Commercieel vastgoed op een lager niveau verder

Kwartaalbericht Vastgoed ING Economisch Bureau

Commercieel vastgoed op een lager niveau verder Recordwaarde vergunningen voor overheidskantoren ondanks hoge leegstand Figuur 2 Beleggingsvolumes in vastgoed, 2001-2010 14 x € Miljarden

Naar verwachting zullen in 2011 de beleggingsvolumes in vastgoed stabiliseren. In 2010 kwam een toename vooral door investeringen in retail. De bedrijfsruimtemarkt heeft van commerciële vastgoedmarkten de komende jaren de meeste potentie. De gebruikers profiteren van de sterk groeiende wereldhandel. Op de kantorenmarkt wordt de hoge leegstand steeds problematischer. Gebruikers zoeken duurzame panden die geschikt zijn voor het nieuwe werken. Slechts weinig bestaande kantoren voldoen hier echter aan. Ondanks de hoge leegstand vroeg de overheid in 2010 een record aan vergunningen aan voor kantoren.

12 10 8

10 jaars gemiddelde

6 4 2

Figuur 1 Beoordeling economisch klimaat volgend kwartaal 10

0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Bron: PropertyNL Research

0 -10 -20 -30 Sentiment blijft negatief in de vastgoedbranche

-40 -50 -60

% van saldo positieve en negatieve antwoorden ’08 IV ’09 I ’09 II ’09 III ’09 IV ’10 I ’10 II ’10 III ’10 IV ’11 I

! Totaal bedrijfsleven ! Verhuurders en handelaren in onroerend goed Bron: CBS

Sentiment blijft nog negatief Hoewel de economie in 2010 weer een gematigde groei vertoonde van 1,7% bleef het sentiment in de vastgoedwereld negatief. Begin 2011 beoordeelde een meerderheid van de verhuurders en handelaren in onroerend goed het economisch klimaat nog ongunstig (figuur 1). De vastgoedwereld beleeft nog de nasleep van de recessie. De waarde van onroerend goed daalde ook nog in 2010. Van kantoren en bedrijfsruimten in grote beleggingsportefeuilles zakte de prijs met respectievelijk 2,9% en 3,9%. Daarbij ligt het aantal koop- en huurtransacties op de gebruikersmarkten van commercieel vastgoed circa de helft lager dan voor de recessie waardoor makelaars veel minder transacties kunnen noteren. Dit geldt ook voor de woningmarkt waar het aantal verkooptransacties tot ruim 125.000 daalde in 2010 ten opzichte van meer dan 200.000 in 2007.

Figuur 3 Totaal rendement beleggingsportefeuilles Vastgoed in Nederland: Asset Management wordt steeds belangrijker! In dit kwartaalbericht wordt duidelijk gemaakt dat de markt van commercieel verhuurd onroerend goed weliswaar weer langzaam aan het herstellen is maar dat de toekomst nog allerminst duidelijk te voorspellen is. De ‘winnende’ partijen (talrijk en dominant) bij nieuwbouw veroorzaken (in de huidige markt) vaak één ‘benadeelde’ partij: de eigenaar/belegger van het bestaande vastgoed. Ik merk in mijn dagelijkse praktijk dat deze eigenaren, wellicht om die reden, meer aandacht krijgen voor “Asset Management”. Dit is een breed vakgebied, gericht op behoud van het asset (i.c. in dit verband: het gebouw). Kernbegrippen hierbinnen zijn o.m. duurzaamheid, levensduur en risicomanagement. De concurrentie tussen bestaande bouw en nieuwbouw zal naar verwachting steviger worden. De druk op de eigenaar/ belegger om zijn bezit voldoende toekomstbestendig te houden of te maken zal daarom toenemen. Ook maatschappelijk gezien lijkt behoud van het bestaande aan sympathie te winnen. Een goed Asset Management kan ook bijdragen aan een betere exploitatie van de belegging: betere courantheid, lagere exploitatiekosten. Was vroeger reactief onderhoud voldoende voor behoud, nu zou de aandacht gericht moeten zijn op het duurzaam in kunnen blijven zetten van de belegging voor de doelstelling waarvoor het gerealiseerd is. Aandacht voor een solide Asset Management dus! Jan van der Doelen ING Sectormanager Bouw en Vastgoed

Beleggingsvolume steeg weer in 2010… Voor het eerst sinds 2007 steeg in 2010 het beleggingsvolume weer en lag € 1 miljard hoger dan in 2009 (figuur 2). Buitenlandse beleggers vinden weer langzaam de weg naar de Nederlandse vastgoedmarkt. Vorig jaar waren investeerders van over de grens verantwoordelijk voor 22% van de vastgoedinvesteringen ten opzichte van 17% in 2009. Traditiegetrouw kochten vooral veel Duitsers Nederlands onroerend goed waarbij zij met name geïnteresseerd zijn in kantoren. Winkelpanden waren bij veel andere beleggers in trek. € 2,4 miljard werd in 2010 geïnvesteerd in retail tegenover € 1 miljard in 2009. De lage leegstand van winkels op vooral A-locaties biedt beleggers een zekere kasstroom. Het totaal rendement op winkels van beleggingsportefeuilles was met 7,8% ook in 2010 het hoogste van de verschillende vastgoedcategorieën (figuur 3). 1,5% hiervan is toe te schrijven aan een waardestijging (=indirect rendement) van de winkelpanden in portefeuille en 6,2% als direct rendement van huurinkomsten. Voor de totale markt is de waarde-

Kwartaalbericht Vastgoed Mei 2011 2

10% Winkelvastgoed blijft het best presteren

8%

6%

4%

2%

0% Winkels

Kantoren

Bedrijfsruimten

Woningen

! 2010 ! 5-jaars gemiddelde 2006-2010 Bron: IPD

stijging mogelijk lager doordat de hier gebruikte IPD-index vooral het courantere deel van de markt beslaat en het de waardering van portefeuilles betreft en niet prijzen die door vraag en aanbod tot stand zijn gekomen. …en stabiliseert in 2011. Institutionele beleggers lijken langzaam hun interesse voor vastgoed te herwinnen nadat zij in voorgaande jaren juist vastgoed probeerden af te stoten omdat deze categorie overwogen was in hun portefeuilles. Een gematigd economische groei kan de vraag naar vastgoedbeleggingen in 2011 ook verder doen aantrekken maar een licht stijgende rente kan dit wel temperen. ING Economisch Bureau verwacht daarom voor 2011 dat het beleggingsvolume dat van 2010 zal benaderen. Zo werd er in het eerste kwartaal 2011 ook voor circa € 1 miljard geïnvesteerd in vastgoed ten opzichte € 1,1 miljard in dezelfde periode in 2010. De grootste transactie in het eerste kwartaal van 2011 was de sale and leaseback van zes distributiecentra van C1000 voor € 157 miljoen.

Gebruikers bedrijfsruimten laten turbulente tijden achter zich Voor de gebruikersmarkten was 2010 een jaar van stabilisatie. De belangrijkste gebruikers van bedrijfsruimten (groothandel, industrie en transportsector) komen in 2011 duidelijk in rustiger vaarwater. Naar verwachting neemt hun productie in 2011 met respectievelijk 2,0%, 4,0% en 2,7% toe. Na de enorme krimp in 2009 en een flink herstel in 2010 zijn de turbulente tijden daarmee duidelijk voorbij. De gebruikers

Figuur 4 Ontwikkeling opname kantoren-, bedrijfsruimte- en winkelmarkt (% j.o.j.), 2005- 1ste kwartaal 2011 (>500 m 2) 50%

Figuur 5 Volumemutatie van belangrijkste gebruikers van commercieel vastgoed, 2010-2012 7% 6%

40%

5%

30%

4%

20%

3%

10%

2%

0%

1%

-10%

0%

-20%

-1%

Gebruikers van bedrijfsruimten vertonen hoogste groei

-2%

-30% -40%

Opnameniveaus kantoren stabiliseren

-3% Detailhandel

-50% 2005

_

Kantorenmarkt

2006

_

2007

2008

2009

Bedrijfsruimtemarkt

2010

_

2011 1kw

! 2010

Groothandel

Industrie

! 2011

Transport Zakelijke & opslag dienstverlening

! 2012

Winkelmarkt Bron: CBS en ING Economisch Bureau,

Bron: Vastgoedmarkt, bewerkt door ING Economisch Bureau

van bedrijfsruimten groeien dit jaar nog wel bovengemiddeld doordat zij in belangrijke mate profiteren van de export die ook in 2011 harder groeit dan de binnenlandse vraag. Zo maakte de industriële productie dit jaar een vliegende start met een volumestijging van 8,4% in januari en 9,7% in februari (beide j.o.j.). Deelsectoren die grotendeels afhankelijk zijn van de binnenlandse vraag zoals de voedingsmiddelenindustrie en het lokale wegtransport hebben wel te maken met een lagere groei. Bedrijfsruimtemarkt trekt begin 2011 aan Het omzetherstel van de belangrijkste gebruikers op de bedrijfsruimtemarkt was in 2010 nog niet direct zichtbaar in de betreffende vastgoedmarkt. De opname van bedrijfsruimten lag in 2010 nog bijna 3% lager dan in 2009. De bezettingsgraad in de industrie is nog niet op het niveau van voor de recessie maar met 80,7% in april 2011 wel weer verder gestegen. Gebruikers van bedrijfsruimten beginnen dan ook langzaam weer uit te breiden en in het eerste kwartaal 2011 steeg de opname dan ook weer met 23% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. De grootste transactie van een bedrijfsruimte in de eerste drie maanden van 2011 was afkomstig van DSV Solutions die 45.000 m2 bedrijfs- en 5.200 m2 kantoorruimte huurde in Amsterdam. De industrie en de logistieke sector zullen de komende jaren verder blijven profiteren van de hoge groei van de wereldhandel waardoor de vraag op langere termijn verder zal aantrekken.

Kwartaalbericht Vastgoed Mei 2011 3

Beperkt omzetherstel in detailhandel In 2011 zal de detailhandel naar verwachting de krimp achter zich laten. ING Economisch Bureau verwacht een beperkte volumegroei van 0,2%. Supermarkten weten nog steeds groei te bewerkstelligen en ook in non-foodwinkels rinkelt de kassa weer iets vaker. Oplopende voedselprijzen en een matige loonstijging kunnen wel roet in het eten gooien omdat dit de koopkracht beperkt. De opname van nieuwe winkelruimte had met ruim 350.000 m2 in 2010 niet te lijden onder de omzetkrimp en was daarmee nagenoeg gelijk aan die van 20091. Gemiddelde grootte aanbod stijgt weer Opvallend is dat de gemiddelde grootte van aangeboden winkelpanden niet verder afnam. Voor het eerst sinds enkele jaren nam deze weer toe van gemiddeld 615 m2 per pand in 2009 naar 629 m2 in 2010. Een mogelijke verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat winkels in consumentenelektronica door de opkomst van internet kopen met tegenvallende omzetten te maken hebben. Zo ging Impact Retail, de eigenaar van de keten It’s, begin 2011 failliet. De oppervlakte van elektronicawinkels zijn over het algemeen vrij groot. Bij het sluiten van enkele winkels vallen deze terug in het aanbod waardoor de gemiddelde grootte van het aanbod weer toeneemt.

1

Voor de winkelmarkt zijn nog geen cijfers beschikbaar over het 1ste kwartaal 2011.

2011: Zakelijke dienstverlening weer in de plus De belangrijkste gebruikers van kantoren, zakelijke dienstverleners, lieten in 2010 nog wel een krimp zien van 1,8%. Dit kwam ook tot uiting in de nieuwe koop en huur van vierkante meters kantoren die voor de derde jaar op rij een afname liet zien. Met een daling van 6% is de vrije val echter wel gestopt. De zakelijke dienstverlening profiteert van de aantrekkende ICT investeringen en het stijgende ondernemersvertrouwen. Na twee jaar van krimp herstelt de zakelijke dienstverlening zich in 2011 met een beperkte volumegroei van 1,5%. Trend huurverlengingen zet door In 2010 is het aantal contractverlengingen wederom hoog. Met 461.500 m2 aan nieuwe contractverleningen in 2010 ligt het aantal huurextensies wel 17% onder dat van 2009. Dit is echter nog steeds meer dan een verdubbeling ten opzichte van 2008 toen 225.000 m2 door de zittende huurder werd geprolongeerd. Huurders besparen verhuiskosten en kunnen vaak ook nog allerlei nieuwe kortingen bedingen bij de eigenaar als zij niet vertrekken. De verhuurder heeft op zijn beurt voordeel van een contractverlenging omdat hij door het afsluiten van een nieuw huurcontract weer geruime tijd verzekerd is van een huurder. Voor leegkomende panden is het namelijk, gezien het hoge aanbod, moeilijk om een nieuwe huurder te vinden.

Lichte opnamestijging verwacht in 2011 Door het herstel van de zakelijke dienstverlening verwacht ING Economisch Bureau voor 2011 een lichte toename van de opname van kantoren. In het eerste kwartaal 2011 daalde deze nog wel beperkt met 2% (j.o.j.). Veel bedrijven zullen bij verhuizing wel meer vierkante meters achterlaten dan opnemen. Bij het nieuwe werken is minder ruimte per werknemer nodig en veel bedrijven zaten al ruim in hun jas na de recessie. Door beide factoren kan de leegstand nog verder oplopen. De kantorenmarkt heeft echter nu al met een enorm overaanbod te maken. Van de 47 miljoen m2 kantoorruimte in Nederland staat circa 6,5 miljoen m2 leeg2.

Dalende beroepsbevolking en Het Nieuwe Werken maken de leegstand structureel Structurele ontwikkelingen zorgen ervoor dat de vraag naar werkplekken de komende jaren afneemt. De beroepsbevolking daalt de komende 20 jaar met bijna 5% en de trend van het Nieuwe Werken zal ook de komende jaren doorzetten. Huurders zoeken steeds vaker duurzame kantoorpanden op goed bereikbare locaties. Veel bestaande panden voldoen niet aan deze eisen en dan wordt er soms gekozen voor nieuwbouw waarbij de leegstand verder oploopt.

2

Bron: DTZ Zadelhoff

Figuur 6 Aandeel waarde bouwvergunningen overheidskantoren van totaal per jaar, 1990 - 2010 50%

Record aantal vergunningen verleend voor overheidskantoren in 2010

40%

30%

20%

10%

0% 1990

1992

1994

1996

Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau

Kwartaalbericht Vastgoed Mei 2011 4

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Recordniveau bouwvergunningen overheidskantoren Ondanks de hoge leegstand van bijna 14% zijn er dus nog steeds plannen voor nieuwe kantoren. Dit ligt al wel op een veel lager niveau dan enkele jaren geleden. Zo werd in crisisjaar 2009 voor € 945 miljoen aan bouwvergunningen voor nieuwe kantoorpanden verleend en in 2010 voor € 664 miljoen. Bijna de helft hiervan kwam in 2010 op naam van de overheid (figuur 6). In 2010 steeg de waarde van verstrekte bouwvergunningen voor overheidskantoren tot € 301 miljoen, het hoogste niveau sinds het begin van de meting in 1990. Met de bouw van deze panden geeft de overheid een stimulans aan de zwaar getroffen utiliteitsbouw maar daarbij leidt deze nieuwbouw ook tot een hogere leegstand. Bouw van een nieuw pand levert nog steeds vooral winnaars op De ontwikkeling van een nieuw pand levert vaak vooral tevreden direct betrokken partijen op waardoor nieuwbouw vaak moeilijk tegen te houden is. Een projectontwikkelaar zoekt een betrouwbare huurder die voor een lange tijd een nieuw kantoorpand wil betrekken en daarbij ook een belegger die hier wel in wil investeren. Van een gemeente wordt een stuk grond gekocht en een bouwbedrijf mag uiteindelijk de opdracht uitvoeren. De projectontwikkelaar heeft een mooie deal, de belegger heeft een aantrekkelijke nieuwe investering, de huurder heeft een prachtig splinternieuw pand, het grondbedrijf van de gemeente doet met de verkoop van de grond goede zaken en de gemeente zelf haalt met het binnenhalen van het nieuwe bedrijf economische activiteit binnen de stadsgrenzen. Ook de aannemer die de bouw mag uitvoeren is uiteraard tevreden. De enige partij die in het stof bijt is de eigenaar/belegger van het leegkomende oude pand van de huurder.

Kwartaalbericht Vastgoed Mei 2011 5

Leegstand is vooral een maatschappelijk probleem Als leegstand zich niet beperkt tot het specifieke object maar een kenmerk van het omliggende gebied wordt, neemt het risico van verval toe. De activiteit in het gebied neemt af waardoor sociaal verval een kans krijgt. Vandalisme en criminaliteit nemen toe en bij een gebrek aan goede huurders vestigen kwalitatief mindere huurders zich in het gebied. De reputatie van het gebied verslechtert en de mutatiegraad onder de zittende huurders neemt toe. Gebouweigenaren bezuinigen op onderhoud, waardoor de negatieve spiraal een nieuwe impuls krijgt. Veel verouderde gebouwen hebben last van deze negatieve spiraal, die echter ook in nieuw ontwikkelde gebieden met veel leegstand kan ontstaan.

Ingrijpen kantoorleegstand nodig Voor veel beleggers zelf is leegstand niet een groot probleem omdat het vaak slechts een klein gedeelte van de totale portefeuille betreft en daardoor geen prioriteit heeft. Het zelf investeren in herontwikkeling zal dan ook niet snel van de grond komen en de vacante kantoren staan voor andere bestemmingen vaak simpelweg op de verkeerde locatie. Daarnaast kunnen beleggers ook hun panden niet zomaar flink afboeken omdat fiscale regels dit niet toestaan. De minimale waarde waarvoor een pand in de boeken genomen mag worden is de WOZ-waarde en deze gaat er van uit dat het pand volledig is verhuurd. Afboeken tot een dusdanig laag niveau waarbij herontwikkeling tot bijvoorbeeld zorginstellingen mogelijk wordt, is daardoor vaak niet mogelijk. De markt reguleert zich dus niet zelf en overheidsingrijpen of afspraken op brancheniveau zullen noodzakelijk zijn om de leegstand tegen te gaan.

Meer weten? Kijk op ING.nl Of bel met Jan van der Doelen, Senior sectormanager Bouw en onroerend goed 020 652 20 14 Maurice van Sante, Senior econoom (auteur) 020 576 85 47 Wilt u nieuwe publicaties per e-mail ontvangen? Ga naar ING.nl/kennis

Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 9 mei 2011.