Město Odolena Voda odbor správy majetku Městského úřadu Odolena Voda k rukám paní Ivany Pirné V Praze dne 20. června 2014 zasláno prostřednictvím
[email protected] Vážená paní Pirná, dovoluji si Vám zaslat na základě Vaší objednávky ze dne 12.6.2014 vyjádření ve věci posouzení nájemních smluv uzavřených mezi Městem Odolena Voda jako pronajímatelem a nájemci bytů nacházejících se v objektu střešní nástavby Kpt. Jaroše 268-270, Odolena Voda a právních nároků těchto nájemců plynoucí z uzavřených nájemních smluv. Město Odolena Voda je vlastníkem domu čp. 268 na pozemku parc. č. 324/1, domu čp. 269 na pozemku parc. č. 324/2, domu čp. 270 na pozemku parc. č. 324/3, vše k.ú. Odolena Voda, ul. Kpt. Jaroše v obci Odolena Voda. V roce 1998 bylo v rámci předmětného objektu bytového domu 268-270 vybudováno 12 mezonetových bytů, a to převážně z finančních prostředků budoucích nájemců bytů, dále z vlastních prostředků města a stání dotace. V této souvislosti jsem od Vás obdržel zejména následující listiny: -
„Smlouvu o půjčce na stavbu nového bytu půdní nástavbou a o uzavření smlouvy o budoucí smlouvě nájemní“ uzavřenou mezi Městem Odolena Voda a budoucím nájemcem bytu ze dne 30.3.1998 a dodatek k této smlouvě ze dne 5.5.1998
-
„Smlouvu o nájmu bytu“ ze dne 20.8.1998 uzavřenou mezi Městem Odolena Voda a nájemcem bytu nacházejícího se v objektu shora uvedené střešní nástavby
-
„Smlouvu o nájmu bytu“ s účinností od 1.4.2011 uzavřenou mezi Městem Odolena Voda a nájemcem bytu nacházejícího se v objektu shora uvedené střešní nástavby
-
reklamace, připomínky a žádosti nájemců bytů v předmětném objektu na odstranění vad (hluková, tepelná izolace, zatékání do bytů apod.), příp. slevu z nákladů za služby spojených s užíváním bytu adresovaných Městu Odolena Voda z r. 1998-2014
-
„Nástavbu Kpt. Jaroše čp. 268-270 informace, návrh řešení“ ze dne 15.1.2014 (informace k nástavbě Kpt. Jaroše vypracované Městem Odolena Voda) a „Přehled událostí, vypracovaných posudků, vyjádření a průběh stavu ve věci výstavby střešní nástavby Kpt. Jaroše 268-270 a jejích následných oprav“
-
„Stavební průzkum a statický výpočet“, část 1. z března 2014 a část 2. z dubna 2014.
K jednotlivým smlouvám uzavřeným Městem Odolena Voda (dále také i jako „Město“) s nájemci mezonetových bytů konstatuji níže uvedené skutečnosti. 1) Smlouva o půjčce na stavbu nového bytu půdní nástavbou a o uzavření smlouvy o budoucí smlouvě nájemní (dále jen „smlouva o půjčce“) Smlouvou o půjčce se nájemce (v předmětné smlouvě označen jako „budoucí nájemce bytu“) zavázal zejména: -
poskytnout Městu půjčku ve sjednané výši a ve sjednaném termínu, když podmínkou poskytnutí této půjčky bylo účelové využití půjčené částky, a to na stavbu nového bytu včetně dalších nezbytných úprav bytového domu (zateplení, oprava střechy, opláštění domu),
-
poskytnout předmětnou půjčku bezúročně,
-
uzavřít do 30 dnů od právní moci rozhodnutí o kolaudaci stavby s Městem smlouvu o nájmu nového bytu za podmínek uvedených v předmětné smlouvě o půjčce.
Město se na druhé straně zavázalo zejména: -
použít půjčku výlučně v souladu se sjednaným účelem, tj. dle čl. II. smlouvy za účelem „postavení nového bytu, opravy střechy na domě, jeho opláštění, k zateplení a provedení nezbytných úprav v souladu s projektem“,
-
při porušení povinností dle čl. II., tj. povinnosti použít půjčenou částku výlučně v souladu s výše specifikovaným účelem, vrátit půjčenou částku nájemci do 30 dnů od doručení písemného odstoupení od smlouvy,
-
zabezpečit včasné zahájení, průběh a dokončení výstavby předmětné půdní nástavby a v této souvislosti informovat nájemce o případných změnách a jiných důležitých skutečnostech týkajících se výstavby,
2
-
uzavřít do 30 dnů od právní moci rozhodnutí o kolaudaci stavby s nájemcem smlouvu o nájmu nového bytu za podmínek uvedených v předmětné smlouvě o půjčce,
-
splácet půjčku ve formě zápočtu na nájemné za nový byt užívaný nájemcem,
-
přednostně nabídnout nový byt ke koupi nájemci, příp. jeho právnímu nástupci, pokud bude Město v budoucnu prodávat byty v předmětném domě do osobního vlastnictví, a to za zůstatkovou cenu nebo cenu odpovídající zůstatkové ceně dle platných právních předpisů.
Smluvní strany v předmětné smlouvě o půjčce dále určily obsah budoucí nájemní smlouvy, když sjednaly předmět a účel nájmu, způsob výpočtu a úhrady nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, jakož i další práva a povinnosti smluvních stran. Předmětná smlouva o půjčce obsahuje veškeré podstatné náležitosti, které občanský zákoník platný v době jejího uzavření na platnost smlouvy o půjčce vyžadoval. Nad rámec zákonné úpravy byl pak smluvními stranami sjednán způsob použití prostředků získaných na základě smlouvy o půjčce, když v zásadě platí, že z hlediska platnosti smlouvy o půjčce není právně významné, jakým způsobem dlužník získané prostředky použije, neboť dlužník se stává vlastníkem poskytnutých peněz. V daném případě však byl záměr dalšího použití finančních prostředků smluvními stranami závazně určen (tzv. účelová půjčka). S ohledem na tuto skutečnost je pro posouzení platnosti předmětné smlouvy o půjčky rozhodné, jakým způsobem byly prostředky poskytnuté nájemcem jako věřitelem použity. S ohledem na podklady, které mám k dispozici, lze konstatovat, že Město jako dlužník použilo veškeré finanční prostředky získané smlouvou o půjčce na „postavení nového bytu, opravy střechy na domě, jeho opláštění, k zateplení a provedení nezbytných úprav“, nicméně součástí vymezení účelu půjčky byla rovněž skutečnost, aby tak bylo učiněno „v souladu s projektem“. S ohledem na pozdější zjištění v souvislosti s prováděním stavby společností TIM Praha a.s. však nelze zcela jednoznačně konstatovat, že podmínka provedení předmětné stavby „v souladu s projektem“ vypracovaným Ing. arch. Cerhou, byla splněna. Vzhledem ke skutečnosti, že Město použilo veškeré prostředky půjčené nájemcem na postavení nového bytu včetně nezbytných stavebních úprav a pověřilo stavební firmu provedením stavby dle schválené projektové dokumentace a také s ohledem na skutečnost, že nájemce nevyužil své právo odstoupit od smlouvy (čl. II. smlouvy o půjčce) v případě, budouli prostředky poskytnuté nájemcem použity v rozporu se sjednaným účelem, je možné
3
považovat smlouvu o půjčce za platnou, i když stavebník nepostupoval plně v souladu se schválenou projektovou dokumentací. Pokud by nájemce shledával jednání Města při provádění stavby za jednání v rozporu s účelem smlouvy, mohl uplatnit své právo od uzavřené smlouvy o půjčce odstoupit, když by v takovém případě vznikla Městu povinnost vrátit půjčenou částku do 30 dnů od doručení písemného odstoupení nájemci. Z písemné smlouvy o půjčce a následném jednání smluvních stran lze tedy dovodit, že smlouva o půjčce je platným právním úkonem, když obě smluvní strany dosud řádně plní své povinnosti z této smlouvy vyplývající. Město má dle dostupných informací v současnosti vůči nájemci, resp. nájemcům, dluh odpovídající částce 80.000 - 120.000,- Kč. V návaznosti na splatnost zbývající dlužné částky uvádím, že smlouva o půjčce výslovně neřeší situaci, když dojde k ukončení nájemního vztahu mezi Městem a nájemcem před splacením celé dlužné částky z jiného důvodu než: -
výpovědí ze strany Města z důvodů uvedených v § 711 odst. 1 písm. c), d) v té době platného občanského zákoníku (jednání nájemce v rozporu s dobrými mravy v domě nebo hrubé porušování povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu), v takovém případě se Město zavazuje vrátit dosud nezapočtenou částku z poskytnuté půjčky do 30 dnů po uvolnění předmětného bytu sníženou o smluvní pokutu,
-
výpovědí ze strany nájemce z jakéhokoliv důvodu, když v takovém případě určí tento nového nájemce, jenž vstoupí do práv a povinnosti nájemce původního, v takovém případě se zbytek půjčky bude i nadále započítávat na nájemné za užívání bytu v předmětném bytovém domě.
Ze samotného institutu půjčky však vyplývá, že pokud dojde k ukončení nájemního vztahu před splacením celé dlužné částky, Město již nebude splácet zbylou část půjčky formou zápočtu nájemného za užívání bytu, vznikne Městu povinnost vrátit nájemci zbylou část dluhu - půjčky (v hotovosti), a to na základě požádání nájemce. Nevrátí-li Město tuto částku ve stanovené lhůtě, má nájemce nárok požadovat vedle jistiny také úrok z prodlení coby příslušenství pohledávky. 2) Smlouva o nájmu bytu (dále jen smlouva o nájmu bytu) V návaznosti na závazek smluvních stran uvedený v čl. IV. smlouvy o půjčce, uzavřeli účastníci po nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí smlouvu o nájmu bytu. Podstatné náležitosti vlastní nájemní smlouvy byly účastníky sjednány již v uzavřené smlouvě o půjčce, další podmínky nájemného vztahu byly pak blíže specifikovány v samotné smlouvě o nájmu bytu.
4
Z předložené smlouvy o nájmu bytu vyplývá, že se jedná o platný právní úkon, neboť předmětná smlouva mezi Městem jako pronajímatelem a nájemcem byla učiněna v písemné formě a obsahuje veškeré zákonem požadované náležitosti: -
označení bytu a jeho příslušenství (odkazem na evidenční list),
-
rozsah užívání předmětu nájmu, tj. užívání určeného bytu v celém rozsahu včetně označeného sklepa, a to za účelem bydlení,
-
způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb. a odkazem na evidenční list),
a rovněž další náležitosti sjednané smluvními stranami ve smlouvě o půjčce, zejména: -
určení délky doby trvání nájmu na dobu neurčitou,
-
způsob úhrady nájemného – zápočtem na půjčku poskytnutou nájemcem Městu, a to až do doby úplného splacení půjčky ve výši uvedené v čl. V., následně bude nájemce hradit nájemné obvyklým způsobem, tj. hradit nájemné a úhradu za služby spojené s užíváním bytu prostřednictvím sdruženého inkasa plateb nebo na účet Města jako pronajímatele,
-
způsob úhrady za služby spojené s užíváním předmětného bytu – nájemce bude hradit předmětné služby zvlášť, tyto platby tedy nejsou předmětem zápočtu na půjčku,
-
právo nájemce určit dalšího nájemce předmětného bytu, když uvedenému právu odpovídá povinnost Města takto určeného nájemce respektovat, uvedené neplatí v případě ukončení nájemného vztahu výpovědí danou pronajímatelem a to nejen z důvodů sjednaných ve smlouvě o půjčce (§ 711 odst. 1 písm. c) a d), ale nad rámec těchto důvodů také v případě výpovědi z důvodů uvedených v § 711 odst. 1 e), h) a g) v té době platného občanského zákoníku (tj. má-li nájemce dva nebo více bytů, neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů),
-
povinnost Města nabídnout předmětný byt přednostně ke koupi nájemci, příp. jeho právnímu nástupci, bude-li Město v budoucnu prodávat byty v předmětném domě do osobního vlastnictví, když kupní cena bude odpovídat zůstatkové ceně.
Smlouva o nájmu neupravuje blíže práva a povinnosti z nájmu bytu svědčící nájemci a pronajímateli, stanovuje pouze základní povinnosti nájemce spojené s užíváním bytu jako např. povinnost dodržovat dobré mravy v domě, platit řádně a včas plnění spojená s nájmem bytu či plnit ostatní povinnosti nájemců dle obecně závazných právních předpisů (čl. VIII.).
5
Předmětná smlouva o nájmu neupravuje vůbec zánik nájmu bytu, zejména pak délku výpovědní lhůty, když se v takovém případě vztahuje na zánik nájmu bytu příslušná ustanovení občanského zákoníku. Od 1.1.2014 nabyl účinnosti nový zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jenž v přechodných a závěrečných ustanovení stanoví, že právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se v zásadě řídí dosavadními právními předpisy. Uvedená zásada se však nevztahuje na nájem, neboť dle ustanovení § 3074 odst. 1 občanského zákoníku, nájem se řídí novým občanským zákoníkem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Z uvedeného vyplývá, že se práva a povinnosti vztahující se ke skončení nájmu, když předmětný nájemný vztah založený smlouvou o nájmu stále trvá, posuzují dle nové právní úpravy. S ohledem na shora uvedenou skutečnost tedy konstatuji, že Město má jako pronajímatel právo vypovědět nájem na dobu neurčitou nově i bez přivolení soudu a za určitých podmínek i bez výpovědní doby. V souladu s § 2288 odst. 1 písm. má Město právo vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době zejména: -
-
porušuje-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu byl-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestní čin za podmínek uvedených v § 2288 odst. 1 písm. b) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
V návaznosti na shora uvedené skutečnosti konstatuji, že Město je dle uzavřené smlouvy o nájmu a v souladu s platnými právními předpisy oprávněno vypovědět předmětný nájem bytu, když výpovědní lhůta činí v takovém případě 3 měsíce. Důvodem výpovědi může být nezpůsobilost předmětu nájmu k řádnému užívání, potřeba kompletní a dlouhotrvající rekonstrukce daného bytového objektu, jež vylučuje užívání bytu v době probíhající rekonstrukce apod.
6
V souvislosti s ukončením nájemného vztahu následně dojde k vypořádání vzájemných práv a povinností smluvních stran, když má v takovém případě nájemce právo: -
na slevu z nájemného – nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného v případě, že pronajímatel i přes upozornění neodstraní závadu v bytě nebo domě, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání, uvedené platí i v případě, že se probíhajícími stavebními úpravami podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu. Na základě podkladů, které mám k dispozici, nelze vyloučit, že ze strany Města jako pronajímatele došlo k porušení zákonem uložené povinnosti udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém k řádnému užívání (v smlouvě o nájmu definovanou v čl. VII., resp. čl. IV. smlouvy o nájmu bytu z roku 2011). V daném případě byly splněny podmínky, které zákon pro poskytnutí slevy z nájemného stanovuje, tj. ze strany nájemce, resp. nájemců došlo k upozornění na nedostatky resp. závady v bytě nebo domě, tyto závady podstatně nebo po delší dobu zhoršily jejich užívání, a Město jako pronajímatel tyto závady neodstranil. Právo na slevu z nájemného však není pronajímatel povinen poskytnout, neuplatní-li nájemce toto své právo bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 6 měsíců od odstranění závad. Pokud tedy nájemce uplatní své právo na slevu z nájemného ve stanovené lhůtě (nikoliv pouze slevu z plnění spojených s užíváním bytu, např. několika nájemci již uplatněnou „slevu na dodávku tepla“), je pronajímatel povinen slevu z nájemného poskytnout, a to v přiměřené výši, když se otázka přiměřenosti posuzuje vždy s ohledem na konkrétní podmínky případu. S ohledem na skutečnost, že veškeré závady nebyly odstraněny dále konstatuji, že lhůta pro uplatnění práva na slevu z nájemného ještě neuplynula, neboť konec této lhůty je vázán na „odstranění závad“ (právo na slevu z nájemného vzniklo přede dnem nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, tudíž se posuzuje dle občanského zákoníku platného do 31.12.2013).
-
na náhradu odůvodněných nákladů vynaložených na odstranění poškození nebo vady v bytě, oznámil-li nájemce toto poškození nebo vadu pronajímateli a tento ji v přiměřené době poté, co mu nájemce tuto skutečnost oznámil, poškození nebo vadu neodstranil, případně náhradu škody tím způsobenou.
-
vrácení dlužné částky ze smlouvy o půjčce – po skončení nájemního vztahu nájemce již není povinen platit nájemné za užívání předmětného bytu, Město tedy již nebude splácet zbylou část půjčky formou zápočtu nájemného. Nájemce je jako věřitel oprávněn požadovat vrácení zbylé části dluhu, když tomuto právu
7
věřitele odpovídá povinnost dlužníka zbylou část dluhu na požádání uhradit, případně také příslušenství této pohledávky, bude-li Město v prodlení se splácením dlužné částky. V návaznosti na shora uvedené skutečnosti uvádím, že z uzavřené smlouvy o půjčce a smlouvy o nájmu nevyplývají nájemci žádné další finanční nároky, které může vůči Městu uplatnit (úroky nebo smluvní pokuta). Město má v daném případě několik možností jak v daném případě postupovat, a to zejména s ohledem na finanční možnosti a stav předmětného bytového domu. 1) POKRAČOVAT V NÁJMU BYTU i)
a provádět nutné stavební úpravy a rekonstrukci na předmětném bytovém domě a odstraňovat poškození a vady bytu a bytového domu za současného užívání bytu nájemcem, v daném případě je Město povinno poskytnout nájemci slevu z nájmu, uplatní-li nájemce právo na slevu z nájemného,
ii)
provádět rozsáhlejší stavební úpravy a rekonstrukci na předmětném bytovém domě a odstraňovat poškození a vady bytu a bytového domu za současného vyklizení bytu nájemcem do odstranění vad. Město má v takovém případě povinnost uhradit nájemci přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů, které nájemci v souvislosti s dočasným vyklizením bytu vzniknou (náklady na ubytování, uskladnění věcí, stěhování) a zaplatit nájemci na tyto náklady přiměřenou náhradu.
2) SKONČIT NÁJEM bytu dohodou nebo výpovědí ze strany Města v souladu s § 2288 odst. 1 písm. c), příp. d) v tříměsíční výpovědní lhůtě, Městu zůstane zachována povinnost uhradit dlužnou částku ze smlouvy o půjčce odpovídající 80.000 – 120.000,Kč, v případě uplatnění práva na slevu z nájemného uhradit nájemci zpětně přiměřenou slevu za zhoršené podmínky užívání bytu v důsledku poškození nebo vady bytu nebo bytového domu, případně náhradu účelně vynaložených prostředků, pokud byly nájemci tyto vynaloženy na odstranění vad a poškození bytu, a v této souvislosti následně: i)
rozdělit bytový dům na bytové jednotky a nově vzniklé bytové jednotky nabídnout nájemcům ke koupi, když se při stanovení výše kupní ceny zohlední stav bytu a bytového domu zjištěný na základě znaleckého posudku,
ii)
prodat bytový dům jako celek právnické osobě, která bude založená nájemci předmětných bytů,
8
iii)
provést nezbytnou rekonstrukci bytů a bytového domu a následně uzavřít nové nájemní smlouvy, když lze s původními nájemci smluvně zabezpečit „přednostní právo nájmu“, např. uzavřením smlouvu o smlouvě budoucí.
Závěrem tedy konstatuji, že předmětná věc má tedy samozřejmě aspekty nejenom právní (výše naznačené), ale i aspekty politické, neboť je zapotřebí řešit veškeré otázky ve vazbě na občany Města, resp. i k jejich prospěchu. Z pohledu Města může být způsob řešení věci tak, že bude pokračováno v nájmu, ekonomicky zatěžující, když naopak řešení věci tak, že by skončil nájem a předmětný dům by byl rozdělen na jednotky a ty nabídnuty nájemcům, resp. celý dům nabídnut nájemcům (právnické osobě založené nájemci), by mohlo být výhodné pro dotčené osoby. Z pohledu nájemců předmětných bytů by kupní cena za prodej mohla být relativně velmi nízká, proti této částce by se započítala povinnost Města vrátit nezapočtenou část půjčky a následné opravy či úpravy by byly zcela v režii nájemců. Z mého pohledu se tedy nejrozumnějším postupem zdá rozdělit bytový dům na jednotky, ty nabídnout stávajícím nájemcům (ve stavu jak stojí a leží) s tím, že pokud by některý nájemce neměl zájem na odkoupení, mohlo by dojít v jeho případě ke skončení nájmu a vypořádání půjčky. S rozdělením domu na jednotky a se všemi úkony s tím spojenými jsem samozřejmě připraven Městu pomoci. Podávám Vám toto vyjádření a jsem v úctě
Mgr. Ivan Chytil advokát
9
