Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva a veřejné správy
Smlouva o úvěru Bakalářská práce
Autor:
Iveta Rážková Právní administrativa v podnikatelské sféře
Vedoucí práce:
Praha
JUDr. Michal Mědílek
Duben, 2011
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem strvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Teplicích dne 30.4.2011
Iveta Ráţková
Poděkování Dovoluji si tímto poděkovat JUDr. Michalu Mědílkovi, vedoucímu bakalářské práce, za jeho cenné rady a připomínky při zpracování bakalářské práce.
Anotace Základním tématem práce je smlouva o úvěru. Jsou zde uvedeny základní charakteristiky úvěrových produktů, jejich historie a vývoj na finančních trzích v České republice. Pozornost je věnována také dopadu ekonomické krize a její vliv na bankovní sektor. Práce je zaměřena především na jednu z nejzákladnějších potřeb obyvatelstva, otázce financování bydlení.
Annotation This work´ s basic theme is the credit contract. There is basic characteristics of loan products, their history and developments in the Czech Republic´ s financial markets. Attention is also paid to the impact of economic crisis and its influence for the banking sector. The work is mainly focused to one of the most basic people needs – the financing of own housing.
„Chtěl bych žít s hromadou peněz jako chudý člověk.“ (Pablo Picasso)
Obsah Úvod ...................................................................................................................................... 8 1. Právní úprava smlouvy o úvěru ....................................................................................... 10 2. Charakteristika úvěrových produktů ............................................................................... 10 2.1. Historie a vývoj ........................................................................................................ 11 2.1.1. Vývoj v ČR ........................................................................................................ 12 2.2. Funkce úvěru ............................................................................................................ 15 2.3. Členění úvěrů ............................................................................................................ 16 2.4. Proces schvalování ................................................................................................... 17 2.5. Úrokové sazby .......................................................................................................... 18 2.6. Zajištění úvěru .......................................................................................................... 19 2.7. Pojištění úvěru .......................................................................................................... 21 2.8. Obchodní podmínky ................................................................................................. 21 2.9. Úvěrová smlouva ...................................................................................................... 21 3. Úvěry na bydlení ............................................................................................................. 23 3.1. Hypoteční úvěr ......................................................................................................... 23 3.1.1. Zákonné podmínky ............................................................................................ 24 3.1.2. Druhy hypotečních úvěrů .................................................................................. 25 3.1.3. Úroková sazba ................................................................................................... 28 3.1.4. Zajištění hypotečních úvěrů............................................................................... 28 3.1.5. Charakteristika ţadatele ..................................................................................... 29 3.1.6. Čerpání a splácení hypotečního úvěru ............................................................... 30 3.1.7. Hypoteční zástavní listy..................................................................................... 31 3.1.8. Státní podpora .................................................................................................... 33 3.2. Stavební spoření ....................................................................................................... 36 3.2.1. Historie stavebního spoření ............................................................................... 36 3.2.2. Vznik a vývoj v České republice ....................................................................... 37 3.2.3. Právní úprava ..................................................................................................... 37 3.2.4. Fáze spoření ....................................................................................................... 37 3.2.5. Charakteristika ţadatele ..................................................................................... 40 3.2.6. Překlenovací úvěr .............................................................................................. 40 3.2.7. Fáze úvěrová ...................................................................................................... 41 3.2.8. Státní podpora .................................................................................................... 44
3.3. Srovnání hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření..................................... 44 4.Situace na finančním trhu v ČR........................................................................................ 45 4.1. Centrální banka a její funkce .................................................................................... 46 4.2. Obchodní banky a jejich podnikání .......................................................................... 47 4.3. Bankovní asociace .................................................................................................... 48 4.4. Finanční skupiny ...................................................................................................... 49 4.5. Současná situace na hypotečním trhu v ČR ............................................................. 50 4.7. Zadluţenost domácností ........................................................................................... 54 Závěr .................................................................................................................................... 56 Seznam pouţité literatury .................................................................................................... 60 Seznam příloh ...................................................................................................................... 62
Úvod V povědomí lidstva je všeobecně známo, ţe peníze jsou nezbytnou součástí ţivota téměř kaţdého člověka na této planetě. Dá se jistě polemizovat, zda jsou nejdůleţitější, avšak i tací co tvrdí, ţe peníze nejsou vše, dají jistě časem za pravdu, ţe prakticky veškeré dění v našem civilizovaném světě se od peněz odvíjí. Kaţdý má jistě svůj ţebříček hodnot a někteří lidé mají „peníze“ zasunuty aţ někde hodně v zadu, jako méně potřebné. Bohuţel od mnoţství peněz se odvíjí kvalita ţivota a pokud se jich nedostává, můţe být ohroţena i taková hodnota jako je zdraví, kterou většina lidí povaţuje ve svém ţivotě za prioritní. V minulosti bylo zvykem si na své potřeby nejprve naspořit a aţ poté je realizovat. Rychlý rozvoj naší společnosti a s tím spojený ţivotní styl v dnešní době tento zvyk prakticky vymazal. Stále větší potřeba peněz a poptávka po nich postupně vyvolala nabídku institucí zabývajících se poskytováním sluţeb v obchodě s penězi. Dnes je běţnou praxí, ţe si lidé pořizují různé formy financování na realizaci svých přání prostřednictvím úvěrů. Pro většinu lidí je prakticky nepředstavitelné, ţe by si měli nejprve celý ţivot spořit na své bydlení a aţ poté tuto potřebu realizovat. Tato potřeba se jistě téměř pro kaţdého jeví jako nejnákladnější investice v ţivotě a proto je dobře, ţe v dnešním světě existují moţnosti financování prostřednictvím úvěrů. Kaţdému se občas stane, ţe mu někdy peníze přebývají a někdy naopak chybějí, a tak přemýšlejí, jak je dočasně získat. Ti první nabízejí své peníze a poptávají se po investičních příleţitostech, druzí nabízejí investiční příleţitosti a poptávají se po penězích. Moderní společnost vědoma si tohoto dilematu, vynalezla a stále zdokonaluje prostředek, jak oba subjekty tohoto problému dočasně zbavit.
1
Nazýváme ho finančním trhem.
Finanční trh je místo, na kterém se výše uvedené ekonomické subjekty setkávají. Finanční trhy můţeme definovat jako trhy s penězi.
1
Pavelka,F; Bardová,D; Opltová,R. Úvěrové obchody : Bankovní institut vysoká škola, ISBN 80-7265-037-
8, 2002
8
Cílem práce je seznámit čtenáře s přehledem úvěrových produktů na finančním trhu v ČR, se zaměřením na problematiku hypotečních úvěrů. V úvodní části se věnuji právní úpravě smlouvy o úvěru, jejímu základnímu ustanovení, které je zakotveno v Obchodním zákoníku a dalším legislativním změnám, které se jí dotýkají. V další kapitole se zaměřuji na počátky a vývoj bankovnictví a vlastní charakteristiku úvěrových produktů. V třetí kapitole se věnuji snad nejdůleţitější problematice téměř kaţdého člověka a to otázce bydlení a jeho způsobu financování. Část této kapitoly je věnována hypotečnímu úvěrování a část úvěrům ze stavebního spoření. V závěru kapitoly jsem se pokusila o jednoduché porovnání těchto dvou produktů. V závěrečné kapitole bych chtěla seznámit čtenáře se základním rozdělením subjektů působících na finančním trhu v České republice a ukázat jakou roli hrají jako poskytovatelé finančních produktů. Závěrem jsem se pokusila o celkové zhodnocení situace na našem finančním trhu s riziky, které ji provázejí z pohledu klienta s dopadem na zadluţenost domácností a z pohledu poskytovatele eliminovat rizika špatně splácených úvěrů.
9
1. Právní úprava smlouvy o úvěru Smlouva o úvěru je závazek dvou stran, kde na jedné straně stojí věřitel, poskytovatel finančních prostředků a na straně druhé dluţník, příjemce peněz. Věřitel se tímto smluvním ujednáním zavazuje poskytnout finanční plnění ve sjednané výši a dluţník se zavazuje svůj závazek splatit i s domluvenými úroky, které jsou odměnou za zapůjčení peněz. Smlouvu o úvěru upravuje ustanovení § 497 a násl. Obchodního zákoníku.2 1.1.2011 vstoupila v platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru zákon č.145/2010 ze dne 21.4.2010. Zákon o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů je transpozicí směrnice Evropského parlamentu a Rady 2008/48/ES ze dne 23.4.2008 o smlouvách a spotřebitelském úvěru a o zrušení směrnice Rady 87/102/EHS do českého právního řádu. Cílem právní úpravy je dosaţení harmonizace spotřebitelského trhu v rámci společenství a tím i posílení důvěry a právní jistoty spotřebitelů a poskytovatelů spotřebitelských úvěru, který jiţ neodpovídal současnému vývoji úvěrových produktů nabízeným spotřebitelům na trhu. 3
2. Charakteristika úvěrových produktů Úvěr lze chápat jako poskytnutí finančních prostředků (peněz) bankou, či jiným finančním ústavem, na realizaci potřeb občanů, či firem. V minulosti bylo zvykem, ţe si lidé nejprve na své potřeby našetřili a aţ poté realizovali svá přání. V současnosti je tomu jinak. Na finančním trhu je velká konkurence mezi poskytovateli úvěrů. Bankovní domy mají ve své nabídce úvěrové produkty, kterými lze financovat nákup, modernizaci, rekonstrukci či výstavbu nemovitostí, dále pak investice na cokoliv, nebo investice na podnikatelské záměry. Jeden před druhým se předhánějí v nabídce a to samozřejmě nezůstává bez odezvy. Stále více občanů a firem realizuje své potřeby pomocí půjček a úvěrů.
2
Obchodní zákoník, 2010. ISBN 978-80-7208-779-2
3
www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_spotr_uver_aktualne_57562.html, 15.9.2010
10
Dluh či úvěr vznikají zpravidla z ekonomických transakcí, např. věřitel dodá peníze, zboţí a sluţbu, cenné papíry či jiné majetkové hodnoty a dluţník je po jisté době splácí penězi. Dluh či úvěr jsou záleţitostí kaţdodenní ekonomické praxe. Téţ současné peněţní oběţivo má úvěrový základ. Jeho obsahem jsou dluhy centrální banky či státu. Pro drţitele těchto dluhů to je vysoce likvidní jmění, směnitelné za kterékoli jiné statky, nepeněţní i peněţní. Úvěr vzniká tím, ţe věřitel (poskytovatel úvěru) předává vypůjčovateli (dluţníku) k dočasné dispozici určité hodnoty. Při předání se poskytují sluţby a dodává zboţí, jejichţ úhrada se provede později, nebo v současné době nejrozšířenější a hlavní způsob, poskytne se půjčka peněţních prostředků. Dluţník má během sjednáné doby moţnost disponovat s prostředky. Za to musí zaplatit věřiteli úrok. Úvěrovými obchody na peněţních a kapitálových trzích banky zprostředkovávají přesuny peněz od věřitelů k dluţníkům, přeměnu nečinných peněţních prostředků v činné tím, ţe usměrňují jejich pouţití na místech co nejefektivnějšího vyuţití. Umoţňují rozšíření spotřeby výrobní, osobní i společenské. Přelévání volných peněz mezi individuálními subjekty, mezi obory a odvětvími přispívá k utváření proporcí a globální ekonomické rovnováhy a podporuje ekonomický růst. 4
2.1. Historie a vývoj Předchůdci v dnešním pojetí chápaných bank a bankéřů, byli směnárníci a peněţníci. Jejich prapůvodní směnárenské a depozitní operace se postupně rozrůstaly ve zprostředkování vnitřního a mezinárodního obchodního a platebního styku. Vznikaly různé formy, v nichţ se realizovaly peněţní funkce. Rozvíjela se široká paleta dluţnických a věřitelských vztahů a operací, které významně přispívaly ke zpruţnění obchodního mechanizmu i k rozvoji ekonomických potenciálů obchodujících zemí. Depozitní operace směnárníků a úvěrové operace lichvářů se staly základem i zdrojem úvěrové činnosti, „obchodů s dluhy“.
4
Bankovnictví : Bankovní institut VŠ, 12/2006. ISBN 978-80-7265-099-6
11
Předstupněm moderního bankovnictví byly různé depozitní a ţirové instituce a úvěrová společenství ve 12. aţ 14. století. Vznikaly téměř souběţně na jihu i severu Evropy, v Benátkách, Janově, Amsterdamu, Hamburku. A tak se postupně od rodinných malých firem, kde otec a syn s pomocí lavice nabízeli v přístavech sluţby úschovy a půjčky peněz, rozvinul systém bankovních ústavů v podobě velkolepých honosných kamenných budov. Tyto bankovní instituce byly především rodinného charakteru, vznikaly známé bankovní rody Fuggerové, Welserové a další. Formy i praxe středověkého bankovnictví v kontinentální Evropě se postupně přenesly na britské území, kde byly převzaté zkušenosti rozvinuty a obohaceny o mnoho dalších. Byly zaloţeny nové bankovní instituce a tradice, které sehrály jednu z nejvýznamnějších rolí v historii rozvoje ostrovní říše. Mnohé z těchto tradic přetrvávají v britské ekonomice doposud.
2.1.1. Vývoj v ČR K realizaci pokroku lidstva bylo, je a bude třeba peněz. Banky, jsou vţdy a všude motorem hospodářského růstu. Peníze pomáhají budovat ekonomickou sílu jednotlivce i státu. Jsou měřítkem oceňování hmotných a duchovních statků, synonymem úspěchu a moci a lidé se je snaţí získat poctivým i nepoctivým způsobem. Ukládáme je v bankách, aby mohly být efektivně přerozdělovány tam, kde při akceptovatelném riziku přinesou zisk. 5 Od počátku 19. století vyvíjela nově vznikající evropská burţoazie velký tlak na zpřístupnění bankovních sluţeb. Vznikaly menší banky, často na principu druţstev nebo místních spořitelen.Tyto banky postupně vytvářely mohutné bankovní svazy, které začínaly konkurovat původním bankám. Také na našem území v té době docházelo k rozvoji bankovního sektoru, především zakládáním poboček bank vznikajících ve Vídni, často s účastí zahraničního kapitálu. Začaly se také zakládat české banky , z nichţ některé, například Ţivnostenská banka, získaly význam přesahující české země. Ţivnostenská banka zahájila činnost 1.3.1867 jako akciová společnost, zaměřená na podporu krytí hospodaření menších českých podnikatelů.
5
Vencovský,F; Jindra,Z; Novotný,J; Půlpán,K; Dvořák,P. Dějiny bankovnictví v českých zemích : Bankovní
institut, a.s., 1999, ISBN 80-7265-030-0
12
V letech 1918 aţ 1919 převzalo Československo soustavu obchodních bank z Rakouska-Uherska. Hlavní roli hrála v tehdejší ČSR od počátku Ţivnostenská banka, která byla napojena na velký český průmysl.
V roce 1926 byla zaloţena Národní banka československá jako centrální emisní banka státu. V období druhé světové války bylo bankovnictví v Čechách podřízeno německému vlivu. V období po druhé světové válce v roce 1945 byly znárodněny akciové banky a v roce 1948 zestátněny téţ soukromé bankovní domy.
V roce 1950 proběhla další etapa bankovních reforem. Byla zřízena Státní banka československá (SBČS), která působila jednak jako centrální emisní banka státu, jednak jako banka pro poskytování provozních úvěrů a veškerého zúčtovacího styku. Vedle SBČS působily Investiční banka, Ţivnostenská banka a v roce 1965 zahájila svoji činnost Československá obchodní banka, která převzala od SBČS mezinárodní platební, zúčtovací a úvěrový styk, financování a úvěrování podniků zahraničního obchodu, obchodní operace s devizovými rezervami a některé další činnosti. 6
Aţ druhá polovina osmdesátých let přinesla změnou legislativy další reformy v bankovnictví. V roce 1990 začal v tehdejším Československu platit nový zákon o bankách a spořitelnách a zákon o Státní bance československé. Oba tyto zákony, kromě stanovení zcela nových pravidel pro bankovní činnost, přinesly rovněţ významné změny institucionální. Do konce roku 1990 udělila SBČS licence 23 novým bankám na území celé tehdejší ČSFR. Během let 1990-1992 vzniklo několik nových soukromých obchodních bank. V tomto období vznikla také Československá obchodní banka, a.s., která získala licenci na vydávání hypotečních zástavních listů. Byly rovněţ zřízeny specializované banky jako například Českomoravská záruční a rozvojová banka, zřízena jako společný podnik státu a velkých obchodních bank, a Konsolidační banka, státní peněţní ústav.
6
Bankovnictví : Bankovní institut VŠ 12/2006. ISBN 978-80-7265-099-6
13
K 1.1.1992 byly přijaty zákony upravující čs. bankovní systém jiţ na úrovni vyspělých států. Byl to zákon č. 21/1992 Sb. o bankách, a zákon č. 22/1992 Sb. o SBČS. Cílem velké novely bylo obnovení důvěry v bankovnictví České republiky. V roce 1993 došlo rozdělením Československa k rozdělení bankovních soustav a k oddělení měn. Na začátku roku 1993 vzniká nová česká měna a dochází k soustavě dílčích změn a posunů. Mezi zásadní změny patří zavedení instituce stavebních spořitelen, zvýšení minimální výše základního kapitálu bank na 500 mil., korporativní pojištění vkladů fyzických osob v bankách s podporou státu, zavedení hypotečního bankovnictví a zavedení instituce spořitelních a úvěrových druţstev. Dále postupně vzniká trh cenných papírů, kde významnou roli sehrála kuponová privatizace. Byla zřízena burza cenných papírů, svou činnost zahájily leasingové společnosti, firmy podnikající v oblasti faktoringu. Velmi rychle se rozšířily investiční společnosti, makléřské a brokerské firmy. 7
S rozvojem výroby a obchodu se rozšiřoval obchodní úvěr, který si obchodníci a výrobci poskytovali vzájemně mezi sebou. Obchodní úvěr nebyl bezprostředně spojen s pohybem peněz, věřitel poskytoval dluţníkovi zboţí, nikoliv peníze. Příčinou vzniku obchodního úvěru byly kvantitativní neshody mezi peněţními příjmy a splatnými závazky podniku v čase. Například podnikatel nakupoval materiál, suroviny a strojní vybavení dříve, neţ mohl prodat své produkty. Jeho dodavatel mu poskytoval obchodní úvěr, tj. platil dodávky z trţeb za prodanou produkci. S obchodním úvěrem se vyvinuly zvláštní obchodně právní dokumenty, dluţní úpisy, nazývané směnky. Směnka má dvě základní podoby, tj směnka vlastní, v níţ se dluţník zavazuje, ţe zaplatí určitou peněţní částku věřiteli ve stanovené době, a směnka cizí, v níţ věřitel zavazuje dluţníka ke splnění směnečné povinnosti, tj. zaplatit určitou peněţní částku k určitému datu. V tomto obsahovém pojetí směnka zastupuje peníze v oběhu. 8
7
Bankovnictví : Bankovní institut VŠ, 12/2006. ISBN 978-80-7265-099-6
8
Bankovnictví : Bankovní institut VŠ, 12/2006. ISBN 978-80-7265-099-6
14
2.2. Funkce úvěru Bankovním úvěrem jsou peníze rozdělovány a zároveň nově tvořeny. To znamená, ţe banky pouţívají jim svěřené volné peněţní prostředky vkladatelů k poskytování úvěrů. S tímto pojmem jsou spojeny funkce bankovního úvěru makroekonomické, tj. funkce peněţní či emisní, rozdělovací či distribuční, kreační a funkce mikroekonomické. Makroekonomické funkce – emisní, znamená, ţe prostřednictvím bankovního úvěru jsou peníze uváděny do oběhu a zároveň z oběhu stahovány, přičemţ bankovní úvěr v tomto procesu můţe usměrňovat jejich mnoţství i proudy a zdroje tvorby peněţních fondů. Distribuční funkce úvěru je organicky spojena s funkcí emisní, neboť úvěr nejen uvádí peníze do oběhu, ale současně přerozděluje volné peněţní fondy, které se soustřeďují v bankách a obdobných peněţních ústavech jako disponibilní úvěrové zdroje. Bankovní úvěr má mimo jiné funkci multiplikace deposit, dříve označovanou častěji jako kreační funkce. Z této funkce plyne, ţe z jedné jednotky prvotního depozita se prostřednictvím bankovního úvěru vytvoří další jednotky odvozených deposit, která opět mohou být buď v dané bance nebo jiných bankách rozděleny a pouţity jako úvěr. Tím se z prvotních depozit vytváří násobek depozitních peněz. Mikroekonomické funkce úvěru – z hlediska úvěrového subjektu (příjemce úvěru) je úvěr jeho peněţním příjmem či důchod tvořící jeho disponibilní peněţní fond. Z tohoto zřetele lze hovořit o důchodové funkci úvěru, která je jen druhou stránkou funkce emisní a distribuční. Vytváří se kupní síla rozšiřováním důchodů úvěrovaných subjektů. 9
9
Bankovnictví : Bankovní institut VŠ 12/2006, ISBN 978-80-7265-099-6
15
2.3. Členění úvěrů Úvěry lze členit dle různých hledisek. Dle časového hlediska rozdělujeme úvěry na : a) Krátkodobé se splatností do jednoho roku. b) Střednědobé se splatností do čtyř let. c) Dlouhodobé se splatností delší neţ čtyři roky. Z hlediska účelovosti rozdělujeme úvěry na : a) Účelové-úvěr lze pouţít pouze pro účely stanovené smlouvou. Například investice do nemovitostí slouţících k bydlení. Takovéto úvěry nazýváme hypotečními. b) Neúčelové-úvěr lze pouţít na cokoliv. Banky nesledují účel pouţití. Neúčelové úvěry se vyznačují tím, ţe mají vyšší úrokové sazby a klient je můţe pouţít k libovolnému účelu. Spotřebitelské úvěry jsou půjčky fyzickým osobám občanům starším 18 let, se státním občanstvím ČR a trvalým bydlištěm na území ČR. Slouţí především k nákupu spotřebního zboţí, k financování různých sluţeb, také můţou slouţit k financování nákupu či k rekonstrukci nemovitostí. Banka tyto peníze vyplácí klientovi buď v hotovosti, nebo je bezhotovostně převede na účet klienta. Výše poskytovaných spotřebitelských úvěrů je u jednotlivých bank a typů úvěrů různá. Výše úrokové sazby spotřebitelských úvěrů závisí na typu úvěru, na době splatnosti, případně i na jiných okolnostech, které banka při stanovení výše úrokové sazby zohledňuje. V současné době se úrokové sazby spotřebitelských úvěrů pohybují v rozpětí od 7,5 aţ 19 % p.a. Z hlediska zajištění rozdělujeme úvěry na : nekryté, tj. bianko, nebo téţ blanko úvěry kryté -osobní, tj. ručení, směnečné zajištění apod. -reálné, tj. zástava věcí movitých nebo nemovitých atd.
16
Existuje mnoho dalších hledisek, dle kterých je moţno členit úvěry například úvěry podle velikosti, příjemce, metody úvěrování, poskytovatele, měny apod. Mezi nejčastěji vyuţívané druhy úvěrů se řadí úvěr hypoteční, úvěr ze stavebního spoření, úvěr spotřební, kontokorentní, úvěr z kreditní karty, dále pak úvěry podnikatelské… Bezpochyby lze konstatovat, ţe v současné době je ve velké míře vyuţíván úvěr hypoteční, jakoţto úvěr na investice do nemovitostí slouţících k bydlení. K získání nemovitosti potřebují lidé nemalé finanční prostředky a těmi ve většině případů nedisponují. K tomu jsou připraveny se svými konkurenčními nabídkami bankovní domy, ale i společnosti působící v nebankovním sektoru. K rozhodnutí před kterým stojí spousta zájemců o hypotéku, jistě nahrává i skutečnost nízkých úrokových sazeb u hypotečních produktů, ale také stále dobrá dostupnost. Ceny nemovitostí se udrţují stále na nízké hladině a to všeobecně také velmi přispívá k rozhodnutí, zda koupit či nekoupit, zda hypotéku, či bydlení v pronájmu.
2.4. Proces schvalování V posledních letech se stávají úvěrové produkty stále více dostupnější pro širokou veřejnost. Ţadatel o úvěr musí splňovat hned několik podmínek. Banka prozkoumá ţádost o poskytnutí úvěru z hlediska úvěruschopnosti klienta, tj. způsobilosti klienta uzavírat právoplatné úvěrové obchody, právně účinným způsobem se tedy vůči bance zavázat. To znamená u fyzických osob zletilost (doklad totoţnosti) a právnických osob vznik právnické osoby a oprávněnost stanovených pracovníků firmy k jejímu zastupování a k uzavírání smluv ( doklad o zápisu v obchodním rejstříku, ţivnostenské oprávnění apod.). Při zkoumání ţádosti se vyhodnocují obecné informace o klientovi, jako např. jméno, fyzická či právnická osoba, doklady osvědčující status klienta, sídlo firmy, osoby pověřené k zastupování, oblast činnosti, poţadovaná výše úvěru, účel úvěru, průběh splácení, nabízené záruky, dále pak finanční situace, struktura financování, propočet bonity. Z hlediska úvěruhodnosti klienta, tj. schopnosti klienta dostát svým závazkům z úvěrového vztahu, banky pouţívají pro posouzení ţádosti o úvěr různá kritéria 17
hodnocení. Některé banky mají zpracovány různé ratingové systémy, tj. přiřazují klienty do různých kategorií, charakterizujících jejich bonitu, a tím úvěruhodnost.10 Ve velké míře jsou poskytovateli vyuţívány bankovní či nebankovní registry. Bankovní registry se zprovoznily přibliţně před šesti lety a hlavním účelem bylo sledovat platební morálku klientů. Dnes prakticky kaţdý bankovní ústav jako první krok při skoringu klienta provádí nahlíţení do bankovního registru popřípadě i dalších nebankovních registrů. Pakliţe má klient špatnou platební morálku (kaţdý bankovní ústav má určitou toleranci), není úvěr poskytnut. Proces schvalování se liší u konkrétních poskytovatelů. Zpravidla lze konstatovat, ţe čím jednodušší proces schvalování existuje, tím víc si klient zaplatí na poplatcích za poskytnutí úvěru či na úrokové sazbě a naopak. Pokud klient vyjde bonitně a v registrech je vše v pořádku, je jiţ jen krůček k uzavření úvěrové smlouvy a převedení peněz na účet klienta. Jinak je tomu u úvěrů na bydlení, kde je k zajištění úvěru potřebná nemovitost, která musí být oceněna kvalifikovaným odhadcem, nebo soudním znalcem. Dále pak zpravidla dochází ke stejnému procesu schválení jako je tomu u běţných spotřebitelských úvěrů.
2.5. Úrokové sazby Úroková sazba, která je vypočtena klientovi při schvalování úvěru, je „odměnou“ poskytovatelů za zapůjčení finančních prostředků. § 499 Obchodního zákoníku upravuje úplatu, kterou lze sjednat mezi věřitelem a dluţníkem při poskytnutí úvěru.11 Úroková sazba se nejčastěji vyjadřuje v procentech za jeden rok, takzvaně p.a. Úroková sazba vyjadřuje podíl úroku na zapůjčené částce. Z pohledu banky je úroková sazba hlavním zdrojem jejího příjmu. Úrokové sazby jsou pevné nebo pohyblivé. Pevné úrokové sazby jsou neměnné po celou dobu trvání obchodu. Naproti tomu pohyblivé sazby jsou stanoveny ke konkrétnímu případu. Skládají se z pevné odchylky a indikativní sazby např. PRIBOR-praţská mezibankovní nabídková sazba.
10
Bankovnictví : Bankovní institut VŠ, 12/2006. ISBN 978-80-7265-099-6
11
Obchodní zákoník 2010. ISBN 978-80-7208-779-2
18
Zpravidla lze konstatovat, ţe v určitém časovém horizontu úrokové sazby kolísají. Jistě má na to vliv celá řada faktorů. Mezi hlavní ovlivňující faktory patří Česká národní banka v pozici centrální banky státu jakoţto hlavní dohlíţitel a regulátor měny. Dále pak konkurenční boj jednotlivých bankovních ústavů a s tím spojené různé marketingové akce na podporu prodeje v jednotlivých ročních obdobích. Roční úroková sazba (úrok p.a.) není odpovídajícím vyjádřením ceny půjčky. Do hry vstupují další poplatky, například za správu úvěru, za uzavření smlouvy a další. Přesnějším ukazatelem co stojí úvěr, je RPSN, tedy roční procentní sazba nákladů na úvěr. Poskytovatelé jsou ze zákona povinni sazbu RPSN sdělovat. Tuto povinnost upravuje zákon č. 321/2001 Sb. V řadě států Evropské unie je u spotřebitelských úvěrů regulována maximální výše úroků, nebo přímo RPSN. Tímto je alespoň částečně bráněno lichvářským praktikám. 12
2.6. Zajištění úvěru Zajištění úvěru má ve své podstatě dvě základní formy - osobní a věcné zajištění. Osobní zajištění představuje takovou formu ručení, kdy se za dluţníka zaručí jiná osoba či skupina osob. Jde o klasické ručení, depotní směnky, převzetí dluhu a přistoupení k závazku. U věcného zajištění se pak jedná o zástavu movitých či nemovitých věcí a postoupení pohledávky. Ručení představuje písemné prohlášení třetí osoby, ţe v případě nesplacení dluhu dluţníkem, zaplatí jeho závazky u dané instituce Ručení je upraveno ustanovením § 303 Obchodního zákoníku. Banka můţe vymáhat dluh po ručiteli aţ v době, kdy dluţník ve stanovené době peníze neplatí. Je-li zavázáno k pnění společně několik osob, ručí za své závazky společně a nerozdílně, upraveno § 293 Obchodního zákoníku.13 Depotní směnka představuje obvykle bianco směnku uloţenou v bance a ta slouţí jako zajištění. 12
http:// www.penize.cz/spotrebitelske-uvery/96542-i nektere-banky-poskytuji-drahe-pujcky-aneb-uver-spredlozkou
13
Obchodní zákoník 2010. ISBN 978-80-7208-779-2
19
Převzetí dluhu představuje dohodu třetí osoby a dluţníka, ţe nastoupí na jeho místo. K tomu musí dát ale věřitel souhlas. Přistoupení k závazku představuje takovou situaci, ţe třetí osoba se bez souhlasu dluţníka spojí s bankou a domluví se na úhradě dluţníkových závazků. Přistoupením se třetí osoba stává dluţníkem vedle dluţníka původního, toto upravuje ustanovení § 533 Občanského zákoníku.14 Zástava movitých a nemovitých věcí je vcelku jasnou záleţitostí. Prakticky nejvíce vyuţívané jsou zástavy nemovitostí slouţící k zajištění zpravidla hypotečních úvěrů, nebo úvěrů ze stavebního spoření. Vhodným zajištěním je rodinný dům, bytová jednotka (v osobním vlastnictví), bytový dům či stavební pozemky. Zajištění úvěrů (hypotečních) je v bankách vyţadováno vţdy formou zástavního práva k nemovitosti ohodnocené dle metodiky bank na tzv. zástavní hodnotu, která vychází z ceny obvyklé. Tato hodnota udává zejména moţnost přijatelného zadluţení dané nemovitosti formou poskytnutého úvěru. Zástavní právo takto vzniklé lze charakterizovat tak, ţe bance poskytující úvěr vzniká právo domáhat se uspokojení na zastavené nemovitosti, pokud dluţník neplní své závazky řádně a včas. Zástavní věřitel můţe dosáhnout uspokojení své pohledávky z výtěţku zpeněţení zástavy. K platnému vzniku zástavního práva se vyţaduje jeho zápis do katastru nemovitostí. Pokud je pohledávka splacena, dojde i k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Postoupení pohledávky představuje převedení pohledávky na nového věřitele. Postoupení pohledávky je upraveno ustanovením § 524 Občanského zákoníku.15
14
Občanský zákoník 2008. ISBN 978-80-7208-650-4
15
Občanský zákoník 2008. ISBN 978-80-7208-650-4
20
2.7. Pojištění úvěru Aby poskytovatelé eliminovali riziko při poskytování úvěrů, nabízejí pojištění úvěrů, nebo v některých případech je povinností mít úvěr pojištěn. Jedná se o pojištění konkrétního závazku, kde ţadatel je pojištěn na pojistné riziko smrti, trvalé invalidity, dlouhodobé pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání. Pojištění se sjednává do výše závazku, v některých případech jako například u hypotečních úvěrů je omezení do určité výše pojistného krytí a je také vymezena horní hranice věku pojištěnce. Lze konstatovat, ţe tímto jsou obě strany závazkového vztahu chráněny a předchází se tím nepředvídatelným a neplánovaným situacím, které můţou obě strany postihnout. Je to další způsob zajištění závazků a ze strany dluţníků je na místě tuto formu krytí realizovat. Při zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti je povinnost ze strany dluţníka nemovitost pojistit proti ţivelním pohromám a vinkulovat pojistné plnění ve prospěch poskytovatele.
2.8. Obchodní podmínky Obchodní podmínky jsou ze zákona povinnou součástí smluvní dokumentace, respektive úvěrové smlouvy. Vymezují konkrétní práva a povinnosti účastníků závazkového vztahu. Jsou zde definována jasná pravidla smlouvy o úvěru. Je zde jasné vymezení pojmů ve vzájemných vztazích mezi dluţníkem a věřitelem a v neposlední řadě způsob moţné komunikace mezi účastníky a odkaz na sazebník banky, kde dluţník dohledá potřebné informace o poplatcích.
2.9. Úvěrová smlouva Rozhodujícím dokumentem upravující vztahy mezi věřitelem a dluţníkem je úvěrová smlouva jejíţ nedílnou součástí jsou výše zmiňované obchodní podmínky poskytovatele. Úvěrová smlouva přesně definuje práva a povinnosti účastníků úvěrového obchodu. V úvěrové smlouvě je uvedeno :
kolik peněz nám banka půjčí
za jakou úrokovou sazbu a na jakou dobu je tato úroková sazba platná
na jak dlouho je úvěr poskytnut
účel, na který je úvěr poskytnut 21
Dále je v úvěrové smlouvě stanoveno kdy a jak lze úvěr čerpat a jakým způsobem bude splácen. Rovněţ je zde stanoveno jak bude úvěr zajištěn a co je významné, jaké podmínky musí být splněny, aby banka umoţnila skutečně převést peněţní prostředky z banky a pouţít je v souladu s předpokládaným investičním záměrem. 16 Na základě provedených analýz úvěruschopnosti a úvěrohodnosti klienta, posouzení záruk, zváţení způsobu splácení úvěru a stanovení ceny úvěru předloţí poskytovatel návrh úvěrové smlouvy vypracované dle platné legislativy v ČR. Úvěrová smlouva musí obsahovat:
závazek banky poskytnout klientovi úvěr v určité výši
závazek dluţníka poskytnuté peněţní prostředky splatit a zaplatit úroky ve sjednaných termínech (splátkový plán)
účel, na nějţ je úvěr poskytován
podmínky čerpání úvěru
eventuální sankční podmínky pro případy neplnění podmínek poskytnutí úvěru
číslo účtu, na který je úvěr poskytnut
způsob zajištění úvěru 17 Ustanovení § 272 Obchodního zákoníku upravuje formu smluvního ujednání. Pokud
alespoň jedna ze stran projeví vůli k uzavření v písemné formě, je k platnosti vyţadována forma písemná.18 Úvěrová smlouva má písemnou formu a podpisem účastníků dochází k jejímu uzavření. Je to poslední krok za rozjednaným obchodem.
16
Bardová,D,: Jak správně na hypotéky, 1997. ISBN 80-901486-5-4
17
Bankovnictví : Bankovní isntitut VŠ 2006. ISBN 978-80-7265-099-6
18
Obchodní zákoník 2010. ISBN 978-80-7208-779-2
22
3. Úvěry na bydlení Jistě lze konstatovat, ţe otázka bydlení je pro kaţdého z nás zásadní. Je to zpravidla rozhodnutí na celý ţivot, kde a v jakých podmínkách budeme bydlet. Velmi malá část populace má hotové finanční prostředky na realizaci vlastního bydlení. Proto je na místě správné rozhodnutí, jakým způsobem své budoucí bydlení financovat. Na našem finanční trhu se nabízejí dvě moţnosti, a to financování hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření.
3.1. Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je přísně účelový úvěr dlouhodobého charakteru, určen výhradně k financování bydlení. Vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. I kdyţ v éře centrálně plánované socialistické ekonomiky existovaly určité formy úvěrování bytových potřeb, o hypotečním bankovnictví se jistě nedalo hovořit. Snaha rychle vrátit tento segment do našeho bankovního systému se projevila v tom, ţe jiţ v roce 1990 zákon o dluhopisech vymezoval hypoteční zástavní listy i hypoteční úvěr. V této době nebylo však ještě dostatečně legislativně upraveno zástavní právo a způsob jeho realizace. Neexistovala státní podpora hypotečního úvěrování a nebyl dostatečně rozvinutý kapitálový trh. Rozvoj hypotečního bankovnictví proto nastává aţ v roce 1995, kdy novelou pěti zákonů byly vytvořeny legislativní podmínky hypotečního bankovnictví. Od vytvoření podmínek pro hypoteční bankovnictví do konce roku 1997 získalo licenci k emisi hypotečních zástavních listů celkem 6 bank: Českomoravská hypoteční banka, a.s. Česká spořitelna, a.s. Komerční banka, a.s. Vereinsbank CZ, a.s. Hypo-bank CZ, a.s. Creditanstalt, a.s. Pouze tehdy Českomoravská hypoteční banka, nyní Hypoteční banka působí jako specializovaná banka na hypoteční obchody, ostatní banky nabízejí tento produkt jako univerzální banky. 23
Vývoj hypotečního bankovnictví byl od svého vzniku ovlivněn celkovými ekonomickými podmínkami, které nebyly pro jeho rozvoj zcela příznivé. Šlo zejména o to, ţe existovala nepříznivá relace mezi cenou bytů a rodinných domů a čistými příjmy obyvatelstva, bytová výstavba zaostávala za potřebami, situace na kapitálovém trhu se vyznačovala nízkou nabídkou dlouhodobých zdrojů při jejich relativně vysoké ceně. Přesto lze říci, ţe vývoj hypotečního bankovnictví zaznamenal v letech 1995-1998 poměrně dynamický rozvoj. 19 Nutno dodat, ţe v posledních letech 2005 – 2010 zaznamenal trh s hypotékami obrovský nárůst a i přes drobné poklesy v období krize tento trend neustále pokračuje. Od roku 2007 je lídrem hypotečního trhu v České republice Hypoteční banka. Hypoteční banka působí na českém trhu 20 let. Z toho 15 let se specializuje na hypotéky a pomáhá lidem realizovat jejich představy o bydlení. Hypotéky poskytuje převáţně fyzickým osobám. V její pobočkové síti najdou klienti bankovní sluţby související s hypotečním financováním. Banka vede i běţné korunové účty související s poskytováním a splácením hypoték. Kromě sítě poboček nabízí Hypoteční banka své sluţby také prostřednictvím strategických partnerů – ČSOB, Poštovní spořitelny a Českomoravské stavební spořitelny. Hypoteční banka spolupracuje s řadou externích hypotečních poradců. Pro financování své činnosti vydává banka hypoteční zástavní listy, dále provádí transakce v korunách na mezibankovním peněţním trhu a přijímá i vklady velkodeponentů v domácí měně.
3.1.1. Zákonné podmínky Základním předpisem pro oblast poskytování hypotečních úvěrů je především zákon 190/2004 Sb., o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. Ze znění §28 a §30 tohoto zákona vyplývá následující zákonná definice hypotečního úvěru.20
19
Vencovský,F; Jindra,Z; Novotný,J; Půlpán,K; Dvořák,P.Dějiny bankovnictví v českých zemích : Bankovní
institut, a.s., ISBN 80-7265-030-0 20
Hypoteční banka, a.s., metodické pokyny 1/2011
24
§28 (3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. (4) Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. 21
§30 Pro řádné krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem mohou slouţit pouze ty jeho pohledávky z hypotečních úvěru nebo jejich části, které plní podmínky §28 odst.3 a 4. Tyto pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy k takovému krytí slouţí, převýšit 70% zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí souhrnu závazků ze všech hypotečních zástavních listů v oběhu vydaných jedním emitentem je moţné pouze při splnění podmínek stanovených tímto zákonem. 22
3.1.2. Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr lze realizovat jako účelovou investici na koupi, rekonstrukci, výstavbu rodinného domu či bytu. Je moţné i tímto způsobem financovat rekreační bydlení či nákup pozemků. Z hlediska účelovosti lze hypoteční úvěr vyuţít i na vypořádání společného jmění manţelů či dědictví, na pořízení druţstevního bydlení i na refinancování dřívějších hypoték. Dále pak je moţné pořídit neúčelovou hypotéku tzv. americkou hypotéku, kde poskytovatel nesleduje účel pouţití, proto je moţné tuto hypotéku pouţít na cokoliv.
21
zákon č. 190/2004 Sb.
22
Hypoteční banka, a.s., metodické pokyny, 1/2011
25
Dle hodnoty zajištění dělíme hypoteční úvěry na HÚ 70%, HÚ 85%, HÚ 100%. Procenta vyjadřují, kolik procent klient čerpá úvěr z hodnoty zajištěné nemovitosti. Dle druhu splácení je moţné sjednat hypotéku s anuitním, progresivním, degresivním či kombinovaným splácením. Nejčastěji vyuţívanou formou je splácení anuitní, kde je v celkové měsíční splátce zahrnuto splácení úroků a umořování úvěru. Měsíční anuitní splátka je po celou dobu (stanovené fixace úrokové sazby) neměnná. Forma progresivního splácení je alternativa k anuitně spláceným úvěrům. Podstatou progresivního splácení je, ţe úvěr je splácen formou pravidelných měsíčních splátek, které jsou konstruovány progresivně, tj. klientovi se po dobu splácení úvěru objem splátky zvyšuje. Přibliţně první polovinu doby splatnosti úvěru je progresivní splátka niţší v porovnání s anuitní splátkou a přibliţně druhou polovinu doby splatnosti je progresivní splátka vyšší neţ anuitní splátka. Progresivní konstrukce splácení umoţňuje poskytnout úvěr mladým ţadatelům, jejichţ příjmy na začátku profesní kariéry jsou obvykle niţší a tito ţadatelé tak nemají přístup ke klasickým hypotečním úvěrům. Naproti tomu způsob degresivního splácení je pravým opakem progresivní alternativy. Degresivní splácení je vhodné pro ty ţadatele, jejichţ současné příjmy umoţňují provádět vyšší měsíční splátky neţ u klasického anuitního splácení. Tedy například pro střední a vyšší management, pro ty ţadatele, kteří očekávají pokles současných příjmů, nebo kteří preferují klesající úvěrové zatíţení. 23 Další moţností jsou kombinace hypotečního úvěru s ţivotním pojištěním, investičním pojištěním nebo stavebním spořením, tento způsob splácení se nazývá úvěr s odkladem splátky jistiny. V těchto případech splácí klient v pravidelných měsíčních splátkách úroky poskytovateli a pojištění, nebo stavební spoření konkrétním poskytovatelům těchto produktů. Na konci sjednaného období je úvěr splacen jednorázově z naspořených peněz.
23
Hypoteční banka, a.s., metodické pokyny 1/2011
26
Dá se konstatovat, ţe tyto způsoby jsou dobrou alternativou, jak při hypotečním úvěru své finance ještě zhodnotit. V případě pojištění z kapitalizace pojistky a v případě stavebního spoření zhodnocení ze státního příspěvku a taktéţ z kapitalizace vkladů. Domnívám se však, ţe by bylo dobré zamyslet se, zda tento způsob splácení nebude nakonec pro klienta neekonomický, jelikoţ klient po celou dobu splácí úrok z celkového úvěru, který mu byl poskytnut, a k umoření dochází aţ na konci sjednané doby, tudíţ není tomu jako u alternativy anuitního splácení, kde klient kaţdým měsícem umoří určitou část úvěru a následující měsíc mu je účtována úroková sazba z jiţ niţšího úvěru. Při rozhodování klienta, zda zvolí tuto variantu splácení, je jistě na místě porada s kvalifikovaným odborníkem jak ze strany poskytovatele úvěru, tak ze strany poskytovatele pojištění či staveního spoření. Jednoduchým pomocníkem by měla být skutečnost, jaká úroková sazba je nabídnuta při poskytnutí úvěru bankou a jaká úroková sazba při zhodnocení vkladů ze strany pojišťovny či stavební spořitelny. K porovnání příloha č.1 a příloha č.2. Mezi další hypoteční produkty patří předhypoteční úvěr, kde banky umoţňují čerpat hypotéku bez zajištění nemovitostí. Má to však svá pevná pravidla. Klienti musí současně podepsat i smlouvu o hypotečním úvěru a dodrţet termín splatnosti max. do 12 měsíců (musí být předhypoteční úvěr převeden do hypotečního). Tato moţnost je hlavně vyuţívána v případech, kdy není moţné poskytnout objekt úvěru ani jinou nemovitost k zajištění hypotéky (zástava nemovitosti). Můţe tomu tak být a běţně se tak stává např. při koupi druţstevního, nebo obecního bytu, také je moţné toto vyuţít při draţbách apod. Další velice zajímavou sluţbou při poskytování účelových hypoték je moţnost čerpat část úvěru (cca 20% z účelové části) neúčelově, nebo-li dle novelizace zákona o spotřebitelských úvěrech nazývané doplňkovou částí, kterou můţe klient vyuţít například na vybavení domácnosti. Coţ je jistě velice zajímavé, jelikoţ tyto prostředky jsou nabízené za stejně výhodných podmínek jako účelové (nízká úroková sazba p.a.).
27
3.1.3. Úroková sazba Úroková sazba je odměnou poskytovateli za zapůjčení finančních prostředků. U hypotečních úvěrů je moţno zvolit si fixaci úrokové sazby. Je moţno vybírat mezi jednoletou, tříletou, pětiletou, desetiletou, patnáctiletou či zafixovat úrokovou sazbu na celou dobu splácení hypotečního úvěru. Délka fixace vypovídá o tom, na kolik let má klient smluvenou úrokovou sazbu, tj. jistotu, ţe se během této doby úroková sazba (p.a.) nezmění. Při refixacích (výročí úrokové sazby) je klientům nabídnuta aktuální úroková sazba dle vývoje na finančním trhu. Při výročí fixace úrokové sazby má klient moţnost bez sankcí hypoteční úvěr jednorázově splatit, nebo vloţit mimořádnou splátku a tím umořit hypotéku dříve neţ je v úvěrové smlouvě ujednáno. Uvedené moţnosti jsou pouze příkladem, kaţdý bankovní ústav má své individuální nabídky.
3.1.4. Zajištění hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr musí být ze zákona zajištěn zástavním právem k nemovitosti či nemovitostem. Tato nemovitost musí být ohodnocena dle metodiky banky na tzv. zástavní hodnotu, která vychází z ceny obvyklé. Tato hodnota udává zejména moţnost přijatelného zadluţení dané nemovitosti formou poskytnutí úvěru. Na zastavené nemovitosti nesmí váznout právo třetí osoby, které by bylo ve stejném, nebo přednostním pořadí před zástavním právem zajišťující pohledávku z hypotečního úvěru, s výjimkou úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, úvěru poskytnutého státním fondem rozvoje a bydlení a úvěru poskytnutého na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci druţstevní bytové výstavbě, za předpokladu, ţe dotčené subjekty s přednostním pořadím svého zástavního práva daly emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Věcná břemena obecně nejsou skutečností, pro kterou nelze hypoteční úvěrový obchod sjednat, mohou však mít vliv na výši ceny obvyklé.Věcné břemeno doţivotního uţívání má vţdy na cenu obvyklou výrazný vliv, a to v závislosti na ujednaném rozsahu uţívání. V některých případech můţe vést i k faktické neobchodovatelnosti nemovitostí. 24 K zajištění hypotéky můţe být poskytnuta nemovitost, která je úvěru, nebo popřípadě i nemovitost jiná.
24
Hypoteční banka, a.s.,metodické pokyny 1/2011
28
přímo objektem
3.1.5. Charakteristika žadatele Ţadatel o úvěr musí být:
osoba starší osmnácti let,
osoba způsobilá k právním úkonům,
v produktivním věku po celou dobu trvání úvěru. Produktivním věkem se rozumí věková hranice do sedmdesáti let. V případě, ţe ţádá o úvěr více ţadatelů, podmínku produktivního věku nemusí splňovat všichni ţadatelé. Je dostačující, aby podmínku produktivního věku splňoval ţadatel, který má příjem dostačující na splácení min. 50% poţadované výše úvěru.
Nejlépe všichni ţadatelé a minimálně alespoň jeden ze ţadatelů musí být vlastníkem úvěrované nemovitosti, u druţstevního bydlení členem druţstva nebo se jím musí stát v důsledku realizace investičního záměru nebo být alespoň osobou s právem úvěrovanou nemovitost uţívat, případně toto právo nabýt.
V případě, kdy vlastníkem nemovitosti jsou rodiče a děti ţádají o úvěr nebo naopak, nemusí být tato podmínka splněna.
Osoba bez pochybností o kreditní spolehlivosti - nejsou známy informace o neplnění závazků vůči věřitelům - konkurz, nucené vyrovnání, nesplácené úvěry – ať vlastních nebo i právnických osob, v nichţ měl či má majetkový podíl nebo účast ve statutárních nebo kontrolních orgánech – prověření v dostupných registrech například CRU, BRKI, NRKI (Centrální registr úvěrů, Bankovní registr klientských informací, Nebankovní registr klientských informací).25
Manţelé, kteří nemají zúţené společné jmění manţelů (SJM), musí vţdy ţádat o úvěr společně.
Jeden z manţelů můţe ţádat o úvěr samostatně v případě zúţení SJM týkající se objektu úvěru nebo závazku z úvěru.
Jeden z manţelů můţe ţádat samostatně v případě, ţe nemovitost je ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manţelů a prostředky z úvěru budou investovány do této nemovitosti (rekonstrukce, dostavba apod.).
25
Hypoteční banka, a.s.,metodické pokyny 1/2011
29
Rozhodující pro akceptaci příjmů pro splácení hypotečního úvěru je jejich trvalost a stabilita. Příjem klient dokládá buď ze závislé činnosti (potvrzením příjmů od zaměstnavatele), nebo z podnikatelské činnosti (daňové přiznání). Dle doloţeného příjmu poskytovatel vypočte bonitu klienta, tj. posoudí jeho veškeré prokazatelné příjmy a zároveň veškeré jeho výdajové poloţky vzhledem k celkovému ţivotnímu minimu vyţivovaných osob v domácnosti. Ve výjimečných případech lze posoudit příjmy dle obratů na osobním účtu ţadatele. Jsou to případy, kdy klient má dostatečné příjmy, ale neprošly ještě daňovým přiznáním, nebo nesplňoval další podmínky, díky kterým nemohl poskytovatel posoudit jeho příjmy.
3.1.6. Čerpání a splácení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr lze čerpat po splnění podmínek stanovených bankou. Nejdůleţitější podmínkou je návrh na vklad respektive zápis zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch poskytovatele. Čerpání úvěru je bezhotovostní, jednorázové nebo postupné, a to buď na účet příjemce uvedeného na faktuře, nebo na účet klienta jedná-li se o neúčelovou hypotéku, doplňkovou část hypotečního úvěru, nebo čerpání, kde není nutné dokládat faktury u výstavby či rekonstrukcí, kde je účelovost doloţena stavební ohláškou nebo stavebním povolením. Banka ověřuje účelovost na základě předloţených dokladů a to je například kupní smlouva, dohoda o vypořádání SJM, nebo dědictví, stavební ohláška či stavebním povolení, nebo při výstavbě (rekonstrukci), kde není nutná stavební ohláška (stavební povolení) čerpá klient doloţením faktur. Jednorázové čerpání musí být provedeno do 6 měsíců od data schválení úvěru. Postupné čerpání musí být dokončeno do 24 měsíců od data schválení úvěru. 26 Čerpat lze i zpětně aţ 12 měsíců coţ znamená, ţe klient doloţí pouţití svých vlastních prostředků, které mu mohou být zpětně proplaceny.
26
Hypoteční banka, a.s., metodické pokyny 1/2011
30
V případě jednorázového čerpání začíná klient od následujícího měsíce splácet hypotéku pravidelnými splátkami dohodnutými v úvěrové smlouvě. Pakliţe klient čerpá postupně, jsou mu po dobu nedočerpaného úvěru účtovány pouze úroky z výše vyčerpané částky úvěru a aţ po dočerpání začíná následující měsíc splácet v pravidelných dohodnutých splátkách. Klient má také moţnost schválenou výši hypotečního úvěru nedočerpat ( aţ 20% z celkové výše hypotéky) a bez sankcí tak mít malou rezervu pro nepředvídatelné skutečnosti. Coţ je jistě velkou výhodou zvláště při výstavbě či rekonstrukci, kdy můţe dojít k neplánovanému navýšení investic. Ke splácení hypotečního úvěru dochází po jeho dočerpání, zpravidla následující měsíc po ukončení čerpání. Nejběţnější formou splácení hypotečního úvěru je anuitní splácení, které je charakterizováno pravidelnou neměnnou splátkou po celou dobu splácení. Splátka můţe být změněna pouze při změně úrokové sazby, nebo sníţením respektive navýšením úvěru, zpravidla při refixaci úrokové sazby. Anuitní splátka obsahuje splátku úroků a umořování, coţ je přehledně zobrazeno v tabulce plánu anuitního splácení v příloze č.1.
3.1.7. Hypoteční zástavní listy Hypoteční úvěry jsou, jak jiţ bylo řečeno, svou povahou úvěry dlouhodobé. Pro hypoteční banky tak představují dlouhodobé pohledávky, dlouhodobě investované prostředky. Aby se hypoteční banky nedostávaly do problémů se svou finanční rovnováhou a se svou likviditou, je zapotřebí, aby proti nim stály odpovídající dlouhodobé zdroje jejich poskytování. Jeden z nich představují hypoteční zástavní listy. Hypoteční zástavní listy jsou českou právní úpravou definovány jako dluhopisy, součástí jejichţ názvu je označení hypoteční zástavní list a jejichţ jmenovitá hodnota je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů (dále jen řádné krytí), popřípadě téţ náhradním způsobem (dále jen náhradní krytí). Hypoteční úvěry a hypoteční zástavní listy tvoří rub a líc jedné a téţe mince hypotečních obchodů. Hypoteční úvěry představují jejich aktivní stránku, kdy hypoteční banky se vůči svým klientům nacházejí v pozici věřitele, hypoteční zástavní listy pak jejich 31
pasivní stránku. Při vydávání hypotečních zástavních listů se hypoteční banky nacházejí vůči svým klientům v roli dluţníka. Hypoteční zástavní listy patří do skupiny tzv. dluhových cenných papírů, ve kterých se jejich emitent (vydavatel) a prodejce v jedné osobě, zavazuje jejich kupcům, ţe po uplynutí dohodnuté doby jim zpět vyplatí částku, kterou do nich investovali. A nejen to. Zavazuje se zároveň, ţe v pravidelných intervalech jim bude vyplácet i příslušné úroky. Hypoteční zástavní listy představují zároveň zvláštní skupinu dluhopisů, které podle naší právní úpravy smějí vydávat pouze banky, a to ještě jen ty, které k tomu získaly zvláštní oprávnění od některého z centrálních orgánů. V České republice je pověřena vydáváním takových oprávnění Česká národní banka, a to se souhlasem ministerstva financí. Hypoteční zástavní listy se od ostatních dluhopisů liší zejména tím, ţe jejich jmenovitá hodnota, včetně úroků, musí být plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Díky této vazbě jsou hypoteční zástavní listy dluţními úpisy, jejichţ vydávání čili tzv. emise, je vázáno na existenci hypoték, tedy zástavních práv k nemovitostem, na které byly poskytnuty hypoteční úvěry. Další zvláštností hypotečních zástavních listů proti ostatním druhům dluhopisů je skutečnost, ţe zdroje, které hypoteční banky z emise a prodeje hypotečních zástavních listů získají, jsou díky výše uvedené vazbě ze zákona účelově určeny na poskytování hypotečních úvěrů. Díky těmto vazbám představují hypoteční zástavní listy vysoce kvalitní cenný papír, který je několikanásobně zajišťován, minimálně však:
zástavním právem k nemovitostem
hypotečními úvěry
kvalitou celkového hospodaření emitující hypoteční banky
státním a bankovním dozorem nad jejich vydáváním a obchodováním s nimi.
32
Výše úrokových sazeb z hypotečních zástavních listů má rozhodující význam při stanovování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů. Pro hypoteční banku, která při vydávání hypotečních zástavních listů stojí vůči klientům v pozici dluţníka, představují úroky z hypotečních zástavních listů náklad (výdaj), který musí uhradit ze svých výnosů. A základní formou výnosů hypoteční banky jsou právě úroky z hypotečních úvěrů. Skladba úroku z hypotečních úvěrů je zhruba tato: Úrok z hypotečních úvěrů = úrok z hypotečních zástavních listů + bankovní marţe. Bankovní marţí se přitom rozumí rozdíl mezi úroky z hypotečních úvěrů a úroky z hypotečních zástavních listů, někdy se hovoří o úrokovém diferenciálu. Z této marţe hypoteční banky hradí veškeré náklady na provoz, výdaje na tvorbu rezervních fondů pro úhradu ztrát z nedobytných hypotečních úvěrů apod. 27 Lze konstatovat, ţe výše úroků z hypotečních zástavních listů významně formuje úroky z hypotečních úvěrů.
3.1.8. Státní podpora Prakticky nikde na světě se bytová výstavba neobejde bez státní podpory. Je tomu tak proto, ţe bydlení patří mezi nejvýznamnější lidské potřeby, ale současně je i nákladnou záleţitostí. Obecně lze říci, ţe státní podpora hypotečních úvěrů z pohledu ţadatele spočívá v podobě přímé podpory úhrady části úroku hypotečního úvěru, nebo formou nepřímé podpory v podobě úlev na daních. Z daňových úlev se jedná především o osvobození od daně z nemovitostí a případně o poskytnutí moţnosti zrychleného odpisování z pořizovací nebo reprodukční ceny domu. Daňové úlevy se mohou týkat jak hypotečních úvěrů, tak zdrojů, ze kterých jsou hypoteční úvěry poskytovány. U úvěrů například moţnost odečítat si úroky ze základu pro výpočet daně a u zdrojů například osvobození úroků z hypotečních zástavních listů od daní z kapitálových příjmů. 28
27
Bardová,D; Opltová,R; Pavelka,F. Jak správně na hypotéky. ISBN 80-901486-5-4, 1997
28
Bardová,D; Opltová,R; Pavelka,F. Jak správně na hypotéky. ISBN 80-901486-5-4, 1997
33
Zákon č. 586/1992 o dani z příjmu definuje odečet úroků. Odečet úroků uplatňuje jeden účastník nebo všichni účastníci rovným dílem (maximálně 300 tisíc ročně). Suma úroků je poníţena o státní finanční podporu. Po ukončení zdaňovacího období poskytovatel vygeneruje a zašle potvrzení o poskytnutém úvěru a o výši skutečně zaplacených úroků z úvěru za uplynulé zdaňovací období. Zákon č. 586/1992 o daních z příjmů § 15 o nezdanitelné části daně, odst. 3 a 4. (3) Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, sníţeným o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů jakoţ i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a pouţitým na financování bytových potřeb. Bytovými potřebami tohoto zákona se rozumí výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu podle zvláštního předpisu nebo změna stavby, koupě pozemku, na němţ bude postavena stavba pro bytovou potřebu, koupě bytového domu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby, nebo bytu podle zvláštního právního předpisu. Dále pak splacení členského vkladu, údrţba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu a bytů v nájmu nebo uţívání. Patří sem i vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manţelů nebo vypořádání spoludědiců v případě, ţe předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, úhrada za převod členských práv a povinností druţstva nebo podíl na obchodní společnosti uskutečněné v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného uţívání bytu. 29 Stát podporuje bydlení i formou poskytování úvěru za velice výhodných podmínek. Dne 1.12.2004 vláda schválila nařízení, na základě kterého bude Státní fond rozvoje bydlení poskytovat mladým lidem nízko úročené úvěry na pořízení bydlení.
29
Hypoteční banka, a.s. Metodické pokyny, Úvěrová rizika a politika 16.3.2009
34
Státní fond rozvoje bydlení poskytne úvěr mladým lidem:
ţijícím v manţelství, jestliţe alespoň jeden z manţelů v roce podání ţádosti nedosáhne ještě 36. roku věku
samostatným osobám, které v roce podání ţádosti nedosáhnou 36. roku věku, pokud trvale pečují nejméně o jedno nezletilé dítě, můţe jít i o dítě osvojené
Úvěr můţe být poskytnut do výše 300 tisíc Kč, je splatný nejdéle do 20 let a úročí se 2% ročně. Úvěr je moţno pouţít k financování:
výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů
výstavby bytu v rodinném domě
výstavby bytu formou změny stavby, který vznikne z prostorů původně kolaudovaných
k jiným účelům neţ k bydlení
koupě bytu
koupě rodinného domu s jedním bytem
úhrady za převod členských práv a povinností, stane-li se příjemce úvěru nájemcem druţstevního bytu.
Úvěr nelze poskytnout:
je-li ţadatel, manţel nebo manţelka vlastníkem bytu, bytového domu, rodinného domu
nebo nájemcem druţstevního bytu
téţe osobě opakovaně
na výstavbu nebo pořízení bytu, na který byl úvěr Státním fondem rozvoje bydlení jiţ poskytnut. 30
30
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/dotace/uvery-pro-mlade, 18.2.2011 35
Závěrem lze konstatovat, ţe představitelé státu by měli mít, a nutno dodat, ţe mají, zájem podporovat bydlení občanů všemi dostupnými moţnostmi a touto formou motivovat občany k pořízení vlastního bydlení.
3.2. Stavební spoření Další moţnou formou financování bydlení jsou úvěry ze stavebního spoření. Poskytování produktu stavební spoření se řídí zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Stavební spoření je primárně určeno k financování bydlení. Je produktem, kterým výhodně zhodnocujeme své finanční prostředky. Jedná se o výhodný střednědobý způsob ukládání finančních prostředků s nízkým rizikem a vysokou výnosností. Stavební spoření je specifický produkt, jehoţ smyslem je vytvoření zdrojů pro financování bytových potřeb účastníka. Systém stavebního spoření sestává ze dvou fází: 1. fáze = spoření 2. fáze = úvěr ze stavebního spoření
3.2.1. Historie stavebního spoření Stavební spoření vzniklo v Německu po první světové válce. Za jeho zakladatele je povaţován Georg Krapp, jenţ v roce 1921 městečku Wüstenrot inicioval vznik sdruţení, které za příspěvky vybírané od svých členů začalo stavět rodinné domy a byty. Kvůli nedostatku peněz byly byty ve sdruţení zpočátku přidělovány losem – aţ po větším rozšíření ideje stavebního spoření začalo být toto spoření nabízeno bankami v podobě, kterou známe dnes, a začalo být podporováno státem. 31 Po druhé světové válce v Německu nastal další velký rozmach stavebního spoření s velkou podporou státu.
31
http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/stavebni-sporeni-tarify 16.2.2011
36
3.2.2. Vznik a vývoj v České republice Česká republika převzala vzory stavebního spoření z Rakouska a Německa. Vznik prvních stavebních spořitelen se datuje k roku 1993, kdy došlo ke schválení zákona č.96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Stavební spoření smí být poskytováno pouze stavebními spořitelnami. V České republice je jich pět. Jedná se o banky, které mohou vykonávat pouze činnosti povolené v bankovní licenci. Samotné spořitelny jsou obvykle součástí finančních skupin, například Modrá pyramida patří ke Komerční bance, Buřinka k České spořitelně, Liška k ČSOB.
3.2.3. Právní úprava Stavební spoření a státní podporu stavebního spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb. Zákon o stavebním spoření upravuje výši a podmínky poskytování státní podpory, náleţitosti smlouvy o stavebním spoření a například i definuje bytovou potřebu. Podle tohoto zákona mohl klient získat státní podporu ve výši 25% ročně z naspořené částky, maximálně 4500,-Kč ročně s pětiletou lhůtou, po kterou nesměl nakládat s vkladem, jinak by přišel o státní podporu. Velkou změnu přinesla novelizace zákona č. 423/2003 Sb., s účinností od 1.ledna 2004. Novela zákona upravila především výši státní podpory, která byla sníţena na 15% ročně z naspořené částky. Maximální výše státní podpory tak byla změněna na 3000,-Kč ročně. Lhůta po kterou klient nesmí nakládat se svými vklady byla prodlouţena na šest let.
3.2.4. Fáze spoření Stavební spoření vzniká na základě uzavření smlouvy o stavebním spoření mezi klientem a stavební spořitelnou. Smlouva o stavebním spoření obsahuje:
číslo smlouvy
identifikaci účastníka stavebního spoření-jméno a příjmení, název společnosti, rodné číslo/ič
cílovou částku
dohodnutou výši měsíční úloţky
poplatek za uzavření smlouvy (obvykle ve výši 1% cílové částky)
variantu spoření (rychlá, standardní, speciální…) 37
úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěru (rozdíl můţe tvořit max. 3 procentní body)
poţadavek státní podpory Významným časovým úsekem je doba 5 let, po kterou klient nesmí nakládat
s vkladem, aby neztratil nárok na výplatu státní podpory. U smluv uzavřených po 1.1.2004 je tato doba prodlouţena o 1 rok na 6 let. Stavební spoření je výhodný spořící produkt. O výhodnosti spoření se dá mluvit díky státní podpoře. Samotné úrokové sazby kolem 2% bychom totiţ nalezli i v období nízkých úrokových sazeb v ekonomice také jinde. Společně se státní podporou však spoření dosahuje zhodnocení aţ kolem 5% ročně, coţ je pro vklad na 6 let stále velmi dobré. Výhodnost spoření tak stojí a padá se státní podporou. Při uzavírání spoření by měl klient vědět, zda chce peníze pouze zhodnocovat nebo stavební spoření později vyuţít na úvěr. Ve smlouvě, kterou bude podepisovat, musí být uvedena úroková sazba z vkladů a úroková sazba z řádného úvěru ze stavebního spoření. Zákon stanovuje, ţe rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření můţe činit nejvýše 3 procentní body. Odtud tedy pochází i výsledné podmínky, ţe kdyţ klient uzavře úvěrový tarif úročený 1%, získá niţší úročení úvěru, neţ kdyby měl úročení vkladů 2%. Ve smlouvě klient ţádá rovněţ o státní podporu, která je mu vţdy připsána ke konci kaţdého roku. Základními parametry smlouvy o stavebním spoření jsou tarif a cílová částka. Obojí si klient volí podle svých přání, potřeb a moţností. Cílová částka představuje celkovou částku, kterou bude mít klient po určité době, při splnění podmínek spořitelny k dispozici k řešení bytových potřeb. Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Výši cílové částky klient volí podle toho, kolik a jak dlouho chce spořit. Pokud uzavírá spoření s úmyslem vzít si poté úvěr, je vhodné cílovou částku nadsadit.
38
Tarifní variantu si musí zvolit kaţdý klient. Tarifní varianta má velký vliv na to, za jak dlouho bude mít klient nárok na úvěr ze stavebního spoření, a také na to, jak vysoká bude budoucí splátka úvěru. Pro klienty, kteří chtějí pouze spořit a nechtějí čerpat úvěr ze stavebního spoření, není tarif aţ tak důleţitý, ale při jeho volbě musí dávat pozor na to, aby si vybrali takový tarif, který by byl pro ně z hlediska úročení vkladů co nejvýhodnější. V rámci tarifu si pak klient musí zvolit variantu. Zvolená tarifní varianta má vliv na:
dobu do přidělení úvěru ze stavebního spoření
výši měsíčních umořovacích splátek úvěru
délku splácení úvěru 32
Zůstatek na účtu se úročí roční úrokovou sazbou uvedenou ve smlouvě o stavebním spoření. Vklady stavebního spoření včetně úroků jsou pojištěny dle zákona o bankách (zákon č. 21/1992 Sb.), a to do výše stanovené tímto zákonem. Státní podpora v roce 2011 činí 10% z vkladů, maximálně 2000,-Kč ročně. Ve fázi spoření si klient spoří pravidelnými dohodnutými vklady dle smlouvy o stavebním spoření. Není však podmínkou ukládat pravidelné měsíční splátky. Klient můţe i dle moţností ukládat vklady libovolně například jednou ročně i vyšší neţ dohodnutou částku. Omezení je pouze v maximální částce, která nesmí překročit výši dohodnuté cílové částky. Tím, ţe si klient vkládá vyšší částky neţ má dohodnuto, můţe uspíšit moţnost poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. Před vznikem nároku na úvěr ze stavebního spoření má účastník moţnost získat překlenovací úvěr k řešení bytových potřeb.
32
Pracovní příručka Českomoravské stavební spořitelny 2009
39
Smlouva o stavebním spoření je vţdy uzavřena na dobu neurčitou. Po uplynutí vázací doby smlouva o stavebním spoření automaticky nekončí. Pokud chce klient ukončit stavební spoření musí podat výpověď. Výpověďní lhůta činí tři měsíce a začíná běţet od prvního dne následujícího měsíce po doručení výpovědi. Po vyplacení můţe klient prostředky pouţít na cokoliv.
3.2.5. Charakteristika žadatele Podle novely zákona o stavebním spoření účinné od 1.1.2004 můţe smlouvu o stavebním spoření uzavřít jakákoliv fyzická nebo právnická osoba. U fyzických osob není stanoveno ţádné věkové omezení. Jednotliví poskytovatelé můţou mít další podmínky při poskytování stavebního spoření. Ţadatel musí být občan ČR, fyzická osoba s trvalým pobytem na území ČR, občan EU, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území ČR a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem ČR. Za nezletilého účastníka uzavírá smlouvu jeho zákonný zástupce, který je oprávněn nakládat se smlouvou aţ do dosaţení jeho zletilosti (18 let). Zákonným zástupcem je rodič nebo soudem určená osoba (opatrovník, poručník).
3.2.6. Překlenovací úvěr Překlenovací úvěry nebyly spořitelnami poskytovány odjakţiva. Jde o produkt posledních několika let, který smazal konkurenční nevýhodu oproti hypotečním úvěrům. Posláním překlenovacích úvěrů je překlenout dobu, neţ klient splní podmínky na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Je to v podstatě jakási forma dospořování, k němuţ zároveň klient stavební spořitelně platí úroky. Základní podmínkou, která musí být splněna k přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření je naspoření 40% cílové částky, dva roky spoření a poţadované bodové ohodnocení stavební spořitelnou. Pokud tyto podmínky klient nesplňuje, můţe poţádat o překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Překlenovací úvěry jsou klientům poskytovány dle §5 odst. 5 zákona. Tímto zákonem však nevzniká stavebním spořitelnám povinnost překlenovací úvěry poskytovat a ani není omezena výše úrokových sazeb. Tyto úvěry jsou povaţovány za drahý zdroj financování bytových potřeb, nicméně jsou velkým pomocníkem v situacích, kdy klient ještě nesplňuje podmínky řádného úvěru. 40
Překlenovací úvěr je po splnění výše zmiňovaných podmínek pro přidělení převeden na úvěr ze stavebního spoření.
3.2.7. Fáze úvěrová Pro získání úvěru ze stavebního spoření je nutné splnit podmínky pro přidělení cílové částky (zmiňované v předchozí kapitole). Po jejich splnění si můţe účastník podat ţádost o poskytnutí úvěru. V této fázi dochází k uzavření úvěru ze stavebního spoření a k následnému čerpání. Úvěr lze čerpat maximálně do výše rozdílu mezi naspořenou částkou a přidělenou cílovou částkou. Pokud klient naspoří v první fázi spoření vyšší částku neţ je poţadovaných 40%, bude mu o tuto částku přidělen niţší úvěr. Obrázek č. 1
Zdroj: Českomoravská stavební spořitelna a.s. 41
Smlouva o úvěru ze stavebního spoření upravuje vztahy účastníků. Jsou zde upraveny základní podmínky poskytnutého úvěru, výše, délka poskytnutí, výše úrokové sazby, účel na který je úvěr poskytnut , jeho čerpání, splácení , popřípadě zajištění. Jsou zde definovány práva a povinnosti smluvních stran, sankce za nedodrţení podmínek a nedílnou součástí jsou i všeobecné obchodní podmínky. Úvěry ze stavebního spoření mají ze zákona pevnou úrokovou sazbu s omezenou výší. Úvěry ze stavebního spoření jsou přísně účelové. Klient je můţe pouţít pouze k řešení bytových účelů. Tato skutečnost je stanovena zákonem a klient je povinen ji doloţit. Zajištění úvěru je závislé na bonitě klienta a zejména na výši úvěrové částky. Drobné úvěry jsou často poskytovány bez zajištění. Středně velké úvěry jsou poskytovány se zajištěním ručitelskými závazky, vinkulací vkladů, zástavou cenných papírů, vinkulací ţivotního pojištění apod. Největší úvěry jsou pak obvykle poskytovány se zřízením zástavního práva k nemovitosti a vinkulací pojištění proti ţivelním škodám k této nemovitosti. 33
Graf č. 1 Zdroj: Českomoravská stavební spořitelna, a.s.
33
Bankovnictví : Bankovní institut VŠ. ISBN: 978-80-7265-099-6
42
43
3.2.8. Státní podpora Tak jak je tomu jiţ u výše zmiňovaných hypotečních úvěrů, snaţí se stát i o podporu stavebního spoření a následně o podporu financování bydlení ze stavebního spoření. V prvním případě se jedná o podporu a motivaci klientů ke spoření. Poslední období tomu moc nenapomáhá, jelikoţ došlo k výraznému sníţení přímé dotace k naspořeným vkladům. Přesto však zůstává stavební spoření zajímavé z hlediska střednědobého zhodnocení. V letošním roce činí příspěvek z naspořených úspor 10% maximálně dva tisíce korun za rok. Druhou výraznou podporou, stejně jak je tomu u hypotečních úvěrů, je moţnost odpočtu zaplacených ročních úroků od základu daně a příspěvek ke sníţení úrokové sazby. Jistě lze konstatovat, ţe i za těchto méně výhodných podmínek je stavební spoření i úvěry ze stavebního spoření stále atraktivní moţností, jak své vklady zhodnotit a získat tak i úvěr za příznivých podmínek.
3.3. Srovnání hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření Pakliţe se máme pokusit o porovnání těchto dvou produktů je velmi důleţité porovnávat stejné parametry. Z pohledu klienta bude vţdy základním srovnávacím parametrem výše splátky a délka splácení, dále pak garance úrokové sazby a rychlost vyřízení úvěru, moţnosti předčasného splacení a velmi důleţitou otázkou jsou poplatky ať jiţ za schválení úvěru či pravidelné poplatky za správu. Důleţitým parametrem, obzvlášť pro klienty realizující výstavbu nebo rekonstrukci, je způsob a rychlost čerpání. Velmi zajímavé porovnání vyplývá z níţe uvedeného grafu, kde sledovaným parametrem jsou objemy poskytnutých úvěrů v časovém horizontu let 2004 aţ 2010. Je zde patrné, ţe objemy poskytnutých hypotečních úvěrů jsou neporovnatelně vyšší neţ úvěry ze stavebního spoření. Ale i přes toto zjištění jsou úvěry ze stavebního spoření nepostradatelným zdrojem financování a podpory bydlení. Lze konstatovat, ţe rozhodnutí, zda financovat bydlení z hypotečního úvěru nebo z úvěru ze stavebního spoření, je velmi individuální, a záleţí na konkrétní situaci klienta. Obě moţnosti financování jsou přístupné pro širokou veřejnost a je na kaţdém, jakou variantu si zvolí.V některých případech je i vhodné doporučit moţnost kombinovat tyto dva produkty a vyuţít tak výhod obou dvou moţností.
44
Domnívám se však, ţe dnešní doba vybízí přiklonit se spíše k variantě hypotečního úvěru, jelikoţ změny, které poznamenaly úvěry ze stavebního spoření, jsou v současné době v nevýhodě, jak v podpoře ze strany státu, tak v aktuálních úrokových sazbách, které jsou v porovnání s hypotečními úvěry vyšší. Graf č. 2 Objem poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření (v mld. Kč)
Zdroj: Hypoteční banka, a.s.
4.Situace na finančním trhu v ČR Specialisté
zabývající
se
obchodováním
s penězi
se
nazývají
finanční
zprostředkovatelé. Na finančním trhu v České republice dnes působí nepřeberné mnoţství subjektů nabízejících finanční sluţby v bankovním i nebankovním sektoru. Všechny tyto instituce se musí řídit platnou legislativou.
45
Od roku 1990 je v České republice dvouúrovňový bankovní systém: 1. Centrální banka – Česká národní banka ČNB – státní instituce plnící úkoly v oblasti monetární politiky, nepodnikatelský subjekt. 2. Obchodní banky – subjekty podnikající za účelem zisku. - získávají licenci k bankovní činnosti od ČNB ( v roce 2000 mělo platnou licenci v ČR 42 bank). - podléhají bankovnímu dohledu ČNB. - řídí se zákonem o bankách a dalšími specializovanými zákony
4.1. Centrální banka a její funkce Centrální banka je státní institucí. Centrální bankou České republiky je Česká národní banka (ČNB). ČNB je právnickou osobou, jejíţ způsobilost k právním úkonům vyplývá ze zákona č. 6/1993 Sb., o České národní bance Je nepodnikatelským subjektem, to znamená, ţe jejím základním úkolem není dosahovat zisk. Úkoly centrální banky můţeme shrnout v následujících bodech:
emisní funkce - jako jediná banka v zemi má právo emitovat (vydávat) nové peníze a staré stahovat z oběhu.
banka bank - můţe bankám poskytovat úvěry (za speciální úrokové sazby-diskont, repo, lombard).
stanovuje pravidla pro komerční poskytování úvěrů (přímé a nepřímé nástroje centrální banky).
správce měnových rezerv a státního dluhu-centrální banka provádí finanční operace vlády,
operuje se státními cennými papíry, uskutečňuje kurzovou politiku.
bankovní dozor-má právo prověřovat legálnost bankovních operací, uděluje bankovní licence, provádí dohled nad peněţními a kapitálovými trhy.
reprezentace - ČR je členem mezinárodních institucí MMF (Mezinárodní měnový fond),
Světová banka a představitel centrální banky zde ČR zastupuje. Veškeré aktivity centrální banky směřují k primárnímu úkolu, a tím je udrţení
měnové stability země. 46
Centrální banka je jednou ze státních institucí, které rozhodující měrou určují hospodářskou politiku státu.
4.2. Obchodní banky a jejich podnikání Obchodní banky jsou podnikatelskými subjekty a podnikají za účelem dosaţení zisku. Operace obchodních bank:
depozitní sluţby - banka je v pozici dluţníka a platí úroky z vkladů
úvěrové operace - banka je v pozici věřitele a získává úroky z poskytnutých úvěrů
převody peněz a další sluţby-banka je poskytovatelem sluţeb, za které získává poplatky V zásadě je zisk bank dosahován z úrokového rozpětí (úroky přijaté mínus úroky
vydané) a z poplatků za sluţby. V současné době sílí tendence k rozšiřování sluţeb klientům a zvyšování podílu poplatků na výsledném zisku banky. Při svém podnikání by měly banky dodrţovat určité zásady k minimalizaci rizik:
zásada rentability - banka by měla provádět jen operace, které jsou ziskové.
zásada likvidity - schopnost dostát v kterémkoliv okamţiku svým závazkům vůči klientům.
zásada jistoty - kaţdá bankovní operace je do jisté míry spojena s riziky a úkolem banky je tato rizika minimalizovat. Rizika jsou především úvěrová a úroková, devizová a inflační. Vzhledem k tomu, ţe banky mezi sebou vedou konkurenční boj, snaţí se někdy získat
konkurenční výhodu překročením výše uvedených pravidel. Tím ovšem zvyšují rizika svého podnikání a v konečném výsledku to můţe vést k jejich bankrotu. 34
34
http:// www.ceed.cz/makroekonomie/23_zasady_podnikani_obch_bank.htm 25.2.2011
47
Z hlediska orientace komerčních bank na určité druhy obchodů můţeme rozdělit komerční banky na dvě velké skupiny - na banky:
univerzální
specializované Univerzální banky jsou v podstatě banky, které spolu s úvěrovými operacemi realizují
i operace depozitní včetně operací platebního styku. Univerzální banky v českém pojetí taktéţ realizují i operace s cennými papíry. Specializované banky jsou ty, které se orientují jen na určitý druh operací na finančních trzích. Některé se zaměřují jen na depozitní operace a nazýváme je bankami depozitními, např. spořitelny. Jiné se zaměřují především na operace úvěrové a jsou nazývány bankami obchodními a banky zaměřující se na operace s cennými papíry označujeme jako banky investiční. Mezi specializované banky se dále řadí druţstevní, hypoteční, intervenční banky a také stavební spořitelny.
4.3. Bankovní asociace Bankovní asociace vznikla v roce 1990 jako sdruţení subjektů, které se zabývají bankovnictvím. Členství je umoţněno všem bankám s platnou licencí České národní banky, které o členství projeví zájem, případně i reprezentacím zahraničních bank a některým dalším subjektům, které byly bankami zaloţeny, slouţí jim a jsou bankami převáţně vlastněny. Hlavním úkolem asociace je ochrana oprávněných zájmů bank. Jako příklady činnosti bankovní asociace lze uvést následující okruhy:
etika v bankovním podnikání (kodex bankovní etiky)
otázky spojené s evropskou integrací a bankovní bezpečností (vydávání standardů bezpečnosti)
problematika bezpečnosti bankovních informací a prevence finanční kriminality nebo rozvoj lidských zdrojů. 35
35
Bankovnictví : Bankovní institut VŠ. ISBN: 978-80-7265-099-6
48
Banky sdruţené v České bankovní asociaci povaţují péči o klienta a jeho spokojenost za jeden z důleţitých pilířů své obchodní strategie. Snaha o dosaţení vztahu důvěry a spolupráce mezi bankou a jejím klientem je ústředním motivem aktivit, které banky činí. Dobrá banka je především spolehlivá banka. Být takovou bankou znamená udrţovat vůči svým klientům vysoký standard, na který se mohou kdykoli spolehnout. Jasně daná pravidla pro navázání vztahů mezi klientem a bankou, pro jejich udrţování a případné ukončení, mohou slouţit jako konstrukce, na níţ lze postavit pevné, jisté a oboustranně prospěšné základy. 36
4.4. Finanční skupiny Vstup nebankovních finančních zprostředkovatelů na finanční trhy vyvolal tendenci ke vzniku tzv. finančních skupin, jako například finanční skupina ČSOB, která je tvořena Československou obchodní bankou, Českomoravskou stavební spořitelnou-Stavební spořitelna Liška, ČSOB pojišťovnou a Poštovní spořitelnou. Podobně je tvořena i finanční skupina Komerční banky a České spořitelny. Komerční banky, zejména banky univerzální, se snaţí získat pod svůj vliv další instituce, specializované banky (stavební spořitelny), pojišťovny, investiční fondy, penzijní fondy apod. Znamená to pro ně moţnost rozšíření a upevnění postavení na finančních trzích. Můţou tak svým klientům nabízet ucelenou paletu finančních sluţeb. V nebankovním sektoru působí celá řada finančních zprostředkovatelů v podobě brokerů, finančních makléřů, finančních poradců, kteří nabízejí nepřeberné mnoţství peněţních produktů. Pro běţného klienta je někdy velmi obtíţné orientovat se mezi těmito poskytovateli a jimi nabízenými produkty. Proto je jistě na místě kvalifikovaný odborník se správnými a hlavně seriozními informacemi. Bohuţel i já ve své praxi bankovního manaţera se velmi často setkávám s klienty, kteří byli dá se říct podvedeni neseriozní firmou podnikající v nebankovním sektoru. Rizikovým faktorem je právě skutečnost, ţe makléřem se můţe stát prakticky kaţdý, kdo vlastní ţivnostenský list. Na druhé straně působí v nebankovním sektoru spousta seriozních poskytovatelů, kteří mají celostátní působnost a dobré reference. Tito poskytovatelé před několika lety
36
Standard České bankovní asociace č. 19-kodex chování mezi bankami a klienty
49
zaloţili Asociaci hypotečních makléřů, která má za hlavní cíl profesionalitu poskytovatelů na našem trhu. Vytvoření zdravého konkurenčního trhu s finančními produkty s odpovídající legislativou, která bude chránit zájmy profesionálních poskytovatelů a klientů. Mezi hlavní členy asociace se řadí:
Fineo group, a.s.
Gepard Finance, a.s
Hyposervis, a.s.
Siply, s.r.o.
Sophia finance, s.r.o
4.5. Současná situace na hypotečním trhu v ČR Kaţdý poskytovatel úvěrových produktů musí vţdy na prvním místě sledovat riziko, které je bezprostředně spjato s tímto obchodem. Musí dbát o důkladné prověřování ţadatelů, jejich úvěruschopnosti a úvěryhodnosti. Musí dbát o správné nastavení pravidel při zajištění úvěrů. Musí dbát na opatrnost, aby udrţel zdraví svého úvěrového portfolia. Současný trh, jako i jiné trhy, poznamenala proběhnuvší ekonomická krize, která tak postihla i přísně sledované parametry poskytnutých úvěrů. Došlo tak ke zhoršení portfolia klientů úvěrových produktů. Vzrostlo tak procento špatně splácených a nesplácených úvěrů, coţ vedlo k obezřetnosti poskytovatelů a k nastavení přísnějších parametrů při poskytování těchto produktů. Zásadní faktor, který ovlivnil hypoteční trh i českou ekonomiku, představovala v roce 2009 světová ekonomická recese. Fyzickým osobám v České republice v roce 2009 bylo poskytnuto celkem 44 251 hypotečních úvěrů. Jejich celková výše dosáhla 74 mld. Kč. Co do počtu jde o 34% pokles a v objemu aţ 39% sníţení ve srovnání s rokem 2008. Rok 2009 byl i navzdory tomu z hlediska objemu poskytnutých hypoték fyzickým osobám v České republice čtvrtým nejsilnějším v historii. Průměrná hypotéka pro fyzické osoby dosáhla výše 1669 tis. Kč. ( o 109 tis. Kč méně neţ v roce 2008). Od počátku své činnosti poskytly všechny banky dohromady 450 770 hypoték za necelých 664 mld. Kč.37
37
Hypoteční banka, a.s, Hypoteční specialisté v roce 2009
50
Konkurence vede stále silnější boj. Ke konci roku 2009 působilo na českém hypotečním trhu celkem 17 bankovních institucí poskytujících hypotéky. Jednu skupinu těchto institucí tvoří osm subjektů, jejichţ obchodní výsledky sleduje Ministerstvo pro místní rozvoj a jedná se o tyto poskytovatele:
Česká spořitelna
Komerční banka
Hypoteční banka ve spolupráci s ČSOB
Ge Money Bank
Raiffeisenbank
Wüstenrot hypoteční banka
UniCredit Bank
Do druhé skupiny poskytovatelů hypotečních úvěrů patří:
Volksbank CZ
Oberbank AG pobočka Česká republika
Waldviertler Sparkasse von 1842
LBBW Bank CZ
mBank V neposlední řadě jsou poskytovateli hypotečních úvěrů Poštovní spořitelna, ING
Ţivotní pojišťovna a Českomoravská stavební spořitelna, kteří poskytují hypoteční úvěry na základě spolupráce s Hypoteční bankou. V roce 2009 hrály prim v poskytování hypoték tři bankovní instituce:
Hypoteční banka
Komerční banka
Česká spořitelna Z hlediska objemu nově poskytnutých úvěrů je od roku 2007 jedničkou Hypoteční
banka, která ovládá 36,2% trhu. Komerční bance připadá 23,1% trhu a České spořitelně
51
18,1%, Zbývající banky drţí 23% trhu, přičemţ trţní podíl Raiffeisenbank klesl z 17% v roce 2008 na 10% v roce 2009. 38 Výsledky hypotečního trhu za rok 2010 v České republice potvrdily předběţné odhady. Podle dat společnosti Fincentrum Hypoindex trh meziročně narostl o více neţ 13% na celkových 84 miliard korun. Banky celkem poskytly přes 50 tisíc hypotečních úvěrů. Hypoteční banka v roce 2010 poskytla úvěry v celkovém objemu přesahujícím 27 miliard korun a s trţním podílem přesahujícím 32% si udrţela pozici jedničky českého hypotečního trhu. Rok 2010 byl charakterizován i poklesem průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů, nicméně aktuální situace naznačuje obrat trendu a lze očekávat jejich růst. Vzhledem k rostoucí ceně zdrojů na mezibankovních a především dluhopisových trzích je růst úrokových sazeb nevyhnutelný. 39 Obrázek č. 2
Tržní podíly 2010
Zdroj: Hypoteční banka, a.s. 38
Hypoteční banka, a.s., Hypoteční specialisté v roce 2009
39
Tisková zpráva Hypoteční banky 19.1.2011
52
4.6. Dopad ekonomické krize na finanční trh V roce 2009 dolehla na českou ekonomiku plnou silou celosvětová finanční krize a nedovolila ji pokračovat v úspěšném vývoji z předchozích let. HDP za celý minulý rok zaznamenal pokles o 4,2% oproti 2,5% růstu v roce 2008. Stavebnictví, které je klíčové pro hypoteční trh, po stagnaci v roce 2008 pokleslo o 1,0%. Rok 2009 se stal zlomovým obdobím, a to jak z pohledu cenového vývoje, vývoje nabídky a poptávky na trhu nemovitostí, tak i co do počtu zahájených a dokončených staveb. Zatímco nabídka nemovitostí byla po celý rok dostatečně velká, poptávka byla naopak poměrně slabá. Trţní ceny začaly klesat jiţ v první polovině roku 2009, a to v rozmezí 7 aţ 8%. Ve druhém pololetí 2009 se pak začaly objevovat první náznaky stabilizace cen, i přesto však ceny dále klesly v rozsahu 2-3%. Trh nemovitostí byl v tomto roce provázen čtyřmi zásadními faktory:
poklesem poptávky
přísnějšími podmínkami pro financování
rostoucí nejistotou kupujících z dalšího ekonomického vývoje
očekáváním dalšího poklesu cen 40 Niţší poptávka po tuzemské produkci na domácích i zahraničních trzích vedla
k dalšímu sniţování průmyslové výroby a sluţeb. V důsledku toho v české ekonomice stoupla nezaměstnanost, a tak se sníţil celkový disponibilní příjem domácností. Tento vývoj měl samozřejmě přímý vliv na pokles výdajů domácností. Nezaměstnanost vzrostla z 6% na konci roku 2008 aţ na 9,2% ke konci roku 2009. Míra inflace vyjádřená průměrným přírůstkem spotřebitelských cen v průběhu roku 2009 v souvislosti s poklesem ekonomiky a také v souvislosti s vyšší srovnávací základnou v roce 2008 propadla aţ na 1,0% z 6,3% roku předchozího. ČNB na tento vývoj reagovala několikanásobným sníţením vyhlašovaných úrokových sazeb aţ na historické minimum 1,0% u dvoutýdenní repo sazby.
40
Hypoteční banka, a.s., Hypoteční specialisté v roce 2009
53
Toto sniţování se však kvůli nedostatku likvidity a zvýšené opatrnosti bank při poskytování úvěrů neodrazilo na vývoji úrokových sazeb na finančních trzích. Ty v průběhu roku dokonce rostly. 41 Současná situace se nese v duchu velkých očekávání. Restriktivní opatření vlády nepřinesou v budoucích měsících jistě ţádné pozitivní změny, ba naopak. Nejistá ekonomická situace
v naší zemi přináší obezřetnost v investicích jak podniků tak
domácností. Mlhavá budoucnost působí na obavy občanů a ti raději vyčkávají s realizací svých potřeb, neţ aby vstupovali do rizika s tím spojeného. To pravděpodobně povede ke zdrţenlivosti při investicích a ke zpomalení růstu HDP. Domnívám se však, ţe potřeba realizace bydlení bude stále aktuální, tudíţ bude i v budoucnu poptávka po financování bydlení na prvním místě mnoha lidí. Myslím si, ţe budoucnost tohoto resortu i v porovnání se zahraničním trhem bude velmi uspokojivá jak pro poskytovatele, tak i ţadatele.
4.7. Zadluženost domácností Sníţení úrokových sazeb vede k vyšší dostupnosti úvěrů. Dynamika růstu je v současné době velmi vysoká. Přesto v České republice existuje stále prostor pro další zadluţování domácností. Důvody zadluţování české rodiny jsou zřejmé - nízké úroky a tedy dostupné hypotéky, mimořádně výhodné podmínky stavebního spoření, spotřebitelské úvěry nejdostupnější v historii. Na tom jistě není nic špatného. Bohuţel české domácnosti nemají ještě mnoho zkušeností se zadluţováním. Nabídky poskytovatelů vypadají jistě atraktivně, ale ţadatel si musí uvědomit, ţe činí rozhodnutí obvykle na delší dobu, někdy i na desítky let dopředu. Ve chvíli, kdy stojí před rozhodnutím, zda se zadluţí, jsou jeho pracovní vyhlídky a tudíţ i příjmy na velmi dobré úrovni a to samozřejmě láká k rozhodnutí zadluţit se. Je spousta rodin, které přecenily své moţnosti a nerozváţným rozhodnutím se dostaly do velmi váţných problémů se splácením svých závazků. Důleţitá je skutečnost řešit problémovou situaci okamţitě a tím eliminovat riziko, ţe se stanou nedůvěryhodnými a tím pádem neúvěrovatelnými klienty. Takovouto situaci mohou dluţníci vyřešit např. konsolidací půjček a rozloţením splatnosti úvěrů na delší dobu. Není to však vţdy pravidlem, někdy jsou klienti tak velmi předluţeni, ţe uţ to touto cestou nelze
41
Hypoteční banka, a.s., Hypoteční specialisté v roce 2009
54
realizovat. Toto zjištění by mělo být alarmující a ţadatelé o úvěry by měli více promýšlet své investiční záměry ve vztahu ke svým příjmovým moţnostem se zřetelem na budoucí rizika, která mohou nastat. Na druhé straně i poskytovatelé jsou poslední dobou obezřetnější při poskytování úvěrových produktů a zpřísnili i podmínky pro ţadatele. Eliminují tak riziko z nedobytnosti svých pohledávek jiţ v prvním kroku. Jedním z významných rizik podnikání v bankovnictví je riziko úvěrové. Jeho realizace je spojena se vznikem tzv. problémových úvěrů, kde dluţníci neplní své závazky vůči úvěrující bance. Nejúčinnějším a nejlevnějším způsobem, jak zamezit problémovým úvěrům, je předcházet jejich vzniku a takové úvěry neposkytovat. Shrnutím lze konstatovat, ţe je velmi důleţité, aby banky v honbě za většími obchody a podíly na trhu v rámci konkurenčního boje, nepřekračovaly hranice únosnosti rizik. Graf. č. 3 Vývoj klasifikovaných a ohroţených úvěrů domácnostem dle ČNB
Zdroj: Hypoteční banka,a.s.
55
Závěr Cílem mé práce bylo zhodnotit současnou situaci na finančním trhu v České republice se zaměřením na problematiku financování bydlení. Jak jiţ definice smlouvy o úvěru napovídá, jedná se vţdy o pohyb peněz ze strany, kde momentálně přebývají na stranu, kde jich je současně nedostatek. To vše nenásilným způsobem zařizuje sám trh v rámci nabídky a poptávky. Jako zprostředkovatel na tomto trhu funguje nepřeberné mnoţství obchodních bank. V pozici hlavního regulátora, usměrňovatele a dohlíţitele stojí nezávislá centrální banka státu - Česká národní banka. Hlavním cílem centrální banky je zabezpečovat vnitřní a vnější stabilitu české měny. První dvě kapitoly jsou věnovány jednotlivým úvěrovým produktům, jejich vývoji a platné právní úpravě. V České republice došlo k přijetí zákonů, které dění na finančních trzích zásadně ovlivnily. Takovým základním dokumentem usměrňujícím podnikání obchodních bank byl zákon o bankách č. 21/1992. Tento zákon reguluje rozsah bankovních obchodů a stanovuje jasná pravidla chování bank. V souvislosti s rozdělením Československa v roce 1993 došlo k dalším zásadním změnám na bankovním trhu v České republice. Tímto aktem došlo k oddělení měn a k rozdělení bankovních soustav. V České republice vznikla tímto rozdělením Česká národní banka jako centrálni banka státu, kterou definuje zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, a nová česká měna, která se stala právoplatným platidlem. Vzhledem k tomu, ţe došlo k přijetí základních zákonů upravujících fungování na finančním trhu, je toto období charakteristické vznikem velkého počtu bank a dalších finančních subjektů. Tato skutečnost dala zelenou velkému rozvoji bankovnictví v České republice. V třetí kapitole jsem se zaměřila na objasnění problematiky financování bydlení v České republice. Otázka bydlení je zpravidla asi pro kaţdého nejzásadnější. Avšak řešení této potřeby se jiţ velmi různí. Kaţdý má jistě svoji představu o bydlení, ale zásadní je skutečnost, ţe investice do vlastního bydlení je prakticky nejnákladnější investicí v ţivotě. Málokdo disponuje takovým obnosem, aby si mohl pořídit bydlení z vlastních úspor. Rok 2004 a změny v legislativě významně ovlivnily rozmach hypotečního úvěrování. V tomto roce došlo k úpravám zákonů, které se úzce dotýkají investic do bydlení. 56
V České republice existují dvě moţnosti financování bydlení. První moţností je hypoteční úvěr, který je prakticky dostupný v kaţdé bance. Hypoteční úvěrování je zaloţeno na
financování prostřednictvím emisí (vydávání) a prodeje
hypotečních zástavních listů a stává se tak velice kvalitním dlouhodobým zajištěním i zdrojem. Druhou variantou se nabízí financování z úvěrů ze stavebního spoření, které je poskytováno stavebními spořitelnami. Tato forma financování je zaloţena na principu výhodného ukládání finančních prostředků s podporou státu, která se jeví jako rozhodující faktor pro fungování stavebních spořitelen. Jaká z těchto variant je výhodnější je velmi těţké posoudit, jelikoţ záleţí na individuální situaci a potřebě klienta. K tomuto rozhodnutí by měl být nápomocen nezávislý kvalifikovaný odborník, který v dané situaci pomůţe klientovi objasnit klady a zápory jednotlivých produktů a pomůţe tak v orientaci při jeho rozhodování. Závěrečná kapitola je věnována současné situaci na finančním trhu v České republice. Úvodem jsem se pokusila o stručné rozdělení institucí fungujících na finančním trhu, zprostředkovávající bankovní operace a sluţby pro obyvatele České republiky a o zamyšlení, jaké je jejich poslání a jakou roli hrají v postavení na bankovního trhu. Jako kaţdé odvětví v našem státě, tak i bankovní trh byl v minulých měsících zasaţen proběhnuvší ekonomickou krizí, která jistě tento segment ovlivnila. Dynamický růst, na který jsme byli zvyklí z předešlých let se zpomalil. Trh s nemovitostmi začal stagnovat. Lidé začali s obavou přemýšlet o budoucnosti a raději své plány odloţili.Také očekávání, ţe ceny nemovitostí půjdou dolů a podmínky hypoték budou příznivější, způsobilo zpomalení růstu tohoto odvětví. Domnívám se však, ţe z velké části byla tato situace vyvolána informacemi médií, které ve velké míře ovlivnily myšlení a rozhodávání lidí. Přesto se dá v současné době hovořit o opětovném oţivení trhu s nemovitostmi, k čemuţ podstatnou měrou přispívá skutečnost, ţe se postupně zavádí trţní nájemné, coţ pro spousty rodin bude neúnosné a raději zvolí řešení bydlet ve vlastním, dále pak zvýšení DPH (daň z přidané hodnoty), které má být realizováno závěrem letošního roku. Tyto dvě 57
skutečnosti by měly opět nastartovat vývoj trhu s nemovitostmi a současně i hypotečního odvětví. Na druhé straně běţné spotřebitelské úvěry zaznamenávají nárůst, neboť potřeba peněz na kaţdodenní potřeby stále roste a mnohdy klienti řeší i problémové situace dalším zadluţováním. Zájemcem o úvěr či hypotéku je ţadatel, který se zpočátku spíše méně orientuje v nabídce bankovního trhu. Vzhledem k tomu, ţe na tomto trhu funguje velké mnoţství poskytovatelů, je velmi obtíţné pro ţadatele správně se rozhodnout. V rámci konkurenčního boje se poskytovatelé jeden před druhým předhánějí s co nejlepší nabídkou, avšak mnohdy se „pod nejlepší nabídkou“ skrývají skutečnosti, kterým ţadatel neumí porozumět anebo zprvu nejsou patrné. V reklamních kampaních jsou často pouţívány slogany - cena od, úroková sazba od, úvěr bez poplatků apod. Mnohdy klient získá úplně jiné podmínky, neţ ty, které mu byly zprvu prezentovány. Velký problém však nastává poslední dobou, kdy se spousta ţadatelů neuváţeně zadluţuje a postupně zjišťuje, ţe jiţ není schopna dostát svým závazkům. Stává se to velmi často právě proto, ţe pořídit si spotřebitelský úvěr, nebo kreditní kartu je velmi jednoduché a vidina vytouţené potřeby je na dosah. Poté však nastává několikaletá povinnost své závazky splácet. Z pohledu poskytovatele tato skutečnost vede k velké opatrnosti při prozkoumávání ţádosti o přidělení úvěru. Je důleţité, aby poskytovatelé v honbě za zisky nepřekračovali míru únosnosti rizik při poskytování úvěrů. Přes všechny výše uvedené informace se domnívám, ţe vývoj na našem finančním trhu bude mít stále stoupající tendenci, neboť v porovnání s finančními trhy ostatních států Evropské unie máme velký potenciál. Český hypoteční trh patří mezi vyspělé evropské trhy a řadí se mezi země, kde občané upřednostňují ve velké míře bydlení ve vlastním. Závěrem bych chtěla konstatovat, ţe obě strany, jak zájemce tak poskytovatel, usilují o jedno a totéţ , o uzavření smlouvy o úvěru. Tato skutečnost je poslední krok při vyjednávání podmínek úvěru a podesanou smlouvou jsou tato ujednání stvrzena.
58
Věřím, ţe má práce pomůţe čtenářům v základní orientaci mezi úvěrovými produkty poskytované na finančním trhu v České republice a případně ke správnému rozhodnutí při jejich volbě.
59
Seznam použité literatury 1. Bardová, Dagmar; Opltová, Radka; Pavelka, František. Jak správně na hypotéky. Praha : Consultinvest, 1997. ISBN 80-901486-5-4. 2. Hypoteční banka, a.s.,Hypoteční specialisté 2009. 3. Hypoteční banka, a.s, Metodické pokyny 2011. 4. Hypoteční banka, a.s., Metodické pokyny, 16.3.2009. 5. Hypoteční banka, a.s., Tisková zpráva, 19.1.2011. 6. Kolektiv autorů. Bankovnictví. Praha : Bankovní institut vysoká škola, 2006. ISBN 978-80-7265-099-6. 7. ÚZ č. 769, Obchodní zákoník. Nakladatelství Sagit. 2010. ISBN 978-80-7208-779-2. 8. ÚZ č. 637, Občanský zákoník. Nakladatelství Sagit. 2008. ISBN 978-80-7208-650-4 9. Vencovský, František; Jindra, Zdeněk; Novotný, Jiří; Půlpán, Karel; Dvořák, Petr. Dějiny bankovnictví v českých zemích. Praha : Bankovní institut vysoká škola, 1999. ISBN 80-7265-030-0. 10. Pavelka, František; Bardová, Dagmar; Opltová, Radka.Úvěrové obchody. Praha : Bankovní institut vysoká škola, 2002. ISBN 80-7265-037-08. 11. Českomoravská stavební spořitelna a.s., Pracovní příručka Českomoravské stavební spořitelny, 2009. 12. Standard České bankovní asociace č. 19 – kodex chování mezi bankami a klienty.
60
13. Zákon č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru a změně některých zákonů http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/ft_spotreb_uver.html., 15.9.2010 14. I některé banky poskytují drahé půjčky, aneb úvěry s předložkou online http://www.penize.cz/spotrebitelske-uvery/96542-inektere-banky-poskytuji-drahe-pujckyaneb-uver-s-predlohou 15. Finance.cz. Úvěr 300 tisíc korun od SFRB http://www.finance.cz/financovani-bydleni/dotace/uvery-pro-mlade, 18.2.2011 16. Finance.cz. Historie stavebního spoření http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/stavebni-sporeni-tarify, 16.2.2011 17. Ceed.cz. Zásady podnikání obchodní banky http://www.ceed.cz/makroekonomie/23_zasady_podnikani_obch_bank.htm, 25.2.2011
61
Seznam příloh č.1 Anuitní plán splácení, příklad. Hypoteční banka, a.s. č.2 Plán splácení s odkladem splátky jistiny (kombinované splácení), příklad. Hypoteční banka, a.s. č.3 Orientační propočet hypotečního úvěru, příklad. Hypoteční banka, a.s. č.4 Reklamní nabídka spotřebitelského úvěru, Komerční banka, a.s. č.5 Hypoteční zástavní list, vzor. Zdroj vlastní.
.
62
