Transformatie van Commercieel Vastgoed vanuit een bancair perspectief Pieter Zwart, Adjunct Directeur Structured Real Estate Finance Bodegraven, 19 juni 2014
Welke Duurzaamheidslabels worden er gehanteerd Bank/Instelling
Positionering
ABN Amro
Grotere tickets, BREEAM certificaat > Good
Triodos
Kleinere uitzettingen, 3P, focus op energie/BREEAM
ING Bank
Brede range uitzettingen, hanteert geen methodiek
APG/Redevco
Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)
Buitenlandse Fin. Inst.
BREEAM score, UK meestal LEED
Corio/CBRE
GRESB
Bouwfonds REIM
BREEAM
FGH Bank
Interne Taxatie methodiek en Duurzaamheidsmodule. (Duurzaamheidscomponent separaat waarderen en Risico-inschatting). Voordeel: geen externe rating-kosten. Nadeel: geen externe positionering.
2
+ CO2
Lenteakkoord Nieuwbouw kantoren Bouwbesluit EPC 1,5
1,4 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
FGH Hoofdkantoor, Leidseveer 50 te Utrecht
A
Renovatie
G
Convenant aanpak leegstand kantoren Juni 2012 hebben het Rijk, koepel- en brancheorganisaties waaronder de Nederlandse Vereniging van Banken een convenant gesloten ter bevordering van een gecoördineerde en gestructureerde aanpak van de leegstandsopgave in de kantorenmarkt. Hoofddoel: Bewerkstelligen van een kantorenvoorraad binnen aangewezen kantorenregio‟s en die beter is toegesneden op gebruikersvragen wat betreft kwaliteit, locatie gebouwfunctionaliteit en omvang. Oprichten van een sloop/saneringsfonds voor structureel leegstaande kantoren.
7
Kredietbeleid t.a.v. aanpak leegstand kantoren • Bij nieuwe financieringen op leegstandslocaties ‘alignment‟ tussen commerciële en morele overwegingen. • Geen wanverhouding tussen het financieren vastgoed en haar omgeving. • Actief meedenken over oplossingen voor leegstaande kantoren.
• Positieve attitude tegenover de transformatie leegstandslocaties. • Duurzame nieuwbouw en het verduurzamen van bestaand vastgoed bij klanten wordt gepromoot. • Meewegen van duurzaamheidsaspecten in financieringsvoorwaarden 8
++ Excellent
gebow
Moderate
Great Weak
--
--
locatie
++
Impact marktcondities op gebouw/locatie
Duurzaamheidsclausules: Wens groene gebouwen identificeren •
Drie beoordelingen van duurzaamheid van object o.b.v. energieprestatie: 1) Non-performer: object voldoet niet aan de hedendaagse eisen (denk aan energie labels D t/m G bij kantoren)
2) Performer: object voldoet wel aan de hedendaagse eisen (denk aan energie labels A t/m C bij kantoren) 3) Out-performer: object overtreft de hedendaagse eisen (denk aan energie labels A+ en beter bij kantoren).
12
Volkskrantgebouw Amsterdam Hotel 172 kamers Broedplaatsen: - kantoren - muziek studio‟s - etc. Nachtclub Café / Restaurant WKO installatie
11
Oude GAK-gebouw Amsterdam Wordt gefaseerd herontwikkeld tot studenten koopwoningen.
Tevens zijn er studentenkamers te huur. Ook is er horeca in dit pand gevestigd.
Diemervijver, Diemen
Transformatie van het bestaande kantorenpark Diemervijver tot „Campus Diemen Zuid‟ (900 studentenappartementen).
Zuidpark, Amsterdam
14
Rokin: Kantoor Fortis Warenhuis
ABN Vijzelstraat 66-80 (35.000m2)
Revitalisatie Prins en Keizer Spaces 12.000m2, Randstad, Stek Advocaten, Apcoa (140 pp).
Voorbeelden Circulaire economie Philips, verkoopt lichturen (Lux) i.p.v. een lamp. De kosten voor de grondstoffen, elektriciteit die nodig is voor het gebruik van de lamp, zijn verwerkt in de uurprijs/Lux.
CHIPCHAIN, ICT kabelgoten van bio-plastics uit aardappelschillen;
Construction, Beton >>> Staalbouw
Gebruik i.p.v. eigenaarschap
Diensten ipv producten Lichturen ipv armaturen Belooptijd ipv tapijt
Beschikbaarheid
Bestaande Villa
Nieuw
Circulaire economie: Een onvermijdelijke verandering 1. Verbruik minder: minimaliseer de input van grondstoffen en elimineer afval en vervuiling. 2. Verhoog de prestaties: maximaliseer de waarde in elke fase van de keten door het optimaliseren van alle bedrijfsprocessen. 3. Manage de grondstof- en hergebruikstromen: optimaliseer de “biobased”-stromen en organiseer hergebruik van “non-renewable” grondstoffen in kringlopen (zoals ijzererts0). 4. Werk samen: optimaliseer de samenwerking tussen bedrijven in de kringloop. 5. Verhoog adaptief vermogen.
Duurzaamheid vanuit FGH perspectief • Duurzaamheid is een integraal onderdeel van FGH business-model. • Duurzaamheid begint bij je zelf. Zet een duurzame stip op de horizon. • Duurzaamheid associatie met energielabels. Slechts één aspect. • Met name de locatie van een gebouw is essentieel. Een energieefficiënt gebouw, op decentrale locatie, creëert extra CO² uitstoot. • Duurzame gebouwen zijn de nieuwe standaard; niet alleen vanuit een beleggersperspectief, maar ook vanuit maatschappelijk gedragenheid.
• Collectieve uitdaging de komende tien jaar is de revitalisering en transformatie van bestaande gebouwen. 22
23
