Raadsvoorstel Vergadering
: 1 maart 2006
Nummer
: Raad 2006/018 A
Datum voorstel
: 31 januari 2006
Portefeuillehouder
: P.A. Zevenbergen 078 69 21 312
[email protected]
: G.J. Voerman 078 69 21 269
[email protected]
Primaathouder Onderwerp
: Project Mercon Kloos, kaderstelling
Voorstel: 1. Kennis te nemen van ons besluit om een realisatieovereenkomst met Planoform Vastgoedontwikkeling bv. aan te gaan voor de realisatie van het project Mercon Kloos; 2. De in het voorstel genoemde 10 punten te benoemen als kader voor de uitwerking van het plan Mercon Kloos.
Inleiding De gemeente onderzoekt sinds 1998 samen met Planoform Vastgoedontwikkeling bv te Arnhem de mogelijkheden van herontwikkeling van de locatie Mercon Kloos aan de Westkinderdijk voor woningbouw. Besluitvorming gemeenteraad Vanaf 1999 is de locatie Mercon Kloos regelmatig onderwerp van overleg geweest, ook in de gemeenteraad (zie bijlagen). De Raadscommissie RenW stemt op 09 juni 1999 onder andere in met het plan van aanpak voor de herontwikkeling van de locatie Mercon Kloos en koppelingen met de dijkstudie. De gemeenteraad besluit op 9 maart 2000: in te stemmen met de Structuurvisie Dijklint als ruimtelijke onderbouwing bij besluitvorming over bouwaanvragen; in te stemmen met de Reactienota Structuurvisie Dijklint en met het Actieprogramma voor verdere uitwerking. Op 19 april 2000 wordt ingestemd met een startnotitie. Op 8 februari 2001 neemt de gemeenteraad kennis van het plan van aanpak Verkeersvisie voor de dijk. De Raadscommissie Grondgebied neemt op 8 september 2004 kennis van de stand van zaken en de twee geschetste scenario’s. Voor een doorstart van de locatie Mercon Kloos is door burgemeester en wethouders ingestemd met het scenario waarbij de gemeente en Planoform een intentieovereenkomst en een exploitatieovereenkomst sluiten. De gemeenteraad neemt op 28 april 2005 kennis van het besluit van burgemeester en wethouders waarmee wordt ingestemd met de bij het besluit behorende ontwikkelingsovereenkomst met bijlagen. Op 29 juni 2005 stelt de gemeenteraad een geactualiseerd grondexploitatieplan met prijspeildatum 1 januari 2005 vast.
-2-
Ontwikkelingsovereenkomst Op 5 april 2005 is met Planoform Vastgoedontwikkeling bv te Arnhem een ontwikkelingsovereenkomst gesloten over de ontwikkeling van het project Mercon Kloos. In deze overeenkomst is onder andere vastgelegd dat Planoform voornemens is voor eigen rekening en risico over te gaan tot herontwikkeling van de industrielocatie Mercon Kloos te Alblasserdam tot een woonlocatie. Planoform realiseert zowel de woningbouw als de inrichting van de openbare ruimte. De beoogde bestemming is strijdig met het vigerende bestemmingsplan. De gemeente heeft te kennen gegeven in beginsel bereid te zijn de herontwikkeling en transformatie van de genoemde locatie nader te onderzoeken en onder nader uit te werken voorwaarden in samenwerking met Planoform uit te voeren. De gemeente wil in het kader van het Drechtstedenproject “Mandenmaken” onderzoeken of er mogelijkheden zijn voor realisatie van maatregelen in het kader van de toeristische functie van het molengebied Kinderdijk. In het plan is ruimte voor een aanlegplaats voor de waterbus (kosten niet voor de ontwikkelaar) en een goede aansluiting op de dijk t.p.v. de Molenkade. Met de realisatie van horecavoorzieningen onder de hoogbouw t.p.v. de waterbus wordt rekening gehouden. Planvorming Planoform heeft in overleg met de gemeente en in overeenstemming met de intentieovereenkomst een Ontwikkelingsplan opgesteld. Op 7 december 2005 zijn de plannen voor 278 woningen (waarvan 25 sociale huurappartementen) gepresenteerd aan de raadscommissie Grondgebied. Het plan is een inbreidingsproject dat van groot belang voor is de toekomstige woningmarkt van Alblasserdam. In de besloten vergadering van de raadscommissie Grondgebied is het plan naar aanleiding van de presentatie besproken. Na presentatie van dit plan aan de raadcommissie is het plan op 9 januari 2006 besproken met omwonenden. De discussie spitste zich toe op de bestaande problemen op de dijk ten gevolge van toenemende verkeersdruk en het op dit moment beperkte aantal aanwezige parkeerplaatsen voor de huidige bewoners. Ten aanzien van het laatste is toegezegd nogmaals bij het Waterschap Rivierenland aan te dringen om medewerking te verlenen aan de realisatie van extra langsparkeerplaatsen tussen de tuimeldijk en de rijbaan. Het nieuwbouwplan voorziet binnen de terreingrenzen in een eigen parkeerbehoefte. Het aantal parkeerplaatsen staat vermeld in het A3 boek. Carports zijn voor 0,8 parkeerplaats meegeteld. In het plan komen verder alleen gemeenschappelijke parkeergarages die zich niet lenen om als opslagplek voor particulieren te worden gebruikt, zodat deze parkeerplaatsen volledig worden meegeteld. Ten aanzien van de verkeersdruk op de dijk wordt in bredere context gestudeerd op mogelijkheden om de genoemde structurele problemen op te lossen. Het plan voorziet in een aantrekkelijke parallelle fietsroute over de volle lengte van het plangebied langs de Noord. De route sluit aan op de doorgaande fietsroute op de dijk. Ook de bouwhoogte van de woningbouw aan de Noord was punt van discussie. Op 2 december 2005 is het plan voorgelegd aan het kwaliteitsteam van de Drechtsteden. Op hoofdlijnen wordt in ingestemd met het plan. Positief is het kwaliteitsteam over de kwaliteit van het plan en de bouwmassa’s. Bij het opstellen van het definitief stedenbouwkundig plan wordt met de opmerkingen van het kwaliteitsteam rekening gehouden. De raadscommissie Grondgebied heeft op 14 februari 2006 bij de behandeling van dit voorstel aangegeven dat de aangeven bouwhoogten afwijken van de structuurvisie Dijklint. De structuurvisie geeft in hoofdlijnen richting aan bouwhoogten. Wel wordt voor het noordelijk deel van het gebied opgemerkt dat “een grootschalig element ter plaatse van de huidige loods gewenst is om het zicht op het pregnant aanwezige ‘schip’ aan de overzijde van de rivier deels weg te nemen”. De reactienota Structuurvisie Dijklint zegt meer over bouwhoogten. Blz15: “Laag bouwen heeft de voorkeur, plaatselijk kan hoogbouw juist doorzichten mogelijk maken” en “alleen op de buitendijkse terreinen Verolme en Mercon Kloos is hogere bebouwing toegestaan op die plaatsen die daarvoor specifieker worden aangewezen.” In de Samenvatting en het Actieprogramma (blz. 20, met de aanvulling op blz. 23) staat voor Mercon Kloos het volgende geschreven: “Diversiteit van de locatie tot stand brengen door specifiek creëren van een dijkmilieu, een waterfront en een ‘knoop’. ….. De korrelgrootte en gedifferentieerdheid van de dijk is niet in 1 hoogte- en breedte
-3-
maat te vangen. Een eentonige massa en silhouet dient te worden voorkomen. De dijkzone overwegend 2 bouwlagen aan de dijk. Waterfront en eventueel binnenmilieu maximaal 3 bouwlagen. Ter hoogte van de knoop accent toegestaan in maximaal 5 bouwlagen. Ook voor het waterfront geldt dat een eentonig silhouet moet worden voorkomen. …” Het plan van Planoform voorziet in een lage dijkbebouwing en een iets hoger waterfront met slanke torentjes van 8 woonlagen om accenten aan te brengen in de langgerekte waterfrontbebouwing (700 meter). Mede door de slankheid van de torentjes accentueren die torentjes de bijzondere plekken en de doorzichten zonder massaal over te komen. Wanneer een lagere bouwhoogte wordt gekozen zullen de appartementengebouwen al gauw plomper worden om dezelfde aantallen appartementen te kunnen realiseren. Mede gelet op de beperkte afwijking van de structuurvisie, stellen we voor in te stemmen met het plan van Planoform. Realisatieovereenkomst Gelijkertijd met de planontwikkeling is gewerkt aan het opstellen van een realisatieovereenkomst. Hierin worden prestatieafspraken vastgelegd over de inhoud van het plan, de taakverdeling en de kosten. In de ontwikkelingsovereenkomst is afgesproken dat partijen er naar streven om uiterlijk op 28 oktober 2005 een realisatieovereenkomst te ondertekenen en zich te zullen inspannen om overeenstemming te bereiken. Het afronden van deze afspraken nam meer tijd in beslag dan gepland. Daardoor is het pas mogelijk de realisatieovereenkomst op 1 maart 2006 aan de gemeenteraad voor te leggen. Het is wenselijk dat de ingevolge de ontwikkelingsovereenkomst gemaakte afspraken, welke onder bestuurlijke verantwoordelijkheid van wethouder Zevenbergen sinds april 2005 in diverse overleggen zijn gemaakt, tijdens deze raadsperiode worden afgerond en vastgelegd. Dit geeft duidelijkheid aan de ontwikkelaar over het vervolg van het proces. Vanaf ondertekening kan de planvorming voortvarend ter hand wordt genomen. Ook vanwege het realiseren van de woningbouwopgave van Alblasserdam en de Drechtsteden is het wenselijk de snelheid er in te houden. De realisatieovereenkomst regelt hoe en onder welke condities het project zal worden gerealiseerd. De realisatieovereenkomst kent een aantal bijlagen, welke deel uitmaken van de overeenkomst. Het plangebied is op een bijlage aangegeven. Dit gebied omvat het huidige Mercon Kloosterrein inclusief de dijk. De ten gevolge van het plan uit te voeren werkzaamheden aan de dijk behoren tot het plan en de plankosten. De randvoorwaarden voor de planontwikkeling zijn door de gemeente neergelegd in de Nota Randvoorwaarden. De ontwikkelaar heeft het plan in overeenstemming hiermee uitgewerkt in een ontwikkelingsplan. Dit plan bestaat uit: een planpresentatie “Mercon Kloos, wooneiland aan de Noord” (A3-boek) met voorlopig stedenbouwkundig plan (november 2005), een plantoelichting “analyse en uitgangspunten” (november 2005) en de “Financiële toelichting” (januari 2006). In de Kwaliteitstoets Openbare Ruimte staan de kwaliteitseisen vermeld die de gemeente stelt aan de aanleg van de openbare ruimte. Tevens wordt geregeld op welke wijze toezicht wordt gehouden. Over de definitieve vorm van de kwaliteitstoets wordt nog overleg gepleegd. Een planning geeft aan in welk tempo de bouw gerealiseerd zal worden. Aanvang van de bouw wordt half 2007 verwacht, waarna het plan in drie opeenvolgende deelgebieden zal worden gerealiseerd. Start bouw telkens circa 15 maanden later. Een concerngarantie van het moederbedrijf Volker Stevin geeft de gemeente de zekerheid dat, nadat de bouw van de woningen is gestart, de openbare ruimte in elk deelgebied zal worden aangelegd. Over de definitieve vorm van de concerngarantie wordt nog overleg gepleegd. Gemeentelijke kosten. In de overeenkomst is geregeld dat de gemeentelijke kosten door de ontwikkelaar worden vergoed. Naast de vergoeding van de boekwaarden, de interne apparaatskosten en externe adviezen (vooraf vastgesteld bedrag) is een bedrag voor afkoop onderhoud en voor fonds bovenwijks afgesproken (bijlage). Planoform is akkoord met de kostenopstelling onder voorwaarde dat de raad op 1 maart 2006 instemt met voorliggende stukken. Wij zijn van mening dat wij ook ten aanzien van de kostenverdeling een goed onderhandelingsresultaat hebben bereikt. De risico’s, die ten aanzien van de boekwaarden (historische kosten) nog worden genoemd in de vastgestelde grondexploitatie, zijn nu afgedekt. Het Fonds Dorpsuitleg zal primair worden gebruikt voor de integrale, projectmatige en
-4-
programmatische aanpak van de lucht- en geluidskwaliteit op het dijklint en de overige infrastructuur, inclusief de aanpak van de verkeersgebonden problemen op het dijklint. Besloten is hiervoor een plan van aanpak op te stellen (advies Wonen en Werken d.d. 16 januari 2006). Voor feitelijke ondertekening van de overeenkomst zullen in overleg met de portefeuillehouder ten aanzien van de overeenkomst nog enkele zaken in detail worden uitgewerkt. Wijzigingen hebben geen betrekking de hierna te noemen stukken welke kunnen dienen als ruimtelijk kader. Het sluiten van een realisatieovereenkomst is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Wel wordt u ingevolge artikel 169 lid 4 van de Gemeentewet in de gelegenheid gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Ruimtelijk kader Uw raad heeft aangegeven kaders te willen stellen voor de realisatie van het project Mercon Kloos. Omdat uw raad in een latere planfase nog een bestemmingsplan - waarbij zaken publiekrechtelijk worden vastgelegd - voor vaststelling krijgt voorgelegd, is het goed dat u nu reeds de kaders stelt. U kunt uiteraard, wanneer dat nodig is, voluit gebruik maken van uw publiekrechtelijke bevoegdheden (zie ook art. 21 van de overeenkomst), met name ten aanzien van zienswijzen en bezwaarschriften. De hierna volgende punten zijn gebaseerd op de Nota Randvoorwaarden en andere bijlagen bij de door het college te ondertekenen realisatieovereenkomst tussen gemeente en Planoform Vastgoedontwikkeling bv. Wij stellen u voor de volgende 10 punten als kader voor het ontwikkelen van het project Mercon Kloos vast te stellen. 1. Bestaande kaders Nu het bedrijfsmatig gebruik van de locatie Mercon Kloos op korte termijn wordt beëindigd, wordt ingestemd met de realisatie van een woningbouwproject op de locatie Mercon Kloos. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de Structuurvisie Dijklint, dat oktober 1999 door de raad als kader is vastgesteld en bij de Verkeersvisie Dijklint. 2. Projectgebied en exploitatiegebied Het projectgebied Mercon Kloos is gelegen binnen de eigendomsgrenzen van het huidige Mercon Kloosterrein aan de rivier De Noord. Het exploitatiegebied Mercon Kloos omvat naast de huidige locatie Mercon Kloos ook de aangrenzende West-Kinderdijk (tot aan de kavelgrens van de tegenovergelegen bestaande woningen) en de kruisingen van aansluitende wegen, inclusief de T-splitsingen Donkersloot en Zwarte Paard. De kosten voor aanpassingen in het exploitatiegebied als gevolg van de realisatie van het project Mercon Kloos komen direct ten laste van de grondexploitatie van Planoform. 3. Bouwprogramma Het bouwprogramma voor het gebied bestaat uit een aantal van ca. 280 woningen. Uitgangspunt is het plan van Planoform met 67 rijwoningen dijk koop (400 m3), 81 rijwoningen rivier koop (550 m3), 105 appartementen koop (80 - 120m2 v.o.) en 25 sociale huurappartementen (75 m2 v.o.). Het totale aantal kan worden aangepast wanneer dit door ontwikkelaar, in overleg met gemeente, op grond van de woningbouwmarkt en/of kwalitatieve overwegingen noodzakelijk wordt geacht. Het aantal sociale huurappartementen zal niet worden gewijzigd. Het plan wordt in 3 deelgebieden gerealiseerd. 4. Stedenbouw De bouwwerken en de openbare ruimte dienen positief bij te dragen aan de kwaliteit van het wonen in Alblasserdam. Daarbij wordt rekening gehouden met de volgende punten: • Het stedenbouwkundig karakter van de locatie wordt versterkt door eenheid met omgeving te zoeken: het cultuurhistorische molengebied Kinderdijk, de West Kinderdijk en de rivier De Noord. • De eisen van het Waterschap Rivierenland (dijkprofiel) en Rijkswaterstaat (afstand tot de rivier).
-5-
• • • • •
De menselijke schaal en het dorpse karakter prevaleren boven een allegorie met robuuste (geamoveerde) industriehallen. De bouwhoogten mogen oplopen van de dijkbebouwing (rijwoningen) in de richting van de rivier: appartementen / slanke torentjes met een hoogte van incidenteel 8 bouwlagen boven half verdiepte parkeergarages. Begeleiding van de dijk met bebouwing heeft hogere prioriteit dan een doorgaand rivierfront. In een beeldkwaliteitplan worden de voorwaarden met het oog op de architectonische vormgeving en de vormgeving van de openbare ruimte van het plan uitgewerkt. Er wordt ingestemd met het (voorlopig) stedenbouwkundig plan d.d november 2005. Wanneer het definitief stedenbouwkundig plan afwijkt van de kaders, zal de raad hiervan op de hoogte worden gesteld.
5. Toerisme Vanuit de regio Drechtsteden wordt ingezet op een verbinding tussen het centrum van Dordrecht met de molens van Kinderdijk. In verband daarmee wordt een aanlegplaats van een waterbus, evt. in combinatie met een aanlegplaats voor rondvaartboten, gerealiseerd op een fysiek aantrekkelijke plek aan de oever. De vormgeving van een verbinding tussen waterbus en Molengebied gebeurt met bijzondere aandacht voor een rolstoelvriendelijke oversteek van de dijk. Dit gebeurt onder voorbehoud van positieve besluitvorming door de Regio Drechtsteden en Rijkswaterstaat. 6. Milieu en veiligheid Ter uitvoering van het Milieu Uitvoeringsprogramma worden de plannen gerealiseerd met toepassing van de checklist duurzaam bouwen Drechtsteden 2005, niveau B; de checklist kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen Drechtsteden 2005. Bij de uitwerking van het plan dient uiteraard voldaan te worden aan relevante wettelijke regelingen (bodemkwaliteit, waterkwaliteit en -kwantiteit, lucht- en geluidskwaliteit). Het Politiekeurmerk Veilig Wonen is op het hele plan van toepassing. 7. Verkeer en parkeren • De verkeersleefbaarheid en bereikbaarheid moeten worden bevorderd. Het beperken van aantal motorvoertuigbewegingen op en van de dijk is een algemene beleidsdoelstelling van de gemeente. Inmiddels is een onderzoek gestart naar de gevolgen van dit project op de verkeersintensiteiten en de luchtkwaliteit in de gemeente en naar de maatregelen die er getroffen moeten worden. De gemeente Nieuw-Lekkerland is hierbij betrokken. • Beperken aantal in- en uitritten gemotoriseerd verkeer bij voorkeur 2 stuks. De plekken worden in het definitief stedenbouwkundig plan vastgelegd. De reacties van omwonenden worden hierbij betrokken (informatieavond 9 januari 2006). • Inrichting van het woongebied als 30 km per uur zone. • Realisatie van langzaamverkeeraansluitingen in combinatie met een oversteekplaats op een doorgaande langzaamverkeerroute binnen het planbied, langs de dijk of langs de Noord. • Onderzoeken of op de dijk een aantal nader te bepalen parkeerplaatsen voor de huidige bewoners gerealiseerd kunnen worden. Dit valt echter buiten de planexploitatie van de ontwikkelaar. • Realisatie van parkeernormen voor ieder woningtype overeenkomstig tenminste de bijbehorende gemiddelde parkeernorm zoals genoemd in de CROW, waarvan ten minste 0,3 parkeerplaats per woning openbaar is. Het stedenbouwkundig plan Mercon Kloos voorziet binnen het projectgebied in 489 parkeerplaatsen. De gehanteerde parkeernormen zijn 1,8 voor de koopwoningen aan de dijk, 2 voor de koopwoningen aan de rivier, 1,6-1,7 voor de koopappartementen en 1,4 voor de sociale huurappartementen. Carports zijn voor 0,8 parkeerplaats meegeteld. 8. Openbare ruimte Ten aanzien van de kwaliteit van de openbare ruimte worden in de nota Kwaliteit Openbare Ruimte, zowel voor grijs als groen, de gebruikelijke eisen neergelegd waaraan de openbare ruimte moet voldoen. Toepassing wordt gevraagd van duurzame materialen, zodat toekomstige beheerskosten beperkt blijven.
-6-
9. Spelen Binnen het projectgebied worden speelplekken / -voorzieningen gerealiseerd voor de leeftijdsgroepen 0 - 6 jaar; 6 - 12 jaar; 12 - 18 jaar. Een trapveld behoort echter niet tot de mogelijkheden. 10. Grondexploitatie. • De planontwikkeling gaat uit van een voor de gemeente sluitende grondexploitatie (plankosten en boekwaarden) • De exploitatie voorziet in een bijdrage voor Fonds Bovenwijks en Afkoop onderhoud. De bijdrage Fonds Bovenwijks wordt ingezet voor het onderzoek naar en het oplossen van de problemen die samenhangen met toename van het verkeer op de dijk. • Leges worden na bouwaanvraag conform de dan geldende legesverordening geheven. • Planschade komt voor rekening van Planoform Wat willen we bereiken (doelstelling)? We willen bereiken dat er op het voormalige Mercon Kloosterrein een aantrekkelijk en financieel haalbaar woningbouwplan wordt gerealiseerd, dat iets toevoegt aan de kwaliteit van het wonen in Alblasserdam. Het plan moet voldoen aan wettelijke en actuele kwaliteitseisen. De kosten van de gemeente moeten vanuit de planexploitatie worden vergoed. Wat gaan we ervoor doen? De gemeente werkt actief mee aan de totstandkoming van het plan. Die medewerking gaat verder dan alleen haar publiekrechtelijke taken. De gemeente ziet er op toe dat de openbare ruimte goed wordt ingericht en neemt de openbare ruimte na inrichting in eigendom over. Wat mag het kosten? Door het sluiten van een realisatieovereenkomst komen de kosten van de planontwikkeling voor rekening van de projectontwikkelaar. Doordat vooraf harde afspraken zijn gemaakt over de hoogte van de vergoedingen is het van groot belang dat de gemeente efficiënt omgaat met de beschikbare middelen en hierop nadrukkelijk stuurt. Wanneer planaanpassingen of vertraging ten gevolge van het handelen van de ontwikkelaar tot extra kosten leiden, zal overleg plaatsvinden over vergoeding van de extra kosten (realisatieovereenkomst). Juridische aspecten Door het aangaan van een realisatieovereenkomst maken gemeente en projectontwikkelaar bindende afspraken over de realisatie van het project Mercon Kloos. Naast de materiele inhoud van de plannen, worden afspraken gemaakt over de financiële aspecten, de inzet van menskracht en een inspanningsverplichting ten aanzien van publiekrechtelijke procedures. Personele en organisatorische aspecten De uren zijn geraamd en zullen in vervolg hierop worden opgenomen in de urenramingen van de diverse organisatieonderdelen. Communicatie Begin januari 2006 heeft er na lange tijd opnieuw overleg met omwonenden plaatsgevonden (eerder overleg op 27 maart 2001 en 31 januari 2002) over de geactualiseerde plannen. Het overleg zal met de burgerij worden voortgezet zo vaak als het project daartoe aanleiding geeft en in het kader van publiekrechtelijke procedures. Informatie zal tevens worden verstrekt via de website van de gemeente.
-7-
Uitvoering Het plan zal zo veel als mogelijk is volgens de planning behorend bij de realisatieovereenkomst worden uitgevoerd. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders
secretaris
burgemeester
De raad van de gemeente Alblasserdam; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 31 januari 2006, registratienummer Raad 2006/018 A, met betrekking tot het project Mercon Kloos; mede gelet op artikel 169 lid 4 van de Gemeentewet, waarbij de raad mogelijkheden heeft om wensen en bedenkingen kenbaar te maken;
B E S L U I T: 1. Kennis te nemen van het besluit van burgemeester en wethouders om een realisatieovereenkomst aan te gaan met Planoform Vastgoedontwikkeling bv. voor de realisatie van het project Mercon Kloos; 2. de volgende 10 punten te benoemen als kader voor de uitwerking van het plan Mercon Kloos. a)
Bestaande kaders Nu het bedrijfsmatig gebruik van de locatie Mercon Kloos op korte termijn wordt beëindigd, wordt ingestemd met de realisatie van een woningbouwproject op de locatie Mercon Kloos. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de Structuurvisie Dijklint, dat eerder door de raad op oktober 1999 als kader is vastgesteld, en bij de Verkeersvisie Dijklint.
b)
Projectgebied en exploitatiegebied Het projectgebied Mercon Kloos is gelegen binnen de eigendomsgrenzen van het huidige Mercon Kloosterrein aan de rivier De Noord. Het exploitatiegebied Mercon Kloos omvat naast de huidige locatie Mercon Kloos ook de aangrenzende West-Kinderdijk (tot aan de kavelgrens van de tegenovergelegen bestaande woningen) en de kruisingen van aansluitende wegen, inclusief de T-splitsingen Donkersloot en Zwarte Paard. De kosten voor aanpassingen in het exploitatiegebied als gevolg van de realisatie van het project Mercon Kloos komen direct ten laste van de grondexploitatie van Planoform.
c)
Bouwprogramma Het bouwprogramma voor het gebied bestaat uit een aantal van ca. 280 woningen. Uitgangspunt is het plan van Planoform met 67 rijwoningen dijk koop (400 m3), 81 rijwoningen rivier koop (550 m3), 105 appartementen koop (80 - 120m2 v.o.) en 25 sociale huurappartementen (75 m2 v.o.). Het totale aantal kan worden aangepast wanneer dit door ontwikkelaar, in overleg met gemeente, op grond van de woningbouwmarkt en/of kwalitatieve overwegingen noodzakelijk wordt geacht. Het aantal sociale huurappartementen zal niet worden gewijzigd. Het plan wordt in 3 deelgebieden gerealiseerd.
d)
Stedenbouw De bouwwerken en de openbare ruimte dienen positief bij te dragen aan de kwaliteit van het wonen in Alblasserdam. Daarbij wordt rekening gehouden met de volgende punten: • Het stedenbouwkundig karakter van de locatie wordt versterkt door eenheid met omgeving te zoeken: het cultuurhistorische molengebied Kinderdijk, de West Kinderdijk en de rivier De Noord. • De eisen van het Waterschap Rivierenland (dijkprofiel) en Rijkswaterstaat (afstand tot de rivier). • De menselijke schaal en het dorpse karakter prevaleren boven een allegorie met robuuste (geamoveerde) industriehallen. • Het bestaande raadskader, zijnde de Structuurvisie dijklint ten aanzien van de maximale bouwhoogte (5 bouwlagen) te handhaven. • Begeleiding van de dijk met bebouwing heeft hogere prioriteit dan een doorgaand rivierfront. • In een beeldkwaliteitplan worden de voorwaarden met het oog op de architectonische vormgeving en de vormgeving van de openbare ruimte van het plan uitgewerkt.
-2•
Er wordt ingestemd met het (voorlopig) stedenbouwkundig plan d.d november 2005. Wanneer het definitief stedenbouwkundig plan afwijkt van de kaders, zal de raad hiervan op de hoogte worden gesteld.
e)
Toerisme Vanuit de regio Drechtsteden wordt ingezet op een verbinding tussen het centrum van Dordrecht met de molens van Kinderdijk. In verband daarmee wordt een aanlegplaats van een waterbus, evt. in combinatie met een aanlegplaats voor rondvaartboten, gerealiseerd op een fysiek aantrekkelijke plek aan de oever. De vormgeving van een verbinding tussen waterbus en Molengebied gebeurt met bijzondere aandacht voor een rolstoelvriendelijke oversteek van de dijk. Dit gebeurt onder voorbehoud van positieve besluitvorming door de Regio Drechtsteden en Rijkswaterstaat.
f)
Milieu en veiligheid Ter uitvoering van het Milieu Uitvoeringsprogramma worden de plannen gerealiseerd met toepassing van de checklist duurzaam bouwen Drechtsteden 2005, niveau B; de checklist kwaliteitseisen Nieuwbouwwoningen Drechtsteden 2005. Bij de uitwerking van het plan dient uiteraard voldaan te worden aan relevante wettelijke regelingen (bodemkwaliteit, waterkwaliteit en -kwantiteit, lucht- en geluidskwaliteit). Het Politiekeurmerk Veilig Wonen is op het hele plan van toepassing.
g)
Verkeer en parkeren • De verkeersleefbaarheid en bereikbaarheid moeten worden bevorderd. Het beperken van aantal motorvoertuigbewegingen op en van de dijk is een algemene beleidsdoelstelling van de gemeente. Inmiddels is een onderzoek gestart naar de gevolgen van dit project op de verkeersintensiteiten en de luchtkwaliteit in de gemeente en naar de maatregelen die er getroffen moeten worden. De gemeente Nieuw-Lekkerland is hierbij betrokken. • Beperken aantal in- en uitritten gemotoriseerd verkeer bij voorkeur 2 stuks. De plekken worden in het definitief stedenbouwkundig plan vastgelegd. De reacties van omwonenden worden hierbij betrokken (informatieavond 9 januari 2006). • Inrichting van het woongebied als 30 km per uur zone. • Realisatie van langzaamverkeeraansluitingen in combinatie met een oversteekplaats op een doorgaande langzaamverkeerroute binnen het planbied, langs de dijk of langs de Noord. • Onderzoeken of op de dijk een aantal nader te bepalen parkeerplaatsen voor de huidige bewoners gerealiseerd kunnen worden. Dit valt echter buiten de planexploitatie van de ontwikkelaar. • Realisatie van parkeernormen voor ieder woningtype overeenkomstig tenminste de bijbehorende gemiddelde parkeernorm zoals genoemd in de CROW, waarvan ten minste 0,3 parkeerplaats per woning openbaar. Het stedenbouwkundig plan Mercon Kloos voorziet binnen het projectgebied in 489 parkeerplaatsen. De gehanteerde parkeernormen zijn 1,8 voor de koopwoningen aan de dijk, 2 voor de koopwoningen aan de rivier, 1,6-1,7 voor de koopappartementen en 1,4 voor de sociale huurappartementen. Carports zijn voor 0,8 parkeerplaats meegeteld.
h)
Openbare ruimte Ten aanzien van de kwaliteit van de openbare ruimte worden in de nota Kwaliteit Openbare Ruimte zowel voor grijs als groen de gebruikelijke eisen neergelegd waaraan de openbare ruimte moet voldoen. Toepassing wordt gevraagd van duurzame materialen, zodat toekomstige beheerskosten beperkt blijven.
i)
Spelen Binnen het projectgebied worden speelplekken / -voorzieningen gerealiseerd voor de leeftijdsgroepen 0 - 6 jaar; 6 - 12 jaar; 12 - 18 jaar. Een trapveld behoort echter niet tot de mogelijkheden.
-3j)
Grondexploitatie. • De planontwikkeling gaat uit van een voor de gemeente sluitende grondexploitatie (plankosten en boekwaarden) • De exploitatie voorziet in een bijdrage voor Fonds Bovenwijks en Afkoop onderhoud. De bijdrage Fonds Bovenwijks wordt ingezet voor het onderzoek naar en het oplossen van de problemen die samenhangen met toename van het verkeer op de dijk. • Leges worden na bouwaanvraag conform de dan geldende legesverordening geheven. • Planschade komt voor rekening van Planoform Alblasserdam, 1 maart 2006 De raad voornoemd,
griffier
voorzitter
