Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV In het Prospectus wordt u geïnformeerd over beleggen in Vastgoed Fundament Fonds N.V. (het Fonds). Het Fonds is op 10 september 2008 omgevormd tot een paraplufonds, hetgeen betekent dat de Aandelen van het Fonds zijn onderverdeeld in twee verschillende series, aangeduid A en C. Elke serie Aandelen vormt een Subfonds, waarin afzonderlijk kan worden belegd. De bij de omvorming uitstaande Aandelen zijn omgezet in aandelen A. Elk Subfonds heeft zijn eigen beleggingsbeleid, risicoprofiel en bepaling van de Intrinsieke waarde. In aanvulling op het Prospectus wordt in dit document op basis van de uitgangspunten als vermeld in het Prospectus een nadere invulling gegeven aan het beleggingsbeleid. Deze uitwerking zal jaarlijks door de Directie worden beoordeeld en opnieuw worden vastgesteld. Over eventuele ingrijpende wijzigingen zullen de Beleggers op de jaarvergadering worden geïnformeerd. De met een hoofdletter aangeduide begrippen hebben de betekenis als gedefinieerd in het Prospectus. 1. Doelstelling De doelstelling van het Fonds is om particuliere en institutionele beleggers de mogelijkheid te bieden om deel te nemen in een vastgoedbeleggingsportefeuille, die op een overzichtelijke en adequate manier beheerd wordt door middel van een actief beleggingsbeleid. Middels dit actieve beleggingsbeleid zal worden gestreefd naar een zo hoog mogelijke, gestaag stijgende dividenduitkering en een waardegroei van de vastgoedbeleggingsportefeuille die tenminste gelijke tred houdt met de inflatieontwikkeling. 2. Beleggingsbeleid Om de doelstelling te verwezenlijken wordt gebruik gemaakt van een actief beleggingsbeleid bij het opbouwen en beheren van de vastgoedbeleggingsportefeuille, waarbij er binnen de eurozone kan worden belegd in de volgende beleggingscategorieën: Beursgenoteerde Vastgoedaandelen, Direct Vastgoed en Contanten. De beleggingen in Beursgenoteerde Vastgoedaandelen bestaan voor 100% uit aandelen en participaties in beursgenoteerde vastgoedondernemingen. Onder Direct Vastgoed wordt verstaan het beleggen in vastgoedobjecten, alsmede het houden van aandelen cq. participaties in niet-beursgenoteerde, veelal fiscaal transparante vastgoedbeleggingsinstellingen. Onder Direct Vastgoed valt eveneens de Overige Beleggingen, zijnde een niet-uitputtende categorie van vastgoed gerelateerde beleggingen. Onder Contanten wordt verstaan tegoeden in euro’s bij gerenommeerde bankinstellingen welke kunnen worden aangehouden door middel van bankrekeningen of deposito’s. De kern van het beleggingsbeleid is het spreiden van de vastgoedbeleggingsportefeuille, waardoor het risico afneemt, en het waarborgen van de liquiditeit van het fonds zodat de aandelen dagelijks verhandelbaar zijn. Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV 11 september 2008

1/6

Door het actieve beleggingsbeleid wordt er dagelijks adequate ingespeeld op de kansen en mogelijkheden die de vastgoedmarkten bieden. Voor een meer uitgebreide omschrijving van de verschillende beleggingscategorieën wordt verwezen naar het Prospectus. 3. Opbouw en beheer van de portefeuille per Subfonds Vastgoed Fundament Fonds Aandeel A Als richtlijn voor de opbouw en het beheer van de portefeuille van het Subfonds Vastgoed Fundament Fonds Aandeel A wordt de hieronder beschreven verhouding gehanteerd. De Beursgenoteerde Vastgoedaandelen maken circa voor 20% deel uit van de vastgoedbeleggingsportefeuille. Het Direct Vastgoed maakt circa voor 80% deel van de vastgoedbeleggingsportefeuille uit. Bovendien is de Directie gerechtigd om, indien de marktomstandigheden naar haar oordeel daartoe aanleiding geven, een deel van de vastgoedbeleggingsportefeuille in contanten aan te houden. Vastgoed Fundament Fonds Aandeel C Als richtlijn voor de opbouw en het beheer van de portefeuille van het Subfonds Vastgoed Fundament Fonds Aandeel C wordt de hieronder beschreven verhouding gehanteerd. De Contanten maken circa 15% uit van de vastgoedbeleggingsportefeuille. Het Direct Vastgoed maakt circa 85% uit van de vastgoedbeleggingsportefeuille. In het prospectus is aangegeven dat het de Directie in beide Subfondsen vrij staat – voor zover de status van Fiscale Beleggingsinstelling niet in gevaar komt - de weging van de vastgoedbeleggingsportefeuille tijdelijk aan te passen, waardoor de verhouding tussen de verschillende beleggingscategorieën kan afwijken. Indien er structureel en beleidsmatig van de bovengenoemde modelportefeuilles afgeweken zal worden, wordt deze beleidswijziging tenminste drie maanden tevoren aangekondigd per brief en zal deze tevens op de website worden gepubliceerd. De belangrijkste reden van de opname van Beursgenoteerde Vastgoedaandelen (Aandeel A) respectievelijk Contanten (Aandeel C) in de beleggingsportefeuille is het bevorderen van de verhandelbaarheid van het Fonds. Op basis van de liquiditeit van de Beursgenoteerde Vastgoedaandelen, dan wel de Contanten, kan op eenvoudige wijze de balans van het Fonds worden verlengd en verkort. Anders gezegd: een belegger die morgen direct vastgoed in zijn portefeuille wil opnemen, kan dit middels het Vastgoed Fundament Fonds op eenvoudige wijze benaderen. Immers, een belegging in het een van de Subfondsen van Vastgoed Fundament Fonds betekent dat hij op basis van bovengenoemde verhoudingen voor circa 80% respectievelijk 85% in direct vastgoed belegd. De combinatie van genoteerde fondsen cq. contanten en vastgoed verschaft als het ware liquiditeit aan de belegging in direct vastgoed. De tweede reden voor de opname van Beursgenoteerde Vastgoedaandelen in de portefeuille van Subfonds A is de mogelijkheid tot diversificatie. Middels beursfondsen kan met bescheiden bedragen worden belegd in landen en/of sectoren, waar directe beleggingen een bepaalde schaalgrootte vereisen. Hierdoor is het mogelijk om door het actieve vastgoedbeleggingsbeleid in te spelen op de ontwikkelingen in de verschillende vastgoedmarkten.

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV 11 september 2008

2/6

4. De verhouding tussen direct en indirecte beleggingen in Vastgoed Fundament Fonds Aandeel A Gezien de grotere liquiditeit van de beursgenoteerde aandelen ten opzichte van de directe vastgoedbeleggingen wordt de verhouding tussen de diverse beleggingen voornamelijk bepaald door de omvang van de posities in beursgenoteerde fondsen. Wanneer de middelen die aan het Subfonds Aandeel A toevloeien of onttrokken worden een bepaalde omvang bereiken, wordt de Directie gedwongen een mening te hebben over de relatieve aantrekkelijkheid van beursfondsen t.o.v. beleggingen in contanten. Het zal immers in de regel tenminste drie maanden kosten om op basis van transacties in vastgoedobjecten wijzigingen in de verhouding tussen Direct Vastgoed en Beursgenoteerde Vastgoedaandelen aan te brengen. Waar de jaren 2003 – 2007 zich gekenmerkt hebben door sterk stijgende koersen van beursgenoteerde vastgoedaandelen is aan deze tendens een eind gekomen in het begin van 2007. De onrust op de financiële markten, onder andere gevoed door de rentestijgingen en de ontwikkelingen op de Amerikaanse huizenmarkt, heeft geleid tot heftige correctie in de markt van vastgoedaandelen. De index van beursgenoteerde vastgoedaandelen in Europa (EPRA index) is gedaald van circa 3200 naar 1600; een daling van 50%. Ter vergelijk: sinds het bestaan van het Fonds had de AEX als all-time high een koers van 562 en staat nu circa 160 punten lager; een daling van ‘slechts’ circa 28%. In de koersen van de fondsen zit inmiddels veel slecht nieuws ingeprijsd. Peildatum 11 september 2008 Om beleggers de mogelijkheid te bieden om in Vastgoed Fundament Fonds te beleggen zonder de invloed van bewegingen op de aandelenmarkten, is op 10 september 2008 een nieuwe beleggingsmogelijkheid gecreëerd in de vorm van Vastgoed Fundament Fonds Aandeel C. 5. Beleid per beleggingscategorie: A. Beursgenoteerde vastgoedaandelen De beleggingen in beursgenoteerde vastgoedaandelen bestaan voor 100% uit aandelen en participaties in beursgenoteerde vastgoedondernemingen. De beursnotering dient in euro te zijn aan een van de officiële effectenbeurzen binnen Europa. De beleggingen in beursgenoteerde vastgoedaandelen worden geselecteerd met behulp van criteria als marktkapitalisatie, verhandelbaarheid, spreiding en kwaliteit van de portefeuille, het management, structuur, verwacht direct rendement en verwachte dividenduitkering. In de regel zal de beleggingsportefeuille van beursgenoteerde aandelen bestaan uit 10 tot 20 aandelenfondsen. Hierbij zal door middel van spreiding getracht worden het risico op waardedaling te beperken. Een individuele positie in een beursgenoteerd vastgoedaandeel zal in beginsel nooit meer dan 10% van de portefeuille bedragen en deze positie zal niet meer dan 5% van het aandelenkapitaal van de betrokken onderneming vertegenwoordigen. In bijzondere gevallen kan de directie van bovengenoemde grenzen afwijken. Deze afwijking dient beargumenteerd en onderbouwd te worden en gepubliceerd te worden op de website van het Vastgoed Fundament Fonds. De directie dient deze afwijking elke drie maanden te heroverwegen.


3/6

B. Direct Vastgoed Onder Direct Vastgoed wordt verstaan het beleggen in vastgoedobjecten, alsmede het houden van aandelen cq. participaties in niet-beursgenoteerde, veelal fiscaal transparante vastgoedbeleggingsinstellingen. De vastgoedobjecten waarin wordt belegd bestaan uitsluitend uit courante objecten. Zo kan er onder meer belegd worden in kantoorgebouwen, winkels, bedrijfsruimten en woningen. De objecten zijn alle gelegen in de eurozone. Alle transacties in vastgoedobjecten behoeven de voorafgaande goedkeuring van de adviesraad van Annexum Invest. Participeren in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen komt qua risicorendement profiel overeen met de verwerving van vastgoedobjecten. Onder Direct Vastgoed valt eveneens een niet-uitputtende categorie van vastgoed gerelateerde beleggingen waarvan de betaling van rente en aflossing afhankelijk is van de opbrengsten uit een onderliggende portefeuille van vastgoed gerelateerde activa. Beleggen in vastrentende waarden, waarvan de betaling van rente en aflossing afhankelijk is van de opbrengsten uit een onderliggende portefeuille van vastgoed gerelateerde activa, vindt plaats na een beoordeling op individuele basis van het risico van de belegging, voorzover mogelijk een uitgebreid due diligence onderzoek door de directie van de onderliggende portefeuille en bestudering van de voorwaarden waaronder dergelijke vastrentende waarden worden uitgegeven. De betaling van rente en aflossing op de vastrentende waarden dient in euro plaats te vinden. Gezien het feit dat ook de liquiditeit van de directe vastgoedbeleggingen van groot belang kan zijn, wordt hieraan in de opbouwfase van de portefeuille extra aandacht geschonken. Door met name de omvang van de objecten beperken tot investeringen van tussen de EUR 1 en 20 miljoen, kan de portefeuille indien noodzakelijk ook weer in korte tijd worden gedesinvesteerd. Tijdens de opbouwfase kan incidenteel worden afgeweken. De objecten zijn alle gelegen in de eurozone. Zowel aankopen van beleggingen in vastgoedobjecten als de aankoop van aandelen cq. participaties in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen, vinden voor zover mogelijk plaats op basis van een door de directie verricht uitgebreid due diligence onderzoek. C.

Contanten

Onder Contanten wordt verstaan tegoeden in euro’s bij gerenommeerde bankinstellingen welke kunnen worden aangehouden door middel van bankrekeningen of deposito’s. De beleggingen in Contanten worden geselecteerd met behulp van criteria als: rentepercentage, looptijd, risico’s en overige voorwaarden. De Directie zal de looptijden van eventuele deposito’s zodanig trachten te construeren dat een afloopkalender ontstaat die de benodigde liquiditeit niet in gevaar brengt. 6. Valutabeleid De directie hoeft geen valutabeleid te voeren, aangezien beleggingen uitsluitend in de eurozone plaatsvinden.


4/6

7. Financiering De beleggingen van het fonds kunnen, met inachtneming van de geldende fiscale beperkingen, met vreemd vermogen worden gefinancierd. Deze financiering kan bijdragen aan het direct rendement van de beleggingen en aan de liquiditeit van het fonds. De maximale financiering op enig moment hangt af van de spreiding van de portefeuille over de verschillende beleggingscategorieën. Ook eventuele wijzigingen in het fiscale regime kunnen leiden tot een ander financieringsbeleid. Op basis van de huidige fiscale regels is het volgende financieringsbeleid vastgesteld. De financiering van beleggingen in vastgoedobjecten vindt in principe plaats op basis van een eerste hypotheek dan wel balansfinanciering. Gelet op fiscale beperkingen kunnen hypothecaire financieringen worden aangetrokken tot een maximum van 60% van de fiscale boekwaarde van vastgoedobjecten van het fonds. De financiering van zowel de beursgenoteerde vastgoedaandelen als participaties in niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingsinstellingen geschiedt in principe op basis van verpanding van deze effecten. Een dergelijke, meestal kortlopende, financiering op onderpand van effecten kan worden aangetrokken tot een maximum van 20% van de fiscale boekwaarde van de effecten. De financiering van vastrentende waarden geschiedt in principe op basis van verpanding van deze schuldbewijzen. Een dergelijke financiering op onderpand van schuldbewijzen kan worden aangetrokken tot een maximum van 20% van de fiscale boekwaarde van de schuldbewijzen. Alle verplichtingen die uit de financieringen voortvloeien komen voor rekening en risico van het fonds. De geldgever zal verplicht worden zich niet buiten de fondswaarden te verhalen. Daarnaast bestaat te allen tijde de mogelijkheid kortlopende financieringen op te nemen om eventuele tijdelijke liquiditeitstekorten op te heffen, mits de status van fiscale beleggingsinstelling niet in gevaar komt. De directie kan bovendien de renterisico’s beperken door gebruik te maken van financiële instrumenten, zoals rentederivaten, waarmee eventuele rentefluctuaties kunnen worden afgedekt. Teneinde de rentelasten voor het fonds, die voortkomen uit de financieringen, zo laag mogelijk te houden is de directie bevoegd om de rentestructuur zodanig vorm te geven dat optimaal wordt ingespeeld op (verwachte) rentefluctuaties. Dit is onderdeel van de normale bedrijfsuitoefening. De directie is op basis van het beleggingsbeleid bevoegd om door middel van een actief beleid de financieringsruimtes te monitoren en te optimaliseren, met inachtneming van de voorwaarden voor het behoud van de status als fiscale beleggingsinstelling. 8. Rentebeleid De directie kan, door middel van het afsluiten van financieringen met verschillende looptijden, de rentekosten en het risicoprofiel van de financieringen beïnvloeden. De directie is gerechtigd om met behulp van financiële instrumenten (derivaten) de renterisico’s te beperken.


5/6

9. Wijzigen van beleggingsbeleid Indien noodzakelijk zal de directie dit beleggingsbeleid aanpassen aan gewijzigde omstandigheden in de markten. Dit zal tenminste eenmaal per jaar plaatsvinden. De actuele versie van dit beleid zal worden gepubliceerd op de website www.vastgoedfundamentfonds.nl . Laatste update: 11 september 2008


6/6

Uitgewerkt beleggingsbeleid Vastgoed Fundament Fonds NV

Recommend Documents