ING Investment Office Publicatiedatum: 15 juli 2013
Sectorcommentaar
Duurzaam vastgoed Door Jan Kleipool, analist financiële waarden en vastgoed, en Jochen Harkema, analist duurzaam beleggen van het ING Investment Office
Duurzaamheid als bepalende factor heeft in verhouding tot andere sectoren pas onlangs zijn intrede gedaan bij de ontwikkeling en het beheer van vastgoed. Toch is vastgoed een sector waar op gebied van duurzaamheid veel winst behaald kan worden. Vastgoed is namelijk een grootverbruiker van energie. Zowel voor verwarming als voor elektriciteit. Wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen? Onderstaande grafiek geeft inzicht in het relatieve verbruik van gas en elektriciteit per toepassing. Hieruit blijkt dat wonen en de industrie de belangrijkste verbruikers zijn van gas en elektriciteit.
Verschillen in energieverbruik
Bron: IEA Wereldwijd elektriciteitsverbruik, 2009 Vermindering van het energieverbruik en daarmee broeikasgassen, verlaagt de druk op op de klimaatverandering. Maar de winst is er niet alleen voor komende generaties. Ook voor de huidige belanghebbenden is er duidelijk voordeel te behalen. De figuur op de volgende pagina laat zien welke belanghebbenden welke voordelen kunnen hebben met duurzamer vastgoed.
Voordelen duurzaam vastgoed per type belanghebbende
Bron: Inrate, 2012
Late start, onder andere door hoge drempels
Ondanks de voordelen van duurzaam vastgoed voor diverse partijen heeft de vastgoedsector in vergelijking met andere sectoren het idee ‘duurzaamheid’ pas laat opgepakt. Een aantal factoren speelt hierbij een belangrijke rol. Bij de opkomst van het begrip duurzaamheid kon worden gesteld dat het bewustzijn op dit terrein slechts beperkt was en er nog weinig ervaring was met duurzaam bouwen. Ondertussen is dit wel toegenomen, echter niet in alle regio’s van de wereld. Door diverse partijen is onderzoek gedaan naar de voordelen van duurzaam vastgoed, maar door gebrek aan duurzame gebouwen en aan eenduidige definities van ‘duurzaam vastgoed’ is het onderzoek tot nu toe beperkt geleven tot met name de Amerikaanse vastgoedsector. Over Europa ontbreken studies over het nut van investeren in duurzaam vastgoed. Uit onderzoek naar de vastgoedmarkt in Californië (Kats, 2003) blijkt dat de besparingen door duurzaam vastgoed een factor vier van de investeringen opleverden gedurende de levenscyclus van het gebouw. Een concreet voorbeeld: aanpassing van het energieverbruik van het Empire State Building heeft de energierekening van $11 miljoen per jaar met veertig procent verlaagd (Pictet Energy Report, 2012). Daarnaast is een belangrijk obstakel bij het ontwikkelen van duurzaam vastgoed de hogere investeringskosten. De US Green Building Council, een nonprofitorganisatie in de VS die duurzaam bouwen stimuleert, schat in dat de extra kosten voor het neerzetten van een duurzaam gebouw conform de zogenoemde LEED-richtlijnen (een certificeringstandaard voor duurzame gebouwen) slechts ongeveer 2% van de totale investering bedragen (Inrate Sustainability Matters, 2012). De verwachting is bovendien dat deze investeringen ‘zich terugverdienen’ bij verkoop. Uit onderzoek van de Maastrichtse professor vastgoedfinanciering Piet Eichholtz blijkt dat ‘groene’ gebouwen hogere verkoopprijzen hebben dan gewone. Als de eigenaar van een gebouw een ander is dan de gebruiker (huurder) van het gebouw, dan ontstaat het zogenoemde agencyprobleem: de eigenaar van het gebouw heeft tegengestelde belangen ten opzichte van de huurder. Een goede afstemming tussen eigenaar/ontwikkelaar en de huurders kan dit obstakel beslechten. De laatste tijd komen ‘groene huren’ op. Dat zijn huren waarbij zowel de eigenaar als de huurder profiteren van investeringen in energiebesparende maatregelen. Als laatste noemen we een probleem bij de implementatie van duurzaamheid binnen de vastgoedsector: de terugverdientijd van de investeringen. De terugverdientijd van een ‘groene’ investering komt niet altijd overeen met de bezitsperiode van een gebouw. De gemiddelde bewoning-, of gebruiksduur van een gebouw bedraagt ongeveer zeven jaar.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 2
Meer dan alleen energiekosten
Een duurzaam gebouw is meer dan alleen een gebouw met een lagere energie- en waterrekening. Bij een duurzaam gebouw gaat het ook om de luchtkwaliteit in het gebouw (bijvoorbeeld via natuurlijke ventilatie) en de verlichting. Een betere kwaliteit zorgt voor een lager ziekteverzuim. Natuurlijke verlichting zorgt voor zeven procent hogere productiviteit (Kats, 2003). De opbrengsten hiervan zijn volgens berekeningen van Kats een factor tien van de oorspronkelijke investering. De financiële voordelen van lagere lasten en een hogere arbeidsproductiviteit wordt voor een deel teniet gedaan door hogere huren. Bedrijven zijn bereid hogere huren te betalen voor het gebruik van duurzame gebouwen. Onderzoek in de VS geeft aan dat de huren van duurzame gebouwen tot vijf procent hoger liggen dan vergelijkbare gewone. De verkoopprijzen liggen zelfs veel hoger: op ongeveer + 25%. (Fuerst et al, 2013)
Hoe beoordeelt de ING de duurzaamheid van vastgoedfondsen?
Voor het indiceren van de duurzame kwaliteit van beleggingen gebruiken we op het ING Investment Office de ‘nietfinanciële indicator’ (NFI). Dit gebeurt ook bij vastgoed-beleggingsfondsen. Deze niet-financiële indicator geeft aan in hoeverre het betreffende bedrijf, de uitgevende organisatie (in het geval van obligaties) of het beoordeelde beleggingsfonds bij het opstellen van zijn bedrijfsbeleid en de uitvoering daarvan rekening houdt met de drie bekende facetten, mens, milieu en maatschappij. Er staan 5 vastgoedbedrijven op de ING Masterlist Aandelen met een NFI ++ (hoogst mogelijke NFI-score). Deze bedrijven horen tot de duurzaamste tien procent binnen de vastgoedsector. Het zijn: British Land CapitaLand Corio Land Securities Group en Unibail-Rodamco De meeste aspecten die we bekijken voor de bepaling van de NFI, hebben betrekking op het bedrijf zelf zoals de CO2uitstoot van het bedrijf en zijn personeelsbeleid. Maar er zitten ook een aantal aspecten in ons onderzoek die specifiek zijn voor het vastgoed in de portefeuille. Hierbij kan worden gedacht aan het percentage duurzame gebouwen in de portefeuille, de doelstellingen voor verhoging van dit percentage en de analyse van de levenscyclus (langetermijnanalyse investeringen en opbrengst op gebied van ecologie) bij nieuwbouwprojecten. Beperken we de selectie tot bedrijven die specifiek op deze aspecten hoog scoren dan komen de volgende vijf bedrijven naar voren: British Land
++
CapitaLand
+
Klepierre
+
Unibail Rodamco
++
Vornado Realty Trust = Deze top 5 bevat twee andere bedrijven: Klepierre en Vornado Realty Trust. Alle vijf genoemde bedrijven hebben een positieve NFI. Tussen 20% en 50% van de vastgoedportefeuille van deze vastgoedmaatschappijen kent een onderscheidende milieucertificering. Opvallend is Vornado Realty Trust, dat ondanks zijn beperkte duurzaamheidsbeleid een NFI van slechts = heeft. Vornado Realty Trust ziet het (commerciële) belang van duurzaamheid wel in, en dit ook in de portefeuille terugkomen. Toch heeft maar 45 procent van de gebouwen in de portefeuille een onderscheidend milieucertificaat.
Vastgoed in de ING-beleggingsstrategie Duurzaam
Er zijn dus diverse vastgoedbedrijven die voorop lopen qua duurzaamheid. Het aantal duurzame vastgoedbeleggingsfondsen (die dus in meerdere beursgenoteerde vastgoedbedrijven beleggen), is echter beperkt. Het ING Investment Office selecteert voor de beleggingsstrategieën van de ING in principe alleen vastgoed-beleggingsfondsen. Er bestaan diverse beleggingsfondsen die direct investeren in duurzaam vastgoed. Vanwege het specifieke (regionale) karakter van deze fondsen kennen deze fondsen een hoger risico en zijn deze vaak slechts beschikbaar institutionele beleggers (zoals pensioenfondsen). Een Nederlands duurzaam vastgoedfonds dat wel openstaat voor particuliere
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 3
beleggers, en bekend staat om zijn duurzame vastgoedbeleggingen is het Triodos Vastgoed Fonds. Dit fonds belegt voornamelijk in duurzame kantoren in Nederland. Het fonds is tegenwoordig een closed-end beleggingsfonds, wat betekent dat het wel dagelijks verhandelbaar is, maar de koers uitsluitend tot stand komt door vraag en aanbod op de beurs en daardoor (sterk) kan afwijken van de zogenoemde ‘intrinsieke’ waarde - ook wel net asset value (NAV) genoemd. Vanwege de beperkte spreiding en verhandelbaarheid zijn dergelijke fondsen minder geschikt voor de belegging strategieën van de ING en worden deze niet geselecteerd.
Geselecteerd: Sarasin Sustainable Global Real Estate Fund
Sarasin Sustainable Global Real Estate Fund is een Luxemburg genoteerd beleggingsfonds dat wereldwijd gespreid belegt in beursgenoteerde vastgoedbedrijven. Het beleggingsfonds is van J. Safra Sarasin, een Zwitserse private bank met een vermogensbeheertak. De bank vindt haar oorsprong in 1841 en is niet beursgenoteerd. Voor de bank is duurzaamheid een belangrijk uitgangspunt, niet alleen uit milieuoogpunt maar ook met het oog op haar relaties. De bank heeft tientallen beleggingsfondsen, waarvan een aantal specifiek gericht is op de duurzame thema’s. Volgens de bank bezit het 36% van de Zwitserse markt voor duurzame beleggingen. Bij de selectie van vastgoedbedrijven houdt de fondsmanager Sarasin Sustainable Global Real Estate Fund expliciet rekening met sociale en milieufactoren van de bedrijven waarin het belegt. Daarbij kiest hij uit de 237 vastgoedbedrijven die bovengemiddeld scoren op duurzaamheid. Voor de berekening van het daarbij gehanteerde gemiddelde kijkt het fondshuis naar het gemiddelde van de dertig grootste ondernemingen. Van de sociale en milieucomponent krijgt de milieucomponent het zwaarste gewicht. Binnen deze component gaat de aandacht naar de milieubelasting van de gebouwen en de gebruikte bouwtechnieken. Van de 237 bedrijven blijven er na selectie een kleine honderd bedrijven over waarin belegd kan worden. Op dit moment (begin juli 2013) belegt het Sarasin Sustainable Real Estate Global Fund in 50 vastgoedondernemingen. Het fonds is voor 43% belegd in de VS, 16 procent in Japan, 14 procent in Europa en 13 procent in Azië (excl. Japan). Het fonds bestaat in zijn huidige vorm sinds 2008. Het portfolio-managementteam van het fonds zit in London en wordt aangestuurd door Guy Mountain. Het maakt sinds eind juni deel uit van de beleggingsstrategie Duurzaam.
Van alle genoemde vastgoedbedrijven, die tot de top behoren qua duurzaamheid, vindt u hierna een beschrijving.
Unibail-Rodamco
Unibail-Rodamco heeft een breed gediversifieerde portefeuille, opgebouwd uit Europees vastgoed met een lage hefboomfinanciering. De portefeuille is van hoge kwaliteit met vooral eersteklas locaties en huurders met sterke merknamen. We zijn enthousiast over het veerkrachtige businessmodel van Unibail-Rodamco waarmee het probeert het rendement (de ‘waardecreatie’) van de huidige portefeuille te maximaliseren door actief beheer en marketinginspanningen. Unibail-Rodamco is binnen de sector een voorloper op het gebied van duurzaamheid. Daarnaast positioneert Unibail-Rodamco zich goed voor de verwachte sterke toename van webwinkelen (‘e-commerce’). Deze kenmerken geven het vastgoedbedrijf een relatief defensief profiel met goede winstvooruitzichten.
Vastgoedportefeuille van hoge kwaliteit
De portefeuille is van hoge kwaliteit met vooral eersteklas locaties en huurders met sterke namen. Via actief beheer en marketinginspanningen tracht Unibail-Rodamco de waarde creatie van de portefeuille te maximaliseren. Een groot voordeel voor Unibail-Rodamco is dat de markten en segmenten waarin het concern opereert, worden gekenmerkt door hoge toetredingsbarrières voor nieuwkomers. Dat is gunstig voor het bedrijf.
Voorloper duurzaamheid en e-commerce
Unibail-Rodamco is binnen de sector een voorloper op het gebied van duurzaamheid. Daarnaast positioneert Unibail-Rodamco zich voor goed voor de verwachte sterke toename van e-commerce. Het vastgoedbedrijf is dan ook opgenomen in de duurzaamheidindices FTSE4Good en Dow Jones Sustainability Index. Aangezien de verwachte toename van e-commerce een significante impact zal hebben op het winkelgedrag van consumenten is dit volgens ons een belangrijke factor om rekening mee te houden. Grote centra op toplocaties die een belevenis bieden, zijn volgens ons beter gepositioneerd dan kleinere winkelcentra. Actief beleid om de centra aantrekkelijker te maken gezien de opkomst van e-commerce en ‘mobile commerce’, bijvoorbeeld door het creëren van ‘meeting places’, zijn volgens ons essentieel.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 4
Solide balans, waardering aan de hoge kant
De balans is in goede conditie met een lage hefboomfinanciering en relatief lage ‘loan-to-value’-ratio (LTV). Verder zijn de financieringskosten laag en is de bedrijfsschuld vrijwel volledig afgedekt tegen rentestijgingen. Unibail-Rodamco kent relatief weinig problemen met herfinanciering en heeft volgens ons de financiële capaciteit om de huidige dividendniveaus vast te houden (85% tot 95% van de kasstroom). Het getaxeerde dividendrendement voor 2013 ligt rond de 4,5%.
Risico’s
Een stijging van het aantal faillissementen van winkelbedrijven, met meer leegstand en lagere huurinkomsten als gevolg, vormt een neerwaarts risico. Groter dan verwachte waardedaling van de vastgoedportefeuille als gevolg van aanhoudende wereldwijde economische problemen vormt eveneens een neerwaarts risico. Een snel stijgende rente kan bovendien leiden tot fors hogere financieringskosten en een negatieve impact hebben op de inkomsten en de waarde van het vastgoed. De relatief grote portefeuille met projectontwikkeling biedt onder gunstige economische omstandigheden goede groeimogelijkheden, maar vormt eveneens een neerwaarts risico als de economische vooruitzichten verslechteren.
‘Les Quatre Temps’ (Parijs) van Unibail-Rodamco
Foto: Frank Barylko
Unibail-Rodamco en duurzaamheid
Duurzaamheid is sterk geïntegreerd in het bedrijfsmodel van Unibail-Rodamco en de strategie van de groep is ontworpen om op de lange termijn betrouwbare en meetbare verbeteringen door te voeren op duurzaamheidsgebied. Duurzaamheid is dan ook duidelijk geïntegreerd in de ontwikkeling van nieuwe vastgoedobjecten, vastgoedinvesteringen en de dagelijkse operationele activiteiten. Het Corporate Sustainability Committee (CSC) van Unibail-Rodamco ontwikkelt de duurzaamheidsstrategie en zet ambitieuze doelen neer op maatschappelijk gebied en op het gebied van milieu. Het CSC is ook verantwoordelijk voor de monitoring van de resultaten. Teams op groeps-, regionaal en lokaal niveau zorgen voor de implementatie van de duurzaamheidsstrategie. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een zelf ontwikkeld systeem van doelen en belangrijke indicatoren die de voortgang en verbeteringen op duurzaamheidsgebied aangeven.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 5
Doelen en ambities Unibail-Rodamco op gebied van duurzaamheid (basis: 2012) •
• •
• •
Energie en uitstoot Het reduceren van CO2-uitstoot per bezoeker met 30% in 2020. Sinds 2006 is de uitstoot per bezoeker al teruggebracht met 58%. Productcertificering Het behalen van BREEAM-certificering (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) voor tenminste 80% van de huidige portefeuille met retailvastgoed met een minimumscore van ‘Very Good’ voor gebouwen en management. Per eind 2012 lag dit percentage op 35%. Huurders Meer dan 90% van de huurcontracten voor de kantoren- en retailportefeuille moeten uit ‘groene’ huurcontracten bestaan in 2016. De huurders vormen de belangrijkste partner voor Unibail-Rodamco als het gaat om het minimaliseren van de ecologische belasting (‘voetafdruk’) van de vastgoedobjecten. Hiervoor is in 2009 een zogeheten ‘greenleasebeleid’ opgezet. Greenlease bestaat uit sterke en proactieve samenwerkingen waarbij de huurders worden aangemoedigd om een actieve rol te spelen in de verduurzaming van de centra. Gemeenschap Samenwerken met lokale overheden om sociale en milieugerelateerde initiatieven te ontplooien in elk winkelcentrum tegen 2016. Medewerkers Nieuwe acties ontwikkelen om vrouwelijk leiderschap (management) te bevorderen binnen de groep. Daarnaast is Unibail-Rodamco actief in de gemeenschap: op economisch vlak door middel van lokale werkverschaffing, op het gebied van stadsplanning als het om architectuur en bereikbaarheid gaat en op terrein van sociale integratie. Hierbij horen ook filantropische activiteiten, samenwerkingen met lokale overheden en het bieden van unieke belevenissen. Om gezondheid, veiligheid en welzijn te bevorderen is een geavanceerd risicomanagementbeleid opgesteld. In elk land is een onafhankelijke gezondheids- en veiligheidsinspecteur aangesteld.
‘CNIT’ (Parijs – La Défense) van Unibail-Rodamco
Foto: Jean-Claude Guilloux Van 2006 tot 2012 heeft Unibail-Rodamco al veel bereikt op het gebied van duurzaamheid. De CO2-uitstoot per bezoeker is sinds 2006 met 58% gedaald, 50% van de actieve huurcontracten is op ‘groene’ basis, 57% van de bezoekers reist met duurzaam transport, 34% van de ingekochte energie is duurzaam en water- en energieverbruik zijn met respectievelijk 24%
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 6
en 16% verminderd. Unibail-Rodamco is opgenomen in de Dow Jones Sustainability Index en behoort tot de top 5% van meest duurzame vastgoedbedrijven in deze index. Daarnaast is Unibail-Rodamco opgenomen in een reeks andere duurzaamheidsindices waaronder de FTSE4Good, Ethibel Sustainability Index, STOXX Global ESG Leaders Index en is daarnaast opgenomen in de lijst met meest ethische bedrijven wereldwijd door Ethisphere Institute, een internationale denktank.
Bedrijfsinformatie
Unibail-Rodamco is de grootste Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggingsmaatschappij met vrijstelling van vennootschapsbelasting (real estate investment trust, REIT) en de grootste Europese ontwikkelaar van, en investeerder in commercieel vastgoed. De vastgoedportefeuille had een getaxeerde waarde van EUR 29,3 mrd per eind 2012. Ongeveer 78% van de portefeuille bestaat uit winkelcentra, 13% uit kantoren en 9% uit conferentie- en expositiecentra. Geografisch ligt het zwaartepunt, met meer dan de helft van de portefeuille met winkelcentra, in Frankrijk. De rest is verdeel over Nederland, Spanje, Scandinavië, Oostenrijk en Oost-Europa.
Waarom kopen? • •
• •
De portefeuille is van hoge kwaliteit met vooral eersteklas locaties en huurders met sterke namen. Via actief beheer en marketinginspanningen probeert Unibail-Rodamco de waarde creatie van de portefeuille te maximaliseren. De financieringshefboom en kosten zijn laag en de schuld is vrijwel volledig afgedekt tegen rentestijgingen. Unibail-Rodamco is binnen de sector een voorloper op het gebied van duurzaamheid en is goed gepositioneerd voor de opkomst van e-commerce.
Waarom verkopen? • • •
Ongunstige economische omstandigheden kunnen leiden tot een stijging van het aantal faillissementen van winkels. Dit veroorzaakt meer leegstand en lagere huurinkomsten. De portefeuille met projectontwikkeling biedt goede groeimogelijkheden, maar vormt ook een neerwaarts risico gezien de slechte economische vooruitzichten. Een snel stijgende rente kan leiden tot fors hogere financieringskosten en kan ook een negatieve impact hebben op de inkomsten de waarde van het vastgoed.
‘CNIT’ (Parijs–La Défense) van Unibail-Rodamco
Foto: Fabrice Rambert
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 7
British Land (aanbevolen aandeel)
De vastgoedportefeuille van British Land is van hoge kwaliteit en geconcentreerd op de Engelse winkel- en kantorenmarkt. De gemiddelde schuld is relatief langlopend gefinancierd. Dit beperkt het herfinancieringsrisico. De bezettingsgraad is hoog en de huurders zijn kwalitatief hoogwaardig met goede merknamen, waaronder Tesco, Sainsbury en Kingfisher. British Land heeft bovendien toegang tot substantiële en goedkope financiering om nieuwe vastgoedacquisities te doen. Het relatief defensieve profiel en de solide kasstroom in combinatie met het aantrekkelijke getaxeerde (Bloomberg-consensus) dividendrendement van ongeveer 4,3% voor 2013, resulteren volgens ons in een aantrekkelijke beleggingscase voor British Land.
Vastgoedportefeuille van hoge kwaliteit
De vastgoedportefeuille van British Land is van hoge kwaliteit en heeft een concentratie van Brits winkel- (‘retail-’) en kantorenvastgoed. British Land is goed gepositioneerd op het gebied van duurzaamheid en is voorbereid op een snelle verdere ontwikkeling van e-commerce. De loan-to-value-ratio (LTV) is aanzienlijk verlaagd van 45% naar 40% ten opzichte van eind 2012 dankzij de verkoop van vastgoedobjecten en de aandelenemissie in maart 2013. Hierdoor heeft British Land ten minste £500 mln beschikbaar voor aantrekkelijke acquisitiemogelijkheden. De vooruitzichten voor de kantoren in het Londense West End en London City blijven volgens ons gunstig vanwege de beperkte mogelijkheid voor een nieuw aanbod van kantoren in deze wijken. De bezettingsgraad van de totale vastgoedportefeuille is veerkrachtig met 97,1%.
Crossrail biedt perspectief waardestijgingen
Het nieuwe Crossrail-project in Londen dat in 2018 operationeel moet zijn, heeft volgens ons een zeer positief effect op het vastgoed van Britsh Land. Crossrail is een spoorweg voor treinen die frequent rijden. Het vormt een verbinding tussen de City, Canary Wharf, West End and Heathrow Airport. Het project zorgt voor 10% meer passagierscapaciteit in Londen en voegt een potentieel toe van 1,5 miljoen extra mensen die binnen 45 minuten in het centrum van Londen kunnen zijn. Het prijseffect op vastgoed in de buurt van de Crossrail zal ongeveer tussen 5-10% liggen.
Solide balans
De LTV is verlaagd tot 40% waarmee British Land ruimte heeft voor aantrekkelijke acquisities. De gemiddelde schuld is relatief lang gefinancierd met ongeveer voor 95% gefinancierd tegen een vaste rente. De huurcontracten van British Land behoren tot de langstlopende in de sector (10,7 jaar) en bieden daarmee een goed tegenwicht aan de schuld die is uitgegeven met ongeveer dezelfde looptijd (10,6 jaar). In het eerste kwartaal van 2013 daalden de financieringskosten naar 4,4% van 4,6%.
Risico’s
Substantiële veranderingen in het uitgavenpatroon van consumenten en een forse daling van het consumentenvertrouwen vormen neerwaartse risico’s en kunnen leiden tot een stijging van het aantal faillissementen van retailbedrijven, met meer leegstand en lagere huurinkomsten tot gevolg. De kantorenmarkt in de Londense wijk West End en in het zakendistrict London City profiteert van een beperkt aanbod van nieuwe kantoren. De stagnatie in de financiële sector in het VK als gevolg van de krediet- en Europese schuldencrisis drukt echter op de bezettingsgraden. Verder is een groot deel van de financiering verworven via gestructureerde leningen zoals ‘commercial mortgage backed securities’ (CMBS). De herfinanciering van dit soort vastgoed is moeilijker, aangezien de grootste financiers Lloyds TSB en Royal Bank of Scotland hebben aangegeven de posities in commercieel vastgoed fors te willen verminderen.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 8
Regent’s Palace, Londen (West End) van British Land
British Land en duurzaamheid
Maatschappelijk verantwoord ondernemen is ook bij British Land geïntegreerd in de dagelijkse bedrijfsvoering. Het Corporate Responsibility Committee komt elke maand bij elkaar om de vooruitgang op het gebied van duurzaamheid tegen de eigen strategie en doelstellingen aan te houden. Het beloningsbeleid is deels afhankelijk van het behalen van concrete doelstellingen. De aandachtsgebieden voor 2013 zijn: • Efficiënt management van de gebouwen • Ontwikkeling van duurzame gebouwen • Initiatieven voor de gemeenschap • Betrokkenheid van de medewerkers stimuleren Dit jaar heeft het ondersteunen van de gemeenschap een van de hoogste prioriteiten van de bovengenoemde aandachtsgebieden. Alle objecten in de projectontwikkelingsportefeuille van GBP 2,1 mrd worden gebouwd volgens de hoogste duurzame criteria en ook gebouwen in de bestaande portefeuille worden verduurzaamd. Sinds 2009 is het energieen waterverbruik met respectievelijk 27% en 10% verlaagd op vergelijkbare basis. British Land werkt samen met de huurders van kantoorgebouwen en ondersteunt en stimuleert deze om hun eigen energiereductie initiatieven te ontplooien door middel van Green Building Management Groups in elk gebouw. Door het financieren van energie-monitoringservices door British Land en het aanbieden van het verbruik op 30-minutenbasis krijgen de huurders veel inzicht in hun energieverbruik. Ongeveer 90% van de kantoorhuurders geeft dan ook aan dat de duurzaamheidsinitiatieven waarde toevoegen aan hun activiteiten. Alle nieuw opgeleverde kantoren en twee retailprojecten kregen een duurzaamheidsrating ‘Excellent‘ volgens de Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM). Britsh Land ontplooit daarnaast initiatieven voor de directe gemeenschap in de omgeving van haar vastgoedobjecten en ontwikkelingen. Deze richten zich veelal op betrokkenheid bij lokale problemen, training, werkverschaffing en educatie. Voor de gemeenschapsinitiatieven in Glasgow en Rotherham heeft British Land de Supporting Communities Award ontvangen en de Arts & Business Award voor de creatieve projecten bij Regent’s Place.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 9
Broadgate (Londen City): joint venture British Land en Blackstone Group
Bedrijfsinformatie
British Land is van het Verenigd Koninkrijk de op twee na grootste Real Estate Investment Trust (REIT): een onroerendgoedmaatschappij met vrijstelling voor vennootschapsbelasting. De portefeuille heeft een omvang van ongeveer GBP 10,5 mrd en bestaat voor ongeveer 60% uit retailvastgoed (zoals warenhuizen en superstores), voor 35% uit kantoorgebouwen in Londen City en overig 5%.
Waarom kopen? •
• • • • •
De vastgoedportefeuille van British Land is van hoge kwaliteit en is geconcentreerd op de Britse retail- en kantorenmarkt. De bedrijfsschuld heeft een relatief lange gemiddelde looptijd, wat het herfinancieringsrisico beperkt. De schuld is bovendien grotendeels gefinancierd tegen een vaste rente. De huurcontracten van British Land behoren tot de langstlopende in de sector en bieden daarmee een goed tegenwicht aan de schuld die is uitgezet met ongeveer dezelfde looptijd. De huurders zijn kwalitatief hoogwaardig en opereren onder sterke merknamen zoals Tesco, Sainsbury en Kingfisher. De loan-to-value is verlaagd tot 40% waarmee British Land ruimte heeft voor aantrekkelijke acquisities. British Land is goed gepositioneerd op het gebied van duurzaamheid en voorbereid op een snelle verdere ontwikkeling van e-commerce.
Waarom verkopen?. •
• • •
De herfinanciering van commercieel vastgoed is moeilijker geworden door toegenomen terughoudendheid van Britse banken op dit terrein. Het aandeel onlineverkopen in het totaal van de omzetten is in Groot-Brittannië bovengemiddeld groot vergeleken met andere Europese landen; de bedreiging door e-commerce is dan ook relatief groot voor Britse REITs. De kantorenmarkt in de Londense wijk West End en in het zakendistrict London City profiteert van een beperkt aanbod van nieuwe kantoren. De stagnatie in de financiële sector in het VK als gevolg van de kredietcrisis drukt echter op de bezettingsgraden. Een snel stijgende rente kan leiden tot fors hogere financieringskosten en kan een negatieve impact hebben op de inkomsten de waarde van het vastgoed.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 10
Meadowhall Shopping Center (Londen) van British Land
Meadowhall Shopping Center (Londen) van British Land
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 11
CapitaLand (aanbevolen aandeel)
CapitaLand heeft een duidelijke strategie, gericht op drie aantrekkelijke kernmarkten met goede groeivooruitzichten. De recente organisatorische en strategische koerswijzigingen zijn een goede eerste stap richting een meer gestroomlijnd bedrijf en een geïntegreerde bedrijfsvoering. Dit kan volgens ons leiden tot schaalvoordelen, lagere kosten, een hogere winstgevendheid en een scherpere focus op Singapore en China waardoor het bedrijf de zakelijke mogelijkheden op een integrale manier kan evalueren. Op de lange termijn kan CapitaLand bovendien profiteren van een groeiende vraag naar huizen in China als gevolg van de toenemende urbanisatie. Historisch gezien versnelt de vraag naar huizen wanneer verstedelijking tussen de 50-70% ligt. China is in 2011 de 50% overschreden. Ook in de Chinese retailmarkt is CapitaLand goed gepositioneerd; het bedrijf heeft een sterke merknaam in de markt.
CapitaMall Tianfu, Chengdu (China) van CapitaLand
CapitaMall Tianfu, Chengdu: ‘provisional’ Green Mark Gold. Foto gebruikt met toestemming CapitaLand.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 12
Brede geografische en sectorale diversificatie
CapitaLand heeft een duidelijke strategie met drie kernmarkten (Singapore, China en Australië) en drie secundaire markten (Europa, Maleisië en Vietnam). Deze kernmarkten geven CapitaLand een aantrekkelijk groeiprofiel voor de lange termijn. Door sterk te blijven investeren in verschillende segmenten van de Chinese vastgoedsector legt het bedrijf een goede basis voor toekomstige winstgevendheid.
Strategische focus kan leiden tot hogere winstgevendheid
Onder leiding van de nieuwe ceo Lim Ming Yan pakt CapitaLand de organisatiestructuur aan en verscherpt het de strategische focus met als doel het verhogen van de winstgevendheid. Hierbij wil CapitaLand meer gebruik maken van de schaalvoordelen die het heeft en wil het de operationele activiteiten efficiënter inrichten. Onderdeel hiervan is een scherpere focus op Singapore en China en een multi-sectorplatform waardoor het bedrijf de mogelijkheden op een geïntegreerde manier kan evalueren. Dit kan volgens ons leiden tot gestroomlijnde bedrijfsvoering, schaalvoordelen, lagere kosten en een hogere winstgevendheid.
Gezonde balans
CapitaLand heeft een sterkere balans dan Chinese sectorgenoten en beschikt over een forse liquiditeitsbuffer die aangewend kan worden voor acquisities. Het inkoopprogramma van de eigen aandelen vormt een ondersteunende factor voor de koers en ook de waardering is volgens ons aantrekkelijk tegen een korting ten opzichte van de intrinsieke waarde van ongeveer 25% per eind juni 2013. In 2013 kan het bedrijf volgens ons profiteren van investeringen die gedaan zijn tussen 2010 en 2012.
Risico’s
De expansie naar China is gepaard gegaan met een daling van de winstgevendheid. Daarnaast kunnen (verkrappende) maatregelen van de Chinese overheid om de economie af te koelen een negatieve impact hebben op de prijzen van vastgoed en het aantal transacties. Hetzelfde geldt voor de huizenmarkt in Singapore waar de overheid onlangs drastische maatregelen heeft aangekondigd om investeringen in vastgoed te ontmoedigen. Een ander risico is een snel stijgende rente, die kan leiden tot fors hogere rentekosten en een negatieve impact kan hebben op de waarde van het vastgoed. Ten slotte, ontwikkelaars zoals CapitaLand hebben over het algemeen hoger risicoprofiel dan traditionele westerse vastgoedfondsen.
Capital Tower (Singapore) van CapitaLand: Green Mark Platinum
Foto gebruikt met toestemming CapitaLand.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 13
CapitaLand en duurzaamheid
CapitaLand richt zich met zijn gebouwen en ontwikkelingen op het welzijn van alle belanghebbenden op economisch gebied, milieuvriendelijkheid en sociale factoren. De strategie van CapitaLand is gebaseerd op het credo ‘Building People’. Op het gebied van corporate governance heeft CapitaLand voor het elfde achtereenvolgende jaar van de Securities Investors Association Singapore (SIAS) de prijs gekregen voor het meest transparante bedrijf binnen de vastgoedsector. Ook het beleid ten aanzien van het milieu is uitgebreid en effectief.
Sky Habitat (Singapore) van CapitaLand: Green Mark Gold
Foto gebruikt met toestemming CapitaLand. Pijlers milieubeleid van CapitaLand: • Identificeren van en reageren op risicofactoren voor klimaatverandering • Minimaliseren van de ecologische voetafdruk • Verantwoordelijk managen van het gebruik van hulpbronnen en afvalproductie • Beleid gericht op biodiversiteit met om zo een positieve bijdrage te leveren aan de natuur • Belanghebbenden stimuleren en engageren om eveneens een bijdrage te leveren
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 14
Deze pijlers worden ondersteund door concrete maatregelen en meetbare doelstellingen. Enkele voorbeelden van identificatie en monitoring zijn het Environmental Impact Assessment, het Envirnomental Management Systeem en het Environmental Tracking System. Verder wordt met ‘key performance indicators’ (KPI’s) het behalen van ‘groene’ certificaten voor nieuwe projecten en het verduurzamen van de huidige portefeuille gestimuleerd. Daarnaast ondersteunt en ontplooit CapitaLand meerdere initiatieven buiten het bedrijf om. Een voorbeeld hiervan is een bos van twee hectare in Vietnam. De CapitaLand Hope Foundation is opgericht in 2005 als liefdadigheidsinstelling en verzorgt ontwikkelingsprogramma’s voor kansarme kinderen waarbij de focus ligt op onderdak, educatie en gezondheidszorg. Elk jaar doneert CapitaLand 0,5% van de nettowinst aan de stichting. Het gaat met name om kinderen in Singapore, China, Vietnam, Maleisië, Japan, Indonesië, Thailand en de Filipijnen. CapitaLand China heeft voor de vierde jaar op een rij de ‘China Best Corporate Citizen Award’ ontvangen van de China Committee of Corporate Citizenship. Dankzij operationele efficiëntie heeft CapitaLand sinds 2008 energie- en waterbezuinigingen gerealiseerd van 11%, met een doelstelling van 20% energie- en waterbesparing in 2020. Het milieubeleid is goed geïntegreerd in de organisatiestructuur door het CapitaLand Green Committee, waarbinnen topmensen uit de internationale bedrijfsonderdelen verantwoordelijkheid krijgen voor de ‘groene’ performance van hun bedrijfsunit. De doelstellingen en resultaten zijn meetbaar en geïntegreerd in het beloningsbeleid van de medewerkers. De Green Committee wordt verder ondersteund door het Environment Health and Safety Sub-Committee en het Environmental Tracking System Sub-Committee. Enkele prijzen die CapitaLand heeft gekregen voor het milieubeleid zijn: Green Builder of the Year, Build Environment Leadership Award Gold Class, Watermark Award en Top Achiever bij de Singapore Environmental Achievement Awards.
Raffles City Hangzhou (China) van CapitaLand; LEED-score: Gold Level
Foto gebruikt met toestemming CapitaLand.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 15
Een voorbeeld van ‘groen’ bouwen is het Raffles City project in Hangzhou (China). Het gebouw krijgt een Gold Level LEEDcertificaat van de US Green Building Council. Het object bevat ruimte voor retailers, twee torens met kantoorruimte en woningen en een hotel. Bij de bereikbaarheid en transport is aandacht gegeven aan milieuvriendelijkheid door middel van locatie naast het Jiangjin Road metrostation, 2600 beveiligde fietsenstallingen en 100 parkeerplaatsen voor energiezuinige voertuigen met lage CO2-uitstoot. Het gebruik van eco-efficiëntie geeft het gebouw bijzondere eigenschappen zoals 40% besparing op het gebruik van drinkwater dankzij de opvang van drinkwater en recycling van gecondenseerd water van het koelsysteem, het gebruik van highperformanceglas en vegetatie op het dak voor betere isolatie, veel gebruik van natuurlijk licht en ventilatie in combinatie met energiezuinige apparatuur en verlichting. Er is verder zoveel mogelijk gebruikgemaakt van duurzame en gerecyclede materialen.
Bedrijfsinformatie
The CapitaLand Group (CapitaLand) is een van de grootste beursgenoteerde vastgoedfondsen van Azië met internationale aanwezigheid in twintig landen. Het hoofdkantoor is gevestigd in Singapore en de waarde van de vastgoedportefeuille ligt rond de SGD 34 mrd. De regionale verdeling van de vastgoedportefeuille is: China (38%), Singapore (34%), Australië (17%), overig Azië (8%) en Europa (3%). De portefeuille is verdeeld over woningen (32%), commercieel vastgoed en gemengde ontwikkelingsprojecten (22%), winkels (35%) en overig (11%).
Waarom kopen? •
• •
CapitaLand heeft een duidelijke strategie met drie kernmarkten Singapore, China en Australië en drie secundaire markten Europa, Maleisië en Vietnam. De kernmarkten geven CapitaLand een aantrekkelijk groeiprofiel voor de lange termijn. Door sterk te blijven investeren in verschillende segmenten van de Chinese vastgoedsector legt het bedrijf een goede basis voor toekomstige winstgevendheid. CapitaLand heeft een sterkere balans dan Chinese sectorgenoten en beschikt over een forse liquide buffer die aangewend kan worden voor acquisities.
Waarom verkopen? • • •
De expansie naar China is gepaard gegaan met een daling van de winstgevendheid. Verkrappende maatregelen door de overheden van China en Singapore om de stijging van de huizenprijzen af te koelen, kunnen een negatieve impact hebben op de prijzen van vastgoed en het aantal transacties. Een snel stijgende rente kan leiden tot fors hogere rentekosten en een negatieve impact hebben op de waarde van het vastgoed.
Vornado Realty Trust Bedrijfsinformatie
Vornado Realty Trust (Vornado) is een van de grootste beleggers in Amerikaans commercieel vastgoed. De portefeuille is geconcentreerd in New York en Washington en bestaat uit kantoren en retailvastgoed. Het grootste deel van de inkomsten komt uit de kantoren. Een van Vornado’s retailvastgoedobjecten is ‘The Merchandise Mart’ in Chicago, ’s werelds grootste gebouw voor commerciële doeleinden. Verder heeft Vornado aandelen en derivatenbeleggingen in de winkelbedrijven ToysR-Us en J.C. Penney en in de vastgoedbedrijven Alexander’s en Lexington Realty Trust.
Waarom kopen? • • •
De portefeuille is geconcentreerd in New York en Washington, twee van de belangrijkste kantorenmarkten van de VS. Vornado heeft een van de meest ervaren managementteams in de markt van beursgenoteerd vastgoed. De aanlooptijden van vastgoedprojecten zijn soms lang. Toch zorgt de langetermijnvisie in combinatie met de onconventionele beleggingsbeslissingen vaak tot bovengemiddelde rendementen.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 16
Waarom verkopen? • • •
Ongunstige economische vooruitzichten en hoge werkloosheid in Amerika kunnen de vraag naar kantoren onder druk zetten, met lagere huurinkomsten en bezettingsgraden als gevolg. De portefeuille met beleggingen die niet tot de kernactiviteiten horen, zorgt voor onnodige complexiteit en wordt daarom afgebouwd. Onzekerheid over de verkoopopbrengst werkt negatief op de koers van het aandeel. Een snel stijgende rente kan leiden tot fors hogere rentekosten en kan een negatieve impact hebben op de inkomsten en de waarde van het vastgoed.
1 Park Avenue, en 20 Broad Street (New York) van Vornado Realty Trust
Vornado en duurzaamheid
Vornado heeft het duurzaamheidsbeleid geïntegreerd in de dagelijkse operationele activiteiten. In 2012 kregen 30 gebouwen in Washington LEED-certificering. Vornado streeft bij alle nieuwe ontwikkelprojecten naar een LEED Gold-certificering van de gebouwen. Daarnaast kreeg Vornado in 2013 een prijs als Energy Star Partner of the Year, is het bedrijf al drie jaar de nummer 1 in de Light Awards en is Vornado het best beoordeelde vastgoedbedrijf binnen de Greenest Companies van Newsweek. Als Energy Star-partner van het jaar is Vornado gecommitteerd om het energieverbruik te minimaliseren om zo de energieefficiënte te optimaliseren. Dit houdt ook in dat Vornado zijn huurders informeert, begeleid en onderwijst in efficiënter energieverbruik. Het energiemanagement heeft een sterke focus op technologie. Onderdeel hiervan zijn het Tenant Service Center (TSC) in Washington, het smart-metering programma in New York, het Energy Information Portal en de LED-verlichting programma’s. Het TSC is een van de grootste en meest geavanceerde energiemanagement en gebouwsystemen in de Verenigde Staten. Verder integreert Vornado duurzaamheid in de hele bedrijfscultuur onder andere door opleidingen en trainingen voor medewerkers, focus op luchtkwaliteit en binnenklimaat, besparingen op water, materiaal en energiegebruik, het minimaliseren van afvalproductie en transport.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 17
Merchant Mart (Chicago) van Vornado Realty Trust
De Merchandise Mart in Chicago maakt deel uit van de vastgoedportefeuille van Vornado. Het was bij de opening in 1930 het grootste gebouw ter wereld en is nog steeds een van de grootste commerciële gebouwen ter wereld. Met ongeveer 39.000 bezoekers op doordeweekse dagen en bijna 10 miljoen bezoekers in het jaar biedt de Merchandise Mart winkels, restaurants, showrooms en is een van de meest gewilde kantoorlocaties voor bedrijven in internet, technologie, gezondheidszorg en media. Sinds 2007 is de Merchandise Mart ’s werelds grootste LEED-gecertificeerde gebouw. Huurder worden bijvoorbeeld actief aangemoedigd om over te stappen op LED-verlichting.
Corio Bedrijfsinformatie
Corio is een Nederlands vastgoedbedrijf met een Europese vastgoedbeleggingsportefeuille van circa EUR 7,1 mrd. De focus ligt op retailvastgoed (winkels, winkelcentra) wat 99% van de portefeuille beslaat. De vastgoedportefeuille is geografisch verdeeld over Nederland (28%), Frankrijk (25%), Italië (18%), Spanje (10%), Duitsland (10%) en Turkije (8%). De pijplijn met projectontwikkelingen heeft een omvang van EUR 1,8 mrd.
Waarom kopen? •
• •
Corio kent slechts een beperkte noodzaak voor herfinanciering op de korte termijn en er is voldoende ruimte om eventuele waardedalingen van de vastgoedportefeuille op te vangen. De aanwezigheid in de Nederlandse en Duitse vastgoedmarkt, de stabiele kasstroom, een relatief hoog getaxeerd dividendrendement, een toegewijde grootaandeelhouder (APG) en de hoge kwaliteit van de vastgoedportefeuille. Corio is binnen de sector een voorloper op het gebied van duurzaamheid en is goed gepositioneerd voor de opkomst van e-commerce.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 18
Waarom verkopen? • • •
De grote exposure naar landen in de Europese periferie en naar projectontwikkeling zorgt voor een verhoogd risicoprofiel onder de huidige ongunstige economische ontwikkelingen. Naast Spanje en Italië zijn ook de andere landen vatbaar voor een stijging van het aantal faillissementen van winkelbedrijven, hogere leegstand en lagere huurinkomsten. De schuld is voor een groot gedeelte gefinancierd tegen een vaste rente, maar in mindere mate dan bij UnibailRodamco en Eurocommercial. Een snel stijgende rente kan leiden tot fors hogere kosten en een negatieve impact hebben op de inkomsten en de waarde van het vastgoed.
Markthal (Rotterdam) van Corio: project in ontwikkeling
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 19
Nieuw Hoog Catharijne (Utrecht) van Corio: impressie van de herontwikkeling
Corio en duurzaamheid
Evenals bij Unibail-Rodamco is het duurzaamheidsbeleid van Corio geïntegreerd in de totale bedrijfsvoering. Het ‘Favourite Meeting Place’-concept is het speerpunt van het bedrijf waarmee Corio inzet op het bieden van een volledige belevenis in haar winkelcentra. Dit concept is volgens Corio alleen volledig te benutten en uit te voeren wanneer het geïntegreerd is met de duurzaamheidsstrategie. Hierdoor kunnen de winkelcentra bijdragen aan de samenleving door de impact op het milieu te minimaliseren terwijl de sociale en economische bijdrage juist gemaximaliseerd kan worden. De duurzaamheidsstrategie wordt ondersteund door een coherente en concrete collectie van strategische en operationele doelstellingen. Een verschil met andere vastgoedfondsen is dat Corio in haar duurzaamheidsbeleid de consument voorop stelt. Belangrijk hierin is het verhogen van welzijn en het opbouwen van sterke relaties met consumenten. Dit wordt gemeten door het percentage zakenpartners met duurzame producten en services als percentage van het totale aantal winkels in een centrum. De relatie met de consument wordt gemeten door consumententevredenheidsonderzoeken waarbij gekeken wordt naar het percentage dat een ‘goede’ tot ‘uitstekende’ beoordeling geeft. Wat betreft de duurzaamheid van het vastgoed zelf en de operationele processen heeft Corio doelstellingen gesteld voor 2015. Zo wil Corio de CO2-uitstoot van bestaande winkelcentra verlagen met 40%, een BREEAM-certificatie van ‘very good’ of ‘excellent’ voor alle nieuwe projectontwikkelingen, de betrokkenheid van huurders bij duurzame en sociale ontwikkelingen verhogen en in samenwerking met leveranciers de impact van projectontwikkelingen en renovaties op het milieu verlagen. Daarnaast wordt ook gestuurd op positieve bijdragen aan de gemeenschap en het versterken van betrokkenheid van medewerkers. De sociale rol van winkelcentra en de impact ervan op de lokale sociale en economische omgeving wordt sterk benadrukt door Corio.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 20
Alexandrium (Rotterdam) van Corio: voorbeeld van een ‘groen’ dak
Corio is opgenomen in de Dow Jones Sustainability Index en behoort tot de top 15% van meest duurzame vastgoedbedrijven in deze index. Daarnaast is Corio ook opgenomen in andere duurzaamheidsindices waaronder de FTSE4Good, Ethibel Sustainability Index en STOXX Global ESG Leaders. In 2012 heeft Corio twee belangrijke duurzaamheids-awards gewonnen. De Vereniging van Beleggers voor Duurzame Ontwikkeling (VBDO) heeft Corio uitgeroepen tot het duurzaamste beursgenoteerde vastgoedfonds in Nederland. Daarnaast heeft Corio de ‘Groene Baksteen’-award ontvangen van de Global Real Esate Sustainability Benchmark, een initiatief van een grote groep institutionele beleggers waaronder APG en PGGM.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 21
Project bij winkelcentrum Campania (Italië) van Corio
‘L’Orto in Campania’: de tuin bij het winkelcentrum gebruikt compostafval van 25 restaurants en bars van winkelcentrum Centro Commerciale Campania.
Klépierre Bedrijfsinformatie
Met een vastgoedportefeuille van EUR 16,4 mrd is Klépierre een van de grootste Europese vastgoedondernemingen. Zij is hoofdzakelijk gericht op winkelcentra (95% van de portefeuille). Daarnaast heeft Klépierre kantoren in de zakendistricten van Parijs maar deze zijn nog maar goed voor 1,4% van de totale huurinkomsten. De onderneming is voor ongeveer 40% van de inkomsten afhankelijk van Frankrijk. Daarnaast heeft Klépierre substantiële aanwezigheid in Scandinavië, Spanje, Italië, Portugal en Centraal-Europa.
Waarom kopen? • • • •
Klépierre heeft een goed gediversifieerde portefeuille met Europese winkelcentra en ongeveer twee derde van de inkomsten komt uit de relatief sterke markten Frankrijk en Scandinavië. Het goede trackrecord van Klépierre in projecten suggereert goede groeiperspectieven voor de relatief grote portefeuille met te ontwikkelen projecten. Simon Property Group en BNP Paribas zijn grootaandeelhouder met belangen van respectievelijk 29% en 22%. Deze bieden zowel toegang tot uitzonderlijke sectorkennis als tot financiering. Klépierre heeft een kostenbesparingsprogramma aangekondigd dat onder andere dankzij een nieuw IT-systeem moet leiden tot 10% lagere administratie- en personeelskosten.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 22
•
Dankzij effectieve maatregelen om de loan-to-value ratio te verlagen en de rentedekking te verbeteren, hoopt Klépierre op een verhoging van de S&P kredietbeoordeling naar A- van BBB+.
Waarom verkopen? •
• •
Door de relatief grote pijplijn met te ontwikkelen projecten en hoge exposure naar Spanje, Italië en Centraal-Europa is het risicoprofiel relatief hoog. In de Zuid-Europese landen is de groei van de huurinkomsten zwakker of negatief, dalen de verkopen bij de huurders en daalt de bezettingsgraad. Een snel stijgende rente kan leiden tot fors hogere kosten en kan een negatieve impact hebben op de inkomsten de waarde van het vastgoed.
Novy Smichov (Praag) van Klépierre
Klépierre en duurzaamheid
Klépierre hanteert een specifieke bedrijfsstructuur in haar duurzaamheidsbeleid. Hoewel het beleid centraal wordt bepaald, gebeurt de uitvoering van het beleid voornamelijk decentraal. Het Sustainable Development Committee zet de strategische lijnen uit voor het duurzaamheidsbeleid en komt zes keer per jaar bijeen met de executive board members en een wisselende groep medewerkers die rechtstreeks betrokken zijn bij de specifieke onderwerpen die aan bod komen. Vervolgens zorgt het Sustainable Development Department ervoor dat het centraal gevormde beleid correct uitgerold wordt in de verschillende landen en regio’s. De belangrijkste taak van het departement is om ervoor te zorgen dat het actieplan voor 2010-2015 goed uitgevoerd wordt. De regionale en nationale departementen zijn ten slotte verantwoordelijk voor de daadwerkelijke uitvoering en moeten ervoor zorgen dat de plannen in lijn liggen met de lokale reguleringen en eisen. Een uitgebreid monitoring- en reportagesysteem met een groot scala aan duurzaamheids-, sociale- en consumptiecategorieën zorgen op geautomatiseerde basis voor beter inzicht en nauwkeuriger metingen. Het duurzaamheidsbeleid is gebaseerd op zes principes: • Een veeleisend milieubeleid • Effectieve en consistente acties om de ecologische voetafdruk te verminderen • Betekenisvolle en doorlopende dialoog met de stakeholders • Verantwoordelijke en zorgdragende acties in de gemeenschap • Betrokkenheid bij en waardering van medewerkers • Een organisatie die gecommitteerd is aan gelijke kansen.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 23
Emporia Green (Malmo, Zweden) van Klépierre
De concrete doelen en acties op het gebied van duurzaamheid zijn divers. Klépierre streeft ernaar dat elke nieuwe projectontwikkeling een BREEAM-rating van minimaal ‘Very Good’ krijgt en ongeveer 43% van de totale energieconsumptie van de totale groep is duurzaam. Zo’n 41% procent van de bezoekers komt met het openbaar vervoer of ongemotoriseerd vervoer en voor de zes winkelcentra gebouwd sinds 2009 is dat percentage zelfs 72%. Voorbeelden van uitvoering van het duurzaamheidsbeleid bij winkelcentra op regionaal en lokaal niveau lopen uiteen van alle verlichting vervangen door LEDverlichting, meer dan 80% van het gebruikte hout is duurzaam gecertificeerd, fietsenstallingen met 750 plaatsen en speciaal aangelegde fietspaden. Ten slotte zet Klépierre zich in voor de gemeenschap met initiatieven voor daklozen en onderwijzen van kinderen door bewustmaking afvalsortering en recycling.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 24
Le Millenaire (Parijs): joint venture Klépierre en Icade
Le millenaire: BREEAM-certificering ‘Very Good’ Klépierre is opgenomen in de Dow Jones Sustainability Index. Daarnaast is Klépierre ook opgenomen in andere duurzaamheidsindices waaronder de FTSE4Good, Ethibel Pionee, Ethibel Excellence Index. Klépierre heeft een Gold Award ontvangen bij de 2011/2012 EPRA Sustainability Awards en het bedrijf behoort tot de top zeven Europese vastgoedbedrijven van de 84 die in de screening zijn meegenomen.
Sectorcommentaar duurzaam vastgoed - juli 2013 25
Meer weten? Kijk op www.ing.nl/beleggen of volg ons op Twitter via @INGnl_IO
Opinies: relatief
Op de aanbevolen aandelenlijst van het ING Investment Office zijn aandelen opgenomen waarvan de analist bovengemiddelde outperformance ten opzichte van de andere bedrijven in zijn sector verwacht. De beleggingsaanbevelingen in deze publicatie zijn opgesteld door Jan Kleipool van het ING Investment Office en zijn uitgebracht door ING Bank N.V. De beloning van de analist is niet afhankelijk van specifieke aanbevelingen of standpunten in deze publicatie. De beleggingsaanbevelingen zijn gebaseerd op door ons betrouwbare bronnen.
Disclaimer
Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie bevat beleggingsaanbevelingen maar geen beleggingsadvies noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, handelsregister nr. 33031431 Amsterdam en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM).