Samenvatting workshop Transumo BrabantStad 1
Inleiding
Het Programmabureau BrabantStad participeert in het Transumo-project ‘Stations, bereikbaarheid en vastgoedontwikkeling’. Het gaat hierbij om drie deelprojecten: A B C
Aanknopingspunten Transumo - BrabantStad Marktvergroting Spoordistricten BrabantStad Nieuwe openbare vervoer voorstadhaltes BrabantStad
De onderdelen A en B zijn afgerond. De opzet van de workshop is bedoeld om gezamenlijk te bepalen of de resultaten van de verschillende Transumo-projecten een meerwaarde kunnen bieden bij de realisatie van de nieuwe openbare vervoer voorstadhaltes in BrabantStad (onderdeel C). Transumo In het Transumo-project zijn door verschillende adviesbureaus en kennisinstellingen een viertal projecten uitgevoerd die qua onderwerpen van elkaar verschillen, maar de OVknooppunten als gemeenschappelijke noemer hebben. Het gaat hierbij om de volgende projecten: • • • •
Marktvergroting Spoordistricten BrabantStad Bereikbaarheidskaart De waarde van bereikbaarheid Strategieën voor duurzame bereikbaarheid
Buck Consultants International Goudappel Coffeng Vrije Universiteit Amsterdam Universiteit van Amsterdam
Nieuwe openbare voorstadhaltes BrabantStad In het rapport ‘Verkenning OV-netwerk BrabantStad’ zijn 8 voorstadhaltes1 opgenomen: •
Breda
•
Tilburg
•
’s-Hertogenbosch
• •
Eindhoven Helmond
1
- Prinsenbeek - Breda-Oost - Reeshof - Berkel-Enschot - Maaspoort - Avenue 2 - Eindhoven Acht - Brandevoort
In het rapport wordt gesproken van Stadsrandstations
Buck Consultants International
1
De nadruk in dit onderzoek ligt op de nog te realiseren voorstadhaltes. Aangezien de voorstadhaltes Brandevoort en Reeshof inmiddels zijn gerealiseerd blijven ze buiten beschouwing. Eindhoven Acht is wel opgenomen in de OV-netwerk verkenning, maar dit heeft (vooralsnog) niet geleid tot verdere concretisering. In eerste instantie komt daarom de focus te liggen op de voorstadhaltes Breda-Oost, Berkel-Enschot en Avenue 2. Station Maaspoort en Prinsenbeek blijven vooralsnog buiten beschouwing.
2
Hoofdkenmerken Transumo-projecten en Voorstadhaltes
Om de meerwaarde voor de voorstadhaltes in te kunnen schatten is door de verschillende partijen tijdens de workshop een presentatie gegeven, waarvan in dit verslag per project een korte samenvatting is opgenomen. Transumo •
Marktvergroting Spoordistricten BrabantStad
In de Spoordistricten van de B5 gemeenten is het nodige aan vastgoedontwikkelingen gepland. Doel van dit project is om wegen aan te geven hoe de markt voor de Spoordistricten te vergroten. In samenwerking met de gemeenten zijn per Spoordistrict op basis van de verschillende beleidsnotities en workshops uiteenlopende doelgroepen en concepten geïdentificeerd. Een quick-scan heeft duidelijk gemaakt welke doelgroepen en concepten interessant genoeg zijn om in de (nabije) toekomst op te pakken. Daarnaast is aangegeven op welke wijze de concurrentie met andere locaties verbeterd kan worden. •
Strategieën voor duurzame bereikbaarheid
Het project draagt bij aan de transitie naar duurzame mobiliteit door een methode te ontwikkelen die een effectievere integratie van ruimtelijke en verkeer- en vervoersplanning mogelijk maakt. De te ontwikkelen methode bevat: -
•
een participatief planning ondersteunend systeem (PPSS); als onderdeel van het PPSS, een nieuw gedisaggregeerde, op prisma gebaseerd bereikbaarheidsmodel, dat ruimte-tijd beperkingen met individuele reistijdwaarderingen combineert; als uitkomst van PPSS toepassingen, kansrijke strategieën voor duurzame bereikbaarheid, gestoeld op de analyse van de dynamische interactie tussen vervoersystemen, stedelijke morfologie en individuele mobiliteitsgedrag. Bereikbaarheidskaart (www.bereikbaarheidskaart.nl)
De Bereikbaarheidskaart geeft in één oogopslag de bereikbaarheid van alle postcodegebieden in Nederland weer, op basis van wegenkenmerken en het verplaatsingspatroon van weggebruikers.
Buck Consultants International
2
De kaart is ontwikkeld omdat de verhouding tussen locatie en bereikbaarheid steeds onduidelijker wordt. De Bereikbaarheidskaart wordt naar verwachting een onmisbaar hulpmiddel voor ruimtelijke planners en vastgoedinvesteerders. Tot nu toe werd bereikbaarheid ingeschat op basis van gevoel en ervaring. Vanaf nu kan de bereikbaarheid worden berekend. In 2007 wordt de bereikbaarheid per openbaar vervoer toegevoegd. •
De waarde van bereikbaarheid
Zowel voor beleid als voor onderzoek is bereikbaarheid een belangrijk thema. Dat bereikbaarheid belangrijk is, daar is iedereen het wel over eens. Maar een echte waarde verbinden aan bereikbaarheid, is nog niet vaak gedaan – althans niet in Nederland. We weten echter dat vastgoedbezitters (bijvoorbeeld van woningen, winkels, en kantoren) bereid zijn om vaak hogere huren of koopsommen te betalen voor beter bereikbare locaties. Een manier om hier gebruik van te maken is het zogenaamde hedonische prijzen-model. Aangenomen wordt dat bereikbaarheid een afzonderlijke component is die bijdraagt aan de vastgoedwaarde. Gebruik wordt gemaakt van de huurprijzen van kantoorgebouwen. De achterliggende gedachte is dat als we maar voldoende corrigeren voor componenten die mede de huurprijs bepalen – zoals kenmerken van de gebruiker en het pand, en verschillende omgevingsvariabelen – dat dan de impact van bereikbaarheid op huurprijzen consistent gemeten kan worden. Voorstadhaltes Per voorstadhalte is door de betrokken gemeente een toelichting gegeven op welke ontwikkelingen op hoofdlijnen gepland zijn in de omgeving van de voorstadhalte. •
Breda-Oost Wonen
Werken 2
• Dorst • Bavel • Lijndonk
350-500 1.000 3.000
Voorzieningen
• Bavel 90 ha bedrij- • venterrein • Lijndonk 80 ha bedrijventerrein
•
Evenementencomplex, o.a. - evenementenhal - evenemententerrein 10.000 m² thematische retail - landschapspark - parkeervoorzieningen uitwerklocatie voor bedrijfsvestiging De Berg, o.a. - 50.000 m² kleinschalige bedrijvigheid en detailhandel - wintersportcentrum - golfcentrum - helihaven
Bron: Presentatie ‘Breda-Oost’ gemeente Breda, Landelijk wonen in Lijndonk-Tervoort Voorontwerp Structuurplan, Strategische gebiedsvisie Dorst en omgeving, Startnotitie Bavelse Berg 2
Gemeente Oosterhout
Buck Consultants International
3
Berkel-Enschot
•
Wonen
Werken
• 2.000 woningen, waarvan in de • directe omgeving van de voorstadhalte: - Koningsoord 700 woningen - Spoorzone 400 woningen - Landelijk 100 woningen
Voorzieningen
11 ha bedrijventer- • rein
Uitbreiding en upgrading winkelcentrum Eikenbosch
Bron: Presentatie ‘Station Berkel-Enschot’ gemeente Tilburg, 2007
Avenue 2 3
•
Wonen
Werken
• 2.700 woningen
•
•
•
Voorzieningen
10 ha waterge• bonden bedrijvigheid 100 ha hoogwaardige kennisintensieve bedrijvigheid 300.000 m² gemengde bedrijven/kantoren
230.000 m²
Bron: Presentatie ‘Bossche A2 Zone’ gemeente ‘s-Hertogenbosch, 2007 3
Indicatief programma
3 Aanknopingspunten Op basis van de presentaties is aan de hand van een gezamenlijke discussie geconcludeerd waar concreet vraag naar is. De aanknopingspunten worden per voorstadhalte toegelicht. A
Breda-Oost
A1
Het participatief planning ondersteunend systeem (PPSS), dat het mogelijk maakt ruimtelijke en verkeer- en vervoersplanning te integreren, kan een meerwaarde bieden bij de ontwikkeling van de Breda-Oost.
A2
De uitkomsten van het VU-onderzoek over de relatie tussen vastgoed en bereikbaarheid zijn niet zonder meer bruikbaar aangezien ze niet zijn afgestemd op de lokale omstandigheden. Het gaat hierbij om factoren als gebiedskwaliteit en reikwijdte
Buck Consultants International
4
Het is daarom van belang op basis van de specifieke uitgangspunten van de voorstadhalte Breda-Oost te analyseren wat het waarde-effect is op de nog te realiseren 4.500 woningen, 170 ha werkfuncties, 50.000 m² kleinschalige bedrijvigheid en detailhandel, 10.000 m² retail en het evenemententerrein in de deelgebieden Dorst, Bavel, Lijndonk en de Bavelse Berg. A3
In de directe omgeving van de voorstadhalte Breda-Oost wordt het evenementencomplex de Bavelse Berg ontwikkeld. Het is de verwachting dat het evenementencomplex jaarlijks 1,3 miljoen bezoekers krijgt. De voorstadhalte Breda-Oost is op korte afstand verwijderd van de A27. Aangezien de komende jaren het alsmaar drukker wordt op de rijkswegen en de bereikbaarheid van de binnenstad afneemt is het de vraag of het haalbaar is om een P+R faciliteit te realiseren nabij de voorstadhalte. Beide ontwikkelingen hebben een positief effect op het aantal reizigers dat gebruik maakt van de voorstadhalte Breda-Oost naast de dagelijkse forenzen. De bereikbaarheidskaart biedt de mogelijkheid om een inschatting te maken van het aantal verwachte reizigers
A4
In de directe omgeving van de voorstadhalte Breda-Oost worden woningen, werkfuncties en voorzieningen ontwikkeld. Elke locatie stelt zijn eisen met betrekking tot de bereikbaarheid per auto, openbaar vervoer en fiets. Op basis van de bereikbaarheidskaart kan voor de verschillende deelregio’s in Breda-Oost bepaald worden welke bereikbaarheid van belang is.
B
Berkel-Enschot
B1
De uitkomsten van het VU-onderzoek over de relatie tussen vastgoed en bereikbaarheid zijn niet zonder meer bruikbaar aangezien ze niet zijn afgestemd op de lokale omstandigheden. Het gaat hierbij om factoren als gebiedskwaliteit en reikwijdte. Het is daarom van belang op basis van de specifieke uitgangspunten van de voorstadhalte Berkel-Enschot te analyseren wat het waarde-effect is op de nog te realiseren 1.200 woningen in de directe omgeving van de voorstadhalte, waarvan 100 woningen in het luxe segment ten westen van de voorstadhalte en de resterende 1.100 woningen verdeeld over de grootschalige nieuwbouwprojecten Koningsoord en de Spoorzone.
C
Avenue 2
C1
De uitkomsten van het VU-onderzoek over de relatie tussen vastgoed en bereikbaarheid zijn niet zonder meer bruikbaar aangezien ze niet zijn afgestemd op de lokale omstandigheden. Het gaat hierbij om factoren als gebiedskwaliteit en reikwijdte. Het is daarom van belang op basis van de specifieke uitgangspunten van de voorstadhalte Avenue 2 te analyseren wat het waarde-effect is op de nog te realiseren 2.700 woningen, 110 ha en 300.000 m² werkfuncties en 230.000 m² voorzieningen.
Buck Consultants International
5
C2
Wat is een onderscheidend en marktgericht ontwikkelingsprogramma (o.a omvang, type, fasering, doelgroepen en concepten) voor de werkgebieden (bedrijventerrein / kantoren / voorzieningen) in Avenue 2?
C3
Is Avenue 2 juist een bedreiging of een aanvulling op de binnenstad / Paleiskwartier met betrekking tot de werkfunctie?
C4
Wat zijn de consequenties van Avenue 2 op de huidige Bossche kantorenvoorraad?
Het resultaat van de aanknopingspunten kan in de toekomst worden gebruikt als onderhandelingsdossier met betrekking tot de realisatie van de voorstadhalte en de vastgoedprogramma’s (wonen, werken en/of voorzieningen).
4 Vervolgtraject De workshop Transumo BrabantStad heeft duidelijk gemaakt dat er voor de gemeenten Breda, Tilburg en ‘s-Hertogenbosch aanknopingspunten zijn om de kennis uit de Transumoprojecten te benutten bij de ontwikkeling van de voorstadhaltes Breda-Oost, Berkel-Enschot en Avenue 2. Op basis van deze samenvatting wordt door het Transumo consortium, in samenwerking met Programmabureau BrabantStad, een projectvoorstel samengesteld.
Nijmegen, 8 februari 2007
05-272b
Buck Consultants International
6
