mevrouw J.M. Kiep-de Jongh notulistenbureau Leeuwenburgh Vendrig

VERSLAG VOORBESPREKING Presentatie over woningbouwprogramma en systematiek van grondexploitaties 7 september 2010 Samenvattend verslag van de openbare voorbespreking van de gemeenteraad van de gemeente Wijk bij Duurstede

Gespreksleider

mevrouw W.J. de Jongh

Griffier

mevrouw M.A.C. van Esterik

Leden VVD

de heer J.W.A. van Dijk de heer R. van der Molen de heer S. Segboer de heer R. Vinke

CDA

de heer drs. J.B. Smudde

SP

de heer G.J. de Heus

GroenLinks

mevrouw W.A.J. Kosterman

PvdA

de heer T.V. Baas

PCG

de heer G. Taute

BurgerBelangen Nu

de heer W.G. Smit

D66

de heer S. Braune

Ambtelijke Ondersteuning

de heer D. Liemburg de heer M. Hardijzer mevrouw T. Notten de heer M. Lodder de heer J. Veenstra

Portefeuillehouder

de heer J.A.G. Burger

Notulist

mevrouw J.M. Kiep-de Jongh notulistenbureau Leeuwenburgh Vendrig

Voorbespreking Presentatie over woningbouwprogramma en systematiek van grondexploitaties, 7 september 2010

1

Beeldvorming De gespreksleider opent de voorbespreking en heet iedereen welkom. Zij constateert dat er geen insprekers zijn. De presentatie bestaat uit vier blokken. Na ieder blok is er gelegenheid tot het stellen van vragen. De heer Liemburg stelt zichzelf voor. Hij is afdelingsmanager en somt vervolgens op welke onderwerpen aan de orde zullen komen. De rol van de raad varieert van kaderstellend en faciliterend tot controlerend. Hij toont een overzicht van de projecten. De bestuurlijke planning is opgenomen in de Principal Toolbox. De projecten zijn per afdeling onderverdeeld. In het strategische woningbouwproject kunnen de verschillende fasen van de projecten nader bekeken worden. Er komt heel veel op de raad af. De focus komt te liggen op de voortzetting en afronding van de huidige woningbouwprojecten. De gespreksleider geeft aan dat de mogelijkheden m.b.t. de Principal Toolbox in de raadsflits verwerkt zal worden. Zij biedt vervolgens gelegenheid tot het stellen van vragen. Mevrouw Kosterman (GroenLinks) ervaart vaak dat een planning wordt beïnvloed door de waan van de dag en vraagt hoe dit in de hand gehouden wordt. De heer Liemburg antwoordt dat de projectleiders strak op hun projecten zitten. Er zit altijd dynamiek in projecten. De toolbox biedt hier inzicht in. De heer Smit (BurgerBelangen Nu) vindt het prettig dat er gewerkt wordt met de Principal Toolbox en vraagt of dit garanties biedt dat de planning beter gehandhaafd gaat worden in budgetten en tijd. Wethouder Burger antwoordt dat het een hulpmiddel is en blijft. Als het nodig is, kunnen er sneller bestuurlijke stappen genomen worden en er kan eerder bijgestuurd worden. De heer Smit (BurgerBelangen Nu) informeert naar de kosten van deze tool. Door wethouder Burger wordt gesteld dat deze vraag nog schriftelijk beantwoord wordt. De heer Taute (PCG) informeert naar de beïnvloedbaarheid van het project en vraagt of projecten ook nog te stoppen zijn. De heer Liemburg zegt dat dit per project verschilt. Bij de aanvang van projecten worden goede afwegingen gemaakt. De actualisatie van de grondexploitaties begin van dit jaar was een vingeroefening. De heer Hardijzer houdt een presentatie over het strategisch woningbouwprogramma (handouts verstrekt). De structuurvisie is aan het begin van dit jaar vastgesteld. Het erratum is inmiddels verwerkt. De gemeente wil zelf de regie voeren en zicht hebben op het geheel. Het grondbeleid vormt het instrumentarium waarmee de gemeente het veld in trekt, gronden verwerft en afspraken maakt met ontwikkelaars.


2

Het woningbouwprogramma is een verzameling van locaties waar in de toekomst woningbouw gepleegd gaat worden. Uitgangspunt daarbij is migratiesaldo nul. Hij wijst in dit kader op woningverdunning. Dit betekent dat er ongeveer 2.000 woningen gebouwd dienen te worden. Voor de uitleglocaties buiten de rode contour moeten nog afspraken gemaakt worden met de Provincie. Hij toont vervolgens de uitleglocaties in Cothen en Langbroek en vervolgt met de prioritering. De uitleglocaties zijn de locaties waar op termijn redelijk aan verdiend kan worden. Dit is nodig om ook de negatieve locaties aan te kunnen pakken. De marktontwikkelingen moeten goed gevolgd worden, zodat er eventueel aanpassingen doorgevoerd kunnen worden. De financiële component; op dit moment ligt er een aantal claims op het woningbouwprogramma (schoollocaties, parkeervoorziening, infrastructuur en gymzaal Cothen). Hij geeft aan dat op dit moment de kosten € 113 mln. en de opbrengsten € 123 mln. bedragen. Dit is een resultaat dat zich uitstrekt over een periode van 15 jaar. De heer Taute (PCG) vraagt hoe de contante waarde gezien moet worden ten opzichte van de claims. De heer Hardijzer antwoordt dat alles is opgenomen. De vrijvallende schoollocaties moeten geld genereren. Mevrouw Kosterman (GroenLinks) informeert of ook de negatieve opbrengstlocaties zijn opgenomen. Dit wordt bevestigd. De heer Hardijzer roept op de opbrengsten bij de tekortlocaties te leggen. De heer Smit (BurgerBelangen Nu) begrijpt dat het saldo een momentopname is. Er speelt heel veel op de geldmarkt. Hij acht het van belang om bij deze bedragen periodiek een actualisatie toe te passen. De heer Hardijzer antwoordt dat in de nota grondbeleid een jaarlijkse actualisatie is opgenomen. De gespreksleider concludeert dat er behoefte is aan een overzicht en tussentijdse informatie hoe de raad ervoor staat. Wethouder Burger zegt dat er bij de bespreking van de nota grondbeleid gelegenheid is om hierover te debatteren. De heer Hardijzer vervolgt dat de raad het kader bepaalt. Het college moet slagvaardig kunnen opereren op de grondmarkt en moet zaken actueel houden. Het projectmanagementbureau assisteert het college. De expertise van planeconomen wordt ingehuurd. De gemeenteraad komt aan zet bij de nota grondbeleid, het vaststellen van diverse grondexploitaties, bij de budgetcyclus en bij de WRO-taken. Het is een spel tussen college en gemeenteraad met als doel de realisatie van 2.000 woningen. De gespreksleider biedt gelegenheid tot het stellen van vragen. De heer Van Dijk (VVD) informeert naar de mogelijkheden van de raad om in te grijpen als projecten al van start zijn gegaan.


3

De heer Hardijzer antwoordt dat er bij tegenvallers gesprekken worden aangegaan over de parameters die vervolgens aangepast kunnen worden. Een actualisatie komt jaarlijks in de raad aan de orde. De heer Taute (PCG) vindt het aantal woningen een stevige uitdaging en vraagt hoe dit zich verhoudt tot de ambtelijke capaciteit. De heer Hardijzer zegt dat de ambtelijke capaciteit binnen de projecten wordt doorgerekend. Er kan ingehuurd worden of er kan voor een aantal jaren iemand aangenomen worden. De heer Baas (PvdA) wijst op de ambitieuze grondexploitaties, hij hoort planeconoom en contante waarde en vraagt of ook gevoeligheid als parameter terugkomt. Wethouder Burger antwoordt dat er daarom jaarlijks naar gekeken wordt. De afgelopen jaren zijn er steeds meer grondexploitaties gekomen die de gemeente zelf organiseert. Dit betekent dat het totaalplaatje in het oog gehouden moet worden, inclusief de parameters. De heer Smit (BurgerBelangen Nu) begrijpt dat wordt gestreefd naar een migratiecijfer van nul. Cijfers van het CBS, de KvK en het CPB geven aan dat het migratiecijfer van Wijk bij Duurstede negatief is. De vergrijzing heeft extra toegeslagen ten opzichte van andere gemeenten. Hij vraagt hoe gestimuleerd wordt dat gezinnen van 4 die een huis verlaten, vervangen worden door gezinnen van 6 personen. Wethouder Burger antwoordt dat het migratiesaldo nog een beperkt groei inhoudt. Er moet ook voor jongeren en starters gebouwd worden. In samenwerking met de woningcorporaties wordt een inhaalslag gedaan. De heer De Heus (SP) zag dat de negatieve locaties behoorlijk vooruit geschoven worden en informeert naar de risico’s als hier straks geen geld meer voor is. Wethouder Burger antwoordt dat de Provincie stelt inbreiding voor uitbreiding. Er moet evenwicht zijn. Dit betekent dat dergelijke locaties niet gebouwd kunnen worden in de komende vier tot vijf jaar. In de zuidoost regio is één en ander vastgelegd. Als de provincie het groene licht geeft, kan men van start. Mevrouw Kosterman (GroenLinks) vraagt of het aanbod van de aanjaagteams er nog ligt. Dit wordt bevestigd. De heer Baas (PvdA) stelt dat in een van de sheets een samenstelling staat van de typen grondexploitaties (opbrengstlocatie, neutrale locaties, uitleglocaties, negatieve locaties). Spreker vraagt of in die volgorde opbrengsten, kosten en waarderingen van de diverse exploitaties op een rij kunnen worden gezet, zodat voor de raad inzichtelijk wordt wat de verhouding tussen de verschillende soorten exploitaties zijn en in welke mate deze elkaar al dan niet in stand houden. Wethouder Burger zegt een dergelijk overzicht toe. Mevrouw Notten gaat in op de systematiek van de grondexploitaties. Zij begint met het begrippenkader, toont de posten aan de kostenzijde en geeft een verduidelijking bij de verschillende posten. Onder fondsen kunnen bedragen opgenomen worden om gronden die


4

buiten de grondexploitatie liggen aan te passen. Zij gaat vervolgens in op de posten aan de inkomstenzijde. Faseringskosten op basis van dynamische eindwaarde berekening; uitgerekend wordt wat het kost om een straat te maken, maar deze straat wordt pas over vijf jaar daadwerkelijk aangelegd. Voor dit onderdeel moet een inflatie opgenomen worden tot dat moment. Vanaf dat moment gaat de renteteller lopen. Nominale waarde is de huidige raming. De netto contante waarde is het terugrekenen van de huidige waarde van contant geld. De eindwaarde is de definitieve afrekening van een project. Zij wijst op het belang van de periodieke rapportage. Hierin wordt gerekend met standaardpercentages zodat de verschillende grondexploitaties met elkaar vergeleken kunnen worden. In de grondexploitaties worden keuzes gemaakt en prioriteiten gesteld op basis van de opbrengsten. De raad heeft sturing met het bestemmingsplan en de nota grondbeleid. Zij toont afsluitend een voorbeeld van een grondexploitatie. De gespreksleider biedt gelegenheid tot het stellen van vragen. De heer Baas (PvdA) refereert aan de generieke parameters en vraagt hoe deze grondslagen worden vastgesteld. Mevrouw Notten doet dit in overleg met de bureaus die de gemeente begeleiden bij het opstellen van grondexploitaties. De marktconforme percentages zullen gehanteerd worden. Wethouder Burger antwoordt dat jaarlijks alle grondexploitaties aan de orde komen. Als er voor een eerst een grondexploitatie wordt voorgelegd is dat het moment dat de raad ja of nee zegt. De heer Taute (PCG) informeert waar de term inflatie op slaat. Mevrouw Notten antwoordt dat bij een statische eindewaarde de rente niet wordt meegenomen. De heer Van Dijk (VVD) verwijst naar de nota grondprijzen en informeert of er een vergelijking is gemaakt met omliggende gemeenten. Mevrouw Notten antwoordt dat er jaarlijks een actualisatie plaatsvindt. De vierkante meter prijzen worden bepaald met inachtneming van hetgeen in de omliggende gemeenten aan de orde is. De heer Smit (BurgerBelangen Nu) refereert aan de sturing door de raad. De raad krijgt maar één keer de kans, dat is bij het aannemen van de grondexploitatie. Het college onderhandelt tussentijds. Er kunnen marktontwikkelingen zijn waardoor rentepercentages stijgen of dalen. Hij verzoekt de raad de mogelijkheid te bieden om bandbreedtes aan het college mee te geven met de vraag om bij overschrijdingen terug te komen bij de raad. Wethouder Burger antwoordt dat dit al het geval is. De grondexploitatie geeft aan wat er geïnvesteerd mag worden. Als er tussentijds veranderingen zijn, komt het college terug bij de raad. De heer Smit (BurgerBelangen Nu) wil van te voren meegeven aan het college op welk moment zij terug moet komen bij de raad.


5

De heer Baas (PvdA) wil dit niet statisch bepalen, maar er moet aangegeven kunnen worden tussen welke marges geopereerd kan worden. Wethouder Burger vervolgt dat op het moment dat de uitgangpunten veranderen de bedragen veranderen. De grondexploitatie kent geen bandbreedtes. Hij zegt toe hier op een ander moment nader op in te gaan. De heer Lodder gaat in op het project Oranjehof. Hij toont het verkavelingsplan van eind 2009. De grondexploitatie is begin 2010 geactualiseerd. Het meenemen van de school in de mfa heeft consequenties en maakt een aanvullende bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. Hij toont vervolgens een overzicht van de raadsbetrokkenheid gedurende het project. Als de Provincie niet akkoord gaat, moet het hele traject opnieuw gestart worden. Aan het begin van het traject moesten er gronden aangekocht worden. De gronden werden echter voor de neus van de gemeente gekocht door een ontwikkelaar. Daarna heeft de gemeente het plan verkleind en bood de ontwikkelaar de grond voor de oorspronkelijk voorziene prijs te koop aan de gemeente. Hij vervolgt met de gronden uit te geven in erfpacht aan Sportstichting Langbroek; de samenwerkingsovereenkomst wordt opgesteld. De BTW-voordelen zijn in kaart gebracht. De school wordt opgenomen in de mfa. Hij toont vervolgens de verkregen subsidies en de uit te geven kavels. Het college heeft de prijzen onlangs vastgesteld. De grondexploitatie is nog steeds sluitend. Hij sluit af met de woorden dat de raad een belangrijke rol speelt, kaderstellend en faciliterend. De gespreksleider constateert dat er geen behoefte is aan het stellen van vragen. Zij bedankt de aanwezigen voor hun inbreng en sluit de voorbespreking.

Toezeggingen: • Inzicht in kosten Principal Toolbox verstrekken • M.b.t. de samenstelling van de typen grondexploitaties (opbrengstlocatie, neutrale locaties, uitleglocaties, negatieve locaties): verzoek om in die volgorde opbrengsten, kosten en waarderingen van de diverse exploitaties op een rij te zetten, zodat voor de raad inzichtelijk wordt wat de verhouding tussen de verschillende soorten exploitaties zijn en in welke mate deze elkaar al dan niet in stand houden • Mogelijkheid tot het meegeven van bandbreedtes bij grondexploitaties nader bespreken


6

mevrouw J.M. Kiep-de Jongh notulistenbureau Leeuwenburgh Vendrig

Recommend Documents