Meerjaren Perspectief Vastgoed

Meerjaren Perspectief Vastgoed

Dienst Stedelijke Ontwikkeling Gemeente Den Haag 2012

Voorwoord Het college is op 19 juni 2012 akkoord gegaan met de formele oprichting van een centrale vastgoedorganisatie (CVO) per 1 juli 2012 (RIS 250380). Hierbij is besloten dat er een centrale vastgoedorganisatie zal worden opgericht, die in beginsel het eigendom en beheer van al het gemeentelijke vastgoed bevat. Door bundeling van het gemeentelijk vastgoed in één organisatie is sprake van kennisvergroting, waardoor er sneller kan worden ingespeeld op bestuurlijke wensen en maatschappelijke behoeften. Het hebben van zicht op het totaal gemeentelijk vastgoedbezit houdt in dat dit bezit effectiever voor de stad als geheel kan worden benut of efficiënter kan worden ingezet. De feitelijke start van de CVO conform de bestuurlijke besluitvorming door middel van de inbreng van al het gemeentelijke vastgoed en de afronding van het plaatsen van de medewerkers is gepland op 1 januari 2013. Dit Meerjaren Perspectief Vastgoed 2012 richt zich nog uitsluitend op het (strategisch) vastgoed van DSO. In het voorjaar van 2013 zal een separaat voorstel voor de aanpassing van de begroting worden voorgelegd. Dit is pas dan mogelijk omdat pas dan een volledig financieel inzicht bestaat van de financiële effecten van en vorming van de CVO. Ook zal het college vanaf 2013 middels een nieuwe gemeentelijke vastgoedrapportage de gemeenteraad informeren over het (financieel) beheer van al het gemeentelijk vastgoed. Hiermee is dit MPV het laatste dat u in deze vorm ontvangt.

Meerjaren Perspectief Vastgoed 2012

2

Samenvatting In het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) legt het College verantwoording af over het gevoerde vastgoedbeleid over het afgelopen boekjaar. Tevens kijkt het MPV vooruit naar de financiële positie van de strategische vastgoedportefeuille van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO). Het MPV geeft zicht in de stand en het verloop van de drie strategische vastgoedreserves. Het MPV heeft uitsluitend betrekking op de vastgoedexploitaties die vallen onder de drie strategische vastgoedreserves welke de afdeling Vastgoedmanagement van DSO in beheer heeft (Reserve Vastgoedexploitatie (RVE), Reserve strategische aankopen Binckhorst (SAB) en de reserve strategische aankopen Structuurvisie (SAS)). Strategisch vastgoed is vastgoed dat is aangekocht ter ondersteuning van het realiseren van een stedelijke visie. Dit vastgoed wordt in de fase tot aan (her)ontwikkeling beheerd door de afdeling Vastgoedmanagement van DSO. Het vastgoed wordt zoveel mogelijk commercieel verhuurd of verpacht. Binnen de gestelde kaders voor het vastgoed en een marktconforme exploitatie streeft DSO naar optimaal gebruik van het vastgoed. Optimaal gebruiken van het vastgoed betekent voor de gemeente het bieden van huisvesting aan maatschappelijk gewenste doelgroepen. De strategische vastgoedportefeuille heeft momenteel circa 750 verhuurbare eenheden (234 panden) en een totale boekwaarde van ruim € 165 miljoen euro. Het vastgoed is zeer divers. Naast woningen, bedrijfsruimte, kantoorruimte en winkels, zijn er ook scholen, gronden en parkeerplaatsen in deze portefeuille ondergebracht. De verwachting is dat de portefeuille de komende jaren nauwelijks in omvang zal toenemen. De afgelopen jaren zijn het aantal projecten van DSO teruggebracht en uitgesteld, waardoor er momenteel weinig tot geen strategisch vastgoed wordt aangekocht. Vastgoed dat haar strategische waarde heeft verloren wordt verkocht. Er zijn in 2011 vijf panden verkocht met een totale verkoopwaarde van € 1,8 miljoen euro. Na aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde resteert er een boekwinst van ruim € 1,1 miljoen euro. Op dit moment staan er 13 panden op de verkooplijst. De verwachtte boekwinst voor deze panden betreft 1,8 miljoen over de komende 2 jaar. Binnen de reserve vastgoedexploitatie (RVE) is het exploitatieresultaat over 2011 bijna € 0,5 miljoen negatiever dan begroot. Dit komt met name door een afdracht aan de fiscus ten gevolge van meerdere onbelaste verhuringen. Daarnaast zijn er in 2011 panden in deze reserve ingebracht welke niet zijn opgenomen in het MPV 2011. De opbrengsten zijn ook hoger dan begroot als gevolg van een hogere boekwinst uit verkoop van vastgoed en het optimaliseren van huurcontracten. De verwachting is dat de RVE toereikend is voor het afdekken van het exploitatieresultaat voor de komende vijf jaar. Er resteert nog een vrij besteedbare ruimte van ruim € 0,4 miljoen. Het resultaat van de reserve strategische aankopen Binckhorst (SAB) is over 2011 ruim € 0,8 miljoen negatiever dan begroot. Dit was de verwachting, daar in het MPV 2011 reeds was vermeld dat de ramingen voor de meerjarenonderhoudsplannen niet waren opgenomen. Daarnaast zijn de huurinkomsten lager, als gevolg van een aantal faillissementen van huurders binnen deze portefeuille. Uitgaande van de toevoeging van € 9,2 miljoen is de reserve toereikend voor het afdekken van het exploitatieresultaat voor de komende vijf jaar, maar er resteert geen vrij besteedbare ruimte meer. De realisatie in 2011 binnen de reserve strategische aankopen Structuurvisie (SAS) is nagenoeg gelijk met de begroting. De huuropbrengsten zijn lager dan begroot, maar ook de exploitatiekosten zijn evenredig lager dan begroot. De reserve is toereikend voor het afdekken van het exploitatieresultaat voor de komende vijf jaar. Er resteert nog een vrij besteedbare ruimte van € 0,9 miljoen. Bij het opstellen van de exploitatiebegrotingen wordt al rekening gehouden met het overgrote deel van risico’s die zich kunnen voordoen bij de exploitatie van vastgoed. Daarom is er een percentage van de boekwaarde als norm voor de weerstandscapaciteit gehanteerd. Deze is bepaald op 2% van de boekwaarde, wat neerkomt op een risicovoorziening van (afgerond) € 3 miljoen euro. Deze reservering is reeds opgenomen binnen de SAS.


3

Inhoudsopgave 1. 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Doelstelling Meerjaren Perspectief Vastgoed Strategische vastgoedreserves Gehanteerde uitgangspunten Leeswijzer

5 5 5 5 5

2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Vastgoedportefeuille Vastgoedcategorieën Samenstelling vastgoedportefeuille Doelstelling, beleid en strategie Functieverandering Aan- en verkoop Gevolgen IpSO 2013

6 6 6 7 7 8 8

3. 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Reserve Vastgoedexploitatie Vastgoed in de RVE Resultaat en toelichting 2011 Meerjarenexploitatie Verloop reserve 2012-2016 Financiële afsluiting vastgoedontwikkelingen

9 9 9 10 11 11

4. 4.1 4.2 4.3 4.4

Reserve strategische aankopen Binckhorst Vastgoed in de SAB Resultaat en toelichting 2011 Meerjarenexploitatie Verloop reserve 2012-2016

12 12 12 13 14

5. 5.1 5.2 5.3 5.4

Reserve strategische aankopen Structuurvisie Vastgoed in de SAS Resultaat en toelichting 2011 Meerjarenexploitatie Verloop reserve 2012-2016

15 15 15 16 16

6. Risicomanagement 6.1 Risico’s 6.2 Weerstandsvermogen

17 17 18

Begrippenlijst

19

Bijlagen Bijlage 1. Bijlage 2. Bijlage 3.

Toelichting mutaties reserves Functiewijzigingen 2011 (vertrouwelijk) Aan- en verkopen 2011 (vertrouwelijk)


4

1.

Inleiding

1.1 Doelstelling Meerjaren Perspectief Vastgoed In het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) legt het College verantwoording af over het gevoerde vastgoedbeleid over het afgelopen boekjaar. Tevens kijkt het MPV vooruit naar de financiële positie van de strategische vastgoedportefeuille van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO). Het MPV geeft zicht in de stand en het verloop van de drie strategische vastgoedreserves. Naast de financiële prognose die in het MPV wordt afgegeven zal er ook een inzicht worden gegeven in de wijze waarop het strategische vastgoed van DSO wordt ingezet. Daarnaast geeft het MPV zicht op het gevoerde risicomanagement binnen de strategische vastgoedportefeuilles. 1.2 Strategische vastgoedreserves Het MPV heeft uitsluitend betrekking op de vastgoedexploitaties die vallen onder de drie strategische vastgoedreserves welke de afdeling Vastgoedmanagement van DSO in beheer heeft. Dit zijn de volgende reserves: Reserve Vastgoedexploitatie (RVE) Reserve strategische aankopen Binckhorst (SAB) Reserve strategische aankopen Structuurvisie (SAS) Aangezien iedere reserve haar eigen doelstelling heeft, is er voor gekozen de begrotingen per reserve te presenteren. Het verloop van iedere reserve zal in een apart hoofdstuk worden weergegeven. 1.3 Gehanteerde uitgangspunten MPV Bij het opstellen van het verloop van de reserves zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - Peildatum is 31 maart 2012. Ontwikkelingen na deze datum zijn niet verwerkt in voorliggend MPV; - De financiële beheerregels zoals vastgesteld in de nota ‘Administratieve verslaglegging vastgoedbezit Dienst Stedelijke Ontwikkeling’ (RIS 168020); - De uitgangspunten voor het beheer van strategisch vastgoed zoals vastgesteld in de Nota Vastgoedmanagement (RIS 156415). 1.5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt er inzicht gegeven in de strategische vastgoedportefeuille van DSO. Er wordt onder andere ingegaan op de doelstelling, samenstelling, functiewijzigingen en aan- en verkoop. In hoofdstuk 3, 4 en 5 wordt het resultaat over 2011 toegelicht, de meerjarenexploitatie en het verloop van de reserves weergegeven van –respectievelijk- de RVE, SAB en SAS. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de wijze waarop er wordt omgegaan me het risicomanagement en het benodigde weerstandsvermogen.

Foto: Martelaren van Gorcum kerk, Scheveningen


5

2.

Vastgoedportefeuille

2.1 Vastgoedcategorieën De vastgoedportefeuille van DSO bestaat uit de volgende categorieën; Operationeel vastgoed Anticiperend vastgoed Strategisch vastgoed Dit MPV gaat uitsluitend in op het vastgoed in de strategische vastgoedportefeuille. Dit vastgoed wordt gedekt uit de eerder genoemde vastgoedreserves. Het exploitatieresultaat van vastgoed dat operationeel en anticiperend is, wordt afgedekt in de (toekomstige) grondexploitatie. Over eventuele risico´s die hieraan verbonden zijn, wordt gerapporteerd in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG). 2.2 Samenstelling vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille van DSO bestaat uit ruim 420 objecten (1000 verhuurbare eenheden), waarvan ongeveer 300 pandobjecten en 120 grondobjecten. De portefeuille is zeer divers maar bevat voornamelijk bedrijfsruimte, woningen en bouwgronden. In onderstaande grafiek is een weergave van de opbouw van de volledige vastgoedportefeuille van DSO zichtbaar.

Aantal objecten per type (totale portefeuille) 140 120 100 80 60

Strategisch Operationeel

40 20

Be dr ij

fs ru Bo imte u W wg ro on n in gr d ui m te O v W er in ke ige lru im te Sc ho ol Ka T nt oo uin r ru im te Ka Pa ss rk en ee r ru im G te ar ag eb W Vo ox ijk lk /b u u stu in rtc en tr u m

0

Het grootste deel van de portefeuille betreft strategisch vastgoed. De strategische vastgoedportefeuille heeft momenteel circa 750 verhuurbare eenheden (234 objecten) en een totale boekwaarde van ruim € 165 miljoen euro. De verwachting is dat de portefeuille de komende jaren nauwelijks in omvang zal toenemen. Op dit moment wordt er bijna geen vastgoed meer aangekocht. De stedelijke visie wordt beschreven in het Investeringsprogramma Stedelijke Ontwikkeling (IpSO). De afgelopen jaren zijn het aantal projecten van DSO teruggebracht en uitgesteld, waardoor er momenteel weinig tot geen strategisch vastgoed wordt aangekocht. De strategische vastgoedportefeuille wordt nog wel aangevuld met vastgoed uit afgesloten grondexploitaties of door inbreng vanuit andere diensten. Indien een grondexploitatie (vroegtijdig) wordt afgesloten waarin vastgoed is onder gebracht, dan wordt dit vastgoed ingebracht in de strategische vastgoedportefeuille. Een eventueel exploitatietekort wordt gedekt uit de grondexploitatie.


6

Indien een pand vanuit een andere dienst (bijvoorbeeld OCW) haar bestemming verliest, dan wordt dit pand aangeboden aan DSO. De komende jaren komen er verschillende panden vrij door de afname van subsidiestromen. DSO zal afwegen of dit vastgoed een bijdrage kan leveren aan de stedelijke ontwikkeling van de stad. Als dat het geval is, zal het vastgoed worden ingebracht conform de daarvoor vastgestelde richtlijnen, mits daar dekking voor beschikbaar is. 2.3 Doelstelling, beleid en strategie Strategisch vastgoed is vastgoed dat is aangekocht ter ondersteuning van het realiseren van een stedelijke visie. Dit vastgoed wordt in de fase tot aan (her)ontwikkeling beheerd door de afdeling Vastgoedmanagement van DSO. Per object wordt er een beheerstrategie opgesteld, waarin is aangegeven op welke manier het pand het best kan worden gebruikt. Hierbij zijn de kenmerken van het pand, de locatie en de (brand)veiligheidheidseisen van belang. Het vastgoed wordt zoveel mogelijk commercieel verhuurd of verpacht. Binnen de gestelde kaders voor het vastgoed en een marktconforme exploitatie streeft DSO naar optimaal gebruik van het vastgoed. Optimaal gebruiken van het vastgoed betekent voor de gemeente het bieden van huisvesting aan maatschappelijk gewenste doelgroepen. Ook in 2012 zal de afdeling Vastgoedmanagement haar strategie flexibel aan moeten passen op de ontwikkelingen in de markt. Initiatieven uit de markt voor (semi-) tijdelijke invullingen van het vastgoed zullen overwogen moeten worden daar waar ontwikkelingen uitblijven. Een actief gemeentelijk vastgoedbeleid kent, zoals vastgelegd in de nota Vastgoedmanagement uit 2008, een aantal uitgangspunten. vastgoed wordt tegen een marktconforme prijs verhuurd, waardoor er geen sprake is van indirecte subsidie via een lage huurprijs; de stand van de reserve, rekening houdend met de verwachte exploitatieresultaten, mag nooit negatief zijn; de financiële gevolgen van vastgoedkeuzes zijn inzichtelijk, waarbij een eventueel verwacht tekort vooraf dient te worden afgedekt; voor strategisch vastgoed wordt een begroting opgesteld voor een periode van 5 jaar, tenzij onderbouwd kan worden dat deze termijn langer of korter dient te zijn; het vastgoed wordt over een periode van 25 jaar afgeschreven, met uitzondering van de grondwaarde; vastgoed dat haar strategische waarde verliest, wordt verkocht. Deze uitgangspunten zijn gehanteerd voor het opstellen van de meerjarenexploitaties van de strategische vastgoedportefeuille. 2.4 Functieverandering De vastgoedportefeuille van DSO is een dynamische portefeuille. Er is jaarlijks overleg met de gebiedsmanagers om te bepalen of het vastgoed nog strategische waarde heeft. Als dit niet het geval is, wordt overwogen het vastgoed op de markt aan te bieden. Daarnaast is het mogelijk dat vastgoed dat is ondergebracht in een grondexploitatie welke wordt afgesloten wordt omgelabeld naar de strategische portefeuille. Bovenstaande functieveranderingen worden geformaliseerd in een zogenoemd omlabelingsbesluit. Bij besluit d.d. 22 november 2005 (RIS 133301) is de algemeen directeur DSO gemandateerd om de labeling te wijzigen c.q. uit te geven in erfpacht. In het raadsbesluit ‘Administratieve verslaglegging vastgoedbezit DSO’ (RIS 168020) is vastgesteld dat er in het MPV jaarlijks wordt gerapporteerd over de omlabelingen. In bijlage 2 (vertrouwelijk) wordt een overzicht gegeven van alle omlabelingen welke in 2011 hebben plaatsgevonden. In 2011 zijn er in totaal 28 locaties omgelabeld. Hiervan zijn 18 locaties overgeheveld naar de verkoopportefeuille en 10 locaties overgekomen uit grondexploitaties welke afgesloten zijn. Indien er een tekort ontstaat bij het inbrengen van vastgoed uit een grondexploitatie, dan wordt dit tekort afgedekt en gedoteerd aan de betreffende strategische reserve.


7

2.5 Aan- en verkoop In verband met het huidige economische klimaat en de schaarse financiële middelen wordt er steeds minder vastgoed voor strategische doeleinden aangekocht. Wel komen er nog regelmatig panden vrij bij de dienst OCW welke de onderwijs- of welzijnsbestemming verliezen. Dit komt mede door de afname van subsidiestromen. DSO heeft de mogelijkheid om deze panden tegen boekwaarde over te nemen. Indien een aangeboden locatie ondersteunend is aan een lopende ontwikkeling, biedt inbreng van het vastgoed een kans. Zo kan voor een geringe meerinvestering een kwalitatieve en/of financiële verbetering van een plan worden gerealiseerd. Dit past bij de nieuwe manier van investeren die DSO voor oog heeft. Een voorwaarde voor een aankoop of inbreng is dat het eventuele negatieve exploitatieresultaat voor een periode van vijf jaar kan worden afgedekt uit een strategische reserve. Als dit niet het geval is dient er vooraf alternatieve dekking gevonden te worden. Bij het vaststellen van de verkoopstrategie wordt er altijd op pandniveau gekeken naar de potentiële boekwinst of - verlies. Daarbij wordt tevens rekening gehouden met het huidige exploitatieresultaat. Indien deze positief is en een verkoop een negatief financieel effect heeft als gevolg van de huidige markt in combinatie met de boekwaarde, dan zal verkoop mogelijk worden uitgesteld. Er zijn in 2011 een vijftal panden verkocht met een totale verkoopwaarde van € 1,8 miljoen euro. Na aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde resteert er een boekwinst van ruim € 1,1 miljoen euro. Op dit moment staan er 13 panden1 op de verkooplijst. Deze panden zijn inmiddels allemaal getaxeerd en worden via een makelaar op de markt aangeboden. De geraamde verkoopopbrengst over 2012 betreft ruim € 1,7 miljoen euro. Na aftrek van de boekwaarde en verkoopkosten is de geschatte boekwinst over 2012 minimaal € 1 miljoen euro. 2.6 Gevolgen IpSO 2013 Ten opzichte van het IpSO 2012 en het IpSO 2011, zijn de consequenties voor het strategische vastgoed als gevolg van het IpSO 2013 naar verwachting minder groot. Van veel projecten waar strategisch vastgoed is aangekocht, was al duidelijk dat de exploitatieperiode langer zou worden dan oorspronkelijk bij aankoop was voorzien. In 2012 wordt de optimalisatie van de vastgoedportefeuille voortgezet. Er worden (nieuwe) meerjarige onderhoudsplannen opgesteld, groot onderhoud uitgevoerd, panden worden voor een langere periode verhuurd en vastgoed dat haar strategische waarde heeft verloren zal worden verkocht.

1

Een deel van de 18 panden welke in 2011 zijn omgelabeld naar de verkoopportefeuille, zijn reeds verkocht of in projecten ingebracht.


8

3.

Reserve Vastgoedexploitatie (RVE)

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de financiële aspecten van de vastgoedportefeuille binnen de RVE. Tevens wordt het resultaat over 2011 worden toegelicht en de meerjarenexploitatie voor de periode 2012-2016 weergegeven. Tot slot zal inzicht worden gegeven in het verwachtte verloop van de RVE. 3.1 Vastgoed in de RVE Onder de RVE valt vastgoed met een strategische waarde voor een toekomstige gebiedsontwikkeling welke niet binnen een bestuurlijk vastgestelde masterplangrens plaatsvindt. Het bezit van deze portefeuille is daarmee verspreid door de stad. In deze vastgoedportefeuille zijn 419 verhuurbare eenheden ondergebracht welke samenkomen in 142 vastgoedexploitaties. De boekwaarde van deze portefeuille is ruim € 46 miljoen euro. Deze vastgoedportefeuille kenmerkt zich door haar diversiteit. De portefeuille bevat voornamelijk woningen, bedrijfsruimten en gronden. Deze vastgoedportefeuille is tevens bijzonder omdat de vier grote vastgoedontwikkelingen (Cabfab, Labs55, RAC-hallen en Fokkerterminal) in deze portefeuille zijn ondergebracht. Daarnaast is dit de enige portefeuille waar momenteel vastgoed wordt afgestoten aan de markt. Dit komt omdat dit de ‘oudste’ vastgoedportefeuille is, waardoor er zich in deze portefeuille relatief veel vastgoed bevindt dat haar strategische waarde heeft verloren. 3.2 Resultaat en toelichting over 2011 In onderstaande tabel is een weergave van de begroting over 2011 ten opzichte van de realisatie.

Opbrengsten Huuropbrengsten Verkoopopbrengsten Totaal opbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Zakelijke lasten Groot onderhoud Klein onderhoud Servicekosten oninbaar Juridisch advies Makelaarskosten Afdracht fiscus Totaal exploitatiekosten Overige kosten Rentelasten Afschrijvingen Interne beheerkosten Totaal overige kosten Exploitatieresultaat Bedragen x €1.000

Begroot 2011

Realisatie 2011

2.221 1.000 3.221

2.416 1.102 3.519

200 158 465 281 76 25 10 0 1.215

270 187 466 278 165 23 11 500 1.900

1.642 1.019 600 3.261 -1.255

1.637 1.122 600 3.358 -1.740

De opbrengsten zijn bijna € 0,3 miljoen positiever dan begroot. Dot komt mede door hogere verkoopopbrengsten van het vastgoed dat haar strategische waarde heeft verloren. Daarnaast heeft er een optimalisatie plaatsgevonden in de aanwezige contracten, waarbij de huurprijzen zijn aangepast aan het huidige niveau. Daarnaast zijn er panden verkocht die leeg stonden en panden aangekocht welke verhuurd zijn. Dit heeft geresulteerd in een positief effect van bijna € 0,2 miljoen in de opbrengsten ten opzichte van de oorspronkelijke begroting.


9

De exploitatiekosten zijn bijna € 0,7 miljoen hoger dan begroot. Dit heeft vooral te maken met het feit dat een bedrag van circa € 0,5 miljoen aan BTW dat niet verrekend kon worden met de fiscus en als kosten genomen moest worden. De stijging van de oninbare servicekosten is voornamelijk het gevolg van het wegvallen van de huurder van de RAC hallen. Op dit moment wordt er gezocht naar een nieuwe exploitant voor deze locatie. Daarnaast zijn de exploitatiekosten en de overige kosten hoger uitgevallen als gevolg van een aantal mutaties welke hebben plaatsgevonden in 2011. Er zijn 7 nieuwe panden ingebracht en zijn er 5 panden verkocht. In 2011 zijn er 9 panden aangekocht met een waarde van ruim € 3,5 miljoen euro. Deze aankopen betroffen voornamelijk locaties waar reeds in een eerder stadium was besloten deze te verwerven. Daarnaast zijn er 3 panden ingebracht vanuit OCW welke van toegevoegde waarde zijn voor de stedelijke ontwikkelingsvisie van DSO. Er zijn in 2011 een vijftal panden verkocht met een totale verkoopwaarde van € 1,8 miljoen euro. Na aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde resteert er een boekwinst van ruim € 1,1 miljoen euro. Dit is een ton meer dan in het MPV 2011 was begroot. In bijlage 3 (vertrouwelijk) is een overzicht weergegeven van de panden die in 2011 zijn aangekocht en verkocht. 3.3 Meerjarenexploitatie In onderstaande tabel is de begroting weergegeven voor deze portefeuille over de periode 2012-2016. Tevens is de realisatie over het jaar 2011 zichtbaar.

Opbrengsten Huuropbrengsten Verkoopopbrengsten Totaal opbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Zakelijke lasten Groot onderhoud Klein onderhoud Servicekosten oninbaar Juridisch advies Makelaarskosten Afdracht fiscus Totaal exploitatiekosten Overige kosten Rentelasten Afschrijvingen Interne beheerkosten Totaal overige kosten Exploitatieresultaat

Realisatie 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2.416 1.102 3.519

2.808 1.000 3.808

2.993 800 3.793

2.527

2.573

2.619

2.527

2.573

2.619

270 187 466 278 165 23 11 500 1.900

239 264 959 293 258 22 9 100 2.144

229 250 1.371 272 212 15 4 100 2.453

209 250 502 252 155 16 4 100 1.487

210 258 466 249 130 16 4 100 1.433

210 261 447 246 121 17 4 100 1.405

1.637 1.122 600 3.358 -1.740

2.057 1.150 600 3.807 -2.143

1.855 1.144 600 3.599 -2.259

1.648 1.144 600 3.392 -2.353

1.602 1.144 600 3.346 -2.207

1.557 1.144 600 3.301 -2.087

Bedragen x €1.000

Zichtbaar is dat de opbrengsten afnemen. Dit komt doordat er maar voor twee jaar opbrengsten zijn begroot uit de verkoop van vastgoed. Jaarlijks wordt in overleg met de gebiedsmanagers bekeken of strategisch vastgoed kan worden afgestoten. Het uitgangspunt is dat het vastgoed dat momenteel in deze portefeuille is ondergebracht, binnen twee jaar verkocht wordt. Dit heeft tot gevolg dat er voor een periode van twee jaar opbrengsten zijn begroot. Daarnaast is te zien dat de huuropbrengsten vanaf 2014 afnemen. Dit komt door het aflopen van de huurovereenkomst van de zendmasten in Scheveningen. De verwachting is op dit moment dat deze huurovereenkomst niet wordt verlengd. De exploitatiekosten stijgen in 2012 en 2013 als gevolg van het uitvoeren van groot onderhoud. Voor alle panden is een meerjarenonderhoudsplan opgesteld. Deze werkzaamheden zullen met name worden


10

uitgevoerd in de komende twee jaar. De post oninbare servicekosten is verhoogd door het wegvallen van de huurder van de RAC-hallen. De verwachting is dat deze vanaf 2013 af gaan nemen. De overige kosten zijn toegenomen als gevolg van de overname van vastgoed uit diverse grondexploitaties in 2011. Dit vastgoed met een totale boekwaarde ruim € 10,5 miljoen is overgekomen naar deze portefeuille. Dit betreffen vooral gronden, waardoor de rentelasten aanzienlijk stijgen, maar de afschrijving minimaal toeneemt. Gronden worden namelijk niet afgeschreven. 3.4 Verloop RVE 2012-2016 In onderstaande tabel is het verloop van de RVE weergegeven over de periode 2012-2016.

Verloop RVE 2012-2016 Beginstand reserve

2012

2013

2014

2015

2016

15.051

9.321

7.062

4.710

2.503

Dotaties Bijdrage vanuit SAS Herziening projectdocument A-12 zone

500 3.851

Onttrekkingen Reservering strategische kansen Reservering aankopen Rivierenbuurt Reservering afschrijving investeringen VGO’s fase 1 Reservering rente/afschrijvingen afsluiten VGO’s fase 2 Afboeken investering Fokkerterminal Exploitatieresultaat

-500 -180 -4.928 -2.000 -330 -2.143

-2.259

-2.353

-2.207

-2.087

Eindstand reserve

9.321

7.062

4.710

2.503

416

Bedragen x €1.000

De mutaties in de reserve komen grotendeels voort uit eerdere besluitvorming. Een onderbouwing van deze mutaties is opgenomen in bijlage 1. Uit het verloop van de reserve is op te maken dat de reserve toereikend is voor het afdekken van het exploitatieresultaat van het vastgoed in deze reserve voor de komende 5 jaar. Er is nog een vrij besteedbare ruimte van ruim € 0,4 miljoen binnen deze reserve. 3.5 Financiële afsluiting vastgoedontwikkelingen In het MPV 2011 is er een bedrag gereserveerd van € 2,0 miljoen voor het afdekken van kosten welke het gevolg zijn van het afsluiten van de tweede fase van de vastgoedontwikkelingen. In totaal is er 1,9 miljoen extra geïnvesteerd. Hiervan was reeds € 1,1 miljoen krediet ter beschikking gesteld voor de Fokkerterminal (RIS 173750). Dit is ingezet voor het aanbrengen van brandtechnische voorzieningen, verzwaring van het elektriciteitsnet en het vervangen van de oliegestookte CV installatie. Het totale budget is met € 0,8 miljoen overschreden. Dit komt door aanvullende brandveiligheidseisen voor de locaties RAC-hallen en Fokkerterminal (€ 0,3 miljoen), het verwijderen van asbest in de Fokkerterminal (€ 150.000), het aanbrengen van een liftinstallatie (i.v.m. veiligheid) in de RAC hallen (€ 75.000) en het verhelpen van een lekkage in de kelder van de RAC-hallen. De resterende overschrijding betreft meerwerk en kosten in verband met wegvallende subsidiegelden. De investering wordt afgeschreven over een periode van 25 jaar. Daarnaast dient er rente betaald te worden over de lening die wordt afgesloten. De lening betreft € 1,6 miljoen, waarover ruim € 0,96 miljoen rente betaald dient te worden de komende 25 jaar. Een bedrag van Є 0,3 miljoen zal worden afgeboekt, omdat de boekwaarde anders de marktwaarde van het vastgoed zal overtreffen. Er wordt in de reserve een bedrag van € 2,0 miljoen gereserveerd voor het afdekken van de rente en afschrijving over de laatste 20 jaar. De eerste vijf jaar zijn reeds opgenomen in de begroting van dit MPV. Daarnaast zal er een bedrag van ruim € 0,3 miljoen worden afgeboekt. Met deze boekingen zijn alle ontwikkelprojecten, zoals aangekondigd in het MPV 2011, afgerond en financieel afgewikkeld.


11

4.

Reserve Strategische Aankopen Binckhorst (SAB)

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de financiële aspecten van de vastgoedportefeuille binnen de SAB. Tevens wordt het resultaat over 2011 worden toegelicht en de meerjarenexploitatie voor de periode 2012-2016 weergegeven. Tot slot zal inzicht worden gegeven in het verwachtte verloop van de SAB. 4.1 Vastgoed in de SAB In deze vastgoedportefeuille is het vastgoed ondergebracht dat valt binnen het masterplan Binckhorst. Eind 2009 is in deze portefeuille tevens het vastgoed ingebracht dat is aangekocht door de Gebiedsonderneming Binckhorst in oprichting. In deze vastgoedportefeuille zijn op dit moment ruim 250 verhuurbare eenheden ondergebracht, samenkomend in 46 vastgoedexploitaties. De vastgoedportefeuille van de Binckhorst heeft een boekwaarde van € 92 miljoen euro, en is hiermee de grootste strategische portefeuille. Het betreft voornamelijk bedrijfsruimte in minimale of slechte staat van onderhoud. Er is verhuurpotentie, daar er nog steeds vraag is naar ‘drie muren en een roldeur’. De prijzen staan –in het huidige economische klimaat- echter wel onder druk. Op de middellange termijn heeft het gebied financiële potentie. De centrale ligging, goede ontsluiting via de Rotterdamse Baan, unieke mogelijkheden en wellicht een ander economisch gesternte maken dan de Binckhorst weer tot het visitekaartje van Den Haag. 4.2

Resultaat en toelichting over 2011

In onderstaande tabel is een weergave van de begroting over 2011 ten opzichte van de realisatie.

Opbrengsten Huuropbrengsten Totaal opbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Zakelijke lasten Groot onderhoud Klein onderhoud Servicekosten oninbaar Juridisch advies Makelaarskosten Afdracht fiscus Totaal exploitatiekosten Overige kosten Rentelasten Afschrijvingen Interne beheerkosten Totaal overige kosten Exploitatieresultaat

Begroot 2011

Realisatie 2011

4.378 4.378

4.101 4.101

50 196 276 163 0 50 10 0 745

89 240 351 190 81 41 55 50 1.097

3.696 2.470 200 6.366

3.770 2.592 213 6.575

- 2.733

- 3.570

Bedragen x €1.000

De huurinkomsten zijn ruim € 270.000 lager dan begroot. Dit komt door een aantal faillissementen van huurders met een langdurig huurcontract. Dit heeft tevens een negatief effect op de oninbare servicekosten. Immers, deze kunnen niet worden doorbelast aan een huurder als een ruimte leeg staat. De exploitatiekosten zijn hoger als gevolg van het uitvoeren van groot onderhoud welke niet was begroot. In het MPV 2011 was reeds aangegeven dat er in die begroting nog geen rekening was gehouden met groot onderhoud. In 2011 en 2012 zijn de meerjaren onderhoudsplannen voor deze portefeuille opgesteld. De kosten die samenhangen met het uitvoeren van dit onderhoud zijn opgenomen in deze meerjarenexploitatie. Door de toenemende leegstand zijn ook de makelaarskosten toegenomen ten


12

opzichte van de oorspronkelijke begroting. Tot slot was er sprake van onvoorziene kosten door een afdracht aan de fiscus, daar er sprake was van een aantal onbelaste verhuringen. In dat geval moet de belasting over gemaakte kosten worden afgedragen. Het verschil tussen de begroting en realisatie van de overige kosten is het gevolg van een aankoop in 2011. 4.3 Meerjarenexploitatie In onderstaande tabel is de begroting weergegeven voor deze portefeuille over de periode 2012-2016. Tevens is de realisatie over het jaar 2011 zichtbaar.

Opbrengsten Huuropbrengsten Totaal opbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Zakelijke lasten Groot onderhoud Klein onderhoud Servicekosten oninbaar Juridisch advies Makelaarskosten Afdracht fiscus Totaal exploitatiekosten Overige kosten Rentelasten Afschrijvingen Interne beheerkosten Totaal overige kosten Exploitatieresultaat

Realisatie 2011

2012

2013

2014

2015

2016

4.101 4.101

3.890 3.890

4.652 4.652

4.725 4.725

4.790 4.790

4.852 4.852

89 240 351 190 81 41 55 50 1.097

55 228 2.125 400 255 74 84 30 3.250

56 234 1.525 300 48 0 14 30 1.708

58 241 713 270 45 0 8 30 1.616

60 249 565 270 46 0 9 30 1.628

61 252 530 270 47 0 9 30 1.049

3.770 2.592 213 6.575

3.912 2.646 200 6.759

3.557 2.646 200 6.404

3.175 2.418 200 5.793

3.052 2.418 200 5.670

2.931 2.418 200 5.549

- 3.570

- 6.119

- 3.461

- 2.683

- 2.508

- 1.746

Bedragen x €1.000

De verwachting is dat het huurniveau zich vanaf 2013 zal herstellen. Op dat moment is namelijk het groot onderhoud uitgevoerd. Ondanks de slechte huurmarkt is het grootste deel van de vastgoedportefeuille verhuurd. Dit komt mede doordat er bijna geen kantoorruimte in deze portefeuille is ondergebracht. Er is nog steeds vraag naar bedrijfsruimte in dit gebied, al staan de huurprijzen en termijnen wel onder druk. In afwachting van planvorming is in een aantal panden al jaren niet meer geïnvesteerd. Dit heeft geleid tot een flinke achterstand in het onderhoud. Verder zijn er panden onverhuurbaar geworden in verband met lekkages en dergelijke. Om de vastgoedportefeuille in dit gebied beter verhuurbaar te maken zal er flink geïnvesteerd moeten worden in (achterstallig) onderhoud. Hiermee zijn de huuropbrengsten gewaarborgd, waarbij rekening wordt gehouden met een klein deel frictieleegstand. Verder is in de tabel zichtbaar dat de rentelasten de komende jaren afnemen. Dit komt mede door de daling in rentelasten voor de GO (Gebieds Onderneming) portefeuille in de Binckhorst. Deze dalen ten gevolge van een andere financiering met een lager rentepercentage, welke ingaat op het moment dat het gezamenlijke vastgoed met de marktpartijen volledig overkomt naar de Gemeente Den Haag. De verwachting is dat dit in 2013 is geëffectueerd. Daarnaast is zichtbaar dat de kapitaalslasten afnemen vanaf 2014. In het IpSO 2013 zal een voorstel worden ingediend voor de ontwikkeling van het voormalige azielzoekerscentrum in de Binckhorst. De verwachting is dat dit project voor 2014 wordt ingezet, wat een gunstige invloed heeft op de kapitaalslasten in deze portefeuille.


13

4.4 Verloop SAB 2012-2016 In onderstaande tabel is het verloop van de SAB weergegeven over de periode 2012-2016. Verloop SAB 2012-2016

2012

2013

2014

2015

2016

Beginstand reserve Dotaties

8.818

10.141

7.280

5.197

1.746

Dotatie IpSO 2013 Dotatie vrijval kapitaallasten Reservering en onttrekkingen

6.842 600

600

600

600

-1.746 0

Reservering Schadeloosstelling Exploitatieresultaat Eindstand reserve

-6.119

-3.461

-2.683

-1.543 -2.508

10.141

7.280

5.197

1.746

Bedragen x €1.000

De mutaties in de reserve komen grotendeels voort uit eerdere besluitvorming. Een onderbouwing van deze mutaties is opgenomen in bijlage 1. Door onder andere de grote investeringen in het onderhoud ontstaat er een tekort binnen deze reserve. Voor de komende vijf jaar wordt het tekort op € 9,2 á € 11,5 miljoen geschat. Voor € 9,2 miljoen is dekking gevonden. Hiervan wordt € 6,8 miljoen binnen het IpSO opgelost en een bedrag van € 2,4 miljoen is in de programmabegroting 2013 ten laste van de onbelegde kapitaallasten vrijval op infrastructuurprojecten gebracht. In het MPV 2013 wordt het noodzakelijk onderhoud opnieuw geïnventariseerd, gekoppeld aan de ontwikkelingen op de verhuurmarkt het komende jaar. Uit het verloop van de reserve is op te maken dat de reserve toereikend is voor het afdekken van het exploitatieresultaat van het vastgoed in deze reserve voor de komende 5 jaar.

Foto: Voormalig azielzoekerscentrum Binckhorst


14

5.

Reserve Strategische Aankopen Structuurvisie (SAS)

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de financiële aspecten van de vastgoedportefeuille binnen de SAS. Tevens wordt het resultaat over 2011 worden toegelicht en de meerjarenexploitatie voor de periode 2012-2016 weergegeven. Tot slot zal inzicht worden gegeven in het verwachtte verloop van de SAS. 5.1 Vastgoed in de SAS Onder de SAS vallen strategische aankopen welke binnen de grens van de masterplannen A4 Vlietzone, Erasmusveld-Leywegzone, Internationale Zone, Kijkduin, knoop Moerwijk Lijn 11 Zone, Lozerlaan-Uithof en Scheveningen liggen. In deze portefeuille zitten 73 verhuurbare eenheden, welke samenkomen in 46 exploitaties. De totale boekwaarde van deze portefeuille betreft ruim € 27 miljoen euro. Het vastgoed in deze portefeuille is redelijk divers. Er zijn onder andere een kerk en een brandweerkazerne ondergebracht. Daarnaast bevinden zich veel woningen in deze portefeuille. Dit aandeel is aanzienlijk hoger dan het aantal woningen in de RVE of de SAB. Binnen deze vastgoedportefeuille is een aantal bijzondere locaties ondergebracht, zoals de brandweerkazerne in Moerwijk en de Martelaren van Gorcum kerk in Scheveningen. De brandweerkazerne is recent verhuurd als bedrijfsverzamelgebouw voor wijkondernemers. De woningen die in deze portefeuille zijn ondergebracht zijn grotendeels verhuurd en vormen een minimaal (financieel) risico. 5.2 Resultaat en toelichting over 2011 In onderstaande tabel is een weergave van de begroting over 2011 ten opzichte van de realisatie.

Opbrengsten Huuropbrengsten Totaal opbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Zakelijke lasten Groot onderhoud Klein onderhoud Servicekosten oninbaar Juridisch advies BTW Totaal exploitatiekosten Overige kosten Rentelasten Afschrijvingen Interne beheerkosten Totaal overige kosten Exploitatieresultaat

Begroot 2011

Realisatie 2011

770 770

730 730

16 80 83 43 12 5 6 245

13 71 35 23 20 0 34 196

989 437 150 1576 - 1.051

1052 442 100 1593 - 1.059

De huuropbrengsten zijn € 40.000 lager dan begroot. Dit komt vooral door tegenvallende verhuringen binnen een kantoorlocatie aan de Loosduinseweg. De slechte onderhoudsstaat in combinatie met de huidige kantorenmarkt maakt deze locatie moeilijk verhuurbaar. De exploitatiekosten zijn € 50.000 ton lager dan begroot. Dit komt met name omdat er minder onderhoud is uitgevoerd in afwachting van (potentiële) huurders. Als de huidige onderhoudsstaat dit toelaat dan wordt er in veel gevallen pas in een pand geïnvesteerd als de verwachting is dat deze op (korte) termijn verhuurd kan worden. In deze portefeuille bevinden zich een aantal locaties die moeilijk verhuurbaar zijn in verband met de huidige bestemming (bv. kerkgebouw en kantoorlocaties).


15

De overige kosten zijn iets hoger in verband met een aankoop in 2011, welke niet in de oorspronkelijke begroting was opgenomen. 5.3 Meerjarenexploitatie In onderstaande tabel is de begroting weergegeven voor deze portefeuille over de periode 2012-2016. Tevens is de begroting vs. realisatie over het jaar 2011 zichtbaar.

Opbrengsten Huuropbrengsten Totaal opbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Zakelijke lasten Groot onderhoud Klein onderhoud Servicekosten oninbaar Juridisch advies BTW Totaal exploitatiekosten Overige kosten Rentelasten Afschrijvingen Interne beheerkosten Totaal overige kosten Exploitatieresultaat

2011 Realisatie

2012

2013

2014

2015

2016

730 730

676 676

494 494

511 511

519 519

492 492

13 71 35 23 20 0 34 196

25 81 292 89 18 5 20 530

15 57 204 64 0 3 20 363

16 58 175 66 0 2 20 337

16 60 139 71 0 1 20 307

17 62 143 73 0 1 20 314

1052 442 100 1593 - 1.059

1.046 494 150 1.690 - 1.543

719 385 150 1.254 - 1.123

704 385 150 1.239 - 1.065

688 385 150 1.224 - 1.012

673 385 150 1.208 - 1.031

Bedragen x €1.000

De huuropbrengsten in deze portefeuille nemen sterk af ten gevolge van de inbreng van een aantal panden in een grondbank ten behoeve van de ontwikkeling GIT/Regentesse Zuid. Dit is ook terug te zien in de daling van de overige kosten. De exploitatiekosten nemen toe omdat de ramingen uit de meerjarenonderhoudsplannen zijn opgenomen. De komende jaren zal er onderhoud aan het vastgoed worden uitgevoerd om de kwaliteit op peil te houden. 5.4 Verloop reserve In onderstaande tabel is het verloop van de SAS weergegeven over de periode 2012-2016. Verloop SAS 2012-2016

2012

2013

2014

2015

2016

10.709

5.166

4.042

2.978

1.966

Onttrekking visie internationale zone Onttrekking strategische kansen Reservering weerstandsvermogen Exploitatieresultaat

-500 -500 -3.000 -1.543

-1.123

-1.065

-1.012

-1.031

Eindstand reserve

5.166

4.042

2.978

1.966

935

Beginstand reserve Reservering en onttrekkingen

De mutaties in de reserve komen voort uit eerdere besluitvorming. Een onderbouwing van deze mutaties is opgenomen in bijlage 1. Uit het verloop van de reserve is op te maken dat de reserve toereikend is voor het afdekken van het exploitatieresultaat van het vastgoed in deze reserve voor de komende 5 jaar. Er is nog een vrij besteedbare ruimte van ruim € 0,9 miljoen binnen deze reserve.


16

6.

Risicomanagement

De strategische vastgoedreserves hebben niet alleen als doel het exploitatieresultaat te verrekenen, maar worden ook ingezet om de risico’s af te dekken die voortkomen uit de exploitatie. 6.1 Risico’s Risico’s worden per exploitatie gemonitord door de vastgoedadviseurs van de afdeling Vastgoedmanagement. De voornaamste risicocategorieën, die van materiële betekenis kunnen zijn op de financiële positie, zijn; Huurinkomsten Functieverandering Inflatie Rente Onderhoud Markt Huurinkomsten Het is altijd mogelijk dat huurcontracten niet worden verlengd of dat een huurder niet in staat is aan zijn betalingsverplichting te voldoen. Naast huurderving levert dit over het algemeen een periode leegstand op. De vastgoedadviseurs van de afdeling hebben regelmatig contact met de huurders, zeker als het een huurder betreft die een pand van grote omvang afneemt. Op deze manier is het vaak al vroeg bekend dat een huurder het contract niet wil verlengen. Bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten wordt er een opzegtermijn afgesproken waardoor er enige tijd is een nieuwe huurder aan te trekken op het moment dat de huurder het contract wil beëindigen. Het afgelopen jaar is het een aantal keer voorgekomen dat een huurder niet aan zijn betalingsverplichting kon voldoen en er een faillissement is uitgesproken. Aangezien huur een verplichting is die over het algemeen maandelijks terugkeert, zijn de kosten hieruit voortkomend te overzien. De afdeling hanteert wel een streng incassobeleid om te voorkomen dat de achterstand te hoog oploopt. In de meeste gevallen is het echter mogelijk goede afspraken met de huurder te maken. De risico’s die hiermee samenhangen zijn, waar deze reëel worden geacht, opgenomen in de exploitatiebegroting. Het risico van huurderving is voor DSO nihil omdat vastgoed niet als een belegging wordt gezien, maar als middel wordt ingezet om een bijdrage te leveren voor stedelijke ontwikkeling. In de begroting is al rekening gehouden met eventuele bruikleenovereenkomsten en/of leegstand. Functieverandering Al het vastgoed van DSO heeft een vastgestelde bestemming. Als het vastgoed zijn bestemming verliest zal het worden herbestemd of verkoop worden ingezet. Er bestaat een kans dat het vastgoed na herbestemming minder opbrengt dan de boekwaarde. Om dit risico te verminderen wordt er goed gekeken welke panden worden verkocht. Over het algemeen betreft dit panden met een lagere boekwaarde dan de taxatiewaarde, waardoor het verkoopresultaat positief is. Vastgoed dat recent is aangekocht (<3 jaar), zal over het algemeen op dit moment niet kunnen worden verkocht voor dezelfde waarde. Voor deze panden wordt er gezocht naar een goede invulling, waardoor het vastgoed eventueel in de toekomst wel zonder verlies te verkopen is. Daarnaast wordt het vastgoed afgeschreven over een periode van 25 jaar. Dit betekent dat de boekwaarde van het vastgoed jaarlijks daalt met 4%. Op deze wijze wordt het risico dat de boekwaarde hoger is dan de marktwaarde geminimaliseerd. Conform de richtlijnen die zijn vastgesteld in de BBV, mag dit nimmer het geval zijn. Door het inzetten van de strategische vastgoedreserves wordt er als ware een risicovoorziening getroffen. Waar andere gemeenten in deze tijd dekking moeten vinden voor het eenmalig afboeken van de waarde van het vastgoed, loopt de gemeente Den Haag hier een minimaal risico. Inflatie Standaard worden alle nieuwe contacten jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI. De effecten hiervan op de huurinkomsten zijn verwerkt in de begroting. In de begroting is op basis van de ervaringscijfers zo goed mogelijk ingeschat wat de inflatie de komende jaren zal zijn. Mede hierdoor wordt verwacht dat de financiële omvang van dit risico beperkt is.


17

Rente De interne rekenrente wordt binnen de Gemeente Den Haag bestuurlijk vastgesteld en bedraagt momenteel 4 %. De afdeling Vastgoedmanagement heeft geen invloed op de ontwikkeling van dit percentage. De rente wordt jaarlijks berekend over de omvang van de boekwaarde. Aangezien er jaarlijks een begroting wordt opgesteld kan het eventuele effect op een rentestijging snel worden voorzien. Onderhoud De kosten voor regulier en planmatig onderhoud zijn opgenomen in de vastgoedexploitaties. Dit gebeurt op basis van meerjarige onderhoudsplannen. Het onderhoud is – naast de kapitaalslasten- een grote kostenpost in de exploitatie van vastgoed. Ten aanzien van het onderhoud zijn er een aantal risico’s te benoemen zoals schade ten gevolg van water, inbraak, storm of onzichtbare gebreken. De panden zijn voor een groot deel verzekerd tegen schade ten gevolge van water, inbraak of storm, waardoor het financiële effect nihil is. Uit ervaring blijkt dat de risico’s met betrekking tot schade als gevolg van onzichtbare gebreken minimaal zijn dan wel een beperkte financiële consequentie hebben. Markt Het marktrisico wordt omschreven als het algemene economische klimaat waarin de vastgoedmarkt zich bevindt. Het marktrisico is groter naarmate het vastgoed zich concentreert in een bepaalde categorie vastgoed op een bepaalde markt. Het economisch klimaat is van invloed op de vraag en aanbod van vastgoedobjecten op de verhuurmarkt. De spreiding van de portefeuille over de verschillende categorieën vastgoed, zoals kantoren, winkels en bedrijfsruimte, vermindert het marktrisico van de portefeuille. De afgelopen jaren is de markt van het vastgoed aanzienlijk veranderd. Binnen de vastgoedportefeuille van DSO is dit effect slechts beperkt voelbaar. Dit komt mede doordat de portefeuille de afgelopen jaren is gestabiliseerd in omvang, en reeds voor de crisis voor een groot deel verhuurd was. Daarnaast heeft DSO vastgoed in haar portefeuille wat uniek is, waardoor het over het algemeen goed in de markt weg te zetten is. 6.2 Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen geeft aan in welke mate niet begrootte financiële tegenvallers opgevangen kunnen worden. In het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV), artikel 11, is het weerstandsvermogen als volgt gedefinieerd: Het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen: 1. Alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiële betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie (de benodigde weerstandscapaciteit); en 2. De weerstandscapaciteit, zijnde de middelen en mogelijkheden waarover de provincie onderscheidenlijk de gemeente beschikt of kan beschikken om niet begrootte kosten te dekken (de beschikbare weerstandscapaciteit). De strategische reserves die zijn ingericht hebben een tweeledig doel. Enerzijds het eventuele exploitatietekort afdekken en anderzijds de risico’s die samenhangen met de exploitatie van vastgoed af te dekken. Dit is een groot verschil met bijvoorbeeld de Reserve Grondbedrijf (RGB), die uitsluitend een risicoreserve is. Tot op heden is er geen objectief meetinstrument om de weerstandscapaciteit van de reserves te bepalen. Tevens blijkt dat er in de exploitatiebegrotingen al met veel risico’s rekening wordt gehouden. Weerstandscapaciteit Aangezien de hoogte van een benodigd weerstandsvermogen een relatie heeft met de omvang van de vastgoedportefeuille is het voorstel het weerstandsvermogen hierop te baseren. De inschatting is dat het risico vrij klein is ten opzichte van de totale boekwaarde. Daarom wordt voorgesteld om 2% van de boekwaarde als norm te hanteren. Over de gehele vastgoedportefeuille betreft dit een reservering van (afgerond) € 3 miljoen euro. Aangezien dit bedrag uitsluitend volledig binnen de SAS beschikbaar is, is het voorstel dit bedrag te reserveren binnen deze reserve. Met deze reservering is reeds rekening gehouden in de gepresenteerde begroting.


18

Begrippenlijst Afschrijving

Conform het BBV is de gemeente verplicht de pandwaarde van haar vastgoed af te schrijven. Over de grondwaarde wordt niet afgeschreven. Voor het strategisch bezit van DSO wordt een termijn van 25 jaar gehanteerd.

BBV

Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten. De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bevat de regelgeving daarvoor.

Boekwaarde

De waarde waarvoor het vastgoed in de boeken staat. Dit betreft de oorspronkelijke aanschafwaarde, vermeerderd met eventuele investeringen en verminderd met afschrijvingen.

Dotatie

Een financiële verhoging van een reserve.

Exploitatieresultaat

Het verschil tussen de totale baten en de totale lasten van een in exploitatie genomen object uitgedrukt in euro’s.

Kapitaalslasten

Rente- en afschrijvingslasten.

Meerjarenexploitatie Het exploitatieresultaat over een langere periode (meerjaren), vaak een periode van vijf jaar. MPV

Meerjaren Perspectief Vastgoed.

Onttrekking

Een financiële verlaging van een reserve.

RGB

Reserve Grondbedrijf, risicoreserve die de risico’s afdekt welke voortkomen uit de operationele grondexploitaties.

RVE

Reserve Vastgoed Exploitatie, reserve ter afdekking van exploitatieresultaten en risico’s van strategisch vastgoed dat niet binnen een masterplangrens valt.

SAB

Reserve Strategische Aankopen Binckhorst, reserve ter afdekking van exploitatieresultaten en risico’s van strategisch vastgoed dat binnen het masterplan Binckhorst valt.

SAS

Reserve Strategische Aankopen Structuurvisie, reserve ter afdekking van exploitatieresultaten en risico’s van strategisch vastgoed dat binnen het masterplan A4 Vlietzone, Erasmusveld-Leywegzone, Internationale Zone, Kijkduin, knoop Moerwijk, Lijn 11 Zone, Lozerlaan-Uithof of Scheveningen ligt.

Strategisch vastgoed

Vastgoed dat is aangekocht met het oog op toekomstige stedelijke ontwikkeling.

Verhuurbare eenheid Onderdeel van een pand welke los verhuurbaar is. Een pand kan meerdere verhuurbare eenheden bevatten. Weerstandscapaciteit De hoogte van de financiële capaciteit om financiële risico’s op te vangen. Weerstandsvermogen Het vermogen van een reserve om financiële risico’s op te vangen. Over het algemeen wordt het weerstandsvermogen gepresenteerd middels een minimale en maximale bandbreedte.


19

Foto: Surfdorp Fast Scheveningen

Inlichtingen Mevr. M. Eikenaar, afdelingsmanager Vastgoedmanagement Telefoon: 070-353 6565 E-mail: [email protected]


20

Bijlage 1.

Toelichting mutaties reserves

In de komende jaren zijn er diverse dotaties en onttrekkingen opgenomen binnen de strategische reserves. In deze bijlage wordt er per reserve een toelichting gegeven op de (reeds eerder vastgestelde) mutaties. Verloop RVE 2012-2016 Beginstand reserve

2012

2013

2014

2015

2016

15.051

9.321

7.062

4.710

2.503

Dotaties 1) Bijdrage vanuit SAS 2) Herziening projectdocument A-12 zone

500 3.851

Reservering en onttrekkingen 3) Reservering strategische kansen 4) Reservering aankopen Rivierenbuurt 5) Reservering afschrijving investeringen VGO’s fase 1 6) Reservering rente/afschrijvingen afsluiten VGO’s fase 2 7) Afboeken investering Fokkerterminal 8) Exploitatieresultaat

-500 -180 -4.928 -2.000 -330 -2.143

-2.259

-2.353

-2.207

-2.087

Eindstand reserve

9.321

7.062

4.710

2.503

416

1) Bijdrage vanuit SAS (RIS 181177) In het IpSO 2012 is een voorstel goedgekeurd om 5 ton uit de SAS te doteren aan de RVE. Dit bedrag zal worden ingezet voor het dekken van strategische kansen welke buiten de grenzen vallen van de 2) Herziening projectdocument A12 zone (RIS 181916) In te stemmen met het uit exploitatie halen van de gronden uit deelplan 25 (ZZ-30) en deze op te nemen in de strategische vastgoedportefeuille tegen een boekwaarde van € 5.218.000,00. Ten behoeve van de dekking van de exploitatielasten € 3.851.000,00 toe te voegen aan de Reserve Vastgoedexploitatie ten laste van de Reserve Stedelijke Ontwikkeling 3) Reservering strategische kansen (RIS 181177) Zie toelichting bij nummer 1. Dit bedrag is gereserveerd en daarom niet als vrij besteedbaar gepresenteerd. 4) Reservering aankoop Rivierenbuurt (RIS 173771) Op basis van het MPV 2010 is er in 2011 een bedrag van € 0,35 miljoen vanuit de SAS gedoteerd aan de RVE voor de afwikkeling van een aantal onderhandelingen welke zijn gestart voor het verwerven van een woningblok in de Rivierenbuurt. Het grootste gedeelte is al in eigendom van de gemeente. Er zijn reeds een aantal woningen aangekocht. Er resteert nog een reservering ter hoogte van € 180.000 euro voor de resterende panden. 5) Reservering afschrijving investeringen VGO’s fase 1 (DSO/2009.3114) Er is in 2010 een bedrag van € 5,6 miljoen gedoteerd aan de RVE voor het afdekken van duurzame investeringen van de vastgoedontwikkelingen. Er resteert nog een bedrag van ruim € 4,9 miljoen in 2012. Deze investering is niet afgedekt met subsidie maar met andere dekkingsbronnen binnen de gemeente. Conform de interne regelgeving mag de investering niet worden afgeboekt wanneer er dekking in eigen middelen is gevonden. Voor deze investering is geen lening aangetrokken. De investering wordt over een periode van 25 jaar afgeschreven, conform de richtlijnen uit het BBV.


21

6+7) Reservering rente/afschrijving afsluiten VGO’s fase 2 en afboeking Fokkerterminal (zie besluitvorming MPV 2012) In het MPV 2011 is er een bedrag gereserveerd van € 2,0 miljoen voor het afdekken van kosten welke het gevolg zijn van het afsluiten van de tweede fase van de vastgoedontwikkelingen. In totaal is er € 1,9 miljoen extra geïnvesteerd. Hiervan was reeds € 1,1 miljoen krediet ter beschikking gesteld voor de Fokkerterminal (RIS 173750). Dit is ingezet voor het aanbrengen van brandtechnische voorzieningen, verzwaring van het elektriciteitsnet en het vervangen van de oliegestookte CV installatie. Het totale budget is met € 0,8 miljoen overschreden. Dit komt door aanvullende brandveiligheidseisen voor de locaties RAC-hallen en Fokkerterminal (€ 0,3 miljoen), het verwijderen van asbest in de Fokkerterminal (€ 150.000), het aanbrengen van een liftinstallatie (i.v.m. veiligheid) in de RAC hallen (€ 75.000) en het verhelpen van een lekkage in de RAC-hallen. De resterende overschrijding betreft meerwerk en wegvallende subsidiegelden. De investering wordt afgeschreven over een periode van 25 jaar. Daarnaast dient er rente betaald te worden over de lening die wordt afgesloten. De lening betreft € 1,6 miljoen, waarover ruim € 0,96 miljoen rente betaalt dient te worden de komende 25 jaar. Een bedrag van Є 0,3 miljoen zal worden afgeboekt, omdat de boekwaarde anders de marktwaarde van het vastgoed zal overtreffen. Er wordt in de reserve een bedrag van 2,0 miljoen gereserveerd voor het afdekken van de rente en afschrijving over de laatste 20 jaar. De eerste vijf jaar zijn reeds opgenomen in de begroting van dit MPV. Daarnaast zal er een bedrag van ruim € 0,3 miljoen worden afgeboekt. Met deze boekingen zijn alle ontwikkelprojecten, zoals aangekondigd in het MPV 2011, afgerond en financieel afgewikkeld. 8) Exploitatieresultaat (zie besluitvorming MPV 2012) De onderbouwing voor het genoemde exploitatieresultaat is terug te vinden in paragraaf 5.3 van dit MPV. Verloop SAB 2012-2016

2012

2013

2014

2015

2016

Beginstand reserve Dotaties

8.818

10.141

7.280

5.197

1.746

9) Dotatie IpSO 2013 10) Dotatie vrijval kapitaallasten Reservering en onttrekkingen

6.842 600

600

600

600

-6.119

-3.461

-2.683

-1.543 -2.508

-1.746

10.141

7.280

5.197

1.746

0

11) Reservering Schadeloosstelling 12) Exploitatieresultaat Eindstand reserve Bedragen x €1.000

9) Dotatie IpSO 2013 (zie besluitvorming IpSO 2013) Bij de besluitvorming IpSO 2013 is er een knelpunt gepresenteerd binnen de SAB. Dit heeft geresulteerd in de afspraak dat er 6,8 miljoen uit de reserve Stedelijke Ontwikkeling zal worden overgeheveld naar de SAB in 2012. 10) Dotatie vrijval kapitaallasten (zie besluitvorming IpSO 2013) In de aanvullende richtlijnen Begroting 2013-2016 als gevolg van de retraite is er een incidentele dotatie voor 4 jaar ad € 0,6 miljoen aan de SAB opgenomen. 11) Reservering schadeloosstelling (DSO/2010.1059) In 2011 is er een bedrag aan deze reserve toegevoegd ter hoogte van € 1,5 miljoen. Dit bedrag is bedoeld voor het financieren van een schadeloosstelling. Er is reeds overeenstemming bereikt over de aankoop van deze locatie. Dit bedrag is niet vrij besteedbaar en staat gereserveerd in 2015. 12) Exploitatieresultaat (zie besluitvorming MPV 2012) De onderbouwing voor het genoemde exploitatieresultaat is terug te vinden in paragraaf 6.3 van dit MPV.


22

Verloop SAS 2012-2016 Beginstand reserve Reservering en onttrekkingen 13) Onttrekking visie internationale zone 14) Onttrekking strategische kansen 15) Reservering weerstandsvermogen 16) Exploitatieresultaat Eindstand reserve Bedragen x €1.000

2012

2013

2014

2015

2016

10.709

5.166

4.042

2.978

1.966

-500 -500 -3.000 -1.543

-1.123

-1.065

-1.012

-1.031

5.166

4.042

2.978

1.966

935

13) Onttrekking visie internationale zone (RIS 181177) Voor de Structuurvisie Den Haag is € 30 miljoen beschikbaar gesteld dat voor de helft is geoormerkt als strategische aankopen en voor de andere helft voor het uitwerken van de masterplannen. Voor de afronding van de Visie Internationale Zone (voorheen Masterplan) was in beginsel dekking voorzien vanuit de Reserve Masterplannen. Aangezien deze reserve niet meer kan worden aangewend is in het IpSO 2012 voorgesteld € 0,5 miljoen uit de gereserveerde middelen voor strategische aankopen te herlabelen voor de afronding van de Visie Internationale Zone. 14) Onttrekking strategische kansen (RIS 181177) In het IpSO 2012 is een voorstel goedgekeurd om € 0,5 miljoen uit de SAS te doteren aan de RVE. Dit bedrag zal worden ingezet voor het dekken van strategische kansen welke buiten de grenzen vallen van de bestuurlijk vastgestelde masterplangrenzen. 15) Reservering weerstandsvermogen (zie besluitvorming MPV 2012) De in het MPV 2011 genoemde risicovoorziening van € 3,0 miljoen en de onttrekking voor de Visie internationale zone blijven van kracht. Voor een toelichting op de risicoreservering zie hoofdstuk 7 van het MPV 2012. 16) Exploitatieresultaat (zie besluitvorming MPV 2012) De onderbouwing voor het genoemde exploitatieresultaat is terug te vinden in paragraaf 7.3 van dit MPV.


23

Meerjaren Perspectief Vastgoed

Recommend Documents