Voor het kiezen van de datum voor de raadsvergadering --> Klik op het knopje ernaast om een raadsvergaderdatum te selecteren.Onderstaande velden worden door tekstverwerking ingevuld!!!STUUR DIT RAADSVOORSTEL WANNEER HET GEREED IS, DIRECT DOOR NAAR TEKSTVERWERKING!!!!!! DUS NIET WACHTEN TOT NA DE B. EN W.-VERGADERING!!!!!
Raadsvergadering
: 17 februari 2014
Voorstelnr.
: R 7001
Onderwerp
: grondexploitatie
Agendanr. 13
Stadskanaal, 31 januari 2014
Beslispunten 1. Afzien van uitgifte van bouwkavels in fase 1B van de Blauwe Kamer, aan de Landlaan en de Olde Hof in Onstwedde. 2. Voor de complexen exploitatieopzetten vaststellen, gebaseerd op langere exploitatieperioden. 3. De prijzen van de bouwkavels in de gemeente Stadskanaal vaststellen overeenkomstig het overzicht "Kavelprijzen, gemeente Stadskanaal 2014". 4. Kennisnemen van de Voortgangsrapportage Drentse Horn en instemmen met: − het afboeken van de historische boekwaarde met € 269.000,00; − het verlagen van de gemiddelde vierkantemeterprijs voor bouwkavels in Nieuw Veenlanden van € 130,00 naar € 105,00, exclusief btw. 5. De boekwaarden van de drie woningen in de Parkwijk afwaarderen met € 100.000,00. 6. Het financiële nadeel van bovengenoemde besluiten voor € 548.000,00 ten laste brengen van de Algemene reserve grondexploitatie en voor € 1.031.000,00 ten laste van het resultaat van de jaarrekening 2013. 7. De Algemene reserve grondexploitatie opheffen.
Aan de raad 1.
Inleiding De grondexploitatie staat onder druk. De stagnerende woningmarkt, samen met de economische crisis en de ontwikkeling van de bevolking, zijn hiervan de belangrijkste oorzaken. Dit is voor ons reden geweest voor een heroverweging van het uitgiftebeleid. Dit betreft niet alleen de grondprijzen, maar ook de programmering: hoeveel kavels worden op de locaties te koop aangeboden en in welk tempo? In dit voorstel wordt ook de ontwikkeling in Nieuw Veenlanden meegenomen aan de hand van de Voortgangsrapportage Drentse Horn. 1.1. Beoogd effect De afgelopen periode zijn de boekwaarden in overleg met de accountant ieder jaar bij de jaarrekening afgewaardeerd. Met dit voorstel wordt beoogd de grondexploitatie toekomstbestendig te maken. Dit neemt niet weg, dat de boekwaarden ieder jaar kritisch worden beoordeeld en zo nodig worden bijgesteld.
2.
Argumenten 2.1. Op basis van de huidige markt en de bevolkingsprognose is terughoudendheid op zijn plaats wat betreft het toevoegen van woningen Vanwege de stagnerende markt gaat een aantal bouwprojecten van particuliere ontwikkelaars niet door of zijn voor onbepaalde tijd opgeschort. Ook in onze programmering is al het nodige aangepast. Projecten zijn geschrapt, zoals Drentse Horn en de Heideweg in Onstwedde. Andere projecten zijn in afgeslankte vorm in de markt gezet, zoals de Schoolkade en het LTS-park in Musselkanaal (totaal 14 woningen minder). Wij vinden een verdere aanpassing van het aanbod noodzakelijk. 1
De prognose laat een afname zien van de bevolking. Tot 2020 leidt dit nog niet tot een daling van de woningbehoefte, omdat er tevens sprake is van een afname van het gemiddelde aantal personen per woning. Na 2020 gaat ook de woningbehoefte dalen. Het woningbouwbeleid is daarom gericht op stabilisatie van het aantal woningen. Er is geen ruimte voor het toevoegen van extra bouwcapaciteit. De gemeente beschikt op dit moment over 45 uitgeefbare kavels: Onstwedde 8 Alteveer 10 Mussel 10 Musselkanaal 8 Stadskanaal 9 Onstwedde, Alteveer en Mussel Elk dorp heeft een beperkte uitbreidingscapaciteit, die geen aanpassing behoeft. De locaties hoeven niet direct te worden ingevuld, maar kunnen voorzien in een behoefte voor een langere periode. Het project aan de Heideweg in Onstwedde voorzag in een 25-tal woningen. In plaats hiervan is een beperkte invullocatie gekomen voor acht bouwkavels aan de Tuinlaan. Vanwege kostenbesparing is de insteekweg komen te vervallen en worden de kavels rechtstreeks vanaf de Tuinlaan ontsloten. Onstwedde beschikt ook nog over invullocaties aan de Landlaan en de Olde Hof. Gezien de woningmarkt is het verstandig deze locaties niet te ontwikkelen. Dit betekent dat de boekwaarde van de locatie aan de Landlaan, als gevolg van het opheffen van de school, alsnog moet worden afgewaardeerd. De locatie aan de Olde Hof heeft geen boekwaarde. Voor de huidige kavels in de Blauwe Kamer in Alteveer is vanaf het begin (2010) geen enkele belangstelling getoond. De uitgifte van deze tien bouwkavels moet daarom als maximum worden gezien. De ontwikkeling van de volgende fase (1B) is niet realistisch. De boekwaarde zal daarom moeten worden afgewaardeerd naar agrarische waarde. In Mussel zijn direct na het bouwrijp maken vijf van de vijftien kavels verkocht. Sindsdien ligt ook hier de verkoop stil. Het project heeft echter een dermate hoge kwaliteit, dat er geen reden is om hier kavels uit de markt te nemen. Musselkanaal In Musselkanaal worden ook door particulieren kavels uitgegeven. Dit zijn er 20 aan de Sluisstraat (voormalige fabrieksterreinen Ten Kate) en twaalf aan de Badstraat (nabij de Kerkstraat). Voor het project aan de Badstraat gaat de grond in eigendom over van gemeente naar ontwikkelaar bij voldoende belangstelling voor de woningen. Het financiële risico voor de gemeente is beperkt, omdat zonder ontwikkelkosten zes kavels aan de Badstraat uitgeefbaar zijn. De acht kavels van de gemeente liggen verspreid over het dorp: A-kade (twee), LTS-park (twee) en Schoolkade (vier). Stadskanaal Ook in Stadskanaal worden door particulieren kavels uitgegeven. Dit zijn 30 kavels in Waterland en 20 aan de Krommewijk. De gemeentelijke kavels liggen aan de Molenwijk (7) en aan de Hoofdstraat (2). Gegeven de unieke ligging van de Molenwijk en het beperkte aantal nog beschikbare kavels, stellen wij voor geen wijzigingen in dit project aan te brengen. Nieuw Veenlanden Samen met de gemeente Borger-Odoorn en De Monden B.V. is het project Nieuw Veenlanden in ontwikkeling. Hier kunnen nog 60 à 70 kavels worden uitgegeven. Als Nieuw Veenlanden wordt gerekend tot het woningmarktgebied van de kern Stadskanaal, dan laat dit voor Stadskanaal een vrij hoge uitbreidingscapaciteit zien van in totaal 130 kavels. 2
Aan de andere kant is Nieuw Veenlanden een specifieke locatie bij een andere dorpskern. Mede gezien het feit dat bij de herstructurering in Nieuw-Buinen een verdunning plaatsvindt van de woningvoorraad met 60 woningen, is de handhaving van het aantal bouwkavels in Nieuw Veenlanden verantwoord. 2.2. Voor de locaties gelden langere exploitatieperioden Het is moeilijk te voorspellen wanneer en in welke mate de woningmarkt weer aantrekt. In de grondexploitatie moet rekening worden gehouden met een lagere verkoopsnelheid. Vanwege de langere exploitatieperiode hebben sommige complexen te maken met extra kosten voor woonrijp maken. 2.3. De verkoopprijzen van woningen zijn sterk gedaald De verkoopprijzen van woningen zijn de afgelopen jaren fors gedaald. Zowel de prijsindex van het Kadaster als de ontwikkeling van de WOZ-waarden in onze gemeente laat zien dat de verkoopprijzen sinds 2008 zijn gedaald met zo’n 20%. In dezelfde periode zijn de grondprijzen niet verlaagd. Omdat de grondprijs onderdeel uitmaakt van de prijs van een woning, ligt het voor de hand dat ook de grondprijs meebeweegt met de marktontwikkeling. Een aanpassing van de grondprijs voor woningbouw is daarom onontkoombaar, te meer omdat herstel van de verkoopprijzen naar het niveau van 2008 niet te verwachten is. De verkoop van bouwkavels is al enkele jaren tot stilstand gekomen. Dit geldt voor onze gemeente en voor Nieuw Veenlanden. De belangrijkste oorzaak is de stagnerende woningmarkt. De grondprijs moet echter wel op een realistisch niveau liggen, wil de verkoop op gang kunnen komen. Van een prijsverlaging moeten echter geen wonderen worden verwacht. Alleen met een prijsverlaging komt de verkoop niet op gang. Dit zal pas gebeuren, zodra ook de woningmarkt in zijn geheel weer aantrekt. Een gepaste prijsverlaging is daarom op zijn plaats. Voor de gehele gemeente wordt voorgesteld om uit te gaan van een algemene richtlijn van € 100,00 à € 130,00 per m², inclusief btw en exclusief kosten koper. Binnen deze marge kan prijsdifferentiatie worden toegepast en wordt de prijs afgestemd op de aantrekkelijkheid van de kavels. Deze uitgangspunten leiden tot het volgende: a. In de kernen Stadskanaal en Musselkanaal ligt de grondprijs over het algemeen op € 130,00, inclusief btw. In het omliggende gebied gaan wij uit van € 100,00 per m². Hierbij geldt altijd maatwerk. Zo worden in het project Landschappelijk Wonen Mussel alleen de kavels aan de Musselweg in prijs verlaagd. De overige kavels profiteren van een dermate hoge landschappelijke kwaliteit, dat hier wel een hogere grondprijs gerechtvaardigd is. Voor Nieuw Veenlanden is het voorstel om de prijs te verlagen naar het niveau van de kern Stadskanaal. b. De gemiddelde vierkantemeterprijs van grote kavels is lager dan van kleine kavels. Voor zeer grote kavels (groter dan 800 m²) is veelal een verdere prijsreductie toegepast, waardoor de gemiddelde grondprijs hier lager is dan € 100,00 per m². In het overzicht "Kavelprijzen, gemeente Stadskanaal 2014" staan de kavelprijzen per locatie aangegeven. 3.
Draagvlak Bij het verlagen van de grondprijzen is rekening gehouden met recente verkopen. De prijsverlagingen hebben geen betrekking op recent verkochte kavels.
4.
Kosten, baten en dekking De maatregelen kunnen in drie onderdelen worden verdeeld.
3
A. Bouwkavels uit de markt nemen Dit betreft het vervallen van fase 1B van de Blauwe Kamer en het niet tot ontwikkeling brengen van de Landlaan. Het doorvoeren van deze maatregelen betekent een afwaardering van de boekwaarden met € 200.000,00 voor de Blauwe Kamer en € 250.000,00 voor de Landlaan, waarbij rekening is gehouden met de resterende waarde van de grond. B. Het verlagen van de kavelprijzen Het verlagen van de kavelprijzen, zoals aangegeven in het overzicht "Kavelprijzen, gemeente Stadskanaal 2014", betekent een afwaardering van de boekwaarden. Hierbij is voor de complexen rekening gehouden met een doorlooptijd van acht jaar en een sluitende exploitatie (zonder winst of verlies). Bij enkele projecten treedt aanzienlijk renteverlies op door het uitblijven van verkoopopbrengsten. De exploitatieopzetten van de complexen liggen bij dit voorstel ter inzage. Het gaat om de volgende afwaarderingen: Onstwedde - Tuinlaan Alteveer - Blauwe Kamer Mussel - Landschappelijk Wonen Musselkanaal - Schoolkade Musselkanaal - LTS-park Musselkanaal - Akade Stadskanaal - Molenwijk Stadskanaal - Hoofdstraat Totaal
€ " " " " " " " €
75.000,00 200.000,00 215.000,00 190.000,00 35.000,00 45.000,00 0,00 0,00 760.000,00
C. Drentse Horn Afwaarderen historische kosten Drentse Horn Bij de start van Nieuw Veenlanden zijn historische kosten van het totaalplan Drentse Horn ten laste gebracht van de exploitatie van Nieuw Veenlanden. De Stuurgroep Drentse Horn stelt voor de historische kosten af te boeken op basis van de oppervlakteverhouding van de Drentse Horn ten opzichte van Nieuw Veenlanden. Hierdoor is het mogelijk de exploitatieperiode van Nieuw Veenlanden te verlengen en de kavelprijzen te brengen op het niveau van de kern Stadskanaal. Door de drie partijen wordt gezamenlijk € 800.000,00 van de historische kosten afgeboekt. Het aandeel van de gemeente Stadskanaal bedraagt hierin € 269.000,00. Na deze afboeking bedraagt onze boekwaarde voor Nieuw Veenlanden € 368.000,00, inclusief de voorbereidingskosten van dit project. Woningen Julianastraat/Burgemeester van Sevenhovenstraat Voor de ontwikkeling van de Drentse Horn zijn drie woningen gekocht. De boekwaarde van deze woningen is de afgelopen jaren steeds aangepast aan de WOZ-waarde. Per 31 december 2012 bedraagt de boekwaarde van de drie woningen € 1.281.000,00. Dit is gelijk aan de WOZ-waarde per 1 januari 2012. De WOZ-waarde van de woningen is per 1 januari 2013 gedaald naar € 1.193.000,00. Voorgesteld wordt de boekwaarde af te waarderen met € 100.000,00. De financiële consequenties van alle maatregelen bedragen: - vervallen Landlaan/Blauwe kamer fase 1B - verlagen grondprijzen, verlengen termijnen - afwaarderen historische kosten Drentse Horn - afwaarderen woningen Parkwijk Totaal
€ 450.000,00 " 760.000,00 " 269.000,00 " 100.000,00 € 1.579.000,00
Voorgesteld wordt dit bedrag voor € 548.000,00 ten laste te brengen van de Algemene reserve grondexploitatie en voor € 1.031.000,00 ten laste van het resultaat van de jaarrekening 2013.
4
De omvang van de Algemene reserve grondexploitatie wordt in zijn geheel ingezet ter dekking van de maatregelen. Voorgesteld wordt om deze reserve hierbij op te heffen. De grondexploitatie valt voor het weerstandsvermogen daarmee terug op het algemene weerstandsvermogen van de gemeente. De invloed hiervan op het algemene weerstandsvermogen is relatief klein, ook als rekening wordt gehouden met de voorgestelde afwaardering. De risicodekking blijft meer dan voldoende. Binnen de grondexploitatie blijft alleen nog de Reserve bovenwijkse voorzieningen over met een omvang van € 73.000,00. De in dit voorstel genoemde bedragen zijn geraamde bedragen. De afwikkeling vindt plaats in de jaarrekening 2013. De bedragen kunnen dan enigszins afwijken.
Burgemeester en wethouders
de heer G.J. van der Zanden secretaris
mevrouw B.A.H. Galama burgemeester
NBe/ 5
Nr. 13 De raad van de gemeente Stadskanaal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 31 januari 2014, nr. R 7001; besluit: 1. Af te zien van uitgifte van bouwkavels in fase 1B van de Blauwe Kamer, aan de Landlaan en de Olde Hof in Onstwedde. 2. Voor de complexen exploitatieopzetten vast te stellen, gebaseerd op langere exploitatieperioden. 3. De prijzen van de bouwkavels in de gemeente Stadskanaal vast te stellen overeenkomstig het overzicht "Kavelprijzen, gemeente Stadskanaal 2014". 4. Kennis te nemen van de Voortgangsrapportage Drentse Horn en in te stemmen met: − het afboeken van de historische boekwaarde met € 269.000,00; − het verlagen van de gemiddelde vierkantemeterprijs voor bouwkavels in Nieuw Veenlanden van € 130,00 naar € 105,00, exclusief btw. 5. De boekwaarden van de drie woningen in de Parkwijk af te waarderen met € 100.000,00. 6. Het financiële nadeel van bovengenoemde besluiten voor € 548.000,00 ten laste te brengen van de Algemene reserve grondexploitatie en voor € 1.031.000,00 ten laste van het resultaat van de jaarrekening 2013. 7. De Algemene reserve grondexploitatie op te heffen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 17 februari 2014.
De raad
de heer K. Willems raadsgriffier
NBe/
mevrouw B.A.H. Galama voorzitter
