Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2013

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2013

Gemeente Loon op Zand Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling en Grondzaken

MPG 2013 ter vaststelling

1

INHOUDSOPGAVE Voorwoord…………………………………………….………………………………………………4

Samenvatting………………………………………………………………………………...…….5 1.

Inleiding .................................................................................................................................................................6

1.1

Algemeen .................................................................................................................................................................6

1.2

Relatie met de planning en controlcyclus .................................................................................................................6

1.3

Uitgangspunten en parameters MPG 2013 ..............................................................................................................6

1.4

Vervolg rekenkameronderzoek .................................................................................................................................7

2.

Trends en ontwikkelingen......................................................................................................................................8

2.1

Algemene ontwikkelingen .........................................................................................................................................8

2.1.1 Gevolgen economische crisis ..................................................................................................................................8 2.1.2 Verwachtingen ..........................................................................................................................................................8 2.2

Ontwikkelingen Loon op Zand ................................................................................................................................ 10

2.2.1 Ontwikkeling woningbouwproductie ........................................................................................................................ 10 2.2.2 Financieel volume lopende grondexploitaties ......................................................................................................... 11 2.2.3 Overige complexen in het grondbedrijf ................................................................................................................... 12 3.

Doelstellingen beleid: realisatie en prioritering…. ............................................................................................ 13

3.1

Algemeen ............................................................................................................................................................... 13

3.2

Ruimtelijke doelstellingen…................................................................................................................................... .13

3.2.1. Woningbouw… ................................................................................................................................................... …13 3.2.2. Bedrijventerreinen en winkels ............................................................................................................................

14

4.

Grondexploitaties per complex…. ...................................................................................................................... 15

4.1

Actief grondbeleid ...............................................................................................................................................

15

4.1.1 Algemeen ...........................................................................................................................................................

15

4.1.2 Bruisend Dorpshart .............................................................................................................................................

15

4.1.3 Kets West II ........................................................................................................................................................

15

4.1.4 Els II ..................................................................................................................................................................

16

4.1.5 Molenwijck Zuid fase 3 en 4 ...............................................................................................................................

18

4.1.6 Hooivork II ..........................................................................................................................................................

20

4.2

Niet in exploitatie genoemen gronden (NIEGG) en restpercelen ........................................................................ …22

4.2.1 Verloop boekwaarde NIEGG .............................................................................................................................. MPG 2013 ter vaststelling

2

22

4.2.2 Nadere toelichting per complex ..........................................................................................................................

4.3

22

Faciliterend grondbeleid ...................................................................................................................................... …24

4.3.1 Algemeen ............................................................................................................................................................

24

4.3.2 Faciliterende projecten met een overeenkomst ..................................................................................................

24

4.3.3 Faciliterende projecten zonder overeenkomst / overige projecten ......................................................................

28

4.3.4 Afgesloten complexen / projecten .......................................................................................................................

29

5.

Weerstandsvermogen: reserves, risico's en voorzieningen............................................................................. 31

5.1

Resultaten boekjaar / winstnemingen ...................................................................................................................... 31

5.2

Geprognosticeerde resultaten… ............................................................................................................................. .33

5.3

Risico's .................................................................................................................................................................... 34

5.3.1 Algemeen ................................................................................................................................................................ 34 5.3.2 Projectspecifieke risico's .........................................................................................................................................34 5.4

Reserves en voorzieningen ..................................................................................................................................... 35

Bijlagen:............................................................................................................................................................................ 37

Bijlage 1: Aanvulling paragraaf grondbeleid bij jaarrekening met informatie per project Bijlage 2: Totaalstaat projecten grondbedrijf Bijlage 3: Bandbreedtes van parameters (ter vergelijking) Bijlage 4: Vertrouwelijke bijlage grondexploitaties lopende projecten Bijlage 5: Vertrouwelijke bijlage raamkredieten Bijlage 6: Vertrouwelijke bijlage risicoprofielen eigen exploitaties Bijlage 7: Vertrouwelijke bijlage tekstueel risico’s Bijlage 8: Bronvermelding


3

Voorwoord Halverwege 2013 kwamen de eerste signalen van een voorzichtig herstel van de woningmarkt. Het herstel zet begin 2014 langzaam door en het vertrouwen in de economie neemt weer toe. Begin 2014 kwam het CPB met positieve conjunctuurberichten. Het einde van de dalende tendens van woningprijzen is in zicht. Hoewel de koopbereidheid en het aantal transacties toenemen, is het niet de verwachting dat oude tijden snel zullen herleven. Landelijke tendens grondbedrijven De resultaten van gemeentelijke grondbedrijven staan volop in de belangstelling. Miljarden aan verliezen moeten worden genomen en de vraag is welke verliezen in 2014 en daarna nog volgen. Vooral gemeenten met grote grondposities hebben daarmee te maken. Zeker als ze veel (dure) grond hebben gekocht en vroeg hebben geïnvesteerd in projecten. De gemeente Loon op Zand heeft (buiten het Bruisend Dorpshart) relatief weinig geïnvesteerd in grondposities en projecten. Het aantal lopende projecten op grond van de gemeente is beperkt. Voor een groot deel van de posities liggen afspraken vast in overeenkomsten. In dit MPG 2013 vindt u een onderbouwing voor de verschillende projecten in het grondbedrijf met resultaatverwachtingen en risico’s. Vooral door de crisis ontkomt ook Loon op Zand in 2013 niet aan negatieve resultaten. Inhoud MPG 2013 Het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2013 (MPG 2013) geeft een beeld van de stand van zaken per eind 2013 van de projecten. Het MPG is een uitgebreide aanvulling bij de paragraaf Grondbeleid in de jaarrekening. Het MPG is opgesteld door de planeconoom (RO) in samenwerking met de afdeling Financiën. Over het project Bruisend Dorpshart wordt afzonderlijk gerapporteerd. Prioriteiten stellen en keuzes maken Los van de opzet van het MPG zijn kaders en ruimtelijke doelstellingen nodig. Het is nodig om prioriteiten te stellen en keuzes te maken voor wat betreft de richting die de gemeente samen met de verschillende belanghebbenden in onze gemeente in wil slaan. Dit kan bij de concretisering van de nieuwe structuurvisie en in de bijbehorende uitvoeringsparagraaf. De financiële mogelijkheden van de gemeente en andere betrokken partijen vormen daarbij belangrijke randvoorwaarden. In de huidige economische situatie zijn creativiteit, afstemming, samenwerking en doorzettingsvermogen nodig om projecten van de grond te krijgen. Het is een uitdaging om deze nieuwe kernwaarden de komende jaren in de praktijk te brengen. De tijd dat de overheid veel zelf kan (bepalen) ligt achter ons. Alleen door samen aan te pakken en keuzes te maken, kan de gemeente Loon op Zand zich blijven ontwikkelen als aantrekkelijke gemeente voor (nieuwe) inwoners, toeristen en bedrijven.


4

Samenvatting Hoofdstuk 1: Inleiding Dit hoofdstuk plaatst het MPG in het kader van de planning en controlcyclus en geeft inzicht in de gehanteerde parameters en uitgangspunten. Op basis van relevante bronnen is gekozen voor een voorzichtige mix van parameters. In paragraaf 1.4 komen de noodzaak om te prioriteren en keuzes te maken en de instelling van een overleg fractiespecialisten Grondbeleid / MPG aan bod. Hoofdstuk 2: Trends en ontwikkelingen Ook Loon op Zand heeft te maken met negatieve gevolgen van de crisis. Deze vallen mee door relatief kleine grondposities en al eerder genomen verliezen. Op de woningmarkt zijn tekenen van herstel. De mate van herstel is afhankelijk van de kracht van de lokale woningmarkt. De woningmarkt in de gemeente Loon op Zand scoort in 2013 minder sterk dan eerder het geval was. Dit vormt een belangrijk aandachtspunt van beleid. De gemeente maakt met de Quickscan Woningbouwprogramma 2013 keuzes in de volgorde van projecten. De grondposities van de gemeente zijn afgestemd op de woningbehoefte. De boekwaarde van de eigen grondexploitaties is in 2013 bijna gelijk gebleven, maar de resultaten zijn verder gedaald (zie tabel 1). Ook voor faciliterende projecten zijn hogere verliesvoorzieningen nodig. Hoofdstuk 3: Doelstellingen beleid: realisatie en prioritering Dit hoofdstuk schetst een beeld van de mate van realisatie van ruimtelijk beleid. Dit blijft lastig, omdat het nog niet goed is gelukt om gemeentebrede prioriteiten te stellen en keuzes te maken. In 2013 zijn 88 nieuwe woningen opgeleverd. Ook op lange termijn blijven woningen nodig. Hoofdstuk 4: Grondexploitaties per complex De grondexploitaties voor De Kets West II, Hooivork II, Els II en Molenwijck fase 3 en 4 zijn begin 2014 geactualiseerd. Het verlies is licht toegenomen. Het risicoprofiel is per project in beeld gebracht. Uitgebreidere informatie over het risicoprofiel staat in de vertrouwelijke bijlage. Voor de Sweensstraat-West is nog geen grondexploitatie vastgesteld. Dit project staat in paragraaf 4.2. Paragraaf 4.2 geeft inzicht in de grondposities van de gemeente met een boekwaarde van ongeveer € 3,4 miljoen. Van dit bedrag is € 2,25 miljoen voor het project Sweensstraat-West. Paragraaf 4.3 geeft een beeld van de projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol vervult. Daarbij komen de stand van zaken, de financiële gevolgen en de risico’s voor de gemeente aan bod. Voor de projecten Werft en sporthal is bijna € 0,1 miljoen aan eerder gemaakte kosten afgeboekt. Hoofdstuk 5: Weerstandsvermogen: reserves, risico’s en voorzieningen In 2013 bedraagt het verlies op projecten in het grondbedrijf € 0,45 miljoen. De verliesvoorzieningen zijn verhoogd naar € 0,7 miljoen. Daarbij is nog geen rekening gehouden met eventuele negatieve resultaten als gevolg van herontwikkeling van school De Hil. De afboeking van de boekwaarde van de school kan niet ten laste van het grondbedrijf komen. Paragraaf 5.1 geeft een uitsplitsing van het verlies in verliezen door de economische situatie, verliezen door bijzondere ontwikkelingen (Willibrordusstraat, boom Molenwijck, sporthal en Werft) en overige. In paragraaf 5.2 zijn de resultaten uitgesplitst. Het verlies komt in 2013 voor € 0,25 miljoen ten laste van de investeringsreserve en voor € 0,2 miljoen ten laste van de algemene reserve. De investeringsreserve is daarmee uitgeput. Rond 2015 komen misschien weer opbrengsten (€ 0,4 miljoen) binnen. Paragraaf 5.3 geeft inzicht in het risicoprofiel van het grondbedrijf (exclusief Bruisend Dorpshart). Op basis van de mogelijke impact van risico’s en de kans van optreden, is het risicobedrag gekwantificeerd op € 1,8 miljoen. Inclusief aanvullende risico’s loopt dit bedrag op tot ongeveer € 2,1 miljoen. Indien alle opgesomde risico’s tegelijk zouden optreden, heeft dit een effect van ongeveer€ 6,2 miljoen. In de vertrouwelijke bijlage is aanvullende informatie opgenomen over gesignaleerde risico’s, grondexploitaties en raamkredieten. Met de vaststelling van het MPG 2013 worden expliciet ook de grondexploitaties en raamkredieten voor het komende jaar vastgesteld. In paragraaf 5.4 staat informatie over de stand van de reserves in het grondbedrijf. De risico’s van het grondbedrijf worden afgedekt binnen het risicoprofiel van de totale gemeente. Het MPG 2013 levert daarvoor de input. Voorgesteld wordt om toch zeker € 3,4 miljoen te labelen voor de risico’s in het grondbedrijf


5

1.

Inleiding

1.1

Algemeen

Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2013 (in het vervolg van dit document aangehaald als het MPG 2013). Het MPG 2013 is opgesteld aan de hand van de boekwaarde van de projecten tot en met het boekjaar 2013 en brengt de stand van zaken voor de verschillende grondbedrijfcomplexen in beeld. Het MPG bevat een doorkijk naar de komende jaren. Het MPG geeft inzicht in de verwachte financiële gevolgen van projecten die lopen binnen het ‘grondbedrijf’ van de gemeente Loon op Zand.

1.2

Relatie met de planning en controlcyclus

De raad stelt de grondexploitaties vast. Met het MPG stelt de raad jaarlijks de wijzigingen in grondexploitaties vast. Grondexploitaties kunnen ook tussentijds worden herzien (ook dan worden wijzigingen vastgesteld door de raad). De paragraaf Grondbeleid bij de jaarrekening en de Paragraaf Grondbeleid bij de programmabegroting bevatten op hoofdlijnen ook informatie over de lopende projecten. Het MPG geeft in vergelijking met de jaarrekening aanvullende informatie over projecten. De informatie uit het MPG is ook nuttig bij de totstandkoming van de Programmabegroting. Grote afwijkingen ten opzichte van het MPG of de begroting komen aan bod in de periodieke bestuursrapportages.

1.3

Uitgangspunten en parameters MPG 2013

De bodem van de woningmarkt lijkt in zicht. Het grootste winstpunt is dat het vertrouwen voor een deel is teruggekeerd bij de consument. De verwachtingen voor wat betreft het herstel van de woningmarkt verschillen per regio. De verschillen tussen regionale woningmarkten nemen toe, vooral de verwachte opbrengststijging verschilt per regio. In de grote steden en ‘aantrekkelijke’ leefgebieden zijn de verwachtingen relatief beter. In paragraaf 2.1.2 volgt nog een onderbouwing met daarbij ook de vertaling naar de gemeente Loon op Zand. Bij de bepaling van de parameters voor de ontwikkeling van de rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen zijn diverse bronnen geraadpleegd. Hoe verder in de toekomst, hoe hoger de 1 onzekerheidsmarges zijn. Metrum hanteert in de ‘Outlook grondexploitaties 2014’ verschillende bandbreedtes voor verschillende periodes. In de kern zijn het verschil tussen de opbrengstenstijging en de kostenstijging en de ontwikkeling van de rente belangrijk. In bijlage 3 vind u een tabel met bandbreedtes die als input heeft gediend voor de vertaling naar de situatie in Loon op Zand. Uitgangspunten en parameters MPG 2013 Loon op Zand Loon op Zand hanteert op lange termijn een veilige marge / verschil tussen opbrengstenstijging en kostenstijging. Dit laat ruimte om een eventuele inhaalslag (stijging) in de kostenontwikkeling bij een aantrekkende economie op te kunnen vangen. De opbrengstenstijging is op langere termijn voorzichtig geschat met een percentage dat bijna 2% lager dan inflatie ligt. Het renterisico is ingerekend bij de bepaling van het benodigde weerstandsvermogen en lijkt relatief beperkt. Voor wat betreft de prijsontwikkeling van bedrijventerreinen (Kets West II) zijn de eerstkomende jaren cruciaal. De prijs heeft bij bedrijventerreinen maar een beperkte invloed heeft op de vraag. Vooralsnog is geen rekening gehouden met een daling van de uitgifteprijzen. Het effect van een prijsdaling is in de risicomatrix van het project inzichtelijk gemaakt.

1

Onder andere gehanteerd als referentie. Metrum is een ervaren adviesbureau met de focus op gebiedsontwikkeling, vastgoedeconomie en op snijvlakken daarvan.


6

In de grondexploitaties is al rekening gehouden met een traag uitgiftepatroon en grondprijzen die zijn aangepast aan de huidige woningmarkt. Omdat gerekend is met lage grondprijzen, kan ook een voorzichtige opbrengstenstijging worden meegenomen. De inflatie is iets hoger ingerekend dan de verwachtingen voor de korte termijn en het gemiddelde (2%) voor de lange termijn. De toegerekende rente is met 4% hoger dan de rente die de gemeente nu betaalt (2,7% voor een 10-jaars lening). Het verschil kan worden beschouwd als een risicopremie op de ‘leningen aan het grondbedrijf’. Aan de andere kant zorgt deze hogere rente ook voor hogere afboekingen op de projecten in het grondbedrijf (ruw benaderd ongeveer € 0,3 miljoen meer afboekingen dan bij toerekening van 3% aan rente). 2

Om de netto contante waarde van de grondexploitaties te berekenen zijn de volgende uitgangspunten en parameters gehanteerd. Parameters Rente (gelijk aan disconteringsvoet): 4% Prijsstijging kosten: 2,25% Jaarlijkse stijging opbrengsten basis: 0,3% Jaarlijkse stijging opbrengsten bedrijventerrein: 0% tot en met 2014, daarna 1% Uitgangspunten Planontwikkelingskosten: werkelijk gemaakt plus raming resterende kosten of 10% Voorbereiding toezicht uitvoering (VTU) werkelijk geraamd of 17% Onvoorzien: varieert van 5-15% (afhankelijk van resterende onzekerheden) Afwijkingen van parameters Voor Molenwijck fase 3 en 4 prijsstijging kosten 1,5% aangezien de resterende kosten grotendeels bestaan uit ambtelijke uren. Ambtelijke uren zijn de komende jaren naar verwachting relatief minder aan inflatie onderhevig.

1.4

Vervolg rekenkameronderzoek

In de zomer van 2011 heeft de rekenkamer gerapporteerd naar aanleiding van het rekenkameronderzoek naar het Grondbeleid binnen de gemeente Loon op Zand. Het onderzoek had betrekking op de periode tot en met begin 2010. Een groot deel van de verbeterpunten uit het rekenkameronderzoek is doorgevoerd. Kaderstellende rol en keuzes maken Een belangrijk aandachtspunt is de gemeentebrede prioritering van doelstellingen. Bij de structuurvisie is op basis van beschikbare informatie ambtelijk een voorzet voor de prioritering gedaan. Het college heeft vervolgens ingezet op een traject om de maatschappelijke- en financiële haalbaarheid eerst beter in beeld te krijgen. Hiervoor moet nog de nodige input worden verzameld. Overleg fractiespecialisten / ‘kerncommissie Grondbeleid’ Bij de opiniërende behandeling van de opzet van het MPG, heeft de raad de wens geuit om te komen tot een ‘kerncommissie Grondbeleid'. Dit vanwege de complexiteit van de materie. De achterliggende gedachte is dat fractiespecialisten dan met ambtelijke ondersteuning beter inzicht kunnen krijgen in het grondbeleid, de grondexploitaties en risico’s. De kaderstellende rol blijft bij de raad evenals de uiteindelijke besluitvorming. In oktober 2013 zijn ambtelijk ideeën aangedragen voor de totstandkoming van een dergelijk overleg. Het voorstel is gedaan om hierover nog met een afvaardiging van de toenmalige raad van gedachten te wisselen. Uiteindelijk is de keuze gemaakt om dit bij de overdracht aan de nieuwe raad op te nemen in het inwerktraject.

2

Saldo van de opbrengsten en uitgaven van een project terug gerekend naar een vergelijkbaar moment


7

2.

Trends en ontwikkelingen

2.1

Algemene ontwikkelingen

2.1.1

Gevolgen economische crisis

In het MPG 2012 werden de negatieve effecten van de economische crisis al meegenomen in de verwachtingen en risicoanalyses voor de verschillende projecten in Loon op Zand. Zo werd dus al rekening gehouden met een tragere uitgifte, met dalende grondprijzen en dus lagere projectresultaten. In 2013 verloopt voor het project Kets-West II de uitgifte nog wat trager dan eerder verwacht. Voor het project Hooivork II is nu rekening gehouden met lagere verkoopprijzen van bouwkavels. Vorig jaar was deze prijsdaling voor de Hooivork II alleen in de risicoparagraaf meegenomen. Voor de projecten Molenwijck fase 3 en 4 en de Els II zijn de gevolgen van tragere uitgifte relatief beperkt, door gemaakte afspraken in overeenkomsten. De prijzen liggen voor beide projecten vast. Voor het project Els II bestaat nog een geschil met WSG over de naleving van de overeenkomst. Voor de gemeente is een positieve uitspraak op dit dossier cruciaal, gezien de financiële consequenties wanneer WSG de overeenkomst niet na zou hoeven komen. Op basis van juridisch advies staat de gemeente sterk in dit dossier. Het risico voor de gemeente is verwerkt in de risicoparagraaf bij het MPG. De gemeente heeft weinig grondposities in bezit. De boekwaardes zijn relatief beperkt en waar nodig zijn de gronden afgewaardeerd. In 2013 waren geen afboekingen nodig op de grondposities. De prijzen van bestaande koopwoningen daalden in 2013 (gemeten ten opzichte van een jaar eerder) landelijk met 5 tot 10%. In januari 2014 lijkt een eind te komen aan deze negatieve tendens. De daling ten opzichte van januari 2013 bleef toen beperkt tot 0,5%. In de verschillende grondexploitaties is al rekening gehouden met lagere grondprijzen bij verkoop van gronden. Verliesverwachtingen Een groot aandachtspunt vormt het project Kets-West II met een boekwaarde van bijna € 6 miljoen. Met een realistisch uitgiftepatroon en nieuwe kostenramingen is de benodigde verliesvoorziening voor dit project beperkt gebleven tot iets meer dan € 50.000. In het project Hooivork II is de verliesverwachting opgelopen tot iets meer dan € 0,2 miljoen. Dit komt vooral doordat rekening is gehouden met een bijstelling van de grondprijzen in dit project. In het project Sweensstraat-West werd al langer rekening gehouden met lage grondprijzen. Dit project blijft nodig om in de lokale woningbehoefte te voorzien. De verwachting is dat de boekwaarde van dit project e (ondanks de lage verkoopprijzen) met nieuwbouw in een 1 fase kan worden terug verdiend. Door het project te faseren worden de risico’s voor de gemeente kleiner. 2.1.2

Verwachtingen

In de huidige markt is een consument- en vraaggerichte ontwikkeling van projecten belangrijk. De insteek van de gemeente Loon op Zand is dat we daarbij de lange termijneffecten van keuzes niet uit het oog moeten verliezen. Met de Quickscan woningbouwprogramma Loon op Zand 2013 stelt de gemeente voor de korte termijn prioriteiten. Op deze manier wil de gemeente het aanbod beter op de vraag afstemmen. Aantrekkende woningmarkt Sinds het voorjaar van 2013 neemt het aantal positieve berichten over de woningmarkt toe. Dit heeft een positief effect op het consumentenvertrouwen. Vooral kopers die vanwege de prijsdalingen hun aankoop uitstelden, gaan nu eerder tot aankoop over. De lage huizenprijzen en historisch lage hypotheekrente hebben ook een positief effect op de mogelijkheden van kopers. De koopkracht neemt in 2014 voor het eerst MPG 2013 ter vaststelling

8

in enkele jaren toe. Startersleningen en fiscale faciliteiten om te schenken aan familie bij de aankoop van een huis werken ook positief uit. Door stijgende huurprijzen wordt het kopen van een huis in verhouding aantrekkelijker. Door de lage leencapaciteit en de grote groep van huishoudens met een potentiële restschuld, ziet het er naar uit dat de stijging van woningverkopen beperkt blijft. Woningmarkt: verschillen tussen regio’s De ontwikkelingen verschillen per regio. De regio’s die sterk presteren hebben belevingswaarde, prettige woonwijken, aantrekkelijke centrumgebieden, hoogwaardige voorzieningen, een levendige economie, voldoende werkgelegenheid en een goede bereikbaarheid. In die regio’s willen mensen graag wonen en 3 neemt de schaarste toe en stijgen de prijzen ook eerder. Elk jaar maakt Bouwfonds Ontwikkeling een kaart van Nederland (zie hieronder) die per gemeente de kracht van de woningmarkt weergeeft. De indicatoren voor deze kaart zijn kort gezegd de verkoopprijzen, het aantal woningverkopen ten opzichte van het totaal aantal woningen, de verkoopsnelheid en het besteedbaar inkomen van de inwoners. Dat leidt in 2013 tot het volgende overzicht:

In een eerdere versie had de kaart met de sterke marktgebieden nog de vorm van een ‘rompertje’. Gemeente Loon op Zand lag nog binnen het sterke gebied. In de bijgewerkte versie uit 2013 is het ‘rompertje’ gekrompen en ligt Loon op Zand samen met Waalwijk net buiten het rompertje. Qua score ligt

3

Kaart regionale woningmarkt 2013 (oktober 2013, Bouwfonds Ontwikkeling, bewerking door Friso de Zeeuw --> praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de Tu in Delft); Heet gewassen (gekrompen) rompertje.


9

Loon op Zand precies tussen Waalwijk (met een zwakke markt) en Tilburg, dat het net wat beter doet dan Loon op Zand. Het ligt gezien deze verdeling voor de hand om aan te nemen dat binnen de gemeente Loon op Zand de kern Loon op Zand ook wat beter scoort dan de kern Kaatsheuvel. Misschien dat de ontwikkeling van de Sweensstraat-West met een aantrekkelijk woonmilieu, de realisatie van het Bruisend Dorpshart, de gemeentebrede focus op het toerisme en de herontwikkeling van het kernwinkelhart in de toekomst kunnen bijdragen aan een grotere aantrekkingskracht van het dorp Kaatsheuvel. Op lange termijn blijven woningen nodig. De grondposities binnen de gemeente Loon op Zand zijn afgestemd op de behoefte van de komende jaren.

2.2

Ontwikkelingen Loon op Zand

2.2.1

Ontwikkeling woningbouwproductie

De ontwikkeling en realisatie van woningbouw in onze gemeente verloopt trager door de economische crisis. Toch zijn in 2013 in lijn met eerdere verwachtingen 88 nieuwe woningen opgeleverd. In 2014 worden naar verwachting slechts 4 woningen opgeleverd. Mogelijk dat daar nog een paar losse woningen bij komen. Het lage aantal opleveringen in 2014 komt doordat de bouw van een aantal projecten is verschoven naar 2015 door nog te volgen procedures. In 2015 verwachten we een oplevering van ongeveer 116 woningen. In het project Els II is ruimte voor woningbouw, maar valt het verloop tegen. Dit komt doordat het woningbouwprogramma in de Els II niet aansluit bij de vraag. WSG kan het project zelf niet verder ontwikkelen en zoekt een overnamepartij voor dit project. In paragraaf 3.2 is de ontwikkeling van de woningbouwproductie per project uitgesplitst voor de jaren 2013 tot en met 2015. Projectenportefeuille Begin 2014 is de Quickscan Woningbouwprogramma 2013 vastgesteld. De gemeente gebruikt de Quickscan om woningbouw op korte termijn te bevorderen en om de kwaliteit voor de lange termijn te borgen. De gemeente stelt met de Quickscan prioriteiten voor wat betreft de volgorde van woningbouwprojecten. In 2013 zijn enkele projecten toegevoegd en hebben enkele projecten een hoger prioriteit gekregen. De geprioriteerde projecten voorzien nog niet in de verwachte woningbehoefte. De Quickscan geeft een beeld van de manier waarop de gemeente de bouwproductie op korte termijn wil stimuleren en bevorderen. In paragraaf 3.2.1 vindt u meer informatie over de Quickscan. De gemeente Loon op Zand actualiseert de Quickscan jaarlijks.


10

2.2.2

Financieel volume lopende grondexploitaties

Onderstaande tabel (tabel 1) geeft een beeld van de lopende gemeentelijke grondexploitaties. De tabel gaat over de lopende grondexploitaties van de gemeente zelf. Het verschil tussen de boekjaren komt door de veranderingen in het afgelopen jaar (andere parameters, ander uitgiftepatroon, al gedane uitgaven en ontvangen bedragen, andere kostenramingen et cetera). De projecten waarbij de gemeente een facilitaire rol vervult, staan niet in het overzicht. Paragraaf 4.2 bevat een verdere toelichting per project. Lopende grondexploitaties gemeente

Totaal 2012

Kosten boekwaarde verwerving nog te maken kosten incl. inflatie fondsvorming Subtotaal kosten Rente Totaal kosten lopende grondexploitaties

Opbrengsten boekwaarde gronduitgifte en exploitatiebijdragen subsidies en overige bijdragen Totaal opbrengsten lopende grondexploitaties

Eindwaarde Contante Waarde

Totaal 2013

Verschil

10.036.191 30.000 3.030.297 567.264 13.663.752 1.352.458 15.016.210

10.531.750 30.000 2.532.518 565.888 13.660.156 1.313.591 14.973.747

495.559 0 -497.779 -1.376 -3.596 -38.867 -42.463

1.820.901 12.917.352 114.890 14.853.143

2.326.030 12.072.472 109.400 14.507.902

505.129 -844.880 -5.490 -345.241

-163.067 -119.129

-465.845 -358.808

-302.778 -239.679

Tabel 1: Samengestelde grondexploitatie per 1-1-2014 en 1-1-2013 (exclusief Bruisend Dorpshart)

Toelichting bij tabel 1 - Net als in 2012 zijn er eind 2013 vier grondexploitaties. De grootste toename komt door toevoeging van rente voor ongeveer € 330.000. De gemeente hanteert nog 4% aan rente. De rente op de kapitaalmarkt bedraagt 2,7% voor een lening van 10 jaar; - de andere kosten zijn toegelicht in bijlage 4; 4 5 - tabel 1 geeft inzicht in de eindwaarde en de contante waarde van de gezamenlijke exploitaties. In tabel 2 (zie hieronder) staat een uitsplitsing van de contante waarde over de verschillende complexen. - het project Bruisend Dorpshart staat niet in het totaaloverzicht. De verantwoording over het project Bruisend Dorpshart gebeurt in een aparte rapportage; - het project Els II is geen ‘normale’ grondexploitatie. In de Els II verkoopt de gemeente grond op basis van een samenwerkingsovereenkomst. De samenwerkingsovereenkomst bevat afspraken over ambtelijke kosten en de kosten van de aanleg van voorzieningen. De cijfers voor de Els II geven een financiële vertaling van de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst. Hetzelfde geldt voor het project Molenwijck fase 3 en 4. Ook voor dat project moeten nog ambtelijke kosten worden gemaakt.

4

Eindwaarde: alle ontvangsten en uitgaven gedurende de looptijd van het project getotaliseerd op einddatum uitgedrukt in euro’s van dat jaar.

5

Contante waarde: de eindwaarde voor de vergelijkbaarheid terug gerekend naar de euro’s van heden.


11

Grondexploitaties

-

1102 Els 2 1107 Kets West 2 1145 Molenwijck fase 3 / 4 1176 Hooivork 2

Totaal lopende contante waarde

Contante waarde 1-1-2013

Contante waarde 1-1-2014

Verschil

-79.314 647 26.914 -67.376

-61.538 -53.864 -28.474 -214.932

17.776 -54.511 -55.388 -147.556

-119.129

-358.808

-239.679

Tabel 2: Contante waarden per complex (exclusief Bruisend Dorpshart)

Tabel 2 geeft een uitsplitsing van de verwachte contante waarde per project. Voor alle projecten is een verliesvoorziening nodig. In hoofdstuk 5 volgt nog een toelichting op de resultaten per project. Het project Sweensstraat-West is nog in voorbereiding. Pas na vaststelling van de grondexploitatie (bij vaststelling van een toekomstig bestemmingsplan) komt dit project ook in de tabellen in deze paragraaf. 2.2.3

Overige complexen in het grondbedrijf

Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) Dit zijn diverse grondposities van de gemeente. De grootste posities betreffen het project SweensstraatWest en de grondpositie achter de brandweerkazerne in Kaatsheuvel. In paragraaf 4.2 staat een onderbouwing met informatie per complex. De gemeente Loon op Zand heeft in vergelijking met andere gemeenten weinig grote grondposities. Daardoor blijven de verliezen op grondposities in Loon op Zand relatief beperkt. Faciliterende projecten Voor een groot deel van de projecten vervult de gemeente Loon op Zand een faciliterende rol. De benodigde gronden zijn dan in bezit van derden. Met de ontwikkelende partijen sluit de gemeente overeenkomsten om de ambtelijke kosten en eventuele andere kosten te verhalen. De ontwikkelrisico’s liggen dan bij de ontwikkelende partijen. In principe moeten deze projecten voor de gemeente kostenneutraal verlopen. Paragraaf 4.3 geeft een overzicht van de investeringen die de gemeente heeft gedaan in de faciliterende ‘grondexploitaties’. Voor een deel van de projecten kan de gemeente naar verwachting niet alle kosten verhalen. In die gevallen vormt de gemeente verliesvoorzieningen.


12

3.

Doelstellingen beleid: realisatie en prioritering

3.1

Algemeen

Dit hoofdstuk legt een link tussen het MPG en het beleid zoals opgenomen in de begroting en in diverse beleidsdocumenten. Bij het vervolgtraject rondom de structuurvisie (in 2014) ontstaat een beter inzicht in de zaken die de gemeente samen met verschillende belanghebbenden in onze gemeente op zal pakken en de prioriteiten die daarbij worden gesteld. Het ontbreekt ook bij het opstellen van het MPG 2013 nog aan concrete input van ruimtelijke doelstellingen op totaalniveau. Zodra de benodigde input wel beschikbaar is en de prioriteiten gesteld zijn, volgt de actualisatie van de Nota Grondbeleid. Dit maakt het mogelijk om doelstellingen uit te zetten in de tijd en inzichtelijk te maken welke aanpak de gemeente samen met belanghebbenden kiest. Het MPG kan daarna beter inzicht geven in de mate waarin doelstellingen naar verwachting zijn of worden gerealiseerd. Bij de totstandkoming van het MPG zijn nog geen concrete uitspraken gedaan over prioriteiten en doelstellingen. Om die reden is dit hoofdstuk gebaseerd op wel beschikbare informatie uit de programmabegroting.

3.2

Ruimtelijke doelstellingen

3.2.1

Woningbouw

Doelstellingen / beleid Het programma Bouwen en wonen bij de begroting 2014 bevat projecten die de komende jaren naar verwachting worden gerealiseerd. Uit de Woonvisie plus van mei 2009 blijkt dat een behoefte blijft bestaan aan nieuwe woningen. De Woonvisie-plus kwam tot stand in een tijd waarin de gevolgen van de crisis op de woningmarkt nog niet bekend waren. Bij de uitvoering van de visie speelt de gemeente zoveel mogelijk in op de huidige situatie. Op korte termijn ligt de nadruk op woningtypen die verkoopbaar zijn in de huidige woningmarkt. Verder zet de gemeente bij nieuwe plannen in op flexibiliteit. Ook de woningmarkt in Loon op Zand heeft last van de crisis. Begin 2014 is een nieuwe Quickscan Woningbouwprogramma 2013 vastgesteld. De Quickscan geeft een beeld van de manier waarop de gemeente de bouwproductie op korte termijn wil stimuleren en bevorderen. De gemeente wil zo goed mogelijk blijven voorzien in de woningbehoefte. De gemeente wil de beschikbare middelen zo efficiënt mogelijk inzetten. Om dit te bereiken stelt de gemeente met de Quickscan prioriteiten. De Quickscan bevat een lijst met geprioriteerde projecten en een ‘rode lijst’. De gemeente actualiseert de Quickscan jaarlijks op basis van nieuwe ontwikkelingen. Tot ongeveer 2030 groeit het aantal huishoudens op grond van provinciale prognoses (prognoses begin 2012). Het aantal huishoudens stijgt in de periode 2012 tot en met 2022 nog met ongeveer 1.000 huishoudens. Gezien de toename van het aantal huishoudens, blijft ook in de toekomst behoefte bestaan aan woningbouw. Het project Sweensstraat-West is nodig om te voorzien in die behoefte. Het aantal personen in onze gemeente groeit op basis van de provinciale prognoses naar verwachting nog tot 2018. Eind 2013 had de gemeente Loon op Zand één inwoner minder dan begin 2013.

Op basis van de provinciale prognoses stemt de gemeente in regionaal verband af over woningbouwprogramma’s. Eind 2013 zijn afspraken gemaakt over het te realiseren woningbouwprogramma.


13

Op lange termijn zet de gemeente waar mogelijk in op de realisatie en het behoud van aantrekkelijke woonmilieus en gemengde woonwijken met woningen geschikt voor verschillende levensfasen. De gemeente wil voorzieningen behouden en bijdragen aan een veilige woonomgeving. Daarnaast profileert Loon op Zand zich als recreatiegemeente. Realisatie 2013 en verwachtingen voor 2014 en 2015 In 2013 zijn 88 nieuwe woningen opgeleverd: 39 woningen in Branderhof / het Bruisend Dorpshart, 13 woningen in de van Salm-Salmstraat, 16 appartementen in de Willibrordusstraat en 16 woningen (CPO) in het project Hooivork II. In 2013 zijn 22 woningen aan het Prins Bernhardplein en 13 woningen in de van Salm Salmstraat gesloopt. Op beide locaties komen nieuwe woningen terug. In 2014 worden naar verwachting maar vier woningen opgeleverd. Het gaat om enkele verspreide woningen in kleinere projecten. Het aantal opleveringen is in 2014 laag door bezwaren tegen bestemmingsplanwijzigingen. Door deze bezwaren vertragen enkele projecten. De levering van kavels en gronden kan voor een deel al wel in 2014 plaatsvinden. In 2015 worden naar verwachting 116 woningen opgeleverd. Dit komt voor een deel doordat projecten van 2014 naar 2015 verschuiven. Het gaat om 82 appartementen in het Bruisend Dorpshart, 29 woningen aan het Prins Bernhardplein en nog enkele verspreide woningen. Mogelijke opleveringen in het project Molenwijck-Zuid zijn nog niet opgenomen in dit aantal. Afhankelijk van het herstel van de woningmarkt zijn nog meer opleveringen mogelijk. 3.2.2

Bedrijventerrein / winkels

In het sociaal economisch beleidsplan 2011-2015 dat in 2011 is vastgesteld, is nog een behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen opgenomen van circa 10 hectare. Op korte termijn is de vraag afgenomen als gevolg van de economische crisis. Voor de langere termijn voorzien het bedrijventerrein De Kets West II in Kaatsheuvel en 1 hectare op bedrijventerrein De Hoogt III in Loon op Zand in de gesignaleerde behoefte. Op langere termijn behoort verdere uitbreiding naar het noorden van bedrijventerrein De Kets West II nog tot de mogelijkheden. Bedrijventerrein De Kets-West II is onderdeel van bedrijvenpark Kaatsheuvel.


14

4.

Grondexploitaties per complex

4.1

Actief grondbeleid

4.1.1

Algemeen

Bij actief grondbeleid voert de gemeente zelf de grondexploitatie. De gemeente heeft de grond voor een groot deel in eigendom of koopt de benodigde grond. Het gaat om de complexen Kets West II, Els II, Molenwijck Zuid fase 3 en 4 en Hooivork II. Deze complexen zijn in hoofdstuk 2 van het MPG al opgesomd. Paragraaf 4.1 bevat informatie over deze projecten met daarbij een cijfermatige onderbouwing per project. 4.1.2

Bruisend Dorpshart

Voor het project Bruisend Dorpshart stelt het projectbureau Bruisend Dorpshart een afzonderlijke jaarrapportage op. Het MPG bevat verder geen informatie over het Bruisend Dorpshart. 4.1.3

Kets West II

Algemeen / stand van zaken In het project Kets West II is circa 7 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein gerealiseerd op grond van de gemeente. Daarvan heeft de gemeente nog 5,5 hectare beschikbaar in de verkoop. De gemeente is in gesprek met een aantal potentiële kopers. In 2014 komt er glasvezel in de Kets West II. Daarnaast treft de gemeente voorbereidingen voor het woonrijp maken van het bedrijventerrein. De aanleg van het fietspad over het bedrijvenpark is in 2014 afgerond. Financiële situatie De grondexploitatie is in januari 2014 geactualiseerd. De wijzigingen ten opzichte van de eerdere grondexploitaties zijn relatief beperkt. Dit komt door meevallers aan de kostenkant en doordat in eerdere exploitaties al werd uitgegaan van een langzaam uitgiftetempo. Het verwacht resultaat is ten opzichte van 2012 afgenomen tot ongeveer € 55.000 negatief. Dit valt mee in vergelijking met de ‘winstwaarschuwing’ van € 170.000 negatief die bij de vaststelling van het exploitatieplan eind 2013 is afgegeven. Enkele verklaringen voor deze afname: - € 30.000 negatief effect doordat de exploitatiebijdragen naar verwachting € 30.000 lager uitvallen. Nu zijn geen exploitatiebijdragen meer ingerekend; - € 100.000 meevaller door een bijstelling van de kosten voor het woonrijp maken; - € 117.000 lager resultaat door een tragere verkoop van grond en doordat geen rekening meer is gehouden met een verhoging van de grondprijs in 2014; - € 80.000 meevaller door een lagere raming van ambtelijke kosten en verkoopkosten; - € 65.000 minder opbrengsten op basis van een inmeting van uitgeefbare grond; - € 32.000 minder opbrengst vanwege een lagere grondprijs door een schouwstrook langs een watergang; - € 20.000 minder kosten / bijstelling van de post onvoorzien. Risico’s - een uitgebreide omschrijving van de risico’s is opgenomen in de vertrouwelijke bijlage; - de grootste risico’s zijn het risico dat de grondprijs moet worden verlaagd en het risico van vertraging in de uitgiftetermijn. Een grondprijsverlaging van € 10 per vierkante meter, kost de gemeente ongeveer € 0,5 miljoen; MPG 2013 ter vaststelling

15

-

-

de kans dat de grondprijzen moeten worden verlaagd is laag geschat op 15% in afwachting van betere tijden. Op basis van een vergelijking met de grondprijzen in de regio is er geen aanleiding voor de verlaging van de grondprijs. Bovendien is het aandeel van de grondprijs voor bedrijven relatief gering ten opzichte van de totale investering bij nieuwbouw van een bedrijf; het risico-effect van vertraging is beperkt doordat al rekening is gehouden met een trage uitgifte; de Kets-West II is de enige uitbreidingslocatie in Kaatsheuvel. Om die reden mag worden verwacht dat dit bedrijvenpark uiteindelijk verkocht zal worden, naast risico’s is ook sprake van potentiële meevallers.

1107 Kets-West II Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie

1998 31-12-2020

Boekwaarde

boekwaarde per 1-1-2013 kosten jaarschijf 2013 opbrengsten jaarschijf 2013 rentekosten- / opbrengsten 2013 Boekwaarde per 31-12-2013

6.020.159 52.379 398.710 240.806 5.914.634

Nog te maken kosten

bouwen woonrijp maken plankosten en VTU bovenwijkse voorzieningen overige rente (inclusief opbrengsten) kostenstijgingen Totaal kosten na 2013

428.800 257.409 0 355.099 842.304 28.427 1.912.039

Nog te realiseren opbrengsten

gronduitgifte exploitatiebijdragen subsidie opbrengstenstijging Totaal opbrengsten na 2013

7.476.435 0 109.400 169.957 7.755.792

Resultaat op eindwaarde per 31-12-2013 Contante waarde per 31-12-2013

-70.881 -53.864

Nog uit te geven m2 bedrijventerrein:

55.381 m2

De uitgaven in het boekjaar hebben vooral betrekking op: gemaakte plankosten / uren verkoop / toezicht / uitvoering (circa € 32.000); kosten bouwen woonrijp en belasting bronbemaling (circa € 6.000); overige kosten (€ 14.000). Hiervan ongeveer € 12.000 aan inspanningen voor mogelijke grondruil.

4.1.4

Els II

Algemeen / stand van zaken Ontwikkeling van circa 189 woningen in diverse categorieën. Daarvoor heeft de gemeente eerder een samenwerkingsovereenkomst gesloten met twee ontwikkelende partijen. Eén van de partijen (Pepping Bouw B.V.) is in de loop van 2012 failliet gegaan. De andere partij, woningcorporatie WSG, is ook in financiële problemen geraakt. WSG is bezig om alle posities af te stoten en kan zelf het project niet meer realiseren. WSG wil de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente niet naleven. WSG is van mening dat de samenwerkingsovereenkomst in verband met het faillissement van Pepping niet langer bestaat. De gemeente heeft dit laten toetsen door advocatenkantoor AKD. AKD geeft aan dat WSG nog steeds verplicht is om de samenwerkingsovereenkomst na te leven. Daarnaast is het zo dat stichting WSG wel wordt gesaneerd, maar als corporatie in de basis niet failliet zal gaan.


16

Ook het argument dat WSG geen geld heeft, ontslaat WSG niet van de verplichting om de overeenkomst na te leven. De gemeente heeft van WSG gevorderd dat WSG de verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst na moet komen. In 2013 zijn hierover gesprekken gevoerd en heeft WSG de tijd gekregen om de positie van WSG over te dragen aan een andere partij. Dit is nog niet gelukt. De gemeente heeft begin 2014 aangegeven dat de gemeente alsnog naar de rechter gaat. Omdat het proces geen vooruitgang laat zien, heeft de gemeente maart 2014 opdracht gegeven aan AKD om juridische stappen te nemen richting WSG. Financiële situatie In de geactualiseerde grondexploitatie is met het volgende rekening gehouden: door de eerdere uitspraak van de Raad van State kan de gemeente een deel van de grond zonder nieuwe aanpassing van het bestemmingsplan niet leveren. Dit door milieuzoneringen van aangrenzende bedrijven. De mogelijkheden om het probleem van de milieuzoneringen op een deel van de grond op te lossen zijn op hooflijnen in beeld. Op basis van verschillende scenario’s zijn de bijbehorende financiële effecten verwerkt in de grondexploitatie. Daardoor is de resultaatverwachting in 2012 naar beneden bijgesteld; in de berekeningen zitten diverse aannames. Nader onderzoek is nodig om een beter beeld te krijgen; de gemeente zal WSG houden aan naleving van de overeenkomst met de gemeente. In de berekeningen houden we rekening met de juridische kosten en ambtelijke kosten om naleving (door WSG) af te dwingen; WSG moet wettelijke rente betalen over de al verschuldigde verkooptermijnen; in 2013 zijn niet veel kosten gemaakt. De begrote kosten voor 2013 zijn doorgeschoven naar 2014. Dit in afwachting van een herstart van het project. De verwachting is dat het project verder kan na een uitspraak van de rechter. Dit vanwege de rentekosten die ook door blijven lopen (zowel voor WSG als voor de gemeente); in de exploitatie is het geraamde bedrag om naleving van de overeenkomst af te dwingen met € 10.000 verhoogd; door de wettelijke rente die WSG moet betalen is het berekende resultaat in 2013 toch met ongeveer € 18.000 toegenomen. Daardoor daalt de benodigde verliesvoorziening met hetzelfde bedrag naar € 62.000. De gemeente heeft financieel gezien geen andere keuze dan vast te houden aan de opbrengst uit de samenwerkingsovereenkomst. De gemeente wil wel meedenken met WSG om te komen tot een beter haalbaar (bestemmings)plan. Verruiming van de mogelijkheden binnen door de gemeente opgestelde kaders kan de overdracht van het project aan een andere ontwikkelende partij voor WSG vereenvoudigen. Risico’s Het grootste risico ontstaat wanneer WSG de samenwerkingsovereenkomst niet na zou hoeven te leven. Wanneer WSG de overeenkomst in dat geval niet nakomt, krijgt de gemeente min of meer geen vergoeding voor de kosten die de gemeente in de afgelopen 15 jaar heeft gemaakt. Daarnaast moet de gemeente voor de realisatie van het project de komende jaren nog kosten maken. Per saldo is het risico berekend op ongeveer € 1,3 miljoen. Op basis van ingewonnen juridisch advies is dit risico voor 20% meegewogen. Voor wat betreft de milieuzoneringen in het plangebied zijn verschillende scenario’s in beeld gebracht. De gemeente zoekt een oplossing. Daarbij houdt de gemeente rekening met het effect op het resultaat en risico.


17

1102 Els II Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie

2007 31-12-2022

Boekwaarde


854.970 15.352 0 34.199 904.521

Nog te maken kosten

verwerving plankosten en VTU ingrepen uitspraak Raad van State juridische kosten / inspanningen mbt WSG overige rente (inclusief opbrengsten) kostenstijgingen Totaal kosten na 2013

30.000 202.253 140.000 46.266 -5.160 120.008 23.561 556.928


gronduitgifte opbrengstenstijging Totaal opbrengsten na 2013

1.377.230 0 1.377.230


-84.219 -61.538

De uitgaven in het boekjaar hebben vooral betrekking op: gesprekken met WSG / afdwingen naleving van de overeenkomst (circa € 8.000); gemaakte plankosten o.a. bestemmingsplanprocedure en milieucirkels (circa € 3.000); rentekosten (€ 34.000).

4.1.5

Molenwijck Zuid fase 3 en 4

Algemeen / stand van zaken Deze grondpositie is in 2009 verkocht aan WSG. De opbrengst uit de verkoop is toen ingerekend als dekking van de kosten van het Bruisend Dorpshart. Stichting WSG is de in 2009 gemaakte afspraken niet nagekomen. Om uit een impasse te komen, heeft de gemeente haar grondpositie in 2012 verkocht aan Jansen Bouwontwikkeling uit Wijchen. Jansen Bouwontwikkeling heeft ook grond gekocht van WSG en wil de komende jaren ongeveer 90 woningen realiseren. Volgens de huidige planning stelt de gemeente het bestemmingsplan in de loop van 2014 vast. Daarna kan Jansen starten met de realisatie van het project. Jansen Bouwontwikkeling verricht het werk. De gemeente heeft een faciliterende rol. Financiële situatie De gemeente heeft in 2012 afspraken gemaakt met Jansen Bouwontwikkeling over de verkoopprijs en de plankosten. De verkoopprijs is berekend op basis van de verwachte opbrengsten en kosten bij woningbouw. Jansen betaalt de verkoopprijs gefaseerd bij verkoop van bouwkavels. Bij latere verkoop (dan opgenomen in de overeenkomst) betaalt Jansen rente aan de gemeente. Als zekerheid voor naleving van de overeenkomst heeft de gemeente een hypotheek gekregen op de grond die Jansen van WSG heeft gekocht. Het risico voor de gemeente is daarmee beperkt. De ambtelijke kosten zijn op grond van de overeenkomst voor rekening van de gemeente. De gemeente heeft in dit project alleen een toetsende rol. De ontwikkelaar levert de benodigde informatie en onderzoeken aan. In de grondexploitatie is rekening gehouden met resterende ambtelijke kosten. Waardevolle boom De overeenkomst (uit 2012) met Jansen bevat een passage over de waardevolle boom in het plangebied. Bij het afsluiten van de overeenkomst, was nog niet bekend hoeveel geld de gemeente over had voor MPG 2013 ter vaststelling

18

behoud van de boom. Om de voortgang van de vaststellingsovereenkomst met WSG niet te vertragen, is in 2012 een passage over de boom opgenomen in de overeenkomst met Jansen. In die passage staat dat de gemeente op moet draaien voor minderopbrengsten en kosten bij eventueel behoud van de boom. Zonder deze passage was er of geen overeenkomst mogelijk geweest of was de opbrengst uit de verkoop aanzienlijk lager geweest. In 2013 zijn verschillende scenario’s voor de boom in beeld gebracht. Behoud van de boom is te kostbaar gebleken in de huidige economische situatie. De raad heeft in september 2013 bepaald dat behoud van de boom maximaal € 50.000 mag kosten. Na onderzoek werd duidelijk dat behoud van de boom meer kost. Om die reden is in februari 2014 besloten om de boom te kappen. In de grondexploitatie is het bedrag van € 50.000 als kostenpost meegenomen. Mogelijk dat dit door de kap van de boom uiteindelijk lager uit valt. Afdracht aan project Bruisend Dorpshart Het project Bruisend Dorpshart houdt sinds 2009 rekening met de opbrengst uit de verkoop van Molenwijck 3 en 4. Na de verkoop in 2012 is een bedrag van € 0,5 miljoen ingerekend bij beide projecten. Dit bedrag vormt voor het project Molenwijck een ‘kostenpost’ en voor het project Bruisend Dorpshart een ‘opbrengst’. Zonder deze kostenpost zou het resultaat van het project Molenwijck positief zijn. Herziene grondexploitatie In januari 2014 is de grondexploitatie geactualiseerd. De voornaamste wijziging betreft de kosten van de boom. De overige kosten zijn in lijn met de verwachtingen. Het verwachte resultaat is gedaald van ongeveer € 27.000 positief naar ongeveer € 28.000 negatief. Dit komt door de kosten van de boom en door de doorberekende rentekosten (4%) aan het project. Risico’s De risico’s zijn over het algemeen beperkt, aangezien de risico’s zoveel mogelijk bij de ontwikkelaar zijn gelegd. De risico’s zijn afgenomen en zijn beter in beeld dan vorig jaar. Vorig jaar waren de mogelijke financiële gevolgen bij behoud van de boom nog onzeker. 1145 Molenwijck fase 3 en 4 Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie

2013 31-12-2020

Boekwaarde


552.192 61.176 0 22.088 635.456

Nog te maken kosten

plankosten en VTU afdracht aan Bruisend Dorpshart diverse / onvoorzien boom vervolgkosten rente (inclusief opbrengsten) kostenstijgingen Totaal kosten na 2013

203.283 500.000 47.810 24.941 183.782 10.483 970.299


gronduitgifte rente latere levering opbrengstenstijging Totaal opbrengsten na 2013

1.491.858 76.427 0 1.568.285


-37.470 -28.474

Nog leveren m2 kavels gemeente (bij omgevingsvergunning)

17.130 m2

De uitgaven in 2013 zijn gemaakt voor: ambtelijke kosten: kosten van uitgevoerde onderzoeken, ambtelijke uren, voorbereiding van het bestemmingsplan en definitief maken van overeenkomsten begin 2012 (circa € 46.000) kosten vanwege de waardevolle boom (circa € 15.000). MPG 2013 ter vaststelling

19

4.1.6

Hooivork II

Algemeen / stand van zaken Hooivork II is een woningbouwplan in de kern De Moer. Het plan biedt ruimte voor 34 woningen. In 2013 is één kavel verkocht en geleverd. De gemeente heeft nog ongeveer 9 kavels in de verkoop. Daarnaast kunnen de andere grondeigenaren in het plangebied nog ongeveer 10 kavels realiseren. In 2013 is de 6 CPO -vereniging gestart met de bouw van starterswoningen en doorgroeiwoningen. Deze 16 woningen zijn in 2013 opgeleverd. De gemeente wil dan ook een deel van het plangebied woonrijp maken. De gemeente legt in overleg met (nieuwe) bewoners een groenzone en speelruimte voor kinderen aan. Door de economische crisis is het momenteel lastig om de kavels te verkopen. Eind 2013 is belangstelling getoond voor de realisatie van seniorenwoningen en starterswoningen. Het kan zijn dat voor de verkoop nog aanpassingen in het plan nodig zijn. Begin 2014 lijkt de interesse weer toe te nemen, maar het blijft afwachten hoe dit verder ontwikkelt. Financiële situatie In 2013 is de grondexploitatie voor het project Hooivork II tussentijds geactualiseerd. Dit op basis van de stand van zaken in juni 2013. Bij het opstellen van de jaarrekening (in januari 2014) is de grondexploitatie opnieuw geactualiseerd. Qua kostenontwikkeling zijn geen grote wijzigingen te melden. Kleine tegenvallers vangen we op binnen de gereserveerde posten voor onvoorziene uitgaven. Door een tragere uitgifte nemen de rentekosten toe. Maar doordat al rekening werd gehouden met een trage uitgifte, vallen de financiële consequenties daarvan mee. In 2014 was er een meevaller van ongeveer € 33.000 bij de aanleg van huisaansluitingen. Maar door al rekening te houden met lagere grondprijzen is het resultaat uiteindelijk toch met ongeveer € 244.000 gedaald. Uitleg daling grondprijzen De prijzen van koopwoningen dalen al een aantal jaren. Daardoor wordt ook de bouwgrond minder waard. In 2012 zijn de grondprijzen voor de Hooivork II met 10% verlaagd. In de huidige markt is een verdere verlaging nodig. In de grondexploitatie houden we daarom rekening met een daling naar een gemiddelde prijs van € 250 per vierkante meter bouwgrond. Deze prijs is gebaseerd op residuele berekeningen, informatie van de makelaar en op informatie vanuit andere projecten. Voor de formele verlaging van de grondprijs is nog een collegebesluit nodig. Resultaatontwikkeling Het uiteindelijke resultaat is vanaf nu sterk afhankelijk van de economische ontwikkelingen en voor de gemeente in beperkte mate beïnvloedbaar. Door te werken met kavelstroken wil de gemeente de mogelijkheden voor kopers vergroten en de verkopen bevorderen. Risico’s Het risicoprofiel voor het project Hooivork II is in januari 2014 geactualiseerd en opgenomen in de vertrouwelijke bijlage. Door rekening te houden met lagere grondprijzen is het risico’s van grondprijsdalingen verkleind. Daarnaast zijn net als in 2012 andere risico’s benoemd. Zo is de gemeente voor de ontvangst van exploitatiebijdragen (circa € 0,4 miljoen) afhankelijk van verkopen en nieuwbouw door andere grondeigenaren.

6

CPO is de afkorting van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap,


20

1176 Hooivork II Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie

2009 31-12-2019

Boekwaarde


783.373 43.205 106.419 31.475 751.634

Nog te maken kosten

bouwen woonrijp maken plankosten en VTU bovenwijks / kwaliteitsverbetering landschap planschade overige rente (inclusief opbrengsten) kostenstijgingen Totaal kosten na 2013

334.145 104.326 65.888 223.500 63.808 167.498 43.042 1.002.207


gronduitgifte exploitatiebijdragen opbrengstenstijging Totaal opbrengsten na 2013

1.014.710 448.891 16.965 1.480.566


-273.275 -214.932

Nog uit te geven m2 kavels gemeente

4.159 m2

De uitgaven in 2013 betreffen in hoofdzaak: gemaakte plankosten / voorbereiding / toezicht uitvoering (circa € 29.000); kosten bouwrijp maken (circa € 40.000); legesopbrengsten zijn voor € 33.000 in mindering gebracht op de overige kosten; overige kosten (circa 7.000).


21

4.2

Niet in exploitatie genomen gronden (Niegg) en restpercelen

4.2.1

Verloop boekwaarden NIEGG

Onderstaande tabel geeft het verloop weer van de boekwaarden van de niet in exploitatie genomen gronden. De huidige gecumuleerde boekwaarde van alle NIEGG bedraagt per 31-12-2013 € 3.423.158. De toevoeging van rente (4%) veroorzaakt de grootste toename. Deze paragraaf geeft per complex kort de stand van zaken weer. De marktwaarde van de complexen geeft geen aanleiding tot afboekingen. Project nummer

Complex Naam / omschrijving nummer

1301 1302 1143 1171 1178 1185

4 10 24 35 28 41

eind 2012

Verspreide bouwkavels Verspreide gronden Kets-West II 2e fase grondpositie Klooster Erasstraat Brandweerkazerne Loon op Zand Sweensstraat-West

Totaal boekwaarde niet in exploitatie genomen gronden

eind 2013

mutatie in 2013

35.265 754.471 260.453 9.550 66.453 2.012.426

36.965 783.268 240.820 13.611 73.000 2.255.843

1.700 28.797 -19.633 4.061 6.547 243.417

3.138.618

3.403.507

264.889

Tabel 3: Boek waarde niet in exploitatie genomen gronden

4.2.2

Nadere toelichting per complex

4.2.2.1 Verspreide bouwkavels (projectnummer 1301) Dit complex bevat twee resterende stukken grond in de kern van Kaatsheuvel die op termijn mogelijk bebouwd kunnen worden. Deze stukken grond zijn respectievelijk 440 m2 en 1.200 m2 groot. De totale boekwaarde bedraagt ongeveer € 18.500 per perceel. Eventuele knelpunten voor bebouwing van deze kavels moeten nog in beeld worden gebracht. Het uitgangspunt is dat de boekwaarde op termijn kan worden terugverdiend met de verkoop van deze kavels. Afhankelijk van de beschikbare tijd wordt uitgezocht in hoeverre dit ook echt mogelijk is. Dan zal ook blijken of de opbrengstpotentie kan worden benut voor het realiseren van een positief resultaat. 4.2.2.2 Verspreide gronden (projectnummer 1302) In dit complex zijn enkele grondposities opgenomen. Om strategische redenen zijn de boekwaardes niet per grondpositie weergegeven. Taxaties wijzen uit dat de boekwaarde lager is dan de marktwaarde. Afboeking naar lagere marktwaarde is dus niet nodig. Het gaat nog om de volgende percelen: een perceel grond van circa 2,4 hectare gelegen nabij de brandweerkazerne in Kaatsheuvel. Deze grond is verkregen bij een grondruil met de Efteling (in het kader van de sporthal); de grond in de buurt van Crossroads. Overige percelen Een vijftal andere percelen is niet opgenomen in de boekwaarde van dit complex. Deze percelen hebben wel een waarde bij eventuele verkoop. Het gaat om zeker 5.000 m2. De waarde varieert van de waarde van bosgrond, landbouwwaarde tot de waarde van bebouwbare grond. e

4.2.2.3 Kets West II, 2 fase (projectnummer 1143) Deze grond ligt ten noorden van het gerealiseerde bedrijventerrein Kets West II (bedrijvenpark Kaatsheuvel). Deze grondpositie is in 2012 afgeboekt naar de landbouwwaarde. De gemeente houdt deze grondpositie in portefeuille voor de toekomst. De jaarlijkse rentelasten verdient de gemeente voor een deel terug met pachtopbrengsten. In 2013 is de renteboeking van uit 2012 teruggedraaid. Dit verklaard de lagere boekwaarde in 2013 ten opzichte van 2012.


22

4.2.2.4 Klooster Erasstraat (projectnummer 1171 ) Voor de mogelijke ontwikkeling van het Klooster Erasstraat zijn in het verleden met Pepping afspraken gemaakt in een afsprakenbrief. Als gevolg van het faillissement van Pepping, is hier geen sprake meer van. De in de loop der jaren gemaakte kosten zijn in 2012 voor circa € 29.000 alsnog gefactureerd (en dus in mindering gebracht op de boekwaarde van dit project). De kans is klein dat die zullen worden betaald. Onderdeel van de projectafspraken met Pepping was ook een ontwikkeling van een gemeentelijk perceel van circa 1.650 m2 aan de Sweensstraat-West. Op dit perceel rust nog een eerste recht van koop uit het verleden voor een derde partij. Indien deze partij afziet van dit eerste recht van koop, kan de grond door de gemeente worden verkocht. De grond is getaxeerd en de taxatiewaarde is hoger dan de boekwaarde. 4.2.2.5 Oude brandweerkazerne Loon op Zand (projectnummer 1178 ) In het verleden zijn plannen gemaakt voor de realisatie van een project op de locatie van de oude brandweerkazerne. De verwachting bestaat dat de huidige boekwaarde daarmee kan worden terug verdiend. De gemeente is voornemens om de brandweerkazerne dit jaar of volgend jaar te verkopen. In 2012 en 2013 zijn gesprekken gevoerd met potentiële kopers. De mutatie in 2013 betreft met name gemaakte inspanningen om te kunnen komen tot verkoop en toegevoegde rente. Ook bij een lagere verkoopprijs is het mogelijk om de huidige boekwaarde terug te verdienen. 4.2.2.6 Sweensstraat-West (projectnummer 1185 ) Ter hoogte van de Sweensstraat-West heeft de gemeente Loon op Zand ongeveer 9 hectare grond in bezit. De omvang van het totale plangebied is ongeveer 22 hectare. Voor deze uitbreidingslocatie is een Masterplan gemaakt voor de bouw van ongeveer 450 woningen. Van het Masterplan zijn diverse varianten doorgerekend waarbij ook risico-analyses zijn opgesteld. Gebalanceerd moet worden in het spanningsveld tussen resultaat, duurzaamheid en kwaliteit. Door de negatieve tendens op de woningmarkt zijn de afgelopen jaren de resultaatverwachtingen verlaagd. De negatieve gevolgen zijn beperkt door op onderdelen bij te sturen. De gemeente stelt in 2014 een flexibel bestemmingsplan op voor het plangebied. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan horen ook een grondexploitatie en een exploitatieplan. Uit scenarioberekeningen blijkt dat het financieel gezien verstandig e is om met de 1 fase te starten. e

e

De 1 fase ligt op de eigen grond van de gemeente. In de 1 fase kunnen ongeveer 200 tot 250 woningen e worden gerealiseerd. Om de risico’s te beperken, kan de 1 fase worden onderverdeeld in deelprojecten. Desnoods kan een verkoop aan een marktpartij worden overwogen. Uitstel en / of afstel ligt niet voor de hand, want uitstel en / of afstel leiden tot renteverlies. Voor de realisatie van de verschillende deelfases is besluitvorming door de raad nodig. Daarbij worden verwachte resultaten en risico’s in beeld gebracht. In de scenarioberekeningen houdt de gemeente al e rekening met lage grondprijzen. De 1 fase laat toch een klein positief resultaat zien. De mogelijkheden voor vervolgfasen zijn afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Daarbij zijn maatwerk en flexibiliteit in het bestemmingsplan nodig. Het project is noodzakelijk om in de woningbehoefte te voorzien. Nieuwe verwervingen en vervolgfasen zijn afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Het streefbeeld voor de lange termijn is vastgelegd in het Masterplan en geborgd met een structuurvisie. Boekwaarde en mutaties 2013 Op basis van in januari 2014 opgestelde scenarioberekeningen is het mogelijk om de boekwaarde van de grond, de gemaakte kosten en de nog te maken kosten terug te verdienen. Het is dus niet nodig om gemaakte kosten in het complex Sweensstraat-West af te waarderen. De toename van de boekwaarde in 2013 is veroorzaakt door: rentekosten (€ 81.000), pachtopbrengsten (€ 5.000), ambtelijke kosten (€ 51.000), de aankoop van grond van WSG (€ 107.000) en de kosten van onderzoeken, extern advies en overige kosten (€ 9.000).


23

4.3

Faciliterend grondbeleid

4.3.1

Algemeen

Bij faciliterend grondbeleid is de feitelijke grondexploitatie in handen van de ontwikkelende partijen. De gemeente bepaalt de kaders en toetst plannen op basis van het gemeentelijk beleid. Afhankelijk van de expertise van de ontwikkelende partij, worden de voorbereidingen zoveel mogelijk door de ontwikkelende partij zelf getroffen. De gemeente brengt de werkelijke gemaakte ambtelijke kosten in rekening bij de ontwikkelende partij. Daarnaast brengt de gemeente de kosten van ingrepen buiten het plangebied in rekening. Voorwaarde voor medewerking is dat de kosten die de gemeente maakt kunnen worden verhaald. Dit kan op basis van een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan. Bij een ‘negatief exploitatieplan’ verleent de gemeente alleen medewerking op basis van een anterieure overeenkomst. In paragraaf 4.3.2 staan de projecten waarvoor een overeenkomst is afgesloten. In sommige gevallen zijn in het verleden te lage exploitatiebijdragen afgesproken. Tegenwoordig brengen we in principe de werkelijke kosten in rekening. In 4.3.3 staan de projecten waaraan in het verleden is gewerkt zonder overeenkomst. 4.3.2

Faciliterende projecten met een overeenkomst

De projecten met een overeenkomst staan hieronder in tabel 4. Voor de eerste zes projecten in het overzicht zijn de overeenkomsten al wat langer geleden afgesloten. Bij deze projecten werden vaak nog te lage vaste bedragen afgesproken. Dit heeft geresulteerd in negatieve resultaten voor de gemeente. Voor de overige (latere) projecten brengt de gemeente de werkelijke kosten in rekening op basis van een overeenkomst. Voor deze projecten worden nog geen verliezen verwacht. Een uitzondering op de nieuwe werkwijze vormt het project Bernhardplein. Voor dit project is in 2013 een vast bedrag afgesproken op aandringen van Casade. Complex nr.

Pro- Projectnamen ject nr.

Boekwaarde 1-1-2013

Faciliterend projecten met overeenkomst 31 1112 Willibrordusstraat 15 1136 Amerikastraat-Hoofdstraat 32 1141 Rosagaerde 38 1182 Blauwe Meer 49 1188 Kloosterstraat 20 t/m 24 47 1191 Roestenbergstraat 69 57 1197 landgoed sandstaete 58 1198 landgoed binnenpolder 59 1199 de Hoogt III 60 1500 Prins Bernardplein 61 1501 woningbouw Kasteelweide 62 1502 Gasthuisstraat 77 64 1504 Herontwikkeling Vaartstraat 40 67 1507 Ontwikkeling Lindenlaan-Elzenpad 68 1508 Ontwikkeling Weteringstraat 16-17 70 1510 Initiatief 2 woningen nabij Horst 5 72 1512 Woningbouw nabij Horst 4 75 1515 Uitbreiding Emté Loon op Zand 76 1516 Groepsaccomm. Loonse Molenstr. 0 0 0

49.558 11.543 85.418 16.073 23.585 -7.645 1.542 -3.677 5.275 8.320 1.199 7.513 1.864 3.513 6.198 -12.364 1.893 0 0 0

BoekBoekwaarde waarde 1-1-2013 31-12-2013 incl. voorz.

-18.442 -4.457 -30.582 16.073 23.585 -7.645 1.542 -3.677 5.275 8.320 1.199 7.513 1.864 3.513 6.198 -12.364 1.893 -542 0 0

Tabel 4 : Faciliterende projecten met overeenk omst

Willibrordusstraat (project 1112)


24

147.338 11.543 110.532 1.018 3.455 20.118 2.631 -3.175 6.348 -68.070 3.297 110 125 135 387 -14.291 6.365 -542 2.097 0

BoekResultaat Gevormde Gevormde Soort waarde effect verlies verlies overeenkomst 31-12-2013 2013 voorziening voorziening incl. voorz. 1-1-2013 31-12-2013

-2.662 -4.457 -5.468 1.018 3.455 -3.882 2.631 -3.175 1.348 -68.070 3.297 110 125 135 387 -14.291 6.365 -542 2.097 0

-82.000 0 0 -16.000 0 -24.000 0 0 -5.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-68.000 -16.000 -116.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-150.000 -16.000 -116.000 0 0 -24.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk initiatief-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk. exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk initiatief. ovk initiatief. ovk exploitatie-ovk initiatief. ovk 0

Ontwikkeling: De gemeente heeft in het verleden grond verkocht aan Casade. Casade heeft 16 senioren huurappartementen, 10 huurwoningen en 9 starterskoopwoningen gebouwd. De woningen zijn in 2013 opgeleverd. Status / voortgang Claim verontreiniging Op de ontwikkellocatie is begin 2011 een (asbest)verontreiniging gevonden. Casade heeft de verontreiniging laten saneren. Casade diende in 2012 een claim van € 260.000 in bij de gemeente. Na afstemming tussen de juristen van Casade en de gemeente, draait Casade op voor de gemaakte kosten. Dat is zo bepaald in de overeenkomst met Casade. Uiteindelijk bedragen de extra kosten voor de gemeente ongeveer € 63.500. Want de gemeente betaalde Casade € 50.000 uit coulance en om een dure rechtszaak te voorkomen. De overige kosten zijn de kosten van de jurist en ambtelijke uren vanwege de claim. Overige nagekomen kosten Bij de inrichting van het openbaar gebied zijn in 2013 aanvullende kosten gemaakt voor de aanleg van een speeltuin (ongeveer € 12.000). Daarnaast is voor ongeveer € 6.500 aan extra kosten gemaakt voor de aanleg van parkeerplaatsen (aanpassing vanwege invalidenparkeerplaats). De discussie over de aanleg van een hondenuitlaatplaats heeft naar schatting ongeveer € 6.500 gekost Genoemde ontwikkelingen leiden tot een aanvullend verlies van € 82.000 op dit project. Risico’s -

Het risico rondom de claim van Casade is vervallen. Vanwege saneringen uit het verleden blijft er nog een terugvalrisico. De resterende risico’s vanwege het terugvalrisico zijn moeilijk te kwantificeren. Het opgenomen risicobedrag is daarvoor bedoeld en voor mogelijk onvoorziene kosten.

-

Rosagaerde (project 1141) Ontwikkeling: Herontwikkeling door Casade en Stichting Maasduinen / WSG, in totaal 125 eenheden, waaronder 44 eenheden in de zorg. Het project is in 2009 gestart en nu nagenoeg gereed. Status / voortgang: In de loop van de jaren zijn extra kosten gemaakt die niet verhaalbaar zijn op de ontwikkelaars. Dit komt doordat in 2011 min of meer een eindafrekening is gemaakt. Door diverse problemen is het project vertraagd. De kosten vallen uiteindelijk hoger uit doordat sprake is geweest van asbest, door meer kosten voor extern toezicht, doordat rente is toegerekend aan het project. Als gevolg van de perikelen zijn de ambtelijke uren hoger uitgevallen. De aanvullende kosten voor rekening van de gemeente zijn in 2012 in beeld gebracht. Het is niet nodig om de verliesvoorziening in 2013 te verhogen. De raming van het verlies bedraagt nog steeds € 116.000. Tegenover dit verlies staat een toevoeging van € 70.000 (in 2011) aan de investeringsreserve. In 2014 is de definitieve afronding van dit project. Risico’s: -

De gemeente heeft in 2011 een slotfactuur gestuurd. Daardoor kan de gemeente geen aanvullende kosten meer in rekening brengen. De kans op nog meer aanvullende kosten is klein, omdat het project begin 2014 klaar is.

Kloosterstraat 20-24 (project 1188) Ontwikkeling: Herontwikkeling met de bouw van 6 halfvrijstaande, 2 vrijstaande- en 6 patiowoningen. De gemeente verkoopt een klein perceel grond voor de aanleg van parkeerplaatsen.


25

Status / voortgang: Het bestemmingsplan is met ingang van november 2011 onherroepelijk en de bouwvergunning is verstrekt. De start van de bouw is afhankelijk van de verkopen en de ontwikkelaar. In 2013 weinig nieuws. Risico: Sanering van de grond is voor rekening van de ontwikkelende partij. De gemeente heeft een bankgarantie ontvangen als zekerheid voor de nakoming van verplichtingen. Bernardplein (project 1500) Ontwikkeling: Casade realiseert 15 appartementen en 14 grondgebonden woningen in verschillende categorieën. Dit na eerdere sloop van oud bezit van Casade. Status / voortgang: Eind 2012 heeft Casade na lang praten de exploitatieovereenkomst ondertekend. Het bestemmingsplan is in juni 2013 vastgesteld. Begin 2014 lopen nog enkele bezwaarprocedures. Na afronding van dit project kan Casade starten met de bouw. Op aandringen van Casade is in de overeenkomst een vaste exploitatiebijdrage opgenomen. Op basis van de stand van zaken verwacht de gemeente geen tekort. De werkelijke kosten vallen naar verwachting lager uit. Wanneer Casade had gekozen voor de standaardwerkwijze, zouden de kosten voor Casade lager zijn geweest. Het is voor de gemeente nog te vroeg om nu al rekening te houden met een positief resultaat op dit project. Risico’s: Risico dat de afgesproken exploitatiebijdrage onvoldoende is om de kosten van de gemeente te dekken. Voorlopig lijkt dit risico beperkt. Gasthuisstraat 77 (project 1502) Ontwikkeling: Herontwikkeling van een oude boerderij naar 7 woningen (3 rij en 4 twee onder één kap). Status / voortgang De grondexploitatieovereenkomst is eind 2012 / begin 2013 getekend. Het bestemmingsplan is in 2013 vastgesteld. De vergunning voor de bouw van de woningen is eind 2013 afgegeven. Op basis van de overeenkomst zijn vervolgens de ambtelijke kosten gefactureerd. De ontwikkelaar heeft de woningen momenteel in de verkoop. Risico Gezien de gemaakte kosten is de bankgarantie bijna geheel toereikend om het betalingsrisico af te dekken. Overige projecten met overeenkomst 1136 Amerikastraat-Hoofdstraat Het grootste deel van dit project is klaar. Het wachten is nog op de overdracht van de openbare ruimte. Na overdracht kan dit project definitief worden afgesloten. In 2010 is een verliesvoorziening gevormd van € 16.000. De raming van de totaal resterende kosten blijft gelijk. 1182 Blauwe Meer In 2009 waren er plannen voor het Blauwe Meer. De ontwikkeling van de plannen is echter door de economische crisis gestagneerd. Het grootste deel van de kosten op dit project is tot en met 2010 gemaakt. Deze kosten zijn in 2013 afgeboekt ten laste van het resultaat. In 2012 zijn nieuwe plannen ontstaan. Het college heeft positief gereageerd op deze plannen. In 2013 is een initiatiefovereenkomst getekend, waarmee de gemeente nieuwe kosten op de ontwikkelaar verhaalt. 1191 Roestenbergstraat 69


26

Dit is een project met vier woningen. In 2012 was het bestemmingsplan onherroepelijk en is de omgevingsvergunning verleend. De factuur voor de exploitatiebijdrage is in 2013 verstuurd. In 2013 is het bedrijf van de ontwikkelaar failliet gegaan. Hierdoor is onzeker of de gemeente de exploitatiebijdrage uiteindelijk nog zal ontvangen. De ontwikkelaar heeft de overeenkomst privé getekend. De gemeente gaat na of het nu nog mogelijk is om de exploitatiebijdrage op de ontwikkelaar privé te verhalen. Omdat de kans klein is, heeft de gemeente alvast een verliesvoorziening gevormd voor dit project. 1197 Landgoed Sandstaete (Loon op Zand) Ontwikkeling van een landgoed met drie landhuizen in combinatie met de aanleg van nieuwe natuur en wandelpaden.Het bestemmingsplan is in februari 2012 onherroepelijk geworden. Voor de ontwikkeling is een overeenkomst afgesloten met de ontwikkelaar met daarin afspraken over de instandhouding van de gerealiseerde natuur. In 2013 is gestart met de aanleg. 1198 Landgoed Binnenpolder (Kaatsheuvel) Het project begon met de ontwikkeling van een landgoed met vijf landhuizen. In 2013 is de bestemmingsplanprocedure gestopt omdat de provincie niet akkoord ging met de plannen. De provincie stelde hogere eisen aan het aantal vierkante meters natuur per landhuis. Eén van de twee initiatiefnemers heeft een deel van de gemaakte kosten nog niet betaald. Hiervoor loopt een incassotraject. De andere initiatiefnemer wil verder met een (nieuw) gewijzigd plan voor een landgoed met twee landhuizen. De bankgarantie is voor dit project niet binnen. Ook hebben de initiatiefnemers de gemeente in gebreke gesteld, omdat de gemeente in de bestemmingsplanprocedure volgens initiatiefnemers niet aan haar verplichtingen heeft voldaan. 1199 Bedrijventerrein De Hoogt III Realisatie van ongeveer 9.000 m2 nieuw bedrijventerrein aansluitend op bedrijventerrein De Hoogt II in Loon op Zand. Daarbij zijn ook (financiële) afspraken gemaakt in relatie tot de ontsluitingsweg in Loon op Zand. Een bedrag van € 5.000 aan kosten uit het verleden is afgeboekt. De resterende boekwaarde blijft voorlopig staan. In 2014 kan mogelijk de slotfactuur worden opgesteld. 1501 Kasteelweide woningbouw Project met acht woningen. Kostenverhaal op basis van de exploitatieovereenkomst. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. 1504 Vaartstraat 40 Project met twee woningen. Kostenverhaal op basis van de exploitatieovereenkomst. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. De omgevingsvergunning is begin 2014 aangevraagd. 1507 Lindenlaan-Elzenpad Realisatie van twee woningen. Kostenverhaal op basis van de exploitatieovereenkomst op basis van werkelijke uren. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. 1508 Weteringerf (Weteringstraat 16-17) Vier woningen op een inbreidingslocatie. Kostenverhaal op basis van de exploitatieovereenkomst. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. 1510 plan “Woningen Horst 3” te Kaatsheuvel Twee vrijstaande woningen. Voor dit project is in 2014 een exploitatieovereenkomst afgesloten. Op basis van een eerder concept heeft de ontwikkelende partij een aanbetaling gedaan. Deze aanbetaling was op grond van de overeenkomst nog niet nodig. Begin 2014 is het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

1512 Woningbouw nabij Horst 4 te Kaatsheuvel Plan voor de realisatie van ongeveer zeven woningen. Het college en de ontwikkelaar hebben in oktober 2014 ingestemd met de exploitatieovereenkomst. De ontwikkelende partij koopt daarbij ongeveer 1.400 m2 van de gemeente. De ontwikkelaar neemt de grond af binnen vier weken na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Daarnaast bevat de overeenkomst reguliere afspraken over het kostenverhaal. De verwachting is dat het ontwerpbestemmingsplan halverwege 2014 in procedure gaat.


27

1515 Uitbreiding Emté Loon op Zand Na jaren van gesprekken over uitbreidingsplannen, is supermarkt Emté in 2013 uitgebreid. De uitbreiding was voor de supermarkt noodzakelijk om te blijven voldoen aan de eisen en wensen van deze tijd. Met de uitbreiding is de supermarkt voor Loon op Zand behouden. Op basis van een overeenkomst verhaalt de gemeente de ambtelijke kosten. De Sligro als eigenaar van de supermarkt heeft het project uitgevoerd. Daarbij is ook het plein aangepast. In de overeenkomst met de Sligro heeft de gemeente afspraken gemaakt over de aanpassingen aan het plein en de levering van de grond. 1516 Groepsaccommodatie Loonse Molenstraat Betreft de realisatie van een groepsaccommodatie aan de Loonse Molenstraat. Hiervoor is een aanpassing in het bestemmingsplan nodig. Met een initiatiefovereenkomst verhaalt de gemeente de ambtelijke kosten. 4.3.3

Faciliterende projecten zonder overeenkomst / overige projecten

In deze paragraaf zijn faciliterende projecten opgenomen waarvoor nog geen overeenkomst is gesloten met de ontwikkelende partij(en). Voor een aantal van de hieronder genoemde projecten zijn kosten voor een gedeelte afgedekt met een overeenkomst of is geen overeenkomst van toepassing. Onder de tabel staat een korte toelichting per project. Complex nr.


Boekwaarde 1-1-2013

Faciliterend projecten zonder overeenkomst 30 1154 Ruimte voor Ruimte 33 1157 Chalet Fontaine- 't Rooi Dorp 50 1189 Hoge Steenweg 85 / V Roosmalen * 51 1190 Hoofdstraat 16-18 43 1192 Bestemingsplan Rechtvaart 0 0 0 0 0 0

5.022 93.992 18.052 2.379 -8.685 0 0


5.022 73.992 18.052 2.379 -8.685 0 0

5.022 90.380 17.049 2.336 -8.126 0 0


5.022 70.380 49 2.336 -8.126 0 0

0 0 -17.049 0 0 0 0

0 -20.000 0 0 0 0 0

0 -20.000 -17.000 0 0 0 0

oud geen ovk. oud geen ovk. oud geen ovk. oud geen ovk. nvt 0 0

Tabel 5: Faciliterende projecten zonder overeenk omst

1154 Ruimte voor ruimte Dit betreft kosten uit het verleden om in de toekomst ruimte voor ruimte ontwikkelingen mogelijk te maken. De gemeente belast deze kosten door aan toekomstige ruimte voor ruimte projecten. 1157 Kaatsheuvel Oost Chalet Fontaine De gemeente was in 2009 en 2010 betrokken bij de planontwikkeling door Casade/Hoefnagel voor het gebied bij Chalet Fontaine. De gemeente heeft daarvoor het nodige werk gedaan en kosten gemaakt. Maar het is uiteindelijk nog niet gelukt om tot een overeenkomst over het kostenverhaal te komen. De gemeente is van mening dat Casade de gemaakte kosten alsnog moet betalen. Het project staat voorlopig on hold en is afhankelijk van de voortgang die ontwikkelende partijen kunnen boeken. De gemeente heeft in 2012 een verliesvoorziening van € 20.000 gevormd en een fors risicobedrag opgenomen in het MPG. Casade heeft in de loop van 2013 laten weten dat een vervolg van dit project nog wel een aantal jaren op zich kan laten wachten. Op termijn is wel een ontwikkeling te verwachten. De gemeente wil de gemaakte kosten in beeld houden en uiteindelijk voor het grootste deel doorbelasten aan de ontwikkelende partij. 1189 Hoge Steenweg Van Roosmalen Voor de mogelijke ontwikkeling van het project van Roosmalen aan de Hoge Steenweg maakte de gemeente (vooral in 2009 en 2010) kosten. Deze locatie is ook in beeld (geweest) als onderdeel van het traject voor de ontsluiting van Loon op Zand. De gemeente brengt de eerder gemaakte kosten in 2013 ten laste van het resultaat. Het blijkt nog niet mogelijk om te komen tot een financieel haalbare oplossing voor deze ontwikkeling. In 2013 heeft de gemeente ook de nodige gesprekken gevoerd met de ontwikkelende partij. Dit vanwege het belang voor de ontsluiting van Loon op Zand. De gemaakte uren zijn niet op het project geboekt, maar worden gedragen binnen de reguliere begroting. Het project kan pas verder wanneer er een overeenkomst


28

is met de ontwikkelaar. Of wanneer de gemeente aanzienlijk meer middelen beschikbaar kan en wil stellen voor dit deel van de ontsluiting van Loon op Zand. 1192 Bestemmingsplan Rechtvaart: Dit bestemmingsplan is in 2009 vastgesteld met daarin bouwmogelijkheden voor een aantal partijen. Nu resteert nog één bouwmogelijkheid. Het restant van de boekwaarde blijft staan om toekomstige kosten te kunnen dekken en voor de afdracht aan het fonds bovenwijks. Bij de bouw van de laatste woning ontvangt de gemeente nog een exploitatiebijdrage. 4.3.4

Afgesloten complexen / projecten

Gedurende dit boekjaar en voorgaand boekjaar zijn diverse projecten afgerond en beëindigd. Deze paragraaf geeft een overzicht van de afgesloten complexen. Voor zover relevant is een toelichting per project opgenomen. Complex nr.


Boekwaarde 1-1-2013

Faciliterend projecten zonder overeenkomst 30 1154 Ruimte voor Ruimte 33 1157 Chalet Fontaine- 't Rooi Dorp 50 1189 Hoge Steenweg 85 / V Roosmalen * 51 1190 Hoofdstraat 16-18 43 1192 Bestemingsplan Rechtvaart

5.022 93.992 18.052 2.379 -8.685


5.022 73.992 18.052 2.379 -8.685

5.022 90.380 17.049 2.336 -8.126


5.022 70.380 49 2.336 -8.126

0 0 -17.049 0 0

0 -20.000 0 0 0

0 -20.000 -17.000 0 0

oud geen ovk. oud geen ovk. oud geen ovk. oud geen ovk. nvt

Tabel 5: Faciliterende projecten zonder overeenk omst

1170 Roestenbergstraat 14 In dit project zijn zeven woningen gerealiseerd. In 2010 en 2012 is op dit project resultaat geboekt. In 2013 is aanvullend € 7.500 aan positief resultaat genomen. Nu is het project klaar en is het resterende resultaat van € 5.900 genomen. 1177 De Werft herontwikkeling Vooral in 2009 zijn kosten gemaakt als voorbereiding op de herontwikkeling van de Werft. De plannen zijn daarna veranderd. Doordat de sporthal toch op de Werft blijft en doordat op de locatie van de Werft parkeerplaatsen voor het Bruisend Dorpshart nodig zijn, is herontwikkeling niet langer mogelijk. Na de besluitvorming over de nieuwe sporthal op de locatie van de Werft heeft het college de keuze gemaakt om de eerder gemaakte kosten in 2013 af te boeken. 1196 Nieuwe sporthal De voorbereidingen om te komen tot een nieuwe sporthal zijn eind 2009 / begin 2010 gestart. Voor dit project maakte de afdeling RO voorbereidingskosten. Daarbij is een afspraak gemaakt over de doorbelasting van deze kosten aan de ontwikkelaar van de sporthal (SMC of de gemeente zelf). Net als bij andere projecten. In verschillende financiële rapportages is hierover gerapporteerd. De voorbereidingskosten van RO zouden worden meegenomen in een startnotitie voor de nieuwe sporthal. Met als uitgangspunt dat de gemaakte kosten moeten worden gedekt / opgebracht uit de middelen voor het accommodatiebeleid. Dan zou dit project kostenneutraal blijven voor het grondbedrijf. De genoemde kosten zijn uiteindelijk toch niet meegenomen in het kostenplaatje voor de nieuwe sporthal. In januari 2014 heeft het college ervoor gekozen om de gemaakte kosten af te boeken ten laste van het resultaat in het boekjaar 2013. De afgeboekte kosten zijn voor ongeveer € 42.000 ontstaan in 2009. De overige kosten betreffen voor een groot deel toegerekende rente. 1310 Roestenbergstraat 70 Dit is een project uit 2010 met 22 woningen waarvoor in het verleden een te lage exploitatiebijdrage is afgesproken van slechts € 25.000. Om die reden is eerder al een verliesvoorziening gevormd van ongeveer € 61.000. In 2013 is het openbaar gebied overgedragen aan de gemeente. De kosten in 2013 hangen daarmee samen.


29

Overige projecten Naast bovenstaande projecten zijn drie kleinere projecten bijna kostenneutraal afgesloten. Het totale resultaat op deze projecten is ongeveer € 100 negatief.


30

5.

Weerstandsvermogen: reserves, risico’s en voorzieningen

5.1

Resultaten boekjaar / winstnemingen

Algemeen Eind 2013 / begin 2014 zijn de resultaatverwachtingen geactualiseerd. Bij een verwacht verlies, moet een verliesvoorziening worden gevormd. Vorming of verhoging van een verliesvoorziening zorgt voor een negatief resultaat. Bij een verlaging van de verliesvoorziening (wanneer de verliesverwachting lager is dan een jaar eerder), ontstaat een positief resultaateffect. Volgens de verslaggevingsregels moeten verliezen worden geboekt zodra bekend. Winsten mogen pas worden genomen wanneer ze voldoende zeker zijn / gerealiseerd zijn. In aanvulling op de resultaatverwachtingen geeft het MPG jaarlijks een beeld van de risico’s voor de verschillende projecten. Nieuwe afboekingen komen daarmee niet als een verrassing. Vorming verliesvoorziening Tabel 7 geeft een beeld van de verliesverwachtingen gesplitst per project. De kolom ‘resultaat t.l.v. eerdere jaren’ geeft een beeld van de verliesvoorzieningen die tot en met 2012 al zijn gevormd. Deze bedragen zijn al eerder ten laste van het resultaat gebracht. In de laatste kolom van tabel 7 staan de verliesverwachtingen eind 2013 / begin 2014. In 2013 is voor een aantal projecten verlies genomen. Het resultaat in het haar 2013 staat ook in onderstaande tabel. In totaal een negatief resultaat van ongeveer € 0,45 miljoen met een totale verliesvoorziening van ongeveer € 0,7 miljoen. Hierna volgt een toelichting op hoofdlijnen per categorie van verlies. Project nummer 1102 1107 1112 1136 1141 1145 1157 1176 1177 1182 1189 1191 1196 1199 1310 diverse

Complex nummer 9 13 31 15 32 36 33 37 27 38 50 47 56 59 25

Projectnaam

Resultaat t.l.v. Ten laste van Totaal verlies eerdere jaren resultaat 2013 voorziening Els 2 80.000 18.00062.000 Kets West 2 54.000 54.000 Willibrordusstraat 68.000 82.000 150.000 Amerikastraat-Hoofdstraat 16.000 16.000 Rosagaerde 116.000 116.000 Molenwijck fase 3 en 4 28.500 28.500 Chalet Fontaine - 't Rooi Dorp 20.000 20.000 Hooivork 2 68.000 146.000 214.000 De Werft herontwikkeling * 32.745 32.745 Blauwe Meer 16.000 16.000 Hoge Steenweg / Roosmalen * 17.000 17.000 Roestenbergstraat 69 24.000 24.000 Nieuwe sporthal * 53.766 53.766 de Hoogt III * 5.000 5.000 Roestenbergstraat 70 4.721 4.721 afronding afboeking restanten 40 -

Totaal verlies en verliesvoorziening projecten boekjaar 2013

445.772

813.732

* Voor deze projecten is geen voorziening gevormd, maar heeft afboeking direct plaatsgevonden. Tabel 7:

Verliesneming en voorziening b oekjaar 2013


31

Verliezen door de economische situatie In de risicoparagraaf uit het MPG 2012 werd al rekening gehouden met risico’s als gevolg van dalende grondprijzen en tragere uitgifte. Deze negatieve effecten zijn toen benoemd, maar nog niet ingerekend. Voor het project Hooivork II komt de afboeking vooral doordat is gerekend met aanzienlijk lagere grondprijzen. Het uitgiftepatroon is daarnaast een klein beetje aangepast. Het resterende grondprijsrisico is opgenomen in de risicoparagraaf en is nu lager. Voor het project Kets-West II vallen de verkopen tegen. Een verlaging van de grondprijs is geen oplossing voor het afzetprobleem. Grotere problemen zijn economische tegenwind in de afgelopen jaren, het tekort aan vertrouwen bij bedrijven en de beperkte financieringsmogelijkheden voor bedrijven. In de grondexploitatie is (al eerder) rekening gehouden met een traag afzettempo. Daardoor valt het effect van nog tragere uitgifte mee. Bij de actualisatie van de exploitatie is de verhoging van de grondprijs voor het jaar 2014 geschrapt. De overige veranderingen zijn opgesomd in paragraaf 4.1.3. Door bijstellingen aan de kostenkant, valt het verlies uiteindelijk mee. Voor het project Els II is de verliesvoorziening verlaagd. Dit komt doordat de gemeente WSG zal houden aan de samenwerkingsovereenkomst. Op basis van deze overeenkomst moet WSG aan de gemeente wettelijke rente betalen over de openstaande bedragen. Dit zorgt voor een hoger resultaat. In het project Roestenbergstraat 69 is voorzichtigheidshalve al een verlies ingerekend als gevolg van het faillissement van het bouwbedrijf van de ontwikkelende partij. De gemeente probeert de vordering op de privépersoon te verhalen. Het gaat om een openstaande factuur. Verliezen door bijzondere ontwikkelingen Voor een aantal projecten zijn in 2013 keuzes gemaakt die leiden tot aanvullende kosten. Voor een groot deel zijn de mogelijke financiële gevolgen al opgesomd in het MPG 2012. Een aantal risico’s werden realiteit in de loop van 2013. In het project Willibrordusstraat is het aanvullende verlies voor ongeveer € 60.000 veroorzaakt door de uiteindelijke afwikkeling van het geschil rondom bodemverontreiniging. Daarnaast leiden de aanleg van een speeltuin, een extra invalidenparkeerplaats en discussie over een hondenuitlaatplaats tot een extra kostenpost van ongeveer € 22.000. Voor het project Molenwijck bestaat de tegenvaller uit een kostenpost van € 50.000 vanwege de waardevolle eik in het plangebied. Voor het project de Werft zijn eerder gemaakte kosten afgeboekt. Met de keuze om de sporthal op de huidige locatie te handhaven, is herontwikkeling niet langer mogelijk. Ook voor het project sporthal zijn de eerder gemaakte kosten afgeboekt. In het MPG 2012 werd op basis van gemaakte afspraken nog rekening gehouden met een doorbelasting van deze kosten aan de nieuwe sporthal. Omdat dit in de besluitvorming over de nieuwe sporthal niet is gebeurd, is een afboeking het MPG 2013 nodig. Voor het project Van Roosmalen zijn in het verleden kosten gemaakt. Gezien het belang en de relatie met de ontsluitingsweg Loon op Zand, zijn kosten gemaakt zonder overeenkomst. In het MPG 2013 is op dit onderdeel schoon schip gemaakt. Overige verliezen / afboekingen Voor een aantal kleinere projecten zijn in het verleden (2009 / 2011) kosten gemaakt die nu worden afgeboekt. Het gaat om de projecten Blauwe Meer en De Hoogt III. De oorzaken zijn toegelicht in paragraaf 4.3. Verwachte afboeking basisschool De Hil In 2013 is basisschool De Hil vrij gekomen. De school is niet langer nodig voor het onderwijs. De school heeft nog een boekwaarde van ongeveer € 0,45 miljoen. De gemeente kan de boekwaarde zeker niet (volledig) terug verdienen met een nieuwe invulling. Bij herontwikkeling blijft in de huidige markt niet of nauwelijks een bedrag over om de boekwaarde terug te verdienen. Dit komt onder meer door de verwachte kosten voor asbestsanering, de kosten voor tijdelijk beheer, opbrengstderving als gevolg van een MPG 2013 ter vaststelling

32

waardevolle boom en de kosten voor de beperking van overlast van de leegstaande school. Al deze posten zijn elders in de begroting niet gedekt en komen daardoor ten laste van de verdiencapaciteit van de vrijkomende school. In de zomer van 2013 is krediet gevraagd voor een onderzoek naar de financiële haalbaarheid van herontwikkeling. In dat advies is ook aangegeven dat geen hoge resultaten zijn te verwachten bij verkoop en herontwikkeling. Het verschil tussen de boekwaarde en de verdienpotentie kan niet meer ten laste komen van het Grondbedrijf. Het Grondbedrijf beschikt immers niet over de middelen om dergelijke verliezen te kunnen dragen. Geadviseerd is om de school maximaal tegen de verdienpotentie (op basis van nacalculatie) over te dragen aan het Grondbedrijf. Daarmee blijft het project voor het MPG / voor het Grondbedrijf kostenneutraal. Het is zo goed als zeker dat van de boekwaarde van de school meer dan € 0,3 miljoen tot € 0,4 miljoen niet kan worden terugverdiend door herontwikkeling van de school. Deze informatie dient als input voor het opstellen van de jaarrekening 2013. Winstneming 2013 Het project Roestenbergstraat 14 is in 2013 definitief afgesloten. Het resterende saldo valt in 2013 vrij ten gunste van het resultaat.

5.2

Resultaatverloop en ontwikkeling investeringsreserve grondbedrijf

Inzet buffers uit het verleden De positieve resultaten uit de projecten in het grondbedrijf werden voorheen in beginsel verwerkt in de investeringsreserve van het grondbedrijf. De in het verleden opgebouwde reserves grondbedrijf zijn de afgelopen jaren ingezet voor het Bruisend Dorpshart en de ontsluitingsweg in Loon op Zand. De opgebouwde buffers zijn daarmee verdwenen. Verliesboekingen tot en met 2012 In 2011 / 2012 waren verliesboekingen nodig voor diverse projecten. Om te voorkomen dat de investeringsreserve een negatief beeld gaat vertonen, is in de jaren 2011 / 2012 per saldo al ongeveer € 0,4 miljoen voor deze projecten ten laste van de algemene reserve afgeboekt. Resultaatmutaties in 2013 en verwacht verloop van de investeringsreserve In 2013 zijn aanvullende verliezen voorzien en afgeboekt (zie de toelichting in paragraaf 5.1). Buiten deze aanvullende verliezen zijn de wijzigingen ten opzichte van het voorgaande MPG beperkt. Het voorstel is om het verlies uit het boekjaar 2013 voor € 250.000 ten laste van de investeringsreserve te brengen. Het resterende deel, een verlies van € 200.000 komt vervolgens ten laste van de algemene reserve. Voorheen werd het verwacht verloop voor de toekomst gepresenteerd in een grafiek. Nu de investeringsreserve is uitgeput, heeft dat niet zoveel zin meer. We volstaan daarom nu met de volgende opsomming van geschatte opbrengsten: € 160.000 boekwinst uit de verkoop van de oude brandweerkazerne in Loon op Zand; € 10.000 uit de verkoop van een stukje grond in het project Kloosterstraat in Loon op Zand; € 230.000 uit de verkoop van een stuk grond aan de Horst in Kaatsheuvel; € 30.000 uit het project Bernardplein in Kaatsheuvel. Dit komt door een vaste prijsafspraak met Casade die naar verwachting gunstig uitvalt voor de gemeente. De genoemde opbrengsten kunnen pas worden geboekt zodra ze vaststaan. Deze opbrengsten verwachten we niet eerder dan in 2015 te realiseren.

5.3

Risico’s

5.3.1 Algemeen Voor de grotere projecten hanteert de gemeente een standaardopzet die per project is opgenomen in de vertrouwelijke bijlage. Voor de kleinere projecten zijn de risico’s per project geschat. MPG 2013 ter vaststelling

33

Projecten als de ontsluitingsweg Loon op Zand, Bruisend Dorpshart en vrijkomende schoollocaties vormen geen onderdeel van de risicoparagraaf in het MPG. Deze projecten horen thuis bij de gemeentebrede risico’s die aan bod komen in de paragraaf weerstandsvermogen bij de jaarrekening. De risico’s uit het MPG vormen ook input voor het gemeentebrede risicoprofiel in de paragraaf weerstandsvermogen bij de jaarrekening. 5.3.2 Projectspecifieke risico’s In onderstaande tabel zijn samenvattend de projectspecifieke risico’s opgenomen. Voor de grotere projecten is dit inclusief vertraging in de afzet en mogelijke wijzigingen in de verkoopprijzen. Een onderbouwing van projectspecifieke risico’s voor eigen exploitaties en overige risico’s kunt u vinden in de vertrouwelijke bijlage. Complex nr.

Project nr.

Projectnamen

Boekwaarde 31-12-2013

BoekSoort waarde overeenkomst 31-12-2013 incl. voorz.

Eigen grondexploitaties / in exploitatie genomen complexen 9 1102 Els 2 900.129 13 1107 Kets West 2 5.918.501 37 1176 Hooivork 2 751.635 36 1145 Molenwijck fase 3 en 4 635.457

838.129 5.864.501 537.635 606.957

Grondposities / niet in exploitatie genomen gronden 24 1143 Kets-West II 2e fase grondpositie 240.820 41 1185 Sweensstraat West 2.255.843

240.820 eigen grond 2.255.843 eigen grond

Faciliterend nieuw / met overeenkomst 31 1112 Willibrordusstraat 15 1136 Amerikastraat-Hoofdstraat 32 1141 Rosagaerde 38 1182 Blauwe Meer 57 1197 landgoed sandstaete 58 1198 landgoed binnenpolder 59 1199 de Hoogt III * 25 1310 Roestenbergstraat 70 60 1500 Prins Bernardplein 61 1501 Woningbouw Kasteelweide 62 1502 Gasthuisstraat 77 68 1508 Ontwikkeling Weteringstraat 16-17 72 1512 Woningbouw nabij Horst 4

Faciliterend oud en overige 30 1154 Ruimte voor Ruimte 33 1157 Chalet Fontaine- 't Rooi Dorp 51 1190 Hoofdstraat 16-18

Totaal

147.338 11.543 110.532 1.018 2.631 -3.175 6.348 0 -68.070 3.297 110 387 6.365

5.022 90.380 2.336

-2.662 -4.457 -5.468 1.018 2.631 -3.175 1.348 0 -68.070 3.297 110 387 6.365

overeenkomst eigen grond eigen grond eigen grond

Kans Bedrag risico b

axb

1.560.000 1.560.000 1.077.000 1.237.000 1.416.000 1.176.000 350.000 210.000

div div div div

329.000 310.000 434.000 47.000

50.000 50.000 1.517.000 1.517.000

20% div

10.000 574.000

100.000 3.000 10.000 3.000 15.000 10.000 4.000 6.000

div 15% 40%

exploitatie-ovk exploitatie-ovk initiatief. ovk

350.000 3.000 10.000 16.000 5.000 3.000 10.000 3.000 40.000 5.000 6.000 -

25%

20.000 450 4.000 600 3.000 2.000 800 1.500

5.022 oud geen ovk. 70.380 oud geen ovk. 2.336 oud geen ovk.

5.000 72.000 3.000

5.000 72.000 2.400

50% 70% 30%

2.500 50.400 720

Totaal

exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk exploitatie-ovk

Risico Risico bedrag bedrag vorig jaar 2013 (2012) a

6.501.000 5.980.400

20% 20%

20% 20%

1.789.970

Tabel 8 : Totaaloverzicht projectspecifiek e risico's, uitgesplitst per project

Voor het project Els II komt het grootste deel van het risico voort uit het geschil met WSG over de naleving van de samenwerkingsovereenkomst. De gemeente staat sterk op basis van ingewonnen advies en dwingt naleving juridisch af. Voor het project Kets –West II is het risico vooral gelegen in tragere uitgifte en mogelijke daling van de verkoopprijzen. De uitgifte is al vrij traag ingezet met een uitgiftepatroon tot en met 2020. Qua verkoopprijzen is het uitgangspunt dat een daling van de verkoopprijs niet zal leiden tot veel extra verkopen. Bij het project Hooivork II lopen de risico’s uiteen. Het grootste risico is dat de ingerekende exploitatiebijdragen niet of later zullen binnen komen. Het risico van een daling van de grondprijzen is afgenomen, doordat nu is gerekend met een gemiddelde prijs van € 250 per vierkante meter. Voor het project Molenwijck fase 3 en 4 is het risico afgenomen doordat meer duidelijkheid is ontstaan over de waardevolle eik. Het resterende risico bestaat nog voor een groot deel uit resterend risico rondom deze eik. MPG 2013 ter vaststelling

34

Voor de locatie Sweensstraat-West zijn eind 2012 / begin 2013 de risico’s van een eerste fase in beeld gebracht. Het toen berekende risico voldoet om eventueel alle gronden af te waarderen naar landbouwwaarde, rekening houdend met de mogelijkheid tot verkoop van een tweetal kavels aan de Rechtvaart. Het uitgangspunt is nu een gefaseerde ontwikkeling. Zodra meer bekend is over het vervolg van het project, volgt ook een nieuwe risicoanalyse die passend is bij het vervolg van het project. In scenarioberekeningen is uitgegaan van relatief lage gemiddelde gronduitgifteprijzen. Het risicoprofiel van het project Willibrordusstraat is afgenomen. Dit komt doordat het project voor een groot deel gereed is en doordat de claim van Casade inzake bodemverontreiniging in 2013 afgewikkeld is.

5.4

Reserves en voorzieningen

Ultimo 2013 is de stand van de aan het grondbedrijf verbonden reserves als volgt: Verloop reserves grondbedrijf

Stand Stand ultimo 2012 ultimo 2013

investeringsreserve reserve bovenwijkse voorzieningen reserve (stimulering) volkshuisvestingsbeleid reserve voor planherzieningen

258.000 48.000 131.000 179.000

12.000 61.000 64.000 147.000

Totaal grondbedrijf gerelateerde reserves

616.000

284.000

Tabel 9 : Reserves gerelateerd aan grondbedrijf

Investeringsreserve Het verloop van de investeringsreserve is toegelicht in paragraaf 5.2. Resultaten van projecten in het grondbedrijf worden in principe verwerkt door middel van toevoeging / onttrekking aan de investeringsreserve, tenzij de Raad anders besluit. In 2013 is € 10.000 aan rente toegevoegd aan de reserve. Het negatieve resultaat op de projecten in 2013 is voor € 250.000 ten laste van de investeringsreserve gebracht. Daarmee is de investeringsreserve uitgeput. Hiermee is geen ruimte meer in het grondbedrijf om toekomstige tekorten te kunnen dekken. Benodigde reserve / buffer voor exploitatierisico’s De investeringsreserve is leeg en de reserve voor exploitatierisico’s is afgeschaft. Toch is er nog een kans op extra afboekingen op projecten. Paragraaf 5.3 bevat een weergave van de risico’s op de lopende projecten. Op grond van de uitkomsten in paragraaf 5.3, wordt geadviseerd om van de algemene reserve toch zeker € 3,4 miljoen (minimaal) te labelen voor de risico’s in het grondbedrijf. Dit is exclusief het project Bruisend Dorpshart. Ook verwachte afboekingen op de boekwaardes van vrijkomende scholen zijn daar nog niet in begrepen. Reserve bovenwijkse voorzieningen De reserve bovenwijkse voorzieningen wordt gevoed met bijdragen bij nieuwbouwprojecten. De middelen moeten worden ingezet voor infrastructuur of projecten met een bovenwijks karakter. Zowel private projecten als gemeentelijke projecten dragen bij aan de reserve. Met de totstandkoming van de nieuwe structuurvisie is de onderbouwing van verschuldigde bijdragen verbeterd. In de Nota Bovenwijkse voorzieningen komt een aanvullende onderbouwing over de wijze waarop de gemeente de ontvangen middelen in zal zetten. In 2013 is € 20.000 ingezet voor projecten uit het stimuleringskader groenblauwe diensten. Voor drie kleine projecten is samen € 32.000 aan bijdragen ruimtelijke ontwikkeling ontvangen. In de toekomst zijn meer bijdragen te verwachten. Besteding kan pas op het moment dat de bijdragen ook echt zijn ontvangen.


35

Reserve stimulering volkshuisvestingsbeleid De gemeente zet de gereserveerde middelen in bij het oplossen van onverwachte knelpunten op het gebied van volkshuisvesting. In 2013 is € 60.000 ingezet voor startersleningen en ongeveer € 6.000 voor de organisatie van een woonconferentie. Reserve voor planherzieningen De opbrengsten uit incidentele grondverkopen en de verkoop van reststroken zijn in de regel toegevoegd aan de reserve planherzieningen. Na verkoop is vaak een bestemmingsplanherziening nodig. De kosten van een dergelijke herziening betaalt de gemeente dan uit de reserve. Ook de kosten van verkoop komen ten laste van deze reserve. In 2013 is vanwege de uitvoering van het reststrokenbeleid € 48.500 ten laste van deze voorziening gebracht. Deze kosten zijn in 2013 per saldo gemaakt voor het handhavingstraject inzake onrechtmatig gebruik en de verkoop van snippergroen. In de gemaakte kosten zijn inbegrepen de voorbereidingsuren en de kosten van totstandkoming van het beleid. In 2013 bedroeg de opbrengst uit de verkoop van reststroken ongeveer € 36.000. Handhavingstraject onrechtmatig gebruik Op basis van een inventarisatie blijkt dat op 670 plaatsten sprake is van onrechtmatig gebruik van gemeentegronden. Daarom is in 2013 het beleid ‘Uitgifte reststroken en handhaving van gemeentelijke eigendommen’ vastgesteld. De gemeente zet hiermee in op de aanpak van onrechtmatig gebruik van gronden. De gemeente verkoopt waar mogelijk reststroken en kiest voor een meer actieve aanpak. Het is de bedoeling dat dit traject uiteindelijk voor de gemeente kostenneutraal zal zijn. De inzet is dat de opbrengsten uit de verkoop van de reststroken uiteindelijk toereikend moeten zijn om de (ambtelijke) kosten van het handhavingstraject te kunnen dekken. Overige mutaties reserve In 2013 is voor € 22.000 aan rente aan de reserve toegevoegd en voor € 5.000 aan kosten voor de structuurvisie aan de reserve onttrokken. Reserve kwaliteitsverbetering van het landschap Artikel 2.2 van de provinciale Verordening ruimte 2012 (hierna Verordening ruimte) bevat de verplichting voor gemeenten om een kwaliteitsbeleid voor het landschap te voeren. Daarbij zijn alleen ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk, wanneer ook een bijdrage wordt geleverd aan de kwaliteit van het landschap (in brede zin). Ontwikkelaars zijn verplicht te investeren in de kwaliteit van het landschap. Ontwikkelaars betalen alleen een bijdrage wanneer ze de investering in kwaliteit van het landschap niet op eigen terrein kunnen invullen. De gemeente stort de bijdrage dan in de reserve kwaliteitsverbetering van het landschap. De ontvangen bijdragen kunnen alleen in dit kader worden ingezet. Dat gebeurt bij voorkeur binnen de gemeentegrenzen van de gemeente Loon op Zand. Op dit moment zijn nog geen bijdragen ontvangen. Op basis van afgesloten overeenkomsten zijn komende jaren opbrengsten te verwachten.


36

Bijlagen: Bijlage 1: Aanvulling paragraaf grondbeleid bij jaarrekening met informatie per project Bijlage 2: Totaalstaat projecten grondbedrijf Bijlage 3: Bandbreedtes van parameters Bijlage 4: Vertrouwelijke bijlage grondexploitaties lopende projecten Bijlage 5: Vertrouwelijke bijlage raamkredieten Bijlage 6: Vertrouwelijke bijlage risicoprofielen eigen exploitaties Bijlage 7: Vertrouwelijke bijlage tekstueel risico’s Bijlage 8: Bronvermelding


37

Bijlage 8: Bronvermelding Bij de totstandkoming van het MPG 2013 zijn diverse bronnen geraadpleegd. Hierna zijn enkele belangrijke documenten opgesomd die als input hebben gediend bij de totstandkoming van het MPG 2013: -

Metrum – Outlook Grondexploitaties 2014, Metrum, november 2013; Financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven 2013, Deloitte Real Estate, december 2013; Prijsontwikkeling Funda in gemeente Loon op Zand en omstreken; februari 2014; Quickscan woningbouwprogramma 2013, gemeente Loon op Zand, januari 2014; Bestaande woningen iets goedkoper dan een jaar eerder, CBS, conjunctuurbericht 21 februari 2014; Gemeentelijke grondbedrijven in zwaar weer, RO magazine; januari/februari 2014; Marktinformatie van onder andere Aegon, Rabobank en NVM, februari 2014; Voorzichtig herstel bouwsector, CBS, februari 2014 Bevolkingsgroei Noord-Brabant 2013, Provincie Noord-Brabant, februari 2014; Heet gewassen Rompertje, Friso de Zeeuw, RO magazine, oktober 2013; Tien leefregels om een mammoet te temmen (Risicobeheersing en bijsturing bij grondbedrijven; Site Vereniging van Grondbedrijven; 2013 Conclusies en aanbevelingen uit: Eindrapport – een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen Kosten Koper, Tijdelijke Kamercommissie Huizenprijzen in opdracht van de Tweede Kamer, april 2013; Memo Rente en inflatie 2013-Q3, Metrum, december 2013.


38

Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2013

Recommend Documents