Voor het kiezen van de datum voor de raadsvergadering --> Klik op het knopje met de drie puntjes ernaast om een raadsvergaderdatum te selecteren.Onderstaande velden worden door tekstverwerking ingevuld!!!22-04-201305- 04- 2013STUUR DIT R AAD SVOO RSTEL WANNEER HET GEREED I S, DIRE CT DOOR NAAR TEKSTVER WER KING!!!!!! DUS NIET W ACHTEN TOT N A DE B. EN W. -VERG ADERING!!!!!
Raadsvergadering : 22 april 2013 Voorstelnr.
: R 6942
Onderwerp
: centrumontwikkeling Musselkanaal
Agendanr. 14
Stadskanaal, 5 april 2013
Beslispunten 1. Instemmen met de uitgangspunten voor de ontwikkeling van het centrum van Musselkanaal. 2. Een aanvullend budget beschikbaar stellen van € 650.000,00 voor de realisatie van een multifunctionele accommodatie (MFA) en dit bedrag dekken uit subsidies (€ 250.000,00 vanuit Leefbaarheidsfonds en Leader) en de reserve wijkontwikkeling (€ 400.000,00).
Aan de raad 1.
Inleiding In de vergadering van 28 maart 2011 heeft u ingestemd met ons voorstel het centrumplan te realiseren zonder supermarkt. Het centrumplan betrof nieuwbouw voor bibliotheek, buurthuis, winkels en woningen. Vanaf maart 2011 zijn er de volgende ontwikkelingen geweest: a. In het Ombuigingsplan 2011-2014 is een bezuiniging op de bibliotheek doorgevoerd. Hierdoor heeft de bibliotheek Musselkanaal in plaats van 560 m² nog slechts 250 m² nodig en zijn de openingstijden beperkt. De oppervlakte voor het buurthuis blijft 1.000 m². b. Vanwege het geringe oppervlak van de bibliotheek is situering van de woningen boven de bibliotheek niet meer mogelijk. Andere opties, woningen op de begane grond of boven een buurthuis, zijn problematisch voor de verhuurbaarheid van de woningen. c. De Zorggroep Meander gaat De Heggerank verbouwen van verzorgingshuis naar verpleeghuis. Het verpleeghuis heeft minder ruimte nodig, waardoor de onderste twee bouwlagen ter beschikking komen voor een andere invulling. De oorzaak ligt in het beleid om mensen zolang mogelijk thuis te laten wonen. Ondanks de vergrijzing is hierdoor, ook op de langere termijn, minder ruimte nodig voor het verpleeghuis. d. De Zorggroep Meander, Stichting Welstad, bibliotheek, NOVO, De Zijlen en Lefier werken intensief samen in Musselkanaal. Dit betreft onder meer de pilot "Gewoon Doen". Ook resulteert de samenwerking in vestiging van een MFA in De Heggerank. De MFA bestaat uit de bibliotheek en het buurthuis, aangevuld met functies van onder meer de Zorggroep Meander en NOVO (horeca). Door deze ontwikkelingen ligt het realiseren van nieuwbouw voor de bibliotheek en het buurthuis niet meer voor de hand. Dit betekent een verandering van de uitgangspunten voor de centrumontwikkeling, die eerder door uw raad zijn vastgesteld. In de brief van 19 juli 2012 hebben wij u van deze ontwikkelingen op de hoogte gesteld. Het centrumplan bestaat nu uit drie deelprojecten: a. Realisatie van een MFA in De Heggerank De Zorggroep Meander is eigenaar-verhuurder van het pand. De Zorggroep Meander stelt samen met betrokken partijen een plan op voor de verbouwing. Het gezamenlijk gebruik van ruimten staat hierbij voorop. De MFA krijgt een geheel eigen uitstraling met een aantrekkelijke entree en een eigen naam. 1
b. Opwaardering winkelpanden Het beleid is het winkelcentrum te concentreren aan de Marktstraat, tussen de Willem Diemerstraat en de Dirk de Ruiterstraat. In de huidige situatie heeft dit deel van de Marktstraat onvoldoende uitstraling. Het gaat onder meer om het aanzien van etalages, luifels en reclames. Daarnaast voldoen enkele panden niet aan de gangbare kwaliteit van de kanaalbebouwing. Aan de achterzijde van de Marktstraat (zijde De Kameleon) is sprake van onduidelijke bebouwing. Om een aantrekkelijke wand naar de (nieuwe) openbare ruimte te krijgen, is het gewenst hier bouwvolume toe te voegen. c. Inrichting van de openbare ruimte De openbare ruimte krijgt een nieuwe invulling. Het parkeren komt zo dicht mogelijk op de winkels. De percelen van de bestaande bibliotheek en het buurthuis kunnen worden ingericht voor bijvoorbeeld recreatie, cultuur, sport en spel. Wij bereiden een ontwerp voor en hebben hiertoe een werkgroep ingesteld, waarin onder meer de Stichting Dorpsbelangen Musselkanaal (SDM) en de Handelsvereniging Musselkanaal zitting hebben. In het ontwerp wordt rekening gehouden met de omliggende functies. In het Ondernemers Forum Musselkanaal (OFM) wordt de voortgang van de deelprojecten en de onderlinge afstemming besproken. 1.1. Beoogd effect Het opwaarderen van het centrum. 2.
Argumenten 2.1. Huisvesting van de MFA in De Heggerank biedt mogelijkheden voor een brede samenwerking en handhaving/versterking van het bestaande dienstenaanbod De begane grond en de eerste verdieping van De Heggerank worden verbouwd tot multifunctionele accommodatie. Voorop staat het gezamenlijk gebruiken van ruimtes. - Een gezamenlijke front-office wordt ingericht voor alle deelnemende organisaties. Baliemedewerkers kunnen worden gedeeld, waardoor openingstijden kunnen worden verlengd. - Op de begane grond wordt een gezamenlijke ontmoetingsruimte gerealiseerd. De bibliotheek en Stichting Welstad organiseren hier een leestafel, gebruik van pc's en internetverbinding (wifi). - Het Konditorei-concept wordt uitgebouwd tot restaurant. Alle deelnemende organisaties kunnen van deze functie gebruikmaken ten behoeve van hun doelgroepen. - Gekoppeld aan de ontmoetingsruimte komt er één informatiepunt voor vrijwilligerswerk, Talentenbank, Steunstee en Mantelzorg. - Vrijwilligers worden ingezet bij onder andere: * het bibliotheekwerk: halen en brengen van boeken voor minder mobiele lezers en assistentie bij onderwijs; * De Heggerank: rondbrengen eten, koffie, thee en post; * het restaurant. - Het buurthuis en de bibliotheek zijn laagdrempelig en leveren daarmee een meerwaarde voor de andere organisaties. - De Zorggroep Meander en Stichting Welstad werken samen op het gebied van fitness en fysiotherapie, ontspanning, onderhoudswerkplaats en kantoren. - Gezamenlijke huisvesting in De Heggerank sluit aan bij de decentralisaties, waarbij meer verbindingen tussen welzijn, zorg en participatie aan de orde zijn. Dit is een eerste inventarisatie. Doordat er zes partijen meedoen, kunnen er diverse samenwerkingsverbanden ontstaan. Door de samenwerking kan er beter worden ingespeeld op een veranderende vraag. Het gebouw krijgt hiervoor een open en flexibele indeling. Door de samenwerking kunnen zo optimaal mogelijke openingstijden worden gehanteerd. 2
2.2. Het bestaande gebouw wordt optimaal benut, leegstand voorkomen en een investering in nieuwbouw vermeden Door het bestaande gebouw van de Zorggroep Meander te verbouwen tot een MFA, wordt leegstand voorkomen. In een situatie van een teruglopend winkelbestand en een dalende bevolkingsomvang moet terughoudend worden omgegaan met het toevoegen van nieuwbouw aan het centrum van Musselkanaal. Om flexibel in te kunnen spelen op eventuele toekomstige wijzigingen in het bibliotheeken buurthuiswerk, is het niet verstandig om lange termijn investeringen te plegen in nieuw maatschappelijk vastgoed. 2.3. De huidige gebouwen voldoen niet meer De onderhoudstoestand van de huidige gebouwen van bibliotheek en buurthuis is erg slecht. De gebouwen zijn slecht geïsoleerd en voldoen niet meer aan de eisen voor brandveiligheid. De urgentie om te verhuizen is groot. De bibliotheek en het buurthuis kunnen meeliften met de verbouwing van De Heggerank. De Zorggroep Meander is begonnen met de verbouwing van de bovenste bouwlagen naar een verpleeghuis. Vanwege de brandveiligheid kan de Zorggroep Meander daar niet langer mee wachten. Aansluitend op de realisatie van het verpleeghuis, zal worden begonnen met de verbouw van de onderste twee bouwlagen. Verwacht wordt dat de bibliotheek en het buurthuis in januari 2014 kunnen verhuizen naar de nieuwe MFA. 2.4. Beleid is gericht op een compact winkelcentrum Verwacht wordt dat het vloeroppervlak voor detailhandel zal afnemen. Alleen een compact winkelcentrum zal in de toekomst levensvatbaar zijn. Ons beleid is het winkelcentrum te begrenzen tussen de Willem Diemerstraat en de Dirk de Ruiterstraat, waarbij de winkels zich in hoofdzaak oriënteren op de Marktstraat. Musselkanaal zal het vooral moeten hebben van een winkelcentrum, waarvan voldoende aantrekkingskracht uitgaat. Hiervoor is het opwaarderen van de winkelpanden een eerste prioriteit. Eigenaren van winkelpanden hebben aangegeven te willen investeren in hun panden. Zij denken daarbij ook aan het verbeteren van de achterkant van de winkels (aan de zijde van De Kameleon). Men denkt aan het toevoegen van bouwvolume in twee bouwlagen. Om een dergelijke ontwikkeling mogelijk te maken, is een bouwprogramma nodig. Er ligt hier een opgave om geschikte functies te vinden (vooral op de begane grond). Gezien de ontwikkelingen in de detailhandel, is het toevoegen van winkeloppervlakte geen optie. Ook zal het toevoegen van woningen slechts beperkt mogelijk zijn. Wel kan worden gedacht aan dienstverlening, sociaal medische functies, horeca, etc. Wij hebben de eigenaren uitgenodigd om met een plan te komen. Vanwege het belang van een sterk winkelcentrum, moet het opwaarderen van de panden aan de Marktstraat in ieder geval onderdeel van de plannen uitmaken. 2.5. De openbare ruimte biedt mogelijkheden voor sport, spel en ontspanning Door het vervallen van de nieuwbouw, is er nu behalve parkeren ook ruimte voor sport, spel en ontspanning. Voor het maken van een ontwerp voor de openbare ruimte is een werkgroep ingesteld, bestaande uit vertegenwoordigers van onder meer de SDM, Handelsvereniging Musselkanaal, Sportdorp Musselkanaal, OSOS en De Koepel. Aan Jan Wind Architecten is opdracht gegeven de ideeën te vertalen in een ontwerp. Op basis van een eerste ontwerp zal overleg plaatsvinden met de direct omwonenden en andere belanghebbenden.
3
3.
Draagvlak In het OFM vindt afstemming plaats tussen de drie deelprojecten. In het OFM zijn de SDM en de Handelsvereniging Musselkanaal vertegenwoordigd. De Zorggroep Meander is trekker van de verbouwing van de MFA en betrekt een klankbordgroep van gebruikers bij het ontwerp, inclusief de SDM. De belangrijkste vraag van de SDM en Handelsvereniging Musselkanaal ten aanzien van de MFA betreft de positie van de jeugd. De SDM zal hiervoor in het ontwerpteam specifiek aandacht vragen. De Stichting Welstad ziet goede mogelijkheden in de combinatie van de verschillende leeftijdsgroepen. Van cruciaal belang is, dat de MFA een geheel nieuwe functie wordt op de eerste twee bouwlagen, met een eigen naam, een eigen entree en een eigen uitstraling.
4.
Aanpak/uitvoering/voortgang Indien uw raad instemt met ons voorstel, wordt met de Zorggroep Meander een overeenkomst gesloten over de realisatie van de MFA, de financiële bijdrage van de gemeente en de huurcontracten tussen de Zorggroep Meander en Stichting Welstad/bibliotheek. De planning is de MFA nog dit jaar te realiseren. Aansluitend worden de bestaande gebouwen van de bibliotheek en het buurthuis gesloopt en kan de openbare ruimte worden ingericht. Voor de openbare ruimte wordt nu een ontwerp gemaakt. Op basis van een globale raming wordt bij de provincie Groningen een aanvraag ingediend voor een bijdrage uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). In 2004 is voor het Masterplan Musselkanaal structureel € 100.000,00 beschikbaar gesteld voor kapitaal- en exploitatielasten. Hiervan resteert in de begroting 2013 nog € 67.180,00. Dit bedrag kan gebruikt worden voor de dekking van de investeringslasten. Nadat het ontwerp gereed is, doen wij u een voorstel over de inrichting van de openbare ruimte en de benodigde investering.
5.
Juridische consequenties De verplichtingen tussen de gemeente en de Zorggroep Meander ten aanzien van de realisatie van de MFA worden in een overeenkomst vastgelegd.
6.
Kosten, baten en dekking Kosten De totale bouwkosten voor de realisatie van de MFA bedragen 1,5 miljoen. De gemeente draagt hier financieel aan bij. Daarnaast zijn er kosten voor het afschrijven van boekwaarden, het verwerven van grond en sloopkosten. De totale kosten bedragen voor de gemeente: Bijdrage realisatie van de MFA € 514.000,00 Verplaatsing peuterspeelzaal " 150.000,00 Sloop huidige De Kameleon en bibliotheek " 80.000,00 Boekwaarde bibliotheek " 21.000,00 Verwerving De Kameleon " 85.000,00 Afschrijven boekwaarde hoeklocatie " 100.000,00 Totaal € 950.000,00 De bijdrage aan de MFA bestaat uit een aandeel in de verbouwkosten (€ 300.000,00) een aandeel in de aanpassing van de entree (€ 150.000,00), kosten voor inventaris van de bibliotheek (€ 55.000,00) en administratie- en accountantskosten (€ 9.000,00) ten behoeve van de subsidieaanvragen. Door de bijdrage in de verbouwkosten kunnen de huren van de Stichting Welstad en bibliotheek beperkt blijven. De Stichting Welstad huurt ± 1.000 m² voor € 42.000,00 per jaar. De bibliotheek huurt 250 m² voor € 15.000,00 per jaar. De kosten voor het verplaatsen van de peuterspeelzaal à € 150.000,00 zouden worden ondergebracht in de exploitatie van het nieuwbouwplan voor supermarkt, woningen en MFA (raadsbesluit augustus 2007). Nu het nieuwbouwplan niet doorgaat, moet voor dit bedrag opnieuw dekking worden gezocht. 4
Door de sloop van de bibliotheek ontvangen wij geen huur meer voor dit gebouw (€ 31.600,00). Daar tegenover ontstaat een voordeel, omdat de kapitaallasten en de overige huisvestingslasten vervallen. Dit wordt in de begroting 2014 verwerkt. De Stichting Welstad brengt De Kameleon in voor € 85.000,00. De hoeklocatie (tussen huidige bibliotheek en de Badstraat) komt door het vervallen van de nieuwbouw niet meer in aanmerking voor ontwikkeling en blijft openbare ruimte. De historische boekwaarde op dit perceel moet worden afgeboekt. Dekking De kosten bedragen in totaal € 950.000,00. In de begroting is voor het centrumplan een budget beschikbaar van € 300.000,00 (vanuit de reserve wijkontwikkeling). Uw raad wordt voorgesteld aanvullend een budget beschikbaar te stellen van € 650.000,00. Dit budget kan als volgt worden gedekt: subsidie Leefbaarheidsfonds € 150.000,00 subsidie Leader " 100.000,00 reserve wijkontwikkeling " 400.000,00 Totaal € 650.000,00 Van de provincie Groningen is een subsidiebeschikking ontvangen voor € 150.000,00 vanuit het Leefbaarheidsfonds. Vanuit Leader is € 100.000,00 toegezegd. Voorgesteld wordt het resterende bedrag à € 400.000,00 te dekken ten laste van de reserve wijkontwikkeling. 6.1. Financieel risico De oplossing voor verbouw van een bestaand gebouw betekent een minder grote investering. Met de Zorggroep Meander worden voor het buurthuis en de bibliotheek huurcontracten afgesloten voor de periode van tien jaar. Voortijdige beëindiging van een huurcontract betekent, dat de gemeente de verhuurder schadeloos zal moeten stellen voor gederfde huurinkomsten. Doordat er sprake is van meerdere samenwerkingspartners, zullen er eerder alternatieve gebruiksmogelijkheden te vinden zijn voor de vrijkomende ruimte. Desondanks betekent de realisatie van de MFA minder mogelijkheden om op korte termijn een bezuiniging door te voeren.
Burgemeester en wethouders
de heer G.J. van der Zanden secretaris
mevrouw B.A.H. Galama burgemeester
NBe/ 5
Nr. 14 De raad van de gemeente Stadskanaal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 5 april 2013, nr. R 6942; besluit: 1. 2.
in te stemmen met de uitgangspunten voor de ontwikkeling van het centrum van Musselkanaal; een aanvullend budget beschikbaar te stellen van € 650.000,00 voor de realisatie van een multifunctionele accommodatie (MFA) en dit bedrag te dekken uit subsidies (€ 250.000,00 vanuit Leefbaarheidsfonds en Leader) en de reserve wijkontwikkeling (€ 400.000,00).
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 22 april 2013.
De raad
de heer K. Willems raadsgriffier
NBe/
mevrouw B.A.H. Galama voorzitter
