Jaarvergadering Vastgoed Fundament Fonds 2015

Jaarvergadering Vastgoed Fundament Fonds 2015

24 juni 2015

Agenda 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10.  11. 

Opening Vaststellen notulen jaarvergadering 25 april 2014 Ingezonden stukken De vastgoedmarkt Verslag van de beheerder over boekjaar 2014 Bespreking van de balans en winst- en verliesrekening 2014 Vaststellen van de balans en winst- en verliesrekening 2014 Besluit bestemming resultaat Vooruitzichten Rondvraag Sluiting 2

Vaststellen notulen jaarvergadering 2014 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 

Opening Vaststellen notulen Ingezonden stukken Vastgoedmarkt Verslag van de beheerder Bespreking van de Balans en W&V rekening Vaststelling van de Balans en W&V rekening Statutenwijziging bewaarder Vooruitzichten Rondvraag

3

Ingezonden stukken

1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


4

De vastgoedmarkt

1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


Kantorenleegstand in 2014 opgelopen •  Kantorenleegstand 2,4% gestegen t.o.v. 2013 •  Structurele leegstand (>3 jaar) inmiddels 50% Gemiddelde huurprijzen iets gedaald (0,9%), maar voornamelijk door •  verdere kloof tussen goede regio’s en minder goede regio’s Opname van kantoorruimte licht gestegen 1,2% t.o.v. 2013 •  5

De vastgoedmarkt

1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


De vastgoedmarkt kantoren 2015 Kansen en bedreigingen •  Opnameniveau kantoren is structureel veranderd; te veel aanbod, minder meters nodig door “het nieuwe werken” (geen vaste werkplek, etc.) •  Economie stabiliseert; bedrijven durven weer voorzichtig te investeren •  Inspelen op gebruikers; belevingswaarde wordt belangrijker (faciliteiten, omgeving, duurzaamheid en ontmoetingsmogelijkheden) •  Flexibiliteit en service vormen nu onderscheidende aspecten 6

Verslag van de beheerder over boekjaar 2014 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


Portefeuille Vastgoed Fundament Fonds HOLD Objecten: Naritaweg 211 •  Amsterdam Bakkenzuigerstraat 1 •  Almere Hogerwerf 8-10 •  Roosendaal Rotterdam Albert Plesmanweg 37K •  Gooimeer 8 •  Naarden Binnenwal 2-10 •  Nieuwegein Schepen Bierwischstraat 5 en 7 •  Arnhem Databankweg 20-22 •  Amersfoort Schiedam De Brauwweg •  De Molen 65-67 •  Houten Boumaboulevard 63-109 •  Groningen SELL Objecten: van de Sande Bakhuijzenstraat 2 •  Amsterdam Vareseweg 85 •  Rotterdam Adriaen van Ostadelaan 140 •  Utrecht Transistorstraat 18 •  Almere Enschede Colosseum 1-3 •  Aanleiding voor verkoop objecten: grote (langdurige) leegstand en/of grote investeringen nodig voor onderhoud en verhuurbaarheid

7



•  •  • 

Amsterdam - Naritaweg 211 Vloeroppervlakte

2.940m²

% Verhuurd (1 juni 2015 incl. FlexOffiZ)

93%

Jaarhuur (1 juni 2015)

€ 403.525,-

Per 1 februari 2015 een nieuwe huurder: Stichting Amsterdamse Gezondheidscentra (S.A.G.) huurt 485 m² voor 10 jaar Op dit moment is de beheerder in gesprek met Jacobus Recourt over verlenging van de huur Momenteel is de beheerder in gesprek met een nieuwe huurder voor de verhuur van de laatste 7% metrage

8



• 

Almere – Bakkenzuigerstraat 1 Vloeroppervlakte

857 m2

% Verhuurd (1 juni 2015)

100%


€ 121.587,-

Het gehele object is verhuurd aan het Rijksvastgoedbedrijf, voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van 12 maanden

9



• 

Roosendaal – hogerwerf 8-‐10 Vloeroppervlakte

857 m2


100%


€ 121.587,-

Het gehele object is verhuurd tot 1 juni 2018 aan CRH Bouwmaten B.V. (Bouwmaat)

10



• 

Ro4erdam – Albert Plesmanweg 35-‐43 Vloeroppervlakte

6.170 m2


82%


€ 574.090,-

De ruimtes zijn verhuurd aan 45 kleine haven gelieerde huurders met verschillende metrages en looptijden

11



•  •  • 

Naarden – Gooimeer 8 Vloeroppervlakte

1.550 m2


80%


€ 76.297,-

Huurder I.G.P. heeft verlengd tot 31 augustus 2017 Huurcontract Hofstaete loopt tot 31 september 2018 Overige zijn ruimten verhuurd middels FlexOffiZ

12

Verslag van de beheerder over boekjaar 2014 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9. 

Opening Vaststellen notulen Ingezonden stukken Vastgoedmarkt Verslag van de beheerder Bespreking van de Balans en W&V rekening Vaststelling van de Balans en W&V rekening Statutenwijziging bewaarder Vooruitzichten

• 

Nieuwegein – Binnenwal 2-‐10 Vloeroppervlakte

2.314 m2


100%


€ 305.207,-

Het object is verhuurd tot 30 april 2023 aan Infostrada Statististics B.V.

13

Verslag van de beheerder over boekjaar 2014 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9. 


•  •  • 

Arnhem – Schepen Bierwischstraat 5-‐7 Vloeroppervlakte

3.141 m2


94%


€ 430.204,-

Het object is tot 1 januari 2021 voor 70% verhuurd aan OSG Metrium Heuveling Adviesgroep huurt vanaf 1 mei 2015 voor 10 jaar, 133 m² Inmiddels getekend huurvoorstel voor laatste 6% metrage in object

14



•  •  • 

Amersfoort – Databankweg 20-22 Vloeroppervlakte

9.042 m2


91%*


€ 657.946,-

Per 1 dec 2015 is 4.250 m² voor 12 jaar verhuurd aan Confed. Huurprijs € 189.000,-/jaar Momenteel is de beheerder in gesprek voor verlenging met FashionLinq *Bezettingsgraad stijgt naar 91% vanaf huuringangsdatum (1 dec 2015) met Confed

15



•  • 

Schiedam – De Brauwweg 74-‐82 Vloeroppervlakte

6.686 m2


100%


€ 278,240,-

Vanaf 1 januari 2015 is voor 5 jaar een verlenging gerealiseerd met huurder Spie Huurder Spie gebruikt in 2015 de huurkorting van € 130.000,- voor verduurzaming aan het pand

16



• 

Houten – De molen 65-‐67 Vloeroppervlakte

2.530 m2


100%


€ 292.561,-

Het gehele object is tot 1 januari 2020 verhuurd aan Reborgh Rendementsgroep B.V.

17



•  •  • 

Groningen – Boumaboulevard 63-109 Vloeroppervlakte

5.999 m2


95%


€ 996.151,-

Het object is op dit moment voor 1.277 m² verhuurd door FlexOffiZ aan ARUP Onlangs is er 535 m² verhuurd aan 4 nieuwe huurders De beheerder voert op dit moment gesprekken met FC Groningen en Noorderpoort College over verlenging van de huur

18

Financiering Vastgoed Fundament Fonds N.V. 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


•  •  •  •  •  •  • 

Lening voormalige financiers FGH & ING was € 58,2 miljoen Beide financiers hebben aangegeven de lening niet te willen continueren FGH en ING accepteerden een korting van 47% op hun financiering om eruit te kunnen stappen op totaal € 31,0 mln FGH en ING hebben de rente derivaten met een negatieve waarde van € 9,6 miljoen kwijt gescholden Herfinanciering gerealiseerd door European Real Estate Debt Fund II S.à.r.l (geadviseerd door DRC Capital) van € 31,65 miljoen Cushman & Wakefield heeft Vastgoed Fundament Fonds onlangs getaxeerd op € 44,35 miljoen Nieuwe loan to value ratio 71%

19

Financiering Vastgoed Fundament Fonds N.V. 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


•  •  •  •  •  • 

Nieuwe financier per 18 juni 2015: European Real Estate Debt Fund II S.à.r.l (geadviseerd door DRC Capital) •  Financieringsfaciliteit: € 31,65 miljoen •  Aanvangsrente: 13,0% •  Looptijd: 3 jaar Emissie: •  € 1,5 - 2,0 miljoen (max. € 2,5 miljoen) •  Eerst aan alle huidige beleggers aanbieden (ca. 1.300) •  Rente na emissie: 10,0% (rentekorting van 3,0%) Sell portefeuille (met grote leegstand) met een waarde van € 8,44 miljoen, mag boetevrij afgelost worden Eigen vermogen stijgt van € 23,8 miljoen negatief naar € 13,0 miljoen positief Vergoeding beheerder beperkt tot € 100k contant, restant blijft vordering en zal worden omgezet in aandelen Totale herfinancierings- en adviseurskosten bedragen € 1,4 mln (zie volgende sheet)

20

Herfinancierings- en adviseurskosten 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


Financierings-‐ en adviseurskosten Financieringskosten DRC Capital LLP CBRE Capital a dvisors B.V. Sanne Group Totaal

Afsluitprovisie Bemiddeling financiering Security a gent

474.750 316.500 7.000 798.250

Adviseurskosten Search I ngenieursbureau B.V. PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Loyens & Loeff N.V. Clifford Chance LLP Cyclus Property Ernst & Young Accountants LLP Cushman & W akefield Totaal

Technisch onderzoek Fiscaal a dvies Juridisch a dvies VFF Juridisch a dvies DRC Asset management onderzoek Accountants onderzoek Taxatie

75.565 33.053 181.557 240.000 35.000 21.840 40.000 627.014

Totale kosten

1.425.264

Funding Financiering Geldmiddelen fonds Annexum Beheer B.V. *

650.000 150.000 625.264 1.425.264

* Annexum Beheer B.V. zal de vordering op het fonds, na de geplande emissie, omzeEen in parFcipaFes VFF

21

Financiering Vastgoed Fundament Fonds N.V. 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9. 


Herfinanciering schematisch

Vóór 18 juni 2015

Vanaf 18 juni 2015

Na verkoop 5 objecten

16 objecten

16 objecten

11 objecten

Waarde 44,35 miljoen



Lening 58,2 miljoen

Lening 31,65 miljoen

Lening 23,65 miljoen

Eigen vermogen -23,8 miljoen

Eigen vermogen 13,0 miljoen

Eigen vermogen 13,0 miljoen

Loan to Value 131%

Loan to Value 71 %

Loan to Value 66 %

Vastgoed Fundament Fonds klaar voor de toekomst

22

Emissie 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9. 


•  Doel emissie van € 1,5 - € 2,0 miljoen (max € 2,5 miljoen): -  Rentekorting op financiering van 3,0% p.j. (€ 0,7 miljoen) -  Waarde creatie en betere verhuurbaarheid van de vastgoedportefeuille

•  Aantal huidige uitstaande participaties: 1,05 miljoen •  Emissie: uitgifte van ca. 10,5 miljoen participaties (10:1) •  Uitgiftekoers op € 0,19 per participatie •  Iedere participatie VFF geeft recht om in te schrijven op tien nieuwe participaties (10:1)

•  Bestaande beleggers hebben eerste recht •  Financier heeft het recht het niet geplaatste deel te nemen

23

Nieuwe situatie VFF na emissie 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


Pro forma balans (€ ‘000) Herfinanciering Herfinanciering Na 31-‐dec-‐14 Uitgifte (10:1) Na emissie Balans aflossing kosten herfinanciering goed 44.350 44.350 44.350 Onroerend Immateriële vaste activa 0 1.425 1.425 1.425 515 515 515 Overige vorderingen Liquide middelen 656 -‐150 506 2.003 2.509 Totaal 45.521 0 1.275 46.796 2.003 48.799 activa Eigen vermogen -‐23.787 36.732 12.945 2.003 14.948 Hypothecaire schuld 58.239 -‐27.239 650 31.650 31.650 Negatieve waarde renteswap 9.493 -‐9.493 0 0 Schuld aan Annexum 0 625 625 625 1.576 1.576 1.576 Kortlopende schulden Totaal passiva 45.521 0 1.275 46.796 2.003 48.799 Loan to Value 131% 71% 71% 1.054.220 1.054.220 10.558.108 11.612.328 Aantal participaties Intrinsieke waarde per participatie € -‐22,56 € 12,28 € 0,19 € 1,29 * •  Intrinsieke per participatie na herfinanciering € 11,68 •  10:1 resulteert in een emissie van circa € 2,0 miljoen (10,5 miljoen participaties) •  Waarde per participatie na emissie naar € 1,29 •  Uitgifte van € 0,19 resulteert in een korting van circa 85% (€ 0,19 t.o.v. € 1,29) •  Herfinancieringskosten van € 1,4 mln zijn deels door Annexum betaald (€ 0,6 mln), deze schuld zal na emissie worden omgezet in participaties VFF

* De intrinsieke waarde per parFcipaFe na emissie is indicaFef, de werkelijke waarde per parFcipaFe kan afwijken en is aPankelijk van het FjdsFp van de 24 emissie.

Jaarrekening 2014 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


•  Herfinanciering gerealiseerd op 18 juni 2015 •  Continuïteit fonds significant verbeterd •  Tijdspad tussen jaarvergadering en moment van herfinanciering te kort om door de accountant een verklaring af te geven op de jaarrekening 2014

•  Discussie omtrent waardering •  Indicatie accountant: oplevering jaarrekening 29 juni 2015 •  Goedkeuring om vaststelling jaarrekenig 2014 uit te stellen naar een tweede vergadering?

25

Balans * 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


bedragen in € '000 Activa Beleggingen goed Onroerend Vastgoedobligaties Vorderingen Lease i ncentives Debiteuren Overige vorderingen Liquide middelen Totaal activa Passiva Eigen vermogen Langlopende schulden Kortlopende schulden ypothecaire schuld HNegatieve waarde renteswap Overige kortlopende schulden Totaal passiva

31-‐dec-‐14

31-‐dec-‐13

43.732 65.407 -‐ 1.370 43.732 66.777 618 186 329 656 1.789

936 274 83 547 1.840

•  Waardering per 31 december 2014

o.b.v. taxatie C&W: € 44,35 miljoen (onroerend goed + lease incentives)

•  Hypothecaire schuld van € 58,2 mln op 18 juni 2015 afgelost voor een bedrag van € 31,0 mln, restant door FGH en ING kwijtgescholden

45.521 68.617

•  Op 18 juni 2015 is een nieuwe (23.767) 8.074 -‐

31.600

58.239 9.493 1.556 69.288

27.391 -‐ 1.552 28.943

financiering aangegaan van € 31,65 mln

•  A.g.v. afwikkelen renteswaps door

FGH en ING in 2015 is de negatieve waarde on-balance opgenomen in de jaarcijfers van 2014

45.521 68.617

* De accountant heeft nog geen goedkeurende verklaring gegeven op de jaarrekening, de verwachting is dat zij deze uiterlijk op 29 juni 2015 geven

26

Winst- en verliesrekening * 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


bedragen in (€ '000) Opbrengsten Huuropbrengsten Overige opbrengsten Totaal Kosten Exploitatiekosten Rentelasten Beheerkosten Overige kosten Totaal Exploitatieresultaat Waardeveranderingen en afschrijvingen Onger. waardeveranderingen vastgoed waardeverandering renteswap Onger. Ger. waardeveranderingen obligatie Afschrijvingen Lease incentives Totaal Netto resultaat

2014

2013

5.569 5.833 653 140 6.222 5.973 (1.759) (3.307) (695) (177) (5.938)

(1.696) (3.313) (858) (123) (5.990)

284 (17) (21.675) (9.493) (570) (387) (32.125)

•  Teruglopende huuropbrengsten

en toegenomen exploitatiekosten a.g.v. meer leegstand.

•  Bezetting ultimo 2014: 61,6%

(2013: 67,8%) o.b.v. vierkante meters

•  Gemiddeld gewogen rentelast op financiering bedraagt 5,7% (2013: idem)

(4.995) -‐ -‐ (404) (5.399)

(31.841) (5.416)

* De accountant heeft nog geen goedkeurende verklaring gegeven op de jaarrekening, de verwachting is dat zij deze uiterlijk op 29 juni 2015 geven

27

Vaststellen jaarrekening 2014 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


Bepaling van de winstbestemming Uitstellen naar tweede vergadering, afhankelijk van de definitieve jaarrekening

28

Vaststellen jaarrekening 2014 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


Décharge aan de directie

29

Planning 1.  2.  3.  4.  5.  6.  7.  8.  9.  10. 


Uiterlijk 15 juli 2015 •  Indienen prospectus ten behoeve van claimemissie bij AFM Uiterlijk 26 augustus 2015 •  Goedkeuring prospectus door AFM Uiterlijk 27 augustus 2015 Start plaatsing emissie op basis van prospectus •  Uiterlijk 30 september 2015 Afronden emissie •  Vaststellen jaarrekening 2014 Nader te bepalen •  30

Rondvraag

31

Wij danken u voor uw aanwezigheid.             

Voorgaande informatie is gebaseerd op de situatie per 24 juni 2015. De informatie kan aan verandering onderhevig zijn. Aan deze presentatie kunnen dan ook geen rechten worden ontleend.

32

Jaarvergadering Vastgoed Fundament Fonds 2015

Recommend Documents