Halfjaarverslag 2012 Vastgoed Fundament Fonds

Halfjaarverslag 2012 Vastgoed Fundament Fonds

Inhoud ALGEMENE INFORMATIE

4

VERSLAG VAN DE DIRECTIE

5

HALFJAARVERSLAG

9

BALANS

10

WINST- EN VERLIESREKENING

11

KASSTROOMOVERZICHT

12

TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING

13

BIJLAGEN BIJLAGE 1 ALLOCATIE HALFJAAR 2012 NAAR BELEGGINGSCATEGORIE

31

BIJLAGE 2 JURIDISCHE STRUCTUUR

33

Vastgoed Fundament Fonds

Algemene informatie Fonds Vastgoed Fundament Fonds N.V. Strawinskylaan 485 Postbus 79032 1070 NB Amsterdam

Fiscaal adviseur PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. Thomas R. Malthusstraat 5 1066 JR Amsterdam

Accountant PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Thomas R. Malthusstraat 5 1066 JR Amsterdam

Directie Annexum Beheer B.V. World Trade Center Strawinskylaan 485 Postbus 79032 1070 NB Amsterdam

Juridisch adviseur Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskestraat 100 1076 ED Amsterdam

Technisch adviseur Kruse & Lampo Vastgoedmanagement B.V. Laan van Zuid Hoorn 67 2286 DC Rijswijk

Notaris Loyens & Loeff N.V. Fred. Roeskestraat 100 1076 ED Amsterdam

Bankier Kas Bank N.V. Spuistraat 172 1012 VT Amsterdam

Annexum Telefoon 020-572 01 01 Fax 020-572 01 02 Website www.annexum.nl

Het Vastgoed Fundament Fonds is per 2 juli 2003 opgericht en ingeschreven in de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer 34192410. Het Vastgoed Fundament Fonds is per 1 oktober 2003 operationeel geworden.

Het prospectus van Vastgoed Fundament Fonds N.V. is kosteloos verkrijgbaar ten kantore van het Vastgoed Fundament Fonds. De beheerder van Vastgoed Fundament Fonds N.V., Annexum Beheer B.V., heeft een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten op grond van de Wet op het financieel toezicht.

De Directie werkt bij het realiseren en beheren van de beleggingen samen met een aantal adviseurs. Deze adviseurs worden geselecteerd op dezelfde hoge kwaliteitseisen die de Directie van het Vastgoed Fundament Fonds aan zichzelf stelt. Alleen op basis van kwaliteit en professionaliteit kan het vertrouwen van de belegger worden gerechtvaardigd en continuïteit worden gewaarborgd. In het beheer van de vastgoedobjecten die deel uitmaken van het direct vastgoed wordt de Directie op technisch gebied bijgestaan door Kruse&Lampo Vastgoed management te Rijswijk. De financiële en beleggingsadministratie van Stichting Beleggersgiro VFF is uitbesteed aan Kas Bank N.V. te Amsterdam.

pagina 4


Verslag van de directie Afgelopen jaar

Annexum Beheer BV heeft besloten de

De gevolgen van de economische crisis gaan Vastgoed

directievergoeding per 1 juli 2012 per kwartaal

Fundament Fonds (VFF) niet voorbij. Het kost veel

trapsgewijs te verlagen binnen een periode van 3 jaar

inspanning om VFF door deze periode heen te leiden.

van 1,32% naar 1%.

De focus is erop gericht de kasstroom op peil te houden

Structurele oplossingen zijn er op dit moment voor

door de omzet (huurstroom) zo goed mogelijk op peil

het fonds niet. Verkoop van één of meer panden is

te houden en scherp op de kosten te letten. Structurele

onder de huidige marktomstandigheden niet mogelijk

oplossingen zijn er op de korte termijn niet, maar zullen

of onverantwoord. Ook de verkoop of afwikkeling

zich op langere termijn weer aandienen. Daarnaast is

van het fonds als geheel is niet mogelijk. Doel is om

gewerkt aan de wens van beleggers om toe- of uit te

de portefeuille in stand te houden en herstel van de

treden weer te faciliteren (dit is immers per augustus

marktomstandigheden af te wachten.

2011 niet meer mogelijk). Gedurende deze periode wil VFF wel weer Ondanks de enorme inzet van de assetmanagers

mogelijkheden bieden aan beleggers om toe- of uit

is de verhuursituatie het afgelopen halfjaar voor

te treden. Hiertoe zijn in het tweede kwartaal diverse

VFF verslechterd, zoals we dit ook verder in de

mogelijkheden onderzocht. Meest aantrekkelijke optie is

verhuurbranche terugzien. Diverse huurders meldden

om gebruik te maken van het handelsplatform van NPEX.

zich met financiële problemen waardoor zij niet meer in

Beleggers kunnen hier eenvoudig hun participaties ter

staat waren de (volledige) huurpenningen aan het fonds

verkoop aanbieden welke participaties op weekbasis

te voldoen. Geprobeerd is met hen tot een regeling te

kunnen worden gekocht door geïnteresseerden. De

komen waarbij zij als huurder voor het fonds konden

handel kan naar verwachting in het vierde kwartaal

worden behouden. Dit heeft bij twee omvangrijke

worden geopend. In het derde kwartaal zullen de

huurders geleid tot de vermindering van het aantal

aandeelhouders hier nader over worden bericht.

gehuurde vierkante meters waardoor de huur kon worden verlaagd. Hoewel dit de kasstroom van het fonds

Resultaten

raakt zijn de gevolgen hiervan veel kleiner vergeleken

In het eerste halfjaar van 2012 bedroeg het netto

met het compleet wegvallen van deze huurders.

resultaat circa EUR 0,3 miljoen positief (2011: circa

Recentelijk is mogelijk geworden om via het flexibele

EUR 0,5 miljoen positief). Ten opzichte van

verhuurconcept FlexOffiZ (www.FlexOffiZ.nl) op flexibele

dezelfde periode in het voorgaand boekjaar liggen

basis compleet ingerichte werkplekken te huren. De

de opbrengsten uit beleggingen fors lager. Door

eerste werkplekken zijn inmiddels in gebruik genomen

toenemende leegstand, lagere huurprijzen en

en de komende periode zal dit verder worden uitgebreid.

het verstrekken van hogere huurkortingen zijn de

In het tweede halfjaar zal het bij 8 van de 16 panden van

huuropbrengsten gedaald. De bezettingsgraad is per 30

VFF mogelijk zijn om via FlexOffiZ te huren. Deze trend

juni 2012 gedaald naar 80,6% ten opzichte van 85,1%

in de markt maakt het mogelijk extra huurinkomsten te

op 31 december 2011. De daling van de bezettingsgraad

genereren.

is onder andere veroorzaakt door het vertrek van huurder Bang & Olufsen (jaarhuur ruim € 0,2 miljoen) in Naarden.

Daarnaast wordt geprobeerd verder op kosten te bezuinigen. Dit is niet eenvoudig, aangezien het

De beheerder heeft een verdere kostenbesparing

belangrijk is bestaande huurders tevreden gebruik

doorgevoerd. De bedrijfslasten liggen ruim € 0,25 miljoen

te laten maken. Afdoende onderhoud is in deze een

lager dan vorig jaar. De overige kosten zijn gehalveerd en

voorwaarde.

de aankoopkosten zijn per 31 december 2011 volledig afgeschreven. pagina 5


Intrinsieke waarde aandeel A in €

Dividendbeleid Door de forse cashoutflow in de periode 30 juni

2011 tot 8 augustus 2011, welke grotendeels

veroorzaakt werd door beleggers die hun aandelen

VFF te koop aanboden, en door de dalende

opbrengsten is de liquiditeitspositie van het VFF

nog steeds zorgelijk. Om deze reden heeft de

directie besloten om tot nader order geen dividend

uit te keren.

Financieringen

De directie heeft in 2011 voor circa EUR 27 miljoen aan hypothecaire financieringen verlengd bij de huidige financiers ING Real Estate (EUR 21 miljoen)

Intrinsieke waarde aandeel B in €

en FGH Bank (EUR 6 miljoen). De gemiddeld gewogen rente is in de eerste helft van 2012

(5,80%) ten opzichte van dezelfde periode in 2011

(5,45%) met 0,35% gestegen. Dit is gevolg van

fors hogere opslagen die banken doorrekenen in

haar hypothecaire leningen. Mede hierdoor heeft

het Fonds niet kunnen profiteren van de lagere euribor tarieven. Het drie-maands euribor tarief is per 30 juni 2012 0,652%, dit is ruim een halvering

ten opzichte van 31 december 2011 (1,343%).

De directie is momenteel in onderhandeling met de ING over een financiering (EUR 3,42 miljoen)

Intrinsieke waarde aandeel C in €

welke 1 mei 2012 is afgelopen. De ING heeft een voorstel voor verlenging aangeboden waar de directie niet akkoord mee kan gaan. De directie zal

de onderhandelingen met de ING voortzetten om gezamenlijk tot een gewenst resultaat te komen.

Continuïteit

Door de verslechterende omstandigheden op de

kantorenmarkt, de voortdurende financiële crisis in Europa, de liquiditeitspositie van het Fonds

en vanwege geruchten in de markt over de

voorgenomen fusie met Inside heeft de directie van het Fonds de inkoop en uitgifte van aandelen op 8 augustus 2011 voor onbepaalde tijd moeten opschorten. Het Fonds heeft mede door bovengenoemde omstandigheden het directe pagina 6


vastgoed in 2011 moeten afwaarderen waardoor de

verplichtingen te voldoen tot 12 maanden na datering

solvabiliteit (eigen vermogen / totaal vermogen) van

van dit halfjaarverslag. Gegeven het voorgaande

het Fonds gedaald is naar 23% per 30 juni 2012. Als

is, naar mening van de directie, het opstellen van

gevolg hiervan is een convenant binnen de hypothecaire

dit halfjaarverslag op basis van going concern

financiering, afgesloten bij ING Real Estate, geraakt.

gerechtvaardigd.

ING eist te allen tijde dat het Fonds aan een minimale solvabiliteit van 35% voldoet. Dit impliceert dat ING

Ontwikkelingen vastgoed

het recht heeft om de gehele lening op te eisen en

De verhuursituatie van het fonds is het afgelopen halfjaar

dientengevolge is de verstrekte financiering door ING

verslechterd. Met een tweetal belangrijke huurders,

van EUR 28,03 miljoen als kortlopend gepresenteerd

Bandolera en Fashion Linq, moest een regeling worden

op de balans per 30 juni 2012. De continuïteit van het

getroffen aangezien zij niet meer in staat waren de

Fonds is mede afhankelijk van de continuering van

huur te betalen. Uiteindelijk is overeengekomen dat zij

de door ING verstrekte financiering. De verwachte

vierkante meters konden inleveren terwijl de huurprijs

liquiditeitsontwikkeling van het Fonds is mede

is verlaagd. Voorts heeft de enig huurder van de Van

afhankelijk van het openstellen van het Fonds. De

de Sande Bakhuyzenstraat te Amsterdam (Impuls) haar

directie is momenteel in overleg met de AFM over

contract per ultimo 2013 opgezegd.

de vervolgstappen en de verhandelbaarheid van de

Wel zijn een aantal nieuwe huurovereenkomsten

aandelen van het Fonds. Er is derhalve sprake van

gesloten. In Naarden verwelkomen we per 1 september

een materiële onzekerheid omtrent de continuïteit

2012 een nieuwe huurder die de hal van 400m2

van het Fonds. De ontwikkeling van de operationele

en 350m2 kantoorruimte gaat huren. Verder is in

kasstroom van het Fonds is weliswaar onzeker maar

bedrijfsverzamelgebouw Het Waalschip in Rotterdam

naar verwachting voldoende om aan de lopende

een viertal units nieuw verhuurd. 2012

Totaal activa Vreemd vermogen

Aandeel A

Aandeel B

Aandeel C

EUR

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

80.462.713

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

61.619.960

Eigen vermogen

18.467.356

295.081

80.316

18.842.753

Aantal aandelen

1.029.250

10.160

6.426

1.045.836

298.807

22.363

2.506

323.676

Intrinsieke waarde per aandeel 17,94

Resultaat na belasting

Dividend Totaal rendement

Totaal activa Vreemd vermogen

29,04

12,50

n.v.t.

-

-

-

n.v.t.

1,0%

8,2%

3,2%

n.v.t. 2011

2010*

2009*

Aandeel A

Aandeel B

Aandeel C

EUR

EUR

EUR

EUR

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

81.093.317

98.229.774

103.108.266

125.352.998

2008*

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

62.574.240

66.218.372

69.022.216

76.949.752

Eigen vermogen

18.139.291

272.718

107.068

18.519.077

32.011.402

34.086.050

48.403.246

Aantal aandelen

1.029.250

10.160

6.426

1.045.836

1.028.386

1.067.026

1.331.566

Resultaat na belasting (11.327.167)

(115.153)

(38.521)

(11.480.841)

2.298.407

(1.348.939)

(27.219.842)

Intrinsieke waarde per aandeel 17,76

40,46

Dividend Totaal rendement

26,84

12,11

n.v.t.

31,75

33,26

1,65

0,70

0,89

n.v.t.

3,18

4,04

6,80

(38,9%)

(30,3%)

(33,0%)

n.v.t.

5,0%

(7,8%)

(31%)

* Intrinsieke waarde, dividend en totaal rendement zijn alleen weergegeven voor Aandeel A

pagina 7


Daarnaast zijn ook diverse huurovereenkomsten

voor (kandidaat) huurders in de kosten (huur +

verlengd. Meest in het oog springt de verlenging van

servicekosten).

het contract met Staatsbosbeheer op de Naritaweg in Amsterdam voor 5 jaar (1.000m2). Ook is hier het

Naar verwachting zal het in het tweede halfjaar weer

contract met huurder Trius per 1 november 2012

mogelijk worden om aandelen VFF te verhandelen. De

verlengt voor een jaar. In Het Waalschip zijn de

meest aantrekkelijke optie is om gebruik te maken van

contracten van 13 units verlengd.

het handelsplatform van NPEX. Beleggers kunnen hier eenvoudig hun participaties ter verkoop aanbieden welke

Het afgelopen halfjaar is de FlexOffiZ-formule

participaties op weekbasis kunnen worden gekocht door

gelanceerd. Deze formule maakt het mogelijk om flexibel

geïnteresseerden. De handel kan naar verwachting in het

kantoorruimte te huren per werkplek. Deze werkplekken

vierde kwartaal worden geopend. In het derde kwartaal

worden volledig ingericht (voorzien van onder andere

zullen de aandeelhouders hier nader over worden

bureau, bureaustoel en archiefkast) en tegen een all-

bericht.

in prijs aangeboden (inclusief servicekosten en WIFI). Een FlexOffiZ huurovereenkomst is in principe voor een

De directie van het Vastgoed Fundament Fonds N.V.

onbepaalde periode met een wederzijdse opzegtermijn van één maand. Zeer recent zijn de eerste werkplekken

Amsterdam, 24 augustus 2012

in panden van Vastgoed Fundament Fonds verhuurd. Het komende halfjaar zal dit verhuurconcept verder

Annexum Beheer B.V.

worden doorontwikkeld en zal bij acht van de zestien

drs. H.W. Boissevain MRICS

panden van Vastgoed Fundament Fonds op dergelijke wijze kunnen worden gehuurd. Zie voor meer informatie www.FlexOffiZ.nl.

Rentederivaten Het Vastgoed Fundament Fonds beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn rentederivaten afgesloten met een vaste rente (exclusief opslagen) variërend van 4,56% tot 4,66% en afloopdata van 2018 tot en met 2025. Een gedetailleerd overzicht is te raadplegen op bladzijde 27 van deze jaarrekening. In 2012 zijn geen nieuwe financiële rentederivaten afgesloten.

Vervolgstappen De komende periode blijft het behouden van de zittende huurders en het invullen van de huidige en toekomstige leegstand belangrijk. Element hierin is het verder uitrollen van het FlexOffiz concept, maar ook worden de mogelijkheden onderzocht om All-in (dus inclusief servicekosten) te verhuren. Dit geeft meer transparantie pagina 8


Halfjaarverslag 2012 Vastgoed Fundament Fonds N.V. te Amsterdam

pagina 9


Balans (voor winstbestemming) Activa

30-06-2012

31-12-2011

EUR

EUR

Beleggingen Direct vastgoed

1

75.029.000

75.029.000

Vastgoedaandelen

2

1.530.415

1.508.369

Vastgoedobligaties

3

1.350.000

1.350.000

77.909.415

77.887.369

Vorderingen Lease Incentives

4

1.306.645

1.336.000

Overige vorderingen

5

710.224

905.576

Overige activa Immateriële vaste activa

6

Liquide middelen Totale activa

-

-

536.429

964.372

80.462.713

81.093.317

Passiva Eigen vermogen Geplaatst en gestort kapitaal

7

10.458.354

10.458.354

Agio

8

37.309.420

37.309.420

Wettelijke reserve

9

-

-

10

301.452

301.452

Overige reserves

11

(29.550.149)

(18.069.308)

Resultaat boekjaar

12

323.676

(11.480.841)

18.842.753

18.519.077

Herwaarderingsreserve

Langlopende schulden

13

31.599.776

31.599.776

Kortlopende schulden

14

30.020.184

30.974.464

80.462.713

81.093.317

Totaal passiva

pagina 10


Winst- en verliesrekening 1 jan t/m 30 jun 2012

1 jan t/m 30 jun 2011

EUR

EUR

3.290.251

3.684.654

Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengsten Overige opbrengsten

15

126.659

147.338

3.416.910

3.831.992

Gerealiseerde waardeveranderingen Direct vastgoed

-

(77.356)

Vastgoedaandelen

-

(1.195.155)

-

(1.272.511)

Ongerealiseerde waardeveranderingen Direct vastgoed Vastgoedaandelen Vastgoedobligaties

Som der bedrijfsopbrengsten

-

-

22.406

1.306.705

-

-

22.406

1.306.705

3.438.956

3.866.186

Exploitatiekosten direct vastgoed

16

(740.575)

(756.857)

Beheerkosten en rentelasten

17

(2.272.588)

(2.260.778)

Afschrijvingen immateriële vaste activa

18

-

(162.639)

Overige kosten

19

Som der bedrijfslasten Resultaat voor belasting Belastingen Netto resultaat

(102.117)

(207.048)

(3.115.280)

(3.387.322)

323.676

478.864

-

-

323.676

478.864

Direct/indirect resultaat Direct resultaat *

301.630

607.309

Indirect resultaat

22.046

(128.445)

Netto resultaat

323.676

478.864

* Het direct resultaat bestaat uit de som van: opbrengsten uit beleggingen; exploitatiekosten direct vastgoed; beheerkosten en rentelasten; overige kosten

pagina 11


Kasstroomoverzicht* 1 jan t/m 30 jun 2012

1 jan t/m 30 jun 2011

EUR

EUR

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Resultaat na belastingen Aan- en verkopen direct vastgoed

1

323.676

478.864

-

5.877.908

Aan- en verkopen vastgoedaandelen

2

-

(387.409)

Investeringen in lease incentives

4

(155.128)

(369.078)

Waardeverandering direct vastgoed

1

-

77.356

Waardeverandering vastgoedaandelen

2

(22.046)

(111.550)

Waardeverandering vastgoedobligaties Afschrijvingen Mutatie kortlopende vorderingen Mutatie kortlopende schulden

3

-

-

4,6

184.483

334.117

5

195.352

(87.268)

14

(954.280)

(520.619)

(427.943)

5.292.321

Totaal Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangst bij uitgifte van eigen aandelen

7,8

-

3.531.144

Betaald bij inkoop eigen aandelen

7,8

-

(2.466.662)

8

-

(1.140.237)

Cashdividend Aflossing langlopende leningen Totaal Netto kasstroom

13

-

(4.300.000)

-

(4.375.755)

(427.943)

916.566

Mutatie geldmiddelen Geldmiddelen per 1 januari

964.372

414.627

Geldmiddelen per 30 juni

536.429

1.331.193

(427.943)

916.566

Toename/(afname) geldmiddelen

* Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Kasstromen uit hoofde van mutaties in direct vastgoed en vastgoedaandelen zijn verantwoord onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten. Mutaties in het fondsvermogen en uit hoofde van financiering zijn verantwoord onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen.

pagina 12


Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening Algemene toelichting Activiteiten

het recht heeft om de gehele lening op te eisen en

De activiteiten van het Vastgoed Fundament Fonds N.V.

dientengevolge is de verstrekte financiering door ING

(‘het Fonds’) bestaan uit het beleggen van vermogen

van EUR 28,03 miljoen als kortlopend gepresenteerd

in een vastgoedbeleggingsportefeuille (zowel direct

op de balans per 30 juni 2012. De continuïteit van het

als indirect) met toepassing van het beginsel van

Fonds is mede afhankelijk van de continuering van

risicospreiding teneinde de aandeelhouders in de

de door ING verstrekte financiering. De verwachte

opbrengst van de beleggingen te doen delen.

liquiditeitsontwikkeling van het Fonds is mede

solvabiliteit van 35% voldoet. Dit impliceert dat ING

afhankelijk van het openstellen van het Fonds. De

Juridische structuur

directie is momenteel in overleg met de AFM over

Vastgoed Fundament Fonds N.V. is op 10 september

de vervolgstappen en de verhandelbaarheid van de

2008 omgevormd tot een paraplufonds, hetgeen

aandelen van het Fonds. Er is derhalve sprake van

betekent dat de aandelen zijn onderverdeeld in drie

een materiële onzekerheid omtrent de continuïteit

verschillende series, aangeduid A, B en C (Aandeel

van het Fonds. De ontwikkeling van de operationele

B is geïntroduceerd in mei 2009). Elke serie aandelen

kasstroom van het Fonds is weliswaar onzeker maar

vormt een subfonds, waarin afzonderlijk kan worden

naar verwachting voldoende om aan de lopende

belegd. De bij de omvorming uitstaande aandelen zijn

verplichtingen te voldoen tot 12 maanden na datering

omgezet in aandelen A. Elk subfonds heeft zijn eigen

van dit halfjaarverslag. Gegeven het voorgaande

beleggingsbeleid, risicoprofiel en bepaling van de

is, naar mening van de directie, het opstellen van

intrinsieke waarde. Voor elk subfonds wordt een eigen

dit halfjaarverslag op basis van going concern

administratie gevoerd, zodat alle aan een subfonds

gerechtvaardigd.

toe te rekenen opbrengsten en kosten per subfonds kunnen worden verantwoord. Waardestijgingen en

Fiscale status

waardedalingen van vermogensbestanddelen welke

Het Fonds heeft de status van Fiscale Beleggings-

worden toegerekend aan een subfonds komen ten

instelling in de zin van de Wet op de vennootschaps-

goede of ten laste van de beleggers in het betreffende

belasting. Dit houdt in dat, indien aan een aantal

subfonds.

voorwaarden wordt voldaan, 0% vennootschapsbelasting van toepassing is.

Continuïteit Door de verslechterende omstandigheden op de

Beleggingsbeleid

kantorenmarkt, de voortdurende financiële crisis in

Het beleggingsbeleid van het Fonds is erop gericht

Europa, de liquiditeitspositie van het Fonds en vanwege

een gestaag groeiende dividenduitkering te realiseren,

geruchten in de markt over de voorgenomen fusie

alsmede een waardegroei van de vastgoedbeleggings-

met Inside heeft de directie van het Fonds de inkoop

portefeuille die gelijke tred houdt met de inflatie-

en uitgifte van aandelen op 8 augustus 2011 voor

ontwikkeling. Hierbij wordt het risico zoveel mogelijk

onbepaalde tijd moeten opschorten. Het Fonds heeft

gespreid. Om deze doelstellingen te realiseren belegt

mede door bovengenoemde omstandigheden het directe

het Fonds in zorgvuldig geselecteerd direct vastgoed en

vastgoed in 2011 moeten afwaarderen waardoor de

in beursgenoteerde vastgoedfondsen, vastgoedobligaties

solvabiliteit (eigen vermogen / totaal vermogen) van

en contanten. Het Fonds belegt alleen in de eurozone,

het Fonds gedaald is naar 23% per 30 juni 2012. Als

om valutarisico uit te sluiten.

gevolg hiervan is een convenant binnen de hypothecaire financiering, afgesloten bij ING Real Estate, geraakt. ING eist te allen tijde dat het Fonds aan een minimale pagina 13


Als richtlijn voor de opbouw en het beheer van de

Rentebeleid

portefeuille van aandeel A wordt de verhouding

De directie kan door middel van het afsluiten van

ca. 80% direct vastgoed en ca. 20% beursgenoteerde

financieringen met verschillende looptijden de

vastgoedaandelen gehanteerd. Aandeel B belegt

rentekosten en het risicoprofiel van de financieringen

volledig in beursgenoteerde vastgoedaandelen en of

beïnvloeden. De directie is gerechtigd om met behulp

vastgoedobligaties. Voor aandeel C wordt als richtlijn

van financiële instrumenten (derivaten) de renterisico’s

de verhouding 85% direct vastgoed en ca. 15%

te beperken.

contanten gehanteerd. Het staat de directie vrij om de verhouding tussen direct vastgoed, beursgenoteerde

Uitkeringsbeleid

vastgoedaandelen en contanten zodanig te wijzigen

De voor uitkering beschikbare winst wordt elk kwartaal in

dat er kan worden ingespeeld op ontwikkelingen in de

de vorm van dividend uitgekeerd in de maanden januari,

verschillende vastgoedmarkten. Voor een complete

april, juli en oktober. Hierbij wordt eveneens rekening

beschrijving van het beleggingsbeleid wordt verwezen

gehouden met de fiscale vereisten (de zogenaamde

naar het prospectus (inclusief de toepasselijke

doorstootverplichting) uit hoofde van de status van

supplementen), alsmede naar de meest recente versie

fiscale beleggingsinstelling.

van het beleid dat wordt gepubliceerd op de website (www.vastgoedfundamentfonds.nl).

Deelname Deelname in het Fonds is mogelijk door het openen van

Direct vastgoed bestaat uit objecten in diverse sectoren

een beleggingsrekening bij de Stichting Beleggersgiro

van de vastgoedmarkt op goede locaties, welke middels

VFF. Door het openen van een beleggingsrekening

(middel-)langjarige huurcontracten verhuurd zijn aan

kunnen door de belegger op de stichting vorderingen

solide huurders. Door de acquisities te spreiden over

luidende in aandelen van de desbetreffende serie in het

verschillende sectoren in het vastgoed, locaties en

Fonds worden verkregen. De waarde van een vordering

huurders die in verschillende branches werkzaam zijn

wordt bepaald door de geldende handelskoers van het

wordt het risico beperkt.

aandeel van de desbetreffende serie op de betreffende

De aankopen in het direct vastgoed vinden plaats na

beursdag.

een door de directie verricht uitgebreid due diligence onderzoek. De beleggingscategorie beursgenoteerde

De semi open-end structuur heeft tot gevolg dat de

vastgoedaandelen bestaat uit aandelen en participaties

directie er naar streeft op transactiedagen onder de

in vastgoedondernemingen die een notering in euro

in het prospectus omschreven omstandigheden en

hebben aan een officiële Europese effectenbeurs.

voorwaarden verzoeken tot inkoop of uitgifte van

Zodoende worden twee doelen bereikt: het risico wordt

aandelen te honoreren. De directie zal in het kader van

gespreid en het Fonds behoudt de benodigde liquiditeit.

de besluitvorming omtrent het al dan niet inwilligen van een dergelijk verzoek te allen tijde de dan vigerende

Onder contanten wordt verstaan tegoeden in euro’s

marktomstandigheden en de gerechtvaardigde belangen

bij degelijke bankinstellingen welke kunnen worden

van zowel zittende als (deels) toe- en uittredende

aangehouden door middel van bankrekeningen

beleggers in acht nemen.

of deposito’s.

Valutabeleid De directie belegt uitsluitend in de eurozone. pagina 14


De dotatie aan deze reserve vindt plaats vanuit de

Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen

Vastgoedaandelen

Dit halfjaaverslag is opgesteld in overeenstemming met

Beleggingen in vastgoedaandelen worden gewaardeerd

de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en

tegen de reële waarde, zijnde de beurskoers aan het

de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor

einde van de verslagperiode. De aan- en verkoopkosten

de Jaarverslaggeving uitgegeven door de Raad voor

zijn in de aankopen en verkopen van de beleggingen

de Jaarverslaggeving en de Wet op het financieel

begrepen en vormen derhalve onderdeel van de

toezicht. De jaarrekening is opgesteld in euro’s.

(on)gerealiseerde waardeveranderingen van de

overige reserves of de agioreserves.

beleggingen. Ongerealiseerde waardeveranderingen ten Activa en passiva (met uitzondering van het eigen

opzichte van de vorige waardering worden verantwoord

vermogen) worden gewaardeerd tegen de verkrijgings

in de winst- en verliesrekening.

– of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien

De ontwikkelingen in de ondernemingen waarin het

geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld

Fonds deelneemt worden nauwgezet gevolgd.

vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs.

Het Fonds maakt geen gebruik van het stemrecht

In de balans, de winst- en verliesrekening en het

verbonden aan de vastgoedaandelen, tenzij het beleid

kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen

van deze ondernemingen daartoe aanleiding zou geven.

waarmee verwezen wordt naar de toelichting.

Vastgoedobligaties Beleggingen Direct vastgoed

De waardering van vastgoedobligaties vindt plaats tegen

Vastgoedobjecten worden gewaardeerd tegen reële

van obligaties worden verwerkt in de winst-en-

waarde. Hieronder wordt verstaan de onderhandse

verliesrekening. Indien geen marktnotering beschikbaar

verkoopwaarde in verhuurde staat, conditie kosten

is dan vindt waardering plaats tegen de benaderde

koper en onder gestanddoening van vigerende

marktwaarde op basis van een intern waarderingsmodel.

huurovereenkomsten. Bij de bepaling van deze

Hierbij wordt rekening gehouden met de rente

waarde wordt onder meer rekening gehouden met

voor vergelijkbare instrumenten en de specifieke

verschillen tussen markthuur en contractuele huur,

kenmerken (zoals debiteurenrisico) van de betreffende

exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud,

belegging. Voor positieve waardeveranderingen

incentives en verwachte toekomstige ontwikkelingen.

inzake ongenoteerde vastgoedobligaties wordt een

De reële waarde wordt tenminste jaarlijks vastgesteld

herwaarderingsreserve aangehouden.

de reële waarde. (On)gerealiseerde waardeveranderingen

door interne taxatie van de vastgoedobjecten op basis van een discounted cashflow model. De validatie

Vorderingen

van de interne taxatie vindt ten minste eenmaal per

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd

boekjaar plaats door een onafhankelijke deskundige.

tegen de reële waarde van de tegenprestatie.

Ongerealiseerde waardeveranderingen worden in het

Handelsvorderingen worden na eerste verwerking

resultaat verantwoord. Voor deze ongerealiseerde

gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.

waardeveranderingen wordt een herwaarderingsreserve

Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering

aangehouden mits per saldo per object sprake is van

gebracht op de boekwaarde van de vordering. De

een cumulatieve positieve herwaardering.

verstrekte leaseincentives worden afgeschreven over de looptijd van het desbetreffende huurcontract. pagina 15


Overige activa

Derivaten Het fonds maakt gebruik van derivaten voor het

Immateriële vaste activa Oprichtingskosten

afdekken van rente risico. Het fonds waardeert

De initiële kosten in verband met het oprichten en de

Dit betekent dat de derivaten initieel tegen kostprijs

introductie van het Fonds worden vanaf de introductie in

worden gewaardeerd, en vervolgens tegen kostprijs of

vijf jaar lineair afgeschreven. Tegenover deze activering

lagere marktwaarde.

rente derivaten tegen kostprijs of lagere marktwaarde.

wordt een wettelijke reserve aangehouden. Waar mogelijk past het fonds kostprijshedge-

Emissiekosten

accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen

De geactiveerde emissiekosten betreft de betaalde

dat het variabele renterisico op bepaalde huidige en

kapitaalsbelasting bij uitgifte van aandelen.

toekomstige hypothecaire leningen gefixeerd wordt

Deze geactiveerde kosten worden in vijf jaar lineair

voor een bepaalde periode. Hiermee wordt beoogd

afgeschreven. Tegenover deze activering wordt een

het fonds te beschermen tegen stijgende rentelasten.

wettelijke reserve aangehouden.

Onder kostprijshedge-accounting worden de financiële gevolgen van de renteswaps in de balans en de winst-

Aankoopkosten direct vastgoed

en verliesrekening verwerkt op het moment dat ook de

Aankoopkosten direct vastgoed worden geactiveerd en

rente op de onderliggende hypothecaire leningen in

lineair afgeschreven over de verwachte periode dat het

de winst- en verliesrekening wordt verantwoord. Om

betreffende object in portefeuille zal worden gehouden

kostprijshedge-accounting toe te passen heeft het fonds

indien en voor zover de verantwoorde waarde van het

de hedge relaties gedocumenteerd, en test het deze

directe vastgoed inclusief aankoopkosten hoger is dan

periodiek op effectiviteit. Indien van toepassing wordt

de reële waarde.

het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps verantwoord in de winst- en verliesrekening

Eigen vermogen

onder de financiële baten en lasten.

De mutaties in de wettelijke en herwaarderingsreserve worden gevormd ten laste of ten gunste van respectievelijk de agio- en de overige reserves

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

Voor de geactiveerde oprichtingskosten, alsmede voor de geactiveerde emissiekosten wordt een wettelijke

Algemeen

reserve aangehouden.

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de

Langlopende schulden

kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op

Langlopende schulden (looptijd > 1jaar) worden bij de

transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn

eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde.

gerealiseerd; verliezen kunnen al gerealiseerd worden

Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd

zodra zij voorzienbaar zijn.

tegen geamortiseerde kostprijs. De geamortiseerde kostprijs is gelijk aan de boekwaarde verminderd met aflossingen op de hoofdsom en vermeerderd of verminderd met de via de effectieve – rente methode bepaalde cumulatieve amortisatie van het verschil tussen het bedrag bij eerste verwerking en het aflossingsbedrag. pagina 16


Huuropbrengsten

Fiscale Beleggingsinstelling is voldaan. De mate waarin

De huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode

het Fonds haar beleggingen mag financieren middels

aan de huurders in rekening gebrachte huren rekening

leningen, is één van de belangrijkste voorwaarden.

houdend met de afschrijving van lease incentives.

De fiscale boekwaarde van het direct vastgoed mag met maximaal 60% aan leningen worden gefinancierd.

Overige opbrengsten

De fiscale boekwaarde van het indirect vastgoed mag

Onder de overige opbrengsten wordt zowel het dividend

met maximaal 20% aan leningen worden gefinancierd.

in contanten als de niet in contanten uitgekeerde

Een andere belangrijke voorwaarde is dat het Fonds

dividenden verantwoord alsmede de rentebaten op

de fiscale winst binnen acht maanden na afloop van

de obligatiebeleggingen en ontvangen afkoopsommen

het boekjaar uitkeert aan de aandeelhouders, de

bij tussentijdse beëindiging van huurcontracten.

zogenaamde doorstootverplichting.

Exploitatiekosten direct vastgoed

Risico’s

Onder exploitatiekosten worden de direct met de

De subfondsen (aandeel A, aandeel B en aandeel C)

exploitatie van de vastgoedobjecten samenhangende

beleggen conform het beleggingsbeleid zoals omschreven

kosten zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen

in het prospectus. Aan het beleggen in elk subfonds zijn

en onroerende zaakbelastingen opgenomen. Initiële

bepaalde risico’s verbonden welke van invloed kunnen zijn

directe kosten, niet zijnde verkoopkosten, gemaakt

op het totaal rendement van het subfonds en de waarde

om huurcontracten af te sluiten of te verlengen,

van de aandelen van het desbetreffende subfonds.

worden direct ten laste van de winst-en verliesrekening gebracht op het moment van ingaan van het betreffende

Bij het beleggen in een subfonds dient rekening te

huurcontract.

worden gehouden met de gebruikelijke risico’s van beleggen en de specifieke risico’s welke gepaard gaan

Beheerkosten en rentelasten

met het beleggen in vastgoed. Het is van belang dat de

Onder de beheerkosten wordt de directievergoeding

belegger zich bewust is van deze risico’s teneinde de

opgenomen.

belegging goed te kunnen beoordelen. De waarde van de beleggingen kan, mede als gevolg van de beschreven

Overige kosten

risico’s, zowel stijgen als dalen. Beleggers krijgen mogelijk

Onder overige kosten zijn onder andere opgenomen:

minder terug dan zij hebben ingelegd.

kosten verbonden aan administratief en financieel beheer van beleggingsrekeningen, kosten van de financiële- en

De potentiële beleggers worden daarom verzocht het

beleggingsadministratie gevoerd door de Kas Bank;

basisprospectus en het desbetreffende supplement

kosten voor publiciteit, drukwerk, accountant, juridische,

aandachtig te bestuderen en zij dienen, onder andere,

fiscale en overige adviezen, informatieverschaffing en

de risicofactoren verbonden aan het beleggen in het

toezichtskosten.

subfonds in overweging te nemen, alvorens zij besluiten in een subfonds te beleggen. Hierna worden de

Belastingen

voornaamste risico’s beschreven die voor beleggers in de

Het Fonds heeft de status van Fiscale Beleggings-

subfondsen van belang zijn in het licht van de gevolgen en

instelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de

de waarschijnlijkheid daarvan. Dit houdt tevens in dat niet

vennootschapsbelasting 1969. Dit houdt in dat 0%

alle mogelijke risicofactoren zijn vermeld.

vennootschapsbelasting is verschuldigd, mits aan de wettelijke voorwaarden tot behoud van de status van pagina 17


Marktrisico

zal worden gerealiseerd. Het rendementsrisico is mede

Marktrisico is een belangrijke factor in de

afhankelijk van de keuzes die mogelijk zijn op grond

waardeontwikkeling van vastgoed. Marktrisico kan

van het beleggingsbeleid. Indien de winstuitkeringen

in dit verband worden omschreven als het algemene

in een bepaalde periode het beleggingsrendement

economische klimaat waarin de vastgoedmarkt

van de betreffende periode overstijgen zal de

zich bevindt. Het marktrisico is groter naarmate de

handelskoers dalen.

beleggingen zich concentreren in bepaalde soorten beleggingen of beleggingen op bepaalde markten.

Leegstandrisico De mogelijkheid bestaat dat huurcontracten niet worden

Het economisch klimaat is van invloed op de vraag

verlengd of dat een huurder in staat van faillissement

en het aanbod van vastgoedobjecten en op de

of anderszins in betalingsonmacht geraakt. In dat geval

verhuurmarkt. De verschillende sectoren van de

dient een nieuwe huurder gezocht te worden. Hier kan

vastgoedmarkt worden elk op eigen wijze door de

enige tijd mee gepaard gaan. Ook staat het niet vast dat

economische omstandigheden beïnvloed. De spreiding

het vorige huurniveau gehandhaafd kan blijven.

van de portefeuille over de verschillende categorieën

Door een uitgebreid due diligence onderzoek te

direct vastgoed, zoals kantoren, winkels, bedrijfsruimte

verrichten alvorens tot aankoop van een direct vastgoed

en overige vastgoedgerelateerde beleggingen en

object over te gaan, wordt getracht in het Fonds een

een regionale spreiding vermindert het marktrisico

goede spreiding aan te brengen over landen, sectoren

van de portefeuille. Wegens de doorlooptijd van een

en huurders om het risico van leegstand te beperken.

vastgoedtransactie bestaat het risico dat een positie niet tijdig tegen een redelijke prijs kan worden verkocht.

Renterisico De beleggingen van het Fonds kunnen (deels) met

Marktrisico is eveneens een belangrijke factor in

vreemd vermogen worden gefinancierd. Zolang de

de waardeontwikkeling van de beursgenoteerde

rentelasten lager zijn dan de baten van de gefinancierde

vastgoedaandelen. Voor de beursgenoteerde

beleggingen is er sprake van een zogenaamde positieve

vastgoedaandelen kan het marktrisico worden

hefboom die tot een hoger totaal rendement voor de

omschreven als de prijs van de beursgenoteerde

belegger kan leiden. Hiertegenover staat dat indien

vastgoedaandelen die tot stand komt op basis van

de financieringsrente door marktontwikkelingen stijgt

vraag en aanbod van de betreffende aandelen. Als

deze hefboomwerking kan verminderen en zelfs kan

beurskoersen van beursgenoteerde vastgoedaandelen

omslaan. Gelet op fiscale beperkingen voortvloeiend uit

waarin het Fonds belegt dalen, kan dit resulteren in een

het regime voor fiscale beleggingsinstellingen kunnen

daling van de handelskoers van een subfonds. Door

hypothecaire financieringen worden aangetrokken tot

de beursgenoteerde vastgoedaandelen waarin het

een maximum van 60% van de fiscale boekwaarde

Fonds belegt te spreiden over verschillende categorieën

van vastgoedobjecten van het Fonds. De financiering

vastgoedondernemingen en tevens een internationale

van zowel de beursgenoteerde vastgoedaandelen,

spreiding in de Eurozone te bewerkstelligen over landen

contanten als participaties in niet beursgenoteerde

met elk hun eigen economisch klimaat, wordt het

vastgoedbeleggingsinstellingen kan worden

marktrisico zo gering mogelijk gehouden.

aangetrokken tot een maximum van 20% van de fiscale boekwaarde. Beleggers kunnen niet worden verplicht

Rendementsrisico

om eventuele tekorten van het Fonds aan te zuiveren

Het risico bestaat dat het in het verleden behaalde of het

wanneer de verliezen de inleg overstijgen.

geprognosticeerde totaal rendement in de toekomst niet pagina 18


De hoogte van de rente beïnvloedt eveneens

Slingerbosch C.V., Woningfonds Apeldoorn C.V.,

het rendement dat wordt gerealiseerd op de

Maatschap Landgoed ’t Loo, Maatschap Damsigt,

beleggingscategorie contanten.

Maatschap Supermarkt Fonds Nederland, Maatschap Oklahoma Oil Company, Gelderland Winkelfonds C.V.,

Inflatierisico

Vastgoed Cultuur Fonds, Beleggingsmaatschappij

De ontwikkeling van de huuropbrengsten is mede

Grondfonds I B.V., German Retail Fund B.V., Nederlands

afhankelijk van de inflatie. De inflatie zorgt door middel

Duits Winkelfonds B.V., VBI Winkelfonds N.V., Super

van de indexatieclausule in de huurcontracten voor

Winkel Fonds B.V., Beleggingsmaatschappij Grondfonds

hogere huuropbrengsten. Deze hogere huuropbrengsten

N.V., Vastgoed Solide Maatschappij, Vastgoed

vormen een compensatie voor hogere kosten.

Maatschap AkronNed en Winkelhart Lelystad C.V. Tevens voert de Directie beheer- en adviesactiviteiten uit

Directierisico

voor Robeco Structured Properties I Limited, alsmede

Annexum Beheer treedt op als directie. De directie zal

voor European Hospitality Properties N.V. Daarnaast

uitsluitend handelen in het belang van de beleggers.

voert Annexum Beheer B.V. het beheer over Dutch

De directie zal handelen in overeenstemming met

Microfund N.V. Het is aannemelijk dat Annexum Beheer

het beleggingsbeleid en zal de status van Fiscale

B.V. in de toekomst ook directie- en/of beheeractiviteiten

Beleggingsinstelling niet in gevaar brengen.

zal gaan uitvoeren voor andere beleggingsinstellingen en/of onroerendgoedmaatschappijen.

Het totaal rendement van elk subfonds is

De directie mag transacties of verplichtingen aangaan

afhankelijk van het vermogen van de directie om de

voor rekening van het Fonds, waarbij de directie

beleggingsportefeuille samen te stellen en actief te

direct of indirect een tegenstrijdig belang heeft als

beheren in overeenstemming met het beleggingsbeleid

gevolg van haar beheers- en directieactiviteiten

en de verplichtingen neergelegd in de overeenkomst

ten behoeve van andere beleggingsinstellingen/

inzake directievoering. Het verlies van één of meer

onroerendgoedmaatschappijen, waarbij het bijvoorbeeld

directeuren kan negatieve gevolgen hebben voor het

niet is uitgesloten dat de directie zal besluiten om

vermogen van de directie om de beleggingsportefeuille

een gedeelte van het vermogen van het Fonds

samen te stellen en actief te beheren. Ondanks het

te beleggen in reeds door de directie beheerde

feit dat de directie op basis van deze overeenkomst

vastgoedbeleggingsinstellingen.

verplicht is steeds voldoende en ter zake kundig en ervaren gekwalificeerd eigen personeel in te zetten, is de directie niet verplicht al haar tijd en personeel uitsluitend aan het Fonds ter beschikking te stellen en staat het haar vrij andere beheers- en directieactiviteiten uit te voeren ten behoeve van andere beleggingsinstellingen/ onroerendgoedmaatschappijen. Annexum Beheer B.V. oefent reeds beheeractiviteiten uit ten behoeve van de volgende vastgoedbeleggings-cv’s: Granietveste C.V., Marmerveste C.V., De Geelvinck C.V., Basaltveste C.V., De Planeet C.V., Vastgoed MECC C.V, Crystalveste C.V., Smaragdveste C.V., Saffierveste C.V., The Globe Den Haag C.V., Dutchveste Calandria C.V., Zorgveste Pelikaan C.V., Zorgveste Deventer, C.V., Zorgveste pagina 19


Liquiditeits risico

instelling in gebreke blijft of het risico dat levering van

Uitgangspunt van de directie is het waarborgen van

financiële instrumenten door een tegenpartij niet (tijdig)

de liquiditeit van het Fonds. Er kunnen zich echter

plaatsvindt. Tevens kan hierbij gedacht worden aan het

omstandigheden voordoen, bijvoorbeeld een grote

verlies van in bewaring gegeven activa als gevolg van

uitstroom van gelden of waardevermindering van de

insolvabiliteit, nalatigheid of frauduleuze handelingen van

liquide beleggingen, die tot gevolg hebben dat de

de bewaarnemer of onderbewaarnemer. Door bij

liquiditeit van het Fonds (of de Subfondsen) zodanig

het beheer van de beleggingsportefeuille uitsluitend

zakt dat er onvoldoende waarborgen zijn om aan de

samen te werken met gerenommeerde marktpartijen

verplichting om in te kopen en terug te betalen te

wordt het tegenpartij risico geminimaliseerd.

kunnen voldoen. De directie heeft op grond van de in het prospectus omschreven omstandigheden de

Politiek risico

bevoegdheid een verzoek tot inkoop of uitgifte van

Een onzekere factor bij (vastgoed)beleggingen is

aandelen niet of niet direct met inachtneming van

de invloed van de politiek en regelgeving.

de marktomstandigheden en na afweging van de

De locale wetgeving met betrekking tot bijvoorbeeld

gerechtvaardigde belangen van zowel zittende als (deels)

bestemmingsplannen, huurbescherming en fiscale

toe- en uittredende beleggers te honoreren. De directie

regelgeving hebben invloed op de rentabiliteit

kan het verzoek alsnog honoreren zodra de directie

van vastgoedbeleggingen. Ook de regelgeving

hiertoe besluit.

met betrekking tot het regime van de fiscale beleggingsinstelling kan aan wijziging onderhevig

Concentratie risico

zijn. Het is mogelijk dat wijzigingen op het gebied

Het beleggingsbeleid van het Fonds legt bepaalde

van weten regelgeving zowel het rendement van

restricties op aan de objecten waarin belegd kan

vastgoedbeleggingen als de waarde van de aandelen

worden. Uit deze restricties vloeit een bepaalde

van het Fonds beïnvloeden. De directie is gerechtigd

concentratie voort, zoals bijvoorbeeld: beleggingen in

het beleid bij te stellen indien een wijziging in weten

vastgoed, binnen de eurozone. Bij een concentratie

regelgeving hiertoe aanleiding mocht geven.

van de beleggingen is zowel de waardeontwikkeling van de beleggingsportefeuille als het totaal rendement

Paraplufonds risico

afhankelijk van een beperkt aantal factoren. Het

Het Fonds heeft juridisch één ongedeeld vermogen.

beleggingsbeleid van het Fonds ziet er dan ook op om

Dit betekent dat een eventueel negatief vermogenssaldo

de beleggingen, en daarmee het risico, te spreiden over

van het ene subfonds gevolgen kan hebben voor het

meerdere soorten beleggingen en markten.

andere subfonds. Dit is met name van belang bij het doen van uitkeringen en bij liquidatie van een subfonds,

Tegenpartij risico

waarbij een negatief liquidatiesaldo kan worden

Het risico bestaat dat een partij waarmee het Fonds

omgeslagen over het andere subfonds.

samenwerkt bij het beheer van de beleggingsportefeuille niet (tijdig) aan haar verplichtingen zal voldoen. Hierbij kan worden gedacht aan risico’s zoals: debiteurenrisico’s, risico’s dat een positie niet tijdig tegen een redelijke prijs kan worden geliquideerd, het risico dat een afwikkeling via een betalingssysteem niet plaatsvindt zoals verwacht omdat de betaling door een tegenpartij niet of niet op tijd of niet zoals verwacht plaatsvindt, het risico dat een uitgevende pagina 20


Toelichting op de balans 1. Direct Vastgoed

2012

Stand per 1 januari

2011

EUR

EUR

75.029.000

92.093.298

Boekwaarde verkopen

-

(5.955.264)

Waardeveranderingen

-

(11.109.034)

75.029.000

75.029.000

1.306.645

1.336.000

76.335.645

76.365.000

Stand per 30 juni / 31 december Lease incentives Reële waarde

1.1 Overzicht direct vastgoed medio 2012

Plaats

Adres

Amsterdam Van de Sande Bakhuysenstraat 2 Rotterdam

Jaar van aankoop

m2 Kantoor ruimte

2003

3.770

m2 Winkel ruimte

m2 Bedrijfs ruimte

m2 Overige ruimte

aantal Parkeer plaatsen

10

Vareseweg 85

2005

4.073

Amsterdam Naritaweg 211

2005

2.857

Bakkenzuigerstraat 1

2005

402

455

30

Hogerwerf 8-10

2005

284

2.738

36

Almere Roosendaal Rotterdam Naarden Utrecht Nieuwegein Almere

430

Albert Plesmanweg 35-43

2005

3.326

2.782

Gooimeer 8

2005

1.103

447

57

90 38

2005

1.961

32

2005

2.315

23

2006

1.524

2006

2.433

25 759

46

Amersfoort

Databankweg 20-22

2006

3.472

3.235

Schiedam

De Brauwweg 72-84

2006

6.070

616

Groningen

24

Adriaen van Ostadelaan 140 Transistorstraat

Houten

42

83

Binnenwal 2

Arnhem Bankencentrum

Enschede

210

2.364

165 120

Colosseum 1-3

2006

3.855

71

De Molen 65-69

2006

2.530

52

Boumaboulevard 63 t/m 109 (Euroborg)

2007

5.999

Totaal

45.974

2. Vastgoedaandelen

759

10.703

2012

2.714

804

2011

EUR

EUR

1.508.369

1.417.320

Aankopen

-

482.308

Verkopen

-

(94.899)

-

(1.195.155)

Stand per 1 januari

Gerealiseerde waardeveranderingen Ongerealiseerde waardeveranderingen Stand per 30 juni / 31 december

22.046

898.795

1.530.415

1.508.369

pagina 21


Tot meerdere zekerheid van een effectenkrediet van de Kas Bank N.V. en al hetgeen de Kas Bank N.V. heeft te vorderen is op de effectenportefeuille pandrecht gevestigd. De specificatie van de portefeuille is als volgt: 2.1 Overzicht van vastgoedaandelen

2012 Aantal

Koers

Marktwaarde

Finland: Sponda OYJ

69.500

2,95

205.025

Frankrijk: Affiparis

40.600

7,15

290.290

Frankrijk: Klepierre

10.500

25,90

271.950

Frankrijk: Unibail - Rodamco Nederland: Corio NV Nederland: Wereldhave NV

1.950

145,10

282.945

10.143

34,63

351.252

2.550

50,57

Stand per 30 juni

3. Vastgoedobligaties Stand per 1 januari Ongerealiseerde waardeveranderingen Stand per 30 juni / 31 december

4. Lease Incentives Stand per 1 januari

128.953 1.530.415

2012

2011

EUR

EUR

1.350.000

1.734.921

-

(384.921)

1.350.000

1.350.000

2012

2011

EUR

EUR

1.336.000

1.105.702

Verstrekkingen

155.128

586.259

Afschrijvingen

(184.483)

(355.961)

1.306.645

1.336.000

2012

2011

EUR

EUR

193.970

341.385

Stand per 30 juni / 31 december

5. Overige vorderingen Debiteuren Nog te ontvangen dividendbelasting

40.447

73.519

Nog te ontvangen BTW voorgaande boekjaren

43.000

275.000

258.584

166.559

22.700

22.700

Nog te ontvangen servicekosten Nog te ontvangen interest Overige vorderingen en overlopende activa

151.523

26.413


710.224

905.576

pagina 22


6. Immateriële vaste activa Introductie

Emissie

Aankoopkosten

Totaal

kosten

kosten

direct vastgoed

EUR

Stand per 1 januari 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden

100.000

299.828

7.980.343

8.380.171

(100.000)

(299.828)

(7.980.343)

(8.268.612)

-

-

-

-

Mutaties Desinvesteringen

-

-

-

-

Cumulatieve afschrijvingen desinvesteringen

-

-

-

-

Afschrijvingen

-

-

-

-

100.000

299.828

7.980.343

8.380.171

(100.000)

(299.828)

(7.980.343)

(8.268.612)

-

-

-

-

Stand per 30 juni 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden 7. Gestort en opgevraagd kapitaal Aandeel A

Aandeel B

2012

2011

EUR

EUR

Aandeel C

Prioriteitsaandelen (EUR 10 nominaal)

20

-

-

20

20

Gewone aandelen (EUR 10 nominaal)

10.292.483

101.595

64.256

10.458.334

10.458.334


10.292.503

101.595

64.256

10.458.354

10.458.354

10.292.483

101.595

64.256

10.458.334

10.283.839

Gewone aandelen Stand per 1 januari Uitgegeven aandelen

-

-

-

-

1.280.582

Ingekochte aandelen

-

-

-

-

(1.106.087)

10.292.483

101.595

64.256

10.458.334

10.458.334

2012

2011

EUR

EUR 39.495.399

Stand per 30 juni / 31 december 8. Agio

Aandeel A

Aandeel B

Aandeel C

36.588.408

122.913

598.099

37.309.420

Agio op uitgegeven aandelen

-

-

-

-

2.660.677

Agio op ingekochte aandelen

-

-

-

-

(2.232.045)

Stockdividend

-

-

-

-

(866.593)

Cashdividend

-

-

-

-

(1.748.018)

36.588.408

122.913

598.099

37.309.420

37.309.420

Stand per 1 januari


pagina 23


9. Wettelijke Reserve

2012

2011

EUR

EUR -

Aandeel A

Aandeel B

Aandeel C

Wettelijke reserve inzake introductiekosten

-

-

-

-

Wettelijke reserve inzake emissiekosten

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Stand per 1 januari

-

-

-

-

-

Vrijval als gevolg van afschrijvingen

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

2012

2011

EUR

EUR

301.452

752.226

10. Herwaarderingreserve

Stand per 1 januari Mutatie overige reserves Stand per 30 juni / 31 december

Aandeel A

Aandeel B

Aandeel C

295.376

-

6.076

-

-

-

-

(450.774)

295.376

-

6.076

301.452

301.452

2012

2011

EUR

EUR

11. Overige Reserves Aandeel A

Aandeel B

Aandeel C

Stand per 1 januari

(17.709.829)

163.363

(522.842)

Resultaat voorgaand boekjaar

(11.327.167)

(115.153)

(38.521)

(11.480.841)

2.298.407

29.258

-

(29.258)

-

-

Mutatie herwaarderingsreserve direct vastgoed

-

-

-

-

65.853

Mutatie herwaarderingsreserve vastgoedobligatie

-

-

-

-

384.921

(29.007.738)

48.210

(590.621)

Mutatie eigen vermogen jaren 2008-2011*


(18.069.308) (20.818.489)

(29.550.149) (18.069.308)

* Mutatie is het gevolg van het onterecht toerekenen van het verschil van afschrijven van de aankoopkosten direct vastgoed. Het onterecht toerekenen van de kosten heeft geen impact gehad op de bepaling van de intrinsieke waarde (handelskoers) van Aandeel A en Aandeel C. 12. Resultaat boekjaar

2012

2011

EUR

EUR

Aandeel A

Aandeel B

Aandeel C

(11.327.167)

(115.153)

(38.521)

(11.480.841)

2.298.407

11.327.167

115.153

38.521

11.480.841

(2.298.407)

Resultaat huidig boekjaar

298.807

22.363

2.506

323.676 (11.480.841)


298.807

22.363

2.506

323.676 (11.480.841)

Stand per 1 januari Resultaat voorgaand boekjaar

pagina 24


13. Langlopende schulden Hypothecaire schuld per 1 januari Aflossing door verkoop

2012

2011

EUR

EUR

59.629.776

63.929.776

-

(4.300.000)

Hypothecaire schulden

59.629.776

59.629.776

Opeisbaar binnen 1 jaar

(28.030.000)

(28.030.000)

31.599.776

31.599.776


Als zekerheid voor deze leningen is hypotheek gevestigd op het direct vastgoed. Afloopkalender hypothecaire schulden:

EUR

EUR

< 1 jaar

3.420.000

3.420.000

< 2 jaar

17.830.000

-

< 3 jaar

26.799.776

17.830.000

< 4 jaar

11.580.000

31.599.776

< 5 jaar

-

6.780.000

> 5 jaar

-

-

59.629.776

63.929.776

Rente type Rente vast (inclusief rentederivaten)

40.780.000

68,4%

40.780.000

68,4%

Rente variabel

18.849.776

31,6%

18.849.776

31,6%

Gewogen gemiddelde rente (inclusief opslag)

59.629.776

59.629.776

5,80%

5,73%

De directie is momenteel in onderhandeling met de ING over een financiering (EUR 3,42 miljoen) welke 1 mei 2012 is afgelopen. De ING heeft een voorstel voor verlenging aangeboden waar de directie niet akkoord mee kan gaan. De directie zal de onderhandelingen met de ING voortzetten om gezamenlijk tot een gewenst resultaat te komen. Mede door het afwaarderen van het directe vastgoed in 2011 is de solvabiliteit (eigen vermogen / totaal vermogen) van het fonds gedaald naar 23% per 30 juni 2012. Als gevolg hiervan is een convenant binnen de hypothecaire financiering, afgesloten bij ING Real Estate, geraakt. ING eist te allen tijde dat het Fonds aan een minimale solvabiliteit van 35% voldoet. Dit impliceert dat ING het recht heeft om de gehele lening op te eisen en dientengevolge is de verstrekte financiering door de ING van EUR 28,03 miljoen als kortlopend gepresenteerd op de balans per 30 juni 2012.

pagina 25


14. Kortlopende schulden

2012

2011

EUR

EUR

661.184

721.540

28.030.000

28.030.000

87.842

90.908

Vooruitontvangen huur en servicekosten

437.654

1.068.633

Crediteuren

117.831

97.999

Nog te betalen omzetbelasting

205.036

225.853

86.592

187.047

Schulden aan kredietinstellingen* Hypothecaire schuld Waarborgsommen

Nog te betalen directievergoeding Nog te betalen accountantskosten en fiscaal advies Nog te betalen rente

10.000

46.000

241.228

419.263

Nog te betalen huurverrekening Overige schulden en overlopende passiva Stand per 30 juni / 31 december

-

65.509

137.817

21.712

30.020.184

30.974.464

* Het Vastgoed Fundament Fonds heeft een kredietfaciliteit bij de Kas Bank N.V. Hierover is het Fonds rente verschuldigd. De verschuldigde rente is variabel en wordt afgerekend tegen het ‘marginal lending facility’ tarief plus een opslag van 1,75%. Het ‘marginal lending facility’ tarief wordt dagelijks gepubliceerd op de website van de Europese Centrale Bank. Als zekerheid voor de aflossing op deze kredietfaciliteit is een stil pandrecht gevestigd op de beursgenoteerde vastgoedaandelen.

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Per 30 juni 2012 heeft het fonds de volgende renteswaps afgesloten: Nominale waarde (EUR)

Ingangsdatum

Einddatum

Vaste rente

Variabele rente

9.000.000

1 september 2008

1 september 2018

4,66%

3 maands euribor

Marktwaarde (1.872.067)

11.000.000

1 juli 2010

1 juli 2020

4,56%

1 maands euribor

(2.718.972)

6.500.000

1 juli 2010

1 juli 2022

4,59%

1 maands euribor

(1.828.464)

7.500.000

1 januari 2011

1 januari 2025

4,62%

1 maands euribor

(2.390.888)

De totale negatieve marktwaarde van de afgesloten renteswaps bedraagt per 30 juni 2012 EUR 8.810.391. 3 maands euribor per 30 juni 2012 bedraagt 0,652% 1 maands euribor per 30 juni 2012 bedraagt 0,372%

pagina 26


Toelichting op de winst- en verliesrekening 15. Overige opbrengsten Ontvangen dividenden Ontvangen rente Totaal per 30 juni

16. Exploitatiekosten direct vastgoed Onderhoudskosten Erfpacht canon Gemeentelijke heffingen Niet terugvorderbare omzetbelasting Vastgoedbeheer/technisch beheer Verhuurcourtages inzake nieuwe verhuur Servicekosten voor rekening eigenaar Taxatiekosten

2012

2011

EUR

EUR

82.076

85.333

44.583

62.005

126.659

147.338

2012

2011

EUR

EUR

214.837

229.265

30.754

30.107

101.781

64.741

25.726

24.500

120.558

136.372

42.841

45.259

104.444

97.985

5.000

2.250

Oninbare huren

10.913

26.324

Verzekering

11.000

22.509

Advieskosten

21.351

19.136

Overige exploitatiekosten

51.370

58.409

740.575

756.857

2012

2011

Totaal per 30 juni

17. Beheerskosten en rentelasten Directievergoeding Rentelasten hypothecaire leningen Overige rentelasten Totaal per 30 juni

EUR

EUR

521.599

629.054

1.730.480

1.625.512

20.509

6.212

2.272.588

2.260.778

De directie heeft in 2011 voor circa EUR 27 miljoen aan hypothecaire financieringen verlengd bij de huidige financiers ING Real Estate (EUR 21 miljoen) en FGH Bank (EUR 6 miljoen). De gemiddeld gewogen rente is in de eerste helft van 2012 (5,80%) ten opzichte van dezelfde periode in 2011 (5,45%) met 0,35% gestegen. Dit is veroorzaakt omdat banken fors hogere opslagen doorrekenen op haar hypothecaire leningen tijdens verlenging. Hierdoor heeft het Fonds niet kunnen profiteren van de lagere euribor tarieven. 3 maands euribor: 31 december 2010: 1,013% 30 juni 2011: 1,547% 31 december 2011: 1,343% 30 juni 2012: 0,652% De directie heeft besloten de directievergoeding per 1 juli 2012, per kwartaal, stapsgewijs te verlagen, binnen een periode van 3 jaar, van 1,32% naar 1,0% (berekend over het balanstotaal).

pagina 27


18. Afschrijving immateriële vaste activa

2012

2011

EUR

EUR

Afschrijvingen aankoopkosten beleggingen direct vastgoed

-

162.639

Totaal per 30 juni

-

162.639

Per 31 december 2011 zijn de aankoopkosten beleggingen direct vastgoed volledig afgeschreven.

19. Overige kosten

2012

2011

EUR

EUR

Beleggersadministratie

16.250

15.545

Financiële- en beleggingsadministratie

39.491

53.942

Depot- en bankkosten

2.850

7.265

Toezicht AFM

4.250

4.706

26.810

58.145

Externe advieskosten (accountant, juridisch, fiscaal) Marketing

4.032

34.368

Overig

8.434

33.077

102.117

207.048

Totaal per 30 juni

pagina 28


Expense ratio Expense Ratio

2012 EUR

2011 Expense ratio*

EUR

Directievergoeding

521.599

629.054

Overige kosten

102.117

207.048

Expense ratio*

Expense (ratio) exclusief aan direct vastgoed gerelateerde kosten** Afschrijving aankoopkosten direct vastgoed Exploitatiekosten direct vastgoed Expense ratio

623.716

5,37%

-

5,18%

162.639

740.575 1.364.291

836.102

756.857 11,74%

1.755.598

10,87%

* De expense ratio wordt berekend door de kosten te delen door de gemiddelde intrinsieke waarde gedurende het jaar. De expense ratio is berekend op jaarbasis. De gemiddelde intrinsieke waarde wordt berekend op basis van de intrinsieke waarden op vijf waarnemingstijdstippen gedurende het boekjaar te weten 30 juni 2012, 31 maart 2012, 31 december 2011, 30 september 2011 en 30 juni 2011. De waarnemingstijdstippen zijn als volgt gewogen: 0,5:1:1:1:0,5. De aldus berekende gemiddelde intrinsieke waarde over 2012 bedraagt EUR 23.244.998. ** Voor een betere vergelijkbaarheid met beleggingsinstellingen die niet beleggen in vastgoed wordt tevens de expense ratio exclusief de aan het directe vastgoed gerelateerde kosten weergegeven.

pagina 29


Portfolio turnover ratio Portfolio turnover ratio

2012

2011

EUR

EUR

23.244.998

32.291.549

Aankoop beursgenoteerde vastgoedaandelen

-

482.308

Verkoop beursgenoteerde vastgoedaandelen

-

94.899

-

577.207

Gemiddelde intrinsieke waarde

Aankoop participaties Vastgoed Fundament Fonds

-

3.531.144

Verkoop participaties Vastgoed Fundament Fonds

-

1.891.240

-

5.422.384

0,00%

(15,00%)

Portfolio turnover ratio*

* De portfolio turnover ratio wordt berekend door het totaal aan transacties in financiële instrumenten minus het totaal aan transacties in rechten van deelneming te delen door de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds.

Overige informatie Werknemers Gedurende het jaar 2012 (2011: 0) waren er geen werknemers in dienst van het Fonds. Amsterdam, 24 augustus 2012 De directie, drs. H.W. Boissevain MRICS

pagina 30


Bijlage 1 Allocatie halfjaarresultaat 2012 naar beleggingscategorie Direct vastgoed Vastgoedaandelen

Contanten

Overige kosten

Totaal

EUR

EUR

EUR

EUR

EUR

3.334.711

82.184

15

-

3.416.910

Baten Opbrengsten uit beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen: - Direct vastgoed

-

-

-

-

-

- Vastgoedaandelen

-

-

-

-

-

Ongerealiseerde waardeveranderingen: - Direct vastgoed

-

-

-

-

-

- Vastgoedaandelen

-

22.046

-

-

22.046

- Vastgoedobligaties

-

-

-

-

-

3.334.711

104.230

15

-

3.438.956

(740.575)

-

-

-

(740.575)

(1.730.480)

(20.509)

-

(521.599)

(2.272.588)

-

-

-

-

-

(706)

(1.162)

(249)

(100.000)

(102.117)

(2.471.761)

(21.671)

(249)

(621.599)

(3.115.280)

862.950

82.559

(234)

(621.599)

323.676

Direct vastgoed Vastgoedaandelen

Totaal

Totaal beleggingsopbrengst Lasten Exploitatiekosten direct vastgoed Beheerskosten en rentelasten Afschrijvingen immateriële vaste activa Overige kosten Som der bedrijfslasten Resultaat

Contanten

Overige kosten

EUR

EUR

EUR

EUR

EUR

Aandeel A

860.210

56.806

-

(618.209)

298.807

Aandeel B

-

25.753

-

(3.390)

22.363

Aandeel C Totaal *

2.740

-

(234)

-

2.506

862.950

82.559

(234)

(621.599)

323.676

* Zie volgende pagina voor nadere toelichting

pagina 31


* Toelichting op allocatie resultaat naar aandeel A, aandeel B en aandeel C De subfondsen aandeel A en aandeel C beleggen in de beleggingscategorie direct vastgoed. De bepaling van de resultaatgerechtigdheid van elk subfonds tot deze categorie wordt gebaseerd op de stortingen en onttrekkingen aan het direct vastgoed gerelateerd aan de intrinsieke waarde van deze beleggingscategorie op de dag van de storting cq. de onttrekking. De subfondsen aandeel A en aandeel B beleggen in de beleggingscategorie vastgoedaandelen. De bepaling van de resultaatgerechtigdheid van elk subfonds tot deze categorie wordt gebaseerd op de stortingen en onttrekkingen aan de vastgoedaandelen gerelateerd aan de intrinsieke waarde van deze beleggingscategorie op de dag van de storting cq. de onttrekking. De kosten worden zoveel mogelijk direct toegerekend aan de betreffende beleggingscategorie respectievelijk het subfonds waarop zij betrekking hebben. Hierdoor komen de kosten uiteindelijk voor rekening van de subfondsen in de verhouding waarin zij gerechtigd zijn tot de beleggingscategorieën. Algemene kosten die geen directe betrekking hebben op een bepaalde beleggingscategorie worden toegerekend aan de subfondsen naar rato van het deel dat het eigen vermogen dat aan het subfonds wordt toegerekend deel uitmaakt van het eigen vermogen van Vastgoed Fundament Fonds N.V.

pagina 32


Bijlage 2 Juridische structuur De in onderstaande afbeelding weergegeven percentages die zien op de verhouding waarin zowel aandeel A, aandeel B als aandeel C beleggen in de verschillende beleggingscategorieën betreffen een richtlijn.

;

0

=

I

@

7

/

8

0

4

0

/

6

:

.

6

8

:

0

0

6

/

0

0

5

;

I

=

I

:

4

:

8

0

0

:

:

0

J

<

K

L

:

3

0

5

2

;

E

@

=

0

4

6

:

6

0

8

0

7

/

8

0

/

.

:

6

0

I

:

C

/

.

7

/

.

2

0

.

2

5

4

4

:

8

0

0

=

?

7

<

8

0

0

J

8

0

0

=

7

/

8

0

/

.

0

:

6

:

6

8

0

6

0

0

I

:

/

0

5

=

4

9

:

8

0

0

=

9

;

2

.

1

?

2

.

:

6

;

0

=

0

6

6

0

/

5

C

C

6

.

/

7

@

A

A

D

/

#

:

=

4

E

8

:

:

0

I

D M

I

;

;

4

B

C

5

=

@

>

B

/

0

I

=

@

I

0

I

<

K

;

0

?

0

0

/

;

E

@

.

/

0

1

2

0

<

$

%

&

'

(

)

*

%

(

'

$

+

,

#

,

/

E

1

4

E

B

C

C

0

<

/

5

6

0

:

!

N

4

5

2

6

7

0

8

7

4

!

!

"

1

2

0

0

/

8

4

E

H

C

D

1

4

E

4

:

8

0

G

C

D

1

4

E

G

F

4

E

B

F

D

D

0

-

3

D

1

;

=

0

.

/

0

1

2

3

4

5

2

6

7

0

8

9

7

:

2

4

:

2

0

:

:

pagina 33

Vastgoed Fundament Fonds is een belegging van Annexum.

Vastgoed Fundament Fonds N.V. World Trade Center, G-toren Strawinskylaan 485 Postbus 79032, 1070 NB Amsterdam Tel.: 0800 386 326 368 www.vastgoedfundamentfonds.nl Vastgoed Fundament Fonds is een belegging van Annexum

Halfjaarverslag 2012 Vastgoed Fundament Fonds

Recommend Documents