Halfjaarverslag 30 juni 2012 Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam
Groothandelsgebouwen N.V. Stationsplein 45, unit A2.191, Rotterdam Postbus 29057, 3001 GB Rotterdam Telefoon: (010) 240 34 34 Fax: (010) 240 34 30 E-mail:
[email protected] Internet: www.groothandelsgebouw.nl
1
INHOUD
Blz.
HALFJAARVERSLAG VERSLAG VAN DE DIRECTIE
3
HALFJAARREKENING GRONDSLAGEN VAN DE FINANCIËLE VERSLAGGEVING
7
BEKNOPTE BALANS
8
BEKNOPTE WINST –EN VERLIESREKENING
9
BEKNOPT VERLOOPOVERZICHT EIGEN VERMOGEN
10
BEKNOPT KASSTROOMOVERZICHT
11
TOELICHTING OP DE BEKNOPTE BALANS
12
TOELICHTING OP DE BEKNOPTE WINST –EN VERLIESREKENING
13
OVERIGE GEGEVENS BEOORDELINGSVERKLARING
14
2
HALFJAARVERSLAG Verslag van de directie EERSTE HALFJAAR 2012:
HOGERE HUUROPBRENGSTEN EN BEZETTINGSGRAAD, LAGER RESULTAAT
Huuropbrengsten + 5,0% (van € 7,20 naar € 7,56 miljoen) Bezetting van 88,1% naar 90,2% Direct exploitatieresultaat van € 3.597.000 naar € 2.620.000 Indirect exploitatieresultaat van - € 668.000,-- naar - € 1.847.000 Kasstroom blijft op peil Winst per aandeel van € 1,98 naar € 0,52 Kengetallen (* € 1.000)
2012 30.06
2011 30.06
Huuropbrengsten Bezettingsgraad Direct exploitatieresultaat Indirect exploitatieresultaat Resultaat na belastingen
7.558 90,2% 2.620 -1.847 773
7.198 88,1% 3.597 -668 2.929
Per gewoon aandeel Direct exploitatieresultaat Indirect exploitatieresultaat Resultaat na belastingen Eigen vermogen Beurskoers
1,77 -1,25 0,52 44,55 37,75
2,43 -0,45 1,98 44,54 39,75
+5,0% -27,2%
In het eerste halfjaar 2012 zijn de huuropbrengsten van Groothandelsgebouwen N.V. met 5,0% gestegen tot € 7,56 miljoen (eerste halfjaar 2011: € 7,20 miljoen). De bezetting van het gebouw is gestegen van 88,1% per 30 juni 2011 tot 90,2% ultimo juni 2012. Het resultaat na belastingen bedroeg over het eerste halfjaar 2012 € 773.000,-- tegen € 2.929.000,-- over de overeenkomstige periode van 2011. Ondanks dit lagere resultaat bleef de kasstroom in het eerste halfjaar van 2012 op peil. Per aandeel bedraagt het resultaat na belastingen over het eerste halfjaar 2012 € 0,52 (eerste halfjaar 2011 € 1,98). Het direct exploitatieresultaat over de eerste zes maanden van 2012 bedroeg € 2.620.000,-(eerste halfjaar 2011: € 3.597.000,--), hetgeen 27,2% lager is dan over het eerste halfjaar 2011. Deze daling is met name het gevolg van hogere financieringslasten. De hogere financieringslasten zijn veroorzaakt doordat de marktwaarde van de afgesloten renteswaps en rentecaps over het eerste halfjaar 2012 is gedaald ten opzichte van de vergelijkbare periode van 2011. Daarnaast waren de exploitatiekosten hoger vanwege aanzienlijke onderhoudswerkzaamheden aan de betonnen buitengevel van het gebouw en onderhoud van de Warmte Koude Opslag (WKO) installatie. 3
Het direct exploitatieresultaat per aandeel over het eerste halfjaar 2012 bedraagt € 1,77 (eerste halfjaar 2011: € 2,43). Het indirect exploitatieresultaat over het eerste halfjaar 2012 bedroeg € 1.847.000,-- negatief (eerste halfjaar 2011 € 668.000,-- negatief). De taxatiewaarde van het gebouw per 30 juni 2012 daalde in vergelijking met de taxatiewaarde per 31 december 2011, waarbij er in het eerste halfjaar van 2011 nog sprake was van een gelijkblijvende waarde van het gebouw. Per aandeel bedroeg het indirect exploitatieresultaat € 1,25 negatief (eerste halfjaar 2011 € 0,45 negatief). De intrinsieke waarde per aandeel bedroeg op 30 juni 2012 € 44,55 (30 juni 2011: € 44,54) en was daarmee bijna gelijk aan de intrinsieke waarde per 30 juni 2011. Verhuringen en ontwikkelingen in de portefeuille In het eerste halfjaar 2012 is 6.352 m² (30-06-2011: 7.280 m²) aan (kantoor)ruimten verhuurd. Hiervan heeft 5.957 m² (30-06-2011: 5.809 m²) betrekking op verlengingen van bestaande huurders en 395 m² (30-06-2011: 1.471 m²) op uitbreidingen en nieuwe huurders. Van de in het eerste halfjaar 2012 verhuurde (kantoor)ruimten heeft 5.879 m² (30-06-2011: 6.558 m²) een ingangsdatum na 30 juni 2012. De marktomstandigheden voor verhuur van (kantoor)ruimte waren in het eerste halfjaar van 2012 niet gunstig. De concurrentie op de verhuurmarkt is hevig. Het beleid van behoud door bestaande huurders is in de verslagperiode verder geïntensiveerd. Mede doordat verhoudingsgewijs weinig huurders uit het gebouw vertrokken en doordat de vennootschap er in is geslaagd in het laatste kwartaal van 2011 nog behoorlijk wat m² te verhuren kon de bezettingsgraad van het gebouw in het eerste halfjaar van 2012 fractioneel stijgen tot 90,2% (op 31 december 2011 bedroeg de bezettingsgraad 89,1%). In juni 2012 heeft de vennootschap overeenstemming bereikt met de gemeente Rotterdam over de huur van de voormalige Schaatsbaanhal om, na renovatie van deze hal, hierin een parkeergarage met 220 parkeerplaatsen te realiseren ten behoeve van de huurders van het Groot Handelsgebouw. De vennootschap gaat ervan uit dat deze nieuwe parkeergelegenheid eind 2013 in gebruik kan worden genomen. Financiering De vennootschap heeft in eind juni 2012 overeenstemming bereikt met ING Bank N.V. en Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG over de voortzetting van de financiering van de vennootschap. De overeenkomst met ING Bank N.V. heeft een looptijd tot ultimo 2020 en de overeenkomst met Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG tot ultimo 2017. De aan de vennootschap ter beschikking staande financieringsfaciliteiten blijven in het nieuwe arrangement gehandhaafd. Het huidige aflossingsschema is ongewijzigd verlengd. De kredietmarges voor het nieuwe arrangement zijn hoger dan de bestaande kredietmarges. Desalniettemin verwacht de vennootschap dat de betaalde rentelasten in 2012 lager zullen zijn dan over het boekjaar 2011. Samenstelling van de Raad van Commissarissen De vennootschap heeft bij de publicatie van haar jaarcijfers 2011 medegedeeld dat de raad in verband met het overlijden van haar voorzitter, de heer drs. ing. D.J. Kras, besloten heeft om te voorzien in de hierdoor in de raad ontstane vacature, waarbij het in het voornemen ligt dat de te benoemen kandidaat zal fungeren als voorzitter van de raad. Het selectieproces heeft meer tijd gevraagd dan verwacht. De vennootschap verwacht in het najaar, nadat de op grond van de Wet op het financieel toezicht voorgeschreven procedure is doorlopen, een buitengewone aandeelhoudersvergadering te kunnen houden om in de 4
vacature te voorzien. Verklaring directie De directie verklaart hierbij dat, voor zover haar bekend, de halfjaarrekening is opgesteld overeenkomstig IAS 34, “Interim Financial Reporting”, een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de financiële positie en de winst of het verlies van Groothandelsgebouwen N.V. en de gezamenlijke in de consolidatie opgenomen ondernemingen, en het halfjaarverslag een getrouw overzicht geeft van de informatie vereist krachtens art. 5:25d leden 8 en 9 van de Wet op het financieel toezicht. Verbonden partijen Voorzover de vennootschap bekend, hebben in het eerste halfjaar van 2012 geen transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen. Vooruitzichten Op basis van de in het eerste halfjaar 2012 gerealiseerde huuropbrengsten en bezettingsgraad van het gebouw en de vooruitzichten voor het tweede halfjaar van 2012 handhaaft de vennootschap haar eerder uitgesproken verwachting dat de huuropbrengsten zullen stijgen en de bezetting van het gebouw in 2012 ongeveer op het niveau van ultimo 2011 kan worden gehandhaafd. De bezettingsgraad van het gebouw zal naar verwachting ultimo 2012 wel lager zijn dan ultimo juni 2012, omdat enkele in het tweede halfjaar 2012 aflopende huurovereenkomsten niet volledig zullen kunnen worden gecompenseerd met nieuw af te sluiten, en nog in 2012 ingaande, contracten. Ten aanzien van het in 2012 verwachte resultaat kan de vennootschap geen voorspelling doen in verband met de onvoorspelbaarheid van de invloed van de IFRS regelgeving op deze resultaten.
Rotterdam, 24 augustus 2012 Directie: drs. M.C. Meurs G.Voorhout
5
Halfjaarrekening
6
GRONDSLAGEN VAN DE FINANCIËLE VERSLAGGEVING
Voor de grondslagen van de door onze vennootschap gehanteerde financiële verslaggeving verwijzen wij naar bladzijde 52 tot en met 60 van het jaarverslag van Groothandelsgebouwen N.V. over het boekjaar 2011. Op de datum van vrijgeven van de halfjaarrekening waren de volgende interpretaties reeds uitgegeven, maar niet toegepast door de vennootschap omdat deze ofwel niet van toepassing zijn, ofwel nog niet van kracht zijn, ofwel geen effect zullen hebben op de geconsolideerde halfjaarrekening. IFRS 5: Vaste activa aangehouden voor verkoop en beëindigde bedrijfsactiviteiten (herzien); IFRS 9: Financial Instruments, van kracht vanaf 1 januari 2013; IFRS 10: Consolidated Financial Statements, van kracht vanaf 1 januari 2013; IFRS 11: Joint Arrangements, van kracht vanaf 1 januari 2013; IFRS 12: Disclosures of Involvement with Other Entities, van kracht vanaf 1 januari 2013; IFRS 13: Fair Value Measurements, van kracht vanaf 1 januari 2013; IFRIC 19: Aflossing van financiële verplichtingen met eigenvermogensinstrumenten; IAS 19: Employee Benefits, van kracht vanaf 1 januari 2013; IAS 27: Separate Financial Statements, van kracht vanaf 1 januari 2013 (herzien); IAS 28: Investments in Associates and Joint Ventures, van kracht vanaf 1 januari 2013 (herzien). De opbrengsten en resultaten van de vennootschap worden niet structureel beïnvloed door seizoensinvloeden.
7
BEKNOPTE BALANS Balans per 30 juni 2012 (* € 1.000) De geconsolideerde balans per 30 juni 2012 kan als volgt worden weergegeven: 30-06-2012
31-12-2011
156.900 16 2.396 1.401 918 7.826 ---------169.457 ======
159.200 32 2.560 1.025 781 8.077 ---------171.675 ======
65.946 21.346 69.564 4.017 1.488 948 570 5.578 -----------169.457 =======
67.246 22.051 70.308 3.687 1.488 736 603 5.556 -----------171.675 =======
Activa Beleggingen Materiële vaste activa Financiële vaste activa Debiteuren Overige vorderingen en vooruitbetaalde kosten Liquide middelen Totaal activa Passiva Groepsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden Rentederivaten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva Totaal passiva
8
BEKNOPTE WINST –EN VERLIESREKENING Winst- en verliesrekening eerste halfjaar 2012 (* € 1.000)
Huuropbrengsten Doorberekende (service-)kosten Bruto opbrengsten Exploitatiekosten Netto-huuropbrengsten Beheerkosten Financieringslasten Belastingen Lasten Direct exploitatieresultaat Waardemutaties Belastingen (mutatie belastinglatentie) Indirect exploitatieresultaat
Resultaat na belastingen
Winst per aandeel Gewogen gemiddelde aantal aandelen Netto resultaat per aandeel (in € 1)
2012 30.06
2011 30.06
7.558 1.511 ---------9.069 3.236 ---------5.833
7.198 1.449 ----------8.647 2.655 ----------5.992
618 1.735 860 ----------3.213 ----------2.620 ======
485 711 1.199 ----------2.395 ----------3.597 =======
- 2.462 615 ---------- 1.847 ====== ---------773 ======
- 891 223 ----------- 668 ======= ----------2.929 =======
1.480.318 0,52
1.480.318 1,98
Het totaal ‘comprehensive income’ over het eerste halfjaar 2012 en 2011 is gelijk aan het resultaat na belastingen.
9
BEKNOPT VERLOOPOVERZICHT EIGEN VERMOGEN Eigen vermogen € 65.946.000 (31-12-2011: € 67.246.000) Het verloopoverzicht van het eigen vermogen van Groothandelsgebouwen N.V. is als volgt: (*€ 1.000) Eigen vermogen per 31 december 2011 / 2010
67.246
64.851
Uitkering dividend boekjaar 2011 / 2010
- 2.073
- 1.850
2.620
3.597
Direct exploitatieresultaat Waardemutatie onroerend goed Belasting over indirect exploitatieresultaat Indirect exploitatieresultaat Eigen vermogen per 30 juni 2012 / 2011
- 2.462
- 891
615
223
----------
---------- 1.847
- 668
----------
----------
65.946
65.930
======
======
10
BEKNOPT KASSTROOMOVERZICHT Het geconsolideerde kasstroomoverzicht per 30 juni 2012 kan als volgt worden weergegeven: (*€ 1.000) 30-06-2012
30-06-2011
773
2.929
- 705 2.462 16 330 -------2.876
976 891 19 - 1.167 --------3.648
- 513 201 164 - 2.073 -------655
- 341 - 187 233 - 1.850 --------1.503
- 162 -------- 162
- 891 --------- 891
- 744 ---------- 744
- 744 --------- 744
Netto afname / toename liquide middelen
- 251
- 132
Liquide middelen per 1 januari
8.077
6.139
Liquide middelen per 30 juni
7.826
6.007
Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat na belastingen Aanpassingen voor: Belastingen naar de winst Waardemutaties onroerend goed Afschrijvingen materiële vaste activa Waardemutatie rentederivaten Kasstroom uit operationele resultaten voor verandering in werkkapitaal en voorzieningen Mutatie vlottende activa Mutatie kortlopende schulden Mutatie financiële activa Betaald dividend Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in onroerend goed Investeringen in materiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opgenomen rentedragende schulden Aflossing rentedragende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
11
TOELICHTING OP DE BEKNOPTE BALANS Beleggingen € 156.900.000 (31-12-2011: € 159.200.000) Het onroerend goed is per 30 juni 2012 gewaardeerd op € 156.900.000. Deze waardering is ontleend aan de per 30 juni 2012 uitgevoerde globale toetsing door een extern deskundige. Financiële vaste activa € 2.396.000 (31-12-2011: € 2.560.000) Deze post heeft betrekking op toegekende huurvrije perioden en andere vormen van huurkortingen, investeringsbijdragen aan huurders en betaalde makelaarscourtages met een looptijd langer dan 1 jaar. Overige vorderingen en vooruitbetaalde kosten € 918.000 (31-12-2011: € 781.000) Deze post heeft voor € 668.000 (31-12-2011: € 655.000) betrekking op toegekende huurvrije perioden en andere vormen van huurkortingen, investeringsbijdragen aan huurders en betaalde makelaarscourtages met een looptijd korter dan 1 jaar. Voorzieningen € 21.346.000 (31-12-2011: € 22.051.000) De voorzieningen betreffen de latente belastingverplichting met betrekking tot de fiscaal lagere waardering van de beleggingsportefeuille. De waardering van de voorziening voor latente belastingen vindt plaats tegen het nominale tarief van 25%. Langlopende schulden € 69.564.000 (31-12-2011: € 70.308.000) De afname van de langlopende schulden bestaat uit de in 2009 overeengekomen aflossingsverplichting van de financiering van de vennootschap welke is verstrekt door ING Bank N.V. en Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG. Rentederivaten € 4.017.000 (31-12-2011: € 3.687.000) De rentederivaten betreffen renteswaps en -caps welke gewaardeerd worden tegen reële waarde. De waardering van de renteswaps en -caps is gebaseerd op een door ING Bank N.V. opgestelde indicatieve marktwaarde. Deze instrumenten zijn afgesloten ter afdekking van het renterisico dat wordt gelopen over de langlopende schulden.
12
TOELICHTING OP DE BEKNOPTE WINST –EN VERLIESREKENING Huuropbrengsten € 7.558.000 (2011: € 7.198.000) De stijging van de huuropbrengsten (5,0%) ten opzichte van het eerste halfjaar van 2011 wordt met name verklaard door een hogere jaarlijkse indexatie van de huurprijzen. De indexering per 1 januari 2012 bedroeg 2,71% (2011: 1,58%). Exploitatiekosten € 3.236.000 (2011 € 2.655.000) De stijging van de exploitatiekosten is met name het gevolg van uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden aan de betonnen buitengevel van het gebouw en de WKOinstallatie. Financieringslasten € 1.735.000 (2011: € 711.000) De stijging van de financieringslasten is veroorzaakt, doordat er in het eerste halfjaar 2012 sprake was van een last uit de waardering van de afgesloten renteswaps en -caps van € 330.000 (eerste halfjaar 2011 een bate van € 1.167.000). De over het eerste halfjaar 2012 betaalde rente bedroeg € 1.405.000 tegen € 1.878.000 over het eerste halfjaar 2011.
Betaalde interest Waardemutatie rentederivaten Ontvangen interest Per saldo last
2012 30.06
2011 30.06
1.453 330 - 48 ---------1.735
1.895 - 1.167 - 17 ----------711
Indirect exploitatieresultaat € - 1.847.000 (2011: € - 668.000) Het indirect beleggingsresultaat is de resultante van de bruto-toename van de waarde van het onroerend goed minus verrichte investeringen. In het eerste halfjaar 2012 is voor een bedrag van € 162.000 (eerste halfjaar 2011: € 891.000) investeringen verricht. De hieruit voortvloeiende waardedaling bedraagt € 2.462.000, waarop een latente vordering uit hoofde van vennootschapsbelasting in mindering wordt gebracht van 25%, hetgeen resulteert in een netto indirect beleggingsresultaat van € 1.847.000 negatief.
13
BEOORDELINGSVERKLARING Aan: de Algemene Vergadering Groothandelsgebouwen N.V.
van
Aandeelhouders
en
de
directie
van
Opdracht Wij hebben de in dit halfjaarbericht opgenomen (verkorte) geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van Groothandelsgebouwen N.V. te Rotterdam bestaande uit de balans per 30 juni 2012, winst-en-verliesrekening, mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht over de periode 1 januari 2012 tot en met 30 juni 2012 beoordeeld. Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken en het weergeven van de tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 ‘Tussentijdse Financiële Verslaggeving’ zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling. Werkzaamheden Wij hebben onze beoordeling verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder Standaard 2400, "Opdrachten tot het beoordelen van financiële overzichten". De in dit kader uitgevoerde werkzaamheden bestonden in hoofdzaak uit het inwinnen van inlichtingen bij functionarissen van de entiteit en het uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot de financiële gegevens. Door de aard en de omvang van onze werkzaamheden kunnen deze slechts resulteren in een beperkte mate van zekerheid omtrent de getrouwheid van de halfjaarrekening. Deze mate van zekerheid is lager dan die welke aan een controleverklaring kan worden ontleend. Conclusie Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de halfjaarrekening geen getrouw beeld geeft van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Groothandelsgebouwen N.V. per 30 juni 2012 en van het resultaat over de periode 1 januari 2012 tot en met 30 juni 2012 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Rotterdam, 24 augustus 2012 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
C. Alblas RA
14
