De vraag naar verduurzaming van commercieel vastgoed groeit
Meer vraag naar duurzaam commercieel vastgoed.
Wat kost het en wat levert het op?
Een Nuon Whitepaper.
Duurzaam vastgoed rendeert De markt voor commercieel vastgoed verkeert in zwaar weer. Zo’n 6% van de winkelpanden en zelfs bijna 15% van de kantoorruimte in Nederland staat momenteel leeg, in ruim een kwart van de gevallen al meer dan drie jaar. Het gaat om miljoenen onbenutte vierkante meters. Bovendien: veel leegstaande panden zijn verouderd en voldoen niet meer aan de huidige eisen van gebruikers.
De vraag naar verduurzaming van commercieel vastgoed groeit
2
Werkgevers van nu willen geen lange gangen met aan weerszijden werkkamers, maar kantoren waar medewerkers elkaar kunnen ontmoeten. Grote, open ruimtes met koffiecorners, zitjes en flexplekken. Huurders willen comfortabele en gezonde gebouwen. Gebouwen die vooral ook energiezuinig zijn. De roep om duurzaam vastgoed wordt steeds luider. Verduurzaming is dan ook een belangrijke voorwaarde om de voorraad commercieel vastgoed opnieuw aantrekkelijk te maken voor huurders en kopers. Maar daarvoor zijn forse investeringen nodig, en het is vaak onduidelijk of, hoe, en op welke termijn die zichzelf zullen terugverdienen. Die afweging vormt een dilemma voor projectontwikkelaars, beleggers, ontwikkelaars en beheerders.
Onderzoek zegt: verduurzaming levert geld op Verduurzaming is een breed begrip. De IBVN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland) hanteert als definitie: “Het op een verantwoorde manier samenbrengen van de zorg voor het milieu, een lange levensduur, huurdertevredenheid en waardeontwikkeling.” Verlaging van de energiekosten door energiebesparende maatregelen te nemen, maakt hiervan een substantieel deel uit maar is niet de enige factor. Ook aspecten als locatie, materiaalgebruik en bereikbaarheid spelen een rol. Het milieu-aspect is wel zeer belangrijk: utiliteitsgebouwen zijn verantwoordelijk voor zo’n 16% van de totale CO2-uitstoot in Nederland. Het Agentschap NL (onderdeel van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie) heeft berekend dat met prestatiecontracten in de kantorenbranche een CO2-besparing mogelijk is van ongeveer 35%. Een hoog percentage dat in absolute zin ook hoge bedragen vertegenwoordigt. Verschillende onderzoeken hebben inmiddels bevestigd dat verduurzaming van commercieel vastgoed leidt tot waardevermeerdering. Uit een van de onderzoeken blijkt bijvoorbeeld dat duurzame kantoren 2-3% meer huur opbrengen, dat de bezettingsgraad daarvan 7,5% hoger ligt en dat de transactieprijzen zelfs ruim 16% hoger uitkomen.I Weliswaar is dit onderzoek verricht in de Verenigde Staten en dateert het van vóór de kredietcrisis, maar recente onderzoeken binnen Nederland, onder meer van DTZ Zadelhoff, Agentschap NL en Nils Kok, hoogleraar Finance & Real Estate aan de Universiteit van Maastricht, leverden vergelijkbare resultaten op.II Zo bleek dat een lage energie-index een positieve invloed heeft op de marktwaarde per
TIP
Verduurzaming verdient zichzelf terug
Meer comfort en lagere energierekeningen zijn niet de enige voordelen van verduur zaming. Uit onderzoek blijkt dat duurzaam vastgoed ook meer opbrengt: hogere huurprijzen (6,5% in Nederland), een hogere bezettingsgraad (7,5%) en hogere transactieprijzen (16%). Het effect is het grootst tussen energie label D (niet acceptabel) en energielabel C (acceptabel).
De vraag naar verduurzaming van commercieel vastgoed groeit
3
vierkante meter verhuurbaar oppervlak. De huurprijs van ‘onzuinige’ kantoren ligt gemiddeld 6,5% lager dan van vergelijkbare kantoren met een ‘groen’ label. Dit effect is het grootst tussen energielabel D (niet acceptabel) en C (acceptabel). Kortom: ook in eigen land, in de huidige economische situatie, zijn duidelijke verbanden gevonden tussen verduurzaming en waardevermeerdering van commercieel vastgoed.
Transparantie neemt toe door certificering Huurders vragen steeds meer om duurzame panden. Niet alleen omdat ze daarmee besparen op hun energiekosten en een hoger comfort genieten, maar ook omdat duurzame huisvesting hun imago ten goede komt. Wie maatschappelijk verantwoord wil ondernemen, kan niet meer om verduurzaming van commercieel vastgoed heen. De structureel stijgende energieprijzen en de steeds strengere milieuwet- en regelgeving vanuit de Europese Unie dragen ook bij aan de toenemende vraag naar duurzaam vastgoed. Daarnaast kijken banken vaker en scherper naar de mate van verduurzaming, bijvoorbeeld wanneer hun taxateurs een vastgoedobject (her) waarderen. Het energielabel is wettelijk voorgeBREEAM, certificaat van schreven, maar ook andere instrumenten die de de toekomst duurzaamheid en energiezuinigheid van vastgoed Het energielabel is wettelijk voorgetransparant en vergelijkbaar maken, zijn in opkomst. schreven, maar ook andere instrumenten Wereldwijd de meest gangbare meetmethode die duurzaamheid en energiezuinigheid voor de milieuprestaties van nieuwe en bestaande meten, zijn in opkomst. De belangrijkgebouwen is BREEAM (Building Research Estaste daarvan is BREEAM. Deze methode blishment’s Enveronmental Assessment Method). neemt onder meer energie, water, mateHiermee worden verschillende categorieën zoals rialen, ecologie, vervuiling en afval mee energie, water, materialen, afval, ecologie en verin een eindoordeel. Gebouwen kunnen vuiling kwalitatief gewogen en meegenomen in een zo gecertificeerd worden met één tot vijf eindoordeel. Gebouwen kunnen zo gecertificeerd sterren. Waarbij één ster staat voor ‘pass’ worden met één (pass) tot vijf (outstanding) en vijf voor ‘outstanding’. sterren. BREAAM wordt toegepast bij zowel nieuwbouwkantoren als bij bestaande utiliteitsbouw.
TIP
Het grote dilemma: investeringskosten versus baten Ondanks de bemoedigende onderzoekscijfers en de toenemende mogelijkheden om verduurzaming zichtbaar en daarmee ook vermarktbaar te maken, heerst bij beleggers, projectontwikkelaars en beheerders van commercieel vastgoed vaak twijfel en terughoudendheid. Het economische klimaat is op zijn zachtst gezegd onzeker en de financiële middelen beperkt. Terwijl maatregelen op het gebied van opwek, isolatie, installaties, warmte en koeling vaak kostbaar zijn. De investeringen die nodig zijn voor betere milieuprestaties hangen van allerlei factoren af, zoals de leeftijd van het gebouw, de staat
De vraag naar verduurzaming van commercieel vastgoed groeit
4
van onderhoud, het huidige energielabel, de locatie en de eisen en wensen van uiteenlopende belanghebbenden. Maar hoe dan ook kijken investeerders tegen aanzienlijke kosten aan. Bovendien worstelen ontwikkelaars en vastgoedbeleggers met onzekerheid over het rendement op investeringen in verduurzaming van vastgoed. Want, zo redeneren ze, onderzoeken die aantonen dat verduurzaming van vastgoed meerwaarde oplevert, geven mooie statistische gegevens maar zeggen niets over de specifieke gevallen in hun eigen portefeuille. Niet elke projectontwikkelaar of belegger is ervan overtuigd dat investeringen in verduurzaming zichzelf terugverdienen. De eindgebruiker heeft het voordeel, maar wil er niet voor betalen, is de inschatting. Daar komt bij dat het lastig is om de kosten en vooral de opbrengsten in beeld te krijgen. Daarvoor is om te beginnen vaak al een beter inzicht in de huidige energiesituatie wenselijk. Met het totale energieverbruik van een winkelcentrum of kantorencomplex is men meestal wel bekend, maar inzicht in de diverse energiestromen en hun bijdrage aan het geheel is een heel ander vraagstuk. Wat zeggen de meetgegevens bijvoorbeeld over het energieverbruik en mogelijke besparingen? Hoe zit het met de kwaliteit en afstelling van de installaties? Werken de ventilatiesystemen optimaal? Pas wanneer dit inzicht helder aanwezig is, valt te bepalen welke maatregelen nodig zijn om de duurzaamheid op het gewenste niveau te krijgen en welke kosten die met zich meebrengen. Ontwikkelaars, vastgoed beleggers en beheerders hebben behoefte aan een concrete business case die niet alleen inzicht geeft in de investeringen, maar ook in het verwachte rendement. Wat leveren die investeringen op en wie profiteert daar wanneer op welke manier van?
Servicekosten zo laag mogelijk houden De opbrengsten zijn mede afhankelijk van de bezettingsgraad van verhuurbare panden en de juiste nazorg en beheer in de exploitatieperiode (levensduur van de installatie). Hiermee hangt een volgend veelvoorkomend dilemma samen, namelijk de wens om de servicekosten van het vastgoed zo laag mogelijk en stabiel te houden. Ruim de helft van die servicekosten bestaat doorgaans uit energiekosten. Het is dan ook zaak om zo goedkoop en duurzaam mogelijk in te kopen. Dat is niet gemakkelijk: de markt is complex, met veel aanbieders, schommelende energieprijzen en een flinke dosis onvoorspelbaarheid. Welke strategie is in zo’n complexe markt verstandig, op welk moment kun je het beste inkopen en van welke volumes moet je uitgaan? Dit laatste blijkt in de praktijk lastig te bepalen doordat commercieel vastgoed regelmatig van eigenaar of huurder wisselt en soms gedeeltelijk leegstaat en dan weer
TIP
Besteed energie-inkoop verstandig uit
Ruim de helft van de servicekosten in de utiliteitsbouw bestaat uit energielasten. Daar valt altijd winst te behalen. Maar welke inkoopstrategie is in de complexe energiemarkt verstandig, en van welke volumes moet je uitgaan? Lastig te bepalen: commercieel vastgoed wisselt regelmatig van eigenaar of huurder en de bezettingsgraad fluctueert. Uw energieleverancier kan u ondersteuning bieden. Nuon InkoopConsultancy houdt u op de hoogte van prijs- en marktontwikkelingen in de energiemarkt en helpt u een inkoop strategie te bepalen die past bij uw eisen en wensen.
De vraag naar verduurzaming van commercieel vastgoed groeit
5
volledig in gebruik is. Beheerders willen daarom gas en elektriciteit zo flexibel mogelijk kunnen inkopen, met een zo groot mogelijke bandbreedte. En omdat ze zelf niet altijd de kennis en ervaring in huis hebben om dat effectief te organiseren, verlangen vastgoedpartijen van energiebedrijven dat die hun helpen de energiekosten zo laag mogelijk te houden en te ondersteunen bij de energieadministratie.
Samenwerking is troef Veel vastgoedpartijen vragen zich af of en hoe ze moeten inzetten op verduurzaming en zijn actief op zoek naar informatie. De behoefte aan samenwerking met verschillende partijen die betrokken zijn bij de totstandkoming, renovatie en het gebruik van gebouwen, is daarbij groot. Daarin is zeker ook een prominente rol weggelegd voor energiebedrijven. Zij kunnen in zulke samenwerkingsverbanden bijvoorbeeld ondersteuning bieden bij energie-inkoop, informatie verschaffen over marktontwikkelingen, kosten-batenanalyses uitvoeren, technologische oplossingen aandragen en meedenken over innovatieve financiële constructies. Op die manier krijgen innovatieve oplossingen de ruimte.
Samenwerken met Nuon Samenwerking is belangrijk om kennis en kunde over het verduurzamen van gebouwen te bundelen. Nuon neemt hierin het voortouw door actief kennis te delen met zijn partners, partijen bij elkaar te brengen en samen met klanten nieuwe projecten op te zetten. Die partners zijn onder meer de eigen dochterondernemingen: - Ingenieursbureau Ebatech, expert op het gebied van energiebesparing en duurzame opwek - Emmtec Industry & Business Park, een grootschalig, innovatief bedrijvenpark in Emmen - Nuon Warmte, gespecialiseerd in duurzame warmte- en koudeoplossingen - WEOM, gespecialiseerd in de ontwikkeling en realisatie van windparken Daarnaast werkt Nuon nauw samen met externe partners, zoals: - Nils Kok, hoogleraar Finance & Real Estate aan de Universiteit van Maastricht - Universiteit Nyenrode - TU Delft - Agentschap NL Onder meer via regelmatig terugkerende kennissessies waaraan ook klanten deelnemen, wisselen al deze partijen ervaringen met elkaar uit en leren ze van elkaar. Klanten profiteren hier volop van en hebben in samenwerking met Nuon inmiddels al diverse rendabele projecten tot een succes gemaakt.
De vraag naar verduurzaming van commercieel vastgoed groeit
6
Enkele voorbeelden Nuon en BAM Utiliteitsbouw hebben hun expertise op het gebied van duurzaamheid en energieneutraal bouwen samengebracht in de herontwikkeling van het bedrijfspand De Afbramerij in Amsterdam-Noord. Dit bedrijfspand van zo’n 8.000 m2 wordt binnenkort CO2-neutraal opgeleverd, met toepassingen als ‘slimme’ zonwering, natuurlijke ventilatielucht, warmte- en koudeopslag en aansluiting van het gebouw op een grijswatersysteem. C&A maakt op advies van Nuon en Ebatech gebruik van een gedetailleerd Energie Monitoring Systeem dat inzicht geeft in het energieverbruik van alle filialen. De filialen die relatief veel energie verbruiken worden eens in de zoveel tijd onderworpen aan een Energie Onderzoek. Zo gaat het totale energie verbruik al enige jaren een paar procent omlaag.
TIP
Kleine ingrepen kunnen al veel besparingen opleveren
Het Agentschap NL heeft berekend dat in de kantorenbranche een reductie van de CO2-uitstoot mogelijk is van 35%. Maar dat percentage zegt nog weinig over individuele panden. De ingenieurs van Nuon-dochter Ebatech kunnen daar heldere uitspraken over doen. Zij brengen gebouwen in kaart, kijken naar het energie verbruik van de afgelopen jaren, platte gronden en installatieschema’s. Op basis van ervaring en expertise wijzen ze vervolgens doelgericht besparings mogelijkheden aan en beoordelen die op hun haalbaarheid. In veel gevallen zijn zelfs met overzichtelijke ingrepen fikse besparingen van soms wel 5-25% te behalen. van het gebouw, bijvoorbeeld de woningcorporatie, ten behoeve waarvan de warmte wordt geleverd.
In samenwerking met Nuon opent Equinix in het najaar van 2012 een hypermodern datacenter in Amsterdam dat dankzij Nuon duurzame energie inkoopt en dat voorzien is van diverse innovatieve toepassingen om de duurzaamheid verder te vergroten. Zo heeft het gebouw een ondergronds koude- en warmtesysteem en maakt de ernaast gelegen universiteit dankbaar gebruik van de restwarmte die het datacenter produceert. Speciale koelingselementen brengen het energieverbruik met 20-30% naar beneden, een besparing van meer dan € 100.000,- op jaarbasis.
Nuon als uw partner in de verduurzaming van vastgoed Overweegt u in te zetten op de verduurzaming van vastgoed? Nuon wil graag met u samenwerken en de voordelen van zijn uitgebreide kennisnetwerk met u delen. Bij Nuon heeft u een persoonlijke accountmanager voor al uw energiezaken. Deze kent uw wensen en behoeften en schakelt de juiste experts in om samen met u tot een goede, rendabele oplossing te komen. Een deel van de expertise is belegd bij Ebatech, het ingenieursbureau van Nuon, dat al veel ervaring heeft in de verduurzaming van gebouwen van bedrijven en de overheid. De adviseurs van Ebatech zijn niet alleen thuis in alle mogelijke installaties, meetsystemen en energietoepassingen, maar kennen ook de weg als het gaat om (aankomende) wet- en regelgeving en certificeringen, waaronder BREEAM. De samenwerking begint met het opstellen van een duurzaamheidsplan voor uw vastgoed. Dit plan is altijd maatwerk. Het beschrijft duurzame oplossingen in en rondom de gebouwen en zet de kosten die deze met zich meebrengen af tegen het verwachte rendement. Behalve advies over energiebesparende maatregelen en eenmalige investeringen gaat dit plan ook in op de mogelijkheden om de energie prestaties van het vastgoed continu te blijven monitoren en om het gedrag van de huurders positief te
De vraag naar verduurzaming van commercieel vastgoed groeit
7
beïnvloeden. De inkoopexperts van Nuon houden u op de hoogte van prijs- en marktontwikkelingen in de gas-. elektriciteits- en warmtemarkt en helpen u een passende inkoopstrategie te bepalen, op basis van onder meer uw energiebudget, visie op de ontwikkeling van uw vastgoed, risico afwegingen en de hoeveelheid tijd die u bereid bent eraan te besteden. Want verduurzaming van vastgoed is óók een kwestie van goed samenwerken. Neem voor meer informatie contact op met een Nuon vastgoedexpert op 088 098 57 45. Of kijk op www.nuon.nl/duurzaamvastgoed
TIP
Samen sterk gaat ook op bij verduurzaming
Door samen te werken en kennis te delen kunnen alle partijen die een rol hebben in de verduurzaming van vastgoed, veel van elkaar leren. Wat werkt en wat werkt niet? Wat zijn de best practices? Hoe bepaalt u de inkoopstrategie? Welke verduurzamingsmaatregelen leveren relatief veel op? Nuon brengt actief kennispartners bij elkaar om kennis en ervaringen uit te wisselen. Binnen de eigen organisatie, maar ook daarbuiten, bijvoorbeeld met universiteiten en andere kennisinstellingen. Van die krachtenbundeling profiteren alle partijen, maar klanten het meest.
I E icholtz, P., Kok, R. en Quigley J.M. (2008) Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings. Geraadpleegd op 16 juni 2012, www.dgbc.nl/images/EKQ_greenbuildings.pdf. II Hartogh, P. Den en Broumels, P. (2010) Duurzame, energiezuinige kantoren zijn meer waard. Geraadpleegd op 16 juni 2012, www.dgbc.nl/images/Artikel-VGM.pdf. Kok, N. en Jennen, M. (2011) De waarde van energiezuinigheid en bereikbaarheid. Een analyse van de Nederlandse kantorenmarkt. Geraadpleegd op 16 juni 2012, www.agentschapnl.nl/sites/default/files/bijlagen/Rapport%20de%20waarde%20van%20energiezuinigheid%20 en%20bereikbaarheid.pdf.
Nuon Whitepaper: Meer vraag naar duurzaam commercieel vastgoed. | © Oktober 2012 Nuon Nuon en het Nuon logo zijn geregistreerde merken van Nuon N.V. Alle specificaties kunnen worden gewijzigd zonder voorafgaande kennisgeving.
