Zonder financiering geen markt De markt voor beleggingen in Nederlands commercieel onroerend goed Januari 2009
Inhoud
Marktvisie
2
Economie en financieringsmarkt
5
Beleggingsmarkt voor vastgoed
7
Gebruikersmarkt vertoont eerste kleerscheuren
13
Begrippenlijst
16
Zonder financiering geen markt
Meer dan ooit wordt ons gevraagd naar een visie op de ontwikkeling van de beleggingsmarkt in vastgoed. Door de snelle omslag van de markt in 2008 bestaat er bij veel partijen onduidelijkheid ten aanzien van de toekomst. Eigenaren van vastgoed zien de waarde van hun portefeuille teruglopen en willen weten waar de afwaardering van de portefeuille zal stoppen. Veel beleggers in vastgoed zien anderzijds door de huidige prijsdalingen kansen ontstaan en willen het juiste moment bepalen om te kopen. Typerend voor die snelle omslag is wellicht het vorig jaar door ons geïntroduceerde beleggers- en financiersvertrouwen. Eind 2007 had vrijwel iedereen nog vertrouwen in de fundamenten van de vastgoedsector. Een jaar later is van dit vertrouwen echter weinig terug te vinden. Wat begon bij de financiers, sloeg over naar de beleggers en de toekomst moet uitwijzen in hoeverre de gebruikers worden geraakt. Om de huidige situatie op de markten te analyseren en een visie op de komende periode te vormen, ontkomen wij er niet aan om een blik op het verleden te werpen. Een van de opvallende lessen uit het verleden is dat, in tegenstelling tot eerdere crises, de teruggang van de beleggingsmarkt niet volgt maar vooruitloopt op een teruggang in de gebruikersmarkt. De oorzaak schuilt in de kredietcrisis. Vraag blijft wat deze crisis nu betekent voor de vastgoedbeleggingsmarkt. Als we de huidige marktsituatie plaatsen in een lange termijn perspectief, moeten we wellicht spreken van een versneld verdwijnen van de lucht uit de kredietbubbel die sinds 2004 is ontstaan. Te ruime kredietverstrekking toen leidt tot te krappe kredietfaciliteiten nu. De waarde van een vastgoedbelegging bestaat in de basis uit een vermenigvuldiging van de huurinkomsten met de kapitalisatiefactor. Doordat de lucht uit de kredietbubbel is verdwenen, heeft de waardecorrectie voor de kapitalisatiefactor grotendeels plaatsgevonden. Het resultaat is dan ook dat de vastgoedbeleggingsmarkt terugkeert naar het niveau van de jaren voor 2005. Als het aanvangsrendement synoniem is voor het vertrouwen in vastgoed, kan voor goede kantoorruimte op de betere locaties worden gesteld dat na een periode van vijven en zessen, dit vertrouwen in vastgoed weer kruipt richting de zeven. Bij het bepalen van de waarde van vastgoed, moeten wij terug naar de fundamenten. Beleggen in vastgoed onderscheidt zich van andere beleggingsproducten door het unieke en tastbare karakter van het onderliggende vastgoed. De specifieke karakteristieken van het object, de locatie en de huursituatie bepalen de waarde van de belegging. Indien bij de belegging gebruik wordt gemaakt van vreemd vermogen is daarnaast de wijze van financieren bepalend voor het rendement op het eigen vermogen. Wel moet worden ingezien dat de wijze van financiering een belangrijk middel is voor de vastgoedbelegging maar niet het doel. Immers zonder voldoende olie kan de motor niet blijven draaien. Natuurlijk kan de waarde van het object fluctueren met veranderende marktomstandigheden, maar zolang het object op een goede locatie staat en de eigenschappen van het object aansluiten op de vraag van de markt, zal met het vastgoed een goed rendement kunnen worden behaald. We voorzien dat het effect van de kredietcrisis, dat in 2008 nog beperkt was, zeer manifest zal worden in 2009 op de gebruikersmarkten. Door de recessie zal er minder vraag zijn naar huisvesting, waardoor de kans op leegstand zal toenemen, met name in het secundaire vastgoedsegment. Voor dit segment zal de andere waardebepalende factor van een vastgoedbelegging, te weten de huurinkomsten, onder druk komen te staan, waardoor een verdere waardecorrectie niet kan uitblijven.
Marktvisie
Zonder financiering geen markt De economische crisis vindt zijn oorzaak in de kredietcrisis. Financiële instellingen stopten met het onderling verstrekken van leningen, doordat onzekerheid bestond over de financiële gezondheid van de instellingen. Het gebrek aan vertrouwen bij financiële instellingen heeft er medio 2008 toe geleid dat de financieringsvoorwaarden voor beleggers in direct vastgoed verder afnamen. Banken verstrekken nog maar in zeer beperkte mate financiering voor vastgoed. Daarnaast brengt men aanzienlijk hogere risico-opslagen in rekening. Hoewel de renteniveaus fluctuaties lieten zien, werd het aantrekken van vreemd vermogen steeds moeilijker en duurder. Hierdoor hebben de partijen die in de hoogtijdagen met grote aandelen vreemd vermogen investeerden in vastgoed zich als koper uit de markt teruggetrokken. Gedurende het jaar kon het daardoor niet uitblijven dat de vraag naar beleggingsvastgoed zou teruglopen. Het aantal afgeronde transacties is in de tweede helft van 2008 aanzienlijk teruggelopen en het aantal nieuw ingezette transacties is eveneens sterk teruggelopen. Zeker toen in oktober 2008 de kredietcrisis echt zichtbaar werd door het omvallen van Lehman Brothers en de steun die zowel voor buitenlandse, maar ook voor Nederlandse banken noodzakelijk bleek, werden besluiten om te investeren door beleggers vaak herroepen. Ook de partijen met eigen
rendementsniveau van risicovrije beleggingen gestegen. Al deze factoren
vermogen werden afgeremd. Pensioenfondsen werden door dalende
hebben er aan bijgedragen dat de aanvangsrendementen voor het
aandelenkoersen geconfronteerd met te hoge wegingen aan vastgoed in
kantorensegment ultimo 2008 een stijging hebben laten zien van
hun portefeuilles en enkele Duitse open-end fondsen dienden tijdelijk te
minimaal 100 basispunten voor vastgoed met lange contracten op
sluiten om uitstroom van liquiditeiten te voorkomen.
goede locaties.
Met de dalende vraag was het onvermijdelijk dat de aanvangsrendementen in 2008 op gingen lopen. Dit wordt nog eens
Aanbod
versterkt doordat de kosten van geld zijn gestegen door de hogere
Het transactievolume in Nederland is in de laatste twee kwartalen van
risico-opslagen die financiers in rekening brengen. Ten slotte zien
2008 met respectievelijk een transactievolume van 900 miljoen in het
beleggers weer meer risico’s in vastgoed. De vraag naar vastgoed als
derde kwartaal en een prognose van circa 600 miljoen in het laatste
beleggingsproduct is gedaald en de kans op leegstand neemt toe,
kwartaal, gezakt naar een historisch dieptepunt. Daar waar in de
doordat de vraag van gebruikers onder druk staat. Hierdoor is de
afgelopen jaren altijd een piek in investeringen in het laatste kwartaal
risico-opslag die voor direct vastgoed wordt gehanteerd bovenop het
zichtbaar was, zal deze nu uitblijven.
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt Ontwikkeling lange rente en bruto aanvangsrendement (%) 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
BAR kantoren op goede locaties in West-Nederland Lange rente (jongste tienjarige staatsobligatie) Bron: DNB, DTZ Zadelhoff, 2008
2006
2007
2008*
* Prognose
Ook voor het begin van 2009 wordt verwacht dat er een laag
ontwikkelingsprojecten voorlopig in de ijskast worden gezet. Dit kan
transactievolume zal worden gerealiseerd. Dit komt voornamelijk
positief uitpakken voor de bestaande voorraad en hierdoor wordt het
doordat transacties een grote doorlooptijd kennen. De transacties die in
effect van oplopende leegstand gedempt.
het begin van 2009 zullen worden afgerond, moeten dus in 2008 al zijn ingezet. Het aantal ingezette verkopen is echter teruggelopen in 2008,
Voor het winkelsegment zijn vooral de consumentenbestedingen van
doordat beleggers hun verkoop uitstellen. Daarnaast zijn de
belang. Nu de verwachting is dat de bestedingen in 2009 verder zullen
grootschalige portefeuilleverkopen die de afgelopen jaren het
teruglopen, zal dit een negatief effect hebben op de gebruikersmarkt
marktbeeld hebben gedomineerd, nu niet aan de orde.
voor winkels. Vooral op de B- en C-locaties wordt verwacht dat de vraag naar winkelruimte zal afnemen met als gevolg een mogelijke
Vanaf het begin van 2009 zal naar verwachting meer aanbod op de
negatieve markthuurontwikkeling op deze locaties. De vraag naar de
markt komen dan in de tweede helft van 2008. Enerzijds zijn er
A1-locaties is nog altijd groot en bovendien kan nieuwe voorraad maar
Nederlandse institutionele partijen die de transitie van direct naar
zeer beperkt aan de markt worden toegevoegd. Daardoor zal de
indirect beleggen verder doorvoeren (bijvoorbeeld Progress), anderzijds
winkelmarkt op A1-locaties een aanbodmarkt blijven en wordt een
zullen (buitenlandse) partijen die in afgelopen jaren met hoge aandelen
stabilisering of slechts lichte daling van de huurontwikkeling verwacht.
vreemd vermogen vastgoed hebben gekocht, in 2009 delen van hun vastgoed willen gaan verkopen, al dan niet gedwongen. Tenslotte zullen
Voor het begin van 2009 verwachten wij dat de aanvangsrendementen
ondernemingen vastgoed te gelde willen maken door sale- en
nog verder zullen oplopen. Vooral bij het secundaire vastgoed, waar
leaseback transacties en daarmee eigen financiële middelen creëren, bij
sprake is van leegstand en nog korte looptijden van
gebrek aan financiering van banken. In 2009 zal er dus nog steeds een
huurovereenkomsten, zal er een verdere stijging kunnen optreden. Door
kwantitatief voldoende aanbod van beleggingsvastgoed zijn.
de teruglopende vraag in de gebruikersmarkt is namelijk het risico bij het secundair vastgoed groot dat de potentiële leegstand niet zal
Tot nu toe behalen beleggers nog steeds goede resultaten uit hun
worden ingevuld en de aflopende contracten niet worden verlengd of
beleggingsportefeuilles. De economische recessie zal in 2009 echter
worden verlengd tegen minder aantrekkelijke voorwaarden voor de
haar uitwerking hebben op de gebruikersmarkten van vastgoed. Voor
verhuurder.
2009 verwachten wij dan ook een verruiming van de markt vooral in het kantorensegment en bedrijfsruimtesegment. De vraag naar kantoor- en
Eigen vermogen telt weer
bedrijfsruimte zal verder afnemen, wat zich zal vertalen in een lagere
De kopende partijen in de hausse van de vastgoedmarkt bestonden uit
opname. Verder verwachten wij dat bedrijven en organisaties zullen
beleggers die met hoge aandelen vreemd vermogen tegen zeer lage
bezuinigen en inkrimpen, hetgeen gevolgen zal hebben voor hun
aanvangsrendementen konden kopen. In de huidige markt bestaat voor
ruimtegebruik. Dit zou kunnen resulteren in meer leegstand.
partijen die met eigen vermogen beleggen in vastgoed weer de
Hier staat tegenover dat minder vierkante meters aan de voorraad
mogelijkheid om kwalitatief goede objecten te verwerven tegen prijzen
zullen worden toegevoegd. Hoewel op korte termijn de totale voorraad
waarmee zij een gewenst rendement kunnen maken. In de
nog zal toenemen, doordat nog in ontwikkeling zijnde projecten
hoogtijdagen van 2006 en 2007 konden deze partijen niet concurreren
opgeleverd gaan worden, is nu al zichtbaar dat veel
met de partijen die door het hoge aandeel vreemd vermogen tegen
Marktvisie
recordlage aanvangsrendementen vastgoed aankochten.
De prognose ten aanzien van de aanvangsrendementen is dat deze
Beschikbaarheid over eigen vermogen biedt in de huidige markt dus
zullen stabiliseren op het gemiddelde niveau van voor 2005. De
kansen. Particuliere beleggers en traditionele institutionele partijen zullen
rendementen in het kantorensegment zullen, na een periode van
aan de koperszijde de komende tijd de markt domineren.
rendementen boven de 5 of 6%, naar verwachting oplopen richting de 7%. De partijen die met een hoge leverage tegen zeer lage
Van de financiers verwachten wij geen verbetering van de
aanvangsrendementen kochten, zullen voorlopig niet meer terugkeren
financieringsvoorwaarden op korte termijn. De risico-opslagen die zij
als kopers in de markt. Al zouden deze partijen weer de middelen
voor de risico’s bij vastgoedbeleggingen rekenen zullen relatief hoog
hebben om in te stappen, dan zullen zij door de gewijzigde
blijven en ook de bevoorschotting zal op een conservatief niveau blijven.
financieringsvoorwaarden niet meer in staat zijn tegen dezelfde
De grote vraag is echter of men weer financieringen zal gaan
rendementen aan te kopen. Ook zij zullen er niet aan ontkomen om het
verstrekken in 2009. Zonder externe financiering is de olie uit de motor
vastgoed te gaan waarderen op de specifieke kenmerken van het
van de beleggingsmarkt verdwenen. Wij verwachten dat de banken het
object, de huursituatie en de locatie. Vastgoed is namelijk meer dan
niet vol kunnen houden in deze beperkte mate te financieren en onder
alleen een cashflowmodel, waarop rendement kan worden behaald.
politieke druk de kredietlijnen weer open dienen te gaan zetten. Dit zal echter wel in mindere mate zijn dan in de hoogtijdagen, omdat banken
Voordat in de gebruikersmarkten de vraag naar vastgoed weer zal
in hun asset allocatie meer opportunities zien in de alternatieve
toenemen, dient eerst de economische groei aan te trekken. Volgens
aanwendingen dan vastgoed. Daarnaast zal in de loop van 2009 de
de jongste prognoses van het Centraal Planbureau zal de Nederlandse
huidige daling van de rente kunnen leiden tot gunstigere
economie op zijn vroegst in 2010 een groei laten zien. Op de korte
financieringsvoorwaarden voor beleggers. Zeker als de rente nog verder
termijn lijkt een groei in het aantal kantoorbanen niet waarschijnlijk,
zal dalen, kan het niet uitblijven dat ook de rente die beleggers betalen
omdat de werkloosheid in 2009 zal oplopen. Herstel in de vraag naar
op hun financiering gaat dalen. Op het moment dat deze situatie zich
kantoorruimte zal naar verwachting pas in de tweede helft van 2010
voordoet, zullen de aanvangsrendementen gaan stabiliseren. Deze
manifest worden. Pas dan zal ook bij het secundaire vastgoed een
stabilisatie zal als eerste optreden bij het minder risicovolle vastgoed
stabilisatie van de aanvangsrendementen gaan plaatsvinden.
met lange huurcontracten op de goede locaties. Het secundaire vastgoedsegment zal nog hinder ondervinden van de teruglopende vraag op de gebruikersmarkten.
Meer dan een cashflow Mede gebaseerd op een lange termijn historisch perspectief verwachten wij voor de periode na 2009 dat de beleggingsmarkt voor vastgoed in een rustiger vaarwater zal terechtkomen. De grootste correctie van de aanvangsrendementen zal naar verwachting in de tweede helft van 2009 hebben plaatsgevonden.
Economie en financieringsmarkt
Ondanks maatregelen van verschillende centrale banken om de
economische groei achter bij de hoogconjunctuur van 2006 en 2007
economie te stimuleren heeft gedurende 2008 een afkoeling van
toen de economie nog met respectievelijk 3,4% en 3,5% groeide. Ten
de economie plaatsgevonden. Waren de verwachtingen voor de
opzichte van de Europese Unie presteert de Nederlandse economie in
economische groei nog positief aan het eind van 2007, nu een
2008 beter, daar de verwachting is dat de Europese economie in 2008
jaar later is duidelijk geworden dat deze verwachtingen niet zijn
met circa 1,3% zal groeien.
uitgekomen. Prognoses voor het komende jaar laten dan ook De Nederlandse economische groei op kwartaalbasis laat zien dat in
een achteruitgang zien van de economie.
het derde kwartaal de economische groei sterk aan het te dalen is.
Einde economische groei
Kwam de groei in de eerste twee kwartalen nog uit op respectievelijk
Begin 2008 ondervond de reële economie nog weinig hinder van de
3,3 en 3,1 %, in het derde kwartaal bedroeg de economische groei nog
gevolgen van de financiële crisis. De ontwikkelingen in de internationale
maar 1,8% ten opzichte van een jaar eerder.
financiële wereld hebben in 2008 ook invloed gehad op de Nederlandse economie. Volgens de cijfers van het Centraal Planbureau zal de
Bovengenoemde cijfers betreffen de groeicijfers vergeleken met
economische groei over 2008 circa 2,3% bedragen. Hiermee blijft de
dezelfde periode een jaar eerder. Als gekeken wordt naar de groeicijfers
Economische ontwikkeling Verandering in het bruto binnenlands product (%) 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0 -1,0 -2,0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009* 2010* Nederland
Bron: CPB, 2008
EU-18
VS
* Prognose
Economie en financieringsmarkt
op kwartaalbasis dan is de groei van de Nederlandse economie tot
Kort geld weer goedkoper dan lang?
stilstand gekomen. In de totale Europese Unie wordt al gesproken over
Voor het bepalen van de waarde van direct vastgoed wordt de lange
een recessie. In 2009 zal Nederland ook niet ontkomen aan een
termijn rente door veel beleggers gebuikt als vergelijk. De jongste
recessie. De laatste prognoses van het Centraal Planbureau wordt
10-jarige staatslening wordt gezien als een ‘risicovrije’ belegging. Voor
uitgegaan van een krimp van de economie van 0,75% in 2009. Dit is de
het gewenste rendement voor direct vastgoed wordt gerekend met een
grootste terugval van de economie sinds de jaren tachtig. In 2010
risico-opslag voor de specifieke vastgoedrisico’s boven op de rente die
wordt door het CPB wel weer een herstel verwacht met een lichte
op de 10-jarige staatslening wordt verkregen. De rente op een 10-jarige
economische groei van ongeveer 1%.
staatslening heeft sinds juni van dit jaar een daling laten zien en het gemiddelde cijfer voor november komt uit op 3,96% met de
Inflatie in de hand houden
verwachting dat in december deze rente verder zal dalen.
Sinds augustus 2007 tot en met augustus 2008 heeft de inflatie in Nederland een stijgende lijn laten zien. Deze inflatie werd vooral
Naast de rente op de 10-jarige staatslening is de Euribor-rente
gestuurd door de stijging van de grondstofprijzen met als absolute
belangrijk voor beleggers in vastgoed. Op basis van deze rente wordt
koploper de olieprijzen. De olieprijs bereikte een recordniveau van $147
namelijk de rente voor financieringen in vastgoed bepaald. In de periode
per vat in juli van 2008. De toenemende vraag naar grondstoffen die
vanaf augustus 2007 heeft de Euribor-rente een vergelijkbare
debet is aan de prijsstijging, kwam vooral door sterk groeiende
ontwikkeling laten zien als de rente op de 10-jarige staatslening tot circa
opkomende economie uit Oost-Europa en Azië.
juni 2008. Na juni is het verschil tussen de Euribor-rente opgelopen ten opzichte van de 10-jarige staatslening. Medio oktober bereikte de
Op het moment dat de kredietcrisis zich begon te uiten buiten de
Euribor het hoogste niveau van bijna 5,4% (3 maands). Daarna is de
financiële markten en ook de reële economie raakte, kwam er een einde
Euribor-rente sterk gedaald tot een niveau van circa 3,5% begin
aan de stijgende inflatie. In de tweede helft van 2008 is er vrij abrupt
december 2008. De dalende Euribor-rente betekent voor beleggers in
een einde gekomen aan economische groei en daarmee ook aan de
vastgoed dat zij ook goedkoper geld kunnen lenen.
stijgende inflatie. Dit werd vooral veroorzaakt doordat de vraag naar grondstoffen inzakte. De olieprijs die in juli nog een recordniveau bereikte stond begin december alweer op een niveau van circa $45. Bij een verdere teruggang van de economische ontwikkeling in 2009 zal naar alle verwachting de inflatie nog verder dalen. Het Centraal Planbureau verwacht dat voor 2009 de inflatie zal uitkomen op 1,5%. Ook in 2010, wanneer verwacht wordt dat de economie zich licht zal herstellen, is nog sprake van een lagere inflatie die uit zal komen rond de 1%.
Inflatie
Rente ontwikkeling
CPI-maandindex (%)
Rentestanden per maand (%)
4,0
5,3 5,1
3,0
4,9 4,7
2,0
4,5 4,3
1,0
4,1 3,9
0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10*11* 2007 2008 Inflatie per maand t.o.v. een jaar eerder
Bron: CBS, 2008
* Prognose
3,7
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10*11* 2007 2008 * Voorlopige cijfers 3-maands Euribor
Bron: DNB, 2008
Lange rente (jongste 10-jarige staatsobligatie)
Beleggingsmarkt voor vastgoed
Met het hoofd in de wolken Gedreven door de gunstige financieringsvoorwaarden, waarbij transacties tot stand konden komen met financieringen tot op een niveau van meer dan 90% vreemd vermogen, nam het aantal transacties explosief toe. Beleggers waren bereid om tegen voor de vastgoedmarkt relatief lage aanvangsrendementen te beleggen in vastgoed, omdat het rendement op het beperkt benodigde eigen vermogen hoog was. Tevens werd de markt gekenmerkt door omvangrijke portefeuilleverkopen met als absolute uitschieters de verkoop van de Bankhaus Wölbern-portefeuille voor circa 1,2 miljard euro en de aankoop van ING van Kantorenfonds Nederland voor circa 1,6 miljard euro. Doordat pas aan het einde van 2007 de kredietcrisis Europa bereikte, bleven de gevolgen voor de beleggingsmarkt voor vastgoed in Nederland nog beperkt. In Nederland liep weliswaar in het derde kwartaal van 2007 het beleggingsvolume met een niveau van circa 1,7 miljard terug naar het laagste niveau sinds medio 2005, uiteindelijk vond in het laatste kwartaal de inmiddels traditionele eindejaarsrally plaats en steeg het investeringsvolume naar een niveau van bijna 3,4 miljard. Dit werd vooral vormgegeven door een aantal grote portefeuilles, waaronder de eerder genoemde aankoop door ING. Ook in Europa had de kredietcrisis als eerste gevolgen op de financiële markten. In september 2007 was de Britse hypotheekbank Northern Rock het eerste Europese slachtoffer van de kredietcrisis. Northern Rock bleek niet de enige financiële instelling die in problemen was geraakt door het moeten afschrijven op risicovolle beleggingsproducten. Door heel Europa hebben banken noodkrediet aangevraagd bij de Europese centrale banken die voor miljarden aan steun hebben verstrekt.
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Totaal investeringsvolume per jaar (miljoen euro)
Totaal investeringsvolume per kwartaal (miljoen euro)
12.000
3.500
10.000
3.000 2.500
8.000
2.000 6.000 1.500 4.000
1.000
2.000 0
500 1999
2000
Investeringsvolume Bron: DTZ Zadelhoff, 2008
2001
2002
2003
2004
Prognose voor Q4 2008
2005
2006
2007 Q3 2008
0
Q1
Q2 Q3 2006
Investeringsvolume Bron: DTZ Zadelhoff, 2008
Q4
Q1
Q2 Q3 2007
Prognose voor Q4 2008
Q4
Q1
Q2 Q3 2008
Q4
Beleggingsmarkt voor vastgoed
Op Europees niveau is de eindejaarsrally in 2007 uitgebleven. In het
Hoewel het aantal transacties in het vierde kwartaal van 2008 is
laatste kwartaal van 2007 waren de gevolgen van de kredietcrisis al
teruggelopen, constateren wij wel een toenemende activiteit van
enigszins merkbaar binnen de vastgoedbeleggingsmarkt. Nog steeds
kandidaat-kopers en een toenemende interesse van particuliere
werd met een transactievolume van 48,5 miljard euro een hoge omzet
beleggers. De particuliere beleggers, die voornamelijk met eigen
gehaald, maar de piek in de markt werd al in het tweede en derde
vermogen beleggen in vastgoed, zien door de oplopende rendementen
kwartaal gehaald met een omzet van 62,5 miljard euro en respectievelijk
kansen om goede objecten aan te kopen.
60,5 miljard euro.
Het einde van de omvangrijke transacties Met beide benen weer op aarde
De omvangrijke transacties die in 2005 tot en met 2007 mede de
In 2007 lag het investeringsniveau in Nederlands commercieel vastgoed
investeringsvolumes tot recordhoogte hebben gestuwd zijn in 2008
op een recordniveau van ruim 11,5 miljard euro. In het eerste kwartaal
grotendeels uitgebleven. In het begin van 2008 werden nog twee
van 2008 vertaalden de gevolgen van de kredietcrisis zich al in een
omvangrijke transacties afgerond, te weten de verkoop van de
lager investeringsvolume ten opzichte van het eerste kwartaal in 2007.
Unibail-Rodamco winkelportefeuille (circa EUR 775 miljoen) en de
Deze trend heeft zich doorgezet in het tweede en derde kwartaal van
verkoop van de kantoren- en bedrijfsruimte portefeuille van Corio (circa
2008. Het laatste kwartaal van 2008, zal in tegenstelling tot de
EUR 650 miljoen). Het transactievolume van deze twee transacties is
voorgaande jaren, een dieptepunt in investeringsvolumes laten zien.
goed voor ongeveer 25% van het totale volume in 2008.
Deze prognose is gebaseerd op het voorlopig investeringsvolume en een inschatting ten aanzien van de transacties waarvan nog verwacht
Naast de afronding van deze twee transacties hebben in 2008 geen
wordt dat deze in het laatste kwartaal worden afgerond. De verwachting
transacties boven de EUR 150 miljoen plaatsgevonden. Het
is dan ook dat het investeringsniveau voor het laatste kwartaal zal
verhandelen van grootschalige portefeuilles is stil komen te liggen
uitkomen op circa 600 miljoen euro. Onze verwachting is dat het totale
doordat er geen potentiële kopers zijn die een financiering kunnen
investeringsvolume voor 2008 hiermee ruim onder het niveau van 2005
krijgen voor dergelijke investeringsvolumes. Banken die dergelijke
(7 miljard) zal uitkomen op een niveau van bijna 6 miljard. Overigens ligt
omvangrijke financiering voorheen nog solitair verzorgden, zijn hiervoor
dit niveau nog hoog vergeleken met de volumes van voor 2005.
momenteel veelal afhankelijk van samenwerking met andere banken.
Destijds leek de beleggingsmarkt geremd te worden door gebrek aan
Door het gebrek aan onderling vertrouwen tussen de banken is deze
aanbod. De huidige en komende markt zal meer geremd worden door
samenwerking niet of nauwelijks mogelijk.
een meer beperkte vraag. Omvangrijke portefeuilles die naar de markt gaan, worden of in delen De daling van het investeringvolume is het gevolg van een sterke daling
verkocht of panden uit een dergelijke portefeuille worden individueel
van het aantal transacties in 2008. Gedurende het jaar nam zowel het
afgenomen (ING en Corio). Voor 2009 verwachten wij nog wel dat
volume als het aantal transacties af. Ondanks enkele grote
enkele portefeuilles op de markt zullen worden gebracht. In een aantal
portefeuillevolumes in het begin van 2008 is het investeringsvolume per
gevallen is dit al aangekondigd. Naast institutionele partijen die de
transactie teruggelopen.
transitie van direct naar indirect vastgoed vormgeven, verwachten wij ook meer sale- en leasebacktransacties. Op deze wijze trekken
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
Investeringsvolume naar grootteklasse (relatief %)
Investeringsvolume naar vastgoedsegment (miljoen euro)
100
12.000
80
10.000 8.000
60 6.000 40 4.000 20 0
2.000 2002 2003 0 – 5 miljoen euro 5 – 25 miljoen euro
Bron: DTZ Zadelhoff, 2008
2004 2005 25 – 75 miljoen euro 75 – 150 miljoen euro
2006 2007 Q3 2008 > = 150 miljoen euro
0
2002
Kantoor
2003 Bedrijf
Bron: DTZ Zadelhoff, 2008
2004 Winkel
2005 Woning
2006
2007
Overige
Q3 2008
ondernemingen direct uit de markt financiering aan. Daarnaast is er een
winkels beschikbaar zijn gekomen in het aanbod, tevens blijkt dat
groot (latent) aanbod van objecten die recent in portefeuilles zijn
beleggers nog steeds grote interesse in winkelbeleggingen tonen.
gekocht, om na optimalisatie op individuele basis weer te verkopen. Kantoren bleken moeilijker te verkopen het afgelopen jaar. Sinds 2001 Omdat de reikwijdte van financieringen klein zal blijven verwachten wij in
heeft het transactievolume van kantoren, met uitzondering van 2005,
2009 dat het aantal transacties met een groot investeringsvolume
niet onder het niveau van 50% van het totale transactievolume gelegen.
beperkt zal zijn. Indien portefeuilles naar de markt worden gebracht zal
De verwachting voor het transactievolume van het kantorensegment is
dit veelal in delen geschieden. Al deze factoren meenemende, is het
dat het laagste niveau sinds jaren wordt gerealiseerd. Tot en met het
niet aannemelijk dat de investeringsvolumes van de afgelopen jaren,
derde kwartaal van 2008 is door ons een niveau geregistreerd van circa
inclusief 2008, in de eerstvolgende jaren wordt geëvenaard. Ondanks
EUR 1,6 miljard. Een daling van circa 75% ten opzichte van het
een ruimer aanbod van beleggingsproposities dan in de periode tot
voorgaande jaar.
2005 zal het volume bepaald worden door de vraag. Onze verwachting, mede gebaseerd op een langjarig historische analyse, komt neer op
In het bedrijfssegment is net als in het kantorensegment een terugloop
investeringsvolumes tussen vier en vijf miljard euro.
te zien van het transactievolume. De daling is met circa 50% echter aanzienlijk minder en bovendien is het aandeel van het
Stijging van het aantal winkelbeleggingen
bedrijvensegment ten opzichte van het totale investeringsvolume in
Traditioneel heeft het kantorensegment het grootste aandeel in het
2008, stabiel gebleven. Met een verwacht volume voor heel 2008 van
investeringsvolume van de totale beleggingsmarkt voor commercieel
circa 800 miljoen euro, komt het niveau aanzienlijk lager uit en
vastgoed. Zo ook in 2008, maar met een aandeel van circa 30% tot en
schommelt daarmee weer rond het gemiddelde investeringsvolume van
met het derde kwartaal blijft het kantorensegment ver achter bij heel
voor 2006.
2007 toen circa 65% van het transactievolume bestond uit transacties in kantoren. Dit heeft alles te maken met de relatief grote hoeveelheid winkels die in 2008 verkocht zijn. Daar waar in voorgaande jaren het aanbod van winkelbeleggingsvastgoed beperkt was, zijn door enkele grote portefeuilletransacties de winkelverkopen in 2008 fors toegenomen. Onder andere door verkopen uit de Unibail-Rodamco portefeuille, het Philips Pensioenfonds, VastNed en Corio wordt een investeringsvolume in winkels verwacht van rond EUR 1,5 miljard. De portefeuilleverkoop van Unibail-Rodamco neemt met EUR 775 miljoen een groot deel van het transactievolume voor haar rekening. In vergelijking met 2007, toen een transactievolume van circa EUR 850 miljoen werd gerealiseerd, laat het winkelsegment in 2008 een aanzienlijke investeringsvolumegroei zien. Niet alleen kan uit dit grote volume afgeleid worden dat meer
Europese vastgoedbeleggingsmarkt Aanvangsrendementen in Europa, Q3 2008 (%) 12 9 6
Bron: DTZ Research, 2008
Kantoorruimte
Bedrijfsruimte
Winkels
Kiev
Moskou
Istanbul
Athene
Lissabon
Boedapest
Brussel
Warschau
Rome
Wenen
Praag
Amsterdam
Luxemburg
Milaan
Helsinki
Oslo
Kopenhagen
Frankfurt
Madrid
Barcelona
Stockholm
Londen
Berlijn
Dublin
0
Parijs
3
Beleggingsmarkt voor vastgoed
Bruto aanvangsrendementen v.o.n. Q4 2007 Kantoren
Bedrijfsruimten
Winkels
Woningen
Q4 2008 Kantoren
Bedrijfsruimten
Winkels
Woningen
Noord
Beste locaties
6,50-7,75
7,70-9,00
5,30-6,50
4,90-5,75
7,5-8,5
8,25-9,75
5,6-6,85
5,2-6,15
Oost
Beste locaties
6,00-7,60
7,60-8,80
5,20-6,25
4,60-5,60
7,0-8,35
8,15-9,55
5,4-6,75
4,95-5,85
Zuid
Beste locaties
6,00-7,75
7,20-8,65
5,10-6,25
4,60-5,50
7,0-8,5
7,85-9,5
5,25-6,65
4,95-5,75
West
Beste locaties
5,35-7,00
7,10-8,25
4,60-5,55
4,30-5,00
6,35-7,75
7,65-9,00
4,75-5,85
4,75-5,75
De grondslag voor de aanvangsrendementen voor kantoren, bedrijfsruimten en winkels is een 10-jarige huurovereenkomst met goede debiteuren. Voor woningen zijn recent ontwikkelde complexen met marktconforme huurwaarden als basis genomen.
Oplopende rendementen
basispunten. Het winkel- en woningsegment hebben een minder grote
Uit een langjarige analyse van aanvangsrendementen van kantoren op
stijging laten zien van respectievelijk 20 tot 50 basispunten en 25 tot 50
de beste locaties in het westen van Nederland kan worden afgeleid dat
basispunten.
we snel terugkeren naar de niveaus van voor 2005.
Niet alleen in Nederland heeft een correctie plaatsgevonden van de rendementen. In Europa zijn de aanvangsrendementen eveneens onder
De trend van dalende rendementen die over de laatste 4 jaar heeft
druk komen staan. Vooral in West-Europa zijn de rendementen op de
plaatsgevonden, is aan het einde van 2007 tot stilstand gekomen. De
toplocaties in 2008 gestegen ten opzichte van 2007. In Oost-Europa
verwachtingen op dat moment waren een stabilisatie in de
zijn de rendementen stabiel gebleven of slechts licht gestegen.
rendementen voor het langdurig verhuurd vastgoed op de goede locaties. Voor het overige vastgoed was de verwachting dat er een
Uit inventarisatie van DTZ Research blijkt dat de aanvangsrendementen
prijscorrectie zou plaatsvinden wat zou leiden tot een verhoging van de
in Europa in het derde kwartaal van 2008 in vergelijking met dezelfde
rendementen.
periode vorige een stijgende lijn hebben laten zien. Vooral de belangrijkste West-Europese steden, zoals Parijs, Londen en Madrid
In eerste instantie leek de stabilisatie van de aanvangsrendementen
laten sterk stijgende rendementen zien. Evenals in Amsterdam laten de
voor eersteklas vastgoed in het begin van 2008 stand te houden. Vanaf
West-Europese steden de grootste stijging van de rendementen zien in
het tweede kwartaal zijn echter ook de aanvangsrendementen voor
het kantorensegment.
goed verhuurd vastgoed gaan oplopen. Vooral het kantorensegment heeft in 2008 sterk oplopende aanvangsrendementen laten zien. In alle
Tijdens de hoogconjunctuur van 2005 tot en met 2007 was een situatie
regio’s zijn de aanvangsrendementen voor eersteklas kantoorruimte
in een aantal West-Europese steden ontstaan, waarbij de
gestegen met tenminste 100 basispunten ten opzichte van een jaar
aanvangsrendementen van kantoren op de beste locaties onder het
geleden. Ook het bedrijvensegment heeft ten opzichte van het laatste
niveau van de 10-jarige staatslening was komen te liggen. De
kwartaal van 2007 een forse stijging laten zien. De
risicowaardering van het vastgoed in die tijd was dus lager dan van een
aanvangsrendementen stegen voor dit segment met circa 50 tot 100
10-jarige staatslening. Deze situatie kon alleen ontstaan door de
Europese vastgoedbeleggingsmarkt Yield gap en aanvangsrendementen (%) 9,0 4,5 0,0 -4,5
Yield gap Bron: DTZ Research, 2008
Oslo
Moscow
Amsterdam
London (City)
Madrid
Prague
Brussels
Barcelona
Helsinki
Paris (CBD)
Copenhagen
London (West End) Hamburg
Milan
Berlin
Dublin
Munich
Warsaw
Budapest
-9,0 Bucharest
2,0 1,5 1,0 0,5 0 -0,5 -1,0 -1,5 -2,0 -2,5
Aanvangsrendement
gunstige financieringsvoorwaarden en de hoge aandelen vreemd
jaren. In 2006 hadden de buitenlandse beleggers nog een aandeel van
vermogen die banken bereid waren te verschaffen. Alleen op deze
35% in het totale investeringsvolume. In 2007 leken de buitenlandse
manier was het mogelijk om nog een hoger rendement op het eigen
investeerders nog lange tijd de Nederlandse investeerders achter zich
vermogen te behalen dan de rente op de 10-jarige staatslening. Voor
te laten, maar uiteindelijk werd het aandeel in het totale
Amsterdam liet de yield-gap ten opzichte van 2007 een stijging zien van
investeringsvolume 45%. De terugloop van het aantal buitenlandse
0,50% van 1,25% naar 1,75%.
investeerders valt enerzijds te verklaren doordat de buitenlandse investeerders die in de afgelopen twee jaar in Nederlands vastgoed
Met het stijgen van de aanvangsrendementen is de yield-gap, het
investeerden financieringsgedreven waren. Anderzijds zijn de
verschil tussen de aanvangsrendementen en de rente op een tienjarige
traditionele buitenlandse investeerders, zoals de Duitse open-end
staatslening, voor de meeste Europese steden groter geworden. In het
fondsen, in afwachting van de ontwikkeling in de markt of zelfs
derde kwartaal van 2007 lag het aanvangsrendement van een aantal
gesloten.
belangrijke kantorenlocaties in West-Europa nog onder het renteniveau
Bij de verkopende partijen is een vergelijkbaar beeld waar te nemen. In
van een tienjarige staatslening. Van deze negatieve yield-gap is voor
2008 bestaat circa 85% van het transactievolume uit transacties van
vrijwel alle steden in Europa geen sprake meer. Vooral in Londen zijn de
Nederlandse partijen. In 2006 en 2007 was dit aandeel nog circa 75%.
verschillen ten opzichte van 2007 groot. Waar in 2007 de yield-gap nog
In 2009 zal een deel van de buitenlandse investeerders die Nederlands
circa -1,25%-punt bedroeg, is in 2008 de yield-gap positief met circa
vastgoed verkoopt, al dan niet gedwongen, bestaan uit de partijen die
0,75%-punt voor de West-End respectievelijk circa 1,75%-punt voor
in de hausse van de markt met een groot aandeel vreemd vermogen
Londen City.
vastgoed hebben aangekocht.
Kopers en verkopers
Beleggers- en financiersvertrouwen
De koopactiviteit naar type belegger is nagenoeg onveranderd in 2008.
Eind 2007 heeft DTZ Zadelhoff het DTZ Beleggers- en DTZ
Als gekeken wordt naar het aandeel van de verschillende typen
Financiersvertrouwen geïntroduceerd. Om meer inzicht te krijgen in het
beleggers in het totaal investeringsvolume dan zijn de aandelen in 2008
marktsentiment wordt elk kwartaal onder beleggers en financiers een
vergelijkbaar met 2007. Alleen de niet-genoteerde fondsen zijn relatief
enquête afgenomen met vragen over de ontwikkeling van de
minder gaan investeren in vastgoed. In 2008 kwam circa 40% van de
belangrijkste marktindicatoren, zoals de ontwikkeling van de
investeringen voor rekening van de niet-genoteerde fondsen tegenover
gebruikersmarkt, huurwaardeontwikkeling, ontwikkeling van de
nog 49% in 2007. Bij de beleggers die in het afgelopen jaar hebben
aanvangsrendementen en de financieringsvoorwaarden. Hierbij wordt
verkocht is vooral de sterke stijging van beursgenoteerde fondsen
gevraagd hoe deze factoren zich in het afgelopen kwartaal hebben
opvallend. Met een totaal des-investeringsvolume van bijna EUR 1,5
ontwikkeld en wat de verwachtingen zijn voor het komende kwartaal.
miljard, was deze groep nadrukkelijk aanwezig op de markt.
Nu voor de vierde keer de resultaten van de enquête binnen zijn kan een vergelijk worden gemaakt tussen het marktsentiment van een jaar
In 2008 is vooral door Nederlandse beleggers geïnvesteerd in vastgoed.
geleden en de daadwerkelijke marktontwikkelingen. De laatste
In totaal kwam maar 14% van het transactievolume voor rekening van
resultaten zijn van de enquête waarin de verwachtingen voor het vierde
beleggers uit het buitenland. Dit is een trendbreuk met de voorgaande
kwartaal van 2008 zijn opgenomen.
Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt
DTZ Beleggersvertrouwen
Investeringsvolume naar nationaliteit (miljoen euro)
(%)
7.000
40
6.000
30
5.000
20
4.000
10
3.000
0
2.000
-10
1.000
-20
0
-30
2002
Nederlands
2003 Duits
Bron: DTZ Research, 2008
2004 Brits
2005 Overig
2006
2007
Q3 2008
Q4 2007
Q1 2008
DTZ Beleggersvertrouwen Consumentenvertrouwen Bron: DTZ Zadelhoff, 2008
Q2 2008 Producentenvertrouwen
Q3 2008
Beleggingsmarkt voor vastgoed
Het merendeel van de beleggers is van mening dat de situatie in het
Sinds de start van de enquête zijn bijna alle financiers negatief geweest
derde kwartaal van 2008 op de gebruikersmarkt nog steeds stabiel
over de ontwikkeling van de financieringsmogelijkheden. In de laatste
was. Wel neemt het aandeel van de respondenten dat aangeeft dat de
twee kwartalen van 2008 hebben zelfs alle financiers aangegeven dat
situatie is verslechterd sinds het begin van de enquête verder toe tot
het verkrijgen van een financiering enkel tegen minder aantrekkelijke
een niveau van bijna 30% in de laatste enquête. Eind 2007 gaf nog
voorwaarden mogelijk was. Ook de beleggers constateren dat de
maar 7% van de beleggers aan dat zij verwachtten dat de situatie op
financieringsvoorwaarden zijn verslechterd. Zolang de financiers zullen
de gebruikersmarkt in het komend kwartaal verslechterd. Eind 2008
uitspreken dat hun eigen voorwaarden zullen verslechteren is het niet
zag meer dan de helft van de beleggers de ontwikkeling voor het vierde
waarschijnlijk dat meer beleggers een passende financiering zullen
kwartaal somber in. Bijna 60% van de beleggers verwachtte dat in het
krijgen. Aan het eind van 2007 spraken wij de verwachting uit dat de
vierde kwartaal de situatie op de gebruikersmarkt zou verslechteren.
financieringsvoorwaarden zouden verslechteren. Dat dit heeft
Het vertrouwen van de financiers op de gebruikersmarkt is minder
plaatsgevonden hebben wij allemaal meegemaakt, maar dat dit effect
positief dan het beleggersvertrouwen. Bijna alle financiers hebben
zo drastisch zou toeslaan had niemand voorzien.
aangegeven dat zij de situatie op gebruikersmarkt hebben zien verslechteren in het derde kwartaal. De verwachting voor het vierde
Alle verschillende aspecten die in de enquête aan bod komen bekeken
kwartaal was dat de situatie verder zal verslechteren.
kan geconstateerd worden dat het beleggersvertrouwen index sinds de invoering een dalende trend heeft laten zien. De index sluit hiermee aan
Voor de verwachting ten aanzien van de ontwikkeling van de
op de analyse van de marktgegevens. Opvallend is wel dat de
huurwaarde is een vergelijkbaar beeld te zien. De financiers waren
beleggers langer optimistisch zijn gebleven over de situatie op zowel de
pessimistischer over de huurwaarde ontwikkeling in het vierde kwartaal.
beleggings- als de gebruikersmarkt dan de financiers.
Het merendeel van de beleggers verwachtte dat de huurwaarden stabiel zullen blijven, terwijl de financiers verwachten dat de huurwaardes zullen dalen. Over de aanvangsrendementen zijn zowel de beleggers als de financiers het eens dat de rendementen in het derde kwartaal zijn gestegen en de verwachting was dat deze in het vierde kwartaal verder zouden stijgen. Eind 2007 waren de verwachtingen voor het eerste kwartaal van 2008 vooral bij de beleggers nog positief. Bijna tweederde van de beleggers verwachtte toen nog een stabilisatie of daling van de aanvangsrendementen. Bij de enquête voor het derde kwartaal van 2008 is een omslag onder de beleggers waar te nemen. Voor het eerst had een meerderheid van circa 60% van de beleggers de verwachting dat de aanvangsrendementen zouden stijgen. Bij de laatste enquête is dit percentage zelfs gestegen tot 84%.
Gebruikersmarkt vertoont eerste kleerscheuren
Economische vooruitzichten temperen de markt Nu de periode van hoogconjunctuur achter ons ligt en de vooruitzichten een recessie voorspellen, vertonen de gebruikersmarkten in 2008 ook de eerste kleerscheuren. Medio 2008 heeft de Nederlandse economie een omslagpunt gekend van economische groei naar een stilstaande economische ontwikkeling. De gevolgen van de economische teruggang, zoals de oplopende werkloosheid, de teruglopende investeringen door bedrijven en overheden en een afname van de consumentenbestedingen hebben er in 2008 ertoe geleid dat de opname op de kantoor- en, in mindere mate op de bedrijfsruimtemarkt, is gedaald. Op de kantorenmarkt is de opname nog niet stil komen te liggen, getuige de bijna 1,5 miljoen m² die van gebruiker wisselde. Voor de bedrijfsruimtemarkt was dit met een geëffectueerde vraag van circa 2,5 miljoen m² zelfs één van de hoogste opnameniveaus sinds 2000. Het effect van de kredietcrisis die ook in Nederland haar intrede deed was daarmee in 2008 nog beperkt merkbaar op de gebruikersmarkt. Naar verwachting zal dit effect in 2009 zeer manifest worden. De prognose die het Centraal Planbureau stelt voor 2009 en 2010 laten een verder verslechtering zien van de economische ontwikkeling. In 2009 zal de economie in Nederland krimpen met circa 0,75%. Pas in 2010 zal de economie zich naar verwachting herstellen en de economische groei circa 1% bedragen. Het verleden heeft echter doen blijken dat het moeilijk is om te voorspellen wanneer de omslag naar
economische ontwikkeling in de eerste helft van 2008 gaf geen directe
een groeiende economie zal plaatsvinden. Omdat op korte termijn geen
aanleiding voor deze terugval. Doordat de vooruitzichten over de
economisch herstel wordt voorzien, zal de vraag naar huisvesting
economische ontwikkeling echter slecht waren, zijn door veel bedrijven
verder afnemen, terwijl de voorraad in de meeste segmenten op korte
de huisvestingsbeslissingen uitgesteld of zelfs helemaal afgesteld. Niet
termijn nog zal toenemen door reeds ingezette
verwonderlijk is dan ook dat eind 2008 de teller niet verder kwam dan
nieuwbouwontwikkelingen die zullen worden opgeleverd.
circa 1,5 miljoen m².
Kantorenmarkt loopt op de zaken vooruit
Door de aankomende recessie is de verwachting dat in 2009 de
In de eerste helft van 2008 liet de kantorenmarkt al een terugval zien in
opname van kantoorruimte verder zal dalen. Met deze verwachte daling
de opname. Voor deze periode bedroeg de opname circa 700.000 m²,
van de opname zal de markt voor kantoorruimte verder verruimen. De
een daling circa 35% ten opzichte van dezelfde periode in 2007. De
totale voorraad kantoorruimte zal naar verwachting de komende jaren
Nederlandse gebruikersmarkt Opname en aanbod van kantoorruimte (x 1.000 m2 v.v.o.) 8.000
6.000
4.000
2.000
0
2001
Opname
2002 Aanbod
Bron: DTZ Zadelhoff, 2008
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Gebruikersmarkt vertoont eerste kleerscheuren
verder groeien. De economische voorspoed van 2006 tot en met begin
Bedrijfsruimtemarkt blijft vooralsnog robuust
2008 heeft ertoe geleid dat veel nieuwe initiatieven voor de ontwikkeling
De verwachting die wij medio 2008 uitspraken dat op de
van kantoorruimte in gang zijn gezet en in aanbouw zijn genomen. In
bedrijfsruimtemarkt ondanks de kredietcrisis nog een sterke vraag naar
2008 is er ruim 700.000 m² kantoorruimte toegevoegd aan de
nieuwe huisvesting zou gelden in 2008, zien wij bevestigd in een
voorraad. Deze extra meters zien wij vrijwel direct terug in en toename
jaaropname van circa 2,5 miljoen m². Met deze opname kunnen we in
van de leegstand in het totale aanbod, namelijk met circa 650.000 m²,
de bedrijfsruimtemarkt zelfs spreken van één van de hoogste
waarmee de leegstand van bijna 11% stijgt naar 12% van de totale
opnameniveaus sinds 2000.
kantoorvoorraad. Eind 2008 verschenen er steeds meer berichten dat ontwikkelaars plannen voor nieuw te ontwikkelen kantoorruimte
Een belangrijk verklaring voor deze relatief robuuste opname van
uitstellen of zelfs helemaal niet door laten gaan. In 2009 zal de
bedrijfsruimte ligt in het feit dat bedrijfsruimte - meer dan bijvoorbeeld
nieuwbouwproductie dan ook gaan afnemen.
kantoorruimte - afgestemd is op een specifiek productie- of logistiekproces, waardoor veel specifieke eisen worden gesteld aan de
Het aanbod van kantoorruimte is in 2008 opgelopen naar een niveau
huisvesting. Gebruikers zijn in hun zoektocht naar nieuwe huisvesting
van circa zes miljoen m². Dit wordt veroorzaakt door de teruglopende
daarom geneigd om sneller te kiezen voor nieuwbouw. Dat een groot
vraag naar kantoorruimte en een toename van de voorraad met nieuwe
deel van de transacties in de bedrijfsruimtemarkt het afgelopen jaar op
kantoorgebouwen, waarvan de ontwikkeling al in gang was gezet.. Het
de tekentafel werd afgesloten, onderschrijft dit.
Centraal Planbureau verwacht een afnemende groei van het aantal werkende personen in 2008 en 2009. Aangezien dit een belangrijke
De uitzonderlijk hoge opname in 2007 werd voornamelijk ingegeven
indicator is voor de omvang van de voorraad in gebruik, verwacht DTZ
door zeer grootschalige transacties in een bijzondere deelmarkt binnen
Zadelhoff een beperkte groei van de voorraad in gebruik. Vermoedelijk
de bedrijfsruimtemarkt, namelijk de markt voor logistieke ruimte. Echter
zal de omvang van de voorraad in gebruik eind 2010 ongeveer 40
ook deze sector wordt geraakt door de wereldwijde onrust in de
miljoen m² bedragen. Per saldo zal in 2009 en 2010 het aanbod verder
financiële economie. Dit zien wij terug in een significante daling van de
groeien door de nog op te leveren kantoorruimte en de afnemende
opname in dit segment, met name voor de grootschalige logistieke
vraag, mits er niet wordt onttrokken.
ruimte. Een bijzonder korte termijn gevolg van de kredietcrisis is dat voorraden langer blijven liggen waardoor (tijdelijk) meer opslagruimte
Ook de huurprijsniveaus weerspiegelen nog altijd de tweedeling in de
nodig is.
markt. Aan de ene kant zijn de huurprijzen voor eersteklas kantoorruimte gestegen. Voornamelijk door de aanhoudende vraag
Huurprijsniveaus voor bedrijfsruimte zijn in 2008 (licht) gestegen. Het
naar kwalitatief goede huisvesting, het relatief beperkte aanbod en niet
nieuwbouwsegment leverde een belangrijke bijdrage aan deze
te vergeten de inflatiecorrectie. Aan de andere kant is een deel van het
huurprijsstijging. Immers zowel grond- als bouwprijzen zijn fors
totale aanbod dusdanig verouderd dat deze ruimten niet meer voldoen
gestegen. Voor het komende jaar verwachten wij een stabilisatie van
aan de kwalitatieve wensen en eisen van de gebruiker. Deze kantoren
huurprijsniveaus voor dit segment omdat de concurrentie op prijs van
zijn moeilijk verhuurbaar, waardoor de huurprijsniveaus in dit segment
de bestaande, eventueel licht gerenoveerde bedrijfsruimte zal
nog altijd onder druk staan.
toenemen nu organisaties meer kostenbewust gaan opereren.
Nederlandse gebruikersmarkt
Nederlandse gebruikersmarkt
Opname en aanbod van bedrijfsruimte (x 1.000 m2 v.v.o.)
Index gemiddeld gewogen huurprijs voor kantoor- en bedrijfsruimte en inflatie (1995 =100)
10.000
150
8.000
140
6.000
130
4.000
120
2.000
110
0
2001
Opname
2002 Aanbod
Bron: DTZ Zadelhoff, 2008
2003
2004
2005
2006
2006
2008
100
1995
1996
1997
Bedrijven Bron: DTZ Zadelhoff, 2008
1998
1999
Kantoren
2000
2001
2002
Inflatie
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Verschil tussen retail toplocaties en overige winkelsegment neemt toe
Ten aanzien van de huurprijsontwikkeling is onze verwachting dat de
De gebruikersmarkt voor winkelvastgoed wordt gekenmerkt door een
markthuur op B en C-locaties.
tanende vraag naar winkelruimte zal resulteren in een daling van de
tweedeling tussen A-locaties, de populaire hoofdwinkelgebieden en binnensteden, en overige locaties buiten het kernwinkelgebied. Doordat
Door bovenstaande ontwikkelingen is het huurprijsverschil tussen
de vraag naar winkelruimte op A-locaties in veel gemeenten vooralsnog
toplocaties en subtoplocaties groter geworden. Dit zal in de komende
het aanbod ruimschoots overstijgt, is de leegstand hier momenteel zeer
periode hoogstwaarschijnlijk aanhouden. Op A-locaties worden
beperkt. Volgens voorlopige cijfers is de leegstand op A-locaties zelfs
vooralsnog geen huurprijsdalingen verwacht. Prijscorrecties zullen
gedaald van 3% in 2007 naar 2% in 2008. Door de nog altijd grote
eerder plaatsvinden in overnamesommen die de afgelopen jaren zijn
vraag naar winkels op toplocaties is de druk op huurprijzen groot. Door
betaald aan zittende huurders.
de nog immer aanwezige interesse in deze locaties is de verwachting dat, ondanks de onrust op de financiële markten, een daling van de huurprijzen vooralsnog uitblijft. Volgens recent uitgevoerde huurprijsanalyses stijgen huurprijzen in de binnensteden nog altijd gestaag, gevolgd door stadsdeelcentra en hoofdwinkelgebieden. De relatief lagere huurprijsstijging in de hoofdwinkelgebieden is in lijn met de leegstand in deze gebieden, die met 5% hoger ligt dan in de binnensteden en stadsdeelcentra (respectievelijk 4% en 3,5%). Met name de druk op A-locaties in Amsterdam is groot wat zich vertaalt in een aanzienlijke toename van de huurprijzen. Voor de overige drie grote steden in de Randstad is dit in iets mindere mate het geval. Winkelhuren in middelgrote en kleinere steden bleven nagenoeg onveranderd. Voor B- en C-locaties geldt een andere marktdynamiek. Op locaties buiten het kernwinkelgebied, zoals de aanloopstraten in het B-segment is de vraag naar winkelruimte de afgelopen jaren afgenomen. Dit heeft geresulteerd in een geringere stijging of stabilisatie van de huurprijzen. Met de minder gunstige vooruitzichten ten aanzien van de economie, waaronder ook een verwachte afname van de consumentenbestedingen, is de prognose dat met name deze locaties hiervan de gevolgen ondervinden. De vraag naar winkelruimte op deze locaties wordt over het algemeen ingegeven door kleinschaliger retailers die in hun marges eerder de economische situatie verdisconteerd zien.
Nederlandse gebruikersmarkt Index huurprijsontwikkeling voor winkelruimte (2000 =100) 140 130 120 110 100 90
2001
2002
2003
Binnensteden (>400 winkels) Stadsdeelcentra (>50 winkels) Bron: DTZ Zadelhoff, 2008
2004
2005
2006
2007
2008
Hoofdwinkelgebieden (100-400 winkels)
Begrippenlijst
Aanbod
Eigenbouw
Structureel aanbod
Gebouwen waarin per ultimo van elk kalender-
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor
Het deel van het aanbod dat drie jaar of langer
jaar minimaal 500 m² kantoorruimte, 750 m²
rekening van de gebruiker worden gereali-
als aanbod staat geregistreerd.
bedrijfsruimte (inclusief de bijbehorende
seerd.
kantoorruimte) dan wel 200 m² winkelruimte
Structurele leegstand
voor de verhuur of verkoop beschikbaar is.
Huurprijzen kantoren en bedrijfsruimten
Bestaand aanbod, langer dan drie jaar niet in
Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op
Prijzen per vierkante meter verhuurbaar
gebruik bij huurders.
reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde
oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekos-
complexen. Projecten in voorbereiding worden
ten en huurderspecifieke inrichtingskosten.
Verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) De oppervlakte, gemeten op vloerniveau,
niet meegeteld. Kantoorruimte
tussen de opgaande scheidingsconstructies
Bedrijfsruimte
Ruimte bestemd voor de uitoefening van
die de desbetreffende ruimte omhullen,
Ruimte bestemd voor productie, opslag en
een bedrijf, beroep of dienst waarin geen
inclusief de zogenaamde glaslijncorrectie.
distributie van goederen. Ook bedrijfspavil-
product wordt vervaardigd, doch van waaruit
Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte
joens met een verhoogde kantoorcomponent
uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.
worden de volgende elementen niet meegenomen: technische ruimtes, verticale stijgpunten
– soms oplopend tot 50 procent van het totale vloeroppervlak – vallen hieronder.
Leegstand
en dragende binnenwanden (NEN 2580).
Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen Bestaande bouw
die op het moment van inventarisatie niet
Voorraad
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen ouder dan
(meer) in gebruik is.
Bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer.
twee jaar. Nieuwbouw
De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig
Bruto-aanvangsrendement
Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen jonger
van Bak.
De bruto huurinkomsten vóór afschrijvingen en
dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke
eigenaarslasten, als percentage van de totale
zeer ingrijpend is gerenoveerd, wordt als
Voorraad in gebruik
verwervingsprijs vrij op naam.
nieuwbouw aangemerkt.
Het deel van de kantorenvoorraad dat op het moment van inventarisatie niet als aanbod
Eersteklas vastgoed
Opname
staat geregistreerd. Het betreft hier dus een
Modern, courant onroerend goed dat
Kantoor- en/of bedrijfsruimte die op de
combinatie van gegevens van Bak (kantoren-
tegemoetkomt aan de hedendaagse wensen
‘vrije markt’ is verhuurd en verkocht met een
voorraad) en DTZ Zadelhoff (aanbod).
en eisen van het bedrijfsleven en zich op een
metrage van minimaal 500 m² v.v.o. (kantoor-
goede locatie bevindt. Kantoor- en bedrijfs-
ruimte) met uitzondering van sale and lease
Vrije markt
ruimte jonger dan vijf jaar op de beste (werk-)
back transacties, huurverlengingen en
De huur- en/of koopmarkt waarin project-
locaties wordt in het algemeen gezien als
nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-
ontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs-
eersteklas vastgoed. In de winkelruimtemarkt
gebruikers (de zogenoemde eigenbouw).
en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog
wordt ruimte met een courante frontbreedte
Opnamecijfers worden geregistreerd op het
onbekende gebruikers.
en een gangbaar oppervlakte in het A-winkel-
moment dat tussen betrokken partijen
gebied als eersteklas aangemerkt.
wilsovereenstemming is bereikt.
