Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD)
VCOD
Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht
Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD)
Aanleiding Binnensteden staan steeds meer in de belangstelling van bezoekers, ontwikkelaars, retailers en beleggers. De strijd om de gunst van de consument wordt niet meer alleen gevoerd door ondernemers. Veel steden hebben een professionele marketingafdeling om de unieke kwaliteiten van de binnenstad te profileren. Ook Dordrecht investeert al vele jaren in de kwaliteit van de marketing (met de oprichting van de Stichting Dordrecht Marketing) en in de verbetering van de openbare ruimte, het parkeren en de bereikbaarheid. Ondernemers hebben belang bij een goed functionerende binnenstad. Dit uitgangspunt heeft in 2010 geleid tot de oprichting van het Platform Binnenstadsmanagement Dordrecht. In dit platform werken het bedrijfsleven en het gemeentebestuur gezamenlijk aan de versterking van de economische positie van de binnenstad. Met de ondertekening van het Convenant Binnenstad 2010 - 20141 hebben deze partijen zich uitgesproken om gezamenlijk te werken aan de versterking van de aantrekkingskracht van de binnenstad van Dordrecht. Daarbij gaat het om zaken als publiekstrekkende activiteiten, promotie en marketing, branchering, bereikbaarheid en gebruik en inrichting van de openbare ruimte.
Vertegenwoordiging van de eigenaren van het commercieel vastgoed ontbreekt nog, dit is een partij die grote belangen heeft bij de verhuurbaarheid en de waarde van het onroerend goed. De binnenstad van Dordrecht vormt de top van de regionale winkelhiërarchie. Met de historische en culturele waarde brengt de binnenstad van Dordrecht in de toenemende concurrentie tussen binnensteden een belangrijke kwaliteit in. Toch is deze kwaliteit alleen niet voldoende om de aantrekkingskracht van de binnenstad in stand te houden. Veranderd consumentengedrag, toenemende internetverkoop, vestigingsbeleid van landelijke ketens en schaalvergroting hebben de binnenstad van Dordrecht al aardig veranderd. In de toekomst staat ongetwijfeld nog het nodige te gebeuren. Deze ontwikkelingen weerspiegelen zich ook in de vastgoedwaarde en vragen dan ook meer dan voorheen de betrokkenheid van de eigenaren van commercieel vastgoed bij de ontwikkeling van de binnenstad. Platform Binnenstadsmanagement Dordrecht: Stichting Centrum management Dordrecht, Dordrechtse Ondernemersverenging, Kamer van Koophandel Rotterdam e.o., Koninklijk Horeca Nederland afdeling Drechtsteden, Centrale Vereniging Ambulante Handel, de gezamenlijke culturele instellingen en de Gemeente Dordrecht.
1
Beleidsplan VCOD
Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD)
Doelstelling De doelstelling van de nieuwe Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht is het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren van panden in de binnenstad van Dordrecht waarin een commerciële of dienstverlenende functie wordt uitgeoefend. Van deze doelstelling zijn de volgende drie taakstellingen afgeleid: 1. belangenbehartiging voor de eigenaren van commercieel vastgoed in het algemeen;
2. gesprekspartner van de gemeente bij beleidsvorming ten aanzien van de binnenstad met betrekking tot commercieel onroerend goed; 3. contacten en informatie-uitwisseling tussen eigenaren onderling, de Stichting Centrummanagement Dordrecht, de winkeliersverenigingen, makelaardij, de gemeente en andere betrokken organisaties. Deze informatie-uitwisseling kan zelfstandig plaatsvinden. De vereniging is opgericht op initiatief van het Platform Binnenstadsmanagement Dordrecht en de Gemeente Dordrecht.
Bestuur Het bestuur van de Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht is belast met de dagelijkse leiding van de vereniging. Het oprichtingsbestuur bestaat uit de volgende personen: • voorzitter: Dhr. K. van Netten • Dhr. S. Bahlmann (secretaris), directeur Bedrijven Drechtsteden ABN AMRO
• Dhr. W. Cornelissen (penningmeester), fiscalist en partner Verstegen accountants en adviseurs • Dhr. M. Schippers, directeur Projectontwikkeling Dudok Projectontwikkeling • Dhr. A. de Kamper, De Kamper Beheer B.V. • Dhr. M.J. Spierdijk, commercieel vastgoedeigenaar
Leden De Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) is een vereniging waarvan het lidmaatschap openstaat voor eigenaren van commercieel onroerend goed in de binnenstad (begrenzing bestemmingsplan
“Historische Binnenstad”) van Dordrecht. Onder eigenaar wordt verstaan de individuele eigenaar, de eigenaar/gebruiker of de (professionele) belegger.
Beleidsplan VCOD
Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD)
Communicatie Regelmatig worden alle leden in een ledenvergadering op de hoogte gebracht van hetgeen de vereniging het afgelopen jaar heeft gedaan en welke plannen zij heeft voor het komende jaar. VCOD zal een website inrichten, zodat leden doorgaans op de hoogte kunnen worden gehouden van de ontwikkelingen in de binnenstad van Dordrecht. Daarnaast zal zij alle leden van de vereniging voor zover
mogelijk voorzien van relevante informatie omtrent gemeentelijke plannen/ontwikkelingen op winkelgebied e.d. Voor zover mogelijk zullen deze plannen/ontwikkelingen van commentaar worden voorzien. Voor zover relevant zal informatie uit vergaderingen van andere overlegorganen aan de leden worden doorgegeven.
Contributie Door het oprichtingsbestuur is voor het jaar 2011/2012 een begroting samengesteld. Besloten is de contributie voorlopig vast te stellen op € 100, - per pand (ongeacht het vloeroppervlak) tot een maximum van 3 panden.
Per pand is 1 stem uit te brengen tot een maximum van 3 panden. Naast de reguliere contributie kan tijdens ledenvergaderingen worden besloten extra gelden te contribueren voor speciale projecten.
Beleidsplan VCOD
Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD)
Speerpunten Naast toekomstige actuele activiteiten zet de vereniging zich specifiek in voor: 1. Functiewijziging De ‘beste plekken’ met de hoogste passantenstromen in de binnenstad van Dordrecht doen het nog steeds goed. Maar daarbuiten - in de aanloopstraten - staan de huren vanuit vastgoedoptiek sterk onder druk. Retaildeskundigen voorspellen daarbij als gevolg van de toenemende detailhandelsaankopen via het internet een verdere afname van het winkelareaal in binnensteden met ongeveer 20% in 2020. Dit gaat met name zijn weerslag krijgen in de aanloopstraten van de binnenstad. Deze ontwikkeling vraagt om een nieuwe perspectief voor de aanloopstraten, bijvoorbeeld door het toestaan en bevorderen van de vestiging van de publieksgerichte dienstverlening in de plinten. Daarmee kan tegelijkertijd worden ingespeeld op de groeiende groep ZZP-ers die op zoek zijn naar (tijdelijke) werkruimten in een centrumstedelijk milieu in nabijheid van voorzieningen. 2. Branchering en thematisering Begin 2011 is in opdracht van de gemeente Dordrecht en de Kamer van Koophandel door adviesbureau BRO een brancheringsadvies voor de binnenstad opgesteld. Uitgangspunt bij de doorontwikkeling van de binnenstad is dat deelgebieden ieder een eigen functiemix hebben en daarmee een eigen aantrekkingskracht uitoefenen op de consument. Daarbij is een onderscheid gemaakt naar vier deelgebieden. Per deelgebied is een gebiedsprofiel opgesteld waarbij wordt ingegaan op de functionele ontwikkelingsrichting, de randvoorwaarden en de kansrijke aanvullingen in de branchering. De uitvoering van een optimale branchering voor binnenstad kan alleen tot stand komen met een gedeelde visie op de branchering en betrokkenheid van de vastgoedeigenaren zelf, waardoor het geheel van de binnenstad sterker wordt. 3. Bereikbaarheid en routing Bereikbaarheid is een noodzakelijke randvoorwaarde voor het goed functioneren van de binnenstad. Zonder goede bereikbaarheid zijn andere inspanningen zoals het beheer, veiligheid en branchering etc. minder relevant.
Voor binnenstedelijke ondernemers is het essentieel dat er een optimale bereikbaarheid voor alle bezoekers en gebruikers van de binnenstad gewaarborgd blijft. De toegankelijkheid van de binnenstad voor verschillende vervoerswijzen is cruciaal en bovendien nodig om de functie van de binnenstad in stand te houden. Maar ook de looproutes tussen de bronpunten (parkeergarages, waterbushaltes, etc.) en het kernwinkelgebied moeten aantrekkelijk zijn. In najaar 2011 zal de vereniging de evaluatie van het verkeersplan Binnenstad aangrijpen om samen met de eigenaren aan de gemeente voorstellen te doen voor de verbetering van de bereikbaarheid van de binnenstad. Daarbij zal nadrukkelijk worden aangedrongen op een flexibel(er) openingsregime van het pollersysteem, specifiek bij de Grote Markt, waardoor de historische binnenstad toegankelijker (en zichtbaarder) wordt gemaakt per auto. 4. Kwaliteit en uitstraling in relatie tot huurprijzen Naast de samenstelling van branches zal ook aandacht moeten worden besteed aan de kwaliteit en de uitstraling van de panden. Op dit moment laat dit bij een aantal panden nog te wensen over, zeker in relatie tot de gevraagde huurprijzen. De kwaliteit is niet alleen van invloed op de huurprijs van het betreffende pand, maar ook op die van omliggende panden en de uitstraling van de hele straat. Een variatie in huuropbrengsten, op basis van kwaliteit, branchering en aantrekkingskracht, is een te verwachten ontwikkeling. Flexibiliteit in het vaststellen van de huur per vierkante meter zal ruimer worden dan vandaag mogelijk is. Partijen die minder huur betalen, maar zorgen voor de traffic, is zeker niet ondenkbaar. De kleine zelfstandige als couleur locale, maar ook als iemand die de verblijfsduur kan verhogen. Een langere verblijfsduur betekent uiteindelijk meer omzet voor het centrum en diegene die dat realiseert wordt beloond. Omzet gerelateerde huren passen zeer goed in een dergelijk scenario. De huurwet biedt al mogelijkheden voor gedifferentieerde huur voor kleine ondernemers, maar de vastgoedsector maakt er nog nauwelijks gebruik van.
Beleidsplan VCOD
Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD)
5. Stimuleren wonen boven winkels Het centrum van Dordrecht heeft een aantrekkelijk woonmilieu en biedt aan bewoners een aantal voordelen: winkels en andere voorzieningen liggen op loopafstand. Op dit moment hebben veel panden in het plangebied op de verdiepingen leegstand en/of zijn zij aan de achterzijde dichtgetimmerd. Kortom, er worden “dure meters” betaald voor de begane grond omdat de verdieping(en) leeg staan. Vanuit zowel het bevorderen van sociale controle, levendigheid als het benutten van leegstaande ruimten is het stimuleren van wonen boven winkels in Dordrecht al geruime tijd uitgangspunt van beleid en inzet van middelen. De vereniging wil hieraan een extra impuls geven. Door wonen boven winkels te realiseren worden de panden niet alleen optimaal gebruikt, maar dit kan ook leiden tot investering in de uitstraling van de panden waardoor de eigenaar meer commerciële waarde krijgt voor zijn eigendom. Hetzelfde geldt voor de verbetering van de uitstraling van gevels en winkelpuien. Kwaliteitsverbetering leidt tot een verhoging van de verhuurbaarheid en daarmee de commerciële waarden van de panden.
Secretariaat: De heer J.S. Bahlmann, p/a ABN AMRO Bank. Albert Cuypsingel 268, 3311 HK Dordrecht
Beleidsplan VCOD
