Vertrouwen golft De markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed januari 2010
www.dtz.nl www.dtz.com
Inhoud
Economie en golven Vastgoedvisie
4 6
Beleggingsmarkt voor vastgoed
10
Gebruikersmarkt voor vastgoed
16
Begrippenlijst
18
Vertrouwen golft De markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed | Januari 2010 Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN 978-90-78197-20-1 Trefwoorden: Investeringen, beleggingen, onroerend goed, vastgoed, marktonderzoek. Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem. Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding. © DTZ Zadelhoff 2010.
Vertrouwen golft
Pagina 2
Vertrouwen golft
Vertrouwen is tijdens de recessie een sleutelwoord gebleken. Door het gebrek aan vertrouwen bij de financiers kwamen de beleggers in 2008 in de problemen. De golvende lijn waarop de economie zich beweegt, kan dan ook aan vertrouwen worden gekoppeld. Zo ontwikkelt de golf zich van optimisme, in euforie, in wanhoop, in radeloosheid en vervolgens weer in optimisme. Het financiers- en beleggersvertrouwen van DTZ Zadelhoff geeft het sentiment op de markt goed weer. Vorig jaar was dit vertrouwen aan een daling onderhevig. Beleggers zagen voornamelijk financiële risico’s. Eind 2009 gaf het vertrouwen een optimistischer beeld. Niet langer werden financiële risico’s als grootste gevaar gezien, maar de leegstand en de huurwaarde van vastgoed. Voor 2009 voorzag het Centraal Planbureau een krimp in de economie van 4%, oftewel de economie begaf zich onder de as. Voor 2010 heeft het Centraal Planbureau de prognose afgegeven dat de Nederlandse economie 1,5% zal groeien. In 2008 en 2009 was sprake van winter op de Nederlandse vastgoedmarkt. Investeringsvolumes liepen terug en er was nauwelijks beweging op de markt. In de economische winter loopt de waarde van onroerend goed en aandelen terug. Na de winter komt altijd de lente weer. Nu, aan het einde van 2009 gloort er hoop aan de horizon. Er lijkt meer beweging op de beleggingsmarkt te komen en een aantal buitenlandse investeerders lijkt weer op zoek te zijn naar Nederlands vastgoed. Is de lente op komst? De ontwikkelingen van ‘wonen’, ‘werken’ en ‘winkelen’ hebben direct invloed op het vastgoed van de toekomst in Nederland. DTZ Zadelhoff constateert ‘binnenstadsschaarste’ aan zowel woningen als kantoren. Een andere trend op de vastgoedmarkt, is ‘het nieuwe werken’ dat grote impact heeft op het aantal vierkante meters per werkplek. Daarnaast zien we dat ‘internetwinkelen’ steeds meer aan terrein wint, hoewel traditioneel winkelen ook nog steeds in trek blijft. Deze ontwikkelingen zijn niet voor elke regio hetzelfde. In de toekomst krimpt de bevolking in Nederland in bepaalde delen en dat heeft invloed op het soort en het aantal woningen. Tegelijkertijd is de bevolking van Nederland onderhevig aan vergrijzing. Dit heeft natuurlijk invloed op de kantorenmarkt en de bedrijfsruimtemarkt, maar ook op woningen en winkels. Om dit inzichtelijk te maken heeft DTZ Zadelhoff de Vastgoedvisiekaart ontwikkeld, waaruit blijkt dat regionale verschillen toenemen. Vorig jaar werd geconcludeerd dat de beleggingsmarkt ten opzichte van eerdere crises de gebruikersmarkt niet volgt, maar vooruitloopt. Op de markt van gebruikers van kantoren en bedrijfsruimte is de leegstand tijdens 2009 opgelopen en is het verschil tussen eerste klas vastgoed en vastgoed op secundaire locaties gegroeid. Kenmerkend voor deze tijd is het grote aantal huurverlengingen. Daarnaast signaleert DTZ Zadelhoff verborgen leegstand. Ook op de winkelmarkt is het verschil tussen A-locaties en B- en C-locaties toegenomen. Interessant is te zien hoe de beleggingsmarkt inspeelt op deze ontwikkelingen. Vastgoed wordt weer gewaardeerd op de specifieke kenmerken van het object, de locatie en de huurder. Daarbij maakt een goede timing uiteindelijk het verschil.
Vertrouwen golft
Pagina 3
Economie en golven
Economische golfbewegingen Ontwikkelingen in de maatschappij bepalen vaak het gesprek van de dag. Een veelgehoorde vraag is dan hoe deze ontwikkelingen zullen uitwerken in de toekomst. De vastgoedwereld vormt hierop geen uitzondering. Wanneer de economie minder floreert, zoals nu het geval is, neemt de onzekerheid toe. Er wordt getwijfeld aan zaken die daarvoor als evident werden beschouwd of waarover wellicht nauwelijks werd nagedacht. In deze tijd houden veel mensen zich bezig met de vraag wat de economische neergang betekent voor Nederland, voor haar bevolking en het werk dat deze bevolking doet. In de vastgoedwereld bestaat een grote behoefte aan duidelijkheid over wat de verhouding tussen vraag en aanbod van ruimte wordt en wat dat vervolgens betekent voor de prijs en de waarde van vastgoed. Meer dan in economisch goede tijden is er behoefte aan voorspellingen die duidelijkheid, vertrouwen en houvast geven. Nu is de toekomst voorspellen nog steeds voor weinigen weggelegd. Wel kunnen we uit het verleden leren over de toekomst. Menige economische theorie is op een dergelijke analyse gebaseerd. Een aantal economen beschrijft de ontwikkelingen in de economie dan ook als ware het een golfbeweging. Anders gezegd: de economie heeft een repetitief karakter. De Russische econoom Kondratieff stelde bijvoorbeeld dat een economie in te delen is in een aantal lange golven. De lange golven vormen zich om een noviteit of uitvinding en de lengte van de lange golf is de periode waarin de maatschappij hierop leunt. Elke lange golf kent weer 4 subgolven die kunnen worden vergeleken met de jaargetijden, anders gezegd; elke lange golf kent een lente, een zomer, een herfst en een winter (zie kader rechts).
Economische ontwikkeling
Rente ontwikkeling
Verandering in het bruto binnenlands product (%)
Rentestanden per maand (%)
5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0 -1,0 -2,0 -3,0 -4,0 -5,0
5,4 4,4 3,4 2,4 1,4 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* Nederland
Eurogebied
Verenigde Staten
* Prognose
0,4
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10*11* 2008 2009 * Voorlopige cijfers 3-maands Euribor
Bron: CPB, 2009
Bron: DNB, 2009
Vertrouwen golft
Pagina 4
Lange rente (jongste 10-jarige staatsobligatie)
Winter in Nederland
Kondratieff-golf Golf van de economie stoommachine katoen
electriciteit chemie
trein metaal
petrochemie automobiel
informatie technologie
DTZ Zadelhoff stelt het jaargetijde van de huidige economie aan de hand van verschillende economische indicatoren voor als winter. Het faillissement van de Amerikaanse investeringsbank Lehman Brothers op 15 september 2008 zorgde voor een omslag in het vertrouwen in de economie en kan als begin van de economische winter worden gezien. Het gevolg was dat er niet langer sprake was van een kredietcrisis, maar van een economische crisis. De verschillende indicatoren
1800 zomer
1850 herfst
1900 winter
1950
2000
lente
bevestigen dit. De ontwikkeling van de economische groei laat bijvoorbeeld vanaf 2008 een flinke daling zien, die er volgens de cijfers van het Centraal Planbureau voor zorgde dat de Nederlandse economie
De jaargetijden nader verklaard
in 2009 een krimp kende van 4,0%.Voor 2010 wordt een groei van
Deze vier subgolven kenmerken de fase waarin de relatie tussen
1,5% voorzien.
de uitvinding en de maatschappij zich begeeft. Zo kenmerkt de lente zich als de periode waarin een uitvinding wordt toegepast en
De ontwikkeling van de inflatie geeft de omslag nog duidelijker weer. De
in deze fase wordt het belang van die toepassingen ingezien. De
inflatie steeg tot juli 2008 tot 3,2% en bleef een paar maanden redelijk
uitvinding zelf wordt vaak gedaan in de winterperiode van de
stabiel. Na september 2008 was een duidelijke val zichtbaar die nu en
voorgaande golf en vormt uiteindelijk de reden dat de winter
dan een grillig verloop kende. In juli 2009 was de deflatie op haar
omslaat in de lente. In de lente wordt uit een depressie gekropen
hoogtepunt met 0,2%. Sinds juli is elke maand sprake van een lichte
en mensen krijgen weer een beetje hoop op goede ontwikkelingen
stijging oftewel van inflatie.
en geloof in de maatschappij. Dit mondt uiteindelijk uit in optimisme. In deze fase maakt de economie de sterkste groei
De renteontwikkeling, die afhankelijk is van de economische groei en de
door en investeren ondernemers in aandelen en vastgoed.
inflatie, laat een overeenkomstig beeld zien. Zo kende de rente tot het
Wanneer optimisme is bereikt, dan is de zomer aangebroken in de
derde kwartaal 2008 een stijgende tendens. Na die tijd is echter
maatschappij. De economie kent bloei, mensen zijn tevreden en
duidelijk de daling ingezet. De Euribor-rente bereikte in oktober 2008
die tevredenheid groeit uit tot een soort opwinding die uiteindelijk
haar hoogtepunt met 5,4%. Sinds die tijd is een vrije val zichtbaar die
voor euforie zorgt. Op dit moment is de economie die om een
rond de jaarwisseling zorgde dat de Euribor-rente lager kwam te liggen
uitvinding is heen gebouwd op haar hoogtepunt. Bedrijven maken
dan de jongste 10-jarige staatslening. De Euribor lijkt vanaf het vierde
winst, mensen zijn content, maar ondertussen neemt de inflatie
kwartaal 2009 enigszins te stabiliseren. Het laagste punt werd
toe en de economische groei die nog wel steeds aanwezig is, kent
afgelopen oktober genoteerd: 0,74%.
een dalende curve. De fase die dan aanbreekt is een fase die vaak niet wordt herkend, maar de maatschappij begeeft zich langzaam in de herfstfase. Ondanks de dalende curve wordt vastgehouden aan de oude zomersituatie en er wordt veel geld en lucht in de economie gepompt om de situatie krampachtig te houden zoals deze was. Tevergeefs, want na de herfst wordt het winter. De winter begint meestal met een behoorlijke klap en deze klap zorgt
Inflatie
ervoor dat mensen zich bewust worden van de situatie waarin de
CPI-maandindex (%)
economie en de maatschappij zich bevindt. Er treedt deflatie op en
4,0
goederenprijzen en rentestanden dalen. Deze fase wordt gekenmerkt door dalende vermogens van bijvoorbeeld onroerend
3,0
goed en het aandelenkapitaal, een stijgend aantal faillissementen, een toename in de werkloosheid, een beperking in de kredietver-
2,0
strekking en een daling in het consumentenvertrouwen met het gevolg dat consumenten uitkopen uitstellen. Het economische systeem staat op instorten, bedrijven die zich vasthouden aan het verleden komen bedrogen uit en de vertrouwde toepassingen van uitvindingen zijn uitgerangeerd. De cyclus is ten einde.
1,0 0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 2008 2009 Inflatie per maand t.o.v. een jaar eerder
Bron: CBS, 2009
Vertrouwen golft
Pagina 5
Vastgoedvisie
Lessen uit het verleden
Ook de huishoudensamenstelling in Nederland is aan verandering
In het verleden hebben we gezien dat ontwikkelingen en veranderingen
onderhevig. Huishoudens in Nederland worden gemiddeld steeds
vaak uit bepaalde uitvindingen voortkwamen. Die zorgen voor een golf
kleiner en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) verwacht dat
in de economie. Denk hierbij aan de uitvinding van de auto en
huishoudens in 2050 gemiddeld uit 2,1 personen bestaan. Overigens
elektronica. De uitvinding van massacommunicatie ligt aan de huidige
zijn ook hier regionale verschillen waar te nemen. Voor de Randstad
golf ten grondslag. Die zorgde voor een verandering van de
geldt dat het gemiddelde huishouden kleiner zal zijn dan in de periferie.
Nederlandse economie van een industriële in een diensten- of
Kleinere huishoudens betekent automatisch ook dat er meer
kenniseconomie. De opkomst van het internet en daaraan gekoppeld
huishoudens bij zullen komen in Nederland.
het mailverkeer is een goed voorbeeld van een toepassing van de massacommunicatie die onze maatschappij heeft beïnvloed.
Deze ontwikkelingen zijn uiteraard van invloed op de woningmarkt. Doordat het aantal huishoudens blijft stijgen, is ook behoefte aan meer
Van een industrieland veranderen in een dienstenland betekende een
woningen. De woningbouwproductie blijft kwantitatief achter bij deze
noodzakelijke omslag van industriegebieden naar kantoorgebouwen in
ontwikkeling. Daarnaast zal kwalitatief ook een verandering moeten
de afgelopen decennia. Met als resultaat een enorme groei van
optreden in het soort woningen dat wordt gebouwd. Het wordt duidelijk
kantoren vanaf de jaren ’80 van de vorige eeuw. Op de DTZ Zadelhoff
dat de schaarste aan woningen in de Randstad het grootst is en dat dit
Vastgoedvisiekaart (pagina 7) is de huidige kantorenvoorraad
in de toekomst zo zal blijven.
weergegeven. Binnen de Randstad zullen ook verschillen waar te nemen zijn. Zo zal Een lange golf (in de theorie van Kondratieff) beschrijft een periode van
de schaarste aan woningen – het liefst natuurlijk met tuin – het grootst
50 tot 60 jaar en is daarmee niet van toepassing op de ontwikkelingen
zijn in en nabij de centra van de grote steden en zal de vraag afnemen
die hier worden beschreven in de economie en het vastgoed. Dit betreft
aan de randen van deze steden. Mensen willen graag daar wonen waar
veel kortere golven. De beschrijvingen van de jaargetijden zijn echter
meerdere functies aanwezig zijn. Binnensteden of wijken die dicht aan
naar onze mening toepasselijk voor de ontwikkelingen binnen de
de binnenstad grenzen zullen daardoor populair blijven onder
economie en het vastgoed. Er is aangetoond dat onze economie zich
woningzoekenden. Dit heeft tot gevolg dat de prijzen hier relatief gezien
momenteel in de winter bevindt en het is dan ook de vraag wanneer de
het hoogst zijn. Op de huidige woningmarkt is deze ontwikkeling al
lente zich aandient en wat de lente brengt? Huidige ontwikkelingen
zichtbaar. Daar waar veel prijzen van woningen die in aanbod staan op
kunnen ons leren over de toekomst. Vooral de ontwikkelingen op het
dit moment aan het dalen zijn, blijven prijzen in bepaalde wijken rond de
gebied van wonen, werken en winkelen hebben invloed op het
centra van de grote steden stabiel.
toekomstig vastgoed in Nederland. In onderstaande analyse gaan we daar verder op in.
Deze ‘binnenstadsschaarste’ is tegenstrijdig met de productie van woningen. Woningen worden over het algemeen bijgebouwd aan de
Wonen: ‘binnenstadsschaarste’
randen van de grote steden. Deze zogenaamde uitleglocaties
De Nederlandse woningmarkt wordt de komende decennia beïnvloed
kenmerken zich over het algemeen als monofunctionele gebieden, denk
door verschillende tendensen. Van grote invloed is de
hierbij aan Leidsche Rijn in Utrecht en Ypenburg in Den Haag. Uiteraard
bevolkingsontwikkeling. De Nederlandse bevolkingsontwikkeling tot
is het door ruimtegebrek in bestaande steden moeilijker bouwen dan
2040 zorgt voor een geografisch zeer divers beeld. In totaal zal de
aan de randen, maar de mismatch die nu bestaat zal in de toekomst
bevolking van Nederland nog wel toenemen. Vooral de meer perifere
blijven toenemen. Overigens bieden uitleglocaties de consumenten over
regio’s, zoals Zeeland, Limburg, bepaalde delen van het Oosten,
het algemeen wel woningen met een tuin en kunnen deze gebieden
Friesland en Groningen krijgen echter met een bevolkingskrimp te
zich op den duur bewijzen als multifunctioneel gebied. Een goed
maken zoals blijkt uit onze Vastgoedvisiekaart (pagina 7). In de grote
voorbeeld hiervan is Almere. Waar 30 jaar geleden voornamelijk
steden van de Randstad groeit de bevolking het meest. De bevolking is
woningen werden bijgebouwd, manifesteert deze uitleglocatie zich
hier gemiddeld jonger. Er treedt minder vergrijzing op en de
inmiddels als een echte woon-, werk- en winkelstad.
samenstelling zorgt ervoor dat er verhoudingsgewijs meer kinderen worden geboren. Daarnaast heeft de Randstad een grotere
Voor de toekomst geldt dat behoefte blijft aan goede woningen op
aantrekkingskracht op immigranten, omdat de werkloosheid hier het
goede locaties. Hiermee blijven woningen interessant voor beleggers
laagst is.
om in te investeren. Voornamelijk woningcomplexen die op goede
Vertrouwen golft
Pagina 6
locaties in steden in de Randstad zijn gelegen, zullen goede
beschikken dan de ‘oude’ werknemer. Daarnaast is de nieuwe
rendementen blijven opleveren. Daarnaast zullen inmiddels de juist
medewerker gewend meerdere dingen tegelijk te doen en is hij te
doorontwikkelde uitleglocaties ook kansen bieden. Dit heeft tot gevolg
omschrijven als een ‘multitasker’. De manier van werken, het concept
dat andere soorten beleggers actief worden op de woningmarkt.
van een organisatie en de huisvesting van bedrijven zullen hierdoor
Momenteel is merkbaar dat steeds meer particuliere beleggers
veranderen.
woningen kopen. Institutionele partijen zijn in deze tijd geneigd woningen te verkopen om zo liquide middelen vrij te maken voor
De kantorenvoorraad steeg de afgelopen 20 jaar met ruim 70% tot 46,5
nieuwbouw of herstructurering.
miljoen vierkante meter. De meest recente economische ontwikkelingen zorgen voor een overaanbod aan kantoorruimte op de toch al ruime
Werken: tijdperk van multitasken
Nederlandse kantorenmarkt. Geen geruststellende gedachte gezien het
De winter in de economische cyclus zorgt ervoor dat organisaties zich
feit dat het aantal werkzame personen de komende jaren afneemt. Er
focussen op de kosten van de bedrijfsvoering. Dit zorgt voor een
komen minder jonge mensen bij op de arbeidsmarkt, dan dat er aan de
efficiencyslag bij bedrijven. Vanuit kostenoogpunt vinden initiatieven om
bovenkant van de markt met pensioen gaan. Het aanbod en de
het aantal kantoormeters te reduceren versneld plaats. ‘Het nieuwe
leegstand op de kantorenmarkt zal de komende jaren onvermijdelijk
werken’ (de overkoepelende term voor nieuwe werkplekconcepten),
toenemen. Daarbij moet de zogenaamde verborgen leegstand als
waarover al in economisch goede tijden werd nagedacht, neemt nu een
gevolg van de crisis ook nog worden opgeteld. Deze verborgen
vlucht. Van de traditionele denkwijze waarbij iedere werknemer zijn
leegstand betreft de kantoorruimte die bedrijven niet meer gebruiken
eigen werkplek heeft, wordt steeds vaker afgeweken en de indeling van
door reorganisaties, terwijl de huurcontracten nog doorlopen. Als de
een kantoor wordt meer afgestemd op het soort activiteit en de
economie weer aantrekt, kan deze verborgen leegstand een dempende
werknemer zelf. De werknemer kan vanaf elke werkplek inloggen op het
uitwerking hebben op het opnamevolume.
netwerk en kan vanaf daar bij alle benodigdheden. Deze gedachte wordt ingegeven door het feit dat de bezettingsgraad van werkplekken
De toekomst kenmerkt zich dus door een verdere verruiming van het
nooit 100% is. Naar kantoor komt de werknemer voornamelijk nog om
kantorenaanbod. De tweedeling tussen goed vastgoed op goede
te overleggen of om collega’s te ontmoeten. Het klassieke kantoor
locaties en vastgoed op secundaire locaties in regio’s of steden wordt
verandert langzaam in een ‘meeting place’ of een ‘meeting-centre’.
hiermee nog scherper. Aan goed vastgoed op een goede locatie zal altijd behoefte bestaan. Ook in deze tijd worden op deze locaties goede
Het klassieke kantoor lijkt dus terrein te verliezen. Daarnaast zal de
rendementen behaald. Bedrijven houden nu eenmaal de behoefte om
werknemer zelf ook veranderen. Vanaf nu komen mensen op de
‘omhoog’ te verhuizen. Dergelijke kantoorgebouwen zijn vaak in de
arbeidsmarkt die uitsluitend zijn opgegroeid met de computer en het
centra van de grote steden gesitueerd, nabij een centraal station of
internet. Al ver voor de lagere school was men bekend met de
goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Door de al bestaande
computer en het internet gaf toegang tot een brede bron van informatie,
levendigheid, is het een interessante werkplek voor de werknemer,
die zorgt voor een brede interesse. Door deze brede interesse zal de
maar ook voor de uitstraling naar klanten toe. In feite zou ook op de
nieuwe werknemer over andere en wellicht ook meer vaardigheden
kantorenmarkt gesproken kunnen worden van ‘binnenstadsschaarste’.
Vertrouwen golft
Pagina 7
Vastgoedvisie
Kantoren in centra zijn vaak bestaande kantoorpanden. De aandacht
Regionale verschillen worden groter
zal de komende jaren dan ook grotendeels moeten liggen bij (het
Voorgenoemde ontwikkelingen geven weer dat de regionale verschillen
aanpassen van) bestaande bouw. Uiteraard blijft er behoefte aan
in de toekomst groter zullen worden. Deze regionale verschillen gelden
verversing van kantoorruimte door nieuwbouw. Cruciaal bij de keuze
met name voor werken en wonen. Aan de hand van de regionale
voor nieuwbouw moet de locatie zijn. Bijbouwen aan de randen van
verschillen op de woningmarkt en de kantorenmarkt is de DTZ
steden lijkt hierbij niet de beste optie. In centra of stationsgebieden
Zadelhoff Vastgoedvisiekaart ontwikkeld. De bevolkingsontwikkeling van
daarentegen lijkt de structurele behoefte groter. Naast de locatie of
Nederland tot 2040 en de huidige kantorenvoorraad zijn op de kaart
kwaliteit van het vastgoed, staat of valt een aankoop met de juiste
weergegeven.
timing. Je kunt in een goede periode een slechte koop doen, terwijl je anderzijds in een mindere periode de beste koopt blijkt te hebben
Uit de Vastgoedvisiekaart blijkt dat de bevolking in de Randstad zal
gedaan.
blijven groeien, zoals eerder al werd aangegeven. Daarnaast zullen provincies als Flevoland en Noord-Brabant een groei kennen. In de
Winkelen doe je ook thuis
meer perifere regio’s wordt duidelijk dat rondom de grotere steden in de
Wellicht heeft het overaanbod op de kantorenmarkt ervoor gezorgd dat
regio de bevolking zal toenemen, terwijl deze groei afneemt of zelfs
de interesse van beleggers verschuift naar woningen en
omslaat naar krimp, naarmate de afstand tot die stad toeneemt.
winkelvastgoed. Hierdoor kan het zijn dat straks relatief veel winkels en
Exemplarisch voor deze ontwikkeling zijn de omgevingen van de steden
winkelcentra worden ontwikkeld. In het verleden werd een dergelijke
Groningen, Maastricht en Enschede.
groei door wetgeving op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen afgeremd. Desondanks kent Nederland een groot winkeloppervlak met
De kantorenvoorraad vertoont eenzelfde tendens. In de Randstad is de
1,5 vierkante meter per persoon. De flinke groei van de
kantorenvoorraad groot en in de meer perifere regio’s concentreert de
kantorenvoorraad, met het gevolg dat deze markt als ruim is te
kantorenvoorraad zich met name rondom de grotere steden. Daar waar
bestempelen, zou een les uit het verleden kunnen zijn voor
in de toekomst de bevolking zal krimpen, is een relatief bescheiden
winkelvastgoed. Met andere woorden: niet onbeperkt winkelruimte
kantorenvoorraad waar te nemen. Om een kantorenvoorraad te vullen
ontwikkelen en bij toekomstige vraag goed naar de potentie en de
zijn werkzame personen nodig. Wat dat betreft gaat het zo gek nog niet
locatie van ouder aanbod kijken, om zo leegstand op de langere termijn
in Nederland. Daar waar de bevolking zal afnemen, is de
te voorkomen. Op de winkelmarkt is wat betreft populariteit een
kantorenvoorraad beperkt. De Vastgoedvisiekaart geeft wel aan dat het
tweedeling tussen A1-locaties en de aanlooproutes. Door de huidige
bewoners- en het ondernemersklimaat zal veranderen in Nederland. Op
economische ontwikkelingen is dit verschil aan het toenemen.
basis van de vastgoedkaart lijkt Nederland steeds kleiner te worden. Het zwaartepunt van het aantal werkzame personen en het aantal
Winkelen op de traditionele manier is nog steeds in trek. Wel geldt dat
inwoners verschuift steeds meer naar de Randstad. Getuige de
wanneer de economie krimpt het koopgedrag van consumenten
regionale verschillen die de rendementsontwikkelingen per sector laten
verandert. Vooral bestedingen aan duurzame goederen, zoals
zien op de Nederlandse beleggingsmarkt, spelen vastgoedbeleggers in
huishoudelijke apparatuur en meubels worden uitgesteld. Tegenwoordig
op deze verwachtingen. Hieronder wordt de stand van zaken op de
is winkelen via internet breed omarmd, hierbij is wel sprake van een
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt verder geanalyseerd.
sectorale differentiatie. In de toekomst zal internet-shoppen verder uitgroeien en kan dit er toe leiden dat de behoefte aan winkelruimte afneemt. Wellicht biedt dit weer kansen voor een ander type vastgoed. Doordat consumenten steeds meer artikelen laten thuis bezorgen, zal er een toename te zien zijn van het aantal transportbewegingen. Hierdoor zal er ook een groei zijn in de behoefte aan distributiecentra en opslagplaatsen. Daar waar winkelvastgoed inlevert, kunnen er kansen voor het logistieke vastgoed in Nederland ontstaan.
Vertrouwen golft
Pagina 8
DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart Kantorenvoorraad in groei- en krimpgebieden Bevolkingsgroei 2010-2040 per gemeente - 40% tot -11% - 10% tot -6%
Groningen Leeuwarden
-5% tot -2% -1% tot
1%
2% tot
5%
6% tot 10% 11% tot 40%
Assen
Voorraad kantoorruimte in 2009 4 miljoen m2 tot 10 miljoen m2 2 miljoen m2 tot 4 miljoen m2
Alkmaar
1 miljoen m2 tot 2 miljoen m2 Zwolle
500.000 m2 tot 1 miljoen m2 250.000 m tot
500.000 m
100.000 m2 tot 50.000 m2 tot 10.000 m2 tot
250.000 m2 100.000 m2 50.000 m2
2
2
Haarlem
Amsterdam
Almere
Hoofddorp Hengelo Enschede Amersfoort
Apeldoorn
Utrecht
Den Haag
Arnhem
Rotterdam Nijmegen
Den Bosch
Middelburg
Breda
Tilburg
Eindhoven
Bron: CBS en BAK, bewerking DTZ Zadelhoff, 2009
Heerlen Maastricht
Vertrouwen golft
Pagina 9
Beleggingsmarkt voor vastgoed
vermogen kwam ook de handel in vastgoed tot stilstand. Met de enorme daling van de vraag kende ook de waarde van onroerend goed een daling. Zoals we in de vorige editie van deze jaarlijkse uitgave omschreven: ‘zonder financiering geen markt’. In Europa waren de gevolgen van de kredietcrisis weliswaar later merkbaar dan in Amerika, maar vanaf het begin van 2008 werd ook de invloed op de beleggingsmarkt in Nederland zichtbaar. In het eerste kwartaal van 2008 daalde het investeringsvolume in vastgoed ten opzichte van dezelfde periode in 2007 met maar liefst 30%. Later bleek dit qua investeringsvolume nog het beste kwartaal van 2008. Het vierde kwartaal, traditioneel een sterk kwartaal, bleek in 2008 het zwakste met een investeringsvolume van EUR 872 miljoen. Voor 2008 kwam het totale investeringsvolume uit op EUR 6,2 miljard.
Uitzicht op lente? Het jaar 2008 ging voor de beleggersmarkt in Nederlands vastgoed de boeken in als een koud en somber jaar. De grote vraag aan het einde van 2008 was of het tij zou keren en of er een golfbeweging op gang zou komen die lente zou brengen? Nu een jaar later kan antwoord worden gegeven op deze vraag. Net als in 2008 kende het eerste kwartaal van 2009 een duidelijke daling
Winter in beleggingsland
in investeringsvolume ten opzichte van dezelfde periode het jaar ervoor.
Na een jarenlange stijging van investeringen in vastgoed, daalde het
Het investeringsvolume in deze periode kwam uit op EUR 474 miljoen.
investeringsvolume in Nederlands vastgoed vanaf de tweede helft van
Van lente was begin 2009 dan ook nog geen sprake. In het tweede
2008. In 2009 zette deze daling door. Zoals eerder aangegeven kan het
kwartaal trok het investeringsvolume met EUR 679 miljoen enigszins
faillissement van Lehman Brothers in Amerika als grote klap en
aan. Verhoudingsgewijs was het derde kwartaal van 2009 goed te
aantreden van de economische winter worden gezien. Na het omvallen
noemen. De mooie zomer leek de vooruitzichten op de beleggingsmarkt
van deze bank in Amerika op 15 september 2008 zakte de Dow Jones
te verbeteren. Het investeringsvolume kwam uit op EUR 1,1 miljard en
in één dag met 500 punten en verdween USD 700 miljard van de beurs.
daarmee lag dit volume ongeveer 15% hoger dan het investeringsvolume in dezelfde periode vorig jaar. De verwachting voor het vierde kwartaal
Hierdoor schudde de financiële sector op haar grondvesten en kromp
van 2009 is dat het investeringsvolume met EUR 890 miljoen
de beschikbare hoeveelheid kapitaal flink. Met de afname van
vergelijkbaar is met het vierde kwartaal van 2008. Deze prognose is
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Totaal investeringsvolume per jaar (x miljoen euro)
Totaal investeringsvolume per kwartaal (x miljoen euro)
12.000
4.000 3.500
10.000
3.000
8.000
2.500 2.000
6.000
1.500
4.000
1.000
2.000 0
500 2001
2002
Investeringsvolume
2003
2004
2005
2006
Prognose voor Q4 2009
2007
2008
2009
0
Q1
Q2 Q3 2007
Investeringsvolume
Bron: DTZ Zadelhoff, 2009
Bron: DTZ Zadelhoff, 2009
Vertrouwen golft
Pagina 10
Q4
Q1
Q2 Q3 2008
Prognose voor Q4 2009
Q4
Q1
Q2 Q3 2009
Q4
gebaseerd op de tendens tijdens het lopende jaar en de inschatting van
beleggingen qua omvang eveneens zijn teruggelopen. Vooral de
transacties die nog dit jaar zullen worden gesloten.
grootschalige beleggingstransacties zijn in 2009 uitgebleven. In het begin van 2008 vonden nog relatief grote portefeuilleverkopen plaats,
Het totale investeringsvolume van 2009 komt hiermee uit op EUR 3,1
zoals de Unibail-Rodamco winkelportefeuille van ongeveer EUR 775
miljard en vergeleken met 2008 betekent dit een daling van 50%.
miljoen en de kantoren- en bedrijfsruimteportefeuille van Corio van
Daarbij moet worden opgemerkt dat dit volume zeer gevoelig is voor
ongeveer EUR 650 miljoen, die samen voor 25% van het totale
onverwachte, grote investeringen die in 2009 nagenoeg zijn
investeringsvolume zorgden. Portefeuilles werden in 2009 niet of
uitgebleven. Ten tijde van de realisatie van dit rapport hing een grote
nauwelijks meer verkocht. Verkopers zochten de lokale beleggers op
transactie boven de markt, die mogelijk nog in 2009 is afgerond.
en verkochten gebouwen individueel.
Wanneer de golfbeweging voor het Nederlands investeringsvolume in
De grootste beleggingstransactie in 2009 betreft overigens wel een
vastgoed van de afgelopen twee jaar naast de golfbeweging van het
portefeuilleverkoop. De portefeuille van de Stichting
Europese investeringsvolume wordt neergelegd, dan blijkt dat de
Bedrijfspensioenfonds Zorgverzekeraars werd voor EUR 105 miljoen
beweging die op de Nederlandse markt heeft plaatsgevonden vrijwel
verkocht en bestond uit woningen, winkels, kantoorruimten en een
overeenkomt met de beweging van het Europese investeringsvolume.
bedrijfsruimte in de Randstad. Opvallend en typerend voor de markt is
De prognose vanuit de Europese researchafdelingen van DTZ voor het
dat deze portefeuille door een consortium van particuliere investeerders
totale Europese investeringsvolume komt voor heel 2009 uit op EUR
is gekocht. De zogenaamde opportunity-funds, die tot en met 2007
56,2 miljard.
actief waren op de markt, lijken dergelijke portefeuilles niet meer te kunnen kopen. Hiermee wordt duidelijk dat geen transacties van meer
Samenvattend zorgen de laatste twee kwartalen voor een kleine
dan EUR 150 miljoen hebben plaats gevonden. Daarbij moet wel
opleving. Van echt herstel is vooralsnog echter geen sprake. Toch zorgt
worden opgemerkt dat de verkoop van zeven gerechtsgebouwen van
een sneller herstel op de aandelenmarkt dan was verwacht, voor een
ING Real Estate aan de Rijksgebouwendienst in dit rapport niet is
voorzichtig optimisme op de vastgoedbeleggingsmarkt. Een voorbode
meegenomen, omdat de details van deze deal ten tijde van de realisatie
van lente? Een kenmerk van de winter is dat waarden van aandelen en
van dit rapport nog niet bekend waren
onroerend goed dalen, terwijl deze in de lente weer een stijging laten zien. Komend jaar moet uitwijzen of de kleine opleving doorzet. De
Het totale investeringsvolume wordt vooral bepaald door relatief kleine
verwachting van DTZ Research is dat in de tweede helft van 2010 een
beleggingen. Ruim 39% van alle transacties betreft een transactie in de
daadwerkelijk herstel op de beleggingsmarkten in Europa zichtbaar zal
grootteklasse EUR 5-25 miljoen. Ter vergelijking: in 2008 zorgde deze
zijn.
grootteklasse voor 16% van het totale investeringsvolume. Ook het aandeel van de grootteklasse tot EUR 5 miljoen kent een groei.
Voornamelijk kleinere transacties
Ongeveer 14% van alle transacties behoort tot deze grootteklasse. In
De afname van het investeringsvolume is onder andere toe te schrijven
totaal zijn vijf investeringen gedaan van tenminste EUR 75 miljoen.
aan het lage aantal transacties. In 2009 liep het aantal transacties
Samen zijn deze transacties goed voor bijna 18% van het totale
vergeleken met 2008 opnieuw terug. Daarnaast valt op dat de
investeringsvolume.
Europese en Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Totaal investeringsvolume per kwartaal
Investeringsvolume naar grootteklasse (relatief %)
5.000
100
4.000
80
3.000
60
2.000
40
1.000
20
0
2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1 2009 Q2 2009 Q3
Investeringsvolume Europa x 10.000.000
Investeringsvolume NL x 1.000.000
0
2002 2003 0 – 5 miljoen euro 5 – 25 miljoen euro
Bron: DTZ Zadelhoff, 2009
Bron: DTZ Zadelhoff, 2009
Vertrouwen golft
Pagina 11
2004 2005 2006 25 – 75 miljoen euro 75 – 150 miljoen euro
2007 2008 Q3 2009 > = 150 miljoen euro
Beleggingsmarkt voor vastgoed
Verschuiving van kantoren naar retail en wonen In totaal wordt 40% van het totale investeringsvolume bepaald door kantoorvastgoed. Historisch gezien is dit laag. In het verleden werden percentages van 50% of zelfs 60% gehaald. Deze verdeling is berekend op basis van de beleggingstransacties waarvan de koopsom bekend is. Wanneer een verdeling wordt gemaakt waarin ook die transacties worden meegenomen, waarvan de koopsom niet bekend is, ontstaat een ander beeld. Dan geldt dat 30% van alle transacties een kantoorbelegging betreft. In 28% van de gevallen betreft het een bedrijfsruimte, in 27% van de gevallen een winkel en in 9% van de gevallen een woning. In totaal betreft het aandeel winkel- en woningbeleggingen dus 36% en daarmee lijkt de aandacht van beleggers zich ook steeds meer op deze segmenten te richten. In 2009 kwamen vanuit de markt al steeds meer geluiden dat beleggers
huurinkomsten te genereren en deze later met winst te verkopen.
zich beraden om kantoren af te stoten en in plaats daarvan te willen
Dergelijke activiteiten worden gevoed door het feit dat de
investeren in woningen of winkelvastgoed. Deze tendens geldt
woningbouwproductie achter blijft, waardoor de woningdruk toeneemt,
overigens in mindere mate voor eerste klas kantoorruimte. Gezien de
terwijl nieuwbouwinitiatieven uitblijven. Anderzijds zien particuliere
toekomstige vergrijzing en de daarmee gepaard gaande daling van het
beleggers woningen steeds vaker als veilig beleggingsproduct en speelt
aantal werkzame personen geen onlogische beweging. Daarnaast zorgt
de uitpondmogelijkheid een minder grote rol. Pensioenfondsen en
de economische ontwikkeling ervoor dat kantoorhoudende bedrijven uit
woningbouwcorporaties verkopen op dit moment veel
kostenoogpunt meer open staan voor nieuwe werkplekconcepten met
woningbouwcomplexen. Woningcorporaties zijn veelal lokale,
het gevolg dat gebruikers steeds minder kantoormeters nodig hebben,
behoudende partijen die kasneutraal inkopen. Corporaties verkopen op
zoals eerder al werd beschreven. Wanneer deze bevindingen worden
dit moment complexen om liquide middelen te creëren voor
gecombineerd met de toch al ruime Nederlandse kantorenmarkt en het
nieuwbouw en herstructurering om zo toch aan de huisvestingsopgave
toenemende aanbod aan de gebruikerskant van deze markt, dan lijkt
te kunnen voldoen. Dit betekent dat woningcorporaties op dit moment
het voor de hand te liggen dat de behoefte aan het beleggen in
zowel aan de ‘investeringskant’ als aan de ‘des-investeringskant’ van
kantoorruimtes zal dalen.
de markt actief zijn.
Dit terwijl de behoefte aan bijvoorbeeld woningen onder andere door
De vraag naar kwalitatief goed winkelvastgoed is aan het einde van
het stijgende aantal huishoudens zal toenemen. Gedurende 2009 viel
2009 toegenomen. Deze stijging wordt veroorzaakt door de
op dat particuliere beleggers steeds meer interesse hebben om
toenemende activiteit van institutionele beleggers in dit segment.
woningvastgoed te kopen. Deze interesse richt zich voornamelijk op het
Daarbuiten lijken steeds meer partijen hun vastgoedbeleggingsmix te
speculatief kopen van grondgebonden woningen met het doel zekere
wijzigen in het voordeel van winkelvastgoed. De verwachting op de korte termijn is dat de investeringen in winkelvastgoed stijgen en dat nieuwbouwontwikkelingen zich frequenter op dit type vastgoed richten.
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
De toegenomen interesse geldt vooral voor winkelvastgoed op
Investeringsvolume naar vastgoedsegment (relatief %)
A1-locaties en winkelcentra, al is ontwikkelen op deze locaties lastig.
100
Winkels op de aanlooproutes hebben het nog steeds zwaar en dit verschil is ook in 2009 groter geworden. Op de lange termijn zal, gezien
80
het feit dat Nederland met 29 miljoen vierkante meter al een grote winkelvoorraad heeft, deze tendens niet doorzetten. In de toekomst zal
60
dan ook goed gekeken moeten worden naar hergebruik van het
40
huidige ‘oude’ aanbod.
20
Overigens zullen kantoren het op de goede locaties in 2010 goed 0
2003 Kantoor
2004 Bedrijf
Bron: DTZ Zadelhoff, 2009
Vertrouwen golft
2005 Winkel
2006 Woning
2007 Overig
2008
Q3 2009
blijven doen, zoals blijkt uit de eerder beschreven ‘binnenstadsschaarste’. Goede kantoorpanden in de kernen van de grote steden blijken nog steeds een goede investering. Gebruikers van
Pagina 12
Bruto aanvangsrendementen v.o.n. Q4 2008 Kantoren
Bedrijfsruimten
Winkels
Woningen
Q4 2009 Kantoren
Bedrijfsruimten
Winkels
Woningen
Noord
Beste locaties
7,50-8,50
8,25-9,75
5,60-6,85
5,20-6,15
7,60-9,00
8,65-10,50
5,70-7,00
5,40-5,90
Oost
Beste locaties
7,00-8,35
8,15-9,55
5,40-6,75
4,95-5,85
7,10-8,75
8,55-10,00
5,40-7,00
5,30-5,80
Zuid
Beste locaties
7,00-8,50
7,85-9,50
5,25-6,65
4,95-5,75
7,00-8,75
7,75-9,50
5,40-6,90
5,30-5,80
West
Beste locaties
6,35-7,75
7,65-9,00
4,75-5,85
4,75-5,75
6,40-8,00
7,75-9,25
4,90-6,50
4,90-5,40
De grondslag voor de aanvangsrendementen voor kantoren, bedrijfsruimten en winkels is een 10-jarige huurovereenkomst met goede debiteuren. Voor woningen zijn recent ontwikkelde complexen met marktconforme huurwaarden als basis genomen.
dergelijke gebouwen blijven ook in deze tijd nog graag gehuisvest in
merken. Buitenlandse investeerders komen overigens wel uit de buurt.
deze kantoren. De populariteit van kantoorgebouwen neemt toe als de
Voornamelijk Duitsland lijkt Nederland in de gaten te houden, maar ook
bereikbaarheid met het openbaar vervoer en met de auto voor de
Franse investeerders deden in 2009 zaken in ons land. Hiermee lijkt de
werknemers goed is. Bij huisvestingskeuzes lijkt de mens steeds vaker
diversiteit van buitenlandse investeerders weer aan te trekken.
centraal te staan, evenals duurzaamheid.
Angelsaksische investeerders lijken zich eerder terug te trekken.
Andere tijden, andere investeerders?
Rendementen blijven stijgen
De veranderende wereld heeft uiteraard invloed op vastgoed en ook op
Uit de vorige rapportage bleek dat eind 2007 werd waargenomen dat
het type investeerder. In 2009 valt op dat het aandeel private
de dalende rendementen tot stilstand waren gekomen en in 2008 een
ondernemingen, waaronder ook de particuliere beleggers, een flinke
omslag plaats had gevonden die zorgde voor oplopende rendementen.
groei kende ten opzichte van de voorgaande jaren. Eveneens wordt
In 2009 zijn de rendementen opnieuw gestegen. In deze ontwikkeling is
duidelijk dat vastgoedfondsen nauwelijks in vastgoed hebben
wat betreft sterkte een verschil waarneembaar tussen eersteklas
geïnvesteerd in 2009 en dat dergelijke partijen op dit moment eerder
vastgoed en overig vastgoed. De stijging op de goede locaties betrof
vastgoed verkopen. In het verleden zorgden overheden, eigenaar-
gemiddeld 10 basispunten voor kantoren en is daarmee lager dan de
gebruikers en woningcorporaties nauwelijks voor beweging aan de
stijging met 30 basispunten op de minder goede kantoorlocaties. Dit
investeringskant van vastgoed, maar in 2009 zorgen deze drie typen
betekent dat de stijging van vorig jaar, met 100 basispunten op goede
beleggers bij elkaar toch voor 16% van het totale investeringsvolume.
kantoorlocaties, niet wordt gehaald en dat er sprake is van een afzwakking van de stijging van de aanvangsrendementen. Per
72% van alle beleggingen werd gedaan door een Nederlandse partij.
landsdeel verschilt deze tendens nauwelijks. Op de bedrijfsruimtemarkt
Vergeleken met vorig jaar is dit een daling van 7%. Dat betekent dat
is wel sprake van een geografisch verschil in rendementsontwikkeling.
verhoudingsgewijs meer buitenlandse investeerders op de Nederlandse
Daar waar de bedrijfsruimte op de beste locaties in het Noorden en het
vastgoedmarkt actief zijn. In het derde kwartaal was dat duidelijk te
Oosten van het land een stijging van 40 basispunten laten zien, kennen
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar nationaliteit (relatief %) 100 80 60 40 20 0
2003
2004
Nederlands
Duits
2005 Brits
2006 Frans
2007
2008
Q3 2009
Overig
Bron: DTZ Zadelhoff, 2009
Vertrouwen golft
Pagina 13
Beleggingsmarkt voor vastgoed
soortgelijke rendementen in het Zuiden en het Westen van het land een
Tegenover de stijgende rendementen staat dat de lange rente daalt. De
minder sterke stijging of zelfs een stabilisering. Voor bedrijfsruimte op
lange rente is voor beleggers de maatstaf voor het minimaal te behalen
mindere locaties geldt wel een uniforme stijging in Nederland met 40 tot
rendement op beleggingen. Het verschil tussen de lange rente en de
zelfs 50 basispunten. Het verschil tussen goede en minder goede
rendementen geeft het risico weer voor beleggen in vastgoed en wordt
panden wordt snel groter.
de yield-gap genoemd. De stijging van de yield-gap is niet alleen kenmerkend voor de Nederlandse beleggingsmarkt. In heel Europa zijn
Vergeleken met de bedrijfsruimte- en de kantorenmarkt zijn de
de rendementen aan een stijging onderhevig. Vergeleken met andere
aanvangsrendementen voor winkels en woningen relatief laag. Voor
Europese steden zijn de rendementen voor eersteklas kantoorruimte in
wonen is dit te verklaren door het feit dat woningen minder hinder
Nederland gemiddeld te noemen. Doordat de rente in Nederland echter
ondervinden van conjuncturele schommelingen. Er is weliswaar weinig
relatief laag is, is de yield-gap voor Nederlandse steden hoog ten
beweging op de woningmarkt, maar de woningdruk blijft in
opzichte van andere Europese steden.
verschillende regio’s desondanks bestaan. De rendementen voor woningen stijgen buiten de Randstad sneller, dan binnen de Randstad en gezien de bevindingen aan de hand van de DTZ Zadelhoff Vastgoedvisiekaart is dit te verwachten. Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Ontwikkeling lange rente en bruto aanvangsrendement (%) 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009* * Voorlopige cijfers
Lange rente (jongste tienjarige staatsobligatie NL) BAR kantoren op goede locaties in West-Nederland Bron: DNB, DTZ Zadelhoff, 2009
Vertrouwen golft
Pagina 14
Golf van vertrouwen: ontwikkeling aanvangsrendementen niet langer grootste zorg beleggers, wel de leegstand
Wanneer naar de samenstelling van de vertrouwensindex wordt
Ruim twee jaar geleden heeft DTZ Zadelhoff het DTZ Beleggers- en
• zowel de financiers als de beleggers positievere verwachtingen
gekeken, valt op dat:
DTZ Financiersvertrouwen geïntroduceerd. Om meer inzicht te krijgen in
hebben over de ontwikkelingen van de verschillende indicatoren
het marktsentiment wordt ieder kwartaal onder beleggers en financiers
gedurende het eerste kwartaal 2010 dan de geconstateerde
een enquête afgenomen met vragen over de ontwikkeling van de
ontwikkelingen gedurende het vierde kwartaal 2009. • de meningen uiteenlopen ten aanzien van de waardeontwikkeling van
belangrijkste marktindicatoren, zoals de ontwikkeling van de gebruikersmarkt, huurwaardeontwikkeling, ontwikkeling van de
het commercieel onroerend goed in Nederland gedurende het vierde
aanvangsrendementen en de financieringsvoorwaarden. Hierbij wordt
kwartaal. Financiers waren van mening dat de aanvangsrendementen
gevraagd hoe deze indicatoren zich in het afgelopen kwartaal hebben
zijn gestabiliseerd, terwijl de beleggers voor het merendeel een verdere stijging van de aanvangsrendementen hebben gezien.
ontwikkeld en wat de verwachtingen zijn voor het komende kwartaal.
• de beleggers minder negatief zijn over de verwachte ontwikkeling van
Nu voor de negende keer de enquête is afgenomen, kan een vergelijking worden gemaakt tussen het marktsentiment van twee jaar
de aanvangsrendementen gedurende het eerste kwartaal 2010 ten
geleden en de daadwerkelijke marktontwikkelingen vandaag de dag.
opzichte van de ontwikkeling die de aanvangsrendementen hebben
De voorliggende resultaten zijn een weergave van de enquête die aan
doorgemaakt in het vierde kwartaal.
het einde van het vierde kwartaal van 2009 is gehouden. Hierin is gevraagd naar de ontwikkelingen in het vierde kwartaal van 2009 en
De grootste risico’s die beleggers zien voor de beleggingsmarkt van
naar de verwachtingen voor het eerste kwartaal in 2010.
commercieel onroerend goed in Nederland zijn ook onderzocht.
Sinds het derde kwartaal van 2009 is het vertrouwen van zowel de
Vergeleken met vorig jaar is het interessant te zien dat er een
beleggers als de financiers weer aan het stijgen en komen beide
verschuiving heeft plaatsgevonden. Halverwege 2008 – tijdens de
vertrouwenindices nagenoeg op hetzelfde punt uit, namelijk op circa
kredietcrisis – zagen beleggers voornamelijk financiële risico’s, zoals de
-20. Het vertrouwen golft; het beleggersvertrouwen liet eerder een
ontwikkeling van de aanvangsrendementen en de rente. Vanaf het
stijgende lijn zien en het niveau komt uit op hetzelfde niveau als na het
vierde kwartaal van 2009, gaven beleggers aan dat de leegstand en de
derde kwartaal van 2008. Het financiersvertrouwen kende de afgelopen
huurwaarde als grootste risico’s worden gezien. Deze risico’s hebben
jaren een dieper dal dan het beleggersvertrouwen en komt na het vierde
betrekking op de reële economie en de gebruikersmarkten. Er is dus
kwartaal uit op het niveau van begin 2008.
een verschuiving opgetreden van de risico’s als gevolg van de kredietcrisis naar risico’s als gevolg van de economische crisis.
DTZ Beleggers- en Financiersvertrouwen (%) 40 20 0 -20 -40 -60 -80
Q4 2007
Q1 2008
DTZ Beleggersvertrouwen
Q2
Q3
Q4
DTZ Financiersvertrouwen
Bron: DTZ Zadelhoff, 2009
Vertrouwen golft
Pagina 15
Q1 2009
Q2
Q3
Q4
Gebruikersmarkt voor vastgoed
Beweging op de gebruikersmarkten?
hierdoor zal aantrekken. Echter de verborgen leegstand die gedurende
Daar waar de beleggingsmarkt afhankelijk is van de gebruikersmarkten,
de economische crisis binnen organisaties is ontstaan, zal een
geldt een omgekeerde relatie niet. Om de toekomstige golven op de
remmend of vertragend effect opleveren. Desondanks is voor 2010 niet
vastgoedbeleggingsmarkt echter beter te begrijpen, zijn de
te verwachten dat de opname van kantoorruimte verder daalt. Er zal
ontwikkelingen op de gebruikersmarkten belangrijk om te volgen.
eerder een stabilisatie of een lichte groei plaatsvinden. Het aanbod van kantoorruimte in Nederland is als gevolg van de economische
De eerste tekenen van economisch herstel, zoals werd
ontwikkelingen verder gestegen. Hiermee is de toch al ruime
geprognosticeerd door het Centraal Planbureau, kunnen effect hebben
kantorenmarkt verder verruimd en ligt de verhouding tussen opname
op de gebruikersmarkten in 2010 en 2011. In 2009 bleven veel
en aanbod verder uit elkaar dan deze eeuw eerder het geval was.
vastgoedgebruikers door de onzekerheid zitten in hun gebouwen en het
Ultimo 2009 stond in totaal 6,7 miljoen vierkante meter kantoor in
grote aantal contractverlengingen, vooral op de bedrijfsruimte- en
aanbod. In 2009 is weinig nieuw kantooraanbod op de markt
kantorenmarkt, is dan ook kenmerkend voor het afgelopen jaar.
gekomen. Ook voor de toekomst geldt dat nieuwbouw mondjesmaat
Daarnaast zorgt de versnelde efficiencyslag ervoor dat ruimtegebruik
op de markt komt. De locatie van nieuwbouwprojecten lijkt meer dan
verandert. Dit heeft het gevolg dat de opnames van beide segmenten
ooit in belang toe te nemen, evenals de wensen van de gebruiker. Het
verder teruglopen. Ook de leegstand van kantoor- en bedrijfsruimte is
is daarnaast te verwachten dat in verschillende gemeenten in
toegenomen en de verruiming van de markt zorgt ervoor dat
Nederland kantoorruimte zal worden onttrokken aan de markt. De
nieuwbouwprojecten stagneren, waardoor een grote groei van de
leegstand – die kantoren die daadwerkelijk niet meer in gebruik zijn – is
voorraad is uitgebleven. De winkelmarkt blijft redelijk stabiel, al is het
in 2009 opgelopen tot 13,3% en komt daarmee 1,3% hoger uit dan in
verschil tussen A-locaties en andere locaties nog steeds groot.
2008.
Kantorenmarkt beweegt langzaam
Op de gebruikersmarkt voor kantoorvastgoed lijkt zich een
De eerste helft van 2009 kende, met 40%, al een flinke daling in het
verdergaande tweedeling voor te doen tussen enerzijds de absolute
aantal opgenomen vierkante meters kantoor. Na de tweede helft van
topgebouwen op toplocaties en anderzijds overige locaties. Uit recent
het jaar zwakt deze daling iets af, waardoor de totale opname over
onderzoek blijkt dat de kantorenmarkt op stationslocaties minder
2009 35% lager komt te liggen dan in 2008. De prognose die
vatbaar is voor economische neergang.
halverwege het jaar door ons werd gedaan is hiermee uitgekomen. De totale opname van kantoorruimte in 2009 komt hiermee op 1,1 miljoen
Op de bedrijfsruimtemarkt nu ook duidelijke kentering
vierkante meter. Gemiddeld kostte een vierkante meter kantoor in
Vorig jaar was de kredietcrisis nog niet zichtbaar op de
Nederland circa EUR 146,- per jaar. Hiermee is dit gemiddelde in één
bedrijfsruimtemarkt. Nu een jaar later zijn de gevolgen wel duidelijk en
jaar tijd met 2,7% gedaald. De oorzaak ligt in het feit dat er minder
komt het opnameniveau net boven het niveau van 2002 uit. In het
nieuwbouw is opgenomen.
eerste halfjaar van 2009 was een daling zichtbaar van 32% ten opzichte van dezelfde periode in 2008. De tweede helft van het jaar
De economische vooruitzichten werden gedurende het jaar steeds
blijkt, in tegenstelling tot de kantorenmarkt, slechter te zijn geweest dan
positiever bijgesteld. Een logisch gevolg is dat de kantorenmarkt
de eerste helft. De totale opname is voor 2009 uitgekomen op 1,9
Nederlandse gebruikersmarkt
Nederlandse gebruikersmarkt
Opname en aanbod van kantoorruimte (x 1.000 m2 v.v.o.)
Opname en aanbod van bedrijfsruimte (x 1.000 m2 v.v.o.)
8.000
10.000 8.000
6.000
6.000 4.000 4.000 2.000 0
2.000 2002
Opname
2003 Aanbod
2004
2005
2006
2007
2008
2009
0
2002
Opname
2003 Aanbod
Bron: DTZ Zadelhoff, 2009
Bron: DTZ Zadelhoff, 2009
Vertrouwen golft
Pagina 16
2004
2005
2006
2007
2008
2009
miljoen vierkante meter hetgeen neerkomt op een daling van 42% in
afnemende vraag en de meer beperkte financiële armslag van
één jaar tijd.
franchisenemers en zelfstandigen. Retailers in het luxe segment hebben het op dit moment moeilijk.
De afname van de vraag naar bedrijfsruimten kan worden verklaard door de afnemende wereldhandel ten gevolge van de dalende vraag
Aan de beleggingskant van de winkelmarkt was al meer beweging
naar consumptiegoederen. Met name de logistieke sector ondervindt
waar te nemen. Beleggers lijken steeds vaker ander commercieel
hier veel hinder van. Door een verminderde activiteit is ook minder
vastgoed af te stoten en winkelvastgoed aan te kopen. Voor 2010
behoefte aan ruimte. Er is momenteel sprake van een forse stijging van
wordt dan ook een relatief positief beeld verwacht, al zal de tweedeling
‘onderhuids aanbod’, ofwel aanbod in een onderhuursituatie. Als gevolg
tussen de locaties binnen het kernwinkelgebied enerzijds en de winkels
van de dalende goederenvolumes, zitten veel logistieke dienstverleners
op de aanlooproutes anderzijds niet veranderen.
te ruim in hun jasje. Dit geldt vooral voor de grootschalige internationale dienstverleners die de afgelopen jaren rekenden op een aanhoudende
Ten opzichte van vorig jaar geldt dat de huurprijzen op A-locaties
groei en daardoor werden verleid grote aantallen vierkante meters in
ongewijzigd blijven, terwijl de huurprijzen op de overige locaties onder
gebruik te nemen om de almaar toenemende goederenstroom het
druk staan en zelfs zijn gedaald. In de binnensteden blijft de vraag naar
hoofd te kunnen bieden. Omdat de logistieke wereld een klein en
goede winkelruimte onverminderd groot en dat is terug te zien in de
overzichtelijk netwerk kent, zijn bedrijven goed geïnformeerd over
huurprijsontwikkeling. De leegstand op A1-locaties stijgt licht, maar is
elkaars bedrijfsvoering. Dit zorgt ervoor dat logistiek vastgoedgebruikers
nog altijd minder dan 2%. De leegstand op de B en C-locaties is
elkaar onderling overtollige bedrijfsruimte aanbieden.
beduidend hoger en zijn afgelopen jaar gestegen.
Het aanbod van bedrijfsruimten is in 2009 flink gestegen en komt ultimo
De huidige winkelvoorraad aan winkelvastgoed is fors te noemen. In
2009 uit op 8,7 miljoen vierkante meter. Vergeleken met een jaar
totaal bestaat deze uit 29 miljoen vierkante meter, hetgeen neerkomt
geleden is dit een stijging van ruim 15%. Aan de voorraad is nauwelijks
op 1,5 vierkante meter per hoofd van de Nederlandse bevolking.
vastgoed toegevoegd. Net als op de kantorenmarkt is een daling van
Hiermee heeft Nederland de hoogste winkeldichtheid in de wereld. De
de gemiddeld gewogen huurprijs waar te nemen. Dit heeft te maken
tendens dat beleggers zich steeds meer richten op winkelvastgoed zal
met het feit dat er nauwelijks nieuwbouw vanuit de markt is
zorgen voor een toename van het aantal nieuwbouwontwikkelingen in
opgenomen. Gemiddeld kostte een vierkante meter bedrijfsruimte in
dit segment. Toch moet hier zeer kritisch naar gekeken worden om te
Nederland circa EUR 51,- per jaar.
voorkomen dat deze markt net zo ruim wordt als bijvoorbeeld de kantorenmarkt. Uiteraard blijft de behoefte aan kwalitatief goed
Winkelvastgoed op A-locaties kent geen winter
winkelvastgoed bestaan. Daarbij zou de focus moet liggen op het
De traditionele tweedeling tussen A-locaties en overige locaties buiten
herontwikkelen en renoveren van het bestaande winkelaanbod.
het kernwinkelgebied is in de loop van 2009 vergroot. De huurprijzen voor winkels op A1-locaties blijven stabiel door de blijvende vraag van vooral de financieel sterke filiaalbedrijven. De huurprijzen in de aanloopstraten staan daarentegen flink onder druk, als gevolg van een
Nederlandse gebruikersmarkt
Nederlandse gebruikersmarkt
Index gemiddeld gewogen huurprijs voor kantoor- en bedrijfsruimte en inflatie (1995 =100)
Leegstand naar winkelstand 2008 en 2009 (%) 9
150
8 140
7 6
130
5 4
120
3 2
110 100
1 1995
1996
1997
1998
Bedrijven
1999
2000
Kantoren
2001
2002
2003
Inflatie
2004
2005
2006
2007
2008
2009
0
A1
2008
Bron: DTZ Zadelhoff, 2009
Bron: Locatus, 2009
Vertrouwen golft
Pagina 17
A2 2009
B1
Landelijk gemiddelde
B2
C
Begrippenlijst
Aanbod
Eigenbouw
Structureel aanbod
Gebouwen waarin per ultimo van elk kalender-
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor
Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer
jaar minimaal 500 m² kantoorruimte, 750 m²
rekening van de gebruiker worden gereali-
als aanbod staat geregistreerd.
bedrijfsruimte (inclusief de bijbehorende
seerd. Structurele leegstand
kantoorruimte) dan wel 200 m² winkelruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is.
Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten
Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in
Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op
Prijzen per vierkante meter verhuurbaar
gebruik bij huurders.
reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde
oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekos-
complexen. Projecten in voorbereiding worden
ten en huurderspecifieke inrichtingskosten.
Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,
niet meegeteld. Kantoorruimte
tussen de opgaande scheidingsconstructies
Bedrijfsruimte
Ruimte bestemd voor de uitoefening van
die de desbetreffende ruimte omhullen,
Ruimte bestemd voor productie, opslag en
een bedrijf, beroep of dienst waarin geen
inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.
distributie van goederen. Ook bedrijfspavil-
product wordt vervaardigd, doch van waaruit
Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte
joens met een verhoogde kantoorcomponent
uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.
worden de volgende elementen niet meegenomen: technische ruimtes, verticale stijgpunten
– soms oplopend tot 50 procent van het totale vloeroppervlak – vallen hieronder.
Leegstand
en dragende binnenwanden (NEN 2580).
Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen Bestaande bouw
die op het moment van inventarisatie niet
Voorraad
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan
(meer) in gebruik is.
Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer.
twee jaar. Nieuwbouw
De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig
Bruto-aanvangsrendement
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger
van Bak.
De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en
dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke
eigenaarslasten, als percentage van de totale
zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als
Voorraad in gebruik
verwervingsprijs vrij op naam.
nieuwbouw aangemerkt.
Het deel van de kantorenvoorraad dat op het moment van inventarisatie niet als aanbod
Eersteklas vastgoed
Opname
staat geregistreerd. Het betreft hier dus een
Modern, courant onroerend goed dat
Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de
combinatie van gegevens van Bak (kantoren-
tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen
‘vrije markt’ is verhuurd en verkocht met een
voorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod).
en eisen van het bedrijfsleven en zich op een
metrage van minimaal 500 m² v.v.o. (kantoor-
goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfs-
ruimte) met uitzondering van sale and lease
Vrije markt
ruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-)
back transacties, huurverlengingen en
De huur- en/of koopmarkt waarin project-
locaties wordt in het algemeen gezien als
nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-
ontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs-
eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt
gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).
en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog
wordt ruimte met een courante frontbreedte
Opnamecijfers worden geregistreerd op het
onbekende gebruikers.
en een gangbaar oppervlakte in het A-winkel-
moment dat tussen betrokken partijen
gebied als eersteklas aangemerkt.
wilsovereenstemming is bereikt.
Vertrouwen golft
Pagina 18
Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt.
Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor onze opdrachtgevers blijven garanderen.
Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in commercieel vastgoed. We zijn met ruim 10.000 medewerkers wereldwijd actief in 43 landen en hebben kantoren tot op regionaal niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden.
DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. Een van de partners is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.
Vertrouwen golft www.dtz.nl www.dtz.com
Pagina 19
www.dtz.nl
www.dtz.com
