VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2011

VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2011

Vastgoed Syndicering Nederland n.v.

INHOUDSOPGAVE

1. VERSLAG VAN DE DIRECTIE

2. JAARREKENING Balans Winst- en verliesrekening Toelichting algemeen en waarderingsgrondslagen Toelichting balans Toelichting op de winsten verliesrekening

3. OVERIGE GEGEVENS Controleverklaring Statutaire winstbepaling Resultaat bestemming

Pagina 2 van 19


VERSLAG VAN DE DIRECTIE

Ontwikkelingen 2011 In het jaar 2011 is 1 nieuwe woningmaatschap in de markt geplaatst: Woningmaatschap Uden, Woningmaatschap Uden is op 15 december 2011 opgericht. Woningmaatschap Uden heeft het economisch eigendom verkregen van 193 woningen in Zoetermeer, Arnhem, Boxmeer en Arnhem. Het totaal belegd vermogen van de Maatschap bedraagt € 27.858.000 verdeeld over 284 participaties. Per 31 december 2011 zijn alle participaties geplaatst en is een bedrag van € 7.100.000 aan gestort kapitaal ontvangen. Voor de maatschappen Woningmaatschap Rotterdam-Charlois (1999), Monnickendam (1999), Vlissingen (1999), ‘s-Hertogenbosch (2002), Eindhoven (2002), Lelystad (2002), Rotterdam-Lombardijen (2002), Tilburg (2002), Vlissingen-Centrum (2005) en Zutphen (2005) hebben bijzondere vergaderingen plaatsgevonden met betrekking tot verlenging dan wel liquidatie. Voor genoemde woningmaatschappen is besloten dat zij alle (deels wederom) met 3 jaar zullen worden verlengd. Woningmaatschap Lelystad - Centrum is per 20 december 2011 officieel beëindigd. Het restbezit, 22 woningen in Lelystad, is op 1 december 2011 verkocht aan een derde. Naast de plaatsing van de nieuwe Woningmaatschap Uden is in 2011 ook de verkoopportefeuille ten behoeve van de verkoopbegeleiding uitgebreid. VSN doet voor Mn volledig en voor ASR gedeeltelijk de verkoopbegeleiding van hun verkoopportefeuille. De portefeuille omvat einde boekjaar circa 1.500 woningen. De samenwerking is tot op heden succesvol. Per 31 december 2011 wordt het beheer gevoerd over 33 maatschappen met een totaal initieel belegd vermogen van circa € 621 miljoen (2010: € 579 miljoen). Het aantal woningen dat door VSN in 2011 ten behoeve van de maatschappen is verkocht bedroeg inclusief het restbezit in Lelystad 194 (2010: 166). In 2011 zijn 1 administratief medewerkster (0,6 fte) en 3 huismeesters (2,25 fte) uit dienst gegaan en zijn 1 commercieel medewerkster (0,8 fte), 1 huismeester (1,0 fte) en 1 administratief medewerker (1,0 fte) in dienst gekomen. Per 31 december 2011 zijn 13 (2010: 14) medewerk(st)ers (11,5 fte) (2010: 11,55 fte) in dienst. Vanaf 1 januari 2008 wordt de statutaire directie van VSN gevormd door de heer ing. D. van Seventer (directeur) en de heer E. Verkaik (adjunct-directeur). Per 1 januari 2012 is mr. R. Overbeek toegetreden tot de directie (directeur). De heer Overbeek zal per 1 april 2012 tot statutair directeur worden benoemd. Uitgangspunten bij het dividendbeleid zijn een eigen vermogen van minimaal € 226.890, ten minste 30% van het balanstotaal en een liquiditeitspositie die de kortlopende verplichtingen dekt. Voor 2011 is besloten een dividend uit te keren van € 750.000 (2010: € 900.000).

Pagina 3 van 19


Woningmarkt NVM-makelaars verkochten bijna 90.000 woningen in 2011 (totale markt circa 118.000 woningen). Dat is een daling van 7% in vergelijking met 2010. Uiteindelijk is alleen in het 3e kwartaal een plus gehaald in het aantal transacties als gevolg van de toen ingestelde verlaging van de overdrachtsbelasting, de andere kwartalen in 2011 waren allemaal slechter dan een jaar eerder. De NVM verwacht dat in 2012 het aantal transacties iets zal afnemen, en dat ook de gemiddelde woningprijs verder zal dalen. “Wij denken dat de prijsdaling dit jaar ongeveer 5% zal zijn”, zegt NVM-voorzitter Hukker.” De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 4e kwartaal 2011 bedraagt € 223.000. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het 1e kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet hoger uit dan € 219.000. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd € 169.000 betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld € 366.000. De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalde in het afgelopen jaar met 4,1%. Sinds het 1e kwartaal van 2010 gaat de trend in de prijs naar beneden. De daling van de prijs versnelde gedurende het 4e kwartaal 2011. Eind 2011 stonden ruim 171.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227.000 woningen in aanbod. Bijna 30% van het aanbod bestaat uit appartementen. De looptijd van het totale bestaande woningaanbod is 271 dagen.

Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 76% gestegen. In een jaar tijd is het aanbod met bijna 27.000 woningen toegenomen. Dat is een stijging van 18,6%. Het zijn de goedkopere woningtypen die het sterkst in aanbod zijn toegenomen. (Bron: samenvatting persbericht NVM d.d. 12 januari 2012)

Pagina 4 van 19


Verwachtingen 2012 De huidige markt voor woningen en verhuurde portefeuilles staat momenteel onder druk. Dit leidt tot beperkt dalende of stabiliserende prijzen. Desondanks ziet VSN ook de kansen in de markt. Door ons nadrukkelijk als professionele woningbelegger en verkoopbegeleider te presenteren verwachten wij ook in 2012 aankopen te kunnen doen. De focus zal blijven liggen op optimalisatie van beheer en individuele woningverkopen. Professioneel beheer huidige portefeuilles VSN zal zich in 2012 maximaal inspannen om de operationele maatschappen optimaal te beheren en maximale verkopen te realiseren. VSN is ervan overtuigd dat ook in de huidige woningmarkt nog acceptabele rendementen zijn te realiseren. Tevens zal VSN zich inspannen om tot een maximale verkoopopbrengst te komen voor de maatschappen waar tijdens de verlengingsperiode tot partiële verkoop is besloten. Voor 8 woningmaatschappen vindt in 2012 de bijzondere maatschapsvergadering plaats ten behoeve van de bepaling van liquidatie dan wel verlenging in 2013. Het plaatsen van nieuwe maatschappen VSN blijft zich richten op het verwerven van woningen voor maatschappen voor particulieren. Wel zal VSN nog hogere kwaliteitseisen stellen aan portefeuilles en alleen tot aankoop overgaan indien aan deze eisen wordt voldaan. Uitbreiden van de verkoopportefeuille voor verkoopbegeleiding VSN streeft naar uitbreiding bij institutionele partijen en corporaties om de portefeuille voor verkoopbegeleiding uit te breiden.

Driebergen, 24 april 2012

ing. D. van Seventer directeur

E. Verkaik adjunct-directeur

Pagina 5 van 19


2. JAARREKENING 2011

Pagina 6 van 19


BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (euro’s)

Activa

31 december 2011

Vaste activa Materiële vaste activa Financiële vaste activa

31 december 2010

105.344 225.000 330.344

43.404 225.000 268.404

150.915

769.948

34.353

25.496

185.268

795.444

221.888

793.476

737.500

1.857.324

Aandelenkapitaal

226.890

226.890

Overige reserves

180.863

151.538

407.753

378.428

39.096

46.602

149.294

354.619

Crediteuren

71.142

14.962

Overlopende passiva

70.215

1.062.713

290.651

1.432.294

737.500

1.857.324

Vlottende activa Debiteuren Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal activa

Passiva Eigen vermogen

Voorzieningen Kortlopende schulden Belastingen en premies sociale verzekeringen

Totaal passiva

Pagina 7 van 19


WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011 (in euro’s) 2011

2010

Omzet Omzet plaatsingsfee Omzet beheerfee Omzet winstdelingsfee Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Personeelskosten Huisvestingskosten Kantoorkosten Afschrijvingen Autokosten Algemene kosten

Financiele baten en lasten Rentebaten Rentelasten

790.500 865.051 600.465 95.119 2.351.135

1.018.115 820.648 599.991 79.448 2.518.202

980.346 99.121 92.304 24.076 11.858 123.442 1.331.147

844.306 67.365 76.922 41.923 20.273 146.223 1.197.012

8.277 (2.498) 5.779

1.152 (3.227) (2.075)

Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting

1.025.767 (246.442)

1.319.115 (325.374)

Resultaat na belastingen

779.325

993.741

Pagina 8 van 19


TOELICHTING ALGEMEEN EN WAARDERINGSGRONDSLAGEN Algemene informatie VSN is opgericht per 4 november 1998 en heeft ten doel het geven van vermogensadvies en al datgene wat hiermede in de ruimste zin verband houdt of hiertoe bevorderlijk kan zijn. De aandelen van de vennootschap worden per balansdatum gehouden door Van Seventer Holding B.V. en ErfGoed Reeuwijk B.V. Alle voorkomende bedragen luiden in euro’s. Op de rechtspersoon is van toepassing het kleine jaarrekeningregime als bedoeld in artikel 2:396 BW. GRONDSLAGEN VOOR RESULTAATBEPALING EN WAARDERING Algemeen De jaarrekening is opgemaakt op basis van historische kostprijs. De waardering van activa en passiva geschiedt, voor zover niet anders is vermeld, tegen nominale waarde. Winsten worden toegerekend aan de periode waarin ze zijn gerealiseerd. Verliezen worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. Materiële vaste activa en afschrijvingen De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen aanschaffingswaarde of vervaardigingskosten verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de geschatte levensduur rekening houdend met een eventuele restwaarde. De afschrijvingen bedragen een vast percentage van de aanschaffingswaarde of vervaardigingskosten. Vorderingen en overlopende activa Vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van voorzieningen wegens oninbaarheid. Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. Bedrijfsopbrengsten Onder de omzet gerelateerd aan operationele maatschappen wordt verstaan de gefactureerde bedragen aan de woningmaatschappen. Bedrijfslasten De aan de omzet bestede kosten en de overige met de gewone bedrijfsuitvoering verband houdende kosten worden als bedrijfslasten verantwoord. Financiële baten en lasten De rentebaten en -lasten betreffen de op de verslagperiode betrekking hebbende renteopbrengsten en -lasten van uitgegeven en ontvangen leningen. Pagina 9 van 19


TOELICHTING OP DE BALANS

ACTIVA

Vaste activa Vaste bedrijfsmiddelen Het verloop van de vaste bedrijfsmiddelen over het boekjaar is als volgt:

Aanschafwaarde 1 januari Cumulatieve afschrijvingen 1 januari Saldo per 1 januari

2011 178.386 (134.982)

2010 187.233 (108.604)

43.404

78.629 26.851

Aanschafwaarde 1 januari Investeringen Desinvesteringen / geheel afgeschreven Aanschafwaarde 31 december

178.386 106.266 (66.750) 217.902

187.233 8.392 6.074 (17.239) 178.386

Cumulatieve afschrijvingen 1 januari Desinvesteringen / geheel afgeschreven Afschrijvingen (33%, 20%) Cumulatieve afschrijvingen 31 december

(134.982) 46.500 (24.076) (112.558)

(108.604) 15.545 (41.923) (17.806) (134.982)

Aanschafwaarde 31 december Cumulatieve afschrijvingen 31 december

217.902 (112.588)

178.386 (134.982)

Saldo per 31 december

105.344 ========

43.404 14.919 ======== ========

Lening derden In juni 2006 is de Stichting Woningmaatschappen VSN (‘SWVSN’) opgericht. Deze stichting treedt als bewaarder op van Woningmaatschap Velp, Woningmaatschap Berkel - Enschot, Woningmaatschap Warnsveld en Woningmaatschap Schagen. Het Eigen Vermogen van de Stichting bedraagt € 112.500. In november 2007 is, als gevolg van het specifieke risicoprofiel van Woningmaatschap Vlissingen - Boulevard, de Stichting Vlissingen - Boulevard (‘SVB’) opgericht. Deze stichting treedt op als bewaarder van Woningmaatschap Vlissingen Boulevard. Ook van deze Stichting bedraagt het Eigen Vermogen € 112.500. De bedragen zullen worden terugbetaald door de Stichtingen bij beëindiging ervan.

Pagina 10 van 19


Vlottende activa

Debiteuren De post debiteuren betreft de reeds in rekening gebrachte, nog te ontvangen vergoeding voor beheer en winstdeling van de woningmaatschappen over 2011. Overlopende activa Te factureren bedragen Vooruitbetaalde kosten Waarborgsom huur kantoorpand Te ontvangen rente Overige vorderingen Saldo per 31 december

2011 3.521 10.784 12.000 7.768 280

2010 10.737 12.000 736 2.023

34.353 ========

25.496 ========

2011 200.000 21.360 528 -

2010 750.000 41.591 346 238 538 605 127 2 34

221.888 ======

793.476 ========

Liquide middelen Spaarrekening Van Lanschot Bankiers Betaalrekening Van Lanschot Bankiers Betaalrekening Van Lanschot Bankiers (pinpas) Betaalrekening Van Lanschot Bankiers inz. Maastricht Betaalrekening Van Lanschot Bankiers inz. Maastricht Betaalrekening Van Lanschot Bankiers inz. Velp Betaalrekening Van Lanschot Bankiers inz. derde Betaalrekening Rabobank Betaalrekening Rabobank Saldo per 31 december

Pagina 11 van 19


PASSIVA

Eigen vermogen Aandelenkapitaal Vanaf 1 januari 2008 wordt de directie van Vastgoed Syndicering Nederland n.v. gevormd door de heren ing. D. van Seventer en E. Verkaik. Het aandelenkapitaal bestaat uit € 226.890 (5.000 geplaatste en volgestorte gewone aandelen van € 45,38 nominaal). De aandelen werden tot en met 7 januari 2010 voor 100% gehouden door Van Seventer Holding B.V. Op 8 januari 2010 is 10% van het aandelenkapitaal, zijnde 500 geplaatste en volgestorte gewone aandelen van € 45,38 nominaal, overgedragen aan ErfGoed Reeuwijk B.V. Overige reserves Saldo per 1 januari Dividend huidig boekjaar Netto resultaat boekjaar Saldo per 31 december

2011 151.538 (750.000) 779.325 180.863 ========

2010 57.797 (900.000) 993.741 151.538 ========

Voorzieningen VSN heeft de verplichting naar Woningmaatschap Vlissingen - Centrum op zich genomen om voor een bedrijfsruimte voor maximaal 10 jaar de huur aan te vullen tot het oude niveau van 2006. Hiervoor is binnen VSN een voorziening gevormd ten laste van de plaatsingsfee. Eind 2010 is voor de betreffende bedrijfsruimte een tweede huurovereenkomst afgesloten waardoor de noodzakelijk huuraanvulling vanuit VSN is gedaald. VSN moest hiervoor in 2010 een eenmalige bijdrage aan de nieuwe huurder doen van € 75.000 ten behoeve van de aanpassing van de entree.

Saldo voorziening per 1 januari Af: aanvulling huur Af: aanpassing entree Saldo per 31 december

2011 46.602 (7.506) 39.096 ========

2010 127.750 (6.148) (75.000) 46.602 ========

Pagina 12 van 19


Kortlopende schulden

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Te betalen loonheffing Te betalen vennootschapsbelasting Saldo per 31 december

2011 86.978 62.316

2010 69.245 285.374

149.294 ========

354.619 ========

2011 7.248 5.939 39.429 468 7.690 9.441

2010 890.000 127 81.988 36.945 27.385 2.427 7.735 6.000 10.106

70.215 ========

1.062.713 ========

Overlopende passiva Te betalen dividend Gelden derde Woningmaatschap Vlissingen-Centrum Woningmaatschap Lelystad-Centrum afwikkeling Reservering vakantiegeld en verlofdagen Restitutie plaatsingsfee Woningmaatschap Schagen Correctie winstdelingen Te betalen accountants- en advieskosten Drukkosten Overige overlopende passiva Saldo per 31 december

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Per balansdatum zijn 13 medewerkers in dienst (11,50 fte). Per jaar is een huur verschuldigd van circa € 51.000 welke jaarlijks wordt geïndexeerd. Het huurcontract loopt tot en met 31 oktober 2015. Vastgoed Syndicering Nederland n.v. maakte tot en met 31 december 2009 deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting van Van Seventer Holding B.V. Op grond daarvan is de vennootschap tot die tijd hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel.

Pagina 13 van 19


TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING

Omzet gerelateerd aan operationele maatschappen Verwervings- en plaatsingskosten Beheervergoeding Winstdeling verkopen

Overige bedrijfsopbrengsten Resultaat verkoop woningen PMT Resultaat verkoop woningen Maastricht (ASR) Resultaat verkoop woningen Velp (ASR)

Personeelskosten Brutolonen Tantièmes Sociale lasten Doorbelaste personeelskosten Overige personeelskosten

2011

2010

790.500 865.051 600.465

1.018.115 820.648 599.991

2.256.016 ========

2.438.754 ========

106.426 (8.624) (2.683)

89.983 (16.284) 5.749

95.119 ========

79.448 ========

819.595 56.095 75.418 (40.470) 69.708

749.660 47.700 69.840 (64.944) 42.050

980.346 ========

844.306 ========

Per balansdatum zijn 13 medewerkers in dienst (11,50 fte). Huisvestingskosten Huur Huisvestingskosten Doorbelaste huisvestingskosten

Kantoorkosten Kantoorbenodigdheden Automatiseringskosten Telefoonkosten Porti- druk- en verzendkosten

51.844 53.640 (6.363)

51.180 22.466 (6.281)

99.121 ========

67.365 ========

11.425 29.675 14.711 36.493

8.478 28.122 12.244 28.078

92.304 ========

76.922 ========

Pagina 14 van 19


Afschrijvingen Auto Hardware Software Kantoorinventaris Verbouwing Keuken

Autokosten Brandstofkosten Onderhoud Verzekering en belastingen Boekverlies inruil Boetes

Algemene kosten Begeleidingskosten maatschappen Representatiekosten Leges AFM Accountants- en overige advieskosten Niet verrekenbare BTW Contributies en overig

Rentebaten Rentebaten woningmaatschappen Rentebaten rekening-courant Rentebaten spaarrekening

Rentelasten Rentelast rekening-courant

2011

2010

17.524 4.960 1.541 51

18.000 3.725 5.091 1.193 12.294 1.619

24.076 ========

41.923 ========

9.889 3.857 3.084 (5.712) 740

12.526 4.274 3.131 342

11.858 ========

20.273 ========

27.406 41.916 10.486 29.500 14.134

39.933 35.498 13.641 24.260 21.649 11.242

123.442 ========

146.223 ========

977 7.300 8.277 ========

327 825 1.152 ========

2.498

3.227

2.498 ========

3.227 ========

Pagina 15 van 19


3. OVERIGE GEGEVENS

Pagina 16 van 19


CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Hiervoor wordt verwezen naar de hierna bijgevoegde controleverklaring verstrekt door TjakkesRiethorst+ accountants en belastingadviseurs te Arnhem. STATUTAIRE REGELING BETREFFENDE DE BESTEMMING VAN DE WINST Op grond van artikel 32 uit de statuten van de vennootschap staat de winst ter beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. VOORSTEL RESULTAAT BESTEMMING Het resultaat na belastingen over het boekjaar 2011 bedraagt € 779.325. Voor 2011 wordt voorgesteld een dividend uit te keren van € 750.000 (2010: € 900.000), waarvan € 675.000 aan Van Seventer Holding B.V. en € 75.000 aan Erfgoed Reeuwijk B.V. Als interim dividend is dit bedrag ultimo 2011 reeds uitgekeerd. Voorts wordt voorgesteld het overige resultaat boekjaar toe te voegen aan de overige reserves. In afwachting van de goedkeuring van dit voorstel door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders is dit voorstel reeds verwerkt in de balans per 31 december 2011.

Pagina 17 van 19


Pagina 18 van 19


Pagina 19 van 19

VASTGOED SYNDICERING NEDERLAND N.V. JAARVERSLAG 2011

Recommend Documents