVA

Vaste activa Vaste bedrijfsmiddelen Het verloop van de vaste bedrijfsmiddelen over het boekjaar is als volgt: 2010 187.233 (108.604)

2009 381.485 (265.903)

78.629

115.582 26.851

Aanschafwaarde 1 januari Investeringen Desinvesteringen / geheel afgeschreven Aanschafwaarde 31 december

187.233 8.392 (17.239) 178.386

381.485 9.326 6.074 (203.578) 187.233

Cumulatieve afschrijvingen 1 januari Desinvesteringen / geheel afgeschreven Afschrijvingen (33%, 20%) Cumulatieve afschrijvingen 31 december

(108.604) 15.545 (41.923) 134.982

(265.903) 203.578 (46.279) (17.806) 108.604

Aanschafwaarde 31 december Cumulatieve afschrijvingen 31 december

178.386 (134.982)

187.233 (108.604)

Aanschafwaarde 1 januari Cumulatieve afschrijvingen 1 januari Saldo per 1 januari

Saldo per 31 december

43.404 ========

78.629 14.919 ======== ========

Lening derden In juni 2006 is de Stichting Woningmaatschappen VSN („SWVSN‟) opgericht. Deze stichting treedt als bewaarder op van Woningmaatschap Velp en Woningmaatschap Berkel - Enschot en van toekomstig op te richten maatschappen. Het Eigen Vermogen van de Stichting bedraagt € 112.500. In november 2007 is, als gevolg van het specifieke risicoprofiel van Woningmaatschap Vlissingen - Boulevard, de Stichting Vlissingen - Boulevard („SVB‟) opgericht. Deze stichting treedt op als bewaarder van Woningmaatschap Vlissingen Boulevard. Ook van deze Stichting bedraagt het Eigen Vermogen € 112.500. De bedragen zullen worden terugbetaald door de Stichtingen bij beëindiging ervan.

Pagina 10 van 19


Vlottende activa

Debiteuren De post debiteuren betreft de reeds in rekening gebrachte, nog te ontvangen vergoeding voor beheer en winstdeling van de woningmaatschappen over 2010 alsmede de plaatsingsfee (€ 597.000) van de nieuw op te richten maatschap Woningmaatschap Schagen. Overlopende activa Te factureren bedragen Vooruitbetaalde kosten Waarborgsom huur kantoorpand Overige vorderingen Saldo per 31 december

2010 11.473 12.000 2.023

2009 80.901 6.352 12.000 4.827

25.496 ========

104.080 ========

Liquide middelen Deposito Van Lanschot Bankiers inz. derde Betaalrekening Van Lanschot Bankiers inz. derde Spaarrekening Van Lanschot Bankiers Betaalrekening Van Lanschot Bankiers Betaalrekening Van Lanschot Bankiers Betaalrekening Van Lanschot Bankiers inz. Maastricht Betaalrekening Van Lanschot Bankiers inz. Maastricht Betaalrekening Van Lanschot Bankiers inz. Velp Betaalrekening Rabobank Betaalrekening Rabobank Saldo per 31 december

2010 127 750.000 41.591 346 238 538 605 2 34

2009 397.432 200 350.000 79.756 460 1.777 1.289 182 510 45.072

793.476 ======

876.678 ========

Pagina 11 van 19


PASSIVA

Eigen vermogen Aandelenkapitaal Vanaf 1 januari 2008 wordt de directie van Vastgoed Syndicering Nederland n.v. gevormd door de heren ing. D. van Seventer en E. Verkaik. Het aandelenkapitaal bestaat uit 5.000 geplaatste en volgestorte gewone aandelen van € 45,38 nominaal. De aandelen werden tot en met 7 januari 2010 voor 100% gehouden door Van Seventer Holding B.V. Op 8 januari 2010 is 10% van het aandelenkapitaal, zijnde 500 geplaatste en volgestorte gewone aandelen van € 45,38 nominaal, overgedragen aan ErfGoed Reeuwijk B.V. Overige reserves Saldo per 1 januari Dividend vorig boekjaar Dividend huidig boekjaar Netto resultaat boekjaar Saldo per 31 december

2010 57.797 (900.000) 993.741 151.538 ========

2009 1.137.395 (423.000) (2.115.000) 1.458.402 57.797 ========

Voorzieningen VSN heeft de verplichting naar Woningmaatschap Vlissingen - Centrum op zich genomen om voor een bedrijfsruimte voor maximaal 10 jaar de huur aan te vullen tot het oude niveau van 2006. Hiervoor is binnen VSN een voorziening gevormd ten laste van de plaatsingsfee. Eind 2010 is voor de betreffende bedrijfsruimte een tweede huurovereenkomst afgesloten waardoor de noodzakelijk huuraanvulling vanuit VSN is gedaald. Wel moet VSN hiervoor in de loop van 2011 een eenmalige bijdrage aan de nieuwe huurder doen van € 75.000 ten behoeve van de aanpassing van de entree.

Saldo voorziening per 1 januari Bij: dotatie voorziening Af: aanvulling huur Af: aanpassing entree Saldo per 31 december

2010 127.750 (6.148) (75.000) 46.602 ========

2009 40.899 109.917 (23.066) 127.750 ========

Pagina 12 van 19


Kortlopende schulden

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vastgoed Syndicering Nederland n.v. is tot en met 31 december 2009 opgenomen in de fiscale eenheid met Van Seventer Holding B.V. De vennootschapsbelasting die in de winst- en verliesrekening is opgenomen is naar evenredigheid van het (fiscale) resultaat van de vennootschap ten opzichte van het (fiscale) resultaat van de fiscale eenheid berekend.

Te betalen loonheffing Te betalen vennootschapsbelasting Saldo per 31 december

2010 69.245 285.374

2009 106.642 484.420

354.619 ========

591.062 ========

2010 890.000 127 81.988 36.945 27.385 2.427 7.735 6.000 10.106

2009 397.632 22.250 39.936 1.663 7.000 7.000 14.578

1.062.713 ========

490.059 ========

Overlopende passiva Te betalen dividend Gelden derde Woningmaatschap Vlissingen-Centrum Reservering vakantiegeld en verlofdagen Restitutie plaatsingsfee Woningmaatschap Schagen Correctie winstdelingen Te betalen accountants- en advieskosten Drukkosten Overige overlopende passiva Saldo per 31 december

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Per balansdatum zijn 14 medewerkers in dienst (11,55 fte). Per jaar is een huur verschuldigd van € 51.840 (2009: € 51.180) welke jaarlijks wordt geïndexeerd. Het huurcontract loopt tot en met 31 oktober 2015. Ten behoeve van de hypothecaire financiering in Woningmaatschap Noordwijk is een bankgarantie verstrekt aan de geldverstrekker. Het betreft een bankgarantie van € 160.000.

Pagina 13 van 19


TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

Omzet gerelateerd aan operationele maatschappen Verwervings- en plaatsingskosten Beheervergoeding Winstdeling verkopen

Overige bedrijfsopbrengsten Resultaat verkoop woningen PMT Resultaat verkoop woningen Maastricht (ASR) Resultaat verkoop woningen Velp (ASR)

Personeelskosten Brutolonen Tantièmes Sociale lasten Doorbelaste personeelskosten Overige personeelskosten

2010

2009

1.018.115 820.648 599.991

1.929.437 784.500 478.575

2.438.754 ========

3.192.512 ========

89.983 (16.284) 5.749

30.884 32.062

79.448 ========

62.946 ========

749.660 47.700 69.840 (64.944) 42.050

780.882 120.076 66.000 (63.438) 42.373

844.306 ========

945.893 ========

Per balansdatum zijn 14 medewerkers in dienst (11,55 fte). Huisvestingskosten Huur Huisvestingskosten Overige huisvestingskosten Doorbelaste huisvestingskosten

Kantoorkosten Kantoorbenodigdheden Automatiseringskosten Telefoonkosten Porti- druk- en verzendkosten

51.180 22.466 (6.281)

50.573 17.573 2.095 (7.209)

67.365 ========

63.032 ========

8.478 28.122 12.244 28.078

8.872 12.207 12.255 27.327

76.922 ========

60.661 ======== Pagina 14 van 19


Afschrijvingen Auto Hardware Software Kantoorinventaris Verbouwing Keuken

Autokosten Brandstofkosten Onderhoud Verzekering en belastingen Boetes

Algemene kosten Begeleidingskosten maatschappen Representatiekosten Leges AFM Accountants- en overige advieskosten Niet verrekenbare BTW Contributies en overig

Rentebaten Rentebaten woningmaatschappen Rentebaten rekening-courant Rentebaten rekening-courant aandeelhouder

Rentelasten Rentelast rekening-courant

2010

2009

18.000 3.725 5.091 1.193 12.294 1.619

18.000 5.884 5.514 1.724 13.391 1.766

41.923 ========

46.279 ========

12.526 4.274 3.131 342

10.528 3.512 3.096 -

20.273 ========

17.136 ========

39.933 35.498 13.641 24.260 21.649 11.242

160.284 28.346 9.610 18.794 23.971 11.111

146.223 ========

252.116 ========

327 825 1.152 ========

452 74.910 75.362 ========

3.227

2.881

3.227 ========

2.881 ========

Pagina 15 van 19


3. OVERIGE GEGEVENS

Pagina 16 van 19


ACCOUNTANTSVERKLARING Hiervoor wordt verwezen naar de hierna bijgevoegde accountantsverklaring verstrekt door Jongejan & Tjakkes accountants en belastingadviseurs te Arnhem. STATUTAIRE REGELING BETREFFENDE DE BESTEMMING VAN DE WINST Op grond van artikel 32 uit de statuten van de vennootschap staat de winst ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. VOORSTEL RESULTAAT BESTEMMING Het resultaat na belastingen over het boekjaar 2010 bedraagt € 993.741. Voor 2010 wordt voorgesteld een dividend uit te keren van € 900.000 (2009: € 2.115.000), waarvan € 810.000 aan Van Seventer Holding B.V. en € 90.000 aan Erfgoed Reeuwijk B.V. Als interim dividend is aan ErfGoed Reeuwijk B.V. een bedrag van € 10.000 uitgekeerd zodat nog € 80.000 kan worden uitgekeerd. Voorts wordt voorgesteld het overige resultaat boekjaar toe te voegen aan de overige reserves. In afwachting van de goedkeuring van dit voorstel door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders is dit voorstel reeds verwerkt in de balans per 31 december 2010.

Pagina 17 van 19


Pagina 18 van 19


Pagina 19 van 19

VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2010

Recommend Documents