Financial Advisory Services Real Estate Integrated Solutions
Financiering in een markt beheerst door liquiditeitstekorten De Financiering- en Treasury scan
‘Prepare and Anticipate’
Audit.Tax.Consulting.Financial Advisory.
Wijzigende marktomstandigheden Gaat de Credit Crunch impact hebben op uw lopende financieringsarrangementen?
Vastgoedfinanciers • Beperkt beschikbare liquiditeit • Sterke toename fundingkosten • Aangescherpte focus op risicomanagement • Algemene terughoudendheid in verstrekking van nieuwe financieringen • Relatiemanagement van toenemend belang
Beleggers • Afname (her)financieringsmogelijkheden • Toename financieringslasten door stijgende risicoopslagen • Afname leverage • Afname transactie volume, stijgende aanvangsrendementen vereist
Ontwikkelaars • Stagnatie voorverkoop aan eindgebruikers • Stijgende bouw- en grondkosten • Dalende winstmarges • Afname in financieringsmogelijkheden nieuwe projecten
• ‘Wall of Money’ die de afgelopen jaren bepalend is geweest voor de ontwikkeling van de vastgoedsector is grotendeels verdampt • De ‘search for yield’ maakt plaats voor een meer risicogedreven aanpak • Kredietrisico is weer een primair agendapunt van vastgoedpartijen; een correctie van risicopremies is het gevolg • De stijgende risicopremies hebben een remmend effect op investeringen en de waarde ontwikkeling van het vastgoed. Rendementen komen onder druk te staan Naast de gevolgen die u hiervan zult ondervinden bij het aantrekken van nieuwe financiering, kan de credit crunch eveneens impact hebben op uw bestaande financieringsarrangementen: • door o.a. een waardedaling van uw portefeuille ontstaat het risico dat u niet meer aan de bepalingen in uw financieringsarrangementen kunt voldoen (bijv. afgesproken convenanten zoals maximale loan-to-value en garantiebepalingen), en uiteindelijk zelfs in een situatie van default kunt geraken • banken controleren steeds scherper op deze bepalingen, en zullen zich waar nodig beroepen op de in de leningovereenkomst opgenomen clausules om maatregelen af te dwingen. Een gedwongen herziening van uw financieringsarrangementen, of verregaandere maatregelen als opeisbaarheid van de lening (bij default), kunnen het gevolg zijn • Voor kortlopende en/of revolving financieringsarrangementen, zoals werkkapitaal faciliteiten, bij banken met een beperkte liquiditeitspositie kunnen problemen ondervonden worden bij gewenste nieuwe trekkingen of herfinancieringen
Voorkom dat u voor verrassingen komt te staan; de Deloitte financieringsscan geeft u inzicht in de mogelijke impact van de credit crunch op uw vastgoed- en leningportefeuille, en stelt u in staat vroegtijdig op eventuele gevolgen te anticiperen
Wat is de impact op uw financieringsarrangementen? Inzicht middels de Deloitte Vastgoed Financieringsscan • Voldoet u nog steeds aan de convenanten van uw lopende financieringsarrangementen? • Bent u in staat de impact van de kredietcrisis op uw vastgoedportefeuille en uitstaande financieringsarrangementen te monitoren? • Heeft u inzicht onder welke omstandigheden uw bestaande financieringsarrangementen herzien moeten worden, en welke mogelijkheden u hiervoor heeft? • Heeft u een herstelplan beschikbaar indien een (tijdelijke) situatie van schending van convenanten ontstaat?
De Vastgoed Financieringsscan biedt u een oplossing voor deze vragen: • de scan geeft inzicht onder welke (economische) scenario’s u niet meer aan de bepalingen in uw leningovereenkomsten kunt voldoen en voor welke leningen er een potentieel risico op default bestaat. • vanuit een ‘top down’ aanpak wordt een risicokwalificatie van uw lening- en vastgoedportefeuille gemaakt, waarmee u in staat bent deze portefeuilles beter te monitoren en, indien gewenst, vroegtijdig actie richting financiers te ondernemen “In tijden van economische instabiliteit is het van groot belang dat u volledig transparant bent richting uw banken, en op eigen initiatief vroegtijdig actie onderneemt indien de situatie dit vereist”
Bestaande arrangementen ‘Tijdig inzicht in risico’s financieringsarrangementen’
Risico’s
Financieringsscan
• Door gefragmenteerde (object)financieringen is het inzicht in van toepassing zijnde convenanten en garantiebepalingen niet altijd aanwezig
• Samenvatting (kwalitatieve analyse) financieringsarrangementen en inzicht in convenanten
• Door o.a. een toename in leegstand, achterblijvende verkopen en/of stagnerende waardeontwikkeling kunnen convenanten (bijv. ICT, LTV) in gevaar komen.
• Inzicht in impact (economische) scenario’s op convenanten. Waar zitten de potentiële risico’s op schending /default en wat is de verwachte impact van een schending (mate van afwijking en duur)?
• Monitoring van convenanten ontbreekt veelal
Uitstaande derivaten ‘Proactieve houding richting financiers mogelijk’ (Her)financieringen
• Risicoclassificatie vastgoed- en leningportefeuille (hoog/midden/laag)
• In hoeverre wordt nog voldaan aan de bij afsluiting veronderstelde cash flow prognoses? Door o.a. achterblijvende verkopen ontstaat een risico op onderdekking
• Inzicht in risicodekking huidige derivatenportefeuille
• Bereidheid banken voor herfinanciering is afgenomen. Dit resulteert in lagere leverage en hogere lasten
• Analyse herfinancieringmomenten; wat is de impact van verwachte renteverhogingen? Kan dit problemen voor de overige leningen veroorzaken?
• Advies ten aanzien van herstructurering derivatenportefeuille (indien noodzakelijk)
• Middels de financieringsscan kunt u bij banken aantonen dat u in control bent van uw lening- en vastgoedportefeuille
Aanpak Financieringsscan Stap 1: Analyse leningportefeuille •
Verzamelen leningdocumentatie en informatie onderliggend vastgoed • Risicoanalyse leningportefeuille: • Impact renteherziening- en herfinancieringmomenten • inventarisatie aanwezige convenanten, events of default, garantiebepalingen etc. • vaststellen bepalende (economische) variabelen die (gecombineerd) problemen t.a.v. de leningen (i.e. schending convenanten) kunnen veroorzaken? • op welke manier kunnen problemen met een lening doorwerken op de andere leningen in de portefeuille? • Opstellen cash flow model vastgoedportefeuille, waarmee huidige waarde convenanten bepaald kan worden
Deliverables: Rapportage: Kenmerken en risico’s financieringsarrangementen
Financieel model
Stap 2: Definitie economische scenario’s • •
Genereren economische scenario’s voor de bepalende variabelen vastgesteld in stap 1. Voorbeelden van variabelen zijn o.a. inflatie, rente etc. Met een scenariogenerator worden, op basis van historische waarnemingen, mogelijke toekomstige paden (prognose) van de variabelen gesimuleerd, waarbij ook de afhankelijkheid tussen de diverse variabelen wordt beschouwd
Deliverable: Model Economische scenario’s
Stap 3: ‘Stress test’ leningportefeuille • • • •
Vaststellen effect economische scenario’s uit stap 2 op de vastgoedportefeuille(s); d.w.z. cash flow prognose portefeuille per scenario Vaststellen effect economische scenario’s uit stap 2 op de leningportefeuille; d.w.z. waarde convenanten onder diverse cash flow scenario’s portefeuille Risicoclassificatie leningen op basis van verwachte impact scenario’s op vastgoedobject(en) en waarschijnlijkheid (toekomstige) problemen lening ( schending convenanten) Optioneel: nadere gevoeligheidsanalyse leningen d.m.v. doorrekenen extreme varianten en/of toetsen beleidsopties
Deliverable: Rapportage: Risicoclassificatie leningportefeuille
Op basis van de uitkomsten van de financieringsscan, zijn mogelijke volgende stappen in het proces: •
inrichting monitoring proces; definitie ‘early warning’ signalen voor toekomstige monitoring leningportefeuille
•
vaststellen benodigde korte termijn acties richting financiers en uitwerken (toekomstig) herstelplan. In een herstelplan worden de mogelijkheden die u heeft om uw financiële positie te verbeteren, teneinde de toekomstige stabiliteit van uw onderneming te blijven garanderen en problemen (default) met uw leningen te voorkomen danwel voor zover mogelijk te genezen:
Korte Termijn & ‘Quick Wins’
(Middel)lange Termijn
• Optimaliseren liquiditeitsbeheer
• Herzien acquisitie- en dispositiebeleid
• Aanscherpen werkkapitaalbeheer
• Aanpassen financieringsstructuur; herstructurering leningportefeuille
• Juridische herpositionering; maatregelen ter separatie hoog risico posten • Verkoop van snel te liquideren assets • Review en mogelijke bijstelling (liquiditeits)prognoses en business plan
• Onderzoek naar alternatieve financieringsmogelijkheden (bijv. inflatiegerelateerde financiering) • Nadere risicoanalyse portefeuille; inschatting duration
Toegevoegde waarde Deloitte “Geïntegreerde aanpak door multidisciplinair team” Tax/Juridisch advies Fiscale & Juridische herstructurering
Debt Advisory
Capital Markets
Expertise (gestructureerde) vastgoed financieringen Review leningdocumentatie, risicoanalyse leningportefeuille
Opzet herstelplan
Expertise modellering
Expertise (krediet)risico management en monitoring systemen
Cash flow model vastgoedportefeuille : verwachte huuropbrengsten, leegstand, marktwaarde etc.
Simulatie Economische Scenario’s bepalende variabelen zoals rente, inflatie etc.
Real Estate Advisory
Expertise herstructurering leningen
Vastgoed Financieringsscan
Risicoclassificatie lening- en vastgoedportefeuille en implementatie monitoring proces
Industry kennis, markt variabelen en projecties
“Inzicht in uw situatie stelt u in staat om tijdig, gericht en adequaat te anticiperen.”
Contactpersonen Kees Zachariasse
Jolanda Spitteler
Partner, Real Estate Corporate Finance
Senior Manager, Real Estate Debt Advisory
Tel: +31 20 582 5397 / Mobile: +31 6 5384 9582
Tel: +31 20 582 5425 / Mobile: +31 6 5204 8463
Email:
[email protected]
Email:
[email protected]
Deloitte provides audit, tax consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in 140 countries, Deloitte brings world class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte’s 150,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. www.deloitte.com © Deloitte 2008
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu, a Swiss Verein, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu and its Member Firms
Member of Deloitte Touche Tohmatsu
