Raadsvoorstel AAN AGENDAPUNT NUMMER RAADSVERGADERING COMMISSIE ORGANISATIEONDERDEEL PORTEFEUILLEHOUDER BEHANDELEND AMBTENAAR TOESTELNUMMER
de gemeenteraad 6 0049/13 21 november 2013 Ruimtelijke Zaken RO David Moolenburgh Richard van der Helm 29 17 56
REGISTRATIENUMMER
13G0000131
TER INZAGE
Feitenrelaas & Taxatierapport (Geheim bij Griffie)
BIJLAGE(N)
1. Woonwagenbeleid 2013-2014 2. Nota van Uitgangspunten 3. Sociaal plan 4. Intentieovereenkomst Groenwest 5. Keuzedocument (Fin. Analyse) 6. Advies Lexence 7. Advies Deloitte
Onderwerp Revitalisering Woonwagenstandplaatsen
Voorstel Voorgesteld wordt: 1. het Woonwagenbeleid 2013-2014 vast te stellen; 2. in te stemmen met Variant 4 van de voorgestelde revitalisering en de daarbij behorende Nota van Uitgangspunten; 3. het Sociaal Plan “Revitalisering woonwagencentrum Molenland-Wilnis” vast te stellen; 4. in te stemmen met de overdracht van zes huurstandplaatsen aan GroenWest tegen een bedrag van € 39.355 excl. btw per standplaats na revitalisering; 5. in te stemmen met de overdracht van drie standplaatsen aan bewoners onder de voorwaarde dat zij voor eigen rekening en risico zorgdragen voor revitalisering; 6. een budget beschikbaar te stellen van € 930.000 uit de algemene reserve; de overige kosten te dekken uit de verkoop van standplaatsen (€ 236.000) en een bijdrage uit de egalisatiereserve riolering (€ 63.000); waarmee in totaal € 1.229.000 beschikbaar wordt gesteld; 7. de huurgewenning (€ 9.000 over drie jaar) te dekken uit de jaarlijkse exploitatiebegroting, waarna per 2018 de jaarlijkse budgettaire ruimte van € 14.000 kan vrijvallen. De financiële waarde wordt gekwantificeerd op € 350.000*. 8. De overhead c.q. toerekening vanuit de kostenverdeelstaat aan het product Exploitatie woonwagenstandplaatsen (€ 13.000) te betrekken bij de bezuinigingstaakstelling op het domein Bedrijfsvoering; Na invulling van deze taakstelling valt ook deze structurele last vrij. De financiële waarde wordt gekwantificeerd op € 325.000*. 9. De bijlagen Feitenrelaas en Taxatierapport geheim te laten zijn op basis van Gemeentewet artikel 25 en artikel 10 leden 2e en 2b van de Wet Openbaarheid van Bestuur. * Uitgaande van een rendement van 4% per jaar
Toelichting Dit voorstel voorziet in een revitalisering van het woonwagencentrum aan het Molenland in Wilnis met als inzet de realisatie van een handhaafbare, brandveilige en bovenal leefbare woonsituatie voor de daar aanwezige bewoners. Na de revitalisering voldoet de gemeente aan haar verplichtingen als eigenaar/verhuurder van het woonwagencentrum. Het uitgangspunt is om het woonwagencentrum na de revitalisering over te dragen aan woningcorporatie GroenWest.
Inleiding In dit raadsvoorstel wordt de ontstane situatie in kaart gebracht, worden de oplossingsrichtingen besproken en de voorkeursvariant toegelicht. De voorkeursvariant wordt voor besluitvorming en budget voorgelegd aan uw raad. Het woonwagencentrum is in 1986 voor de huisvesting van vier gezinnen ontwikkeld. In de loop der jaren is het aantal woonwagens tot negen stuks uitgebreid, waarvan zes legaal, twee gedoogd en één illegaal. Een uitbreiding van het centrum is al in 2000 planologisch mogelijk gemaakt via het bestemmingsplan Kom Wilnis. Hierdoor zijn reële verwachtingen gewekt waarop de bewoners wegens het lange bestuurlijke traject alvast zijn gaan anticiperen. De huidige onderhoudstoestand van de standplaatsen en sanitaire units laat inmiddels te wensen over. Diverse (woon)objecten zijn niet vergund. Er is sprake van illegale bebouwing, waarbij het vigerende bestemmingsplan niet toereikend is om deze te legaliseren. Daarnaast is er sprake van een brandonveilige situatie, die een dringende aanpak vraagt. Omdat er sprake was van een voornemen tot legalisering is de afgelopen jaren niet handhavend opgetreden. Het woon- en leefklimaat op het centrum laat derhalve te wensen over. Op 29 november 2011 heeft er een brand plaatsgevonden op het woonwagencentrum. Daarnaast ligt er een gerechtelijke uitspraak die de gemeente schadeplichtig stelt voor schade aan twee woonwagens als gevolg van achterstallig onderhoud. Naast de aanleidingen op het centrum zelf, is ook het behoud van een zogenoemde sociale kernvoorraad ‘huisvesting woonwagen-bewoners’ niet onbelangrijk. Het woonwagencentrum is eerder tot stand is gekomen op aanwijzing van de provincie/rijksoverheid. Bovendien is het hebben van een 1
sociale kernvoorraad huurstandplaatsen door de landelijke overheid vereist . Hierop wordt momenteel niet gecontroleerd, maar het risico bestaat dat de rijksoverheid in de toekomst de gemeente alsnog een aanwijzing geeft tot het realiseren van huurstandplaatsen, te meer daar in de Europese Commissie een dergelijk voorstel wordt voorbereid. Indien de gemeente op dat moment geen sociale kernvoorraad heeft, zal zij alsnog een nieuw woonwagencentrum moeten gaan aanleggen. Het is daarbij wenselijk om, waar mogelijk, de kernvoorraad over te dragen aan GroenWest, aangezien dit past bij de rol van de corporatie en de taakverdeling tussen corporatie en gemeente. Voor een revitalisering is de aankoop van een naastgelegen stuk grond vereist. Hiermee kan voldaan worden aan de ruimtelijke eisen voor de nieuwe standplaatsen. Deze gebeurtenissen heeft de roep om een permanente oplossing weer actueel gemaakt. Uw raad is hiervan eerder via vertrouwelijke memo’s in kennis gesteld.
1
brief TK 2000-2001, 27 400 XI en 24 508, nr. 54, p. 5.: De staatssecretaris van VROM: "Meerdere gemeenten vermelden dan
ook expliciet te streven naar de verkoop van standplaatsen en huurwoningen aan de bewoner. Op voorwaarde dat een kernvoorraad aan huurstandplaatsen en huurwoonwagens gehandhaafd blijft, heeft een dergelijk beleid mijn volledige instemming. DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 2
De problematiek kan als volgt worden samengevat: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Het huidige woonwagencentrum is brandonveilig; er staan te veel woonwagens dicht op elkaar; De woonwagens op de huurstandplaatsen verzakken omdat een deugdelijke fundering ontbreekt; De sanitaire units hebben te kampen met groot achterstallig onderhoud; De meterkasten hebben slechts vier groepen; drie voor de berging en maar een voor de woonwagen; Het elektranet is verouderd en op sommige plaatsen beschadigd waardoor kortsluiting kan ontstaan; Het openbaar gebied is al vele jaren niet onderhouden; de wegen verkeren in erbarmelijke staat; De riolering is verzakt, waardoor er telkens verstoppingen zijn; Er zijn tijdelijk huurstandplaatsen in het dijklichaam aangelegd; Een deel van de locatie wordt ontsloten via het terrein van Scheenaart. (Waarvan de tijdelijke overeenkomst inmiddels is opgezegd); 10. De gemeente verhuurt standplaatsen; dit is een oneigenlijke taak; 11. De huur is veel te laag in vergelijking tot wat gangbaar is; 12. Er ontbreken omgevingsvergunningen voor de aanwezige opstallen; 13. Er is niet of nauwelijks gehandhaafd; 14. Er is een sterke druk op uitbreiding van het aantal standplaatsen; dit is in het bestemmingsplan Kom Wilnis in 2000 mogelijk gemaakt maar nog niet uitgevoerd; 15. Drie bewoners hebben geanticipeerd op deze mogelijke uitbreiding en alvast woonwagens geplaatst; 16. Twee van deze woonwagens zijn van gemeentewege gedoogd.
Besloten raadscommissie Op 20 juni 2013 hebben wij u in een besloten raadscommissie aan de hand van acht scenario’s de financiële en juridische situatie voorgelegd en is gesproken over de bestuurlijke verantwoordelijkheid ten aanzien van het woonwagencentrum. De belangrijkste vragen die daaruit naar voren zijn gekomen zijn: a. Welke toezeggingen zijn er in het verleden door gemeente aan de bewoners van het woonwagencentrum gedaan en welke verwachtingen zijn er gewekt? b. Wat is de minimale investering die de gemeente juridisch en bestuurlijk gezien moet doen? c. Welke kosten heeft de gemeente tot heden voor het woonwagencentrum gemaakt en welke noodzakelijke kosten heeft de gemeente tot heden vermeden? d. Welke toekomstige kosten kan de gemeente besparen indien het woonwagencentrum wordt overgedragen aan GroenWest? Ter beantwoording van de eerste vraag is een vertrouwelijk feitenrelaas opgesteld van alle correspondentie en juridische geschillen tussen bewoners en gemeente in de periode 1986 en 2012. Het feitenrelaas, dat als geheime bijlage bij dit voorstel ter inzage ligt, onderbouwt de noodzaak om minimaal de huidige situatie van de woonwagenlocatie te revitaliseren. Deze onontkoombare kosten zijn inzichtelijk gemaakt en kunnen worden beschouwd als minimale kosten (basiskosten) die de gemeente zal moeten maken om aan haar verantwoordelijkheid als verhuurder en aan haar bestuurlijke verantwoordelijkheid te kunnen voldoen. Ten opzichte van deze basiskosten is een viertal varianten uitgewerkt. 1.
Variant 1: niets doen
2.
Variant 2: uitkoop, opheffen locatie
3.
Variant 3: zes standplaatsen
4.
Variant 4: negen standplaatsen
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 3
Bij zowel de basis en als bij de vier varianten wordt aangeven welk geconstateerd probleem in de betreffende situatie nog niet is opgelost. Voordat wordt ingegaan op de varianten worden eerst de noodzakelijk te maken kosten (basiskosten) inzichtelijk gemaakt. Minimaal te maken kosten (basiskosten) De navolgende onderdelen zijn kosten/maatregelen die de gemeente in haar rol als verhuurder wettelijk verplicht is te maken/uit te voeren of waar de gemeente juridisch aan gehouden kan worden. Daarnaast is er een aantal investeringen dat de gemeente als beheerder van het openbaar gebied moet meenemen. Boekwaarde Het huidige woonwagencentrum heeft nog een boekwaarde van € 56.000. Indien het centrum wordt overgedragen aan de corporatie GroenWest, zal dit bedrag moeten worden afgeboekt. Aflossing geldlening Op 29 mei 2007 heeft het college het besluit genomen af te zien van verdere invorderingsmaatregelen voor een nog openstaande geldlening van een bewoner van het woonwagencentrum en de restant schuld van € 27.000 mee te nemen in de revitalisering/overdracht van het woonwagencentrum. Schadeherstel drie woonwagens ten gevolge van verzakkingen Door verzakkingen is een aantal woonwagens beschadigd. Bij twee van de vijf is dit na gerechtelijk vonnis beslecht. De drie andere woonwagens moeten hoogst waarschijnlijk ook op kosten van de gemeente worden hersteld. De hierna genoemde kosten zijn kosten die de gemeente als verhuurder en als beheerder van het openbaar gebied moet maken om aan het vonnis te voldoen: Nulschouw ten behoeve van de CAR-verzekering Als het gebied en de standplaatsen worden hersteld, vinden er veel trillingen en dergelijke plaats. Dit kan schadelijk zijn voor de houtskeletbouwwoningen c.q. woonwagens. Om het risico op al dan niet betwiste schade te voorkomen, wordt vooraf van alle woonwagens een nulschouw door een erkend register opname expert uitgevoerd. De nulschouw wordt door zowel de eigenaren van de woonwagens als door de gemeente voor akkoord getekend. Schouw voor- en na verplaatsing woonwagens Elke woonwagen dient, voordat deze wordt verplaatst, te worden geschouwd, zodat de status van de woonwagen bekend is alvorens deze wordt verplaatst. Direct na terugplaatsing wordt de woonwagen opnieuw geschouwd, zodat inzichtelijk is welke (nieuwe) schade is opgetreden ten gevolge van deze verplaatsing. Tijdelijke huisvesting Tijdens de werkzaamheden is de woonwagen opgevijzeld tot circa 2,5 meter hoogte, waardoor deze gedurende de werkzaamheden niet kan worden bewoond. De gemeente dient dan zorg te dragen voor tijdelijke huisvesting. Tijdelijk verplaatsen van de zes woonwagens op de huurstandplaatsen Zolang de woonwagens op de standplaatsen staan, kan de fundering niet worden hersteld. Hierdoor moeten of de woonwagens tijdelijk worden verplaatst of dienen zij te worden opgevijzeld, zodat het werk er onder kan worden uitgevoerd.
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 4
Herstel fundering onder de zes huurstandplaatsen De huidige ondergrond van de woonwagens is verzakt en er ontbreekt een deugdelijke fundering. Het verhuren van standplaatsen is feitelijk het verhuren van een fundering. De rechter heeft de gemeente verplicht vóór 01-01-2013 zorg te dragen voor adequate fundering. Gezien de veenlagen in dit gebied zal dit dienen te worden uitgevoerd middels een onderheide betonplaat. Herstel bestrating standplaatsen De bestrating op de standplaatsen is op veel plaatsen verzakt, waardoor plassen water bij regenval blijven staan. Ook zijn delen van de bestrating weggespoeld. Herstel sanitaire units De gemeente verhuurt sanitaire units en dient deze in goede verhuurbare staat te houden. Gezien het feit dat er meer dan tien jaar geen onderhoud aan is gepleegd omdat de verwachting was dat men ‘binnenkort’ zou beginnen met de herstructurering, is de staat van onderhoud slecht tot zeer slecht te noemen. Aanpassing meterkasten aan de eisen van deze tijd Elke meterkast heeft slechts vier groepen. Drie voor de berging c.q. sanitaire unit en één voor de woonwagen. Omdat tegenwoordig een deel van de sanitaire voorzieningen in de woonwagen aanwezig zijn, dienen er meer groepen beschikbaar te komen voor de woonwagen. Herstel ondergrondse infrastructuur De riolering is (deels) verzakt en deels gebroken; ook het waterleidingnetwerk en elektranet functioneert niet naar behoren, waardoor de kans op kortsluiting reëel aanwezig is. Aanleg tweede ontsluitingsweg Op 25-07-1994 is een tijdelijke overeenkomst met recht op overpad voor de percelen Molenland 5 en 7 gesloten tussen gemeente en het bedrijf Scheenaart. Een deel van de locatie is hierdoor alleen bereikbaar via het terrein van Scheenaart. Het gebruik van deze tijdelijke ontsluiting is door Scheenaart opgezegd en dit bedrijf eist reeds geruime tijd om een einde aan deze situatie te maken. Dit kan alleen via de aanleg van een tweede ontsluitingsweg vanaf de dijk. Beheer, onderhoud en huurinning Zolang de locatie niet volledig is gerevitaliseerd conform de normen die een redelijke verhuurder in acht neemt (zoals GroenWest), kunnen de huurstandplaatsen niet worden overgedragen. Aangezien alleen aan deze normen kan worden tegemoetgekomen als er zes nieuwe standplaatsen worden gerealiseerd zal de gemeente zelf het beheer en onderhoud dienen te blijven uitvoeren. Hiervoor is de externe partij Nijbod en AWS ingehuurd. Na aftrek van de huurinkomsten worden deze kosten (inclusief de kosten van gemeentelijke overhead) begroot op structureel € 27.000 per jaar. Juridische procedures Door het minimale te doen c.q. alleen datgene te doen waartoe de gemeente is gehouden, dienen de twee ‘gedoogden’ en de illegaal geplaatste woonwagen te worden gehandhaafd (= verwijderd). Deze drie hoofdbewoners zullen dit niet accepteren, wat zal leiden tot lange juridische procedures. De kans dat de gemeente deze juridische procedures verliest, is gelet op de eerder gewekte verwachtingen en toezeggingen groot. Aangezien het drie families betreft, is de kans eveneens reëel dat uiteindelijk ook de hoofdbewoners van de legale woonwagens geen medewerking zullen verlenen.
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 5
Naast de gerechtelijke uitspraak, waarbij de gemeente schadeplichtig is gesteld voor het herstel van schade aan twee woonwagens als gevolg van verzakkingen, zijn ook bij de andere woonwagens verzakkingen geconstateerd. De kans dat de bewoners van deze woonwagens eveneens schade claimen en dat de gemeente daartoe wordt veroordeeld, is reëel. Plankosten intern / extern In deze kosten zijn de kosten voor het huurafhankelijk recht van opstal, de omgevingsvergunning, de leges, de inhuur van externe expertise en de kosten voor voorbereiding, begeleiding en toezicht vanuit de gemeente, opgenomen. De kosten voor voorbereiding en toezicht en coördinatie van alle werkzaamheden zijn opgenomen in de kosten voor het werk van de aannemer. Hiermee ligt alles in één hand wat bijdraagt tot een soepel verloop van de werkzaamheden op het terrein waardoor de gemeente wordt ontzorgd ten aanzien van deze werkzaamheden. BTW De kosten zijn per variant exclusief btw inzichtelijk gemaakt. Van de verschuldigde btw over de standplaatsen is een deel declarabel uit het btw-compensatiefonds en een deel aftrekbaar op btwaangifte. Daarmee is de btw-druk bij de gemeente voor de standplaatsen nihil. De btw over de kosten in relatie tot (het verplaatsen van) de woonwagens komt niet voor aftrek in aanmerking. De basis (onvermijdelijke kosten in beeld) Nr.
Vaste onontkoombare kosten: de basiskosten
Aantal
Eenmalig
1
Boekwaarde
1
56.000
2
Afboeking geldlening
1
27.000
3
Schadeherstel drie woonwagens door verzakkingen
3
35.000
4
Nulschouw t.b.v. een CAR verzekering
6
4.000
5
Schouw voor en na vijzelen van de woonwagens
6
7.000
6
Een maand tijdelijke huisvesting elders
6
15.000
7
Beheer onderhoud en huurinning Nijbod/ASW/gemeente (tien jaar)
10
8
Herstel bestrating standplaatsen
6
9
Herstel sanitaire units
6
36.000
10
Aanpassen meterkasten aan eisen van nu
6
6.000
11
Herstel ondergrondse infrastructuur
6
12.000
12
Opvijzelen en terugplaatsen woonwagens
6
192.000
13
Herstel funderingen zes huurstandplaatsen
6
120.000
14
Herstel openbare wegen
1
20.000
15
Aanleg tweede ontsluiting
1
77.000
16
Juridische procedures (geen medewerking huurders, 2 gedoogden, 1 illegaal)
1
70.000
17
Plankosten intern
1
60.000
18
Plankosten extern
1
93.000
Totaal basiskosten SALDO excl. BTW 1.130.000 Tabel 1 – Overzicht basiskosten c.q. onontkoombare kosten
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 6
Structureel
270.000 30.000
860.000
270.000
Met
deze
basiskosten,
die
onvermijdelijk
moeten
worden
gemaakt
vanuit
bestuurlijke
verantwoordelijkheid en vanuit de verantwoordelijkheid als verhuurder worden de volgende zaken nog steeds niet opgelost: 1. Er vindt geen overdracht plaats richting GroenWest aangezien niet voldaan wordt aan de randvoorwaarden (inkomstenderving €236.000 door geen verkoop); 2. Twee standplaatsen blijven gesitueerd in het dijklichaam; 3. De gemeente blijft kosten maken voor beheer, onderhoud en huurinning (structureel €27.000 per jaar na aftrek van de huuropbrengsten); 4. De huur kan niet worden verhoogd naar het gangbare tarief op basis van de huurtabel (€ 247 per maand i.p.v. € 105); 5. De hoofdbewoners van de twee gedoogde en illegale standplaats hebben geen standplaats; 6. De hoofdbewoners van twee gedoogde en de illegaal geplaatste woonwagen zullen geen medewerking verlenen en een gang naar de rechter maken; 7. Het aanzicht blijft ‘rommelig’; 8. Ook de overige hoofdbewoners zullen aan de herinrichting niet meewerken omdat familieleden door de gemeente worden uitgesloten van een standplaats die hiervoor wel jarenlang werden gedoogd. Conclusie Er worden veel kosten gemaakt waartoe de gemeente is verplicht, maar feitelijk lost het veel van de geconstateerde problemen niet op. Derhalve zijn op deze basiskosten vier varianten gemaakt.
Overige mogelijk uit te voeren zaken (bij de vier varianten) De onderstaande kosten zijn kosten die betrekking hebben één of meerdere van de varianten die in dit voorstel aan u worden voorgelegd (zie bijlage 5) Taxatie woonwagens Indien de bewoners worden uitgekocht, moet de waarde van de eigen woonwagens worden getaxeerd. Uitkoop na taxatie Na de taxatie van de waarde van de eigen woonwagens, worden deze overgenomen door de gemeente tegen de getaxeerde waarde. Voorlopig is hiervoor een inschatting gemaakt. Wij beseffen dat de kans reëel aanwezig is dat dit bedrag te laag is ingeschat. Wettelijke tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten Indien in het belang van de verplaatsing/revitalisering een huurder dient te verhuizen, verstrekt de gemeente als huidige verhuurder een wettelijke tegemoetkoming in de verhuis- en (her)inrichtingskosten aan de huurder van het wettelijk vastgesteld bedrag van € 5.658,00 prijspeil 1 maart 2013. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Dit is opgenomen in het sociaal plan. Amoveren standplaatsen na vertrek bewoners Nadat een bewoner is vertrokken, dient de standplaats met berging en leidingen te worden opgeruimd. Herstel dijklichaam – inzaaien groen Nadat bewoners zijn vertrokken, en de standplaatsen die momenteel in het dijklichaam liggen zijn geamoveerd, dient het dijklichaam te worden hersteld en ingezaaid. DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 7
Verplaatsingscarroussel woonwagens Waar verplaatsing van een eigendomswoonwagen door de gemeente wordt gewenst c.q. geëist, komt de uit te voeren verplaatsing voor kosten en risico van de gemeente. Dit is opgenomen in het sociaal plan. Inrichting terrein Naast het herstel van de dijk en de aanleg van de tweede ontsluiting, dient ook het openbaar gebied ten behoeve van de nieuw in te richten standplaatsen te worden aangelegd. Het betreft wegen, parkeerplaatsen, riolering, verlichting en inrichting groen. Inrichting standplaatsen Dit betreft de nieuw aan te leggen standplaatsen en bestaan uit de aanleg van een met schroefpalen gefundeerde betonplaat (in de kleur ‘heidepaars’ en geprint met een straatpatroon), de bouw van een berging met aansluitpunten voor nuts- en sanitaire voorzieningen, de leidingen naar het aansluitpunt en een hekwerk rondom de standplaats. 2
Aankoop 2.500 m grond Indien de locatie wordt uitgebreid in verband met de ligging in het dijklichaam of het legaliseren van de gedoogden en illegaal, moet er circa 2.500 m² grond worden aangekocht van de buurman. Huurgewenning indicatief Daar de huurprijzen van de huidige standplaatsen veel lager zijn dan de huurprijzen van de te realiseren standplaatsen, zal er een huurgewenningsperiode worden ingesteld.
Mogelijke opbrengsten In variant 3 en 4 bestaat de mogelijkheid de standplaatsen te verkopen aan GroenWest. Als opbrengst per standplaats is gerekend met de Nationale Hypotheek Garantie-norm voor standplaatsen omdat zonder garantie er voor een hogere kostprijs geen hypotheek mogelijk is voor de huidige bewoners. Dit normbedrag bedraagt momenteel € 50.000,-. Er van uitgaande dat het geheel 105% (kostprijs + kosten) bedraagt, komt de waarde voor een standplaats op € 47.619,- inclusief BTW en € 39.355,- exclusief BTW.
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 8
Variant 1: Niets doen
Nr.
Variant 1
Aantal
Eenmalig Structureel
1 Boekwaarde
1
56.000
2 Afboeking geldlening
1
27.000
3 Schadeherstel drie woonwagens door verzakkingen
3
35.000
4 Nulschouw t.b.v. CAR verzekering 5 Schouw voor en na vijzelen van de woonwagens 6 Een maand tijdelijke huisvesting elders 7 Beheer onderhoud en huurinning Nijbod/ASW/gemeente (tien jaar)
10
270.000
8 Herstel bestrating standplaatsen 9 Herstel sanitaire units 10 Aanpassen meterkasten aan eisen van nu 11 Herstel ondergrondse infrastructuur 12 Opvijzelen en terugplaatsen woonwagens 13 Herstel funderingen zes huurstandplaatsen 14 Herstel openbare wegen 15 Aanleg tweede ontsluiting 16 Juridische procedures (geen medewerking huurders, 2 gedoogden, 1 illegaal)
1
150.000
17 Amoveren standplaatsen na vertrek bewoners 18 Herstel dijklichaam – inzaaien groen 19 Plankosten intern 20 Plankosten extern Totaal kosten variant 1 SALDO excl. BTW
268.000
270.000
538.000
Tabel 2 – Overzicht financiële consequenties variant 1
In deze variant legt de gemeente de gerechtelijke uitspraak tot herstel van de funderingen voor 01-012013 feitelijk naast zich neer en wacht af wat daar de gevolgen van zijn. De volgende zaken worden daarmee niet opgelost: 1.
De rechter zal wellicht zijn uitspraak tot herstel funderingen vóór 01-01-2013 kracht bij zetten;
2.
De kans is groot dat de gemeente via de rechter alsnog wordt gedwongen de werkzaamheden (zoals benoemd bij de basis) uit te voeren.
3. Er vindt geen overdracht plaats richting GroenWest (inkomsten derving € 236.000 door geen verkoop); 4. Twee standplaatsen blijven gesitueerd in het dijklichaam; 5. De gemeente blijft kosten maken voor beheer, onderhoud en huurinning (structureel € 27.000 per jaar na aftrek van de huuropbrengsten); 6. De huur kan niet worden verhoogd naar het gangbare tarief (€ 247 per maand i.p.v. € 105); 7. De hoofdbewoners van de twee gedoogde en illegale standplaats hebben geen legale standplaats; 8. De hoofdbewoners van zowel de huurstandplaatsen als van de twee gedoogde en de illegaal geplaatste woonwagen zullen geen medewerking verlenen en schade claimen voor de door verzakkingen veroorzaakte schade aan de woonwagens. 9. Het aanzicht blijft ‘rommelig’; 10. De brandonveiligheid wordt niet opgelost; DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 9
11. De boven en ondergrondse infrastructuur blijft slecht; 12. De kans is groot dat er opnieuw schade zal optreden aan de woonwagens door het ontbreken van adequate fundering op de standplaatsen; 13. Alle opstallen blijven onvergund; 14. Scheenaart zal volharden in zijn eis de tijdelijke ontsluiting c.q. het tijdelijke recht van overpad via zijn terrein op te heffen (€ 77.000 voor een tweede ontsluiting via de dijk); Conclusie De kans van slagen van deze variant wordt gering geacht. De residerende bewoners zullen naar de rechter gaan en hoogst waarschijnlijk in het gelijk worden gesteld gezien de eerdere uitspraak van de rechter. Bovendien zal de locatie niet kunnen worden overgedragen aan de corporatie, waarmee de gemeente feitelijk aangeeft eigenaar van deze locatie te willen zijn c.q. deze zelf te willen beheren en onderhouden. Er is nu een tienjaarstermijn aangehouden voor de kosten van beheer; dit kan net zo goed 15 jaar (€ 405.000) of 20 jaar (€ 540.000) zijn. Daarnaast zijn de kosten voor de juridische procedures conservatief ingeschat. Deze kunnen wellicht oplopen tot een meervoud hiervan.
Variant 2: Uitverkoop, opheffen locatie Nr.
Variant 2
Aantal
Eenmalig Structureel
1 Boekwaarde
1
56.000
2 Afboeking geldlening
1
27.000
3 Schadeherstel drie woonwagens door verzakkingen 4 Nulschouw t.b.v. een CAR verzekering 5 Schouw voor en na vijzelen van de woonwagens 6 Een maand tijdelijke huisvesting elders 7 Beheer onderhoud en huurinning Nijbod/ASW/gemeente (twee jaar)
2
54.000
8 Herstel bestrating standplaatsen 9 Herstel sanitaire units 10 Aanpassen meterkasten aan eisen van nu 11 Herstel ondergrondse infrastructuur 12 Opvijzelen en terugplaatsen woonwagens 13 Herstel funderingen zes huurstandplaatsen 14 Herstel openbare wegen 15 Aanleg tweede ontsluiting 16 Juridische procedures (geen medewerking huurders, 2 gedoogden, 1 illegaal)
1
150.000
17 Taxatie woonwagens
6
5.000
18 Uitkoop na taxatie (inschatting!)
6
300.000
19 Wettelijke tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten
6
34.000
20 Amoveren standplaatsen na vertrek bewoners
6
30.000
21 Herstel dijklichaam – inzaaien groen
1
28.000
22 Plankosten intern
1
12.000
23 Plankosten extern
1 Totaal kosten variant 2
SALDO excl. BTW Tabel 3 – Overzicht financiële consequenties variant 2
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 10
15.000 657.000
711.000
54.000
Ook in deze variant legt de gemeente de gerechtelijke uitspraak tot herstel van de funderingen voor 01-01-2013 feitelijk naast zich neer en probeert via een andere weg (uitkopen) aan haar verplichtingen te voldoen. Daarbij loopt de gemeente de volgende risico’s: 1. De rechter zal wellicht zijn uitspraak tot herstel funderingen vóór 01-01-2013 kracht bij zetten; 2. De kans is groot dat de gemeente via de rechter alsnog wordt gedwongen de werkzaamheden (zoals benoemd bij de basis) uit te voeren. 3. Er vindt geen overdracht plaats richting GroenWest (derving € 236.000 door geen verkoop); 4. De gemeente blijft zeker nog twee jaar kosten maken voor beheer, onderhoud en huurinning (structureel € 27.000 per jaar na aftrek van de huuropbrengsten); 5. Het aanzicht blijft voorlopig ‘rommelig’; 6. Scheenaart zal volharden in zijn eis de tijdelijke ontsluiting c.q. het tijdelijke recht van overpad via zijn terrein op te heffen; (€ 77.000 voor een tweede ontsluiting via de dijk); 7. De hoofdbewoners van zowel de huurstandplaatsen als de twee gedoogde en een illegale plaatsing van een woonwagen zullen geen medewerking verlenen; Conclusie De gemeente kiest voor het opheffen van de locatie en het niet hebben van een sociale kernvoorraad. De residerende bewoners zullen zich hier niet bij neerleggen. De kosten voor de juridische procedures en de uitkoopbedragen zijn conservatief ingeschat. Deze kunnen wellicht oplopen tot een meervoud hiervan. Er is nu een tweejaarstermijn aangehouden voor de kosten van beheer; dit kan net zo goed 5 jaar (€ 135.000) of 10 jaar (€ 270.000) zijn.
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 11
Variant 3: Aanleg zes nieuwe standplaatsen Nr.
Variant 3
Aantal
Eenmalig Structureel
1 Boekwaarde
1
56.000
2 Afboeking geldlening
1
27.000
3 Schadeherstel drie woonwagens door verzakkingen
3
35.000
4 Nulschouw t.b.v. een CAR verzekering
6
4.000
5 Schouw voor en na verplaatsing van de woonwagens
6
7.000
6 Een maand tijdelijke huisvesting elders 7 Beheer onderhoud en huurinning Nijbod/ASW/gemeente
0
0
8 Herstel bestrating standplaatsen 9 Herstel sanitaire units 10 Aanpassen meterkasten aan eisen van nu 11 Herstel ondergrondse infrastructuur 12 Opvijzelen en terugplaatsen woonwagens 13 Herstel funderingen zes huurstandplaatsen 14 Herstel openbare wegen 15 Aanleg tweede ontsluiting
77.000
16 Juridische procedures (geen medewerking huurders, 2 gedoogden, 1 illegaal)
1
70.000
6
34.000
21 Herstel dijklichaam – inzaaien groen
1
28.000
22 Verplaatsingscarrousel woonwagens
6
192.000
23 Inrichting terrein
1
281.000
6
337.000
25 Aankoop 2500 m grond
1
202.000
26 Huurgewenning indicatief
6
13.000
27 Plankosten intern
1
55.000
17 Taxatie woonwagens 18 Uitkoop na taxatie (inschatting!) 19 Wettelijke tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten 20 Amoveren standplaatsen na vertrek bewoners
24 Inrichting standplaatsen 2
28 Plankosten extern
1 Totaal kosten variant 3
Nr.
Opbrengsten
69.000 1.487.000
Aantal
Eenmalig Structureel
1 Verkoop standplaatsen aan drie hoofdbewoners 2 Verkoop standplaatsen aan corporatie GroenWest Totaal opbrengsten variant 3
SALDO excl. BTW
(kosten – opbrengsten)
6
236.000 236.000
0
1.251.000
Tabel 4 – Overzicht financiële consequenties variant 3
De hoofdbewoners van zowel de huurstandplaatsen, als de twee gedoogde en een illegale geplaatste woonwagen, zullen geen medewerking verlenen en een juridische strijd aangaan; zij eisen een standplaats voor hun kinderen c.q. familie op basis van de ‘gewekte’ verwachtingen in het verleden.
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 12
Conclusie De gemeente voldoet aan haar verplichtingen als verhuurder, maar zoekt de confrontatie met degenen die gedoogd dan wel illegaal staan. Dit zal leiden tot juridische ‘strijd’, waarbij de kosten hiervan conservatief zijn ingeschat. Deze kunnen wellicht oplopen tot een meervoud hiervan. Bovendien is de kans groot dat niemand van de residerende bewoners zal meewerken. Variant 4: Aanleg negen nieuwe standplaatsen Nr.
Variant 4
Aantal
Eenmalig Structureel
1 Boekwaarde
1
56.000
2 Afboeking geldlening
1
27.000
3 Schadeherstel drie woonwagens door verzakkingen
3
35.000
4 Nulschouw t.b.v. CAR verzekering
3
2.000
5 Schouw voor en na verplaatsing van de woonwagens
3
4.000
6 Een maand tijdelijke huisvesting elders 7 Beheer onderhoud en huurinning Nijbod/ASW/gemeente
0
0
8 Herstel bestrating standplaatsen 9 Herstel sanitaire units 10 Aanpassen meterkasten aan eisen van nu 11 Herstel ondergrondse infrastructuur 12 Opvijzelen en terugplaatsen woonwagens 13 Herstel funderingen zes huurstandplaatsen 14 Herstel openbare wegen 15 Aanleg tweede ontsluiting
1
77.000
4
23.000
21 Herstel dijklichaam – inzaaien groen
1
28.000
22 Verplaatsingscarroussel woonwagens
6
96.000
23 Inrichting terrein
1
193.000
24 Inrichting standplaatsen
6
337.000
25 Aankoop 2500 m2 grond
1
202.000
26 Huurgewenning indicatief
4
9.000
27 Plankosten intern
1
44.000
28 Plankosten extern
1
55.000
16 Juridische procedures (geen medewerking huurders, 2 gedoogden, 1 illegaal) 17 Taxatie woonwagens 18 Uitkoop na taxatie (inschatting!) 19 Wettelijke tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten 20 Amoveren standplaatsen na vertrek bewoners
Totaal kosten variant 4
Nr.
Opbrengsten
1.188.000
Aantal
Eenmalig Structureel
1 Overdracht standplaatsen ‘om niet’ aan drie hoofdbewoners
3
‘om niet’
2 Verkoop standplaatsen aan corporatie GroenWest
6
236.000
Totaal opbrengsten variant 4
SALDO excl. BTW
(kosten – opbrengsten)
Tabel 5 – Overzicht financiële consequenties variant 4
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 13
236.000
952.000
0
In deze variant wordt een deel van de locatie ‘om niet’ overgedragen aan een drietal hoofdbewoners, die voor eigen kosten en risico dit deel gaan renoveren. Dit bespaart de gemeente een groot deel van de benodigde investering. Conclusie Dit is de meest optimale variant. Hierbij volgen geen juridische procedures en wordt medewerking van de residerende bewoners verkregen. Daarnaast wordt de locatie overgedragen aan GroenWest en ‘behoudt’
de
gemeente
haar
sociale
kernvoorraad.
Bovendien
komen
de
jaarlijkse
beheerkosten/huuropbrengsten te vervallen.
Relatie beleidsplan Niet van toepassing
Waarom naar de raad De raad is bevoegd orgaan voor het vaststellen van beleid en het beschikbaar stellen van budget voor onder andere aankoop van grond.
Doelstelling en resultaat Doelstelling van het college is om op korte termijn te komen tot revitalisering van het woonwagencentrum aan het Molenland in Wilnis met als inzet de realisatie van een handhaafbare, brandveilige en bovenal leefbare woonsituatie voor de aanwezige bewoners binnen een financieel aanvaardbaar kader. Het resultaat is dat de gemeente voldoet aan haar verplichtingen als eigenaar/verhuurder en dat het woonwagencentrum geschikt is om over te dragen aan woningcorporatie GroenWest. Vanaf december 2012 is in opdacht van ons college gewerkt aan het opstellen van woonwagenbeleid, een nota van uitgangspunten en een sociaal plan. Het woonwagenbeleid 2013-2014 is het beleidsstuk op basis waarvan revitalisering kan plaatsvinden. De nota van uitgangspunten beschrijft de voorwaarden waaraan de revitalisering moet voldoen en op basis waarvan GroenWest bereid is het woonwagencentrum over te nemen. Het sociaal plan beschrijft de wijze waarop met de bewoners van het woonwagencentrum gedurende de revitalisering wordt omgegaan, wat zij mogen verwachten en wat van hen wordt verwacht.
Argumenten en alternatieven In de inleiding is aangegeven welke kosten de gemeente moet maken om te kunnen voldoen aan de minimale verplichtingen vanuit haar verantwoordelijkheid als verhuurder en vanuit haar bestuurlijke verantwoordelijkheid (basiskosten). Daarmee wordt niet volledig aan de geconstateerde problematiek voldaan en een aantal zaken niet opgelost. Om die reden is ook een viertal varianten uitgewerkt die in de inleiding zijn beschreven. De overweging voor de keuze van variant 4 wordt hieronder weergegeven.
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 14
Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Onderdeel Boekwaarde Afboeking geldlening Schadeherstel drie woonwagens door verzakkingen Nulschouw t.b.v. CAR verzekering Schouw voor en na verplaatsing van de woonwagens Een maand tijdelijke huisvesting elders Beheer onderhoud en huurinning Nijbod/ASW /gemeente(1 x 10 jaar en 1 x 2 jaar) Herstel bestrating standplaatsen Herstel sanitaire units Aanpassen meterkasten aan eisen van nu Herstel ondergrondse infrastructuur Opvijzelen en terugplaatsen woonwagens Herstel funderingen zes huurstandplaatsen Herstel openbare wegen Aanleg tweede ontsluiting Juridische procedures (geen medewerking huurders, 2 gedoogden, 1 illegaal) Taxatie woonwagens Uitkoop na taxatie (inschatting!) Wettelijke tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten Amoveren standplaatsen na vertrek bewoners
21
Herstel dijklichaam – inzaaien groen
Basis 56.000 27.000 35.000 4.000 7.000 15.000
Variant 1 56.000 27.000 35.000
Variant 2 56.000 27.000
270.000 30.000 36.000 6.000 12.000 192.000 120.000 20.000 77.000 70.000
270.000 2
54.000 3
150.000
150.000 5.000 300.000 34.000 30.000 28.000
Variant 3 56.000 27.000 35.000 4.000 7.000
Variant 4 56.000 27.000 35.000 2.000 4.000
77.000 70.000
77.000
34.000
23.000
28.000
28.000
4
22
Verplaatsingscarroussel woonwagens
192.000
96.0005
23
Inrichting terrein
281.000
193.000
6
24
Inrichting standplaatsen
337.000
337.0007
25
Aankoop 2500 m2 grond
202.000
202.000
26
Huurgewenning indicatief
13.000
9.000
27
Plankosten intern
60.000
12.000
55.000
44.000
28
Plankosten extern
93.000
15.000
69.000
55.000
Totaal kosten 29 Verkoop standplaatsen aan drie hoofdbewoners 30 Verkoop standplaatsen aan corporatie GroenWest Totaal opbrengsten
1.130.000
538.000
711.000
1.487.000
-
-
-
236.000 236.000
1.188.000 ‘om niet’ 236.000 236.000
SALDO excl. BTW
1.130.000
538.000
711.000
1.251.000
952.000
(kosten - opbrengsten )
Tabel 6 – Keuzetabel: basis en vier varianten (bedragen excl. Btw)
2 3 4 5 6 7
Hier is gekozen voor een tienjaarstermijn. Dit had net zo goed 15 jaar (€405.000) of 20 jaar (€540.000) kunnen zijn. Hier is gekozen voor een tweejaarstermijn. Dit had net zo goed 5 jaar (€135.000) of 10 jaar (€270.000) kunnen zijn. Alle zes de woonwagens op de officiële huurstandplaatsen worden verplaatst Er worden nog maar vier woonwagens verplaatst; twee woonwagens worden verplaats op eigen kosten en risico Zes nieuwe huurstandplaatsen voor de huidige zes huurders (incl. 3 hoofdbewoners) Zes nieuwe huurstandplaatsen: 4 x huurder, 1 x gedoogd en 1 x illegaal (excl. 3 hoofdbewoners)
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 15
Overweging varianten Met variant 1 (niets doen) wordt niet tegemoet gekomen aan de geconstateerde problematiek en er zal veel juridische strijd worden geleverd met een te verwachten negatieve uitkomst voor de gemeente. Op voorhand de financieel voordeligste variant, maar feitelijk zullen de basiskosten na uitspraak van de rechter alsnog moeten worden gemaakt, is de problematiek niet opgelost, blijft de gemeente eigenaar/verhuurder en zal deze variant leiden tot veel (negatieve) publiciteit. Variant 2 voorziet in het anderszins oplossen van de geconstateerde problematiek door het uitkopen van de huurders en opheffen van het woonwagencentrum. Het is echter zeer de vraag of het daarvoor geraamde bedrag afdoende zal zijn en de bewoners hiervoor open staan. De bewoners zullen zich zeker verzetten tegen het opheffen van het woonwagencentrum en op basis van de eerder gewekte verwachtingen de juridische strijd aangaan. Bovendien zal de rechter zijn uitspraak tot herstel van de funderingen kracht bij zetten indien niet op korte termijn overeenstemming wordt bereikt. Tenslotte heeft de gemeente in deze variant geen standplaatsen meer in haar sociale kernvoorraad. Het risico bestaat daarbij dat de rijksoverheid in de toekomst de gemeente alsnog een aanwijzing geeft tot het realiseren van standplaatsen. Varianten 3 en 4 zijn de enige varianten die tegemoet komen aan de geconstateerde problematiek en waarbij de standplaatsen kunnen worden overgedragen aan GroenWest. Bij variant 3 zullen de bewoners van de twee gedoogde en de illegale woonwagen zich zeker verzetten tegen het opheffen van deze drie standplaatsen en op basis van de eerder gewekte verwachtingen de juridische strijd aangaan. Daarentegen biedt variant 4 de mogelijkheid drie standplaatsen over te dragen aan de drie hoofdbewoners onder de voorwaarde dat zij voor eigen kosten en risico zorg dragen voor een adequate
revitalisering
van
deze
standplaatsen.
Aan
deze
overdracht
worden
nadere
randvoorwaarden gesteld met betrekking tot de revitalisering. Middels een zogeheten kettingbeding zal worden geregeld dat deze standplaatsen niet per direct kunnen worden doorverkocht. Dit bespaart de gemeente kosten, waardoor variant 4 lager uitkomt dan variant 3 en zelfs lager dan de onvermijdelijke basiskosten. Géén kosten meer voor beheer, onderhoud en huurinning In de varianten 2, 3 en 4 wordt door het afstoten van de standplaatsen toekomstige onderhouds- en beheerskosten vermeden. Daarentegen zijn er ook geen huurinkomsten meer. In de begroting wordt jaarlijks € 34.000 (waarvan € 13.000 overhead) aan exploitatielasten opgenomen en € 7.000 aan huurinkomsten voor de standplaatsen. Na revitalisering en overdracht van de standplaatsen aan GroenWest komen deze posten te vervallen. Dit leidt tot een besparing van € 14.000. De overhead van € 13.000 zal worden betrokken bij de bezuinigingstaakstelling op het domein bedrijfsvoering. Na invulling van de taakstelling valt ook deze structurele last vrij. Tegenover een benodigde investering voor revitalisering van het woonwagencentrum van € 1.238.000 staat (op termijn) een structurele besparing van € 27.000 op jaarbasis. Deze structurele post wordt gekwantificeerd op een financiële waarde van € 675.000, uitgaande van een percentage van 4%. Voor een gedetailleerdere opbouw verwijzen wij u naar de beschrijving onder Financiële dekking.
De gemeente De Ronde Venen behoudt bij de varianten 3 en 4 zes standplaatsen met hierop vergunde eigendomswoonwagens in haar kernvoorraad.
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 16
Voorkeur Variant 4. Wat is daarvoor nodig? Op basis van voorgaande overwegingen geeft het college de voorkeur aan variant 4. Aankoop grond 2
Voor revitalisering conform variant 4 is de aankoop van 2.500 m grond van de buurman noodzakelijk. Hierop kunnen zes nieuwe standplaatsen op een brandveilige wijze worden gerealiseerd. Er is een intentieovereenkomst gesloten voor aankoop van de benodigde grond voor een bedrag van maximaal € 200.000 kosten koper. De grond is op basis van de huidige bestemming van de grond (‘woonwagencentrum’) getaxeerd. Het taxatierapport is vertrouwelijk in te zien bij de griffie. Overname GroenWest De corporaties hebben de taak om bij voorrang personen te huisvesten die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting (Woningwet, artikel 70c, lid 1). In het kader van de taakverdeling tussen gemeente en woningcorporatie GroenWest ligt het daarom voor de hand de overdracht van huurstandplaatsen te realiseren. De nota van uitgangspunten waaraan het gerevitaliseerde woonwagencentrum moet voldoen is in overleg met GroenWest tot stand gekomen. Op basis van deze uitgangspunten is een intentieovereenkomst met GroenWest gesloten tot overname van het woonwagencentrum. GroenWest heeft inmiddels ook ingestemd met het overnamebedrag van € 39.355 (excl. btw) per standplaats. Gemeente blijft eigenaar van de openbare ruimte. Met de overdracht aan GroenWest blijft een kernvoorraad van zes standplaatsen behouden voor de gemeente. Overdracht grond bewoners In variant 4 wordt uitgegaan van overdracht van grond ten behoeve van drie standplaatsen aan twee huurders. Dit houdt in dat zijzelf voor eigen kosten en risico zullen zorgdragen voor een adequate revitalisering van het overgedragen stuk grond. Voor de gemeente leidt dit tot een kostenbesparing van ongeveer € 299.000,- voor het niet hoeven revitaliseren van drie standplaatsen (de getaxeerde waarde van de grond à € 133.000 daarin niet meegenomen). GroenWest kan hiermee instemmen, waarbij zij niet negen maar zes standplaatsen overnemen. Het ‘om niet’ overdragen van drie standplaatsen is juridisch getoetst aan criteria voor staatssteun. Er is hier geen sprake van staatssteun. (zie bijlage 6) Planologie Het
voorheen
geldende
bestemmingsplan
Kom Wilnis
2000
en
de
recent
vastgestelde
beheersverordening voorzien in een uitbreidingsmogelijkheid van het woonwagencentrum op de aan te kopen grond van de buurman. De in de planregels opgenomen afmetingen voor woonwagens zijn echter niet toereikend om de voorgestelde revitalisering mogelijk te maken aangezien de maximale grootte van de toegelaten 2 woonwagens 50 m bedraagt. Alle aanwezige woonwagens zijn sinds jaar en dag al veel groter. Bij instemming van uw raad met de revitalisering zal aan de hand van een aanvraag omgevingsvergunning een projectbesluit genomen moeten worden om de toegestane afmetingen aan te passen naar de feitelijke situatie. De standplaatsen zelf kunnen op basis van de beheersverordening al wel worden aangelegd.
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 17
Risico’s •
Voor de revitalisering is medewerking van de hoofdbewoners nodig.
•
Er loopt nog een rechtszaak van een huurder tegen de gemeente waarin een vergoeding van een eigendomswoonwagen wordt opgeëist die door de voorgenoemde brand is beschadigd.
•
Door verzakkingen is een aantal woonwagens beschadigd. Bij twee van de vijf is dit na gerechtelijk vonnis beslecht. De kans dat de drie andere woonwagens ook op kosten van de gemeente moeten worden hersteld is zeer groot.
•
De bewoners kunnen besluiten de drie standplaatsen alsnog niet over te nemen. In dat geval komen de revitaliseringskosten voor drie extra standplaatsen alsnog voor rekening gemeente (€ 299.000).
•
Er is een kostenpost opgenomen voor bodemonderzoek en eventuele sanering. De kosten kunnen afhankelijk van het bodemonderzoek hoger uitvallen.
Beoogde situatie 2014 In 2014 is er een woonwagencentrum van maximaal negen huurstandplaatsen aan het Molenland te Wilnis. De maximaal negen huurstandplaatsen vormen de sociale kernvoorraad van de gemeente. De locatie voldoet aan de eisen van brandveiligheid. De gerealiseerde standplaatsen hebben een adequate fundering om toekomstige verzakkingen te voorkomen. De standplaatsen kennen geen achterstallig onderhoud en de locatie is uit milieuoogpunt 'schoon'. De gemeente is verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en handhaving van de openbare ruimte. De mogelijke bedrijvigheid zit op de daarvoor bedoelde plaatsen in de gemeente De Ronde Venen met de benodigde milieuvergunningen. Op de standplaatsen staan geen illegale bouwwerken en het planologische regime is geactualiseerd. Op het woonwagencentrum wonen alleen personen die op een legaal adres zijn ingeschreven. De standplaatsen zijn overgedragen aan GroenWest en aan drie hoofdbewoners. De huur die wordt betaald bedraagt 100% van de maximaal aanvaardbare huurprijs. Het gerevitaliseerde woonwagencentrum biedt het juiste kader om ook op sociaal en maatschappelijk vlak de juiste maatregelen te kunnen nemen. Handhaving nieuwe status quo De gemeente investeert veel geld in de revitalisering van het woonwagencentrum; dit is noodzakelijk, maar wel op basis van ‘eens, maar nooit meer!’. Adequate handhaving middels ‘lik-op-stukbeleid’ na revitalisering is dan ook een strikte voorwaarde voor de te maken investering. Gemeente
GroenWest
wetgeving (APV, huisvestingsverordening)
Onderhoud huurstandplaatsen en huurwoonwagens
beleid (huisvestingsverordening, woonvisie)
huurinning
controle (bijvoorbeeld milieu- en bouwregelgeving)
Beheer overgedragen huurstandplaatsen en huurwoonwagens
Handhaving (wetgeving, openbare orde en veiligheid)
contractuele verbondenheid (huur, Cv-ketels, e.d.)
vergunningverlening
beleid (inzake huur, onderhoud en beheer)
registratie actuele gegevens (GBA)
signaleringsfunctie
bestemmingsplan
communicatie
Onderhoud parkeer- en groenstroken / openbaar gebied
Naleving contractuele verplichtingen
Verplichtingen gemeente c.q. corporatie op het gebied van handhaving DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 18
Hoe gaan we dat bereiken en is evaluatie nodig? Na een positief besluit van uw raad zullen wij met voortvarendheid de nadere uitwerking ter hand nemen van respectievelijk de voorbereiding van de revitalisering en de daadwerkelijke uitvoering ervan. De revitalisering van het woonwagencentrum kan voor de zomer van 2014 zijn afgerond, waarna overdracht aan GroenWest plaatsvindt. De drie standplaatsen aan de zittende hoofdbewoners kunnen eerder worden overgedragen, aangezien zij zelf voor revitalisering van deze standplaatsen zorgdragen. Planning - Raadsbesluit tot revitaliseren:
nov. 2013
- Aanvraag omgevingsvergunning + benodigde onderzoeken:
nov/dec. 2013
- Planologische procedure (projectbesluit):
dec-feb. 2014
- Aanbesteding werken (onderhands):
dec. 2013
- Verkoop aan hoofdbewoners
uiterlijk jan. 2014
- Aankoop gronden
uiterlijk jan. 2014
- Uitvoering
mrt. – juni 2014
- Oplevering aan GroenWest
jul. 2014
Aanbesteding Het college heeft besloten, ingeval u akkoord gaat met de revitalisering, de werken die aan de revitalisering ten grondslag liggen onderhands aan te besteden. Dit in afwijking van het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid. Het proces van aanleg van nieuwe standplaatsen en de noodzakelijke verplaatsing van de huidige woonwagens is een zeer complex en kritisch uitvoeringsproces. Alles is er op gericht elke woonwagen slechts eenmaal te verplaatsen omdat het risico van beschadiging erg groot is en de kosten per verplaatsing erg hoog zijn. Ten slotte is er een kritisch tijdspad vanwege gerechtelijke uitspraken en de veroordeling van de gemeente tot herstel van schade vóór 1 januari 2013. Evaluatie In 2014 is de organisatie van de gemeente De Ronde Venen gereed eventuele nieuwe misstanden op het woonwagencentrum direct aan te pakken. Er is een verankering binnen de organisatie en voor iedereen is duidelijk wat zijn taak of rol is. Eind 2014 zal worden onderzocht of bovenstaande situatie ook daadwerkelijk is bereikt.
Communicatie en participatie Communicatie per doelgroep tot heden: Bewoners woonwagencentrum Met de individuele hoofdbewoners is overleg gevoerd. Zij weten dat het voorstel is om het woonwagencentrum her in te richten en hebben individueel hun wensen en ideeën kenbaar gemaakt. In juli 2013 zijn zij schriftelijk geïnformeerd over de stand van zaken en de voorgenomen routing om te komen tot besluitvorming in uw raad.
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 19
Omwonenden woonwagencentrum De direct omwonenden van het woonwagencentrum zijn op de hoogte gebracht van de plannen van de gemeente om het woonwagencentrum op korte termijn te gaan revitaliseren. Daarnaast is met de buurman onderhandeld over het kopen van een stuk grond dat benodigd is voor de uitbreiding van de locatie. Woningcorporatie GroenWest De planvorming gebeurt in nauw overleg met GroenWest. De corporatie wordt bij variant 3 en 4 immers geacht de toekomstige huurstandplaatsen over te nemen. De door GroenWest gestelde voorwaarden voor overname zijn in de nota van uitgangspunten meegenomen. Brandweer Er is gesproken met de brandweer over de toepassing van het Bouwbesluit op het gerevitaliseerde woonwagencentrum. De brandweer kan instemmen met een brandcompartimentering van drie keer drie standplaatsen met woonwagens. Politie Er is gesproken met de politie over de bereikbaarheid van de locatie. De politie kan zich vinden in de opzet. Openbaarheid/Vertrouwelijkheid Het feitenrelaas in de bijlage bevat gegevens die van mensen het persoonlijk belang kunnen treffen. Het college heeft om die reden het feitenrelaas als geheim aangemerkt en adviseert de raad daar ook als zodanig mee om te gaan. Dit geldt tevens voor het taxatierapport op basis van financieel economische argumenten.
Kernenbeleid Niet van toepassing
Kosten, baten en dekking De kosten van revitalisering van het woonwagencentrum Wilnis conform variant 4 bestaan uit de aankoop van een perceel grond, het opruimen en inrichten van het terrein, de inrichting van zes nieuwe standplaatsen, interne en externe plankosten (waaronder diverse onderzoeken milieu, bestemmingsplan e.d. en inhuur extern projectleider), vergoedingen aan bewoners. De ramingen zijn gebaseerd op hoeveelheden en kengetallen en zijn exclusief btw. Voor de overname van de standplaatsen door GroenWest is een opbrengst per standplaats geraamd van € 39.355 per standplaats exclusief btw gebaseerd op de norm van de Nationale Hypotheek Garantie. GroenWest heeft inmiddels ingestemd met dit bedrag. De grond ten behoeve van drie standplaatsen voor drie hoofdbewoners zal voor een symbolisch bedrag worden overgedragen. BTW Van
de
verschuldigde
btw
over
de
kosten
van
het
amoveren
en
realiseren
van
de
woonwagenstandplaatsen is een deel declarabel uit het Btw-compensatiefonds en een deel aftrekbaar op btw-aangifte. Daarmee is de btw-druk bij de gemeente nihil (advies Deloitte d.d. 19 juni 2013). De DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 20
btw met betrekking tot de kosten van de woonwagens (herstel van schade, uitvoeren schouw en verplaatsen) komt niet voor aftrek in aanmerking (€ 30.000). Omdat in variant 4 GroenWest standplaatsen overneemt voor een bedrag dat lager ligt dan de kostprijs voor de inrichting van de nieuwe standplaatsen bestaat de mogelijkheid dat GroenWest naast de te betalen btw aan de gemeente ook 6% overdrachtsbelasting verschuldigd is over de kostprijs van de woonwagenstandplaatsen inclusief btw. Dit zou neerkomen op een “strafheffing” van ongeveer € 42.000. In de praktijk komt het geregeld voor dat het Ministerie van Financien c.q. de belastingdienst de strafheffing achterwege laat indien kan worden aangetoond dat er geen sprake is van een “fiscale constructie”. Derhalve zullen wij – in overleg met onze belastingadviseur - deze casus voorleggen aan de inspecteur. Op basis van het ingewonnen advies achten wij de kans groot dat de strafheffing achterwege zal kunnen blijven. Indien dit toch niet het geval mocht blijken te zijn, komt conform de gemaakte afspraken de strafheffing voor rekening van de gemeente. Daarnaast zullen de hoofdbewoners 6% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over de waarde van de geleverde grond (€ 133.000), wat afgerond neerkomt op € 8.000. Gelet op de gemaakte afspraken komen deze voor rekening van de gemeente. Voor BTW en overdrachtsbelasting is een stelpost van € 50.000 meegenomen in onderstaand kostenoverzicht. De kosten en opbrengsten van de revitalisering zijn in onderstaande tabel opgenomen. Kosten € (excl. btw) Boekwaarde
56.000
Afboeking openstaande geldlening
27.000
Schadeherstel drie woonwagens als gevolg van verzakking
35.000
Nulschouw ten behoeve van de CAR-verzekering
2.000
Schouw voor en na verplaatsing woonwagens
4.000
Aanleg tweede ontsluiting
77.000
Wettelijke tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten
23.000
Herstel dijklichaam / inzaaien groen
28.000
Verplaatsingscarroussel woonwagens
96.000
Inrichting terrein (inclusief riolering a € 63.000)
193.000
Inrichting standplaatsen
337.000
2
Aankoop 2.500 m grond
202.000
Huurgewenning indicatief
9.000
Plankosten intern
44.000
Plankosten extern
55.000 1.188.000
Stelpost BTW/overdrachtsbelasting Totale kosten
50.000 1.238.000
Opbrengsten Verkoop standplaatsen aan drie hoofdbewoners Verkoop standplaatsen aan corporatie GroenWest Totale opbrengsten Saldo (kosten – opbrengsten) DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 21
“Om niet” 236.000 236.000 1.002.000
Achterstallig onderhoud gekwantificeerd Sinds 2000 is in het bestemmingsplan Kom Wilnis ten behoeve van een voorgenomen revitalisering een uitbreidingsmogelijkheid voor extra standplaatsen opgenomen op de aan te kopen gronden van de buurman. Om reden van de voorgenomen uitbreiding zijn de afgelopen 13 jaar geen structurele investeringen op het woonwagencentrum gedaan, anders dan de absoluut noodzakelijke reparaties (bekostigd uit het jaarlijkse budget voor beheer en onderhoud) en het ontstoppen van de riolering indien nodig. Kosten die de gemeente feitelijk als verhuurder de afgelopen 13 jaar al had moeten maken, nog voordat de noodzaak tot volledige revitalisering aanwezig was (i.c. gerechtelijke uitspraken en brand) zijn: - Het herstellen van zes bergingen/sanitaire ruimten:
€ 36.000
- het aanpassen van de elektrische installaties:
€
- het ophalen van de bestrating/regelmatige reparaties a €3.000 per jaar:
€ 39.000
6.000
- het realiseren van een ontsluitingsweg, conform toezegging aan Scheenaart: € 30.000 Totaal:
€111.000
Financiële dekking Investeringsbudget 2013 Het benodigde budget voor de revitalisering van het woonwagencentrum bestaat uit:
Totale kosten
1.238.000
AF: Verkoop standplaatsen Nog te dekken Via Egalisatiereserve riolering Ten laste van exploitatiebegroting (E860) Bijdrage algemene reserve
236.000 1.002.000 63.000 9.000 930.000
In eerste instantie is binnen de lopende begroting naar mogelijkheden gezocht om kosten te dekken. Hierbij is gekeken naar de posten binnen het openbaar domein (wegen, riolering, groenvoorziening). Binnen het onderdeel riolering kunnen de kosten van aanleg van riolering woonwagencentrum van € 63.000 worden gedekt via de bestemmingsreserve riolering. Op het openbaar domein rust een bezuinigingstaakstelling van € 500.000 (verwezen wordt naar de Aanbiedingsnota programmabegroting 2014). Hiervan is in 2013 € 260.000 gerealiseerd. Voor 2014 dient de restantbezuiniging nog te worden ingevuld. Geconstateerd wordt dat binnen de structurele budgetten op dit moment geen financiële ruimte aanwezig is voor dekking van meer investeringen van de voorgestelde revitalisering. In de revitaliseringskosten is een post voor huurgewenning opgenomen van € 9.000, aflopend voor een periode van drie jaar. Deze kosten kunnen worden gedekt uit de vrijvallende budgettaire ruimte van het product E.865 woonwagens (= budget voor onderhoud en beheer). De resterende financiële dekking voor het benodigde budget kan niet anders worden gevonden dan via een bijdrage uit de algemene reserve. In de Programmabegroting 2014 wordt de stand van de algemene reserves per 1-1-2014 geraamd op € 7.482.000.
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 22
De totale kosten bedragen € 1.238.000
Na aftrek van de opbrengst uit overdracht van de
standplaatsen resteert een nog te dekken bedrag van € 1.002.000. Omdat er sprake is van vervanging van bestaande riolering met negen aansluitingen kan hiervan € 63.000 (via dekking van kapitaallasten) ten laste worden gebracht van de egalisatiereserve riolering. De kosten van huurgewenning gedurende 3 jaar ad € 9.000 komen ten laste van bestaande budgetten in de exploitatiebegroting (product E.860). Voor het restant van € 930.000 wordt voorgesteld een bijdrage uit de algemene reserve te verlenen. Geadviseerd wordt een budget beschikbaar te stellen van € 1.229.000 (=totale kosten exclusief huurgewenning) . Exploitatiebudget woonwagencentrum 2014 en volgende jaren/toekomstige besparing: In de begroting is € 34.000 aan exploitatielasten opgenomen en € 7.000 aan huurinkomsten voor de standplaatsen. Het budget voor exploitatielasten bestaat uit een budget voor externe kosten van € 14.000, een budget van € 13.000 voor gemeentelijke kosten (overhead) en € 7.000 kapitaallasten. Na revitalisering en overdracht van de standplaatsen aan GroenWest komen de externe beheer en onderhoudskosten, kapitaallasten en de inkomsten uit huur te vervallen. De kosten voor huurgewenning zijn aflopend en kunnen worden gedekt binnen de vrijvallende budgettaire ruimte. Ervan uitgaande dat medio 2014 de revitalisering is afgerond en dat in de periode 2014-2017 lasten voor huurgewenning vallen, zal per 2018 de budgettaire ruimte van € 14.000 volledig vrijvallen. Hier kan een financiële waarde aan toegerekend worden van € 350.000, uitgaande van een rendementspercentage van 4% per jaar. De overhead van € 13.000 zal worden betrokken bij de bezuinigingstaakstelling op het domein bedrijfsvoering. Na invulling van de taakstelling valt ook deze structurele last vrij. Uitgaande van een rendementspercentage van 4% bedraagt de financiële waarde € 325.000. Tegenover een benodigde investering voor revitalisering van het woonwagencentrum van € 1.238.000 staat (op termijn) een structurele besparing van € 27.000 op jaarbasis. Deze structurele post wordt gekwantificeerd, uitgaande van een percentage van 4%. op een financiële waarde van € 675.000. Kosten voor handhaving en beheer openbare ruimte worden geacht te worden opgevangen binnen bestaande budgetten.
Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,
de burgemeester,
DSPDF_35EE_31313332323133383835.DOCX - pagina 23
De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders (raadsvoorstel nr. 0049/13 van 21 november 2013);
Besluit 1. het woonwagenbeleid 2013-2014 vast te stellen; 2. in te stemmen met Variant 4 van de voorgestelde revitalisering en de daarbij behorende Nota van Uitgangspunten; 3. het Sociaal Plan “Revitalisering woonwagencentrum Molenland-Wilnis” vast te stellen; 4. in te stemmen met de overdracht van zes huurstandplaatsen aan GroenWest tegen een bedrag van € 39.355 excl. btw per standplaats na revitalisering; 5. in te stemmen met de overdracht van drie standplaatsen aan bewoners onder de voorwaarde dat zij voor eigen rekening en risico zorgdragen voor revitalisering; 6. een budget beschikbaar te stellen van € 930.000 uit de algemene reserve; de overige kosten te dekken uit de verkoop van standplaatsen (€ 236.000) en een bijdrage uit de egalisatiereserve riolering (€ 63.000); waarmee in totaal € 1.229.000 beschikbaar wordt gesteld; 7. de huurgewenning (€ 9.000 over drie jaar) te dekken uit de jaarlijkse exploitatiebegroting, waarna per 2018 de jaarlijkse budgettaire ruimte van € 14.000 kan vrijvallen. De financiële waarde wordt gekwantificeerd op € 350.000*. 8. De overhead c.q. toerekening vanuit de kostenverdeelstaat aan het product Exploitatie woonwagenstandplaatsen (€ 13.000) te betrekken bij de bezuinigingstaakstelling op het domein Bedrijfsvoering; Na invulling van deze taakstelling valt ook deze structurele last vrij. De financiële waarde wordt gekwantificeerd op € 325.000*. 9. De bijlagen Feitenrelaas en Taxatierapport geheim te laten zijn op basis van Gemeentewet artikel 25 en artikel 10 leden 2e en 2b van de Wet Openbaarheid van Bestuur. 10. Pas tot uitvoering van de revitalisering over te gaan nadat met alle betrokken partijen, inclusief de individuele bewoners van het woonwagencentrum, de afspraken en voorwaarden (waaronder begrepen het uitsluiten van bijplaatsing van woonwagens) door middel van door de partijen getekende contracten zijn vastgelegd. * Uitgaande van een rendement van 4% per jaar Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d. 21 november 2013
De raad voornoemd, de griffier,
de voorzitter,