Van veel te veel De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed januari 2011
www.dtz.nl www.dtz.com
Inhoud
Vastgoedvisie
4
DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart
11
Beleggingsmarkt voor vastgoed
12
Beleggingsmarkt in 2011
20
Begrippenlijst
22
Van veel te veel De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed | Januari 2011 Utrecht: DTZ Zadelhoff v.o.f. ISBN 978-90-78197-28-7 Trefwoorden: Investeringen, beleggingen, onroerend goed, vastgoed, marktonderzoek. Vormgeving: Matt Art Concept & Design, Haarlem. Ondanks het gegeven dat de inhoud van dit rapport nauwkeurig is gecontroleerd, kan DTZ Zadelhoff v.o.f. geen verantwoordelijkheid nemen voor enige geleden schade of verlies als gevolg van welke onjuiste gegevens dan ook weergegeven in dit rapport. Niets van deze uitgave mag worden overgenomen en/of vermenigvuldigd zonder bronvermelding.
© DTZ Zadelhoff 2011.
Van veel te veel
Pagina 2
Van veel te veel
De markt voor commercieel onroerend goed heeft de afgelopen jaren grote veranderingen ondergaan. In de markt is een tweedeling ontstaan. We hebben te maken met structureel aanbod, maar tegelijkertijd is er ook sprake van binnenstadsschaarste. De kantorenmarkt wordt gekenmerkt door een zeer ruim aanbod en een hoog leegstandscijfer. Van de huidige voorraad kantoorruimte van 47 miljoen m² staat 13,9% leeg. Er is een structurele mismatch tussen vraag en aanbod. Op dit moment is van de huidige kantoorvoorraad bijna 40 miljoen vierkante meter in gebruik. Door de afname van de beroepsbevolking en de impact van Het Nieuwe Werken (geen vaste werkplekken) verwacht DTZ Zadelhoff dat minder kantoorrruimte wordt gebruikt. Met de DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart wordt de beroepsbevolking tot 2030 in beeld gebracht per gemeente. De kaart laat duidelijk zien dat de 'randen' van Nederland te maken krijgen met een sterkere daling van het aantal werkzame personen en hierdoor te maken krijgen met een afname van de voorraad in gebruik. Het is duidelijk dat de afgelopen decennia ‘veel te veel’ is ontwikkeld en bijgebouwd. Het is onverstandig om nog meer vierkante meters aan de huidige voorraad toe te voegen, zonder dat goed wordt nagedacht over wat te doen met de miljoenen vierkante meters die er nu teveel zijn. DTZ Zadelhoff ziet hierbij een belangrijke regierol weggelegd voor de centrale overheid, die gemeenten moet aansturen om terughoudend te zijn bij de uitgifte van grond en alternatieven voor de huidige voorraad moet onderzoeken, voordat een nieuwe ontwikkeling wordt gestart.
Van veel te veel
Op de beleggingsmarkt voor vastgoed zijn het speelveld en de spelers veranderd. Er is onder beleggers vooral belangstelling voor kantoren met langlopende huurcontracten op een goede locatie. Nederlandse beleggers versterken hun posities op de woning- en winkelmarkt en investeren op stationslocaties. Het investeringsvolume is gestegen en - ondanks een grote financieringsopgave – lijkt er veel kapitaal in de markt aanwezig te zijn. Dit kapitaal wordt voornamelijk belegd in vastgoed met een laag risicoprofiel. Opvallend in vergelijking met andere jaren is dat het totale investeringsvolume 2010 wordt gedomineerd door investeringen in winkels en woningen. Beleggers houden vertrouwen in deze markten maar kopen alleen de kwalitatief goede producten. Men is hier dan ook bereid hoge prijzen voor te betalen. Er is een toename van kleine transacties in het totale investeringsvolume. Ruim eenderde van dit totale volume is door de particuliere belegger geïnvesteerd, terwijl in het verleden de institutionele belegger (uit binnen- en buitenland) de beleggingsmarkt domineerde. Ook de Duitse beleggers zorgden in 2010 voor volume in de beleggingsmarkt in Nederland door het aankopen van grote kantoorvolumes. In 2010 is het vertrouwen onder beleggers in de markt gestegen. Het financiersvertrouwen bleef stabiel en is daarmee wat minder groot dan dat van beleggers. Door een aantal positieve factoren (beschikbaarheid kapitaal, lage rente, vertrouwen) zijn in 2010 de investeringen in vastgoed toegenomen ten opzichte van 2009. Deze opleving kan duiden op een voorzichtig herstel en stabilisatie van het vastgoedbeleggingsvolume in 2011. Veel waardes staan echter nog steeds onder druk.
Pagina 3
Vastgoedvisie
Overal in de maatschappij zijn voorbeelden te vinden van bakens die een bepaalde ontwikkeling kunnen voorspellen of een verwachte richting kunnen aangeven. Aan de hand van economische ontwikkelingen kunnen voorspellingen worden gedaan en hiermee geldt de economie als baken. Zo is de mode over twee jaar heel goed te voorspellen door naar de economie van nu te kijken. Aangezien het economisch iets minder is gegaan, zal de roklengte over twee jaar langer zijn. Uit onderzoek van prof. Philip Hans Franses blijkt dat in de modewereld een duidelijk verband te vinden is tussen de conjuncturele ontwikkeling en de roklengte. Wanneer de economie minder floreert, worden rokken over het algemeen langer, terwijl in tijden van economische voorspoed de rok aanzienlijker korter wordt volgens de onderzoekers.
Bakens voor vastgoed Ook in het vastgoed schuilen bakens. Het is duidelijk dat wanneer het met de economie minder gaat, het aantal nieuwbouwontwikkelingen sterk terugloopt. Hier geldt overigens wel een vertraging doordat de voorbereidingen van nieuwbouwontwikkelingen een groot aantal jaren daarvoor al zijn gestart. Voor de huidige vastgoedmarkt gaat deze beweging zeker op. Naast het feit dat in 2009 en 2010 aanzienlijk
Het nieuwe provinciehuis in Utrecht
minder nieuw vastgoed op de markt is gekomen, zal dit effect nog een tijd na-ijlen. Nu zouden namelijk de plannen moeten worden gemaakt
Bakens in de maatschappij
voor vastgoed dat over twee tot drie jaar nieuw op de markt zou
De maatschappij heeft behoefte aan zekerheid en betrouwbare
verschijnen en dat is nauwelijks het geval.
voorspellende waarden in de vorm van ‘bakens’. In de Griekse oudheid deed men veelvuldig een beroep op bakens. Hiervan is het orakel van
Op dit moment hebben we te maken met een zeer ruim aanbod op de
Delphi een van de meest bekende voorbeelden. Ook tegenwoordig richt
kantorenmarkt en een hoog leegstandscijfer. Van de huidige voorraad
de samenleving zich met enige regelmaat op voorspellende waarden.
staat 13,9% leeg. Er is op deze markt sprake van structureel aanbod en
Afgelopen zomer nog richtte een groot deel van de voetbalsupporters
tegelijkertijd is er binnenstadsschaarste. Er is teveel aanbod dat
haar aandacht op Octopus Paul, die de winnaar van voetbalwedstrijden
waarschijnlijk nooit meer wordt opgenomen. Er is een structurele
‘voorspelde’. Veel mensen waren overtuigd van zijn voorspellende gaven.
mismatch tussen vraag en aanbod. De vraag is daarbij: hadden we
Paul was een ‘baken’. Deze raadpleging komt voort uit onzekerheid en
deze ontwikkeling kunnen zien aankomen? Hoe kunnen we voorkomen
nieuwsgierigheid naar een gebeurtenis.
dat de vastgoedmarkt achter de feiten aan blijft lopen?
Economische ontwikkeling
Rente ontwikkeling
Verandering in het bruto binnenlands product (%)
Rentestanden per kwartaal (%)
5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0 -1,0 -2,0 -3,0 -4,0 -5,0
5,4 4,4 3,4 2,4 1,4 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Nederland
Eurogebied
Verenigde Staten
Prognose
0,4
Q1Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2Q3Q4Q1Q2 Q3 Q4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 3-maands Euribor
Bron: CPB, 2010
Bron: DNB, 2010
Van veel te veel
Pagina 4
Lange rente (jongste 10-jarige staatsobligatie)
Belangrijker nog: welke lessen kunnen we uit de kantorenmarkt leren
Van veel te veel
om te voorkomen dat we met de andere categorieën zoals winkels op
Ongeacht of deze tendens de komende jaren zal plaatsvinden is
hetzelfde punt komen?
duidelijk dat de Nederlandse vastgoedmarkt voor ongekend grote uitdagingen staat. Ook een stijgende marktdynamiek kan onmogelijk
Het is van belang een goed beeld te vormen over de nabije toekomst.
voor een gezonde situatie zorgen. Er is simpelweg van veel te veel.
De centrale overheid heeft haar regierol op de ruimtelijke ordening in
• Leegstand: Van de totale voorraad van bijna 47 miljoen vierkante
Nederland onvoldoende opgepakt en laat teveel beleidsruimte over aan
meter staat 6,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte fysiek leeg.
de lokale overheden.
Daarnaast is er verborgen leegstand (werkplekken die onbezet zijn bij bedrijven en organisaties). De verborgen leegstand schatten wij in
Aangezien Nederland net een nieuw kabinet en een nieuwe minister president heeft, is gekeken of een relatie is te ontdekken tussen de
op circa 2 miljoen vierkante meter. • Structureel aanbod: Er is sprake van structureel aanbod (objecten
politiek en commercieel vastgoed. Om een beeld te geven zijn de
die 3 jaar of langer leeg staan). Dit kwam begin 2010 uit op 1,9
verschillende kabinetten vanaf Lubbers I in 1982 bekeken en zijn deze
miljoen vierkante meter (zie ons kantorenmarktrapport ‘het aanbod
afgezet tegen de kantooropname tijdens die kabinetsperioden. Het valt
veroudert’). In 2011 kan dit oplopen naar 3 miljoen vierkante meter
op dat steeds wanneer we van een links georiënteerd kabinet (kleur
als geen actie wordt ondernomen. Door deze gebouwen te
rood) komen en overgaan naar een meer rechts georiënteerd kabinet
verduurzamen of te herbestemmen kan de verhuurbaarheid van die
(kleur blauw), er sprake is van een dalende tendens in de kantooropname. Een blauw kabinet begint vervolgens altijd met een
gebouwen worden verhoogd. • Voorraad in gebruik: De DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart geeft de
dalende opname, maar aan het einde van zo’n kabinetsperiode is de
ontwikkeling van de beroepsbevolking tot 2030 weer per gemeente.
opname altijd hoger dan aan het begin van de periode. Ook is te zien
Duidelijk wordt dat de beroepsbevolking gaat dalen in Nederland en
dat hierdoor elke ‘rode’ kabinetsperiode met een stijgende opnamelijn
dat er per regio verschillen zijn waar te nemen. In totaal daalt de
begint en deze opwaartse dynamiek een tijdje blijft, om vervolgens om
beroepsbevolking de komende 20 jaar met circa 620.000 personen
te slaan in een daling. Het is lastig om hier te spreken van een causaal
naar een totaal van 10,5 miljoen. Dit heeft uiteraard negatieve invloed
verband, maar de tendens is op zijn minst opvallend.
op de kantoorvoorraad in gebruik. Hierin is de invloed van Het Nieuwe Werken nog niet meegenomen.
Als deze tendens ook de komende jaren blijft, dan moet er over een tot twee jaar een omslag zichtbaar zijn in het opnameniveau op de kantorenmarkt en zal deze stijgen. Het ‘blauwe’ Rutte I is traditioneel begonnen met een daling, dus de voortekenen zijn ‘goed’.
Kabinetten en vastgoedcijfers
Nederlandse kantorenmarkt
Opname per jaar (x 1.000 m2)
Voorraad in gebruik en beroepsbevolking 2010 - 2030 (x miljoen)
2.500
11,2
45
2.000
11,0
42
1.500
10,8
39
1.000
10,6
36
500
10,4
33
10,2
2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 30 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029
0
1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 1986 1988 191990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Opname kantoren
Links
Rechts
Beroepsbevolking
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Bron: ABF Research en DTZ Zadelhoff, 2010
Van veel te veel
Pagina 5
Voorraad in gebruik
Vastgoedvisie
• Het Nieuwe Werken/Bezettingsgraad: Het Nieuwe Werken zorgt ervoor dat werken, tijd- en plaatsonafhankelijk wordt. Het kantoor wordt meer een ontmoetingsplaats. Op het moment dat bedrijven hun vierkante meters daadwerkelijk aanpassen aan Het Nieuwe Werken, gaat de bezettingsgraad van het kantoorgebouw omhoog. Het kantoor wordt dan intensiever gebruikt. Kijkend naar enkele frontrunners zoals onder andere Microsoft en Enexis, is het te verwachten dat circa 15% tot 30% minder ruimte wordt gebruikt. Dit heeft ook invloed op de voorraad in gebruik. Zoals de VastgoedVisiekaart (pagina 11) weergeeft, zal de landelijk beschreven tendens niet overal even sterk zijn. De ontwikkeling van de beroepsbevolking per regio laat duidelijk zien dat de randen van Nederland te maken krijgen met een sterkere daling van het aantal werkzame personen. Duidelijk wordt dat de ‘randen’ van Nederland hierdoor te maken krijgen met een zwaardere invloed op de voorraad in gebruik. Dit maakt duidelijk dat de afgelopen decennia ‘veel te veel’ is ontwikkeld en bijgebouwd. Het is onverstandig om nog meer vierkante
Het Nieuwe Werken
meters aan de huidige voorraad toe te voegen, zonder dat wordt nagedacht over wat te doen met de miljoenen vierkante meters die er nu teveel zijn. Er is in het verleden onvoldoende aandacht geweest voor
Regierol centrale overheid
het probleem dat ook structurele leegstand zou ontstaan. De vraag is
Vrijwel in elke gemeente met een kantorenvoorraad in Nederland is een
natuurlijk wat deze ontwikkeling betekent voor de waarde van deze
probleem. Hier ligt een taak voor de centrale overheid. Gemeenten
objecten binnen de huidige voorraad. Duidelijk is dat veel objecten te
zouden meer gestuurd moeten worden om rekening te houden met de
maken krijgen met een waardedaling, omdat ze niet meer kunnen
vraag of de bevolking gaat krimpen. Heerlen is een goed voorbeeld van
worden verhuurd.
een gemeente die in haar structuurvisie wel rekening houdt met een krimpende bevolking. Vorig jaar maakte de DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart al duidelijk dat de bevolking in bepaalde delen van Nederland gaat krimpen. Hieraan werd de kantorenvoorraad gespiegeld
Top 10 leegstand kantoren, 2010 Gemeente
Hoogste
Gemeente
Laagste
Leidschendam-Voorburg 27%
Heerlen
6%
Rijswijk
24%
Utrecht
8%
Almere
24%
Roermond
8%
Zoetermeer
23%
Etten-Leur
9%
Veenendaal
23%
Lelystad
9%
Nieuwegein
23%
's-Hertogenbosch
9%
Gouda
21%
Groningen
9%
Maarssen
21%
Roosendaal
9%
Helmond
21%
Maastricht
9%
Son en Breugel
21%
Bergen op Zoom
10%
Nederland
14%
Nederland
14%
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
en dit bracht letterlijk de potentiële kantorenmarkt van gemeenten in kaart. Het beeld dat de DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart dit jaar geeft van de ontwikkeling van de beroepsbevolking verheldert de potentie voor de kantorenmarkt nog meer. Dat er geografische verschillen zijn, is duidelijk te zien. In de top 10 hoogste leegstand komen voornamelijk randgemeenten voor, terwijl in de top 10 laagste leegstand vooral kernsteden terug te vinden zijn. Dit zijn veelal historische steden met een logische opbouw door de tijd heen. In deze steden is een duidelijk onderscheid tussen de kern van de stad en de rand van de stad. De kern van deze historische steden zorgt voor een beleving doordat meerdere functies worden uitgeoefend. Een ‘soort’ gezelligheid en levendigheid is hier terug te vinden. Vaak heeft in deze steden het openbaar vervoer een centrale plek gekregen. Kantoorruimte is, zelfs in deze ruime markt, rondom het station goed bezet en daardoor is de beschikbare kantoorruimte daar schaars.
Van veel te veel
Pagina 6
De leegstandsproblematiek wordt versterkt door het feit dat eigenaren de levensduur van een gebouw op 30 jaar inschatten, maar geen rekening houden met een investering na 20 jaar, om het gebouw te renoveren. Hierdoor voldoet een gebouw niet meer aan de dan geldende eisen van de markt en zal het eerder leeg komen te staan. Voldoende aandacht tijdens ‘het leven’ van het gebouw kan ook als een vorm van duurzaamheid worden gezien. Bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorgebouwen moet de wederverhuurbaarheid centraal komen te staan.
Ontwikkelingsstop voor gemeenten Zolang het voor gemeenten mogelijk blijft om, ongeacht de leegstand op de kantoren- of bedrijfsruimtemarkt, zelf te bepalen nieuwe grond uit te geven, blijft Nederland een leegstandsprobleem houden. Als blijkt dat er geen behoefte is dan kan een gemeente toch niet toestaan dat er nieuwe grond wordt uitgegeven? De voorraad in gebruik is wat dat betreft een goed baken voor de gemeente. Als de voorraad in gebruik daalt, dan is dat een teken dat er geen behoefte is aan meer kantoorruimte. Hoogstens is er behoefte aan andere kwaliteit, maar dan dient de gemeente ook zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen en met de eigenaren van overtollige kantoorgebouwen naar oplossingen te gaan zoeken.
Visie op krimp Diverse gemeenten hebben ook plannen voor de ontwikkeling van
Een belangrijke regierol is weggelegd voor de centrale overheid. De
kantoorruimte bij of op hun stations, omdat hier behoefte aan is.
huidige situatie op de vastgoedmarkten kan kort maar krachtig worden
Dat Nederlandse gemeenten behoefte hebben aan kwalitatief goede
samengevat met vier woorden: van veel te veel! Het beleid wat betreft
kantoorruimte is ook te verklaren. Het probleem is echter dat deze
ruimtelijke ordening moet hier rekening mee houden. Daarbij is het van
nieuwe kantoorruimte ervoor zorgt dat er een ‘verplaatsingsketen’ op
belang de marktdynamiek scherp in de gaten te houden. Het is in deze
gang komt. Gebruikers uit een bestaand pand trekken naar het nieuwe
transparante markt goed mogelijk verschillende profielen op te stellen
gebouw dat beter aan de eisen van deze tijd voldoet. De kans dat de
van kansrijke, dan wel kansarme kantoren- en bedrijfsruimtelocaties. Zo
kantoorruimte die wordt achtergelaten door de markt wordt
verdient het aanbeveling dat de centrale overheid de gronduitgiften van
opgenomen is ook nog wel reëel. Vervolgens trekt deze kantoorruimte
gemeenten gaat aansturen. Een zogenaamde ‘ontwikkelingsstop’ kan
weer een gebruiker uit een ander gebouw aan. Aan het einde van de
ervoor zorg dragen dat een gemeente met een bovengemiddelde
keten blijft kantoorruimte over waar geen vraag naar is.
kantorenleegstand voorlopig geen nieuwe kantoorruimte op een greenfield-locatie mag ontwikkelen, maar zich zal moeten richten op
Deze zogenaamde ‘verplaatsingsketen’ is ook bij andere producten
brownfield-locaties. Op deze manier wordt de aandacht verlegd naar
terug te vinden. In de autobranche bijvoorbeeld schuift een auto door
het probleem, namelijk de leegstand.
eenzelfde keten, alleen is het einde van die keten anders. De laatste gebruiker van de auto brengt uiteindelijk de auto naar het autokerkhof. Als de gebruiker dit niet doet, dan blijft de auto op zijn naam staan en dat kost geld. Op de kantorenmarkt is een dergelijk eindstation er niet. Wel kost leegstand de eigenaar indirect geld door het uitblijven van huurinkomsten, maar slopen is nog steeds niet erg aantrekkelijk omdat dit meer geld kost. Het blijven wachten op een eventuele gebruiker is aantrekkelijker. Hierdoor staan er in Nederland veel kantoren structureel leeg.
Van veel te veel
Pagina 7
Vastgoedvisie
Daarnaast is het van belang om te kijken naar de bevolking van de betreffende gemeente. Hoe is de opbouw van de bevolking en hoe is dat ten opzichte van het verleden? Gaat het inwonertal krimpen of zal de bevolking toenemen? Zijn er andere toekomstige ontwikkelingen die een positief, dan wel een negatief effect hebben op de vastgoedmarkt? De meerderheid van de leegstaande gebouwen en incourante kantoren bevindt zich aan de randen van grote gemeenten of in randgemeenten. Dit geeft al aan dat de leegstand en het aantal incourante kantoren niet overal gelijk is. De gebieden die het qua dynamiek op kantorenmarkt goed doen, hebben beleving op straatniveau doordat mensen met verschillende verblijfsdoelen zich in dit gebied begeven. Kantoorgebruikers hebben behoefte aan locaties die zich bevinden in of nabij de kernen van historisch gegroeide steden, dan wel in gebieden met een veelheid aan voorzieningen. Daarnaast is duidelijk te zien dat wanneer de bereikbaarheid per intercity optimaal is, er zelfs schaarste is aan beschikbare kantoorruimte. Een andere ontwikkeling speelt stationslocaties ook in de kaart. Uit het Le Carrefour in Leiden
oogpunt van duurzaamheid en het compenseren van het aantal verloren uren van in de file staan, kiezen steeds meer kantoorgebruikers voor met het openbaar vervoer goed bereikbare locaties. De hoge
Stationslocaties goed
brandstofprijzen dragen ook bij aan die gedachte. Gezien het feit dat de
Valt de leegstand mee in een gemeente, dan zijn nog altijd andere
voorraad in gebruik de komende jaren verder zal afnemen, wordt het
zaken die moeten worden meegewogen alvorens wordt besloten of
steeds belangrijker te richten op goede locaties. Wanneer er in
nieuwe grond wordt uitgegeven. De locatie speelt een cruciale rol. Het
kantoorruimte geïnvesteerd wordt, dan is het van belang om die
is belangrijk om af te wegen of een bepaalde locatie
beleving, de waarde van de locatie, de bereikbaarheid met het
‘conjunctuuronafhankelijk’ kan presteren. Blijft een locatie populair als
openbaar vervoer en de parkeergelegenheid in de gaten te houden.
het economisch minder of juist beter gaat? Vinden werknemers het een
Kantoorlocaties in stedelijke omgevingen en op vervoersknooppunten
fijne plaats om naar toe te komen en om te verblijven? Is de
voldoen aan deze criteria. Het is in dat geval van belang de ontwikkeling
bereikbaarheid in orde? Is de functie van de uit te geven grond wel
van de vervoersterminals in Nederland in de gaten te houden. De top
complementair aan de omgeving?
10 in- en uitstappers op treinstations in Nederland geeft weer welke steden wat dat betreft potentie hebben. Op dit moment wordt aan de
Top 10 aantal in- en uitstappers treinstations in Nederland, 2010
stationsgebieden van de vier grote steden in Nederland druk gebouwd. Ook de potentie van Leiden is hoog. Deze stad staat al in de top 10 en
Gemeente
op dit moment wordt ook hier druk gebouwd rondom het station.
1 Utrecht
Utrecht Centraal is nog steeds de drukste vervoersterminal in
2 Amsterdam
Nederland.
3 Rotterdam 4 Den Haag 5 Leiden 6 Eindhoven 7 Den Bosch 8 Arnhem 9 Nijmegen 10 Amersfoort Bron: NS Poort, 2010
Van veel te veel
Pagina 8
Ook wordt duidelijk dat een aantal steden wellicht helemaal niet als
In de Nederlandse binnensteden zijn er op A-locaties nauwelijks
kantoorsteden te typeren is en dat deze steden zich wellicht beter op
problemen op de winkelmarkt, terwijl B- en C-locaties het aanzienlijk
de winkel- of de woningmarkt kunnen richten. Het is misschien ook
moeilijker hebben. Deze tweedeling zal de komende jaren toe gaan
helemaal niet nodig om in elke gemeente een lokale kantorenmarkt te
nemen. De retailmarkt in Nederland is namelijk simpelweg te ruim. Nog
hebben. De andere segmenten kunnen lering trekken uit de
altijd is de gemiddelde winkelvoorraad per inwoner ongeveer
ontwikkeling op de kantorenmarkt.
anderhalve vierkante meter. Hiermee kent Nederland één van de hoogste winkeldichtheden in Europa. Het fijnmazige retailnetwerk is, in
Retail: Nederland overbewinkeld
deze tijd waarin de mens de hele aarde bereist en via internet goederen
Vergeleken met ander commercieel vastgoed worden voor winkels
overal vandaan haalt, niet meer nodig. Nederland is ‘overbewinkeld’ en
relatief hoge prijzen betaald en is de leegstand vergeleken met de
het is hard nodig om in deze markt nieuwe keuzes en beleid te maken.
kantorenmarkt laag. Ook geldt dat het een veel meer lokaal gerichte markt is. De behoefte aan winkels is in vrijwel elk verzorgingsgebied
Logistiek: Kwalitatieve vraag
aanwezig.
Op de logistieke markt is de geografische ligging het belangrijkste. Het merendeel van logistiek vastgoed is in de ‘logistieke banaan’ gelegen.
Een ontwikkeling die veel zegt over de situatie op de winkelmarkt is de
Deze loopt vanaf de grote mainports Schiphol en de Rotterdamse
omzetontwikkeling in de detailhandel. Om in te kunnen schatten hoe het
haven langs de transportcorridor naar het Europese achterland. De
dit segment in de toekomst zal vergaan, is het van belang dit goed in de
nabijheid van deze transportcorridor is van belang voor het succes van
gaten te houden. Hierbij is de veranderende bevolkingssamenstelling
het vastgoed.
natuurlijk van invloed. Doordat de bevolking ‘vergrijst’ zal het uitgavenpatroon ook gaan veranderen. Meer mensen met een
Door de tegenvallende economie wordt uit kostenoogpunt kritischer
pensioengerechtigde leeftijd zorgen voor een grotere groep van mensen
gekeken naar de voorraad van producten die worden opgeslagen.
die niet meer hoeven werken en de tijd hebben om van hun verdiende
Daarnaast wordt de omloopsnelheid van de productie hoger, wat ook
vrije tijd te genieten. Hierbij zullen zij veelal een ander bestedingspatroon
zorgt voor minder behoefte aan opslagruimte. Het is dan ook de vraag
laten zien, dan tijdens het werkende leven. Ook het internetshoppen is
of in een aantrekkende markt behoefte is aan een verder expanderende
een trend die de komende jaren nog verder uitbreidt en van invloed is
voorraad van logistiek vastgoed. Anderzijds is veel bestaande logistieke
op het bestedingspatroon en het soort winkels. Opvallend aan de
ruimte al op hoge leeftijd waardoor zij niet meer aan de eisen van deze
huidige omzetontwikkeling is dat de voedingsmiddelenbranche geen
tijd voldoet. Er kan dus wel een kwalitatieve vraag ontstaan.
problemen kent. De omzet voor elektronicabedrijven baart echter meer zorgen.
Omzetten in de detailhandel
Omzetontwikkeling detailhandel per branche
Verhoudingen t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder (%)
Index: 2000=100
8,0
130
6,0
120
4,0 2,0
110
0
100
-2,0 90
-4,0 -6,0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2005
2006
2007
2008
2009
2010
80
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Voedingsmiddelen Textiel en mode Electronica en DHZ Boeken, kranten, overig Non food Prognose
Bron: HBD/CBS, 2010
Bron: CBS, 2010
Van veel te veel
Pagina 9
Vastgoedvisie
Verzet de bakens! Uit voorafgaande analyse blijkt wel dat ieder vastgoedsegment een hele andere markt betreft en dat ook zeker niet elke gemeente even geschikt is voor ieder type vastgoed. De DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart geeft, naast de ontwikkeling van de beroepsbevolking, het investeringsvolume per plaats in Nederland weer. Duidelijk wordt dat de randen van Nederland letterlijk de grens zijn. De beroepsbevolking neemt hier sterker af dan in andere regio’s van Nederland. Dit kan enerzijds te maken hebben met de opbouw van de bevolking, anderzijds omdat hier nauwelijks commercieel vastgoed is gebouwd. Opvallend is dat op de kantoren- en de bedrijfsruimtemarkt nauwelijks interactie is met de buurlanden. Bij winkelen en wonen is deze interactie er wel. Het investeringsvolume wordt voornamelijk in de Randstad gerealiseerd. De VastgoedVisiekaart geeft daarnaast duidelijk weer dat naarmate de beroepsbevolking afneemt (rode kleur) er steeds minder is geïnvesteerd in vastgoed. Op de kaart is het onderscheid in het investeringsvolume per segment niet zichtbaar. In het tweede deel van dit rapport wordt een uitgebreid beeld geschetst van het speelveld en de spelers op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt.
Van veel te veel
Pagina 10
DTZ Zadelhoff VastgoedVisiekaart Ontwikkeling beroepsbevolking en investeringsvolume
Groei beroepsbevolking 2010 - 2030 per gemeente (in %) < -20,0 - 20,0 < -10,0 -10,0 < 0,0 0,0 < 10,0 > = 10,0
Omvang vastgoedbeleggingen per plaats, 2010 Groter dan EUR 1 miljard EUR 500 miljoen tot 1 miljard EUR 100 miljoen tot 500 miljoen EUR 50 miljoen tot 100 miljoen EUR 20 miljoen tot 50 miljoen Minder dan EUR 20 miljoen
Bron: ABF Research en DTZ Zadelhoff, 2010
De VastgoedVisiekaart geeft de regionale toe- en afname van de beroepsbevolking en de omvang van de vastgoedbeleggingen in 2010 weer. Uit de kaart is af te leiden dat er voornamelijk in vastgoed wordt belegd daar waar de beroepsbevolking op de langere termijn blijft toenemen. Daarnaast geeft de kaart weer dat een bescheiden afname van de beroepsbevolking in 2030 op nationaal niveau een grote impact kan hebben op regionaal niveau. Het is opvallend dat investeringen in 2010 corresponderen met de ontwikkeling van de beroepsbevolking.
Van veel te veel
Pagina 11
Beleggingsmarkt voor vastgoed
Aanvankelijk begon 2010 rustig en viel het investeringsvolume met EUR 1 miljard in het eerste kwartaal laag uit. Het tweede kwartaal liet ten opzichte van dit kwartaal weer een stijging zien: er werd voor EUR 1,5 miljard geïnvesteerd. De tweede helft van het jaar kende eenzelfde tendens: een wat minder derde kwartaal met EUR 1,2 miljard en een traditioneel sterk vierde kwartaal met een verwacht investeringsvolume van ruim EUR 2,1 miljard. Het investeringsvolume over 2010 komt hiermee net uit onder de EUR 6 miljard en vergeleken met 2009 betekent dit een stijging van 29%. Hierbij moet worden opgemerkt dat voor een volume van EUR 500 miljoen een schatting is gemaakt. Dit betreft enerzijds transacties waarvan koopsommen onbekend zijn en anderzijds verwachte transacties in het vierde kwartaal die, ten tijde van de realisatie van dit rapport, nog niet gepubliceerd waren maar wel in 2010 gerealiseerd zullen worden. Hiermee is de dalende tendens onderbroken, die vanaf 2008 was ingezet. Het lijkt er sterk op dat wat het investeringsvolume betreft het jaar 2009 een dieptepunt was. De beleggingsmarkt keert terug naar de niveaus van voor 2005. Het is dan ook geen verassing dat deze stijging in volume in de beleggersmarkt gepaard gaat met een toegenomen
Winkelcentrum Overvecht in Utrecht
vertrouwen van beleggers in de markt.
Stijgende dynamiek op de beleggingsmarkt
Vertrouwen blijft de sleutel
In 2010 is een opleving van de vastgoedbeleggingsmarkt zichtbaar.
Al weer enige tijd meet DTZ Zadelhoff het vertrouwen van financiers en
Zowel in Europa als in Nederland is sprake van een duidelijke stijging
beleggers in de vastgoedmarkt. Voor het eerst sinds medio 2008 is het
van het investeringsvolume. Na het jaar 2009, waarin de
vertrouwen onder beleggers in de markt grosso modo weer positief.
investeringsvolumes drastisch daalden, stijgt het investeringsvolume nu
Vanaf het eerste kwartaal van 2009 was de ontwikkeling van het
naar niveaus van voor de zogenaamde ‘kredietbubbel’. Vorig jaar was
beleggers- en financiersvertrouwen gelijkopgaand. Sinds het tweede
een herstel van de markten reeds te verwachten op basis van een
kwartaal van 2010 lopen beide indices uiteen doordat financiers een
groeiend beleggersvertrouwen en de constatering dat er veel meer
pas op de plaats maken. Het financiersvertrouwen stabiliseerde, terwijl
kapitaal in de markt beschikbaar zou zijn. Hoewel er zeker geen ruime
dat van beleggers een stijging liet noteren. Dit geeft aan dat het
financieringsmogelijkheden zijn, is de rente nog steeds laag, wat een
vertrouwen van de financiers wat minder groot is dan dat van beleggers
positieve uitwerking heeft op de investeringsbereidheid.
en dat het klassieke onderscheid tussen de optimistische belegger en de voorzichtige financier weer terug is.
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Totaal investeringsvolume per jaar (x miljoen euro)
Totaal investeringsvolume per kwartaal (x miljoen euro)
12.000
4.000 3.500
10.000
3.000
8.000
2.500
6.000
2.000 1.500
4.000
1.000
2.000 0
500 2001
2002
Investeringsvolume
2003
2004
2005
2006
Prognose december 2010
2007
2008
2009
2010
0
Q1
Q2
Q3
2007
Investeringsvolume
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Van veel te veel
Pagina 12
Q4
Q1
Q2
Q3
2008
Q4
Q1
Q2
Q3
2009
Prognose december 2010
Q4
Q1
Q2
Q3
2010
Q4
Het sentiment onder beleggers en financiers is naast de ontwikkeling
Een en ander betekent wel dat vastgoedeigenaren gedwongen worden,
van het investeringsvolume per kwartaal te leggen en dat geeft de
door (versnelde) aflossingen meer eigen vermogen in hun portefeuilles
relatie weer tussen het vertrouwen in de markt en de dynamiek op de
in te brengen. Dit remt vervolgens de investeringsbereidheid en
investeringsmarkt. Er is een tendens te zien tussen het sentiment op de
–mogelijkheden. Anderzijds draagt dit er toe bij dat meer partijen
markt en het investeringsvolume. Wanneer het vertrouwen stijgt, is op
vastgoed, al dan niet gedwongen, moeten verkopen om meer liquiditeit
enkele afwijkingen na, een kwartaal later een stijging in het
in hun portefeuilles in te brengen. Er lijkt enerzijds minder vraag te zijn,
investeringsvolume waarneembaar.
anderzijds zou het aanbod hierdoor toe kunnen nemen.
Het feit dat het vertrouwen tussen belegger en financier nu weer uiteen
Daarnaast zijn de spelers en het speelveld in deze markt ook nog aan
loopt, is het gevolg van een bepaalde spanning in de
verandering onderhevig. Een voorbeeld hiervan is SNS-Reaal die haar
financieringsmarkt. Veel vastgoed dat in de periode 2005 tot en met
vastgoedactiviteiten aan het afbouwen is. Daarnaast betreedt
2008 is gekocht en gefinancierd, moet de komende twee jaar opnieuw
ABN-AMRO juist opnieuw het speelveld. Dit alles draagt er toe bij dat
gefinancierd worden. In maart 2010 berekende DTZ Zadelhoff dat hier
het speelveld in de beleggingsmarkt verandert.
wereldwijd een bedrag mee is gemoeid van circa EUR 187 miljard. Hier ligt dus een behoorlijke herfinancieringsopgave, terwijl banken nog altijd
Ander speelveld
terughoudend zijn in het verstrekken van kredieten. Daarnaast is ten
DTZ Zadelhoff constateert dat het investeringsvolume is gestegen en
tijde van de aankoop van vastgoed sprake geweest van een hoge
dat er – ondanks een grote financieringsopgave – veel kapitaal in de
bevoorschotting en hoge vastgoedprijzen. Door meer conservatieve
markt aanwezig lijkt te zijn. Dit kapitaal wordt voornamelijk belegd in
leningvoorwaarden en lagere vastgoedwaarden ontstaat er een gat
relatief ‘zekere’ beleggingen. Opvallend in vergelijking met andere jaren
tussen de huidige openstaande schulden en het op dit moment
is dat het totale investeringsvolume 2010 wordt gedomineerd door
beschikbare kapitaal. Dit verschil wordt aangeduid met het begrip
investeringen in winkels en woningen. Maar liefst 39% van het totale
‘funding gap’.
investeringsvolume komt tot stand door de aankoop van winkels, namelijk EUR 2,2 miljard. Niet eerder in de geschiedenis was het
Het Europese ‘funding gap’ wordt door DTZ Zadelhoff in verschillende
volume groter dan dat van kantoren en niet eerder domineerden
scenario’s ingeschat op circa EUR 96 miljard. Het is niet verrassend dat
beleggingen in winkelvastgoed boven alle andere segmenten. Ook in
dit ‘tekort’ vooral optreedt in het Verenigd Koninkrijk en Spanje, hoewel
2005 was sprake van een groot aandeel winkelbeleggingen. Dit werd
ook kleine markten zoals Ierland relatief grote tekorten kennen. Vooral
toen veroorzaakt door de verkoop van de Vendex KBB portefeuille. In
de meer secundaire beleggingen krijgen te maken met deze
dat opzicht is 2010 enigszins vergelijkbaar met 2005, omdat nu Unibail-
financieringstekorten. Gelukkig blijkt dit voor Nederland een relatief klein
Rodamco grote delen van haar portefeuille heeft verkocht. Beide jaren
probleem. Daarnaast schat DTZ Zadelhoff in dat wereldwijd ruim EUR
tonen de facto aan dat er een soort verborgen vraag naar
286 miljard aan kapitaal beschikbaar is dat geïnvesteerd dient te
winkelbeleggingen is. Zodra het kwalitatieve goede aanbod van
worden in vastgoed.
winkelbeleggingen toeneemt wordt dit direct opgenomen.
DTZ Beleggers- en Financiersvertrouwen
Consumentenvertrouwen en consumptieve bestedingen
Index investeringsvolume, DTZ beleggers- en financiersvertrouwen (%)
Ontwikkeling per jaar
120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80
40
6%
30
5%
20
4%
10
3%
0
2%
-30
1%
-20
0%
-30
-1%
-40 Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
2008 2009 DTZ Beleggersvertrouwen DTZ Financiersvertrouwen
Q2
Q3
Q4
Q1
2010 Index investeringsvolume Prognose
Q2
Q3
Q4
50
-2% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Consumentenvertrouwen
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Bron: CBS, 2010
Van veel te veel
Pagina 13
Consumptieve bestedingen
-3%
Beleggingsmarkt voor vastgoed
Winkelen
ontwikkeld voor de particuliere koopsector als beleggingsobject. Dit
De invloed van de verkoop van vastgoed door Unibail-Rodamco wordt
gaat veelal om hoogwaardige complexen op goede locaties waarbij de
duidelijk wanneer de beleggingen in winkelvastgoed nader worden
beleggers zelf het verhuurrisico op zich nemen.
bezien. In totaal hebben er 156 beleggingen in dit segment plaats
Ook vanuit particuliere beleggers is veel vraag, voornamelijk naar
gevonden. Zes van de beleggingen uit de top tien grootste
eengezinswoningen in de Randstad. Deze woningen worden vaak
retailtransacties betreffen verkochte winkels van Unibail-Rodamco.
aangeboden door institutionele beleggers die hun portefeuilles
Opvallend is dat de winkelmarkt in Nederland gedomineerd wordt door
verjongen. In tegenstelling tot voorgaande jaren worden deze woningen
Nederlandse kopers. Veel van de winkelbeleggingen zijn gekocht door
vaak niet meer via een tender, maar veel meer onderhands verkocht.
Nederlandse genoteerde vastgoedfondsen (Wereldhave of Vastned),
Andere belangrijke aanbieders van woningcomplexen zijn de
niet-genoteerde Nederlandse vastgoedfondsen (Altera Vastgoed) en
corporaties. Door politieke ontwikkelingen en een matige woningmarkt
Nederlandse pensioenfondsen (Syntrus Achmea Vastgoed). Nu een
voor gebruikers hebben zij in toenemende een liquiditeitsbehoefte en
groot deel van de winkelportefeuille van Unibail-Rodamco is verkocht
gaan over tot complexgewijze verkoop van woningblokken.
zal het investeringsvolume in winkels naar verwachting dalen. Niet vanwege een gebrek aan vraag, maar door een gebrek aan kwalitatief
De woningmarkt lijkt dus nog steeds een populaire beleggingscategorie
aanbod. De meeste winkelbeleggingen vonden plaats in bestaand
onder zowel institutionele als particuliere beleggers. Een belangrijk
vastgoed. In het verleden werd vooral in nieuwbouw geïnvesteerd. Er
aspect hierbij is de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Want
worden op dit moment geen grootschalige winkeltransacties verwacht.
ondanks krimp in de meer perifere regio’s is de verwachting dat
Wel wordt verwacht dat een aantal kleinere winkelportefeuilles door heel
Nederland zal groeien van 7,3 miljoen huishoudens naar 8,2 miljoen
Nederland aan particuliere beleggers verkocht gaat worden in 2011.
huishoudens in 2030. Hoewel veel beleggers terughoudend zijn om te
Hierbij moet gedacht worden aan een volume van EUR 20 tot 30
investeren in woningen in de zogenaamde krimpregio’s, neemt het
miljoen per portefeuille. De verwachte daling van het aanbod zal dan
aantal huishoudens in veel perifere regio’s toe als gevolg van
ook direct een effect kunnen hebben op het totale investeringsvolume
huishoudensverdunning. Het is niet de bevolkingsgroei, maar de groei
dat verwacht wordt voor 2011.
van het aantal huishoudens die de vraag naar woningen bepaalt.
Wonen
Werken
Een andere beleggingscategorie die relatief groeit ten opzichte van de
De grootste kantorentransactie dit jaar betreft de verkoop van de
afgelopen jaren is het investeren in woningen. Ondanks dat beleggers
Tango-portefeuille door ING Real Estate. Hiermee was een koopsom
wel last beginnen te krijgen van enige leegstand (vooral in het duurdere
gemoeid van in totaal EUR 150 miljoen. In 2010 werden verder geen
segment) hebben veel institutionele beleggers in 2010 weer in ruime
kantorenportefeuilles verkocht. De overige negen transacties in de top
mate nieuwbouwcomplexen verworven tegen scherpe rendementen.
10 betreffen steeds een solitair kantoorgebouw.
Veel ontwikkelaars verkopen op dit moment complexen die zijn
Top 10 grootste kantoorbeleggingen (in miljoen euro), 2010 Plaats
Koper
Verkoper
Gebouw
Landelijk
Ping
ING REIM
Tango portefeuille
150
Amsterdam
Real.IS
Ping
Het Boek
115
Leiden
REEFF
Eurocommerce
Nieuwbouw Achmea
110
Den Haag
Real.IS
UBS
Beatrixpark, RGD
100
Amsterdam
Nordcapital
Lips Development
PWC HQ
94
Arnhem
Ping
Giesbers + BAM
Mariëndaal Arnhems Buiten, TenneT
70
Amsterdam
Credit Suisse & Homburg
G&S
Endemol
65
Utrecht
Nordcapital
ING Development
Facet
65
Rotterdam
Real.IS
Commerz
Toren op Zuid, KPN
59
Den Haag
Deka
ASR
NWO-gebouw / Borneo
49
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Van veel te veel
Pagina 14
Koopsom
In kantoren wordt relatief steeds minder geïnvesteerd hoewel het volume van circa EUR 2 miljard hoger ligt dan in 2009. Dit heeft uiteraard te maken met vertrouwen in dit marktsegment en het huidige sentiment op de gebruikersmarkten voor kantoren. Kantoren in de nabijheid van een station of kantoren die goed met het openbaar vervoer te bereiken zijn, hebben een streepje voor. Meer dan de helft van het aantal kantoorbeleggingen boven EUR 20 miljoen is gelegen op locaties die gekwalificeerd kunnen worden als stationslocaties. Daarnaast valt op dat de steden met de grootste transacties, allemaal zijn terug te vinden in de top 10 in- en uitstappers op stations. Een grote leegstand in kantoren draagt niet bij aan de wil om te investeren in deze categorie. Hier lijkt dus sprake van een minder grote behoefte aan kantoorbeleggingen. Ook speelt het aanbod een rol voor
Smakkelaarsburcht bij het station Utrecht CS
de te verwachten hoogte van het investeringsvolume in 2011, want er worden ook relatief weinig nieuwe kantoren ontwikkeld. Er is nog altijd een blijvende vraag naar nieuwe, langjarig verhuurde
Andere spelers
kantoren.
Daar waar de investeringsmarkt in het verleden door institutionele beleggers vanuit binnen- of buitenland werd gedomineerd, zorgde in 2010 voornamelijk de particuliere belegger voor een behoorlijk aandeel. Deze partijen (particuliere beleggers en private ondernemingen) zorgden voor 37% van het totale investeringsvolume dat neerkomt op EUR 2,1 miljard. Wanneer een overzicht op basis van het aantal beleggingstransacties wordt gegeven, dan blijkt dat particuliere beleggers zorgen voor 78% van het totaal aantal beleggingstransacties. De particuliere belegger draagt dus met een grote hoeveelheid, relatief kleine, beleggingstransacties behoorlijk bij aan het totale investeringsvolume. Er is een toename van kleine transacties in het totale beleggingsvolume.
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Investeringsvolume naar vastgoedsegment (relatief %)
Investeringsvolume naar type belegger (relatief %)
100
100
80
80
60
60
40
40
20
20
0
2004 Kantoor
2005 Bedrijf
2006 Winkel
2007 Woning
2008 Overig
2009
2010
0
2004 2005 Beursgenoteerde fondsen Niet genoteerde fondsen
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Van veel te veel
Pagina 15
2006 2007 2008 2009 Ontwikkelaars Private ondernemingen Institutionele beleggers Overig
2010
Beleggingsmarkt voor vastgoed
In totaal hebben 400 Nederlandse particuliere beleggers in 2010 geïnvesteerd in de Nederlandse vastgoedmarkt. Opvallend aan deze groep is dat zij 58% van het totale investeringsvolume in bedrijfsruimte voor hun rekening nemen en maar liefst 45% van de woningen. Kijkend naar het aantal objecten komt het er op neer dat 79% van alle gekochte bedrijfsruimten en 65% van alle woningen door particuliere beleggers zijn gekocht. In kantoren en winkels wordt door deze groep ook wel belegd, maar in deze segmenten overheersen voornamelijk de fondsen. Slechts 23% van het totale investeringsvolume in kantoren en 12% in winkels komt op naam van de Nederlandse particuliere belegger. Het bovenstaande betreft vooral directe investeringen door particulieren. Een andere manier voor particulieren om in vastgoed te investeren is via maatschappen en cv-structuren. Vanaf 2000 was een duidelijke groei van maatschappen en cv’s zichtbaar op de Nederlandse beleggersmarkt, geïnitieerd door een grote hoeveelheid fondsaanbieders. In 2007 startten er nog 123 fondsen op de markt, in 2008 waren dit er nog 101 en in 2009 nog maar 29. Zij hebben te maken met een tekort aan liquiditeit en daarnaast speelt het imago van vastgoed door een aantal negatieve berichtgevingen over fondsaanbieders in de media ook een rol. Verder zijn deze fondsen in sterke mate afhankelijk van financiering om de beloofde rendementen te halen. Aangezien de financieringsmarkt nog grotendeels op slot zit, zijn er weinig mogelijkheden vastgoed aan te kopen. Het aantal gestarte fondsen is een weerspiegeling van het vertrouwen in de markt en daarmee een baken voor de beleggingsmarkt in Nederland. Het is nu
Limbrichterstraat in Sittard
nog niet duidelijk hoeveel fondsen er gestart zijn in 2010, maar dat dit er meer zijn dan in 2009 is zeker. Veel van deze fondsen en fondsaanbieders waren gericht op kantoorruimten en hebben door de marktsituatie te maken met leegstand en incourant en onverkoopbaar vastgoed waardoor liquiditeitsproblemen kunnen ontstaan. We zien en verwachten dus ook een verdere consolidatie bij de fondsbeheerders.
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Investeringsvolume naar nationaliteit (relatief %)
Investeringsvolume in kantoren naar nationaliteit (relatief %)
100
100
80
80
60
60
40
40
20
20
0
2004
2005
Nederlands
Duits
2006 Brits
2007 Overig
2008
2009
2010
0
2004 Duits
2005 Nederlands
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Van veel te veel
Pagina 16
2006 Overig
2007
2008
2009
2010
Er hebben al de nodige overnames plaatsgevonden. Hierdoor kan op
In totaal werden 14 kantoorgebouwen gekocht door Duitse beleggers.
een meer efficiënte wijze het beheer over het vastgoed worden
Dit was in 2010 goed voor 43% van het totaal geïnvesteerde volume
gevoerd. Fondsen die nu opgericht worden laten een duidelijke
aan kantoren. De nadruk van de investeringen ligt op de Randstad.
verschuiving van de focus zien. Waar in het verleden vooral aandacht
Duitse spelers bepalen dus een belangrijk gedeelte van de
was voor kantoren, wordt steeds meer geïnvesteerd in winkels en
beleggingsmarkt in kantoren. Een goed begrip van dit type belegger is
woningen.
dus van belang om de ontwikkelingen in de beleggingsmarkt voor kantoren te begrijpen.
Tevens zijn er volop ontwikkelingen gaande bij de institutionele partijen. ING Real Estate is in feite al opgesplitst en de beleggingsactiviteiten en
In hoofdlijnen beleggen Duitse beleggers in drie vormen in Nederland:
ontwikkeltak zullen naar verwachting in de toekomst in andere handen
de zogenaamde Spezialfondsen (vaak een of meerdere institutionele
komen. Corio nam een groot belang in Multi. Diverse ontwikkelaars
beleggers in een fonds), de Gesloten Fondsen (vergelijkbaar met
staan te koop en beursfondsen nemen afscheid van grote delen van
maatschappen/cv’s) en Open Fondsen (zowel voor particuliere als
hun portefeuille (Unibail-Rodamco) en overwegen fusies (VastNed en
institutionele investeerders).
NSI). Het speelveld in Nederland wordt de komende periode dus zeer In alle drie de vormen waren Duitse beleggers in 2010 actief op de
waarschijnlijk door andere spelers betreden.
Nederlandse markt. Nadat een aantal Gesloten Fondsen in 2007 grote
Duitsers kiezen voor langdurig verhuurde panden
portefeuilles had verkocht (MPC, Woelbern Invest) keerden deze spelers
Duitse beleggers zorgden in 2010 voor volume in de beleggingsmarkt in
in 2009 en zeker in 2010 terug als kopers op de Nederlandse markt.
Nederland. In Duitsland is nog altijd veel kapitaal beschikbaar dat
Daarnaast waren enkele Spezialfondsen en Open Fondsen actief bij de
geïnvesteerd wordt in vastgoed. Daarbij speelt dat in Duitsland relatief
verwerving van grootschalige kantoren. Onder andere Real.IS, Rreef,
voordelig geld kan worden geleend en dat veel Duitsers ‘sparen’ door
Deka en Commerz kochten grote kantoorgebouwen in de Randstad.
te beleggen in vastgoed. Hierdoor komen Duitse fondsen gemakkelijker
Deze partijen zijn vaak door hun financieringstructuur in staat, in
aan kapitaal en hebben zij daarmee een voorsprong op beleggers uit
combinatie met een hoge investeringsdruk, de scherpste rendementen
andere landen. Het is interessant te kijken wat deze doelgroep koopt op
te betalen voor topbeleggingen.
de Nederlandse markt. Wanneer naar het investeringsvolume wordt gekeken, dan wordt duidelijk dat Duitse beleggers verantwoordelijk zijn voor 18% van het totaal investeringsvolume. Dit volume komt tot stand door maar een beperkt aantal transacties (19). Duitsers kopen dus vooral grote objecten en kiezen vrijwel altijd voor kantoorgebouwen met lange huurovereenkomsten, in het bijzonder in de grote steden van Nederland. Men is in de regel ook bereid de scherpste rendementen te betalen.
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Investeringsvolume naar grootteklasse (relatief %) 100 80 60 40 20 0
2004 2005 0 – 5 miljoen euro 5 – 25 miljoen euro
2006 2007 25 – 75 miljoen euro 75 – 150 miljoen euro
2008 2009 2010 > = 150 miljoen euro
Bron: DTZ Zadelhoff, 2010
Van veel te veel
Pagina 17
Beleggingsmarkt voor vastgoed
Aantal Duitse Open Fondsen in zwaar weer De recente ontwikkelingen en grote volumes ten spijt, maken niet dat het alle Duitse vastgoedbedrijven goed vergaat. De markt voor Open Fondsen verkeert op het moment in onzekerheid want enkele van deze Duitse Open Fondsen verkeren in zwaar weer. De open structuur van deze fondsen maakt het mogelijk om op elk gewenst moment geld te onttrekken aan het fonds. Omdat vastgoed niet liquide is, kan een fonds in liquiditeitsproblemen komen als plots substantieel meer geld wordt onttrokken uit het fonds dan dat er wordt gestort. Indien deze situatie zich voordoet wordt het fonds gesloten, zodat men er geen geld meer aan kan onttrekken. Deze situatie gaat inmiddels op voor 12 van de 55 Duitse Open Fondsen. Deze Open Fondsen hebben wereldwijd circa EUR 2,6 miljard aan waarde verloren sinds eind april 2010. De netto uitstroom van kapitaal uit deze fondsen bedroeg bijna EUR 1 miljard in de periode van mei tot en met september. Tussen eind september en eind oktober kondigden KanAm US-Grundinvest, Degi Europa en Morgan Stanley P2 Value de liquidatie van hun fondsen aan. Deze fondsen waren eind september goed voor
Brouwershof in Amersfoort
een beleggingswaarde van EUR 2,56 miljard. De liquidaties houden in dat zij, over een periode van 3 jaar, al hun bezittingen gaan verkopen. Het vermogen van de overige negen, nog Gesloten Fondsen komt
Een deel van de uitstroom van geld betekent namelijk een instroom van
overeen met 25% van het vermogen van alle Open Fondsen in
vermogen voor andere Duitse Open Fondsen. Zo kenden 16 Duitse
Duitsland. Het is de verwachting dat deze fondsen niet eerder dan de
Open Fondsen die staan geregistreerd bij de BVI (Bundesverband
zomer van 2011 worden geopend. Deze situatie zorgt door de
Investment und Asset Management) een groei. Zij genieten het
geplande verkopen niet alleen voor een druk aan de aanbodkant op de
vertrouwen van beleggers en weten geld aan te trekken, mede doordat
markt, maar kan ook gevolgen hebben voor het vertrouwen dat
zij over goede verkoopkanalen beschikken. Daardoor zijn zij in staat te
beleggers hebben in andere Open Fondsen en daarmee een effect op
anticiperen op de uitstroom van kapitaal en deze invloed is in 2010 ook
de vraag van deze fondsen naar vastgoed. Dit is een duidelijk voorbeeld
in Nederland waar te nemen. Daar waar bijvoorbeeld UBS haar
van een situatie die een aantal jaar geleden ondenkbaar was op de
kantoorgebouw in Den Haag verkocht aan Siemens, waren zowel Deka
investeringsmarkt. Deze problematiek gaat de Nederlandse
als Rreef actief met aankopen van kantoorgebouwen in Nederland
kantorenmarkt ook aan en creëert een bepaalde dynamiek.
(Den Haag respectievelijk Leiden).
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Top bruto aanvangsrendementen v.o.n. per segment in West Nederland (in %) 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Kantoren Bedrijfsruimte
Winkels Woningen
Bron: DNB, DTZ Zadelhoff, 2010
Van veel te veel
Pagina 18
Ontwikkeling rendementen
Deze situatie geldt ook voor investeringen in bedrijfsruimten. Hoewel
Enerzijds zijn er nog steeds maar in een beperkte mate
ook hier de rendementen voor eerste klas bedrijfsruimten (logistiek) zijn
financieringsmogelijkheden voor vastgoed. Anderzijds is er sprake van
gedaald, betreft dit slechts enkele transacties. Over het geheel
een grote hoeveelheid kapitaal, een lage rentestand en de daarmee
genomen staan ook hier rendementen onder (opwaartse) druk door het
gepaard gaande investeringsdruk. Hierdoor ontstaat een tweedeling in
achterblijven van en onzekerheid in de gebruikersmarkt.
de beleggingsmarkt waarbij het onderscheid wordt bepaald door kwaliteit.
Hoewel het aanbod van winkelbeleggingen in 2010 verruimd werd, kochten beleggers in grote mate deze winkels en zagen we de
Winkels en woningen zijn populaire vastgoedbeleggingen. Beleggers
aanvangsrendementen voor winkels nauwelijks bewegen. Voor
houden vertrouwen in deze markten, maar kopen alleen de kwalitatief
winkelcentra liggen de aanvangsrendementen op een stabiel, laag
goede producten. Men is hier dan ook bereid hoge prijzen voor te
niveau.
betalen. De ruime kantorenmarkt in Nederland zorgt voor een voorzichtige houding onder beleggers. Panden waarvoor geen
Opvallend op de woningbeleggingsmarkt is dat, ondanks de situatie op
gebruikers zijn, worden nauwelijks door beleggers gekocht. Anderzijds
de woningmarkt, de rendementen na een stijging in 2009 nu weer
is er veel vraag naar langjarig verhuurde kantoorgebouwen op goede
stabiliseren en zelfs licht dalen. Goede woningbeleggingen blijven
locaties. Wij hebben het afgelopen jaar de rendementen voor dit soort
schaars.
beleggingen zien dalen. De nieuwbouwontwikkeling bij het station van Hoofddorp is hier een duidelijk voorbeeld van. Eind 2009 werden nog aanvangsrendementen gerealiseerd rond 7% v.o.n. (langjarig verhuurd, nieuwbouw). Ultimo 2010 liggen deze rendementen op circa 6,35% v.o.n. Zoals gezegd is er sprake van een tweedeling. Gebouwen met een korte looptijd worden niet of nauwelijks verkocht. De looptijd van een overeenkomst lijkt wel een van de meest elementaire factoren of een gebouw verkocht wordt, en zo ja, tegen welke prijs. De toprendementen voor kantoren zijn het afgelopen jaar behoorlijk gedaald. Er zijn zelfs rendementen gerealiseerd onder de 6%. Gelet op de situatie op de kantorenmarkt is de verwachting dat de toprendementen in 2011 zullen stabiliseren op dit niveau. De rendementen voor kantoren, die als secundair kunnen worden betiteld, zullen verder onder druk komen te staan. Dit betreft dus wel het grootste gedeelte van de kantorenvoorraad in Nederland.
Van veel te veel
Pagina 19
Beleggingsmarkt in 2011
Door een aantal positieve factoren (beschikbaarheid kapitaal, lage rente,
Dit zal ook gelden voor de toprendementen. Topbeleggingen zullen
vertrouwen) zijn in 2010 de investeringen in vastgoed weer toegenomen
schaars zijn. Maar hier is altijd vraag naar. Het kwalitatief mindere
ten opzichte van 2009. Dit zou kunnen duiden op een voorzichtige
vastgoed zal het moeilijk krijgen. Wij verwachten meer aanbod dat
opleving van de vastgoedbeleggingsmarkten.
moeilijk verkoopbaar zal zijn. Dit moet een effect gaan hebben op de prijzen die hiervoor betaald gaan worden. Een verdere afwaardering
Er is nog veel onzekerheid in de markt. De kapitaalmarkten blijven in
voor een groot deel van de voorraad is dus noodzakelijk. De tweedeling
beroering. De ontwikkelingen in Ierland en Zuid-Europa worden
in de markt zal nog groter worden.
nauwlettend gevolgd en kunnen een direct gevolg hebben voor het vertrouwen in markten en de beschikbaarheid van kapitaal. Hoewel
Het positieve aan dit laatste aspect is dat beleggers door actief beheer
economische indicatoren positief zijn, kan nog niet echt worden
ook weer daadwerkelijk waarde aan panden kunnen toevoegen. Door
gesproken van een herstel. De gebruikers van vastgoed zijn er dus nog
te investeren in gebouwen en huurders kan ook daadwerkelijk een
zeker niet bovenop en dit vertaalt zich in terughoudendheid en weinig
waardesprong worden gemaakt. Kwaliteit is dan doorslaggevend.
dynamiek in de gebruikersmarkten. Daarnaast is de vastgoedbeleggingswereld in beweging. Het speelveld en de spelers veranderen. Beleggers mijden risico en wensen ‘zekere’ vastgoedbeleggingen. Er is minder interesse in kantoren en alleen die kantoren die zekerheid op lange termijn (huurcontract, locatie) bieden worden gekocht. Er is meer vraag naar woningen en winkels. Maar zal hier ook voldoende aanbod voor zijn? Momenteel vinden er slechts weinig nieuwbouwontwikkelingen plaats. Ook de belegger zelf verandert. Veel fondsaanbieders kennen problemen en consolidatie in de sector gaat door. Bekende institutionele partijen veranderen van kleur of verdwijnen zelfs van de markt. Enkele pensioenfondsen maken even pas op de plaats. Een aantal Duitse Open Fondsen verkeert in zwaar weer en andere vertonen weinig activiteit. Hun concurrenten profiteren weer van deze situatie en beschikken over veel te investeren kapitaal. Dit alles zorgt er wel voor dat beleggers naar de samenstelling van hun portefeuilles kijken. Nederlandse beleggers versterken hun posities in de woning- en winkelmarkt en investeren op stationslocaties. Duitsers kopen grote kantoorvolumes. Maar beleggers stoten ook delen van hun portefeuilles af. Ging dit in het verleden om verjonging van de portefeuille en betrof het vaak de wat oudere gebouwen, nu zal men soms ook afscheid van enkele parels moeten nemen omdat de overige beleggingen niet verkoopbaar zijn. Al met al verwachten wij dat op basis van bovengenoemde ontwikkelingen het investeringsvolume in 2011 niet zal stijgen. Een lichte daling ligt meer voor de hand. Anderzijds zal een daling zoals in 2009 zich ook niet voordoen. De markt zal dus naar verwachting enigszins stabiliseren.
Van veel te veel
Pagina 20
Van veel te veel
Pagina 21
Begrippenlijst
Aanbod
locaties wordt in het algemeen gezien als
Opname
Gebouwen waarin per ultimo van elk kalender-
eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt
Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de
jaar minimaal 500 m² kantoorruimte, 750 m²
wordt ruimte met een courante frontbreedte
‘vrije markt’ is verhuurd en verkocht met een
bedrijfsruimte (inclusief de bijbehorende
en een gangbaar oppervlakte in het A-winkel-
metrage van minimaal 500 m² v.v.o. (kantoor-
kantoorruimte) dan wel 200 m² winkelruimte
gebied als eersteklas aangemerkt.
ruimte) met uitzondering van sale and lease back transacties, huurverlengingen en
voor de verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op
Eigenbouw
nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-
reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor
gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).
complexen. Projecten in voorbereiding worden
rekening van de gebruiker worden gereali-
Opnamecijfers worden geregistreerd op het
niet meegeteld.
seerd.
moment dat tussen betrokken partijen
Bedrijfsruimte
Het Nieuwe Werken
Ruimte bestemd voor productie, opslag en
Het tijd- en plaatsonafhankelijk uitvoeren van
Structureel aanbod
distributie van goederen. Ook bedrijfspavil-
werkzaamheden, gebruikmakend van nieuwe
Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer
joens met een verhoogde kantoorcomponent
mobiele technologie. Kantoren verworden tot
als aanbod staat geregistreerd.
– soms oplopend tot 50 procent van het totale
ontmoetingsplaatsen.
wilsovereenstemming is bereikt.
Structurele leegstand
vloeroppervlak – vallen hieronder. Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten
Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in
Beroepsbevolking
Prijzen per vierkante meter verhuurbaar
gebruik bij huurders.
Tot de beroepsbevolking 15-65 jaar worden
oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekos-
gerekend:
ten en huurderspecifieke inrichtingskosten.
week betaalde arbeid verrichten - Personen die ten minste 12 uur per week gaan werken of willen werken.
Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,
- Personen die ten minste 12 uur of meer per Greenfields
tussen de opgaande scheidingsconstructies
Projecten die op locatie worden gerealiseerd,
die de desbetreffende ruimte omhullen,
waar nog geen andere objecten of belemme-
inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.
ringen bestaan.
Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte worden de volgende elementen niet meegeno-
Bestaande bouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan
Kantoorruimte
men: technische ruimtes, verticale stijgpunten
twee jaar.
Ruimte bestemd voor de uitoefening van
en dragende binnenwanden (NEN 2580).
een bedrijf, beroep of dienst waarin geen Bezettingsgraad werkplek
product wordt vervaardigd, doch van waaruit
Voorraad kantoorruimte
Het aantal FTE's per werkplek.
uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.
Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte
Bruto-aanvangsrendement
Leegstand
De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en
Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen van Bak.
eigenaarslasten, als percentage van de totale
die op het moment van inventarisatie niet
verwervingsprijs vrij op naam.
(meer) in gebruik is.
met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer. De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig
Voorraad in gebruik Het deel van de kantorenvoorraad dat op het
Brownfields
Nieuwbouw
moment van inventarisatie niet als aanbod
Gebied met verlaten industriële bebouwing
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger
staat geregistreerd. Het betreft hier dus een
geschikt voor herontwikkeling.
dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke
combinatie van gegevens van Bak (kantoren-
zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als
voorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod).
Eersteklas vastgoed
nieuwbouw aangemerkt.
Modern, courant onroerend goed dat
Vrije markt
tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen
De huur- en/of koopmarkt waarin project-
en eisen van het bedrijfsleven en zich op een
ontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs-
goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfs-
en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog
ruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-)
onbekende gebruikers.
Van veel te veel
Pagina 22
Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt.
Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor onze opdrachtgevers blijven garanderen.
Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in commercieel vastgoed. We zijn met ruim 10.000 medewerkers wereldwijd actief in 43 landen en hebben kantoren tot op regionaal niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden.
DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. Een van de partners is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.
Van veel te veel www.dtz.nl www.dtz.com
Pagina 23
www.dtz.nl
www.dtz.com
