MPV. Meerjaren Perspectief Vastgoed. Jaar 2009

MPV Meerjaren Perspectief Vastgoed Jaar 2009

Versie: Opgesteld d.d.: Dienst: Afdeling: Steller:

1.0 september 2009 Beleid Bedrijfsbureau P. van der Knaap

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING 1 2

INLEIDING........................................................................................................... 5 VERANTWOORDING OVER JAARSCHIJF 2008 ............................................... 6 2.1 Algemeen ..................................................................................................... 6 2.2 Ontwikkeling boekwaarde............................................................................. 6 2.3 Begroting 2008 versus werkelijke kosten 2008............................................. 7 2.4 Productieresultaten 2008.............................................................................. 7 3 POSITIE GRONDCOMPLEXEN .......................................................................... 8 3.1 Algemeen ..................................................................................................... 8 3.2 Grondcomplexen .......................................................................................... 8 3.2.1 Nog Niet In Exploitatie genomen Gronden (NNIEG).............................. 8 3.2.2 In Exploitatie genomen Gronden (IEGG)............................................... 9 3.2.3 Overige gronden.................................................................................. 11 3.3 Fondsen...................................................................................................... 12 3.4 Weerstandsvermogen grondexploitaties..................................................... 12 3.5 Afdracht algemene dienst ........................................................................... 13 3.6 Surplus weerstandsvermogen grondexploitaties ........................................ 13 Bijlagen A. Staat van boekwaarden per 1/1/2009 B. Overzicht grondcomplexen nog niet in exploitatie genomen C. Risicoanalyse grondcomplexen nog niet in exploitatie genomen D. Overzicht grondcomplexen in exploitatie genomen E. Totaal Nog niet - & In exploitatie genomen grondcomplexen F. Berekening Weerstandsvermogen grondexploitaties 1/1/2009

Meerjarenperspectief vastgoed 2007

2

SAMENVATTING Jaarlijks wordt door de afdeling Bedrijfsbureau van de Dienst Beleid de nota Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) uitgebracht. Doel van deze Nota is inzicht te verschaffen over de in exploitatie genomen gronden, de nog niet in exploitatie genomen gronden en de verspreide gronden. Dit gebeurt door het actualiseren van alle grondexploitatieberekeningen waarbij ook gekeken wordt naar verwachte ontwikkelingen voor de komende jaren. Tevens wordt inzichtelijk gemaakt hoe de ontwikkeling van het weerstandsvermogen grondexploitaties zal verlopen. Bovendien worden af te sluiten complexen financieel belicht en wordt er voor de komende jaren een prognose gegeven van de verwachte resultaatneming. Voor het bepalen van het Weerstandsvermogen en de resultaatneming wordt uitgegaan van het Besluit begroting en verantwoording (BBV) en de daarbij behorende besluitvorming voor bepaling van het weerstandsvermogen grondexploitaties. Hierin is opgenomen dat verliezen die onontkoombaar zijn, gelijk dienen te worden afgeboekt en dat bij realisatie van 75% van de verkopen en een goed inzicht in de verder kosten, er winstneming mogelijk is. Het voor u liggende Meerjaren Perspectief Vastgoed 2009 (MPV 2009) is er één in een lange reeks die nog gaat volgen. De MPV wordt in het vervolg gelijktijdig met de kadernota vastgesteld, waardoor de inhoud van de MPV als input dient voor de kadernota en de begroting. Met deze MPV wordt de opbouw en inhoud van de MPV zichtbaar gemaakt en wordt basis gelegd voor verschillen analyses ten opzichte van voorgaande jaren. De herzieningen t.b.v. deze MPV zijn uitgevoerd begin 2009 en vormen daarmee de basis van dit document. Het herzien van de exploitaties is echter een continue proces. Zo zijn bv. de uitkomsten van de MARAP altijd reden om een selectie van de exploitaties opnieuw in hetzelfde jaar te herzien. Ook in 2009 zal dit het geval zijn, aangezien de kredietcrisis eveneens effect heeft op de grondexploitaties. De kavelverkoop loopt sterk terug, met nadelige gevolgen voor de resultaten op de grondexploitaties. De in exploitatie genomen grondcomplexen laten, op netto contante waarde1, het volgende beeld zien (stand per 1 juli 2009): -

Woningbouw Herstructurering Woningbouw Uitleggebieden Industrie en Bedrijventerreinen Tuinbouw

€ 3,9 mln € 11,0 mln € 11,2 mln € 0,0 mln

Saldo Grondcomplexen

€ 26,1 mln

Per 1/1/2009 geven de in exploitatie genomen grondcomplexen een geprognosticeerd positief saldo van € 26,1 mln op netto contante waarde. Hieruit komt tevens de afdracht aan concern zijnde € 450.000,= per jaar. Voor de periode tot 31 december 2011 is de verwachting dat de volgende resultaten (op netto contante waarde 1/1/2009) zullen worden geboekt: Jaar 2009 2010 2011 Winst-/verliesneming € 2.988.000 € 3.642.000 € 83.000 Afdracht AD € 450.000 € 450.000 € 450.000 Sub-totaal € 2.538.000 € 3.192.000 € 367.000Beschikbaar € 25.903.000 + € 14.821.000 + € 13.317.000 + Weerstandsvermogen Sub-totaal € 28.441.000 € 18.013.000 € 12.950.000 Benodigd € 14.821.000 € 13.317.000 € 13.374.000 Weerstandsvermogen Mutatie surplus Weerstandsvermogen Surplus vorig jaar Totaal surplus

€ 13.620.000

€ 4.696.000

€ - + € 13.620.000

€ 13.620.000 + € 18.316.000

1

€ 424.000€ 18.316.000 + € 17.892.000

Netto Contante Waarde (NCW) is de huidige waarde die de grondcomplexen hebben als de geprognosticeerde resultaten worden gerealiseerd en waar pas over beschikt kan worden als de resultaten daadwerkelijk gehaald worden. Meerjarenperspectief vastgoed 2007

3

Hierbij is als uitgangspunt genomen dat ieder jaar bij het opstellen van de jaarrekening wordt vastgesteld welk deel van het resultaat benodigd is voor het op peil houden van het weerstandsvermogen (Benodigd Weerstandsvermogen) en welk deel als surplus kan worden aangewend voor het vlottrekken van projecten met een complexe financiële start en/of uitvoering (Surplus Weerstandsvermogen). Er mag gesteld worden dat het weerstandsvermogen goed op peil is. Wel moet rekening worden gehouden met het feit dat voor de ontwikkeling van Atalanta €10 mln. van het weerstandsvermogen is gereserveerd. Echter, gezien de hoogte & ontwikkeling van het surplus weerstandsvermogen, komt het benodigde weerstandsvermogen geenszins in gevaar. Bovendien wordt nog in 2009 vanuit de Essent-gelden €8 mln. ingezet in het weerstandsvermogen grondexploitaties. Aangetekend moet worden, dat niet volledig bekend is welke grondcomplexen de komende jaren in exploitatie worden genomen en welke consequenties dit heeft voor het financiële resultaat. Immers, het opstarten van nieuwe complexen heeft uiteraard effect op de algehele boekwaarde en dus op de hoogte van het benodigde weerstandsvermogen. Het surplus weerstandsvermogen wordt hierdoor uiteraard ook beïnvloed. Ten aanzien van de projecten zullen in het bijzonder de projecten Rundedal en Klokkenslag goed moeten worden bezien. Voor beide projecten geldt dat reeds voorzieningen getroffen zijn en zal gekeken moeten worden of herontwikkeling tot de mogelijkheden behoord. Het weerstandsvermogen is in 2008 toegenomen met €3,2 miljoen tot een waarde van €23,2 miljoen. Grondslag hiervoor zijn een aantal resultaatnemingen (o.a. Bargermeer €4,5 mln, Waanderveld €2,7 mln) waar de getroffen voorzieningen voor Rundedal en Klokkenslag tegenover staan (totaal €4,1 mln). Het benodigde weerstandsvermogen grondexploitaties per 1/1/2009 bedraagt € 14,7 miljoen. Het totale vermogen van de reserves en voorzieningen laat per 1/1/2009 op basis van het MPV 2009 het volgende Beeld zien: -

Weerstandsvermogen Grondexploitaties Reserve Bodemvoorziening Grondexploitaties Fonds Bovenwijkse Voorzieningen

Saldo Reserves en Voorzieningen

€ € € €

23,2 0,2 7,5

mln mln mln

30,9 mln

Het beeld van de in exploitatie genomen grondexploitaties voor de komende jaren is overwegend positief. Er zijn een aantal risico’s te benoemen ten aanzien van de grondcomplexen: - Géén verkopen op het Rundedal; - Bedrijventerreinen waarbij een aantal leads met grote klanten zijn komen te vervallen; - Er staan behoorlijk wat kavels in optie, maar de daadwerkelijke verkoop, dat wil zeggen de aktepassering, loopt achter bij de prognoses; - Herontwikkelingen bij woningbouwlocaties en de afnemende markt voor appartementen; - Verlenging van de looptijd van de grondexploitaties als gevolg van teruglopende verkopen; - Hogere rentekosten als gevolg van de langere looptijden van grondexploitaties; - de nieuwe Grexwet, welke risico’s met zich mee brengt in het kader van juridische procedures; Ondanks deze risico’s (waarvan een aantal hun oorsprong hebben in de kredietcrisis) is de verwachting dat de exploitatieresultaten op orde blijven en het weerstandsvermogen voldoende op peil blijft. Met het surplus aan weerstandsvermogen ontstaat vervolgens een buffer om projecten, die in eerste opzet onrendabel blijken, financieel uitvoerbaar te maken. Het beschikbare weerstandsvermogen en de geprognosticeerde exploitatieresultaten geven op dit moment geen reden om extra reserves te reserveren om bovengenoemde risico’s af te dekken. Dit is tevens een positief gegeven voor de uitgesproken bestuurlijke intentie om €10 mln. vanuit de grondexploitaties bij te dragen aan het Atalanta-project. Naast de genoemde risico’s zijn er ook een aantal nieuwe ontwikkelingen zoals Masterplan Emmen centrum, Masterplan Tuinbouw en het verder uitwerken van de Structuurvisie, welke (nog) niet opgenomen zijn in het meerjarenperspectief maar wel hun invloed hierop kunnen hebben. De verwachting is dat hier forse investeringen benodigd zijn, waar niet altijd evenveel opbrengsten tegenover staan.


4

1

INLEIDING

Met de jaarlijkse herziening van het Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid, waarbij voornamelijk de financiële consequenties belicht worden. Er wordt inzicht verschaft in de huidige financiële positie van de grondcomplexen. Daarnaast wordt op basis van de huidige inzichten een prognose gegeven van de te verwachte resultaten van de lopende projecten. Het MPV bevat de financiële resultaten van de in exploitatie genomen gronden, nog niet in exploitatie genomen gronden en de overige gronden. Tevens is in de MPV opgenomen de ontwikkeling van de Weerstandsvermogen grondexploitaties. De jaarlijks bijgestelde MPV is een belangrijk instrument voor de financiële bewaking van ruimtelijke ontwikkelingen. Jaarlijks vindt er een actualisatie plaats van de in exploitatie genomen grondcomplexen. Eenmaal per jaar worden de grondexploitaties gezamenlijk vastgesteld door besluitvorming van de MPV in de Raad. Er dient hierbij te worden opgemerkt dat wijzigingen in de grondexploitatieberekeningen in het kader van de MPV altijd van financieel technische aard zijn. Inhoudelijke planwijzigingen van ingrijpende aard dienen altijd via gescheiden besluitvorming te worden voorgelegd aan de raad onder verantwoordelijkheid van de projectmanager. Randvoorwaarde voor het goed functioneren van de MPV als sturingselement is dat de exploitatieberekeningen reëel moeten worden opgesteld en dat alle actuele ontwikkelingen financieel vertaald dienen te zijn. Alleen op deze wijze kan een transparant grondbeleid worden gevoerd en geeft de optelling van de verschillende grondexploitaties een reëel beeld over de financiële positie van het gevoerde grondbeleid. Daar het Meerjarenperspectief inzicht geeft in de verwachte kosten en opbrengstenontwikkeling ontstaat er een sturingsmechanisme waarbij anders dan op projectniveau gestuurd kan worden op resultaatniveau. Hierbij kunnen de opbrengsten worden ingezet om projecten, die in eerste opzet onrendabel blijken, financieel uitvoerbaar te maken. Doelstelling van het uitvoeren van het totaal aan grondcomplexen is immers niet het behalen van winsten maar het creëren van middelen om maatschappelijk gewenste ontwikkelingen uit te kunnen voeren. In hoofdstuk 3 paragraaf 6 wordt derhalve voorgesteld om naast de Weerstandsvermogen grondexploitaties een bestemmingsreserve grondexploitaties in te stellen. In afzonderlijke grondcomplexen geldt het streven naar een optimaal resultaat tussen tijd, kwaliteit en geld. Hierbij komt meer kijken dan ‘slechts’ het behalen van een sluitend exploitatieresultaat. Daar waar winsten te behalen zijn dienen deze winsten zich niet altijd te vertalen in een hogere kwaliteitsambitie maar kan deze winst ook worden aangegrepen om projecten met een complexe financiële start en/of uitvoering te bekostigen. Alleen op deze wijze kunnen kwalitatieve ambities van minder rendabele projecten worden gewaarborgd. Deze wijze waarop met grondcomplexen wordt omgegaan vraagt van éénieder projectoverschrijdend meedenken. Het Meerjaren Perspectief Vastgoed zoals dat hier voor u ligt bestaat uit een tweetal delen. Deel 1, de MPV 2009, omvat het openbare deel met daarin een jaarverslag met betrekking tot de resultaten van het afgelopen jaar en een geactualiseerd toekomstperspectief van de grondcomplexen. Deel 2, de bijlagen B, C, D en E bestaat uit de financiële en planinhoudelijke gegevens van de in exploitatie genomen gronden en de niet in exploitatie genomen gronden. Deze gegevens liggen, vanwege de vertrouwelijke informatie die hierin vermeld staat, ter inzage bij de Griffie. Separaat zijn de uitgangspunten en voorwaarden opgenomen in de Notitie Uitgangspunten Meerjaren Perspectief Vastgoed (juni 2009 vastgesteld door het College), welke zijn gehanteerd voor de herzieningen van de grondexploitaties. De opbouw van het 1e deel van het MPV is als volgt: Hoofdstuk 2 omvat een verantwoording van de jaarschijf van het afgelopen jaar. Hoofdstuk 3 geeft inzicht in de positie van de grondcomplexen. Als medio 2010 het volgende Meerjaren Perspectief Vastgoed wordt uitgebracht zal hierin tevens een verschillenanalyse worden opgenomen waarmee verschillen ten opzichte van het voorgaande jaar worden geanalyseerd.


5

2 2.1

VERANTWOORDING OVER JAARSCHIJF 2008 Algemeen

De verantwoording over de jaarschijf dient antwoord te geven op onder andere de volgende zaken: Wat is de kasstroom van het afgelopen jaar; Hoeveel bouwgrond is er geproduceerd ten behoeve van woningbouw, kantoren en bedrijventerreinen; Wat zijn de verschillen met de prognoses en welke invloed hebben deze verschillen op het toekomstperspectief van de grondexploitaties; Hoe hebben de liquiditeitspositie en vermogenspositie zich ontwikkeld. De grondexploitaties waarmee gewerkt wordt kennen over het algemeen lange looptijden waardoor een jaarschijf uit het MPV een beperkt onderdeel is van de gehele looptijd. Verschillen in één jaarschijf tussen werkelijk gerealiseerd en geprognosticeerd worden over het algemeen opgevangen door de nog te realiseren opbrengsten en uitgaven in de jaren erna. Vaak gaat het niet om meevallers maar om uitstel van de nog te maken kosten. Dit gaat tevens op voor de opbrengsten. Indien dit het geval is, dan wordt de financiële consequentie hiervan beperkt tot de rentelasten over de boekwaarde. De rentelasten kunnen echter bij complexen met een forse boekwaarde behoorlijk oplopen. Voor 2009 is het te hanteren rentepercentage 5% (dit houdt in dat bij een ongewijzigde boekwaarde de boekwaarde met 5% verhoogd wordt).

2.2

Ontwikkeling boekwaarde

De boekwaarde van de grondcomplexen is opgelopen van € 76,6 miljoen per 1/1/2008 naar € 77,7 miljoen per 1/1/2009. Het oplopen van de boekwaarde wordt o.a. verklaard door €7,3 mln. aan resultaatnemingen in combinatie met meer inkomsten dan uitgaven en rentekosten. Het belangrijkste gevolg hiervan is een stijging van de rentelasten voor de komende jaren. De boekwaarden van de verschillende grondcomplexen zijn als volgt gewijzigd:

Nog niet in exploitatie genomen gronden - Woningbouw herstructurering - Woningbouw uitleggebieden - Industrie en bedrijventerreinen - Tuinbouw In exploitatie genomen gronden - Woningbouw herstructurering - Woningbouw uitleggebieden - Industrie en bedrijventerreinen - Tuinbouw Overige gronden

1/1/2008

1/1/2009

Verschil

€ € € €

€ € € €

€ € € €

0,6 mln (+) 0,5 mln (+) 0,1 mln (+) 0 mln

€ € € € €

0,4 mln (+) 7,5 mln (-) 5,8 mln (+) 0,8 mln (+) 0,4 mln (+)

1,6 mln 7,7 mln 0,1 mln 0 mln

€ -/- 3,8 mln € 13,4 mln € 22,0 mln € 17,6 mln € 18,0 mln

2,2 mln 8,2 mln 0,2 mln 0 mln

€ -/- 3,4 mln € 5,9 mln € 27,8 mln € 18,4 mln € 18,4 mln

2.2.1 Ontwikkeling boekwaarde nog niet in exploitatie genomen gronden De toename van de boekwaarde voor de nog niet in exploitatie genomen gronden is gelegen in de opstart van een aantal nieuwe voorbereidingstrajecten. Het grootste deel van de boekwaarde wordt ingenomen door projectnr. 7061 (Vreding), waar de aankoop van het oude politiebureau in verwerkt zit. 2.2.2 Ontwikkeling boekwaarde in exploitatie genomen gronden De afname van de boekwaarde in de categorie woningbouw herstructurering wordt voornamelijk veroorzaakt door opbrengsten bij vrijwel alle hieronder vallende projecten. Voor de woningbouw in de uitleggebieden valt een forse afname van de boekwaarde op, die vrijwel volledig valt toe te schrijven aan de opbrengsten van project 7050 (Delftlanden I). Bij de industrie en bedrijventerreinen zien we dat opbrengsten en resultaatnemingen elkaar redelijk in evenwicht houden. De bouw- en woonrijpactiviteiten van met name project 7450 (Businesspark Meerdijk) en de plan- en financieringskosten over de gehele linie bepalen vervolgens de stijging van de boekwaarde. Voor de tuinbouwcomplexen geldt dat er in 2008 wederom geen verkopen hebben plaatsgevonden. De stijging van de boekwaarde is hier vrijwel geheel toe te rekenen aan de rentekosten (€ 590.000,=). Meerjarenperspectief vastgoed 2007

6

2.2.3 Ontwikkeling boekwaarde overige gronden Met betrekking tot de overige gronden heeft er een resultaatneming plaatsgevonden op het complex ‘Opgeheven gronden’, welke zorgt voor de stijging van de boekwaarde. In bijlage A wordt per complex de mutatie van de boekwaarde weergegeven.

2.3

Begroting 2008 versus werkelijke kosten 2008

Met betrekking tot de jaarrekening 2008 zijn grote verschillen waar te nemen tussen de begrote uitgaven en ontvangsten in de grondexploitaties en de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. De geprognosticeerde en werkelijke kasstroom plus rente van het kalenderjaar 2008 ziet er als volgt uit.

Uitgaven Ontvangsten

Gerealiseerd € 28,4 mln -/- € 27,3 mln

Begroot € 45,0 mln -/-€ 46,2 mln

Kasstroom

-/-€ 1,1 mln

€ 1,2 mln

Verschil € 16,6 mln -/- € 18,9 mln -/- €

2,3 mln

Tussen de gerealiseerde en begrote uitgaven en ontvangsten zit een behoorlijk verschil dit wordt veroorzaakt doordat projecten te maken krijgen met niet voorziene interne of externe vertragingsfactoren (zoals planvertraging of moeizame uitgifteonderhandelingen). Algemeen geldt dat als de opbrengsten verschuiven in de tijd er getracht moet worden de daarmee samenhangende kosten en uitgaven eveneens in tijd te verschuiven.

2.4

Productieresultaten 2008

Behoudens de financiële resultaten is het tevens van belang de productieresultaten op te nemen . Dit zijn enkel de resultaten die al in de exploitatie opgenomen zijn en waarvan dus de aktepassering heeft plaatsgevonden. Te denken valt hierbij aan aantallen woningbouwkavels, m2 bedrijventerrein, kantoren en tuinbouw. In 2008 zijn ten aanzien van woningbouwcomplexen (zowel particuliere als projectmatige bouw) 53 aktes gepasseerd. Kavelverkoop heeft met name plaatsgevonden op de Delftlanden. Bij de bedrijventerreinen is 18,2 hectare grond verkocht, waarbij Bargermeer een aandeel had van 81% (in omzet 57%). Aangaande tuinbouw hebben er op het Rundedal in 2008 wederom geen verkopen plaatsgevonden.


7

3 3.1

POSITIE GRONDCOMPLEXEN Algemeen

De positie van de grondcomplexen kan worden bepaald door te kijken naar de resultaten van de verschillende grondcomplexen en de verschillende fondsen en voorzieningen . Het uiteindelijke resultaat geeft inzicht in de financiële situatie van de grondcomplexen. Daar de grondcomplexen een verschillende looptijd hebben worden de saldi terug gerekend middels de netto contante waarde berekening naar de peildatum van het meerjaren prognose vastgoed (MPV) in dit geval 1 januari 2009. In de volgende paragrafen worden de boekwaarden en nog te verwachten kosten en opbrengsten van de verschillende projecten behandeld waarbij deze ingedeeld zijn naar de complex indeling zoals deze door de gemeente Emmen wordt gehanteerd. De opbouw die is gehanteerd geeft aansluiting bij de jaarrekening, welke is gebaseerd op het Besluit begroting en verantwoording (BBV). De grondcomplexen die worden behandeld betreffen alle grondcomplexen waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen nog niet in exploitatie genomen gronden en in exploitatie genomen gronden. Hierbij wordt tevens zichtbaar gemaakt welke resultaatneming in voorgaande jaren gedaan is. Daarnaast zijn ook de grondvoorraden opgenomen. Daar deze MPV later in het jaar uitkomt, is in deze MPV eveneens aangegeven welke grondcomplexen tot op heden in 2009 zijn toegevoegd, voor de komende jaren zal dit niet mogelijk zijn maar zal vanuit het voorgaande jaar worden gekeken welke complexen toegevoegd zijn en afgesloten zijn.

3.2

Grondcomplexen

Met betrekking tot de grondcomplexen wordt een onderverdeling gemaakt naar in exploitatie genomen gronden, nog niet in exploitatie genomen gronden en overige gronden. Voor 2009 zijn tot op heden de volgende grondcomplexen toegevoegd: Complexnr. 7070 7108

Plaats Emmen-centrum Emmen

Naam Willinkplein-Zuid Weerdingerstraat – Voormalige afvalinzameling

Gezien de minimale activiteiten die tot op heden op deze complexen zijn uitgevoerd, zijn deze complexen nog niet meegenomen in de MPV-overzichten. Vanaf 2009 wordt eveneens gewerkt met een initiatieffase, hierbij is budget beschikbaar voor de projectmanager voor de voorbereidingskosten en haalbaarheidsonderzoeken, voor een plan van aanpak en een financiële haalbaarheidstoets. 3.2.1 Nog Niet In Exploitatie genomen Gronden (NNIEG) Voor toekomstige grondcomplexen waarvoor nog geen raamkrediet is vastgesteld wordt een voorbereidingskrediet afgegeven welke in het College wordt vastgesteld. Hierin worden de kosten opgenomen om toekomstige grondcomplexen uit te werken. In een groot aantal gevallen is het hierbij nog niet mogelijk om een grondexploitatie op te stellen. Naar mate de ontwikkeling van zo’n grondcomplex vordert kan een tentatieve grondexploitatie worden opgesteld. Er is een overzicht weergegeven van een combinatie van de tentatieve grondexploitaties tezamen met de exploitaties waar enkel voorbereidingskredieten zijn afgegeven. De kosten die op nog niet in exploitatie genomen gronden betrekking hebben omvatten voornamelijk verwervingskosten, planontwikkelingskosten en rente. Aangaande de NNIEG is in bijlage B een risicoanalyse per potentieel project opgesteld. Nog niet in exploitatie genomen gronden herstructurering


8

De boekwaarde hiervan bedraagt per 1/1/2009 € 1,9 miljoen. Géén van de projecten heeft hier al de status van een normatieve grondexploitatie bereikt. Derhalve kan alleen een opgave van uitnutting van de voorbereidingskredieten in de tijd worden weergegeven. Voor 2009 zal de kasstroom (excl. rentekosten) ongeveer € 0,25 miljoen bedragen. Nog niet in exploitatie genomen gronden uitleggebieden De boekwaarde hiervan bedraagt per 1/1/2009 € 4,1 miljoen. Hiervan is € 3,9 miljoen boekwaarde van Delftlanden 2 en 3. Ook hier heeft géén van de projecten al de status van een normatieve grondexploitatie bereikt. Voor 2009 wordt geen kasstroom (excl. rentekosten) verwacht. Nog niet in exploitatiegenomen gronden bedrijventerreinen Boekwaarde per 1/1/2009 bedraagt slechts € 0,2 miljoen. Omdat inmiddels het gros van de industriële complexen in exploitatie is genomen. De drie nog te ontwikkelen complexen betreffen de Bargerpoort (missende schakel tussen de industrieterreinen Bargermeer en A37), de ontwikkeling van het Campinggebied bij het Scheperziekenhuis en de daaraan gekoppelde zoektocht naar een alternatieve campinglocatie. Voor 2009 wordt een kasstroom (excl. rentekosten) van € 0,1 miljoen verwacht. 3.2.2 In Exploitatie genomen Gronden (IEGG) Alle lopende grondcomplexen worden jaarlijks geactualiseerd. Voor de berekening van het saldo worden de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitatie uitgedrukt in Netto contante waarde per 1 januari 2009. Hierbij wordt de indeling van de projecten gehanteerd zoals bij de gemeente Emmen gebruikelijk is. Woningbouw herstructurering Boekwaarde per 1/1/2009 Nog te realiseren kosten Nog te realiseren opbrengsten Inflatiecorrectie Opbrengstenstijging Rente Eindwaarde

-/-/-

€ 4,5 mln € 19,5 mln € 19,8 mln € 0,7 mln € 0,0 mln € 0,1 mln € 4,2 mln

NCW per 1/1/2009

€ 3,9 mln positief

Met betrekking tot de grondcomplexen zijn er een aantal projecten welke enige toelichting behoeven: 7054 – Aireydorp: De eerste 2 bouwfases van dit project zijn succesvol afgerond. de derde fase staat gepland voor 2011 en wordt uitgevoerd i.s.m. Lefier. 7064 – De Weiert: Aangaande dit project moet nog slechts een klein gedeelte worden uitgevoerd, te weten het aanpassen van de Matissepassage. Qua opbrengsten moet er nog baatbelasting worden geheven. 7102 – Schuilingstraat: Dit jaar wordt begonnen met bouwrijp-activiteiten. I.v.m. verwachte vertraging in de verkoop is de looptijd met drie jaar verlengd. 7219 – De Planeet: Voor dit project in Klazienaveen geldt dat dit jaar de verkaveling zal worden vastgesteld, waarna de verkoop ervan kan plaatsvinden. Er zijn ook een aantal complexen die naar verwachting dit jaar nog worden afgesloten, te weten: 7103 – Anloop-Zeihuuv; 7090 – Emmerhout Noord; 7104 – Emmermeer Winkelcentrum Fase 1; 7175 – Hemen/Mollemastraat; 7245 – Hoek Marktplein/Vaart ZZ


9

Woningbouw uitleggebieden Boekwaarde per 1/1/2009 Nog te realiseren kosten Nog te realiseren opbrengsten Inflatiecorrectie Opbrengstenstijging Rente Eindwaarde

-/-/-/-/-


NCW per 1/1/2009


Met betrekking tot de grondcomplexen zijn er een aantal projecten welke enige toelichting behoeven: 7045 - Oude Meerdijk: Dit project heeft door de aanwezigheid van en gasleiding in de nabijheid van het plangebied en het feit dat aanvullend archeologisch onderzoek noodzakelijk meerdere jaren vertraging opgelopen. Dit jaar zijn echter belangrijke stappen voorwaarts gemaakt, waardoor de verwachting is dat dit project medio 2010 zal zijn vlotgetrokken. 7050 – Delftlanden: De grondexploitatie van de Delftlanden is nog steeds gezond te noemen. Een groot deel van de nog te verwachten opbrengsten liggen contractueel vast. Hierdoor is het financiële risico met betrekking tot dit project beperkt. Wel verdient de verkoop van de gemeentelijke kavels alsmede de kavels van projectontwikkelaars specifieke aandacht. De verkoop van woningen/ kavels verloopt momenteel traag. 7065 – Klokkenslag: Bezien in het licht van het tegenvallende verkopen op deze locatie zal herontwikkeling plaatsvinden. Hiervoor is reeds bij de jaarrekening 2008 een voorziening getroffen van €600.000. De gemeente zal haar medewerking aan herontwikkeling verlenen mits het voor de gemeente geen extra kosten met zich meebrengt. Op dit moment is er voor dit project sprake van een negatief exploitatieresultaat. 7080 – Gorzenveld II: Dit complex in de Rietlanden is inmiddels bouwrijp gemaakt & de kavelverkoop gestart. Voor de vrije kavels is voldoende belangstelling. Allen zijn momenteel in optie. De bouw van een drietal appartementencomplexen moet nog in de markt gezet worden. 7118 – Koppelwijk/Maatschappijweg: Dit jaar gestart met bouwrijpactiviteiten, waarbij asbestproblematiek aan het licht is gekomen. Dit zal onvermijdelijk tot vertraging leiden. Kavelverkoop is gestart, waarbij rekening wordt gehouden met een langere looptijd om alle kavels te verkopen. In dat perspectief is de exploitatie met drie jaar opgerekt. 7178 – Zwartemeer ZuidWest: Dit jaar is er gestart met bouwrijpactiviteiten en kavelverkoop. De exploitatie is met twee jaar verlengd i.v.m. verwachte vertraging in de verkopen. 7265 – Mandebroek III: Dit complex wordt momenteel bouwrijp gemaakt. Verwachting is dat in 2010 de kavelverkoop zal worden gestart. 7540 - Stroomdal Schoonebeek: Met betrekking tot het project Stroomdal geldt dat er sprake is van een PPS constructie waarbij winstdeling plaatsvindt. De grondexploitatie van dit project voorziet in deze winstdeling en andere contractuele afspraken. Het exploitatieresultaat omvat derhalve het resultaat voor de gemeente Emmen. Er zullen naar verwachting tevens een aantal complexen worden afgesloten, te weten: 7060 – Oosterstraat; 7068 – VLC Westenesch; 7242 – Noorderwerf II 7530 – Zandpol Noord Fase II


10

Industrie en Bedrijventerreinen Boekwaarde per 1/1/2009 Nog te realiseren kosten Nog te realiseren opbrengsten Inflatiecorrectie Opbrengstenstijging Rente Eindwaarde

-/-/-/-/-

€ 27,7 mln. € 40,0 mln € 92,5 mln € 2,4 mln € 0,0 mln € 6,2 mln € 16,2 mln

NCW per 1/1/2009


Voor de meeste complexen geldt dat een groot deel van de kosten reeds zijn gerealiseerd. Echter, met betrekking tot de opbrengsten is de afhankelijkheid van de verkoopopbrengsten en verkoopresultaten van de verschillende locaties groot. Gezien de economische ontwikkeling is dan ook over de gehele breedte een verlenging van de looptijd te bespeuren. Bij complex 7450 (Businesspark Meerdijk) pakt de combinatie vertraging van de opbrengsten tegenover reeds gemaakte kosten negatief uit voor het uiteindelijke resultaat (-/- 0,6 mln). Positieve uitschieter is complex 7073 (Bargermeer) waar de verkoopcijfers tot op heden geen reden geven tot aanpassing van de looptijd. Op het complex Emmtec Zuid (7071) wordt al enige jaren niet verkocht. Echter, vanwege de specifieke industrie die zich hier mag vestigen is een snelle verkoop ook niet te verwachten. De Tweeling (7247) is in exploitatie genomen en is het eerste complex waarbij een exploitatieplan is opgesteld conform nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Voor de gemeentelijke organisatie derhalve een zeer interessant traject. Tuinbouw Boekwaarde per 1/1/2009 Nog te realiseren kosten Nog te realiseren opbrengsten Inflatiecorrectie Opbrengstenstijging Rente Eindwaarde

-/-/-/-/-/-


NCW per 1/1/2009

€ 0,1 mln negatief

Tuinbouw omvat enkel het Rundedal waarvan op dit moment het exploitatieresultaat licht negatief is. Echter, aangezien er geen interesse uit de markt blijkt voor tuinbouwkavels, zal deze exploitatie herontwikkeld moeten worden. Hiervoor is reeds bij de jaarrekening 2008 een voorziening getroffen van €3,5 miljoen. Zonder ingrijpen zal het negatief resultaat door rentekosten snel toenemen. 3.2.3 Overige gronden Binnen de complexen overige gronden worden de gronden geadministreerd die in bezit zijn van de gemeente Emmen en die (deels) benodigd zijn voor de ontwikkeling van nieuwe plannen. Het complex omvat 505 hectare gronden deels met opstallen en heeft een boekwaarde van € 18,4 miljoen per 1/1/ 2009. In 2008 is de boekwaarde toegenomen met € 0,5 miljoen. De volgende onderverdeling voor de grondvoorraden wordt toegepast: strategische grondvoorraad compensatiegronden gronden voormalige sportaccommodaties gronden opgeheven complexen Op het gebied van verwerving valt te melden dat aan de strategische grondvoorraad voor 0,8 mln is aangekocht, waar verkopen á 0,4 mln (strategische grondvoorraad) en 0,8 mln (compensatiegronden) tegenover staan. Er zijn in 2009 nog geen grote strategische aankopen gedaan. Er is enkel in Zwartemeer in het centrumgebied enige grond incl. opstal aangekocht á €60.000,-.


11

Tevens is bij het opstellen van de jaarrekening 2008 op het complex opgeheven gronden een resultaatname gedaan van 1 mln (gereserveerde kostenposten voor kleine werkzaamheden, die uiteindelijk niet hoefden te worden uitgevoerd).

3.3

Fondsen

Hier zijn op dit moment een tweetal fondsen in ondergebracht te weten het fonds bovenwijkse voorzieningen en het fonds bodemsanering grondcomplexen. Fonds bovenwijkse voorzieningen. Het fonds bovenwijkse voorzieningen wordt gevoed vanuit de grondcomplexen. Per verkocht kavel wordt 6% in het fonds bovenwijkse voorzieningen gestort. Indien er sprake is van herstructurering hoeft geen afdracht aan het fonds bovenwijks plaats te vinden. Er zijn een aantal specifieke projecten benoemd welke deels worden gefinancierd uit het fonds bovenwijks. Met de invoering van de nieuwe Wro en de Grexwet, behoort de positie van het fonds herzien te worden. Fonds bodemsanering grondcomplexen. Dit is een fonds welke bedoeld is om bodemsaneringen te bekostigen in grondexploitaties. Dit fonds is specifiek bedoeld om kleine, grondcomplex gebonden, bodemsaneringen uit te kunnen voeren.

3.4

Weerstandsvermogen grondexploitaties

Het weerstandvermogen is het vermogen welke opgebouwd is om eventuele voorkomende toekomstige risico’s af te kunnen dekken. De hoogte van het fonds wordt bepaald op basis van risicopercentages van de verschillende grondcomplexen. De volgende percentages zijn aangehouden voor de verschillende grondcomplexen: Onderdeel

aangehouden risico percentage NNIEG herstructurering (boekwaarde 20% / 30%) 27,5% NNIEG uitleggebieden (boekwaarde 10% / 25%) 22,5% NNIEG Industrie en bedrijventerreinen (boekwaarde 10%/25%) 20 % IEGG herstructurering (investering gem/3jr 15%/25%) 20 % IEGG uitleg gebieden (investering gem/3jr 10%/20%) 15 % IEGG industrie en bedrijventerreinen (boekwaarde 10%/20%) 20 % IEGG tuinbouw (boekwaarde 10%/20%) 20 % De risicopercentages zijn gebaseerd op de boekwaarden. Voor IEGG herstructurering en IEGG uitleggebieden geldt dat het risicopercentage is gebaseerd op het investeringsgemiddelde van de afgelopen 3 jaar. Met betrekking tot de NNIEG bedrijventerrein en industrie is het percentage relatief hoog vanwege een tweetal bijzondere projecten (de Tweeling en het gebied Emmen Camping) die een moeizame realisatie kennen. Met betrekking tot de IEGG uitleggebieden geldt dat het risico vrij laag is daar voor het grootste project hiervan, de Delftlanden, sprake is van contractueel vastgelegde opbrengsten. Voor het tuinbouw gebied is zo onduidelijk wat de ontwikkelingen zullen worden dat hiervoor het maximale risicopercentage is aangehouden. Op basis van het geprognosticeerde verloop van de grondexploitaties kan voor de komende 3 jaar een redelijk beeld geschetst worden van de ontwikkeling van de benodigde Weerstandsvermogen. Hieronder wordt de verwachte ontwikkeling van de benodigde Weerstandsvermogen grondexploitaties weergegeven (tegen nominale waarde). Jaar

2008

2009

2010

2011

Weerstandsvermogen grondexploitaties (benodigd)

€ 14,7 mln

€ 15 mln

€ 13,1 mln

€ 13,7 mln


12

De fluctuatie over de komende jaren is derhalve gering. Hierbij moet worden aangetekend dat uit is gegaan van de op dit moment vastgestelde projecten en daardoor het benodigd vermogen in de loop der jaren enigzins daalt. Hier tegenover staat dat de werkelijke Weerstandsvermogen ook de komende 3 jaar blijft stijgen, zoals hieronder is weergegeven (tegen nominale waarde) Jaar

2008

2009

2010

2011

Weerstandsvermogen grondexploitaties (werkelijk)

€ 23,2 mln

€ 25,8 mln

€ 29 mln

€ 28,6 mln

3.5

Afdracht algemene dienst

De afdracht aan de algemene dienst is bepaald op € 450.000,= per jaar. In het Meerjarenperspectief vastgoed wordt rekening gehouden met een afdracht voor de komende 3 jaar. Op netto contante waarde per 1/1/2009 is dit in totaal een bedrag van €1.226.000,=

3.6

Surplus weerstandsvermogen grondexploitaties

Reeds in de kadernota “Grond voor de complete stad” (vastgesteld in 2005) werd een onderdeel benoemd dat uitwerking behoefde: ‘Het ter ondersteuning van fysiek ruimtelijke ontwikkelingsplannen en –projecten toevoegen c.q. onttrekken van alle positieve en negatieve resultaten uit grondexploitaties aan het weerstandsvermogen’. In dat kader maken wij in dit hoofdstuk onderscheid in wat er in de komende jaren aan weerstandsvermogen nodig is om de risico’s op grondexploitaties goed af te dekken (Benodigd Weerstandsvermogen) en wat er daarnaast nog extra in reserve is (Surplus Weerstandsvermogen). In principe kan dit surplus worden aangewend om projecten, die in eerste opzet onrendabel blijken, financieel uitvoerbaar te maken. Aan de Raad zal in dergelijke gevallen hiervoor een voorstel worden opgesteld en zij neemt hierbij de uiteindelijke beslissing of het surplus voor een betreffend traject mag worden aangewend. Voor de periode tot 31 december 2011 is de verwachting dat het weerstandsvermogen zich als volgt zal ontwikkelen (op netto contante waarde 1/1/2009): Jaar Winst-/verliesneming Afdracht AD Sub-totaal Beschikbaar Weerstandsvermogen Sub-totaal Benodigd Weerstandsvermogen Mutatie surplus Weerstandsvermogen Surplus vorig jaar Totaal surplus

€ € € €

2009 2.988.000 450.000 2.538.000 25.903.000 +

€ 28.441.000 € 14.821.000

-

2010 € 3.642.000 € 450.000 € 3.192.000 € 14.821.000 +

2011 € 83.000 € 450.000 € 367.000€ 13.317.000 +

€ 18.013.000 € 13.317.000

€ 12.950.000 € 13.374.000

-

€ 13.620.000

€ 4.696.000

€ - + € 13.620.000

€ 13.620.000 + € 18.316.000

-

€ 424.000€ 18.316.000 + € 17.892.000

Tot en met 2011 wordt derhalve elk jaar een surplus bovenop het benodigde weerstandsvermogen verwacht. 2009 t/m 2011 opgeteld levert dat naar verwachting een totaal van €17.892.00 aan surplus. Wel moet rekening worden gehouden met het feit dat voor de ontwikkeling van Atalanta €10 mln. van het weerstandsvermogen is gereserveerd. Dit bedrag zal uiteindelijk in een in te stellen reserve t.b.v. Atalanta worden geplaatst. Gezien de hoogte en ontwikkeling van het surplus weerstandsvermogen, komt het benodigde weerstandsvermogen door deze overdracht geenszins in gevaar. Vooral ook Meerjarenperspectief vastgoed 2007

13

omdat nog in 2009 vanuit de Essent-gelden €8 mln. zal worden ingezet in het weerstandsvermogen grondexploitaties. Gezien het feit dat de resultaten een prognose zijn gebaseerd op geprognosticeerde verkopen kunnen deze bedragen nog aanzienlijk wijzigen. Indien -als voorbeeld- de betalingen van de baatbelasting voor de Weiert door juridische procedures enige jaren opschuiven komen de inkomsten pas veel later binnen. Tevens is hier gerekend met de op dit moment bekende grondcomplexen. Er zullen in de komende jaren ongetwijfeld nieuwe complexen geopend worden, die de boekwaarde en het benodigde weerstandsvermogen zullen beinvloeden. Er is eveneens geen rekening gehouden met het afboeken van niet in exploitatie genomen projecten, indien deze geen doorgang vinden.


14

BIJLAGE A STAAT VAN BOEKWAARDEN


15


16

BIJLAGE B RISICOANALYSE NOG NIET IN EXPLOITATIE GENOMEN GRONDEN Geheim !: ter inzage Griffie


17


18

BIJLAGE C OVERZICHT NOG NIET IN EXPLOITATIE GENOMEN GRONDEN Geheim !: ter inzage Griffie


19


20

BIJLAGE D OVERZICHT IN EXPLOITATIE GENOMEN GRONDEN Geheim: ter inzage Griffie


21


22

BIJLAGE E TOTAAL NOG NIET - & IN EXPLOITATIE GENOMEN GRONDEN Geheim: ter inzage Griffie


23


24

BIJLAGE F BEREKENING WEERSTANDSVERMOGEN GRONDEXPLOITATIES


25

MPV. Meerjaren Perspectief Vastgoed. Jaar 2009

Recommend Documents