Bouw & Vastgoed samen bouwen aan fundament voor de toekomst

Bouw & Vastgoed samen bouwen aan fundament voor de toekomst

april 2016

Inhoud

Bouw en vastgoed in vogelvlucht Betekenis van bouw & vastgoed voor Syntrus Achmea RE&F, Achmea en Rabobank Scope Belangrijkste ontwikkelingen in de sector 1 Demografische en sociaal-culturele ontwikkelingen 2 Duurzaamheid en klimaat 3 Verstedelijking en ruimtelijke ordening 4 Technologie Belangrijkste conclusies en impact Een andere manier van werken Ontwikkelingen in de bouwketen en daarbuiten De rol van investeerders, financiers en verzekeraars in een veranderende bouwsector Betekenis voor het concern Achmea Experts en betrokkenen over de bouw- en vastgoedsector

8 10 12 14 16 20 24 26 32 34 36 40 44 50

3

Voorwoord kunnen vervullen. En mede invulling kunnen geven aan een veiligere, gezondere en bestendigere toekomst. Voor ons concern en voor Nederland.

John Maassen

Tamara Overbeek

Voor ons als verzekeraar is inzicht in markten en sectoren van grote waarde. De context waarbinnen onze (grote) klanten zich ontwikkelen is niet alleen bepalend voor hun toekomst, maar ook voor die van ons. Hoe meer kennis we hebben van actuele ontwikkelingen en fundamentele veranderingen, hoe beter we onze rol als businesspartner

Vanuit deze gedachte stelt Achmea Corporate Relations toekomstverkenningen op, waarin we telkens één sector nader tegen het licht houden. Met een tijdshorizon van tien tot vijftien jaar onderzoeken we welke grote bewegingen bepalend gaan zijn voor de ontwikkelingen in de betreffende sector. In deze toekomstverkenning staat de bouw- en vastgoedsector centraal. Op basis van deskresearch, interne validatie en ruim dertig interviews schetsen we een beeld van trends en ontwikkelingen in deze sector. We hebben gesproken met een grote diversiteit aan mensen die zich in of rond de sector bewegen: 4

van CEO’s van grote bouwondernemingen tot vastgoedfinanciers en van hoogleraren tot architecten. Met onze toekomstverkenning hopen wij Achmea handvatten te bieden om haar positie in sectoren verder te verstevigen. En de samenwerking met Rabobank te intensiveren. Want voor onze klant is een holistischer benadering van riskmanagement, waarbij zowel het verzekeringstechnische als financieringselement aandacht krijgt, uiteindelijk beter. De uitkomsten van de verkenning worden via dit boek breed binnen Achmea gedeeld en nader toegelicht tijdens een interne masterclass, waar spelers uit de sector hun visie en standpunten nader zullen toelichten.

5

Samenwerking Deze toekomstverkenning, Bouw & Vastgoed, is tot stand gekomen in samenwerking met Syntrus Achmea Real Estate & Finance (Syntrus Achmea RE&F) en Rabobank. Beide onderdelen hebben aangegeven dat het aantonen van economische relevantie van de bouw- en vastgoedsector en de interne verwevenheid van stakeholders binnen en buiten de bouwkolom gaan helpen bij (beleids)beslissingen die zowel financieel als verzekeringstechnisch van aard zijn. En gaan leiden tot een gemeenschappelijk perspectief op de impact in de bouw & vastgoed die uit de belangrijkste trends en ontwikkelingen voortvloeien. Daarbij kunnen ACR, Syntrus Achmea RE&F en Rabobank slimmer gebruikmaken van elkaars netwerken en expertise. De uitvoering van dit onderzoek is een eerste stap in deze samenwerking.

6

7

Bouw en vastgoed in vogelvlucht De bouw bepaalt in belangrijke mate de ‘looks’ van ons land. De sector speelt daarnaast een sleutelrol als het gaat om het creëren van een gezond vestigingsklimaat en is daarmee een belangrijke wervel in de ruggengraat van onze economie. Het aandeel aan BBP bedraagt 5 procent. Er zijn ruim 139.000 bedrijven actief in de bouw en de sector is goed voor ruim 480.000 werknemers.

De bouwsector kent nog een vrij traditionele structuur, waarin ‘oud denken’ de boventoon voert en er weinig oog is voor mogelijke disruptie. De groep koplopers die anders denkt en werkt, is nog relatief klein.

Het bieden van toegevoegde waarde speelde lange tijd nauwelijks een rol, omdat de bouw sinds WOII primair is gericht op productie in een gereguleerde sector. Van oudsher is de prijs bepalend bij gunning van projecten en daarmee ligt de opbrengst vast. De incentive is in dat geval om tegen zo laag mogelijke kosten het resultaat te bereiken. Kwaliteit of andere klantgerelateerde aspecten vormden decennialang geen basis voor onderscheid. De crisis van de afgelopen jaren en de razendsnelle technologische vernieuwing hebben daar in rap tempo verandering in gebracht. De bouw wordt geconfronteerd met een verschuivend paradigma van een aanbodgestuurde naar een vraaggestuurde markt. Daarnaast biedt technologie allerlei nieuwe partijen toegang tot (delen van) de keten. De bouwkolom staat letterlijk op zijn kop. En voelt de druk om te veranderen in een transparantere en toegankelijkere keten, ook voor branchevreemde partijen. Gelukkig zien we na jaren crisis de markt voor de bouw weer aantrekken. Het herstel dat in

"Er is behoefte aan een masterplan voor gebiedsontwikkeling. Juist omdat we steeds meer en sneller bewegen, ontstaat behoefte aan een overstijgende visie en richting." Jacolien Eijer Directeur NLingenieurs

het vooruitzicht wordt gesteld, wordt in grote mate gedreven door de aantrekkende woningmarkt. Nederland krijgt te maken met een groei van één miljoen huishoudens tot 2040, waarvan een half miljoen naar verwachting in de Randstad. Daarnaast zijn er vraagstukken > 8

"Om echt te innoveren, moet je bereid zijn je eigen bedrijfsmodel ter discussie te stellen en de grootste concurrentie (nieuw bedrijfsmodel) van jezelf weten te organiseren. Je kan dat maar beter zelf doen, anders doet iemand anders het!" Phillip Smits Directeur Blauwhoed

op het gebied van vervanging, verduurzaming (7 miljoen woningen en 7000 scholen) en het geschikt maken van woningen voor langdurige

bewoning door ouderen (2 miljoen woningen), met bijbehorende zorgbehoeften. Op middellange termijn (2021) wordt solide groei verwacht, waardoor de bouw- en vastgoedsector een belangrijke bijdrage levert aan de economische groei van Nederland. De totale productiewaarde zal naar verwachting met zo’n 25 procent stijgen. Van € 58 miljard in 2015 naar € 72 miljard in 2021. De markt komt terug op het productieniveau van voor de crisis. Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) zal zelfs in een somber scenario sprake zijn van matige groei. In elk geval in termen van omzet. Resultaat en rendement ijlen na. Op dit moment zijn de rendementen in de sector erg laag. Dat was al zo voor de crisis, maar is in de magere jaren nog verder verslechterd. Met name door het mechanisme van grote bouwbedrijven om in crisistijd tegen veel te lage prijzen – soms zelfs onder kostprijs – projecten aan te nemen, die vervolgens in betere tijden nog moeten worden uitgevoerd. Op dat moment zijn de kosten van toeleveranciers, materialen en onderaannemers echter ook al weer gestegen. En dus lijdt de bouwer extra pijn.

Het voorzichtige herstel in de sector en de opkomst van nieuwe technologieën, dwingt partijen in de keten om hun business opnieuw te definiëren en zich te herpositioneren in de markt. Dit alles leidt onherroepelijk tot nieuwe vormen van samenwerking. Tegelijkertijd kampen met name grote bouwondernemingen zoals gezegd met de nasleep van slecht renderende contracten en negatieve bedrijfsresultaten als gevolg van de crisis. Dit brengt partijen in een spagaat. Er is tijd nodig voor financieel herstel, terwijl de marktdynamiek vraagt om strategische beslissingen en navenante investeringen richting toekomst. 72 miljard 58 miljard

2015

2021

De totale productiewaarde van de sector zal naar verwachting 25 procent stijgen in 2015 - 2021. 9

Betekenis van bouw & vastgoed voor Syntrus Achmea RE&F, Achmea en Rabobank De bouw- en vastgoedsector is in meerdere opzichten een belangrijke sector voor Achmea, Syntrus Achmea RE&F en Rabobank. > De totale omzet van Achmea in de bouw- en vastgoedsector is ruim € 120 miljoen. Het geldt als focussector voor Centraal Beheer en Zilveren Kruis. Rabobank heeft de bouwen vastgoedsector tevens als speerpunt gedefinieerd en wil ‘Thought Leader’ zijn in dit segment. Het kunnen verkrijgen van onder andere financiering en garanties door de sector, draagt voor een belangrijk deel bij aan de versterking van het verdienvermogen in Nederland. Elke euro die wordt uitgegeven in de sector heeft een multipliereffect op de vraag naar diensten in aanpalende sectoren als interieur inrichting, horeca & recreatie en bijvoorbeeld tuin onderhoud. Bovendien lekt er van deze vraag relatief weinig weg naar het buitenland middels import van goederen en diensten.

Syntrus Achmea RE&F is als grootste vastgoedbelegger een belangrijke opdrachtgever in de sector. De woningbouwproductie namens de institutionele klanten van Syntrus Achmea RE&F is gegroeid naar € 400 miljoen (2000 eenheden) per jaar. > De ontwikkelingen in woningbouw en utiliteit zijn tevens bepalend voor de afzetmarkt van onze schadeverzekeringen. Ter illustratie: de markt voor particuliere brandverzekering (opstal, inboedel) zal de komende jaren groeien met 1,2 procent naar een omvang van € 1,9 miljard. Achmea heeft daarin een marktaandeel van 22 procent en zal bij handhaving van het marktaandeel kunnen profiteren van deze groei. > Daarnaast is de bouw- en vastgoedsector maatschappelijk zeer relevant. Denk bijvoorbeeld aan het belang van goede infra en juiste werk- en leefomstandigheden voor een geschikt investeringsklimaat in de toekomst. En de oplossingen die moeten worden bedacht om de gevolgen van klimaatverandering het hoofd te bieden.

De markt voor particuliere brandverzekering (opstal, inboedel) zal de komende jaren groeien met 1,2 procent naar een omvang van € 1,9 miljard. Achmea heeft daarin een marktaandeel van 22 procent.

10

11

Scope De domeinen “Bouw & Infra” en “Bouw & Wonen” zijn beide omvangrijk. Toch is er in deze toekomstverkenning voor gekozen om ze integraal in scope te houden, gelet op toenemende integratie van activiteiten en de daarmee samenhangende risico’s in de keten. Wonen, werken en mobiliteit zijn nadrukkelijk verweven. Het accent ligt in deze verkenning echter op woning- en utiliteitsbouw, waarbij infra als randvoorwaardelijk element is meegenomen. Vanuit de bouw is daarnaast gekeken naar de invloed op gebieds- en objectontwikkeling. >

Primaire sector: woningbouw, utiliteitsbouw, infra (nationaal & internationaal) met oog voor het economische en politieke aspect.

>

Ontwikkelingen in de primaire bouwsector raken ook de adviesbureaus en toeleveranciers.

>

Daarnaast zijn vastgoedontwikkelaars, -investeerders en institutionele beleggers belangrijk in funding en opdrachtgeverschap. Visie van deze partijen kan en mag daarom niet ontbreken in dit onderzoek.

12

13

Belangrijkste ontwikkelingen in de sector In dit boek staan de belangrijkste uitkomsten van een toekomstverkenning, verricht in de bouw- en vastgoedsector. De research en interviews hebben vier grote bewegingen aan het licht gebracht die de komende jaren bepalend zullen zijn voor de ontwikkelingen in de sector. Het betreft de volgende thematieken: 1

Demografische en sociaal-culturele ontwikkelingen

2

Duurzaamheid en klimaat

3

Verstedelijking en ruimtelijke ordening

4

Technologie

In de komende inleidende pagina’s beschrijven we elk van deze ontwikkelingen kernachtig. Over deze bewegingen is gesproken met vertegenwoordigers van ondernemingen, belangenorganisaties, vertegenwoordigers van de wetenschap en expertisecentra. De persoonlijk visie van betrokkenen op deze thematieken zijn terug te lezen in de quotes die achter in dit boek zijn opgenomen.

14

15

1

Demografische en sociaal-culturele ontwikkelingen

Het denken over wonen en mobiliteit verandert razendsnel. Deels ingegeven door nieuwe mogelijkheden die technologie biedt, deels als gevolg van fundamentele wijzigingen in de manier waarop de Nederlandse bevolking is samengesteld.

> 16

Het huishouden verandert > Bewoners en gebruikers van gebouwen willen steeds meer inspraak in vormgeving en inrichting van objecten. Dat lukt ook steeds beter, omdat mensen zich op een snelle manier kunnen verbinden en verenigen. Parallel daaraan is het volledig ‘ontzorgen’ een belangrijke ontwikkeling, waarbij huizen met complete inrichting worden aangeboden. Of worden voorzien van flexibele zorgmodules, zodat ouderen langer zelfstandig kunnen blijven wonen, dicht bij familie. Er is een groeiende groep particulieren en bedrijven die wil betalen voor gebruik van een gebouw in plaats van bezit. Bijvoorbeeld door het levenslang leasen van een woning, waarbij het juridische en economische eigendom bij de bouwer, toeleverancier of grondstoffenproducent blijft. > Er ontstaat een grotere diversiteit aan woonwensen, deels ook cultureel bepaald. Er heerst nu nog een ‘culturele mismatch’ tussen vraag en aanbod, tussen de gebruikers en de fysieke omgeving. Bepaalde elementen in en om de woning zijn gebaseerd op culturele

"Rondom een woningproject hebben we zesduizend potenti‘le huurders ondervraagd over hun woonwensen, de indeling van de ruimten, het uitzicht, beschikbare functionaliteiten en andere zaken. Dat leverde ons een schat aan informatie op, die we hebben gebruikt bij het invullen van de plannen voor de betreffende woontoren." Rinus Verheij Commercieel directeur Heembouw

gebruiken. Denk aan de plaats van de keuken, grootte van de hal, scheiding van een formeel en informeel deel binnen de woning. De multiculturele samenleving gaat uiting krijgen in multifunctioneel bouwen. > De vergrijzing mist ook in deze sector haar impact niet. Niet alleen groeit het aantal 65-plussers getalsmatig flink, de

maatschappij verwacht bovendien van ouderen dat zij langer zelfstandig blijven. Al dan niet met aanpassingen aan hun huis. Mensen blijven bovendien het liefst wonen waar ze wonen, ook naarmate ze ouder worden. We zien dat ouderen goed oud kunnen worden in eengezinswoningen, ook in hun eentje. Bovendien worden zij > 17

steeds weerbaarder en vermogender. Nu is 65 procent van de 65-plussers laagopgeleid. Straks is dat nog maar 25 procent. Pas als men de ongemakken van het ouder worden serieus ervaart, ziet men noodzaak te verhuizen. En zien we mogelijk een concentratie van zorgvragers en -verleners binnen stedelijk gebied, waar ook culturele en sociale voorzieningen voorhanden zijn. Nieuwe mogelijkheden in mobiliteit en andere vormen van technologische ontwikkeling zouden deze beweging verder kunnen versnellen. En daarmee impact hebben op de doorstroming in de woningmarkt. > Tegelijkertijd neemt het aantal eenpersoonshuishoudens toe. Deels omdat senioren hun partner verliezen en alleen overblijven, maar ook omdat het denken over gezinsvorming in onze samenleving verandert. Steeds meer mensen kiezen ervoor om niet te gaan samenwonen, ook al hebben ze een relatie. En ook het aantal huishoudens zonder kinderen groeit. > Dit alles stelt nieuwe eisen aan de bouw en het gebruik van woningen. Er is grote behoefte

aan eenpersoonswoningen met een klein woonoppervlak, tegen lage kosten. In de beperkte ruimte van de stad is het van belang om na te denken over kleine oppervlakten met slimmere indelingen, veelal in de vorm van appartementen, terwijl buiten de randstad ruimte is voor eenpersoonshuizen op eigen grond. De gevolgen per regio verschillen dus. In alle gevallen is het voor een alleenstaande bepaald niet eenvoudig om de bouw of aanschaf van een woning met een hypotheek te financieren. Of om te huren. De inkomenseisen en loan to value zijn immers flink aangescherpt.

"Er komen op termijn 1 miljoen huishoudens in Nederland bij. De urgentie om hierop te anticiperen, lijkt vooralsnog echter te ontbreken. We zitten nog te veel in de crisismodus en we moeten echt naar een breed gedragen strategie." Jan Fokkema Directeur Neprom

18

19

2

Duurzaamheid en klimaat

De duurzaamheidstrend en klimaatveranderingen dwingen partijen tot klimaatbestendig, energieneutraal en circulair bouwen. Dit heeft impact op de producten, materialen en het ketenproces.

> 20

Van vast- naar flexgoed > De vraag naar duurzaam en milieubestendig bouwen vraagt om andere bouwoplossingen. De kwaliteit van de leefomgeving staat in de toekomst onder druk door onder meer hevigere regenval, langdurigere droogte en meer warme dagen. Schade aan gebouwen, infrastructuren en openbare ruimte neemt toe. Bij stedelijke bouw vraagt dit om oplossingen ter voorkoming van hittestress en afvoer van overvloedig hemelwater en het gebruik van duurzame materialen en technieken. > Ook vanuit wetgeving worden eisen stringenter als het gaat om duurzaam en milieuvriendelijk bouwen. Dit stelt in toenemende mate eisen aan zowel product en materialen als aan het bouwproces. Ook vanuit MVO willen bedrijven steeds verder gaan in duurzaam bouwen en dat is een onomkeerbare trend. Circulair bouwen wordt volgens velen de norm. Hergebruiken, recyclen of zelfs upcyclen worden vaste aspecten in materiaalkeuze. En bij afwegingen over levensduur en alternatieve toepassingen

"De vraag van de markt evolueert naar ruimtelijke oplossingen waar duurzaam, over decennia, en toekomstbestendig en met voorspelbare TCO-kosten kan worden gerecre‘erd, gewoond of gewerkt. Dit in tegenstelling tot de achterhaalde en kortzichtige vraag om puur in platte prijsconcurrentie stenen te stapelen." Edwin van den Berg CEO Van Wijnen

voor gebouwen, nog voor ze er staan. Hetgeen leidt tot de vraag: hoe ‘vast’ is vastgoed nog? En wie is of wordt de eigenaar van gebruikte materialen en componenten; wie is verantwoordelijk voor het uiteindelijke hergebruik soms decennia later, wie heeft de

inkomsten en de kosten? Denken en werken vanuit toekomstbestendigheid kan ertoe leiden dat de up-frontinvesteringen op korte termijn hoger worden, terwijl de kosten over de gehele levenscyclus uiteindelijk lager zijn. > 21

> Het draait om toekomstbestendigheid: via modulair bouwen, slimme locatiekeuze en aanpasbaarheid aan veranderende woonwensen. > Een specifieke uitdaging op wat kortere termijn schuilt in het energieneutraal maken van met name woningen. Nieuwbouwwoningen worden in toenemende mate energieneutraal opgeleverd met bijbehorende energieprestatiegaranties. Voor bestaande woningen is het verhaal anders. De stap van (niet zo) energiezuinig naar energieneutraal is stevig en veelal kostbaar, zo’n 50 tot 70 duizend euro per woning. De huiseigenaar wil die investering doorgaans niet doen en verplichtstelling vanuit de overheid lijkt onhaalbaar. Terwijl het een forse bijdrage kan leveren aan het behalen van klimaatdoelstellingen. > Met de introductie van BENG-regelgeving (‘Bijna Energieneutrale Gebouwen’) eind 2020 verschuift het accent bij energiebesparing van het aanbrengen van installaties naar het energetisch verbeteren van de schil (het gebouw zelf). Dit vraagt nieuwe innovaties van de sector. 22

23

3

Verstedelijking en ruimtelijke ordening

Nederland kent een gespreide welvaart en hoogopgeleide mensen. Nederland is daarmee een aantrekkelijk gebied om te leven en te werken. Al groeien de regionale verschillen. Optimalisatie van ruimtelijke ordening en leefkwaliteit biedt basis om ons land verder positief te ontwikkelen. En is daarmee van groot economisch belang. Dit betekent dat Nederland een strategie moet ontwikkelen om de komende decennia de kwaliteit van het woon-, werk- en leefklimaat te blijven versterken.

> 24

Het einde van het huidige bestemmingsplan > Er zijn wisselende beelden ten aanzien van het begrip ‘verstedelijking’. Vanuit grensperspectief bijvoorbeeld, want wat noemen we in de toekomst ‘stad’? Wordt dat bepaald door stadsgrenzen, gemeentegrenzen of regiogrenzen? En over welke oppervlakte gaat het als we praten over stedelijk gebied? Reikt de Randstad tot Amersfoort of strekt deze lijn tot aan Arnhem? > Als het gaat om verstedelijking, spreekt het merendeel van de marktpartijen over een golfbeweging. Jongeren trekken naar de stad, maar bij gezinsvorming verhuist men juist naar buitenstedelijk gebied. Voor zover daarvan sprake blijft in de vorming van zogeheten ‘deltametropolen’. Een beweging die vraagt om een integrale, gemeentegrens-overstijgende visie om gebied dusdanig te (her)inrichten dat ook de leefbaarheid in de toekomst hoogwaardig blijft. > De knoppen om steden ‘bewegelijk’ te maken, zitten bij de overheid. Want de effecten van ‘blurring’ (samenkomen van werken, wonen en

recreëren) zijn nauwelijks nog in traditionele, dichtgetimmerde bestemmingsplannen onder te brengen. Meer flexibiliteit en snelheid is geboden. En daar waar de traditionele markt onvoldoende snel acteert op deze nieuwe ‘leefwensen’, zien we andersoortige bedrijven versneld vastgoedportefeuilles bouwen. Zij komen uit andere sectoren (bijvoorbeeld ICT of retail) en ontwikkelen vanuit een ander perspectief, samen met omwonenden, een heel gebied. Traditionele regionale structuren worden niet direct in dat proces betrokken. Een voorbeeld hiervan zien we in Engeland, waar IKEA een compleet district inricht, gebaseerd op ‘community benefits’. Het project, genaamd 'Strand East', beslaat een gebied van maar liefst 480.000m2, bedoeld voor kantoorruimten, winkels, hotels, crèches en yogastudio’s. Als deze IKEA-stad een succes wordt, kunnen we meer IKEA-steden verwachten. Volgens Der Spiegel is IKEA ook in Hamburg de mogelijkheden aan het verkennen.

"De sector is bezig met 'ketenoptimalisatie' terwijl die keten als zodanig gaat verdwijnen. Er komen flexibele hubs van architecten, bouwers, materiaalleveranciers en installateurs, geformeerd rond bouwprojecten." Jan Rotmans Erasmus Universiteit

25

4

Technologie

De technologische vernieuwing wint steeds meer aan snelheid en reikwijdte. Nieuwe systemen zorgen voor mogelijkheden om project- en realisatiekosten in de bouw te drukken. Dat zorgt voor bouwbedrijven nauwelijks voor aanvullend onderscheidend vermogen (iedereen kan erover beschikken), maar het kan wel versnelling aanbrengen in het invullen en aanscherpen van de strategie. Technologische vernieuwing helpt om innovaties te realiseren op zowel proces, product als (de rol van) de klant. Het biedt de kans om klantvragen sneller en concreter in kaart te brengen, schept voorwaarden om multidisciplinair samen te werken en duurzame materialen in te zetten in het licht van circulair bouwen. Het is nu al mogelijk om een heel huis modulair in een dag in elkaar te zetten. De vraag wordt wie dat ontwikkel- en assemblageproces uiteindelijk gaat coördineren. Een bouwbedrijf? De klant zelf? Of misschien wel Google? > 26

Industrialisatie en nieuwe businessmodellen > Een mooi voorbeeld van technologie als driver achter de ontwikkeling is BIM. Hoewel de basis ervan al dertig jaar geleden werd gelegd, wordt het zogeheten BIM-model door velen gezien als een innovatieve werkwijze om samenwerking in de keten te kunnen optimaliseren. BIM (Building Information Modelling) heeft met name de laatste jaren door softwareontwikkeling een vlucht genomen. Het is een werkmethodiek waarbinnen alle betrokken partijen in de keten rond één model (database) integraal met elkaar samenwerken. Zij delen alle benodigde kennis en informatie om het betreffende bouwproject tot een succes te maken. Vanuit een grote mate van openheid worden de bijdragen van architect, constructeur, installateur en aannemer gedeeld en samengebracht. > In de openheid en de integraliteit van deze aanpak schuilen de grootste kansen en ook de voornaamste bedreigingen voor BIM. Zeker wanneer in de toekomst ook de opdrachtgever onderdeel van het model zou worden, levert

dit een methodiek op die vanuit een grote mate van flexibiliteit en efficiency projecten zou kunnen realiseren, ook als deze zeer complex zijn. Door toepassing van virtual reality in combinatie met modulair bouwen, kun je als opdrachtgever als het ware door

"Organisaties die zich nu niet bezig gaan houden met (big) data zullen over 5 tot 10 jaar niet meer bestaan, zo belangrijk zijn data geworden." Mark van Rijmenam Oprichter Datafloq

je toekomstige woning of bedrijfspand lopen en waar nodig onderweg aanpassingen voorstellen of wellicht zelfs doen. Klinkt nu misschien nog wat futuristisch, maar de technologie als zodanig is in de gamingindustrie al heel erg gebruikelijk. > Tegelijkertijd is een beweging waarneembaar waarbij de benodigde openheid binnen een methodiek als BIM onder druk komt te staan. Steeds meer elementen van gebouwen worden voorzien van technologie: muren, plafonds en vloeren bevatten meer techniek dan ooit tevoren. Veelal hoogwaardige toepassingen, die onderdeel zijn van een conceptueel idee. Denk aan sensoren in materialen die data opleveren waarmee voorspeld kan worden wanneer onderhoud of vervanging nodig is. Of verwarmingssystemen die alvast aanslaan, omdat het systeem ‘weet’ dat je zojuist je auto hebt gestart en op weg bent naar huis. Installatiebedrijven die hierin vooroplopen, staan niet te trappelen om de volledige blauwdruk van hun concepten en vindingen binnen een methodiek als BIM met anderen te delen. Dat schaadt immers potentieel hun concurrentiële voordeel. > 27

"We hebben momenteel geen enkele belemmering vanuit techniek om het morgen beter te doen." Walther Ploos van Amstel Lector City Logistics Hogeschool Amsterdam

> Technologische ontwikkeling heeft dus nogal wat impact op de manier van werken in de sector. Daarnaast is er sprake van een ware revolutie als het gaat om het eindproduct, de woning, het gebouw. Zoals al gesteld, bevatten materialen en componenten meer technologie dan ooit. Sommige bouwbedrijven kiezen er bijvoorbeeld nu al voor om elke nieuwe woning standaard af te leveren met sensoren

waarmee comfort en veiligheid kunnen worden geregeld. Energieneutrale woningen zullen op korte termijn de standaard worden. > Bovendien worden gebouwen in toenemende mate uitgerust met sensoren, die het mogelijk maken om de staat van onderhoud van afstand te monitoren. Of zorgen voor een customized afstelling van werkplek, temperatuur en koffie voor de werknemer. Zo gaat technologie helpen om niet alleen de bouw, maar ook het beheer te optimaliseren, met lagere kosten tot gevolg. En een gezonder en productiever leefklimaat. > Wie met partijen in de sector in gesprek gaat, hoort overigens met enige regelmaat zorgen over de snelheid van en de mate waarin wet- en regelgeving de technologische vernieuwing kan bijbenen. Volgens sommigen wordt met name in grote infrastructurele projecten en complexe nieuwbouw de vernieuwingskracht afgeremd, doordat aanbestedingsregels vereisen dat wordt gewerkt met ‘proven technology’. Er lijkt weinig ruimte voor pilots binnen projecten of de inzet van veilige, maar nog betrekkelijk onbekende technologie. Begrijpelijk, vanuit

het oogpunt van risicobeheersing, maar niet per se stimulerend voor de ontwikkeling van Nederland als internationale innovator en kenniseconomie.

28

29

Heijmans One Bouwers spelen met allerlei innovatieve concepten in op het groeiende aantal eenpersoonshuishoudens. Een voorbeeld is het Brabantse Heijmans, dat met de Heijmans One een betaalbaar alternatief probeert te bieden, met name gericht op jonge, alleenstaande starters. Het huis is een studio van 45 m2 woonoppervlakte, van alle moderne gemakken voorzien en bovendien verplaatsbaar (en dus 'verhuisbaar'). Zo kunnen woningen voor eenpersoonshuishoudens ook tijdelijk worden geplaatst op terreinen waar nog geen definitieve invulling voor is vastgesteld.

30

31

Belangrijkste conclusies & impact De bouw- en vastgoedsector wordt geconfronteerd met een verschuiving van een aanbodgestuurde naar een vraaggestuurde markt. Daarnaast biedt technologie allerlei nieuwe partijen toegang tot (delen van) de keten. De bouwkolom staat letterlijk op zijn kop. We zien daarnaast een verschuiving van focus op ‘bouwrealisatie’ naar ‘prestaties’ van objecten en omgeving. Dit vraagt een andere manier van werken. De ontwikkelingen die we eerder hebben geschetst, gaan leiden tot de toetreding van nieuwe spelers in de markt. Op de volgende pagina’s worden de belangrijkste conclusies en de impact daarvan op de sector beschreven.

32

33

Een andere manier van werken We zien een verschuiving van focus op ‘bouwrealisatie’ naar ‘prestaties’ van objecten en omgeving. En naar klanten die steeds meer een actieve rol nemen in ontwikkeling en realisatie. Waarbij het doel van een vastgoedobject in toenemende mate multifunctioneel wordt. Bestemming is niet uitsluitend wonen of werken, maar kan beide zijn. En kan in de toekomst net zo makkelijk weer anders worden. De innovatie in

de sector is gericht op kostenverlaging en komt vanuit techniek en proces. Maar de veranderingen in de markt vragen om meer. Bijvoorbeeld aanpassingen in regelgeving. Want bestemmings- en herbestemmingsregels zoals nu door (lokale) overheden worden gehanteerd, leiden niet altijd tot bevordering van de benodigde flexibiliteit. Dit vraagt om een >

"De bouwer wordt meer dan nu de regisseur van het bouwproces, zeker in grote projecten. Dat lijkt een logische rol, gelet op de ervaringen die bouwers al hebben in het aanhaken van bijvoorbeeld onderaannemers, installateurs en schilders. Toch is het wel zaak om die rol ook echt te pakken, want anders gaan anderen het doen." Maxime Verhagen Voorzitter Bouwend Nederland

34

"Onderscheid tussen functies als winkelen, werken en wonen zal in de toekomst volledig verdampen." Henk Jagersma Divisievoorzitter Syntrus Achmea RE&F

langetermijnvisie waar oog is voor leef-, woonen werkomgeving. Overheidsmaatregelen zijn tijdens de crisis en (nog steeds) sterk gericht op risicobeperking. En zijn veelal financieel gemotiveerd, waardoor zij beperkend kunnen zijn voor de invulling van een houdbare strategie op lange termijn. Vanuit ruimtelijke ordening is men niet gewend om de invulling van deze strategie aan de markt te geven. Zeker na decentralisatie is hier nog

een hindernis te nemen en verwachten wij dat het doorbreken van beperkende omstandigheden juist door de marktpartijen zelf moet gebeuren, een bottom-up-invulling dus. Het risico blijft bestaan dat een vooruitzicht op herstel en groei van de nieuwbouwmarkt (met name woningen) gaat leiden tot oud gedrag. En investeringen gericht op korte termijn. Tegelijkertijd zorgt de technologie ervoor dat invulling van de nieuwe eisen rondom ‘leefruimte’ steeds zichtbaarder wordt. Want (toekomstige) gebruikers weten elkaar snel te vinden en ‘gebruikswensen’ worden steeds sneller inzichtelijk. Via zoekgedrag, maar ook door het aflezen van ‘woning-/gebouw-gedrag’ in de context van ‘beweging en doorstroom’ in de omgeving waar de woning of het gebouw staat. De trends zorgen ervoor dat partijen de focus verbreden van ‘build’ (B) naar ‘design, build, finance, maintain and operate (DBFMO),' waarbij de totale ‘cost of ownership’ zo laag mogelijk wordt gehouden. Dit zorgt ervoor dat er oog is voor kwaliteit, omdat objecten ook op lange termijn ‘rendabel’ moeten zijn.

Het draait daarmee allemaal om de prestaties van het object.

"Met multidisciplinaire samenwerking kan men een huis assembleren in een halve dag, met hooguit vijf mensen. De vraag is wie in de toekomst de cošrdinator is. Dat kan de klant zijn, een bouwondernemer, maar evengoed Google." Nico Rietdijk Directeur NVB, vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers

35

Ontwikkelingen in de bouwketen en daarbuiten De ontwikkelingen die we hebben geschetst, gaan ertoe leiden dat de volgtijdelijkheid en schakels zoals we die nu in de keten kennen – van ontwerp, via bouw naar levering –, zal verschuiven in plaats en tijd. Sommige schakels integreren, sommige schakels raken buiten spel. Dit wordt nog versterkt door de technologische mogelijkheden zoals BIM, dat deuren opent naar nieuwe vormen van samenwerking in de keten. Fysieke afstanden tussen deelnemende partijen spelen geen rol meer. Plannen en

modellen kunnen moeiteloos worden gedeeld met experts, waar ter wereld zij zich ook bevinden. En door verdergaande standaardisatie kan ook de feitelijke productie van materialen en halffabricaten inmiddels volledig plaatsonafhankelijk tot stand komen. Er is sprake van achterwaartse en voorwaartse ketenintegratie. Gebieden en gebouwen worden steeds meer vanuit concepten ingericht en dit vraagt om samenwerking in een vroegtijdig >

"De klant eist steeds vaker een werkende installatie voor bijvoorbeeld tien jaar, met garanties voor de performance. Kijkt dus voorbij het systeem en de bedrading. Zo'n klant zegt: 'Als de installatie de performance niet haalt, is het jouw probleem'." Pieter van Die Directeur Kropman Installatie

36

stadium. Logisch, aangezien het klant/orderontkoppelpunt straks midden in de keten ligt in plaats van aan het eind. Idee en concept worden daarmee eerder gekoppeld aan de uitvoering en dat resulteert in meer snelheid in de keten en hogere haalbaarheid in tijd en geld. De ontwerpfase wordt langer, het feitelijke bouwen op de bouwplaats korter. Bouwen wordt monteren. De verschuiving van nieuwbouw naar herinrichting van ‘leefklimaat’ in een ‘ontwikkelde omgeving’ zet de ingenieurs, ontwikkelaars en architecten dichter bij elkaar in een zogenaamd ‘ontwerpsegment’. Met enerzijds specialisering en anderzijds juist vermenging van rollen en competenties. Ingenieurs beraden zich bijvoorbeeld op een ander businessmodel dan het huidige, dat gestoeld is op uurtarief. Zeker aangezien de technologie een deel van de activiteiten kan overnemen, zoals de modelberekeningen. Ook de architectuur heeft met heel nieuwe uitdagingen te maken. Van oudsher is men gericht op het multifunctioneel en adaptief maken van een object dat langer mee kan. Maar alles wat in de toekomst

wordt neergezet, is adaptief. Men moet dus iets creëren wat niet blijvend is. Architecten

"Architecten zullen zich in toenemende mate gaan richten op het ontwerp van objecten in context van diens omgeving; het accent wordt verlegd naar het ontwerp van een leefomgeving in de breedste zin van het woord." Prof. Cees Dam Dam & Partners Architecten

verbreden zich daardoor ook op de ‘leefomgeving’ en komen op het terrein van de ontwikkelaars. De ‘stand alone’-ontwikkelaars worden daarmee een kwetsbare groep, omdat de vraag van het gebied en de bijbehorende prestatievraag verdergaan dan alleen ontwikkelen van een gebouw. Een rol die nu ook steeds meer wordt gepakt door bouwondernemingen. Grotere bouwondernemingen en installatiebedrijven neigen er dan ook in toenemende mate naar om niet alleen de feitelijke bouw te verzorgen, maar ook garantie te verstrekken voor beheer en onderhoud in de eerste tien of twintig jaar. Al dan niet in samenwerking met een partner die bijvoorbeeld de schoonmaak verzorgt. Vooral de traditionele bouwbedrijven zien hierin voor zichzelf een rol weggelegd. Omdat zij volgens zeggen beschikken over de competenties en de financiële draagkracht om de eindverantwoordelijkheid te kunnen dragen. Veel grote bedrijven proberen die waarde te creëren door zichzelf om te vormen tot projectorganisaties met veel kennis van complexe bouwtrajecten. Zij zien zich in toenemende mate als regisseur over realisatie en toekomstig > 37

beheer van gebouwen. Met beduidend minder eigen mensen dan nu en inhuur van specialisten op alle benodigde deelgebieden. Samenwerking dus, van steeds meer partijen op steeds ingewikkelder projecten. Dan is degene die de verbinding kan leggen om het project te managen van grote waarde. In meer complexe bouwprojecten, bijvoorbeeld in de zorg of industrie, gaat dat nog veel verder. Voor gebruikers van deze gebouwen zijn systemen en installaties bepalend, veel meer dan de ‘doos’ eromheen. Een fenomeen dat we uiteindelijk ook in de woningmarkt gaan zien. De technologie bepaalt voor gebruikers de gebruiksmogelijkheid. En dus zijn het in toenemende mate de grotere installatiebedrijven die vooraan in de keten terechtkomen. Zij worden van onderaannemer, hoofdaannemer. Zij bedenken het concept, maken het ontwerp, haken architecten aan en uiteindelijk ook bouwbedrijven en servicepartners. Een fundamentele verschuiving in de keten, die nog nadrukkelijk om gewenning vraagt. Bij sommige bouwpartijen leidt dat tot de wens om een bestaande of nieuwe installatietak (verder) te ontwikkelen, andere

doen dat bewust niet en definiëren hun toegevoegde waarde in projectmanagement of specialisatie in een specifiek bouwsegment. Het merendeel van de installateurs dat zelfstandig opereert, heeft vooralsnog moeite om een integraal product te leveren. Zij moeten kiezen tussen allround en specialisatie. Bouwbedrijven met installatietakken worden geduchte concurrenten.

"Volgens sommige onderzoeken zouden er wel tot 700 duizend nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd in bestaande gebouwen. Maar dan moeten we dat wel als sector en overheid gezamenlijk mogelijk maken." Susan Lammers Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed

38

39

De rol van investeerders, financiers en verzekeraars in een veranderende bouwsector De veranderingen in de bouwsector gaan razendsnel en vragen van partijen in de financiële sector om andere oplossingen. Achmea, Syntrus Achmea RE&F en Rabobank hebben initiatieven lopen waarmee handig wordt ingespeeld op de veranderende marktomstandigheden. Zo heeft Syntrus Achmea RE&F met zijn investeringsfonds voor vastgoed geïnvesteerd in “De Makroon”, huisvesting gericht op zeventigplussers.

Het pand is zo ontwikkeld dat het uitstekend inspeelt op de behoeften van deze doelgroep. De zorgdienstverlening is georganiseerd via een samenwerking met zorgorganisatie Amstelring. Dit type projecten vergt specifieke competenties en door samenwerking met experts uit diverse Achmeaonderdelen, kan Syntrus Achmea RE&F als vastgoedinvesteerder hiermee het onderscheid maken. >

"We hebben als maatschappij een fundamentele vraag te beantwoorden: willen we een gezond investeringsklimaat voor vastgoed of vinden we de 'freefight' die nu ontstaat ook prima?" Hans Copier CEO Propertize

40

Rabobank heeft een belangrijke rol als een van de grote financiers op het gebied van DBFM(O) geïntegreerde projecten. Daarnaast ondersteunt Rabobank de bouwsector in brede zin bij de afzet van duurzame producten en diensten en een circulair businessmodel. De bank stelt kennis en kunde ter beschikking en onderzoekt de mogelijkheden voor nieuwe (financierings) producten die daarop aansluiten. Vanuit het schadebedrijf van Achmea wordt onderzocht hoe data uit de ‘slimme meter’ kunnen worden ingezet voor risicomanagement. En vanuit het zorgbedrijf is men erin geïnteresseerd hoe nieuwe technologieën ervoor zorgen dat ‘langer thuis wonen’ voor bewoners aangenaam en betaalbaar blijft.

41

Instroom Statushouders De structurele demografische veranderingen worden actueel versterkt door de forse instroom van statushouders, vluchtelingen met een verblijfsstatus. Gemeenten hebben de verplichting om voor deze statushouders woningen beschikbaar te maken. Dat leidt tot nog meer druk op de onderkant van de woningmarkt. De behoefte aan goedkope, desnoods tijdelijke, huurwoningen neemt verder toe. De oplossing zit deels in de bouw van tijdelijke voorzieningen, deels in herbestemming van bestaande, leegstaande (kantoor) panden en deels in het vlottrekken van de doorstroming in de huurwoningmarkt. Dat laatste biedt de structureelste oplossing, maar blijkt in de praktijk het lastigst uitvoerbaar. Daarmee groeien de kansen voor bouwbedrijven, die kans zien om kleinschalig en snel tijdelijk te bouwen, en voor partijen die zich specialiseren in hergebruik van bestaande panden. Het maakt herbestemming als thema van steeds grotere waarde. In economische zin binnen de bouw, maar ook maatschappelijk. Het aantal bedrijven dat zich specialiseert in herbestemming groeit dan ook enorm. En dat geldt voor de gehele keten: van conceptdenkers tot architecten en van (ver)bouwers tot installateurs. Allemaal specialisten die gewend zijn te bouwen en ontwikkelen binnen bestaande objecten.

42

43

Betekenis voor het concern Achmea Afhankelijk van hoe ‘eng’ of hoe ‘breed’ we de bouw willen zien, zijn de belangen groot. Vanuit de merken Centraal Beheer en Interpolis verzekeren we ook de woningen van particulieren, corporaties en VvE’s alsmede de particuliere inboedels van deze woningen. Toekomstige technologische ontwikkelingen en veranderingen in de bouw- en vastgoedsector kunnen dus grote impact hebben voor onder meer de portefeuilles van Achmea. Zowel zakelijk als particulier. Op korte termijn moet je denken aan het opleveren van een woning met Bouwgarantie en Energieprestatie Garantie, waarvan een verzekering onderdeel uitmaakt. Daarnaast zien we de consequenties van het langer thuis wonen terug in de schadelast. En dit vraagt om oplossingen in samenwerking met onder meer bouwbedrijven en woningcorporaties. Op langere termijn kan de inzet van sensoren bijvoorbeeld tot ultieme onderhoudspreventie leiden en daarmee risico’s reduceren. In deze context is het interessant om samen met bouwbedrijven en woningcorporaties in gesprek te gaan over het uitlezen van ‘objectgedrag’, om te bepalen waar de risico’s liggen en hoe je die met

inzet van nieuwe technologieën kan voorkomen. Om gezamenlijk de kosten van het object in zowel onderhoud als risico zo laag mogelijk te houden. Verder zien we ‘herbestemming’ als een opkomend marktsegment dat de komende jaren snel meer omvang en impact zal krijgen, en ook andere eisen stelt aan financierings- en verzekeringsvraagstukken. Een markt met heel andere risicoprofielen dan traditionele nieuwbouw. Zowel voor de betrokken ondernemingen als voor de eindgebruikers. Ook winnen de zogenaamde ‘ontzorgingsproposities’, waarbij compleet ingerichte woningen worden opgeleverd, aan populariteit. Bewegingen in de bouw die het mogelijk maken om dichter op de klantvraag te zitten en meer ‘op maat’ te ontwikkelen. Door partijen is aangegeven dat vastgoedinvesteerders nog geen partij zijn in dit groeiende segment. Een groeiende groep particulieren en bedrijven wil betalen voor gebruik in plaats van bezit. Dus bijvoorbeeld levenslang leasen van een woning, waarbij het juridische en economische eigendom van een object bij de bouwer, toeleverancier > 44

of grondstoffenproducent blijft. Dit zet de financierings- en verzekeringswereld op zijn kop. Ook beleggers (zoals SAREF) zullen zich moeten afvragen waar ze nu precies op termijn in investeren: is dat nog een compleet gebouw, inclusief installaties, of zijn het dak en de gevel in eigendom bij iemand anders?

deze systemen. De inzet van nieuwe tools voor risicomanagement wordt in de veranderende bouwketen dus mogelijk. Gecombineerd met de expertise van Achmea leidt dat wellicht tot herdefinitie van het schadebeleid in deze markt.

Door een andere manier van bouwen, verschuift de verantwoordelijkheid van opdrachtgever naar ontwerper/bouw- en installatiebedrijf. Dit levert contractvormen op, waarbij de bedrijfscontinuïteit eerder in gevaar kan komen. Door een goede toetsing op verzekerbaarheid kan Achmea haar toegevoegde waarde vergroten. Toepassing van systemen als BIM en 3D-software leidt tot een kwalitatief beter bouwproces met meer aandacht voor de benodigde voorbereiding en samenwerking. Met lagere faalkosten tot gevolg. Een gedeelte van deze faalkosten wordt gedekt door polissen van Achmea. Reductie daarvan leidt tot een potentieel lagere schadelast. En daarmee is het voor Achmea mogelijk interessant om aansluiting te zoeken op, dan wel toegang te krijgen tot 45

EnergiePrestatieGarantie Vanuit de bouw worden veel woningen na bouw of verbouwingen opgeleverd met een zogenaamde Bouw-garantie. Deze garanties vragen wat betreft bouw voor de particuliere markt om herverzekering. Dit ter bescherming van de particuliere koper om te voorkomen dat het bouwbedrijf tijdens de bouw of tijdens de garantieperiode failliet zou gaan. Naast Bouwgarant lijkt er nu een nieuwe vraag te ontstaan naar een zogenaamde Energieprestatie Garantie. Op dit moment worden veel woningen opgeleverd met 'nul-op-de-meter'. Dit betekent dat de woning energieneutraal is. Ook voor deze garantie dient een verzekeraar borg te staan. Dit om te voorkomen dat bij een eventueel “niet-presterende” woning bij faillissement of bedrijfsbeëindiging van de bouwer, de consument nergens kan aankloppen. Middels domotica-technieken kan gekeken worden of het niet presteren van de woning te wijten is aan de woning of aan de bewoner.

46

47

48

49

Experts en betrokkenen over de bouw- en vastgoedsector

" De vraag van de markt evolueert naar ruimtelijke oplossingen waar duurzaam, over decennia, en toekomstbestendig en met voor spelbare TCO-kosten kan worden gerecre‘erd, gewoond of gewerkt. Dit in tegenstelling tot de achterhaalde en kortzichtige vraag om puur in platte prijsconcurrentie stenen te stapelen."

" Het vakmanschap droogt letterlijk op. Gevolg voor de lange termijn is dat grote bedrijven onderaannemers gaan opkopen, waar nog wel vakmensen werken. Op den duur worden we daarmee voor een deel weer een capaciteitsbedrijf. Dat is geen stap vooruit, maarachteruit."

" We hebben als maatschappij een fundamentele vraag te beantwoorden: willen we een gezond investeringsklimaat voor vastgoed of vinden we de 'freefight' die nu ontstaat ook prima?"

Hans Copier Propertize

Alfred Boot Dura Vermeer

Edwin van den Berg Van Wijnen

50

" Architecten zullen zich in toenemende mate gaan richten op het ontwerp van objecten in context van diens omgeving; het accent wordt verlegd naar het ontwerp van een leefomgeving in de breedste zin van het woord."

" De klant eist steeds vaker een werkende installatie voor bijvoorbeeld tien jaar, met garanties voor de performance. Kijkt dus voorbij het systeem en de bedrading. Zo'n klant zegt: 'Als de installatie de performance niet haalt, is het jouw probleem'."

" De belangrijkste rol van de bouwonderneming is de totale verantwoordelijkheid. En Dura Vermeer heeft daarvoor de skills in huis, zoals ontwerp en ontwikkeling. Maar beschikt ook over de mogelijkheid om financiering en risico te dragen."

Prof. Cees Dam Dam & Partners Architecten

Pieter van Die

Job Dura

Kropman

Dura Vermeer

51

" Er is behoefte aan een masterplan voor gebiedsontwikkeling. Juist omdat we steeds meer en sneller bewegen, ontstaat behoefte aan een overstijgende visie en richting."

Jacolien Eijer NLingenieurs

" Veel bouwbedrijven werken steeds meer vanuit een kleine kern van hoogwaardige projectspecialisten in heel specifieke segmenten zoals de bouw van stadions of musea, gekoppeld aan projectmatige inhuur van derden. De rol van deze bouwbedrijven is om dat netwerk vervolgens te managen en regie te voeren op proces en realisatie."

" Er komen op termijn 1 miljoen huishoudens in Nederland bij. De urgentie om hierop te anticiperen, lijkt vooralsnog echter te ontbreken. We zitten nog te veel in de crisismodus en we moeten echt naar een breed gedragen strategie."

Jan Fokkema Neprom

Bert van der Els Heijmans

52

" Een taxatie is een professionele opinie. Een verhuurd kantoorgebouw kan je goed taxeren, maar het wordt een stuk lastiger voor een gebied waarin men vastgoed wil ontwikkelen en waar nu alleen nog koeien lopen." Hans Grönloh KPMG

" In de kantorensector is veel gebouwd in het begin van deze eeuw, ondanks de oplopende leegstand. Toen de vraag tijdens de crisis opeens enorm terugviel, werd het probleem heel zichtbaar. De nieuwe kantoren werden overigens in het algemeen nog goed verhuurd, maar elders ontstond steeds meer leegstand. Het marktmechanisme heeft hier traag en onvolledig gewerkt. Mogelijk speelt hier dat kale huurprijzen maar een bescheiden kostenpost voor bedrijven zijn. Dat levert geen sterke incentive op om leegstaande of goedkopere gebouwen te betrekken."

" Onderscheid tussen functies als winkelen, werken en wonen zal in de toekomst volledig verdampen." Henk Jagersma Syntrus Achmea RE&F

Taco van Hoek Economisch Instituut voor de Bouw

53

" Het berekenen van de WOZ-waarde is een soort rekenkundige exercitie geworden op basis van gemiddelden en eerdere transacties in de omgeving. Dat benadert de werkelijke waarde van een woning nog niet eens."

" Volgens sommige onderzoeken zouden er wel tot 700 duizend nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd in bestaande gebouwen. Maar dan moeten we dat wel als sector en overheid gezamenlijk mogelijk maken."

Robbert Klaasman

Susan Lammers

Rabobank

Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed

" Met een 'Smart Helmet' kan je als het ware in het landschap van de constructie staan. En op basis van alle digitale informatie virtueel door je project lopen. Deze techniek wordt bijvoorbeeld ook gebruikt bij het lokaliseren van lekkages, omdat je met de Smart Helmet kan zien wat er zich achter muren en plafonds bevindt. Dus ook waar leidingen lopen. Daarmee voorkom je onnodig sloopwerk."

Gerrie Mühren Autodesk

54

" Bankfinancieringen worden steeds lastiger. En dus kijken wij hoe we los van banken de benodigde middelen kunnen helpen organiseren. Daar hebben we speciaal mensen voor in dienst genomen. De gemiddelde bouwkundige levelt nu eenmaal niet zo goed met een belegger."

" Groothandels worden slimmer en plaatsen 'bouwlogistieke hubs' met grote volumes materialen aan de rand van de stad. En verdelen de materialen vanaf daar naar de bouwplaats. Of naar meerdere.''

" Engeland kent bijvoorbeeld een onderhandelingsplanologie in plaats van alles op voorhand dicht te timmeren zoals bij ons. Zij zijn veel meer gericht op 'community benefits'."

Walther Ploos van Amstel

Geurt van Randeraat

Hogeschool Amsterdam

SITA Urban Development

Theo Opdam Plegt-Vos

55

" Met multidisciplinaire samenwerking kan men een huis assembleren in een halve dag, met hooguit vijf mensen. De vraag is wie in de toekomst de cošrdinator is. Dat kan de klant zijn, een bouwondernemer, maar evengoed Google."

" Organisaties die zich nu niet bezig gaan houden met (big) data zullen over 5 tot 10 jaar niet meer bestaan, zo belangrijk zijn data geworden."

Mark van Rijmenam Datafloq

" De sector is bezig met 'ketenoptimalisatie' terwijl die keten als zodanig gaat verdwijnen. Er komen flexibele hubs van architecten, bouwers, materiaalleveranciers en installateurs, geformeerd rond bouwprojecten."

Nico Rietdijk

Jan Rotmans

Vereniging voor Ontwikkelaars

Erasmus Universiteit

en Bouwondernemers

56

" De crisis heeft geleid tot een afname van 60% van de omzet van architectenbureaus. Een hoop architectenis noodgedwongen als zzp'er teruggekomen. BNA ontwikkelt o.a. scenariostudies en dienstenkaarten om architecten te helpen zich opnieuw te positioneren en keuzes te maken. We helpen hen daarbij om ook meer verstand te krijgen van strategieproces en financi‘n."

" Om echt te innoveren, moet je bereid zijn je eigen bedrijfsmodel ter discussie te stellen en de grootste concurrentie (nieuw bedrijfsmodel) van jezelf weten te organiseren. Je kan dat maar beter zelf doen, anders doet iemand anders het!"

" De samenleving blijkt ongelooflijk creatief als het om invulling van herbestemming gaat. Veelal zijn het initiatieven die klein beginnen, maar wel degelijk toekomst hebben. Mits we er de ruimte aan geven."

Frank Strolenberg Phillip Smits

Rijksdienst voor het

Blauwhoed

Cultureel Erfgoed

Fred Schoorl Branchevereniging Nederlandse Architectenbureaus

57

" Je moet steden beter begrijpen en beter kunnen analyseren door big data, open source data enzovoort. Via space syntex kan je dat inzichtelijk maken en bepalen wat nodig is om bepaalde gebieden aantrekkelijk te maken. De loop erin te krijgen. Technologie is nu veelal een doel op zich in de smart cities en bij gemeenten. En nog onvoldoende een middel om een hoger doel te bereiken."

" De bouwer wordt meer dan nu de regisseur van het bouwproces, zeker in grote projecten. Dat lijkt een logische rol, gelet op de ervaringen die bouwers al hebben in het aanhaken van bijvoorbeeld onderaannemers, installateurs en schilders. Toch is het wel zaak om die rol ook echt te pakken, want anders gaan anderen het doen."

" Rondom een woningproject hebben we zesduizend potenti‘le huurders ondervraagd over hun woonwensen, de indeling van de ruimten, het uitzicht, beschikbare functionaliteiten en andere zaken. Dat leverde ons een schat aan informatie op, die we hebben gebruikt bij het invullen van de plannen voor de betreffende woontoren."

Maxime Verhagen

Rinus Verhey

Bouwend Nederland

Heembouw

Rob van der Velden BNSP, Atelier Dutch

58

" Het kan niet zo zijn dat globalisering aan de bouwsector voorbijgaat. Uiteindelijk gaan bedrijven die sneller, flexibeler en goedkoper kunnen bouwen, winnen, waar ze ook vandaan komen. De uitdaging voor Nederlandse bouwers wordt om daarin te kunnen meegaan."

Edmond Verstraete PwC

" Via ons SPARK Platform worden zogenaamde 'living labs' gestart. Zo lopen er onderzoekstrajecten met promovendi op het thema gezondheid & werkomgeving en hoe je dit met nieuwe technologie kan meten, be•nvloeden en verbeteren. Aangesloten partijen kunnen experimenteerruimtes ter beschikking stellen, zodat we kleine pilots kunnen opschalen naar een project van formaat met gebruikers in de 'echte' wereld. Bijvoorbeeld in een gebouw als The Edge in Amsterdam."

" Specialistische technische kennis is in Nederland erg gefragmenteerd. De uitdaging is om tot kennis te komen die vanuit n integraal ontwerp wordt ontwikkeld en toegepast. Zoals we dat ooit ook bij de Deltawerken deden: denken vanuit een overkoepelend concept, waarin verschillende technische aspecten zijn samengebracht. Dat zou veel meer de norm moeten worden. Toekomstgericht en oplossingsgericht."

Mascha van Vuuren Cassandra Vugts

ENGIE Infra & Mobility

SPARK

(voorheen Cofely)

59

60

61

62

Research en redactie: Marc Friedel Achmea Investment Management

Bas Kemperman Centraal Beheer

Tamara Overbeek Achmea Corporate Relations

Boris van der Gijp Syntrus Achmea Real Estate and Finance

Emma Lamberts Hemels van der Hart

Jan Twisk Achmea Corporate Relations

Wilber Hakman Centraal Beheer

Ronald Otten Hemels van der Hart

Leontien de Waal Rabobank

Vormgeving en realisatie: Jorick Heijerman - Hemels van der Hart Gerritjan Smink - Door Gj

63