nuances in de markt voor commercieel vastgoed

04 Transformatie

16 Kantorenmarkt

Spel in retail wordt anders gespeeld

Tweedeling tussen goed en slecht vastgoed zichtbaar

jaargang 5 juni 2015

12

1 inbeeld nr 12 juni 2015

‘nuances in de markt voor commercieel vastgoed’

Diversiﬁcatie De zomer staat voor de deur en dat betekent dat

Een anticyclisch beleid is nog steeds mogelijk

we al weer enige maanden hard aan het werk zijn

voor de Nederlandse kantoren- en winkelmarkt.

om weer net zulke mooie resultaten te gaan

Het sentiment is op dit moment slecht, maar we

behalen als in 2014. Vorig jaar was voor Bouwinvest

kunnen het ons toch ook niet voorstellen dat er

een bijzonder goed jaar.

helemaal geen winkels of kantoren meer zijn in Nederland? Er zal altijd ruimte zijn voor winkels en

De internationale vastgoedportefeuille die

kantoren. Het probleem is dat we een behoorlijke

Bouwinvest voor bpfBOUW beheert, liet vorig jaar

voorraad van beiden hebben in Nederland. We

double digit returns zien, terwijl de Nederlandse

gaan dan ook een periode van grote metamorfose

portefeuille, die ondergebracht is in vijf sector-

in waarin het kantoor- en winkellandschap

fondsen, ook naar tevredenheid presteerde.

aanzienlijk zal veranderen. Dit biedt kansen voor

Vooral bij woningen is, zoals we in 2013 al ver-

specialisten met kennis van de markt die daar op

wachtten, een duidelijke positieve trend ingezet.

kunnen inspelen.

2014 was voor Bouwinvest ook in een ander opzicht

In dit nummer lichten wij de mogelijkheden en

een mooi jaar: er werd voor bijna € 1,2 miljard aan

moeilijkheden van deze sector verder toe.

nieuwe beleggingen gecontracteerd, vrijwel gelijk verdeeld over Internationaal en Nederland. Er zijn

Ik wens u veel leesplezier,

vijf investeerders in ons woningfonds toegetreden.

Dick van Hal, directievoorzitter

Nu de meeste vastgoedmarkten dit jaar aantrekken, verwachten we de resultaten van ons anti-

2

cyclisch aankoopbeleid te kunnen gaan oogsten.

Colofon Uitgave

Redactioneel concept

Bouwinvest

Afdeling Corporate Marketing &

La Guardiaweg 4

Communicatie Bouwinvest

Amsterdam

viervier strategisch ontwerp

‘Flowers are blooming on the grave’

Postbus 56045 1040 AA Amsterdam

Grafisch ontwerp

T +31 (0)20 – 677 1600

viervier strategisch ontwerp

F +31 (0)20 – 677 1700 [email protected]

Tekst en redactie

www.bouwinvest.nl

Bouwinvest Monique Harmsen

Coördinatie en eindredactie

04 Winkellandschap in transformatie Toekomst winkels ligt in beleving en

Afdeling Corporate Marketing &

Fotografie

Communicatie Bouwinvest

Twan de Veer

gemak Ondanks concurrentie van online winkels

Druk

zal er altijd behoefte bestaan aan fysieke

Akxifo

winkelruimte. Er zal echter meer over flexibiliteit moeten worden nagedacht en beter worden geluisterd naar de retailer.

3

16 De kloof tussen goed en minder goed vastgoed groeit

24 Den Haag slimmer pro moten door samenwerking

Joris van Bokhoven over Coalitieproject

Nuances in leegstand vastgoed

Koosje Ploegmakers over het promoten

1012

De markt van commercieel vastgoed

van Den Haag als zakenstad

Gemeente, ondernemers, bewoners,

bestaat uit verschillende deelmarkten.

Den Haag profileert zich steeds meer

projectontwikkelaars en pandeigenaren

Naast probleemgebieden met veel

als vestigingsplaats voor internationale

werken nauw samen aan het

leegstand zijn er ook markten en

bedrijven. Om een krachtig statement te

opwaarderen van de binnenstad van

gebieden die het goed doen.

kunnen maken, werken alle organisaties

Amsterdam. Er moet weer een goede mix

die de stad promoten samen in Platform

22 Grondige renovatie met hoge duurzaamheids ambitie

Zakenstad Den Haag.

Dennis van Westerop en Hylke van der

Aantrekkelijk risico-gewogen rendement

Meer over Valina

op lange termijn

Marije Eleveld en Sjoukje Biesta over

Onder grote tijdsdruk werd het Valina-

Ondank alle sombere verhalen blijft

winkelcentrum Parkweide

gebouw herontwikkeld. Door nauwe

Nederlands winkelvastgoed volgens

Het plan voor winkelcentrum Parkweide

samenwerking tussen Peak Development,

Bouwinvest een aantrekkelijke

in Ede lag jaren in de ijskast totdat de

huurder WPG en Bouwinvest lukte het

beleggingscategorie om in te

gemeente en Bouwinvest in gezamenlijk

de deadline te halen en een gebouw naar

investeren met een aantrekkelijk risico-

overleg de plannen in aangepaste vorm

wens op te leveren.

rendementsprofiel.

komen van wonen, werken en uitgaan.

12 Werken vanuit gezamenlijke betrokkenheid en belang

voltooiden.

26 Winkelvastgoed

inbeeld nr 12 juni 2015

10 Rode loper naar binnen stad wordt opgewaardeerd


marktverhaal

4

toekomst winkels ligt in beleving en gemak

Winkel landschap in transformatie 5

kort voerde op het gebied van nieuwe winkelvoorzieningen heeft de winkelmarkt behoed voor leegstandscijfers zoals in de kantorenmarkt. Toch is hier eveneens sprake van een toename van de leegstand van 5,8% in 2004 naar 8,7% in 2014. Het sentiment is ook hier negatief, op symposia wordt vaak gesteld dat deze leegstand nog maar het begin is.

Gemiddelde leegstandscijfers zeggen Ingrid Janssen,

ingegrepen. Niet overal in Limburg is het echter kom-

Associated Professor Real Estate Management aan

mer en kwel, als je inzoomt komen er ook pareltjes

TIAS School for Business and Society, niet zoveel.

naar boven. Hoewel de binnensteden te kampen

“Leegstandspercentages lopen per gemeente sterk

hebben met leegstand, zit het grootste probleem

uiteen, en ook binnen provincies en regio’s zijn er

vooral in de grootschalige winkelcentra waaronder

grote verschillen. De krimpgebieden Limburg en

woonboulevards.”

Groningen spannen de kroon. In Kerkrade , Sittard of Geleen hebben we 30 tot 40% leegstand. Dat

Ondanks de problemen op de retailmarkt is Janssen

heeft niet alleen te maken met de krimp, er is ook

optimistisch gestemd over de toekomst van de

veel te veel gebouwd in die regio’s en er is te laat

winkelmarkt. Een zeker leegstandscijfer is volgens


Het restrictieve planningsbeleid dat de Nederlandse overheid tot voor

haar gezond en nodig om vernieuwing mogelijk te

winkelmeters daalt, is voor een groot deel waar,

maken in het winkelaanbod. “Ik denk dat we als

maar het wil nog niet zeggen dat er geen behoefte

nijvere Nederlanders met onze cultuuraspecten

meer is aan winkelruimte”, stelt Janssen. Zij verwijst

leegstandscijfers zoals in de kantorensector voor

naar een studie van haar collega Jesse Weltevreden

kunnen blijven. Dat neemt niet weg dat er, met name

waaruit blijkt dat pure players (echte online winkels)

aan de investeerderskant, nog een flinke bittere pil

ook kijken naar fysieke winkelruimte. “Ze gaan

genomen moet worden. Als je vastgoed in aanloop-

alleen niet op een A1 locatie met hoge prijzen zitten.

straten met leegstand hebt, zal je toch wat moeten

Bovendien willen zij flexibele contracten. We

doen. We kunnen daar wel allerlei werkgroepen op

moeten anders gaan denken. Misschien moeten we

zetten, maar uiteindelijk is het toch een spel tussen

wel schappen gaan verhuren aan online winkels.

retailer en verhuurder.”

Dat zou kunnen gebeuren door een partij die tussen

Dat spel zal volgens Janssen heel anders gespeeld

online retailers en winkelbelegger zit en die een

worden dan tot nu toe werd gedaan. “Er zal meer

stukje risico voor de belegger wegneemt. Consumenten zoeken beleving als ze winkelen en ze gaan

‘Consumenten zoeken beleving als ze winkelen en willen een afwisselend aanbod’

graag naar kleine retailers die een ander aanbod hebben dan de grote ketens. Ik denk dat het belangrijk is dat de creatieve bedrijven een plek in de winkelstraat of aanloopstraat krijgen.” Hoewel de winkelleegstand soms tot paniekverhalen leidt, roept Janssen vooral op om de tijd te nemen om goed na te denken hoe de leeggevallen

onze visie


6

over flexibiliteit nagedacht moeten worden en beter

ruimte kan worden ingevuld. “We zijn een dichtbe-

geluisterd naar wat de retailer wil.”

volkt land en vanaf het begin dat we over winkels zijn gaan nadenken, is alles gereguleerd en gestruc-

Online en fysieke winkels

tureerd. Net zoals we onze voortuintjes netjes willen

De economische crisis en de ontwikkeling van het

hebben, willen we ook leegstand zo snel mogelijk

online winkelen worden als belangrijke oorzaken

oplossen omdat het storend is. We kunnen echter

gezien van de toegenomen leegstand. “Dat door de

niet zomaar winkels gaan transformeren naar

ontwikkeling van het online winkelen het aantal

woningen of wat anders. Leegstand is in de

Bouwinvest

mening toch meer de grote steden, en

centrum een supermarkt en een aantal

Collin Boelhouwer, Hoofd Asset Manage-

dan vooral de beste hoofdwinkelstraten

kleinere winkeltjes zoals een bakker en

ment Retail van Bouwinvest, bevestigt de

van die steden. Onze laatste acquisitie

slager. Door de vraag, en de hoeveelheid

conclusie van Ingrid Janssen. “Alles draait

eind vorig jaar van 8.100 m2 winkelunits in

beschikbaar geld, is die markt veranderd.

om beleving. Bouwinvest richt zich voor

het WTC-gebouw in hartje Rotterdam,

Naast winkels voor dagelijkse

een belangrijk deel op die plekken die

sluit naadloos aan op deze strategie.”

voorzieningen kwamen er mode- en andere winkeltjes bij. Vanaf de eeuw

hier op inspelen. Het gaat om het creëren van een prettige omgeving waar meer te

De andere focus van Bouwinvest ligt op

wisseling zag je deze centra groter

beleven is dan alleen het kopen van

winkelvastgoed dat is gericht op dage-

worden. De winkels die niet gericht zijn

kleding die je ook online kunt aanschaf-

lijkse boodschappen, de convenience

op de dagelijkse voorzieningen hebben

fen. De consument wil naar steden waar

centra. Hier is volgens Boelhouwer de

het nu door de concurrentie van online

nieuwe partijen en winkels aanwezig zijn

trend om terug te gaan naar de basis

winkels moeilijk en kunnen de benodigde

en horeca en andere zaken die de

zoals die twintig jaar geleden werd

omzet niet realiseren. Dat resulteert in

beleving verhogen. Dat zijn naar onze

gelegd. “Twintig jaar geleden had zo’n

leegstand en die kun je niet invullen door

winkelsector meer versnipperd dan in de kantoren-

zijn als die zijn verlies durft te nemen en creatief

sector waar, voor grote kolossen die niet aan

gaat nadenken met de ondernemer.”

duurzaamheidseisen voldoen, sloop voor de hand ligt. Winkelleegstand zit voor een heel groot deel in de perifere locaties (waaronder woonboulevards). Hier helpt het als heldere keuzes worden gemaakt op regionaal niveau waarbij enkele gebieden groeien ten koste van andere. Als het puur om het winkelgebied in de binnenstad gaat, ligt het anders. Ik zie in de toekomst een grote rol weggelegd voor onze binnensteden. Een winkelgebied heeft voor

‘Een winkelgebied heeft nog altijd een belangrijke verzorgingsfunctie en we moeten goed nadenken over de nieuwe invulling van die functie’

een deel een verzorgingsfunctie en we moeten gaan nadenken over de invulling van die functie.” Janssen ziet een markt die naar een nieuw even-

Opnieuw inrichten

wicht moet groeien. “Echte vernieuwing komt van

De manier waarop het winkellandschap in de

de kleinere spelers, maar wie gaat die bedienen en

binnensteden wordt ingericht gaat veranderen

hoe krijgen ze een plek? De vraag is er wel, maar de

volgens Janssen. “Beleggers denken nog vanuit

prijs is nog te hoog. Ik denk dat het een kwestie van

traditionele patronen. Zij gaan uit van een binnen-

tijd is voor dit gebeurt. Dat heeft te maken met de

stad die is opgedeeld in winkelunits waarvoor

beleving van de binnenstad.”

huurders moeten worden gezocht. De voorkeur ligt bij grotere winkelketens zodat er in één keer een

In de toekomst zullen investeerders heel erg out

deal kan worden gesloten voor meerdere steden.

of the box moeten denken. Dat laatste is volgens

7

Daarnaast zijn er B-garnituur winkels die dreigen

Janssen nog lastig omdat zij gericht zijn op returns.

leeg te komen staan. Die liggen niet naast elkaar

“Echte beleggingsobjecten zoals we die kenden

maar her en der verspreid. Daar moet een oplossing

worden kleiner. De rol van grote investeerders wordt

voor worden gezocht. De vraag is wie gaat dat doen?

ook kleiner, tenzij ze out of the box durven mee

Is het een taak van het binnenstadmanagement? Is

te denken over de exploitatie van een gebied met

het een taak van de gemeente? Ik denk dat het voor

verschillende typen eigenaren en retailers met als

een stukje ook een taak van de vastgoedsector kan

doel er voor te zorgen dat er iets te beleven valt op


een tweede bakker of derde slager.

hebben liever een winkel voor wat minder

ontwikkelkosten van een speciale App te

Uiteindelijk zal het interessanter zijn ze

huur gevuld dan leegstand, want

delen, is een groot aantal winkels digitaal

te verhuren als woning of aan zorgaan

leegstand straalt ook af op je andere

ontsloten. Hier mee geef je de onder

bieders. Als er niets meer te realiseren is

huurders.”

nemers iets extra’s om te kunnen ondernemen. Alles komt terug op het

dan moet je er afscheid van nemen. We sturen er op dat in nieuwbouw de omvang

Soms is prijs alleen niet voldoende en

verleiden van de huurder. Dat is niet

van deze centra kleiner is.”

is creatief denken vereist zoals in

alleen afhankelijk van de huur en locatie,

winkelcentrum Makado in Purmerend.

maar ook van de mogelijkheden die je

Bij projecten die niet liggen op absolute

Bouwinvest is hier bezig met een project

biedt.” Het is volgens Boelhouwer zaak

A-locaties heeft de huurder het voor het

met plaatselijke retailers waarbij zij niet

om het huidige bezit aantrekkelijk en op

zeggen. “Retailers willen op de beste plek

alleen fysiek een winkel huren maar ook

peil te houden. “We moeten de huren

zitten tegen de laagste prijs. Zo lang er

een online afzetpunt. “Hier hebben we

voor de komende jaren garanderen op

maar genoeg aanbod is, concurreren

het initiatief genomen om de krachten

hetzelfde niveau. Dat betekent meer doen

eigenaren tegen elkaar op. Beleggers

van 25 huurders te bundelen. Door de

voor hetzelfde geld, ondernemender zijn

die plek. De consument wil best tijd besteden in

winkelen een bewuste keuze tussen winkelgebie-

winkelcentra. We gaan heus niet allemaal achter de

den. Zij gaan dan voor de beleving.”

computer zitten om dingen te kopen. Dat doen we misschien wel, maar we willen ook naar binnenstad.” Om die binnenstad aantrekkelijk te houden is het volgens Janssen zaak dat bij de invulling van de

herontwikkeling

winkels niet langer wordt gedacht in winkel

In Amsterdam is Bouwinvest bezig met een

branches maar in winkelconcepten. “We zijn als

grootschalige herontwikkeling van Damrak 70 en

vastgoeddeskundigen gewend invloed te hebben op

Nieuwendijk 196 om grote internationale retailers

het openbare gebied, maar de beleving in de winkel

die grote winkeloppervlakken willen, te kunnen

wordt overgelaten aan de retailer. Het was voor mij

bedienen. Door het samenvoegen van diverse kleine

een groot leermoment dat het winkelconcept met

winkels zijn grotere units ontstaan die aantrekkelijk

branches niet meer geldt: de ene modewinkel is de

zijn voor grote namen als Primark. De komst van

andere niet en op het gebied van persoonlijke

grote bekende retailers zorgt voor een toename van

verzorging is er een groot verschil in beleving tussen

de populariteit van de Nieuwendijk en dit resulteert

het Kruidvat en Rituals. Vroeger was het toegestaan

in hogere huren.

om in een huurcontract branchebeperkingen op te nemen. Als ik een advies mag geven: denk niet in

In het project wordt nauw samengewerkt met de

winkelbranches maar in winkelconcepten, kijk naar

gemeente Amsterdam die het Damrak ziet als de

de beleving.”

rode loper naar de binnenstad.

Keuzes maken inbeeld nr 12 juni 2015

8

Het is volgens Janssen nu aan gemeenten om echte keuzes te maken. “De overheid heeft de planning gedelegeerd naar de gemeente. De provincie heeft een sturende rol, maar eigenlijk heb je afstemming tussen gemeenten nodig. Er zullen winkelgebieden worden afgestoten en bepaalde binnensteden zullen kleiner moeten worden. Consumenten kunnen makkelijker reizen en maken als ze gaan

en sneller reageren op de veranderende

“Ontwikkelaars willen nog graag de grens

gers in die markt meer aan het stuur

vraag in de markt. Er zijn in Nederland

opzoeken van wat realistisch of mogelijk

zitten dan een aantal jaren geleden.

veel gebieden waar een extra upgrade

is, terwijl beleggers heel strikt naar die

Nu wordt alleen maar ontwikkeld als

nodig is. Gelukkig heeft Bouwinvest de

omvang kijken. We willen niet bouwen

het zeker is dat het ook verkocht gaat

mogelijkheden om te investeren en

voor leegstand. Vastgoed is niet zo

worden.”

herontwikkelingen uit te voeren.”

flexibel als de veranderingen in vraag en aanbod, je kunt stenen niet weghalen.

Ondanks een mindere markt is het

De focus van Bouwinvest ligt komend

Uiteindelijk zal je leegstand ingevuld

volgens Boelhouwer mogelijk goede

jaar vooral op Amsterdam, niet alleen

zien worden door woningen of andere

rendementen te maken: “Als je maar

op de hoofdwinkelstraten maar ook op

functies. Deze veranderingen gaan

selectief bent.”

wijkverzorgende centra zoals die op

langzaam. Het is beter iets minder

het Stadionplein en in Amsterdam-Noord

vastgoed te hebben waar wel veel vraag

(Mosveld). Hierbij zal heel goed gekeken

naar is dan meer vastgoed dat leidt tot

worden wat de vraag naar vastgoed is.

een afnemende vraag. Je ziet dat beleg-

ingrid janssen


We moeten meer nadenken over flexibiliteit en beter luisteren naar de retailer

joris bokhove, coalitieproject 1012

Rode loper naar binnenstad wordt opgewaardeerd De stad Amsterdam is volop in ontwikkeling met de bijna voltooide Noord-Zuidlijn, de ontwikkeling van de IJ-oevers, het project Rode Loper en Coalitieproject 1012. Onder de vlag van Coalitieproject 1012 werken gemeente, ondernemers, bewoners, projectontwikkelaars en

10

In 2007 werd Project 1012 gestart om de criminele

vrijgezellenfeestjes, je ziet ook mensen die voor de


pandeigenaren samen met als doel de binnenstad op te waarderen.

infrastructuur in het postcodegebied 1012 te

buurt zelf komen, voor de prachtige historische

doorbreken en de kwaliteit van het gebied

panden en de Oude Kerk. Er komen creatieve

op te waarderen. Standaardinstrumenten als

bedrijfjes en koffiezaakjes en er wordt meer

handhaving, politie-inzet en strafrechtelijke

gewerkt en gewoond. Ook Amsterdammers weten

vervolging leverden niet voldoende resultaat op en

het gebied weer te vinden. Daar sturen we ook

er werd daarom besloten om meer grip te krijgen

expliciet op. We stimuleren vooral ondernemers

op het vastgoed, voor criminelen een belangrijk

die zich richten op een nieuw en vaak lokaal

middel voor de ontplooiing van hun activiteiten en

publiek.”

het witwassen van illegaal verkregen vermogen.

Spreiding “In eerste instantie heeft een aantal woningcorpo-

Uiteindelijk moeten al deze initiatieven er voor

raties met steun van de gemeente Amsterdam

zorgen dat het postcodegebied 1012 weer bij de

panden op de Wallen aangekocht en geëxploi-

stad gaat horen. “Het was een soort toeristisch

teerd”, aldus Joris Bokhove projectleider van

eiland en het moet weer onderdeel worden van de

Straataanpak Gebied 1012. “Corporaties moeten

stad, juist omdat het zo’n oud en mooi gebied is. We

zich echter steeds meer terugtrekken op hun

willen dat er een goede mix komt van wonen,

basisactiviteiten. Daarom zijn we nu bezig om

werken, uitgaan en dat overlast binnen de perken

meer private en commerciële vastgoedpartijen bij

blijft. Maar het moet ook een spannend gebied

het project te betrekken.”

blijven met een ruig randje dat anders is dan andere delen van de stad”, aldus Bokhove. “In het kernwin-

Veranderingen

kelgebied hebben we daarnaast ontwikkelingen,

Project 1012 is nu ongeveer halverwege en er zijn

zoals die van Bouwinvest op het Damrak, die meer

volgens Bokhove al duidelijke veranderingen

inspelen op retail. Het Damrak is nu nog vooral een

waarneembaar. “Je ziet andere doelgroepen in het

straat voor toeristen, maar we vinden het belang-

gebied. Het zijn niet langer alleen de Engelse

rijk dat ook daar gewinkeld gaat worden.”


Het Damrak is de Rode Loper

Dat laatste is nodig om de steeds groter wordende

onderscheidende winkels de weg naar het Damrak

naar de binnenstad van

toestroom van mensen naar de binnenstad te

zullen weten te vinden. Enkele pandeigenaren gaan

Amsterdam, naast

spreiden over verschillende gebieden. “Naast het

helaas nog door op oude voet met de zoveelste

toeristenstraat moet het

kleinschalige van het Wallengebied met kleinscha-

toeristenwinkel in hun pand. Anderen zien kansen

ook een winkelstraat

lige creatieve bedrijvigheid, hebben we ook het A-1

en halen, soms zelfs tegen een iets lagere huur, een

worden.

winkelgebied en alle segmenten die daar bij horen

ondernemer binnen die een betere uitstraling aan

zoals bijzondere winkelformules en nieuwe

het pand geeft. Dat levert op den duur een

warenhuizen van o.a. Marks & Spencer op het Rokin

meerwaarde voor het hele gebied op, waar de

en grote winkels als de Primark en C&A op het

pandeigenaar ook beter van wordt.”

Damrak. We zijn er van overtuigd dat meer

marije eleveld, wethouder gemeente ede en sjoukje biesta projectleider ruimtelijke ontwikkeling gemeente ede

Werken vanuit gezamenlijke betrokkenheid en belang Met de opening van het nieuwe winkelcentrum Parkweide in Ede in juni 2015 is een einde gekomen aan een project dat meer dan tien jaar geleden is begonnen, door de financiële crisis een tijd heeft

Overleg en een nauwe samenwerking tussen alle

we met elkaar naar gezocht”, stelt Sjoukje Biesta

betrokken partijen waaronder de Gemeente Ede,

Projectleider Ruimtelijke Ontwikkeling gemeente

12

Bouwinvest en Dura Vermeer, leidden uiteindelijk

Ede. “Het werd een onderdoorgang voor fietsers en


stilgelegen en uiteindelijk is opgepakt in aangepaste vorm.

tot een mooi resultaat. “Het was aanvankelijk

voetgangers. “Binnen de middelen die we hadden,

de bedoeling dat het een groot complex over de

was dat de beste oplossing.”

weg zou worden met winkels, een buurtcentrum, appartementen en een sporthal”, stelt Marije

Goede samenwerking

Eleveld, wethouder van de gemeente Ede en onder

Biesta werd als projectleider betrokken bij het

meer verantwoordelijk voor Wonen en Ruimtelijke

project op het moment dat de nieuwe contracten

Ordening. “Dat bleek bij het uitbreken van de

moesten worden opgesteld. “Dat was een periode

financiële crisis niet langer haalbaar.”

van intensief contact met Bouwinvest. Er liepen naast de contracten zoveel sporen tegelijk dat we

Aanpassing

daar heel snel en pragmatisch probeerden handen

Samen zochten de partijen naar een oplossing. Het

en voeten aan te geven. We zijn altijd uitgegaan

bestaande plan werd ontvlochten in onderdelen

van het gezamenlijk belang en daarbinnen moet je

en de verantwoordelijkheden werden verdeeld.

met elkaar kijken hoe je een evenwichtige oplos-

Dit resulteerde in een soberder plan voor een

sing vindt voor de belangen van investeerders, de

winkelcentrum met twee supermarkten en enkele

gemeente en de bouwer.”

winkels voor de dagelijkse boodschappen. Om alle betrokkenen te informeren over de nieuwe plan-

Eleveld vult aan: “Als het gaat om de verdeling van

nen trokken Bouwinvest en de gemeente samen

risico’s en kosten dan kom je elkaar best wel eens

op. “Het was naar de gemeente toe prettig dat

tegen. Heel veel zaken zijn echter opgelost voor ze

er een investeerder was die zich naar buiten toe

op bestuurlijk niveau terecht kwamen. Alle partijen

presenteerde,” aldus Eleveld.

hebben uiteindelijk (financiële) concessies gedaan om uitvoering van het plan mogelijk te maken.”

De grootste uitdaging was om een nieuwe fysieke

Terugkijkend op het project stelt Biesta: “Je moet

verbinding te vinden tussen de twee wijken nu het

vanuit het gezamenlijke werken, kijken wat het

complex over de weg niet doorging. “Daar hebben

gezamenlijk belang is en waar je met elkaar heen


Het winkelcentrum

wilt. Natuurlijk is op punten veel water door de

van functies heeft bewezen te werken. Ik kan me

Parkweide in Ede biedt

Rijn gestroomd voor we er uit waren. Het helpt

niet voorstellen dat we zo’n project weer zouden

convencience voor

echter heel erg als je dingen tijdig bespreekbaar

doen zoals we het tien jaar geleden zouden heb-

bewoners van omringende

maakt en niet laat escaleren, elkaar continu op-

ben aangelopen en dat is niet alleen omdat de tijd

wijken

zoekt en openstaat voor elkaars belangen. Je moet

andere eisen stelt.”

elkaar wat gunnen en soms erkennen dat iets toch niet is zoals jij denkt.” Openheid en transparantie zijn ook volgens Eleveld erg belangrijk, net als kijken waar je goed in bent. “Het ontvlechten van het plan en het loskoppelen

Office Fund Kerngegevens 2014 • Dividend rendement van 5,7%

• Like-for-like huurvermeerdering van 0,4%

• Relatief hoge bezettingsgraad van 89%;

• Huurachterstand van 0,9%

marktgemiddelde 84%

• Pijplijn van €5,4 miljoen

• Acquisitie en herontwikkeling van Valina-kantoor

• 85,5% van de portefeuille voldoet aan energielabel (A, B en C)

in centrum van Amsterdam

• GRESB Green Star certificaat

• Acquisitie Beurs –WTC Rotterdam en Citroëngebouwen te Amsterdam • Nieuwe verhuur en huurverlengingen met een totaal van 22,507 m2 met jaarlijkse huurinkomsten van €4,1 miljoen

total total property property return return 2010-2014 average 2010–2014

investments in 2014

sustainability


2,7%

€ 138

vs 0.6% 0,6% ipd benchmark

mln

acquisitions 2nd ranking in peer group

2014

%

3 jaar gemiddelde

direct rendement indirect rendement

6 4

5 jaar gemiddelde 5,8

5,7

5,7

2 0 (2) (4)

(5,6)

(4,1)

(5,8)

(6) totaal fonds rendement

0,1%

1,7%

0,0%

Retail Fund Highlights 2014 • Dividend rendement van 4,5%

• Gemiddelde huurtijd per huurder van 6,8 jaar

• Outperformance IPD Property Index (0,7%)

• Desinvesteringen in Ede van €13 miljoen

• Hoog gemiddelde financiële bezettingsgraad van 94,4%

• Like – for – like huurvermindering van 2,5%

• Totaal aan acquisities €57 miljoen

• Huurachterstand van 2,2%

• Totaal aan herontwikkelingen €207,9 miljoen

• Pijplijn van € 76 miljoen

• Nieuwe verhuur en huurverlengingen met een totaal

• 79,1% van de portefeuille voldoet aan energielabel (A,B of C) • GRESB Green Star certificaat

van 32,590 m en een huurwaarde van €9,3 miljoen 2

• Nieuwe huurcontracten bij herontwikkelingen voor 27,616 m2 huurwaarde €10,4 miljoen

total property return average 2010–2014

vs 4,5% ipd benchmark

sustainability

€ 57 € 19


6,3%

investments in 2014

mln acquisitions

mln redevelopments 2nd ranking in peer group

2014

%

5 jaar gemiddelde

3 jaar gemiddelde

indirect rendement

6 4

direct rendement

5,3

4,5

2

(0,3)

0 (2)

5,1

(0,4)

(2,7)

(4) (6) totaal fonds rendement

1,8%

5,6%

4,7%


16

strategie office fund bouwinvest Het beleggingsbeleid van het Office Fund van Bouwinvest is vooral gericht op duurzame multifunctionele gebouwen in een select aantal steden op locaties die goed bereikbaar zijn en waar meerdere huurders gebruik van maken. Voldoende faciliteiten dienen aanwezig te zijn om bij te dragen aan de aantrekkelijkheid van de (zakelijke) ontmoetingsplek.

nuances in leegstand commercieel vastgoed

De kloof tussen goed en minder goed vastgoed groeit De Nederlandse markt van commercieel vastgoed wordt in vastgoedkringen wel eens ‘the graveyard of Europe’ genoemd. De algemeen heersende opvatting is dat het slecht gaat in de 17

van 16% in de kantorenmarkt en 7,5% in de retail, lijken dit beeld te bevestigen.

De werkelijkheid is echter genuanceerder; er

was er ook sprake van een crisis”, stelt De Jonge.

bestaat niet één kantorenmarkt of één retailmarkt.

“Er was voldoende volume, maar kantoren lagen op

Er bestaan verschillende deelmarkten en de leeg-

de verkeerde plek en ze waren van de verkeerde

standsproblematiek verschilt per project, stad of

kwaliteit. Er werd toen gesteld: als je nieuw bouwt,

regio. Naast probleemgebieden zijn er markten en

moet je aan de onderkant van de markt onttrekken

gebieden die het goed doen en waar ‘flowers are

anders bouw je voor leegstand. Dat sloeg aan, maar

blooming on the grave!’

toen kwam de dotcom bubble en zijn we allemaal in de trein gesprongen om te gaan ontwikkelen.”

Leegstand kantoren niet iets van de laatste tijd

Door de ruime beschikbaarheid van geld verschoof

Het probleem van leegstand op de kantorenmarkt

de markt van vraaggedreven naar geldgedreven en

is niet iets van de laatste tijd. We hebben het al

werden gebouwen ontwikkeld waarnaar onvol-

geruime tijd kunnen zien aankomen volgens Hans

doende vraag was. Tegelijkertijd neemt, onder

de Jonge, directievoorzitter van Brink Groep en

invloed van IT en flexwerken, het aantal vierkante

Hoogleraar Vastgoedbeheer en Ontwikkeling aan de

meters per werkplek af en gaat het minder goed

TU Delft. “Begin jaren negentig van de vorige eeuw

met de economie. De Jonge: “Dat betekent dat de


Nederlandse kantoren- en retailvastgoedmarkt. Leegstandcijfers

overproductie in combinatie met de schaarbewe-

erkent het probleem, maar niemand wil als eerste

ging van een dalende economie en het teruglopend

meewerken aan een oplossing. Een bijkomende

gebruik van vierkante meters de doodsteek is. In

complicerende factor was dat al vrij snel na het

de kantorenmarkt is een structurele leegstand

ondertekenen van het convenant buitenlandse

opgebouwd van 16%.”

equity partijen voor een habbekrats grote portefeuilles overnamen. Toen is gezegd: We gaan

Acties tegen leegstand

toch geen heffing betalen om die mensen te helpen

Er zijn wel initiatieven geweest om het tij te keren

hun portefeuilles te saneren? Dat begrijp ik wel.”

zoals de stuurgroep ‘Actie leegstand gebouwen’

De katalysefunctie van onttrekking is niet tot

die in 2010 werd ingesteld door het toenmalig

stand gekomen en het probleem is sindsdien

ministerie van VROM. De Jonge was voorzitter van

gegroeid. “Bij het tekenen van het convenant

deze stuurgroep. “We probeerden een versnelling

was de leegstand 15%, dat is inmiddels 16% en bij

te bereiken in het saneren van de markt. Alle

ongewijzigd beleid zal de leegstand oplopen naar

partijen zaten aan tafel. Er werd een convenant

20%”, voorspelt De Jonge.

gesloten op vier hoofdlijnen: regionale afspraken over waar wordt ontwikkeld, transparantie over

Het is niet zo dat er niets gebeurt. “Financiers zijn

de kwaliteit van de voorraad, transparantie over

verliezen aan het nemen, alleen: als je een olifant

huren en incentives en een compensatiefonds voor

moet opeten, doe dat dan hapje voor hapje anders

het onttrekken van kantoorruimte, later in de pers

stik je er in. Partijen proberen tijd te kopen om het

ten onrechte ‘het sloopfonds’ genoemd.”

probleem op te lossen. Verder is er een grote interesse voor transformatie van kantoren, maar

18

Het convenant werd door alle partijen onderte-

om een goede business case voor transformatie te

kend maar er waren grote bezwaren tegen het

kunnen bouwen moet een aantal financiers eerst

compensatiefonds. Het schoolbeeld van een

nog verder afboeken op hun bezit.”

onze visie

prisoners dilemma volgens De Jonge. “Iedereen

Creatief aan beleving werken

gevonden waarbij de beleving van

recreëren meer in elkaar overvloeien.”

Bas Jochims, Hoofd Asset Management

vastgoed centraal staat. “Het gebouw

Jochims is ervan overtuigd dat deze

Kantoren van Bouwinvest, deelt de visie

moet vriendelijk ogen en er moet een

inspanningen zich uitbetalen in klinkende

van De Jonge. “De kantorenmarkt is lange

mogelijkheid zijn om elkaar (snel) te

munt, maar het is moeilijk te meten. “We

tijd een geldgedreven beleggingsproduct

ontmoeten in bijvoorbeeld een koffie-

hebben twee keer een award gewonnen

geweest. Het is nu tijd dat de vastgoed

hoek. Als Bouwinvest investeren we dan

als het best presterende Nederlandse

wereld weer creatief aan beleving gaat

ook veel in de belevingswaarde van de

sectorfonds, maar waar komt het door?

werken. We zijn als asset manager heel

openbare ruimten van een gebouw. De

Heb je gebouwen op goede plekken of

veel bezig met het vergroten van de

eerste indruk als je een gebouw binnen-

komt het door de activiteiten die je in een

belevingswaarde van kantoren en het

komt, bepaalt het imago.”

gebouw organiseert? Is het je netwerk of

onderhouden van persoonlijk contact

Daarnaast zijn volgens Robert Koot,

de manier van verhuuraanpak? Het is een

met gebruikers. Een kantoor is geen

Research Manager van Bouwinvest,

combinatie van factoren en het is moeilijk

financieel product, het is een tastbaar

natuurlijk de locatie en de omgevings-

om het effect van een afzonderlijk aspect

iets. Eigenlijk leveren we een dienst die

kwaliteit belangrijk. “Zeker bij acquisities

te kwantificeren. “

het ontmoeten faciliteert. Dat is waar het

kijken we heel goed naar een multi

om gaat.”

functionele omgeving; of je buiten de

Strategie en aankoop

deur kunt lunchen, of er winkels zijn en

Twee recente aankopen van Bouwinvest,

Jochims signaleert dat er de afgelopen

of er een goede aansluiting is op het

de Citroëngebouwen naast het Olympisch

jaren een verandering heeft plaats

openbaar vervoer. Je ziet dat werken en

Stadion in Amsterdam en het Beurs-World

Nieuwe verhoudingen

voor startende ondernemers en waar doorgroei

Voor mensen die hun hoop vestigen op het

naar een ander niveau kantoor mogelijk is. Dan

aantrekken van de economie, heeft De Jonge een

kom je meer in de sfeer terecht van het leveren van

duidelijke boodschap: “Het wordt nooit meer zoals

diensten in plaats van bakstenen. Beleggers

het was! We gaan naar andere verhoudingen en

moeten de vraag van gebruikers van panden goed

moeten onder ogen zien dat we het merendeel van

begrijpen en niet sturen op ‘ik wil een lange termijn

de toekomstige vraag zullen accommoderen met de

financieel product en ik probeer zoveel mogelijk

bestaande voorraad. Zo’n 20 tot 30% van het

stabiliteit in mijn eigen cashflow te krijgen’, maar

structureel leegstaande vastgoed is transformeer-

op een goede service bieden aan de klant.”

baar. Het grote probleem is de monofunctionele uitleglocatie. Dat is niet het gebied waar dienstverleners willen zitten. Je ziet een behoefte om terug te gaan naar de stad, naar een situatie waarin mensen kunnen terugvallen op faciliteiten in de omgeving. Er is een duidelijke tweedeling tussen A-locaties, die minder last hebben van erosie, en B-locaties.”

‘We moeten onder ogen zien dat we de toekomstige vraag zullen accommoderen met de bestaande voorraad’

Dat betekent volgens De Jonge niet dat er geen kansen zijn voor kantoren op B-locaties. “Het profiel van de gebruikers wijzigt ook. Er is veel meer vraag van start ups. Er ontstaat een categorie gebruikers die veel meer tijdelijke en flexibele huisvesting zoekt. Er is dus ook behoefte aan

19

een kantooraanbod hebt met een lager huurniveau

Trade Center (WTC) Rotterdam, illustreren

kantorenmarkt is de animo onder

juiste locatie of hebben het potentieel

volgens Jochims de strategie van

huurders voor tijdelijke of permanente

voor herontwikkeling. Om de toenemen-

Bouwinvest. “De Citroëngebouwen

huur volgens Jochims behoorlijk.

de leegstand tegen te gaan, klinkt regel

passen duidelijk in de strategie die is

Het Beurs-WTC in het centrum van

matig de roep om sloop. Jochims wil hier

gefocust op kernregio’s, waarbij Amster-

Rotterdam is een ander voorbeeld.

echter een nuance in aanbrengen: “Ik

dam bovenaan de lijst staat, en waarin we

“Rotterdam behoort ook tot onze

denk dat gebouwen die nu nog (gedeelte-

ons steeds meer richten op herontwikke-

kernregio’s. Het WTC valt, met meer dan

lijk) in gebruik zijn, ook in aanmerking

ling en binnenstedelijke locaties. Het gaat

200 huurders, binnen onze strategie om te

kunnen komen voor sloop, herontwikke-

hier om twee onderscheidende gebouwen

investeren in multi-tenant-gebouwen.

ling of transformatie. Een gebieds

in een concurrerende kantorenmarkt. Het

Naast kantoren zijn er ook winkels in

gerichte aanpak zou ervoor kunnen

zijn landmarks qua architectuur en ze

gevestigd en hiermee heeft ons Retail

zorgen dat gebouwen die gedeeltelijk

liggen aan de zuidelijke toegang tot de

Fund meteen een aantal nieuwe winkels

worden gebruikt, of volledig bezet of leeg

stad. Het worden vooral kantoren, maar

op een A1-locatie. De ervaringen die we

komen. Vervolgens kun je voor de lege

in de plint zijn ook retail en horeca

hebben opgedaan in het managen van

gebouwen een alternatief realiseren.

voorzien. We denken dat dat goed is voor

het WTC The Hague kunnen we ook

Voor ons geldt: we investeren niet alleen

de leefbaarheid van het gebied waarin wij

aanwenden in Rotterdam.”

in gebouwen die volledig verhuurd of

ook woningen en winkels ontwikkelen en

nieuw te zijn, maar het moet op een

het Olympisch Stadion hebben als

Gebiedsgerichte aanpak

goede plek staan en door flexibiliteit in

kantoorlocatie.” Ondanks de moeilijke

Niet alle kantoren bevinden zich op de

indeling de potentie hebben om een


gebieden die wat veelkleuriger zijn en waarbij je

pk award voor startend talent In samenwerking met het Architectuurcentrum Amsterdam (Arcam) is dit jaar een nieuwe prijs gelanceerd: de PK AWARD. Deze nieuwe prijs heeft als doel startende, talentvolle ontwerpers ‘paardenkracht’ te geven. Enerzijds door een financiële impuls, anderzijds door het beschikbaar stellen van een wildcard voor de shortlist van interieurontwerpers. Inzet in 2015 is het monumentale Noordgebouw van de in december 2014 door het Bouwinvest Office Fund aangekochte Citroëngebouwen. De prijs komt voort uit de Piet Kranenberg Ring, een vastgoedprijs die voorheen jaarlijks tijdens de Provada werd uitgereikt aan personen die zich verdienstelijk maakten voor de transformatie van gebouwen en/of gebieden in Amsterdam. Transformatie blijft het thema bij de PK AWARD. inbeeld nr 12 juni 2015

20

goede beleving te creëren. Dat is waar

ment, tussen beleggers onderling, tussen

geleid dat het afgelopen jaar Duitse en

we als asset manager waarde kunnen

gemeenten en beleggers. Ook de samen-

vooral veel andere internationale

leveren. De grote uitdaging voor de

werking met huurderverenigingen is

beleggers zijn (terug)gekomen op de

komende jaren ligt in het goed kijken

toegenomen.

Nederlandse markt. Zij zijn vooral geïnteresseerd in portefeuilles en dat

naar de bestaande voorraad voordat er nieuwe ontwikkelingen gaan plaats

Verder wordt volgens Koot nu extra

biedt kansen voor Bouwinvest om een

vinden.” Dat laatste doet ook de

duidelijk wat goed en wat slecht vastgoed

aantal disposities te doen.

Rijksoverheid die onlangs namens de

is. “Deze polarisatie geeft ook een soort

Nationale Politie het huurcontract voor

comfort aan beleggers. De onzekerheid

Er ligt in de toekomst een belangrijke rol

een bestaand kantoorgebouw van 11.000

dat je een locatie koopt die morgen weer

voor de gemeenten om de regie van

vierkante meter in Zoetermeer verlengde.

verpaupert, is kleiner. Het heeft gebrui-

nieuwe ontwikkelingen strak in de hand

kers, gemeenten, beleggers en ontwikke-

te houden. “Zij zijn toch degene die de hui-

Voordelen

laars gedwongen tot heldere keuzes.

dige overcapaciteit hebben gefaciliteerd

De huidige situatie op de kantorenmarkt

Afwijken van dit beleid kan niet zomaar,

en hebben ingestemd met alle plannen.

brengt ook voordelen met zich mee

je moet het verantwoorden met een goed

Daar moet sturing vandaan komen. Zij

volgens Koot en Jochims. Zo merken zij

onderbouwd verhaal, en de gemeente-

mogen zich hierbij niet laten leiden door

dat de noodzaak tot samenwerking door

raad moet het toetsen.”

het korte termijn geld, maar door lange

verschillende partijen groter is geworden.

Deze nieuwe duidelijkheid en de aantrek-

termijn leefbaarheid in de stad.”

Dat is terug te zien in gebiedsmanage-

kelijke prijzen hebben er volgens Koot toe

bas jochims


Eigenlijk leveren we een dienst die het ontmoeten faciliteert

dennis van westerop, directeur peak development en hylke van der meer, directeur van weekbladpers media

Grondige renovatie met hoge duurzaamheidsambitie Valina, het kantoorgebouw dat vanaf de Wibautstraat de ingang naar het Eenhoorngebied markeert, is een voorbeeld van een succesvolle herontwikkeling die door nauwe samenwerking

Onder grote tijdsdruk werd in juli 2014 gestart met

Het is volgens Van Westerop positief dat het oude

de ombouw van het kantoor dat in februari 2015 is

kantoor een nieuw jasje heeft gekregen. “Zolang

opgeleverd aan de nieuwe huurder WPG. Dennis

er nog een markt is voor de bestaande kantoren,

22

van Westerop, directeur van Peak Development,

is sloop geen noodzaak. Soms zoek je naar een


tussen alle betrokkenen tot een mooi resultaat heeft geleid.

adviseur op het gebied van herontwikkeling,

andere functie, maar bij Valina was het evident

meldde zich in 2013 bij eigenaar Bouwinvest met

dat op deze fantastische plek een kantoorfunctie

een plan voor de herontwikkeling van Valina nadat

absoluut kan. Het omkatten van een gebouw

hij twee huurders voor het pand had gevonden.

uit de oude voorraad, met energielabel G,

Deze huurders haakten uiteindelijk af, maar het

naar een gebouw dat voldoet aan alle huidige

plan tot herontwikkeling werd doorgezet.

duurzaamheidseisen, is bij Bouwinvest het streven.”

Gedurende de uitwerking van het plan, meldde zich een nieuwe huurder, WPG, die het hele

Goede sfeer

gebouw wilde huren. Een belangrijke voorwaarde

Hylke van der Meer, directeur van Weekbladpers

was wel dat het gebouw zo snel mogelijk zou

Media dat onderdeel is van WPG, is na een

worden opgeleverd. Er ontstond een nauwe

lange zoektocht tevreden met zijn nieuwe

samenwerking tussen Bouwinvest, WPG en Peak

stek. “Valina ligt op een goede locatie, het is

Development om de deadline te halen.

uitstekend bereikbaar via het openbaar vervoer, er is een kleine parkeergelegenheid en we zitten

Tijdsdruk

op fietsafstand van het centrum, dat is ook

“Kenmerkend aan dit project was het nauwe

belangrijk.”

contact met de huurder en de tijdsdruk”, stelt Van Westerop. “Vooral de korte tijd die we hadden,

Over de samenwerking met Bouwinvest en Peak

speelde ons parten als WPG met aanvullende

Development is Hylkema tevreden. “Er zat wat ons

wijzigingen kwam. Uiteindelijk is het ons gelukt

betreft een flinke tijdsdruk op. We zaten in een

om binnen budget en op tijd te werken. We

groot reorganisatietraject en we wilden eigenlijk

hebben het goed gedaan, de huurder is tevreden.

ergens in de loop van 2014 op onze nieuwe locatie

Bouwinvest is een partij die zeer faciliterend naar

zitten om de ingezette cultuurverandering vaart

de huurder optreedt.”

te geven. In onderhandelingen met Bouwinvest


Het kantoorgebouw Valina is

konden we half februari 2015 in het gebouw

compromissen moesten worden gesloten, maar

in een compleet nieuw jasje

terecht. Bouwinvest heeft samen met Peak

het is duidelijk dat de insteek van Bouwinvest was

gestoken voor huurder WPG

Development een grote prestatie geleverd.”

om er een kwalitatief goed pand van te maken.”

Door de grote tijdsdruk botste het wel eens, maar over het algemeen verliep de samenwerking volgens Hylkema in goede sfeer. “Ik realiseer me dat alles wat ik aan extra huurderswensen heb ingebracht, direct impact had op de planning. Het is ontegenzeggelijk dat door de tijdsdruk

koosje ploegmakers, voorzitter platform zakenstad den haag

Den Haag slimmer promoten door samenwerking Den Haag staat bekend als een ambtenarenstad maar de stad profileert zich steeds meer als een aantrekkelijke vestigingsplaats voor (internationale) bedrijven en instellingen. Er zijn tal van initiatieven en organisaties om vanuit diverse invalshoeken het nationale en

Begin 2014 heeft de gemeente Den Haag het

van Koophandel Den Haag, ICT (International

24

initiatief genomen om de krachten van de

Community Platform), WFIA (WestHolland Foreign


internationale bedrijfsleven te interesseren voor vestiging in Den Haag.

verschillende organisaties die zich bezighouden

Investment Agency), Den Haag Marketing, de

met de promotie van Den Haag als vestigingsplaats

gemeente Den Haag en Rotterdam The Hague

te bundelen in Platform Zakenstad Den Haag. De

Airport, deel aan het platform.

organisatie is een goed voorbeeld van hoe gemeenten en zakelijke partijen als Bouwinvest

“Het is een breed platform en het leuke is dat het

samenwerken aan de ontwikkeling van de stad als

zowel private als publieke partijen zijn die

vestigingsplaats.

deelnemen en samenwerken”, aldus Ploegmakers. “Het platform is een initiatief vanuit de gemeente

Zakenstad

om de publieke en private sector bij elkaar te

“Veel partijen zijn bezig met het op de kaart zetten

brengen.” Eerdere initiatieven waarbij private en

van Den Haag als zakenstad, wij kijken naar wat

publieke partijen samenwerkten, zoals The Hague

we samen slimmer kunnen doen om de stad te

Security Delta, tonen volgens Ploegmakers aan dat

promoten door bestaande partijen en initiatieven

deze aanpak succesvol is.

met elkaar te verbinden”, stelt Koosje Ploegmakers, voorzitter van het nieuwe platform. “We

Imago

brengen verschillende partijen bij elkaar die

Voor Ploegmakers is Platform Zakenstad Den Haag

allemaal een vinger in de pap krijgen om Den Haag

geslaagd als uit het volgende imago-onderzoek

nog meer als zakenstad naar voren te brengen.

blijkt dat mensen Den Haag niet langer alleen zien

Naast hun netwerk en kennis is er ook sprake van

als ambtenarenstad maar ook als zakenstad. “Je

co-financiering van marketingactiviteiten.”

ziet dat het imago aan het kenteren is. We kijken hoe we dit kunnen versnellen.”

De lijst van deelnemers toont een brede belangstelling voor het initiatief. Naast Stichting Den

De eerste wapenfeiten van het platform zijn er

Haag Nieuw Centrum nemen ook World Trade

volgens Ploegmakers. “Allereerst hebben we er met

Center Den Haag, VNO-NCW, MKB Den Haag, Kamer

elkaar voor gezorgd dat er een bijlage van LOCUS bij


Het WTC The Hague, dat

het FD is gekomen die speciaal gaat over Den Haag

op regelmatige basis bij elkaar. Zo kunnen we echt

deel uitmaakt van het

als vestigingsstad voor bedrijven. Verder is er een

met elkaar bepalen welke pr-momenten we eruit

Bouwinvest Office Fund,

PR-campagne gestart met een focus op een drietal

pakken”, aldus Ploegmakers. “Het streven is om dit

biedt bedrijven een

landen.” Vorig jaar zijn er volgens Ploegmakers drie

jaar na de zomer een symposium te organiseren met

hoogwaardige kantoor

grote evenementen geweest waar de PR-machine

als thema de invloed van internationalisering en

omgeving

goed heeft gedraaid. Met de komst van president

globalisering op bedrijven en hun vestigingsplaat-

Obama naar de Nuclear Security Summit, het

sen. Via de netwerken van de aangesloten organisa-

wereldkampioenschap hockey en de kennisexpo

ties kunnen we een goed programma neerzetten om

van de TU wist Den Haag in 2014 de ogen van de

de juiste bedrijven te interesseren voor deelname.

wereld op zich gericht. “We komen met alle partijen

Daarin zit de kracht van het platform.”

nederlands winkelvastgoed biedt aantrekkelijk risico-gewogen rendement op de lange termijn.

Winkelvastgoed Faillissementen en reorganisaties lijken in de retailmarkt aan de orde van de dag te zijn. Er gaat geen maand voorbij zonder nieuws over een winkelketen in financiële problemen, tegen een achtergrond van teleurstellende economische groei en de alsmaar groeiende concurrentie van online winkelen. door robert koot, manager research bij bouwinvest


26

27


Betekent deze sombere marktsituatie dat vastgoed-

In de huidige lage rentesituatie waarin rendemen-

investeringen in retail beter vermeden kunnen

ten uiterst laag of zelfs negatief zijn – met name op

worden? Integendeel. Recent marktonderzoek van

staatsobligaties van volwassen en sterke econo-

Bouwinvest wijst uit dat Nederlands winkelvast-

mieën – bieden investeringen in winkelvastgoed

goed een aantrekkelijke beleggingscategorie blijft

een stevige risicopremie. Zo hebben meerdere

om in te investeren. En die over een lange periode

lokale wijkwinkelcentra die Bouwinvest in haar

ook consequent betere rendementen heeft

portefeuille heeft – verspreid over Nederland met

opgeleverd dan andere sectoren zoals kantoren en

een gemiddelde oppervlakte van tussen de 4.000

woningen. Nederlandse winkelbeleggingen tonen

en 11.000 m² – een gemiddeld bruto aanvangsren-

een aantrekkelijk risico-rendementsprofiel en

dement van 7,8% aan het einde van 2014 behaald.

gunstige diversificatiekarakteristieken.

De gemiddelde risicopremie van deze wijkwinkelcentra ten opzichte van Nederlandse staatsobliga-

Investeringen in Nederlands winkelvastgoed

ties (risicovrij) bedroeg daarmee circa 6,5%. De

leverden een jaarlijks gemiddeld totaalrendement

risicopremie nam begin 2015 zelfs fors toe door de

van 8,9% op in de periode van 1996 tot 2004,

verder gedaalde ‘risicovrije’ rente.

tegenover 8,1% voor woningen en 7,1% voor kantoren. De lage volatiliteit in de rendementen bij

Tweedeling

winkelvastgoed zorgt op de lange termijn voor een

De waardeontwikkeling van winkelvastgoed hangt

zeer aantrekkelijk risico-rendementsprofiel.

sterk samen met economische groei: winkelbeleg-


28

Nederlands winkel vastgoed blijft een zeer aantrekkelijke beleggingscategorie robert koot

gingen presteren beter gedurende periodes van

zeventien verschillende sectoren in en verdeelt

economische expansie en slechter tijdens periodes

deze vervolgens over drie groepen op basis van hun

van economische terugval. Met een economische

relatieve kwetsbaarheid voor online concurrentie.

groei geraamd op 1,5 % dit jaar en zo’n 1,5 tot 2,0% voor de daaropvolgende jaren, zijn de vooruitzichten gematigd positief voor de winkelmarkt. De krantenkoppen geven echter een ander beeld. Het feit dat hoogwaardige winkelketens zoals V&D in financiële moeilijkheden zitten, toont de

‘Er ontstaan winnaars en verliezers in een snel veranderend winkellandschap’

tweedeling aan in de markt. Er ontstaan winnaars en verliezers in een snel veranderend winkellandschap dat wordt gevormd door ontwikkelingen op

Producten met “lage betrokkenheid van de

technologisch en demografisch gebied, waarvan

consument”, zoals in de bruin- en witgoedbranche,

urbanisatie en de stijging van online winkelen de

zijn het meest kwetsbaar voor de kostenefficiëntie

belangrijkste zijn. De polarisatie in de retailmarkt

en het gemak van online verkoop. Daarentegen

weerspiegelt zich ook in de kapitaalstromen van

blijken dagelijkse boodschappen, verzorgingspro-

winkelbeleggers, waardoor de beste assets en

ducten en service-afhankelijke dienstverleners - zo-

winkellocaties alleen maar beter worden en de

als opticiens - het minst gevoelig te zijn. Kleding-

zwakste steeds meer aan terrein verliezen. De

en modewinkels, die het grootste deel van de

spread tussen de twee marktpolen neemt naar

retailmarkt vormen, verschillen in kwetsbaarheid

verwachting alleen maar toe.

naar gelang hun locatie. Hoewel consumenten steeds vaker online aankopen doen, blijft een

29

De totale Nederlandse consumentenmarkt

geconcentreerde modeverkoop in de grote

bedroeg circa € 285 miljard in 2013, waarvan

Nederlandse winkelsteden aantrekkelijk. Er is in

ongeveer een derde (€ 86 miljard) kon worden

deze ‘kernwinkelsteden’ nog altijd ruimte voor de

toegeschreven aan de fysieke en online retailsec-

groei van “concept stores” om de merkwaarde te

tor. Het grootste gedeelte van hiervan (zo’n € 42

versterken en de naamsbekendheid te behouden

miljard) ging naar voedsel en medicijnen, terwijl

van retailers, ook wanneer consumenten online

kleding en schoenen goed waren voor € 14 miljard.

winkelen.


Concurrentie online

Tegen de achtergrond van dit snel veranderend

Online verkopen beslaan momenteel grofweg 10%

retaillandschap, volgt Bouwinvest een zorgvuldige

van de totale Nederlandse winkelbestedingen,

strategie van ‘toekomstbestendigheid’. Dit doen

maar het is mogelijk dat we op dit gebied exponen-

wij door ons enerzijds te focussen op de wijkwin-

tiële groei gaan doormaken tot misschien 30% of

kelcentra die op lokale vraag zijn gebaseerd en

zelfs 50% marktaandeel. Mocht dit scenario zich

anderzijds op de topwinkelstraten in de grote

inderdaad voordoen, dan zou dat grote gevolgen

Nederlandse steden, waar de populatie nog altijd

hebben voor investeerders in winkelvastgoed.

toeneemt en de economische groei het meest

Binnen de retailsector zijn er echter grote verschil-

dynamisch is. De financiële crisis gaf inzicht in de

len in weerbaarheid tegenover concurrentie van

veerkracht die defensieve investeringen in

e-commerce, waarbij supermarkten over het

vastgoed van supermarkten hebben, terwijl

algemeen beter gepositioneerd zijn dan reis

non-food winkels buiten de belangrijke winkelcen-

bureaus en elektronicazaken.

tra onevenredig veel hebben moeten lijden.

Om de resultaten van haar potentiële of bestaande

Het aantal lege winkelruimtes neemt nog altijd toe

investeringen te kunnen inschatten, deelt het

in Nederland. Na een dieptepunt te hebben bereikt

researchteam van Bouwinvest de retailmarkt in

in 2006/2007, vertoont het sindsdien een opwaart-

se trend en steeg het aan het begin van 2015 tot

den door de sterke rechtsbescherming van de

boven de 7% van de totale markt. Het Nederlandse

zittende huurders. Een grotere differentiatie in het

vastgoedmagazine Vastgoedmarkt schat de

soort huurders met het meest ideale profiel voor

geplande nieuwbouw aan winkelruimte op circa

de marktpositionering van het winkelcentrum

drie miljoen m², ofwel zo’n 10% van de totale

verbeteren de ambiance en vergroten de kans dat

bestaande voorraad in Nederland. Gezien dit

lokale winkeliers een ruimte huren.

omvangrijke volume lijkt er een zorgwekkend gebrek aan samenhang te zijn tussen enerzijds de

Indicatoren

fundamentele omstandigheden van de markt en

Bouwinvest bepaalt haar investerings- en verkoop-

anderzijds de signalen die investeerders en

strategie van winkelvastgoed in steden door een

ontwikkelaars ontvangen.

aantrekkelijkheidsweging toe te kennen op basis van een aantal belangrijke indicatoren: het aantal

‘Gemeenten, provincies, ontwikkelaars en investeerders moeten duidelijke keuzes gaan maken’

inwoners binnen een straal van 10 km; de kwaliteit van leven in de stad; de verwachte bevolkingsgroei en het aantal toeristen dat de stad bezoekt. Deze investeringsvisie wordt vervolgens op micro-niveau vertaald om te gebruiken in de winkelstraten: wat is bijvoorbeeld de consumenhet gemiddelde inkomensniveau in het verzor-

teerders moeten duidelijke keuzes gaan maken en

gingsgebied. Daarnaast is het aantal winkelpas-

30

het groeiend aantal winkelruimtes aan banden

santen uiteraard ook van groot belang.


tenbinding en -omvang van het winkelgebied en Gemeenten, provincies, ontwikkelaars en inves-

leggen om zo een herhaling te voorkomen van de fouten die in de Nederlandse kantorenmarkt

Een goedlopend winkelcentrum zal tot stand

gemaakt zijn. De combinatie van een bulk aan

komen door een gezonde branchemix met een

investeringskapitaal dat naar assets zoekt en het

gepast aanbod voor de lokale markt, een goede

negeren van het onderliggende vraag- en aanbod

bereikbaarheid, parkeervoorzieningen en een

evenwicht, leidde tot het ontstaan van een enorme

aansprekende uitstraling.

zeepbel op de markt. Toen deze klapte hield Nederland er een van de hoogste percentages

Het Retail Fund van € 700 miljoen van Bouwinvest

kantoorleegstand van Europa aan over. Nog steeds

heeft een goede spreiding over verschillende typen

fluctueert deze rond de 16% van de totale voor-

vastgoed in de meest aantrekkelijke winkelgebie-

raad.

den van Nederland en is de laatste jaren met name actief in Amsterdam, waar Bouwinvest inmiddels

Meer inspraak

de grootste investeerder in nieuwbouw en

Gemeenten zouden een strikter beleid moeten

renovatie is. De ontwikkeling van het nieuwe

hanteren ten aanzien van de ontwikkeling van

winkelcentrum Mosveld in Amsterdam-Noord is

nieuw winkelvastgoed, maar zouden ook flexibel

een goed praktijkvoorbeeld. Andere projecten zijn

moeten zijn in het beschikbaar stellen van de

het omvangrijke Nowadays op het Damrak/

leegstaande ruimtes voor alternatief gebruik, zoals

Nieuwendijk - de belangrijkste route van het

pop-up stores. Investeerders moeten doorgaan

Centraal Station naar het centrum - en het

met investeren in de kwaliteit van hun winkelcen-

Stadionplein, de zuidelijke toegangspoort naar de

tra en daarbij is nauwe samenwerking met de

stad.

lokale overheden en retailers van groot belang. Er moet daarnaast meer ruimte zijn voor de eigenaar om de ‘retail mix’ van de winkelcentra te kunnen beïnvloeden. Dit wordt nu nog vaak tegengehou-

“Het Retail Fund van € 700 miljoen van Bouwinvest heeft een goede spreiding over verschillende typen vastgoed in de meest aantrekkelijke winkelgebieden van Nederland en is de laatste jaren met name actief in Amsterdam, waar Bouwinvest inmiddels de grootste investeerder in nieuwbouw en renovatie is.”

35 31 inbeeld nr nr 12 11 juni inbeeld juni 2015 2015

www.bouwinvest.nl

nuances in de markt voor commercieel vastgoed

Recommend Documents