R&D-VASTGOED: FUNDAMENT ONDER INNOVATIE

R&D-VASTGOED: FUNDAMENT ONDER INNOVATIE

2

R&D-VASTGOED: FUNDAMENT ONDER INNOVATIE

Het is nu aan de financiële instellingen, de vastgoedsector en de overheid om met R&D-vastgoed een stevig fundament onder de innovatie in Nederland te leggen, zowel letterlijk als figuurlijk. Dat is hulp vanuit wellicht onverwachte hoek, maar daarom niet minder belangrijk! 4

HULP UIT ONVERWACHTE HOEK Europa – en daarmee ook Nederland – heeft last van de Wet op de Remmende Voorsprong. Niet dat er niets gebeurt op het vlak van innovatie, maar de inspanningen en investeringen door overheid en bedrijfsleven zijn in tal van landen buiten Europa velen malen groter. Dat brengt de economische positie van Nederland in gevaar. Er zal veel moeten veranderen, wil die positie worden versterkt. In deze brochure wordt aandacht gevraagd voor slechts één enkel aspect, namelijk het creëren van de ideale bedrijfsomgeving waarin innoverende bedrijven goed kunnen opereren. Science parks, industriële campussen, incubators, laboratoria en andere gebiedsconcepten en gebouwen die specifiek zijn toegesneden op de R&D-functie, zijn een noodzakelijke voorwaarde voor het functioneren van deze bedrijven. In het innovatiebeleid van de Rijksoverheid is er tot op heden geen aandacht voor. Aan de vastgoedpartijen zal het echter niet liggen; zij zijn zonder meer genegen om in deze aantrekkelijke vastgoedcategorie te investeren. Het grote probleem is echter het volgende: private partijen zijn momenteel bereid om eigen vermogen in te brengen voor een vastgoedbeleggingsfonds voor science parks, maar de financiële instellingen laten het afweten voor wat betreft bouwfinanciering en in te brengen vreemd vermogen. Juist met het oog op het leveren van een – ook voor de financiële instellingen – belangrijke vergroting van de innovatiekracht van Nederland, is het van groot belang dat de opstelling van de financiële instellingen verandert. Het is in het licht van een innovatiebeleid dan ook belangrijk dat de overheid meer aandacht heeft voor de fysieke kant van het innovatiebeleid. Het bij elkaar brengen van vastgoedpartijen en financiële instellingen voor overleg, is een eerste stap. Specifieke beleidsmaatregelen kunnen andere stappen zijn die het ontwikkelen van R&D-vastgoed kunnen stimuleren. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het bieden van inzicht in dit marktsegment en mogelijkerwijs het op zich nemen van een bemiddelende rol.

5

6

Bestuurslid Tijs Breukink van Wageningen UR:

“TOPSECTORENBELEID HOUDT GEEN REKENING MET BUSINESS- EN SCIENCE PARKS” In het Wageningen Business- en Science Park komt de bouw van een nieuw gebouw voor starters maar moeilijk van de grond, vanwege het uitblijven van financiering. Dit terwijl er vanuit Wageningen UR enkele tientallen starters per jaar zijn, stelt bestuurslid van Wageningen UR (University & Research Centre) dr. Tijs Breukink. “Op momenten zoals nu waarop we innovatie juist broodnodig hebben, zijn banken en investeerders terughoudend.” Het science park in Wageningen is een van de oudste in Nederland. Is de bouw voltooid? “Het Wageningen Business- en Science Park is inderdaad een van de voorlopers in Nederland en bestaat nu zo’n tien jaar. Wageningen UR investeert de komende jaren nog in twee grote gebouwen. Daarna zal het afhangen van verdere ontwikkelingen.” Wie financiert deze gebouwen? “De gebouwen die wij neerzetten, financieren wij zelf. Gaat het om het gebruik van gebouwen voor bedrijven of om andere functies, zoals studentenhuisvesting, dan komt de financiering uiteraard voor rekening van derden. Wat opvalt, is dat er binnen het topsectorenbeleid weinig belangstelling is voor campussen. Voor ontwikkeling van deze broeinesten van innovatie is te weinig aandacht. Wel krijgen wij steun van de provincie Gelderland, bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van proeffaciliteiten en de begeleiding van starters. Maar als het gaat om investeren in vastgoed, dan moet je vaststellen dat daar binnen het topsectorenbeleid weinig aandacht voor is.” Heeft dit nog consequenties voor het science park? “Ja. Een gevolg is bijvoorbeeld dat een incubatorgebouw voor starters, dat we in onze plannen hadden voorzien, niet van de grond komt. Omdat financiering lastig is te krijgen, loopt de ontwikkeling vertraging op. Dat is echt een probleem in het huidige klimaat. Banken zijn erg terughoudend om te investeren in startersvoorzieningen die de kraamkamer vormen voor innovatie en werkgelegenheid. Op momenten zoals nu, waarop we dat juist broodnodig hebben, is financiering niet eenvoudig te krijgen.” Hoe kunnen banken en investeerders toch over de streep worden getrokken? “De overheid kan natuurlijk stimuleren, bijvoorbeeld door bij te dragen in de ‘onrendabele top’ of door fiscale instrumenten in te zetten. Ook het bieden van garanties kan een mogelijkheid zijn. Op die manier maak je een schaalsprong mogelijk. Iedereen kan een of twee starters huisvesten, maar een gebouw neerzetten voor 20 of 30 starters is vaak net een brug te ver. Bedenk wel dat er landelijk rondom kennisinstellingen veel jonge ondernemers staan te popelen om een bedrijf op te bouwen. Business- en scienceparken zijn bij uitstek de plaats om dit te faciliteren en ze bieden een omgeving die waarborgen biedt om ze te laten uitgroeien tot succesvolle bedrijven.”

7

In het innovatie- & topsectorenbeleid wordt voorbijgegaan aan het belang van R&D-huisvesting en -voorzieningen van goede kwaliteit.

8

INNOVATIEBELEID EN HET VERGETEN VASTGOED In de publicatie ‘Kennis en Innovatie Foto 2011’ (KIA, 2011) wordt gesteld dat Nederland een aantal sterke punten heeft op het gebied van innovatiebeleid maar dat ons land op het merendeel van de terreinen nog ver van het doel is. Volgens het rapport is Nederland aan de verliezende hand als er niet in veel sterkere mate wordt gewerkt aan innovaties, omzetting van patenten in nieuwe producten, sterkere toestroom van studenten op technische opleidingen, enzovoorts. Inmiddels zijn de berichten minder somber. Uit de recente Innovation Scoreboard publicatie (EC, 2013) komt naar voren dat Nederland bezig is aan een inhaalslag. Ons land is nog altijd ‘best of the rest’ achter de toppers Zweden, Duitsland, Denemarken en Finland. Het maakt deze achterstand echter in een veel hoger tempo goed, vergeleken met andere landen in de middengroep, zoals België en het Verenigd Koninkrijk. Op regionaal niveau wordt het beeld zelfs positiever, want dan worden het westelijke en zuidelijke deel van Nederland als ‘innovation leader’ (de top in de rangorde) aangeduid. Tegelijkertijd past hier de relativerende opmerking dat de uitkomsten van dergelijke analyses sterk afhankelijk zijn van de variabelen die in een dergelijk onderzoek worden betrokken. Van der Zee en collega’s (2013) laten zien hoe wisselend de positie van Nederland op verschillende onderdelen is. Om de positie van Nederland als geheel te versterken, is het innovatiebeleid van de Rijksoverheid van groot belang en het lijkt al de eerste vruchten af te werpen. Het is meer dan terecht dat voor dit beleid miljarden euro’s vrijgemaakt zijn, ondanks de huidige economische omstandigheden. Maar bij het formuleren van dit beleid en het aanwijzen van de middelen, wordt voorbijgegaan aan een kernpunt voor het succes van dat beleid. Om het topsectorenbeleid succesvol te laten zijn, dienen tal van voorwaarden te worden geschapen door zowel de overheid als private partijen. In dat kader is het opvallend dat de aandacht daarbij niet tevens uitgaat naar de fysieke omgeving, die bedrijven – klein en groot – nodig hebben om succesvol te kunnen werken aan innovaties.

9

In deze brochure wordt de term science park als verzamelwoord gebruikt voor de verschillende R&D-concepten, waarbij de gebouwen, voorzieningen en het parkmanagement centraal worden gesteld. Daar valt dus ook de industriële campus onder die meer is gericht op een groot innovatief bedrijf dan op een universiteit. Denk daarbij aan de Novio Tech Campus in Nijmegen of de beoogde campus van DSM in Delft.

10

SCIENCE PARKS ALS VASTGOEDCONCEPT Bij tal van onderzoeken naar de succesfactoren van science parks zien we dat de daar gevestigde ondernemers het vastgoedconcept van belang vinden. Het gaat daarbij niet alleen om de gebouwen, maar ook om het management daarvan (wat voor die bedrijven geen kerntaak is), het aanbod van uiteenlopende voorzieningen, de onderscheidende identiteit en een goed management dat niet alleen zorg draagt voor dat vastgoed, maar tevens netwerken en kennisuitwisseling stimuleert (van Dinteren, 2014). In het science park-management is het vastgoed- en facilitymanagement geïntegreerd, terwijl aanvullend diensten kunnen worden aangeboden, afgestemd op individuele behoeften. Het management kan het door de bedrijven gevraagde vastgoed, de voorzieningen voor hun R&D-activiteiten en de facilitaire ondersteuning flexibel op hun behoeften afstemmen. Dat is een belangrijk voordeel voor bedrijven die snel kunnen groeien en die wel iets anders aan hun hoofd hebben dan de huisvestingsproblematiek. Zo verzekeren bedrijven zichzelf steeds van optimale randvoorwaarden voor hun functioneren. Het is onder meer de combinatie van gebouwen, voorzieningen en management die een science park al of niet tot een succes maakt. Doorgaans gaat het om zeer specifieke gebouwen, die veelal grote investeringen vragen. Het kan gaan om zowel kantoren als om laboratoria, clean rooms, kleinschalige (proef)productie-eenheden enzovoorts. Voor tal van bedrijven ligt daar een financieringsprobleem, omdat er een gat zit tussen het doen van investeringen en het moment waarop de innovaties leiden tot winstgevende producten. Dat geldt eens te meer in de huidige tijd, terwijl dit nu juist de jaren zijn waar geïnvesteerd moet worden in innovaties om de economie van Nederland er bovenop te helpen. Bedacht moet worden dat voor startende en innoverende bedrijven feitelijk alle beschikbare financiële middelen moeten worden ingezet in de bedrijfsvoering en dat die niet vast moeten komen te zitten in de ‘bakstenen’ van de huisvesting. Investeerders in vastgoed, de toekomstige verhuurders dus, kunnen daar zorg voor dragen. Zij lopen echter ook aan tegen het financieringsprobleem van R&D-vastgoed.

11

Private partijen zijn bereid eigen vermogen in te brengen voor een vastgoedbeleggingsfonds voor science parks en (primair) voor het daarop te ontwikkelen vastgoed.

12

PRIVATE INVESTERINGEN EN FINANCIERING: EEN KNELPUNT Een goed functionerend science park met een sterk bedrijfsgericht parkmanagement, komt vooral goed tot stand als terrein en vastgoed in handen zijn van één instantie. Dat biedt goede mogelijkheden om te komen tot een verdere verzakelijking van de markt voor bedrijfsruimte, zoals de Rijksoverheid dat nastreeft. In het geval van een science park betekent dit dat een private partij (een vastgoed-beleggingsinstelling) het science park en het daarbij behorende vastgoed, exploiteert voor eigen rekening en risico. Daar zijn dan wel de middelen voor nodig om het financieel rond te krijgen. Kijkend naar de huidige markt kan zonder meer het volgende worden gesteld: Private partijen zijn bereid eigen vermogen in te brengen voor een vastgoed-beleggingsfonds voor science parks en (primair) voor het daarop te ontwikkelen vastgoed. Private partijen die geïnteresseerd zijn in deelname aan een dergelijk beleggingsfonds, worden professioneel bijgestaan voor wat betreft de ontwikkeling en realisering van het vastgoed. Daarnaast krijgen die partijen hulp op het gebied van het vereiste parkmanagement en de exploitatie ervan. Een dergelijk fonds moet echter voldoen aan criteria en gebruiken die gelden binnen de vastgoedmarkt. Het gaat hierbij om het verkrijgen van bouwfinanciering en in te brengen vreemd vermogen binnen het fonds. Op weg naar meer verzakelijking wringt hier de schoen: De financiële instellingen, die tot voor kort vastgoed financierden en belangen namen in vastgoedfondsen, onthouden zich in het huidige klimaat van de noodzakelijke kredietverlening. Gelet op het rendement/risicoprofiel van R&D-vastgoed in vergelijking met andere vastgoedbeleggingscategorieën, is die terughoudendheid van de financiële instellingen onterecht. Maar bovenal is die houding schadelijk voor

13

het maatschappelijk belang, waarbij het welslagen van het innovatiebeleid van de overheid geblokkeerd wordt. Het is namelijk geen goede basis voor innovaties als adequaat vastgoed ontbreekt! Voorkomen moet worden dat R&D-activiteiten naar het buitenland worden verplaatst, vanwege het ontbreken van de basale ondersteuning in Nederland. Gelet op de lange doorlooptijd van dergelijke projecten moet nú actie worden ondernomen, om er voor te zorgen dat de regeringsdoelstellingen voor 2020 waargemaakt kunnen worden. In deze brochure wordt de term science park als verzamelwoord gebruikt voor de verschillende R&D-concepten, waarbij de gebouwen, voorzieningen en het parkmanagement centraal worden gesteld. Daar valt dus ook de industriële campus onder die meer is gericht op een groot innovatief bedrijf dan op een universiteit. Denk daarbij aan de Novio Tech Campus in Nijmegen of de beoogde campus van DSM in Delft.

14

Rikus Wolbers over de ontwikkelingen op de Novio Tech Campus:

“HET TEKORT AAN HUISVESTING IS SCHRIJNEND” Een deel van het terrein van chipproducent NXP in Nijmegen wordt omgevormd tot de Novio Tech Campus voor (medische- en semiconductor) technologiebedrijven. Vanuit die sector is de vraag naar huisvesting groot, zegt directeur van de campus Rikus Wolbers, maar vanwege de terughoudende opstelling van de banken kan hierin lang niet altijd worden voorzien. Wat voor functie krijgt de campus? “Het is de bedoeling dat de campus een overlooplocatie wordt voor spin-offs en leveranciers van zowel NXP als van de Radboud Universiteit en het Universitair Medisch Centrum. Vanuit die hoek is heel veel vraag naar laboratoria, clean rooms en andere hoogwaardige technische ruimte. Vooral laboratoriumruimte is erg schaars. Daar spelen wij op in met de nieuwe campus. Wij zijn nu bezig met de herontwikkeling van de eerste fabriek tot een bedrijfsverzamelgebouw, die een ontwikkelende belegger met behulp van NTC BV voor zijn rekening neemt.” Waarom is de overheid hier ingestapt? “Bij laboratoria gaat het om hele dure infrastructuur die je eigenlijk alleen voor specifieke doeleinden kunt gebruiken. Als investeerders niet over de juiste kennis beschikken, zijn zij niet geneigd om hierin te stappen. Het zijn echter panden die jonge technologiebedrijven hard nodig hebben om zich te kunnen door ontwikkelen en die zij zelf niet kunnen financieren. Vandaar dat onder andere NTC BV de beleggers met risicodragende financiering heeft ondersteund. Want de overheid mag dan met haar topsectorenbeleid de innovatie in sectoren als de life sciences willen stimuleren via R&D subsidies, die ontwikkelingswerkzaamheden moeten natuurlijk wel ergens plaats kunnen vinden.” Waren de banken niet bereid om te financieren? “Momenteel moet je heel veel geld meenemen, als je zelf gaat ontwikkelen. Als je vroeger 30% eigen vermogen had, deden de banken er wel de overige 70% bij. Tegenwoordig moet je echter 60 à 70% eigen vermogen meenemen. En dan nog moet je een goede business case hebben. Als de overheid een stuk risico afdekt wat de banken niet willen overnemen, zoals we nu hebben gedaan, dan moet je samen over de streep kunnen springen.” Blijft het bij een bedrijfsverzamelgebouw? “Naast de huidige ontwikkeling van het bedrijfsverzamelgebouw willen we nog meer gebouwen op het terrein herontwikkelen, maar hiervoor zijn nog geen concrete financieringsplannen ingediend. Wanneer de banken echter niet bereid zijn om te financieren, dan zullen we onze ambities moeten temperen. Dat is doodzonde, want we weten hoeveel dynamiek er in deze specifieke sectoren is en ook hoe schrijnend het tekort aan bedrijfshuisvesting hier is.”

15

Hoewel niet over al het gewenste statistische materiaal kan worden beschikt, lijkt gesteld te kunnen worden dat het investeren in R&D-vastgoed een verantwoorde zaak is.

16

EEN AANTREKKELIJKE BELEGGINGSCATEGORIE Uit internationaal onderzoek is gebleken, dat op science parks gevestigde ondernemingen gemiddeld een relatief laag risicoprofiel hebben (zie Keeris 2012 voor overzicht). Dat werkt door richting de verhuurder van het vastgoed. Op de eerste plaats zal dat lagere risicoprofiel terug te vinden zijn in het gemiddeld behaalde rendement van het science park-vastgoed. Op de tweede plaats lijkt het er op dat ondernemingen die zijn gevestigd op science parks, gemiddeld aanmerkelijk meer financiële ruimte hebben voor dekking van hun bedrijfslasten dan andere bedrijven. Naar verwachting zal die ruimte ten dele aangewend zijn voor een kwalitatief betere huisvestingssituatie, gelet op de aard van de bedrijfsactiviteiten. Daarnaast zal geïnvesteerd moeten worden in het grotere aandeel hogeropgeleiden. Om die kwaliteitsmedewerkers in de organisatie te kunnen opnemen en vasthouden, moet op alle aspecten een prima werkklimaat worden aangeboden – en dat betreft tevens de huisvestingssituatie met haar voorzieningen. Bedacht moet worden dat het bij investeringen in R&D-vastgoed gaat om een lange-termijnbelegging. Daarbij richt de belegger zich primair op het verwachte te behalen directe rendement. Dat geeft niet alleen een goed beeld van de verdiencapaciteit van de vastgoedbelegging, maar ook van de basis voor de dividenduitkeringen. Dat directe rendement laat voor de bedrijfsruimtemarkt een stabiel verloop zien. Er is geen reden te veronderstellen dat die specifieke karakteristiek van vastgoedbeleggingen niet in de toekomst zou kunnen gelden en dat dit niet ook op zou gaan voor R&D-vastgoed. Mede door gebrek aan goede cijfers over deze beleggingscategorie, worstelt R&D-vastgoed met het fenomeen ‘onbekend maakt onbemind’. Het R&Dvastgoed heeft nog geen duidelijke eigen plaats in de sector veroverd en dat is niet terecht. Uit een eerste analyse (Keeris, 2013) valt op te maken dat de huurprijzen voor R&D-vastgoed beduidend hoger liggen dan het gemiddelde op sectorniveau (bedrijfsgebouwen, logistiek); het dubbele of

17

zelfs meer. Dat inkomstenverschil werkt uiteraard door in het te behalen nettorendement. Zonder op alle details in te gaan, lijkt onderzoek van het nog maar beperkt aanwezige materiaal er op te duiden, dat het IRR-rendement voor een tienjaarsperiode zou kunnen uitkomen op een niveau van 8% - 9,5%, indien dit gefinancierd wordt met 50% vreemd vermogen (Keeris, 2013). Rendementen zijn echter slechts te beoordelen in combinatie met het aan de betreffende belegging toegekende risicoprofiel voor de gehele economische levensduur. Die risico’s moeten uiteraard zo goed mogelijk in beeld worden gebracht.

18

Burgemeester Wobine Buijs en wethouder Jan van Loon over het Pivot Park in Oss

“WACHTEN OP EEN NIEUWE ORGANON” Het Pivot Park in Os, gericht op life sciences, is een van de weinige locaties in Nederland waar nog medicijnen worden ontwikkeld. Het park werkt daarom als een magneet in de regio, stellen burgemeester Wobine Buijs en wethouder Jan van Loon van de gemeente Oss. Het is volgens hen dan ook doodzonde dat vooral starters vaak voor een dichte deur komen te staan bij de banken. Het Pivot Park in Oss is begin dit jaar geopend. Wat is de stand van zaken? Van Loon: “We zitten in een aanloopfase, maar hebben niet te klagen over het aantal gevestigde bedrijven. Bovendien tonen tal van bedrijven belangstelling voor het park. We zouden het complex overigens vrij eenvoudig vol kunnen krijgen met bedrijven uit andere sectoren. Maar we hebben een duidelijke doelstelling: de gebouwen moeten ter beschikking komen aan nieuwe bedrijven die innoveren op het gebied van medicijnontwikkeling.” Waarom zijn de gemeente en de provincie ingestapt? Van Loon: “Wij hebben de gebouwen en apparatuur overgenomen van MSD. Vanzelfsprekend is daarbij eerst naar een externe financier gezocht. Met een grote bank waren we in een vergevorderd stadium, maar het hoofdkantoor heeft uiteindelijk geen groen licht gegeven. Om toch het park mogelijk te maken, hebben wij samen met de provincie het vastgoed gekocht. Het is echter niet onze bedoeling om tot onbepaalde tijd het vastgoed aan te houden. Als het park straks een goede bezetting heeft, dan denk ik dat er voldoende interesse is van beleggers.” Hoe belangrijk is het park voor de gemeente Oss en de innovatiekracht van Nederland? Buijs: “De apparatuur en gebouwen in het park zijn op het gebied van medicijnontwikkeling van hoge kwaliteit. Dat is uniek in de wereld. Voor kleinere bedrijven is dat ook nooit te betalen. Bovendien lopen er onderzoekers rond met veel kennis, die gemakkelijk aangesproken kunnen worden. Je krijgt daardoor een uitwisseling tussen bedrijven, die noodzakelijk is om tot innovatie te komen. Het park functioneert echt als een magneet in de regio en hier moeten uiteindelijk ook nieuwe bedrijven uit voortkomen. Wellicht een nieuwe Organon.”

19

20

STAPPEN NAAR MEER PRIVATE INVESTERINGEN IN R&D VASTGOED Gezien het voorgaande zouden kredietverstrekkers minder schroom moeten hebben om te investeren in R&D-vastgoed. De terughoudendheid, die momenteel aan de orde van de dag is, schaadt de investeringsmogelijkheden in deze categorie en belemmert het economisch herstel. Hoewel hier gepleit wordt voor meer aandacht van de financiële wereld voor deze beleggingscategorie, ligt hier tevens een taak voor de overheid. Dat houdt niet in dat in de richting van de overheden gesteld wordt dat R&D-vastgoed, science parks en industriële campussen alleen de basis zijn voor de innovatieslag die Nederland moet maken. Wel wordt gesteld dat dit type van vastgoed en vooral het management ervan, een noodzakelijke rol speelt en dat het succes van het innovatiebeleid er mede van afhankelijk is. Een rol die tot op heden in het innovatie- en topsectorenbeleid te weinig aandacht heeft gekregen. Gepleit wordt voor een beperkte ondersteunende rol van onder meer de Rijksoverheid: Private partijen zijn niet bij machte een positieve verandering aan te brengen in de afhoudende houding van de financiële instellingen. Daarom is het mede aan de overheid om druk uit te oefenen op die financiële partijen met als doel het beschikbaar stellen van kredieten voor de ontwikkeling van R&D-vastgoed. Gegeven de voorzichtige houding van banken en andere kredietvertrekkers, kan het geven van tijdelijke garanties door het Rijk bij het verstrekken van leningen, de barrière helpen slechten. Dat vergemakkelijkt de opstartfase voor een bepaalde duur, totdat het betreffende gebouw zich in de R&Dmarkt heeft weten te positioneren. Richting CBS, de grote(re) makelaarskantoren, taxatiebureaus en andere analisten, zoals IPD/ROZ: Een goede beeldvorming van dit specifieke, maar vrij onbekende segment van de bedrijfsruimtemarkt, is noodzakelijk. Onbekend maakt onbemind gaat hier zeker op. Meer duidelijkheid (ten eerste en vooral voor de

21

financiële instellingen) over de beperkte risico’s en de rendementen, kan helpen de nu aanwezige schroom bij financiële instellingen weg te nemen. Richting grondeigenaren: Eigenaren van gronden (gemeenten, universiteiten en andere) moeten voor het ontwikkelen van R&D-vastgoed niet uitgaan van de kantorenmarkt. R&D-vastgoed heeft weliswaar vaak een kantoorachtige uitstraling, maar de huurprijzen, die voor deze specifieke gebouwen kunnen worden gevraagd, zijn niet te vergelijken met kantoren in verband met de andere gebruikersvraag. Ook de bestemming strookt daar juridisch gezien ten dele niet mee. Op termijn is bovendien het economische effect van de ontwikkeling groter dan de te behalen winst op de grond. Eigenaren moeten een strikt toelatingsbeleid volgen. Als men dit laat verwateren (bijvoorbeeld omdat de exploitatieopzet een te korte termijn heeft), dan heeft dat uiteindelijk negatieve effecten voor de vastgoedwaarde (Van Dinteren, 2011).

22

LITERATUUR Dinteren, Jacques van, Debbie Pfaff (2011), Science park: innovatie of imago? In: Real Estate Magazine, no. 32, pp. 32 – 37. Dinteren, Jacques van (2014), Science parks in The Netherlands. Stimulating innovation or just iconic for firms? Te verschijnen. EC (2013), Innovation Union Scoreboard 2013. Europese Commissie. Keeris, W.G., 2013, Beleggen in vastgoed – Op transparantie gericht – Deel IV. 1. Marktsegment Science parks, 2e druk 2013, www.keerisvastgoedconsultancy.nl. Zee, Frans van der, Walter Manshanden, Frank Bekkers, Tom van der Horst (2012), De staat van Nederland Innovatieland. Den Haag: The Hague Centre for Strategic Studies en TNO.

23

In opdracht van: Kadans Vastgoed Hendriks Bouw en Ontwikkeling Michel Leemhuis 06 46358213 Paul Jansen 06 53576399 [email protected] [email protected] Teksten: Prof. dr. Jacques van Dinteren, Royal HaskoningDHV, Rijksuniversiteit Groningen, Em. prof. ir. Willem Keeris, Keeris Vastgoed-Consultancy • Redactie: Falco van Dinteren • Opmaak en druk: SenB druk, Oss Uitgave: Hendriks Bouw & Ontwikkeling / Kadans, 2014