VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2009

VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2009

Vastgoed Syndicering Nederland n.v.

INHOUDSOPGAVE

1. VERSLAG VAN DE DIRECTIE

2. JAARREKENING Balans Winst- en verliesrekening Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen Toelichting balans Toelichting op de winsten verliesrekening

3. OVERIGE GEGEVENS Accountantsverklaring Statutaire winstbepaling Resultaat bestemming

Pagina 2 van 20


VERSLAG VAN DE DIRECTIE

Ontwikkelingen 2009 In het jaar 2009 is 1 nieuwe woningmaatschap opgericht: Woningmaatschap Berkel - Enschot op 30 november 2009. Stichting Woningmaatschap Berkel - Enschot heeft de eigendom verkregen van 204 woningen en 72 appartementen gelegen in Hoogezand, Etten - Leur, Noord - Scharwoude, Berkel - Enschot, Mijnsheerenland en Zundert. Het totaal belegd vermogen van de Maatschap bedraagt € 29.000.000 verdeeld over 380 participaties. Voor de maatschappen Woningmaatschap Rotterdam - Blijdorp (2000), Vlissingen Paauwenburg (2000), Zwolle (2003), Hellevoetsluis (2003), Rijswijk (2003) en Helmond (2003) hebben bijzondere vergaderingen plaatsgevonden waarin is besloten om de genoemde Maatschappen na de bepaalde looptijd (wederom) met 3 jaar te verlengen. Voor Woningmaatschap Den Haag - Kijkduin (2000) en Woningmaatschap Lelystad - Centrum (2002) is besloten de procedure in gang te zetten tot verkoop van het restbezit en beëindiging van de maatschappen. Voor de maatschappen Rotterdam Charlois (1999), Monnickendam (1999), Vlissingen (1999), ’s-Hertogenbosch (2002), Lelystad (2002), Eindhoven (2002) , Tilburg (2002), Lelystad - Centrum (2002) en Rotterdam - Lombardijen was al in 2008 besloten om tot verkoop van het restbezit over te gaan. Uiteindelijk is in 2009 gebleken dat dit niet realiseerbaar was tegen de vooraf vastgestelde waarden en is tijdens bijzondere vergaderingen besloten om ook deze maatschappen, met uitzondering van Woningmaatschap Lelystad Centrum, te verlengen met 3 jaar. Eind 2007 is een overeenkomst met ASR Vastgoed B.V. aangegaan waarbij VSN de verkoopbegeleiding voor 100 appartementen in Velp op zich heeft genomen. Naast het project Maastricht is dit het 2e project van ASR (voorheen Fortis) waarvoor VSN de verkoopbegeleiding uitvoert. In 2009 zijn 3 woningen in Maastricht en 10 woningen in Velp van ASR verkocht. Zowel voor ASR als voor VSN leverde dit voor het project in Maastricht een extra resultaat op van € 30.884 en voor het project in Velp van € 32.062. Per 31 december wordt het beheer gevoerd over 32 maatschappen met een totaal initieel belegd vermogen van circa 566 miljoen (2008: € 537 miljoen). Het aantal woningen dat door VSN in 2009 ten behoeve van de maatschappen is verkocht bedroeg 145 (2008: 265). In 2009 zijn geen medewerkers uit dienst gegaan en is 1 medewerker (0,25 fte) in dienst gekomen. Per 31 december 2009 zijn 14 (2008: 13) medewerk(st)ers (11,35 fte) (2008: 10,3 fte) in dienst. Vanaf 1 januari 2008 wordt de statutaire directie van VSN gevormd door de heer ing. D. van Seventer (directeur) en de heer E. Verkaik (adjunct-directeur).

Pagina 3 van 20


Uitgangspunt bij het dividendbeleid is een eigen vermogen van minimaal € 226.890, ten minste 30% van het balanstotaal en een liquiditeitspositie die de kortlopende verplichtingen dekt. Voor 2009 is besloten een dividend aan Van Seventer Holding B.V. uit te keren van € 2.115.000 (2008: € 423.000). Dit voorstel is in de balans per 31 december 2009 al in de cijfers verwerkt. Voor 2010 zal het genoemde dividendbeleid weer worden gehanteerd.

Woningmarkt De prijsdaling van koopwoningen is voor 2009 uitgekomen op 2%, terwijl een jaar geleden nog op 5% prijsdaling was gerekend. Sinds de financiële crisis in september 2008 zijn de huizenprijzen met 5,6% gedaald. De gemiddelde verkoopprijs voor bestaande woningen bedroeg ultimo 2009 € 228.000 (2008: € 233.000). Het aantal verkooptransacties nam af van ruim 182.000 verkochte woningen in 2008 naar een totaal aantal van ongeveer 125.000 woningen in 2009. De tijd dat deze woningen te koop hebben gestaan, is verder gestegen en komt ultimo 2009 uit op gemiddeld 114 dagen (2008: 84 dagen). De periode van circa 60 dagen tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de levering bij de notaris komt daar nog bij. De NVM verwacht voor 2010 een neutraal prijsniveau en geen al te grote schommelingen meer. In het hogere prijssegment staan nog veel woningen te koop en daar liggen prijscorrecties nog wel voor de hand. Daarnaast zitten ook nog veel onzekerheden in de markt. Allereerst zal de hele woningmarktdiscussie en de ruim € 2 miljard aan bezuinigingen die de woningmarkt voor de Rijksbegroting moet opbrengen, haar effect sorteren. De kans is groot dat er iets gebeurt met de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag. Tegelijkertijd ziet de NVM de werkloosheid nog verder toenemen. Het besteedbaar inkomen zal verder onder druk komen en de banken zullen meer zekerheid vragen, terwijl de steunmaatregelen van de overheid afgebouwd worden en de nu nog dalende rente zal oplopen. Voor 2010 rekent de NVM op een verdere stabilisatie van de markt en wordt een herstel verwacht van het aantal transacties op een niveau dat 15% hoger ligt dan 2009. Dat zijn zo’n 140.000 transacties in 2010. ‘Dat is op zich hoopgevend, maar vergeleken met het hoogtepunt van de woningmarkt in het tweede kwartaal van 2006 ligt het aantal transacties dan nog wel ruim 30% lager.’ Er staan op dit moment totaal bijna 175.000 koopwoningen te koop. Daarvan staat bijna 30% langer dan 1 jaar te koop (2008: 16%). We kunnen echt spreken van een kopersmarkt. Veel kopers blijven de markt aftasten. De huizenverkopers kunnen daar soms maar moeilijk aan wennen en blijven vaak te lang vasthouden aan de vraagprijs. (Bron: NVM)

Pagina 4 van 20


Verwachtingen 2010 In 2010 zal voor 2 woningmaatschappen (Woningmaatschap Den Haag - Kijkduin en Woningmaatschap Lelystad - Centrum) actief de liquidatieprocedure in gang worden gezet. Gezien de huidige ontwikkelingen in de markt voor verhuurde woningportefeuilles is het onzeker of verkoop van het restbezit gerealiseerd zal worden. Dit wordt mede bemoeilijkt door de minimum prijzen die zijn vastgesteld door de participanten. Tevens zullen in 2010 van 6 woningmaatschappen de bijzondere vergaderingen worden gehouden inzake de beëindiging of verlenging van de woningmaatschappen. In 2010 zal het aanbod van woningportefeuilles goed worden gevolgd. Afhankelijk van de ontwikkeling en de inschatting van de markt is het doel om voor 2010 minimaal 1 woningmaatschap bij particuliere beleggers te plaatsen. Daarnaast zal gekeken worden naar samenwerking met een pensioenfonds en uitbreiding in de verkoopbegeleiding voor institutionele partijen.

Driebergen, 8 juni 2010

ing. D. van Seventer directeur

E. Verkaik adjunct-directeur

Pagina 5 van 20


2. JAARREKENING 2009

Pagina 6 van 20


BALANS PER 31 DECEMBER 2009 (euro’s)

Activa

31 december 2009

Vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa

31 december 2008

78.629 225.000 303.629

115.582 225.000 340.582

-

2.487.443

Debiteuren

224.811

313.683

Overlopende activa

104.080

29.292

328.891

2.830.418

876.678

389.044

1.509.198

3.560.044

Aandelenkapitaal

226.890

226.890

Overige reserves

57.797

1.137.395

284.687

1.364.285

127.750

40.899

-

1.659.437

591.062

38.291

15.640

44.463

490.059

412.669

1.096.760

2.154.860

1.509.198

3.560.044

Vlottende activa Rekening-courant aandeelhouder

Liquide middelen

Totaal activa

Passiva Eigen vermogen

Voorzieningen Kortlopende schulden Begeleidingsdeel plaatsingsfee Belastingen en premies sociale verzekeringen Crediteuren Overlopende passiva

Totaal passiva

Pagina 7 van 20


WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2009 (in euro’s)

2009

2008

Omzet Omzet plaatsingsfee Omzet beheerfee Omzet winstdelingsfee Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Personeelskosten Huisvestingskosten Kantoorkosten Afschrijvingen Autokosten Algemene kosten

Financiele baten en lasten Rentebaten Rentelasten

1.929.437 784.500 478.575 62.946 3.255.458

852.593 805.493 770.363 71.567 2.500.016

945.893 63.032 60.661 46.279 17.136 252.116 1.385.117

824.467 64.509 68.645 59.263 251.402 1.268.286

75.362 (2.881) 72.481

132.982 (7.712) 125.270

Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting

1.942.822 (484.420)

1.357.000 (331.364)

Resultaat na belastingen

1.458.402

1.025.636

Pagina 8 van 20


TOELICHTING ALGEMEEN EN WAARDERINGSGRONDSLAGEN

Algemene informatie VSN is opgericht per 4 november 1998 en heeft ten doel het geven van vermogensadvies en al datgene wat hiermede in de ruimste zin verband houdt of hiertoe bevorderlijk kan zijn. De aandelen van de vennootschap worden gehouden door Van Seventer Holding B.V. Alle voorkomende bedragen luiden in euro’s.

GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING EN WAARDERING Stelselwijziging 2009 Vanaf het boekjaar 2009 is besloten het begeleidingsdeel van de ontvangen plaatsingsfee van nieuwe maatschappen niet meer te reserveren, maar rechtstreeks in het resultaat te verantwoorden. Tevens is besloten in 2009 het gereserveerde bedrag van ultimo 2008 vrij te laten vallen en ten gunste van het resultaat te boeken. Algemeen Activa en passiva worden opgenomen voor de nominale waarde tenzij in deze toelichting anders wordt vermeld. Ten opzichte van vorig jaar worden de grondslagen consistent toegepast. Vaste activa Waardering vindt plaats tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen berekend over de geschatte economische levensduur. Het afschrijvingspercentage bedraagt voor de verbouwing en de inrichting van de keuken 20%, voor de overige vaste activa 33,3%. Voorzieningen De voorzieningen dienen ter dekking van specifiek aanwijsbare verplichtingen en risico’s per balansdatum. Bedrijfsopbrengsten Onder de omzet gerelateerd aan operationele maatschappen wordt verstaan de gefactureerde bedragen aan de woningmaatschappen. Bedrijfslasten De aan de omzet bestede kosten en de overige met de gewone bedrijfsuitvoering verband houdende kosten worden als bedrijfslasten verantwoord.

Pagina 9 van 20


TOELICHTING OP DE BALANS

ACTIVA Vaste activa Vaste bedrijfsmiddelen Het verloop van de vaste bedrijfsmiddelen over het boekjaar is als volgt:

Aanschafwaarde 1 januari Cumulatieve afschrijvingen 1 januari

2009 381.485 (265.903)

2008 307.559 (209.150)

Saldo per 1 januari

115.582

98.409

Aanschafwaarde 1 januari Investeringen Desinvesteringen / geheel afgeschreven Aanschafwaarde 31 december

381.485 9.326 (203.578) 187.233

307.559 76.436 (2.510) 381.485

Cumulatieve afschrijvingen 1 januari Desinvesteringen / geheel afgeschreven Afschrijvingen (33%, 20%) Cumulatieve afschrijvingen 31 december

(265.903) 203.578 (46.279) 108.604

(209.150) (2.510) (59.263) 265.903

Aanschafwaarde 31 december Cumulatieve afschrijvingen 31 december

187.233 (108.604)

381.485 (265.903)

Saldo per 31 december

78.629 ========

115.582 ========

Lening derden In juni 2006 is de Stichting Woningmaatschappen VSN (‘SWVSN’) opgericht. Deze stichting treedt als bewaarder op van Woningmaatschap Velp en Woningmaatschap Berkel - Enschot en van toekomstig op te richten maatschappen. Het Eigen Vermogen van de Stichting bedraagt € 112.500. In november 2007 is, als gevolg van het specifieke risicoprofiel van Woningmaatschap Vlissingen - Boulevard, de Stichting Vlissingen - Boulevard (‘SVB’) opgericht. Deze stichting treedt op als bewaarder van Woningmaatschap Vlissingen Boulevard. Ook van deze Stichting bedraagt het Eigen Vermogen € 112.500. De bedragen zullen worden terugbetaald door de Stichtingen bij beëindiging ervan.

Pagina 10 van 20


Vlottende activa

Rekening-courant aandeelhouder Betreft de rekening-courant verhouding met de moedermaatschappij Van Seventer Holding B.V. Deze rekening-courant verhouding is door middel van een dividenduitkering eind 2009 teruggebracht naar nihil.

Debetsaldo per 1 januari Af: Dividenduitkering Af: Vennootschapsbelasting Af: Managementvergoeding Bij: Overige mutaties Saldo per 31 december

2009 2.487.443 (2.538.000) 50.557

2008 1.810.986 (1.743.500) (331.364) (255.600) 3.006.921

========

2.487.443 ========

Debiteuren De post debiteuren betreft de reeds in rekening gebrachte, nog te ontvangen vergoeding voor beheer en winstdeling van de woningmaatschappen over 2009. Overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld:

Te factureren bedragen Vooruitbetaalde kosten Waarborgsom huur kantoorpand Overige vorderingen Saldo per 31 december

2009 80.901 6.352 12.000 4.827

2008 17.292 12.000 -

104.080 ========

29.292 ========

2009 876.678 ========

2008 389.044 ========

Liquide middelen

Saldo per 31 december

Deze post betreft per 31 december 2009 zeven betaalrekeningen met een totaalbedrag van € 433.664 (2008: € 42.044) en één depositorekening met een bedrag van € 397.432 (€ 2008: 347.000) bij F. van Lanschot Bankiers N.V. Dit deposito wordt uitsluitend aangehouden voor een derde. Het bedrag is tevens verantwoord onder de kortlopende schulden. Daarnaast is een tweetal betaalrekeningen met een saldo van € 45.582 (2008 € 1.885) ondergebracht bij de Rabobank.

Pagina 11 van 20


PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal Het aandelenkapitaal bestaat uit 5.000 geplaatste en volgestorte gewone aandelen van € 45,38 nominaal. De aandelen worden voor 100% gehouden door Van Seventer Holding B.V. Vanaf 1 januari 2008 wordt de directie van Vastgoed Syndicering Nederland n.v. gevormd door de heren ing. D. van Seventer en E. Verkaik.

Overige reserves Het verloop van de overige reserves gedurende het boekjaar is als volgt:

Saldo per 1 januari Dividend vorig boekjaar Dividend huidig boekjaar Netto resultaat boekjaar Saldo per 31 december

2009 1.137.395 (423.000) (2.115.000) 1.458.402

2008 1.855.259 (1.743.500) 1.025.636

57.797 ========

1.137.395 ========

Voorzieningen Bij Woningmaatschap Vlissingen – Centrum was de bedrijfsruimte tot en met 2006 verhuurd aan de Gemeente Vlissingen die het voor een lager bedrag onderverhuurde aan Stichting Zorgstroom, een zorg- en dienstencentrum. Met ingang van 1 januari 2007 is het huurcontract omgezet in een direct contract tussen Stichting Woningmaatschap Vlissingen - Centrum en Stichting Zorgstroom waarbij abusievelijk de huurprijs tussen de Gemeente Vlissingen en Stichting Zorgstroom is opgenomen. Het verschil in huur tussen de huurovereenkomst met de Gemeente Vlissingen en dat met Stichting Zorgstroom bedraagt € 25.329 per jaar. VSN heeft de verplichting naar de Maatschap op zich genomen om de huur per kwartaal aan te vullen tot het oude niveau voor maximaal 10 jaar. Hiervoor is per 1 januari 2007 binnen VSN een voorziening gevormd van € 116.886 ten laste van het gereserveerde begeleidingsdeel van de plaatsingsfee specifiek voor Woningmaatschap Vlissingen - Centrum. De voorziening is in 2009 verhoogd met € 109.917 en bedraagt per balansdatum € 127.750 (2008: € 40.899). Daarnaast is voor het jaar 2010 een bedrag van € 22.250 verantwoord onder de kortlopende schulden.

Pagina 12 van 20


Kortlopende schulden

Begeleidingsdeel plaatsingsfee Vanaf het boekjaar 2009 is besloten het begeleidingsdeel van de ontvangen plaatsingsfee van nieuwe maatschappen niet meer te reserveren, maar rechtstreeks in het resultaat te verantwoorden. Tevens is besloten in 2009 het gereserveerde bedrag van ultimo 2008 vrij te laten vallen en ten gunste van het resultaat te boeken.

Saldo 1 januari Bij: ontvangen begeleidingsdeel nieuwe maatschappen Af: vrijval Saldo per 31 december

2009 1.659.437 (1.659.437)

2008 1.863.820 324.105 (528.488)

========

1.659.437 ========

Belastingen en premies sociale verzekeringen Vastgoed Syndicering Nederland n.v. is tot en met 31 december 2009 opgenomen in de fiscale eenheid met Van Seventer Holding B.V. De vennootschapsbelasting die in de winsten verliesrekening is opgenomen is naar evenredigheid van het (fiscale) resultaat van de vennootschap ten opzichte van het (fiscale) resultaat van de fiscale eenheid berekend.

Te betalen loonheffing Te betalen vennootschapsbelasting Saldo per 31 december

2009 106.642 484.420

2008 38.291 -

591.062 ========

38.291 ========

2009 397.632 22.250 39.936 1.663 7.000 21.578

2008 347.272 25.329 26.630 3.118 4.500 5.820

490.059 ========

412.669 ========

Overlopende passiva Deze post is als volgt samengesteld:

Gelden derde Aanvulling jaarhuur Paul Krugerstraat 2 Reservering vakantiegeld en verlofdagen Correctie winstdelingen Te betalen accountants- en advieskosten Overige overlopende passiva Saldo per 31 december

Pagina 13 van 20


Niet in de balans opgenomen verplichtingen Per balansdatum zijn 14 medewerkers in dienst (11,35 fte). Per jaar is een huur verschuldigd van € 51.179 welke jaarlijks wordt geïndexeerd. Het huurcontract loopt tot en met 31 oktober 2015. Ten behoeve van de hypothecaire financiering in een tweetal maatschappen zijn bankgaranties verstrekt aan de geldverstrekker. Het betreft een bankgarantie van € 85.000 voor Maatschap Woningmaatschap Sassenheim en € 160.000 voor Maatschap Woningmaatschap Noordwijk.

Pagina 14 van 20


TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

Omzet gerelateerd aan operationele maatschappen Verwervings- en plaatsingskosten Beheervergoeding Winstdeling verkopen

Overige bedrijfsopbrengsten Resultaat verkoop woning Maastricht (ASR) Resultaat verkoop woningen Velp (ASR)

Personeelskosten Brutolonen Tantièmes Sociale lasten Doorbelaste personeelskosten Managementvergoeding Overige personeelskosten

2009

2008

1.929.437 784.500 478.575 3.192.512 ========

852.593 805.493 770.363 2.428.449 ========

30.884 32.062 62.946 ========

47.722 23.845 71.567 ========

780.882 120.076 66.000 (63.438) 42.373 945.893 ========

489.541 41.251 62.399 (73.340) 255.600 49.016 824.467 ========

50.573 17.573 2.095 (7.209) 63.032 ========

49.338 23.411 2.000 (10.240) 64.509 ========

8.872 12.207 12.255 27.327 60.661 ========

8.423 11.954 11.354 36.914 68.645 ========

Per balansdatum zijn 14 medewerkers in dienst (11,35 fte). Huisvestingskosten Huur Huisvestingskosten Overige huisvestingskosten Doorbelaste huisvestingskosten

Kantoorkosten Kantoorbenodigdheden Automatiseringskosten Telefoonkosten Porti- druk- en verzendkosten

Pagina 15 van 20


Afschrijvingen Auto Hardware Software Kantoorinventaris Verbouwing Keuken

Autokosten Brandstofkosten Onderhoud Verzekering en belastingen

Algemene kosten Begeleidingskosten maatschappen Representatiekosten Leges AFM Accountants- en overige advieskosten Niet verrekenbare BTW Contributies en overig

Rentebaten Rente lening woningmaatschappen Rentebaten rekening-courant Rentebaten rekening-courant aandeelhouder

Rentelasten Rentelast rekening-courant Overig

2009

2008

18.000 5.884 5.514 1.724 13.391 1.766 46.279 ========

6.352 4.550 33.205 13.390 1.766 59.263 ========

10.528 3.512 3.096 17.136 ========

========

160.284 28.346 9.610 18.794 23.971 11.111 252.116 ========

127.122 38.448 46.313 33.848 5.671 251.402 ========

452 74.910 75.362 ========

102.583 7.174 23.225 132.982 ========

2.881 2.881 ========

7.697 15 7.712 ========

Pagina 16 van 20


3. OVERIGE GEGEVENS

Pagina 17 van 20


ACCOUNTANTSVERKLARING Hiervoor wordt verwezen naar de hierna bijgevoegde accountantsverklaring verstrekt door Jongejan & Tjakkes accountants en belastingadviseurs te Arnhem. STATUTAIRE REGELING BETREFFENDE DE BESTEMMING VAN DE WINST Op grond van artikel 32 uit de statuten van de vennootschap staat de winst ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. VOORSTEL RESULTAAT BESTEMMING Voor 2009 is besloten een dividend aan Van Seventer Holding B.V. uit te keren van € 2.115.000 (2008: € 423.000). Voorts is voorgesteld het resultaat boekjaar toe te voegen aan de overige reserves. In afwachting van de goedkeuring van dit voorstel door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders is dit voorstel reeds verwerkt in de balans per 31 december 2009.

Pagina 18 van 20


Pagina 19 van 20


Pagina 20 van 20

VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2009

Recommend Documents